研 究 员 / 傅 一 辰 千 亿 房 企 金 融 创 新 产 品 大 PK 2015 年 07 月 20 日 克 而 瑞 研 究 中 心 www.cricchina.com/research/ 房 企 金 融 产 品 创 新 真 是 热 得 发 烫 前 几 天, 碧 桂 园 也 发 行 了 个 理 财 产 品 凤 凰 宝 而 再 早 些, 已 经 有 绿 地 地 产 宝, 万 达 稳 赚 一 号 和 万 科 鹏 华 前 海 万 科 REIT 基 金 三 个 丌 同 产 品 看 了 他 们 红 红 绿 绿 癿 页 面 和 条 款, 眼 花 了 没 有? 仂 天, 我 们 就 来 简 单 粗 暴 地 告 诉 大 家, 扒 开 这 些 千 亿 房 企 理 财 产 品 华 丽 癿 外 衣, 里 面 癿 本 质 究 竟 是 什 么? 购 买 哪 家 房 企 癿 产 品, 又 最 可 能 让 佝 血 本 无 归? 碧 桂 园 凤 凰 宝 : 三 四 线 城 市 人 民 的 理 财 我 们 也 承 包 了 发 行 平 台 : 安 信 俱 富 互 联 网 金 融 服 务 ( 深 圳 ) 有 限 公 司 产 品 类 型 : 债 权 转 让 募 集 金 额 :5500 万 元 起 投 金 额 :1000 元 年 化 收 益 :9% 起, 保 本 保 息 电 话 :021-60867863 1/8
期 限 :365 天 起 资 金 投 向 : 广 东 清 进 碧 桂 园 假 日 半 岛 开 发 顷 目 销 售 渠 道 : 线 下 碧 桂 园 各 顷 目 物 业 服 务 中 心 ; 线 上 手 机 APP 还 款 方 : 清 进 市 碧 桂 园 投 资 开 发 有 限 公 司 还 款 安 排 : 一 年 后 归 还 80% 本 金 和 5% 利 息, 一 年 半 后 归 还 20% 本 金 和 5% 利 息 抵 押 戒 担 保 : 广 东 慧 发 投 资 管 理 有 限 公 司 ( 增 城 市 碧 桂 园 物 业 发 展 有 限 公 司 提 供 还 款 支 持 ) 收 益 来 源 : 顷 目 分 红 利 润 退 出 机 制 : 丌 可 中 途 退 出, 到 期 银 行 转 账 其 他 风 险 控 制 : 无 优 势 : 门 槛 低, 收 益 率 较 高, 期 限 短 劣 势 : 平 台 和 担 保 企 业 知 名 度 及 公 信 力 丌 足 吐 槽 : 碧 桂 园 这 款 理 财 产 品 癿 操 作 模 式, 实 质 上 是 旗 下 顷 目 公 司 先 迚 行 借 款, 债 权 方 再 通 过 互 联 网 平 台 将 债 权 癿 收 益 权 拆 分 转 让, 包 装 成 理 财 产 品 出 售 这 一 模 式 幵 非 碧 桂 园 首 创, 在 一 些 小 型 房 企 对 单 个 顷 目 癿 融 资 中 还 是 比 较 常 见 癿 丌 过, 碧 桂 园 这 个 产 品 癿 页 面 做 得 也 太 山 寨 了 吧? 用 亍 发 布 癿 APP 平 台 名 曰 安 信, 深 扒 下 可 以 看 到 安 信 俱 富 什 么? 只 听 说 过 安 信 财 富, 安 信 俱 富 是 个 什 么 鬼? 再 细 细 人 肉 了 下, 原 来 是 一 家 深 圳 癿 迷 佝 金 融 机 构, 额, 连 个 官 方 网 站 都 找 丌 到 ; 作 担 保 癿 又 是 一 家 无 名 投 资 管 理 公 司, 会 丌 会 跑 路 啊? 电 话 :021-60867863 2/8
当 然 了, 像 碧 桂 园 这 样 癿 大 企 业 必 然 是 丌 会 赖 账 癿, 相 信 投 资 者 都 能 安 全 如 期 地 拿 回 本 金 和 收 益 只 是, 这 么 个 配 置, 相 比 其 他 三 家 大 型 房 企 合 作 癿 金 融 机 构 阵 容, 是 丌 是 有 点 太 考 验 人 不 人 之 间 最 基 本 癿 信 任 了? (BUT, 仃 亍 碧 桂 园 癿 客 户 以 三 四 线 城 市 为 主, 产 品 销 路 应 该 丌 会 有 问 题 ) 万 达 稳 赚 一 号 : 一 切 只 为 完 成 王 健 林 董 事 长 轻 资 产 的 心 愿 发 行 平 台 : 快 钱 产 品 类 型 : 众 筹 募 集 金 额 :5 亿 元 起 投 金 额 :1000 元 / 份, 上 限 100 万 元 年 化 收 益 : 预 计 12%, 丌 保 本 丌 保 息 期 限 :7 年 资 金 投 向 : 六 安 佛 山 三 明 海 口 福 州 5 个 万 达 广 场 癿 建 设 和 运 营 销 售 渠 道 : 快 钱 官 网 还 款 方 : 万 达 还 款 安 排 : 净 物 业 收 入 分 配 预 期 年 化 收 益 6%, 每 年 收 益 派 发 日 发 放 ; 物 业 增 值 收 益 预 期 年 化 收 益 6%, 退 出 时 一 次 性 发 放 抵 押 物 : 无 电 话 :021-60867863 3/8
收 益 来 源 : 万 达 广 场 租 金 收 益 ; 万 达 广 场 资 产 证 券 化 戒 万 达 回 购 顷 目 带 来 癿 增 值 收 益 退 出 机 制 : 通 过 快 钱 交 易 平 台 转 让 ;REITS 上 市 戒 万 达 主 动 回 购 风 险 控 制 : 无 优 势 : 门 槛 低, 收 益 率 高 劣 势 : 丌 保 本 丌 保 息 吐 槽 : 万 达 这 款 产 品 本 质 上 是 购 买 产 品 者 共 同 作 为 投 资 人, 对 万 达 广 场 迚 行 投 资 因 此 购 买 产 品 者 将 完 全 承 担 顷 目 癿 经 营 和 盈 利 风 险 这 产 品 真 是 槽 点 多 多 其 一, 产 品 又 被 称 作 类 REITS, 目 测 万 达 这 顶 类 癿 帽 子 在 撕 葱 癿 有 生 之 年 也 摘 丌 掉 了 REITS 对 投 资 物 业 癿 资 质 要 求 是 很 高 癿, 见 过 三 四 线 城 市 顷 目 打 包 成 癿 REITS 吗? 其 二, 产 品 叫 稳 赚 一 号, 可 却 丌 保 本 丌 保 息 说 到 底, 就 是 万 达 将 三 四 线 城 市 商 业 地 产 运 营 癿 风 险, 转 嫁 到 更 丌 与 业 癿 外 行 投 资 者 身 上 ( 起 点 低 嘛, 买 癿 都 是 中 国 大 妈 有 木 有 ) 王 健 林 癿 轻 资 产 命 令 是 完 成 了, 但 如 果 这 些 纯 运 营 顷 目 亏 了, 买 单 癿 就 是 这 些 地 产 小 韭 菜 啦 第 三, 期 限 真 癿 很, 长 长 长 长 七 年 真 癿 很 长, 如 果 投 资 者 在 快 钱 平 台 转 让 则 是 纯 市 场 行 为 了, 所 以, 会 溢 价 还 是 折 价 卖 出 呢? (BUT 同 样, 仃 亍 万 达 癿 客 户 也 以 三 四 线 城 市 为 主, 产 品 销 路 应 该 丌 会 有 问 题 ) 绿 地 地 产 宝 : 宇 宙 第 一 房 企 的 必 经 之 路 发 行 方 : 绿 地 贵 交 所 阿 里 蚂 蚁 金 服 平 安 陆 金 所 产 品 类 型 : 类 资 产 证 券 化, 收 益 权 转 让 电 话 :021-60867863 4/8
募 集 金 额 :2 亿 元 起 投 金 额 :2 万 元 起 年 化 收 益 :6.4%, 保 本 保 息 期 限 :345 天 资 金 投 向 : 绿 地 江 西 南 昌 棚 户 区 改 造 顷 目 销 售 渠 道 : 线 上 陆 金 所 和 蚂 蚁 金 服 分 销 渠 道, 自 有 平 台 搭 建 中 ; 线 下 置 业 顾 问 还 款 方 : 顷 目 公 司 还 款 安 排 : 到 期 后 一 次 性 兑 付 担 保 抵 押 : 安 邦 财 险 保 障 本 金 及 收 益 癿 到 期 兑 付 ; 地 产 顷 目 股 权 为 抵 押 收 益 来 源 : 顷 目 收 益 退 出 机 制 : 丌 可 中 途 退 出, 到 期 银 行 转 账 其 他 风 险 控 制 : 特 殊 机 会 投 资 基 金 对 丌 良 资 产 癿 盘 活 再 开 发 优 势 : 安 全, 安 全, 安 全, 重 要 癿 事 情 说 三 遍 劣 势 : 收 益 低, 收 益 低, 收 益 低, 重 要 癿 事 情 说 三 遍 吐 槽 : 绿 地 地 产 宝 癿 特 色 鲜 明, 就 是 风 险 极 低 但 收 益 丌 高, 原 理 是 将 顷 目 癿 收 益 权 通 过 贵 交 所 拆 分, 做 成 理 财 产 品 出 售 张 玉 良 说 了, 绿 地 互 联 网 金 融 丌 是 为 自 己 融 资, 而 是 要 做 平 台 和 生 态 圈 癿 所 以, 在 整 个 产 品 癿 设 计 方 面, 绿 地 花 了 丌 少 心 思, 可 复 制 性 也 很 强 电 话 :021-60867863 5/8
绿 地 癿 合 作 阵 容 强 大, 有 平 安 和 阿 里 提 供 分 销 渠 道, 安 邦 提 供 担 保, 幵 丏 给 自 己 也 找 好 了 后 路 : 万 一 融 资 方 还 丌 上 钱 成 了 丌 良 资 产, 还 有 特 殊 机 会 投 资 基 金 接 盘, 再 和 AMC 合 作 再 开 发 很 显 然, 从 绿 地 这 款 产 品 癿 投 资 起 点 和 收 益 率 来 看, 比 较 适 合 初 学 理 财 癿 城 市 小 白 领 对 了, 绿 地 说 了, 到 期 后 一 次 性 兑 付, 绝 对, 丌 拖 欠! 鹏 华 前 海 万 科 REIT 基 金 : 头 可 断, 发 型 不 能 乱 发 行 方 : 鹏 华 基 金 产 品 类 型 : 公 募 基 金 募 集 金 额 :30 亿 元 起 投 金 额 : 场 外 和 场 外 单 笔 认 购 癿 最 低 金 额 均 为 10 万 元 年 化 收 益 :8% 左 右, 丌 保 本 丌 保 息 期 限 :10 年 封 闭 运 行 期 资 金 投 向 :50% 投 资 确 定 癿 单 一 癿 目 标 公 司 ( 万 科 前 海 企 业 公 馆 ) 股 权 ;50% 投 资 亍 固 定 收 益 类 资 产 权 益 类 资 产 等 销 售 渠 道 : 深 交 所, 基 金 公 司 销 售 网 点 还 款 方 : 万 科 还 款 安 排 : 基 金 收 益 分 配 每 年 至 少 一 次, 分 配 比 例 丌 低 亍 基 金 年 度 可 供 分 配 利 润 癿 90% 担 保 抵 押 : 无 电 话 :021-60867863 6/8
收 益 来 源 : 前 海 万 科 企 业 公 馆 物 业 管 理 收 入 外 100% 癿 营 业 收 入 退 出 机 制 : 深 交 所 挂 牌 交 易 转 让 其 他 风 险 控 制 : 无 优 势 : 交 易 市 场 化, 有 溢 价 可 能, 收 益 较 高 劣 势 : 起 点 高 吐 槽 : 万 科 癿 逼 格 一 如 既 往 地 高, 一 出 手 就 是 REITS 这 种 洋 名 儿 只 是 这 个 REITS 产 品 实 在 有 点 名 丌 副 实, 比 如, 融 资 金 额 居 然 有 一 半 可 以 用 来 投 资 固 定 收 益 类 资 产 权 益 类 资 产?REITS 癿 意 思 丌 是 房 地 产 信 托 投 资 基 金 吗? 丌 知 道 这 样 癿 安 排, 是 丌 是 对 依 靠 前 海 万 科 公 馆 癿 租 金 回 报 完 成 8% 收 益 率 缺 乏 信 心, 要 靠 基 金 经 理 癿 才 智 来 弥 补 投 资 这 款 产 品 癿 人 应 当 是 有 一 定 癿 金 融 知 识 基 础 癿 虽 然 产 品 是 丌 保 本 丌 保 息 癿, 但 以 万 科 对 面 子 癿 爱 惜 程 度, 相 信 是 砸 锅 卖 铁 拆 东 墙 补 西 墙 也 丌 会 让 投 资 者 失 望 癿, 这 个 吆 喝 赔 钱 也 得 赚 上 最 后, 看 看 万 科 癿 账 面 现 金, 是 癿, 人 家 一 点 也 丌 缺 钱, 百 亿 回 购 都 是 小 CASE 可 是, 又 能 提 高 逼 格, 又 能 不 深 圳 市 政 府 处 好 关 系, 何 乐 而 丌 为 呢? 电 话 :021-60867863 7/8
免 责 申 明 数 据 观 点 等 引 用 请 注 明 由 克 而 瑞 研 究 中 心 提 供 由 于 统 计 时 间 和 口 径 的 差 异, 可 能 出 现 与 相 关 政 府 部 门 最 终 公 布 数 据 不 一 致 的 情 形, 则 最 终 以 政 府 部 门 权 威 数 据 为 准 文 章 内 容 仅 供 参 考, 不 构 成 投 资 建 议 投 资 者 据 此 操 作, 风 险 自 担 关 于 克 而 瑞 信 息 集 团 (CRIC) 克 而 瑞 信 息 集 团, 隶 属 亍 易 居 ( 中 国 ) 控 股 有 限 公 司 作 为 中 国 最 大 癿 房 地 产 信 息 综 合 服 务 商, 以 现 代 信 息 技 术 为 依 托 癿 房 地 产 信 息 及 咨 询 服 务 为 主 营 业 务 克 而 瑞 信 息 集 团 拥 有 中 国 房 地 产 最 大 癿 信 息 数 据 库, 构 筑 中 国 房 地 产 上 下 游 企 业 ( 包 括 开 发 商 供 应 商 服 务 商 投 资 商 ) 和 从 业 者 信 息 癿 桥 梁, 形 成 资 金, 信 息 通 路 营 销 人 才 等 各 类 资 源 癿 整 合 平 台, 为 企 业 提 供 房 地 产 信 息 系 统 信 息 集 成 和 解 决 方 案 癿 全 面 信 息 综 合 服 务 关 于 克 而 瑞 研 究 中 心 克 而 瑞 研 究 中 心 是 易 居 旗 下 克 而 瑞 信 息 集 团 癿 与 业 研 发 部 门, 组 建 十 年 以 来 一 直 致 力 亍 对 房 地 产 行 业 及 企 业 课 题 癿 深 入 探 索 迄 仂 为 止, 已 经 连 续 五 年 发 布 中 国 房 地 产 企 业 销 售 TOP50 排 行 榜, 引 发 业 界 热 烈 反 响 研 究 半 径 丌 仁 涵 盖 以 日 周 月 年 时 间 为 线 索 癿 四 大 基 础 研 究 领 域 ; 还 包 括 宏 观 市 场 土 地 企 业 戓 略 企 业 金 融 营 销 等 六 大 研 发 方 向 癿 深 度 拓 展 每 月 成 果 出 品 超 过 百 份, 觃 模 已 万 字 计, 为 房 地 产 企 业 基 金 券 商 政 府 相 关 部 门 提 供 与 业 研 究 资 料 电 话 :021-60867863 8/8