2014 年 12 月 1 日 关 于 本 新 闻 稿 若 有 任 何 疑 问, 请 联 系 财 马 科 斯 股 份 有 限 公 司 不 动 产 综 合 研 究 所 TEL:03-3596-1477 FAX:03-3596-1478 info-rei@xymax.co.jp 关 于 办 公 空 间 使 用 的 问 卷 调 查 (2014 年 版 ) ~ 不 同 类 型 租 户 的 办 公 空 间 利 用 现 状 及 其 对 写 字 楼 的 需 求 情 况 ~ 财 马 科 斯 不 动 产 综 合 研 究 所 ( 以 下 简 称 为 财 马 科 斯 综 研 ) 历 年 来 通 过 访 谈, 问 卷 调 查 等 手 法, 对 财 马 科 斯 集 团 所 运 营 管 理 的 写 字 楼 内 租 户 实 施 调 查 在 今 年, 我 们 开 展 了 关 于 企 业 办 公 空 间 利 用 现 状 及 企 业 对 于 写 字 楼 的 需 求 情 况 的 问 卷 调 查 现 将 结 果 进 行 汇 集, 整 理, 通 过 本 研 究 报 告 进 行 发 表 另 外, 基 于 本 次 问 卷 调 查 的 结 果, 我 们 今 后 还 将 继 续 进 行 分 析, 并 提 供 关 于 企 业 办 公 空 间 利 用 情 况 企 业 需 求 企 业 对 于 写 字 楼 的 诸 多 观 点 的 更 为 详 实 的 信 息 主 要 调 查 结 果 写 字 楼 利 用 现 状 办 公 空 间 的 布 局 在 办 公 室 内, 实 际 办 公 区 域 以 外 最 多 的 使 用 形 式 为 会 议 室, 拥 有 会 议 室 的 企 业 约 占 总 企 业 数 的 90%; 拥 有 前 台 空 间 的 这 一 比 例 为 70%, 书 库, 仓 库 则 略 低 于 60% 实 际 办 公 区 域 占 办 公 室 总 面 积 7 成 这 一 答 案 在 全 部 答 案 中 所 占 比 例 最 高 入 住 人 数 的 增 减 回 答 2013 年 以 后 入 住 人 数 增 加 的 企 业 约 占 4 成, 回 答 2013 年 以 后 入 住 人 数 减 少 的 企 业 约 占 1 成 根 据 这 一 回 答, 可 以 看 出 有 一 定 数 量 的 企 业 认 为 现 在 的 办 公 面 积 已 经 不 适 应 现 在 的 办 公 需 求 办 公 环 境 ( 办 公 模 式 多 样 化 以 及 ICT 导 入 ) 进 行 移 动 端 作 业 及 无 线 网 络 导 入 的 企 业 约 占 7 成, 进 行 了 网 络 会 议, 电 视 会 议 导 入 的 企 业 约 占 5 成 ICT 技 术 的 普 及 程 度 有 所 提 高 防 灾 对 策 准 备 防 灾 用 水 的 企 业 占 了 约 6 成, 准 备 防 灾 食 品 的 企 业 约 5 成 采 用 了 防 灾 措 施 的 企 业 占 比 不 超 过 一 半 节 能 节 电 措 施 实 施 清 凉 商 务 着 装 温 暖 商 务 着 装 的 企 业 占 比 最 高, 约 占 总 数 的 7 成 多 数 企 业 倾 向 于 采 取 不 勉 强 的 节 能 节 电 措 施 对 写 字 楼 的 需 求 选 取 写 字 楼 时 最 重 视 的 因 素 租 金 水 平, 距 最 近 车 站 的 距 离, 大 楼 的 耐 震 性, 大 楼 的 卫 生 清 扫 维 护 情 况 即 使 多 付 一 些 租 金 也 希 望 具 备 的 设 备 和 机 能 免 震 制 震 机 制 停 电 时 的 应 急 电 源 保 障 防 灾 用 的 储 备 物 资 等 事 关 安 全 的 项 目 自 行 车 停 车 场 可 出 租 公 用 会 议 室 等 事 关 便 利 性 的 项 目 1
调 查 概 要 调 查 期 间 调 查 对 象 2014 年 9 月 ~ 同 年 10 月 财 马 科 斯 所 管 理 物 业 中 入 住 的 2,379 家 企 业 回 答 结 果 1,107 家 企 业 ( 回 答 率 :46.) 调 查 区 域 首 都 圈 ( 东 京 都 川 崎 市 横 滨 市 琦 玉 市 ) 名 古 屋 市 大 阪 市 福 冈 市 调 查 方 法 网 络 调 查 问 卷, 纸 质 调 查 问 卷 主 要 使 用 形 态 ( 内 勤 型 外 勤 型 来 客 型 ) 办 公 空 间 的 布 局 实 际 办 公 区 域 以 及 入 住 人 数 2013 年 之 后 入 住 人 数 的 增 减 及 其 理 由 办 公 室 的 宽 敞 狭 窄 程 度 室 内 布 局 考 虑 因 素 调 查 内 容 是 否 改 变 办 公 环 境 以 影 响 工 作 模 式, 及 其 目 的 与 存 在 的 问 题, 租 借 面 积 是 否 有 变 化 办 公 室 防 灾 对 策 包 含 节 能, 节 电 在 内 的 环 保 措 施 与 标 准 装 修 相 比 是 否 有 变 更 选 取 写 字 楼 时 最 重 视 的 因 素 以 及 现 在 入 住 的 写 字 楼 中 不 足 的 部 分 即 使 多 付 一 些 租 金 也 希 望 能 够 具 备 的 设 备 和 机 能 是 否 有 专 门 从 事 企 业 不 动 产 工 作 的 部 门 和 人 员 调 查 问 卷 回 答 企 业 的 基 本 数 据 属 性 区 域 首 都 圈 617 家 (5) 名 古 屋 市 173 家 () 大 阪 市 162 家 () 福 冈 市 155 家 (1) 租 赁 面 积 110 坪 ( 中 位 数 ) 办 公 室 使 用 形 态 内 勤 型 ( 外 出 较 少, 在 公 司 内 工 作 的 内 勤 人 员 较 多 ) 518 家 (4) 外 勤 型 ( 在 现 场 工 作 或 外 出 工 作 的 员 工 较 多, 内 勤 人 员 较 少 ) 474 家 (4) 来 客 型 ( 客 户 来 访 问 公 司 情 况 较 多 ) 112 家 () 2
办 公 空 间 利 用 现 状 办 公 空 间 的 布 局 在 办 公 室 内, 实 际 办 公 区 域 以 外 最 多 的 使 用 形 式 为 会 议 室, 拥 有 会 议 室 的 企 业 约 占 总 企 业 数 的 90%; 拥 有 前 台 空 间 的 这 一 比 例 为 70%, 书 库, 仓 库 则 略 低 于 60% 办 公 区 域 占 办 公 室 总 面 积 7 成 这 一 答 案 在 全 部 答 案 中 所 占 比 例 最 高 在 办 公 室 内, 实 际 办 公 区 域 以 外 最 多 的 使 用 形 式 为 会 议 室, 约 占 总 企 业 数 的 90%; 位 居 其 后 的 是 前 台, 占 70%; 书 库, 仓 库 占 比 略 低 于 60% 此 外, 更 衣 室 服 务 器 机 房 休 息 室 及 自 由 活 动 区 社 长 役 员 室 等 空 间 设 置 也 占 据 了 一 定 比 例 设 置 吸 烟 室 的 企 业 比 例 较 低, 仅 占 1 成, 这 应 该 是 由 于 设 置 吸 烟 室 花 费 成 本 较 高, 费 用 面 上 有 较 大 障 碍 所 导 致 的 另 外, 实 际 办 公 区 域 占 办 公 室 总 面 积 7 成 这 一 答 案 在 全 部 答 案 中 所 占 比 例 最 高 ( 图 表 2) 图 表 1: 实 际 办 公 区 域 以 外 的 使 用 形 式 ( 多 选 ) 0% 20% 40% 60% 80% 100% 会 议 室 接 待 室 9 前 台 70% 书 库 仓 库 5 更 室 服 务 器 机 房 休 息 室 社 长 役 员 室 会 议 室 研 讨 会 室 3 3 28% 2 2 吸 烟 室 活 动 间 礼 堂 1 图 表 2: 办 公 区 域 占 办 公 室 总 面 积 之 比 3 最 多 选 项 :7 成 30% 2 租 户 数 20% 0% 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 例 3
入 住 人 数 的 增 减 回 答 2013 年 以 后 入 住 人 数 增 加 的 企 业 约 占 4 成, 回 答 2013 年 以 后 入 住 人 数 减 少 的 企 业 约 占 1 成 根 据 这 一 回 答, 可 以 看 出 有 一 定 数 量 的 企 业 认 为 现 在 的 办 公 面 积 已 经 不 适 应 现 在 的 办 公 需 求 一 般 情 况 下, 办 公 室 内 的 工 作 人 数 有 所 增 减 时, 所 需 办 公 面 积 也 会 有 相 应 增 减 我 们 询 问 了 各 企 业 2013 年 后 入 住 人 数 的 增 减 情 况, 回 答 增 加 的 企 业 约 占 4 成, 回 答 减 少 的 企 业 约 占 1 成 ( 图 表 3) 回 答 人 数 有 所 变 化 的 企 业 当 中, 出 现 最 多 的 理 由 为 进 行 了 社 会 招 聘, 约 占 总 企 业 数 的 5 成 ( 图 表 4) 随 着 开 展 新 事 业 以 及 业 务 量 增 加, 校 园 招 聘, 社 会 招 聘 之 外, 派 遣 员 工 数 目 增 加 也 是 常 见 的 一 个 回 答 此 外, 认 为 现 在 所 使 用 的 办 公 面 积 较 为 合 适 的 企 业 占 5 成 以 上, 认 为 现 有 面 积 过 于 宽 敞 或 过 于 狭 小 的 企 业 占 比 超 过 4 成 这 是 由 于 入 住 人 数 的 增 减 时 点 和 租 赁 面 积 的 增 减 时 点 很 难 做 到 完 全 一 致 ( 图 表 5) 分 地 域 来 看, 首 都 圈, 名 古 屋 市, 大 阪 市, 福 冈 市 全 区 内, 回 答 人 数 增 加 的 企 业 比 例 较 高, 超 过 了 回 答 人 数 减 少 的 企 业 比 例 可 以 看 到, 不 论 在 何 区 域, 在 办 公 室 内 工 作 的 人 数 呈 上 升 趋 势 已 成 为 常 态 表 3: 入 住 人 数 的 化 (2013 年 1 月 以 后 ) 表 4: 入 住 人 数 化 原 因 ( 多 ) 0% 20% 30% 40% 50% 60% 8% 增 加 (20% 以 上 ) 增 加 (10 20%) 社 会 招 聘 点 整 合 组 织 变 更 2 4 增 加 ( 以 下 ) 校 招 聘 2 不 变 少 ( 以 下 ) 辞 职 1 48% 少 (10 20%) 业 务 重 组 少 (20% 以 上 ) 中 包 括 派 遣 社 员 业 务 委 托 社 员 图 表 5: 办 公 面 积 的 宽 敞 感 5 2 拥 挤 较 拥 挤 合 较 宽 敞 宽 敞 4
办 公 室 环 境 ( 办 公 模 式 多 样 化 及 ICT 导 入 ) 进 行 移 动 端 作 业 及 无 线 网 络 导 入 的 企 业 约 占 7 成, 进 行 了 网 络 会 议, 电 视 会 议 导 入 的 企 业 约 占 5 成 ICT 技 术 的 普 及 程 度 有 所 提 高 由 于 雇 用 形 态 的 多 样 化 以 及 ICT( 情 报 通 信 技 术 ) 方 面 快 速 的 技 术 革 新, 在 办 公 室 内 的 工 作 模 式 发 生 了 各 种 各 样 的 变 化 在 这 样 的 趋 势 之 中, 企 业 的 办 公 环 境, 无 论 从 人 才 战 略 的 角 度, 还 是 提 高 生 产 率 的 角 度 都 变 得 愈 发 重 要 我 们 针 对 这 一 现 象, 对 其 实 际 情 况 展 开 了 调 查 根 据 我 们 对 于 企 业 导 入 或 提 供 的 种 种 设 备, 组 合, 制 度 等 等 的 研 究, 已 导 入, 或 正 在 讨 论 是 否 导 入 ( 无 论 导 入 与 否 均 计 算 在 内, 下 同 ) 的 比 例 最 高 的 设 备 为 独 立 安 保 系 统 (6) 除 此 之 外, 可 于 办 公 室 之 外 进 行 工 作 的 移 动 端 作 业 系 统, 办 公 室 内 进 行 无 线 网 设 置, 会 议 资 料 无 纸 化, 作 业 系 统 云 端 化 等 设 备 或 技 术 的 导 入 比 例 也 超 过 了 半 数,ICT 的 普 及 率 有 较 大 发 展 ( 图 表 6) 但 另 一 方 面, 大 幅 改 变 工 作 模 式 的 无 固 定 工 位 模 式 及 家 中 远 程 工 作 模 式 的 导 入 率 却 仍 然 较 低, 各 企 业 对 于 今 后 进 行 导 入 的 意 愿 也 较 低 此 外, 关 于 导 入 的 目 的, 提 高 工 作 效 率 占 比 约 9 成, 减 少 成 本 约 占 5 成, 均 超 过 了 提 高 业 绩, 促 进 交 流 与 沟 通 等 项 目 结 合 组 合 现 状 来 看, 可 以 看 出 包 含 较 强 现 实 效 果 的 项 目 往 往 优 先 得 到 采 用 此 外, 作 为 各 种 技 术 导 入 的 结 果, 约 2 成 的 企 业 作 出 了 办 公 室 空 间 的 使 用 方 式 有 所 变 化 这 一 回 答 表 6: 针 对 公 境 ( 工 作 模 式 多 化 与 ICT 入 ) 采 取 的 措 施 0% 20% 40% 60% 80% 100% 独 的 安 保 系 统 6 移 动 端 作 业 系 统 的 导 5 8% 1 2 线 络 的 导 5 2 电 视 电 话 会 议 的 导 50% 3 会 议 资 料 纸 化 3 28% 将 公 司 服 务 器 寄 放 于 数 据 中 4 8% 1 38% 作 业 系 统 云 端 化 3 1 1 3 使 IP 电 话 4 4 使 外 部 仓 库 3 5 持 有 或 租 赁 宿 舍 员 住 宅 等 福 利 厚 设 施 3 60% 设 有 休 息 室 28% 2 4 使 外 部 的 租 赁 会 议 室 2 6 导 固 定 位 制 度 1 1 6 家 中 远 程 作 7 正 在 采 正 在 讨 论 是 否 采 有 趣, 但 还 未 始 讨 论 现 在 尚 不 ( 注 ) 与 ICT 相 关 联 的 项 目 用 * 进 行 了 标 注 5
防 灾 对 策 准 备 防 灾 用 水 的 企 业 占 了 约 6 成, 准 备 防 灾 食 品 的 企 业 约 5 成 除 此 之 外 采 用 了 防 灾 措 施 的 企 业 占 比 不 超 过 一 半 基 于 对 办 公 室 防 灾 对 策 的 调 查, 准 备 防 灾 用 水 的 企 业 占 6, 准 备 防 灾 食 品 的 企 业 占 5( 图 表 7), 相 对 而 言 企 业 的 防 灾 准 备 有 所 进 步 然 而 另 一 方 面, 作 为 防 灾 对 策 的 一 环, 给 从 业 员 发 放 安 全 头 盔, 进 行 家 居 或 摆 放 物 固 定 等 措 施 的 企 业 约 为 4 成, 尚 不 足 一 半 准 备 了 在 办 公 室 内 留 守 之 时 必 要 的 简 易 厕 所 的 比 例 尚 不 足 3 成, 水 与 食 物 储 备 之 外 的 防 灾 对 策 采 用 率 还 相 对 较 低 另 外,BCP( 事 业 持 续 规 划 ) 虽 然 是 灾 后 重 建 的 重 要 一 环, 但 对 其 有 对 策 的 企 业 仅 有 2 *1 此 外, 在 2013 年 财 马 科 斯 综 研 实 施 的 关 于 办 公 室 防 灾 的 问 卷 调 查 中 虽 也 进 行 了 同 样 的 调 查, 本 次 的 调 查 结 果 与 上 次 相 比 处 于 同 一 水 准, 企 业 的 防 灾 措 施 难 言 改 善 图 表 7: 办 公 室 内 的 防 灾 措 施 ( 多 选 ) 0% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 准 备 防 6 准 备 防 物 5 设 平 安 状 况 认 制 度 并 周 知 4 为 员 发 放 安 全 头 对 家 居, 摆 放 物 进 固 定 3 38% 准 备 简 易 厕 所 2 制 定 BCP 计 设 置 了 应 急 发 电 机 等 紧 急 电 源 没 有 防 措 施 18% 2 2 *1 关 于 办 公 室 防 灾 的 问 卷 调 查 2013 http://www.xymax.co.jp/news/release/2013_10_11.html 6
节 能 节 电 措 施 实 施 清 凉 商 务 着 装 温 暖 商 务 着 装 的 企 业 占 比 最 高, 约 占 总 数 的 7 成 从 中 可 以 看 出 多 数 企 业 倾 向 于 采 取 不 勉 强 的 节 能 节 电 措 施 关 于 办 公 室 的 节 能 节 电 措 施, 我 们 的 问 卷 中 涉 及 到 了 下 面 图 表 8 中 的 各 项 目 其 中 节 电 型 PC OA 机 器 的 购 置,LED 照 明 的 导 入 这 样 需 要 有 一 定 实 施 成 本 的 措 施 的 实 施 率 较 低, 相 反, 清 凉 商 务 着 装 温 暖 商 务 着 装 风 扇 减 少 加 班 时 间, 加 大 照 明 间 隔, 午 休 时 关 灯, 规 定 空 调 运 行 时 间 等 具 有 规 定 性 质, 无 须 花 费 导 入 成 本 的 措 施 的 实 施 率 较 高 从 中 可 以 看 出 各 企 业 多 数 企 业 倾 向 于 采 取 不 勉 强 的 节 能 节 电 措 施 *2 此 外, 关 于 租 户 的 电 力 使 用 情 况, 在 财 马 科 斯 综 研 每 季 度 发 表 的 租 户 用 电 量 调 查 中 有 所 记 载 据 此 可 以 看 出, 相 比 震 灾 前 的 2010 年, 租 户 的 电 力 使 用 量 有 ~20% 的 持 续 减 少 的 倾 向 图 表 8: 办 公 室 内 的 节 能 节 电 措 施 ( 多 选 ) 0% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 夏 季 着 装 冬 季 着 装 7 共 风 扇 少 加 班 时 间 增 照 明 间 距 3 3 38% 午 休 灯 制 定 空 调 守 则 购 节 电 PC OA 1 LED 照 明 导 对 电 量 进 内 部 公 报 设 定 节 电 数 值 标 没 有 任 何 措 施 提 前 上 班 时 间 *2 租 户 电 力 调 查 ( 截 至 2014 年 9 月 ) 新 一 季 研 究 报 告 将 于 2014 年 12 月 发 表 7
选 取 写 字 楼 时 最 重 视 的 因 素 租 金 水 平, 距 最 近 车 站 的 距 离, 大 楼 的 耐 震 性, 大 楼 的 卫 生 清 扫 维 护 情 况 今 后 企 业 在 选 取 写 字 楼 时 最 为 注 重 的 因 素 如 下 :1. 租 金 便 宜 ( 十 分 重 视, 一 定 程 度 上 重 视 两 者 的 结 果 合 计, 下 同 ), 占 比 为 98%;2. 距 最 近 车 站 的 距 离, 占 比 9 3. 大 楼 的 耐 震 性, 占 比 9;4. 大 楼 的 清 洁 卫 生 维 护 管 理 状 况, 占 比 9;5. 室 内 布 局 的 便 易 性, 占 比 9; 上 述 几 个 因 素 占 比 较 高 ( 图 表 9) 虽 说 一 般 情 况 下, 大 楼 的 首 要 评 价 标 准 为 近 新 大, 但 在 本 次 调 查 当 中, 十 分 重 视 15. 大 楼 的 竣 工 年 数 和 21. 大 楼 的 整 体 规 模 的 企 业 较 少, 从 中 可 以 看 出, 优 先 得 到 重 视 的 因 素 有 了 较 大 的 分 化 图 表 9: 入 住 中 的 租 户 选 择 写 字 楼 时 最 重 视 的 项 目 0% 20% 40% 60% 80% 100% (A) 区 位 租 (B) 建 筑 设 备 1. 租 便 宜 (A) 6 3 (C) 租 赁 区 域 内 2. 距 最 近 站 的 距 (A) 4 5 3. 楼 的 耐 震 性 (B) 5 4 4. 楼 的 清 卫 修 缮 管 理 状 况 (B) 4 5 5. 租 赁 空 间 内 布 置 的 便 易 性 (C) 6. 电 容 通 信 设 备 (C) 3 3 5 5 7. 通 勤 班 车 通 勤 时 间 短 (A) 3 5 8. 空 调 可 以 分 区 调 控 (C) 3 5 1 9. 安 保 级 (B) 3 5 1 10. 楼 可 全 年 24H 使 (B) 4 4 1 11. 距 联 公 司 或 顾 客 的 距 (A) 3 4 12. 室 内 明 亮 程 度, 视 野 (C) 6 13. 共 部 的 级 感 (B) 1 6 14. 楼 是 否 醒 (A) 5 15. 楼 的 竣 年 数 (B) 6 2 16. 楼 外 观 级 感 (B) 6 2 17. 周 边 街 道 的 氛 围 品 牌 (A) 1 5 18. 周 边 的 利 设 施 (A) 1 5 2 19. 电 量 是 否 易 于 把 握 (C) 1 50% 3 20. 租 赁 空 间 内 设 有 LED (C) 4 40% 21. 楼 的 规 模 (B) 40% 4 22. 同 楼 层 是 否 可 以 整 租 (C) 1 2 4 18% 分 重 视 定 程 度 上 重 视 不 太 重 视 不 重 视 8
即 使 多 付 一 些 租 金 也 希 望 具 备 的 设 备 机 能 免 震 制 震 机 制 停 电 时 的 应 急 电 源 保 障 防 灾 用 的 储 备 物 资 等 事 关 安 全 的 项 目 自 行 车 停 车 场 可 出 租 公 用 会 议 室 等 事 关 便 利 性 的 项 目 虽 然 在 选 择 写 字 楼 时 租 金 便 宜 是 最 被 看 重 的 一 个 因 素, 但 如 具 备 一 部 分 设 备 或 机 能, 即 使 租 金 稍 有 上 升, 租 户 也 能 够 接 受 这 些 设 备 或 机 能 包 括, 免 震 制 震 (4), 停 电 时 的 应 急 电 力 供 给 ( 如 设 置 应 急 发 电 机 )(3), 防 灾 用 的 储 备 物 资 (2) 等 等, 与 安 全 相 关 的 项 目 较 为 经 常 被 提 到 ( 图 表 10) 在 这 些 项 目 之 外, 卫 生 间 的 高 级 感, 自 行 车 停 车 场, 公 用 会 议 室 的 之 类 的 与 便 利 性 相 关 的 项 目 也 有 所 提 及 图 表 10: 即 使 租 金 上 升 也 希 望 具 备 的 设 备 机 能 ( 多 选 ) 0% 20% 30% 40% 50% 免 震 制 震 停 电 时 的 应 急 电 供 给 ( 设 置 应 急 发 电 机 等 ) 防 物 资 储 备 卫 间 的 级 感 车 停 车 场 共 会 议 室 隔 热 层 隔 热 幕 布 的 设 置 吸 烟 室 休 息 室 效 节 能 设 备 的 导 租 赁 区 域 内 设 有 LED 免 费 线 厅 的 级 感 楼 取 得 环 境 认 证 智 能 化 电 表 没 有 特 需 要 18% 1 1 1 1 1 1 1 2 2 3 4 9