投资月报——6月（7.8）.docx

资 产 管 理 月 报 RESOURCE 房 产 商 的 金 融 破 局 智 能 化 家 居 市 场 争 夺 战 打 响 理 念 调 整, 社 区 商 业 引 领 市 场 发 展

目 录 一 本 月 专 题 ---- 互 联 网 金 融 对 房 企 融 资 的 启 示...3 1.1 房 企 触 网 的 途 径 介 绍...3 1.2 代 理 企 业 的 互 联 网 金 融 道 路...4 1.3 开 发 企 业 的 金 融 创 新...13 1.4 总 结 与 启 示...22 二 本 月 专 题 ---- 智 能 化 社 区...24 2.1 智 能 化 家 居 背 景...24 2.2 智 能 化 家 居 国 内 外 发 展 及 现 状...29 2.3 智 能 化 家 居 行 业 暗 藏 机 遇...35 2.4 智 能 家 居 引 爆 开 发 企 业 新 一 轮 竞 争 热 潮...38 2.5 案 例 ---- 鹏 欣. 前 滩 尚 城...52 三 案 例 介 绍 社 区 商 业...58 3.1 万 科 2049...60 3.2 世 茂 集 团 52+...69 3.3 瑞 安 星 星 堂...75 四 新 书 推 荐 风 口...79 4.1 本 书 简 介...79 4.2 读 后 感...80 1

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一 本 月 专 题 ---- 互 联 网 金 融 对 房 企 融 资 的 启 示 自 从 李 克 强 总 理 在 政 府 工 作 报 告 中 提 出, 制 定 互 联 网 + 行 动 计 划, 推 动 移 动 互 联 网 云 计 算 大 数 据 物 联 网 等 与 现 代 制 造 业 结 合, 促 进 电 子 商 务 工 业 互 联 网 和 互 联 网 金 融 健 康 发 展 的 概 念 后, 从 顶 层 设 计 到 企 业 战 略 转 型 无 不 围 绕 互 联 网 + 的 概 念 展 开 以 金 融 业 来 说, 互 联 网 对 金 融 的 改 造 可 以 说 是 翻 天 覆 地 的, 失 控 的 作 者 凯 文 凯 利 曾 说 过 二 十 年 内, 传 统 意 义 上 的 银 行 将 消 失 近 年 来, 市 场 上 出 现 了 众 多 的 P2P 公 司, 平 台 数 量 达 2000 余 个, 互 联 网 金 融 产 品 以 势 不 可 挡 之 势 慢 慢 影 响 了 你 我 的 生 活 作 为 严 重 依 赖 金 融 业 的 房 地 产 业, 与 互 联 网 金 融 的 对 接 已 不 可 避 免, 互 联 网 金 融 对 于 房 产 商 的 影 响 究 竟 几 何 本 文 通 过 研 究 各 个 房 企 在 互 联 网 金 融 方 面 的 举 措, 希 望 可 以 从 中 获 得 一 定 启 发 1.1 房 企 触 网 的 途 径 介 绍 本 文 将 典 型 房 企 分 为 两 类, 一 类 为 代 理 企 业, 一 类 为 开 发 类 房 企 这 两 类 企 业 在 业 务 内 容 上 存 在 一 定 的 差 异 代 理 企 业 更 多 的 是 从 服 务 性 质 出 发, 为 购 房 者 提 供 购 房 时 的 融 资 需 求, 开 发 类 房 企 则 是 着 重 于 自 身 开 发 项 目 上 的 创 新 融 资 手 段 中 介 类 房 企 的 互 联 网 金 融 服 务 业 务 内 容 代 表 企 业 服 务 简 介 首 付 贷 房 金 所 平 安 好 房 为 购 房 者 提 供 购 房 首 付 贷 款 服 务, 根 据 有 无 抵 押 设 置 利 率, 与 开 发 商 合 作 控 制 风 险 抵 押 贷 房 金 所 与 银 行 及 小 贷 公 司 等 合 作, 为 房 产 产 权 人 提 供 消 费 3

类 贷 款 服 务 宝 宝 类 产 品 房 金 所 平 安 好 房 与 基 金 公 司 及 开 发 商 合 作 形 成 资 金 池, 货 币 基 金 + 购 房 优 惠 的 双 面 收 益 理 财 通 道 业 务 房 金 所 中 原 金 融 利 用 贷 款 利 率 与 投 资 收 益 之 间 的 利 差 吸 引 投 资 者, 收 取 通 道 费 用 众 筹 蓄 客 平 安 好 房 房 金 所 与 开 发 商 合 作 提 前 锁 定 有 购 房 意 图 的 购 房 者, 达 到 提 前 预 售 的 效 果 开 发 企 业 与 互 联 网 金 融 结 合 的 创 新 模 式 融 资 模 式 代 表 企 业 收 益 率 存 续 期 限 众 筹 万 达 6+X% 3+X 年 P2P 绿 地 6-8% 1 年 REITS 万 科 8% 10 年 下 文 将 案 例 一 一 展 开, 将 对 各 个 房 企 的 金 融 化 举 措 做 更 细 致 的 介 绍 1.2 代 理 企 业 的 互 联 网 金 融 道 路 1. 房 金 所 1) 房 金 所 简 介 房 金 所 (www.fangjs.com), 是 由 新 浪 ( 纳 斯 达 克 代 码 :sina) 和 易 居 中 国 ( 纽 交 所 代 码 :EJ) 联 手 打 造 的 国 内 首 家 互 联 网 房 地 产 金 融 服 务 平 台, 由 新 浪 易 居 中 国 众 安 保 险 新 浪 支 付 联 合 背 书 新 浪 众 安 保 险 的 加 入 使 得 房 金 所 的 安 全 性 与 风 险 管 理 均 有 所 保 障, 而 易 居 中 国 的 加 入, 则 使 得 房 金 所 自 然 的 和 房 地 产 行 业 联 系 起 来 4

2) 房 金 所 的 业 务 内 容 房 金 所 的 业 务 内 容 包 括 5 大 板 块 一 房 产 抵 押 贷 房 地 抵 押 贷 是 房 产 拥 有 者 因 资 金 需 求 将 自 有 房 屋 抵 押 给 银 行, 银 行 对 该 房 屋 获 得 抵 押 权 并 同 时 对 房 东 进 行 放 款 的 一 种 贷 款 方 式, 俗 称 消 费 贷 款 房 金 所 自 设 平 台, 将 各 大 银 行 贷 款 所 需 资 料 放 款 时 间 年 利 率 产 品 特 点 一 一 罗 列 由 借 款 人 自 行 选 择 合 作 机 构, 房 金 所 仅 作 为 信 息 发 放 平 台 5

房 金 所 房 产 抵 押 贷 平 台 涵 盖 了 市 场 上 主 要 的 融 资 机 构, 借 款 人 可 根 据 放 款 时 间 借 款 金 额 利 率 高 低 来 自 行 选 择 借 款 机 构 二 以 房 理 财 以 房 理 财 是 在 房 产 抵 押 贷 的 基 础 上, 加 入 投 资 渠 道 推 荐, 使 借 款 人 在 不 改 变 房 屋 用 途 和 归 属 的 情 况 下, 通 过 出 让 抵 押 权, 使 借 款 人 从 贷 款 利 率 与 投 资 收 益 之 间 的 差 额 赚 取 收 益 房 金 所 作 为 中 介 机 构 与 50 家 金 融 机 构 合 作, 由 于 房 产 具 有 价 值 高 的 特 殊 属 性, 将 房 产 抵 押 后 所 获 资 金 一 般 符 合 信 托 理 财 的 资 金 要 求, 房 金 所 在 推 荐 的 过 程 中 虽 不 直 接 产 生 经 济 收 益, 但 其 能 在 此 过 程 中 掌 握 客 户 资 源, 也 是 互 联 网 思 维 的 集 中 体 现 根 据 房 金 所 相 关 人 员 的 介 绍, 消 费 贷 款 的 利 率 水 平 在 7% 左 右, 而 各 大 信 托 公 司 提 供 的 信 托 产 品 的 年 化 收 益 在 10% 左 右,P2P 平 台 的 年 化 收 益 在 12-15% 左 右 以 100 万 元 为 例, 如 果 客 户 通 过 消 费 贷 款 和 P2P 平 台 结 合 的 理 财 方 式, 一 月 可 最 高 获 得 6666 元 的 投 资 收 益 6

三 以 房 买 房 以 房 买 房 是 将 借 款 人 现 有 房 屋 作 抵 押, 向 房 金 所 的 合 作 机 构 ( 银 行 及 大 型 投 资 公 司 ) 提 出 贷 款 申 请, 核 准 后 向 借 款 人 授 予 综 合 授 信 额 度, 以 满 足 日 常 的 消 费, 与 此 同 时 借 款 人 将 本 要 作 为 消 费 的 资 金 用 来 支 付 购 买 新 房 的 首 付 款 或 房 款, 实 现 零 首 付 的 入 住 如 果 说 以 房 理 财 是 打 通 了 借 款 人 的 理 财 渠 道, 那 以 房 买 房 就 是 疏 通 了 借 款 人 的 买 房 渠 道 以 房 买 房 是 房 金 所 的 主 要 业 务 与 收 入 来 源, 以 房 买 房 的 业 务 客 观 上 解 决 了 潜 在 购 房 者 的 资 金 需 求, 帮 开 发 商 拓 展 了 客 户 资 源, 利 用 易 居 的 现 有 代 理 商 渠 道 可 以 完 美 结 合 以 房 买 房 业 务 笔 者 详 细 了 解 了 该 种 业 务 的 操 作 流 程, 见 下 图 7

与 房 金 所 合 作 的 开 发 商 达 到 了 200 多 家, 几 乎 涵 盖 了 所 有 大 品 牌 开 发 商, 使 其 在 市 场 覆 盖 率 上 独 占 鳌 头 同 时, 房 金 所 通 过 开 发 商 为 借 款 人 背 书, 在 借 款 人 发 生 违 约 的 情 况 下, 由 开 发 商 首 先 赔 付 的 机 制 下 降 低 了 投 资 风 险, 保 证 了 资 金 的 安 全 性 8

四 以 房 移 民 以 房 教 育 其 余 两 大 业 务 板 块 与 以 房 理 财 业 务 相 接 近, 房 金 所 作 为 平 台 型 企 业, 与 移 民 中 介 金 融 机 构 和 教 育 机 构 合 作 为 抵 押 贷 款 人 提 供 诸 如 投 资 移 民 MBA 教 育 等 大 额 资 金 需 求 9

房 金 所 以 房 产 抵 押 贷 为 基 础, 将 抵 押 贷 款 与 理 财 移 民 教 育 相 结 合, 提 供 平 台 型 服 务 虽 然 房 金 所 只 是 个 中 介 机 构, 是 投 资 人 和 理 财 项 目 之 间 的 中 间 人, 但 经 过 一 手 抓 客 户, 一 手 抓 资 源 的 经 营 策 略, 手 里 掌 握 了 大 量 的 客 户 信 息 及 理 财 10

资 源 通 过 以 房 买 房 业 务 做 到 了 自 给 自 足, 同 时 又 为 易 居 的 发 展 提 供 了 数 据 支 持 房 金 所 的 整 体 贷 款 业 务 偏 保 守, 借 款 人 多 为 个 人, 对 于 大 额 借 款 始 终 保 持 警 惕, 避 免 了 如 搜 易 贷 因 佳 兆 业 破 产 而 导 致 的 信 托 违 约, 对 平 台 信 用 造 成 的 影 响 2. 中 原 金 融 部 1) 背 景 介 绍 4 月 15 日, 中 原 集 团 在 上 海 正 式 宣 布 大 金 融 战 略, 与 包 括 银 行 基 金 信 托 券 商 资 管 在 内 的 120 多 家 金 融 服 务 方 建 立 合 作 关 系, 推 出 多 款 金 融 产 品, 为 开 发 商 和 购 房 者 提 供 融 资 方 案 2014 年 中 原 的 代 理 销 售 业 务 为 6500 亿 元, 中 原 的 目 标 就 是 在 这 巨 大 的 蛋 糕 上 设 计 各 类 金 融 产 品 为 开 发 商 和 购 房 者 提 供 金 融 服 务 中 原 的 金 融 服 务 更 类 似 于 绿 地 金 控 与 房 金 所 的 结 合 体, 开 发 商 和 购 房 者 均 是 其 服 务 对 象 2) 业 务 内 容 购 房 者 的 服 务 内 容 购 房 过 程 与 购 买 普 通 商 品 是 不 同 的 过 程, 消 费 者 在 购 房 过 程 中 会 产 生 各 种 各 样 的 需 求, 根 据 消 费 者 的 需 求 中 原 开 发 出 了 首 付 贷 装 修 贷 税 费 贷 等 针 对 不 同 时 间 段 资 金 量 的 金 融 服 务 中 原 首 先 将 购 房 者 划 为 有 抵 押 和 无 抵 押 两 类 抵 押 类 中 分 为 动 产 抵 押 和 不 动 11

产 抵 押, 包 括 证 券 汽 车 珠 宝 字 画 黄 金 等 皆 可 做 抵 押 根 据 有 无 抵 押 物 和 抵 押 物 的 不 同 在 利 率 还 款 方 式 和 借 贷 周 期 上 做 了 区 分 动 产 的 借 贷 周 期 为 一 年, 平 均 利 率 在 15%; 不 动 产 为 1-3 年, 平 均 利 率 为 10-13% 根 据 购 房 者 的 贷 款 需 求, 中 原 在 其 中 主 要 为 通 道 功 能, 衔 接 了 小 贷 公 司 银 行 基 金 等 资 金 供 给 方, 最 低 利 率 7.5%, 最 快 放 款 1 个 月, 如 有 需 要 也 可 提 供 担 保 业 务, 为 购 房 者 增 信, 同 时 收 取 额 外 费 用 中 原 购 房 者 端 的 盈 利 模 式 主 要 为 前 期 办 理 相 关 手 续 和 收 集 资 料 的 费 用, 这 部 分 会 由 金 融 机 构 和 中 原 共 同 出 资 ; 另 外 中 原 会 收 取 一 定 的 渠 道 费 用, 当 中 原 的 放 款 额 度 ( 资 金 池 ) 达 到 一 定 的 规 模, 金 融 机 构 会 按 一 定 比 例 给 予 中 原 分 成 12 开 发 商 的 服 务 内 容

目 前 开 发 商 在 开 发 过 程 中, 有 三 大 环 节 存 在 着 资 金 需 求 一 是 在 前 期 拿 地 阶 段 出 现 的 土 地 融 资 需 求 二 是 在 中 间 流 动 性 阶 段, 也 就 在 开 工 施 工 以 及 税 费 缴 纳 等 关 键 节 点 时 刻 三 是 在 推 广 阶 段, 由 于 销 售 的 不 理 想, 开 发 商 希 望 通 过 大 客 户 一 下 拿 掉, 或 通 过 金 融 机 构 将 资 产 变 现 开 发 商 的 融 资 需 求 较 为 复 杂, 并 非 只 能 依 靠 一 种 固 定 套 路 解 决, 因 此 中 原 一 般 会 根 据 开 发 商 的 需 求 设 立 定 制 化 的 产 品 中 原 的 强 项 在 代 理 业 务 上, 所 以 其 希 望 在 拓 展 金 融 业 务 的 同 时, 反 哺 传 统 代 理 业 务, 如 提 供 担 保 信 用 和 风 险 分 化 的 问 题 上, 通 过 绑 定 代 理 权 来 获 得 收 益 1.3 开 发 企 业 的 金 融 创 新 1. 绿 地 金 服 ( 地 产 宝 ) 1) 项 目 背 景 上 海 绿 地 金 融 信 息 服 务 有 限 公 司 ( 简 称 绿 地 金 服 ), 成 立 于 2015 年 5 月 1 日, 是 绿 地 香 港 控 股 有 限 公 司 下 属 全 资 子 公 司 绿 地 金 服 作 为 绿 地 集 团 大 金 融 板 块 的 转 型 产 品, 其 所 构 筑 的 房 地 产 互 联 网 投 资 融 资 平 台 涵 盖 理 财 投 资 社 交 金 融 社 区 金 融 等 多 个 方 面, 以 全 线 上 轻 资 产 人 性 化 社 交 化 为 特 色, 为 用 户 提 供 包 括 理 财 交 易 咨 询 等 的 全 方 位 投 融 资 服 务 13

2) 产 品 介 绍 一 标 的 据 悉, 绿 地 金 服 地 产 宝 产 品 于 4 月 13 日 推 出 首 期 上 线 产 品 以 绿 地 集 团 位 于 江 西 南 昌 的 棚 户 区 改 造 项 目 为 基 础 资 产 二 收 益 首 期 发 行 总 规 模 为 2 亿 元, 约 定 年 化 收 益 率 6.4%, 产 品 期 限 为 一 年, 认 购 资 金 2 万 元 起, 以 1000 元 递 增 三 流 动 性 投 资 者 可 在 陆 金 所 转 让 平 台 上 转 让 投 资 债 权 项 目 四 产 品 评 价 地 产 宝 是 针 对 中 小 开 发 商 融 资 困 难 和 个 人 投 资 者 投 资 渠 道 匮 乏 而 产 生 的 以 房 地 产 项 目 股 权 抵 押 的 宝 宝 类 理 财 产 品 绿 地 在 其 中 向 融 资 方 收 取 0.5 至 2% 的 管 理 费, 陆 金 所 则 收 取 通 道 费 用, 未 来 绿 地 将 开 发 自 己 的 理 财 网 上 平 台 作 为 首 单 地 产 宝 产 品, 绿 地 为 了 推 广 项 目 和 安 全 性 考 虑, 选 择 了 江 西 南 昌 的 自 身 项 目, 规 模 设 置 在 2.5 亿 元 由 于 项 目 为 自 有 项 目, 在 项 目 的 把 控 上 绿 地 有 绝 对 的 控 制 能 力, 客 观 上 保 证 了 项 目 的 安 全 性 14

2. 万 科 前 海 REITS 1) 项 目 背 景 26 日, 国 内 首 只 REITS 产 品 鹏 华 前 海 万 科 REITs 基 金 ( 下 称 前 海 万 科 REITS ) 公 开 发 行, 这 意 味 着 公 募 基 金 的 投 资 范 围 扩 展 到 不 动 产 领 域 也 就 是 说, 海 外 市 场 现 金 债 券 股 票 之 后 的 第 四 大 资 产, 已 逐 步 进 入 中 国 内 地 居 民 的 资 产 配 置 池 所 谓 REITs, 是 一 种 以 发 行 收 益 凭 证 的 方 式 汇 集 特 定 投 资 者 的 资 金, 由 专 门 投 资 机 构 进 行 房 地 产 投 资 经 营 管 理, 并 将 投 资 综 合 收 益 按 比 例 分 配 给 投 资 者 的 信 托 基 金 以 鹏 华 前 海 万 科 REITS 为 例, 该 基 金 以 不 高 于 基 金 总 资 产 50% 的 比 例, 投 资 于 深 圳 市 万 科 前 海 公 馆 建 设 管 理 有 限 公 司 ( 下 称 万 科 前 海 企 业 公 馆 )50% 的 股 权 2014 年 2 月, 中 国 证 监 会 主 席 肖 钢 到 前 海 调 研 时, 现 场 表 态 支 持 前 海 试 点 REITS 2015 年 4 月 22 日, 鹏 华 基 金 向 证 监 会 上 报 产 品 方 案,6 月 初 即 获 批, 作 为 创 新 品 种, 这 样 的 闪 电 速 度 并 不 多 见 REITS 收 益 主 要 来 源 于 租 金 收 入 和 房 地 产 升 值, 另 外 收 益 的 大 部 分 将 用 于 发 放 分 红, 与 股 市 债 市 的 相 关 性 较 低 与 中 国 信 托 纯 粹 属 于 私 募 的 性 质 不 同, 国 15

际 意 义 上 的 REITs 在 性 质 上 等 同 于 基 金, 少 数 属 于 私 募, 但 绝 大 多 数 属 于 公 募 此 前, 国 内 已 有 两 只 私 募 性 质 的 REITS 在 深 交 所 挂 牌 交 易 不 久 的 将 来, 前 海 万 科 REITS 也 将 在 深 交 所 挂 牌 交 易 深 交 所 副 总 经 理 林 凡 24 日 表 示, 已 经 有 多 家 基 金 公 司 正 在 寻 求 开 发 REITS 产 品, 这 意 味 着 未 来 在 REITS 领 域 还 有 更 多 选 择 2) 产 品 介 绍 一 标 的 基 金 封 闭 运 作 期 十 年, 基 金 资 产 不 超 过 50% 的 部 分, 是 通 过 增 资 入 股, 获 得 万 科 前 海 企 业 公 馆 50% 的 股 权, 该 部 分 股 权 对 价 12.7 亿 另 外, 不 低 于 50% 的 基 金 资 产 将 投 资 于 固 定 收 益 类 资 产 权 益 类 资 产 等 二 收 益 基 金 预 期 收 益 8% 包 括 前 海 企 业 公 馆 项 目 100% 的 实 际 或 应 当 取 得 的, 除 物 业 管 理 费 收 入 之 外 的 营 业 收 入 及 固 定 收 益 类 产 品 的 回 报 目 标 公 司 预 测 营 业 收 入 ( 不 含 物 业 管 理 费 收 入 )( 单 位 : 万 元 ) 年 度 预 测 营 业 收 入 2015 12633 2016 17575 2017 19314 2018 20980 16

2019 22536 2020 23407 2021 24987 2022 25437 2023 15183 数 据 来 源 : 深 圳 市 戴 德 梁 行 土 地 房 地 产 评 估 有 限 公 司 出 具 的 评 估 报 告 三 流 动 性 基 金 成 立 后, 场 内 份 额 可 在 深 圳 证 券 交 易 所 上 市 交 易, 给 持 有 人 提 供 流 动 性 便 利 四 退 出 机 制 根 据 协 议, 该 基 金 应 分 别 在 2015 年 2018 年 2021 年 末 前 和 2023 年 10 月 31 日 前, 向 深 圳 万 科 或 深 圳 万 科 指 定 的 关 联 方 转 让 14% 18% 17.5% 和 0.5% 的 股 权, 直 至 全 部 股 权 退 出 五 收 益 保 障 制 度 有 保 证 金 制 度 补 偿 具 体 说, 深 圳 市 万 科 房 地 产 有 限 公 司 将 开 立 保 证 金 账 户, 一 次 性 存 入 不 低 于 2000 万 元 的 保 证 金, 并 确 保 每 年 维 持 不 低 于 2000 万 的 保 证 金 若 当 期 营 业 收 入 扣 减 物 业 管 理 费 收 入 后 的 余 额 低 于 上 图 比 较 基 准, 深 圳 万 科 将 以 保 证 金 账 户 资 金 余 额 为 限, 按 差 额 向 基 金 进 行 支 付 不 过, 如 果 业 绩 太 好, 超 过 业 绩 比 较 基 准 过 17

多, 基 金 资 产 将 以 已 收 到 的 投 资 收 益, 就 差 额 部 分 按 一 定 比 例 向 保 证 金 账 户 支 付 深 圳 万 科 收 益 分 成, 这 个 时 候, 基 金 净 值 会 出 现 一 定 幅 度 的 下 跌 六 业 内 评 价 前 海 企 业 公 馆 分 为 特 区 馆 区 和 企 业 公 馆 区 特 区 馆 区 包 含 一 座 约 为 12000 平 方 米 的 特 区 馆, 企 业 公 馆 区 包 含 36 栋 建 筑 面 积 约 200 至 1600 平 米 不 等 的 企 业 公 馆 一 座 约 3300 平 米 的 商 务 中 心 约 3000 平 米 的 商 业 配 套 以 及 约 6000 平 米 的 半 地 下 停 车 场 截 至 2015 年 3 月, 前 海 企 业 公 馆 已 签 约 或 确 认 入 住 意 向 的 面 积 比 例 已 达 到 100% 万 科 高 级 副 总 裁 兼 董 秘 谭 华 杰 表 示, 这 款 产 品 主 要 是 在 两 个 方 面 取 得 突 破, 第 一 它 是 一 个 公 募 REITs, 第 二 它 确 实 是 针 对 房 地 产 资 产 的 收 益, 是 第 一 次 跟 房 地 产 有 关 系 的 而 以 往 国 内 所 谓 的 REITs, 实 际 上 都 还 是 房 地 产 信 托 鹏 华 基 金 副 总 裁 高 鹏 撰 文 表 示, 当 前, 中 国 的 房 地 产 信 托 基 金 以 债 权 为 主, 募 集 资 金 用 于 房 地 产 开 发, 还 款 主 要 依 靠 房 地 产 项 目 销 售 产 生 的 现 金 流, 其 实 质 是 贷 款 性 质 的 项 目 融 资, 信 托 只 是 充 当 结 构 化 融 资 的 载 体, 与 国 际 通 行 的 REITs 以 长 期 持 有 并 经 营 房 地 产 的 模 式 完 全 不 同 18

3. 万 达 众 筹 1) 项 目 背 景 6 月 12 日, 万 达 在 其 块 钱 平 台 发 布 了 稳 赚 1 号 万 达 广 场 众 筹 项 目 据 介 绍, 该 项 目 突 破 了 传 统 商 业 地 产 的 融 资 模 式, 运 用 创 新 的 互 联 网 金 融 方 式, 使 资 金 直 接 注 入 到 万 达 广 场 的 建 设 之 中, 支 持 万 达 集 团 实 现 在 商 业 地 产 领 域 的 持 续 快 速 扩 张, 并 加 速 该 集 团 向 轻 资 产 的 服 务 型 企 业 转 型 作 为 万 达 互 联 网 金 融 的 首 发 产 品, 稳 赚 1 号 以 万 达 广 场 为 基 础, 募 集 资 金 将 直 接 投 向 各 地 万 达 广 场 建 设, 投 资 人 则 获 得 这 些 广 场 的 收 益 权, 预 期 合 计 年 化 收 益 率 可 达 12% 以 上 这 一 项 目 标 的 为 万 达 商 业 地 产 2015 年 新 开 工 且 在 2016 年 开 业 的 只 租 不 售 的 国 内 城 市 商 业 广 场 项 目 依 托 快 钱 公 司 的 互 联 网 金 融 业 务 平 台, 该 项 目 还 具 备 极 强 的 互 联 网 属 性, 起 始 投 资 金 额 为 1000 元 人 民 币 业 内 人 士 认 为, 通 过 众 筹, 传 统 商 业 地 产 的 投 资 门 槛 被 拉 低, 普 通 投 资 者 可 以 参 与 万 达 商 业 地 产 的 租 金 收 益 2) 产 品 介 绍 稳 赚 1 号 万 达 广 场 众 筹 项 目 预 期 合 计 年 化 收 益 率 12.00% 净 物 业 收 入 分 配 : 预 期 年 化 收 益 6%, 每 年 收 益 派 发 日 发 放 19

物 业 增 值 收 益 : 预 期 年 化 收 益 6%, 退 出 时 一 次 性 发 放 收 益 期 限 最 长 7 年,3 个 月 后 可 转 让,3 年 后 如 果 项 目 上 市 可 退 出 众 筹 对 象 本 次 众 筹 适 用 用 户 说 明 认 筹 开 始 日 12 日 10:00 认 筹 结 束 日 15 日 18:00 成 立 日 ( 起 息 日 ) 18 日 收 益 派 发 日 2016 年 起, 每 年 的 7 月 15 日, 逢 节 假 日 延 后 收 益 到 账 日 收 益 派 发 日 后 3 个 工 作 日, 逢 节 假 日 延 后 投 资 金 额 个 人 投 资 者 1000 元 起 投, 上 限 100 万 元 一 标 的 万 达 此 次 众 筹 的 标 的 为 万 达 2015 年 新 开 工 且 在 2016 年 开 业 只 租 不 售 的 万 达 广 场 项 目, 但 万 达 强 调, 其 有 权 根 据 筹 集 情 况 调 整 基 础 资 产 二 收 益 此 次 众 筹 万 达 给 出 了 两 部 分 收 益, 一 部 分 是 净 物 业 租 金 收 益, 预 期 年 化 收 益 率 6%, 以 每 年 7 月 15 日 为 兑 现 日 ; 另 一 部 分 为 物 业 增 值 收 益, 预 计 收 益 率 6%, 退 出 时 会 一 次 性 发 放 三 流 动 性 关 于 流 动 性 万 达 的 解 决 方 案 是 转 让 或 机 构 收 购 比 如, 项 目 成 立 3 个 月 后, 投 资 人 可 以 在 快 钱 平 台 上 报 价 转 让, 由 其 他 投 资 人 接 盘, 达 成 套 现 万 达 利 用 了 快 钱 的 互 联 网 金 融 通 道, 用 结 构 设 计 突 破 了 众 筹 最 高 200 人 份 额 的 限 制, 真 正 形 成 了 一 款 可 以 滚 出 庞 大 资 金 雪 球 的 大 众 化 金 融 理 财 产 品 这 与 上 海 地 方 政 府 的 支 20

持 密 不 可 分 万 达 和 上 海 自 贸 区 合 作 搭 建 了 准 REITs 权 证 交 易 平 台, 这 相 当 于 给 场 外 交 易 的 产 品 提 供 一 个 特 殊 的 交 易 空 间 在 投 资 三 个 月 后, 投 资 人 可 以 将 份 额 在 快 钱 信 息 平 台 上 进 行 报 价 转 让, 实 现 流 通 或 退 出 它 的 流 动 性, 并 不 比 在 交 易 所 进 行 场 内 交 易 的 公 募 REITs 差 四 退 出 机 制 在 退 出 设 计 上, 万 达 的 思 路 是, 将 来 把 标 的 项 目 打 包 做 成 REITs 产 品 等 形 式 上 市, 或 者 通 过 第 三 方 并 购 所 投 标 的 股 权 或 资 产, 其 转 让 对 价 的 增 值 不 会 低 于 实 际 众 筹 资 金 的 年 化 收 益 率 6% 王 健 林 在 赌, 三 年 之 后, 商 业 物 业 通 过 REITs 上 市 将 成 为 常 态 届 时, 已 经 用 三 年 时 间 趟 过 了 养 租 期 的 万 达 广 场, 将 凭 借 优 异 的 租 金 表 现 获 得 资 本 市 场 的 青 睐 这 是 投 资 万 达 广 场 的 普 通 投 资 者 的 最 佳 退 出 路 径 绿 地 地 产 宝 万 达 众 筹 万 科 前 海 REITS 中 信 苏 宁 REITS 对 比 图 绿 地 地 产 宝 万 达 众 筹 万 科 前 海 REITS 中 信 苏 宁 REITS 门 槛 20000 元 1000 元 10 万 元 100 万 劣 后 级 /300 万 优 先 级 流 动 性 陆 金 所 自 有 平 成 立 三 个 月 后 块 钱 深 交 所 深 交 所, 投 资 门 槛 同 上 台 挂 牌 转 让 平 台 个 人 挂 牌, 平 台 撮 合 预 期 收 益 6%-8% 6+X%( 对 外 预 计 8% 7% 12%) 风 控 措 施 绿 地 兜 底 收 益 万 达 兜 底 收 益 万 科 申 购 3 亿 份,2 年 不 转 让,2000 万 收 结 构 化 基 金, 21

益 保 证 金 1.4 总 结 与 启 示 1) 代 理 公 司 途 径 代 理 公 司 由 于 掌 握 购 房 者 资 源, 可 以 将 客 户 需 求 为 突 破 方 向, 解 决 购 房 者 在 房 产 交 易 中 的 金 融 需 求, 提 供 融 资 理 财 等 多 方 面 服 务 房 金 所 以 房 产 抵 押 贷 为 基 础 为 借 款 人 提 供 了 贷 款 理 财 教 育 移 民 的 资 金 支 持, 更 类 似 于 投 资 理 财 平 台, 通 过 房 产 抵 押 贷 获 得 较 低 的 本 金 提 供 理 财 渠 道 中 原 金 融 部 则 是 更 专 注 于 解 决 客 户 在 购 房 时 的 资 金 需 求, 在 满 足 客 户 需 求 的 前 提 下 蓄 积 资 金 池 同 时 又 插 足 开 发 商 融 资 需 求, 通 过 担 保 包 销, 居 间 服 务 等 来 绑 定 代 理 权 及 通 道 费 用 在 调 查 采 访 过 程 中, 笔 者 也 发 现 代 理 机 构 在 发 展 过 程 中 的 一 些 掣 肘 如 出 于 安 全 因 素 考 虑 无 法 满 足 大 资 金 融 资 需 求, 平 台 在 初 创 阶 段, 普 遍 的 融 资 额 为 百 万 左 右, 在 搜 易 贷 因 为 佳 兆 业 的 破 产 而 运 营 困 难 后, 各 个 平 台 在 资 金 量 上 更 为 保 守 另 在 与 大 型 开 发 商 的 博 弈 中 常 常 处 于 下 峰, 代 理 业 务 需 要 依 靠 开 发 商, 在 融 资 业 务 时 不 可 避 免 的 造 成 一 定 的 劣 势 2) 开 发 商 途 径 22 运 用 REITS 和 众 筹 概 念 的 创 新 金 融 工 具 进 行 融 资

今 年 6 月 万 科 REITS 和 万 达 众 筹 都 是 房 产 商 转 型 轻 资 产 战 略 的 策 略 之 一 开 发 商 运 用 互 联 网 金 融 策 略 更 多 的 是 为 自 身 发 展 服 务, 解 决 在 开 发 过 程 中 的 融 资 需 要, 提 升 流 动 资 金 开 发 商 融 资 的 前 提 是 手 中 有 资 产, 有 固 定 投 向, 有 资 产 担 保, 是 一 种 将 资 产 证 券 化 的 勇 敢 尝 试 3) 研 究 实 践 互 联 网 金 融 的 意 义 据 了 解, 万 科 此 次 发 行 的 REITS 内 部 实 有 托 底 8% 的 策 略, 万 科 内 部 也 存 在 不 同 的 声 音, 认 为 相 较 于 万 科 去 年 不 到 5% 的 融 资 成 本,8% 的 托 底 收 益 显 得 不 那 么 划 算, 但 万 科 推 进 REITS 的 意 义 并 非 是 实 现 财 务 上 的 平 衡 与 盈 利, 更 在 于 为 未 来 企 业 的 发 展 做 铺 垫 房 地 产 金 融 的 互 联 网 + 概 念, 成 功 的 关 键 不 在 于 是 否 采 用 了 互 联 网, 而 在 于 是 否 为 购 房 者 及 开 发 商 解 决 了 融 资 困 难, 服 务 内 容 为 王 从 以 上 的 案 例 研 究 来 看, 是 否 可 将 服 务 标 准 化, 程 序 简 单 化 是 吸 引 客 户 流 量 的 关 键, 而 形 成 一 套 有 效 的 运 营 流 程 风 控 的 把 握 则 是 房 地 产 金 融 企 业 存 活 的 关 键 23

二 本 月 专 题 ---- 智 能 化 社 区 智 能 家 居 是 一 个 很 古 老 的 概 念, 智 慧 家 庭 智 能 住 宅 说 的 其 实 都 是 同 一 个 事 情, 近 年 来, 智 能 家 居 的 说 法 才 算 统 一 下 来, 提 及 智 能 家 居, 有 所 了 解 的 人 都 知 道 说 的 就 是 家 居 生 活 智 能 化 的 事 情 如 果 要 给 智 能 家 居 下 一 个 定 义, 应 该 是 这 样 的, 智 能 家 居 是 家 居 平 台 物 联 网 化 的 结 果, 在 计 算 机 技 术 自 动 化 技 术 和 通 讯 技 术 的 趋 势 下, 通 过 物 联 网 技 术 将 家 居 中 的 各 种 设 备 连 接 在 一 起, 并 能 够 统 一 协 调 管 理, 最 终 为 提 供 更 为 舒 适 安 全 便 捷 环 保 的 生 活 环 境 所 服 务 2.1 智 能 化 家 居 背 景 1. 智 能 化 家 居 的 起 源 智 能 家 居 概 念 的 起 源 甚 早, 但 一 直 未 有 具 体 的 建 筑 案 例 出 现, 直 到 1984 年 美 国 联 合 科 技 公 司 (United Techno1ogies Building System) 将 建 筑 设 备 信 息 化 整 合 化 概 念 应 用 于 美 国 康 乃 迪 克 州 (Conneticut) 哈 特 佛 市 ( Hartford ) 的 CityPlaceBuilding 时, 才 出 现 了 首 栋 的 [ 智 能 型 建 筑 ], 从 此 也 揭 开 了 全 世 界 争 相 建 造 智 能 家 居 的 序 幕 24

目 前 通 常 把 智 能 家 居 被 定 义 为 利 用 电 脑 网 络 和 综 合 布 线 技 术, 通 过 家 庭 信 息 管 理 平 台 将 与 家 居 生 活 有 关 的 各 种 子 系 统 有 机 地 结 合 的 一 个 系 统 也 就 是 说, 首 先, 它 们 都 要 在 一 个 家 居 中 建 立 一 个 通 讯 网 络, 为 家 庭 信 息 提 供 必 要 的 通 路, 在 家 庭 网 络 的 操 作 系 统 的 控 制 下, 通 过 相 应 的 硬 件 和 执 行 机 构, 实 现 对 所 有 家 庭 网 络 上 的 家 电 和 设 备 的 控 制 和 监 测 其 次, 它 们 都 要 通 过 一 定 的 媒 介 平 台, 构 成 与 外 界 的 通 讯 通 道, 以 实 现 与 家 庭 以 外 的 世 界 沟 信 息, 满 足 远 程 控 制 / 监 测 和 交 换 信 息 的 需 求 最 后, 它 们 的 最 终 目 的 都 是 为 满 足 人 们 对 安 全 舒 适 方 便 和 符 合 绿 色 环 境 保 护 的 需 求 从 上 世 纪 80 年 代 年 美 国 联 合 技 术 公 司 承 建 的 城 市 广 场 说 起, 城 市 广 场 (City Place) 是 1984 年 美 国 25

联 合 技 术 公 司 对 康 涅 狄 格 州 哈 特 福 德 市 一 座 旧 金 融 大 厦 进 行 改 造 的 结 果, 这 是 世 界 公 认 的 第 一 座 智 能 大 厦 这 座 大 厦 共 有 40 层, 装 备 了 先 进 的 设 备 管 理 系 统 通 信 系 统 自 动 控 制 系 统 以 及 自 动 办 公 系 统, 成 为 了 智 能 建 筑 领 域 标 志 性 的 产 品 随 后,1985 年, 日 本 在 东 京 青 山 建 造 了 本 田 青 山 大 楼,1988 年, 英 国 非 营 利 组 织 完 整 组 织 在 自 己 的 建 筑 研 究 开 发 中 心 建 造 了 一 座 完 整 别 墅, 全 球 智 能 建 筑 都 得 到 了 长 足 发 展 相 关 数 据 显 示, 在 1989 年, 欧 洲 各 国 智 能 建 筑 的 比 例 普 遍 在 5-10% 之 间, 而 智 能 建 筑 在 英 国 美 国 日 本 等 发 展 得 更 快 很 多 的 产 品 都 是 先 出 现 在 商 用 领 域, 然 后 才 转 向 消 费 领 域, 智 能 家 居 也 是 如 此, 实 际 上 智 能 建 筑 正 是 智 能 家 居 的 商 用 版, 在 商 用 领 域 得 到 长 足 发 展 之 后 才 开 始 转 向 消 费 领 域, 让 个 人 用 户 也 能 体 验 到 智 能 化 的 家 居 生 活 2. 智 能 化 家 居 发 展 必 要 性 从 人 类 的 需 求 和 技 术 进 步 的 角 度 来 看, 安 全 性 舒 适 性 个 性 化 是 人 类 需 求 的 诉 求 演 化 进 程 该 进 程 也 复 合 技 术 繁 复 程 度 演 进 的 过 程 第 一 个 层 次, 安 防 产 26 业 覆 盖 智 能 监 控 和 视 频 传 输, 满 足 人 类 的 安 全 性 需 求 ; 第 二 个 层 次, 智 能 家 居 和

智 能 建 筑 等 物 联 网 络 满 足 人 们 生 活 和 工 作 常 用 电 器 以 及 各 类 消 费 电 子 之 间 的 互 联 互 通, 实 现 网 络 化 和 控 制 智 能 化, 满 足 人 类 的 舒 适 性 要 求 ; 第 三 个 层 次, 人 们 根 据 自 己 的 使 用 偏 好 加 强 某 些 电 子 产 品 之 间 的 互 联 和 智 能 控 制 功 能, 打 造 适 合 个 人 偏 好 的 个 性 化 智 能 物 联 网 络, 满 足 不 同 群 体 之 间 的 个 性 化 需 求 从 行 业 刺 激 因 素 的 角 度 来 看, 人 类 社 会 对 安 全 性 的 需 求 拉 动 安 防 行 业 的 快 速 发 展, 安 全 性 需 求 之 后 的 需 求 动 力 来 自 舒 适 性, 智 能 家 居 行 业 有 望 接 棒 安 防 行 业 获 得 快 速 发 展 从 全 球 行 业 发 展 趋 势 来 看, 欧 洲 市 场 在 2005 年 启 动,2007 年 之 后 行 业 增 速 持 续 保 持 在 20% 以 上, 进 入 快 速 发 展 阶 段 对 比 我 国 与 欧 洲 的 信 息 化 技 术 水 平 以 及 居 民 消 费 能 力 等 因 素, 预 计 我 国 智 能 家 居 的 启 动 时 间 落 后 与 欧 洲 5~6 年, 十 二 五 期 间 有 望 进 入 快 速 发 展 期 根 据 千 家 咨 询 顾 问 发 布 的 2012-2020 年 中 国 智 能 家 居 市 场 发 展 趋 势 及 投 资 机 会 分 析, 从 2006 年 至 2011 年, 中 国 智 能 家 居 市 场 的 年 增 长 率 平 均 为 20%, 预 计 2012 年 至 2020 年, 年 增 长 率 将 达 到 25% 左 右,2020 年 达 到 3576 亿 元,2013 年 开 始 智 能 家 居 市 场 将 进 入 快 速 增 长 27

期 欧 洲 智 能 家 居 市 场 容 量 及 增 速 ( 单 位 : 百 万 美 元 ) 3. 随 着 居 住 需 求 层 次 不 断 提 升, 众 多 企 业 在 该 领 域 展 开 角 逐 谷 歌 收 购 智 能 家 居 公 司 Nest Labs 2014 年 初, 谷 歌 以 32 亿 美 元 的 报 价 收 购 了 由 托 尼 法 德 尔 (Tony Fadell) 创 办 的 智 能 家 居 公 司 Nest Labs, 而 托 尼 法 德 尔 是 前 苹 果 公 司 ipod 部 门 主 管, 被 誉 为 是 ipod 之 父, 因 此 Nest 从 创 办 之 初 就 备 受 关 注, 随 着 谷 歌 宣 布 收 购,Nest 火 了, 智 能 家 居 也 彻 底 被 引 爆 了 360 智 能 家 居 平 台 战 略 正 式 启 动 2015 年 3 月 11 日, 在 上 海 召 开 的 中 国 家 电 博 览 会 上,360 携 旗 下 智 能 家 居 产 品 与 合 作 伙 伴 产 品 一 同 亮 相, 这 也 意 味 着 360 智 能 家 居 平 台 战 略 正 式 启 动 28 小 米 智 能 家 居 控 制 中 心 推 出 预 示 着 小 米 进 军 家 庭 领 域 的 野 心

从 小 米 盒 子 到 小 米 智 能 家 居 控 制 中 心 的 推 出, 每 一 个 动 作 都 在 暗 示 小 米 进 军 家 庭 领 域 的 野 心, 并 且 步 伐 在 一 步 步 逼 近 据 悉, 被 小 米 公 司 董 事 长 雷 军 称 作 最 发 烧 配 件 的 小 米 盒 子, 已 经 悄 然 占 据 了 互 联 网 电 视 盒 20% 的 市 场 份 额 而 目 前 推 出 的 小 米 智 能 家 居 控 制 中 心 业 务, 用 户 只 需 通 过 在 小 米 手 机 上 装 上 APK 控 制 软 件, 结 合 家 中 的 智 能 家 居 硬 件 设 备 即 可 实 现 远 程 控 制 家 中 的 灯 光 窗 帘 家 电 和. 安 防 设 备 等, 让 您 轻 松 实 现 在 大 片 中 的 智 能 生 活 场 景 2.2 智 能 化 家 居 国 内 外 发 展 及 现 状 1. 国 外 发 展 及 现 状 自 从 世 界 上 第 1 幢 智 能 建 筑 1984 年 在 美 国 出 现 后, 美 国 加 拿 大 欧 洲 澳 大 利 亚 和 东 南 亚 等 经 济 比 较 发 达 的 国 家 先 后 提 出 了 各 种 智 能 家 居 的 方 案 智 能 家 居 在 美 国 德 国 新 加 坡 日 本 等 国 都 有 广 泛 的 应 用 新 加 坡 模 式 的 家 庭 智 能 化 系 统 包 括 三 表 抄 送 功 能 安 防 报 警 功 能 可 视 对 讲 功 能 监 控 中 心 功 能 家 电 控 制 功 能 有 线 电 视 接 入 住 户 信 息 留 言 功 能 家 庭 智 能 控 制 面 板 智 能 布 线 箱 宽 带 网 接 入 和 系 统 软 件 配 置 等 智 能 家 居 最 终 目 的 是 让 家 庭 更 舒 适, 更 方 便, 更 安 全, 更 符 合 环 保 随 着 人 类 消 费 需 求 和 住 宅 智 能 化 的 不 断 发 展, 今 天 的 智 能 家 居 系 统 将 拥 有 更 加 丰 富 的 内 容, 系 统 配 置 也 越 来 越 复 杂 智 能 家 居 包 括 网 络 接 入 系 统 防 盗 报 警 系 统 消 防 29

报 警 系 统 电 视 对 讲 门 禁 区 系 统 煤 气 泄 露 探 测 系 统 远 程 抄 表 ( 水 表 电 表 煤 气 表 ) 系 统 紧 急 求 助 系 统 远 程 医 疗 诊 断 及 护 理 系 统 室 内 电 器 自 动 控 制 管 理 及 开 发 系 统 集 中 供 冷 热 系 统 网 上 购 物 系 统 语 音 与 传 真 ( 电 子 邮 件 ) 服 务 系 统 网 上 教 育 系 统 股 票 操 作 系 统 视 频 点 播 付 费 电 视 系 统 有 线 电 视 系 统 等 等, 各 种 新 鲜 的 名 词 逐 渐 成 为 智 能 家 居 中 的 组 成 部 分 在 新 加 坡 有 近 30 个 社 区 ( 住 宅 小 区 ) 近 5000 户 的 家 庭 采 用 了 家 庭 智 能 化 系 统, 美 国 已 有 近 40000 户 家 庭 安 装 了 这 一 类 的 家 庭 智 能 化 系 统 三 星 公 司 从 2003 年 春 节 后, 开 始 在 中 韩 两 国 同 时 推 出 其 智 能 家 居 系 统, 通 过 机 顶 盒 和 网 络, 将 家 居 自 动 控 制 信 息 家 电 安 防 设 备 以 及 娱 乐 和 信 息 中 心 这 四 部 分 集 成 一 个 全 面 的 面 向 宽 带 互 联 网 的 家 居 控 制 网 络 英 国 环 保 智 能 公 寓 完 整 别 墅 和 默 特 尔 公 寓 : 完 整 组 织 建 设 的 别 墅 : 完 整 组 织 是 一 非 赢 利 组 织, 它 主 要 是 促 进 建 筑 实 现 智 能 化 和 环 保 化 该 组 织 于 1988 年 9 月 以 自 己 的 名 字 在 自 己 的 建 筑 研 究 开 发 中 心 建 造 了 一 座 典 型 的 智 能 别 墅, 突 出 特 点 是 环 保 节 能 智 能 控 制 30

和 低 价 格, 把 智 能 型 家 居 住 房 的 概 念 引 入 到 了 21 世 纪 据 介 绍, 为 了 环 保, 该 智 能 别 墅 所 用 的 建 筑 材 料 基 本 都 采 用 的 是 自 然 和 再 生 材 料, 另 外, 节 省 能 源 是 该 建 筑 的 另 一 特 色, 一 个 废 水 处 理 系 统 将 室 内 浴 池 和 洗 手 盆 的 水 排 泄 到 地 下 水 箱 内, 经 生 物 处 理 后 可 以 再 用 于 冲 洗 卫 生 设 备 等 同 时 还 安 装 有 可 自 动 改 变 控 制 模 式 的 安 防 系 统, 这 些 模 式 能 反 映 出 房 间 里 的 情 况, 如 是 否 有 人, 居 住 者 是 否 在 睡 觉 等 默 特 尔 公 寓 : 默 特 尔 是 由 一 所 老 房 子 于 1997 年 10 月 经 过 改 造 的 智 能 公 寓 其 目 的 是 为 了 展 示 现 代 技 术 如 何 帮 助 残 疾 人 独 立 料 理 日 常 生 活, 因 此 带 有 试 验 性 由 于 是 为 方 便 残 疾 人, 住 宅 的 一 切 都 从 残 疾 人 考 虑 门 锁 将 无 线 电 信 号 传 到 控 制 箱, 从 而 打 开 安 全 防 护 网, 打 开 大 门 并 关 闭 预 警 器 主 人 进 屋 后 大 门 就 自 动 关 上 在 大 门 打 开 的 同 时 房 间 内 的 灯 也 会 亮 起 来, 以 便 于 在 屋 内 的 活 动 另 外, 一 种 被 称 为 伙 伴 的 红 外 线 或 无 线 电 控 制 器 可 以 启 动 房 中 的 设 备, 当 然 也 可 通 过 手 动 操 作 或 是 由 一 个 信 息 输 入 开 关 一 种 可 以 由 手 脚 胳 膊 来 控 制 的 感 应 开 关 31

2. 国 内 现 状 发 展 及 现 状 三 年 前, 智 能 家 居 还 是 一 个 遥 不 可 及 纯 粹 想 象 的 概 念 ; 而 如 今, 随 着 科 技 的 发 展 和 人 民 生 活 水 平 的 提 高, 以 及 一 浪 高 过 一 浪 的 房 地 产 热 潮, 中 国 的 智 能 家 居 行 业 取 得 了 迅 猛 的 发 展 并 日 益 渗 透 到 平 常 百 姓 的 生 活 当 中 一 股 智 能 家 居 新 生 代 力 量, 以 无 限 的 活 力 与 激 情 点 燃 了 我 们 沉 闷 的 生 活 我 国 智 能 家 居 行 业 经 历 了 概 念 期 开 创 期 徘 徊 期, 尚 没 有 重 大 突 破, 在 互 联 网 巨 头 加 速 介 入 之 后, 行 业 正 式 步 入 发 展 初 期 从 产 品 形 态 角 度 看, 智 能 家 居 的 发 展 可 分 为 三 个 阶 段 : 单 品 智 能 化 不 同 产 品 之 间 联 动 和 系 统 化 实 现 智 能 智 能 家 居 三 个 发 展 阶 段 第 一 阶 段 单 品 智 能 化 第 二 阶 段 不 同 产 品 联 动 第 三 阶 段 系 统 化 实 现 智 能 1) 第 一 阶 段 : 单 品 智 能 化 32

海 尔, 海 尔 将 智 慧 家 庭 的 概 念 作 为 其 2014 年 的 主 线, 在 将 大 家 电 智 能 化 的 同 时, 也 在 小 家 电 上 颇 有 举 动, 一 边 通 过 内 部 创 业 的 方 式 推 出 了 ISee mini 智 能 投 影 智 能 路 由 器 空 气 盒 子 醛 知 道 等 产 品, 一 边 还 依 托 U+ 平 台 推 出 了 大 量 第 三 方 的 产 品, 如 GE 智 慧 照 明 蓝 信 康 血 压 计 土 曼 智 能 手 表 Risco 安 防 套 装 Power-tech 智 能 插 座 Picooc 体 脂 仪 等, 合 作 企 业 有 40 多 家, 给 人 相 当 有 规 模 的 感 觉 另 外 一 个 特 例 是 BroadLink, 这 本 是 一 家 创 业 公 司, 却 按 照 巨 头 的 思 路 做 了 智 能 家 居 平 台 化 的 事 情,BroadLink 在 零 敲 碎 打 卖 智 能 插 座 的 同 时, 将 WiFi 模 块 当 成 一 个 高 优 先 级 的 业 务 来 做, 做 了 一 个 名 为 BroadLink DNA 的 解 决 方 案 2) 第 二 阶 段 : 不 同 产 品 联 动 不 同 产 品 的 联 动 是 单 品 智 能 化 之 后 进 一 步 进 化 的 结 果, 首 先 不 同 品 类 产 品 早 数 据 上 进 行 互 通, 在 2014 年 6 月 的 时 候 Misfit 和 Pebble 就 达 成 了 深 度 合 作, Msifit 将 自 家 的 算 法 嵌 入 到 了 Pebble 的 硬 件 设 备 中, 在 Pebble 智 能 手 表 中, 通 过 Misfit Pebble App 就 可 以 查 看 Misfit 的 数 据, 还 能 在 成 就 榜 中 和 朋 友 PK 同 样 在 6 月,Jawbone 和 Nest 也 达 成 合 作,Jawbone UP24 手 环 将 能 够 与 Nest 恒 温 器 进 行 数 据 互 通,Nest 则 可 以 根 据 你 的 睡 眠 状 态 来 自 动 调 整 室 温 3) 第 三 阶 段 : 系 统 化 实 现 智 能 至 于 系 统 化 实 现 智 能 现 在 看 来 可 能 就 是 比 较 科 幻, 这 是 跨 产 品 数 据 互 通 和 互 33

动 之 后 再 进 一 步 的 结 果, 不 同 产 品 之 间 不 仅 可 以 进 行 数 据 互 通, 并 且 将 这 其 转 化 为 主 动 的 行 为, 不 需 要 用 户 再 去 认 为 干 涉, 比 如 智 能 床 发 现 你 太 热 出 汗 了, 然 后 把 这 件 事 告 诉 了 空 调, 空 调 就 启 动 了, 或 者 是 抽 油 烟 机 发 现 油 烟 量 太 大, 自 己 搞 不 定 了, 赶 紧 通 知 净 化 器, 净 化 器 就 做 好 准 备 开 始 吸 附 PM2.5 并 除 味 作 为 一 个 庞 大 的 生 态 系 统, 智 能 家 居 行 业 的 发 展 是 一 个 循 序 渐 进 的 过 程, 即 单 品 率 先 实 现 智 能 化, 而 后 不 同 智 能 单 品 之 间 不 断 进 行 联 动 并 逐 渐 进 化 变 革, 最 终 每 个 产 品 能 够 无 缝 接 入, 家 居 产 品 系 统 化 实 现 智 能 目 前 我 国 智 能 家 居 行 业 尚 处 发 展 初 期, 单 品 智 能 化 的 实 现 正 处 加 速 发 展 我 国 智 能 家 居 发 展 历 程 概 念 期 : 2000-2002 年 开 创 期 : 2000-2002 年 徘 徊 期 期 : 2003-2010 年 发 展 初 期 : 2010-2013 年 仅 有 一 两 家 公 司 从 事 海 外 代 理, 消 费 者 开 始 接 触 相 关 概 念 一 些 国 内 企 业 通 过 营 销 国 外 产 品 开 始 进 入 此 领 域, 行 业 的 市 场 营 销 和 技 术 体 系 逐 渐 开 始 完 善 产 品 进 入 高 档 别 墅 楼 盘, 部 分 公 司 被 竞 争 出 局, 国 外 品 牌 开 始 加 速 布 局 中 国 市 场 互 联 网 公 司 开 始 介 入 智 能 家 居 市 场 34

2.3 智 能 化 家 居 行 业 暗 藏 机 遇 1. 市 场 处 于 相 对 空 白 期, 满 足 消 费 者 需 求 的 产 品 较 少 随 着 互 联 网 巨 头 的 加 速 介 入, 智 能 家 居 概 念 在 消 费 者 中 得 到 快 速 普 及, 但 行 业 当 前 最 核 心 的 矛 盾 在 于 用 户 的 有 效 需 求 无 法 得 到 满 足 根 据 腾 讯 发 布 的 2014 年 国 内 智 能 家 居 市 场 发 展 报 告, 在 5 万 个 受 访 用 户 中,95% 以 上 用 户 对 智 能 家 居 感 兴 趣 但 在 满 意 度 上, 近 90% 的 消 费 者 认 为 目 前 智 能 家 居 产 品 低 于 预 期, 甚 至 40% 消 费 者 认 为 跟 预 期 完 全 不 沾 边 35

在 消 费 者 最 担 心 的 问 题 中, 价 格 太 贵 和 和 实 用 性 差 占 比 达 到 70%, 这 也 进 一 步 说 明 了 智 能 家 居 行 业 尚 处 发 展 发 展 初 期, 单 品 智 能 化 的 瓶 颈 都 尚 未 突 破 在 价 格 上, 不 同 区 间 都 有 大 量 支 持 者,3 万 以 上 占 比 达 到 25%, 这 说 明 消 费 者 对 智 能 家 居 价 格 接 受 程 度 比 较 高, 但 从 大 部 分 消 费 者 能 够 接 受 的 价 格 水 平 来 看, 目 前 轻 量 化 智 能 家 居 仍 占 据 主 流 此 外, 实 用 性 差 是 阻 碍 消 费 者 购 买 智 能 家 居 产 品 的 第 二 核 心 因 素, 这 说 明 智 能 家 居 生 产 商 提 供 的 产 品 无 法 有 效 匹 配 消 费 者 的 需 求 36

因 此, 智 能 家 居 行 业 要 想 取 得 快 速 发 展, 必 须 要 突 破 实 用 性 差 和 价 格 太 贵 两 大 核 心 瓶 颈 但 在 可 行 性 和 优 先 级 上, 产 品 实 用 性 问 题 的 解 决 在 当 前 阶 段 更 可 行, 因 为 在 目 标 消 费 群 体 对 价 格 不 太 敏 感 的 智 能 家 居 行 业, 大 部 分 产 品 价 格 的 大 幅 下 降 将 基 于 消 费 者 规 模 大 幅 扩 大 的 基 础 上, 因 此 现 阶 段 提 高 智 能 家 居 产 品 的 渗 透 率 才 是 最 核 心 的 矛 盾 2. 随 着 居 住 需 求 的 升 级, 体 验 将 是 消 费 者 更 进 一 步 的 需 求 我 们 居 住 需 求 的 三 次 升 级, 最 初 阶 段 购 房, 往 往 追 求 好 地 段 好 户 型 和 大 面 积 ; 第 二 阶 段, 需 求 升 级 到 追 求 配 套 好 学 校 商 场 医 院 等 社 会 资 源 多, 第 三 阶 段, 则 升 级 到 追 求 体 验 与 感 知, 类 似 温 泉 生 活 方 式, 运 动 就 在 家 门 口 智 慧 社 区 等 N 种 概 念 与 体 验 早 期 我 们 看 待 质 量 的 问 题 更 多 是 房 子 本 身 结 实 不, 但 大 家 对 住 宅 结 构 施 工 工 37

艺 不 熟, 最 关 注 漏 水 局 部 开 缝 等 第 二 阶 段 在 乎 品 质 感, 核 心 在 外 立 面, 比 如 高 档 悬 挂 石 材 就 比 涂 料 要 高 档 很 多, 品 质 感 强 烈, 比 如 用 Art deco 奢 华 外 立 面, 典 雅 尊 贵, 而 越 来 越 普 及 的 精 装 修 带 来 是 品 质 的 更 直 观 感 知 今 天, 房 地 产 消 费 者 需 求 更 在 乎 社 区 品 味 了 当 房 子 户 型 配 套 交 通 公 园 运 动 等 开 始 进 入 一 个 高 品 质 阶 段 后, 房 地 产 一 定 程 度 上 出 现 集 体 同 质 化 现 象 一 则 这 么 多 年 了, 二 则 有 产 品 创 新, 行 业 迅 速 就 组 团 参 观 模 仿 学 习 和 超 越, 很 多 人 以 为 房 地 产 住 宅 的 概 念 做 完 了, 但 老 潘 以 为 这 阶 段 的 沉 默, 是 为 了 住 宅 生 活 体 验 2.0 的 时 代 的 爆 发 目 前 全 国 的 正 荣 + 小 米 智 能 社 区 华 远 +360 安 全 社 区, 方 兴 + 腾 讯, 这 些 都 是 体 验 升 级 的 开 始, 以 人 的 需 求 + 互 联 网 + 物 联 网 正 在 住 宅 社 区 加 速 的 创 新 蜕 变, 一 个 又 一 个 在 以 前 看 似 不 可 能 的 智 慧 场 景, 开 始 层 出 不 穷 随 着 消 费 需 求 的 升 级, 没 有 智 能 化 的 房 子, 将 逐 步 被 淘 汰 因 此, 只 能 社 区 将 会 是 下 一 个 角 逐 的 战 场 2.4 智 能 家 居 引 爆 开 发 企 业 新 一 轮 竞 争 热 潮 1. 传 统 优 势 企 业 : 苹 果 & 谷 歌 苹 果 先 是 推 出 了 MFi 认 证, 其 全 称 是 Made for ios, 某 一 家 电 产 品 如 果 通 过 了 该 认 证, 意 味 着 它 可 以 很 好 地 和 iphone 等 设 备 进 行 互 联, 用 户 在 购 买 家 电 的 38

时 候, 只 要 看 到 MFi 认 证 的 标 志, 就 知 道 这 个 产 品 和 ios 设 备 是 完 全 兼 容 的, 在 2014 年 WWDC 上 苹 果 又 将 HomeKit 套 件 整 合 进 了 ios8 系 统, 使 其 成 为 一 种 通 用 的 网 络 协 议, 你 只 需 要 对 Siri 说 准 备 睡 觉, 你 家 中 的 一 切 设 备 就 都 会 对 此 作 出 回 应 对 于 苹 果 这 样 的 厂 商 来 说, 推 出 标 准 比 推 出 产 品 更 为 重 要, 因 为 苹 果 已 经 拥 有 了 丰 富 的 终 端, 从 iphone ipad Apple TV 到 后 续 将 出 现 的 iwatch itv 等, 通 过 标 准 可 以 将 这 些 终 端 和 家 电 产 品 有 效 串 联 在 一 起, 最 大 的 发 挥 功 效 海 尔 的 一 款 智 能 空 调 已 经 贴 上 了 MFi 认 证 的 标 志, 这 也 是 第 一 个 通 过 苹 果 MFi 认 证 的 家 电 产 品, 其 他 已 确 定 合 作 伙 伴 还 包 括 飞 利 浦 ihome Withings Kwikset Honeywell idevices 等, 苹 果 看 上 去 似 乎 并 没 有 做 什 么, 但 其 具 有 平 台 化 的 传 统 优 势, 无 论 在 厂 商 还 是 在 消 费 者 端, 都 具 有 极 强 的 号 召 力 39

苹 果 现 在 可 以 很 容 地 将 自 己 的 各 种 产 品 串 联 起 来,Siri 已 经 是 现 成 的 语 音 控 制 终 端, 而 Apple Watch, 库 克 已 经 明 确 表 示 未 来 有 可 能 控 制 Apple TV 甚 至 其 他 东 西, 至 于 Apple TV, 则 会 成 为 承 载 HomeKit 的 中 枢, 让 用 户 可 以 利 用 iphone 或 者 其 他 苹 果 设 备 来 轻 松 控 制 智 能 家 居 谷 歌 虽 然 看 上 去 和 苹 果 思 路 相 仿, 也 是 拥 有 跨 平 台 Android 系 统 的 优 势, 而 且 不 同 平 台 之 间 可 以 互 动, 比 如 最 新 的 Android 5.0 lollipop 就 已 经 支 持 Android 移 动 设 备 和 Android 电 视 之 间 进 行 跨 屏 游 戏 互 动,Android 手 机 和 Android Auto 汽 车 之 间 也 可 以 快 速 互 联 并 进 行 数 据 共 享 但 实 际 上 苹 果 走 的 是 面 谷 歌 走 的 是 点, 苹 果 是 从 面 上 大 面 积 推 进, 谷 歌 是 从 一 个 点 向 其 他 产 品 延 伸 年 初, 谷 歌 32 亿 美 元 收 购 了 智 能 家 居 公 司 Nest, 也 许 有 人 觉 得 谷 歌 收 购 Nest 看 中 的 使 其 设 计 和 品 质 均 十 分 出 众 的 产 品, 但 如 果 只 是 因 为 产 品 本 身, 这 桩 收 购 案 远 达 不 到 32 亿 美 元 谷 歌 收 购 Nest 则 是 出 于 对 智 能 家 居 的 布 局, 在 整 个 市 场 局 势 尚 不 明 朗 的 时 候 抢 占 先 机 40

Nest 做 的 也 并 不 只 是 两 个 智 能 产 品, 而 是 一 个 智 能 家 居 的 平 台,Nest 开 放 了 API 给 开 发 者, 让 开 发 者 可 以 利 用 Nest 的 硬 件 及 算 法, 将 其 他 智 能 家 电 产 品 和 Nest 的 产 品 连 接 在 一 起, 进 而 实 现 对 空 调 冰 箱 台 灯 风 扇 灯 各 式 各 样 产 品 的 智 能 化 控 制 目 前, 通 过 Nest 可 以 支 持 的 设 备 包 括 Nest 烟 雾 探 测 器 Dropcam Pro Big Ass 风 扇 Lifx 智 能 灯 泡 罗 技 Harmony 遥 控 器 Jawbone Up24 运 动 手 环 等 今 年,Nest 又 5.5 亿 美 元 收 购 了 智 能 摄 像 头 领 域 的 领 军 企 业 Dropcam, 思 路 和 谷 歌 当 初 收 购 Nest 如 出 一 辙 2. 大 型 互 联 网 企 业 : 腾 讯 联 手 方 兴 地 产 2015 年 5 月, 方 兴 集 团 与 腾 讯 集 团 正 式 宣 布 达 成 深 度 战 略 合 作, 未 来 方 兴 集 团 旗 下 社 区 将 全 方 面 融 入 腾 讯 旗 下 包 括 QQ 微 信 游 戏 等 全 系 列 网 络 产 品 与 技 术 双 方 目 前 正 在 共 同 探 索 2+X 智 慧 家 的 智 慧 住 区 建 设 目 前 方 兴 与 腾 讯 高 层 腾 讯 产 品 技 术 团 队 骨 干 共 同 成 立 了 一 个 创 新 事 业 部, 41

专 职 负 责 智 慧 社 区 的 研 发 与 建 设 而 最 快 落 地 的, 是 方 兴 集 团 已 经 拿 出 了 一 块 亦 庄 的 未 开 发 地 块 作 为 试 验 田, 从 产 品 研 发 开 始 与 腾 讯 一 同 作 智 慧 化 住 区 的 探 索 方 兴 集 团 相 关 负 责 人 表 示, 所 谓 2+X 智 慧 家, 即 包 括 产 品 端 硬 实 力 和 互 联 网 + 社 区 金 融 软 实 力 两 方 面, 以 及 不 断 更 新 中 的 X 云 服 务 所 共 同 构 造 的 智 慧 住 区 其 中, 硬 实 力 主 要 表 现 在 产 品 端, 从 房 屋 施 工 阶 段 就 开 始 应 用 人 脸 识 别 等 高 科 技, 打 造 全 面 智 慧 住 居 产 品 软 实 力 即 社 区 金 融 服 务 方 兴 集 团 将 为 未 来 亦 庄 智 慧 家 的 小 区 业 主 提 供 涉 及 从 购 房 贷 款 到 家 装 旅 游 教 育 生 活 等 各 方 面 的 九 款 纯 定 制 金 融 产 品 这 九 款 金 融 产 品 的 资 金 由 方 兴 出, 只 为 业 主 提 供 低 息 贷 款 服 务 个 别 产 品 贷 款 利 率 可 能 低 于 6.5% 方 兴 相 关 负 责 人 表 示 腾 讯 董 事 会 主 席 兼 CEO 马 化 腾 曾 讲 过, 腾 讯 将 专 注 于 做 互 联 网 的 连 接 器, 42

在 智 能 家 居 领 域, 腾 讯 的 定 位 也 是 专 注 于 设 备 与 网 络 连 接 这 一 环 节, 实 际 上 这 也 正 是 腾 讯 积 累 最 深 和 最 擅 长 的 环 节 目 前, 腾 讯 在 布 局 上 有 两 条 线 在 前 进, 一 条 线 是 微 信 硬 件 平 台, 一 条 线 是 QQ 物 联 腾 讯 两 条 线 和 家 居 设 备 的 合 作 的 共 同 点, 都 是 在 绑 定 之 后, 硬 件 便 具 有 了 唯 一 的 ID, 这 个 设 备 ID 是 设 备 的 唯 一 标 识, 设 备 ID 等 同 于 用 户 微 信 或 QQ 物 联 ID, 则 可 以 通 过 设 备 ID 识 别 用 户 身 份, 比 如 你 佩 戴 者 手 环 或 手 表 走 进 家 门, 客 厅 的 中 控 可 以 识 别 到 手 环 的 设 备 ID, 通 过 绑 定 关 系 判 断 用 户 微 信 或 QQ 物 联 ID, 从 而 根 据 事 先 的 设 定 自 动 开 启 电 灯 电 视 空 调 等, 当 然 进 行 身 份 识 别 的 硬 件 可 以 是 手 环 或 手 表, 也 可 以 就 是 一 个 防 丢 器, 或 者 其 他 一 个 可 以 随 身 携 带 的 小 玩 意, 如 果 小 到 一 定 程 度, 做 人 体 植 入 也 不 是 没 有 可 能 从 目 前 来 看, 腾 讯 与 硬 件 结 合 的 价 值 主 要 体 现 在 两 块, 一 是 做 连 接, 利 用 微 信 和 QQ 连 接 设 备 用 户 设 备 提 供 商, 为 用 户 和 设 备 建 立 连 接, 让 用 户 能 够 控 制 设 备 ; 为 设 备 提 供 商 和 用 户 建 立 连 接, 让 他 们 能 够 直 接 对 话, 设 备 提 供 商 能 够 提 供 个 性 化 的 服 务, 例 如 售 后 的 维 修 和 配 件 服 务 ; 为 设 备 提 供 商 和 设 备 建 立 连 接, 让 设 备 提 供 商 也 能 够 通 过 微 信 或 QQ 知 晓 设 备 的 工 作 状 态, 及 时 诊 断 设 备 问 题 二 是 基 于 腾 讯 平 台 特 有 的 能 力 为 用 户 提 供 增 值 服 务, 例 如 基 于 微 信 和 QQ 的 社 交 属 性, 提 供 排 行 榜, 基 于 平 台 的 语 音 识 别 能 力, 提 供 语 音 控 制 等 而 从 发 展 趋 势 来 看, 微 信 未 来 还 有 望 和 硬 件 进 行 更 进 一 步 的 充 分 融 合, 还 可 能 成 为 智 能 家 居 乃 43

至 智 能 生 活 中 的 身 份 标 识, 作 为 身 份 表 示 的 功 能, 对 于 微 信 和 QQ 来 说 是 同 样 适 用 的 去 年 10 月, 微 信 公 众 平 台 开 放 了 九 大 接 口, 分 别 是 语 音 识 别 接 口 客 服 接 口 OAuth2.0 网 页 授 权 接 口 生 成 带 参 数 的 二 维 码 接 口 获 取 用 户 地 理 位 置 接 口 获 取 用 户 基 本 信 息 接 口 获 取 关 注 者 列 表 接 口 用 户 分 组 接 口 和 上 传 下 载 多 媒 体 文 件 接 口, 这 九 大 接 口 的 开 放, 让 公 众 号 具 备 了 更 丰 富 的 功 能 而 今 年 八 月, 微 信 公 众 平 台 开 放 了 设 备 接 入 能 力, 允 许 微 信 公 众 号 绑 定 设 备 和 传 输 数 据, 支 持 经 典 蓝 牙 低 功 耗 蓝 牙,Wi-Fi 及 移 动 网 络 连 接 方 式 接 入, 据 悉, 微 信 设 备 功 能 平 台 也 是 微 信 开 放 平 台 的 物 联 解 决 方 案, 目 前 支 持 可 穿 戴 设 备 智 能 健 康 设 备 智 能 家 居 及 智 能 家 电 等 产 品 的 接 入, 其 他 硬 件 产 品 的 接 入 能 力 会 陆 续 开 放 目 前, 已 经 接 入 微 信 硬 件 平 台 的 产 品, 除 了 插 座 手 环 等 小 型 智 能 设 备, 还 拥 有 空 调 电 视 等 大 型 智 能 设 备 和 门 磁 烟 感 动 作 感 应 等 家 居 设 备, 其 作 为 智 能 家 居 平 台 的 雏 形 已 经 基 本 显 现 而 在 未 来, 微 信 硬 件 在 接 入 设 备 之 外, 还 将 专 注 于 接 入 设 备 的 管 理, 利 用 微 信 的 ID, 实 现 设 备 的 远 程 控 制 与 远 程 协 作, 此 外, 利 用 微 信 的 强 社 交 属 性, 微 信 硬 件 还 可 以 营 造 出 一 个 个 以 情 感 + 设 备 延 伸 出 来 的 圈 子, 让 消 费 者 在 体 验 硬 件 实 物 的 同 时, 更 能 体 会 到 由 微 信 硬 件 带 来 的 情 感 愉 悦 腾 讯 高 级 执 行 副 总 裁 微 信 事 业 群 总 裁 张 小 龙 在 12 月 11 日 的 微 信 公 开 课 PRO 版 上 提 出 了 微 信 公 众 平 台 的 八 大 法 则, 提 到 微 信 希 望 搭 建 一 个 生 态 系 统, 这 44

个 系 统 是 真 正 去 中 心 化 的 动 态 系 统, 这 与 智 能 家 居 的 发 展 趋 势 恰 恰 是 一 致 的 在 智 能 家 居 的 探 索 上, 微 信 和 QQ 物 联 给 合 作 伙 伴 的 想 象 空 间 很 大, 展 现 出 无 限 的 可 能 微 信 显 得 异 常 谨 慎, 在 逐 步 开 放 各 种 接 口 来 容 纳 智 能 硬 件 产 品, 并 不 断 保 持 观 察 的 态 势, 而 QQ 物 联 做 法 则 更 加 激 进 一 些, 除 了 通 过 云 对 接 赋 予 每 个 设 备 一 个 QQ 号 的 方 式 外, 还 直 接 提 供 设 备 SDK 来 帮 助 合 作 伙 伴 跨 入 智 能 家 居 的 大 门 QQ 物 联 平 台 目 前 支 持 WIFI 蓝 牙 GSM ZigBee Z-Wave 等 多 种 连 接 方 式, 从 底 层 和 芯 片 厂 商 设 备 厂 商 及 系 统 厂 商 进 行 合 作, 直 接 将 SDK 写 入 到 智 能 设 备 中 去, 降 低 了 合 作 伙 伴 的 开 发 成 本 和 用 户 的 学 习 成 本, 手 机 发 现 硬 件 识 别 硬 件 连 接 硬 件 都 变 得 异 常 简 单 QQ 物 联 通 过 提 供 海 量 用 户 覆 盖 入 口 快 速 联 网 消 息 触 达 服 务 扩 展 云 数 据 存 储 和 计 算 安 全 稳 定 一 点 接 入 多 平 台 发 布 等 七 大 能 力, 可 以 保 持 智 能 家 居 设 备 联 网 的 便 捷 性 及 稳 定 性 同 时, 基 于 通 用 的 接 口 标 准, 还 可 以 实 现 不 同 品 牌 设 备 之 间 的 互 联 互 动, 厂 商 和 用 户 均 可 很 简 单 地 来 配 置 规 则 QQ 物 联 的 原 理 是 赋 予 智 能 家 居 中 每 个 智 能 硬 件 一 个 QQ 号, 利 用 QQ 传 输 通 道 来 连 接 人 与 设 备 据 悉,QQ 物 联 会 分 为 几 个 阶 段 进 行, 第 一 阶 段 是 实 现 人 与 设 备 的 连 接, 目 前 手 机 QQ 已 经 增 加 了 我 的 设 备 的 页 卡, 可 以 对 添 加 的 设 备 进 行 管 理, 目 前 已 经 接 入 的 设 备 涵 盖 电 视 空 调 空 气 净 化 器 插 座 灯 窗 帘 45

轨 摄 像 头 体 重 秤 血 压 仪 等 ; 第 二 个 阶 段 是 实 现 设 备 之 间 的 连 接, 使 设 备 间 可 以 根 据 设 定 条 件 进 行 互 动 ; 第 三 个 阶 段 则 是 使 人 设 备 服 务 无 边 界 地 融 合, 这 个 过 程 和 智 能 家 居 的 进 化 过 程 也 是 保 持 一 致 的 对 于 智 能 家 居 平 台 型 产 品 而 言, 消 费 者 最 担 心 的 是 存 在 边 界, 后 续 扩 展 受 阻, QQ 物 联 一 方 面 大 力 扶 持 智 能 硬 件 合 作 伙 伴, 帮 助 传 统 企 业 做 互 联 网 转 型, 一 边 与 其 他 互 联 网 企 业 合 作, 努 力 实 现 硬 件 上 与 其 他 互 联 网 企 业 的 无 边 界 链 接, 这 解 决 的 实 际 上 就 是 消 费 者 最 为 顾 虑 的 问 题 3. 占 据 渠 道 优 势 的 电 商 企 业 : 京 东 京 东 在 智 能 家 居 领 域 主 要 依 靠 的 是 JD+ 计 划, 伴 随 这 一 计 划 推 出 的 则 是 超 级 App, 使 用 一 个 APP 就 可 以 控 制 JD+ 计 划 中 的 所 有 智 能 产 品 为 了 达 成 JD+ 计 划, 京 东 首 先 上 线 了 京 东 众 筹 项 目, 通 过 众 筹 的 模 式, 汇 集 了 一 大 批 智 能 家 居 领 域 的 创 业 型 公 司, 涉 及 的 产 品 也 涵 盖 了 智 能 家 居 的 方 方 面 面 对 于 这 些 创 业 型 公 司 来 说, 京 东 巨 大 的 渠 道 优 势 使 其 需 要 的, 而 京 东 需 要 的 则 是 依 靠 这 些 创 业 型 公 司 完 成 生 态 圈 的 初 步 建 设, 双 方 各 取 所 需, 于 是 京 东 顺 利 凭 借 渠 道 优 势 完 成 了 智 能 家 居 平 台 布 局 的 第 一 步 实 际 上, 京 东 为 纳 入 JD+ 计 划 的 产 品 所 提 供 不 仅 仅 是 一 个 渠 道, 除 了 销 售, 包 括 营 销 售 后 云 端 解 决 方 案 都 会 为 创 业 公 司 提 供 支 持, 这 也 是 不 少 创 业 公 司 46 所 迫 切 需 求 的 据 悉 所 有 进 入 京 东 众 筹 的 产 品 都 会 进 入 JD+ 计 划, 未 来 所 有 在 京

东 销 售 的 商 业 也 会 纳 入 进 来, 这 样, 通 过 一 个 超 级 App, 就 能 够 控 制 非 常 多 的 产 品 值 得 一 提 的 是,BroadLink 和 京 东 也 有 合 作, 而 BroadLink 自 己 也 在 做 智 能 家 居 平 台 化 建 设, 目 前 规 模 也 相 当 可 观, 其 平 台 之 上 的 所 有 产 品 会 自 动 纳 入 JD+ 平 台 而 超 级 App 的 目 标 并 不 仅 仅 是 智 能 家 居, 目 前 其 内 置 的 场 景 除 了 智 能 家 居 还 包 括 健 康 生 活 汽 车 服 务 云 空 间 等, 这 些 类 别 的 设 备 都 可 以 使 用 超 级 App 统 一 管 理 目 前 已 经 有 上 百 家 企 业 参 与 到 了 JD+ 计 划, 京 东 的 优 势 则 在 于 作 为 渠 道 方 更 接 近 消 费 者, 可 以 给 厂 商 提 供 更 好 的 支 持, 此 外, 京 东 本 身 也 非 品 牌 商, 其 中 立 性 更 容 易 吸 引 其 他 厂 商 加 盟 4. 占 据 大 家 电 先 机 的 传 统 家 电 企 业 : 三 星 & 海 尔 在 今 年 年 初 的 的 CES 上, 三 星 推 出 了 其 智 能 家 居 系 统 Smart Home, 消 费 47

者 可 以 将 家 中 所 有 的 智 能 手 机 平 板 电 脑 智 能 家 电 等 设 备 通 过 云 端 服 务 器 连 接 在 一 起, 并 确 保 数 据 能 够 在 这 些 智 能 设 备 之 间 流 畅 地 传 递 同 时, 在 Device Control 设 备 控 制 中 心 的 帮 助 下, 用 户 甚 至 还 能 够 通 过 这 款 应 用 来 控 制 和 调 节 室 内 的 灯 光 和 温 度 等 三 星 Smart Home 平 台 支 持 语 音 化 的 自 动 控 制, 比 如 当 用 户 对 着 三 星 智 能 手 表 说 出 我 要 出 门, 那 么 系 统 就 会 自 动 关 闭 屋 内 的 灯 光 和 包 括 电 视 空 调 等 家 用 电 器 的 开 关, 但 是 像 冰 箱 这 种 需 要 连 续 运 行 的 电 器 并 不 包 括 在 内 另 外, 在 Smart Home 平 台 中 还 包 括 了 一 种 名 叫 Home View 家 庭 视 窗 的 功 能, 用 户 可 以 在 外 出 时 通 过 它 开 启 家 中 所 有 的 摄 像 头 功 能, 并 且 把 一 些 不 属 于 私 密 内 容 的 场 景 通 过 网 络 同 步 到 用 户 的 智 能 手 机 或 智 能 手 表 上, 可 以 随 时 对 家 中 的 状 况 进 行 掌 控 最 后, Smart Home 还 包 括 了 智 能 客 户 服 务 功 能, 系 统 将 随 时 通 知 用 户 具 体 哪 个 家 电 设 备 需 要 维 护, 并 提 供 售 后 协 助 服 务 48

三 星 的 Smart Home 智 能 家 居 系 统 分 为 多 个 发 展 阶 段, 在 发 展 初 期, 该 系 统 的 主 要 功 能 是 设 备 控 制 家 庭 视 窗 及 智 能 售 后 客 服 等 在 发 展 初 期, 也 只 有 三 星 的 家 电 接 进 来, 但 不 排 除 随 着 平 台 进 化, 有 第 三 方 的 产 品 接 进 来 海 尔 也 是 将 智 慧 家 庭 当 成 了 其 长 期 的 发 展 目 标, 但 与 三 星 的 不 同 在 于, 海 尔 跑 得 更 快, 也 在 一 开 始 就 更 为 开 放, 通 过 U+ 平 台 接 入 了 大 量 第 三 方 的 厂 商 今 年 3 月, 海 尔 成 立 了 U+ 开 放 平 台, 这 是 一 个 开 放 的 生 态 系 统, 涵 盖 芯 片 模 组 电 控 厂 商 开 发 者 投 资 者 电 子 商 务 云 服 务 平 台 和 跨 平 台 合 作 等 多 方 面, 海 尔 此 举 无 疑 使 希 望 通 过 实 际 行 动 推 动 智 能 家 居 的 发 展 海 尔 一 方 面 通 过 小 微 企 业 内 部 创 业 的 形 式 推 出 了 大 量 基 于 U+ 平 台 的 产 品, 另 一 方 面 也 引 入 了 不 少 第 三 方 产 品, 资 料 显 示, 目 前 基 于 U+ 平 台 的 第 三 方 厂 家 多 大 40 多 个, 涉 及 50 多 个 品 类, 预 计 2015 年 将 会 有 超 过 1000 万 台 智 能 产 品 接 入 U+ 平 台 据 悉, 第 三 方 产 品 接 入 U+ 平 台 后, 可 以 实 现 跨 品 牌 跨 品 类 的 互 联 互 通, 数 据 和 资 源 全 部 共 享, 也 便 于 统 一 管 理 目 前 在 海 尔 U+ 平 台 之 上, 其 自 家 的 产 品 有 智 能 路 由 器 醛 知 道 空 气 盒 子 天 尊 空 调 海 尔 空 气 净 化 器 智 能 烤 箱 冰 箱 卫 士 智 能 插 座 Isee mini 智 能 门 锁 迷 你 滚 筒 洗 衣 机 水 盒 子 净 水 机 1 米 空 气 圈 桌 面 空 气 净 化 器 摩 卡 电 视 SmartCenter 智 能 控 制 中 心 等, 而 已 经 接 入 的 第 三 方 产 品 则 包 括 GE 智 慧 照 明 蓝 信 康 血 压 计 习 善 空 气 净 化 器 土 曼 智 能 手 表 Risco 安 防 套 装 Power-tech 49

智 能 插 座 Picooc 体 脂 仪 等 5. 新 兴 的 创 业 型 企 业 :BroadLink BroadLink 的 梦 想 并 不 是 卖 插 座 或 者 卖 无 线 控 制 套 装, 其 终 极 梦 想 是 卖 WiFi 模 块, 任 何 智 能 化 家 电 中 都 需 要 有 一 个 WiFi 模 块, 这 个 WiFi 模 块 也 相 当 于 联 网 标 准, 使 用 相 同 WiFi 模 块 的 家 电 产 品 可 以 快 速 互 联, 并 且 在 统 一 标 准 下 实 现 更 详 尽 和 精 确 地 控 制 50

BroadLink 曾 推 出 过 一 个 名 为 BroadLink DNA 的 方 案, 这 个 方 案 就 是 和 众 多 家 电 厂 商 合 作 来 推 广 其 WiFi 模 块 在 BroadLink DNA 大 名 单, 我 看 到 83 家 企 业, 其 中 包 括 万 和 老 板 志 高 格 兰 仕 奥 克 斯 海 信 万 家 乐 苏 泊 尔 奔 腾 联 想 长 虹 欧 普 等 知 名 企 业, 产 品 则 涵 盖 插 座 开 关 空 调 净 化 器 灯 具 洗 碗 机 热 水 器 洗 衣 机 机 顶 盒 加 湿 器 恒 温 器 等 多 个 类 别, 这 些 产 品 全 部 使 用 的 是 BroadLink 的 WiFi 模 块, 使 用 BroadLink 的 控 制 器 可 以 实 现 出 色 的 控 制 功 能 除 了 这 些 内 置 BroadLink WiFi 模 块 的 产 品,BroadLink 还 和 大 部 分 路 由 器 产 品 达 成 合 作, 支 持 其 智 能 插 座 的 快 速 连 接 功 能, 如 华 为 小 米 360 Netgear 极 路 由 果 壳 磊 科 联 想 等 均 在 列 此 外,BroadLink 还 和 一 些 企 业 进 行 了 战 略 合 作, 比 如 和 华 为 魅 族 的 手 机 会 进 行 捆 绑 销 售, 售 价 更 加 优 化, 使 用 其 手 机 也 能 更 好 的 进 行 终 端 遥 控, 乐 视 电 视 则 会 预 装 BroadLink 专 门 为 TV 端 开 发 的 控 制 终 端, 坐 在 客 厅 里 通 过 电 视 就 能 实 现 对 家 电 产 品 的 控 制 51

创 业 型 企 业 想 做 智 能 家 居 平 台 的 并 不 在 少 数, 除 了 BroadLink, 欧 瑞 博 也 刚 刚 推 出 了 其 智 能 家 居 云 服 务 平 台, 幻 腾 也 已 经 在 搭 建 自 有 平 台, 只 是 还 没 有 提 开 放 的 事 情 对 于 创 业 型 企 业 而 言, 最 大 的 问 题 在 于 对 合 作 伙 伴 的 持 续 拓 展 能 力, 从 0 到 100 创 业 企 业 可 能 跑 得 更 快, 从 100 到 1 万 创 业 企 业 和 大 型 企 业 也 未 必 能 分 出 线 后, 但 从 1 万 到 100 万 1000 万, 大 企 业 的 优 势 会 立 刻 显 现 出 来, 创 业 企 业 则 可 能 会 出 现 后 继 乏 力 的 情 况, 这 想 必 也 是 BroadLink 一 般 自 己 做 平 台, 一 边 帮 京 东 完 善 JD+ 计 划 的 原 因 2.5 案 例 ---- 鹏 欣. 前 滩 尚 城 1. 项 目 简 介 鹏 欣. 前 滩 尚 城 位 于 上 海 市 闵 行 区 浦 江 镇 门 户 位 置 意 大 利 特 色 风 貌 区 北 侧, 是 一 城 九 镇 规 划 的 重 要 组 成 部 分 受 到 世 博 辐 射 影 响, 配 套 生 活 功 能 设 施 日 趋 完 善 ; 一 轴 两 环 两 桥 一 隧 一 轨 立 体 动 脉 的 打 造, 构 建 通 达 全 城 的 便 捷 立 体 交 通 网 ; 未 来 强 大 的 人 流 物 流 资 金 流 涌 入, 将 会 进 一 步 提 升 板 块 的 醇 熟 价 值, 成 为 更 具 人 居 氛 围 的 城 市 低 密 度 住 区 52

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2. 鹏 欣. 前 滩 尚 城 智 能 社 区 建 设 前 滩 尚 城 的 掌 上 智 慧 社 区, 完 全 实 现 了 智 慧 社 区 一 键 掌 控, 只 要 你 下 载 一 个 APP 软 件, 通 过 手 机 或 ipad, 或 者 其 他 移 动 终 端, 就 能 远 程 控 制 家 中 的 智 能 防 盗 系 统 灯 光 遥 控 系 统 环 境 监 测 系 统 家 电 智 能 系 统 新 风 系 统 温 度 控 制 系 统 等 六 大 智 能 体 系, 你 的 智 慧 互 联 生 活, 由 你 一 键 掌 控 54

前 滩 尚 城 就 不 仅 想 到 而 且 落 地 的 诸 多 智 能 化 应 用, 比 如 早 晨 7:30, 出 门 上 班, 卧 室 的 灯 没 有 关, 不 用 担 心, 掏 出 手 机, 用 APP 轻 松 关 闭 在 下 班 回 家 的 路 上, 没 到 家, 通 过 手 机, 将 空 调 或 地 暖 设 定 运 转 模 式 一 进 门, 夏 天, 便 是 清 新 凉 爽 ; 冬 天, 则 是 舒 适 温 暖 比 如 在 自 家 房 子 里 面 远 离 PM2.5, 实 时 监 测 湿 温 度, 快 乐 健 康 每 一 天, 手 机 操 控 新 风 系 统 拥 有 新 鲜 空 气, 让 家 人 全 天 候 清 新 深 呼 吸 55

前 滩 尚 城 实 现 手 机 APP 与 物 业 服 务 无 缝 对 接 通 过 手 机 APP, 可 以 及 时 将 需 求 反 馈 物 业, 物 业 接 到 服 务 信 息 后 将 在 10 分 钟 内 做 出 反 馈, 提 高 物 业 服 务 体 验 和 物 业 服 务 响 应 速 度 56

3. 其 他 智 慧 社 区 社 区 名 称 融 创 外 滩 188 智 慧 服 务 智 慧 社 区 通 过 整 合 多 种 资 源, 利 用 大 数 据 云 服 务 等 最 新 科 技, 将 移 动 互 联 网 技 术 运 用 于 传 统 物 业 服 务, 线 上 和 线 下 进 行 完 美 结 合, 继 而 开 发 多 样 服 务 模 块, 带 来 最 大 化 服 务 质 量 的 收 益 其 功 能 几 乎 涵 盖 全 部 传 统 物 业 服 务 内 容 每 位 业 主 只 要 通 过 相 关 APP, 轻 松 了 解 社 区 最 新 信 息 和 公 告, 可 随 时 报 修 建 议 投 诉, 搭 建 业 主 与 物 业 企 业 间 即 时 沟 通 的 桥 梁 57

三 案 例 介 绍 社 区 商 业 社 区 配 套 商 业 的 市 场 背 景 1. 社 区 商 业 市 场 规 模 按 照 上 海 统 计 局 2013 年 统 计 公 报,2013 年 上 海 居 民 社 会 消 费 品 零 售 总 额 为 8718.65 亿 元, 社 区 商 业 销 售 额 占 1/3, 为 2800 亿 从 全 国 范 围 来 看,2013 年 全 国 城 镇 居 民 社 会 消 费 品 零 售 总 额 22.6 万 亿, 假 设 全 国 社 区 商 业 销 售 额 占 消 费 品 零 售 总 额 不 少 于 1/10, 则 全 国 社 区 商 业 市 场 容 量 不 少 于 2.3 万 亿, 而 随 着 城 镇 化 推 进, 社 区 商 业 功 能 不 断 完 善 丰 富 度 不 断 加 强, 未 来 的 市 场 规 模 将 不 断 增 大 2. 市 场 推 动 力 量 地 产 行 业 变 化 : 现 在 的 市 场 趋 势 是 : 从 黄 金 十 年 过 渡 到 白 银 十 年, 从 野 蛮 生 长 走 向 适 者 生 存 的 老 牌 的 各 类 地 产 商 都 在 探 索 社 区 商 业 的 蓝 海 模 式 人 口 组 织 关 系 : 以 宗 族 亲 友 为 主 的 血 缘 属 性 转 变 为 以 陌 生 邻 里 为 主 的 社 区 属 性 组 织 形 式 的 变 革 将 带 来 生 活 方 式 的 变 革, 继 而 带 来 新 的 需 求 与 商 机 移 动 互 联 网 技 术 变 革 : 技 术 革 新 带 来 了 行 业 壁 垒 的 迅 速 崩 溃, 社 区 最 后 一 公 里 的 战 斗 引 来 了 众 多 行 业 外 的 加 入 者 叮 咚 小 区 社 区 001 彩 生 活 嘿 客 等 等 58 而 对 于 大 型 开 发 商 而 言, 如 万 科 世 茂 等, 其 依 托 公 司 的 强 大 背 景, 能 够 快

速 实 现 自 我 突 破, 使 越 来 越 多 的 消 费 者 商 户 社 区 管 理 者 都 能 够 从 这 一 创 新 型 社 区 商 业 中 获 益 3. 目 前 社 区 商 业 存 在 的 问 题 和 解 决 方 法 存 在 问 题 传 统 的 社 区 商 业, 面 临 着 大 型 购 物 中 心 和 电 商 的 双 重 夹 击, 且 多 数 社 区 商 业 街 零 散 出 售, 购 买 商 铺 的 小 业 主 并 非 商 业 经 营 者, 因 此 服 务 内 容 与 市 场 需 求 和 社 区 品 位 并 不 对 应 并 容 易 出 现 经 营 无 序 的 后 果, 使 社 区 商 业 徘 徊 在 低 品 位 无 序 的 状 态 下, 由 于 铺 位 出 售, 经 营 管 理 公 司 基 本 只 负 责 物 业 管 理, 无 后 期 的 经 营 活 动 推 广, 经 营 管 理 严 重 缺 失, 导 致 社 区 商 业 处 于 放 任 自 流 社 区 品 质 和 形 象 难 以 提 升 解 决 方 向 社 区 商 业 主 要 突 出 生 活 便 利 性, 业 态 主 要 有 银 行 超 市 餐 饮 理 发 等, 另 外 教 育 培 训 托 管 之 类 也 是 社 区 商 业 考 虑 业 态 的 方 向 社 区 商 业 可 通 过 主 力 店 带 动 主 题 概 念 运 营 模 式 等 来 体 现 溢 价, 通 过 营 运 模 式 产 生 溢 价 则 可 以 采 用 售 后 返 租 售 后 返 租 的 好 处 是 可 以 在 出 售 后 由 开 发 商 统 一 规 划 招 商, 把 社 区 商 业 的 氛 围 做 起 来, 但 这 个 很 考 验 开 发 商 的 规 划 和 招 商 能 力 59

目 前 国 内 有 线 一 线 开 发 商 除 对 社 区 商 业 进 行 统 一 规 划 外, 还 以 自 建 自 营 方 式 介 入, 如 万 科 以 第 五 食 堂 为 业 主 提 供 物 美 价 廉 的 生 活 餐 食, 以 万 科 自 有 社 区 连 锁 品 牌 幸 福 街 市 解 决 社 区 居 民 的 菜 篮 子 问 题 ; 世 茂 集 团 的 世 茂 52+ 则 希 望 通 过 创 新 改 革, 将 互 联 网 思 维 植 入 消 费 方 式, 为 消 费 者 打 造 离 家 最 近 的 高 品 质 生 活 作 为 世 茂 集 团 创 新 型 社 区 商 业 品 牌 ; 瑞 虹 的 星 星 堂 则 以 儿 童 体 验 儿 童 游 艺 儿 童 教 育 等 业 态 为 代 表 的 儿 童 主 题 体 验 式 社 区 商 业, 带 动 其 他 业 态 消 费, 从 而 希 望 项 目 吸 引 更 多 人 气 总 体 而 言, 要 较 好 地 实 现 社 区 商 业 的 溢 价, 就 必 须 在 前 期 开 始 规 划, 而 并 非 毫 无 计 划 地 将 社 区 商 铺 分 割 销 售 3.1 万 科 2049 互 联 网 时 代 人 们 的 生 活 方 式 似 乎 也 发 生 了 天 翻 地 覆 的 变 化, 对 于 年 轻 人 来 说 这 种 变 化 更 加 彻 底, 出 街 购 物 一 切 生 活 所 需, 打 开 网 络 即 可 搞 定 社 区 配 套 商 业 作 为 人 们 日 常 生 活 重 要 的 组 成 部 分, 也 不 再 只 满 足 于 为 居 者 提 供 细 致 周 到 的 服 务 而 随 着 城 市 的 发 展 进 程, 多 中 心 结 构 变 革 势 不 可 挡, 再 好 的 城 市 购 物 中 心, 考 虑 到 时 间 距 离 成 本, 消 费 者 一 年 中 到 访 量 也 有 限, 因 此 随 身 近 享 成 为 社 区 商 业 新 诉 求, 社 区 商 业 配 套 的 醇 熟 度 正 越 来 越 成 为 衡 量 生 活 品 质 的 重 要 指 标 60

万 科 自 建 自 营 五 菜 一 汤 标 配 社 区 商 业, 世 茂 开 创 全 新 52+ 社 区 商 业 新 模 型, 雅 居 乐 打 造 优 活 系 列 社 区 商 业, 三 盛 地 产 开 拓 一 老 一 少 一 健 康 综 合 社 区 商 业 发 展 模 式, 社 区 商 业 俨 然 已 成 为 下 一 个 投 资 热 点 如 何 突 围 最 后 一 公 里? 看 万 科 是 如 何 打 造 的? 为 了 更 好 地 将 住 宅 和 商 业 产 品 打 造 好, 万 科 重 新 对 自 己 的 房 地 产 业 务 范 围 和 自 己 的 角 色 进 行 定 位, 从 开 发 商 转 变 为 城 市 配 套 服 务 商 城 市 配 套 服 务 商 相 比 住 宅 开 发 是 一 个 更 广 义 的 概 念 万 科 所 谓 的 城 市 配 套 服 务 商 包 括 社 区 小 配 套 和 城 市 大 配 套, 而 城 市 大 配 套 即 包 括 体 验 式 生 活 中 心 新 兴 产 业 园 模 式 和 养 老 住 宅, 也 就 包 括 外 界 理 解 的 商 业 地 产 范 围 1. 万 科 商 业 地 产 战 略 转 型 五 大 方 向 提 出 5S 服 务 概 念 全 面 转 型 围 绕 居 住 购 物 度 假 办 公 文 化 五 大 方 面, 从 房 屋 建 造 销 售 商 转 型 城 市 配 套 服 务 商 度 假 服 务 方 面, 开 发 游 艇 会 度 假 村 酒 店 等 项 目 ; 办 公 文 化 方 面, 积 极 参 与 总 部 基 地 企 业 公 馆 建 设 代 建 公 共 艺 术 馆 青 少 年 博 物 馆 等, 参 与 儿 童 医 院 垃 圾 场 等 城 市 公 共 配 套 建 设 61

增 加 客 户 粘 性 推 进 社 区 商 业 卖 服 务 探 索 社 区 养 老 模 式 增 加 商 业 地 产 比 重 国 际 化 是 长 期 发 展 方 向 万 科 增 加 与 客 户 黏 性 的 对 策, 以 大 力 推 进 社 区 商 业 最 为 典 型 探 索 邻 里 家 自 主 经 营 社 区 商 业 服 务 模 式 ; 标 配 五 菜 一 汤, 启 动 第 五 食 堂 幸 福 街 市 菜 场 银 行 超 市 药 店 洗 衣 店 等 社 区 商 业 配 套 参 股 徽 商 银 行, 探 索 社 区 金 融 业 务 北 京 万 科 已 经 针 对 自 己 20 多 个 已 入 住 小 区 老 龄 人 口 做 了 调 查, 了 解 这 一 特 殊 客 户 群 体 的 实 际 需 求 之 后, 认 为 解 决 养 老 保 障 的 基 点 应 放 在 社 区, 形 成 一 种 全 新 的 社 区 养 老 模 式 欲 每 个 这 个 社 区 自 持 一 栋 楼 作 为 养 老 服 务 商 业 地 产 是 万 科 转 型 成 为 服 务 型 企 业 的 一 个 很 重 要 的 通 道 或 者 抓 手 目 前 商 业 地 产 已 被 提 升 至 万 科 企 业 战 略 层 面, 就 产 品 形 态 而 言, 万 科 共 分 为 万 科 广 场 生 活 中 心 邻 里 家 三 种 商 业 产 业 链 目 前 已 在 全 国 布 局 多 个 综 合 体 和 购 物 中 心 项 目 国 际 化 是 万 科 的 长 期 发 展 方 向 公 司 拓 展 海 外 业 务 的 目 的 主 要 在 于 增 进 对 海 外 市 场 和 商 业 模 式 的 理 解, 学 习 和 借 鉴 国 外 优 秀 同 行 的 经 验 进 入 第 四 个 十 年 发 展 期 后, 万 科 要 以 国 际 优 秀 企 业 的 标 准 要 求 自 己 2. 商 业 特 色 : 自 建 自 营 的 社 区 商 业 -- 万 科 2049 自 长 阳 半 岛 社 区 商 业 配 套 完 善 后, 五 菜 一 汤 的 万 科 社 区 商 业 标 配 模 式 开 始 在 北 京 万 科 多 个 项 目 进 行 推 广, 成 为 住 宅 项 目 社 区 商 业 模 式 的 典 范 在 长 阳 半 岛, 五 菜 一 汤 包 括 : 绿 色 时 尚 的 社 区 菜 市 场 幸 福 街 市 ( 汤 ); 健 康 便 民 的 社 区 食 堂 第 五 食 堂 丰 富 齐 全 的 品 牌 超 市 华 润 万 家 服 务 快 捷 的 洗 衣 店 药 店 及 银 行 ( 五 菜 ) 所 有 社 区 商 业 由 万 科 统 一 招 商 和 运 营, 以 保 证 社 区 形 象 管 理 品 质 和 业 主 对 生 活 配 套 的 要 求, 切 实 解 决 社 区 居 民 的 日 常 生 活 问 题 62

万 科 在 全 国 已 有 近 300 个 楼 盘, 仅 万 科 项 目 内 的 社 区 商 业 似 乎 已 经 潜 力 无 限 但 更 值 得 重 视 的 是 万 科 在 社 区 商 业 上 的 系 统 集 成 此 前, 几 乎 包 括 零 售 商 在 内 的 所 有 企 业, 进 军 社 区 商 业 都 是 单 打 独 斗, 即 以 某 单 一 业 态 进 驻, 至 于 其 他 生 活 类 业 态 的 组 合, 基 本 是 听 天 由 命, 物 业 方 对 此 也 是 抱 愿 者 上 钩 的 态 度 万 科 在 社 区 将 商 业 进 行 规 划 后 形 成 统 一 模 式, 让 原 本 处 于 自 然 生 长 或 野 蛮 生 长 状 态 的 社 区 商 业 有 了 标 准, 各 业 态 的 相 互 补 充, 让 彼 此 的 发 展 有 了 更 强 的 生 命 力 63

3. 经 营 模 式 : 4. 经 营 方 式 : 选 择 自 营 的 原 因 : 社 区 尚 不 成 熟, 招 商 难 度 大, 前 期 回 报 低 驱 使 自 营 品 牌 商 家 不 接 受 新 社 区, 私 人 商 户 经 营 能 力 不 足, 降 低 品 质 通 过 自 营 能 够 有 效 的 带 动 符 合 社 区 定 位 的 商 业 发 展 通 过 自 营 品 牌 能 带 动 其 他 商 铺 招 商 64

加 快 商 圈 形 成 选 择 自 营 的 方 式 : 根 据 业 态 的 不 同, 选 择 以 下 三 种 不 同 的 自 营 方 式 : 加 盟 合 作 : 通 过 加 盟 品 牌 连 锁 进 行 经 营 自 主 经 营 : 自 己 建 立 品 牌 与 管 理 团 队 经 营 团 队 输 入 : 运 用 其 他 品 牌 管 理 团 队 输 入 进 行 运 营 合 作 例 : 万 科 2049: 最 后 一 公 里 社 区 生 活 完 整 解 决 方 案 新 型 精 品 社 区 商 业 产 品 万 科 2049, 就 通 过 商 业 与 物 业 的 深 度 整 合, 提 供 了 以 家 为 中 心 的 最 后 一 公 里 社 区 生 活 完 整 解 决 方 案 万 科 2049 名 称 来 源 于 万 科 世 博 馆, 当 时 万 科 就 提 出 了 尊 重 的 可 能 这 一 主 题, 随 之 应 运 而 生 的 商 户 包 括 生 鲜 便 利 蔬 果 配 送 特 色 餐 饮 儿 童 托 班 社 区 诊 所 艺 术 培 训 健 身 会 所, 衣 食 住 行 生 活 所 需 无 所 不 包, 从 小 孩 到 老 人 都 可 以 获 得 更 好 的 服 务 万 科 2049 五 玠 坊 2 万 多 平 方 米, 除 8000 平 方 米 办 公 出 售, 其 余 部 分 企 业 自 持 物 业, 统 一 招 商 管 理 社 区 商 业 街 主 要 以 原 味 区 和 原 创 区 两 大 板 块 组 成, 原 味 区 自 然 景 观 绝 佳, 充 满 了 曲 径 通 幽 的 美 妙 体 验, 着 重 打 造 众 多 高 贵 不 贵 的 精 美 餐 饮 料 理 ; 而 原 创 区 则 以 空 间 开 阔,2-4 层 为 办 公 层, 底 层 为 消 费 者 提 供 65

贴 切 的 生 活 配 套 入 驻 的 商 户 包 括 会 邀 请 厨 师 来 教 居 民 做 家 庭 料 理 的 好 食 生 鲜 超 市 ; 会 邀 请 居 民 来 做 手 工 面 包 的 纯 天 然 无 添 加 面 包 品 牌 麦 莱 麸 ; 会 提 供 包 括 生 活 保 健 居 家 养 老 等 全 龄 化 一 站 式 社 区 医 疗 的 全 国 首 个 社 区 健 康 诊 所 爱 康 健 维 ; 会 对 顾 客 开 放 舞 台 的 亲 子 艺 术 互 动 餐 厅 的 妈 妈 糖 ; 会 让 社 区 小 朋 友 在 家 门 口 实 现 运 动 交 流 早 教 的 星 期 八 小 镇 集 团 旗 下 社 区 旗 舰 店 星 期 八 家 园 高 复 合 的 业 态 全 集 成 的 功 能, 让 社 区 生 活 更 轻 松 便 利 温 馨 丰 富 入 驻 品 牌 : 餐 饮 : 千 秋 膳 房 翠 蝶 川 味 茶 餐 厅 塔 顶 泰 国 时 尚 餐 厅 上 海 大 饭 堂 COSTA 会 所 : 砾 石 堡 红 酒 会 所 康 友 四 季 金 仕 堡 健 身 会 所 友 人 家 生 活 服 务 : 鲜 品 湾 ( 冷 鲜 水 果 配 送 ) LAWSON 罗 森 ( 便 利 店 ) 馨 程 定 制 ( 鲜 花 服 务 ) 服 饰 : 羽 晞 服 饰 66

亲 子 教 育 : 花 园 宝 宝 早 教 中 心 经 营 情 况 : 由 于 区 域 尚 未 成 熟, 周 一 至 周 五 经 营 稍 显 冷 清 5. 万 科 商 业 轻 资 产 经 营 途 径 初 析 商 业 的 运 作, 需 要 大 量 的 资 金 投 入, 而 目 前 市 场 上 轻 资 产 运 作 模 式, 能 够 提 升 企 业 资 产 流 动 性, 进 而 提 高 企 业 抗 风 险 能 力 以 及 有 效 利 用 外 部 资 源 快 速 发 展, 另 一 方 面, 从 提 升 净 资 产 回 报 率 (ROE) 进 而 在 短 期 内 提 升 业 绩 的 角 度 而 言, 商 业 地 产 企 业 轻 资 产 化 也 十 分 必 要 而 目 前 商 业 地 产 企 业 实 现 轻 资 产 化 经 营 的 途 径 主 要 有 售 后 回 租 REITs 商 业 信 托 合 作 开 发 等 几 种 67

目 前 相 比 其 他 途 径, 售 后 返 租 无 疑 为 最 优 因 为 售 后 回 租 的 好 处 除 了 以 固 定 资 产 换 取 了 流 动 资 金 以 支 持 企 业 经 营 以 外, 还 可 以 将 该 固 定 资 产 移 出 表 外, 在 回 租 期 限 内 不 再 提 取 固 定 资 产 折 旧, 改 善 企 业 的 资 产 流 动 性, 提 升 流 动 比 率 并 迅 速 提 升 经 营 绩 效 对 于 万 科 而 言, 商 业 轻 资 产 策 略 中, 除 合 作 开 发 外, 售 后 返 租 是 其 轻 资 产 的 第 一 步, 而 后 REITs 是 其 更 深 层 次 步 骤 万 科 已 联 手 鹏 华 基 金 在 国 内 即 将 推 出 首 支 公 募 REITs, 前 海 万 科 公 馆 资 产 将 打 包 为 REITs 封 闭 式 混 合 型 基 金 据 悉, 在 轻 资 产 运 作 方 面, 万 科 其 实 早 已 有 所 进 展 早 在 2014 年 8 月, 万 科 与 世 界 最 大 的 投 资 公 司 凯 雷 签 署 商 业 地 产 战 略 合 作 平 台 意 向 书, 该 平 台 将 收 购 万 科 拥 有 的 9 个 商 业 物 业 并 长 期 持 有, 并 在 未 来 会 以 资 产 证 券 化 为 目 标 退 出 2014 年 12 月 25 日, 深 圳 东 方 藏 山 资 产 管 理 有 限 公 司 就 与 万 科 宣 布 联 手 进 行 商 业 资 产 管 理 的 合 作 根 据 合 作 框 架 协 议, 东 方 藏 山 将 以 收 购 物 业 产 权 和 股 权 形 式, 收 购 万 科 旗 下 涉 及 一 二 线 城 市 共 计 5 个 社 区 商 业 物 业 同 时, 东 方 藏 山 与 万 科 拟 签 署 资 产 管 理 协 议 与 委 托 商 业 运 营 协 议, 以 合 资 资 产 管 理 公 司 的 形 式 共 同 建 立 社 区 商 业 资 产 管 理 平 台, 在 负 责 各 商 业 物 业 的 资 产 运 营 管 理 万 科 牵 手 东 方 藏 山 是 其 商 业 地 产 项 目 轻 资 产 走 向 资 产 证 券 化 的 更 进 一 步 68

3.2 世 茂 集 团 52+ 面 对 电 商 冲 击, 商 业 地 产 的 竞 争 日 趋 激 烈, 大 量 同 质 化 商 场 出 现, 但 无 法 满 足 人 们 差 异 化 的 消 费 需 求 嗅 到 商 机 的 众 多 开 发 企 业 纷 纷 涉 足 社 区 商 业, 试 图 通 过 商 业 地 产 的 转 型 拉 动 全 新 盈 利 增 长 点 通 过 创 新 改 革, 将 互 联 网 思 维 植 入 消 费 方 式, 为 消 费 者 打 造 离 家 最 近 的 高 品 质 生 活 作 为 世 茂 集 团 首 个 创 新 型 社 区 商 业 品 牌,52+ 围 绕 空 间 业 态 运 营 和 数 字 营 销 四 大 维 度 进 行 了 全 方 位 创 新, 实 现 了 以 小 见 大 的 价 值 模 型 1. 世 茂 52+ 的 寓 义 基 于 社 区 商 业 蕴 涵 的 强 大 市 场 潜 力, 吸 引 了 包 括 互 联 网 巨 头 物 流 企 业 地 产 银 行 等 不 同 行 业 的 进 入, 而 地 产 商 扮 演 的 是 资 源 整 合 与 模 式 创 新 的 角 色 52+ 寓 意 我 爱 家, 代 表 着 无 论 一 周 5 天 的 工 作 日 2 天 休 息 日, 还 是 一 年 中 的 52 个 69

星 期, 在 迈 出 家 门 短 短 1000 米 的 空 间 里, 每 一 个 人, 每 一 个 家 庭 都 能 臻 享 美 食 与 优 品, 体 验 新 奇 有 趣 的 服 务 与 项 目 2. 商 业 转 型 世 茂 52+ 的 思 考 移 动 互 联 网 时 代 的 全 面 到 来, 电 商 全 方 位 与 实 体 商 业 形 成 短 兵 相 交, 商 业 地 产 转 型, 成 为 全 行 业 迫 在 眉 睫 的 问 题 新 形 势 下 商 业 地 产 逐 步 分 化, 在 商 业 实 践 中 出 现 了 两 种 生 存 路 径 : 一 种 是 规 模 制 胜, 这 类 以 央 企 为 背 景 的 商 业, 其 竞 争 力 体 现 在 业 态 达 成 度 高 资 金 准 入 门 槛 高 空 间 体 验 感 强 业 态 升 级 空 间 大 等 方 面, 但 同 时 也 存 在 消 费 者 通 达 成 本 较 高 商 业 投 资 回 收 期 长 开 发 地 段 要 求 高 资 本 化 能 力 弱 等 问 题 另 一 种 是 比 逼 格 更 有 逼 格, 这 类 以 港 资 为 背 景 的 商 业, 其 竞 争 力 体 现 在 开 发 规 模 适 中 地 段 好 格 调 高 经 营 手 法 灵 活 抵 抗 电 商 能 力 强 等 方 面, 但 是, 同 时 也 存 在 对 城 市 层 级 要 求 高 对 地 段 要 求 高 孵 化 周 期 相 对 长 等 问 题 购 物 中 心 遍 地 开 花, 商 业 地 产 迎 来 如 火 如 荼 的 发 展 阶 段, 核 心 商 圈 中 的 大 型 商 场 和 特 色 商 场 已 经 接 近 饱 和, 相 较 而 言, 避 开 核 心 商 圈, 规 模 和 体 量 较 小, 辐 射 距 离 较 短 的 社 区 商 场, 仍 有 能 级 提 升 的 空 间 正 是 看 到 了 社 区 型 商 业 地 产 的 这 一 市 场 潜 力, 世 茂 决 意 转 型 开 发 52+ 社 区 商 业 品 牌 这 一 社 区 商 场 将 削 减 与 消 费 体 验 无 关 的 面 积 削 减 可 以 被 电 商 直 接 替 代 的 业 70

态, 以 低 资 金 小 空 间, 容 纳 更 多 高 品 质 的 业 态 面 对 以 上 两 种 活 法, 正 是 抓 住 了 商 业 地 产 的 这 一 供 需 尴 尬, 世 茂 挖 掘 出 了 第 三 种 生 存 模 式, 52+ 应 运 而 生 3. 世 茂 52+ 的 四 大 创 新 较 之 传 统 的 社 区 型 商 业 为 消 费 者 所 提 供 的 例 如 超 市 菜 场 药 店 托 儿 所 等 单 一 基 础 的 服 务 功 能,52+ 从 现 代 家 庭 追 求 生 活 品 质, 注 重 营 造 良 好 和 谐 家 庭 氛 围 的 诉 求 出 发 为 了 在 社 区 商 业 这 一 体 量 有 限 的 业 态 中 实 现 一 千 米 的 臻 享 生 活 的 目 标, 世 茂 集 团 创 新 地 提 出 了 以 小 见 大 的 价 值 模 型, 即 用 更 小 的 体 量 创 造 更 71

大 的 价 值 以 小 见 大 涵 盖 了 四 大 创 新 要 素 : 首 先, 是 空 间 创 新, 打 破 传 统 设 计 思 维, 将 空 间 充 分 释 放 出 来, 进 行 革 新 的 主 题 场 景 生 活 化 设 计, 从 而 极 大 地 提 升 消 费 者 体 验 其 次, 是 业 态 创 新, 通 过 关 联 业 态 的 跨 界 混 搭 生 活 服 务 的 集 群 O2O 等 业 界 领 先 模 式, 全 面 促 进 社 区 生 活 的 品 质 与 效 率 再 次, 是 运 营 创 新, 在 内 容 空 间 和 环 境 运 营 上 做 到 极 致, 为 商 户 和 消 费 者 提 供 最 专 业 和 高 效 的 服 务 第 四, 整 合 大 数 据 运 营 平 台 的 精 准 营 销 更 是 52+ 创 新 要 素 的 点 睛 之 笔 通 过 利 用 O2O 系 统 汇 集 线 上 线 下 店 铺 及 消 费 者 信 息, 应 用 大 数 据 来 分 析 与 定 位 针 对 客 户 的 精 准 营 销, 实 现 有 效 的 互 动 与 推 送, 将 高 端 的 电 子 技 术, 数 字 化 及 移 动 媒 体 融 为 一 体, 为 消 费 者 打 造 突 破 时 间 和 空 间 的 新 奇 体 验 72

4. 世 茂 52+ 的 商 业 模 型 四 流 合 一 商 业 模 型 对 于 众 多 商 户 来 说,52+ 的 核 心 价 值 在 于 实 现 了 四 流 合 一 的 创 新 商 业 模 型, 即 人 流 集 聚 信 息 流 挖 掘 物 流 中 转 和 资 金 流 沉 淀 丰 富 的 商 业 组 合 新 颖 的 业 态 形 式 高 品 质 的 设 计 近 在 咫 尺 的 距 离 势 必 将 强 力 吸 引 人 流, 创 造 消 费 可 能 ; 智 能 管 理 系 统 的 采 用, 使 52+ 能 够 充 分 应 用 大 数 据 对 商 场 进 行 精 细 化 管 理 能 够 依 据 商 户 及 消 费 者 的 信 息 进 行 精 准 营 销 ; 52+ 提 供 专 业 性 派 送 服 务, 将 建 立 物 流 驿 站 等 作 为 电 商 集 散 点, 成 为 1000 米 内 的 物 流 集 散 中 心 ; 最 后,52+ 还 将 建 立 社 区 金 融 中 心, 通 过 会 员 卡 的 整 合 实 现 商 户 预 存 消 费 金 额 的 汇 总 通 过 支 付 方 式 的 整 合 成 为 资 金 流 的 汇 总 中 心 73

5. 世 茂 52+ 的 发 展 规 划 轻 资 产 运 营,3 年 内 建 成 30-40 个 项 目 MiniMall 将 是 世 茂 房 地 产 重 点 发 展 的 商 业 产 品, 是 世 茂 社 区 商 业 的 方 向 社 区 有 了 这 些 商 业 配 套 以 后 入 住 率 会 更 高, 增 值 也 更 有 保 证 不 仅 能 为 社 区 提 供 全 方 位 的 餐 饮 购 物 休 闲 娱 乐, 还 能 改 变 以 往 购 物 中 心 酒 店 动 辄 投 资 几 十 个 亿 的 局 面, 有 利 于 实 现 财 务 平 衡 按 照 公 司 规 划,2015 年,52+ 将 率 先 在 武 汉 南 京 落 户, 随 后 将 依 托 世 茂 集 团 强 大 的 背 景, 快 速 实 现 自 我 突 破, 力 争 在 2018 年 内 建 成 30-40 个 项 目 希 望 随 着 52+ 品 牌 的 落 地, 越 来 越 多 的 消 费 者 商 户 社 区 管 理 者 都 能 够 从 这 一 创 新 74 型 社 区 商 业 中 获 益

社 区 商 业 不 同 于 大 型 的 商 业 地 产, 支 撑 其 发 展 不 需 要 太 大 的 人 流 量, 而 更 多 的 需 要 客 户 黏 性 辐 射 范 围 也 从 大 型 商 场 的 5-10 公 里 范 围 缩 短 为 3 公 里 范 围 内 的 人 群 世 茂 集 团 实 力 雄 厚, 有 足 够 的 资 金 支 持 快 速 扩 张 同 时 相 对 酒 店 和 大 的 商 业 综 合 体, 社 区 商 业 可 谓 轻 资 产, 其 面 积 不 大, 占 用 资 金 量 不 多, 回 报 周 期 又 相 对 短, 是 一 项 很 好 的 投 资 3.3 瑞 安 星 星 堂 瑞 虹 天 地 的 发 展 商 瑞 安 房 地 产 作 为 整 体 型 规 划 社 区 的 创 造 者, 在 城 市 核 心 地 段 开 发 综 合 型 社 区 方 面 深 具 经 验 而 作 为 瑞 安 房 地 产 上 海 内 环 线 内 规 模 最 大 的 旧 区 改 造 项 目 瑞 虹 新 城, 十 多 年 来 领 衔 虹 口 区 的 居 住 体 验, 在 近 年 更 适 时 地 抓 住 了 快 速 发 展 的 商 业 契 机, 发 展 雄 心 勃 勃 的 瑞 虹 天 地 商 业 项 目 1. 星 星 堂 的 市 场 定 位 星 星 堂 作 为 瑞 虹 天 地 的 首 期 商 业, 其 定 位 为 亲 子 体 验 街 区 商 场 分 地 下 二 层 地 下 一 层, 定 位 为 上 海 首 个 亲 子 体 验 型 街 区, 引 入 了 家 庭 式 餐 饮 名 店 生 活 零 售 个 人 护 理 及 儿 童 相 关 的 教 育 服 务 品 牌 从 虹 口 出 发, 辐 射 周 边 的 250 万 常 住 人 口, 由 此 满 足 了 追 求 优 质 城 市 生 活 的 富 裕 人 群 在 亲 子 乐 享 娱 乐 休 闲 文 化 体 验 和 社 交 活 动 等 方 面 的 多 重 需 求 75

2. 星 星 堂 的 业 态 比 星 星 堂 以 时 下 最 热 门 的 亲 子 体 验 为 主 题, 在 不 到 2 万 平 方 米 的 商 业 体 内, 包 含 有 儿 童 娱 乐 运 动 娱 乐 与 服 务 家 庭 餐 饮 生 活 零 售 个 人 护 理 等 多 种 业 态 其 中, 儿 童 类 业 态 占 比 达 到 40%, 餐 饮 占 比 28%, 其 余 配 套 商 业 占 32% 能 够 全 方 位 满 足 年 轻 家 庭 的 现 代 生 活 所 需 入 驻 的 亲 子 类 品 牌 商 户 有 Lego Education 乐 高 活 动 中 心 Kidzooona 赢 商 网 莫 莉 幻 想 E3 Club 智 游 天 地 Trzztop 见 林 见 树 鳐 鳐 乐 Hani Sport Club 哈 你 运 动 馆 Feiyu Baby 鲱 鱼 宝 宝 Quokka 夸 咔 Carrera 卡 雷 拉 Mothercare 爱 婴 室 Dr. Kong 江 博 士 等 76