房 地 产 开 发 行 业 2016 年 上 半 年 度 信 用 质 量 及 市 场 表 现 分 析 报 告 工 商 企 业 评 级 一 部 周 宛 霖 房 地 产 是 我 国 经 济 的 支 柱 产 业 之 一 受 宏 观 经 济 周 期 及 政 策 调 控 等 因 素 影 响, 我 国 房 地 产 市 场 景 气 度 存 在 一 定 波 动 2015 年 我 国 房 地 产 库 存 高 位 运 行, 行 业 投 资 增 速 进 一 步 下 滑 我 国 房 地 产 整 体 库 存 去 化 压 力 较 大, 且 城 市 之 间 的 运 营 分 化 加 剧 当 前 我 国 房 地 产 政 策 的 调 控 方 向 已 转 变 为 : 着 力 防 止 一 二 线 城 市 房 地 产 市 场 过 度 炒 作 引 导 资 金 流 向 库 存 较 高 的 三 四 线 城 市 在 此 背 景 下,2016 年 上 半 年 度 房 地 产 开 发 行 业 已 发 债 企 业 的 发 行 人 信 用 评 级 虽 仍 集 中 于 AA 区 间, 但 行 业 信 用 中 枢 有 所 上 浮 同 期, 有 十 三 家 房 地 产 开 发 企 业 信 用 等 级 出 现 上 调, 一 家 企 业 信 用 等 级 出 现 下 调, 一 家 企 业 调 整 展 望 一 行 业 信 用 质 量 分 析 房 地 产 是 我 国 经 济 的 支 柱 产 业 之 一 受 宏 观 经 济 周 期 及 政 策 调 控 等 因 素 影 响, 我 国 房 地 产 市 场 景 气 度 存 在 一 定 波 动 2015 年 我 国 房 地 产 库 存 高 位 运 行, 行 业 投 资 增 速 进 一 步 下 滑 房 地 产 是 我 国 经 济 支 柱 产 业 之 一 2000 年 以 来, 在 工 业 化 城 镇 化 居 民 收 入 增 长 以 及 消 费 需 求 升 级 的 强 劲 推 动 下, 行 业 整 体 增 长 快 2004-2015 年, 我 国 房 地 产 行 业 年 完 成 投 资 额 从 1.32 万 亿 元 上 升 至 9.60 万 亿 元 其 中, 住 宅 年 完 成 投 资 额 从 2004 年 的 0.88 万 亿 元 上 升 至 2015 年 的 6.46 万 亿 元 - 1 -
图 表 1. 2005-2015 年 房 地 产 投 资 情 况 ( 单 位 : 万 亿 元 ) 资 料 来 源 :Wind 资 讯 近 十 余 年 内 我 国 房 地 产 市 场 发 展 迅 速, 但 期 间 也 经 历 了 较 大 的 起 伏 出 于 平 抑 市 场 波 动 保 障 市 场 理 性 发 展 的 初 衷, 我 国 政 府 曾 多 次 制 定 并 实 施 相 关 政 策 以 规 范 引 导 房 地 产 市 场 2005-2013 年, 我 国 调 控 政 策 主 要 目 标 为 抑 制 投 机 行 为 增 加 保 障 性 住 房 供 给 控 制 房 价 快 速 上 涨 尤 其 自 2009 年 起, 国 务 院 加 大 了 调 控 力 度, 陆 续 出 台 新 国 四 条 新 国 八 条 和 新 国 五 条 等 一 系 列 政 策 受 政 策 调 控 力 度 加 大 以 及 宏 观 经 济 增 速 放 缓 等 多 因 素 叠 加 影 响, 国 内 房 地 产 需 求 增 速 逐 步 放 缓, 市 场 进 入 调 整 阶 段 自 2009 年 以 来, 全 国 房 地 产 市 场 销 售 面 积 增 速 不 断 下 降,2012 年 同 比 增 速 更 降 至 仅 1.95%, 其 中 住 宅 销 售 面 积 同 比 增 长 仅 2.01% 2013 年, 国 务 院 出 台 新 国 五 条 严 厉 调 控 房 价, 由 此 造 成 的 政 策 末 班 车 效 应 导 致 市 场 一 度 强 烈 反 弹 当 年 全 国 商 品 房 销 售 面 积 13.06 亿 平 方 米, 同 比 增 长 17.34%; 其 中 住 宅 销 售 面 积 11.57 亿 平 方 米, 同 比 增 长 17.46% 需 求 集 中 释 放 后 的 2014 年, 全 国 房 地 产 销 售 面 积 住 宅 销 售 面 积 分 别 同 比 减 少 8.11% 和 9.11%, 成 交 量 下 滑 明 显 为 提 振 楼 市, 自 2014 年 7 月 起, 各 地 方 政 府 相 继 取 消 或 放 松 限 购 等 调 控 政 策, 转 而 出 台 救 市 政 策, 包 括 调 整 公 积 金 贷 款 减 免 税 收 调 整 首 付 比 例 放 松 户 籍 政 策 提 供 住 房 补 贴 等 2014 年 下 半 年 及 2015 年, 央 行 数 次 下 调 贷 款 基 准 利 率, 也 对 楼 市 形 成 了 有 效 支 撑 2015 年, 我 国 商 品 房 销 售 面 积 同 比 增 加 6.50% 至 12.85 亿 平 方 米 ; 其 中 住 宅 销 售 面 积 同 比 增 加 6.87% 至 11.24 亿 平 方 米 - 2 -
图 表 2. 2009-2015 年 我 国 主 要 类 型 商 品 房 的 销 售 面 积 ( 单 位 : 亿 平 方 米 ) 资 料 来 源 :Wind 资 讯 我 国 房 地 产 整 体 库 存 去 化 压 力 较 大, 且 城 市 之 间 的 运 营 分 化 加 剧 当 前 我 国 房 地 产 政 策 的 调 控 方 向 已 转 变 为 : 着 力 防 止 一 二 线 城 市 房 地 产 市 场 过 度 炒 作 引 导 资 金 流 向 库 存 较 高 的 三 四 线 城 市 虽 然 我 国 房 地 产 开 发 投 资 完 成 额 同 比 增 速 已 于 2010 年 进 入 下 行 通 道, 但 由 于 2010~2013 年 行 业 投 资 规 模 扩 张 依 旧 处 于 高 速 阶 段 2009 年 1 以 来 需 求 增 速 总 体 放 缓 等 因 素, 国 内 房 地 产 市 场 库 存 持 续 上 行 2011 年 末 全 国 房 地 产 市 场 库 存 为 51.51 亿 平 方 米, 其 中 待 售 商 品 房 面 积 2.72 亿 平 方 米 ;2015 年 末 全 国 房 地 产 市 场 库 存 已 升 至 78.84 亿 平 方 米, 其 中 待 售 商 品 房 面 积 为 7.19 亿 平 方 米 图 表 3. 2011-2015 年 我 国 房 地 产 库 存 情 况 ( 单 位 : 亿 平 方 米 ) 资 料 来 源 :Wind 资 讯 房 地 产 市 场 库 存 高 位 运 营 对 市 场 形 成 了 较 大 压 力, 中 央 政 府 2014 年 1 包 括 待 售 商 品 房 面 积 和 住 宅 办 公 楼 商 业 营 业 用 房 的 施 工 面 积 - 3 -
下 半 年 以 来 开 始 出 台 政 策 支 持 促 进 市 场 发 展 资 金 成 本 方 面, 央 行 多 次 降 息 降 准, 其 中 一 年 期 贷 款 基 准 利 率 自 年 初 的 5.60% 降 至 4.35%, 金 融 机 构 人 民 币 存 款 准 备 金 率 合 计 下 调 2.5 个 百 分 点, 符 合 标 准 的 金 融 机 构 额 外 下 调 0.5 个 百 分 点 公 积 金 贷 款 方 面, 国 管 公 积 金 中 心 将 贷 款 额 度 上 调 至 120 万 元, 首 套 房 首 付 降 至 20%, 并 调 整 了 二 套 房 政 策 和 缴 存 政 策 限 购 政 策 方 面,46 个 限 购 城 市 中 仅 剩 北 京 上 海 广 州 深 圳 四 城 坚 持 限 购, 且 六 部 委 联 合 发 文 取 消 境 外 机 构 和 个 人 的 购 房 限 制 税 收 方 面, 财 政 部 国 家 税 务 总 局 将 免 征 营 业 税 的 个 人 房 源 持 有 期 限 由 5 年 下 调 至 2 年 频 繁 的 政 策 出 台 对 市 场 需 求 起 到 了 维 系 作 用,2015 年 房 地 产 市 场 有 所 回 暖, 但 三 四 线 城 市 的 库 存 去 化 压 力 依 旧 很 大 2016 年 上 半 年, 我 国 广 义 货 币 供 应 量 保 持 增 长 在 宽 松 货 币 信 贷 政 策 下, 房 地 产 的 投 资 需 求 显 著 释 放 同 期, 我 国 商 品 房 销 售 面 积 为 6.43 亿 平 方 米, 同 比 增 长 27.93%; 其 中 住 宅 销 售 面 积 为 5.71 亿 平 方 米, 同 比 增 长 28.62% 图 表 4. 2016 年 我 国 广 义 货 币 供 应 量 情 况 ( 单 位 : 亿 元,%) 资 料 来 源 :Wind 资 讯 市 场 的 回 暖 一 方 面 有 效 拉 动 房 地 产 开 发 投 资 规 模 的 增 长, 另 一 方 面 也 推 动 土 地 价 格 的 快 速 上 升 2016 年 上 半 年 度, 国 内 房 地 产 开 发 投 资 完 成 额 为 4.66 万 亿 元, 同 比 增 长 6.09% 同 期, 在 土 地 供 应 量 与 上 年 同 期 基 本 持 平 的 背 景 下, 全 国 100 个 城 市 各 类 用 地 成 交 平 均 溢 价 率 为 47.27%, 较 去 年 同 期 提 高 36.69 个 百 分 点 ; 土 地 楼 面 价 同 比 上 升 43.13%, 达 到 2222.54 元 / 平 方 米 其 中 住 宅 用 地 溢 价 率 为 60.23%, 较 去 年 同 期 提 高 46.49 个 百 分 点 ; 住 宅 用 地 楼 面 价 为 4096.14 元 / 平 方 米, 同 比 上 升 68.70% 伴 随 着 房 地 产 市 场 的 整 体 回 暖, 区 域 市 场 差 异 化 程 度 进 一 步 加 剧, - 4 -
各 地 房 产 调 控 政 策 分 化 明 显 2016 年 第 一 季 度, 政 府 先 后 宣 布 非 限 购 城 市 商 贷 首 付 比 例 由 25% 降 至 20% 二 套 房 契 税 从 3% 降 至 1% 非 普 通 住 房 免 征 营 业 税 适 用 五 改 二 等 政 策, 推 动 了 我 国 房 地 产 市 场 景 气 度 进 一 步 回 暖, 我 国 一 二 线 城 市 房 价 出 现 大 幅 跳 升 2016 年 3 月 末, 上 海 深 圳 先 后 提 高 购 房 门 槛, 一 线 城 市 成 交 量 有 所 回 落 房 价 涨 幅 收 窄 在 一 线 城 市 溢 出 效 应 的 带 动 下, 二 线 城 市 房 价 显 著 上 涨 2016 年 4 月, 南 京 苏 州 合 肥 厦 门 等 城 市 商 品 住 宅 价 格 指 数 环 比 增 幅 已 超 过 一 线 城 市 2016 年 8 月 以 来, 二 线 城 市 房 价 调 控 政 策 趋 紧, 南 京 提 高 二 套 房 首 付 比 例, 苏 州 厦 门 武 汉 先 后 重 启 限 购 政 策 同 期, 我 国 三 四 线 城 市 依 然 面 临 较 大 的 去 库 存 压 力, 安 徽 河 北 等 省 市 出 台 政 策 明 确 提 出 分 类 调 控 去 库 存 ; 广 西 山 东 湖 南 等 地 去 库 存 措 施 注 重 鼓 励 农 民 工 进 城 购 房 等 总 体 而 言, 我 国 房 地 产 政 策 依 旧 以 稳 定 市 场 为 目 标, 着 力 于 防 止 一 二 线 城 市 房 地 产 市 场 过 度 炒 作 引 导 资 金 流 向 库 存 较 高 的 三 四 线 城 市 在 房 产 市 场 过 热 的 核 心 城 市, 限 购 政 策 收 紧 预 期 进 一 步 加 强 二 行 业 信 用 等 级 分 布 及 级 别 迁 移 分 析 2 1. 主 体 信 用 等 级 分 布 2016 年 上 半 年 度, 共 有 72 家 房 地 产 企 业 完 成 债 券 发 行, 公 开 发 行 债 券 合 计 117 支 包 括 短 期 融 资 券 1 支 中 期 票 据 20 支 公 司 债 96 支 图 表 5. 房 地 产 行 业 主 体 信 用 等 级 分 布 ( 截 至 2016 年 6 月 末 ) 发 行 主 体 信 用 等 级 2016 年 上 半 年 度 截 至 2016 年 6 月 末 发 行 主 体 数 量 占 比 (%) 存 续 主 体 数 量 占 比 (%) ( 家 ) ( 家 ) AAA 11 15.28 17 12.41 AA+ 20 27.78 37 27.01 AA 40 55.56 78 56.93 AA- 1 1.39 4 2.92 A+ 0 0.00 1 0.73 合 计 72 100.00 137 100.00 数 据 来 源 : Wind 资 讯, 新 世 纪 评 级 整 理 2. 主 体 信 用 等 级 迁 移 2 本 部 分 采 用 的 样 本 库 范 围 为 申 万 房 地 产 行 业 中 公 开 发 行 债 券 的 非 城 投 类 企 业 发 行 主 体 信 用 等 级 仅 考 虑 发 行 人 付 费 模 式 的 评 级 机 构 的 评 级 结 果 统 计 主 体 等 级 分 布 时, 不 同 评 级 机 构 对 同 一 主 体 的 评 级 结 果 不 作 剔 除, 但 单 一 主 体 发 行 多 期 债 券 时 只 按 该 主 体 最 新 信 用 等 级 计 一 次 - 5 -
新 世 纪 评 级 对 2016 年 上 半 年 度 静 态 池 样 本 库 中 房 地 产 行 业 债 券 主 体 信 用 等 级 迁 移 情 况 进 行 统 计 分 析 本 次 2016 年 上 半 年 度 静 态 池 样 本 3 库 中 满 足 统 计 口 径 的 有 效 样 本 126 个 我 们 对 2016 年 上 半 年 度 信 用 等 级 迁 移 情 况 进 行 统 计, 并 建 立 迁 移 矩 阵 详 见 下 表 : 图 表 6. 房 地 产 行 业 主 体 信 用 等 级 迁 移 情 况 2015 年 末 2016 年 6 月 末 AAA AA + AA AA - A + A AAA 13 1 AA+ 2 26 AA 8 68 AA- 2 4 1 A+ 1 数 据 来 源 : Wind 资 讯, 新 世 纪 评 级 整 理 级 别 调 整 方 面,2016 年 上 半 年 度, 联 合 信 用 将 广 州 富 力 地 产 股 份 有 限 公 司 主 体 级 别 由 AA+ 级 上 调 为 AAA 级 ; 中 诚 信 证 券 将 首 创 置 业 股 份 有 限 公 司 主 体 级 别 由 AA+ 级 上 调 为 AAA 级 东 方 金 城 将 泛 海 控 股 股 份 有 限 公 司 及 泰 禾 集 团 股 份 有 限 公 司 主 体 级 别 由 AA 级 上 调 为 AA+ 级 ; 大 公 国 际 将 杭 州 滨 江 房 产 集 团 股 份 有 限 公 司 及 中 天 城 投 集 团 股 份 有 限 公 司 主 体 级 别 由 AA 级 上 调 为 AA+ 级 ; 联 合 信 用 将 融 信 ( 福 建 ) 投 资 集 团 有 限 公 司 及 新 湖 中 宝 股 份 有 限 公 司 主 体 级 别 由 AA 级 上 调 为 AA+ 级 ; 上 海 新 世 纪 将 上 海 世 茂 股 份 有 限 公 司 主 体 级 别 由 AA 级 上 调 为 AA+ 级 ; 鹏 元 资 信 将 珠 海 华 发 实 业 股 份 有 限 公 司 主 体 级 别 由 AA 级 上 调 为 AA+ 级 联 合 信 用 将 深 圳 香 江 控 股 股 份 有 限 公 司 主 体 级 别 由 AA- 级 上 调 为 AA 级 ; 大 公 国 际 将 天 津 市 房 地 产 发 展 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 主 体 级 别 由 AA- 级 上 调 为 AA 级 同 期, 联 合 资 信 将 绿 地 控 股 集 团 有 限 公 司 主 体 级 别 由 AAA 级 下 调 为 AA+ 级, 鹏 元 资 信 将 国 奥 投 资 发 展 有 限 公 司 主 体 级 别 由 AA- 级 下 调 为 A 级 在 展 望 调 整 方 面, 中 诚 信 证 券 将 中 华 企 业 股 份 有 限 公 司 展 望 由 稳 定 调 至 负 面 三 行 业 主 要 债 券 品 种 利 差 分 析 4 新 世 纪 评 级 对 2016 年 上 半 年 度 房 地 产 行 业 发 行 的 短 期 融 资 券 ( 不 包 括 超 短 期 融 资 券 ) 中 期 票 据 ( 不 包 括 定 向 工 具 和 中 小 企 业 集 合 票 据 ) 和 公 司 债 ( 不 包 括 私 募 类 债 券 ) 的 利 差 分 析 选 取 同 日 同 期 限 的 国 债 到 3 在 统 计 主 体 信 用 等 级 迁 移 矩 阵 时, 我 们 在 样 本 库 中 剔 除 2015 年 末 或 2016 年 上 半 年 度 末 没 有 等 级 记 录 的 样 本 4 本 部 分 所 统 计 债 券 种 类 均 为 公 开 发 行 的 债 券 - 6 -
期 收 益 率 为 基 准 利 率 计 算 利 差 行 业 筛 选 标 准 亦 参 考 申 银 万 国 的 行 业 分 类, 研 究 数 据 来 源 于 Wind 资 讯 金 融 终 端, 数 据 采 集 时 点 为 2016 年 8 月 29 日, 数 据 时 限 是 2016 年 上 半 年 度 (2016.1.1~2016.6.30) 利 差 分 析 结 果 表 明, 短 期 融 资 券 中 期 票 据 和 公 司 债 发 行 定 价 总 体 反 映 了 信 用 等 级 差 异 随 着 信 用 等 级 的 降 低 发 行 期 限 增 加, 交 易 利 差 均 值 也 越 大, 而 同 等 债 项 级 别 的 企 业 因 信 用 质 量 分 化 亦 存 在 较 大 差 别, 各 信 用 等 级 的 利 差 因 评 级 样 本 量 限 制 而 存 在 一 定 差 异 1. 短 期 融 资 券 5 2016 年 第 一 季 度 房 地 产 行 业 仅 发 行 一 支 短 期 融 资 券, 为 上 海 世 茂 股 份 有 限 公 司 发 行 的 16 沪 世 茂 CP001 该 支 短 期 融 资 券 发 行 时, 新 世 纪 评 级 给 予 发 行 人 AA 的 主 体 信 用 等 级 图 表 7. 房 地 产 行 业 短 期 融 资 券 发 行 利 差 情 况 ( 单 位 :BP) 发 行 时 发 行 时 发 行 利 差 样 本 数 主 体 信 用 等 级 债 项 信 用 等 级 区 间 均 值 AA A-1 1 64.60 64.60 数 据 来 源 : Wind 资 讯, 新 世 纪 评 级 整 理 2. 中 期 票 据 6 2016 年 上 半 年 度 房 地 产 行 业 共 发 行 20 支 中 期 票 据 AAA 级 债 券 中, 华 润 置 地 有 限 公 司 万 科 企 业 股 份 有 限 公 司 所 发 中 期 票 据 的 利 差 表 现 相 对 较 好 AA 级 债 券 中, 京 能 置 业 股 份 有 限 公 司 所 发 中 期 票 据 的 利 差 表 现 相 对 较 好 图 表 8. 房 地 产 行 业 中 期 票 据 发 行 利 差 情 况 ( 单 位 :BP) 期 限 发 行 时 发 行 时 发 行 利 差 样 本 数 主 体 信 用 等 级 债 项 信 用 等 级 区 间 均 值 AAA AAA 4 60.28-105.24 82.88 3 年 AA+ AA+ 1 362.05 362.05 AA AA 4 222.01-329.94 290.63 AAA 2 117.22-184.26 150.74 AAA AAA 7 62.50-126.28 95.35 5 年 AA+ AA+ 1 137.10 137.10 AA AA 1 317.68 317.68 数 据 来 源 : Wind 资 讯, 新 世 纪 评 级 整 理 5 仅 统 计 1 年 期 短 期 融 资 券, 不 含 超 短 期 融 资 券 6 不 含 中 小 企 业 集 合 票 据 - 7 -
3. 公 司 债 券 2016 年 上 半 年 度 房 地 产 行 业 共 发 行 96 支 公 司 债 券 AAA 级 债 券 中, 金 地 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 和 保 利 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 所 发 公 司 债 券 的 利 差 表 现 相 对 较 好 ; 绿 地 控 股 集 团 有 限 公 司 所 发 公 司 债 券 的 利 差 表 现 相 对 较 差 AA + 级 债 券 中, 苏 州 新 建 元 控 股 集 团 有 限 公 司 中 粮 置 业 投 资 有 限 公 司 上 海 中 星 ( 集 团 ) 有 限 公 司 和 厦 门 经 济 特 区 房 地 产 开 发 集 团 有 限 公 司 等 所 发 公 司 债 券 的 利 差 表 现 相 对 较 好 ; 广 东 珠 江 投 资 股 份 有 限 公 司 泰 禾 集 团 股 份 有 限 公 司 和 江 苏 中 南 建 设 集 团 股 份 有 限 公 司 所 发 公 司 债 券 的 利 差 表 现 相 对 较 差 AA 级 债 券 中, 北 京 望 京 搜 候 房 地 产 有 限 公 司 上 海 实 业 发 展 股 份 有 限 公 司 中 航 地 产 股 份 有 限 公 司 和 信 达 地 产 股 份 有 限 公 司 等 所 发 公 司 债 券 的 利 差 表 现 相 对 较 好 ; 宁 波 奥 克 斯 置 业 有 限 公 司 鑫 苑 ( 中 国 ) 置 业 有 限 公 司 金 辉 集 团 股 份 有 限 公 司 和 国 购 投 资 有 限 公 司 等 所 发 公 司 债 券 的 利 差 表 现 相 对 较 差 图 表 9. 房 地 产 行 业 公 司 债 券 发 行 利 差 情 况 ( 单 位 :BP) 期 限 发 行 时 发 行 利 差 发 行 时 债 项 信 用 等 样 本 数 主 体 信 用 等 级 区 间 均 值 级 AAA 1 110.14 110.14 AA + AA + 2 95.09-126.09 110.59 AAA 1 91.31 91.31 3 年 AA AA + 5 139.20-440.28 304.32 AA 3 320.42-363.73 345.23 AA - AA 1 389.209 389.20 AAA AAA 9 29.35~123.07 72.21 AA + 2 78.49-110.49 94.49 AAA 2 121.62-134.18 127.90 AA + 5 年 AA + 16 56.12-445.85 184.69 AAA 3 66.53-139.39 136.61 AA AA + 4 197.98-360.04 282.17 AA 32 65.50-483.36 344.21 6 年 AAA AAA 3 20.46-73.38 43.09 AA AAA 1 114.92 114.92 AAA AAA 3 40.39-116.97 71.86 7 年 AA + AA + 1 203.15 203.15 AA AAA 1 251.47 251.47 8 年 AAA AAA 2 63.22~81.55 72.39 AA + AA + 1 83.49 83.49 10 AAA AAA 2 86.66~133.49 110.18-8 -
发 行 时 发 行 利 差 发 行 时 期 限 债 项 信 用 等 样 本 数 主 体 信 用 等 级 区 间 均 值 级 年 AA AAA 1 190.84 190.84 数 据 来 源 : Wind 资 讯, 新 世 纪 评 级 整 理 - 9 -
附 录 一 房 地 产 行 业 发 债 主 体 信 用 等 级 分 布 及 主 要 经 营 财 务 数 据 发 行 人 名 称 最 新 主 体 评 级 主 体 评 级 展 望 评 级 机 构 资 产 总 额 所 有 者 权 益 资 产 负 债 率 (%) 营 业 收 入 毛 利 率 (%) 净 利 润 经 营 活 动 净 现 金 流 有 息 债 务 万 科 企 业 股 份 有 限 公 司 AAA 稳 定 大 公 国 际 6,112.96 1,363.10 77.70 1,955.49 29.35 259.49 160.46 964.67 大 连 万 达 商 业 地 产 股 份 有 限 公 司 AAA 稳 定 大 公 国 际 6,395.60 1,858.97 70.93 1,321.05 44.89 301.09 319.09 1,916.13 保 利 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 AAA 稳 定 中 诚 信 国 际 4,038.33 971.40 75.95 1,234.29 33.20 168.28 177.85 1,222.35 广 州 富 力 地 产 股 份 有 限 公 司 AAA 稳 定 联 合 信 用 1,836.61 491.74 73.23 443.97 38.22 67.32 54.14 832.12 重 庆 龙 湖 企 业 拓 展 有 限 公 司 AAA 稳 定 大 公 国 际 1,425.38 596.02 58.19 412.64 32.57 92.24 64.03 294.87 金 地 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 AAA 稳 定 联 合 资 信 1,393.46 476.16 65.83 327.62 28.59 48.43 83.94 395.92 远 洋 地 产 有 限 公 司 AAA 稳 定 中 诚 信 国 际 1,293.05 357.67 72.34 272.71 27.34 42.33 55.31 380.72 深 圳 华 侨 城 股 份 有 限 公 司 AAA 稳 定 联 合 信 用 1,152.66 421.76 63.41 322.36 53.19 52.43-18.72 352.68 平 安 不 动 产 有 限 公 司 AAA 稳 定 上 海 新 世 纪 260.70 107.94 58.60 11.07 59.63 7.26 6.45 139.62 上 海 世 博 发 展 ( 集 团 ) 有 限 公 司 AAA 稳 定 上 海 新 世 纪 80.57 68.94 14.44 5.54 50.49 0.57-0.48 1.09 华 润 置 地 有 限 公 司 AAA 稳 定 中 诚 信 国 际 3,892.35 1,318.24-1,038.37-193.78 419.02 - 绿 地 控 股 集 团 有 限 公 司 AA+ 稳 定 联 合 资 信 6,004.36 673.33 88.79 2,075.34 14.76 73.85-242.39 2,499.83 华 夏 幸 福 基 业 股 份 有 限 公 司 AA+ 稳 定 大 公 国 际 1,686.23 256.30 84.80 383.35 34.52 49.87 74.50 497.19 泛 海 控 股 股 份 有 限 公 司 AA+ 稳 定 东 方 金 城 1,183.56 151.63 87.19 126.71 48.16 23.66-1.79 870.75 广 东 珠 江 投 资 股 份 有 限 公 司 AA+ 稳 定 联 合 信 用 1,092.41 274.12 74.91 97.01 41.83 6.04-153.63 547.26 泰 禾 集 团 股 份 有 限 公 司 AA+ 稳 定 东 方 金 城 847.82 170.68 79.87 148.13 29.90 12.65-23.51 452.27 江 苏 中 南 建 设 集 团 股 份 有 限 公 司 AA+ 稳 定 东 方 金 城 962.26 132.15 86.27 204.50 21.58 4.41 9.53 329.88 新 湖 中 宝 股 份 有 限 公 司 AA+ 稳 定 联 合 信 用 890.67 254.01 71.48 116.36 25.70 10.42 7.02 435.15 金 茂 投 资 管 理 ( 上 海 ) 有 限 公 司 AA+ 稳 定 中 诚 信 国 际 474.46 53.10 88.81 50.61 30.59 8.85 1.38 134.02 信 达 投 资 有 限 公 司 AA+ 稳 定 大 公 国 际 836.69 170.21 79.66 111.13 43.84 23.97-4.69 469.41 中 国 铁 建 房 地 产 集 团 有 限 公 司 AA+ 稳 定 中 诚 信 国 际 898.81 172.10 80.85 216.73 26.41 27.77 15.43 492.08 中 国 电 建 地 产 集 团 有 限 公 司 AA+ 稳 定 中 诚 信 国 际 716.15 111.80 84.39 125.11 23.47 6.56-4.97 320.27-10 -
发 行 人 名 称 最 新 主 体 评 级 主 体 评 级 展 望 评 级 机 构 资 产 总 额 所 有 者 权 益 资 产 负 债 率 (%) 营 业 收 入 毛 利 率 (%) 净 利 润 经 营 活 动 净 现 金 流 有 息 债 务 复 地 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 AA+ 稳 定 中 诚 信 国 际 696.59 144.75 79.22 175.22 26.32 14.89 4.85 255.43 上 海 世 茂 股 份 有 限 公 司 AA+ 稳 定 联 合 信 用 653.48 246.55 62.27 150.33 36.32 29.19 4.45 117.18 融 信 ( 福 建 ) 投 资 集 团 有 限 公 司 AA+ 稳 定 联 合 信 用 363.60 75.50 79.23 74.15 42.27 15.19 30.55 164.35 大 华 ( 集 团 ) 有 限 公 司 AA+ 稳 定 上 海 新 世 纪 469.44 155.91 66.79 130.05 54.85 33.41 23.90 126.85 上 海 宝 龙 实 业 发 展 有 限 公 司 AA+ 稳 定 联 合 信 用 426.81 159.64 62.60 67.76 42.87 21.24 12.95 110.12 上 海 中 星 ( 集 团 ) 有 限 公 司 AA+ 稳 定 上 海 新 世 纪 384.15 108.47 71.76 84.25 34.53 3.67 1.90 146.08 中 粮 置 业 投 资 有 限 公 司 AA+ 稳 定 中 诚 信 国 际 363.71 185.98 48.87 21.68 76.30 7.80 5.98 108.10 苏 州 新 建 元 控 股 集 团 有 限 公 司 AA+ 稳 定 中 诚 信 国 际 324.20 86.42 73.34 49.12 31.01 2.22 16.29 142.00 厦 门 经 济 特 区 房 地 产 开 发 集 团 有 限 公 司 AA+ 稳 定 上 海 新 世 纪 248.27 60.45 75.65 35.06 33.11 9.11-26.61 81.86 金 科 地 产 集 团 股 份 有 限 公 司 AA 稳 定 大 公 国 际 955.53 153.38 83.95 193.99 28.41 12.34 4.12 403.61 四 川 蓝 光 发 展 股 份 有 限 公 司 AA 稳 定 中 诚 信 国 际 562.44 113.51 79.82 175.98 29.65 9.54 14.30 180.69 华 南 国 际 工 业 原 料 城 ( 深 圳 ) 有 限 公 司 AA 稳 定 大 公 国 际 573.30 178.02 68.95 43.47 44.29 18.49 9.88 181.58 信 达 地 产 股 份 有 限 公 司 AA 稳 定 中 诚 信 国 际 521.84 87.45 83.24 81.36 28.96 8.13-43.46 306.56 重 庆 协 信 远 创 房 地 产 开 发 有 限 公 司 AA 稳 定 联 合 信 用 560.52 147.84 73.62 74.67 28.11 7.72-10.85 243.52 金 辉 集 团 股 份 有 限 公 司 AA 稳 定 上 海 新 世 纪 405.67 89.47 77.95 148.70 26.78 15.65 37.92 117.79 融 科 智 地 房 地 产 股 份 有 限 公 司 AA 稳 定 联 合 信 用 439.23 67.24 84.69 103.61 34.86 4.85 23.79 138.63 广 西 万 通 房 地 产 有 限 公 司 AA 稳 定 联 合 信 用 388.03 64.46 83.39 61.05 25.56 4.59-13.92 182.18 新 华 联 文 化 旅 游 发 展 股 份 有 限 公 司 AA 稳 定 东 方 金 城 339.94 67.83 80.05 46.47 26.52 2.88-29.00 183.18 福 星 惠 誉 房 地 产 有 限 公 司 AA 稳 定 中 诚 信 国 际 340.61 72.20 78.80 71.76 29.26 9.00-10.66 118.50 国 购 投 资 有 限 公 司 AA 稳 定 联 合 信 用 347.27 87.02 74.94 62.38 20.93 4.81-2.58 121.43 建 业 住 宅 集 团 ( 中 国 ) 有 限 公 司 AA 稳 定 大 公 国 际 339.86 83.80 75.34 115.63 31.47 12.26 36.43 48.57 石 榴 置 业 集 团 股 份 有 限 公 司 AA 稳 定 东 方 金 城 337.39 73.98 78.07 68.60 35.92 8.44-0.26 128.55-11 -
发 行 人 名 称 最 新 主 体 评 级 主 体 评 级 展 望 评 级 机 构 资 产 总 额 所 有 者 权 益 资 产 负 债 率 (%) 营 业 收 入 毛 利 率 (%) 净 利 润 经 营 活 动 净 现 金 流 有 息 债 务 亿 达 发 展 有 限 公 司 AA 稳 定 联 合 信 用 329.28 87.13 73.54 79.09 31.71 9.63 15.38 158.46 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 AA 稳 定 联 合 资 信 267.72 62.40 76.69 77.31 26.64 4.66 1.58 107.79 广 州 番 禺 海 怡 房 地 产 开 发 有 限 公 司 AA 稳 定 联 合 信 用 292.75 68.91 76.46 80.02 34.26 7.58 25.42 67.41 广 东 美 的 置 业 有 限 公 司 AA 稳 定 大 公 国 际 304.59 23.43 92.31 64.25 26.87 6.14 20.56 60.84 上 海 实 业 发 展 股 份 有 限 公 司 AA 稳 定 中 诚 信 国 际 272.75 55.13 79.79 66.19 34.87 6.05-13.50 133.75 重 庆 华 宇 集 团 有 限 公 司 AA 稳 定 联 合 信 用 284.19 110.34 61.17 37.49 31.15 7.63 6.24 105.06 鑫 苑 ( 中 国 ) 置 业 有 限 公 司 AA 稳 定 联 合 信 用 284.09 64.81 77.19 69.16 30.13 6.21 11.42 73.83 中 交 地 产 有 限 公 司 AA 稳 定 联 合 信 用 276.14 79.60 71.17 33.91 25.86 1.78-20.98 106.02 中 弘 控 股 股 份 有 限 公 司 AA 稳 定 大 公 国 际 200.55 58.84 70.66 12.90 38.18 2.93-4.31 119.12 北 京 兆 泰 集 团 股 份 有 限 公 司 AA 稳 定 联 合 信 用 267.44 94.16 64.79 10.88 86.51 12.90-5.86 110.07 北 京 望 京 搜 候 房 地 产 有 限 公 司 AA 稳 定 中 诚 信 国 际 258.91 79.20 69.41 3.30 87.18 1.48-0.33 21.74 银 亿 房 地 产 股 份 有 限 公 司 AA 稳 定 中 诚 信 国 际 247.16 54.24 78.06 84.59 22.06 4.35 26.30 112.75 四 川 新 希 望 房 地 产 开 发 有 限 公 司 AA 稳 定 联 合 信 用 242.26 59.74 75.34 32.31 32.06 5.15-40.73 95.31 广 州 市 天 建 房 地 产 开 发 有 限 公 司 AA 稳 定 中 诚 信 国 际 238.63 66.29 72.22 35.13 59.84 11.68 24.62 53.53 中 航 地 产 股 份 有 限 公 司 AA 稳 定 中 诚 信 国 际 228.81 46.95 79.48 55.19 24.19 3.71 5.39 110.69 景 瑞 地 产 ( 集 团 ) 有 限 公 司 AA 稳 定 联 合 信 用 227.76 37.79 83.41 73.36 13.14 0.78 6.26 78.14 宁 波 奥 克 斯 置 业 有 限 公 司 AA 稳 定 大 公 国 际 218.76 47.37 78.35 51.27 29.64 5.62 24.08 75.92 苏 州 工 业 园 区 华 成 房 地 产 开 发 有 限 公 司 AA 稳 定 联 合 信 用 181.85 45.22 75.13 91.12 18.73 8.05 15.47 41.38 中 国 希 格 玛 有 限 公 司 AA 稳 定 联 合 信 用 165.43 65.68 60.30 11.15 42.73 8.11 0.56 49.01 广 州 番 禺 雅 居 乐 房 地 产 开 发 有 限 公 司 AA 稳 定 中 诚 信 国 际 174.70 42.80 75.50 54.32 63.33 13.74 10.45 33.05 北 京 金 泰 集 团 有 限 公 司 AA 稳 定 大 公 国 际 164.11 89.99 45.17 109.95 8.75 1.75 4.47 48.03 安 徽 省 高 速 地 产 集 团 有 限 公 司 AA 稳 定 联 合 资 信 148.05 37.72 74.52 42.59 22.86 2.00-13.60 58.19-12 -
发 行 人 名 称 最 新 主 体 评 级 主 体 评 级 展 望 评 级 机 构 资 产 总 额 所 有 者 权 益 资 产 负 债 率 (%) 营 业 收 入 毛 利 率 (%) 净 利 润 经 营 活 动 净 现 金 流 有 息 债 务 深 圳 卓 越 世 纪 城 房 地 产 开 发 有 限 公 司 AA 稳 定 鹏 元 资 信 154.29 68.78 55.42 3.96 96.26 4.47 18.33 35.38 顺 发 恒 业 股 份 公 司 AA 稳 定 东 方 金 城 118.92 37.63 68.36 34.74 25.66 3.27 31.78 24.97 天 安 数 码 城 ( 集 团 ) 有 限 公 司 AA 稳 定 联 合 资 信 147.35 46.50 68.44 22.11 49.90 4.68 1.37 60.01 当 代 节 能 置 业 股 份 有 限 公 司 AA 稳 定 联 合 信 用 123.30 34.34 72.15 60.12 37.93 9.46 10.29 16.12 京 能 置 业 股 份 有 限 公 司 AA 稳 定 联 合 资 信 53.04 20.72 60.94 8.30 51.52 1.37-2.25 22.13 三 湘 股 份 有 限 公 司 AA- 稳 定 中 诚 信 国 际 134.77 30.14 77.64 5.20 39.57 0.80-7.69 46.02 注 : 财 务 数 据 均 为 2015 年 度 数 据 - 13 -
附 录 二 2016 年 上 半 年 度 房 地 产 行 业 发 债 主 体 级 别 调 整 情 况 发 行 人 评 级 机 构 2016 年 6 月 末 主 2015 年 末 主 体 最 新 评 级 日 期 体 等 级 及 展 望 等 级 及 展 望 广 州 富 力 地 产 股 份 有 限 公 司 联 合 信 用 AAA/ 稳 定 2016-04-15 AA+/ 稳 定 首 创 置 业 股 份 有 限 公 司 中 诚 信 证 券 AAA/ 稳 定 2016-04-28 AA+/ 稳 定 绿 地 控 股 集 团 有 限 公 司 联 合 资 信 AA+/ 稳 定 2016-07-28 AAA/ 稳 定 泛 海 控 股 股 份 有 限 公 司 东 方 金 诚 AA+/ 稳 定 2016-07-22 AA/ 稳 定 杭 州 滨 江 房 产 集 团 股 份 有 限 公 司 大 公 国 际 AA+/ 稳 定 2016-06-24 AA/ 稳 定 融 信 ( 福 建 ) 投 资 集 团 有 限 公 司 联 合 信 用 AA+/ 稳 定 2016-07-15 AA/ 稳 定 上 海 世 茂 股 份 有 限 公 司 上 海 新 世 纪 AA+/ 稳 定 2016-06-20 AA/ 稳 定 泰 禾 集 团 股 份 有 限 公 司 东 方 金 诚 AA+/ 稳 定 2016-07-21 AA/ 稳 定 新 湖 中 宝 股 份 有 限 公 司 联 合 信 用 AA+/ 稳 定 2016-06-13 AA/ 稳 定 中 天 城 投 集 团 股 份 有 限 公 司 大 公 国 际 AA+/ 稳 定 2016-04-06 AA/ 稳 定 珠 海 华 发 实 业 股 份 有 限 公 司 鹏 元 资 信 AA+/ 稳 定 2016-06-06 AA/ 稳 定 深 圳 香 江 控 股 股 份 有 限 公 司 联 合 信 用 AA/ 稳 定 2016-06-03 AA-/ 稳 定 天 津 市 房 地 产 发 展 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 大 公 国 际 AA/ 稳 定 2016-08-03 AA-/ 稳 定 国 奥 投 资 发 展 有 限 公 司 鹏 元 资 信 A/ 负 面 2016-06-22 AA-/ 负 面 - 14 -