凌 源 钢 铁 股 份 有 限 公 司 拟 收 购 凌 源 钢 铁 集 团 有 限 责 任 公 司 原 料 厂 氧 气 厂 资 产 项 目 元 正 ( 沈 ) 评 报 字 [2013] 第 089 号 资 产 评 估 机 构 : 辽 宁 元 正 资 产 评 估 有 限 公 司 评 估 报 告 日 : 二 零 一 三 年 七 月 二 十 四 日
目 录 一 资 产 评 估 报 告 ( 摘 要 ) 二 资 产 评 估 报 告 ( 正 文 ) 第 1 页 第 3 页 1. 委 托 方 被 评 估 单 位 和 委 托 方 以 外 的 其 他 报 告 使 用 者 第 3 页 2. 评 估 目 的 第 4 页 3. 评 估 对 象 和 评 估 范 围 第 4 页 4. 价 值 类 型 及 其 定 义 第 4 页 5. 评 估 基 准 日 第 4 页 6. 评 估 依 据 第 5 页 7. 评 估 方 法 第 6 页 8. 评 估 程 序 实 施 过 程 和 情 况 第 7 页 9. 评 估 假 设 第 7 页 10. 评 估 结 论 第 8 页 11. 特 别 事 项 说 明 第 1 页 12. 评 估 报 告 使 用 限 制 说 明 第 10 页 13. 评 估 报 告 日 第 10 页 14. 注 册 资 产 评 估 师 签 字 盖 章 评 估 机 构 盖 章 和 法 定 代 表 人 签 字 第 10 页 附 件 第 11 页
声 明 一 就 注 册 资 产 评 估 师 所 知, 评 估 报 告 中 陈 述 的 事 项 是 客 观 的, 并 对 评 估 结 论 合 理 性 承 担 相 应 的 法 律 责 任 二 注 册 资 产 评 估 师 在 评 估 对 象 中 没 有 现 存 的 或 预 期 的 利 益, 同 时 与 委 托 方 和 相 关 当 事 方 个 人 利 益 关 系, 对 委 托 方 和 相 关 当 事 方 不 存 在 偏 见 三 评 估 报 告 的 分 析 和 结 论 是 在 恪 守 独 立 客 观 和 公 正 原 则 基 础 上 形 成 的, 仅 在 评 估 报 告 设 定 的 评 估 假 设 和 限 制 条 件 下 成 立 四 评 估 结 论 仅 在 评 估 报 告 载 明 的 评 估 基 准 日 有 效 评 估 报 告 使 用 者 应 当 根 据 评 估 基 准 日 后 的 资 产 状 况 和 市 场 变 化 情 况 合 理 确 定 评 估 报 告 使 用 期 限 五 注 册 资 产 评 估 师 及 其 所 在 评 估 机 构 具 备 本 评 估 业 务 所 需 的 执 业 资 质 及 相 关 专 业 评 估 经 验 除 已 在 评 估 报 告 中 披 露 的 运 用 评 估 机 构 或 专 家 的 工 作 外, 评 估 过 程 中 没 有 运 用 其 他 评 估 机 构 或 专 家 的 工 作 成 果 六 注 册 资 产 评 估 师 本 人 及 其 业 务 助 理 人 员 对 评 估 对 象 进 行 了 勘 查 七 注 册 资 产 评 估 师 执 行 资 产 评 估 业 务 的 目 的 对 象 价 值 进 行 估 算 并 发 表 专 业 意 见, 并 不 承 担 相 关 当 事 人 决 策 的 责 任 评 估 结 论 不 应 当 被 认 为 是 对 评 估 对 象 可 实 现 价 格 的 保 证 八 遵 守 相 关 法 律 法 规 和 资 产 评 估 准 则, 对 评 估 对 象 价 值 进 行 估 算 并 发 表 专 业 意 见, 是 注 册 资 产 评 估 师 的 责 任, 提 供 必 要 的 资 料 并 保 证 所 提 供 资 料 的 真 实 性 合 法 性 和 完 整 性, 恰 当 使 用 评 估 报 告 是 相 关 当 事 方 的 责 任 九 注 册 资 产 评 估 师 对 评 估 对 象 的 法 律 权 属 给 予 了 必 要 的 关 注, 但 不 对 评 估 对 象 的 法 律 权 属 做 任 何 形 式 的 保 证 十 评 估 报 告 的 使 用 仅 限 于 评 估 报 告 中 载 明 的 评 估 目 的, 因 使 用 不 当 造 成 的 后 果 与 签 字 注 册 资 产 评 估 师 及 其 所 在 评 估 机 构 无 关
凌 源 钢 铁 股 份 有 限 公 司 拟 收 购 凌 源 钢 铁 集 团 有 限 责 任 公 司 原 料 厂 氧 气 厂 资 产 项 目 元 正 ( 沈 ) 评 报 字 [2013] 第 089 号 摘 要 辽 宁 元 正 资 产 评 估 有 限 公 司 接 受 凌 源 钢 铁 集 团 有 限 责 任 公 司 ( 以 下 简 称 凌 钢 集 团 ) 的 委 托, 就 凌 源 钢 铁 股 份 有 限 公 司 拟 收 购 凌 源 钢 铁 集 团 有 限 责 任 公 司 原 料 厂 氧 气 厂 资 产 项 目 事 宜, 在 评 估 基 准 日 的 市 场 价 值 ( 价 值 类 型 ) 进 行 了 评 估 一 评 估 目 的 : 本 次 评 估 目 的 是 凌 钢 集 团 申 报 的 资 产 于 评 估 基 准 日 的 市 场 价 值, 为 凌 源 钢 铁 股 份 有 限 公 司 拟 收 购 凌 源 钢 铁 集 团 有 限 责 任 公 司 原 料 厂 氧 气 厂 资 产 项 目 的 经 济 行 为 提 供 价 值 参 考 二 评 估 对 象 和 评 估 范 围 : 评 估 对 象 为 单 项 资 产 本 次 评 估 范 围 为 凌 钢 集 团 申 报 的 评 估 基 准 日 2013 年 6 月 30 日 房 屋 建 ( 构 ) 筑 物 157 项 机 器 设 备 1532 项 三 价 值 类 型 : 市 场 价 值 四 评 估 基 准 日 :2013 年 6 月 30 日 五 评 估 方 法 : 本 次 评 估 采 用 成 本 法 六 评 估 结 论 委 估 资 产 的 账 面 值 为 28501.53 万 元, 评 估 值 为 32831.52 万 元, 增 值 额 为 4329.99 万 元, 增 值 率 为 15.19% 资 产 评 估 结 果 汇 总 表 2013 年 6 月 30 日 被 评 估 单 位 名 称 : 凌 源 钢 铁 集 团 有 限 责 任 公 司 金 额 单 位 : 人 民 币 万 元 帐 面 价 值 评 估 价 值 增 减 值 增 值 率 % 项 目 B C D=C-B E=D/B*100% 流 动 资 产 1 非 流 动 资 产 2 28,501.53 32,831.52 4,329.99 15.19 长 期 应 收 款 3 长 期 投 资 4 投 资 性 房 地 产 5 辽 宁 元 正 资 产 评 估 有 限 公 司 - 1 -
固 定 资 产 6 28,501.53 32,831.52 4,329.99 15.19 无 形 资 产 7 其 它 资 产 8 资 产 总 计 9 28,501.53 32,831.52 4,329.99 15.19 评 估 结 论 详 见 评 估 明 细 表 七 特 别 事 项 说 明 1. 本 报 告 提 出 的 评 估 结 果 是 在 凌 钢 集 团 提 供 必 要 的 资 料 基 础 上 形 成 的, 我 们 对 凌 钢 集 团 提 供 的 有 关 评 估 对 象 法 律 权 属 资 料 和 资 料 来 源 进 行 了 必 要 的 查 验, 并 有 责 任 对 查 验 的 情 况 予 以 披 露 但 本 报 告 所 依 据 的 权 属 资 料 之 真 实 性 准 确 性 和 完 整 性 由 凌 钢 集 团 负 责 并 承 担 相 应 的 责 任 2. 凌 钢 集 团 承 诺, 不 存 在 影 响 生 产 经 营 活 动 和 财 务 状 况 的 重 大 合 同 重 大 诉 讼 事 项 或 有 资 产 及 其 他 或 有 负 债 等 情 况 3. 本 次 评 估 结 果 基 于 本 报 告 及 其 说 明 所 陈 述 的 有 关 假 设 基 础 之 上, 此 等 数 据 将 会 受 多 种 市 场 因 素 影 响 而 变 化 我 们 对 市 场 变 化 的 情 况 不 承 担 发 表 意 见 的 责 任, 同 时 我 们 也 没 有 义 务 为 了 反 映 报 告 日 后 的 事 项 而 进 行 任 何 修 改 当 前 述 条 件 以 及 评 估 中 遵 循 的 各 种 原 则 发 生 变 化 时, 评 估 结 果 一 般 会 失 效 4. 委 托 方 申 报 的 房 屋 建 筑 物 中 有 55 项 ( 具 体 明 细 详 见 清 查 评 估 明 细 表 ) 没 有 办 理 房 屋 所 有 权 证, 委 托 方 承 诺 产 权 归 其 所 有, 不 存 在 产 权 纠 纷 5. 无 房 证 房 屋 建 筑 物 构 筑 物 的 面 积 及 长 度 以 企 业 提 供, 评 估 人 员 现 场 实 际 勘 察 数 据 为 计 算 依 据 6. 本 次 房 屋 构 筑 物 评 估 值 是 假 设 按 原 有 功 能 继 续 使 用 状 态 下 的 价 值, 假 设 土 地 使 用 年 限 能 满 足 房 屋 的 使 用 年 限, 未 考 虑 土 地 因 素 对 估 价 结 论 的 影 响 未 考 虑 国 家 宏 观 经 济 政 策 发 生 重 大 变 化 以 及 自 然 力 和 其 他 不 可 抗 力 对 估 价 结 论 的 影 响 7. 本 次 委 估 建 筑 物 采 用 房 地 分 估 的 方 法, 评 估 价 值 中 未 包 含 其 占 用 范 围 内 国 有 土 地 使 用 权 价 值 委 估 房 屋 建 筑 物 所 坐 落 土 地 的 土 地 使 用 者 为 凌 源 钢 铁 公 司, 土 地 证 号 为 凌 国 用 (1989) 字 第 12060339 号, 土 地 用 途 为 生 产 厂 区 占 地 8. 本 次 委 估 机 器 设 备 评 估 值 中 包 含 增 值 税 进 项 税 额 9. 下 述 事 项 的 发 生 均 可 能 影 响 评 估 结 论, 但 非 本 所 人 员 执 业 能 力 和 水 平 所 能 评 定 估 算 的 (1) 涉 及 隐 蔽 工 程, 鉴 定 条 件 受 限 制 的 事 项 ; 辽 宁 元 正 资 产 评 估 有 限 公 司 - 2 -
(2) 其 他 客 观 原 因 影 响 评 估 结 论 的 事 项 ( 抵 押 担 保 质 押 权 属 或 有 事 项 他 项 权 利 等 ) 以 上 特 别 事 项 可 能 对 评 估 结 论 产 生 影 响, 提 请 评 估 报 告 使 用 者 予 以 关 注 八 评 估 报 告 使 用 有 效 期 :2013 年 6 月 30 日 至 2014 年 6 月 29 日 九 评 估 报 告 日 :2013 年 7 月 24 日 以 上 内 容 摘 自, 欲 了 解 本 项 目 的 全 部 情 况, 应 认 真 阅 读 资 产 评 估 报 告 书 全 文 辽 宁 元 正 资 产 评 估 有 限 公 司 - 3 -
凌 源 钢 铁 股 份 有 限 公 司 拟 收 购 凌 源 钢 铁 集 团 有 限 责 任 公 司 原 料 厂 氧 气 厂 资 产 项 目 元 正 ( 沈 ) 评 报 字 [2013] 第 089 号 凌 源 钢 铁 集 团 有 限 责 任 公 司 : 辽 宁 元 正 资 产 评 估 有 限 公 司 接 受 凌 源 钢 铁 集 团 有 限 责 任 公 司 的 委 托, 根 据 有 关 法 律 法 规 和 资 产 评 估 准 则 资 产 评 估 原 则, 采 用 成 本 法, 按 照 必 要 的 评 估 程 序, 对 凌 源 钢 铁 股 份 有 限 公 司 拟 收 购 凌 源 钢 铁 集 团 有 限 责 任 公 司 原 料 厂 氧 气 厂 资 产 项 目 事 宜 涉 及 的 单 项 资 产, 在 2013 年 6 月 30 日 的 市 场 价 值 进 行 了 评 估 现 将 资 产 评 估 情 况 报 告 如 下 : 一 委 托 方 被 评 估 单 位 和 委 托 方 以 外 的 其 他 评 估 报 告 使 用 者 委 托 方 及 被 评 估 单 位 : 凌 源 钢 铁 集 团 有 限 责 任 公 司 ( 以 下 简 称 : 凌 钢 集 团 ) 住 所 : 辽 宁 省 凌 源 市 钢 铁 路 3 号 法 定 代 表 人 : 张 振 勇 注 册 资 金 :8 亿 元 人 民 币 实 收 资 本 :8 亿 元 人 民 币 公 司 类 型 : 有 限 责 任 公 司 ( 国 有 独 资 ) 经 营 范 围 : 黑 色 金 属 及 副 产 品 冶 炼 采 选 加 工 销 售 ; 机 械 加 工 ; 冶 金 项 目 的 科 研 设 计 建 筑 安 装 建 设 工 程 管 理 ; 发 电 ( 有 效 期 至 2028 年 5 月 11 日 ); 煤 焦 油 粗 苯 煤 气 氧 ( 压 缩 的 液 化 的 ) 氮 ( 压 缩 的 液 化 的 ) 氩 ( 压 缩 的 液 化 的 ) 氢 气 制 造 ( 有 效 期 至 2014 年 12 月 22 日 ); 冶 金 副 产 品 化 工 产 品 ( 不 含 监 控 易 制 毒 危 险 化 学 品 ) 销 售 ; 自 产 生 铁 钢 坯 钢 材 焦 化 产 品 出 口 ; 本 企 业 生 产 科 研 所 需 的 原 辅 材 料 机 械 设 备 仪 器 仪 表 零 配 件 进 口 ; 授 权 范 围 内 的 国 有 资 产 经 营 ; 第 三 产 业 项 目 开 发 ; 建 材 检 测 ( 国 家 禁 止 或 限 制 的, 不 得 经 营 ; 应 取 得 有 关 部 门 审 批 许 可 或 者 资 质 的, 未 取 得 前 不 得 经 营 ; 取 得 有 关 部 门 审 批 许 可 或 者 资 质 的, 凭 有 效 审 批 许 可 证 或 者 资 质 证 经 营 ) 1. 历 史 沿 革 凌 钢 集 团 始 建 于 1966 年, 是 集 矿 山 冶 炼 轧 材 于 一 体 的 大 型 国 有 钢 铁 企 业 年 产 辽 宁 元 正 资 产 评 估 有 限 公 司 - 4 -
钢 能 力 600 万 吨, 是 全 国 制 造 业 500 强 企 业 之 一 2011 年 完 成 359 万 吨, 企 业 资 产 总 额 200 亿 元, 实 现 营 业 收 入 160 亿 元, 利 润 4 亿 元 凌 钢 从 1988 年 起 进 入 全 国 500 大 企 业 行 列,2010 年 排 名 第 479 位 凌 钢 是 辽 宁 省 精 品 钢 材 生 产 基 地 的 重 要 核 心 企 业, 是 省 政 府 重 点 支 持 的 骨 干 企 业 之 一,2010 年 在 辽 宁 省 百 强 企 业 排 名 中 列 第 22 位 2012 年 末 企 业 资 产 总 额 达 210 亿 元, 下 辖 凌 钢 股 份 ( 上 市 公 司 ) 等 8 个 子 公 司, 主 要 产 品 有 热 轧 中 宽 带 钢 螺 纹 钢 圆 钢 线 材 焊 管 等 凌 钢 是 朝 阳 市 唯 一 的 大 型 国 有 企 业 2. 股 本 结 构 股 东 名 称 出 资 额 ( 亿 元 人 民 币 ) 百 分 比 朝 阳 市 人 民 政 府 国 有 资 产 监 督 管 理 委 员 会 8 100% 合 计 8 100% 本 评 估 项 目 委 托 方 及 被 评 估 单 位 为 凌 钢 集 团 其 他 评 估 报 告 的 使 用 者 为 朝 阳 市 人 民 政 府 国 有 资 产 监 督 管 理 委 员 会 以 及 法 律 法 规 规 定 的 评 估 报 告 使 用 者 二 评 估 目 的 本 次 评 估 目 的 是 为 满 足 委 托 方 和 其 他 报 告 使 用 者 关 于 凌 源 钢 铁 股 份 有 限 公 司 拟 收 购 凌 源 钢 铁 集 团 有 限 责 任 公 司 原 料 厂 氧 气 厂 资 产 项 目 的 合 理 需 求, 由 注 册 资 产 评 估 师 依 据 相 关 法 律 法 规 和 资 产 评 估 准 则, 在 履 行 必 要 评 估 程 序 后, 对 评 估 对 象 在 评 估 基 准 日 特 定 目 的 下 的 价 值 进 行 分 析 估 算, 并 发 表 专 业 意 见 三 评 估 对 象 和 评 估 范 围 具 体 评 估 对 象 为 单 项 资 产 本 次 评 估 范 围 为 凌 钢 集 团 申 报 的 房 屋 建 ( 构 ) 筑 物 157 项 机 器 设 备 1532 项 房 屋 建 筑 物 共 66 项, 其 中 11 项 已 取 得 房 屋 所 有 权 证, 另 55 项 尚 未 取 得 房 屋 所 有 权 证, 总 建 筑 面 积 为 31394.1 平 方 米 委 估 资 产 均 处 于 正 常 使 用 状 态 中 委 托 评 估 对 象 和 评 估 范 围 与 经 济 行 为 涉 及 的 评 估 对 象 和 评 估 范 围 一 致 四 价 值 类 型 及 其 定 义 本 次 评 估 根 据 评 估 目 的 评 估 对 象 资 产 处 置 方 式 可 获 得 的 评 估 资 料 等 因 素, 在 与 委 托 方 协 商 的 基 础 上, 选 择 了 市 场 价 值 类 型 本 报 告 市 场 价 值 是 指 自 愿 买 方 和 自 愿 卖 方 各 自 理 性 行 事 且 未 受 任 何 强 迫 压 制 的 情 况 下, 某 项 资 产 在 评 估 基 准 日 进 行 正 常 公 平 交 易 的 价 值 估 计 数 额 辽 宁 元 正 资 产 评 估 有 限 公 司 - 5 -
五 评 估 基 准 日 本 项 目 评 估 基 准 日 是 2013 年 6 月 30 日 资 产 评 估 中 的 所 采 用 的 价 格 标 准 是 评 估 基 准 日 的 标 准 评 估 基 准 日 是 委 托 方 根 据 本 次 评 估 目 的 的 具 体 要 求 确 定 的 委 托 方 在 确 定 评 估 基 准 日 考 虑 的 主 要 因 素 包 括 满 足 经 济 行 为 的 时 间 要 求, 选 择 会 计 期 末 以 便 于 明 确 界 定 评 估 范 围 和 准 确 高 效 清 查 资 产 六 评 估 依 据 ( 一 ) 法 规 依 据 1. 中 华 人 民 共 和 国 公 司 法 (2005 年 10 月 27 日 第 十 届 全 国 人 民 代 表 大 会 常 务 委 员 会 第 十 八 次 会 议 修 订 ); 2. 合 同 法 ( 自 1999 年 10 月 1 日 起 施 行 ); 3. 财 政 部 财 税 [2008]170 号 国 家 税 务 总 局 关 于 全 国 实 施 增 值 税 转 型 改 革 若 干 问 题 的 通 知 ; 国 务 院 令 第 538 号 中 华 人 民 共 和 国 增 值 税 暂 行 条 例 ; 财 政 部 国 家 税 务 总 局 令 第 50 号 中 华 人 民 共 和 国 增 值 税 暂 行 条 例 实 施 细 则 ; 4. 企 业 会 计 准 则 (2007 年 1 月 1 日 起 施 行 ); 5. 国 有 资 产 评 估 管 理 办 法 ( 国 务 院 91 号 令 ) ( 二 ) 准 则 依 据 1. 资 产 评 估 准 则 基 本 准 则 和 资 产 评 估 职 业 道 德 准 则 基 本 准 则 ( 财 政 部 财 企 [2004]20 号 ); 2. 资 产 评 估 准 则 评 估 报 告 资 产 评 估 准 则 评 估 程 序 资 产 评 估 准 则 业 务 约 定 书 资 产 评 估 准 则 工 作 底 稿 资 产 评 估 准 则 不 动 产 资 产 评 估 准 则 机 器 设 备 ( 中 评 协 [2007]189 号 ); 3. 注 册 资 产 评 估 师 关 注 评 估 对 象 法 律 权 属 指 导 意 见 ( 中 注 协 会 协 [2003]18 号 ); 4. 资 产 评 估 价 值 类 型 指 导 意 见 ( 试 行 ) ( 中 评 协 [2007]189 号 ) ( 三 ) 权 属 依 据 1. 房 屋 所 有 权 证 ; 2. 主 要 房 屋 设 备 的 构 建 购 置 发 票 构 建 购 置 合 同 协 议 和 企 业 会 计 帐 页 凭 证 等 财 务 资 料 ; 辽 宁 元 正 资 产 评 估 有 限 公 司 - 6 -
3. 其 他 相 关 资 料 ( 四 ) 取 价 依 据 1. 辽 建 价 发 [2007]87 号 辽 宁 省 2008 年 建 设 工 程 A( 建 筑 工 程 ) B( 装 饰 工 程 ) C( 安 装 工 程 ) 计 价 定 额 ; 2. 辽 住 建 发 [2011]5 号 关 于 调 整 辽 宁 省 建 设 工 程 计 价 定 额 人 工 日 工 资 单 价 的 通 知 ; 3. 辽 住 建 发 [2011]5 号 关 于 调 整 辽 宁 省 建 设 工 程 计 价 定 额 人 工 日 工 资 单 价 的 通 知 ; 4. 辽 宁 省 工 程 造 价 信 息 2013 年 第 2 期 调 整 价 差 ; 5. 辽 宁 省 建 设 工 程 材 料 及 设 备 价 格 信 息 (2013 年 6 月 份 建 筑 材 料 市 场 指 导 价 ); 6. 原 城 乡 建 设 环 境 保 护 部 房 屋 完 损 等 级 鉴 定 表 (1985 年 ); 7. 最 新 资 产 评 估 常 用 数 据 与 手 册 ; 8.2013 年 机 电 产 品 报 价 手 册 ; 9. 评 估 基 准 日 中 国 人 民 银 行 公 布 的 贷 款 利 率 ; 10. 委 托 方 提 供 的 与 评 估 有 关 的 其 他 相 关 资 料 ; 11. 网 上 报 价 及 评 估 人 员 现 场 勘 查 记 录 和 收 集 的 有 关 资 料 ( 五 ) 行 为 依 据 凌 源 钢 铁 集 团 有 限 责 任 公 司 董 事 会 决 议 七 评 估 方 法 根 据 本 次 评 估 的 目 的 价 值 类 型 以 及 获 取 有 关 数 据 和 资 料 的 条 件 限 制, 本 次 评 估 对 房 屋 建 ( 构 ) 筑 物 和 机 器 设 备 采 用 成 本 法 这 是 因 为 房 屋 建 ( 构 ) 筑 物 和 机 器 设 备 类 资 产 的 建 安 成 本 与 其 价 值 联 系 比 较 紧 密, 而 市 场 上 类 似 资 产 的 可 比 交 易 案 例 较 少, 市 场 法 不 适 用, 委 估 房 屋 建 ( 构 ) 筑 物 和 机 器 设 备 的 收 益 也 无 法 单 独 计 算, 也 不 适 宜 采 用 收 益 法, 因 此 对 房 屋 建 ( 构 ) 筑 物 和 机 器 设 备 采 用 成 本 法 较 为 合 适 成 本 法 指 在 现 时 条 件 下 重 新 购 置 或 建 造 一 个 全 新 状 态 的 被 评 估 资 产 所 需 的 全 部 成 本, 减 去 被 评 估 资 产 已 经 发 生 的 实 体 性 贬 值 功 能 性 贬 值 和 经 济 性 贬 值, 所 得 的 差 额 作 为 被 评 估 资 产 的 评 估 价 值 的 一 种 评 估 方 法 在 具 体 估 算 评 估 价 值 时, 先 将 各 种 贬 值 用 资 产 的 成 新 率 反 映 出 来, 然 后 用 全 部 成 本 ( 重 置 成 本 ) 与 成 新 率 的 乘 积 作 为 被 评 估 资 产 的 评 估 值 成 本 法 的 计 算 公 式 为 : 辽 宁 元 正 资 产 评 估 有 限 公 司 - 7 -
评 估 价 值 = 重 置 成 本 成 新 率 八 评 估 程 序 实 施 过 程 和 情 况 整 个 评 估 工 作 分 三 个 阶 段 进 行 : ( 一 ) 评 估 准 备 阶 段 2013 年 7 月 1 日, 委 托 方 就 本 次 评 估 工 作 与 辽 宁 元 正 资 产 评 估 有 限 公 司 进 行 了 初 步 沟 通 辽 宁 元 正 资 产 评 估 有 限 公 司 与 委 托 方 就 本 次 评 估 的 目 的 评 估 基 准 日 评 估 范 围 等 问 题 协 商 一 致, 签 订 业 务 约 定 书 并 制 定 出 资 产 评 估 工 作 计 划 ( 二 ) 现 场 核 实 与 评 估 阶 段 项 目 组 现 场 评 估 阶 段 的 时 间 为 2013 年 7 月 2 日 至 2013 年 7 月 12 日 主 要 工 作 如 下 : 1. 听 取 委 托 方 及 被 评 估 单 位 有 关 人 员 介 绍 企 业 总 体 情 况 和 委 估 资 产 的 历 史 及 现 状, 了 解 企 业 的 财 务 制 度 经 营 状 况 固 定 资 产 技 术 状 态 等 情 况 2. 对 企 业 提 供 的 资 产 清 查 评 估 申 报 明 细 表 进 行 审 核 鉴 别, 并 与 企 业 有 关 财 务 记 录 数 据 进 行 核 对, 对 发 现 的 问 题 协 同 企 业 做 出 调 整 3. 根 据 资 产 清 查 评 估 申 报 明 细 表, 对 固 定 资 产 进 行 了 全 面 清 查 核 实 4. 查 阅 收 集 委 估 资 产 的 产 权 证 明 文 件 5. 根 据 委 估 资 产 的 实 际 状 况 和 特 点, 确 定 各 类 资 产 的 具 体 评 估 方 法 6. 对 主 要 设 备, 查 阅 了 技 术 资 料 决 算 资 料 和 竣 工 验 收 资 料 ; 对 通 用 设 备, 主 要 通 过 市 场 调 研 和 查 询 有 关 资 料, 收 集 价 格 资 料 ; 对 房 屋 建 筑 物, 了 解 管 理 制 度 和 维 护 改 建 扩 建 情 况, 收 集 相 关 资 料 7. 对 企 业 提 供 的 权 属 资 料 进 行 查 验 8. 依 据 所 收 集 的 资 料, 对 评 估 对 象 进 行 因 素 分 析, 评 定 估 算, 得 出 评 估 对 象 于 评 估 基 准 日 的 初 步 结 果 ( 三 ) 提 交 报 告 阶 段 在 上 述 工 作 基 础 上, 起 草, 与 委 托 方 就 评 估 结 果 交 换 意 见, 在 全 面 考 虑 有 关 意 见 后, 按 评 估 机 构 内 部 资 产 评 估 报 告 三 审 制 度 和 程 序 对 报 告 进 行 反 复 修 改 校 正, 最 后 出 具 正 式 本 阶 段 的 工 作 时 间 为 2013 年 7 月 12 日 至 7 月 24 日 九 评 估 假 设 本 评 估 报 告 及 评 估 结 论 的 成 立, 依 赖 于 以 下 评 估 假 设 : ( 一 ) 基 本 假 设 辽 宁 元 正 资 产 评 估 有 限 公 司 - 8 -
1. 交 易 假 设 交 易 假 设 是 假 定 所 有 待 评 估 资 产 已 经 处 在 交 易 过 程 中, 评 估 师 根 据 待 评 估 资 产 的 交 易 条 件 等 模 拟 市 场 进 行 估 价 2. 公 开 市 场 假 设 公 开 市 场 假 设 是 假 定 待 评 估 资 产 在 公 开 市 场 中 进 行 交 易, 从 而 实 现 其 市 场 价 值 资 产 的 市 场 价 值 受 市 场 机 制 的 制 约 并 由 市 场 行 情 决 定, 而 不 是 由 个 别 交 易 决 定 这 里 的 公 开 市 场 是 指 充 分 发 达 与 完 善 的 市 场 条 件, 是 一 个 有 自 愿 的 买 者 和 卖 者 的 竞 争 性 市 场, 在 这 个 市 场 上, 买 者 和 卖 者 的 地 位 是 平 等 的, 彼 此 都 有 获 得 足 够 市 场 信 息 的 机 会 和 时 间, 买 卖 双 方 的 交 易 行 为 都 是 在 自 愿 的 理 智 的, 而 非 强 制 或 不 受 限 制 的 条 件 下 进 行 的 3. 原 地 在 用 续 用 假 设 在 用 续 用 假 设 是 假 定 处 于 使 用 中 的 待 评 估 资 产 在 产 权 变 动 发 生 后 或 资 产 业 务 发 生 后, 将 按 其 现 时 的 使 用 用 途 及 方 式 在 原 地 继 续 使 用 下 去 ( 二 ) 评 估 外 部 环 境 假 设 1. 假 设 国 家 现 行 的 有 关 法 律 法 规 及 政 策 国 家 宏 观 经 济 形 势 无 重 大 变 化, 本 次 交 易 各 方 所 处 地 区 的 政 治 经 济 和 社 会 环 境 无 重 大 变 化 2. 假 设 被 评 估 单 位 完 全 遵 守 所 有 有 关 的 法 律 法 规 3. 假 设 有 关 利 率 汇 率 赋 税 基 准 及 税 率 政 策 性 征 收 费 用 融 资 条 件 等 不 发 生 重 大 变 化 4. 假 设 无 其 他 人 力 不 可 抗 拒 因 素 及 不 可 预 见 因 素 对 企 业 造 成 重 大 不 利 影 响 ( 三 ) 有 关 资 料 真 实 性 的 假 设 1. 委 托 方 提 供 的 与 评 估 相 关 的 所 有 资 料, 是 编 制 本 报 告 的 基 础, 评 估 假 设 这 些 资 料 是 真 实 和 合 法 的 十 评 估 结 论 委 估 资 产 的 账 面 值 为 28501.53 万 元, 评 估 值 为 32831.52 万 元, 增 值 额 为 4329.99 万 元, 增 值 率 为 15.19% 详 见 下 表 资 产 评 估 结 果 汇 总 表 2013 年 6 月 30 日 被 评 估 单 位 名 称 : 凌 源 钢 铁 集 团 有 限 责 任 公 司 金 额 单 位 : 人 民 币 万 元 帐 面 价 值 评 估 价 值 增 减 值 增 值 率 % 项 目 B C D=C-B E=D/B*100% 流 动 资 产 1 非 流 动 资 产 2 28,501.53 32,831.52 4,329.99 15.19 长 期 应 收 款 3 长 期 投 资 4 辽 宁 元 正 资 产 评 估 有 限 公 司 - 9 -
投 资 性 房 地 产 5 固 定 资 产 6 28,501.53 32,831.52 4,329.99 15.19 无 形 资 产 7 其 它 资 产 8 资 产 总 计 9 28,501.53 32,831.52 4,329.99 15.19 评 估 结 论 详 见 评 估 明 细 表 十 一 特 别 事 项 说 明 1. 本 报 告 提 出 的 评 估 结 果 是 在 凌 钢 集 团 提 供 必 要 的 资 料 基 础 上 形 成 的, 我 们 对 凌 钢 集 团 提 供 的 有 关 评 估 对 象 法 律 权 属 资 料 和 资 料 来 源 进 行 了 必 要 的 查 验, 并 有 责 任 对 查 验 的 情 况 予 以 披 露 但 本 报 告 所 依 据 的 权 属 资 料 之 真 实 性 准 确 性 和 完 整 性 由 凌 钢 集 团 负 责 并 承 担 相 应 的 责 任 2. 凌 钢 集 团 承 诺, 不 存 在 影 响 生 产 经 营 活 动 和 财 务 状 况 的 重 大 合 同 重 大 诉 讼 事 项 或 有 资 产 及 其 他 或 有 负 债 等 情 况 3. 本 次 评 估 结 果 基 于 本 报 告 及 其 说 明 所 陈 述 的 有 关 假 设 基 础 之 上, 此 等 数 据 将 会 受 多 种 市 场 因 素 影 响 而 变 化 我 们 对 市 场 变 化 的 情 况 不 承 担 发 表 意 见 的 责 任, 同 时 我 们 也 没 有 义 务 为 了 反 映 报 告 日 后 的 事 项 而 进 行 任 何 修 改 当 前 述 条 件 以 及 评 估 中 遵 循 的 各 种 原 则 发 生 变 化 时, 评 估 结 果 一 般 会 失 效 4. 委 托 方 申 报 的 房 屋 建 筑 物 中 有 55 项 ( 具 体 明 细 详 见 清 查 评 估 明 细 表 ) 没 有 办 理 房 屋 所 有 权 证, 委 托 方 承 诺 产 权 归 其 所 有, 不 存 在 产 权 纠 纷 5. 无 房 证 房 屋 建 筑 物 构 筑 物 的 面 积 及 长 度 以 企 业 提 供, 评 估 人 员 现 场 实 际 勘 察 数 据 为 计 算 依 据 6. 本 次 房 屋 构 筑 物 评 估 值 是 假 设 按 原 有 功 能 继 续 使 用 状 态 下 的 价 值, 假 设 土 地 使 用 年 限 能 满 足 房 屋 的 使 用 年 限, 未 考 虑 土 地 因 素 对 估 价 结 论 的 影 响 未 考 虑 国 家 宏 观 经 济 政 策 发 生 重 大 变 化 以 及 自 然 力 和 其 他 不 可 抗 力 对 估 价 结 论 的 影 响 7. 本 次 委 估 建 筑 物 采 用 房 地 分 估 的 方 法, 评 估 价 值 中 未 包 含 其 占 用 范 围 内 国 有 土 地 使 用 权 价 值 委 估 房 屋 建 筑 物 所 坐 落 土 地 的 土 地 使 用 者 为 凌 源 钢 铁 公 司, 土 地 证 号 为 凌 国 用 (1989) 字 第 12060339 号, 土 地 用 途 为 生 产 厂 区 占 地 8. 本 次 委 估 机 器 设 备 评 估 值 中 包 含 增 值 税 进 项 税 额 9. 下 述 事 项 的 发 生 均 可 能 影 响 评 估 结 论, 但 非 本 所 人 员 执 业 能 力 和 水 平 所 能 评 定 估 算 的 辽 宁 元 正 资 产 评 估 有 限 公 司 - 10 -
(1) 涉 及 隐 蔽 工 程, 鉴 定 条 件 受 限 制 的 事 项 ; (2) 其 他 客 观 原 因 影 响 评 估 结 论 的 事 项 ( 抵 押 担 保 质 押 权 属 或 有 事 项 他 项 权 利 等 ) 以 上 特 别 事 项 可 能 对 评 估 结 论 产 生 影 响, 提 请 评 估 报 告 使 用 者 予 以 关 注 十 二 评 估 报 告 使 用 限 制 说 明 1. 评 估 报 告 只 能 用 于 评 估 报 告 载 明 的 评 估 目 的 和 用 途 2. 评 估 报 告 只 能 由 评 估 报 告 载 明 的 报 告 使 用 者 使 用 3. 评 估 报 告 的 全 部 或 者 部 分 内 容 被 摘 抄 引 用 或 者 披 露 于 公 开 媒 体, 需 评 估 机 构 审 阅 相 关 内 容 法 律 法 规 规 定 以 及 相 关 当 事 方 另 有 约 定 的 除 外 4. 评 估 报 告 的 使 用 有 效 期 : 通 常 只 有 当 评 估 基 准 日 与 经 济 行 为 实 现 日 相 距 不 超 过 一 年 时, 才 可 以 使 用 本 评 估 报 告 十 三 评 估 报 告 日 本 评 估 报 告 日 为 2013 年 7 月 24 日 十 四 注 册 资 产 评 估 师 签 字 盖 章 评 估 机 构 盖 章 和 法 定 代 表 人 签 字 法 定 代 表 人 : 中 国 注 册 资 产 评 估 师 : 中 国 注 册 资 产 评 估 师 : 辽 宁 元 正 资 产 评 估 有 限 公 司 辽 宁 元 正 资 产 评 估 有 限 公 司 - 11 -
附 件 : 1. 被 评 估 单 位 企 业 法 人 营 业 执 照 ; 2. 评 估 对 象 所 涉 及 的 主 要 权 属 证 明 资 料 ; 3. 委 托 方 及 被 评 估 单 位 承 诺 函 ; 4. 注 册 资 产 评 估 师 承 诺 函 ; 5. 评 估 机 构 及 签 字 注 册 资 产 评 估 师 资 质 资 格 证 明 文 件 ; 6. 资 产 清 查 评 估 明 细 表 辽 宁 元 正 资 产 评 估 有 限 公 司 - 12 -