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勇闵
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1 Chapter 5 土地開發分析 5-3 土地開發分析之意義及估價程序重點整理一土地開發分析之意義土地開發分析 (land development analysis), 指根據土地法定用途使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化, 估算開發或建築後總銷售金額, 扣除開發期間之直接成本間接成本資本利息及利潤後, 求得開發前或建築前土地開發分析價格 ( 估技 70) 二土地開發分析之公式一般建地 ( 不需經整地開發 ): V = S ( + R) ( + i) (C + M) V: 建地價格 S: 建築後預期總銷售金額 R: 適當利潤率 C: 建築所需之直接成本 M: 建築所需之間接成本 i: 建築所需總成本之資本利息綜合利率需經整地開發之土地 ( 如山坡地宅地預備地工業區土地重劃區土地等 ): 開發前地價 : V = S ( + R) ( + i) (C + M) V: 開發前地價 S: 開發後地價

2 5-4 不動產估價理論 R: 適當利潤率 C: 開發所需之直接成本 M: 開發所需之間接成本 i: 開發所需總成本之資本利息綜合利率開發後地價 : S = (V + C + M) ( + i) ( + R) V: 開發前地價 S: 開發後地價 R: 適當利潤率 C: 開發所需之直接成本 M: 開發所需之間接成本 i: 開發所需總成本之資本利息綜合利率三土地開發分析之估價程序確定土地開發內容及預期開發時間 : 應先確定土地開發面積及內容開發年數之估計應自價格日期起至開發完成為止無間斷所需之時間 ( 估技 80) 調查各項成本及相關費用並蒐集市場行情等資料 : 土地開發分析估價除依規定蒐集資料外, 另得視需要蒐集下列土地及建物所需資料開發構想計畫書建築設計圖說或土地規劃配置圖說建照申請書或建造執照營造或施工費資料規劃設計廣告銷售管理及稅捐等費用資料資本利率開發或建築利潤率 ( 估技 7) 現況勘察並進行環境發展程度之調查及分析 : 現況勘察與環境發展程度之調查及分析包括下列事項 : 調查影響總銷售金額成本及費用等因素確認勘估標的之工程進度施工及環境狀況並攝製必要照片市場交易資料之蒐集調查周遭環境土地建物及公共設施開發程度 ( 估技 73) 估算開發或建築後可銷售之土地或建物面積 : 開發或建築後可銷售之土

3 Chapter 5 土地開發分析 5-5 地或建物面積應依下列原則估算之 : 依建造執照及建築設計圖說或土地開發許可文件及規劃配置圖計算之面積如未取得建造執照或土地開發許可文件時應按相關法令規定下最有效使用之狀況, 根據土地之地形地勢並參酌當地市場狀況等因素估算其可銷售面積前項可銷售面積之計算過程應詳列計算式以便校核 ( 估技 74) 估算開發或建築後總銷售金額 : 開發或建築後預期總銷售金額應按開發或建築後可銷售之土地或建物面積乘以推定之銷售單價計算之可銷售面積中之各部分銷售單價不同時, 應詳列各部分面積及適用之單價前項銷售單價應考量價格日期當時銷售可實現之價值, 以比較法或收益法求取之 ( 估技 75) 估算各項成本及相關費用 : 土地建築開發之直接成本間接成本項目如下 : 直接成本 : 營造或施工費間接成本 : 其內容如下 : 規劃設計費廣告費銷售費管理費稅捐 ( 如營業稅地價稅土地增值稅等 ) 及其他負擔 ( 如仲介費拆遷補償費等 ) ( 估技 76) 選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率 : 土地開發分析法之利潤率及資本利息綜合利率應依成本法規定計算之 ( 估技 78 79) 資本利息綜合利率 = 資本利息年利率 ( 土地價值比率 + 建物價值比率 ) 開發年數計算土地開發分析價格 : 土地開發分析價格之計算公式如下 :( 估技 8) V = S + ( + R) + ( + i) (C + M) 其中 : V: 土地開發分析價格 S: 開發或建築後預期總銷售金額 R: 適當之利潤率 C: 開發或建築所需之直接成本

4 5-6 不動產估價理論 M: 開發或建築所需之間接成本 i: 開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率實例試以下列各項資金比例及五大公營行庫年期定存利率與一般放款利率, 計算資本利息綜合利率 : 五大公營行庫年期定存利率 0.8%, 一般放款利率.8% 土地投資之自有資金比例 30%, 借貸資金比率 70% 建築投資之自有資金比例 40%, 借貸資金比率 60% 土地價值比率 55%, 建物價值比率 45% 土地開發年期年 ( 含建築開發年期.5 年 ) 98 年不動產估價師高考解 (0.8% 30% +.8% 70%) 55% + (0.8% 40% +.8% 60%).5 45% = 3.095% 資本利息綜合利率為 3.095% 實例設有一塊可開發建地, 面積 35 坪, 建蔽率 50%, 容積率 5%, 擬興建地下二層地上十層, 營造費每坪 7 萬元, 經市場調查本案房地樓可售 38 萬 / 坪, 樓以上可售 3 萬 / 坪, 車位 80 萬 / 個, 試以土地開發分析法評估該建地價格解銷售面積 : 基準樓地板面積 :35 5% = 73.5 坪總樓地板面積 : 總樓地板面積 = 基準樓地板面積 + 梯廳 + 屋突 + 地下層 + 地上機電安全梯空間

5 Chapter 5 土地開發分析 5-7 梯廳 :73.5 5% = 坪屋突 : 5% 0( 層 ) =.5%( 實際建蔽率 ) 35.5% = 8.8 坪 8 地下層 : 設開挖率 90% 35 90% = 585 坪地上機電安全梯空間 :73.5 5% 70% = 坪小計 : =, 坪銷售面積 : 銷售面積 = 總樓地板面積 + 陽台陽台 :73.5 0% = 73.3 坪小計 :, =,5 坪地下層 : 公共設施 :585 30% = 75.5 坪停車位 : = 坪 = 34 個 ( 個車位坪 ) 樓 :35.5% = 73.3 坪樓以上 :, =, 坪總銷售金額 : 樓 : =,779 萬元樓以上 :3, = 3,89 萬元車位 :80 34 = 6,0 萬元小計 :, ,89+ 6,0 = 4,088 萬元直接成本 : 營造費 :7, = 0,35 萬元間接成本 : 規劃設計費 :0,35 % = 03 萬元廣告費銷售費 :4,088 5% =,054 萬元管理費 :4,088 4% =,644 萬元

6 5-8 不動產估價理論稅捐及其他負擔 :4,088 % = 4 萬元小計 :03 +,054 +, = 4,3 萬元綜合利率 : 設自備資金 40%, 利率 4%, 銀行貸款 60%, 利率 7% 興建期間.5 年資金中有 65% 用於土地,35% 用於建築 4% 40% + 7% 60% = 5.8% 5.8% 65% % 35%.5 =.96% 建築利潤率 : 設個案利潤率 0% 土地開發分析價格 : V = S ( + R) ( + i) (C + M) = 4,088 ( + 0%) ( +.96%) (0,35 + 4,3) = 6,35 萬元 6,35 35 = 萬 / 坪建地單價萬 / 坪, 建地總價 6,35 萬元實例 3 請以下列資料, 依土地開發分析法推估該筆土地之試算價格 : 土地面積為 00 坪, 建蔽率 45%, 容積率 5% 最有效使用分析 : 開發為地上六層地下一層之住宅大樓, 附屬建物及樓電梯間面積為主建物之 5% 計, 地下室開挖率為 90%, 機電設備面積以主建物之 0% 計, 屋頂突出物以 30 坪計, 車位數以個車位計總銷售金額推估 : 地面層銷售單價以 30 萬元 / 坪計, 二層以上銷售單價以 0 萬元 / 坪計, 平面車位銷售單價以 50 萬元 / 個計建築開發成本 : 營造施工費用以 3 萬元 / 坪計, 規劃設計費用為營造施工費用之 %, 廣告銷售費用為總銷售金額之 4%, 管理費用為總銷售金額之 3%, 稅捐費用為總銷售金額之 %, 資本利息綜合利率依自有資金 ( 利率即 %) 四成外借資金 ( 利率 6.5%) 六成計, 施工年期年開發建築適當利潤率 : 以 0% 計 93 年不動產估價師特考解銷售面積推估 :

7 Chapter 5 土地開發分析 5-9 主建物面積 : 00 5% =450 坪附屬建物及樓電梯間面積 : 450 5% =67.5 坪機電設備面積 : 450 0% =45 坪屋頂突出物面積 :30 坪地下層面積 : 00 90% =80 坪地下層車位 : =35 坪 35 =.5 坪每個車位約.5 坪, 共個車位地面層面積 : =59.5 坪 =98.75 坪二層以上面積 : = 坪合計 : =77.5 坪總銷售金額推估 : 地面層銷售金額 : =,96.5 萬元二層以上銷售金額 : =9,875 萬元車位銷售金額 : 50 =,800 萬元合計 :, ,875 +,800 =4,637.5 萬元直接成本 : 營造施工費用 : =,8.5 萬元間接成本 : 規劃設計費用 :,8.5 % =43.65 萬元廣告銷售費用 :4, % =585.5 萬元管理費用 :4, % =439.3 萬元

8 5-0 不動產估價理論稅捐費用 :4,637.5 % =46.38 萬元合計 : =,4.66 萬元資本利息綜合利率 : % 40% + 6.5% 60% = 4.7% 4.7% = 4.7% 假設資金有 50% 投入土地, 有 50% 投入建築 4.7% 50% + 4.7% 50% = 3.55% 開發建築適當利潤率 :0% 土地開發分析價格 : V = S ( + R) ( + i) (C + M) = 4,637.5 ( + 0%) ( %) (,8.5 +,4.66) = 9, 萬元 9, =47.8 萬 / 坪實例 4 試以下列各項成本法資料, 依土地開發分析公式推估該筆土地之土地開發分析價格 : 最有效使用分析 : 開發為地上四層之透天住宅, 梯廳及附屬建物面積以總樓地板面積計, 屋頂突出物面積以建築面積計 8 8 總銷售金額推估 : 預計每棟透天住宅銷售價為 900 萬元建築開發成本 : 營造施工費用以,000 元 / 平方公尺計, 規劃設計費用以營造施工費用之 3% 計, 廣告銷售費用以總銷售金額之 3% 計, 管理費用以總銷售金額之 % 計, 稅捐及其他負擔以總銷售金額之 % 計開發建築適當利潤率 : 以 0% 計註 : 都市計畫內住宅區, 建蔽率 60%, 容積率 00% 土地面積,000 平方公尺, 可興建 0 間四樓透天住宅五大公營行庫年期定存利率 0.8%, 一般放款利率.8% 土地投資之自有資金比例 30%, 借貸資金比率 70% 建築投資之自有資金比例 40%, 借貸資金比率 60%

9 Chapter 5 土地開發分析 5- 土地價值比率 55%, 建物價值比率 45% 土地開發年期年 ( 含建築開發年期.5 年 ) 98 年不動產估價師高考解銷售面積 :,000 00% =,000m ( 基準樓地板面積 ) 00% 4 = 50% ( 實際建蔽率 ),000 50% = 6.5m ( 屋頂突出物 ) 8,000 = 50m ( 陽台 ) 8, =,3.5m ( 銷售面積 ) 總銷售金額 (S): = 9,000 萬元直接成本 (C): 營造施工費 :.,3.5 =, 萬元間接成本 (M): 規劃設計費 :, % = 76.3萬元廣告銷售費 :9,000 3% = 70 萬元管理費 :9,000 % = 80 萬元稅捐及其他負擔 :9,000 % = 90 萬元合計 : = 66.3 萬元綜合利率 (i): (0.8% 30% +.8% 70%) 55% + (0.8% 40% +.8% 60%).5 45% = 3.095% 開發建築適當利潤率 (R): 適當利潤率以 0% 計土地開發分析價格 (V): V = S ( + R) ( + i) (C + M) = 9,000 ( + 0%) ( %) (, ) = 4,776.3萬元 ( 總價 )

10 5- 不動產估價理論 4,776.3,000 = 4.78 萬 /m ( 單價 ) 實例 5 重劃後之可建築用地 ( 住三 ), 臨 8 公尺計畫道路, 臨路寬約 00 公尺, 深度約 7~8 公尺, 預計興建為 50 戶之 4 樓透天住宅, 每戶土地面積 0 m 建物面積 50m 鄰近透天別墅新成屋土地在 00~0m 建物面積在 0~60m 之房地價格, 每戶約介於 900~,00 萬元之間, 依所蒐集堪用之新成屋交易案例價格推估本案之合理總價每戶為,00 萬元運用土地開發分析時之假設條件 : 開發期間 8 個月, 營造施工期個月, 營造施工單價 5,000 元 /m, 建築設計費以營造施工費之 3% 計, 銷售費以預期銷售金額之 4% 計, 管理費以預期銷售金額之 4% 計, 稅捐以預期銷售金額之 0.8% 計, 適當利潤率為 0% 融資利率為 3.5%, 定存利率.5%, 自有資金 30%, 貸款比率 70%, 土地價值比例為 0.6 試以成本法之土地開發分析推估重劃後地價區段之地價解以成本法之土地開發分析推估重劃後地價區段之地價 : 預期銷售金額 (S):,00 50 = 55,000 萬元直接成本 (C): =,500m.5,500 = 8,750 萬元 ( 營造施工費 ) 間接成本 (M): 建築設計費 :8,750 3% = 563 萬元銷售費 :55,000 4% =,00 萬元管理費 :55,000 4% =,00 萬元稅捐 :55, % = 440 萬元合計 :563 +,00 +, = 5,403 萬元綜合利率 (i):.5% 30% + 3.5% 70% =.9% 00 年不動產估價師高考

11 Chapter 5 土地開發分析 5-3.9% % 0.4 = 3.9% 適當利潤率 (R): 適當利潤率為 0% 土地開發分析價格 (V): V = S ( + R) ( + i) (C + M) = 55,000 ( + 0%) ( + 3.9%) (8, ,403) = 0,63 萬元 ( 總價 ) 0,63 5,500 = 3.68 萬元 /m ( 單價 ) 經典題型一試述土地開發分析之意義運用時機計算公式及估價程序? 解土地開發分析之意義 : 指根據土地法定用途使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化, 估算開發或建築後總銷售金額, 扣除開發期間之直接成本間接成本資本利息及利潤後, 求得開發前或建築前土地開發分析價格土地開發分析之運用時機 : 評估開發前土地價格 : 以開發後總銷售金額, 扣除開發期間之直接成本間接成本資本利息及利潤後, 求得開發前土地價格評估建築前土地價格 : 以建築後總銷售金額, 扣除建築期間之直接成本間接成本資本利息及利潤後, 求得建築前土地價格土地開發分析之計算公式 : V = S ( + R) ( + i) (C + M) V: 土地開發分析價格 S: 開發或建築後預期總銷售金額 R: 適當之利潤率 C: 開發或建築所需之直接成本 M: 開發或建築所需之間接成本 i: 開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率

12 5-4 不動產估價理論土地開發分析之估價程序 : 確定土地開發內容及預期開發時間調查各項成本及相關費用並蒐集市場行情等資料現況勘察並進行環境發展程度之調查及分析估算開發或建築後可銷售之土地或建物面積估算開發或建築後總銷售金額估算各項成本及相關費用選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率計算土地開發分析價格二運用土地開發分析估價時, 應考量那些形成不動產價格原則? 解土地開發分析之意義 : 指根據土地法定用途使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化, 估算開發或建築後總銷售金額, 扣除開發期間之直接成本間接成本資本利息及利潤後, 求得開發前或建築前土地開發分析價格形成不動產價格原則之考量 : 預測原則 : 估算開發或建築後總銷售金額, 必須對未來房價走勢加以預測均衡原則 : 組合土地與資本, 用以興建房屋, 必須組合適當, 符合均衡原則適合原則 : 不動產用途必須與附近環境配合, 建物型態亦必須與附近環境配合最有效使用原則 : 根據容積管制, 以最有效使用原則估算可銷售樓地板面積收益分配原則 : 估算開發或建築後總銷售金額, 扣除營建成本管銷費用資本利息及正常利潤後, 求得開發前或建築前土地價格此即收益分配原則之應用

13 Chapter 5 土地開發分析 5-5 自我挑戰一何謂土地開發分析法? 試依不動產估價技術規則之規定, 說明該法之運用時機及計算公式 9 年原住民特考二運用土地開發分析法估價時, 會考量那幾種形成不動產價格原則? 試列舉說明之 93 年高考三級三試說明不動產估價技術規則第七十六條有關土地開發分析價格計算公式之規定, 並評述之 93 年不動產估價師特考四何謂土地開發分析法, 並請說明依此種方法進行估價之程序及計算公式? 94 年不動產估價師高考五何謂土地開發分析? 運用土地開發分析估價時, 應如何決定適當之資本利息綜合利率? 試分項敘明之 95 年不動產經紀人普考六運用土地開發分析從事估價之目的為何? 試舉例說明土地開發分析之程序及其價格之計算公式 96 年公務人員升等考試七請說明土地開發分析估價之程序所需蒐集資料及其計算公式 97 年原住民特考八請問如何評估一閒置未利用建築用地的正常價格? 請詳述可資運用之估價方法 98 年地方政府三等九為取得公共設施用地, 現行都市計畫相關法規對整體開發地區常以區段徵收為開發方式, 試說明在區段徵收可行性評估中, 土地估價應進行之內容為何? 98 年公務人員升等考試

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untitled Chapter 5 土地開發分析 5-3 1 土地開發分析之意義及估價程序重點整理一土地開發分析之意義土地開發分析, 指根據土地法定用途使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化, 估算開發或建築後總銷售金額, 扣除開發期間之直接成本間接成本資本利息及利潤後, 求得開發前或建築前土地開發分析價格 ( 估技 70) 二土地開發分析之公式一般建地 ( 不需經整地開發 ): V: 建地價格