房 地 产 行 业 Tabl e_title 该 来 的 终 究 会 来 Table_Grade 行 业 评 级 前 次 评 级 证 券 研 究 报 告 买 入 买 入 报 告 日 期 215-2-5 Table_Summary 核 心 观 点 : 地 产 板 块 投 资 逻 辑 继 续 得 以 强 化 215 年 2 月 4 日 晚 间, 央 行 决 定 降 准.5 个 百 分 点 我 们 认 为, 地 产 板 块 的 投 资 逻 辑 从 214 年 1 月 以 来 没 有 发 生 变 化 一 是 底 线 思 维 背 景 下 地 产 政 策 持 续 友 好 二 是 销 售 回 暖 具 备 可 持 续 性, 我 们 监 控 的 全 国 44 城 市 成 交 指 数 214 年 12 月 为 426, 环 比 升 22%, 同 比 增 28%, 复 苏 趋 势 不 改, 215 年 1 月 成 交 指 数 为 286, 同 比 增 超 9% 需 求 方 面, 历 史 上 看, 降 准 后 按 揭 贷 款 环 境 改 善 有 利 需 求, 供 给 方 面, 开 发 商 在 进 入 三 月 份 会 后 会 加 大 推 盘 力 度, 信 贷 持 续 放 松, 需 求 会 在 未 来 加 速 入 市, 成 交 回 暖 的 趋 势 具 备 可 持 续 性 三 是 房 价 整 体 不 存 在 系 统 性 上 涨 风 险, 因 为 目 前 绝 对 库 存 依 旧 高 企, 去 化 压 力 依 然 较 大 淡 化 绝 对 估 值, 注 重 相 对 估 值 我 们 在 降 息 深 度 报 告 中, 重 点 分 析 了 在 降 息 的 环 境 中, 地 产 板 块 的 绝 对 收 益 和 超 额 收 益, 当 前 我 们 更 加 重 视 地 产 板 块 的 估 值 作 为 周 期 性 板 块, 对 地 产 板 块 的 估 值 分 析 不 应 该 局 限 于 PE 的 绝 对 水 平, 相 对 估 值 的 情 况 更 加 有 借 鉴 意 义 我 们 的 结 论 是, 只 要 前 述 的 投 资 逻 辑 继 续 成 立, 基 本 面 持 续 恢 复, 那 么 地 产 板 块 的 相 对 估 值 会 持 续 上 升, 具 备 获 得 持 续 超 额 收 益 的 基 础 自 26 年 以 来, 基 本 面 恢 复 与 板 块 相 对 PE 估 值 的 恢 复 在 方 向 上 基 本 是 一 致 的 不 过 需 要 注 意 的 是, 两 者 方 向 虽 然 一 致, 但 幅 度 上 并 不 存 在 简 单 的 线 性 关 系 从 逻 辑 上 讲, 基 本 面 的 恢 复 必 然 受 益 于 货 币 政 策 宽 松, 同 时 也 取 决 于 供 需 关 系 的 短 期 平 衡 情 况 从 目 前 的 情 况 来 看, 主 流 地 产 股 的 相 对 估 值 与 28 年 和 212 年 周 期 的 峰 值 相 比, 仍 处 于 低 位 推 荐 标 的 我 们 认 为 在 降 准 降 息 的 大 背 景 下, 销 售 弹 性 大 小 与 杠 杆 率 高 低 仍 然 是 我 们 筛 选 标 的 的 主 要 标 准, 指 标 选 取 则 包 括 存 货 / 经 营 性 现 金 流 流 入 ( 反 映 销 售 弹 性 大 小 ) 净 负 债 率 ( 反 映 杠 杆 高 低, 即 财 务 成 本 改 善 幅 度 ), 同 时 考 察 存 货 / 总 市 值 ( 反 映 相 对 估 值 的 情 况 ) 基 于 上 述 指 标 筛 选, 我 们 继 续 推 荐 万 科 A 保 利 地 产 金 丰 投 资 ( 绿 地 集 团 ) 招 商 地 产 阳 光 城 中 南 建 设 泰 禾 集 团 再 者, 在 地 产 进 入 复 苏 期 之 后, 特 别 是 复 苏 明 显 的 一 二 线 城 市, 市 场 将 会 亲 睐 资 源 丰 富 且 质 量 较 高 的 公 司, 重 点 推 荐 泛 海 控 股 新 湖 中 宝, 它 们 除 了 土 地 资 源 丰 富 以 外, 大 金 融 方 面 的 资 源 也 较 为 亮 眼, 未 来 将 受 益 于 整 体 市 场 好 转 风 险 提 示 基 本 面 恢 复 情 况 不 及 预 期 Tabl e_chart 相 对 市 场 表 现 64% 36% 8% Table_Aut hor 分 析 师 : 分 析 师 : Table_Report 相 关 研 究 : 乐 加 栋 S2651391 21-67562 lejiadong@gf.com.cn 郭 镇 S2651483 21-675-637 guoz@gf.com.cn 房 地 产 行 业 : 推 盘 有 所 加 大, 成 交 环 比 止 跌 回 升 房 地 产 行 业 : 整 体 环 比 降 幅 持 续 收 窄, 一 线 城 市 实 现 回 升 房 地 产 行 业 : 新 开 工 投 资 遇 寒, 等 待 春 来 房 地 产 沪 深 3-2% 2 6 1 215-2 Table_Contacter 联 系 人 : 金 山 21-675652 jinshan@gf.com.cn 215-2-2 215-1-26 215-1-21 1 / 9
215 年 2 月 4 日 晚 间, 中 国 人 民 银 行 公 告, 决 定 自 215 年 2 月 5 日 起 下 调 金 融 机 构 人 民 币 存 款 准 备 金 率.5 个 百 分 点 我 们 自 214 年 11 月 21 日 央 行 公 告 降 息 当 晚, 发 出 了 深 度 报 告 陌 上 花 开, 可 缓 缓 归 矣, 回 顾 了 历 史 上 两 轮 货 币 宽 松 周 期 中, 地 产 板 块 的 整 体 表 现 以 及 对 应 标 的 的 投 资 逻 辑 自 降 息 以 来 的 两 个 多 月 的 时 间 内, 申 万 房 地 产 板 块 涨 幅 超 过 3% 站 在 当 前 时 点, 本 篇 报 告 将 重 点 分 析 过 去 两 轮 周 期 的 时 间 比 较 基 本 面 恢 复 幅 度 与 地 产 绝 对 与 相 对 估 值 的 恢 复 幅 度 以 及 在 降 准 背 景 下 的 选 股 策 略 地 产 板 块 投 资 逻 辑 继 续 得 以 强 化 地 产 板 块 的 投 资 逻 辑 实 际 上 从 214 年 1 月 以 来 就 没 有 发 生 重 大 的 变 化 逻 辑 主 要 是 来 自 于 三 个 方 面, 一 是 底 线 思 维 背 景 下 地 产 政 策 持 续 友 好 并 没 有 变 化 214 年 全 年 房 地 产 投 资 增 速 降 至 历 史 低 点, 名 义 增 速 仅 有 1.5%, 新 开 工 面 积 和 土 地 成 交 面 积 较 213 年 也 出 现 了 大 幅 度 的 回 调 图 1: 全 国 GDP 及 其 增 速 图 2: 全 国 房 地 产 投 资 及 其 增 速 7 6 5 4 3 2 1 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 1 8 6 4 2 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 GDP( 万 亿 元 ) 增 速 房 地 产 开 发 投 资 ( 万 亿 元 ) 增 速 图 3: 全 国 房 地 产 新 开 工 面 积 及 其 增 速 图 4:3 城 市 土 地 成 交 情 况 25 2 15 1 5 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 5% 4% 3% 2% 1% % -1% -2% 4 3 2 1 28 29 21 211 212 213 214 新 开 工 面 积 ( 亿 平 米 ) 增 速 出 让 土 地 建 面 ( 亿 平 米 ) 土 地 出 让 金 ( 千 亿 元 ) 2 / 9
我 们 认 为, 投 资 增 速 的 下 行, 核 心 原 因 还 是 开 发 商 对 于 销 售 和 回 款 的 谨 慎 预 期 使 得 多 数 房 企 在 拿 地 与 开 工 都 保 持 谨 慎 目 前 地 产 行 业 处 于 复 苏 前 期, 房 地 产 的 行 业 政 策 环 境 在 未 来 一 段 时 间 将 大 概 率 保 持 友 好, 降 息 以 来, 地 方 层 面 的 行 业 支 持 政 策 一 直 在 跟 进 表 1: 行 业 政 策 环 境 整 体 持 续 友 好 时 间 地 区 / 部 门 简 概 政 策 内 容 215/1/28 住 建 部 / 财 政 部 / 央 行 住 房 优 惠 职 工 连 续 足 额 缴 存 满 三 月, 本 人 及 配 偶 在 缴 存 城 市 无 自 有 住 房 且 租 房 的, 可 提 取 双 方 住 房 公 积 金 支 付 房 租 ; 租 住 公 租 房, 可 按 照 实 际 房 租 支 出 全 额 提 取 ; 租 住 商 品 房, 各 地 根 据 当 地 租 金 水 平 和 住 房 面 积 确 定 提 取 额 度 215/1/2 南 京 首 套 房 贷 款 优 惠 南 京 首 套 房 贷 款 普 遍 95 折, 房 贷 市 场 将 向 宽 松 方 向 发 展 215/1/19 绍 兴 房 贷 补 贴 绍 兴 楼 市 新 政, 将 于 215 年 2 月 15 日 起 实 施 购 房 补 贴 提 高 公 积 金 贷 款 额 度 等 购 房 优 惠 政 策, 购 房 者 将 获 得 房 屋 成 交 计 税 价 格.8% 的 补 贴, 有 效 期 至 215 年 12 月 31 日 215/1/16 证 监 会 再 融 资 放 宽 上 市 公 司 再 融 资 并 购 重 组 涉 及 房 地 产 业 务 的, 国 土 资 源 部 不 再 进 行 事 前 审 查 215/1/15 厦 门 限 购 取 消 215/1/14 北 京 银 行 利 率 优 惠 1 月 16 日 起, 厦 门 思 明 区 湖 里 区 144 平 方 米 以 下 商 品 住 房 取 消 限 购 措 施, 厦 门 已 全 面 取 消 商 品 住 房 限 购 措 施 214 年 北 京 房 贷 平 均 利 率 破 9.4 折, 全 国 最 低,12 月 提 供 优 惠 利 率 的 银 行 数 量 19 家, 居 全 国 首 位 北 京 共 有 5 家 银 行 调 整 房 贷 利 率, 平 均 利 率 相 比 14 年 12 月 略 有 下 降, 上 海 6 家 银 行 调 整 首 套 215/1/13 北 上 广 深 信 贷 环 境 改 善 房 贷 款 利 率,4 降 2 升, 广 州 和 深 圳 分 别 有 1 家 银 行 下 调 首 套 房 贷 款 利 率, 信 贷 环 境 总 体 延 续 214 年 底 宽 松 态 势 215/1/5 北 京 银 行 利 率 优 惠 农 业 银 行 中 国 银 行 和 花 旗 银 行 针 对 北 京 地 区 的 购 房 人 给 出 了 最 低 88 折 的 房 贷 利 率 优 惠 214/12/31 北 京 上 调 首 套 房 贷 款 额 度 215 年 1 月 1 日 起, 借 款 申 请 人 购 买 政 策 性 住 房 或 建 筑 面 积 9 平 方 米 ( 含 ) 以 下 的 首 套 自 住 住 房, 个 人 贷 款 最 高 额 度 调 整 为 12 万 元, 其 他 类 型 最 高 额 度 仍 为 8 万 元 214/12/28 深 圳 公 积 金 跨 行 住 房 公 积 金 提 取 业 务 可 跨 行 办 理, 不 收 取 任 何 费 用 214/12/23 北 京 银 行 利 率 优 惠 北 京 房 贷 市 场 显 现 出 放 松 机 箱, 九 折 优 惠 渐 渐 成 为 主 流, 已 经 触 及 银 行 底 线 214/12/19 武 汉 长 沙 合 肥 南 昌 公 积 金 互 提 互 贷 武 汉 长 沙 合 肥 南 昌 4 个 中 部 城 市 推 出 新 政, 从 下 月 起 在 全 国 率 先 实 现 公 积 金 互 提 互 贷, 住 房 公 积 金 将 可 以 异 地 使 用 和 转 移 接 续 214/12/17 深 圳 银 行 下 调 首 套 房 贷 款 利 率 深 圳 9 家 银 行 集 中 下 调 首 套 房 贷 款 利 率, 其 中 7 家 一 致 降 为 9.3 折, 取 代 9.5 折 成 为 深 圳 优 惠 利 率 主 流 214/12/4 北 京 二 手 房 贷 利 率 下 调 北 京 二 手 房 房 贷 利 率 现 松 动, 农 行 现 8.8 折 优 惠 数 据 来 源 : 互 联 网, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 第 二 个 方 面 是 销 售 回 暖 具 备 可 持 续 性 我 们 监 控 的 全 国 44 城 市 成 交 指 数 在 214 年 12 月 的 数 据 为 426, 环 比 214 年 11 月 继 续 上 升 22%, 同 比 数 据 来 看, 在 214 年 11 月 实 现 同 比 首 次 转 正 后 ( 同 比 上 升 5%),12 月 同 比 增 幅 大 幅 扩 大 至 28% 总 体 来 看, 214 年 12 月 成 交 复 苏 趋 势 不 改, 单 月 成 交 指 数 均 创 5 年 来 新 高, 年 末 市 场 升 温 明 显 尽 管 在 215 年 1 月 的 头 几 天 里, 成 交 同 比 和 环 比 都 有 一 定 幅 度 下 滑, 但 我 们 认 为 这 主 要 源 自 季 节 性 因 素 和 基 数 因 素 的 共 同 影 响 根 据 最 新 的 成 交 数 据, 我 们 监 控 的 44 城 市 成 交 指 数 在 215 年 1 月 的 值 为 286, 相 比 214 年 1 月 的 262, 同 比 增 幅 超 过 9% 3 / 9
图 5:44 城 市 商 品 房 成 交 指 数 45 4 35 3 25 2 15 1 5 1-3 1-5 1-7 1-9 1-11 11-1 11-3 11-5 11-7 11-9 11-11 12-1 12-3 12-5 12-7 12-9 12-11 13-1 13-3 13-5 13-7 13-9 13-11 14-1 14-3 14-5 14-7 14-9 14-11 15-1 44 城 市 成 交 指 数 262 424 286 从 需 求 方 面 看, 回 顾 历 史 我 们 发 现, 在 降 准 之 后 通 常 伴 随 按 揭 贷 款 利 率 下 行, 同 时, 个 人 按 揭 贷 款 金 额 在 货 币 宽 松 的 时 间 段 内 也 是 逐 月 提 高, 这 两 点 在 28 年 和 212 年 的 货 币 宽 松 周 期 中 都 得 到 了 十 分 明 显 的 体 现, 利 率 下 行 带 动 按 揭 贷 款 成 本 降 低, 准 备 金 率 下 行 使 得 银 行 的 信 贷 额 度 更 为 宽 松, 配 合 成 交 的 持 续 复 苏 回 暖, 就 体 现 为 个 人 按 揭 贷 款 规 模 的 持 续 上 升 图 6: 个 人 住 房 贷 款 加 权 平 均 利 率 8% 7% 6% 5% 4% 28-12 29-4 29-8 29-12 21-4 21-8 21-12 211-4 211-8 211-12 212-4 212-8 212-12 213-4 213-8 213-12 4 8 个 人 住 房 贷 款 加 权 平 均 利 率 图 7: 个 人 按 揭 贷 款 累 计 同 比 16 14 12 1 8 6 4 2 26-3 26-6 26-9 26-12 27-5 27-8 27-11 28-4 28-7 28-1 29-3 29-6 29-9 29-12 21-5 21-8 21-11 211-4 211-7 211-1 212-3 212-6 212-9 212-12 213-5 213-8 213-11 4 7 1 个 人 按 揭 贷 款 当 月 值 ( 亿 元 ) 数 据 来 源 : 中 国 人 民 银 行, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 从 供 给 方 面 看, 我 们 认 为, 开 发 商 在 未 来 特 别 是 进 入 三 月 份 之 后 推 盘 将 加 大 从 我 们 跟 踪 的 周 度 数 据 看, 推 盘 指 数 在 215 年 1 月 的 下 半 月 开 始 持 续 回 升 叠 加 房 价 整 体 仍 然 处 于 下 降 通 道 ( 除 部 分 一 线 城 市 出 现 环 比 微 升, 部 分 开 发 商 也 有 主 动 地 以 价 换 量 ), 以 及 信 贷 的 持 续 放 松 ( 央 行 93 政 策 降 息 降 准 公 积 金 额 度 调 升 等 ), 需 求 会 在 未 来 加 速 入 市 因 此, 我 们 判 断 成 交 回 暖 的 趋 势 具 备 可 持 续 性 4 / 9
图 8:12 个 重 点 城 市 推 盘 量 指 数 45 36 27 18 9 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 215-1 12 个 城 市 新 推 盘 量 ( 指 数 ) 第 三 是 房 价 整 体 不 存 在 系 统 性 上 涨 风 险 百 城 住 宅 价 格 指 数 自 214 年 5 月 开 始 连 续 8 个 月 环 比 下 降,215 年 1 月 的 数 据 也 仅 仅 是 止 跌 统 计 局 的 数 据 也 显 示 房 价 调 整 尚 未 结 束, 除 了 深 圳 环 比 微 升, 其 余 69 个 城 市 房 价 仍 是 环 比 下 降 我 们 认 为, 库 存 仍 处 高 位 是 房 价 环 比 下 降 的 重 要 原 因 从 目 前 来 看, 整 体 的 库 存 指 数 仍 处 于 绝 对 高 位, 并 且 去 化 周 期 仍 长 达 1 个 月 以 上, 与 213 年 相 比 仍 然 较 高, 房 价 不 存 在 系 统 性 的 上 涨 动 力 房 价 保 持 平 稳, 市 场 整 体 在 未 来 一 个 季 度 呈 现 量 升 价 稳, 从 这 个 角 度 也 同 样 可 以 说 明, 未 来 一 段 时 间 的 行 业 政 策 环 境 将 呈 现 持 续 友 好 的 状 态 图 9: 库 存 指 数 和 去 化 周 期 图 1:7 个 大 中 城 市 新 建 住 宅 价 格 指 数 环 比 (%) 1.4 1.2 1..8.6.4.2 211 年 1 月 211 年 3 月 211 年 5 月 211 年 7 月 211 年 9 月 211 年 11 月 212 年 1 月 212 年 3 月 212 年 5 月 212 年 7 月 212 年 9 月 212 年 11 月 213 年 1 月 213 年 3 月 213 年 5 月 213 年 7 月 213 年 9 月 213 年 11 月 214 年 1 月 214 年 3 月 214 年 5 月 214 年 7 月 214 年 9 月 214 年 11 月 2 18 16 14 12 1 8 6 3. 2.5 2. 1.5 1..5. (.5) (1.) (1.5) 211-1 211-3 211-5 211-7 211-9 211-11 212-1 212-3 212-5 212-7 212-9 212-11 213-1 213-3 213-5 213-7 213-9 213-11 1 3 5 7 9 11 库 存 面 积 ( 亿 平 米 ) 去 化 周 期 ( 月 ) 一 线 城 市 二 线 城 市 三 线 城 市 淡 化 绝 对 估 值, 注 重 相 对 估 值 我 们 在 降 息 深 度 报 告 中, 重 点 回 顾 并 分 析 了 在 降 息 的 环 境 中, 地 产 板 块 的 绝 对 收 益 和 超 额 收 益 站 在 目 前 的 时 间 点 上, 我 们 更 加 重 视 地 产 板 块 地 产 股 的 估 值 作 为 周 期 性 板 块, 对 地 产 板 块 的 估 值 分 析 不 应 该 局 限 于 PE 的 绝 对 水 平, 相 对 估 值 的 情 况 更 加 有 借 鉴 意 义 我 们 的 结 论 是, 只 要 前 述 的 投 资 逻 辑 继 续 成 立, 基 本 面 持 续 恢 复, 那 么 地 产 板 块 的 相 对 估 值 会 持 续 上 升, 具 备 获 得 持 续 超 额 收 益 的 基 础 5 / 9
首 先 是 货 币 政 策 环 境 变 化 与 板 块 相 对 PE 估 值 变 化 的 关 系, 这 里 相 对 PE 估 值 = 申 万 房 地 产 板 块 PE TTM / 全 部 A 股 PE TTM 从 历 史 的 两 轮 货 币 宽 松 周 期 看,28 年 周 期 中, 首 次 宽 松 是 在 28 年 9 月 16 日, 板 块 相 对 PE 约 为 1.3, 最 后 一 次 宽 松 是 在 约 3 个 月 后 的 28 年 12 月 25 日, 板 块 相 对 PE 约 为 1.29, 而 在 再 之 后 的 6 个 月 内, 板 块 相 对 PE 约 为 1.85, 达 到 此 轮 周 期 的 高 点 212 年 周 期 略 有 不 同, 首 次 宽 松 是 在 211 年 12 月 5 日, 板 块 相 对 PE 约 为 1.5, 最 后 一 次 宽 松 是 在 约 7 个 月 后 的 212 年 7 月 6 日, 板 块 相 对 PE 约 为 1.25, 已 经 是 此 轮 周 期 的 高 点 图 11: 地 产 板 块 相 对 PE 估 值 2.2 2. 1.8 1.6 1.4 1.2 1..8 28 年 宽 松 周 期 212 年 宽 松 周 期 26-1-4 26-3-24 26-6-9 26-8-18 26-11-3 27-1-17 27-4-4 27-6-2 27-8-29 27-11-14 28-1-25 28-4-14 28-6-26 28-9-4 28-11-21 29-2-1 29-4-22 29-7-6 29-9-14 29-12-1 21-2-1 21-4-29 21-7-14 21-9-27 21-12-13 211-3-1 211-5-13 211-7-25 211-1-11 211-12-2 212-3-8 212-5-24 212-8-3 212-1-19 212-12-28 213-3-2 213-6-5 213-8-19 213-11-6 1-16 4-3 6-18 8-27 11-13 图 12:28 年 宽 松 周 期 中 地 产 板 块 相 对 PE 估 值 图 13:212 年 宽 松 周 期 中 地 产 板 块 相 对 PE 估 值 数 据 来 源 : 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 数 据 来 源 : 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 其 次 是 基 本 面 变 化 与 板 块 相 对 PE 估 值 变 化 的 关 系 我 们 的 研 究 显 示, 自 26 年 以 来, 基 本 面 恢 复 与 板 块 相 对 PE 估 值 的 恢 复 在 方 向 上 基 本 是 一 致 的 不 过 需 要 注 意 的 是, 两 者 方 向 虽 然 一 致, 但 幅 度 上 并 不 存 在 简 单 的 线 性 关 系 从 逻 辑 上 讲, 基 本 面 的 恢 复 必 然 受 益 于 货 币 政 策 宽 松, 同 时 也 取 决 于 供 需 关 系 的 短 期 平 衡 情 况 6 / 9
基 于 上 述 讨 论, 我 们 最 后 回 顾 一 下 主 流 地 产 股 估 值 变 化 情 况 ( 高 点 和 低 点 ), 选 取 的 公 司 包 括 万 科 A 保 利 地 产 华 侨 城 A 金 地 集 团 和 招 商 地 产 上 述 5 家 地 产 公 司 是 市 值 和 规 模 靠 前 的 以 住 宅 开 发 为 主 的 地 产 公 司, 更 加 具 备 研 究 的 代 表 性 从 目 前 的 情 况 来 看, 主 流 地 产 股 的 相 对 估 值 与 28 年 和 212 年 周 期 的 峰 值 相 比, 仍 处 于 低 位 图 14: 基 本 面 与 地 产 板 块 相 对 PE 的 关 系 1.2 1.8.6.4.2 -.2 -.4 -.6 -.8 6-1 6-4 6-7 6-1 7-1 7-4 7-7 7-1 8-1 8-4 8-7 8-1 9-1 9-4 9-7 9-1 1-1 1-4 1-7 1-1 11-1 11-4 11-7 11-1 12-1 12-4 12-7 12-1 13-1 13-4 13-7 13-1 14-1 14-4 14-7 14-1 2.2 2. 1.8 1.6 1.4 1.2 1..8.6.4.2 全 国 商 品 房 单 月 同 比 重 点 城 市 成 交 单 月 同 比 板 块 相 对 PE 数 据 来 源 : 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 图 15: 主 流 A 股 地 产 公 司 相 对 估 值 情 况 ( 公 司 PE TTM / 全 部 A 股 PE TTM) 1.8 1.6 1.4 1.2 1..8.6.4.2. 万 科 A 保 利 地 产 华 侨 城 A 招 商 地 产 金 地 集 团 28 周 期 高 点 212 周 期 高 点 215/2/3 推 荐 标 的 我 们 认 为 在 降 准 降 息 的 大 背 景 下, 销 售 弹 性 大 小 与 杠 杆 率 高 低 仍 然 是 我 们 筛 选 标 的 的 主 要 标 准, 指 标 选 取 则 包 括 存 货 / 经 营 性 现 金 流 流 入 ( 反 映 销 售 弹 性 大 小 ) 净 负 债 率 ( 反 映 杠 杆 高 低, 即 财 务 成 本 改 善 幅 度 ), 同 时 考 察 存 货 / 总 市 值 ( 反 映 相 对 估 值 的 情 况 ) 基 于 上 述 指 标 筛 选, 我 们 继 续 推 荐 万 科 A 保 利 地 产 金 丰 投 资 ( 绿 地 集 团 ) 招 商 地 产 阳 光 城 中 南 建 设 泰 禾 集 团 7 / 9
表 2: 存 货 规 模 不 低 于 25 亿 元 的 地 产 股 筛 选 指 标 ( 销 售 弹 性 杠 杆 率 相 对 估 值 ) 净 负 债 率 存 货 / 经 营 性 现 金 流 流 入 存 货 / 总 市 值 1 泰 禾 集 团 546% 1 华 发 股 份 7.2 1 华 发 股 份 4.33 2 阳 光 城 454% 2 中 华 企 业 6.6 2 中 南 建 设 3.79 3 嘉 凯 城 278% 3 泛 海 控 股 6.21 3 嘉 凯 城 3.36 4 泛 海 控 股 264% 4 信 达 地 产 5.4 4 滨 江 集 团 3.19 5 中 天 城 投 238% 5 北 京 城 建 4.47 5 首 开 股 份 3.6 6 中 华 企 业 231% 6 滨 江 集 团 4.41 6 金 科 股 份 2.78 7 华 发 股 份 221% 7 首 开 股 份 4.28 7 保 利 地 产 2.55 8 金 科 股 份 26% 8 中 粮 地 产 4.1 8 万 科 A 2.46 9 首 开 股 份 2% 9 泰 禾 集 团 3.77 9 中 华 企 业 2.43 1 信 达 地 产 197% 1 新 湖 中 宝 3.11 1 中 粮 地 产 2.33 11 中 南 建 设 159% 11 金 融 街 3.11 11 信 达 地 产 2.14 12 荣 盛 发 展 147% 12 金 科 股 份 2.9 12 金 地 集 团 2.3 13 新 湖 中 宝 139% 13 嘉 凯 城 2.73 13 泰 禾 集 团 2. 14 中 粮 地 产 134% 14 中 南 建 设 2.7 14 金 融 街 1.78 15 保 利 地 产 13% 15 世 茂 股 份 2.68 15 世 茂 股 份 1.67 16 金 融 街 124% 16 保 利 地 产 2.62 16 荣 盛 发 展 1.66 17 华 夏 幸 福 89% 17 中 天 城 投 2.55 17 阳 光 城 1.52 18 滨 江 集 团 89% 18 金 地 集 团 2.45 18 招 商 地 产 1.5 19 金 地 集 团 65% 19 招 商 地 产 2.29 19 中 天 城 投 1.14 2 华 侨 城 A 62% 2 万 科 A 2.29 2 华 夏 幸 福 1.9 21 北 京 城 建 62% 21 荣 盛 发 展 1.92 21 北 京 城 建 1.1 22 世 茂 股 份 51% 22 阳 光 城 1.84 22 华 侨 城 A.82 23 招 商 地 产 35% 23 华 侨 城 A 1.84 23 新 湖 中 宝.66 24 万 科 A 26% 24 华 夏 幸 福 1.68 24 泛 海 控 股.59 数 据 来 源 : 互 联 网, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 注 : 财 务 数 据 来 自 214 年 三 季 报, 总 市 值 为 215 年 2 月 4 日 计 算 再 者, 在 地 产 进 入 复 苏 期 之 后, 特 别 是 复 苏 明 显 的 一 二 线 城 市, 市 场 将 会 亲 睐 资 源 丰 富 且 质 量 较 高 的 公 司, 重 点 推 荐 泛 海 控 股 新 湖 中 宝, 它 们 除 了 土 地 资 源 丰 富 以 外, 大 金 融 方 面 的 资 源 也 较 为 亮 眼, 未 来 将 受 益 于 整 体 市 场 好 转 风 险 提 示 基 本 面 恢 复 情 况 不 及 预 期 8 / 9
Table_Research 广 发 房 地 产 行 业 研 究 小 组 乐 加 栋 : 首 席 分 析 师, 复 旦 大 学 经 济 学 硕 士, 五 年 房 地 产 研 究 经 验,213 年 进 入 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 郭 镇 : 分 析 师, 清 华 大 学 工 学 硕 士, 两 年 房 地 产 研 究 经 验,213 年 加 入 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 金 山 : 研 究 助 理, 复 旦 大 学 经 济 学 硕 士,213 年 进 入 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 Table_RatingIndustry 广 发 证 券 行 业 投 资 评 级 说 明 买 入 : 预 期 未 来 12 个 月 内, 股 价 表 现 强 于 大 盘 1% 以 上 持 有 : 预 期 未 来 12 个 月 内, 股 价 相 对 大 盘 的 变 动 幅 度 介 于 -1%~+1% 卖 出 : 预 期 未 来 12 个 月 内, 股 价 表 现 弱 于 大 盘 1% 以 上 Table_RatingCompany 广 发 证 券 公 司 投 资 评 级 说 明 买 入 : 预 期 未 来 12 个 月 内, 股 价 表 现 强 于 大 盘 15% 以 上 谨 慎 增 持 : 预 期 未 来 12 个 月 内, 股 价 表 现 强 于 大 盘 5%-15% 持 有 : 预 期 未 来 12 个 月 内, 股 价 相 对 大 盘 的 变 动 幅 度 介 于 -5%~+5% 卖 出 : 预 期 未 来 12 个 月 内, 股 价 表 现 弱 于 大 盘 5% 以 上 Table_Address 联 系 我 们 地 址 广 州 市 深 圳 市 北 京 市 上 海 市 广 州 市 天 河 北 路 183 号 大 都 会 广 场 5 楼 深 圳 市 福 田 区 金 田 路 418 号 安 联 大 厦 15 楼 A 座 3-4 北 京 市 西 城 区 月 坛 北 街 2 号 月 坛 大 厦 18 层 上 海 市 浦 东 新 区 富 城 路 99 号 震 旦 大 厦 18 楼 邮 政 编 码 5175 51826 145 212 客 服 邮 箱 gfyf@gf.com.cn 服 务 热 线 2-87555888-8612 Table_Disclaimer 免 责 声 明 广 发 证 券 股 份 有 限 公 司 具 备 证 券 投 资 咨 询 业 务 资 格 本 报 告 只 发 送 给 广 发 证 券 重 点 客 户, 不 对 外 公 开 发 布 本 报 告 所 载 资 料 的 来 源 及 观 点 的 出 处 皆 被 广 发 证 券 股 份 有 限 公 司 认 为 可 靠, 但 广 发 证 券 不 对 其 准 确 性 或 完 整 性 做 出 任 何 保 证 报 告 内 容 仅 供 参 考, 报 告 中 的 信 息 或 所 表 达 观 点 不 构 成 所 涉 证 券 买 卖 的 出 价 或 询 价 广 发 证 券 不 对 因 使 用 本 报 告 的 内 容 而 引 致 的 损 失 承 担 任 何 责 任, 除 非 法 律 法 规 有 明 确 规 定 客 户 不 应 以 本 报 告 取 代 其 独 立 判 断 或 仅 根 据 本 报 告 做 出 决 策 广 发 证 券 可 发 出 其 它 与 本 报 告 所 载 信 息 不 一 致 及 有 不 同 结 论 的 报 告 本 报 告 反 映 研 究 人 员 的 不 同 观 点 见 解 及 分 析 方 法, 并 不 代 表 广 发 证 券 或 其 附 属 机 构 的 立 场 报 告 所 载 资 料 意 见 及 推 测 仅 反 映 研 究 人 员 于 发 出 本 报 告 当 日 的 判 断, 可 随 时 更 改 且 不 予 通 告 本 报 告 旨 在 发 送 给 广 发 证 券 的 特 定 客 户 及 其 它 专 业 人 士 未 经 广 发 证 券 事 先 书 面 许 可, 任 何 机 构 或 个 人 不 得 以 任 何 形 式 翻 版 复 制 刊 登 转 载 和 引 用, 否 则 由 此 造 成 的 一 切 不 良 后 果 及 法 律 责 任 由 私 自 翻 版 复 制 刊 登 转 载 和 引 用 者 承 担 9 / 9