第三期物业公益大讲堂活动成功举办 公安部四川消防研究所主任研究员黄德祥作主旨演讲 北京林业大学经济管理学院韩朝教授作主旨演讲 2017 年 12 月 29 日 第三期物业公益大讲堂暨山东山青物业 管理研究院第二届学术讲坛 活动在山东青年政治学院成功举办 本期活动联合山东山青物业研究院第二届学术讲坛开

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1 准印证号 鲁 印刷单位 济南金利宝印刷有限公司 印刷数量 5000 册 指导单位 山东省住房和城乡建设厅 主办单位 山东省房地产业协会 支持单位 山东省互联网传媒集团

2 第三期物业公益大讲堂活动成功举办 公安部四川消防研究所主任研究员黄德祥作主旨演讲 北京林业大学经济管理学院韩朝教授作主旨演讲 2017 年 12 月 29 日 第三期物业公益大讲堂暨山东山青物业 管理研究院第二届学术讲坛 活动在山东青年政治学院成功举办 本期活动联合山东山青物业研究院第二届学术讲坛开展 主要 由 公益讲堂 学术论坛 以及 颁奖仪式 等三部分构成 山东省房地产业协会会长赵雷 山东省房地产业业协会副会长 物业分会当值会长王宏杰 山东青年政治学院经济管理学院院长张 杰 山东青年政治学院经济管理学院书记王怡红 省房协副会长 物业分会轮值会长张立君 中国建设报社 中国物业 总策划郑园 嘉宾为获奖选手代表颁奖 济南市消防局防火处副处长曲世华 以及省 市有关业务指导单位 的负责同志 各市物业协会和物业企业代表等共计 300 余人参加本 次活动 省房协物业管理行业分会常务副秘书长李娜主持本次活动 物业公益大讲堂 是山东省房地产业协会物业管理行业分会 面向广大会员及全省物业企业推出的品牌性公益活动 现已成功举 办三期 对加强企业管理水平 提高员工职业素质起到了积极的作 用 为推进我省物业文明行业创建工作增加了助燃力量 同时 也 充分展现了协会为会员企业提供专业培训服务的水平和实力 嘉宾为获奖选手代表颁奖

3 CONTENTS 目录 协会动态 2 山东房协团体标准培育发展成果分析 7 山东省房地产业团体标准编制组成立暨第一次工作会议召开地产舆情 8 11 月山东房地产舆情 : 走势较为平稳 9 12 月山东房地产舆情 : 敏感舆情降幅明显. 地产观察 中国楼市十大关键词 13 社科院预估 :2018 年城市住房制度长效机制平稳起步 15 党报谈住房政策 : 保护租赁权益房贷将保持从紧交流探索 封面人物 52 吴洪杰 : 用治学的态度工匠的精神做物业 会员风采 54 省住建厅领导到山东房地产教育培训中心调研 55 海恒物业阳光花园小区 12 月份恳谈会 直面问题, 解 决问题 57 文明创建, 衣旧情深, 金源物业在行动! 59 我文明, 陵城文明 山东佳居物业陵城分公司文明建设 纪实 60 胜利玉山物业 : 文明与文化同行, 共创文明新家园 文明创建 62 行业正能量 物业员工勇救坠河男子 63 山东明德物业 : 精益求精 专业服务, 做一流的 高校管家 65 挑大梁 勇攻坚 作表率 我省物业企业全力推进物 业行业文明创建试点工作 物业知识 67 业主不交物业费, 物业公司能不能断水断电? 17 山东省房地产业协会山东省住房和城乡建设厅关于公布山东省首批住房租赁国有重点企业名单的通知 19 中国房地产业协会文件关于开展 2018 中国房地产开发企业 500 强 测评相关工作的通知 20 刘志峰 : 以十九大精神引领新时代养老地产 23 面向多元化空间的集合住宅设计探索 26 动态表皮在建筑热环境改造中的应用 29 落实 十九大 精神再造 民生 大工程 指导单位主办单位支持单位编委会主任编委会副主任 ( 按姓氏笔划排序 ) 山东省住房和城乡建设厅山东省房地产业协会山东省互联网传媒集团赵雷马永亮 王宏杰 王彤 王郁基 王增连 左臣华 曲勇 刘岷 刘炳俊 刘德明 孙秀恩 李华山 张立君 张鑫恭 董红梅 兹留柱 韩学庆 戴大为 魏建国 物业专刊 行业聚焦 33 山东省住房和城乡建设厅关于印发 山东省物业服务企 业信用档案与评级管理办法 ( 试行 ) 的通知 37 山东省物业服务企业信用档案与评级管理办法解读 38 国务院办公厅国务院办公厅关于印发消防安全责任制实 施办法的通知 月份物业要闻 行业动态 45 省住建厅物业处组织召开物业企业座谈会 46 第三期物业公益大讲堂活动成功举办 48 全省物业管理知识培训会顺利召开 淄博市智慧住区与现代物业发展论坛圆满闭幕 51 泰安市启动物业行业文明创建评选活动 总编 孙莉 副总编 沈大善 栏目编辑 ( 按姓氏笔划排序 ) 井坤 衣帛 李娜 张欣华 徐涛 责任编辑蒋晓晨文字编辑闫晓辉 薛明 岳霄远美术编辑刘赟地址济南市经五路小纬四路 21 号邮编 电话 投稿邮箱 SDFDCBJB@163.COM 法律顾问山东豪才律师事务所周长鹏发行对象会员单位印刷日期 2018 年 1 月 1

4 协会动态 山东房协团体标准培育发展成果分析 摘要 : 房地产业是从事房地产开发 建设 经营 管理以及维修和服务等集多种经济活动为一体的综合性产业, 本文通过研讨山东省房地产业协会团体标准工作情况, 以 山东省住房租赁经营服务规范 为例分析了房地产业团体标准研制过程, 阐述了团体标准建设的工作成效与经验, 较为完整的呈现了房地产行业团体标准的培育过程与发展成果 关键词 : 房地产业团体标准行业性社会团体住房租赁 个人自愿结成的全省性 非营利性的行业性社会团体, 登记机关为山东省民政厅, 业务指导单位为山东省住房和城乡建设厅 协会现有会员单位 2000 余家, 其中理事单位 515 家, 协会下设房地产开发等 7 个分支机构, 涵盖了房地产开发 物业 评估 中介 租赁 征收 部品产业链等企业, 另外专设房地产舆情办公室 法律纠纷调解中心等部门, 全省 17 个设区市房地产行业协会 ( 开发 物业 中介等 ) 均为山东房协团体会员单位 山东房协目前是中国房地产 广厦奖 推荐机构 全国房地产经纪人专业人员职业资格山东省考试 实施机构 全省物业管理行业职业技能竞赛组织机构, 前言房地产业是从事房地产开发 建设 经营 管理以及维修和服务等集多种经济活动为一体的综合性产业, 关系到人民群众的切身利益 2010 年, 国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 ( 国办发 [2010]4 号 ) 提出了改善人民群众居住条件, 促进房地产市场平稳健康发展的调控意见 2017 年, 党的十九大报告中提出 坚持房子是用来住的 不是用来炒的定位 以及 加快建立多主体供给 多渠道保障 租购并举的住房制度, 让全体人民住有所居 目标任务 目前, 房地产行业所涵盖的房地产开发 销售 中介 租赁 物业管理等领域, 矛盾问题突出, 投诉较多, 标准体系缺失, 亟待完善质量标准体系, 规范服务质量管理, 推动房地产行业规范化 品牌化发展, 满足人民群众对房地产领域日益增长的品质要求和服务需求 并取得山东省民政厅全省性社会组织承接政府职能转移和购买服务资格 山东房协的标准化工作开始于 2011 年, 在山东省住房和城乡建设厅指导下, 山东房协物业管理专业委员会联合山东省标准化研究院及省内主流物业管理企业起草了地方标准 物业服务规范 (DB37/T 1997), 编制了包含住宅 中小学 高校 医院 写字楼 商场 工业园区物业的系统性规范 [1] 山东各地市政府主管部门依据 物业服务规范 对物业企业进行监管考评, 为物业管理行业规范 健康发展起到积极的推动作用 1.2 开展团体标准能力基础 2015 年 3 月国务院发布 深化标准化改革方案 提出 鼓励具备相应能力的学会 协会 商会 联合会等社会组织和产业技术联盟协调相关市场主体共同 制定满足市场和创新需要的标准, 供市场自愿选用, 1 山东省房地产业协会团体标准综合简介 1.1 工作背景山东省房地产业协会 ( 以下简称 山东房协 ) 成立于 1986 年, 是由与房地产业有关的企事业单位 增加标准的有效供给 [2], 正式赋予具有法人资格的协会制定 发布团体标准资格 山东房协依托三十多年的行业积累 多个专业委员会资源优势 全省 17 城市行业代表性企业及地方协会会员, 结合山东省房地 2

5 产行业市场和创新需要, 积极推进团体标准化工作 2017 年 6 月山东房协组织团体标准化工作人员参加山东省标准化研究院举办的 团体标准政策解读与标准编写 培训班, 系统学习团体标准政策与研制编写 2017 年 10 月山东房协在全国团体标准化信息平台通过注册公示 [3], 具备在国家团体标准平台上发布团体标准资格 2.2 房地产业团体标准编制组成立暨第一次工作会 议 2017 年 11 月山东省房地产业团体标准编制组成立暨第一次工作会议在山东省标准化研究院召开, 确定先期启动 山东省住房租赁经营服务规范 和 山东省新建商品房销售服务规范 两项团体标准编制工作 两项标准的编制填补了房地产行业住房租赁和销售服务领域团体标准空白, 对推动行业规范化发展具有重要意义 [5] 2 团体标准重大活动 2.1 山东房协房地产业团体标准编制筹备会 2017 年 7 月山东房协召开房地产业团体标准编制筹备会, 讨论 山东省房地产业协会团体标准管理办法, 筹备立项编制 山东省住房租赁经营服务规范 山东省新建商品房销售服务规范 两个团体标准[4] 3

6 协会动态 [2016]57 号 ) 和 山东省工程建设标准化管理办法 ( 省 政府令第 307 号 ) 有关规定和要求积极开展山东省房 地产行业团体标准研制工作 4 工作成效与经验 以团体标准 山东省住房租赁经营服务规范 为例分析 4.1 标准编制目的与意义 1998 年住房制度改革以来我国房地产业蓬勃发展, 以住宅为主的房地产市场不断发展, 对拉动经济 2.3 首批两项团体标准公开征求意见 2017 年 12 月山东房协首批两项团体标准 山东省住房租赁经营服务规范 山东省新建商品房销售服务规范 在山东房协官网和微信公众号等媒体上公开征求意见 [6] 增长和提高人民生活水平发挥了重要作用 2003 年以来, 我国房地产业高速发展, 也带来了房价的过快上涨, 引发了一系列社会问题, 百姓住房难问题越来越突出, 为促进房地产市场平稳健康发展 改善人民群众居住条件, 我国政府开始加强宏观调控 在此背景下,2016 年 6 月 国务院办公厅关于加 3 团体标准机构建设 制度建设 机制建设 工作程序 3.1 机构 机制建设为保证团体标准规范制定, 山东房协注重团体标准机构 机制建设 团体标准决策机构为协会理事会, 功能定位为制定协会团体标准的中长期发展规划 具体工作包括制定协会团体标准规划, 团体标准的审批 发布 管理协调机构为协会秘书处, 功能定位为团体标准管理协调 具体工作包括团体标准的立项审批 编制过程监督 标准审查组织等 编制机构为团体标准编制委员会 ( 标准编制组 ), 功能定位为团体标准编制执行, 具体工作包括团体标准编制 修订 3.2 制度建设与工作程序协会标准化工作文件为 山东省房地产业协会团体标准管理办法 ( 试行 ), 办法分为总则 立项 起草审查和报批 审批和发布 公示和出版 复审和修订及修改 附则共 7 个部分 严格按照 团体标准管理规定 ( 试行 ) 住房城乡建设部办公厅 关于培育和发展工程建设团体标准的意见 ( 建办标 快培育和发展住房租赁市场的若干意见 出台, 提出 到 2020 年, 基本形成供应主体多元 经营服务规范 租赁关系稳定的住房租赁市场体系, 基本形成保基本 促公平 可持续的公共租赁住房保障体系, 基本形成市场规则明晰 政府监管有力 权益保障充分的住房租赁法规制度体系, 推动实现城镇居民住有所居的目标 [7] 2017 年 10 月 山东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见 进一步提出 各市都要培育一批住房租赁骨干企业,2017 年 12 月底前每市公布 1-2 家住房租赁国有重点企业名单 ; 到 2020 年, 全省培育 100 家省级住房租赁示范企业, 带动住房租赁行业品牌化发展 [8] 培养住房租赁市场, 加快建立多主体供给 多渠道保障 租购并举的住房制度, 使住房租赁成为与住房销售并重的住房市场支柱, 既是妥善解决过去住房体系失衡 住房制度缺陷的现实要求, 也是满足人民美好生活需要的民生工程, 更是提高城市化质量的战略布局 从这个意义上说, 培育发展住房租赁市场不是一时之计 一时之策, 而是实现房地产市场健康发展的长远制度安排 [9] 4

7 在国家 省政策推动下, 住房租赁行业迎来了历史性的发展机遇, 各路资金 企业纷纷涌入, 一时间泥沙俱下热闹非凡, 如何引导住房租赁企业规范经营服务成为政府和社会关注的焦点 山东房协房地产租赁专业委员会积极贯彻落实国家和省加快培育和发展住房租赁市场的意见措施, 准确把握政策导向及市场需求, 为住房租赁企业搭建平台开展试点, 在全国范围内首先组织编写团体标准 山东省住房租赁经营服务规范 ( 以下简称 规范 ), 为租赁式住房 ( 公寓 ) 的规划 设计 建造 改造, 明确经营定位提供指导, 推动住房租赁 ( 公寓 ) 企业从顾客需求出发, 建设安全 便捷 经济 舒适的居住空间, 促进我国租赁式住房 ( 公寓 ) 产业的健康可持续发展 4.2 标准编制过程 宣传启动阶段 2017 年 7 月, 山东房协召开房地产业团体标准编制筹备会, 邀请房地产租赁专业委员会有一定规模和影响力的理事单位参会, 确定成立 规范 编制组, 并初步确定了山东省标准化研究院 山东省建设发展研究院及济南优家房地产顾问有限公司 山东世联红璞公寓管理有限公司等 10 家标准起草单位 编制起草阶段标准编制以会议讨论为主, 编制组先后 3 次召开会议, 紧紧围绕编制目的, 就标准技术细节展开讨论 编制组还多次组织到外地学习 考察, 对标准内容进行调研论证 征求意见阶段按照山东房协团体标准管理办法规定, 在协会会员范围内征求意见 但考虑到 规范 为国内首创, 社会关注度高, 在会员范围征求意见同时, 又通过协会网站 微信公众号 协会会刊 新闻媒体等多方面渠道进行宣传, 广泛征求意见 山东房协还发挥与政府的桥梁纽带作用, 积极征询省住房建设等主管部门意见 审查发布阶段 按照山东房协团体标准管理办法规定, 邀请行业知名专家对标准进行联合审查 计划于 2018 年 3 月在山东省住房租赁示范会员单位中试点应用 [10] 4.3 标准内容先进性及市场适用性经查询 全国团体标准信息平台 网站, 搜索关键词 住房租赁, 结果显示 新闻 标准立项 团体标准 三类信息均为空白 查询 国家标准全文公开系统 网站 标准信息网山东省标准馆 网站, 均提示空白 表明 规范 编制并按计划发布后, 将填补住房租赁标准国内空白, 具有内容先进性, 对地方标准 国家标准研制具有重要借鉴意义 市场应用方面, 目前我国租赁人口预计为 1.9 亿人, 租赁市场规模已超万亿元, 至 2030 年我国租赁人口将达 2.7 亿人, 整体市场规模将达 4.2 万亿元 [11] 住房租赁市场规模巨大且处在起步发展阶段, 规范 具有广阔的应用前景和市场适用性 在政府监管方面, 规范 可以为住房租赁主管部门提供监管依据, 并可成为行业 企业评价的重要指标 4.4 标准应用的经济效益 社会效益 规范 应用的经济效益主要体现在推动行业发展和提高企业竞争力两方面 当前我国住房租赁行业蓬勃发展, 规范 应用可以促进住房租赁行业在标准化环境中发展壮大, 对整个行业良性发展具有积极作用 房地产业属于第三产业, 而住房租赁行业更是不折不扣的现代服务业 中国服务业各领域已经开始逐步全面放开 国外服务业巨头之所以有强大的市场竞争力, 一个主要的原因, 是他们有自己 重要的技术标准, 一种在市场上说了算的规则 ; 同时这也是企业发展中, 跟合作伙伴 利益同盟对接 兼容的话语系统 共同决策体系 规范 应用可以提升住房租赁企业竞争力, 甚至催生全国 全球范围内有影响力的企业集团 另外, 标准的应用有利于促进住房租赁企业连锁化 品牌化发展, 同时盘活大量闲置的存量住房 社会效益方面, 培育和发展住房租赁市场是房地 5

8 协会动态 产长效机制的主要内容, 是落实党的十九大报告提出的 加快建立多主体供给 多渠道保障 租购并举的住房制度, 让全体人民住有所居 目标的重要举措, 从这方面看, 规范 应用的社会效益不言而喻 正如人民日报刊文谈 租购并举 中指出 : 让租房市场真正火起来 优起来, 对市场秩序 权利保护等问题皆须对症下药 切实解决 比如, 尽快出台有关租房的法律法规和操作细则, 让房客与房东都更省心更安心, 让租房成为 更好的选择 [12] 满足新市民居住需求, 改善居住条件, 推动实现城镇居民住有所居的目标 参考文献 [1] 标准信息网山东省标准馆网站. bz100.cn/. [2] 国发 号. 国务院关于印发深化标准化工作改革方案的通知 S.2015 年 3 月 11 日. [3] 全国团体标准信息平台网站. org.cn/. [4] 我省房地产业团体标准编制工作正式启动. 山东房地产业协会官方网站. [5] 省房地产业团体标准编制组成立暨首次会议召开. 大众网. [6] 山东省房地产业协会关于征求 山东省住房租 5 工作展望 5.1 工作重点在相关政府部门 标准化机构及会员企业大力支持下, 山东房协以房地产业为研制对象, 以服务类 管理类标准为研制重点, 除住房租赁外, 将在新建商品房销售 物业管理 二手房中介 公共租赁住房 老旧小区改造 全装修交房等社会关注高 民生服务性强的领域研制推出一系列的团体标准 5.2 面临问题团体标准尤其是服务类标准面临的共同问题是落地应用难, 国外比较成熟的做法是通过认证来进行推广 山东房协一方面积极探索标准认证工作, 另一方面将结合政府 放管服 工作, 从行业监管治理角度为政府主管部门提供标准支持, 引导企业应用团体标准 这两方面的路径均有待探索 5.3 意见建议长期以来, 我国标准化工作以第一 二产业为主, 第三产业特别是服务业相对滞后, 与发达国家现代服务业标准化差距更大 国家放开团体标准化研制权限, 给服务业标准化发展带来了机遇 希望国家加大对服务业团体标准的支持力度, 完善相关配套措施, 使服 赁经营服务规范 ( 征求意见稿 ) 意见的函 山东省房地产业协会关于征求 山东省新建商品房销售服务规范 ( 征求意见 ) 意见的函. 山东房地产业协会官方网站. [7] 国办发 号. 国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见.2016 年 06 月 03 日. [8] 鲁政办发 号. 山东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见.2017 年 10 月 23 日. [9] 让住房租赁满足美好生活需要. 人民日报人民时评.2017 年 11 月 01 日. [10] 山东省住房和城乡建设厅关于公布山东省首批住房租赁国有重点企业名单的通知. 山东省住房和城乡建设厅. cn/ [11] 住房租赁市场规模有望超 4 万亿一二线城市成 " 主战场 ". 中国经济网 2017 年 10 月 18 日. [12] 租房应成为 更好的选择. 人民网.2017 年 12 月 01 日. ( 作者 : 山东省房地产业协会孙莉 衣帛 高健 ) 务业真正成为我国经济新旧动能转换的 助推器 6

9 山东省房地产业团体标准编制组成立 暨第一次工作会议召开 11 月 3 日 山东省房地产业团体标准编制组成立 的编制打下良好基础 暨第一次工作会议在省标准化研究院召开 省住房城 根据国务院 深化标准化工作改革方案 国发 乡建设厅标准定额站副主任赵淼 山东省房地产业协 号 住房城乡建设部办公厅 关于培育 会秘书长孙莉 省标准化研究院项目组成员以及团体 和发展工程建设团体标准的意见 建办标 2016 标准编制组成员参加了此次会议 57 号 精神 山东房协高度重视团体标准工作 积极 会议由省标准化研究院王波总工程师主持 省标 调研我省房地产业团体标准需求 确定先期启动 山 准院来永钧副院长致辞 省住建厅标准定额站赵淼副 东省新建商品房销售服务规范 和 山东省住房租赁 主任讲解了国内外团体标准发展现状 并对两项标准 经营服务规范 两项团体标准编制工作 本次编制组 的编制提出了建议和工作要求 会上宣布成立 山东 第一次工作会议标志着团体标准编制工作正式展开 省新建商品房销售服务规范 和 山东省住房租赁经 据悉 两项标准的编制将填补房地产行业销售和租赁 营服务规范 两个团体标准编制组 确定了编制组单 服务领域团体标准空白 对推动行业规范化发展具有 位名单并讨论通过了编制工作大纲 为两项团体标准 重要意义 7

10 地产舆情 11 月山东房地产舆情 : 走势较为平稳 2017 年 11 月份, 山东省房地产业相关舆情信息共计 条, 环比增长 40.7%, 相关信息主要来自新闻 网站 微博 微信 论坛等 其中, 负面信息 条, 占全部信息比重的 14.0%, 环比增长 59.2% 负面信息中, 被媒体曝光的重点敏感舆情共 153 条, 环比增长 42.9% 整体上, 本月负面舆情总体数量以及重点舆情信息数量较上月均有所增加 重点负面曝光媒体 38 家, 较上月减少 2 家 本月反映最突出的问题为供暖问题 物业管理等 本月相关舆情数据波动起伏, 信息量相对较少的四个时段处于周末, 其他时段信息量分布较为均匀 整体看, 本月我省房地产行业舆情走势较为平稳 本月, 负面敏感舆情反映的问题中, 供暖问题尤为突出, 成为媒体关注的焦点, 占负面报道总量的 24.7%, 问题涉及供暖迟缓 暖气管道爆裂等 此外, 物业管理 配套设施 房屋质量等问题关注度也相对较高 本月, 我省房地产业负面敏感信息涉及 15 市, 与上月涉及地市数量持平 其中, 济南负面信息依旧最多, 占比 21.4%; 其次为青岛, 占比 19.5%, 负面舆情数量较上月明显增加 ; 临沂 德州分别占比 11.7% 10.4% 总体来看, 本月负面信息数量在地域分布上仍较为悬殊, 菏泽 莱芜 聊城 威海等地负面信息曝光量相对较少 数据分析师点评 : 1 负面舆情上升明显, 但整体舆情态势较为平稳本月, 我省房地产业信息总量较上月大幅增加, 环比上升 40.7% 其中, 负面舆情数量上升尤为突出, 环比上升 59.2% 重点敏感舆情数量较上月也出现明显增长 但总体来看, 负面信息量虽有所增加, 但我省本月未发生重大负面舆情, 整体舆情环境较为平稳 在曝光媒体上, 本月共有 38 家媒体刊载我省房地产业负面报道 其中, 地市级媒体 26 家, 报道量占据媒体报道总数的 64.9%, 成负面舆情曝光的主要媒体 个别事件引发央媒关注, 但未引发大量转载 在地市分布上, 本月我省媒体曝光的负面新闻涉及 15 地市, 其中济南负面舆情依旧最多 2 供暖问题凸显, 相关舆情引发关注本月省内房地产业相关舆情反映的问题中, 供暖问题最为突出, 占比达 24.7%, 较上月明显增加 11 月 15 日, 我省正式进入供暖季, 相关问题引发媒体关注, 涉及小区供暖延迟 供暖 孤岛 暖气管道爆裂等 梳理媒体报道, 济南 青岛 潍坊等 12 市被爆出供暖问题 据统计, 相关报道 38 篇, 如生活日报 缝缝补补又一年化纤小区供热管网问题频出 齐鲁晚报 家中有暖气还穿厚棉袄枣庄暖气不热问题频出因为啥 半岛网 天意仁和小区供热不达标开发商 : 热水来得晚 潍坊晚报 潍坊东方天韵小区三期交房第一年业主就挨冻 沂蒙晚报 临沂鲁建小区突然停暖原是取暖费没交齐 等, 累计转载 100 余篇 3 我省多地发布楼市新政引舆论关注本月我省多地发布楼市新政, 引发新华社 央广网 齐鲁晚报 大众网 齐鲁网等省内外媒体的关注 例如 : 11 月 3 日, 齐鲁晚报报道 聊城楼市调控新政悄悄 落地 新购住房出售有限制 ;11 月 6 日, 大众网报道 限价 打击炒房 公布房源菏泽出台房地产调控政策 ; 11 月 9 日, 齐鲁晚报报道 山东 17 市全出楼市调控政策八市发布 限售令 ;11 月 22 日, 新华社报道 济南新规 : 房企拒绝公积金贷款可被暂停网签 等 相关报道引发央广网 中国经济网 中国网 澎湃新闻 新浪 网易等全国重点网站转载, 为我省稳定房地产市场营造了良好的舆论环境 8

11 12 月山东房地产舆情 : 敏感舆情降幅明显 2017 年 12 月份, 山东省房地产业相关舆情信息共计 条, 环比降低 1.5%, 相关信息主要来自新闻 网站 微博 微信 论坛等 其中, 负面信息 条, 占全部信息比重的 15.8%, 环比增长 11.5% 整体上, 本月负面舆情总体数量虽较上月有所增加, 但重点舆情信息数量较上月明显减少 本月反映最突出的问题为物业管理 违规施工等 本月, 负面敏感舆情反映的问题中, 物业管理方面问题尤为突出, 成为媒体关注的焦点, 占负面报道总量的 32.0%, 问题涉及物业服务 业主纠纷等 此外, 违规施工 房屋质量等问题关注度也相对较高 本月, 我省房地产业负面敏感信息涉及 13 市, 较上月减少 2 市 其中, 济南敏感信息最多, 数量与上月基本持平, 占敏感信息总量的 33.0%; 其次为青岛, 敏感信息数量较上月有所降低, 占比 19.6%; 潍坊 临沂分别占比 13.4% 9.3% 总体来看, 本月敏感信息在地域分布上仍较为悬殊, 聊城 日照 烟台等地敏感信息曝光量相对较少 数据分析师点评 : 1 敏感舆情降幅明显, 整体舆情态势较为平稳在信息属性上, 本月我省房地产业信息总量较上月虽有所减少, 但负面舆情信息明显上升, 环比增加 11.5% 与此同时, 敏感负面舆情降幅显著, 环比降低 36.6% 在曝光媒体上, 本月共有 27 家媒体刊载我省房地产业负面报道 其中, 地市级媒体 17 家, 敏感报道量占比超 6 成, 依然是敏感舆情曝光的主要媒体平台 但受制于地市级媒体影响力有限, 虽然个别事 整体而言, 本月我省房地产业敏感舆情事件关注度不高, 负面影响均在可控范围内, 舆情态势较为平稳 2 物业管理问题凸显, 引发媒体关注本月省内房地产业敏感舆情反映的问题中, 物业管理方面问题最为突出, 占比达 32.0% 作为与业主生活息息相关的物业, 其服务质量很大程度上影响到业主的生活品质, 两者并不对立, 但又常常暴露出一些矛盾, 引发媒体和舆论关注 梳理媒体报道, 本月, 济南 青岛 潍坊等 10 市均有物业引发业主不满的事件被曝出, 主要涉及车位 安保等问题 如齐鲁壹点 泰安峪龙佳苑业主交 720 元车管费, 回小区还得抢车位 鲁中网 张店泉山小区 : 业主停车占消防通道被锁车罚款 青岛网络广播电视台 保安亭窗户积灰 门上锁, 小区门禁成摆设 停车收费纠纷升级门禁损坏保安被打 生活日报 疑因更换物业, 业主与物业员工起冲突 等 3 济青继续处于舆情高发地, 舆情地域分布悬殊梳理 1 至 12 月我省房地产业敏感舆情地市分布情况, 济南 青岛一直处于前三位 除 2 月 6 月 7 月与 10 月之外, 济南 青岛两市在其他月份里均位列第一或第二名 相对其他地市来说, 济青两地房地产业较为发达, 而且媒体资源也比较丰富, 因此业内动态更易受到舆论关注, 负面事件曝光几率也就更高 在其他地市中, 烟台 潍坊 淄博 德州等地关注度也持续保持在较高水平, 其中, 烟台有 7 个月进入前五名 另外, 威海 日照 莱芜 聊城等地敏感舆情事件曝光量较少, 持续处于低位 纵向比较, 每月敏感舆情地市分布均较为悬殊, 数量从几十条到一两条不等 件引发央媒转载, 但未引发大量传播和广泛关注 9

12 地产观察 2017 中国楼市十大关键词 2017 年, 有人总结这一年为销售 大年, 也有人说它是住房租赁 元年, 还有说它是中国楼市的 降温 之年 这一年, 中国楼市密集出台房地产调控政策的程度史无前例 而年内超过 250 余次调控的背后, 是对房地产行业格局的重构与住房制度变革 按照惯例, 我们一起盘点 2017, 为您梳理了以下 10 个关键词, 带您一起回顾中国楼市这不平凡的一年 1 房住不炒 房子是用来住的 不是用来炒的, 这一概念 2016 年底在中央经济工作会议中首次被提出 今年从 两会 到 十九大, 高层会议多次重申这一定位, 始终强调住房的居住属性 房住不炒 预示着政府目前对楼市发展把控的方向, 表明政策取向将朝着继续打击投机 防止热炒与抑制房地产泡沫的方向深入推进, 未来中长期, 楼市不再向炒房客敞开大门 而深化住房制度改革, 需要紧扣 房住不炒 定位, 建立房地产市场健康发展的长效机制 从去年中央经济工作会议提出要 加快研究建立符合国情 适应市场规律的基础性制度和长效机制, 今年的会议则表述为要 完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制 从 研究建立 转变为 完善促进, 表明 房地产长效机制 已经由理论层面进入到了实践层面 值得注意的是, 房地产长效机制的建设需要多方长期努力 如何平衡各个市场主体, 是未来长效机制能否真正落地的重点所在 2 住房租赁最近 1 年多时间里, 全国有超过 12 个省份逾 50 个城市, 出台了有关租赁的政策内容 此外, 今年 7 月住建部会同有关部门选取了广州 深圳 南京 杭州 厦门 武汉 成都 沈阳 合肥 郑州 佛山 肇庆等 12 个城市作为首批开展住房租赁试点, 年底结束的中央经济工作会议更是把发展住房租赁市场提升到了一个新的高度 随着政策的利好, 住房租赁市场成为投资的新风口 一些标杆房企不断加码长租公寓及其相业务布局, 除万科以外, 碧桂园 龙湖等大型房地产企业均纷纷入局 据不完全统计, 迄今为止, 国内排名前 30 位的房地产商,1/3 以上已通过不同形式布局长租公寓 此外, 大量独立品牌的创业项目也不甘示弱, 做好了深耕这一板块业务的准备 还有以阿里为代表的互联网巨头宣布参与地方租赁平台建设, 还有一些大型金融企业或相关支付平台与房企或地方职能部门签署合作协议, 提供金融支持并加速租赁市场发展 土地市场方面, 包括北京 上海等一些城市在推进 租售并举 的住房体系上先行一步, 加快土地供给节奏, 调整土地供给结构, 从增量土地市场出发增加租赁土地供应 未来包括土地供给 市场监管在内的房地产政策, 还将进一步向租赁市场倾斜 易居房地产研究院近日发布的报告指出, 预计未来 10 年将是我国租赁市场快速发展的阶段 据其测算, 到 2027 年全国城镇租赁市场租金收入将达到 3.9 万亿元 由此可见, 不管是政策层面, 还是投资方向, 住房租赁 都将成为 2018 年的热点词 3 限今年以来, 中国楼市可谓迎来史上最为密集的调控年 据不完全统计, 截至 12 月 13 日, 年内全国房地产调控政策发布接近 110 个城市与部门 ( 县级以上 ), 发布的调控政策次数多达 250 次以上, 仅北京一个城市发布的各类型房地产调控政策就超过 30 次 今年的楼市调控从范围 手段和频率上来看, 确实与以往相比力度空前 调控政策除了以往的 限购 限贷 限价 以外, 更是新增了 限售 限商 内容 至此, 全国楼市开启了 五限时代 其中, 限商 作为本次调控新内容, 今年 3 月北京住建委发文调控商办市场, 提出商办类项目应当严格按规划用途开发 建设 销售 使用, 未经批准, 不得擅自改变为居住 10

13 等用途, 全面叫停 商改住 随后, 广州 上海 深圳等热点城市跟进 按照上述政策, 不仅限制了个人对商办类物业的购买和转让, 也对该类物业审批建设提出要求 限售 作为今年房地产调控的另一新标签, 使用范围更广 限售政策最早现于北京的 3 17 新政, 政策规定企业购买的商品住房再次上市交易, 需满 3 年及以上 此后, 厦门于 3 月发布通知规定新购买住房需取得产权证后满 2 年方可上市交易 广州 3 30 新政也同样提出了新购住房满两年方可转让的要求 此后, 不少房地产热点城市陆续跟进 珠三角地区的珠海 惠州 东莞等地同样颁布限售令 到了 9 月下旬, 包括石家庄 长沙 重庆 南昌 南宁 贵阳 桂林的多个城市开启限售 据克而瑞研究中心统计显示, 截至目前, 国内已有 46 个城市相继落地限售令 4 收并购随着行业竞争日趋激烈, 房地产行业正进行一场前所未有的大洗牌 在这其中, 房地产领域的并购重组也日趋激烈, 从今年各大产权交易所挂牌情况来看, 房地产类标的物明显增多 随着近年来土地市场招拍挂条件日趋苛刻, 地价逐渐上涨, 以融创中国 泰禾 阳光城等为代表的房企转而选择并购 在这其中最典型的案例当属今年 7 月万达作价 631 亿元, 将旗下的文旅和酒店项目售予融创 富力 这场合作规模之大 影响力之强的收购也是有史以来房地产领域规模最大的并购交易, 被称为 世纪交易 同样大手笔的还有万科, 今年 6 月底, 万科在公开拍卖中以 551 亿元拿下广信资产包 7 月, 万科又联合其他财团以 116 亿美元 ( 约 790 亿人民币 ) 收购了新加坡上市公司物流巨头普洛斯 9 月, 泰禾集团发布公告称, 以 亿元收购沃得宝华 100% 股权 同样, 近年来被贴上并购标签的还有阳光城 年报显示,2016 年阳光城新增计容建面 万平方米, 其中 85.5% 来自并购 进入 2017 年, 阳光城进一步加大并购力度, 先后收购佛山禅城区绿岛湖壹号项目 上海静安寺商圈君御豪 庭项目 北京密云区君山别墅项目等优质资源 后续, 阳光城又收购了武汉中华城项目 成都半山艾马仕等项目 据统计, 地产行业内部整合是目前并购的主流, 在地产企业规模和储地战争中, 为降低成本 控制风险, 大多房企更倾向于在存量市场进行收并购 随着市场集中度的进一步提升, 以大吃小 仍将是未来并购市场的主流 5 千亿尽管今年以来政策调控持续收紧, 但对于房地产行业来说仍然是个 大年 据公开信息显示, 今年前 11 个月碧桂园实现合同销售金额约 亿元, 中国恒大前 11 个月销售额达 4704 亿元, 万科前 11 个月销售 亿元 国家统计局数据显示,1-11 月份全国商品房销售额 亿元, 增长 12.7% 从目前情况来看, 中国房地产市场销量再创新高没有任何悬念, 房企三巨头均有望在今年进入 5000 亿时代 此外, 根据克而瑞研究中心此前发布的 2017 年 1-11 月中国房地产企业销售 TOP100 排行榜显示, 截至今年 11 月底千亿房企已达 14 家 而 2016 年全年达到千亿销售金额的房企为 12 家 临近年末, 仍有部分房地产企业具备冲击千亿的可能,2018 年, 冲击千亿更将成为众多追求规模的大中型房企的不二选择 6 共有产权今年以来, 北京公布的共有产权房政策在社会上引起不小的影响 9 月 30 日, 北京共有产权房政策正式实施, 方案同时明确今后 5 年将完成 25 万套共有产权住房供地 事实上, 北京试点共有产权住房并非个例, 上海曾在几年前展开过试点 据住建部今年 9 月 14 日公布的信息, 截至 2016 年底, 上海已供应共有产权保障住房 8.9 万套, 并明确了下一步发展的目标 此外, 烟台市住建局 12 月召开新闻发布会称, 将在山东省内地级市中率先推出首批 1476 套共有产权住房 今年 9 月, 住建部印发 关于支持北京市 上海市开展共有产权住房试点的意见, 支持北京市 上 11

14 地产观察 海市深化发展共有产权住房试点工作, 鼓励两市以制度创新为核心, 结合本地实际, 在共有产权住房建设模式 产权划分 使用管理 产权转让等方面进行大胆探索, 力争形成可复制 可推广的试点经验 7 去杠杆长期来看, 去杠杆是我国经济转向高质量发展阶段的重要抓手, 也是转变发展方式 优化经济结构 转换增长动力的重要工具之一, 中国金融去杠杆的工作也在持续推进 从住房方面来看, 居民高杠杆购房的局面并未实质性扭转, 住户部门中长期贷款占新增贷款比重长期高位运行 这也侧面印证居民贷款很大一部分还是用于购房消费, 房地产市场仍是银行信贷资金重要出口 在加强金融监管的大背景下, 房地产市场去杠杆正加快推进 首付贷成为重点监管对象, 银行业金融机构开展自查工作, 重点检查 消费贷 经营贷 房抵贷 等资金流向, 各地全面叫停金额超 100 万元或期限超 10 年的消费贷 与此同时, 热点一二线城市相继上调房贷利率, 折扣利率近乎绝迹, 房贷利率均在基准利率基础上有不同比例的上浮 8 房地产税近年来, 关于房地产税的话题一直备受关注 从年初两会前后, 各界探讨房地产税出台时间表, 到年末的高层官员发声房地产税改革, 房地产税这个关键词在 2017 年始终在刷存在感 对于房地产行业最为关注的房地产税将如何改革? 财政部部长肖捷在 党的十九大报告辅导读本 一书中的 加快建立现代财政制度 文中指出, 对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税, 这算是明确了未来房地产税的计税依据, 即 评估值 据了解, 这也是官方首次明确地产税的计税依据, 但目前房地产税的征收细节还没有透露 人民日报近日发文称, 房地产税立法, 需要 七步走 目前, 房地产税立法走到了哪一步? 答案是 : 正处在第一步起 地产税 这个关键词仍将会占据各大媒体头条的位置 9 房价全国房价普涨的情况在今年被打破了, 房地产调控的因城施策也让全国房价呈现出了不同走势 其中一些热点城市房价在 3 月份相继出台严厉的调控政策后便开始止涨, 进入下半年, 上述城市房价则纷纷进入下降通道 尤其是在二手房领域, 据粗略统计, 北京 深圳等区域的房价跌幅甚至超过 20% 截至 11 月底, 北京二手房价格跌幅更是连续 7 个月领跌全国 而新房方面, 则受到政府限令限价影响, 继续保持平稳 与热点城市相比, 绝大多数三四线城市在去库存政策的引领下, 年内房价持续飘红 不过, 值得注意的是, 随着去库存目标的基本完成, 全国商品房库存量已降至 3 年前水平, 这些区域的房价涨幅开始放缓 10 特色小镇作为房地产行业的突围路径, 特色小镇成为 2017 年房地产行业的新 风口 之一 和西方国家相比, 我国特色小镇的建设相对较晚 2014 年 10 月, 浙江提出 特色小镇 概念 此后三年, 作为新型城镇化与经济转型升级的重要突破口, 特色小镇建设的热潮席卷整个房地产行业 截至目前, 住建部已公布两批共 403 个特色小镇 在当前经济新常态大背景下, 特色小镇作为经济体制改革 产业升级转型的样板试验田, 被视为破解经济转型升级和发展新动能转换问题的重要路径, 同时也为房地产企业提供了转型的新方向 据不完全统计, 包括万科 恒大 万达 碧桂园 保利 绿地 富力 华夏幸福 华侨城 时代 奥园 雅居乐等至少 12 家房企均已参与特色小镇建设 然而在推进特色小镇建设的过程中, 小镇建设房地产化 特色小镇不特色等问题也逐渐凸显 基于此, 住建部等四部委 12 月联合发布 关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见, 并提出 坚持产业建镇, 防止千镇一面和房地产化 ( 来源 : 中房网 ) 草阶段, 仓促出台的可能很小 由此可见, 未来 房 12

15 社科院预估 :2018 年城市住房制度长效机制平稳起步 2017 年以来, 我国多个城市积极抑制房价过快增长, 增加住房多元化供给, 并发展租房市场, 有效防控房地产市场风险, 国内城市住房长效机制初具雏形 社科院财经院发布的住房发展报告通过对近一年来市场情况的调研, 分析了我国住房体系的新变化, 并预测我国住房制度长效机制能在 2018 年迈出实质性步伐 2017 年, 不断收紧的楼市调控和严格的限制性措施, 有效遏制了热点城市房价过快上涨 具体来看, 2016 年 10 月至 2017 年 9 月, 全国房价总体稳中有升, 一二线城市增幅分化下调, 三四线城市增幅分化上升 在没有重大政策冲击的情况下,2018 年中国楼市将迎来平稳调整 近日中国社会科学院财经战略研究院 中国社会科学院城市与竞争力研究中心课题组发布 中国住房发展报告 ( 以下简称报告 ), 对 2017 年房价变化 2018 年房价走势和需防范的风险进行研判 安居才能乐业, 只有每个人在城市里都拥有一个家, 整个城市才能百业兴旺 党的十九大报告强调 坚持房子是用来住的 不是用来炒的定位, 加快建立多主体供给 多渠道保障 租购并举的住房制度, 让全体人民住有所居 目前, 这一住房制度已经初具雏形, 广州等 12 个城市被确定为首批加快发展住房租赁市场的试点城市, 其中广州还明确提出了租售同权, 北京将原有自住型商品房升级为共有产权住房, 这些都将对未来住房市场结构产生深远的积极影响 那么, 在构建新住房模式的过程中, 如何增加多元化供给 发展租房市场, 还需防范哪些风险? 热点城市房价明显降温房价的变化从过去的一二三线城市同涨同跌变为现在的依次涨跌, 热点城市房地产市场将逐步回归理性报告指出,2016 年 10 月到 2017 年 9 月, 中国住房市场总体稳中有升, 一二线城市分化降温, 三四线城市分化升温 中国社会科学院财经战略研究院院长助理 中国住房发展报告 主编倪鹏飞指出, 我 们注意到, 房价的变化从过去的一二三线城市同涨同跌变为现在的依次涨跌, 例如去年是二线城市领涨, 今年则是三线城市领涨 同时, 中国房价体系的城市群特征趋于显著, 城市群与非城市群房价间存在显著差距, 一线 二线城市群房价与三线城市群房价差距逐步增大 从住房总体销量来看,2016 年 10 月至 2017 年 9 月, 我国住房总体销量同比增幅逐步下降, 一二线城市下降明显, 三四线城市增幅较快 ; 从住房供给来看, 一二线重点城市持续下降, 非重点城市明显上升 ; 从住房库存来看, 全国现房与期房库存各出现不同程度下降 房地产开发投资增速趋稳, 对宏观经济的影响有所增强, 预计 2017 年房地产投资对经济增长贡献 1.1 个百分点 本轮房价回升小周期接近尾声 党的十九大对住房市场的定位更加科学, 关于长效机制的表述更为明确, 政策制度环境已不支持针对房价的投机炒作 中国社会科学院城市与竞争力中心研究员邹琳华认为, 过去一年半里, 多数一二线城市的楼市在严厉调控下趋于冻结, 大量房地产企业和投资投机需求被挤向三四线城市, 此前未受关注的市场经历了一波房价快速上涨 房价的 相对洼地 基本消失, 短期内住房市场不存在大起大落的经济基础 报告对 2018 年房价走势作出预测, 热点城市房地产市场将逐步回归理性 作为楼市风向标的北京 上海等城市, 在经历了下跌与观望后, 房价再度下跌 越来越多的城市房价也加入了停涨或微跌的行列, 这些都表明了市场作出的方向性选择 不过, 由于我国仍处于高速城镇化的阶段, 城市住房的供求矛盾仍然存在 倪鹏飞说 风险略降仍需警惕当前楼市风险有所降低, 但是一线城市房价收入比依然居高不下, 住房制度的长效机制 2018 年需要迈出实质性步伐虽然伴随着热点城市楼市的明显降温以及三四线 13

16 地产观察 城市的升温, 楼市总体风险有所下降, 但从一线城市看来, 部分风险依然存在, 其不确定性仍需高度警惕 虽然不断收紧的楼市调控和严格的限制性措施有效遏制了热点城市房价的过快上涨, 当前楼市风险有所降低, 但是一线城市房价收入比依然居高不下 倪鹏飞指出 数据显示, 虽然全国平均房价收入比仅为 7.5, 总体房价收入比稳定, 但单独看一线城市, 其房价收入比依然高达 31.3, 其中, 北京房价收入比更是高达 41, 居所有城市之首 要警惕房价报复性反弹 因为我国的住房基础制度没有根本性改变, 政府依赖房地产的发展局面仍然没有改变 倪鹏飞认为, 目前一二线部分城市房价增幅下降是调控重拳下行政限制性措施的结果, 并不是真正由市场供求机制 价格机制 竞争机制发挥自我调节作用下的变化 因此, 如果调控政策转向或变化, 前期抑制房价过快上涨成效将功亏一篑, 一二线热点城市房价可能出现报复性增长 由此可见, 要坚持房子是用来住的 不是用来炒的定位, 必须将抑制住房投资投机的政策手段制度化 长期化 2017 年住房制度的长效机制开启了建设之门,2018 年需要迈出实质性步伐 倪鹏飞指出 报告建议, 将 2018 年确定为基础性制度和长效机制建设年, 把持续调控融入到制度和长效机制建设中, 并突出 5 个重点 : 第一, 坚持调控不放松不动摇, 完善调控机制 ; 第二, 加快建立多种供应主体和供应形式的租售并举制度 ; 第三, 完善住房金融市场与监管制度 ; 第四, 改革土地制度和机制改革 ; 第五, 加快财税体制改革 要按照十九大报告要求, 加快推进住房领域的供给侧改革 倪鹏飞说, 加快积极支持培育多主体供应机制, 降低法人企业 社会机构 个人 集体组织建设 经营保障房与商品房的准入门槛, 形成房地产开发商 集体单位 个人 社会法人机构等都可以参与提供购房 租房的局面 促使住房回归居住属性, 是深化住房制度改革 建立住房发展长效机制的出发点 邹琳华认为, 需要鼓励支持各地方政府, 因地制宜创新商品房之外的住房供给渠道, 改变商品房一枝独大的局面 北京的共有产权住房实验就是这方面的探索 同时, 还要适度降低商品房的金融属性 租房市场期盼保障如何规范中介 承租人 出租人等市场主体的行为, 如何将市场上的存量住房引导入租赁市场, 如何规范租赁市场的价格波动等, 都将是租房市场长期研究的话题今年, 发展住房租赁市场已成为热点大中城市的共识, 很多地方政府在积极酝酿租赁房项目 其中, 北京市在 2017 年至 2021 年的 5 年内供应 1000 公顷集体土地, 北京城市总体规划 (2016 年 年 ) 提出未来 5 年新供各类住房中租赁将占 30% 一个万亿元级的租房市场正在开启 链家研究院预测,2020 年中国租房市场规模预计将达到 1.6 万亿元, 到 2025 年将增至 2.9 万亿元 租购并举也是专家们讨论中国住房新模式时热议的焦点 积极完善租赁住房制度, 加快住房租赁立法, 健全租赁住房的土地 金融 供给机制 倪鹏飞说, 但是住房租赁市场刚刚起步, 仍然存在大量的困难和障碍, 特别是集中在顶层设计和政策法规方面 未来随着租房市场的发展, 对于如何规范中介 承租人 出租人等市场主体的行为, 如何将市场上的存量住房引导入租赁市场, 如何规范租赁市场的价格波动等, 都将是长期研究的话题 现在, 由开发商 地产中介 酒店集团等经营的 长租公寓, 在大学生 白领群体中很受欢迎 魔方公寓 链家自如等长租公寓运营商也形成了一定规模 阿里巴巴 腾讯 京东等电商巨头也纷纷参与到租房市场来, 未来租赁金融服务业将成为新兴行业 中国社会科学院城市与竞争力中心研究员姜雪梅说 她建议, 逐步放开租购同权门槛, 推广 租售并举 住房制度, 首先开放租购同权的子女教育门槛, 解决新市民子女上学问题 ; 其次改革医疗 公积金制度, 促进跨区域联网服务 ; 第三合理布局租赁房源, 实施租金管制, 促进梯度消费 大力发展住房租赁市场, 需要全面推进租购房同权, 立法保护租房家庭的权益, 支持住房长期租赁企业开展资产证券化业务, 同时辅以相应的税收优惠和土地政策便利 需要注意的是, 租购房同权的政策立足点, 并不是为了解决中高收入群体竞争优质学区的问题, 而是为了让广大农民工及中低收入群体子女也能平等享受基本公共服务 邹琳华说 ( 来源 : 经济日报 ) 14

17 党报谈住房政策 : 保护租赁权益房贷将保持从紧 吃穿用住行, 数 住 最吸睛 对于一年一度的中央经济工作会议, 不少老百姓最关注的是关于住房政策的表述, 最牵挂的是今后房地产市场走势 对于住房问题, 中央经济工作会议着墨不少, 住房制度 租赁市场 租赁企业 长效机制 调控政策连续性稳定性等, 引发专家学者和业内人士广泛关注 更好满足居民多层次住房需求中央经济工作会议提出, 加快建立多主体供给 多渠道保障 租购并举的住房制度 2017 年, 京沪两地试点共有产权住房的探索为解决住房问题打开了新的渠道 这一方式下, 政府与购房人按份共有产权, 政府将其持有的部分产权 使用权 让渡出来, 购房者则能以较低的价格住进新房 过去, 城镇商品住房的供应主体比较单一, 主要是开发商提供, 中央提出要探索多主体供给, 就是要动员更多的社会力量参与进来 国务院发展研究中心市场研究所研究员任兴洲表示, 目前租赁住房中供应主体更为多元, 比如开发企业 国有企业 产业园区以及房地产经纪机构都参与租赁住房的供给和经营 所谓多渠道保障, 就是住房保障方式和渠道要多元化 今后, 政府还是住房保障的主要主体, 但是要探索更多的方式和渠道, 动员更多社会力量进入, 形式也要更加多样化 任兴洲表示, 过去在住房保障方式上, 有廉租房 经济适用房, 后来有了公租房和棚改安置房, 种类更多, 保障手段也更丰富, 棚户区改造过去以实物住房安置为主, 近年来又在探索货币化安置的方式, 给了被保障群众以更大的选择空间 多主体 多渠道, 不仅指 房, 也同样指 地 2017 年 8 月, 国土资源部等部门确定北京 上海 广州等 13 个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点 过去的城镇住房用地供应, 主要是通过国有土地招拍挂方式用于商品房和租赁住房建设, 或者政府划拨部分土地建设保障性安居住房 未来, 在一些人口净流入的大中城市, 集体建设用地也将参与进来, 主要用于建设租赁住房 任兴洲认为, 利用集体建设用地建设租赁住房不仅可以增加城镇租赁住房建设用地的供应, 有助于构建购租并举的住房体系, 而且还有利于拓展农村集体土地的用途, 拓宽集体经济组织和农民增收渠道, 能促进集体土地优化配置和节约集约利用 相信今后城镇住房供应体系会进一步呈现多主体供应 多元化方式 多样性结构的趋势 这样的住房制度, 将更好满足居民多层次的住房需求 : 对于具备购房能力的城镇居民, 支持其通过住房市场购买商品住房 ; 对于无能力购买住房的居民, 支持其从市场上租房居住 ; 对于难以承受房租 符合条件的困难家庭, 政府予以公共租赁住房保障 龙湖集团副总裁韩石表示 发展住房租赁市场特别是长期租赁要发展住房租赁市场特别是长期租赁, 保护租赁利益相关方合法权益, 支持专业化 机构化住房租赁企业发展 中央经济工作会议将租赁市场发展提到了前所未有的高度, 对于长期租赁更是鲜见地予以强调 租房市场发展滞后是我国城镇住房供应中的最大短板, 特别是长租市场发展明显不足 任兴洲认为, 长期租赁最大的特点就是租赁期较长, 契约关系比较 15

18 地产观察 稳定, 有利于明确和稳定租赁双方的预期, 让承租者安心 出租者放心 对于整个市场而言, 租赁同样意义重大 租赁不仅是当前完善住房制度的核心工作, 也是新型城镇化进程中解决好新市民住房问题的必由之路, 还能通过分流购房需求 减少住房抵押融资需求等, 促进住房市场稳定 清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为 面向未来, 实现租购并举, 关键就要补足一项项目前存在的租赁短板 不同于商品房开发建设后就可出售, 资金可以较快回收, 而建设长租公寓要长期持有, 资金回收期长, 资金压力大 尤其在初始阶段, 大量资金要用于拍地 建设和运营 任兴洲认为, 要认真研究针对长租市场的融资 税收等相关政策, 使长租市场的建设经营实现良性发展, 更有效地培育长租市场 2017 年, 已经在房地产领域深耕 20 多年的龙湖集团推出长租公寓产品, 截至目前, 已布局 16 个城市, 拥有 1.5 万间房间 品牌开发商的进驻, 将推动长租公寓向产品化 精细化的方向迈进 对于长租公寓的健康发展, 韩石提出了具体建议 : 一是对依法登记备案的住房租赁企业 机构, 给予税收优惠政策支持 ; 二是支持符合条件的住房租赁企业发行债券 不动产证券化产品, 稳步推进房地产投资信托基金试点, 拓展直接融资渠道 在鼓励和支持政策要跟上的同时, 各地还应对租赁市场的发展进行科学规划 长远谋划 目前, 在一些城市有大量租赁需求是通过分散的个人业主的房源解决的 在鼓励企业新建规模化租赁住房的同时, 也不应忽视庞大的存量租赁市场的供给 任兴洲认为, 盘活存量租赁住房资源可以有多种措施 一方面, 通过加强监管和政策扶持, 让个人业主的租赁行为更加规范透明 另一方面, 支持和鼓 源有效地集中起来, 进行统一装修 经营, 提供专业化的管理和服务, 使分散的资源也能变成机构化规模化的租赁供给, 并为承租者提供更高品质的服务 差别化调控, 力度不放松, 避免大起大落 2017 年, 我国房地产市场调控延续了严厉态势 根据链家研究院统计, 截至目前, 全国共有 54 个城市出台调控, 共有 129 条限购政策,169 条限贷政策, 15 个城市实行 认房又认贷,48 个城市限售 严厉调控之下, 市场正趋于稳定 2017 年 11 月, 15 个热点城市中有 11 个城市的新建商品住宅价格同比出现下降, 降幅在 0.2 至 3.2 个百分点之间, 房价已经低于 2016 年同期 中央经济工作会议提出要保持房地产市场调控政策连续性和稳定性, 意味着 2018 年房地产调控政策整体上不会有太大的变化 任兴洲认为, 政策的连续性和稳定性表明调控的目标不会动摇 力度不会放松, 决不能让投机因素重返市场, 注重防范和化解房地产市场风险 ; 同时, 保持政策稳定性也会避免市场硬着陆 大起大落 从外在环境看, 当前经济增长对房地产开发投资仍有较强的依赖, 与房地产相关的金融 土地 税收等制度改革以及城市公共服务的均等化都需要时间, 发展租赁市场和共有产权房等在短期内难以对市场产生实质性影响 ; 从内生机制看, 居民买房进行资产保值升值的需求仍在, 银行向房地产加杠杆的动力仍然强劲, 地方政府对土地出让金的依赖依然很强 在链家研究院院长杨现领看来,2018 年房地产调控政策会维持中性趋紧的态势 杨现领预计, 未来一 二线城市 五限 政策仍将持续, 限售可能会推广至一些前期价格上涨较快但未出调控政策的三 四线城市, 居民房贷政策也将保持从紧态势 ( 来源 : 人民日报 ) 励专门从事租赁资源整合的机构将分散的个人住房资 16

19 交流探索 山东省住房和城乡建设厅 鲁建房字 号 关于公布山东省首批住房租赁国有重点企业名单的通知 各市住房城乡建设局 ( 城乡建委 ) 房管局: 为深入贯彻党的十九大关于加快建立租购并举的住房制度要求, 认真落实中央经济工作会议关于支持专业化 机构化住房租赁企业发展的部署, 根据省政府办公厅 关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见 ( 鲁政办发 号 ), 经各市研究推荐, 现公布我省首批 32 家住房租赁国有重点企业名单 各级住房城乡建设 ( 房管 ) 部门要进一步提高思想认识, 加大对住房租赁国有重点企业的支持和扶持力度, 指导督促重点企业依法经营 创新发展, 提高专业化 规模化水平, 充分发挥引领和带动作用, 促进住房租赁市场快速健康发展 山东省住房和城乡建设厅 2017 年 12 月 28 日 附件 山东省首批住房租赁国有重点企业名单 序号 城市 企业名称 1 济南市房屋建设综合开发公司 济南 2 济南市房地产发展集团总公司 3 青岛 青岛公共住房建设投资有限公司 4 淄博市基础设施和保障房投资建设有限公司 淄博 5 山东创业房地产开发有限公司 17

20 交流探索 6 枣庄市安居物业管理有限公司 7 枣庄市薛城区域市建设综合开发公司 8 枣庄 枣庄市市中区住宅建设开发公司 9 枣庄市台儿庄区城市建设综合开发公司 10 滕州市房地产综合开发有限心司 11 东营 东营市住宅发展中心 12 烟台 烟台联合产权交易中心有限公司 13 潍坊 潍坊市鑫厦住房租赁经营有限公司 14 济宁市建元房屋租赁有限公司 15 济宁市新世纪不动产经纪服务有限公司 16 济宁 济宁市济阳房产置业有限公司 17 济宁市广巨置业有限公司 18 济宁市鸿瑞房屋经纪服务有限责任公司 19 泰安 泰安市天元房地产开发有限责任公司 20 威海 威海市公共租赁住房开发管理中心 21 日照市城市建设投资公司 日照 22 日照港房地产开发有限公司 23 莱芜 莱芜财金置业有限公司 24 临沂城投地产有限公司 25 临沂 临沂市房地产经营开发公司 26 临沂市兴冠房地产开发有限公司 27 德州 德州市城市建设投资发晨集团有限公司 28 聊城市新城置业发展有限公司 聊城 29 山东元亨房地产经纪有限公司 30 滨州 山东滨州城建集团公司 31 山东菏建建筑集团房地产开发有限公司 菏泽 32 菏泽市城市开发投资有限公司 18

21 中国房地产业协会文件 中国房协 号 关于开展 2018 中国房地产开发企业 500 强 测评相关工作的通知 各会员单位 各房地产企业 各地方房协 学会及有关单位 : 中国房地产开发企业 500 强 测评工作已连续开展十年, 在业界反响良好, 其测评成果已成为全面评判房地产开发企业及房地产产业链供应商 服务商综合实力及行业地位的重要标准 为了更好地引导房地产开发企业的经营行为和市场定位, 推动房地产相关企业提高自身综合素质和品牌质量, 同时也为房地产企业招标采购提供重要参考, 促进我国房地产行业的平稳健康发展, 中国房地产业协会 上海易居房地产研究院中国房地产测评中心将继续开展 2018 中国房地产开发企业 500 强 测评工作 凡参加 2018 中国房地产开发企业 500 强 测评活动的房地产开发企业 供应商企业和服务商企业, 请认真填写企业测评调查表, 其中房地产开发企业 500 强的测评范围为 : 1 在中国境内从事房地产开发业务的专业企业; 2 多元化企业集团的房地产开发经营板块; 3 多元化企业集团从事房地产开发业务的全资或控股子公司 专业房地产企业的子公司 分公司不作为独立单位参加测评 注意 :1 参加测评企业的名称须与实际测评对象一致;2 参加测评企业的业绩应包含测评指标中所列所有内容 参评企业请于 2018 年 1 月 31 日前通过邮件或者传真的形式提交相关资料 相关测评工作结束后, 将形成 2018 中国房地产开发企业 500 强榜单 500 强开发商优采供应商和服务商品牌榜单, 相关榜单以提交参评数据资料的企业名称对外发布 为向社会各界公布此次测评的相关成果, 将于 2018 年 3 月在北京举行 2018 中国房地产开发企业 500 强测评成果发布会暨 500 强高峰论坛, 会议将邀请行业主管部门领导 企业代表 金融机构 研究机构 业内专家以及新闻媒体共聚一堂, 总结分享标杆企业的先进经验, 探讨交流房地产市场的发展趋势, 从而提升房地产业发展水平, 促进房地产市场健康发展 提交测评调查表的相关联系方式如下 : 一 房地产开发企业 1. 华北 东北 西北区联系人 : 崔先生座机 : 手机 : 传真 : 邮箱 :cuijinsong@cric.com 2. 华东 华中区联系人 : 汤女士座机 : 手机 : 传真 : 邮箱 :tangyuli@cric.com 3. 华南 西南区联系人 : 张女士座机 : 手机 : 邮箱 :zhangping@cric.com 二 供应商与服务商企业 1. 华北 东北 西北区联系人 : 贾先生座机 : 手机 : 传真 : 邮箱 :zf.jiayupeng@cric.com 2. 华东 华中区联系人 : 钟先生座机 : 手机 : 传真 : 邮箱 :zhongjianping@cric.com 3. 华南 西南区联系人 : 战先生手机 : 邮箱 :zhanpengfei@cric.com 19

22 交流探索 刘志峰 : 以十九大精神引领新时代养老地产 在全党全国深入学习贯彻党的十九大精神之际, 中国房地产业协会会同浙江省房地产业协会召开第六届中国老年住区项目经验交流大会暨首届 慢城常山 论坛, 既是对十九大报告的学习贯彻, 也是对习近平总书记 青山绿水就是金山银山 理论实践指导下浙江常山发展生态养老养生产业的经验推广 党的十九大提出了习近平新时代中国特色社会主义思想和基本方略, 确定了决胜全面建成小康社会和建设社会主义现代化国家新征程的奋斗目标, 对我国经济建设 政治建设 文化建设 社会建设 生态文明建设进行了全面部署 让从事老年住区事业的人们鼓舞的是, 养老产业在十九大报告中得到了充分体现, 习近平总书记在报告中提出, 要积极应对人口老龄化, 构建养老 孝老 敬老政策体系和社会环境, 推进医养结合, 加快老龄事业和产业的发展 总书记的这一论述, 既是对我国老龄化社会面临的形势和矛盾的准确判断, 也是对养老产业政策体系建设 老龄事业发展的深刻分析, 尤其是通过 医养结合 加快发展养老产业的指导思想, 为新时代老年住区和养老地产指明了方向 我们要围绕 老有所养 住有所居 这两个老百姓关心的问题, 加快发展养老产业, 促进住房 养老 生态三方面协调发展, 为老年人创造美好的晚年生活 一 面向新时代, 积极应对养老地产机遇挑战 过去五年, 我国养老产业得到了快速发展 : 一是养老 孝老 敬老的政策体系 社会和法制环境逐步建立, 形成了以居家为基础 社区为依托 机构为补充 医养相结合的全社会养老模式 二是养老服务机构和设施大幅增加, 全国注册登记的养老机构 2.8 万多家, 养老床位近 700 万张, 其中社会兴办的养老机构 1.37 万家 三是万科 碧桂园 保利 首开 蓝城 中信 集团等大型房地产企业和中国人寿 泰康等金融保险机构纷纷进入养老产业 四是养老新理念 新模式 新业态 新产品顺势而为, 与互联网结合的智慧养老, 与医疗结合的医养服务, 与金融保险结合的保障产品和以房养老, 与特色小镇结合的养老养生小镇 与旅游结合的旅居养老等, 相互融合 共同推进 五是养老地产推动了整个养老服务业发展 浙江蓝城乌镇雅园 桃李春风, 常山赛得健康小镇等成为产业标杆, 为全国养老服务业发展提供了样板 但也要看到, 党的十九大为新时代养老产业提出了更高的目标任务 十九大期间召开的 满足人民新期待, 保障改善民生 的记者招待会, 养老和住房, 成为国内外最关心的话题之一 反映了养老产业虽然有很大发展, 但 与人民日益增长的美好生活需要不平衡不充分的矛盾 仍然较为突出 这方面的矛盾有哪些? 差距又在什么地方? 一是养老产业在不同区域 城市 各个收入群体之间, 发展不平衡 不充分 不完善, 大城市养老产品短缺, 中小城市养老地产发展缓慢 ; 二是老年人在起居饮食 医疗护理等基本生活需求满足后, 在文化生活 心理健康需求方面还无法完全满足 ; 三是老年人的生活状况和品质差距 差异明显, 影响了养老产业的协调发展 ; 四是与发达国家相比, 我国养老地产设计建设 运营服务水平仍存较大差距, 行业内部发展也不平衡, 服务水平参差不齐, 一些产品最终成了只是针对老年人居住的普通项目, 尤其是满足老年人精神享受的养老产品和服务, 供给无法满足需求, 跟不上时代和老年人以及子女的需要 解决养老产业发展不平衡 不充分 不完善的矛盾, 就要吃透习近平总书记在报告中对养老产业的定位, 把握发展新时代养老地产的特征, 主要是各方面 20

23 各产业协调好关系的这一核心, 围绕为老年人谋幸福这一重点, 补短板 强弱项 首先, 树立多方协作的指导思想 习近平总书记对构建养老 孝老 敬老政策体系和社会环境的要求, 是发展养老地产的立足点 当前我国养老地产所面临的严峻挑战不仅是中国难题也是世界难题 : 老龄人口数量庞大, 老龄化过程迅速加快, 失能 高龄 三无 空巢 老人和老人家庭占比高, 与发达国家相比我国总体上仍属未富先老 截止 2016 年底, 我国 60 岁以上老年人口为 2.31 亿, 占总人口的比例为 16.7% 预计 2020 年我国 60 岁以上人口将达到 2.48 亿, 占总人口的比例将达 17.1% 这么大人口数量比例的养老居住和健康保障问题, 光靠房地产行业和养老服务机构很难实现, 要按 十三五 国家老龄事业发展和养老体系建设规划, 改革创新养老地产的社会分工 ; 解决养老地产在福利性投资与市场化竞争中不对等的矛盾 ; 加快推进 26 个地级市居家和社区养老服务改革试点, 通过规划 土地 金融 医疗的供给侧改革, 加快居家和社区养老的设施建设, 改变养老配套服务匮乏 运营困难 长期经营风险大的体制机制障碍 其次, 坚持 居家养老 的发展理念 我国养老体系正在形成 9073, 即 90% 的老人为家庭养老, 7% 的老人为社区养老,3% 的老人为机构养老, 当然也有 9064 我认为, 以居家为基础, 社区为依托, 机构为补充 这一定位和发展理念, 符合中国传统文化 居家养老, 家 是基础, 家 是 90% 甚至 97% 老年人居住生活的地方, 从事养老地产的房地产企业, 除少数涉足专业化养老机构外, 应该把主要精力放在为这 97% 老年人提供居家养老的硬软件服务上 第三, 推进资源融合的共享模式 通过资源整合 跨界融合, 打通居家养老 旅居养老与老人看护 医疗体检 健康保险 智能设备之间的产业链联系, 促进医养结合 医护结合, 实现房地产企业与大健康 智能 现代服务业的深度合作和共享发展, 同时在住房规划设计前, 尽可能将养老健康作为项目配套提前 考虑, 推动养老地产开发商变为 医康养 的服务商 第四, 鼓励大型品牌房企带头建设养老地产 养老地产的资金投入大 回收期长, 短期可能存在投资收益不确定等因素, 但长远看, 投资养老地产符合国家政策和时代要求, 为绝大部分家庭所愿所盼 虽然有些政策的出台需要时间, 但有条件的房地产企业特别是大型品牌房地产企业, 应围绕模式和手段创新, 大胆进行改革探索 举个例子, 以往房地产企业在建筑工业化方面欠缺投资热情, 但不久前我去碧桂园参加 SSGF 工业化建造体系现场会, 他们主动改革探索 转换身份, 将工业化技术作为任务下达给施工单位, 变被动投资为主动投资, 既实现了自主创新也提升了住房质量 养老地产也要逐步建立持有物业 + 服务增值的盈利模式, 既取得经济效益也实现社会效益 最近, 住建部 国家质监总局修改了 老年人照料设施建筑设计标准, 下调了设施等级的规模指标, 鼓励建设小型社区养老机构, 为发展养老地产创造了条件 二 满足新需求, 促进养老 住房 生态协调发展 发展养老地产既要与房地产的 小目标 一致, 更要与住房发展目标 生态文明 特色小镇建设和住房租赁的 大目标 一致 具体应做到三个相适应 : ( 一 ) 要与住房发展目标和供应结构相适应习近平总书记在十九大报告中指出, 要 坚持房子是用来住的, 不是用来炒的定位, 加快建立多主体供给, 多渠道保障 租购并举的住房制度, 让全体人民住有所居 这对养老地产意义深远 过去若干年, 房地产企业比较注重短周期 高周转 快营销 这种快速开发模式在当前强调居住属性的时代, 将难以为继 当房地产淡化了投资品属性, 抑制了投机炒作, 就进入了稳定的平台 内容 运营 服务时代 养老地产作为促进老年人生活升级和健康保障的载体和平台, 在发展理念上要跟上新时代, 与我国住房发展目标和供应结构相适应 怎么相适应? 一要准确引导养老地产的需求, 根据各地经济社会发展水平 老龄人口的变化, 形成大中小城市 小 21

24 交流探索 城镇协调发展的养老地产格局 二要将养老地产纳入城市的功能布局, 围绕 医养结合 配置公共资源, 既要让大城市的医疗 文化教育等资源 走下去, 也要让养老养生小镇在中小城市 站得住 三要针对不同健康状况 不同经济能力 不同生活习惯和生活态度的老人, 提供多样化 差异化服务, 让他们各得其所 四要明确养老地产的定位是载体和平台, 承载的是人 产业 服务 城镇 ; 整合的是养老服务业上下游的医疗 护理 老年用品 金融服务 文化 旅居等各类资源 ; 供给的是运营和服务, 避免像普通住宅那样重复发展 ; 五要在提供有效供给的同时, 发挥工业化 信息化 集成化在养老地产建设中的作用 在适老化住宅的浴室 厨房等关键部位, 优先应用先进 智能的部品部件和设备 ( 二 ) 要与生态文明建设相适应十九大报告中提出, 坚持人与自然和谐, 像对待生命一样对待生态环境, 形成绿色发展方式和生活方式, 为人民创造良好生产生活环境 养老地产也应遵循生态 绿色 健康优先发展的原则 今天我们看到的常山是一个尊重自然的地方, 这里峡谷溪流 鸟语花香, 建立了 何处心安 慢城常山 的生态发展战略, 为养老地产 旅游休闲和大健康产业创造了条件 与大城市生活的 快节奏 相比, 有些小城市和小城镇的 慢生活 更适合老年人生活 我的总体感觉是, 像常山这样的慢城, 虽然有些工业项目因为环保原因可能会减少, 汽车行驶的速度也会下降, 但供人散步休闲的园林绿地却会增加 ; 一些现代的高楼大厦 大马路 大商店可能减少甚至不建, 但大城市失传的祖传文化 原创手工艺 非物质遗产, 包括大家儿时的记忆, 却有机会在这里被重新找回 ; 一些大城市因住房拥挤 交通堵塞 子女工作紧张所缺少了的亲情邻里关系, 也有机会在这里被唤醒 所谓的 慢 并不是发展慢了, 而是让拥有 慢生活 的城市, 保留天性, 增加理性, 展现个性 使 慢生活 成为新的发展理念 新的生产生活方式 新时代的生产力 从赛得健康小镇的具体做法看, 这里围绕生态环境天然雕琢的养老养生 健康医疗 农业休闲等产业, 无论是产业布局还是经营业态都较为合理 各地应结合实际借鉴其经验 在规划设计方面, 尽可能利用自然和村落等原生态资源, 挖掘历史文化, 体现地域和民族特色, 走错位发展的道路 在产品方面, 既可发展护理型 助养型公寓, 也可发展居养型 旅居型 养生型公寓, 或者是短期疗养型公寓和长期居住的别墅 在公共配套方面, 在注重宜居环境建设的同时, 也要加快交通 医疗 文化教育设施的完善, 形成一定的人口支撑 要大力发展让子女放心的托老产业, 既吸引周边城市的老年人到这里养老养生, 也让本地低收入老年人 进得来 住得起 赛得健康小镇主张低收费, 值得肯定 ( 三 ) 要与特色小镇建设和发展住房租赁相适应自 2016 年 7 月住建部 国家发改委 财政部联合决定在全国范围开展特色小镇培育工作以来, 住建部已分两批公布了 403 个特色小镇名单, 在已批准的特色小镇中, 许多都把健康养老 智慧养老 旅居养老 农业休闲养老作为特色小镇的主要配置内容 二者相互兼容 紧密对接, 形成了你中有我, 我中有你 例如, 蓝城乌镇雅园 桃李春风等项目探索了居家 + 养老配套的小镇模式, 在为居家老人打造宜居环境的同时, 设立了若干园区养老设施, 还有老年人护理院 老年人日间照料中心等 这种方式适合老年人的养老养生, 深受消费者欢迎 养老地产在特色小镇的开发中, 还有必要采用复合型模式, 如出售型 持有型, 将出售与租赁 持有结合, 发挥养老地产在租赁方面的作用 一般养老地产都是租赁制或会员制, 符合十九大提出的 租购并举 的方向, 符合国家完善住房供应结构的要求 同时要注意, 老年人不仅仅是被服务的对象, 要尽可能满足老年人的兴趣爱好, 适度向他们提供为社会做贡献的机会, 实现其自我价值, 让老年人愉快而有尊严地安享晚年 ( 来源 : 中房网 ) 22

25 面向多元化空间的集合住宅设计探索 摘要 : 大规模工业化背景下的集合住宅存在着空间均质化 模式化 单一化的问题, 多元化的生活方式和全生命周期家庭结构的变化需要多元化的居住空间来满足, 本文分析了实现多元化居住空间的难点, 通过相关探索理论和实践案例总结在 个性化 的多元化集合住宅中的设计模式 : 可变形设计 菜单式设计 用户全程参与模式 希望在集合住宅多元化空间设计方面, 提供一定的参考 关键词 : 集合住宅 ; 多元化 ;SI 住宅体系 ; 批量化定制 ; 菜单式设计 ; 用户参与 1. 集合住宅空间多元化趋势 1.1 多元化需求集合住宅是大规模工业化生产出的住宅产品, 是当前我国住宅形式的主流产品, 存在着空间均质化 模式化 单一化的问题, 随着社会分工程度的不断发展, 教育文化背景 宗教背景 经济收入等方面的不同, 导致人们价值观 生活观 需求习惯的多元化 多元化强调为个体差异性提供可选择空间, 从微观层面看, 每个单体的居住空间就代表了一个行为个体, 大规模工业化生产出的单一的居住空间无法满足个体多元化的生活需求, 另一方面, 家庭结构的变化导致不同的生活方式和居住模式 因此, 在住宅的全生命周期内提高空间功能的适应能力和变化能力, 满足一个家庭不同成长阶段变化的居住需要, 也是集合住宅多元化空间的目标要求 1.2 多元化模式 --- 类型化与个性化通过文献研究和总结, 多元化空间可分为两种模式 : 强调集体多元化与差异性的 类型化 模式和强调个体多元化与差异性的 个性化 模式 前者需要进行大量的市场调研即居住者需求的调研 根据不同年龄的群体的居住需求不同分类, 如 SOHO 公寓, 老年公寓等 ; 按经济水平分类, 可分为 高档住宅, 经济适用房 保障性用房等 ; 为适应家庭结构的居住空间常见的有空巢家庭住宅 核心家庭住宅 两代居住宅模式等 这种类型化模式在目前较常见, 设计前期营销策划过程在一定程度上满足了住宅多元化的需求, 但忽略了群体内部的个体的需求差异性 ; 第二, 这种方式仍然是房地产开发商以市场为主导, 居住者并未直接参与住宅设计, 只能在一定程度上满足个性化需求 后者在真正意义上实现多样化的住宅空间, 是本文重点研究对象 居住者对住宅的改造不仅仅停留在后期的装修上, 而是根据需要改变空间布局甚至全程参与设计过程 1.3 多元化的难点 (1) 工业化生产和现代主义理论的影响 工业化时代为解决大量住房问题, 大批量 标准化 高效率的生产方式和 无差异 的住宅产品成为时代需求 现代主义认为 住房是居住的机器, 建筑像工业产品一样, 普适性大于地域性和个体的个性 (2) 政府政策和住宅设计规范 在住宅建筑设计规范中, 规范了标准尺寸和最低限度值, 比如对餐厅的面积要求, 无直接采光的餐厅其使用面积不宜大于 10 平米, 起居室 ( 厅 ) 内布置家具的墙面直线长度应大于 3 米等规定 这种标准化的和最低限度尺寸, 也是导致这种 无差异 住宅设计的原因 (3) 房地产开发模式 个性化 的设计是需要大量建筑成本的付出, 现阶段城市居民受到经济水平的限制, 个性化的高端产品难以满足普通居民需求 单一的开发模式 相同的价值评价体系也是导致集合住宅产品产生相似性的原因 (4) 现代技术的影响 随着现代信息技术的发展, 模块化设计和工厂化生产在住宅产业领域在取得全方位进步, 使集合住宅居住空间的多元化定制成为了可能 23

26 交流探索 2. 后工业化时代理论探索后工业时代商品向服务的转变, 能量向控制的转变, 实际数据向操作可能性的转变, 赖特在 消失的城市 中表达建筑的工业化并不意味着式样的标准化, 所有的形式皆是机器生产的结果, 但不一定相同 当前计算机和现代分析技术以及现代实验手段使设计已经从工业化的标准的桎梏中解放出来 2.1 SI 体系 --- 可变性日本 SI 建筑体系源于荷兰开放建筑理论, 将住宅分为支撑体 S(Skeleton) 和填充体 I(Infill) 两个部分, 前者具有耐久 公共性, 后者是反映住户不同需求的住宅所用的分隔构件, 可以根据住户的不同需求分隔成多种多样的内部空间 支撑体的设计很人程度上决定着填充体的安装效率和移动性能, 需要满足以下几点 : 不能阻碍填充体的自由移动 ; 为填充体提供无柱梁突起的平整空间即考虑梁与楼板和柱子与墙体的整合设计 填充体与支撑体脱离, 成为可移动的内装系统, 适应生活需求变化 2.2 模块化集成 批量化定制产品的规模化生产与用户的个性化需求之间通常存在很难调和的矛盾, 借鉴制造业领域大规模定制 (Mass Customization,MC) 的研究方法与实践成果, 尤其是模块化集成生产技术 例如耐克鞋, 你可以在他的网站上选择想要的颜色组合, 实现定制 ; 我国古代的活字印刷, 就是利用了有限的 典型化的汉字笔画来进行排列组合 中国传统建筑的建造体系其实就是批量定制, 参考 营造法式 遵循模数制和样式化的设计方法, 以 材分和斗口 为模数进行设计和施工, 并在后来的发展中逐步程式化 在集合住宅产品中可分为基于功能分析的空间模块集成 基于结构分析的实体模块集成和基于性能的技术模块集成等 用户通过选择不同的模块定制个性化的住宅产品 哈尔滨工业大学的李忠富教授提出的工业化住宅三阶段定制流程 : 第一阶段由客户向住宅开发营销商定制, 这一阶段主要是定制住宅的功能 性能和基本参数 ; 第二阶段是住宅开发企业根据客户要求, 向住宅建造承包商和部品供应商定制组件 部品或材料 这一阶段是定制要求的实现过程, 也是实现的重点 第三个阶段是建造承包商和部品供应商按照住宅集成企业要求, 向下一级分包商和供货商定制分项工程, 住宅部品或零配件的过程 3. 实践探索案例 3.1 马赛公寓柯布西耶理想的现代城市模型是巨大的摩天大楼在中心区, 高层的楼房位于外围, 大片的绿地位于楼宇之间, 人们生活在 居住单位 中 他提出的酒架与酒瓶的模式正是这种 居住单元, 它是一种标准化的装配模式, 即用固定的建筑结构 ( 现浇钢筋混凝土 ) 支撑不同的住宅单体空间, 外墙板全部用预制混凝土, 即框架结构和工业化生产的预制住宅单体空间 这里有 23 种适合从单身居住者到有八个孩子家庭的各种类型居住者的住宅单元, 大部分住户采用跃层式的 互 字形的空间布局 3.2 XYZ 居住模型李虎在 2002 年日本新住宅设计竞赛中提出了批量化定制住宅概念方案, 后来发展成 XYZ 结构居住模型, 通过一套体系化的模式改变了住宅生产的传统模式, 把集合住宅变成个性化的小住宅综合体, 某种程度上体现了用户参与模式的雏形, 任何一个居住者都可以根据自己的需求直接在工厂定制这种开放的建筑构件, 不停地改变组合 3.3 日本 NEXT21 与上海威廉公馆 11 号楼 NEXT21 实验住宅将支撑体部分 ( 使用年限 100 年 ) 和具有私密属性的内装填充体 ( 使用年限 25 年 ) 分离建设, 实现房间和设备布局的高自由度和更新性, 在建筑物寿命增长, 降低生活周期的造价同时, 满足居住者的生活变化需求, 保证街景和建筑物成为良好的社会资产 外墙部品的拆卸 安装因部品和建材的标准化和整体设计变得相对容易 ; 为配管可以方便更换和移位, 抬高户内楼板使梁的上部贯通, 使得主体不 24

27 会因此受损, 保证其耐久性 其中在三代同堂之家改装为两住户的案例中, 将餐厅空间改为公共庭院, 分别设置入户玄关, 公共走廊部分增加外墙, 将室外空间变成室内空间, 厨卫空间部品化, 整体化, 同层排水使其可移动 绿地崴廉公馆项目是首个百年住宅的落地项目, 位于上海嘉定区 在不改变住宅主体结构的前提下, 充分考虑到住户在其家庭全生命周期内的居住需求, 采用可持续性设计 百年住宅建筑根据填充体样式 / 种类不同的填充体适应性可实现以下 3 种变化等级 : 楼层内改变居住单元 ; 居住单元内改变房间布置 ( 数量及大小 ); 房间内改变功能布局 百年住宅示范项目通过对套型的系列化多样化设计实现了同一户型系列 ( 居住单元 ) 内不套型功能的布置变化 4. 多元化空间设计模式通过上述案例总结在 个性化 的多元化集合住宅中的设计模式 : 可变形设计 菜单式设计 用户全程参与模式 4.1 可变性设计一个家庭的家庭结构周期决定居住空间动态性, 通常以迁居的方式来适应新的居住要求, 常受到诸多外部条件的限制, 比如经济条件, 工作和地点等限制 可变性住宅留给居住者改造的条件和余地, 是更为现实和经济的方法, 可变性主要以 SI 住宅体系实现 4.2 菜单式设计设计者将设计方案分为若干部分, 对如面积 户型 套型和室内装修等每个部分进行个性化的设计, 居住者可以通过完整的一套体系自由选择和组装需要的居住空间, 以菜单式的形式组合形成不同的住宅空间 设计风格 成本品质和配套设计, 在住宅工业化生产条件下一定程度上满足了住户的多元化空间需要, 是一种具有可操作性设计方式, 但居住者的选择权只能在设计师和开发商预设的选项中选择, 并没有完全满足居住者的个性化需求 如李虎的 XYZ 居住模型 4.3 用户全程参与模式 居住者参与全程的设计方式是业主在开发商和设计师的指导下, 根据自己的需要参与居住空间的全程设计, 从前期建设到后期使用变更, 把居住空间设计真正的决策权还给业主, 充分发挥其能动性 例如亚历山大在墨西哥做的住宅实验, 在几户家庭共有的公共用地周围, 在建筑师的技术指导下, 居民自己设计自己的住宅 但是这种方式在目前的社会经济背景下, 社会资源和成本的耗费 设计周期的漫长 城市居民整体经济实力 沟通效率和政策法规的问题, 还不具备大规模推广的可操作性 5. 未来发展趋势社会生产方式驱动着工业化住宅的设计特征, 从前工业化时代的自发性设计 工业化时代以福特模式为代表的标准化设计到后工业化时代以丰田模式为代表的可变性设计, 工业化技术成为可持续发展住宅的基础和特征之一 ; 由于多元化需求的增多和建设总量的减少, 大规模生产已不是工业化住宅的主要目的, 住宅定制的成本 ; 未来的住宅设计将直接与预制工厂中电脑控制的用户定制生产联系在一起, 广泛的定制和自助式服务将得以实现 参考文献 : [1] 郭戈, 黄一如. 从规模生产到数码定制 工业化住宅的生产模式与设计特征演变 [J]. 建筑学报, 2012 [2] 李岫岩. 多元化生活方式背景下城市集合住宅空间设计研究. 北京理工大学,2015 [3] 李虎, 杨永悦. 李虎 + 黄文菁的开放建筑 [J]. 建筑技艺,2012 [4] 苏平, 熊璐. 面向大规模定制的数字建筑设计变革.[J]. 建筑师 2013(6) [5] 加茂, 胡惠琴.NEXT21 实验住宅建筑体系和住户改装的实验 [J]. 建筑学报,2012 ( 山东中建房地产开发有限公司作者 : 郭大磊 张敏 ) 25

28 交流探索 动态表皮在建筑热环境改造中的应用 摘要 : 建筑表皮是连接和转换建筑内 外空间的直接媒介, 在原有建筑的基础上, 智能 动态的表皮开始建立起一种新的组合形态和关系, 对建筑热环境的改造结果有着很大程度的影响 本文对改善建筑热舒适性的动态表皮设计的影响因素和应用现状进行总结, 并结合国内外已有表皮改造的实践项目, 对动态表皮在既有建筑热环境改造中的设计策略进行归纳分析, 从而希望对一些规律性和特殊性问题进行探讨, 以供日后建筑改造实践参考 关键词 : 动态表皮 ; 建筑改造 ; 热环境 ; 动态遮阳 ; 自然通风 ; 垂直绿化 ; 双层幕墙 Abstract:Architectural epidermis is connected and transformation of internal and external space directly media, on the basis of the original buildings, intelligent, dynamic skin began to build up a new combination form and relation, the reconstruction results of building thermal environment have much influence. Of this paper is to improve building thermal comfort of the influence factors of dynamic skin design and summarizes the status quo of the application, and combined with the practice of existing skin reconstruction projects at home and abroad, the dynamic skin in thermal environment renovation of existing buildings, summarized the design strategy of analysis, thus hope to discuss the problem of some regularity and particularity, for later reference building practice. Key words:dynamic skin; Building; Thermal environment. Dynamic shading; Natural ventilation; Vertical greening; The double curtain wall. 1. 改善热环境的动态表皮人体的冷热感觉是室内的温湿度 风力大小 热辐射情况 衣着和个人心理及身体素质等因素综合作用的结果 人体新陈代谢产生的热量与自身蒸发 导热 对流和辐射的失热量的代数和相平衡, 是人感到舒适的必备条件 影响人体冷热感觉的各种因素所构成的环境称为热环境, 建筑热环境的设计目标是舒适 健康 高效, 以最少的能源消耗提供舒适 健康的工作和居住环境, 提高生活质量 1.1 动态表皮建筑表皮已经不再是传统意义上的 一层皮, 它是一个多功能的载体, 通过设计手法和自身材质特性的不同, 其选择透过性功能吸收或隔绝室外环境的各种能量, 使室内环境与室外环境保持联系的同时又维持一定的差异 然而面对不同季节的天气变化和用户对室内环境的不同需求, 静态的立面设计不能解决各个影响因素之间的矛盾, 随着信息技术和控制系统的发展, 智能 动态的立面出现, 它可以实现环境和用户之间的需求互动, 兼顾技能和满足室内舒适度, 也对建筑立面形式的创新有指导意义 当下设计师所做的动态建筑表皮设计还较多只针对光环境和热环境 因为可应用的对象广泛, 实用性强, 具有宽广的应用前景 尤其是应对热环境变化, 动态建筑表皮是控制建筑制冷能耗和保温能耗的关键 因此, 本文研究动态表皮在建筑热环境改造中的应用方面 1.2 动态表皮设计的影响因素表皮的传热系数对热环境起关键作用, 遮阳和通风也间接的对热环境起到重要影响 [1] 保证室内热环境舒适性的动态表皮应尽可能的将室内环境 26

29 的需求与室外处于动态变化中的环境相协调 设计必须建立在对特定地域条件的分析和评价基础之上, 如气候条件 地理因素和有利于环境持续性的各种能源的分布, 获取方式等 [2] 如夏热冬冷地区, 夏季要防止室外热量的进入并且通风散热 ; 冬季要充分利用太阳能并防止室内热量流失 太阳辐射 室内热量 风等各种要素随着气候变化, 除了尽可能提高表皮动态性, 还要根据不同气候和使用的具体情况判断, 对各要素是以 防 为主还是以 用 为主, 从而采取相应策略 另外, 应该综合考虑建筑位置 整体形态和朝向 使用者活动空间 空间使用特征, 甚至使用者的背景和行为模式等因素 [3] 在建筑改造项目中, 还要考虑要将区域因素融入到表皮当中, 避免丧失地域特性 ; 考虑建筑的功能和结构, 结构的限制和功能的转变带来了动态表皮的多样性反之, 动态表皮改造后的结果又影响着建筑功能的适用与否 1.3 应用现状在现今出现的动态表皮系统中, 可调节的遮阳 通风和热量吸收是改善建筑热环境的主要方式 动态遮阳可以解决遮阳 隔热与视线 日光利用的矛盾, 主要有可调节角度的遮阳百叶 可移动的遮阳板和光感 热感或电致变色智能窗等 ; 动态通风是通过电动窗户 可调节通风挡板和可开启双层立面或双层幕墙等, 利用热压或风压通风实现热环境的舒适性 ; 水幕的玻璃幕墙和垂直绿化的表皮则通过热量的吸收调节室外环境对建筑内部的影响 赫尔佐格成功的把美学原理和太阳能等生态技术融入到建筑设计中, 在汉诺威博览会公司总部大楼中使用了双层立面系统, 外层玻璃结构阻挡高层的气流, 内层玻璃设计成可开合的大片外开窗, 双层结构的夹层内设计了动态遮阳百叶, 改善了办公室的热环境舒适性, 有效减少了空调消耗 屋脊处的通风口设有可开启的折板, 并可根据不同的风向调整角度, 以确保有效通风 德比斯大楼建筑外侧表皮玻璃百叶在夏季打开以促进通风, 而在冬季, 会关闭从而形成隔热层, 大大减少了热量的流失 安装在主窗墙外的可伸缩百叶通过使用者的控制屏蔽过多热辐射, 进一步保证了建筑内部舒适的热环境 塞尔维亚博览会西门子馆的表皮被与建筑同高的遮阳板覆盖, 通过中心电子控制系统, 遮阳板可以追踪太阳轨迹变换角度, 形成了独特的外观形象 深圳建科大楼采用带活动百叶的中空玻璃窗, 当室外为晴天时, 为避免眩光的影响, 可调节活动百叶, 以调节室内照度和温度 大楼充分的考虑当地气象资源, 最大化的利用自然通风, 并合理设置可开启外墙, 同时满足报告厅不同使用需求 绿植墙面通过遮阳和吸收热量起到降温作用, 冬天植物凋落, 将阳光引入室内 在上海世博会阿尔萨斯馆玻璃幕墙设计中集合了双层幕墙通风 太阳能光伏光热一体化 水幕墙及智能控制系统等技术, 实现了玻璃幕墙建筑室内的热舒适性, 冬季外层幕墙通风口和水幕墙关闭, 间层加热的空气层对室内保温 ; 夏季通风口开启, 太阳能光伏发电将产生的电能供给水泵, 使水幕开启带走热量 2. 建筑热环境改造中动态表皮设计案例建筑表皮改造可以分为内置 外置和更换三种方式, 内置不破坏原有表皮, 通常在具有特殊意义的建筑或低成本改造项目中使用 外置表皮属于在原有建筑表皮的基础上在附加一层表皮, 将整个建筑的外观重新调整和设计, 使整栋建筑更好的融合周边的环境 更换表皮较前两种情况更为复杂, 在原有表皮无法使用的情况下针对影响较大部位进行调整和更换, 表皮的形式 材料 外观会发生一定变化 2.1 天津天友绿色设计中心改造天津属于寒冷气候区, 常规的玻璃中庭冬季热量散失严重, 夏季又会过热, 因此在中庭内侧设计了可推拉的隔热墙, 夏季白天关闭隔热, 夜晚开启通风降温, 冬季白天开启采暖, 夜晚关闭保温, 调节冬夏 日夜的不同负荷 ; 类似的方法, 建筑在南 27

30 交流探索 向使用特朗伯墙, 由内测的深色墙体和外侧折线玻璃表层构成, 利用墙体和玻璃上洞口的开启与关闭, 改善了不同季节不同时间建筑室内热舒适性 ; 寒冷地区除了高保温性能的围护结构之外, 可调节的外遮阳是防止夏季过热的最有效方式 电动外遮阳帘固定在南向金属钢格栅外侧, 与窗保留一定距离, 在冬季完全升起可减少空调能耗 12%[5]; 东西立面采用分段拉丝式的垂直绿化, 夏季植物攀爬生长, 兼顾遮阳和通风降温, 冬季, 拉丝扭转形成的直纹曲面也可形成美观的立面要素, 是一种自然生态的动态表皮 2.2 苏州市建筑设计研究院生态办公楼改造在原外围结构基础上增加宽度为 2.4m 的半室外空间, 环形通廊形成建筑外围生态的综合遮阳系统, 紫藤等爬藤植物悬于外廊上部仿木铝合金隔栅上, 形成覆盖型生态遮阳 ; 采用可开启的玻璃天窗取代原来的玻璃罩, 利用温度升高气流向上流动的原理将热空气迅速排除屋面 2.3 上海申都大厦既有建筑绿色改造创新性地在东立面和南立面设计出与建筑一体的标准垂直绿化模块系统, 采用 1.2m 3m 模数的斜拉金属网和 1.2m 3.6m 模数的垂直金属网, 绿植攀爬在间隔布置的金属网片上, 既满足隔声 降噪 改善绿化环境 立面效果的基本需求 [6], 同时又在遮阳和采光之间取得平衡 通高的玻璃采光中庭, 上部设有联动式侧向联动可开启窗, 在春秋过渡季节上升气流在天井处形成负压, 促进室内自然通风 2.4 SUVA 办公楼改造赫尔佐格和德梅隆在 SUVA 办公楼改造中, 保留了原始的砖墙和窗洞, 在外墙附加了一层玻璃幕墙, 并以楼层为单位, 将每层玻璃幕墙分成三份, 最上层为双层隔热玻璃 ; 中间是透明玻璃, 保证室内光线良好 ; 最下层是双层太阳能隔板, 可以根据太阳高度角来调节开启角度 3. 建筑热环境改造中动态表皮设计策略 建筑改造的优势在于低成本低技术, 通过以上案例, 既有建筑热环境改造中的动态表皮设计策略可以概括为三类 : 动态遮阳表皮 动态通风表皮 动态热吸收表皮 例如天友绿色设计中心可推拉隔热墙 电动外遮阳帘和垂直绿化模块都属于动态遮阳表皮 ; 其中可推拉隔热墙 也同样有动态的通风作用 ; 特朗伯墙在冬天夜晚向室内传递白天收集的热量, 垂直绿化则通过反射阳光 蒸发或光合作用等方式吸收热量, 形成一种动态热吸收表皮 4. 结论建筑改造的成本问题始终困扰着建筑改造活动在国内的发展 选择合适的改造方式是降低成本的关键 本文通过总结改善建筑热舒适性的动态表皮设计的影响因素和应用现状, 并结合国内外实践项目, 对低技术低成本的动态表皮在既有建筑热环境改造中的设计策略进行归纳分析, 希望对建筑改造实践有一定的参考意义 参考文献 : [1] 惠超微. 高层办公建筑表皮可持续设计研究 [D]. 天津大学,2010 [2] 舒欣. 气候适应性建筑表皮在建筑改造中的运用建筑科学 [J]. 建筑科学,2013,29(12):1-5 [3] 宋晔皓, 王嘉亮, 露西亚 卡尔达斯, 等. 节能与舒适表皮材料的建筑性能表现及其设计应用 [J]. 时代建筑,2014,(3):77-81 [4] 颜俊. 生态视角下的建筑遮阳技术研究 [D]. 清华大学,2004 [5] 任军, 王重, 丘地宏, 徐晓光. 超低能耗既有建筑绿色改造的实验 天友绿色设计中心改造设计 [J]. 建筑学报,2013,(7):91-93 [6] 李群. 用自然营造环境用空间构筑绿色 上海申都大厦既有建筑绿色改造 [J]. 建筑学报, 2013,(7):75-77 ( 山东中建房地产开发有限公司作者 : 王若宇 ) 28

31 落实 十九大 精神再造 民生 大工程 再投入 150 亿元山东在建最大棚改项目 烟台芝罘白石区片旧改项目建设将再续写华章 港城深秋, 硕果飘香, 到处洋溢着丰收的喜悦 在中共 十九大 即将召开之际, 山东烟台市委市政府给居民献上了一份厚礼 继 9 月 5 日起, 投资近 24 亿元的山东省在建最大的旧城棚户区综合改造项目 市政府重点工程 烟台市芝罘区白石区片旧城改造建城丽都项目一期 3142 套安置房屋交付 首批 1517 户回迁居民陆续喜回 新家 后, 该项目建设再奏凯歌, 在一期 E 地块当中配建的 被动式超低能耗绿色建筑 小区幼儿园项目为国家住建部和山东省住建厅确定的 中德合作重点试点示范项目, 经过德国专家现场严苛查验, 也通过了综合验收, 取得了可喜的成果 更值得关注的是, 在全党上下深入学习贯彻落实中共 十九大 精神之际, 山东烟台立即将学习贯彻 十九大 精神落实到工作具体实践当中来 记者从该市住建局获悉, 在近期集中密集实施百年历史街区朝阳街和所城里旧城改造项目的同时, 烟台芝罘区白石区片综合旧改工程建设再传佳音, 市政府决定将适时全面启动并推进该项目剩余 7 个地块的改造建设工作, 项目融投资规模将达 150 余亿元 规划总建筑面积 万 m 2 的白石区片建城丽都居住区项目将由蓝图变成实景, 长期生活在 老旧破 脏乱差 环境里的居民住上新居的日子将不再遥遥无期 乐了, 旧貌换新颜新家真好 能住上这么宽大敞亮的房子, 交通方便, 环境还这么好, 我这一辈子是不打算再换新房了,, 9 月 5 日, 回迁安置首日, 现场井然有序, 彩旗飘扬, 笑容写在脸上, 空气中充满着浓浓的喜庆气息 领到新房钥匙的那一刻, 回迁居民解党恩喜不自胜地告诉记者 11 月 24 日, 记者再次来到目前山东省在建最大的旧城棚户区综合改造项目 烟台市政府重点工程 芝罘区白石区片旧城改造建城丽都项目一期 E 地块回迁房屋 19# 楼 68 岁的回迁户王盼佳老人告别了居住近 40 年的 25 平方米的小平房, 在年迈之际终于住上了 80 多平方米的崭新楼房, 见到记者禁不住喜极而泣, 不停地说到 :, 新家真好, 真得感谢人民政府 市住建局能够说到做到, 为咱们老百姓做了天大的一件好事儿! 过去住在这地方可都愁死了啊, 这是积德啊! 时常关注时政新闻的老人还感慨地说 : 这就是市委市政府和市住建局为中共 十九大 为咱们老百姓又献了一份实实在在的大礼包, 据现场工作人员介绍, 像王盼佳老人这样能够彻底改变生活环境和居住条件的居民不在少数 据了解, 该项目在烟台市住建局的主导下, 经多方协同共进, 通过 3 年多时间的艰苦努力, 由国有全资企业烟台市建城丽都实业发展有限责任公司承建的一期 E 地块回迁房屋, 终于见到阶段性的成果 8 月底, 该项目一期 E 地块 3142 套回迁安置房屋全部达 29

32 交流探索 到交房条件 一千余天就等这一 回,9 月 5 日起, 首批 1517 户回迁居民陆续喜回 新家, 从此彻底改变了过去 蜗居 的生活环境 稍早些时候, 被国家住建部列为全国仅有的两个之一 中德合作重点试点示范 被动式超低能耗绿色建筑幼儿园 项目 建城丽都小区幼儿园, 顺利通过了德国能源署 国建住建部以及省住建厅组成的专家组现场严苛综合验收 据项目现场负责人单兆江平介绍, 随着项目成功经验的进一步总结以及在全国推广, 将进一步加快推进我国的建筑行业的全面转型升级, 进一步促进节能减排, 在减轻日益加重的环保压力方面将发挥巨大的积极作用 同时, 为让回迁居民住的舒心爽意, 由项目建设单位具体负责, 还通过招投标的形式选聘了专业物业公司为回迁居民提供专业服务, 同时由相关方面提供资金支持和补贴, 让回迁安置居民享受为期 4 年的半价费用 较高质量的物业服务 据了解, 投资近 24 亿元的一期 E 地块为居住兼容商业 办公的一个大型综合物业组团, 规划建设用地 万 m 2 建筑面积达 万 m 2 定了, 整体综合改造全面启动据悉,10 月 20 日, 市政府召集市直有关部门 单位和芝罘区政府负责同志, 专题调度白石区片改造项目推进情况, 安排部署下一步工作任务 会议决定, 要加快进度实施白石区片已经建成的一期 E 地块工程的扫尾工作的同时, 剩余的 7 个地块综合改造也要全面启动 全面启动白石区片征迁改造工作, 对已经征迁拆除的地块, 芝罘区政府要抓紧组织清理现场, 尽快整理形成净地 ; 具备开发条件的, 市国土资源局要及时跟进做好储备工作, 并采取分期分批出让的方式迅速启动挂牌程序, 土地出让收益用以弥补征收及建 设投入, 形成项目良性循环 会议指出, 白石区片改造是市中心区旧城改造史上规模最大 拆迁量最多 情况最复杂的工程项目 自 2013 年正式启动以来, 市 区两级做了大量工作, 但是受客观因素和一些不可预见性因素的影响, 部分工作推进迟缓, 影响了整个项目实施 对这一工程项目, 社会各界高度关注, 辖区群众翘首企盼, 期待通过改造切实改善居住生活环境 各级各有关部门和单位要进一步强化大局意识和责任意识, 统一思想 提高认识, 勇于担当 真抓实干, 合力破解工作中遇到的困难和问题, 高标准 高质量推进白石区片改造 会议强调, 各级各有关部门和单位要站在大局和群众的角度, 多算政治账 长远账 民生账 环境账, 加快推进白石区片改造后续工程 市住房城乡建设局要按照 白石区片综合旧改工程推进目标责任进度配档表 的要求, 细化完善 A H 所有 8 个地块开发的具体推进计划, 进一步落实各项工作的责任 目标和时限要求 市政府督查室要将白石区片改造列入重点督查事项, 严格督导考核, 调动各级各有关部门和单位的工作积极性和主动性 据烟台市住建局局长季善亭介绍,2012 年烟台市政府先后两次召开白石区片旧城改造专题调度会议, 要求市国土 财政 住建和规划等部门要会同支持政府做好白石区片改造项目的评估测算工作, 确保项目账目清楚 资金平衡 ; 同时初步确定了该项目的征迁 融资 建设和回迁安置责任单位 白石区片建城丽都居住区规划总建筑面积 万 m 2, 分两期完成, 为目前山东省在建的最大的棚户区集中综合改造项目 其中, 一期房屋征收工作于 2013 年 8 月 30 日正式启动 包括 E G H 三个地块, 可用建设用地共 万 m 2, 建筑面积共 万 m 2, 涉及被征住宅面积 30

33 14.17 万 m 2 非住宅面积 0.54 万 m 2, 需安置住宅面积 万 m 2 非住宅 0.54 万 m 2, 涉及居民 2649 户 该项目是市 区两级政府联合组织实施的一项重点 民心德政 工程 动了, 一切围绕工程建设聚焦 11 月 25 日, 周六, 晚上 10 点 具体负责白石区片安置房建设的市建城丽都实业发展有限公司的办公楼内灯火通明 白石区片安置房建设指挥部总指挥刘少飞告诉记者 : 工作人员正在加班加点地整理归集各种工程建设基础信息资料, 为市国土资源局 市财政局测算土地出让金和安置房回购价格, 以及相关工程清算摸底提供基础条件, 最终要拿出可靠的数据信息以供市政府下一步科学决策 现场工作人员介绍: 近几天, 不少涉及到该区片综合改造的市直部门和相关单位都立即行动了起来, 主动联系建设单位, 或来人或来电催要相关数据 了解相关情况, 并根据市政府会议纪要确定的责任分工, 时间节点 责任目标, 来落实自己的工作任务 建设单位的认为,10 月 20 日的市政府召开的白石区片综合改造工作推进会显然发挥了积极而重要的关键性的作用 相关单位的一位工作人员在接受记者电话采访时说 : 既然市政府确定了工作任务和责任目标, 同时还被列为市政府的督办事项加以强调和考核, 那就得赶快动起来 否则, 要是不能按要求完成任务, 考核通不过, 大家都无法交代, 这不仅仅是脸面上挂不住的问题, 据了解, 市政府进一步明确了下一步该区片的旧改工作的责任分工 任务目标和时限要求, 相关市领导在会议上强调和要求各部门单位 一切要盯着项目看, 一切要围绕项目转, 打破常规 统一认识 加 石区片综合旧改工程推进目标责任进度配档表 中一目了然地可以看到, 对涉及到 房屋征迁和回迁安置工作 一期工程阶段性清算 土地出让金测算 H 地块出让 占用林地性质调整, 以及群众关心的突出问题解决 等事项的牵头单位 责任单位, 以及完成任务的时间节点和目标要求等内容十分明确 其中, 明确要求一期 H G 等 2 个地块的征迁工作任务将于 11 月底 清零, 在满足开工条件的前提下,H 地块回迁房建设 12 底前开工, 市民关注的 G H 地块的建筑垃圾以及其他相关问题也将会得到及时清理或处理 会议要求所涉部门和单位要积极主动地超前运作, 统筹布局, 全面推进, 打破常规, 集中攻坚, 将事关就成功能完善提升, 居民生活环境全面改善提高的 民生大工程 打造好 市住建局局长季善亭在谈到市政府项目协调推进会的参会感受时说, 当前市住建局组织开展学习贯彻落实党的 十九大 精神的学习活动也已经全面铺开, 及时落实市政府召开的白石区片综合改造项目推进会精神, 就是学习贯彻落实党的 十九大 会议精神并以其指导工作实践的具体体现, 会议调动了各方面的积极性, 为下一步工作形成合力, 在观念上进行了 聚焦, 筑牢了市委市政府反复强调的 一切盯着项目看, 一切围绕项目转 思想意识, 更加牢固地树立 以项目看发展论英雄 的思想观念 也是在行动上进行了 对表, 要求相关方面要直面重点项目推进瓶颈不回避 不推诿 主动认领责任, 积极主动出谋划策, 将带动各级各部门各单位进一步转变作风, 提高效能, 增强大家提速项目建设的坚强信心和决心 ( 作者 : 中国建设报 山东站记者张经双 ) 大力度聚焦项目建设工作 从市政府办公室印发的 白 31

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35 物业专刊 / 行业聚焦 山东省住房和城乡建设厅 鲁建物字 号 山东省住房和城乡建设厅关于印发 山东省物业服务企业信用档案与评级管理办法 ( 试行 ) 的通知 各市住房城乡建设局 ( 城乡建委 ) 房管局: 为进一步加强全省物业服务行业信用体系建设, 构建以信用为核心的新型市场监管体制, 根据国家 省有关物业管理和信用建设的一系列要求, 我厅制定了 山东省物业服务企业信用档案与评级管理办法 ( 试行 ), 现印发给你们, 请遵照执行 各市在执行中遇到的问题, 请及时与我厅物业管理处联系 山东省住房和城乡建设厅 2017 年 10 月 24 日 山东省物业服务企业信用档案与评级管理办法 ( 试行 ) 第一章总则第一条为推进物业服务行业信用体系建设, 促进物业服务企业诚信自律, 强化信用约束, 构建以信用为核心 的新型市场监管体制, 促进物业服务行业健康发展, 根据 企业信息公示暂行条例 山东省物业管理条例 等法 规和 国务院关于建立完善守信联合激励和失信联合惩戒制度加快推进社会诚信建设的指导意见 住房城乡建设 部办公厅关于印发失信被执行人信用监督 警示和惩戒机制建设分工方案的通知 山东省人民政府关于印发山东 省社会信用体系建设规划 ( 年 ) 的通知 等有关规定, 结合我省实际, 制定本办法 第二条在本省行政区域内从事物业服务活动的物业服务企业, 按照本办法规定参加信用档案与评级管理 一 般以独立法人为单位建立信用档案, 进行信用评级 ; 有分支机构的, 统一纳入设立该分支机构企业管理 省外入鲁 物业服务企业, 在项目所在地设立分支机构的, 由项目所在地物业主管部门负责该分支机构的信用档案与评级管理 有关工作 第三条本办法所称信用档案与评级管理, 是指各级物业主管部门, 依据本办法规定, 对物业服务企业在从事 物业服务活动中形成的信用信息进行归集 入档 评级, 确定其信用状况的活动 第四条省住房城乡建设厅负责指导全省物业服务企业信用档案与评级管理工作 各市 县 ( 市 区 ) 物业主 管部门, 负责本行政区内物业服务企业信用信息的归集 入档 评级等工作 第五条省 市 县 ( 市 区 ) 物业行业协会应加强行业自律管理, 负责行业自律信息的归集 推送及编写行 业信用报告等工作 第二章信用档案与评级管理系统第六条省住房城乡建设厅负责建设维护 山东省物业服务企业信用档案与评级管理系统 ( 以下简称 省物 业信用系统 ) 省物业信用系统根据管理权限, 分别为物业主管部门 物业行业协会 物业服务企业等开通端口, 实现信用信 息的录入 归档 管理 查询 出具信用报告等功能 第七条各市 县 ( 市 区 ) 物业主管部门应通过省物业信用系统建立属地企业信息库和物业服务项目信息库, 确定专人负责信用信息的录入 确认 归档 使用 发布和日常维护管理 33

36 物业专刊 / 行业聚焦 第八条物业服务企业信用档案与评级实行属地管理, 一般由物业服务企业工商注册地所在的设区市物业主管 部门负责 企业跨区经营的, 原则上由企业工商注册地物业主管部门负责信用信息的归集 入档等工作 在工商注册地之 外的项目, 由项目所在地物业主管部门负责项目信息的审核等工作, 通过省物业信用系统推送到企业注册地物业主 管部门 具体管理权限, 在省物业信用系统中根据情况设置 第三章信用信息的归集和入档第九条信用信息, 主要包括基础信息 优良信息和负面信息三类, 具体内容在省物业信用系统中设置 ( 一 ) 基础信息 1. 物业服务企业注册信息 : 企业名称 统一社会信用代码 ( 营业执照 组织机构代码 税务登记号 ) 注册地 企业法人代表 联系方式 ( 网站 电子信箱 邮政编码 通讯地址 联系电话和联系人 ) 等 2. 物业服务企业人员信息 : 主要包括从业人员基本情况等 3. 物业服务项目信息 : 主要包括物业服务项目名称 类型 地址 项目管理人员 建筑面积等 ( 二 ) 优良信息 物业服务企业遵纪守法, 诚信经营, 积极提升服务水平, 获得各级政府及相关部门 行业协会的表彰及取得的 成果等信息 主要包括 : 1. 各级党委 政府的表彰 ; 2. 各级物业主管部门的表彰 ; 3. 各级物业行业协会的表彰 ; 4. 企业经营管理创新 创优 成果等 ; 5. 其他优良业绩 ( 三 ) 负面信息 物业服务企业在从事物业服务活动中的违法违规信息, 主要包括 : 1. 人民法院 仲裁机构生效的判决书或裁决书, 确认物业服务企业因过错承担责任的情况 ; 2. 各级物业主管部门或相关部门的行政处罚决定等 ; 3. 各级物业主管部门或相关部门在日常执法检查中查处的物业服务企业违法违规行为, 以及物业服务企业不 履行物业服务合同 破坏物业行业市场秩序和行业自律准则等 ; 4. 经查实且在规定期限内未妥善解决的投诉举报 媒体曝光等 ; 5. 因物业服务企业过错造成的重大安全生产事故 群体性事件 重大舆情等 ; 6. 在市 县 ( 市 区 ) 组织的物业服务质量考核中发现的物业经营服务中的不足和问题 ; 7. 其他违法违规行为 第十条信用信息归集渠道主要包括企业自行填报信息 各级物业主管部门日常监管信息 行业协会提供的自 律信息 相关部门产生的信息等 第十一条信用信息的归集应当遵守下列原则 : ( 一 ) 物业服务企业应如实 及时填报基础信息, 并对信息的真实性 有效性 合法性负责 ; ( 二 ) 其他信用信息归集应当客观 公正 严谨 及时, 保守国家秘密 保护商业秘密和个人隐私 第十二条基础信息录入 由物业服务企业登陆省物业信用系统自行填报, 经当地物业主管部门核实后录入归档 基础信息实行日常动态管理, 有关信息发生变更后, 物业服务企业应当于变更之日起 30 日内通过省物业信用系统 填报变更信息, 经核实后录入归档 新设立的物业服务企业, 应当自领取营业执照之日起 30 日内, 在信用系统及时 完整 准确填报企业的基础 信息等有关信用信息 第十三条优良信息录入 物业服务企业提交相应材料, 经当地物业主管部门核查后, 符合要求的, 物业主管 部门应于物业服务企业申请之日起 5 个工作日内录入归档 第十四条负面信息录入 物业主管部门获得负面信息后, 应及时通知相关物业服务企业, 确认负面信息情况 物业服务企业主动申报负面信息的, 计算时可适当降低扣分分值 对刻意隐瞒负面信息的, 从重扣分 物业服务企业对负面信息有异议的, 应在收到通知后 5 个工作日内向物业主管部门和出具负面信息部门提出书 面异议申请, 并提供相应证据 物业主管部门在收到异议书面申请后, 应于 5 个工作日内做出是否采纳的决定, 并 将决定及时告知物业服务企业 34

37 依据行政处罚决定书 人民法院或仲裁机构等出具的生效法律文书等产生的负面信息, 物业主管部门不需要通 知物业服务企业, 可直接录入归档 第十五条作出负面信息单位依法变更或撤销有关负面信息决定的, 物业服务企业向当地物业主管部门提出变 更或者删除该不良记录的申请, 物业主管部门应及时变更或删除 第十六条信用信息录入归档后, 形成信用档案, 任何单位和个人未经法定程序, 不得擅自修改 增减 删除 第十七条各级物业主管部门加强与规划 城管执法 物价 公安 工商 审计 质量技术监督 法院 仲裁机构 税务 人民银行 金融机构 安全生产等相关部门以及物业行业协会之间的互联互动, 共享本辖区内物业服务企业 的信用信息 第四章信用评级第十八条信用评级应当坚持公开 公平 公正 合法和审慎的原则 第十九条信用评级按照信息叠加 企业自评 属地核定 系统生成步骤进行 ( 一 ) 信息叠加 每年 1 月份, 省物业信用系统将物业主管部门日常管理中形成的企业信用信息, 与行业协会 等各个层面推送的信息, 通过省物业信用系统自动归集叠加 ( 二 ) 企业自评 每年 2 月份, 省物业信用系统开通企业自评窗口, 物业服务企业对照 山东省物业服务企业 信用评分标准 ( 附件 ) 逐项进行自评, 初步确定企业的信用得分并上报 ( 三 ) 属地核定 每年 3 月份, 按照属地管理原则, 各市 县 ( 市 区 ) 物业主管部门审核企业自评的信用得分, 审核合格并经公示无异议后, 作为企业信用得分录入系统 ( 四 ) 系统生成 根据核定的企业信用得分, 系统自动生成信用等级和信用报告 省物业信用系统运行完善后, 信息推送和叠加 企业自评 属地核定等可随时进行, 由系统自动生成实时信用 得分和等级 第二十条优良信息和负面信息积分计算周期, 原则上按照信息的有效时限同步计算, 从发文年份开始计算, 具体到年 ; 没有有效时限的, 原则上当年有效, 计算周期为一年 涉及列入黑名单事项的, 计算周期根据企业整改 情况确定 第二十一条物业服务企业信用得分 = 基础信息分值 + 优良信息分值 - 负面信息分值 省住房城乡建设厅可根 据国家政策导向 行业发展需要等, 合理调整 山东省物业服务企业信用评分标准 关于评价具体内容 评价依据 分值比例和标准等事项 第二十二条计分计算周期暂定为一年, 从每年的 1 月 1 日起至 12 月 31 日止, 周期届满, 次年重新计算 分 值按照 山东省物业服务企业信用评分标准 执行, 具体项目及标准通过省物业信用系统设置 录入 计算 条件成熟后, 信用评分实行动态管理, 不再设计算周期, 由省物业信用系统自动生成实时的企业信用得分和等级 第二十三条企业信用评级结果分为 AAA 级 AA 级 A 级 D 级 具体标准如下 : 信用分值在 90 分 ( 含 ) 以上的, 信用等级为 :AAA 级 ; 信用分值在 80 分 ( 含 ) 至 90 分的, 信用等级为 :AA 级 ; 信用分值在 60 分 ( 含 ) 至 80 分的, 信用等级为 :A 级 ; 信用分值在 60 分以下的 列入黑名单的, 信用等级为 :D 级 未参加信用评价的, 信用等级为 :D 级 ( 缺失 ) 未承接物业服务项目的, 信用等级为 A 级 ( 未承接项目 ) 第二十四条物业服务企业有下列情形之一的, 直接列入黑名单 : ( 一 ) 企业或企业主要负责人 ( 董事长 总经理 法定代表人等 ) 因物业服务企业承担过错原因, 通过人民法 院司法程序认定, 被列入失信被执行人名单的 ; ( 二 ) 经司法机关或行政机关确认因物业服务企业全部责任或主要责任发生的重大安全事故的 ; ( 三 ) 因物业服务企业过错引发重大群体上访或越级上访事件, 影响社会稳定, 造成严重不良后果的 ; ( 四 ) 挪用 骗取 套用住宅专项维修资金的 ; ( 五 ) 物业服务企业在物业服务活动中承担主要责任的生效判决裁决 被各级物业及其他主管部门行政处罚 公开通报等拒不执行 整改的 ; ( 六 ) 其他严重不良行为 第二十五条物业服务企业对信用得分和等级等有异议的, 可在结果公布后 10 个工作日内向当地物业主管部门 书面提出, 逾期提出的, 不予受理 35

38 物业专刊 / 行业聚焦 当地物业主管部门应当在收到书面异议后 10 个工作日内进行核查并书面答复 核查期间, 应当对提出异议物 业服务企业的信用得分和等级结果进行标注, 直至异议处理结束 经核查确认有误的, 应当及时予以纠正 第二十六条省 市 县 ( 市 区 ) 各级物业主管部门应设立投诉举报电话 邮箱等, 受理对物业服务企业在 信用档案 评级管理等方面的投诉举报, 对查实的投诉举报, 录入信用档案 第五章信用信息发布和应用第二十七条各市 县 ( 市 区 ) 物业主管部门在每年 3 月底前完成上一年度企业信用评分 评级工作, 形成 本地区全行业信用情况综合报告, 并通过门户网站 协会网站 信用网站等将本行政区内物业服务企业信用信息公 开发布 第二十八条企业根据需要可通过省物业信用系统打印信用档案 信用等级等情况, 有关部门 单位可通过省 物业信用系统查询物业服务企业信用档案和信用等级等情况 第二十九条物业服务企业信用信息公布期限如下 : ( 一 ) 物业服务企业未注销前, 基础信息长期公布 ; ( 二 ) 优良信息自发布之日起 3 年 ; ( 三 ) 负面信息自发布之日起 5 年 ; ( 四 ) 法律法规和规章另有规定的, 从其规定 ; ( 五 ) 企业的优良信息和负面信息发布到期后不再公开发布, 转为企业信用档案长久保存 第三十条涉及企业商业秘密 个人隐私和法律法规规定应当保密的信息, 不公开发布 第三十一条信用档案和评级结果主要用于以下方面 : ( 一 ) 为业主选聘物业服务企业提供参考 ; ( 二 ) 可作为前期物业管理招标的评标参考 ; ( 三 ) 作为物业管理项目评先树优的考评内容 ; ( 四 ) 作为出具企业诚信意见的参考依据 ; ( 五 ) 作为物业主管部门对物业服务企业实施其他行政监管工作的重要依据 第三十二条对信用等级 AA 级 ( 含 ) 以上的, 在同等条件下可以依法采取下列激励措施 : ( 一 ) 在实施财政性资金项目安排等各类政府优惠政策中, 优先考虑, 加大扶持力度 ; ( 二 ) 在项目评先树优, 招标投标中, 可给予加分等奖励, 具体分值各地自行确定 ; ( 三 ) 在政府采购等公共资源交易活动中, 依法依约采取信用加分等措施 ; ( 四 ) 在日常检查 专项检查中减少检查频次 ; ( 五 ) 在政府网站等有关平台公开推介 ; ( 六 ) 规定可以采取的其他激励措施 第三十三条对于信用等级为 D 级的 列入黑名单的 未参加信用管理的, 可以依法采取下列措施 ( 一 ) 在日常监管中列为重点监管对象, 增加检查频次, 加强现场核查等 ; ( 二 ) 在物业服务项目招投标时建议招标人注意企业信用情况 ; ( 三 ) 作为审核财政资金补助 税收优惠等政策扶持的参考 ; ( 四 ) 作为政府采购 招标投标等公共资源交易活动的参考 ; ( 五 ) 作为政府 协会组织的表彰 奖励活动参考 ; ( 六 ) 按照规定可以采取的其他联合措施 第三十四条各级物业主管部门从事信用档案与评级管理的工作人员应当认真履行职责, 不得徇私舞弊 玩忽 职守 滥用职权 泄露商业秘密和个人隐私, 违者依法追究相关责任 任 第三十五条信息提供单位因提供不真实信息侵害物业服务企业等合法权益的, 被侵害人可依法追究其相应责 第三十六条物业服务企业因未能及时申报 提供虚假材料等原因影响信用的, 由企业自行承担相应责任 第六章附则第三十七条本办法由省住房城乡建设厅负责解释 第三十八条本办法自 2017 年 11 月 1 日起施行, 有效期至 2019 年 10 月 31 日 相关法律法规和政策依据发 生变化或有效期届满, 将依据实施情况依法评估修订 36

39 山东省物业服务企业信用档案与评级管理办法解读 近日, 山东省物业服务企业信用档案与评级管理办法 ( 试行 ) 正式施行, 对企业赋分管理并进行信用评级, 评级结果作为业主选聘物业 前期物业招标等工作的重要参考 我国全面取消物业企业资质认定后, 今后怎么来监管物业企业的服务和行为? 近日, 山东省物业服务企业信用档案与评级管理办法 ( 试行 ) 正式施行, 对企业赋分管理并进行信用评级, 评级结果作为业主选聘物业 前期物业招标等工作的重要参考 该办法是物业资质认定取消后, 省级层面出台的第一个信用档案与评级管理办法 物业挪用维修金将被拉黑, 招投标受限取消物业资质后, 国务院要求住建部研究制定物业服务标准规范, 通过建立黑名单制度 信息公开, 加强事中事后监管 这在 11 月 1 日起正式施行的 山东省物业服务企业信用档案与评级管理办法 ( 试行 ) 中得以体现 该办法规定, 在我省行政区域内从事物业服务活动的物业服务企业, 都要按规定参加信用档案与评级管理, 信用信息分为基础信息 优良信息和负面信息三类, 并赋予相应分值, 以此作为对物业企业进行信用评级, 评级结果作为业主选聘物业 前期物业招标 主管部门日常监管等工作的重要参考, 每年 3 月底前公开发布 企业信用评级结果分为 :AAA 级 AA 级 A 级, 信用分值在 60 分以下, 或列入黑名单的, 信用等级为 D 级 物业企业或主要负责人被列入失信执行人名单的 对重大安全事故负全部或主要责任的 挪用或骗取住宅专项维修金等 6 种行为将直接被拉入黑名单, 在日常监管中列为重点检查对象, 招投标时其信用等级将被招投标人重点 关照, 在参与财政资金补助 享受税收优惠政策等方面都将受限 物业企业按资质等级分为一 二 三级, 根据资质高低, 企业服务和管理的物业面积有所不同 但是, 资质和企业服务能力难以画等号, 因为很多物业公司是开发商的下属企业, 没有给业主选择的余地 在今年 1 月和 9 月召开的两次国务院常务会议上, 全面取消了物业资质认定 至此, 走过了 13 个年头的物业企业资质管理制度画上了句号 企业存在 污点, 负面信息跟随 5 年物业企业的信用信息和评级结果除了定期向社会发布, 物业主管部门还将和本辖区内的物价 城管 公安 工商 法院等部门以及金融机构 物业协会的互联互动, 共享物业企业的信用信息 值得注意的是, 物业企业在日常服务中, 如果存在一次 污点, 作为负面信息被采集后就将跟随这个企业 5 年, 到期后转为企业信用档案长久留存 据了解, 负面信息包括法院或仲裁机构生效的判决书 裁决书确认企业因过错承担责任 各级物业主管部门的行政处罚 未妥善解决的投诉举报或媒体曝光造成社会影响 因企业过错造成的群体性事件或重大舆情等 7 种行为 据了解, 该办法是我国物业服务企业资质认定全面取消后, 省级层面出台的第一个信用档案与评级管理办法, 标志着我省物业管理工作进入 信用管理 阶段 记者从济南市住房保障和房产管理局物业处了解到,2012 年济南也出台过物业企业信用档案管理办法, 下一步将对标省住建厅文件作出修改, 执行新标准 另外, 济南市物业协会经过前期调研, 物业行业团体标准规范也已成型, 这套标准出来后, 运行的监督评价权在业主手里, 将来物业企业的服务除了要接受来自信用系统的监督, 更要接受业主满意度的评价 37

40 物业专刊 / 行业聚焦 国务院办公厅 国办发 号 国务院办公厅关于印发消防安全责任制实施办法的通知 各省 自治区 直辖市人民政府, 国务院各部委 各直属机构 : 消防安全责任制实施办法 已经国务院同意, 现印发给你们, 请认真贯彻执行 国务院办公厅 2017 年 10 月 29 日 消防安全责任制实施办法 第一章总则第一条为深入贯彻 中华人民共和国消防法 中华人民共和国安全生产法 和党中央 国务院关于安全生产及消防安全的重要决策部署, 按照政府统一领导 部门依法监管 单位全面负责 公民积极参与的原则, 坚持党政同责 一岗双责 齐抓共管 失职追责, 进一步健全消防安全责任制, 提高公共消防安全水平, 预防火灾和减少火灾危害, 保障人民群众生命财产安全, 制定本办法 第二条地方各级人民政府负责本行政区域内的消防工作, 政府主要负责人为第一责任人, 分管负责人为主要责任人, 班子其他成员对分管范围内的消防工作负领导责任 第三条国务院公安部门对全国的消防工作实施监督管理 县级以上地方人民政府公安机关对本行政区域内的消防工作实施监督管理 县级以上人民政府其他有关部门按照管行业必须管安全 管业务必须管安全 管生产经营必须管安全的要求, 在各自职责范围内依法依规做好本行业 本系统的消防安全工作 第四条坚持安全自查 隐患自除 责任自负 机关 团体 企业 事业等单位是消防安全的责任主体, 法定代表人 主要负责人或实际控制人是本单位 本场所消防安全责任人, 对本单位 本场所消防安全全面负责 消防安全重点单位应当确定消防安全管理人, 组织实施本单位的消防安全管理工作 第五条坚持权责一致 依法履职 失职追责 对不履行或不按规定履行消防安全职责的单位和个人, 依法依规追究责任 第二章地方各级人民政府消防工作职责第六条县级以上地方各级人民政府应当落实消防工作责任制, 履行下列职责 : ( 一 ) 贯彻执行国家法律法规和方针政策, 以及上级党委 政府关于消防工作的部署要求, 全面负责本地区消防工作, 每年召开消防工作会议, 研究部署本地区消防工作重大事项 每年向上级人民政府专题报告本地区消防工作情况 健全由政府主要负责人或分管负责人牵头的消防工作协调机制, 推动落实消防工作责任 ( 二 ) 将消防工作纳入经济社会发展总体规划, 将包括消防安全布局 消防站 消防供水 消防通信 消防车通道 消防装备等内容的消防规划纳入城乡规划, 并负责组织实施, 确保消防工作与经济社会发展相适应 ( 三 ) 督促所属部门和下级人民政府落实消防安全责任制, 在农业收获季节 森林和草原防火期间 重大节假日和重要活动期间以及火灾多发季节, 组织开展消防安全检查 推动消防科学研究和技术创新, 推广使用先进消防和应急救援技术 设备 组织开展经常性的消防宣传工作 大力发展消防公益事业 采取政府购买公共服务等方式, 推进消防教育培训 技术服务和物防 技防等工作 ( 四 ) 建立常态化火灾隐患排查整治机制, 组织实施重大火灾隐患和区域性火灾隐患整治工作 实行重大火灾隐患挂牌督办制度 对报请挂牌督办的重大火灾隐患和停产停业整改报告, 在 7 个工作日内作出同意或不同意的决 38

41 定, 并组织有关部门督促隐患单位采取措施予以整改 ( 五 ) 依法建立公安消防队和政府专职消防队 明确政府专职消防队公益属性, 采取招聘 购买服务等方式招录政府专职消防队员, 建设营房, 配齐装备 ; 按规定落实其工资 保险和相关福利待遇 ( 六 ) 组织领导火灾扑救和应急救援工作 组织制定灭火救援应急预案, 定期组织开展演练 ; 建立灭火救援社会联动和应急反应处置机制, 落实人员 装备 经费和灭火药剂等保障, 根据需要调集灭火救援所需工程机械和特殊装备 ( 七 ) 法律 法规 规章规定的其他消防工作职责 第七条省 自治区 直辖市人民政府除履行第六条规定的职责外, 还应当履行下列职责 : ( 一 ) 定期召开政府常务会议 办公会议, 研究部署消防工作 ( 二 ) 针对本地区消防安全特点和实际情况, 及时提请同级人大及其常委会制定 修订地方性法规, 组织制定 修订政府规章 规范性文件 ( 三 ) 将消防安全的总体要求纳入城市总体规划, 并严格审核 ( 四 ) 加大消防投入, 保障消防事业发展所需经费 第八条市 县级人民政府除履行第六条规定的职责外, 还应当履行下列职责 : ( 一 ) 定期召开政府常务会议 办公会议, 研究部署消防工作 ( 二 ) 科学编制和严格落实城乡消防规划, 预留消防队站 训练设施等建设用地 加强消防水源建设, 按照规定建设市政消防供水设施, 制定市政消防水源管理办法, 明确建设 管理维护部门和单位 ( 三 ) 在本级政府预算中安排必要的资金, 保障消防站 消防供水 消防通信等公共消防设施和消防装备建设, 促进消防事业发展 ( 四 ) 将消防公共服务事项纳入政府民生工程或为民办实事工程 ; 在社会福利机构 幼儿园 托儿所 居民家庭 小旅馆 群租房以及住宿与生产 储存 经营合用的场所推广安装简易喷淋装置 独立式感烟火灾探测报警器 ( 五 ) 定期分析评估本地区消防安全形势, 组织开展火灾隐患排查整治工作 ; 对重大火灾隐患, 应当组织有关部门制定整改措施, 督促限期消除 ( 六 ) 加强消防宣传教育培训, 有计划地建设公益性消防科普教育基地, 开展消防科普教育活动 ( 七 ) 按照立法权限, 针对本地区消防安全特点和实际情况, 及时提请同级人大及其常委会制定 修订地方性法规, 组织制定 修订地方政府规章 规范性文件 第九条乡镇人民政府消防工作职责 : ( 一 ) 建立消防安全组织, 明确专人负责消防工作, 制定消防安全制度, 落实消防安全措施 ( 二 ) 安排必要的资金, 用于公共消防设施建设和业务经费支出 ( 三 ) 将消防安全内容纳入镇总体规划 乡规划, 并严格组织实施 ( 四 ) 根据当地经济发展和消防工作的需要建立专职消防队 志愿消防队, 承担火灾扑救 应急救援等职能, 并开展消防宣传 防火巡查 隐患查改 ( 五 ) 因地制宜落实消防安全 网格化 管理的措施和要求, 加强消防宣传和应急疏散演练 ( 六 ) 部署消防安全整治, 组织开展消防安全检查, 督促整改火灾隐患 ( 七 ) 指导村 ( 居 ) 民委员会开展群众性的消防工作, 确定消防安全管理人, 制定防火安全公约, 根据需要建立志愿消防队或微型消防站, 开展防火安全检查 消防宣传教育和应急疏散演练, 提高城乡消防安全水平 街道办事处应当履行前款第 ( 一 ) ( 四 ) ( 五 ) ( 六 ) ( 七 ) 项职责, 并保障消防工作经费 第十条开发区管理机构 工业园区管理机构等地方人民政府的派出机关, 负责管理区域内的消防工作, 按照本办法履行同级别人民政府的消防工作职责 第十一条地方各级人民政府主要负责人应当组织实施消防法律法规 方针政策和上级部署要求, 定期研究部署消防工作, 协调解决本行政区域内的重大消防安全问题 地方各级人民政府分管消防安全的负责人应当协助主要负责人, 综合协调本行政区域内的消防工作, 督促检查各有关部门 下级政府落实消防工作的情况 班子其他成员要定期研究部署分管领域的消防工作, 组织工作督查, 推动分管领域火灾隐患排查整治 第三章县级以上人民政府工作部门消防安全职责第十二条县级以上人民政府工作部门应当按照谁主管 谁负责的原则, 在各自职责范围内履行下列职责 : ( 一 ) 根据本行业 本系统业务工作特点, 在行业安全生产法规政策 规划计划和应急预案中纳入消防安全内容, 提高消防安全管理水平 39

42 物业专刊 / 行业聚焦 ( 二 ) 依法督促本行业 本系统相关单位落实消防安全责任制, 建立消防安全管理制度, 确定专 ( 兼 ) 职消防安全管理人员, 落实消防工作经费 ; 开展针对性消防安全检查治理, 消除火灾隐患 ; 加强消防宣传教育培训, 每年组织应急演练, 提高行业从业人员消防安全意识 ( 三 ) 法律 法规和规章规定的其他消防安全职责 第十三条具有行政审批职能的部门, 对审批事项中涉及消防安全的法定条件要依法严格审批, 凡不符合法定条件的, 不得核发相关许可证照或批准开办 对已经依法取得批准的单位, 不再具备消防安全条件的应当依法予以处理 ( 一 ) 公安机关负责对消防工作实施监督管理, 指导 督促机关 团体 企业 事业等单位履行消防工作职责 依法实施建设工程消防设计审核 消防验收, 开展消防监督检查, 组织针对性消防安全专项治理, 实施消防行政处罚 组织和指挥火灾现场扑救, 承担或参加重大灾害事故和其他以抢救人员生命为主的应急救援工作 依法组织或参与火灾事故调查处理工作, 办理失火罪和消防责任事故罪案件 组织开展消防宣传教育培训和应急疏散演练 ( 二 ) 教育部门负责学校 幼儿园管理中的行业消防安全 指导学校消防安全教育宣传工作, 将消防安全教育纳入学校安全教育活动统筹安排 ( 三 ) 民政部门负责社会福利 特困人员供养 救助管理 未成年人保护 婚姻 殡葬 救灾物资储备 烈士纪念 军休军供 优抚医院 光荣院 养老机构等民政服务机构审批或管理中的行业消防安全 ( 四 ) 人力资源社会保障部门负责职业培训机构 技工院校审批或管理中的行业消防安全 做好政府专职消防队员 企业专职消防队员依法参加工伤保险工作 将消防法律法规和消防知识纳入公务员培训 职业培训内容 ( 五 ) 城乡规划管理部门依据城乡规划配合制定消防设施布局专项规划, 依据规划预留消防站规划用地, 并负责监督实施 ( 六 ) 住房城乡建设部门负责依法督促建设工程责任单位加强对房屋建筑和市政基础设施工程建设的安全管理, 在组织制定工程建设规范以及推广新技术 新材料 新工艺时, 应充分考虑消防安全因素, 满足有关消防安全性能及要求 ( 七 ) 交通运输部门负责在客运车站 港口 码头及交通工具管理中依法督促有关单位落实消防安全主体责任和有关消防工作制度 ( 八 ) 文化部门负责文化娱乐场所审批或管理中的行业消防安全工作, 指导 监督公共图书馆 文化馆 ( 站 ) 剧院等文化单位履行消防安全职责 ( 九 ) 卫生计生部门负责医疗卫生机构 计划生育技术服务机构审批或管理中的行业消防安全 ( 十 ) 工商行政管理部门负责依法对流通领域消防产品质量实施监督管理, 查处流通领域消防产品质量违法行为 ( 十一 ) 质量技术监督部门负责依法督促特种设备生产单位加强特种设备生产过程中的消防安全管理, 在组织制定特种设备产品及使用标准时, 应充分考虑消防安全因素, 满足有关消防安全性能及要求, 积极推广消防新技术在特种设备产品中的应用 按照职责分工对消防产品质量实施监督管理, 依法查处消防产品质量违法行为 做好消防安全相关标准制修订工作, 负责消防相关产品质量认证监督管理工作 ( 十二 ) 新闻出版广电部门负责指导新闻出版广播影视机构消防安全管理, 协助监督管理印刷业 网络视听节目服务机构消防安全 督促新闻媒体发布针对性消防安全提示, 面向社会开展消防宣传教育 ( 十三 ) 安全生产监督管理部门要严格依法实施有关行政审批, 凡不符合法定条件的, 不得核发有关安全生产许可 第十四条具有行政管理或公共服务职能的部门, 应当结合本部门职责为消防工作提供支持和保障 ( 一 ) 发展改革部门应当将消防工作纳入国民经济和社会发展中长期规划 地方发展改革部门应当将公共消防设施建设列入地方固定资产投资计划 ( 二 ) 科技部门负责将消防科技进步纳入科技发展规划和中央财政科技计划 ( 专项 基金等 ) 并组织实施 组织指导消防安全重大科技攻关 基础研究和应用研究, 会同有关部门推动消防科研成果转化应用 将消防知识纳入科普教育内容 ( 三 ) 工业和信息化部门负责指导督促通信业 通信设施建设以及民用爆炸物品生产 销售的消防安全管理 依据职责负责危险化学品生产 储存的行业规划和布局 将消防产业纳入应急产业同规划 同部署 同发展 ( 四 ) 司法行政部门负责指导监督监狱系统 司法行政系统强制隔离戒毒场所的消防安全管理 将消防法律法规纳入普法教育内容 ( 五 ) 财政部门负责按规定对消防资金进行预算管理 40

43 ( 六 ) 商务部门负责指导 督促商贸行业的消防安全管理工作 ( 七 ) 房地产管理部门负责指导 督促物业服务企业按照合同约定做好住宅小区共用消防设施的维护管理工作, 并指导业主依照有关规定使用住宅专项维修资金对住宅小区共用消防设施进行维修 更新 改造 ( 八 ) 电力管理部门依法对电力企业和用户执行电力法律 行政法规的情况进行监督检查, 督促企业严格遵守国家消防技术标准, 落实企业主体责任 推广采用先进的火灾防范技术设施, 引导用户规范用电 ( 九 ) 燃气管理部门负责加强城镇燃气安全监督管理工作, 督促燃气经营者指导用户安全用气并对燃气设施定期进行安全检查 排除隐患, 会同有关部门制定燃气安全事故应急预案, 依法查处燃气经营者和燃气用户等各方主体的燃气违法行为 ( 十 ) 人防部门负责对人民防空工程的维护管理进行监督检查 ( 十一 ) 文物部门负责文物保护单位 世界文化遗产和博物馆的行业消防安全管理 ( 十二 ) 体育 宗教事务 粮食等部门负责加强体育类场馆 宗教活动场所 储备粮储存环节等消防安全管理, 指导开展消防安全标准化管理 ( 十三 ) 银行 证券 保险等金融监管机构负责督促银行业金融机构 证券业机构 保险机构及服务网点 派出机构落实消防安全管理 保险监管机构负责指导保险公司开展火灾公众责任保险业务, 鼓励保险机构发挥火灾风险评估管控和火灾事故预防功能 ( 十四 ) 农业 水利 交通运输等部门应当将消防水源 消防车通道等公共消防设施纳入相关基础设施建设工程 ( 十五 ) 互联网信息 通信管理等部门应当指导网站 移动互联网媒体等开展公益性消防安全宣传 ( 十六 ) 气象 水利 地震部门应当及时将重大灾害事故预警信息通报公安消防部门 ( 十七 ) 负责公共消防设施维护管理的单位应当保持消防供水 消防通信 消防车通道等公共消防设施的完好有效 第四章单位消防安全职责第十五条机关 团体 企业 事业等单位应当落实消防安全主体责任, 履行下列职责 : ( 一 ) 明确各级 各岗位消防安全责任人及其职责, 制定本单位的消防安全制度 消防安全操作规程 灭火和应急疏散预案 定期组织开展灭火和应急疏散演练, 进行消防工作检查考核, 保证各项规章制度落实 ( 二 ) 保证防火检查巡查 消防设施器材维护保养 建筑消防设施检测 火灾隐患整改 专职或志愿消防队和微型消防站建设等消防工作所需资金的投入 生产经营单位安全费用应当保证适当比例用于消防工作 ( 三 ) 按照相关标准配备消防设施 器材, 设置消防安全标志, 定期检验维修, 对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测, 确保完好有效 设有消防控制室的, 实行 24 小时值班制度, 每班不少于 2 人, 并持证上岗 ( 四 ) 保障疏散通道 安全出口 消防车通道畅通, 保证防火防烟分区 防火间距符合消防技术标准 人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物 保证建筑构件 建筑材料和室内装修装饰材料等符合消防技术标准 ( 五 ) 定期开展防火检查 巡查, 及时消除火灾隐患 ( 六 ) 根据需要建立专职或志愿消防队 微型消防站, 加强队伍建设, 定期组织训练演练, 加强消防装备配备和灭火药剂储备, 建立与公安消防队联勤联动机制, 提高扑救初起火灾能力 ( 七 ) 消防法律 法规 规章以及政策文件规定的其他职责 第十六条消防安全重点单位除履行第十五条规定的职责外, 还应当履行下列职责 : ( 一 ) 明确承担消防安全管理工作的机构和消防安全管理人并报知当地公安消防部门, 组织实施本单位消防安全管理 消防安全管理人应当经过消防培训 ( 二 ) 建立消防档案, 确定消防安全重点部位, 设置防火标志, 实行严格管理 ( 三 ) 安装 使用电器产品 燃气用具和敷设电气线路 管线必须符合相关标准和用电 用气安全管理规定, 并定期维护保养 检测 ( 四 ) 组织员工进行岗前消防安全培训, 定期组织消防安全培训和疏散演练 ( 五 ) 根据需要建立微型消防站, 积极参与消防安全区域联防联控, 提高自防自救能力 ( 六 ) 积极应用消防远程监控 电气火灾监测 物联网技术等技防物防措施 第十七条对容易造成群死群伤火灾的人员密集场所 易燃易爆单位和高层 地下公共建筑等火灾高危单位, 除履行第十五条 第十六条规定的职责外, 还应当履行下列职责 : ( 一 ) 定期召开消防安全工作例会, 研究本单位消防工作, 处理涉及消防经费投入 消防设施设备购置 火灾隐患整改等重大问题 41

44 物业专刊 / 行业聚焦 ( 二 ) 鼓励消防安全管理人取得注册消防工程师执业资格, 消防安全责任人和特有工种人员须经消防安全培训 ; 自动消防设施操作人员应取得建 ( 构 ) 筑物消防员资格证书 ( 三 ) 专职消防队或微型消防站应当根据本单位火灾危险特性配备相应的消防装备器材, 储备足够的灭火救援药剂和物资, 定期组织消防业务学习和灭火技能训练 ( 四 ) 按照国家标准配备应急逃生设施设备和疏散引导器材 ( 五 ) 建立消防安全评估制度, 由具有资质的机构定期开展评估, 评估结果向社会公开 ( 六 ) 参加火灾公众责任保险 第十八条同一建筑物由两个以上单位管理或使用的, 应当明确各方的消防安全责任, 并确定责任人对共用的疏散通道 安全出口 建筑消防设施和消防车通道进行统一管理 物业服务企业应当按照合同约定提供消防安全防范服务, 对管理区域内的共用消防设施和疏散通道 安全出口 消防车通道进行维护管理, 及时劝阻和制止占用 堵塞 封闭疏散通道 安全出口 消防车通道等行为, 劝阻和制止无效的, 立即向公安机关等主管部门报告 定期开展防火检查巡查和消防宣传教育 第十九条石化 轻工等行业组织应当加强行业消防安全自律管理, 推动本行业消防工作, 引导行业单位落实消防安全主体责任 第二十条消防设施检测 维护保养和消防安全评估 咨询 监测等消防技术服务机构和执业人员应当依法获得相应的资质 资格, 依法依规提供消防安全技术服务, 并对服务质量负责 第二十一条建设工程的建设 设计 施工和监理等单位应当遵守消防法律 法规 规章和工程建设消防技术标准, 在工程设计使用年限内对工程的消防设计 施工质量承担终身责任 第五章责任落实第二十二条国务院每年组织对省级人民政府消防工作完成情况进行考核, 考核结果交由中央干部主管部门, 作为对各省级人民政府主要负责人和领导班子综合考核评价的重要依据 第二十三条地方各级人民政府应当建立健全消防工作考核评价体系, 明确消防工作目标责任, 纳入日常检查 政务督查的重要内容, 组织年度消防工作考核, 确保消防安全责任落实 加强消防工作考核结果运用, 建立与主要负责人 分管负责人和直接责任人履职评定 奖励惩处相挂钩的制度 第二十四条地方各级消防安全委员会 消防安全联席会议等消防工作协调机制应当定期召开成员单位会议, 分析研判消防安全形势, 协调指导消防工作开展, 督促解决消防工作重大问题 第二十五条各有关部门应当建立单位消防安全信用记录, 纳入全国信用信息共享平台, 作为信用评价 项目核准 用地审批 金融扶持 财政奖补等方面的参考依据 第二十六条公安机关及其工作人员履行法定消防工作职责时, 应当做到公正 严格 文明 高效 公安机关及其工作人员进行消防设计审核 消防验收和消防安全检查等, 不得收取费用, 不得谋取利益, 不得利用职务指定或者变相指定消防产品的品牌 销售单位或者消防技术服务机构 消防设施施工单位 国务院公安部门要加强对各地公安机关及其工作人员进行消防设计审核 消防验收和消防安全检查等行为的监督管理 第二十七条地方各级人民政府和有关部门不依法履行职责, 在涉及消防安全行政审批 公共消防设施建设 重大火灾隐患整改 消防力量发展等方面工作不力 失职渎职的, 依法依规追究有关人员的责任, 涉嫌犯罪的, 移送司法机关处理 第二十八条因消防安全责任不落实发生一般及以上火灾事故的, 依法依规追究单位直接责任人 法定代表人 主要负责人或实际控制人的责任, 对履行职责不力 失职渎职的政府及有关部门负责人和工作人员实行问责, 涉嫌犯罪的, 移送司法机关处理 发生造成人员死亡或产生社会影响的一般火灾事故的, 由事故发生地县级人民政府负责组织调查处理 ; 发生较大火灾事故的, 由事故发生地设区的市级人民政府负责组织调查处理 ; 发生重大火灾事故的, 由事故发生地省级人民政府负责组织调查处理 ; 发生特别重大火灾事故的, 由国务院或国务院授权有关部门负责组织调查处理 第六章附则第二十九条具有固定生产经营场所的个体工商户, 参照本办法履行单位消防安全职责 第三十条微型消防站是单位 社区组建的有人员 有装备, 具备扑救初起火灾能力的志愿消防队 具体标准由公安消防部门确定 第三十一条本办法自印发之日起施行 地方各级人民政府 国务院有关部门等可结合实际制定具体实施办法 42

45 11-12 月份物业要闻 10 月 24 日, 省住房和城乡建设厅制定出台 山东省物业服务企业信用档案与评级管理办法 ( 试行 ) 10 月 30 日, 省住房和城乡建设厅召开全省老旧住宅小区整治改造工作视频会议 10 月 30 日, 山东省住房和城乡建设厅召开全省老旧住宅小区整治改造工作视频会议, 会议通报了 年度全省老旧住宅小区整治改造项目进展情况 会议要求到 2017 年底前, 省 市两级电力 通信 广电企业要开展 空中管线认领 活动, 列出整改计划, 严格检查惩处 多渠道加大资金投入, 想方设法筹措老旧小区整治改造资金 坚持因地制宜, 继续推行专业物业管理 保安保洁准物业管理 居委会物业服务站管理 业主自治管理等多种模式, 不断扩大物业管理覆盖面 会议强调, 要强化责任担当, 加强组织领导 宣传引导和检查督导, 确保老旧小区整治改造任务落实落地 另外, 按照政策组织开展好多层住宅加装电梯试点工作, 尊重业主自愿原则, 确保不出现矛盾纠纷, 确保工程质量和安全 省住房城乡建设厅副厅长周善东出席会议并讲话 11 月 3 日, 聊城市 物业行业文明创建与社区物业管理培训班 顺利开班 11 月 6 日, 东营市住房和城乡建设局组织对全市物业文明创建等工作进行检查 11 月 7 日, 潍坊市建立物业服务行业文明建设培训基地 11 月 8 日, 枣庄市举办首届微型消防站技能比武竞赛 11 月 9 日, 淄博市智慧住区与现代物业发展论坛圆满闭幕 11 月 9 日, 由中共淄博市委宣传部 淄博市新型智慧城市建设领导小组指导, 大众报业集团经济导报社 淄博市住房和城乡建设局和淄博市房产管理局联合主办的 2017 淄博市智慧住区和现代物业发展论坛 隆重举行 论坛邀请国家住建部智能建筑与数字化标 准委员会技术标准中心主任 全国物业服务标准化技术委员会委员尚治宇等专家学者进行了精彩报告和成果分享 各有关单位主要负责同志以及来自全市房地产 物业 科技 互联网领域的智慧城市先行者等近 400 人参加此次论坛 11 月 16 日, 省住建厅物业处组织召开物业企业座谈会 11 月 16 日, 省住建厅物业处组织召开物业企业座谈会, 会议由物业处处长刘玉涛主持, 济南市房管局物业处处长黄安平 科长郑富建, 驻济十余家物业公司主要负责同志, 物业处全体同志以及省物业分会有关同志参加了会议 座谈内容围绕物业行业文明创建 行业发展和监管以及物业企业党建工作展开 物业资质取消后, 省住房城乡建设厅及时出台 物业服务企业信用档案与评级管理办法, 为激发企业创造活力 推动全省物业服务行业新旧动能接续转换营造了良好发展环境 各企业表示将抢抓发展机遇, 加强人才培养, 重视技能培训, 积极利用新技术, 探索 互联网 + 物业 新模式, 不断拓展服务范围, 进一步做大做强, 努力创造新时代物业行业的新气象! 11 月 14 日, 东营市利津县召开物业服务行业文明创建调度会暨物业管理工作座谈会 11 月 14 日, 东营市利津县召开物业服务行业文明创建调度会暨物业管理工作座谈会, 会议对全县物业服务管理工作提出要全面做好物业服务行业创建文 43

46 物业专刊 / 行业聚焦 明行业活动 ; 严格落实物业服务企业监管考核制度 ; 加强物业服务合同备案管理 ; 规范物业招投标行为 ; 全面实施物业承接查验制度 ; 做好省住宅专项维修资金和物业质量保修金的管理等六项工作要求 会议指出, 必须加强物业服务企业规范经营, 诚信经营, 为进一步提升城市品质 改善人居环境 维护社会和谐稳定提供助力 11 月 14 日, 菏泽市住建局组织开展物业管理服务培训 11 月 15 日, 日照市召开 日照市物业管理条例 新闻发布会 11 月 24 日, 青岛市西海岸新区召开物业管理行业安全生产工作会议 11 月 29 日, 泰安市召开全市物业行业文明创建评选活动部署会议 11 月 29 日, 泰安市召开全市物业行业文明创建评选活动部署会议 会议传达了物业行业文明创建活动评选活动相关文件, 就全市开展物业行业文明创建评选活动进行全面部署 泰安市物业办主任刘光杰对此次评选活动提出了有关要求, 各县 ( 市 区 ) 分管领导及科室负责人参加了本次会议 据了解, 本次评选活动计划评选 100 名 全市物业行业文明服务明星 30 个 全市物业行业文明创建示范项目 30 家 全市物业行业文明创建标兵企业 12 月 2 日, 日照市住建局开展 日照市物业管理条例 集中宣传活动 12 月 8 日, 省住建厅物业处组织召开全省物业管理知识培训会 12 月 8 日, 省住房城乡建设厅物业处组织召开全省物业管理知识培训会, 全省 17 市物业办 ( 科 ) 主要负责同志及物业处全体同志参加会议, 省住房城乡建设厅副厅长周善东出席会议并讲话 会议就 山东省物业服务企业信用档案与评级管理办法 ( 试行 ) 进行了深度解读, 对全省 2017 年物业行业工作开展情况进行了梳理总结, 并对近期重点工作和明年工作任务作出了部署安排 12 月 6 日, 东营市召开物业服务行业文明创建工作现场会 12 月 14 日, 青岛市西海岸新区组织开展住宅小区消防火灾自动报警及联动控制系统培训 12 月 16 日, 日照市 日照市物业管理条例 宣贯培训会议召开 12 月 19 日, 青岛市开展 物业管理信用档案系统 操作培训活动 12 月 19 日, 青岛市物业管理办公室组织开展为期三天的 青岛市物业管理信用档案系统 操作培训活动, 全市 900 余家物业服务企业的相关人员参加本次培训 据了解, 青岛市物业管理信用档案系统 系青岛市 物业管理信息系统 的子平台, 是该市国土资源房管局为实现政府职能转变, 创新管理机制, 完善监督体系, 提高物业管理服务水平而开发设计的一个政府智慧服务平台 下一步青岛市将逐步完善 物业管理信息系统, 创建物业招投标管理 报修投诉管理等子系统, 并研发智慧物业手机 APP, 建立小区业主电子投票表决功能, 实现业主 物业服务企业和政府监管三方在电子终端的互动, 为提高物业管理水平 提升业主满意度 推动智慧物业和智慧城市建设提供强有力的支撑 12 月 22 日, 东营市举行 众成杯 物业服务行业文明创建知识竞赛决赛 12 月 29 日, 省房协物业管理行业分会成功举办第三期物业公益大讲堂活动 12 月 29 日, 第三期物业公益大讲堂活动在山东青年政治学院成功举办 物业公益大讲堂 是山东房协物业管理行业分会面向广大会员及全省物业企业推出的品牌性公益活动, 现已成功举办三期, 对加强企业管理水平 提高员工职业素质起到了积极的作用, 为推进我省物业文明行业创建工作增加了助燃力量, 同时, 也充分展现了协会为会员企业提供专业培训服务的水平和实力 本期活动联合山东山青物业管理研究院第二届学术论坛开展, 邀请公安部四川消防研究所主任研究员黄德祥和北京林业大学经济管理学院教授韩朝作为主讲嘉宾 会议最后, 山东省房地产业协会副会长 物业分会当值会长王宏杰指出, 下一步物业分会将继续按照我省 三三四六 的物业管理工作要点, 积极开展各项工作, 努力推动全省物业行业健康 文明 持续发展 省 市有关业务指导单位 各市物业协会和物业企业代表等共计 300 余人参加本次活动 44

47 物业专刊 / 行业动态 省住建厅物业处组织召开物业企业座谈会 11 月 16 日下午, 物业企业座谈会在省住房城乡建设厅第一会议室召开 厅物业处处长刘玉涛主持会议, 济南市房管局物业处处长黄安平 科长郑富建, 驻济十余家物业公司主要负责同志, 物业处全体同志参加了会议 座谈内容围绕物业行业文明创建 行业发展和监管以及物业企业党建工作展开 会上, 物业处介绍了 2017 年全省物业行业文明创建的总体情况 参会企业负责同志介绍了企业业务开展情况 三会三公开 落实情况和党建工作情况, 就文明创建 行业发展和下一步工作打算展开了深入讨论 参会同志一致认为要高度重视党建工作对物业行业文明创建的引领作用, 推动党建与文明创建有机融合 共同发展 一要积极推进物业企业党组织和党建工作的全覆盖, 打造 红色物业 二要健全社区党组织领导下的社区居委会 业主委员会和物业服务企业共商事务 协调互动的 四位一体 社区管理机制 三要充分发挥物业企业党员的模范带头作用, 让物业企业党员成为党的政策 宣传员 群众事务的 代 办员 社情民意的 联络员 矛盾纠纷的 调解员, 积极参与文明创建, 提升社区服务水平 物业行业文明创建是提升物业服务质量和水平的重要契机, 也是宣传行业发展和展示企业风采的窗口 参会企业表示, 将进一步加强落实 三会三公开, 在服务项目的显著位置设置宣传栏和公开栏, 及时公开 物业服务内容 价格 标准 物业服务质量投诉渠道 方式 和 居住区公共部位经营收益, 畅通信息, 消除隔阂, 主动接受广大业主监督 参会企业表示物业行业发展潜力巨大, 产业外延度强, 物业行业和其它服务行业的整合 协同发展, 将成为物业行业发展的新增长点 物业资质取消后, 省住房城乡建设厅及时出台 物业服务企业信用档案与评级管理办法, 为激发企业创造活力 推动全省物业服务行业新旧动能接续转换营造了良好发展环境 各企业表示将抢抓发展机遇, 加强人才培养, 重视技能培训, 积极利用新技术, 探索 互联网 + 物业 新模式, 不断拓展服务范围, 进一步做大做强, 努力创造新时代物业行业新气象! 45

48 物业专刊 / 行业动态 第三期物业公益大讲堂活动成功举办 12 月 29 日 第三期物业公益大讲堂暨山东山 分享了建筑防火技术的独到见解和思路 本次演讲采用 青物业管理研究院第二届学术讲坛 活动在山东青年 原理 数据与案例相结合的模式 对于建筑防火技术进 政治学院成功举办 物业公益大讲堂 是山东省房地 行深入的剖析 为我省物业管理行业在消防安全方面补 产业协会物业管理行业分会面向广大会员及全省物业 充知识短板 强化内生动力 对今后物业消防安全管理 企业推出的品牌性公益活动 现已成功举办三期 对 规划制定与实施提供了强有力的理论技术支持 加强企业管理水平 提高员工职业素质起到了积极的 在学术论坛环节 北京林业大学经济管理学院韩 作用 为推进我省物业文明行业创建工作增加了助燃 朝教授以 物业管理行业发展与高校学科建设探讨 力量 同时 也充分展现了协会为会员企业提供专业 为题 分别以行业与高校的发展趋势 物业服务行业 培训服务的水平和实力 十大变化 物业管理行业的是大趋势 物业行业人才 本期活动联合山东山青物业研究院第二届学术讲 显现三大矛盾和物业管理学科未来发展应对策略等五 坛开展 主要由 公益讲堂 学术论坛 以及 颁 个方面分享了其多年从事物业管理学科建设工作取得 奖仪式 等三部分构成 的学术研究和实践等成果 会议首先由山东青年政治学院经济管理学院张杰 致辞 他表示 物业管理专业作为学院的老牌专业 多年来一直致力于为我省物业管理的人才培养输送高 水平的应用型人才 研究院针对物业管理行业智能化 管理水平较低的情况 推广智能化改造技术 为我省 物业管理行业智能化应用起到了巨大的推动作用 在公益讲堂环节 来自公安部四川消防研究所主 任研究员黄德祥先生基于多年对建筑防火领域的探索经 验 以建筑设计防火标准化建立工作为切入点 与大家 46

49 出 三期的 物业公益大讲堂 主题符合行业需 求 专家讲师实力雄厚 广大企业反响强烈 已经成 为全省物业行业领域的一项品牌活动 物业分会下 一步将继续按照我省 三三四六 的物业管理工作要 点 坚定不移 持之以恒的开展各项工作 从不断提 高行业交流与培训能力 着力构建行业人才交流平台 扎实推进行业标准建设工作以及大力开展行业自律和 信用评价等方面努力推动全省物业行业健康 文明 持续发展 主讲嘉宾演讲结束后 山东山青物业管理研究 院院长李玉琳介绍了 山青杯 全国第二届现代物业 管理大学生征文比赛的组织开展情况 并邀请参会领 导和嘉宾为获奖学生颁发奖牌 本次征文比赛不但激 励了物业管理专业大学生的研究热情 也在一定程度 上为我省物业管理行业发展提供了可以借鉴的智力成 果 展示了当代物业管理专业大学生的积极向上的精 神面貌 会议最后 山东省房地产业协会副会长 物业分 山东省房地产业协会会长赵雷 山东省房地产业 业协会副会长 物业分会当值会长王宏杰 山东青年 政治学院经济管理学院院长张杰 山东青年政治学院 经济管理学院书记王怡红 省房协副会长 物业分会 轮值会长张立君 中国建设报社 中国物业 总策划 郑园 济南市消防局防火处副处长曲世华 以及省 市有关业务指导单位的负责同志 各市物业协会和物 业企业代表等共计 300 余人参加本次活动 省房协物 业管理行业分会常务副秘书长李娜主持本次活动 会当值会长王宏杰为本次活动做总结发言 王宏杰指 47

50 物业专刊 / 行业动态 全省物业管理知识培训会顺利召开 12 月 8 日, 山东省住房城乡建设厅组织召开全省物业管理知识培训会, 全省 17 市物业办 ( 科 ) 主要负责同志及物业处全体同志参加会议, 省住房城乡建设厅副厅长 党组成员周善东出席会议并讲话 会议就 山东省物业服务企业信用档案与评级管理办法 ( 试行 ) 进行了深度解读, 对全省 2017 年物业行业工作开展情况进行了梳理总结, 并结合党的十九大精神对近期重点工作和明年工作任务作出了部署安排 会议要求, 各市县要按照办法率先启动评级工作, 坚持重心下移, 加强区县对物业行业的监管, 要强化导向, 服务企业, 通过招投标 备案等方式引导企业主动报送信息 周善东指出, 要认真学习党的十九大精神, 准确把握物业管理工作的定位和作用 党的十九大报告提出, 我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分发展之间的矛盾, 建设美丽社区是创造美好生活的第一步, 各级物业主管部门要加强责任感, 从人民关心的事情做起, 从群众的房前屋后做起, 从点点滴滴做起, 着力打造安全 整洁 舒心的居住环境, 给群众带来看得见摸得着的变化, 给他们更多 的获得感和幸福感, 带领人民群众不断创造美好生活 周善东强调, 十九大报告中关于社会治理的重要论述具有深刻指导意义, 为物业行业改革发展提供了基本遵循 我们要从打造共建共治共享的社会治理格局的高度来认识和把握物业管理工作, 按照加强社区治理体系建设, 推动社会治理重心向基层下移的要求, 推进物业管理体制机制创新, 为打造共建共治共享的社会治理格局做出应有的贡献 周善东要求, 明年物业工作要以文明行业创建为抓手, 继续按照 三三四六 的思路推进各项工作 物业行业文明创建试点活动要在构建工作合力上下功夫, 要与组织部门 民政部门和社会治安综合部门形成合力, 借力聚力, 协同推进 在 标准年 主题活动中, 各市物业主管部门 物业分会 物业研究院和房地产教育培训中心要发挥积极作用, 共同推进 三会三公开 标准化 基础工作标准化 行业服务标准修订等工作, 争取明年标准化建设取得丰硕成果, 为实现 山东物业, 走在前列 的目标努力奋斗 ( 作者 : 山东省住房城乡建设厅物业管理处范佳慧 ) 48

51 2017 淄博市智慧住区与现代物业发展论坛圆满闭幕 淄博市新型智慧城市总体规划纲要( ) 9 月 30 日淄博市人民政府批准同意并正式开始实施, 至此, 淄博市成为全国首家参照国家标准编制出台新型智慧城市总体规划和实施方案的城市, 新型智慧城市规划建设步伐走在全国前列 为大力推进该项工作的开展和落实, 在中共淄博 市委宣传部 淄博市新型智慧城市建设领导小组的大力支持下, 大众报业集团经济导报社和淄博市住房和城乡建设局 淄博市房产管理局联合主办, 经济导报淄博记者站 淄博中经文化传媒发展有限公司联合承办的 2017 淄博市智慧住区和现代物业发展论坛 于 11 月 9 日上午在齐盛国际宾馆会议中心隆重举行 49

52 物业专刊 / 行业动态 中共淄博市委宣传部 淄博市新型智慧城市建设领导小组 大众报业集团经济导报和淄博市住房和城乡建设局 淄博市房产管理局的各位主要负责领导同志与来自全淄博市房地产 物业 科技 互联网领域的智慧城市先行者近 400 人共聚一堂, 共同聚焦智慧城市建设中出现的房屋开发和社区管理问题, 共商现 最后环节, 国家住建部尚治宇专家 淄博市住房和城乡建设局副局长林治国 淄博市房产管理局党委委员工会主席王伟 青岛文达通科技股份有限公司智慧住区事业群总经理李兆梁共同登台就坐, 就现场听众的最关切的社会热点问题, 现场分别作了回答 至此, 论坛圆满落幕 代城市房屋开发 住区管理之道和发展大计, 破解智 慧住区与物业发展困局, 以满足居民日益增长的美好 生活需要 与会代表们纷纷表示, 对淄博城市的未来建设充 满信心 淄博市智慧城市建设工作必将掀起新的篇章, 淄博城市居民的美好生活指日可待 ( 来源 : 大众网 ) 会上主办方大众报业集团经济导报社杨荣欣副总编和淄博市住房和城乡建设局林治国副局长分别发表致辞, 国家住建部智能建筑与数字化标准委员会技术标准中心主任 全国物业服务标准化技术委员会委员尚治宇为论坛带来 创新城市治理方式, 推进智慧城市和智慧社区的发展 精彩报告, 论坛特邀技术支持单位青岛文达通科技股份有限公司倪萍博士做 智慧住区的发展与实践 成果分享 50

53 泰安市启动物业行业文明创建评选活动 为进一步深化泰安市物业服务行业文明创建活动, 泰安市房产管理局印发 关于开展物业行业文明创建活动评选活动 的通知, 制定泰安市物业行业文明创建标兵企业 示范项目 服务明星评选标准, 对考评指标 基准分 评分依据进行细化 为保证评选活动顺利开展, 召开了泰安市各县 ( 市 区 ) 分管领导及科室负责人参加的专题会议, 会上传达了评选活动相关文件, 对评选活动的内容和评分标准进行了深入细致地讨论, 就泰安市开展物业行业文明创建评选活动进行全面部署 泰安市物业办刘光杰主任对此次评选活动提出三点要求, 一是要高度重视, 迅速行动 泰安市各县 ( 市 区 ) 要高度重视, 精心组织, 在辖区内迅速启动物业行业文明创建活动评选活动, 进一步细化评选标准和考评指标, 确保评选活动有序开展 二是要严格程序, 公平 公正 泰安市各县 ( 市 区 ) 主管部门要根据考评标准对每个申报企业和项目进行现场考评及材料审核, 量化赋分, 要依法依规 严格程序, 坚持 一碗水端平, 确保评选结果公平公正 三是要大力宣传, 广泛发动 要充分利用报纸 广播 网络 微信等媒体对本次评选活动进行宣传发动, 号召物业服务企业积极申报, 对于在创建活动中业绩突出的标兵企业 示范项目和先进个人要进行广泛宣传推广, 发挥好示范带动作用, 以点带面, 促进泰安市物业管理水平整体提升, 让广大市民 享其居, 共享物业行业文明创建成果 本次评选活动计划评选 100 名 全市物业行业文明服务明星 30 个 全市物业行业文明创建示范项目 30 家 全市物业行业文明创建标兵企业 ( 来源 : 泰安市物业办 ) 51

54 物业专刊 / 封面人物 吴洪杰 : 用治学的态度 工匠的精神做物业 采访手记 : 在物业行业中, 有许多看似普通, 默 默为行业做着贡献的老总 企业家和经理人, 他们在 平淡平凡的工作中, 用自己的智慧 努力, 改变着这 个艰难的行业, 虽是点点滴滴, 但也滴水穿石, 慢慢 将物业服务这个看似低技能的劳动力密集型行业锻造 成一个高尚 有尊严 标准化 令人尊敬的行业 新 汇物业的老总吴洪杰, 就是其中一位 不想当工匠的专家, 不是好物业人 11 月的一个下午, 记者在济南财税大厦见到了新 汇物业的总经理吴洪杰 在采访中, 吴洪杰给记者的 第一印象是严谨, 对于记者的每一个问题, 吴总都低 头思考一会后才回答, 这让整场采访的氛围少了一些 随意, 多了一些治学一般的严肃 但经过深入交谈, 才发现, 吴洪杰的这种严谨是有源头的, 而他身上这 种严谨, 既是他性格的特征, 也是他为人处事做企业 的风格, 才发现, 这种严谨, 其实就是我们今天大力 提倡的工匠精神 他严谨认真, 像精益求精的工匠一 样锻造了新汇物业这个品牌 他用这种态度和精神, 将新汇物业定位成 值得信赖的标杆物业服务品牌, 而他自己, 这些年毋庸置疑的物业行业专家的身份, 也是这样成就的 物业 理工男, 这个专家有点 冷 吴洪杰自身的经历, 也颇具几分传奇色彩 1984 年, 毕业于重庆大学机械设计与制造专业的吴洪杰来 到机械部西安重型机械研究所工作, 干的可真是一丝 不苟 严丝合缝 来不得半点粗心的机械设计工作, 据他说, 这段工作经历留下的职业毛病就是, 做事情 一定要精确, 甚至摆放物品差点点角度都不行, 必须 顺过来 这一点, 在后来的物业管理工作中, 就演变 成了 细节决定成败 的精细化要求和标准化管理理念 这位典型的 理工男, 后来顺应时代潮流下海, 辗转广东 深圳从事科研 国际贸易 企业管理等工作, 一直从事着和物业管理八竿子都打不着的工作, 但是, 他说, 这些经历, 后来都积淀成做物业管理工作的高 起点和专业化优势 1993 年起, 吴洪杰从深圳一家房地产公司开始涉 足物业行业, 一开始, 就做的物业经理人 从南方深 圳到北方济南, 这一干就是 24 年 吴总谦虚地说, 作 为六零后一代人, 最大的特征就是 干一行爱一行, 投身物业行业后, 他将早年积淀的严谨作风 专业追 求的精神和企业管理的现代理念结合, 这些年, 无论 外界诱惑多么大, 始终保持这一枚 理工男 的冷静 和清醒, 他说, 千万别忘记了我们物业行业的初心, 做好精细 标准的体验式物业服务, 最大程度提升业 主满意度, 才是我们工匠般的追求 是的, 理工男 就是这么 冷 这些年, 除了在发展自己的企业时 保持一份清醒和冷静, 作为行业专家, 看到这些年行 业风起云涌的变化, 吴洪杰, 既投身变革, 但更多的 是随时保持冷静 在刚刚过去的 2017 首届国际物业管 理产业博览会上, 当大家沉浸在互联网时代科技 资本 商业运营等对于物业的发展 推动甚至诱惑时, 吴洪 杰却发表了 物博会上的 冷思考 一文, 在业界 投下一颗 冷炸弹 他说, 新技术的发展具有 不 可逆 普惠 两大特性, 我们不用担心自己会掉队, 因为我们都在新技术发展的时代中, 我们都 在路上 互联网时代最重要的不是互联网技术, 而是互联网思 维 重要的是你要知道你谁, 你要干什么 对于物业 企业来说, 最重要的是自己的物业服务专业 我们的 初心, 不能盲目跟风 52

55 专业而坚持, 才是工匠最美的姿势既懂专业, 又要跟上时代, 还要理性冷静, 这, 就是专业物业人吴洪杰的特征, 但吴洪杰说, 这还不够, 还要有坚持 只要你脑子里有一件事, 一直去做, 一直向这个方向努力,7 年的时间你一定会取得成功 这个 七年坚持论, 把这位坚定的 理工男 更牢固地铸在了 物业服务 这块专业的铭牌上 吴洪杰在物业行业理性地坚持了 3 个 7 年还多, 24 年, 这是一个哇哇婴儿成长为有为青年的时间啊, 如果说, 这里边没有热爱和激情, 又怎能坚持呢? 因为懂得, 因为热爱, 所以坚持, 所以精进 这, 不是工匠精神是什么? 中物协沈建忠会长在 物业服务需要更多 工匠精神 一文中说: 成功的企业家一定具有工匠精神 工匠精神最本质的东西就是对产品和服务的精益求精, 不断创新, 为社会贡献价值 这种追求, 既是企业家成功的源头, 也造就了企业家独立甚至带有偏执的人格魅力 沈会长还在另一篇文章 践行工匠精神, 推动诚信建设 中说 : 作为一个企业的员工, 具有匠心最重要的亮点体现是, 对职业的敬业精神与对职业的敬畏精神 敬业就是要做到专注 专业 钻研 这些观点, 可以说, 都和吴洪杰的经历 认知和做法高度一致 带领新汇物业这家不算大的物业公司, 这名 理工男 简单 执着 用心地走过了 17 年 十分的冷静和理性, 让他把新汇物业的企业定位到 不求第一, 只做唯一 的角色上 这个 唯一, 就是他对物业服务初心的理解和对匠心的坚持 业务不算多, 做一个精一个, 每一家都做成非常信赖甚至离不开的老客户老管家 企业虽小, 但有大工匠的风骨, 只为信赖的人提供独到精致的服务! 这, 也就是新汇物业的企业愿景 做值得信赖的标杆物业服务品牌 的来历! 标杆 不是大, 而是精, 是匠心! 让快乐激发员工的匠心沈建忠会长曾说 : 成功的企业同样一定不能缺少有匠人气质的一线员工 要想让匠心传承下去, 很重要的就是社会要为匠心的发扬创造好的环境 好的制度, 这样我们的员工中一定会有大量的 物业工匠 诞生 吴洪杰深知这一点 除了用自身严谨专业的匠人 作风身体力行地影响企业和员工, 他更致力于 快乐 感恩 奉献 的企业文化的打造 吴洪杰介绍说, 快乐, 感恩 奉献是新汇物业向员工传递的三个核心价值观, 这其中, 快乐是第一位的 我们希望我们的每一个员工都能在这里快快乐乐的生活, 在这里有尊严的生活 吴洪杰举例说, 我们告诉我们的秩序维护员, 介绍自己的时候不是 看大门的, 而是 为业主提供安全舒适环境的服务者 这句话虽然有些拗口, 但是我们要传达出一种理念, 那就是让我们的员工能够幸福快乐的工作, 有尊严地工作 不仅如此, 在工作中遇到困难不要畏惧, 公司永远在背后支持他们, 要以事为乐 历事练心, 懂得幸福比真相更重要 没想到, 这位 冷冷 的 理工男, 却又是如此细心 温心 在企业文化的打造中, 也能看到其 匠心 在新汇物业内部刊物 新汇物业 报第 24 期上, 刊发了一篇吴洪杰给员工的公开信 新汇物业 我有一个踏实的梦想 这篇公开信内容朴实无华, 但是却真诚动人 吴洪杰在信中写到 我希望看到, 跟着我的老伙伴 小伙伴能够和我一起在新汇物业这个大家庭, 激情蓬勃地工作, 幸福美满的生活! 从价值观上引导, 在工作中指导, 在制度上保障, 让员工能够全身心投入地工作, 快乐自信地工作, 快乐自信激发的工作热情, 才会有持久的用心 匠心! 他, 就是这么做的! 采访进行到此, 记者突然想起进门时, 在新汇物业走廊的文化墙上第一眼看到的那个大牌子 : 新汇物业核心价值观 专业责任信赖 ; 敬业效率创新 ; 快乐感恩奉献 谈了这么多, 才恍然大悟, 原来, 吴洪杰心里装的, 就是这九个词啊! 一个学者型的企业老总, 以严谨治学的态度, 专业敬业的匠心, 带领一只快乐创新的团队, 有确定的核心价值观, 还有梦想, 必定是无往而不胜的 在 2017 年的 9 月份, 吴洪杰也成功当选为济南市物业管理行业协会的会长 这, 与他的专业 敬业 工匠般的付出是有极大关系的, 而我们相信, 他必定会将这些美好的品德和理念, 在未来的行业工作中, 加以更大的推广和传播, 为行业工作带来新的风貌 ( 来源 : 大众网 ) 53

56 物业专刊 / 会员风采 省住建厅领导到山东房地产教育培训中心调研 10 月 25 日下午, 省住建厅副厅长周善东, 物业管理处处长刘玉涛及处全体同志一行七人来山东房地产教育培训中心 ( 山房教育 ) 调研 山房教育主任张立君主持调研座谈会 张立君代表山房教育欢迎省住建厅领导一行前来调研, 对多年来省住建厅给予的帮助和支持表示衷心感谢 常务副主任陈晓静从山房教育的基本情况 物业管理行业教育培训工作发展历程 目前存在的问题以及对未来工作的展望等方面进行了汇报 周善东对山房教育的工作给予充分肯定, 认为山房教育的发展始终与行业的发展紧密联系在一起, 责任意识非常突出, 与行业同发展共兴盛 ; 始终坚持将服务企业 服务行业和传播知识摆在首位, 勇于创新, 一贯为企业和行业提供高质量 高水平的培训服务, 塑造了良好形象 ; 勇于承担行业的一些义务工作, 在行业发展过程中作了大量基础性和技术性工作, 对行业的发展起到有力的推动作用 ; 拥有一支能干 会干 肯干的高素质工作团队, 工作质量和水平逐年提升 他强调, 下一步要正确研判行业发展形势, 谋划培训课题 要紧跟行业主管部门的工作部署, 围绕抓落实开展培训工作 ; 要紧跟行业发展趋势, 围绕指方向开 他提出两点建议 : 一是作为行业骨干教育培训机构, 在继续做好各类岗位培训 继续教育 专业技术培训和带领行业走出去等工作的同时, 要加强对课题的研究工作, 做好政府主管部门的参谋和助手 二是希望能够继续承担行业的一些义务 基础和技术性工作, 积极参与政府对于行业政策法规的制订与修订等工作, 为我省物业行业的发展贡献力量 目前, 山房教育上下正在认真学习党的十九大精神, 学习习近平总书记关于 建设教育强国是中华民族伟大复兴的基础工程, 必须把教育事业放在优先位置, 加快教育现代化, 办好人民满意的教育 完善职业教育和培训体系, 深化产教融合 校企合作 支持和规范社会力量兴办教育 办好继续教育, 加快建设学习型社会, 大力提高国民素质 的重要论述 山房教育将乘十九大的东风, 着力践行习总书记的号召, 在今后的工作中进一步深化产教融合, 大力推进校企合作, 助力我省住房和城乡建设工作健康稳步发展 省住建厅物业管理处调研员周军贤 副处长李全吉 主任科员吴照婷 谭子龙和范佳慧同志, 山房教育副主任李凤英 王婷 李小娥及各部门负责人参加了调研会 展培训工作 ; 要紧跟行业需求, 围绕强基础开展培训工作 希望山房教育能够当好桥梁 沟通各方, 打好基础 争取主动, 建好队伍 提升水平 ; 希望整个团队做到 爱学习, 会沟通, 懂策划, 善组织 刘玉涛首先对山房教育 17 年来在物业管理行业的辛勤耕耘表示肯定 他指出, 随着时代的进步和行业的快速发展, 要大力加强职业教育, 为行业发展提供培训服务和保障 围绕加强山房教育自身建设, 54

57 海恒物业阳光花园小区 12 月份恳谈会 直面问题, 解决问题 日照市东港区济南路阳光花园小区建成于 2002 年, 小区总占地面积达 176 亩, 规划总建筑面积 11 万 平方米 2013 年 12 月, 山东海恒物业介入阳光花园 前期物业服务, 于 2014 年 8 月成立了首届业主委员 会, 签订了物业服务合同 山东海恒物业服务有限公 司本着 真情服务居民, 用心管理小区 的服务理念, 在做细做实各项物业工作上下功夫, 逐步使小区从 脏 乱差 无人管理的状况改变成 花园式 的舒适小区 2017 年 12 月 10 日下午 3 点至 5 点半, 海恒物 业阳光花园小区开启 业主恳谈 模式, 在阳光花园物业会议室召开 直面问题, 解决问题 业主恳谈会议, 此次恳谈会由社区领导 业委会成员 楼宇业主代表和物业公司管理人员等共计 15 人参加 台阶 同时, 针对下一步的工作重点和工作方向, 郑主任简单做了阐述 业主畅所欲言, 用心倾听记录阳光花园业委会主任王均亮 : 阳光花园作为 15 年的老旧小区, 因施工设计和设施设备材质等问题, 导致大部分设施设备陈旧损坏频次较高, 物业公司付出大量人力物力财力, 解决了很多问题, 确保了小区的平稳 小区物业服务质量的提高与物业费高低有直接关系, 现在阳光花园小区物业费标准太低, 部分设施设备老化投入费用较大, 物业成本较高, 下一步业委会换届之后, 我们考虑物业费的提高问题, 但同时对物业服务的要求也会越高, 为 会中工作汇报, 认真用心会议首先由小区物业项目主任郑成坤以 PPT 数据分析的形式, 向大家展示了阳光花园物业服务中心 2017 年一年来在客服 绿化 保洁 秩序维护 公共维修 社区文化等方面的主要工作情况, 在创文明城市期间, 社区 业委会和物业公司三方联合互动, 在小区内组织开展了大量活动, 促使小区面貌提升一个 此对下一步的物业工作提几点要求和建议 : 1 物业管理要加强现场的巡查和监管力度 2 针对车辆管理提出建议: 租赁户可录入 1 个车牌, 业主有车库录入 2 个车牌, 无车库的业主录入 1 个车牌 ; 车辆管理必须从主门口就要控制严格 3 针对小区内车库作为经营和居住的情况, 业委会和物业公司将联动进行规范 55

58 物业专刊 / 会员风采 4 创城期间形成常态的工作 要坚持不懈的做下 去 不要流于形式 形成习惯的过程需要坚持 5 小区内出现个别人为破坏 损坏的不当行为 一定要抓典型进行通报教育 不能让负能量站住脚 小区业主代表发言 阳光花园业委会和物业公司在配合社区工作方面 也是很到位 也希望我们以后能多多通过这种形式的 会议 多面对面交流 多直面问题的根源 把小区建 设的越来越和谐 下步重点工作安排 1 小区东侧靠近学校 出现了部分学生垃圾扔到 根据业委会 业主代表和社区领导的意见和建议 小区围墙内的现象严重 造成了白色垃圾 也给物业 山东海恒物业服务有限公司副总经理徐敏娟也针对下 保洁人员增加了工作量 建议物业主动找学校商谈 一步的工作提出了要求和具体安排 双方共同努力 否则形成垃圾集中地带 影响小区形象 2 针对车辆管理及时更新登记业主的信息 加强 对保安出现紧急情况的应急处置能力的培训 3 针对单元内的宣传栏建议多张贴关于文明卫生 1 积极配合好阳光花园业委会换届工作 2 关于加强沿街商铺的统一管理工作 3 根据 日照市物业管理条例 的相关规定 加 强对办公及商业的规范管理 方面的宣传 现在部分业主的垃圾随手扔 自行车随 4 加强楼道内非机动车规范管理工作 意停放等不文明现象 给别人造成影响 5 加强园区车辆秩序规范管理工作 社区领导总结小区工作 6 临近年底 统筹做好园区的安全秩序工作 银河社区主任徐爱军 恳谈会的开展 为物业和业主之间搭建了一个有 业主恳谈会召开形式很好 既然是恳谈会就应该 效的沟通平台 增强双方的了解 融洽双方的关系 知无不言 言无不尽 业委会成员和业主代表也提出 更让业主对居住项目有了更充分的了解 有渠道 有 了很多切实的问题和建议 这说明大家都是奔着一个 途径来表达对园区建设的想法与建议 海恒物业针对 目标在努力 那就是 把我们的家园建设的越来越和谐 业主们的建议 专题研讨 制定方案 及时实施 进 越来越美好 一步提高物业服务质量及园区整体品质 为全面提升 我们的业主代表和业委会成员是很有担当 有责 任心的 他们为小区建设很用心 齐心协力的关注和督 促物业公司的工作 我深信我们这个小区会越来越好 56 业主满意度打下坚实的基础 来源 山东海恒物业服务有限公司 作者 王霞

59 文明创建 衣旧情深 金源物业在行动 一年一度的寒冬即将到来 东营市金源物业管理 些旧衣捐赠的处理流程与受助人群 旧衣物回收之后 有限公司联合广饶县志愿总会 东营市海豚公益志愿 志愿者将对其进行消毒 整理 入库等一系列必要处 者服务中心分别在青青家园和渤海明珠小区开展 文 理后亲自送到困难群体手中 明创建 衣旧情深 文明环保公益活动 广饶县委宣 传部副部长尹国柱出席本次活动 尹国柱指出 物业行业开展文明创建工作需要全 民参与 公益活动要求人人奉献爱心 希望通过这样 的活动 让小区业主积极参与到物业行业文明创建活 动中 海豚公益志愿者中心会长李大鹏详细介绍了这 天气虽然寒冷 但小区的业主却早早的带着衣物 来到活动地点 自觉排好队伍等待活动的开始 广饶县委宣传部部长尹国柱和志愿者们一同进行 衣物捐赠 并在横幅上签字 57

60 物业专刊 / 会员风采 青青家园和渤海明珠的小业主们也不甘落后 纷 纷捐出自己的心爱衣服 奉献自己的爱心 火爆的捐赠场面 开心的笑脸洋溢着助人为乐后 的幸福与满足 物业在所管辖的 8 个小区内都放置了旧衣回收箱 既 引导了业主文明 节约 绿色 环保的生活习惯 又 让业主共同参与文明创建活动 共同促进了东营市物 业行业文明行业的创建 随着社会经济的发展 人们的生活水平不断提高 大家都存积着或多或少的旧衣物 将这些旧衣物作为 不可回收利用的普通垃圾是对资源的极大浪费 金源 58 来源 东营市金源物业管理有限公司 作者 刘振仑

61 我文明, 陵城文明 山东佳居物业陵城分公司文明建设纪实 在党的十九大胜利召开之际, 山东佳居物业管理有限公司总经理杜长清向全体员工说到 : 佳居物业每一个项目, 都要做成精品亮点, 项目不管是在哪个省 市 ( 区 ) 县, 都要成为当地的样板 困难面前有佳居, 佳居面前无困难, 做不到, 是我们责任没尽到, 要闭门思过! 动真格, 不换面貌就换人前段时间, 陵城分公司在服务方面不到位, 导致小区问题不少, 业主反映强烈, 引起公司高度关注, 认为这与全省开展的 物业文明服务年 的要求不相符, 与公司提出的要求不相符, 必须立即整改 整改通知下发后, 仍不到位 公司于是选派公司领导挂职先去解决应急问题, 然后调整分公司领导成员, 让有魄力能务实的同志担任了一把手, 大刀阔斧搞整改, 一项一项抓落实, 取得明显成效, 也赢得了业主好评 抓整改,10 项措施进行时加强职工教育培训 组织分公司职工进行集中业务培训学习, 教育引导职工增强服务意识, 提高服务质量, 做业主贴心管家 增强力量, 规范出入口管理 为了提高秩序维护水平, 分公司从当地保安公司招进了一批秩序员, 充实到岗位, 严格按德州市住宅物业服务等级标准和公司规定进行门岗控制, 很快解决了业主车辆堵出入口的恶劣现象 规范小区停车管理 经与开发商协调, 实施车辆分流控制, 业主车辆暂免费停放至地下停车场, 所有外来车辆进入小区必须登记, 并在规定时间内驶离小区, 不按时驶离的, 秩序员巡逻及时通过电话进行催促离开, 小区内停车得到了有效管控 针对室外健身设施损坏的情况, 建立了维修人员每周两次巡查制度, 并填写巡查记录表, 发现问题及时反映, 问题很快得到了解决 加强装饰装修管理 按照物业与业主签订的 装饰装修协议书 约定, 一方面向业主详细介绍装饰装修有关要求和注意事项, 另一方面设计了 装修巡视表 装修明白纸 等实用表格, 安排专人对装修 过程进行巡查管控, 对装修垃圾妥善处理及时清运, 减少了环境污染 行首问负责制, 提升服务质量 公司要求人人都是公司的形象大使, 不管是谁, 接到业主询问都不能说这事不归我管, 我管不了而了之, 要负责任地上报或交给办理者 客服中心接到报修电话后, 立即转维修人员 维修人员第一时间到现场查看, 并力所能及地解决问题, 对物业自身解决不了的问题及时给业主以协助, 提供参考途径, 体现亲情服务的企业宗旨 多措并举, 确保业主出行安全 新小区随着业主入住的增多, 现实生活中的一些物业服务实际问题逐步暴露出来 为了方便业主进出小区及通行安全, 在 如锦苑小区 消防通道加装了铁架, 在 意锦苑小区 消防通道加装了减速带 增加地下停车场指向牌 为方便在地下停车的业主能准确地找到自己所在的楼层单元位置, 在每个楼地下通道处悬挂了楼道指示牌 加强业主注意事项的宣传 小区除了原来有的每月张贴公司物业报 每季度更换宣传栏内容以外, 近期又增加了部分宣传栏 加强了小区消防 人文等社区管理知识的宣传 放映广场电影 利用晚上业主在广场休闲的良好时机, 在小区广场放映了公司宣传资料片和爱国主义教育片 火烧圆明园, 小区和附近小区业主纷纷前来观看 树形象, 文化墙流光溢彩在创建全省物业文明行业活动中, 陵城分公司将适宜制作文化墙的墙面, 联系有关单位全部进行了粉刷, 在两个小区制作文化墙十多面, 内容有 : 家和万事兴 上善若水 天道酬勤 等, 引导教育人们树立 我文明, 陵城文明 我文明, 德州文明 我文明, 山东文明 理念, 做文明人, 办文明事, 成为当地社区的一大亮点 ( 作者 : 山东佳居物业管理有限公司马涛乜见嘉周靖国刘晓静 ) 59

62 物业专刊 / 会员风采 胜利玉山物业 : 文明与文化同行, 共创文明新家园 胜利油田玉山物业管理有限公司按照 文明服务年 活动的要求, 以建设 平安幸福 环境优美 健康快乐 文明和谐 小区为目标, 广泛宣传文明创建活动的重要意义, 引导 发动广大业主积极参与到活动中来, 不断加大小区现场精细管理 精致服务及文明文化建设的力度 这家公司的聊城小区 ( 泽苑 ) 项目管理处, 通过开展积极向上的文化活动和便民利民服务措施, 提升了企业的美誉度和业主的幸福指数, 努力构建充满正能量的幸福家园 通过这一措施的实施, 小区楼道保洁水平明显提升 二是采取 多措并举, 使小区室外环境更优美 将小区文明和谐创建与国家卫生城市复审工作有机结合, 积极开展 小区环境专项整治 首先是向主营单位借力, 对乱线进行了治理 之前, 楼房外墙和活动广场的各种线路高低不齐, 错综复杂, 直接影响了小区环境美观, 通过多次与供电 通信等专业队协调, 多次进行整理 目前, 基本改善了空中线路乱而不齐的现象 为了避免小区乱扯乱挂, 在小区活动广场两侧, 安装了 爱心晾衣绳, 进一步满足了小区业主 的生活需求 其次是对小区雨水篦子进行了集中清理, 为雨排畅通提供了保障 第三是对小区乱栽乱种进行了治理 为了彻底解决这一难题, 积极动脑筋想办法, 改变过去那种强硬粗放的工作方式, 以真情感动人, 与业主多沟通多交流, 特别是对一楼在院外摆放花盆的住户, 逐一进家入户与其聊天 讲解物业管理规定 宣传花草养护常识, 还根据需求不定期邀请绿化队专业人员上门提供花草修剪 整形 灭虫等服务 长此已久, 与业主的关系更加的亲近更加的和谐, 乱栽乱种乱摆 一 瞄准 突破口, 从难点上入手, 促进精细 管理水平的再提升 在活动中, 不断寻求提升物业管理服务水平的新 花盆的难题, 随之迎刃而解 三是深化 1141 工作法, 使自行车存车环境更 模式和突破点 一是实施 周期保洁法, 使楼道管理水平再提升 所管辖的聊城小区共有 16 栋楼房 40 个单元, 因是老小区, 楼房没有地下室 没有菜窖 楼道内乱堆 乱放杂物现象时有发生, 成为物业日常管理的难点 为了改变这一现状项目管理处每周规定了保洁时间 保洁内容, 采取 两检一查 工作环节, 周期由保洁员签字确认, 检查人员按要求定期检查并签字确认 60

63 优化 首先是做到后车辆停放一条线 前车辆方向要 每天都有许多业主在此说话聊天 休闲娱乐 小区 守 一致 分别划分了 自行车 三轮车 电动车和摩托 望角 成为业主培植情感的 心灵花园 沟通交流的 有 车 4 个停放区域 并有统一上墙的收费标准与制度 效平台 和文明和谐的 共建岗亭 要求车棚管理员要挂牌上岗 文明看护 其次是延伸 二是创建 文化墙 推动文化服务大品牌建设 便民服务措施 通过提供打气筒 充电插座 修车工具 利用百米长的小区围墙 制作了 家园文化墙 墙 代收邮件等服务 同时 还设立了文化角 摆放防诈骗 正面的 红太阳 让人感到温馨而富有生机 文化墙 防火 防盗等宣传册 提示天气预报信息等便民小举措 让业主真切感受到 存车放下一颗心 取车带走一片情 的温馨 二 弘扬 主旋律 共建家园文化 促进小区 生活品质的再提升 小区品味的提升还需靠文化来支撑 为此 这家 公司创建了 家园守望角 文化墙 小区宣 的内容主要体现了小区文化 家文化和邻里文化 通 过这种图文并茂的形式 引业主积极参与小区文明和 谐建设的积极性 物业管理服务工作只有更好 没有最好 文明 服务年 的活动工作只有起点 没有终点 胜利玉山 物业将瞄准一流 真抓实干 扎实推动创建工作向纵 传阵地 及开展一系列积极向上的文体娱乐活动 通 深发展 为构建温馨和谐美的新家园做出新的更大的 过多项举措引导业主积极参与小区精神文明建设 贡献 一是建立 守望角 推动邻里和谐大家园建设 利用小区改造的机会 在小区门卫旁建立了 守望角 作者 胜利油田玉山物业管理有限公司 唐明广 聊城小区 泽苑 项目管理处 赵建涛 61

64 物业专刊 / 文明创建 行业正能量 物业员工勇救坠河男子 10 月 2 日, 正值国庆假期第二天, 对于天下第一泉护城河项目的物业服务人员潘增玉来说, 却不是那么省心的一天 清晨 6 点多, 泉城济南还没有完全从睡梦中苏醒, 物管员潘增玉已经开始在烟雾蒙蒙的护城河执勤, 当他巡查到西河段时, 突然发现一名落水男子, 惊讶之余, 迅速用对讲机叫来同事, 二人合力救起该男子并悉心照顾, 待男子情绪稳定后报警妥善处理 事情发生后, 济南日报 都市频道 大众网 搜狐网等媒体相继展开了报道, 分会秘书处随后联系到了山东省诚信行物业管理有限公司护城河项目部主任薛书永, 并对这件事情做了进一步了解 前查看, 结果就发现了下面落水的男子 薛主任说, 幸好五三街河段水比较浅, 当时落水男子已经冻得说不出话来, 潘增玉果断开启对讲机, 喊来了同事, 两个人一起将落水男子救起 等到帮助落水男子穿好衣服后, 潘增玉又认真倾听了落水男子的苦衷, 并反复开导他, 等男子情绪稳定后, 他拨打 110 报警, 并打了 120 急救电话, 以防男子情绪和身体出现状况 据薛主任介绍, 诚信行公司始终坚持开展员工入职培训 岗位技能培训 特殊项目专项服务能力培训, 在物业管理处, 每天晨会和晚会也会进行日常培训 ; 此外公司还会定期组织突发事件应急演练, 对于火警火灾 治安交通 公共安全 设备故障等事件采取有 针对性的处置办法, 以便员工能够快速 有效 妥善的处理各类突发事件, 降低影响, 减少损失 此次潘增玉能够机敏应对 正确处理, 很大程度上得益于公司的培训, 事件发生之后, 他也得到了公司领导的肯定和奖励 当前, 我省正在积极开展物业行业文明行业创建试点工作, 发挥行业正能量 树立物业好形象是文明创建工作的重要内容, 广大物业企业要充分提高对文 济南都市频道 都市新女报 对事件进行了报道 当时正好处于双节和创城期间, 潘增玉负责西河段的巡逻任务 早晨 6 点, 他正常巡视到五三街河段的时候, 发现岸边有堆衣物, 因为护城河是不允许游泳的, 潘增玉第一反应是有人在河里游泳, 赶紧上 明行业创建的认识, 重视员工 四德 工程建设, 开展职业责任 职业道德和职业纪律教育, 加强各类岗位专项培训, 规范服务行为, 树立行业新风, 维护业主利益, 努力奉献社会, 在推动行业文明创建 促进社会和谐中作出积极贡献! 62

65 山东明德物业 : 精益求精 专业服务, 做一流的 高校管家 编者按 : 山东省物业服务行业开展文明行业创建活动十点工作规划 文件明确表明要 积极支持物业企业走出去, 参与全国市场竞争, 努力创造在全省 全国叫得响的物业品牌 明德物业积极响应文明创建的号召, 在物业行业品牌发展的道路上越走越快, 同时 走出去 的实力也越发雄厚, 树立了省外物业品牌形象, 并更加努力提高物业服务行业的管理水平, 综合实力和社会声誉, 逐渐向专业化 规模化 品牌化发展, 带动全行业文明程度的水平, 将山东物业服务招牌打出去, 为经济文化强省建设做出新的贡献 吉林大学作为明德物业省外具有管理特色项目之一, 现将对其的管理经验方式方法分享给大家, 供大家学习和借鉴 2016 年 5 月 1 日, 公共服务领军企业山东明德物业入驻吉林大学中心校区, 接管吉林大学中心校区的物业管理工作 吉林大学坐落在吉林省省会长春市, 国家 211 工程 985 工程 2011 计划 重点建设的著名学府, 入选 珠峰计划 111 计划 卓越法律人才教育培养计划 卓越工程师教育培养计划 卓越医生教育培养计划 卓越农林人才教育培养计划, 是 21 世纪学术联盟 中俄交通大学联盟 等国际组织的重要成员 吉林大学的服务区域类别多, 面积广, 涵盖行政办公 剧场 图书馆 展馆等, 教学楼 实验楼 大型压机压力实验室 食堂 绿化用地 湖面等, 山东明德物业针对不同服务区域的硬件情况 建筑特色和使用形式, 结合吉林大学的实际情况和服务要求, 制定了具体的管理模块, 大胆采用数字化管理工具, 在保障校园正常 有序运转的前提下, 提升物业管理的执行效率, 实现校园基础物业业务自动化 管理规范化 从而以专业的角度辅助校园后勤保障建设 夯实管理基础, 提升物业效能扎实的物业工作是校园正常运转的基础, 也是整个校园管理运行的重要组成部分 物业管理工作的基本要求, 即是确保楼宇等资产和配套设施获得基本维护 确保各项资产和设施有效发挥功能, 能够协调共进, 为业主获取更好效益 山东明德物业自接管吉林大学中心以来, 明确自身职责, 在楼宇环境 工程维修 秩序维护 校园绿化等方面实施了精细的物业操作规范, 充分发挥了各资产 各设施 各系统的最佳效能 科学做好楼宇的环境管理 吉林大学中心校区基础园区项目占地面积约为 50 万平方米 ; 总建筑面积 万平方米, 涵盖行政办公楼 图书馆 剧场 展览馆以及教学楼 实验楼和学生公寓等各种不同类型的楼宇 结合楼宇的使用特点 办学目的, 山东明德物业制定了针对性较强的保洁服务方案, 并根据制定的方案, 有计划地开展员工培训工作 与此同时, 公司为环境服务部配备了机械化保洁工具, 如驾驶型尘推车等, 更现代化的工作模式迎合高标准物业管理服务, 有效提升了物业服务质量, 降低了用工风险和劳动成本 经过精细化的管理, 吉林大学中心校区环境卫生较接管前有了非常明显的改善, 更能彰显高等学府的办学实力 电动保洁车落实严格的秩序维护工作, 确保校园环境安全有序 明德物业为吉大中心校区配备了一支年轻化 专业化的秩序维护队伍, 配备了先进的科技化装备, 例如无人巡逻机 电动平衡车等, 在节约时间和成本的基础上, 提升校园服务亮点迎合现代化物业服务理念 2016 年, 明德物业出色地完成了吉林大学 70 周年校庆保障和本科教学评估工作, 传统物业的扎实基本功 63

66 物业专刊 / 文明创建 结合现代化服务手段取得校方的高度认可, 而这正是作为一名合格的 高校管家 的追求 践行工程维修制度与服务标准 工程维修包括建筑本体 建筑单体 配电系统 给排水系统 空调通风系统 供开水系统 消防系统 安防系统 公寓家具维修 新生房间的整理和粉刷等内容, 业务庞杂 为此, 山东明德物业制定了并完善了房屋修缮管理标准和考核标准, 并严格执行到位 除解决日常积压问题外, 还利用专业知识解决之前存在的疑难杂症, 实施修复教学楼卫生间漏水 排查路灯线路短路故障及时修整保证夜间照明 维修地下管道 焊接修补浴池水箱等工程 维修检修时专业 快捷 高效, 让师生体会到实实在在的方便 以校为家责任重, 贴心服务向师生 区别于常规的物业企业, 作为 高校管家, 高校物业服务商一方面要完成基本的物业管理工作, 更重要的是与校方的办学宗旨, 后勤建设相辅相成, 这就要求高校物业企业额外的努力 吉林大学晨会物业服务于业主, 山东明德物业结合高校师生的实际情况, 采取有效措施为学生提供贴心 周到的服务 山东明德物业管理团队, 不仅在本职工作上积极配合学校管理, 也切实做到了从心出发, 带着感情为师生提供人性化的服务, 与师生一起, 共同在吉大校园收获工作上的成就感, 师生不仅是山东明德的客户, 也是公司的朋友 在学生公寓, 山东明德设立了 24 小时值班服务台, 工作人员 24 小时值班, 随时出工 及时到位 态度热情, 为学生解决很多实际问题 ; 在学生公寓内摆放报刊架 便民雨伞架 医药箱 工具箱等, 为学生的日常生活提供了诸多方便, 真正将学生的需求放在第一位, 给学生带来家庭一般的温暖 为进一步做好精细化 人性化的服务, 在各硬件配置的设计上, 山东明德物业尤其注重师生使用的便利性和有效性 2016 年 6 月 13 日上线的 学苑管家 APP, 就集报修 投诉 建议 表扬等于一体, 切实贴合学生们的诉求, 在推广当日就收到了很多建议和反馈, 并收获了很多鼓励 吉林大学物业服务中心, 直接链接明德集团的云管理平台,24 小时接受学生线上报修 投诉和监督 山东明德公司没有局限在定位于脱离于高校管理的单独元素, 而是与校园师生一起, 为建设美好的学校校园环境, 共同努力奋斗 吉大校园是全体吉大师生的家园, 山东明德在吉大也获得了很多收获, 得到了成长 以校为家的意识, 能更好地促进山东明德进一步提升服务质量 管理服务信息化 操作流程现代化明德物业积极致力于采取最先进的生产方式, 通过更新技术和设备, 革新服务理念, 提升服务水平 在吉大中心校区, 明德物业配置了大型扫地车 电动垃圾车 电动巡逻车 电动平衡车 无人巡逻机 室内驾驶型尘推车 救生艇等, 全面实现了管理操作机械化, 极大的提高了服务效率, 有效提升了高校后勤管理的层次, 有效配合了吉大中心校区建设数字校园的目标 大型扫地车上线明德云管理平台, 建立客户关系管理系统 工程生产管理系统 呼叫中心 财务管理软件等, 支持总部与服务项目在业务办理 客户服务 财务管理 报修投诉等方面的远程对接 ; 上线学苑管家 APP, 与云管理平台相连接, 具有投诉 表扬 报修 失物招领等功能, 学生可以在线报修, 维修人员在线接单, 简化了程序, 大大提高了工作效率 ; 积极开发明德集团指挥系统, 实现了公司总部与各服务项目的远程对接 日常服务工作量化 细化 可视化 扁平化, 提升了服务水平 明德物业结合数字工具, 实现了管理系统的扁平化, 大大提高了内部管控水平, 提升了服务品质 视频指挥系统实现了远程调动和实时监控, 确保物业管理服务的及时性和有效性, 进一步提升了吉大中心校区应急指挥的统一性, 提升了校园的巡检及安全防范能力 ( 来源 : 山东明德物业管理集团有限公司 ) 64

67 挑大梁 勇攻坚 作表率 我省物业企业全力推进物业行业文明创建试点工作 物业文明行业创建活动自开展以来, 广大会员单位积极响应号召, 以极高的工作热情和物业人团结拼博的精神, 将创建活动开展的有声有色, 取得了很好的效果 2017 年 9 月 27 日上午, 山东省住房和城乡建设厅召开全省物业服务和住房公积金行业文明创建活动试点工作推进会议 会议要求, 各市县区物业行业主管部门和物业企业都要进一步提高思想认识, 按照 挑大梁 勇攻坚 作表率 的要求, 切实增强紧迫感和责任感, 从工作责任再落实 宣传引导再加强 评先要求再严格等三个方面重点着力, 把文明行业创建的各项工作任务抓紧抓好 抓出实效, 力争在 15 个文明行业创建试点中走在前列 会后, 我省广大物业企业迅速落实会议精神, 再次掀起文明行业创建的热潮 东营市物业管理协会组织召开协会办公会, 及时传达省住建厅电视电话会议精神, 总结东营市物业服务行业文明创建工作现状, 市住建局物业科王增香科长 李进金副科长出席会议 会议要求全市物业企业要注重标杆先行, 加强推广引导, 以先进引领后进, 共同提升 ; 要发动业主参与, 相互理解, 相互配合, 共创共建, 全面推动物业行业文明有序发展 会议还研究了协会和物业服务企业的基层党建工作, 力争把四位一体机制落到实处 协会会长罗军三代表全市物业企业承诺要变被动 创建为主动争创, 不在文明创建的道路上走偏路 找捷径 本次会议, 对东营市文明创建工作做了深入细致的安排, 明确目标, 统一思想, 为全面推动全市物业行业文明创建工作走上快车道全面铺开道路 胜利油田玉山物业管理有限公司 认真按照会议有关要求迅速行动, 以文明城市创建为契机, 积极开展文明创建活动 公司要求全体员工认真学习有关文件精神 全力营造 双创 氛围 大力提升服务品质 积极部署下一步相关工作, 加强党支部建设, 认真落实 三会 三公开 制度, 全面提高小区管理水平和服务质量 同时, 公司领导还深入一线, 不定期到管理的各个项目进行文明行业创建工作检查指导, 与部分员工座谈, 了解和总结文明创建中的经验做法, 及时解决业主困难, 号召业主与管理处齐心协力, 为文明行业创建活动开展创造良好环境 枣庄市深入开展物业服务行业文明创建活动, 为深化全市物业服务文明行业创建工作, 进一步增强物业服务意识, 有效提升物业服务质量, 推进省级文明城市创建工作, 按照全省物业服务行业文明创建工作推进会关于 工作责任再落实, 宣传引导再加强, 评先要求再严格 的会议精神,10 月下旬起, 枣庄市住建部门抽调业务骨干对前期上报的 物业行业文明创建标兵企业 65

68 物业专刊 / 文明创建 物业行业文明创建示范项目 进行了初次检查考评 枣庄市将按照全省统一部署, 突出抓好主题实践活动, 坚持问题导向, 认真梳理和排查各类矛盾 纠纷, 列出清单, 制定措施, 下大力气解决媒体曝光 业主投诉较为集中的物业服务问题 建立 三会三公开 制度, 完善 四保障 工作措施, 形成一批科研管理服务创新成果, 培育一批物业领军人物和知名企业, 形成枣庄物业服务文化品牌 把文明创建和物业管理工作紧密融合, 相互促进 持续推进, 全面掀起文明创建高潮, 推进物 业服务行业健康发展 嘉庆阳光物业服务有限公司 为进一步推进 奉献 友爱 互助 进步 的服务宗旨, 提高园区业主的生活质量和幸福指数, 形成全社会创建精神文明城市的良好氛围,10 月 8 日, 墨乡圣府和大同天下桂香苑服务中心同时在社区内开展了 关爱业主 - 便民服务活动日 活动 公司物业项目服务中心用 最接地气 的便民服务, 拉近业主与物业之间的关系 戗剪子 磨菜刀 老年人理发 缝补衣物 小家电维修 等七八项和业主生活息息相关的便民服务, 不仅得到了广大业主的交口称赞, 也吸引了不少其他社区的居民前来参与 山东胜洁物业管理有限公司 召开 物业服务行业文明创建第三次工作会议, 公司领导 区域经理 项目负责人及总部办公室人员参加了会议 会议传达了 关于在公司内部大力开展文明创建活动实施方案 的通知 ; 东营市 东营区 开发区 关于文明创建工作的相关文件和要求 ; 指出目前我公司开展文明创建工作的状况及存在的问题 ; 公司下一步开展文明创建工作的 重点 最后, 由董事长罗军三总结发言 : 再次强调了文明创建工作的重要性, 督促各项目处做好 三会三公开 工作并向总部汇报, 强调了假期及文明创建期间的安全工作的重要性 全省物业服务和住房公积金行业文明行业创建活动试点工作推进会议要求各级单位要继续把宣传引导工作作为文明行业创建的重点来抓, 加强与各级媒体的联络沟通, 积极主动报送创建工作信息, 营造更加浓厚的创建工作氛围 物业分会将继续通过协会期刊 网站 公众号等平台, 设立文明创建专栏, 面向社会征集文明创建活动中涌现出来的优秀案例, 进一步发挥好优秀企业的示范引领作用, 对文明行业创建过程中的好创意 好做法进行全面推广, 从而推动全省文明行业创建工作整体提升 物业行业文明创建进行时, 我省物业人要进一步统一思想认识, 按照本次文明行业创建活动试点工作推进会的要求, 进一步明确目标, 强化措施, 确保创建活动取得实效, 为三年文明行业创建试点工作打下坚实基础, 以优质的服务 优美的环境 优异的成绩, 为党的十九大献礼! 66

69 物业专刊 / 物业知识 业主不交物业费, 物业公司能不能断水断电? 近期, 我们了解到有些物业公司以业主不交物业费为由, 私自为业主断水断电, 并对业主的生活造成了困扰, 从而引发了一些不必要的矛盾纠纷 针对业主和物业公司的矛盾问题, 有下面几种情况, 我们来进行判断一下 : 物业公司真的有这么大的权利这样对小区的业主吗? 1. 当小区业主不交物业费时, 物业公司私自为该业主断水断电 ( ) 2. 当业主不交物业费时, 物业公司不让该业主进入小区 ( ) 法条普及根据法律规定, 公民的人身自由, 未经法律规定且经特别程序, 非经有权机关, 不得予以限制 人身自由是公民的基本权利 同时根据 物权法 规定, 小区的道路 绿地等其他公共场所属于全体业主所有 中华人民共和国电力法 规定, 用电单位和个人在欠缴电费的前提下, 电力公司经过催交仍欠费的, 电力局才能停电, 其他任何单位和个人不得人为停电 小区业主真的可以任性的不交物业费吗? 1. 业主以房屋漏雨, 窗户透气 透风等质量问题为由, 拒交物业费 ( ) 2. 邻居出租房屋, 感觉不安全, 拒交物业费 ( ) 3. 配套设施不完善, 拒交物业费 ( ) 4. 暖气不热, 拒交物业费 ( ) 5. 未享受服务, 如空房未住, 电梯不坐, 拒交物业费 ( ) 6. 私自拆改房屋结构, 在出现问题时开发公司不给维修, 拒交物业费 ( ) 法条普及根据 物业管理条例 第七条业主在物业管理活 动中, 履行下列义务 :( 五 ) 按时交纳物业服务费用 ; 业主缴纳物业管理费属于业主应尽义务 根据 物业管理条例 第六十七条违反物业服务合同约定, 业主逾期不交纳物业服务费用的, 业主委员会应当督促其限期交纳 ; 逾期仍不交纳的, 物业服务企业可以向人民法院起诉 有问有答 物业公司对于不缴纳物业费的业主, 采取停电停水等方式, 这样做是否合理? 不交物业费物业公司直接停电停水的做法是不合理的, 也不会得到法院的支持 供水 供电, 是由供水公司或者电力公司直接向小区内的业主提供的, 同时, 业主有向相应公司缴纳水 电费的义务 ; 而物业公司作为业主委托的服务公司, 其义务是对小区内的物业提供管理和服务, 业主有向其支付物业费的义务 综上可以看出, 两种权利义务关系是相互独立的, 水电的供应和是否缴纳物业费没有关系 实践中在不少小区, 水费 电费等由物业公司代收 但代收费用不代表权利义务的转移, 水电费的代收并没有赋予物业公司停电停水的权利 当业主在不交纳物业服务费时, 物业管理公司采取停水 停电的措施来迫使业主交纳物业服务费的行为是一种侵权行为, 如果因物业管理公司擅自停水 停电的行为给业主造成损失的则要承担相应的法律责任 当业主因物业公司的服务受到损害时, 应当通过什么途径来主张呢? 物业公司如造成业主的人身或财产损害, 可以向法院另行提起侵权之诉, 来主张自己的合法权益 在主张的同时, 要做好取证工作, 对于侵权行为 侵权结果 因果关系形成证据链条, 以支持自己的诉求 当业主不缴纳物业费, 物业公司应怎样向法律 67

70 物业专刊 / 物业知识 寻求帮助呢? 当业主不缴纳物业费, 物业公司可以向法院主张自己的权利, 如物业公司在服务质量 服务水平上无重大瑕疵, 法院一般会支持物业公司要求支付物业费的诉求 现在审判实务中, 因为对于重大瑕疵的举证困难, 而且物业公司对于一般的管理注意 设施维修等均存在有巡查 值班的证据作为支持, 因此由于物业服务瑕疵直接驳回物业公司要求支付物业费诉求的可能性不大 小贴士 物业公司应该怎样有技巧性的向业主收取物业费呢? 1. 收费工作首先要有自信心, 包括两方面 : 一是我们收费人员自已要有自信心, 让自己的士气能占上风 二是团队的自信, 当一名成员收费受阻时, 其他收费成员和同事要给予鼓励, 帮助献计献策 2. 制造收费氛围 让员工在工作岗位上与收物业费联系起来, 比如 : 秩序维护员 保洁员和技工遇见比较熟悉的未交费业主, 就可以提醒业主该交物业费了, 让业主时时感受到服务中心收费的气氛, 随着时间的推移, 让不交费的业主感觉很难为情 3. 加强收费培训工作 每天收费成员一起开总结会, 遇到的疑难问题拿到桌面上讨论, 大家群策群力研究应对措施 4. 建立 直通车 无障碍通道, 对于收费工作受阻的问题, 物业职责之内力所能及, 在第一时间给业主解决, 速度要快 效率要高 5. 杜绝拖沓思想 包括两方面 : 一是不要让业主拖沓, 例如 : 有些业主以过几天就交物业费为由来推拖, 此时一定紧追业主不放, 甚至一天打两三个电话, 并与业主约定交费时间, 在此期间, 要不断地与业主沟通, 让业主没有退步的空间 不要轻易相信业主会如期来交物业费, 收费人员一定要有主动意识 二是物业解决问题不要拖沓 例如 : 有些业主承诺解决某某问题就交费, 此时服务中心就要马上跟踪解决, 若拖延时间, 过一天或一夜, 业主都有可能会变卦, 再发起第二次进攻就难很多 6. 对无理由拒交费 对物业态度特好的业主, 不要轻易上当 如业主向你诉苦, 我们也要向业主诉苦, 一定要坚定收费的立场 若有需要, 可以多派几个人一起上门软磨硬泡与之沟通, 直至交费 7. 对于联系不上的业主, 要想方设法获取业主的联系方式 比如, 看本小区有无该业主的同事 朋友 关系好的邻居, 想方设法从他们手中得到该业主的联系方式, 如有需要, 可以找到他单位 登门拜访 8. 明确分工, 对症下药 对于收费过程中的问题, 要分类对待, 专业分工 ; 收费时间紧迫, 解决问题要量化, 到底多长时间能够解决问题 收费核心成员对这些问题有必要一户一户的核查 9. 对遗留问题要敢于面对和解决, 有问题暴露是好事, 积压时间越长, 越不好解决 自己解决不了的不要积压, 一定要第一时间向直接上级反映, 争取尽快解决 10. 注意与关键客户的沟通, 有些欠费业主在业主中影响较大, 可以采取 疏导 方式沟通, 与部分业主心目中的 核心人物 保持良好沟通, 对其他一部分业主会起到积极的影响 11. 做好宣传引导工作 一些业主会通过网络或其它方式不断制造对物业负面影响的言论 ; 此时, 则我方要采取主动, 通过宣传栏 网络等途径引导业主理解支持物业工作, 积极交费 12. 收费工作要 心到 做到 嘴到, 收费成员保持积极主动的态度和方式去收取物业费 正在为业主不交物业费而苦恼的小伙伴们,GET 以上技巧和方法就赶紧行动起来吧! 温馨提示年关将近, 希望广大小区业主也按照签署的物业服务合同约定, 积极配合并及时缴纳物业费, 共同创建和谐家园! ( 部分文字来源网络 ) 68

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72 山东房地产舆情月报 本刊是面向山东房地产企业发行的高端刊物, 着眼于互联网的前沿技术, 立足山东房地产行业的实际需求, 依托专业的大数据情报监测系统, 关注各大网站 论坛 微博 微信等平台的动态信息, 定期为广大会员单位提供丰富的行业情报及数据分析 每期由专业的舆情分析师团队对全国房地产行业发生的热点事件进行案例剖析和点评, 研讨事件处置的成功经验和失败教训, 分析信息传播规律和危机处置策略, 旨在为企业家决策提供参考 欢迎征订 山东房地产舆情月报 编辑部 :