第一篇第一章不動產估價概念 003 壹 不動產之意義與範圍 土地為萬物孳長之所在, 提供人類與萬物活動的場所, 更是人類最珍貴之資產 然而從人類社會各種不同法律中, 對於土地之定義與規範, 均有不同之界定, 這也是欲認識不動產估價前, 首應了解之處 一 民法民法第 66 條規定 : 稱不動產者, 謂土地及其定著物 不動產之出產物, 尚未分離者, 為該不動產之部分 二 土地法之定義 土地 : 土地法第 1 條 : 本法所稱土地, 謂水陸及天然富源 定著物 : 土地法第 5 條 : 本法所稱土地改良物, 分為建築改良物及農作改良物二種 附著於土地之建築物或工事, 為建築改良物 附著於土地之農作物及其他植物與水利土壤之改良, 為農作改良物 三 不動產估價師法不動產估價師法第 14 條 : 不動產估價師受委託人之委託, 辦理土地 建築改良物 農作改良物及其權利之估價業務 四 不動產經紀業管理條例不動產經紀業管理條例第 4 條第 1 款 : 不動產指土地 土地定著物或房屋及其可移轉之權利 房屋指成屋 預售屋及其可移轉之權利 五 不動產證券化條例不動產 : 指土地 建築改良物 道路 橋樑 隧道 軌道 碼頭
第一篇第一章不動產估價概念 007 合建合作之參考 : 合建 合作開發甚或不動產交換 分割 合併, 均需以不動產價格為基礎以為計算分配之依據, 故需經客觀合理之估價 其他 : 如 : 投資不動產 保險公司辦理火險 企業機構辦理資產評估 AMC 等 陸 不動產估價師 ( 含公務估價人員 ) 應具備之要素 一 職業要素 專業知識 : 估價人員在從事估價工作之前, 應對構成不動產價格之因素, 及影響價格成立 變動之原因有充分認識與瞭解 調查能力 : 估價人員需有收集資料, 並加以整理 組織及分析之能力 推理判斷之能力 : 估價對象之情況非千篇一律, 欲得到正確之估價, 則需依靠估價人員敏銳的推理判斷能力 因此估價人員應有充分的技能, 從理論過程中, 經過比較 分析後, 更進一步加以歸納或演繹 熟練之經驗 : 具豐富經驗且富觀察力之估價師, 有時只要一看標的物, 即能立即判定其正確價格, 此乃長年經驗累積之成果 然直覺判斷終究不可靠, 仍需以科學方法加以印證 圓滿之常識 : 雖有豐富之專門知識, 並不見得一定有圓滿之常識 因估價是一種活的工作, 不能太信賴一些統計數字, 應視情況而發揮圓滿之常識 遵守秘密 : 估價人員因業務關係而得知秘密, 不得向他人洩漏
第一篇第一章不動產估價概念 015 選擇題 下列對於不動產市場之描述, 何者錯誤? 不動產市場為區域性市場 不動產產品具異質性 不動產市場屬完全競爭市場 不動產市場缺乏透明度 下列何者屬於不動產市場特徵? 完全的資訊 資源無法充分流通 產品之同質性 沒有人為干預 下列何者係不動產的特性? 數量無限 同質性高 經濟位置不變 用途多樣化 下列何者不是不動產市場的特性? 涉及相關法令眾多 買賣雙方人數眾多 產品之個別差異性大 買賣雙方資訊來源有限 下列何者非為不動產估價之公經濟利益目的? 課稅 重劃地價查估 決定公告地價之高低 金融機構辦理及其他經主管機關核准投資標的而成立之信託 下列何者非為土地之自然特性? 地理位置固定性 收益永續性 數量固定性 用途多樣性 請問不動產可包括下列哪些物權? 質權與留置權 最高限額抵押權及租賃權 所有權及他項權利 以上皆是 依民法第七六五條之規定 : 所有人, 於法令限制之範圍內, 得自由使用 收益 處分其所有物, 並排除他人之干涉, 故所有權位下列何者性質? 完全物權 限制物權 定限物權 用益物權 不動產估價師法第十九條第三項所規定, 不動產估價師對於委託估價案件之委託書及工作記錄資料至少應保存幾年? 三年 五年 十五年 永久保存 不動產估價師之業務範圍, 包括受委託辦理下列何者之估價? 動產與有價證券 動產與土地 有價證券與建築改良物 土地 建築改良物良物 農作改良物及其權利之估價 : 不動產估價師法 14 不動產估價師資格之取得, 應經考試及格, 並真有實際從事估
第一篇第一章不動產估價概念 017 個別不動產估價與課征地價稅或房屋稅所為的估價, 在估價本質以及方法上有何差異? 92 薦升 試申述不動產估價人員應有之修養 93 經紀人 不動產估價師與顧問諮詢均屬不動產服務業, 惟於處理業務之角色卻有差別, 請問您能分別其特性之不同嗎? 94 估價師特考 請說明進行土地估價時, 估價師應遵守的倫理要素內容 95 地方三 試申述土地估價人員應具備何種職業與倫理要素? 97 身障三 政府於課徵不動產相關稅賦 ( 如地價稅 房屋稅 ) 以及徵收土地時都需要估價 請問課稅目的以及徵收目的所為之不動產估價, 在目標以及方法上的相同與相異處為何? 為達成前述目標時, 臺灣目前的主要問題為何? 97 公產 試申述從事土地估價相關業務之公務員, 應具備何種職業與倫理要素? 其與經證照考試合格之不動產估價師有無不同? 98 薦升
第一篇第二章不動產價值與價格 023 預期價格大於零 ( 價格看漲時 ), 收益價值小於市場價值 ; 預期價格小於零 ( 價格看跌時 ), 則收益價值大於市場價值 註 市場價值 = 收益價值 + 預期價值市場價值指是在價格日期, 在符合市場價值定義的條件下, 於市場上所能夠合理形成的最可能價格, 而市場價值應內含買賣雙方不動產之收益價值與預期價格之認知, 而預期價格有可能為正或負或為零, 亦即對價格未來走勢之看法 二 價格與成本 價格與成本之差距, 稱為超額利潤 而超額利潤有可能隨著市場景氣之波動出現大於零 等於零或小於零之結果 當超額利潤大於零時, 代表價格大於成本, 此時市場是呈現上漲現象 ; 當超額利潤等於零時, 代表價格等於成本, 市場呈現持平走趨 ; 當超額利潤小於零時, 代表價格小於成本, 市場呈現下跌現象, 此時不動產之持有者將出現虧損現象 參 價值 價格 成本與估價三大基本方法之運用 不動產估價之三大基本方法為 收益法 比較法 與 成本法 其成立基礎, 與價值 價格及成本之運用關係析述如下 : 一 收益法 與 價值 及意義 收益法之種類 : 收益法得採直接資本化法與折現現金流量分析等方法 依前項方法所求得之價格為收益價格 估技 28 直接資本化法 : 指以勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益, 應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法 估技 29 折現現金流量分析 : 係就勘估標的未來折現現金流量分析期間之各期淨收益及期末價值, 以適當折現率折現後加總推算勘估標的價格之方法 估技 31
第一篇第二章不動產價值與價格 025 一 依技術規則分 正常價格 : 指具有市場性之不動產, 於有意願的買賣雙方, 依專業知識 謹慎行動, 且不受任何脅迫, 經適當市場行銷與正常交易條件形成之合理價值, 並以貨幣金額表示者 估技 2 正常價格之形成, 應具備之條件如下 : 產品需具有市場性 需於公開市場所形成之價格 需經買賣雙方討價還價所形成之價格 需於正常情況下形成之價格 例如 : 非急買急賣之交易 非期待因素影響之交易 非親友關係人間之交易等 標的物需於公開市場已陳列一定時間 交易雙方均充分瞭解市場資訊 價格形成需無特殊附帶條件或負擔者 限定價格 : 指具有市場性之不動產, 在下列限定條件之一下形成之價值, 並以貨幣金額表示者 : 以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的者 以不動產合併為目的者 以違反經濟合理性之不動產分割為前提者 估技 2 特定價格 : 指對具有市場性之不動產, 基於特定條件下形成之價值, 並以貨幣金額表示者 估技 2 所謂 特定條件 舉例而言, 指尚未實現, 但基於法令 財務 市場 規劃等可行性分析之開發營運計畫條件 實際情形依第六條規定, 須由不動產估價師確實敘明 例如, 農地以未來可變更為建築用地, 作為估價條件所形成之價格
則第一篇第二章不動產價值與價格 031 價總 施工之質與量 公法上與私法上之管制 建築物與其環境之適合狀態 陸 不動產估價技術規則解析 估價總則 一 名詞定義 : 本規則用詞定義如下 : 估技 2 價格 : 共分為四個價格, 二個租金之名詞定義 正常價格 : 指具有市場性之不動產, 於有意願的買賣雙方, 依專業知識 謹慎行動, 不受任何脅迫, 經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值, 並以貨幣金額表示者 限定價格 : 指具有市場性之不動產, 在下列限定條件之一所形成之價值, 並以貨幣金額表示者 : 以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的 以不動產合併為目的 以違反經濟合理性之不動產分割為前提 特定價格 : 指具有市場性之不動產, 基於特定條件下形成之價值, 並以貨幣金額表示者 特殊價格 : 指對不具市場性之不動產所估計之價值, 並以貨幣金額表示者 正常租金 : 指具有市場性之不動產, 於有意願之租賃雙方, 依專業知識 謹慎行動, 不受任何脅迫, 經適當市場行銷及正常租賃條件形成之合理租賃價值, 並以貨幣金額表示者 限定租金 : 指基於續訂租約或不動產合併為目的形成之租賃價值, 並以貨估
第一篇第二章不動產價值與價格 039 2-3 ( 需進行個別因素分析之理由 ) 不動產估價即已進行區域因素分析後, 為何尚需進行個別因素分析, 請說明其理由? 解題要領本題係以估價程序之角度分析, 說明在進行區域因素分析後, 為何又需要再進行個別因素之理由 建議擬答 尚需進行個別因素分析之理由 : 不動產價格, 是以不動產本身作最有效使用為前提下所形成, 但因各個不動產本身之最有效使用之認定, 係受所處近鄰地區之區域因素特性限制與影響 故於進行區域分析後, 尚需進行勘估標的本身之個別因素分析, 以掌握勘估標的與近鄰地區中之其他不動產做標準使用之相互關連, 從而瞭解勘估標的在各種條件限制下, 是否符合最有效使用之狀態 須同時進行區域分析與個別分析之理由 : 不動產價值受到所屬地區環境特性 ( 如公共設施 交通系統 生活機能等 ) 之影響, 因此需對不動產所處地區之環境特性等區域因素加以分析及掌握 區域因素分析, 乃是對地區環境特性加以分析, 而地區內之不動產其個別條件不同 ( 具異質性 ) 因此不其動產價格亦不會相同, 所以必須就勘估標的之個別性再加以分析與掌握, 此即個別因素分析 區域因素分析為地區特性分析, 個別因素分析為本身條件分析 故進行不動產估價之程序中, 應先進行區域因素分析, 再進行個別因素分析, 兩者均須具備以求估價過程完整與推估價格之合理適當 類似題型 試申述於不動產估價進行中, 何以須進行區域分析及個別分析? 92 經紀人
072 不動產估價 含估價概要 - 金鑰 調整試算價格之意義 ( 目的 理由或原因 ): 計算出之各試算價格並不一致 : 勘估標的正常價格之求取, 需兼採二種以上估價方法, 然因所運用之資料 方法及判斷上之不同, 造成利用各種不同的估價方法所求得之試算價格, 實務上並不可能一致 造成各試算價格不完全相同之原因, 可能來自不完全競爭市場之結果, 或估價人員主觀判斷所導致 決定勘估標的之最終價格 : 故不動產估價師應就不同估價方法估價所獲得之試算價格, 進行綜合比較, 就其中金額顯著差異者重新檢討 並視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類條件差異, 考量價格形成因素之相近程度, 再決定勘估標的最終之價格 調整試算價格之方法 : 決定價格時應檢討注意事項 : 斟酌各估價方式及採用資料所具有之特徵, 就估價程序之各階段, 進行客觀性之檢討與修正, 尤其應注意下列事項 : 相關實例資料之選擇 檢討及應用是否適當 有關形成不動產價格諸原則, 對該估價實例之適用是否適當 一般因素分析 區域因素分析及個別因素分析是否適當 單價與總價之關連性是否適當 不可直接將各試算單價採機械式的加以平均, 因為各種估價方法之功能均不相同 各試算價格之權重比例, 如何調整決定 : 各試算價格之權重比例, 應從下列二方面加以觀察決定之 : 就實例資料之信賴度觀察 : 各種估價方法之估價結果, 常受所採用實例資料之影響, 因
074 不動產估價 含估價概要 - 金鑰 不動產估價作業程序流程圖 一 確定估價基本事項 技術規則 9 二 擬定估價計畫 技術規則 10 三 蒐集資料 技術規則 11 12 四 確定勘估標的狀態 技術規則 13 五 整理 比較 分析資料 區域分析 個別分析 六 運用估價方法推算勘估標的價格 技術規則 14 比較法 收益法 成本法 技術規則 18 技術規則 28 技術規則 48 69 比較價格 收益價格 成本價格 七 決定勘估標的價格 技術規則 15 八 製作估價報告書 技術規則 16 17
104 不動產估價 含估價概要 - 金鑰 伍 均衡原則 (Balance) 均衡原則, 指構成不動產之各個要素間處於均衡狀態, 方可創造其最高價值 均衡原則可適用分析於單一生產要素之內部投入, 或四個主要生產要素間之內部構成, 以及與外在環境之外部配合之均衡分析 故從事不動產估價時, 應分析其內部構成要素間之均衡, 以及外部環境之配合與否, 以判定不動產之效用能否高度發揮, 藉以合理掌握不動產價格 舉例 : 例如, 在市中心高地價地區, 規劃興建高樓層豪宅, 即符合均衡原則 另建物與基地配置之比例 ; 或建物內部隔間等均衡與否, 均會影響其不動產價格 註 均衡原則之衡量標準 : 單一生產因素之衡量 : 內部單一生產要素之投入均衡, 受收益遞增遞減法則影響, 亦即單位土地上投施勞力 資本的邊際產量, 隨投入增加而呈現先增後減現象, 故應先就單一生產要素之分析其投入是否過多或不足 各生產要素間之衡量 : 內部各生產要素間構成之均衡, 指土地 勞力 資本及企業家經營等四個主要生產要素, 若能適當配合且處於均衡狀態下, 不動產之價值方能產生與維持 ; 故應再就各生產要素間投入比例進行分析 與外在環境之衡量 : 分析不動產之生產要素均衡與否, 須同時考量不動產與其外在環境之協調配合, 以及是否符合標準使用, 方能產生不動產最高價值 均衡原則, 影響最有效使用之分析, 當上述之三種均衡狀態均達到時, 即可視該不動產處於最高最有效使用狀態
140 不動產估價 含估價概要 - 金鑰 五 償還基金率 r n (1 r) 1 六 本利均等償還率 n r(1 r) n ( 又稱逆資本化法 ) (1 r) 1 計算年折舊額 ( 償債 r 6%,9 年後要得 57,457 元, 基金法 ) 問現在每年要存? 元 期末支付之重置提撥 6% 57,457 9 費, 每年提存之金 (1 6%) 1 額 5,000 元 實際年租金 地上權之年租金 R 6%, n 9年, 期初支付 34,008 元, 問每年要償還本利 期初支付之重置提撥和為? 元 9 費, 每年攤提金額 34,008 6%(1 6%) 9 權利金不用返還之年 (1 6%) 1 本利和 5,000 元 貳 估價公式之說明及運用 : 一 複利終價率 : 將現在的 $ 複利計算到未來的 $ 10 1,000 ( 13% ) 1,344元 二 複利年金終價率 :( 例如經歷 n 年之累計折舊額之求算 ) 每年底所存 $ 年金 ( 利如為年折舊額 ) 在 i 利率下, 在 n 年後到期時之本利和 ( 13% ) 1 1,000 11,463元 3% 10 三 複利年金現價率 ( 又稱資本化法 ): 每年底存 $ 的年金 ( 小的 )n 年到期後等於是目前的現值 (P) 為多少 ( 俗稱給小的求大的 ) ( 13% ) 1 1,000 8,530元 10 3% ( 1 3% ) 10
第二篇第一章比較法 149 不動產估價技術規則解析 一 意義比較法指以比較標的價格為基礎, 經比較 分析及調整等, 以推算勘估標的價格之方法 依前項方法所求得之價格為比較價格 估技 18 二 估價程序 ( 比較法之估價要領 ) 比較法估價之程序如下 : 蒐集並查證比較標的相關資料 選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的 對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整 比較 分析勘估標的及比較標的間之區域因素及個別因素之差異, 並求取其調整率或調整額 計算勘估標的之試算價格 決定勘估標的之比較價格 前項第五款所稱之試算價格, 指以比較標的價格經情況調整 價格日期調整 區域因素調整及個別因素調整後所獲得之價格 估技 21 三 蒐集買賣案例 蒐集並查證比較標的相關資料, 選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的 不動產估價師應依下列原則蒐集比較實例 : 實例之價格屬正常價格 可調整為正常價格或與勘估標的價格種類相同者 與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者 與勘估標的使用性質或使用分區管制相同或相近者
第二篇第三章土地開發估價法 269 n' : 土地成本之利息負擔月數 n" : 自開發完成至宅地成熟階段之期間 1 : 成熟度修正率, 即公共設施完備程度之差距修正率 n" (1 R) R : 至成熟之年數, 所須負擔之利息年利率 J : 個別因素之差距修正率 註 n P n' 均以月數為計算單位 預期開發法之估價程序 ( 要領 ): 調查市場價格 : 調查附近已開發土地之正常市場價格, 並進行期日修正 進行區域因素之比較 : 即將擬開發地區在開發完成後之區域因素與開發地區之區域因素加以比較, 並予修正 計算宅地化比率 : 開發後實際可供建築之面積宅地化比率 = ( 全部開發地區總面積 既存公共用地面積 ) 100 計算開發費用 : 包含直接工事費與間接工事費兩種 直接工事費 : 指營造施工費 修築道路 水溝 橋樑 整地 填土等直接工事費而言 間接工事費 : 指廣告 銷售 稅捐 管理費及利潤等均屬之 計算投下資本收益 : 從事土地開發, 如僅收回成本, 則必然蒙受利息之損失, 故對投下之資本, 必須計算資本利息, 此利息應包括貸款利息及自備資本之利息相當額 其計算方法如下 : R F np R : 至成熟所需期間之利息負擔 F : 每單位面積之開發費用 n : 開發期間 ( 月數 ) 2 P : 月利率 計算素地價格 : 土地開發業者購買土地從事開發時, 除必須收回開發費用之本利
498 不動產估價 含估價概要 - 金鑰 土地徵收補償市價查估辦法一 法源依據本辦法依土地徵收條例 ( 以下簡稱本條例 ) 第三十條第四項規定訂定之 查估 1 二 用詞定義本辦法用詞定義如下 : 市價 : 指市場正常交易價格 比準地 : 指地價區段內具代表性, 以作為查估地價區段內各宗土地市價比較基準之宗地, 或作為查估公共設施保留地毗鄰非公共設施保留地區段地價之宗地 查估 2 三 得委託不動產估價師辦理直轄市或縣 ( 市 ) 主管機關依本辦法規定辦理土地徵收補償市價查估時, 得將查估程序全部或一部委託不動產估價師辦理, 委託費用由需用土地人負擔 不動產估價師受託查估土地徵收補償市價者, 應依本辦法辦理 查估 3 四 市價查估之辦理程序土地徵收補償市價查估之辦理程序如下 : 蒐集 製作或修正有關之基本圖籍及資料 調查買賣或收益實例 繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素 劃分或修正地價區段, 並繪製地價區段圖 估計實例土地正常單價 選取比準地及查估比準地地價 估計預定徵收土地宗地單位市價 徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定 查估 4
第三篇歷屆試題暨附錄 547 二 評估總樓層數十二樓之第四層不動產價值時, 如何運用成本法評估該第四層之基地權利價格與建物價格? 三 應用收益法評估辦公大樓之價格, 於推算總費用時應提列那些費用項? 那些費用項不宜提列? 另運用直接資本化法與折現現金流量分析時, 提列之費用項有無差異? 試詳述之 四 應用比較法時, 應如何選取比較標的? 若 A B 為鄰近街廓上的五樓舊公寓,A 已被劃入優先辦理都市更新地區 ;B 尚無辦理都市更新的需求 如欲評估 B 之正常價格, 是否可選擇 A 作為比較標的? 試詳述之 101 年身障人員三等特考 - 土地估價 一 依地價調查估計規則之規定, 評估公告土地現值時需先劃分地價區段 請問地價區段有幾種類型? 其內涵如何? 又, 據以計算之區段地價有何差異? 二 近來師大商圈議題爭論不斷, 尤其住宅區 6 公尺巷道內之一樓住宅, 因買方將其切割成多店面出租, 而致交易價格高漲 請以最有效使用原則, 評述該高漲價格的合理性 三 假設由市場取得某銷售個案各層之銷售單價, 一樓至五樓分別為每坪 80 萬元 60 萬元 50 萬元 40 萬元和 50 萬元, 若土地與建築物之價格構成比為 5:5, 且各層之土地持分與樓地板面積均相同 請試算該個案之樓層效用比與地價分配率 四 土地徵收條例規定需用土地人應依市價與所有權人協議, 且指明市價係指市場正常交易價格 請問應如何評估該市價? 101 年公務人員高考三級 - 不動產估價 一 何謂計量模型分析法? 依不動產估價技術規則之規定, 應用該法應符合那些條件? 另不動產交易價格採實價登錄後, 對比較
附錄二相關法規 555 不動產估價師法 民國 100 年 06 月 15 日修訂第 24 條 第一章總則 第 1 條 ( 資格之取得 ) 中華民國國民經不動產估價師考試及格, 並依本法領有不動產估價師證書者, 得充任不動產估價師 第 2 條 ( 主管機關 ) 本法所稱主管機關..在中央為內政部 ; 在直轄市為直轄市政府 ; 在縣 ( 市 ) 為縣 ( 市 ) 政府 第 3 條 ( 請領證書 ) 經不動產估價師考試及格者, 得向中央主管機關請領不動產估價師證書 第 4 條 ( 不動產估價師之消極資格 ) 有下列情形之一, 不得充任不動產估價師 ; 其已充任不動產估價師者, 撤銷或廢止其不動產估價師資格並註銷不動產估價師證書 : 一 曾因不動產業務上有關詐欺 背信 侵占 偽造文書等犯罪行為, 受有期徒刑六個月以上刑之宣告確定者 二 受本法所定除名處分者 三 依專門職業及技術人員考試法規定, 經撤銷考試及格資格者 第二章登記及開業 第 5 條 ( 申請開業證書之資格 ) Ⅰ 領有不動產估價師證書, 並具有實際從事估價業務達二年以上之估價經驗者, 得申請發給開業證書 Ⅱ 不動產估價師在未領得開業證書前, 不得執行業務 Ⅲ 第一項所稱估價經驗之認定標準, 由中央主管機關定之
564 不動產估價 含估價概要 - 金鑰 不動產估價技術規則 民國 95 年 06 月 12 日修正全文 第一章總則 第 1 條 ( 訂定依據 ) 本規則依不動產估價師法第十九條第一項規定訂定之 第 2 條 ( 用詞定義 ) 本規則用詞定義如下 : 一 正常價格 : 指具有市場性之不動產, 於有意願之買賣雙方, 依專業知識 謹慎行動, 不受任何脅迫, 經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值, 並以貨幣金額表示者 二 限定價格 : 指具有市場性之不動產, 在下列限定條件之一所形成之價值, 並以貨幣金額表示者 : 以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的 以不動產合併為目的 以違反經濟合理性之不動產分割為前提 三 特定價格 : 指具有市場性之不動產, 基於特定條件下形成之價值, 並以貨幣金額表示者 四 特殊價格 : 指對不具市場性之不動產所估計之價值, 並以貨幣金額表示者 五 正常租金 : 指具有市場性之不動產, 於有意願之租賃雙方, 依專業知識 謹慎行動, 不受任何脅迫, 經適當市場行銷及正常租賃條件形成之合理租賃價值, 並以貨幣金額表示者 六 限定租金 : 指基於續訂租約或不動產合併為目的形成之租賃價值, 並以貨幣金額表示者 七 價格日期 : 指表示不動產價格之基準日期 八 勘察日期 : 指赴勘估標的現場從事調查分析之日期 九 勘估標的 : 指不動產估價師接受委託所估價之土地 建築改良物 ( 以下簡稱建物 ) 農作改良物及其權利
附錄二相關法規 595 地價調查估計規則 民國 92 年 03 月 14 日修正全文 第 1 條 ( 法令依據 ) Ⅰ 本規則依土地法施行法第四十條規定訂定之 Ⅱ 依本規則所為之地價調查估計, 應符合平均地權條例有關規定 第 2 條 ( 主辦機關 ) 直轄市或縣 ( 市 ) 地政機關為地價調查估計之主辦機關 並得授權所轄地政事務所辦理之 第 3 條 ( 地價調查之辦理程序 ) 地價調查估計之辦理程序如下 : 一 蒐集 製作或修正有關之基本圖籍及資料 二 調查買賣或收益實例 繪製地價區段草圖及調查有關影響區段地價之因素 三 估計實例土地正常單價 四 劃分或修正地價區段, 並繪製地價區段圖 五 估計區段地價 六 計算宗地單位地價 第 4 條 ( 以買賣實例為主, 收益實例為輔 ) Ⅰ 地價調查應以買賣實例為主, 無買賣實例者, 得調查收益實例 Ⅱ 前項收益實例, 係指租賃權或地上權等他項權利, 且具有租金或權利金等對價給付之實例 第 5 條 ( 基本圖籍及資料之內容 ) 第三條第一款所稱基本圖籍及資料包括下列事項 : 一 不動產相關資料 都市計畫地籍套繪圖 非都市土地使用分區圖 街道圖 都市計畫圖說 禁限建範圍圖 二 地籍藍晒圖或地籍圖檔 三 上期地價分布圖及地價區段略圖 四 其他有關圖籍及資料
附錄二相關法規 601 數 ; 其項數為偶數時, 取中間二項價格之平均數為中位數 ; 實例為一個時, 以該實例之土地正常單價為中位數 Ⅳ 影響地價區域因素評價基準, 由內政部定之 第 22 條 ( 區段地價之計價單位 ) Ⅰ 區段地價, 應以每平方公尺為計價單位, 其地價尾數依下列規定計算 : 一 區段地價每平方公尺單價在新台幣一百元以下者, 計算至個位數, 未達個位數四捨五入 二 區段地價每平方公尺單價逾新台幣一百元至一千元者, 計算至十位數, 未達十位數四捨五入 三 區段地價每平方公尺單價逾新台幣一千元至十萬元者, 計算至百位數, 未達百位數四捨五入 四 區段地價每平方公尺單價逾新台幣十萬元者, 計算至千位數, 未達千位數四捨五入 Ⅱ 公共設施保留地地價區段, 其區段地價之尾數, 計算至個位數, 未達個位數四捨五入 第 23 條 ( 宗地單位地價之計算方法 ) 宗地單位地價之計算方法如下 : 一 屬於繁榮街道路線價區段之土地, 由直轄市或縣 ( 市 ) 地政機關依繁榮街道路線價區段宗地單位地價計算原則計算 二 其他地價區段之土地, 以區段地價作為宗地單位地價 三 跨越二個以上地價區段之土地, 分別按各該區段之面積乘以各該區段地價之積之和, 除以宗地面積作為宗地單位地價 四 宗地單位地價應以每平方公尺新臺幣元表示, 計算至個位數, 未達個位數四捨五入 第 24 條 ( 授權直轄市或縣 ( 市 ) 地政機關訂定之項目 ) Ⅰ 下列事項應由直轄市或縣 ( 市 ) 地政機關訂定 : 一 實施地價調查估計作業規定 二 繁榮街道路線價區段宗地單位地價計算原則 三 建築改良物標準單價表 四 建築改良物耐用年數及每年折舊率