企業會計準則準則公報公報第十六號投資性不動產 說明 : 以下範例乃舉例性質, 所例舉之交易僅供參考, 實際交易內容仍必須符合相關法令規範 範例一原始衡量 本例重點 : 投資性不動產之原始認列, 應以成本衡量成本衡量 引用條文 : 第九條 適用情況 : 投資性不動產之原始原始認列, 應以成本衡量成本衡量 忠孝公司於 20X5 年 1 月 1 日購買一郊區土地, 持有之目的為獲取長期資本增 值 忠孝公司除支付購買成本 $8,000,000 外, 另發生移轉產生之稅捐 $30,000 法律 服務費 $15,000 及公司承辦人員行政成本 $10,000 相關分錄如下: 20X5/1/1 投資性不動產 - 土地 - 成本 8,045,000 現金 8,045,000 說明 : 投資性不動產按其成本進行原始衡量且包含直接可歸屬之支 出 ; 公司承辦人員之行政成本並非直接可歸屬支出 範例二投資性不動產之交換交易 本例重點 : 投資性不動產之交換交易 引用條文 : 第十三條 適用情況 : 投資性不動產交換之會計處理 情況一具商業實質之交換交易 情況二不具商業實質之交換交易 情況一具商業實質之交換交易 仁愛公司於 20X5 年 4 月 1 日以一廠房及現金交換信義公司之土地作為其投資 性不動產, 其交易資訊如下 : 仁愛公司 信義公司 換出資產之成本 $750,000 $450,000 累計折舊 500,000 N/A 公允價值 $280,000 $500,000( 較為明確 ) 現金 支付 $70,000 收取 $70,000 1
仁愛公司之相關分錄如下 : 20X5/4/1 投資性不動產 - 土地 - 成本 500,000 累計折舊 - 廠房 500,000 不動產 廠房及設備 - 廠房 - 成本 750,000 處分不動產 廠房及設備利益 180,000 現金 70,000 說明 : 以不動產 廠房及設備以及現金換入之投資性不動產時, 由於此 交換交易具商業實質, 且換入資產之公允價值較換出資產之公允 價值明確, 故該投資性不動產之成本以換入資產之公允價值衡 量 情況二不具商業實質之交換交易 和平公司於 20X5 年 4 月 1 日以一土地交換莊敬公司之土地作為其投資性不動 產, 其交易資訊如下 : 和平公司 莊敬公司 換出資產之成本 $500,000 $600,000 公允價值 $600,000 $600,000 和平公司之相關分錄如下 : 20X5/4/1 投資性不動產 - 土地 - 成本 500,000 不動產 廠房及設備 - 土地 - 成本 500,000 說明 : 以不動產 廠房及設備換入之投資性不動產時, 由於此交換交易 不具商業實質, 該投資性不動產之成本以換出資產之帳面金額衡 量 範例三在營業租賃或融資租賃下所持有之不動產權益 本例重點 : 在營業租賃或融資租賃下所持有之不動產權益 引用條文 : 第四條 第十一條第十一條 第十二條第十二條 適用情況 : 在營業租賃或融資租賃下所持有之不動產權益 情況一在營業租賃下所持有之不動產權益情況二在融資租賃下所持有之不動產權益情況一在營業租賃下所持有之不動產權益自強公司與自立公司簽訂一商辦大樓之租賃合約, 自強公司自 20X6 年 1 月 1 日起向自立公司租用一商辦大樓及其所座落之土地, 租期十年, 每年 1 月 1 日給付租金 $5,000,000, 租期屆滿該商辦大樓返還自立公司, 租賃合約經判斷為營業租賃, 2
租賃隱含利率為 5% 由於自強公司在營業租賃下所持有之前述不動產權益, 除屬營業租賃外, 其餘均自始符合投資性不動產定義, 且自強公司對該不動產權益採用公允價值模式, 因此得將該權益分類為投資性不動產, 並按投資性不動產處理 相關分錄如下 : 租賃期間開始日之分錄 20X6/1/1 投資性不動產 - 租賃權益 - 土地 - 成本 24,323,465 投資性不動產 - 租賃權益 - 建築物 - 成本 16,215,643 應付租賃款 40,539,108 應付租賃款 5,000,000 現金 5,000,000 說明 :1. 最低租賃給付現值 =( 第一期租金 $5,000,000+ 其餘九期租金 $5,000,000 租賃隱含利率 5% 之 9 年期年金現值 7.10782168)=$40,539,108 2. 於原始認列之時點, 依市場租金水準議定之租賃, 以租賃持有之不動產權益於取得時, 減除所有預期租賃給付後之公允價值應為零 因此最低租賃給付現值 $40,539,108 應與不動產權益之公允價值相等, 故以最低租賃給付現值為投資性不動產入帳基礎 ( 假設按土地及房屋租賃權益之公允價值比例拆分, 土地及房屋租賃權益分別為 $24,323,465 及 $16,215,643) 20X6 年 12 月 31 日認列利息費用之分錄 20X6/12/31 利息費用 1,776,955 應付租賃款 1,776,955 說明 : 利息費用 = 應付租賃款 隱含利率 =($40,539,108-$5,000,000) 5%=$1,776,955 20X6 年 12 月 31 日該不動產權益之公允價值為 $40,000,000( 土地及房屋分別為 $25,000,000 及 $15,000,000) 相關分錄如下: 20X6/12/31 投資性不動產 - 租賃權益 - 土地 - 累計公 676,535 允價值變動數公允價值調整損失 - 投資性不動產 539,108 投資性不動產 - 租賃權益 - 建築物 - 累計公允價值變動數 1,215,643 情況二在融資租賃下所持有之不動產權益會計處理與情況一並無不同 3
範例四投資性不動產之揭露 本例重點 : 投資性不動產之揭露 引用條文 : 第二十一條及第二十六條第二十六條 適用情況 : 投資性不動產於財務報表之揭露 情況一採成本模式衡量之投資性不投資性不動產情況二採公允價值模式衡量之投資性不投資性不動產 情況一採成本模式衡量之投資性不動產安家公司財務報表附註 ( 部分 ) 20X8 年及 20X7 年度四 重要會計政策之彙總說明 ( 二十 ) 投資性不動產投資性不動產係按其成本進行原始衡量, 成本包括為取得投資性不動產所發生之原始成本 ( 包含交易成本 ), 以及後續為增添 部分重置或維修該投資性不動產所發生之成本 本公司之投資性不動產於原始認列後即採成本模式, 並依企業會計準則公報第八號對該模式之規定處理, 並於處分或預期無法由使用或處分產生未來經濟效益之情況下, 即予以除列並認列損益 除列投資性不動產所產生之損益, 係投資性不動產之帳面金額與淨處分價款間之差額 本公司投資性不動產之折舊, 係以直線法按估計耐用年限計提並認列為費用, 因其最能貼切反映資產未來經濟效益之預期耗用模式 本公司之建築物 20X8 年及 20X7 之估計耐用年限為 35~50 年, 本公司於每一報導期間結束日檢視建築物之折舊方法 耐用年限及殘值, 並於必要時進行調整 本公司之主要營業活動為營建及出租辦公大樓 本公司依下列原則將資產轉入投資性不動產或由投資性不動產轉出 : 1. 開始轉供自用 : 將投資性不動產轉換為自用不動產 2. 擬出售而開始開發 : 將投資性不動產轉換為存貨 3. 結束自用 : 將自用不動產轉換為投資性不動產 4. 開始以營業租賃出租予另一方 : 將存貨轉換為投資性不動產 4
十五 投資性不動產 成本 土地 建築物 總計 20X7 年 1 月 1 日餘額 $7,900 $5,000 $12,900 增添 7,500 3,000 10,500 移轉至不動產 廠房及設備 (3,500) (2,000) (5,500) 20X7 年 12 月 31 日餘額 $11,900 $6,000 $17,900 20X8 年 1 月 1 日餘額 $11,900 $6,000 $17,900 增添 - 700 700 自不動產 廠房及設備轉入 1,000 500 1,500 20X8 年 12 月 31 日餘額 $12,900 $7,200 $20,100 折舊及減損損失 20X7 年 1 月 1 日餘額 $ - $1,000 $1,000 本年度折舊 - 150 150 減損損失 - - - 移轉至不動產 廠房及設備 - (400) (400) 20X7 年 12 月 31 日餘額 $ - $750 $750 20X8 年 1 月 1 日餘額 $ - $750 $750 本年度折舊 - 180 180 減損損失 - - - 自不動產 廠房及設備轉入 - 250 250 20X8 年 12 月 31 日餘額 $ - $1,180 $1,180 帳面金額 20X7 年 1 月 1 日 土地 建築物 總計 成本 $7,900 $5,000 $12,900 5
累計折舊 - (1,000) (1,000) 累計減損 - - - $7,900 $4,000 $11,900 20X7 年 12 月 31 日成本 $11,900 $6,000 $17,900 累計折舊 - (750) (750) 累計減損 - - - $11,900 $5,250 $17,150 20X8 年 12 月 31 日成本 $12,900 $7,200 $20,100 累計折舊 - (1,180) (1,180) 累計減損 - - - $12,900 $6,020 $18,920 ( 一 ) 投資性不動產之變現限制 本公司投資性不動產未提供作為擔保品, 對其變現 收益及處分匯回未受限制 ( 二 ) 投資性不動產之公允價值 本公司持有之投資性不動產並非按公允價值衡量, 而僅揭露其公允價值之資 訊 本公司 20X8 年 12 月 31 日及 20X7 年 12 月 31 日持有之投資性不動產之公允價 值分別為 $33,000 及 $26,000 本公司之投資性不動產係委託獨立之外部鑑價專家評 價, 採用收益法決定其公允價值 註 : 企業會計準則公報第十六號 投資性不動產 第二十六條未規定採用成本模式 之投資性不動產須揭露其公允價值 惟企業若自願揭露投資性不動產之公允價 值, 應依第十六號公報第二十六條第 7 款之規定揭露 情況二採公允價值公允價值模式衡量之模式衡量之投資性不動產成家公司財務報表附註 ( 部分 ) 20X8 年及 20X7 年度 四 重要會計政策之彙總說明 6
( 二十 ) 投資性不動產投資性不動產係按其成本進行原始衡量, 成本包括為取得投資性不動產所發生之原始成本 ( 包含交易成本 ), 以及後續為增添 部分重置或維修該投資性不動產所發生之成本 本公司之投資性不動產於原始認列後即採公允價值模式, 並依企業會計準則公報第十六號對該模式之規定處理, 並於處分或預期無法由使用或處分產生未來經濟效益之情況下, 即予以除列並認列損益 投資性不動產公允價值變動所產生之利益或損失, 於發生當期認列為損益 本公司之主要營業活動為營建及出租辦公大樓 本公司依下列原則將資產轉入投資性不動產或由投資性不動產轉出 : 1. 開始轉供自用 : 將投資性不動產轉換為自用不動產 2. 擬出售而開始開發 : 將投資性不動產轉換為存貨 3. 結束自用 : 將自用不動產轉換為投資性不動產 4. 開始以營業租賃出租予另一方 : 將存貨轉換為投資性不動產 十五 投資性不動產 土地 建築物 總計 20X7 年 1 月 1 日餘額 $8,900 $5,000 $13,900 增添 5,000 3,500 8,500 累計公允價值變動數 2,000 1,000 3,000 移轉至不動產 廠房及設備 (4,500) (2,000) (6,500) 處分 (3,000) - (3,000) 20X7 年 12 月 31 日餘額 $8,400 $7,500 $15,900 20X8 年 1 月 1 日餘額 $8,400 $7,500 $15,900 增添 - 1,000 1,000 累計公允價值變動數 1,500 1,000 2,500 自不動產 廠房及設備轉入 1,000 500 1,500 20X8 年 12 月 31 日餘額 $10,900 $10,000 $20,900 帳面金額 20X7 年 12 月 31 日 $8,400 $7,500 $15,900 20X8 年 12 月 31 日 $10,900 $10,000 $20,900 ( 一 ) 投資性不動產之變現限制 7
本公司投資性不動產未提供作為擔保品, 對其變現 收益及處分匯回未受限制 ( 二 ) 投資性不動產之公允價值本公司 20X8 年 12 月 31 日及 20X7 年 12 月 31 日持有之投資性不動產之公允價值分別為 $20,900 及 $15,900 本公司之投資性不動產係委託獨立之外部鑑價專家評價, 採用收益法決定其公允價值 8