215 年 上 半 年 上 海 住 宅 房 地 产 市 场 半 年 度 报 告 要 点 概 述 215 年 上 半 年, 上 海 经 济 运 行 平 稳 上 海 GDP 增 速 为 7%, 其 中 金 融 行 业 对 GDP 的 贡 献 增 速 最 大, 房 地 产 行 业 逐 渐 回 暖 中 国

215 年 上 半 年 上 海 住 宅 房 地 产 市 场 半 年 度 报 告 215 上 半 年 上 海 住 宅 房 地 产 市 场 半 年 度 报 告 1 by Marketing Team

215 年 上 半 年 上 海 住 宅 房 地 产 市 场 半 年 度 报 告 要 点 概 述 215 年 上 半 年, 上 海 经 济 运 行 平 稳 上 海 GDP 增 速 为 7%, 其 中 金 融 行 业 对 GDP 的 贡 献 增 速 最 大, 房 地 产 行 业 逐 渐 回 暖 中 国 政 府 积 极 制 定 宽 松 政 策 刺 激 中 国 经 济 发 展 和 中 国 楼 市, 中 央 政 府 希 望 中 国 经 济 运 行 平 稳, 必 然 会 让 中 国 楼 市 保 持 稳 定, 这 对 住 宅 房 地 产 市 场 是 个 积 极 信 号 215 年 上 半 年, 中 国 资 本 市 场 尤 其 是 股 市 经 历 了 疯 狂 上 涨, 也 经 历 了 大 幅 度 下 跌 经 历 了 此 轮 下 跌, 更 多 股 票 投 资 者 转 而 投 资 楼 市 215 年 上 半 年, 上 海 住 宅 建 设 用 土 地 ( 包 括 动 迁 安 置 ) 月 平 均 交 易 面 积 维 持 在 总 交 易 面 积 的 49%, 商 业 土 地 月 平 均 交 易 面 积 维 持 在 总 交 易 面 积 的 32%, 工 业 土 地 交 易 面 积 占 总 交 易 面 积 的 19% 住 宅 用 土 地 交 易 面 积 仍 然 最 高, 也 显 示 住 宅 房 地 产 市 场 在 整 个 房 地 产 行 业 中 的 重 要 性 在 214 年 下 旬 陆 续 出 台 放 宽 的 经 济 政 策 的 鼓 舞 下, 上 海 土 地 市 场 又 逐 渐 升 温, 地 价 增 速 也 维 持 在 一 个 比 较 稳 定 的 区 间 内 215 上 半 年 上 海 市 中 心 区 域 几 乎 没 有 居 住 用 土 地 成 交, 显 示 出 市 中 心 区 域 居 住 用 土 地 供 应 紧 张 或 呈 饱 和 状 态 大 部 分 居 住 用 地 成 交 土 地 以 建 造 动 迁 安 置 房 为 主, 预 示 上 海 中 心 区 域 更 多 老 房 居 住 区 即 将 面 临 拆 迁, 上 海 主 要 居 民 居 住 区 逐 渐 向 中 心 区 域 外 围 扩 散 上 海 房 地 产 每 月 新 增 投 资 在 215 年 2 月 份 达 到 半 年 内 最 高 点, 之 后 回 落 到 214 年 上 半 年 水 平 自 21 年 上 半 年 开 始, 上 海 住 宅 房 地 产 累 计 投 资 增 长 率 同 比 逐 年 回 落, 显 示 出 虽 然 国 家 调 控 政 策 在 努 力 刺 激 房 地 产 市 场, 但 房 地 产 投 资 增 速 还 是 在 放 缓 相 比 去 年 出 台 的 宽 松 政 策 主 要 是 以 提 高 首 次 购 房 者 支 付 能 力 为 目 的, 今 年 的 政 策 逐 步 向 二 套 房 购 房 者 开 放 215 年 上 半 年 上 海 商 品 住 宅 成 交 均 价 为 28,43 元 / 平 方 米, 同 比 去 年 同 期 上 涨 4.6%, 环 比 上 涨 1.6% 总 体 而 言, 作 为 一 线 城 市, 上 海 商 品 住 宅 市 场 仍 然 拥 有 强 劲 购 房 需 求, 房 价 波 动 不 大 并 呈 现 整 体 上 涨 的 趋 势 215 年 上 半 年 上 海 商 品 住 宅 成 交 面 积 ( 包 括 二 手 房 ) 面 积 为 1115 万 平 方 米, 同 比 去 年 同 期 上 升 42%, 环 比 上 升 38% 月 成 交 面 积 环 比 增 长 率 和 同 比 增 长 率 在 215 年 3 月 降 息 和 出 台 购 房 新 政 策 后 均 呈 现 加 速 趋 势 截 止 至 215 年 6 月, 上 海 商 品 住 宅 均 价 最 高 的 为 静 安 区, 第 二 名 为 原 卢 湾 区 ( 现 归 入 黄 浦 区 ), 第 三 名 为 徐 汇 区 虹 口 宝 山 青 浦 区 是 房 价 增 速 最 高 的 三 个 区 而 奉 贤 区 金 山 区 和 崇 明 县 为 三 个 上 海 房 价 最 低 的 区 域, 同 时, 他 们 也 是 均 价 年 增 长 率 最 低 的 三 个 区 总 体 来 说, 上 海 楼 市 发 展 比 较 平 稳, 核 心 区 域 的 房 价 依 旧 高 涨, 次 级 核 心 区 域 房 价 也 逐 渐 升 温, 而 偏 远 区 域 商 品 住 宅 房 价 短 期 内 仍 然 会 维 持 在 一 个 相 对 较 低 的 水 平, 不 会 出 现 大 幅 跃 进 2

215 年 上 半 年 上 海 住 宅 房 地 产 市 场 半 年 度 报 告 宏 观 经 济 GDP 增 速 稳 定 2 15 年 上 半 年 上 海 生 产 总 值 118887 亿 元, 同 比 增 长 7%, 比 第 一 季 度 提 高.4 个 百 分 点 第 一 产 业 增 加 39.41 亿 元, 下 降 8.1%, 第 二 产 业 增 加 3877.5 亿 元, 增 长 1.9%, 第 三 产 业 增 加 797.9 亿 元, 增 长 1.2% 其 中 第 三 产 业 增 加 值 占 全 市 生 产 总 值 比 重 67.1%, 同 比 提 高 2.7 个 百 分 点 上 海 出 口 同 比 下 降 5.5%, 进 口 下 降 1.7% 外 商 直 接 投 资 合 同 金 额 同 比 增 长 1.3 倍 上 海 GDP 增 速 自 211 年 以 来 平 缓 放 缓, 第 三 产 业 对 GDP 贡 献 最 大 房 地 产 行 业 受 政 策 和 宏 观 经 济 影 响 较 多, 其 地 区 生 产 总 值 增 速 波 动 较 大, 上 半 年 上 海 房 地 产 对 GDP 贡 献 比 第 一 季 度 上 升 3%, 较 去 年 同 期 增 长 2%, 房 地 产 业 地 区 生 产 总 值 增 速 比 去 年 同 期 高 6 个 百 分 点 就 215 年 上 半 年 来 看, 房 地 产 业 受 降 息 和 各 种 利 好 政 策 GDP 增 速 也 呈 现 上 升 趋 势 上 海 金 融 业 发 展 迅 速, 金 融 业 GDP 增 速 始 终 高 于 整 体 GDP 增 速,215 年 上 半 年 金 融 业 生 产 总 值 增 长 44%, 增 速 较 去 年 同 期 增 速 高 21.1 个 百 分 点 基 于 上 海 作 为 全 国 甚 至 全 球 金 融 中 心 的 定 位, 以 及 政 府 扶 持, 上 海 的 金 融 业 会 在 未 来 进 一 步 增 长 房 地 产 业 与 金 融 市 场 关 系 紧 密, 在 各 种 宏 观 经 济 政 策 的 刺 激 之 下 和 政 府 调 控 下, 预 计 在 215 年 下 半 年 中 国 房 地 产 和 金 融 业 GDP 会 继 续 稳 定 发 展 相 比 之 下, 工 业 建 筑 业 批 发 零 售 业 数 据 都 显 示 出 中 国 制 造 业 经 济 增 速 进 一 步 放 缓 215 年 上 半 年 上 海 商 品 销 售 额 45129.23 亿 元, 比 去 年 同 期 增 长 5.9% 无 店 铺 零 售 继 续 快 速 增 长, 其 上 半 年 零 售 额 574.36 亿 元, 比 去 年 同 期 增 长 35.4% 其 中, 网 上 商 店 零 售 额 499.68 亿 元, 增 长 4.7%, 占 社 会 消 费 品 零 售 总 额 的 比 重 为 1.3% +2% 房 地 产 对 上 海 GDP 贡 献 较 去 年 同 期 增 长 率 +6 p.p 房 地 产 业 地 区 生 产 总 值 较 去 年 同 期 增 长 百 分 点 +21.1 p.p 金 融 业 生 产 总 值 较 去 年 同 期 增 长 百 分 点 +5.9% 上 海 商 品 销 售 额 较 去 年 同 期 增 长 率 +35.4% 无 店 铺 零 售 额 较 去 年 同 期 增 长 率 35. 3. 上 海 GDP 增 速 (%) 25. 2. 15. 上 海 GDP 增 长 率 上 海 房 地 产 行 业 对 GDP 贡 献 1. 5.. 第 三 产 业 对 GDP 贡 献 金 融 业 对 GDP 贡 献 -5. -1. 211 年 1-2 季 度 211 年 1-4 季 度 212 年 1-2 季 度 212 年 1-4 季 度 213 年 1-2 季 度 213 年 1-4 季 度 214 年 1-2 季 度 214 年 1-4 季 度 215 年 1-2 季 度 数 据 来 源 : 上 海 统 计 局 3

215 年 上 半 年 上 海 住 宅 房 地 产 市 场 半 年 度 报 告 社 会 融 资 规 模 6 月 末, 中 国 广 义 货 币 (m2) 余 额 133.34 万 亿 元, 同 比 增 长 11.8% 狭 义 货 币 (m1) 余 额 35.61 万 亿 元, 增 长 4.3% 上 半 年, 新 增 m2 133.34 万 亿 元 +11.8% 中 国 广 义 货 币 非 金 融 企 业 境 内 股 票 融 资 月 增 量 增 长 率 在 2 3 月 加 快, 而 随 着 中 国 股 市 在 4 月 开 始 的 突 然 大 规 模 下 跌, 其 增 速 4 5 月 连 续 两 月 增 速 为 负 人 民 币 贷 款 6.56 万 亿 元, 同 比 多 增 加 5371 亿 元, 新 增 人 民 币 存 款 11.9 万 亿 元, 同 比 少 增 3756 亿 元 m1 35.61 万 亿 元 +4.3% 中 国 狭 义 货 币 在 6 月 底 转 负 为 正, 为 132%, 显 示 出 企 业 境 内 股 票 融 资 在 国 家 监 控 下 进 一 步 加 快 中 国 社 会 融 资 月 增 量 与 股 票 市 场 融 资 月 增 量 增 长 率 2, 2 18, 16, 1.5 14, 12, 1 1, 8,.5 6, 4, 2, -.5-2, 214 年 1 月 214 年 2 月 214 年 3 月 214 年 4 月 214 年 5 月 214 年 6 月 214 年 7 月 214 年 8 月 214 年 9 月 214 年 1 月 214 年 11 月 214 年 12 月 215 年 1 月 215 年 2 月 215 年 3 月 215 年 4 月 215 年 5 月 215 年 6 月 -1 人 民 币 贷 款 企 业 债 券 信 托 贷 款 非 金 融 企 业 境 内 股 票 融 资 境 内 股 票 融 资 月 增 量 增 长 率 (%) 数 据 来 源 : 中 国 人 民 银 行 政 策 动 态 215 年 上 半 年, 中 国 政 府 积 极 制 定 宽 松 政 策 刺 激 中 国 经 济 发 展 和 中 国 楼 市 215 年 2 月 末 和 6 月 末, 中 国 人 民 银 行 连 续 两 次 下 调 存 款 贷 款 及 公 积 金 利 率.25 个 百 分 点, 显 示 了 中 国 政 府 推 进 经 济 增 长, 促 进 社 会 融 资 和 振 兴 房 地 产 行 业 的 决 心 215 年 3 月, 上 海 政 府 提 高 公 积 金 个 贷 上 限, 由 原 来 个 人 贷 款 4 万 元 上 限 调 整 到 5 万 元, 家 庭 8 万 元 调 整 到 1 万 元 最 高 12 万 元 同 月, 二 套 房 贷 款 首 付 比 例 降 低 至 四 成, 而 首 套 房 贷 款 最 低 首 付 为 2% 财 政 部 和 国 税 总 局 也 出 台 政 策 将 普 通 住 房 营 业 税 免 征 期 由 五 年 改 为 二 年, 这 无 疑 为 房 产 交 易 市 场 注 入 一 剂 强 心 针 215 年 4 月 末, 中 国 央 行 下 调 各 类 存 款 类 金 融 机 构 人 民 币 准 备 金 率 1 个 百 分 点 215 年 6 月 末, 商 业 银 行 存 贷 比 不 得 超 过 75% 的 限 制 取 消 这 些 新 政 策 给 中 国 楼 市 带 来 非 常 积 极 的 影 响, 不 仅 是 首 套 房 市 场 回 暖, 更 让 之 前 受 国 家 调 控 政 策 所 抑 制 的 二 套 房 购 房 需 求 得 到 逐 步 释 放 中 央 政 府 希 望 中 国 经 济 运 行 平 稳, 必 然 会 让 中 国 楼 市 保 持 稳 定, 这 对 住 宅 房 地 产 市 场 是 个 积 极 信 号 4

215 年 上 半 年 上 海 住 宅 房 地 产 市 场 半 年 度 报 告 市 场 上 半 年 中 国 股 市 震 荡 18, 沪 深 股 市 收 盘 价 和 日 均 交 易 量 215 年 上 半 年, 中 国 资 本 市 场 尤 其 是 股 市 经 历 了 疯 狂 上 涨, 也 经 历 了 大 幅 16, 14, 12, 沪 市 日 均 交 易 量 度 下 跌 根 据 中 国 人 民 银 行 统 计,215 年 6 月 末 上 证 综 合 指 数 收 于 4277.22 点, 较 上 月 末 下 跌 335 点, 跌 幅 7.25% 深 证 成 份 指 数 收 于 14337.97 点, 较 上 月 末 下 跌 1762 点, 跌 幅 1.95% 6 1, 8, 6, 4, 深 市 日 均 交 易 量 上 证 指 数 收 盘 点 深 证 成 份 指 数 收 盘 点 月 份 上 海 日 均 交 易 量 为 968.6 亿 元, 环 比 增 长 16.6%, 深 市 日 均 交 易 量 为 7916.6 亿 元, 环 比 增 长 6.86% 2, 215 年 2 月 215 年 3 月 215 年 4 月 215 年 5 月 215 年 6 月 从 215 年 开 始 上 证 指 数 增 幅 逐 月 迅 速 增 加, 在 215 年 4 月 出 现 拐 点, 并 在 之 后 增 幅 逐 月 递 减, 在 215 年 6 月 首 次 出 现 近 直 线 下 跌 趋 势 由 此 可 看 出 215 年 2 月 至 6 月 中 国 股 市 经 历 了 大 起 大 落 数 据 来 源 : 中 国 人 民 银 行 2 上 证 指 数 和 深 成 指 数 月 度 环 比 涨 跌 幅 (%) 6 月 15 日 开 始 到 7 月 中 旬,A 股 市 场 在 三 周 内 市 值 蒸 发 2 万 亿 元, 上 证 指 数 三 周 跌 幅 为 32%, 为 23 年 以 来 最 大 的 三 周 跌 幅 同 时 6 月 15 日 至 6 月 19 日, 上 证 指 数 周 跌 幅 为 13.32%, 也 是 七 年 来 沪 指 最 大 单 周 跌 幅 6.15 股 灾 后, 中 国 政 府 采 取 了 一 系 列 救 市 措 施, 股 市 暂 时 企 稳 15 1 5-5 上 证 指 数 月 均 跌 幅 (%) 深 成 指 数 月 均 跌 幅 (%) 上 证 房 地 产 指 数 收 盘 点 自 215 年 -1 1 月 开 始 逐 步 攀 升, 受 政 策 利 好 影 响, 房 地 产 销 售 的 持 续 回 暖 也 带 动 了 房 地 产 投 资 企 稳 -15 215 年 2 月 215 年 3 月 215 年 4 月 215 年 5 月 215 年 6 月 数 据 来 源 : 中 国 人 民 银 行 5

215 年 上 半 年 上 海 住 宅 房 地 产 市 场 半 年 度 报 告 215 年 房 地 产 指 数 收 盘 点 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 房 地 产 指 数 收 盘 点 214 年 1 月 214 年 2 月 214 年 3 月 214 年 4 月 214 年 5 月 214 年 6 月 214 年 7 月 214 年 8 月 214 年 9 月 214 年 1 月 214 年 11 月 214 年 12 月 215 年 1 月 215 年 2 月 215 年 3 月 215 年 4 月 215 年 5 月 215 年 6 月 来 源 : 潮 域 市 场 研 究 部 就 网 上 公 开 资 料 整 理 中 国 首 个 房 地 产 信 托 基 金 正 式 获 批 鹏 华 基 金 管 理 公 司 在 215 年 4 月 份 申 报 的 鹏 华 前 海 万 科 REITs 封 闭 式 混 合 型 发 起 式 证 券 投 资 基 金 已 完 成 注 册, 由 万 科 联 手 鹏 华 基 金 发 起 的 国 内 首 只 公 募 REITs 正 式 获 批 REITs 是 一 种 以 发 行 收 益 凭 证 的 方 式 汇 集 特 定 多 数 投 资 者 的 资 金, 由 专 门 投 资 机 构 进 行 房 地 产 投 资 经 营 管 理, 并 将 投 资 综 合 收 益 按 比 例 分 配 给 投 资 者 的 一 种 信 托 基 金 其 意 义 在 于 将 规 模 庞 大 而 流 动 性 较 差 的 不 动 产 分 割 成 为 规 模 较 小 且 具 有 较 高 流 动 性 的 有 价 证 券, 从 而 使 中 小 投 资 者 也 能 够 以 较 少 的 资 金 参 与 房 地 产 投 资, 并 分 享 行 业 发 展 带 来 的 收 益 过 去 以 现 金 流 的 高 周 转 和 低 价 拿 地 为 核 心 的 传 统 房 地 产 开 发 模 式 已 无 法 继 续 维 持, 高 企 的 库 存 更 是 让 不 少 房 地 产 企 业 面 临 着 巨 大 的 资 金 压 力 因 此, 为 改 善 现 金 流 水 平, 现 在 的 开 发 商 更 倾 向 于 向 轻 资 产 转 型, 而 这 也 就 意 味 着 REITs 将 越 来 越 受 到 房 地 产 企 业 的 青 睐 虽 然 中 国 目 前 的 房 地 产 信 托 基 金 发 展 远 不 及 国 外 资 本 市 场 那 么 成 熟, 但 在 政 府 的 推 动 下 以 及 金 融 改 革 创 新 的 大 环 境 下, 预 计 未 来 中 国 的 金 融 业 与 房 地 产 业 的 合 作 将 更 加 成 熟 和 深 入 上 海 土 地 市 场 215 年 上 半 年, 上 海 住 宅 房 用 土 地 ( 包 括 动 迁 安 置 房 ) 共 交 易 2359746 平 方 米, 其 中 商 品 房 用 地 15 宗, 其 余 3 宗 为 动 迁 安 置 用 土 地 其 中 住 宅 用 土 地 月 平 均 交 易 面 积 维 持 在 总 交 易 面 积 的 49%, 商 业 土 地 月 平 均 交 易 面 积 维 持 在 总 交 易 面 积 的 32%, 工 业 土 地 交 易 面 积 占 总 交 易 面 积 的 19% 住 宅 用 土 地 交 易 面 积 仍 然 最 高, 也 显 示 住 宅 房 地 产 市 场 在 整 个 房 地 产 行 业 中 的 重 要 性 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 215 年 1 月 215 年 上 半 年 上 海 土 地 交 易 面 积 类 型 比 例 215 年 2 月 215 年 3 月 215 年 4 月 215 年 5 月 215 年 6 月 工 业 用 土 地 占 比 商 业 用 土 地 占 比 住 宅 用 土 地 占 比 数 据 来 源 : 上 海 土 地 市 场 潮 域 市 场 研 究 部 6

215 年 上 半 年 上 海 住 宅 房 地 产 市 场 半 年 度 报 告 上 海 住 宅 平 均 土 地 地 价 在 215 年 第 二 季 度 增 速 为 2.28%, 比 第 一 季 度 增 速 高.32 个 百 分 点, 比 214 年 第 二 季 度 增 速 低.63 个 百 分 点 上 海 住 宅 用 土 地 地 价 在 经 历 了 213 年 第 三 第 四 季 度 的 平 均 5.3% 的 涨 幅 后, 自 214 年 第 四 季 度 后 保 持 在 平 均 2% 的 增 速 上 214 年 房 地 产 市 场 降 温 让 上 海 地 价 增 速 出 现 拐 点, 而 在 214 年 下 旬 陆 续 出 台 放 宽 的 经 济 政 策 的 鼓 舞 下, 上 海 土 地 市 场 又 逐 渐 升 温, 地 价 增 速 也 维 持 在 一 个 比 较 稳 定 的 区 间 内 分 区 域 来 看,215 年 上 半 年, 居 住 用 土 地 ( 含 动 迁 房 ) 的 交 易 土 地 宗 数 最 高 为 奉 贤 和 松 江 区, 都 为 8 宗 土 地 其 11% 闵 行 7% 宝 山 9% 青 浦 5% 嘉 定 11% 浦 东 7% 金 山 2% 普 陀 区 215 年 上 半 年 居 住 土 地 ( 包 含 动 迁 ) 交 易 区 域 分 布 ( 宗 ) 18% 奉 贤 18% 松 江 5% 崇 明 5% 杨 浦 2% 虹 口 数 据 来 源 : 上 海 土 地 市 场 潮 域 市 场 研 究 部 12% 1% 8% 6% 4% 2% % -2% 21 年 第 一 季 度 21 年 第 三 季 度 211 年 第 一 季 度 211 年 第 三 季 度 上 海 住 宅 地 价 水 平 及 季 度 环 比 增 长 率 (%) 212 年 第 一 季 度 212 年 第 三 季 度 213 年 第 一 季 度 213 年 第 三 季 度 214 年 第 一 季 度 214 年 第 三 季 度 215 年 第 一 季 度 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, 住 宅 地 价 水 平 ( 元 / 平 方 米 ) 住 宅 地 价 增 长 率 (%) 次 为 浦 东 新 区, 为 5 宗 土 地 上 海 市 中 心 区 域 几 乎 没 有 居 住 用 土 地 成 交, 显 示 出 市 中 心 区 域 居 住 用 土 地 供 应 紧 张 或 呈 饱 和 状 态 大 部 分 居 住 用 地 成 交 土 地 以 建 造 动 迁 安 置 房 为 主, 预 示 上 海 中 心 区 域 更 多 老 房 居 住 区 即 将 面 临 拆 迁, 上 海 主 要 居 民 居 住 区 逐 渐 向 中 心 区 域 外 围 扩 散 数 据 来 源 : 中 国 城 市 地 价 动 态 监 测 9 8 7 6 5 4 3 2 1 动 迁 安 置 房 ( 宗 ) 普 通 商 品 房 ( 宗 ) 奉 贤 崇 明 杨 浦 虹 口 松 江 浦 东 青 浦 宝 山 闵 行 嘉 定 金 山 普 陀 数 据 来 源 : 上 海 土 地 市 场 潮 域 市 场 研 究 部 7

215 年 上 半 年 上 海 住 宅 房 地 产 市 场 半 年 度 报 告 上 海 固 定 资 产 投 资 与 房 地 产 市 场 215 年 1-6 月, 上 海 房 地 产 开 发 投 资 155.2 亿 元, 比 去 年 同 期 增 长 15.8%, 占 全 社 会 固 定 资 产 投 资 的 59.5% 房 屋 施 工 面 积 13233.87 万 平 方 米, 增 长 5.4% 其 中 住 宅 施 工 面 积 732.73 万 平 方 米, 下 降.6% 房 屋 新 开 工 面 积 18.74 万 平 方 米, 下 降 9.6% 其 中 住 宅 新 开 工 面 积 578.33 万 平 方 米, 下 降 8.1% 房 屋 竣 工 面 积 1233.78 万 平 方 米, 增 长 4.3% 其 中 住 宅 竣 工 面 积 691.98 万 平 方 米, 增 长 17.9% 在 上 海, 房 地 产 每 月 新 增 投 资 在 2 月 份 达 到 半 年 内 最 高 点, 之 后 回 落 到 214 年 上 半 年 水 平 自 21 年 上 半 年 开 始, 上 海 住 宅 房 地 产 累 计 投 资 增 长 率 同 比 逐 年 回 落, 显 示 出 虽 然 国 家 调 控 政 策 在 努 力 刺 激 房 地 产 市 场, 但 房 地 产 投 资 增 速 还 是 在 放 缓, 即 使 房 地 产 投 资 累 计 值 名 义 金 额 是 逐 年 上 升 的 上 海 房 地 产 每 月 新 增 投 资 5 4 3 2 1 每 月 房 地 产 新 增 投 资 ( 亿 元 ) 每 月 住 宅 房 地 产 新 增 投 资 ( 亿 元 ) 214 年 2 月 214 年 3 月 214 年 4 月 214 年 5 月 214 年 6 月 214 年 7 月 214 年 8 月 214 年 9 月 214 年 1 月 214 年 11 月 214 年 12 月 215 年 2 月 215 年 3 月 215 年 4 月 215 年 5 月 215 年 6 月 数 据 来 源 : 上 海 土 地 市 场 潮 域 市 场 研 究 部 上 海 房 地 产 投 资 历 年 比 较 1,8 1,6 1,4 1,2 1, 8 6 4 2 5 45 4 35 3 25 2 15 1 5 房 地 产 投 资 累 计 值 ( 亿 元 ) 住 宅 地 产 投 资 累 计 值 ( 亿 元 ) 房 地 产 累 计 投 资 增 长 (%) 住 宅 房 地 产 累 计 投 资 增 长 (%) 21 年 上 半 年 211 年 上 半 年 212 年 上 半 年 213 年 上 半 年 214 年 上 半 年 215 年 上 半 年 数 据 来 源 : 上 海 土 地 市 场 潮 域 市 场 研 究 部 8

215 年 上 半 年 上 海 住 宅 房 地 产 市 场 半 年 度 报 告 215 年 上 海 商 品 住 宅 竣 工 面 积 累 计 增 长 率 同 比 上 升 为 正 数, 而 商 品 住 宅 施 工 面 积 和 新 开 工 面 积 都 是 负 增 长, 但 幅 度 较 214 年 同 期 有 所 收 窄 211 年 及 之 前, 开 发 商 在 上 海 新 建 和 在 建 商 品 房 面 积 都 为 同 比 正 增 长, 随 着 212 年 上 半 年 国 家 调 控 政 策 出 台 ( 上 海 住 房 限 购 令 ) 控 制 过 热 的 房 地 产 投 机 市 场, 让 市 场 需 求 瞬 间 降 低, 连 带 了 开 发 商 在 拿 地 新 建 房 屋 方 面 非 常 谨 慎, 新 开 工 施 工 面 积 较 往 年 急 剧 减 少, 而 随 着 中 国 政 府 陆 续 出 台 鼓 励 房 屋 购 买 政 策 和 实 施 宽 松 的 宏 观 经 济 政 策, 由 于 去 库 存 化 为 各 开 发 商 的 主 要 目 标, 其 商 品 房 新 开 工 面 积 和 施 工 面 积 虽 然 未 呈 现 正 增 长, 但 回 落 幅 度 在 减 少 215 年 上 半 年, 上 海 商 品 住 宅 竣 工 面 积 较 213 和 214 上 半 年 呈 现 正 增 长, 市 场 将 有 一 大 批 商 品 房 进 入 销 售 环 节, 去 库 存 化 仍 然 为 主 旋 律 自 214 年 2 月 到 215 年 6 月 以 来, 上 海 住 宅 开 发 投 资 在 地 产 投 资 市 场 占 比 最 大 住 宅 开 发 同 比 增 速 比 较 平 稳, 而 商 业 地 产 开 发 和 办 公 室 地 产 开 发 增 速 震 荡 幅 度 较 大 虽 然 上 海 政 府 鼓 励 首 套 房 购 买 者 买 房 和 进 一 步 放 宽 二 套 房 购 房 限 制, 但 是 上 海 仍 然 是 一 个 限 制 个 人 大 规 模 投 资 住 宅 的 市 场 在 214 年 下 半 年 中 国 政 府 出 台 了 一 系 列 降 息 等 放 宽 政 策, 导 致 了 商 业 地 产 和 办 公 楼 地 产 投 资 在 214 年 下 半 年 迅 速 增 加, 更 在 215 年 3 月 中 国 政 府 再 次 降 息 后 一 路 大 幅 上 升 4 3 2 1-1 -2-3 21 年 上 半 年 上 海 商 品 住 宅 施 工 竣 工 面 积 历 年 累 计 增 长 率 (%) 211 年 上 半 年 数 据 来 源 : 上 海 统 计 局 潮 域 市 场 研 究 部 212 年 上 半 年 213 年 上 半 年 上 海 房 地 产 投 资 开 发 25 2 15 1 214 年 上 半 年 215 年 上 半 年 商 品 住 宅 施 工 面 积 累 计 增 长 率 (%) 商 品 住 宅 新 开 工 施 工 面 积 面 积 累 计 增 长 率 (%) 商 品 住 宅 竣 工 面 积 累 计 增 长 率 (%) 25 2 15 1 5 5-5 214 年 2 月 214 年 3 月 214 年 4 月 214 年 5 月 214 年 6 月 214 年 7 月 214 年 8 月 214 年 9 月 214 年 1 月 214 年 11 月 214 年 12 月 215 年 2 月 215 年 3 月 215 年 4 月 215 年 5 月 215 年 6 月 -1 住 宅 开 发 投 资 ( 亿 元 ) 办 公 楼 ( 亿 元 ) 商 业 营 业 用 房 ( 亿 元 ) 住 宅 开 发 同 比 增 速 (%) 办 公 室 开 发 同 比 增 速 (%) 商 业 营 业 用 房 同 比 增 速 (%) 数 据 来 源 : 上 海 统 计 局 9

215 年 上 半 年 上 海 住 宅 房 地 产 市 场 半 年 度 报 告 上 海 商 品 住 宅 供 给 与 需 求 相 比 去 年 出 台 的 宽 松 政 策 主 要 是 以 提 高 首 次 购 房 者 支 付 能 力 为 目 的, 今 年 的 政 策 逐 步 向 二 套 房 购 房 者 开 放 自 214 年 1 月 起, 上 海 住 宅 挂 牌 价 一 直 是 高 于 成 交 价 而 到 了 215 年 5 月 和 6 月, 挂 牌 价 和 成 交 价 有 趋 近 趋 势 由 于 今 年 年 初 中 国 股 市 优 异 表 现, 或 多 或 少 导 致 在 三 四 月 大 量 资 金 涌 入 股 市, 分 流 了 房 市 资 金, 导 致 上 海 商 品 住 宅 成 交 均 价 有 略 微 下 降 而 股 市 转 向 跌 势 后, 资 金 为 了 避 险 转 而 又 流 入 房 市 215 年 6 月 上 海 商 品 住 宅 成 交 均 价 为 32665 元 / 平 方 米, 挂 牌 价 为 35498 元 / 平 方 米 215 年 上 半 年 上 海 商 品 住 宅 成 交 均 价 为 2843 元 / 平 方 米, 同 比 去 年 同 期 上 涨 4.6%, 环 比 上 涨 1.6% 215 年 上 半 年 上 海 商 品 住 宅 挂 牌 均 价 为 3371 元 / 平 方 米, 同 比 去 年 同 期 上 涨 3.5%, 环 比 上 涨 2.4% 总 体 而 言, 作 为 一 线 城 市, 上 海 商 品 住 宅 市 场 仍 然 拥 有 强 劲 购 房 需 求, 房 价 波 动 不 大 并 呈 现 整 体 上 涨 的 趋 势 215 年 上 半 年 上 海 商 品 住 宅 成 交 均 价 28,43 元 / 平 方 米 +4.6% +1.6% 同 比 上 涨 环 比 上 涨 215 年 上 半 年 上 海 商 品 住 宅 成 交 面 积 ( 包 括 二 手 房 ) 面 积 为 1115 万 平 方 米, 同 比 去 年 同 期 上 升 42%, 环 比 上 升 38% 月 成 交 面 积 环 比 增 长 率 和 同 比 增 长 率 在 215 年 3 月 降 息 和 出 台 购 房 新 政 策 后 均 呈 现 加 速 趋 势, 虽 然 6 月 交 易 面 积 增 速 有 所 收 窄, 但 实 际 交 易 面 积 还 是 稳 步 上 升 中, 显 示 出 楼 市 受 利 好 政 策 影 响 逐 渐 转 暖 215 年 上 半 年 上 海 商 品 住 宅 挂 牌 均 价 33,71 元 / 平 方 米 +3.5% +2.4% 同 比 上 涨 环 比 上 涨 上 海 商 品 住 宅 房 价 走 势 图 4, 35, 3, 25, 数 据 来 源 : 上 海 统 计 局 潮 域 市 场 研 究 部 1 2, 15, 1, 5, 214 年 1 月 214 年 2 月 214 年 3 月 214 年 4 月 214 年 5 月 214 年 6 月 214 年 7 月 214 年 8 月 214 年 9 月 214 年 1 月 214 年 11 月 214 年 12 月 215 年 1 月 215 年 2 月 215 年 3 月 215 年 4 月 215 年 5 月 215 年 6 月 供 给 价 ( 挂 牌 价 ) 单 位 : 人 民 币 元 / 平 方 米 需 求 ( 成 交 价 ) 单 位 : 人 民 币 元 / 平 方 米

215 年 上 半 年 上 海 住 宅 房 地 产 市 场 半 年 度 报 告 上 海 商 品 住 宅 成 交 面 积 与 环 比 增 长 3 2 25 1.5 2 1 15.5 上 海 住 宅 交 易 面 积 ( 万 平 方 米 ) 1 5 213 年 1 月 213 年 11 月 数 据 来 源 : 潮 域 市 场 研 究 部 数 据 整 理 213 年 12 月 214 年 2 月 214 年 3 月 214 年 4 月 214 年 5 月 214 年 6 月 214 年 7 月 214 年 8 月 214 年 9 月 214 年 1 月 214 年 11 月 214 年 12 月 215 年 1 月 215 年 2 月 215 年 3 月 215 年 4 月 215 年 5 月 215 年 6 月 上 海 住 宅 商 品 房 交 易 面 积 及 同 比 增 长 -.5-1 环 比 增 长 率 25 2 2 1.5 1 15.5 上 海 住 宅 交 易 面 积 ( 万 平 方 米 ) 1 住 宅 交 易 面 积 同 比 增 长 率 5 -.5-1 214 年 9 月 214 年 1 月 214 年 11 月 214 年 12 月 215 年 2 月 215 年 3 月 215 年 4 月 215 年 5 月 215 年 6 月 数 据 来 源 : 潮 域 市 场 研 究 部 数 据 整 理 11

215 年 上 半 年 上 海 住 宅 房 地 产 市 场 半 年 度 报 告 上 海 各 分 区 商 品 住 宅 市 场 走 势 截 止 至 215 年 6 月, 上 海 商 品 住 宅 均 价 最 高 的 为 静 安 区, 为 56254 元 / 平 方 米, 第 二 名 为 原 卢 湾 区 ( 现 归 入 黄 浦 区 ), 其 商 品 住 宅 均 价 为 5454 元 / 平 方 米, 第 三 名 为 徐 汇 区, 其 商 品 住 宅 均 价 为 5454 元 / 平 方 米 而 奉 贤 区 金 山 区 和 崇 明 县 为 三 个 上 海 房 价 最 低 的 区 域, 均 价 分 别 为 14768 元 / 平 方 米,9488 元 / 平 方 米 和 9268 平 方 米, 同 时, 他 们 也 是 均 价 年 增 长 率 最 低 的 三 个 区 商 品 住 宅 均 价 同 比 增 长 最 快 的 是 虹 口 区, 为 12.27%, 宝 山 区 紧 接 其 后, 同 比 增 长 率 为 11.34%, 第 三 名 为 青 浦 区, 其 同 比 房 价 增 长 率 为 1.83% 相 对 于 已 经 成 熟 并 发 展 平 稳 的 上 海 中 心 区 域 如 静 安 区 卢 湾 区 黄 浦 区 徐 汇 区, 浦 东 新 区 作 为 新 兴 中 心 区 域 其 商 品 住 宅 单 价 及 其 年 增 长 率 都 名 列 前 茅, 平 均 单 价 为 33745 元 / 平 方 米, 年 增 长 率 为 1.27% 宝 山 区 青 浦 区 闵 行 区 等 新 兴 次 级 中 心 区 域 的 商 品 住 宅 均 价 年 增 长 率 也 比 较 乐 观 上 海 作 为 全 国 金 融 文 化 贸 易 中 心, 良 好 的 软 硬 件 设 施 吸 引 国 内 外 众 多 人 群 在 此 学 习 工 作 定 居 市 中 心 区 域 土 地 紧 俏, 很 难 新 建 普 通 商 品 房, 多 是 二 手 房 交 易 选 择 房 价 适 中 离 核 心 办 公 区 域 不 太 远 的 外 环 线 外 地 区 置 业 是 大 多 数 人 的 选 择 之 一 再 者, 今 年 来 核 心 办 公 区 域 逐 渐 向 次 级 核 心 办 公 区 域 扩 散, 比 如 漕 河 泾 开 发 区 虹 桥 开 发 区 等, 加 上 居 住 配 套 设 施 比 较 齐 全, 人 们 也 愿 意 在 郊 区 置 业 另 外, 大 批 动 迁 安 置 房 也 将 在 郊 区 兴 建, 配 套 设 施 也 会 更 加 完 善, 带 动 了 郊 区 房 价 上 涨 而 偏 远 区 域 例 如 金 山 奉 贤 和 崇 明 县 由 于 交 通 等 因 素 制 约 了 其 房 价, 除 非 由 新 的 城 市 规 划 产 生, 这 些 区 域 房 价 不 会 有 太 大 涨 幅 预 计 215 年 下 半 年 还 将 继 续 出 台 房 地 产 利 好 政 策 进 一 步 松 绑 楼 市, 上 海 商 品 住 宅 房 价 预 计 还 是 会 稳 步 攀 升 总 体 来 说, 上 海 楼 市 发 展 比 较 平 稳, 核 心 区 域 的 房 价 依 旧 高 涨, 次 级 核 心 区 域 房 价 也 渐 渐 升 温, 而 偏 远 区 域 商 品 住 宅 房 价 短 期 内 仍 然 会 维 持 在 一 个 相 对 较 低 的 水 平, 不 会 出 现 大 幅 跃 进 215 年 6 月 上 海 各 区 县 商 品 住 宅 房 价 6, 15 5, 1 4, 5 3, 平 均 单 价 ( 元 / 平 方 米 ) 2, -5 同 比 上 年 增 长 率 (%) 1, -1-15 虹 口 区 宝 山 区 青 浦 区 浦 东 新 区 闸 北 区 杨 浦 区 静 安 区 闵 行 区 徐 汇 区 卢 湾 区 黄 浦 区 松 江 区 普 陀 区 嘉 定 区 长 宁 区 金 山 区 奉 贤 区 崇 明 县 数 据 来 源 : 中 国 房 价 行 情 (creprice) 12

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