目 录 声 明 --------------------------------------------------------------- 1 一 委 托 方 被 评 估 单 位 产 权 持 有 者 和 委 托 方 以 外 的 其 他 评 估 报 告 使 用 者 ------- 7 二 评 估

珠 海 市 斗 门 区 世 荣 实 业 有 限 公 司 存 货 减 值 测 试 资 产 评 估 报 告 书 开 元 深 资 评 报 字 [2011] 第 008 号 CAREA Assets Appraisal Co., Ltd 二 〇 一 一 年 三 月 二 十 五 日 1

目 录 声 明 --------------------------------------------------------------- 1 一 委 托 方 被 评 估 单 位 产 权 持 有 者 和 委 托 方 以 外 的 其 他 评 估 报 告 使 用 者 ------- 7 二 评 估 目 的 ----------------------------------------------------------- 12 三 评 估 对 象 和 评 估 范 围 ------------------------------------------------- 12 四 价 值 类 型 及 其 定 义 --------------------------------------------------- 12 五 评 估 基 准 日 --------------------------------------------------------- 12 六 评 估 依 据 ----------------------------------------------------------- 13 七 评 估 方 法 ----------------------------------------------------------- 14 八 评 估 假 设 ----------------------------------------------------------- 17 九 评 估 程 序 实 施 过 程 和 情 况 --------------------------------------------- 17 十 评 估 结 论 ----------------------------------------------------------- 19 十 一 评 估 报 告 使 用 限 制 说 明 --------------------------------------------- 20 十 二 特 别 事 项 说 明 ----------------------------------------------------- 21 十 三 评 估 报 告 日 ------------------------------------------------------- 21 评 估 报 告 附 件 ----------------------------------- 错 误! 未 定 义 书 签 2

声 明 1 就 注 册 资 产 评 估 师 所 知, 评 估 报 告 中 陈 述 的 事 项 是 客 观 的 2 注 册 资 产 评 估 师 在 评 估 对 象 中 没 有 现 存 的 或 预 期 的 利 益, 同 时 与 委 托 方 和 相 关 当 事 方 无 任 何 个 人 利 益 关 系, 对 委 托 方 和 相 关 当 事 方 不 存 在 偏 见 3 评 估 报 告 的 分 析 结 论 是 在 恪 守 独 立 客 观 和 公 正 原 则 上 形 成 的, 仅 在 本 评 估 报 告 中 已 载 明 的 评 估 假 设 和 限 制 条 件 下 成 立 4 评 估 结 论 仅 在 评 估 报 告 载 明 的 评 估 基 准 日 有 效 评 估 报 告 使 用 者 应 当 根 据 评 估 基 准 日 后 的 资 产 状 况 和 市 场 变 化 情 况 合 理 确 定 评 估 报 告 使 用 期 限 5 评 估 人 员 已 对 本 评 估 对 象 进 行 了 实 地 查 勘 合 理 的 抽 查 核 实 和 现 状 拍 照 ; 6 注 册 资 产 评 估 师 及 其 所 在 评 估 机 构 具 备 本 评 估 业 务 所 需 的 执 业 资 质 和 相 关 专 业 评 估 经 验 除 已 在 评 估 报 告 中 披 露 的 运 用 评 估 机 构 或 专 家 的 工 作 外, 评 估 过 程 中 没 有 运 用 其 他 评 估 机 构 或 专 家 的 工 作 成 果 7 注 册 资 产 评 估 师 执 行 资 产 评 估 业 务 的 目 的 是 对 评 估 对 象 在 评 估 基 准 日 特 定 目 的 下 的 价 值 进 行 分 析 估 算 并 发 表 专 业 意 见, 并 不 承 担 相 关 当 事 人 决 策 的 责 任 评 估 结 论 不 应 当 被 认 为 是 对 评 估 对 象 可 实 现 价 格 的 保 证 8 遵 守 相 关 法 律 法 规 和 资 产 评 估 准 则, 对 评 估 对 象 在 评 估 基 准 日 特 定 目 的 下 的 价 值 进 行 分 析 估 算 并 发 表 专 业 意 见, 是 注 册 资 产 评 估 师 的 责 任 ; 提 供 必 要 的 资 料 并 保 证 所 提 供 资 料 的 真 实 性 合 法 性 完 整 性, 恰 当 使 用 评 估 报 告 及 其 评 估 结 论, 是 委 托 方 和 相 关 当 事 方 的 责 任 9 注 册 资 产 评 估 师 对 评 估 对 象 的 法 律 权 属 状 况 给 予 了 必 要 的 关 注, 但 并 不 对 评 估 对 象 的 法 律 权 属 做 任 何 形 式 的 保 证 10 评 估 报 告 的 使 用 仅 限 于 评 估 报 告 中 载 明 的 评 估 目 的, 因 使 用 不 当 造 成 的 后 果 与 签 字 注 册 资 产 评 估 师 及 其 所 在 评 估 机 构 无 关 1

珠 海 市 斗 门 区 世 荣 实 业 有 限 公 司 存 货 减 值 测 试 资 产 评 估 报 告 书 摘 要 开 元 深 资 评 报 字 [2011] 第 008 号 接 受 广 东 世 荣 兆 业 股 份 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 世 荣 股 份 ) 的 委 托, 根 据 国 家 有 关 资 产 评 估 的 规 定, 遵 循 独 立 客 观 公 正 科 学 的 执 业 原 则 和 评 估 准 则, 按 照 公 认 而 适 宜 的 资 产 评 估 方 法, 对 珠 海 市 斗 门 区 世 荣 实 业 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 世 荣 实 业 ) 的 特 定 存 货 - 开 发 产 品 进 行 了 减 值 测 试 评 估, 评 估 基 准 日 为 2010 年 12 月 31 日 在 本 评 估 项 目 的 评 估 过 程 中, 本 公 司 评 估 人 员 遵 循 必 要 的 评 估 程 序, 对 被 评 估 企 业 的 资 产 实 施 了 实 地 查 勘 和 市 场 调 查, 对 被 评 估 企 业 提 供 的 评 估 相 关 资 料 进 行 了 必 要 的 核 实 与 调 整 在 此 基 础 上, 形 成 了 世 荣 实 业 特 定 存 货 - 开 发 产 品 于 评 估 基 准 日 的 市 场 价 值 评 估 结 论 本 次 评 估 业 已 完 成, 与 本 次 评 估 有 关 的 情 况 及 评 估 结 论 摘 要 报 告 如 下 : 者 一 委 托 方 被 评 估 企 业 产 权 持 有 者 和 委 托 方 以 外 的 其 他 评 估 报 告 使 用 ( 一 ) 委 托 方 公 司 名 称 : 广 东 世 荣 兆 业 股 份 有 限 公 司 注 册 号 :440000000011199 成 立 日 期 :2000 年 12 月 28 日 住 所 : 广 东 省 珠 海 市 昌 盛 路 155 号 法 定 代 表 人 : 梁 家 荣 注 册 资 本 :46,149.688 万 元 实 收 资 本 :46,149.688 万 元 企 业 类 型 : 股 份 有 限 公 司 ( 上 市 ) 经 营 范 围 : 房 地 产 开 发 经 营 ; 房 产 租 赁 ; 销 售 : 建 筑 材 料 日 用 品 电 器 2

机 械 产 品 ( 二 ) 被 评 估 企 业 名 称 : 珠 海 市 斗 门 区 世 荣 实 业 有 限 公 司 成 立 时 间 :1998 年 8 月 24 日 注 册 号 :440400000002826 登 记 机 关 : 珠 海 市 工 商 行 政 管 理 局 斗 门 分 局 住 所 : 珠 海 市 斗 门 区 井 岸 镇 珠 峰 大 道 288 号 一 区 17 号 2 层 法 定 代 表 人 : 梁 家 荣 注 册 资 金 : 人 民 币 肆 亿 叁 仟 万 元 公 司 类 型 : 有 限 责 任 公 司 经 营 范 围 : 日 用 品, 机 械 土 沙 石 的 批 发 零 售 ; 农 副 产 品 ( 不 含 国 家 专 营 产 品 ) 的 购 销 ; 房 地 产 开 发 经 营 ( 凭 建 筑 企 业 资 质 证 经 营 ); 水 产 品 养 殖 销 售 ( 三 ) 产 权 持 有 者 截 止 2009 年 12 月 31 日, 珠 海 市 斗 门 区 世 荣 实 业 有 限 公 司 注 册 资 本 为 人 民 币 43000 万 元, 其 中 : 广 东 世 荣 兆 业 股 份 有 限 公 司 出 资 32,787.5 万 元, 占 注 册 资 本 的 76.25%, 梁 家 荣 先 生 出 资 10,212.5 万 元, 占 注 册 资 本 的 23.75% ( 四 ) 委 托 方 以 外 的 其 他 评 估 报 告 使 用 者 被 评 估 单 位 及 委 托 方 以 外 的 其 他 评 估 报 告 使 用 者 还 包 括 国 家 法 律 法 规 明 确 的 评 估 报 告 使 用 者, 除 此 之 外, 任 何 未 经 我 所 确 认 的 机 构 或 个 人 不 能 由 于 得 到 评 估 报 告 而 成 为 评 估 报 告 的 使 用 者 二 评 估 目 的 本 次 评 估 目 的 为 委 托 方 拟 对 世 荣 实 业 公 司 的 特 定 存 货 进 行 减 值 测 试 而 涉 及 的 该 部 分 存 货 于 评 估 基 准 日 的 市 场 价 值 提 供 参 考 依 据 三 评 估 对 象 和 范 围 本 次 评 估 的 对 象 为 世 荣 实 业 公 司 特 定 存 货 已 开 发 完 成 产 品 于 评 估 基 准 日 3

2010 年 12 月 31 日 的 市 场 价 值 评 估 范 围 系 2009 年 8 月 广 东 恒 信 德 律 资 产 评 估 有 限 公 司 出 具 的 HDZP2009000020 号 评 估 报 告 ( 以 下 简 称 恒 信 报 告 ) 中 涉 及 的 世 荣 实 业 公 司 存 货 已 开 发 完 成 产 品, 其 由 以 下 四 部 分 组 成 ( 具 体 详 见 资 产 清 查 评 估 明 细 表 ): 1 第 四 区 (D 区 )D09 D10 等 6 套 待 售 住 宅 ; 2 第 五 区 (B 区 ) 商 业 街 B288 B13 等 39 项 待 售 商 铺 ; 3 第 四 区 (D 区 )505 个 带 产 权 待 售 车 位, 第 二 区 (C 区 )205 个 可 供 出 租 的 人 防 车 位 ; 4 上 述 恒 信 报 告 中 涉 及 的 存 货 已 开 发 完 成 产 品 截 止 2010 年 12 月 31 日 已 售 出 部 分 之 可 变 现 净 值 以 上 纳 入 评 估 范 围 的 各 项 资 产 与 委 托 评 估 的 范 围 相 一 致 四 价 值 类 型 及 其 定 义 根 据 本 次 评 估 目 的 和 评 估 对 象 的 特 点, 评 估 结 论 的 价 值 类 型 为 市 场 价 值 类 型, 市 场 价 值 是 指 自 愿 买 方 和 自 愿 卖 方 在 各 自 理 性 行 事 且 未 受 任 何 强 迫 压 制 的 情 况 下, 对 在 评 估 基 准 日 进 行 正 常 公 平 交 易 的 某 项 资 产 进 行 价 值 估 计 得 出 的 数 额 市 场 价 值 反 映 市 场 整 体 而 不 是 个 别 市 场 主 体 对 资 产 价 值 的 认 识 和 判 断 五 评 估 基 准 日 本 次 评 估 的 评 估 基 准 日 为 2010 年 12 月 31 日, 该 基 准 日 与 本 次 评 估 的 资 产 评 估 业 务 约 定 书 载 明 的 评 估 基 准 日 一 致 六 评 估 方 法 本 次 评 估 选 择 市 场 法 和 收 益 法 对 世 荣 实 业 公 司 特 定 存 货 已 开 发 完 成 产 品 的 市 场 价 值 进 行 估 算 七 评 估 结 论 ( 一 ) 经 查 实, 广 东 恒 信 德 律 资 产 评 估 有 限 公 司 2009 年 8 月 出 具 的 HDZP2009000020 号 评 估 报 告 中 涉 及 的 世 荣 实 业 存 货 - 开 发 产 品 于 2009 年 6 月 30 日 的 市 场 价 值 为 56,451.57 万 元, 其 中 : 住 宅 开 发 产 品 评 估 值 36,613.04 万 元, 商 铺 4

开 发 产 品 评 估 值 13,963.51 万 元, 车 位 评 估 值 5,875.02 万 元 ( 二 ) 经 评 定 估 算, 截 至 评 估 基 准 日 2010 年 12 月 31 日, 上 述 恒 信 评 估 报 告 中 涉 及 的 被 评 估 企 业 存 货 - 开 发 产 品 本 次 评 估 总 值 为 58,456.28 万 元, 其 中 住 宅 开 发 产 品 评 估 值 为 36,938.02 万 元, 商 铺 开 发 产 品 评 估 值 为 15,580.23 万 元, 车 位 开 发 产 品 评 估 值 5,938.03 万 元 评 估 总 值 较 2009 年 6 月 30 日 评 估 值 增 值 2,004.71 万 元, 增 值 3.55% 评 估 结 果 详 见 下 表 : 项 目 编 号 2009 年 6 月 30 日 评 估 总 值 2010 年 12 月 31 日 未 售 部 分 评 估 价 值 资 产 评 估 结 果 汇 总 表 2010 年 12 月 31 日 已 售 部 分 净 收 益 已 售 未 售 合 计 单 位 : 万 元 增 减 值 增 值 率 % 开 发 产 品 住 宅 1 36,613.04 528.95 36,409.07 36,938.02 324.98 0.89 开 发 产 品 商 铺 2 13,963.51 13,381.63 2,198.60 15,580.23 1,616.72 11.58 开 发 产 品 车 位 3 5,875.02 5,649.17 288.86 5,938.03 63.01 1.07 资 产 总 计 4 56,451.57 19,559.75 38,896.53 58,456.28 2,004.71 3.55 由 上 述 可 知, 根 据 本 次 资 产 减 值 测 试 评 估 结 果, 截 至 评 估 基 准 日 2010 年 12 月 31 日, 未 发 现 广 东 恒 信 德 律 资 产 评 估 有 限 公 司 2009 年 8 月 出 具 的 HDZP2009000020 号 资 产 评 估 报 告 中 涉 及 的 世 荣 实 业 存 货 类 开 发 产 品 出 现 减 值 本 评 估 结 果 使 用 有 效 期 为 自 评 估 基 准 日 起 壹 年, 即 从 2010 年 12 月 31 日 起 至 2011 年 12 月 30 日 止 有 效 本 摘 要 与 评 估 报 告 书 正 文 具 有 同 等 法 律 效 力 以 上 内 容 系 评 估 报 告 书 正 文 之 摘 要, 欲 了 解 本 次 评 估 的 全 面 情 况, 应 认 真 阅 读 评 估 报 告 书 正 文 5

( 此 页 无 正 文 ) 中 国 注 册 资 产 评 估 师 赵 炳 伟 法 定 代 表 人 : 胡 劲 为 中 国 注 册 资 产 评 估 师 张 云 鹤 中 国 北 京 二 〇 一 一 年 三 月 二 十 五 日 6

珠 海 市 斗 门 区 世 荣 实 业 有 限 公 司 存 货 减 值 测 试 资 产 评 估 报 告 书 开 元 深 资 评 报 字 [2011] 第 008 号 接 受 广 东 世 荣 兆 业 股 份 有 限 公 司 的 委 托, 根 据 国 家 有 关 资 产 评 估 的 规 定, 遵 循 独 立 客 观 公 正 科 学 的 执 业 原 则 和 评 估 准 则, 按 照 公 认 而 适 宜 的 资 产 评 估 方 法, 对 珠 海 市 斗 门 区 世 荣 实 业 有 限 公 司 的 特 定 存 货 - 开 发 产 品 进 行 了 减 值 测 试 评 估, 评 估 基 准 日 为 2010 年 12 月 31 日 在 本 评 估 项 目 的 评 估 过 程 中, 本 公 司 评 估 人 员 遵 循 必 要 的 评 估 程 序, 对 被 评 估 企 业 的 资 产 实 施 了 实 地 查 勘 和 市 场 调 查, 对 被 评 估 企 业 提 供 的 评 估 相 关 资 料 进 行 了 必 要 的 核 实 与 调 整 在 此 基 础 上, 形 成 了 世 荣 实 业 特 定 存 货 - 开 发 产 品 于 评 估 基 准 日 的 市 场 价 值 评 估 结 论 一 委 托 方 被 评 估 单 位 产 权 持 有 者 和 委 托 方 以 外 的 其 他 评 估 报 告 使 用 者 ( 一 ) 委 托 方 公 司 名 称 : 广 东 世 荣 兆 业 股 份 有 限 公 司 注 册 号 :440000000011199 成 立 日 期 :2000 年 12 月 28 日 住 所 : 广 东 省 珠 海 市 昌 盛 路 155 号 法 定 代 表 人 : 梁 家 荣 注 册 资 本 :46,149.688 万 元 实 收 资 本 :46,149.688 万 元 企 业 类 型 : 股 份 有 限 公 司 ( 上 市 ) 经 营 范 围 : 房 地 产 开 发 经 营 ; 房 产 租 赁 ; 销 售 : 建 筑 材 料 日 用 品 电 器 机 械 产 品 ( 二 ) 被 评 估 单 位 7

1 概 况 名 称 : 珠 海 市 斗 门 区 世 荣 实 业 有 限 公 司 成 立 时 间 :1998 年 8 月 24 日 注 册 号 :440400000002826 登 记 机 关 : 珠 海 市 工 商 行 政 管 理 局 斗 门 分 局 住 所 : 珠 海 市 斗 门 区 井 岸 镇 珠 峰 大 道 288 号 一 区 17 号 2 层 法 定 代 表 人 : 梁 家 荣 注 册 资 金 : 人 民 币 肆 亿 叁 仟 万 元 公 司 类 型 : 有 限 责 任 公 司 经 营 范 围 : 日 用 品, 机 械 土 沙 石 的 批 发 零 售 ; 农 副 产 品 ( 不 含 国 家 专 营 产 品 ) 的 购 销 ; 房 地 产 开 发 经 营 ( 凭 建 筑 企 业 资 质 证 经 营 ); 水 产 品 养 殖 销 售 2 被 评 估 单 位 历 史 沿 革 珠 海 市 斗 门 区 世 荣 实 业 有 限 公 司 成 立 于 1998 年 8 月 24 日, 原 名 珠 海 市 斗 门 县 世 荣 实 业 有 限 公 司, 初 始 注 册 资 本 为 500 万 元 经 历 次 增 资 及 变 更, 截 止 2009 年 6 月 30 日, 珠 海 市 斗 门 区 世 荣 实 业 有 限 公 司 注 册 资 本 为 人 民 币 43000 万 元, 其 中 : 广 东 世 荣 兆 业 股 份 有 限 公 司 出 资 32,787.5 万 元, 占 注 册 资 本 的 76.25%, 梁 家 荣 先 生 出 资 10,212.5 万 元, 占 注 册 资 本 的 23.75% 初 始 投 资 及 增 资 事 项 业 经 珠 海 市 斗 门 县 审 计 师 事 务 所 ( 斗 审 所 验 [1998]2-054 号 ) 珠 海 公 信 有 限 责 任 会 计 师 事 务 所 ( 珠 海 公 信 验 字 [2001]236 号 ) 珠 海 华 旗 会 计 师 事 务 所 有 限 公 司 ( 华 旗 验 字 (2005)049 号 ) 珠 海 市 华 诚 会 计 师 事 务 所 有 限 公 司 ( 华 诚 验 字 2007-01-0087 号 ) 审 验, 并 在 珠 海 市 工 商 行 政 管 理 局 斗 门 分 局 办 理 了 初 始 注 册 增 资 及 股 权 变 更 登 记 2008 年 1 月 25 日, 中 国 证 券 监 督 管 理 委 员 会 以 证 监 许 可 [2008]140 号 文 关 于 核 准 广 东 威 尔 医 学 科 技 股 份 有 限 公 司 向 梁 社 增 发 行 新 股 购 买 资 产 的 批 复, 核 准 广 东 威 尔 医 学 科 技 股 份 有 限 公 司 向 梁 社 增 先 生 发 行 12,900 万 股 人 民 币 普 通 股 购 买 梁 社 增 先 生 的 相 关 资 产 2008 年 1 月 25 日, 广 东 威 尔 医 学 科 技 股 份 有 限 公 司 与 梁 社 增 先 生 签 署 股 权 转 让 协 议, 约 定 梁 社 增 先 生 将 其 持 有 的 世 荣 实 业 76.25% 股 权 转 让 给 广 东 威 尔 医 学 科 技 股 份 有 限 公 司, 广 东 威 尔 医 学 科 技 股 份 有 限 公 司 向 梁 社 增 先 生 发 行 12,900 万 股 人 民 币 普 通 股 作 为 支 付 对 价, 并 于 2008 年 1 月 29 日 进 行 了 8

工 商 登 记 变 更 2008 年 8 月 21 日, 广 东 威 尔 医 学 科 技 股 份 有 限 公 司 名 称 变 更 为 广 东 世 荣 兆 业 股 份 有 限 公 司 广 东 世 荣 兆 业 股 份 有 限 公 司 目 前 为 世 荣 实 业 的 控 股 股 东 3 被 评 估 单 位 的 主 要 产 品 或 服 务 珠 海 市 斗 门 区 世 荣 实 业 有 限 公 司 目 前 的 主 营 业 务 为 房 地 产 开 发 销 售, 并 取 得 珠 海 市 建 设 局 颁 发 的 10030153 号 房 地 产 开 发 企 业 资 质 证 书, 资 质 等 级 为 三 级 世 荣 实 业 及 其 全 资 子 公 司 珠 海 市 斗 门 区 中 荣 贸 易 有 限 公 司 主 要 开 发 位 于 珠 海 市 斗 门 区 的 里 维 埃 拉 房 地 产 项 目, 里 维 埃 拉 项 目 定 位 为 中 档 普 通 商 品 住 宅, 目 前 属 珠 海 斗 门 区 较 高 端 住 宅 区 世 荣 实 业 2003 年 起 开 始 筹 建 里 维 埃 拉 ( 又 称 锦 绣 荣 城 ) 项 目, 项 目 总 建 筑 规 模 380 余 万 平 方 米 截 止 评 估 基 准 日, 该 项 目 总 体 开 发 完 成 情 况 如 下 : 已 开 发 里 维 埃 拉 一 期 项 目 第 一 区 第 五 区 第 二 区 第 四 区 第 三 区 ( 原 名 称 分 别 为 A B C D E 组 团 ) 建 成 商 品 住 宅 商 铺 60.84 万 平 方 米 ; 已 开 发 完 成 里 维 埃 拉 翠 湖 苑 项 目 一 区 11.49 万 平 方 米 的 主 体 施 工, 使 该 区 配 套 工 程 ( 市 政 园 林 景 观 等 ) 达 到 开 工 条 件 ; 以 开 发 完 成 里 维 埃 拉 碧 水 岸 项 目 一 区 19.47 万 平 方 米 的 桩 基 工 程 施 工, 并 开 始 楼 宇 主 体 建 筑 施 工 ; 基 本 完 成 北 地 块 ( 该 项 目 暂 未 命 名 ) 一 区 建 筑 面 积 约 为 30 万 平 方 米 的 填 沙 工 程 ( 地 基 硬 化 ) 除 第 五 区 商 铺 16507.52 平 方 米 第 四 区 住 宅 1135.20 平 方 米 第 四 区 地 下 车 位 505 个 未 售 出 外, 其 余 该 小 区 的 已 开 发 完 成 产 品 均 售 罄, 其 中 住 宅 销 售 比 例 在 98% 以 上 ; 已 完 成 主 体 施 工 的 翠 湖 苑 项 目 也 已 经 售 出 近 八 成 里 维 埃 拉 项 目 毗 邻 联 营 公 司 世 荣 房 产 和 华 发 实 业 联 合 开 发 的 别 墅 华 发 水 郡 项 目, 临 近 珠 海 首 个 省 级 湿 地 公 园 黄 杨 河 华 发 水 郡 省 级 湿 地 公 园 斗 门 区 作 为 珠 海 西 部 中 心 城 区, 正 在 建 设 滨 江 田 园 城 市, 其 城 市 规 划 建 设 体 现 了 城 在 水 中, 水 在 城 中 的 特 点 黄 杨 河 华 发 水 郡 省 级 湿 地 公 园 位 于 斗 门 区 黄 杨 河 畔, 紧 临 华 发 水 郡 别 墅 楼 盘 和 里 维 埃 拉 洋 房 楼 盘, 规 划 总 建 设 面 积 约 1,000 亩, 黄 杨 河 华 发 水 郡 省 级 湿 地 公 园 将 建 设 成 为 集 景 观 游 览 休 闲 和 教 育 价 值 于 一 体 的 生 态 湿 地 示 范 区, 其 必 将 成 为 珠 海 一 道 亮 丽 的 风 景 线 和 建 设 生 态 文 明 城 市 一 张 崭 新 的 名 片, 这 对 于 里 维 埃 拉 项 目 来 讲, 近 在 咫 尺 的 湿 地 公 园 无 疑 成 为 其 很 大 的 一 个 亮 点 和 卖 点 9

4 被 评 估 单 位 行 业 发 展 现 状 及 前 景 (1) 全 国 房 地 产 市 场 形 势 及 预 计 据 统 计 数 据,2010 年 1-11 月, 全 国 房 地 产 开 发 完 成 投 资 42697.3 亿 元, 同 比 增 长 36.5%, 增 幅 同 比 上 升 18.7 个 百 分 点 房 地 产 开 发 投 资 占 固 定 资 产 投 资 比 重 为 20% 90 平 方 米 以 下 住 房 保 持 稳 定 增 长 1-11 月,90 平 方 米 以 下 住 房 完 成 投 资 9268.3 亿 元, 同 比 增 长 27.6%, 增 速 较 上 年 同 期 回 落 5.3 个 百 分 点 2010 年, 全 国 房 地 产 市 场 整 体 呈 现 波 浪 形 走 势, 一 季 度 延 续 上 一 年 的 高 速 增 长 态 势, 二 季 度 起, 受 国 十 条 政 策 的 影 响, 销 售 形 势 回 落, 三 季 度, 市 场 出 现 反 弹, 但 在 9 月 开 始 的 二 轮 调 控 政 策 影 响 下, 重 新 进 入 平 稳 回 落 期 预 计 2011 年 全 国 房 地 产 市 场 整 体 平 稳 增 长, 投 资 资 金 来 源 施 工 面 积 销 售 等 增 幅 保 持 相 对 平 稳, 而 房 屋 价 格 指 数 增 幅 则 继 续 平 稳 回 落, 但 依 然 保 持 上 涨, 新 开 工 面 积 增 幅 则 出 现 明 显 回 落 (2) 珠 海 本 地 房 地 产 市 场 行 情 趋 势 据 统 计 数 据,1-11 月 份 珠 海 全 市 商 品 房 销 售 面 积 为 222.19 万 平 方 米, 同 比 下 降 1.5%, 其 中 商 品 住 宅 销 售 面 积 202.7 万 平 方 米, 下 降 7.5% 而 二 手 房 交 易 呈 现 明 显 的 东 冷 西 热 特 征, 珠 海 西 区 的 交 易 量 上 升 尤 为 明 显 据 市 房 地 产 登 记 中 心 产 权 登 记 资 料 显 示,1-11 月 份 全 市 二 手 住 房 交 易 面 积 155.38 万 平 方 米, 同 比 增 长 4.49%, 其 中 香 洲 118.01 万 平 方 米, 下 降 4.2%; 斗 门 23.85 万 平 方 米, 增 长 38.4 %, 金 湾 13.5 万 平 方 米, 增 长 61.9% 据 珠 海 市 统 计 局 发 布,1-11 月, 销 售 面 积 排 名 前 十 的 楼 盘 中, 位 于 西 区 的 楼 盘 趋 热 华 发 水 郡 锦 绣 荣 城 ( 里 维 埃 拉 ) 和 时 代 色 业 山 湖 海 楼 盘 合 计 销 售 面 积 约 占 十 大 楼 盘 的 五 分 之 一 ; 从 销 售 额 来 看, 华 发 水 郡 凭 借 其 尊 重 自 然 及 原 生 态 省 级 湿 地 公 园 的 项 目 优 势, 位 居 高 端 物 业 别 墅 类 项 目 之 首 同 时, 珠 海 11 月 份 的 住 宅 用 地 也 集 中 在 西 区, 其 中 金 湾 更 是 拍 卖 出 了 西 区 史 上 最 贵 的 地 价 形 势 对 西 区 十 分 利 好, 加 上 目 前 珠 海 土 地 供 应 已 从 主 城 区 向 西 区 横 琴 等 地 转 移, 主 城 区 基 本 无 土 地 供 应, 更 多 的 是 旧 城 区 的 改 造 项 目 而 西 区 横 琴 等 地 的 大 量 未 开 发 土 地, 成 为 开 发 商 们 关 注 的 焦 点 西 区 的 工 业 格 局 及 横 琴 的 商 务 规 划, 将 形 成 大 量 的 劳 动 力 需 求 及 商 务 交 流 地, 并 逐 步 带 动 人 气, 形 成 规 模 的 人 流 集 聚 地, 10

同 时 带 动 房 地 产 业 的 发 展 未 来 珠 海 西 区 横 琴 都 将 成 为 房 地 产 行 业 的 香 饽 饽 从 施 工 报 建 项 目 看,10 月 -11 月 间 新 增 施 工 报 建 项 目 主 要 分 布 在 湖 心 路 红 旗 新 青 一 带, 反 映 市 场 对 西 部 中 心 城 建 设 有 美 好 的 憧 憬 新 增 供 应 量 方 面,10 月 份, 珠 海 全 市 新 增 供 应 量 虽 然 集 中 在 市 区, 但 西 区 新 增 供 应 量 与 2009 年 同 期 相 比 有 十 分 大 的 增 幅, 金 湾 达 到 146% 的 增 幅 从 上 述 可 以 看 出, 由 于 国 家 近 期 来 频 繁 严 厉 的 房 地 产 宏 观 调 控 政 策, 珠 海 目 前 的 房 地 产 开 发 形 势 出 现 明 显 的 观 望 态 势, 成 交 量 减 少 明 显 但 随 着 珠 海 区 域 中 心 城 市 规 划 定 位 得 到 国 家 确 认, 港 珠 澳 大 桥 业 已 开 工 建 设, 广 珠 城 际 轻 轨 已 部 分 通 车, 广 珠 铁 路 的 加 紧 建 设, 以 及 珠 海 工 业 西 进 城 市 西 拓 战 略 的 推 进, 珠 海 的 整 个 城 市 格 局 特 别 是 珠 海 西 区 将 面 临 较 大 发 展 机 遇, 珠 海 西 区 的 房 地 产 发 展 形 势 普 遍 被 看 好 5 市 场 客 户 和 品 牌 状 况 从 世 荣 实 业 现 开 发 的 里 维 埃 拉 前 期 销 售 统 计 资 料 来 看, 购 买 该 项 目 房 产 的 客 户 群 体 中, 三 分 之 一 为 珠 海 本 地 户 籍 人 口, 另 外 三 分 之 二 为 广 东 省 内 外 人 士, 购 房 者 遍 布 全 国 10 多 个 省 市, 项 目 的 品 牌 影 响 广 泛, 产 生 了 良 好 的 经 济 效 益 和 品 牌 效 益 6 企 业 组 织 及 管 理 状 况 被 评 估 单 位 建 立 健 全 了 一 系 列 管 理 制 度 并 使 之 得 到 有 效 执 行, 管 理 严 紧 有 效, 企 业 营 运 正 常 具 体 包 括 以 下 几 个 方 面 : 1 行 政 管 理 方 面 : 2 财 务 管 理 方 面 : 3 生 产 管 理 方 面 :4 综 合 考 核 方 面 5 销 售 网 络 被 评 估 单 位 无 特 殊 经 营 权 7 产 权 持 有 者 截 止 2010 年 12 月 31 日, 珠 海 市 斗 门 区 世 荣 实 业 有 限 公 司 注 册 资 本 为 人 民 币 43000 万 元, 其 中 : 广 东 世 荣 兆 业 股 份 有 限 公 司 出 资 32,787.5 万 元, 占 注 册 资 本 的 76.25%, 梁 家 荣 先 生 出 资 10,212.5 万 元, 占 注 册 资 本 的 23.75% 8 被 评 估 单 位 及 委 托 方 以 外 的 其 他 评 估 报 告 使 用 者 11

被 评 估 单 位 及 委 托 方 以 外 的 其 他 评 估 报 告 使 用 者 还 包 括 国 家 法 律 法 规 明 确 的 评 估 报 告 使 用 者, 除 此 之 外, 任 何 未 经 我 所 确 认 的 机 构 或 个 人 不 能 由 于 得 到 评 估 报 告 而 成 为 评 估 报 告 的 使 用 者 二 评 估 目 的 为 委 托 方 拟 对 世 荣 实 业 公 司 的 特 定 存 货 - 开 发 产 品 进 行 减 值 测 试 而 涉 及 的 该 部 分 存 货 - 开 发 产 品 于 评 估 基 准 日 的 市 场 价 值 提 供 参 考 依 据 三 评 估 对 象 和 评 估 范 围 ( 一 ) 评 估 对 象 本 次 评 估 的 对 象 为 世 荣 实 业 公 司 特 定 存 货 已 开 发 完 成 产 品 于 评 估 基 准 日 2010 年 12 月 31 日 的 市 场 价 值 ( 二 ) 评 估 范 围 本 次 评 估 范 围 系 2009 年 8 月 广 东 恒 信 德 律 资 产 评 估 有 限 公 司 出 具 的 HDZP2009000020 号 评 估 报 告 中 涉 及 的 世 荣 实 业 公 司 存 货 已 开 发 完 成 产 品, 其 由 以 下 四 部 分 组 成 ( 具 体 详 见 资 产 清 查 评 估 明 细 表 ): 1 第 四 区 (D 区 )D09 D10 等 6 套 待 售 住 宅 ; 2 第 五 区 (B 区 ) 商 业 街 B288 B13 等 39 项 待 售 商 铺 ; 3 第 四 区 (D 区 )505 个 带 产 权 待 售 车 位, 第 二 区 (C 区 )205 个 可 供 出 租 的 人 防 车 位 ; 4 上 述 恒 信 报 告 中 涉 及 的 存 货 已 开 发 完 成 产 品 截 止 2010 年 12 月 31 日 已 售 出 部 分 之 可 变 现 净 值 四 价 值 类 型 及 其 定 义 根 据 本 次 评 估 目 的 和 评 估 对 象 的 特 点, 评 估 结 论 的 价 值 类 型 为 市 场 价 值 类 型, 市 场 价 值 是 指 自 愿 买 方 和 自 愿 卖 方 在 各 自 理 性 行 事 且 未 受 任 何 强 迫 压 制 的 情 况 下, 对 在 评 估 基 准 日 进 行 正 常 公 平 交 易 的 某 项 资 产 进 行 价 值 估 计 得 出 的 数 额 市 场 价 值 反 映 市 场 整 体 而 不 是 个 别 市 场 主 体 对 资 产 价 值 的 认 识 和 判 断 五 评 估 基 准 日 12

本 次 评 估 选 取 的 评 估 基 准 日 为 2010 年 12 月 31 日 该 评 估 基 准 日 与 本 次 评 估 的 资 产 评 估 业 务 约 定 书 载 明 的 评 估 基 准 日 一 致 评 估 工 作 的 一 切 取 价 标 准 均 为 评 估 基 准 日 有 效 的 价 格 标 准 六 评 估 依 据 ( 一 ) 评 估 行 为 依 据 委 托 方 与 本 评 估 公 司 签 订 的 评 估 业 务 约 定 书 ; ( 二 ) 评 估 法 规 依 据 1 国 务 院 [1991]91 号 令 国 有 资 产 评 估 管 理 办 法 ; 2 国 务 院 国 有 资 产 监 督 管 理 委 员 会 令 第 12 号 企 业 国 有 资 产 评 估 管 理 暂 行 办 法 ; 3 资 产 评 估 职 业 道 德 准 则 基 本 准 则 ; 4 资 产 评 估 准 则 基 本 准 则 ; 5 资 产 评 估 准 则 评 估 报 告 ; 6 资 产 评 估 准 则 评 估 程 序 ; 7 资 产 评 估 准 则 业 务 约 定 书 ; 8 资 产 评 估 准 则 工 作 底 稿 ; 9 以 财 务 报 告 为 目 的 的 评 估 指 南 ( 试 行 ) 10 企 业 会 计 准 则 ; 11 其 他 与 资 产 评 估 有 关 的 政 策 及 规 定 ( 三 ) 评 估 产 权 依 据 1 资 产 评 估 明 细 表 ; 2 房 地 产 权 证 复 印 件 ; 3 企 业 营 业 执 照, 相 关 账 证 ; 4 其 他 相 关 评 估 资 料 13

( 四 ) 取 价 依 据 1 被 评 估 企 业 提 供 的 资 产 评 估 申 报 表 关 于 进 行 资 产 评 估 有 关 事 项 的 说 明 ; 2 被 评 估 企 业 提 供 的 工 程 施 工 合 同 工 程 结 算 资 料 ; 3 被 评 估 企 业 提 供 的 房 产 销 售 合 同 开 发 产 品 销 售 定 价 折 扣 及 税 收 政 策 ; 4 广 东 省 建 筑 工 程 综 合 定 额 5 中 国 人 民 银 行 公 布 的 评 估 基 准 日 执 行 的 金 融 机 构 存 贷 款 利 率 ; 6 评 估 人 员 现 场 清 查 核 实 记 录 及 现 场 勘 察 所 取 得 的 资 料 ; 7 本 公 司 评 估 人 员 在 市 场 上 调 查 了 解 的 珠 海 西 区 房 产 近 期 价 格 信 息 七 评 估 方 法 资 产 评 估 准 则 基 本 准 则 和 有 关 评 估 准 则 以 及 国 有 资 产 评 估 管 理 办 法 规 定 的 基 本 评 估 方 法 包 括 市 场 法 收 益 法 和 成 本 法 我 们 根 据 本 次 评 估 的 目 的 评 估 对 象 范 围 评 估 资 料 收 集 情 况 等 相 关 条 件, 选 取 适 当 的 方 法 进 行 评 估 ( 一 ) 评 估 方 法 的 选 取 本 次 评 估 的 目 的 是 为 委 托 方 拟 对 世 荣 实 业 公 司 的 特 定 存 货 - 开 发 产 品 进 行 减 值 测 试 而 涉 及 的 该 部 分 存 货 - 开 发 产 品 于 评 估 基 准 日 的 市 场 价 值 提 供 参 考 依 据 本 次 评 估 范 围 系 2009 年 8 月 广 东 恒 信 德 律 资 产 评 估 有 限 公 司 出 具 的 HDZP2009000020 号 评 估 报 告 中 涉 及 的 世 荣 实 业 公 司 存 货 已 开 发 完 成 产 品, 具 体 由 以 下 四 部 分 组 成 : 1 第 四 区 (D 区 )D09 D10 等 6 套 待 售 住 宅 ; 2 第 五 区 (B 区 ) 商 业 街 B288 B13 等 39 项 待 售 商 铺 ; 3 第 四 区 (D 区 )505 个 带 产 权 待 售 车 位, 第 二 区 (C 区 )205 个 可 供 出 租 的 人 防 车 位 ; 4 上 述 恒 信 报 告 中 涉 及 的 存 货 已 开 发 完 成 产 品 截 止 2010 年 12 月 31 日 已 售 出 部 分 之 可 变 现 净 值 根 据 本 次 评 估 目 的 范 围 以 及 评 估 对 象 的 实 际 情 况, 对 上 述 各 单 项 资 产 分 别 采 14

用 合 理 适 当 的 方 法 予 以 评 估 后 再 合 计 加 总 便 可 得 到 评 估 对 象 的 评 估 价 值 各 单 项 资 产 的 评 估 方 法 分 述 如 下 : (1) 对 于 待 售 的 住 宅 商 铺 和 带 产 权 地 下 车 位, 可 以 得 到 其 较 为 可 信 的 预 计 销 售 价 格, 且 可 得 到 类 似 房 产 的 近 期 销 售 价 格, 故 评 估 时 可 采 用 市 场 法 进 行, 以 待 估 房 地 产 预 计 可 以 实 现 的 市 场 售 价, 扣 除 该 房 地 产 在 完 成 销 售 过 程 中 预 计 要 发 生 的 税 费 和 适 当 的 利 润, 以 此 确 定 待 估 房 地 产 的 评 估 值 ; (2) 对 于 出 租 的 人 防 车 位, 可 以 得 到 其 客 观 的 租 金 资 料, 可 预 测 其 未 来 收 益, 故 可 采 用 收 益 法 进 行 评 估 ; (3) 对 于 2009 年 8 月 恒 信 报 告 中 涉 及 的 存 货 已 开 发 完 成 产 品 截 止 2010 年 12 月 31 日 已 售 出 部 分 之 可 变 现 净 值, 可 根 据 其 实 际 已 实 现 的 销 售 收 入, 扣 除 其 应 负 担 的 销 售 税 金 销 售 费 用 以 及 所 得 税, 得 到 其 可 变 现 净 值 ( 二 ) 评 估 中 主 要 参 数 的 选 取 1 销 售 单 价 的 确 定 评 估 时 可 获 取 评 估 对 象 近 期 的 销 售 价 目 单, 与 近 期 类 似 交 易 案 例 实 际 已 销 售 价 格 对 比 分 析 后 可 得 到 各 待 开 发 产 品 的 预 计 销 售 单 价 由 于 商 铺 的 区 位 和 个 别 因 素 对 其 价 格 影 响 较 大, 我 们 根 据 商 铺 的 具 体 销 售 情 况, 评 估 时 对 部 分 商 铺 取 销 售 定 价 的 97% 折 扣 比 率 ( 主 要 为 B12 栋 商 铺 和 酒 楼 ) 予 以 计 价, 对 待 售 的 大 户 型 住 宅 亦 取 该 折 扣 2 销 售 税 金 的 确 定 世 荣 实 业 与 销 售 相 关 的 税 费 主 要 是 营 业 税 城 建 税 教 育 费 附 加 堤 围 防 护 费 和 土 地 增 值 税 等, 结 合 目 前 税 收 政 策 和 企 业 近 期 综 合 税 负 比 例, 经 综 合 测 算 销 售 税 金 率 为 销 售 收 入 的 13% 3 销 售 费 用 的 确 定 经 测 算 世 荣 实 业 近 几 年 营 业 费 用 占 营 业 收 入 的 比 例 大 致 为 1.5% 左 右, 结 合 评 估 对 象 具 体 销 售 情 况, 综 合 考 虑 后 销 售 费 用 率 取 1.5% 4 利 润 扣 除 的 确 定 根 据 资 产 评 估 操 作 规 范 意 见 第 四 十 三 条 对 运 用 市 场 法 评 估 存 货 - 产 成 品 的 15

要 求, 对 于 十 分 畅 销 的 产 品, 根 据 其 出 厂 价 格 减 去 销 售 费 用 和 全 部 税 金 确 定 评 估 值 ; 对 于 正 常 销 售 的 产 品, 根 据 其 出 厂 价 格 减 去 销 售 费 用 全 部 税 金 和 适 当 数 额 的 税 后 利 润 确 定 评 估 值 ; 对 于 勉 强 能 够 销 售 出 去 的 产 品, 根 据 其 出 厂 价 格 减 去 销 售 费 用 全 部 税 金 和 税 后 净 利 润 确 定 评 估 值 ; 对 于 滞 销 积 压 降 价 的 产 品, 应 根 据 其 可 回 收 净 收 益 确 定 评 估 值 里 维 埃 拉 项 目 2003 年 起 开 始 筹 建, 项 目 总 建 筑 规 模 380 余 万 平 方 米 截 止 评 估 基 准 日, 已 开 发 里 维 埃 拉 一 期 项 目 第 一 区 第 五 区 第 二 区 第 四 区 第 三 区 ( 原 名 称 分 别 为 A B C D E 组 团 ) 建 成 商 品 住 宅 商 铺 60.84 万 平 方 米 ; 已 开 发 完 成 里 维 埃 拉 翠 湖 苑 项 目 一 区 的 主 体 施 工 以 及 碧 水 岸 项 目 一 区 19.47 万 平 方 米 的 桩 基 工 程 施 工, 并 开 始 楼 宇 主 体 建 筑 施 工 除 第 五 区 商 铺 16507.52 平 方 米 第 四 区 住 宅 1135.20 平 方 米 第 四 区 地 下 车 位 505 个 未 售 出 外, 其 余 该 小 区 的 已 开 发 完 成 产 品 均 售 罄, 其 中 住 宅 销 售 比 例 在 98% 以 上 ; 已 完 成 主 体 施 工 的 翠 湖 苑 项 目 也 已 经 售 出 近 八 成 商 铺 的 销 量 随 住 宅 销 量 和 入 住 率 增 加 逐 渐 增 加 D 区 车 位 目 前 销 售 数 量 不 多, 其 原 因 为 D 区 住 宅 竣 工 时 间 不 长,09 年 住 宅 大 量 销 售, 目 前 入 住 率 不 高, 暂 时 影 响 到 车 位 的 销 售 但 考 虑 到 D 区 靠 近 即 将 新 建 的 省 级 湿 地 公 园, 属 于 里 维 埃 拉 目 前 定 位 较 高 的 一 个 组 团, 根 据 里 维 埃 拉 车 位 配 置 情 况 以 及 购 买 业 主 的 经 济 实 力, 结 合 周 边 小 区 车 位 的 销 售 情 况, 今 后 D 区 的 地 下 车 位 应 该 有 一 个 较 好 的 销 售 局 面 所 以 我 们 认 为 该 D 区 地 下 车 位 属 于 正 常 销 售 产 品 (1) 利 润 扣 除 比 率 : 出 于 谨 慎 原 则, 同 时 考 虑 销 售 阶 段 也 需 要 一 定 的 利 润 体 现, 评 估 时 我 们 按 照 评 估 对 象 实 际 的 销 售 情 况 按 被 评 估 企 业 销 售 利 润 率 的 10%-50% 作 为 利 润 扣 除 项 目 其 中 住 宅 取 25%, 商 铺 根 据 销 售 的 实 际 情 况 结 合 评 估 对 象 的 区 位 和 个 别 因 素, 取 10%-50%, 车 位 取 30% (2) 销 售 利 润 率 1) 住 宅 商 铺 销 售 利 润 率 : 据 统 计 资 料, 近 年 来, 上 市 房 产 公 司 的 销 售 利 润 率 普 遍 在 15% 至 25% 之 间, 据 测 算, 世 荣 实 业 近 年 来 主 营 产 品 的 销 售 利 润 率 一 般 在 20% 至 21% 之 间, 与 行 业 平 均 值 较 为 接 近 本 次 评 估 住 宅 商 铺 的 销 售 利 润 率 我 们 取 值 20% 2) 地 下 车 位 销 售 利 润 率 : 地 下 车 位 作 为 住 宅 小 区 的 配 套 产 品, 利 润 率 远 没 有 主 16

营 产 品 那 么 高 世 荣 实 业 未 提 供 地 下 车 位 产 品 的 销 售 利 润 率 具 体 数 据 据 我 们 测 算, 一 般 的 车 位 面 积 在 12 平 方 米 左 右, 但 地 下 车 库 需 要 大 量 的 通 道 柱 子, 平 均 一 个 车 位 要 公 摊 20 平 方 米 至 25 平 方 米 因 此, 地 下 车 库 在 建 设 中, 每 个 车 位 实 际 建 筑 面 积 加 上 公 摊 面 积, 约 在 35-40 平 方 米 左 右, 带 产 权 的 车 位 还 需 要 交 土 地 出 让 金, 成 本 还 会 加 大 按 照 世 荣 实 业 的 账 面 值 计 算, 该 等 车 位 的 账 面 单 价 为 88,228 元 / 个, 其 销 售 定 价 根 据 车 位 具 体 面 积 距 离 电 梯 的 远 近 和 车 辆 出 入 的 方 便 程 度 定 价 有 所 不 同, 一 般 为 110,000.00 元 / 个 左 右, 扣 除 税 费 等 项 目, 车 位 的 销 售 利 润 率 大 致 为 10% 左 右, 我 们 取 值 10% (3) 利 润 最 终 扣 除 率 由 上 述, 住 宅 开 发 产 品 利 润 的 最 终 扣 除 比 率 为 20% 25%=5%; 商 铺 开 发 产 品 利 润 的 最 终 扣 除 比 率 为 20% (10% 至 50%)=2%-10%; 车 位 开 发 产 品 利 润 的 最 终 扣 除 比 率 为 10% 30%=3% 八 评 估 假 设 ( 一 ) 假 设 被 评 估 对 象 在 评 估 基 准 日 后 不 改 变 用 途 并 仍 持 续 使 用 ( 二 ) 假 设 被 评 估 企 业 的 经 营 者 是 负 责 的, 且 其 管 理 层 有 能 力 担 当 其 职 务 和 履 行 其 职 责 ( 三 ) 假 设 被 评 估 企 业 完 全 遵 守 现 行 所 有 有 关 的 法 律 法 规 ( 四 ) 假 设 被 评 估 企 业 所 在 的 行 业 地 区 及 中 国 社 会 经 济 环 境 不 发 生 大 的 变 更, 所 遵 循 的 国 家 现 行 法 律 法 规 制 度 及 社 会 政 治 和 经 济 政 策 与 现 时 无 重 大 变 化 ( 五 ) 假 设 被 评 估 企 业 能 持 续 经 营, 并 在 经 营 范 围 经 营 方 式 和 决 策 程 序 上 与 现 时 基 本 保 持 不 变 ( 六 ) 假 设 被 评 估 企 业 能 保 持 现 有 的 管 理 技 术 团 队 的 相 对 稳 定, 并 假 定 扩 大 的 管 理 技 术 团 队 对 公 司 拟 定 的 重 大 决 策 无 重 大 影 响 ( 七 ) 假 设 有 关 信 贷 利 率 税 率 和 政 策 性 收 费 等 不 发 生 重 大 变 化 ( 八 ) 假 设 无 其 他 人 力 不 可 抗 拒 因 素 和 不 可 预 见 因 素 对 被 评 估 企 业 造 成 重 大 不 利 影 响 九 评 估 程 序 实 施 过 程 和 情 况 17

我 所 接 受 委 托 后, 即 选 派 评 估 人 员 了 解 与 本 评 估 项 目 相 关 的 基 本 情 况 制 定 评 估 工 作 计 划, 并 布 置 和 协 助 被 评 估 企 业 进 行 资 产 清 查 工 作 ; 随 后 评 估 小 组 进 驻 被 评 估 企 业, 对 其 与 评 估 对 象 相 关 的 资 产 实 施 现 场 调 查, 对 各 类 资 产 按 照 前 述 的 评 估 方 法 进 行 估 算 我 们 根 据 本 评 估 项 目 的 评 估 对 象 评 估 范 围 评 估 资 料 收 集 情 况 等 评 估 业 务 的 具 体 情 况 制 定 并 执 行 了 以 下 评 估 机 构 和 评 估 人 员 认 为 能 够 支 持 可 信 的 评 估 结 论 的 适 当 评 估 程 序 : ( 一 ) 明 确 评 估 业 务 的 基 本 事 项 : 我 们 采 用 同 委 托 方 被 评 估 企 业 和 相 关 当 事 方 讨 论 洽 商 查 阅 基 础 资 料 进 行 必 要 的 初 步 调 查 等 方 式, 与 委 托 方 被 评 估 企 业 和 相 关 当 事 方 共 同 明 确 了 以 下 评 估 业 务 的 基 本 事 项 : 1 委 托 方 被 评 估 企 业 和 相 关 当 事 方 的 基 本 情 况 及 其 相 互 间 关 系 ; 2 与 评 估 业 务 相 关 的 经 济 行 为 评 估 目 的 评 估 报 告 使 用 方 式 ; 3 评 估 对 象 和 评 估 范 围, 并 提 示 委 托 方 确 信 所 委 托 的 评 估 范 围 与 评 估 目 的 相 适 应 ; 4 价 值 类 型 及 其 定 义, 确 信 选 取 的 价 值 类 型 适 用 于 评 估 目 的, 并 与 委 托 方 就 具 体 价 值 类 型 的 使 用 达 成 一 致 理 解 ; 5 评 估 基 准 日 确 信 选 取 该 评 估 基 准 日 能 有 效 服 务 于 评 估 目 的 ; 6 可 能 影 响 评 估 结 论 的 假 设 和 限 制 条 件 ; 7 评 估 报 告 的 类 型 提 交 时 间 和 方 式 ; 8 评 估 服 务 费 总 额 支 付 时 间 和 方 式, 评 估 服 务 费 未 包 括 的 其 他 费 用 项 目 和 承 担 方 式, 委 托 方 被 评 估 企 业 与 评 估 人 员 工 作 的 配 合 和 协 助 9 在 明 确 以 上 评 估 业 务 的 基 本 事 项 的 基 础 上, 根 据 本 评 估 项 目 的 具 体 情 况, 综 合 分 析 本 评 估 机 构 及 注 册 资 产 评 估 师 的 专 业 胜 任 能 力 和 独 立 性 等, 评 估 执 行 本 评 估 项 目 的 执 业 风 险, 确 定 承 接 本 评 估 项 目 ( 二 ) 签 订 业 务 约 定 书 : 双 方 签 署 资 产 评 估 业 务 约 定 书, 确 认 本 评 估 业 务 的 委 托 与 受 托 关 系 评 估 目 的 评 估 对 象 和 评 估 范 围 评 估 基 准 日 价 值 类 型 时 间 要 求 与 评 估 收 费 以 及 双 方 的 权 利 和 义 务 等 ( 三 ) 编 制 评 估 计 划 : 在 签 订 业 务 约 定 书 后 现 场 调 查 前, 我 们 根 据 本 评 估 项 目 18

的 具 体 情 况 编 制 评 估 计 划, 确 定 应 当 履 行 的 评 估 程 序 时 间 进 度 人 员 安 排 和 费 用 预 算 等 内 容 ; 向 被 评 估 企 业 提 出 填 报 与 本 评 估 项 目 的 评 估 对 象 相 关 的 资 产 的 资 产 清 查 评 估 明 细 表 和 提 供 相 关 资 料 的 要 求 ; 进 而 编 制 本 评 估 项 目 的 现 场 调 查 收 集 评 估 资 料 评 定 估 算 编 制 评 估 报 告 等 评 估 程 序 的 详 细 计 划 ( 四 ) 现 场 调 查 : 在 委 托 方 被 评 估 企 业 和 相 关 当 事 方 配 合 下, 评 估 人 员 根 据 本 评 估 项 目 的 具 体 情 况, 通 过 询 问 核 对 勘 查 检 查 等 方 式, 对 评 估 对 象 进 行 必 要 的 现 场 调 查 ( 五 ) 收 集 评 估 资 料 根 据 评 估 准 则 和 相 关 规 定, 本 公 司 接 受 委 托 后, 评 估 人 员 除 通 过 与 委 托 方 被 评 估 企 业 和 相 关 当 事 方 充 分 沟 通 并 指 导 被 评 估 企 业 填 报 资 产 清 查 评 估 明 细 表 进 而 进 行 清 查 核 实 等 方 式 获 取 评 估 资 料 之 外, 还 注 意 收 集 与 评 估 对 象 相 关 的 法 规 政 策 资 料 ( 政 府 文 件 ) 市 场 情 况 资 料 ( 市 场 询 价 结 果 等 ) 行 业 状 况 资 料 ( 行 业 资 讯 等 ) 竞 争 状 况 资 料 ( 数 据 分 析 结 果 等 ) 现 行 价 格 资 料 ( 客 户 查 询 结 果 ) 等 资 料 和 信 息, 并 根 据 本 次 评 估 的 具 体 情 况 确 定 收 集 资 料 的 深 度 和 广 度, 尽 可 能 全 面 翔 实 地 占 有 资 料 ; 根 据 评 估 业 务 需 要 和 评 估 业 务 实 施 过 程 中 的 情 况 变 化 及 时 补 充 收 集 评 估 资 料 ; 同 时, 采 取 必 要 的 措 施 对 评 估 资 料 进 行 必 要 的 查 验, 以 确 信 评 估 资 料 来 源 的 可 靠 性 和 评 估 资 料 内 容 的 合 理 性 相 关 性 时 效 性 与 完 整 性 ( 六 ) 评 定 估 算 对 评 估 对 象 按 照 上 述 的 评 估 方 法 对 其 分 别 进 行 评 定 估 算, 得 出 评 估 对 象 的 评 估 值 ( 七 ) 编 制 和 提 交 资 产 评 估 报 告 资 产 评 估 机 构 和 注 册 资 产 评 估 师 在 执 行 必 要 的 评 估 程 序 形 成 评 估 结 论 后, 按 照 有 关 资 产 评 估 报 告 的 规 范, 编 制 评 估 报 告 书 ; 并 在 不 影 响 评 估 机 构 和 评 估 师 独 立 形 成 评 估 结 论 前 提 下 与 委 托 方 及 被 评 估 企 业 沟 通 初 步 结 果, 并 根 据 委 托 方 和 资 产 占 有 方 提 出 的 合 理 意 见 进 行 必 要 的 修 改, 然 后 通 过 三 级 复 核, 最 后 由 评 估 机 构 负 责 人 签 发 后 向 委 托 方 提 交 正 式 评 估 报 告 十 评 估 结 论 ( 一 ) 经 查 实, 广 东 恒 信 德 律 资 产 评 估 有 限 公 司 2009 年 8 月 出 具 的 19

HDZP2009000020 号 评 估 报 告 中 涉 及 的 世 荣 实 业 存 货 - 开 发 产 品 于 2009 年 6 月 30 日 的 市 场 价 值 为 56,451.57 万 元, 其 中 : 住 宅 开 发 产 品 评 估 值 36,613.04 万 元, 商 铺 开 发 产 品 评 估 值 13,963.51 万 元, 车 位 评 估 值 5,875.02 万 元 ( 二 ) 经 评 定 估 算, 截 至 评 估 基 准 日 2010 年 12 月 31 日, 上 述 恒 信 评 估 报 告 中 涉 及 的 被 评 估 企 业 存 货 - 开 发 产 品 本 次 评 估 总 值 为 58,456.28 万 元, 其 中 住 宅 开 发 产 品 评 估 值 为 36,938.02 万 元, 商 铺 开 发 产 品 评 估 值 为 15,580.23 万 元, 车 位 开 发 产 品 评 估 值 5,938.03 万 元 评 估 总 值 较 2009 年 6 月 30 日 评 估 值 增 值 2,004.71 万 元, 增 值 3.55% 评 估 结 果 详 见 下 表 : 项 目 编 号 2009 年 6 月 30 日 评 估 总 值 资 产 评 估 结 果 汇 总 表 2010 年 12 月 2010 年 12 月 31 日 31 日 已 售 部 分 未 售 部 分 评 估 价 值 净 收 益 已 售 未 售 合 计 单 位 : 万 元 增 减 值 增 值 率 % 开 发 产 品 住 宅 1 36,613.04 528.95 36,409.07 36,938.02 324.98 0.89 开 发 产 品 商 铺 2 13,963.51 13,381.63 2,198.60 15,580.23 1,616.72 11.58 开 发 产 品 车 位 3 5,875.02 5,649.17 288.86 5,938.03 63.01 1.07 资 产 总 计 4 56,451.57 19,559.75 38,896.53 58,456.28 2,004.71 3.55 由 上 述 可 知, 根 据 本 次 资 产 减 值 测 试 评 估 结 果, 截 至 评 估 基 准 日 2010 年 12 月 31 日, 未 发 现 广 东 恒 信 德 律 资 产 评 估 有 限 公 司 2009 年 8 月 出 具 的 HDZP2009000020 号 资 产 评 估 报 告 中 涉 及 的 世 荣 实 业 存 货 类 开 发 产 品 出 现 减 值 十 一 评 估 报 告 使 用 限 制 说 明 ( 一 ) 本 评 估 报 告 及 其 评 估 结 论 仅 用 于 本 评 估 报 告 载 明 的 评 估 目 的 和 用 途 以 及 送 交 资 产 评 估 主 管 机 关 审 查 备 案, 用 于 其 它 任 何 目 的 均 无 效 ( 二 ) 本 评 估 报 告 及 其 评 估 结 论 仅 供 委 托 方 和 本 评 估 报 告 中 明 确 的 其 他 报 告 使 用 者 在 本 评 估 报 告 的 有 效 期 内 合 法 使 用 ; 其 他 任 何 第 三 方 不 得 使 用 或 依 赖 本 报 告, 本 公 司 对 任 何 单 位 或 个 人 不 当 使 用 本 评 估 报 告 及 其 评 估 结 论 所 造 成 的 后 果 不 承 担 任 何 责 任 ( 三 ) 本 评 估 报 告 书 的 使 用 权 归 委 托 方 所 有 ; 若 未 征 得 评 估 机 构 书 面 许 可, 任 何 单 位 和 个 人 不 得 复 印 摘 抄 引 用 本 评 估 报 告 的 全 部 或 部 分 内 容 或 将 其 披 露 于 任 何 媒 体, 法 律 法 规 规 定 以 及 相 关 当 事 方 另 有 约 定 的 除 外 20

( 四 ) 按 现 行 规 定, 本 评 估 报 告 及 其 评 估 结 论 的 有 效 使 用 期 限 为 一 年, 从 评 估 基 准 日 起 计 算 ; 超 过 一 年, 须 重 新 进 行 评 估 ; 在 评 估 基 准 日 后 的 评 估 报 告 有 效 期 内, 若 资 产 质 量 与 数 量 发 生 变 化 时, 应 根 据 原 评 估 方 法 对 其 进 行 相 应 调 整, 若 资 产 价 格 标 准 发 生 变 化 或 对 评 估 结 论 产 生 明 显 影 响 时, 委 托 方 应 及 时 聘 请 评 估 机 构 重 新 评 估 十 二 特 别 事 项 说 明 本 次 评 估 系 世 荣 兆 业 股 份 公 司 委 托 对 广 东 恒 信 德 律 资 产 评 估 有 限 公 司 2009 年 8 月 出 具 的 HDZP2009000020 号 ( 评 估 基 准 日 为 2009 年 6 月 30 日 ) 评 估 报 告 中 涉 及 的 存 货 类 特 定 开 发 产 品 进 行 的 评 估, 以 测 试 是 否 出 现 减 值, 故 本 次 评 估 的 增 减 值 对 比 标 准 为 上 次 评 估 的 评 估 值, 在 此 提 请 报 告 使 用 者 注 意 十 三 评 估 报 告 日 本 评 估 报 告 的 评 估 报 告 日 为 2011 年 3 月 25 日 中 国 注 册 资 产 评 估 师 赵 炳 伟 法 定 代 表 人 : 胡 劲 为 中 国 注 册 资 产 评 估 师 张 云 鹤 中 国 北 京 二 〇 一 一 年 三 月 二 十 五 日 21