汉 舍 投 资 季 报 二 零 一 四 年 第 二 季 度 - 0 -
目 录 Contents... 2 金 融 宏 观... 2 1. 信 托 净 资 本 管 理 新 规 将 出 首 度 明 晰 通 道 业 务 判 定 细 则... 2 2. 中 国 2014 年 一 季 度 GDP 增 速 7.4%... 2 3. 一 季 度 房 地 产 开 发 投 资 达 1.53 万 亿, 今 年 同 比 增 速 持 续 放 缓... 3 4. 国 土 部 : 一 季 度 全 国 近 三 成 城 市 住 宅 地 价 涨 幅 收 窄... 6 5. 国 土 资 源 部 日 前 下 发 养 老 服 务 设 施 用 地 指 导 意 见... 7 6. 内 地 版 REITs 上 市 打 开 商 业 地 产 长 期 股 权 资 金 通 道... 8 7. 自 发 自 还 地 方 债 正 式 亮 相 恐 拉 低 城 投 债 收 益 率... 9 金 融 地 方... 9 1. 南 京 6 宗 地 收 金 68.14 亿 华 润 底 价 拿 浦 口 商 住 混 合 地... 9 2. 苏 州 土 拍 收 金 72 亿 高 存 货 压 力 下 房 企 冷 静... 10... 11 融 资 市 场... 11 1. 国 务 院 发 布 新 国 九 条 关 于 进 一 步 促 进 资 本 市 场 健 康 发 展 的 若 干 意 见... 11 2. 房 地 产 QDII 基 金 整 体 领 跑 4 产 品 涨 幅 超 10%... 11 3. 中 国 证 券 投 资 基 金 业 协 会 发 布 资 产 管 理 行 业 发 展 规 划 纲 要 ( 征 求 意 见 稿 )... 11 融 资 个 案... 13 1. 国 内 房 企 ( 福 星 科 技 ) 首 次 尝 试 境 外 贷 款 低 息 贷 款 为 境 外 项 目 融 资... 13 2. 云 南 城 投 60 亿 基 金 融 资 已 实 际 取 得 48.5 亿 元... 13 3. 绿 地 集 团 发 10 亿 美 元 债 券 用 于 境 外 项 目 投 资... 14 4. 方 兴 拆 分 金 茂 投 资 上 市 预 计 最 多 集 资 33.9 亿 港 元... 14... 15 投 资 宏 观... 15 1. 克 尔 瑞 土 地 市 场 2014 上 半 年 总 结 : 土 地 市 场 形 势 急 转 直 下, 下 半 年 将 深 化 调 整... 15 2. 克 尔 瑞 开 发 商 2014 上 半 年 总 结 : 企 业 经 营 趋 于 谨 慎, 下 半 年 迎 来 拿 地 良 机... 17 投 资 个 案... 23 1. 绿 地 首 进 马 来 西 亚 市 场 拟 开 发 近 200 亿 元 地 产... 23 2. 柏 联 集 团 5445 万 拿 下 阳 宗 海 度 假 区 土 地... 23 3. 华 侨 城 51 亿 入 渝 定 制 逾 千 亩 地 造 文 化 旅 游 地 产... 24 4. 通 大 地 产 并 购 创 鸿 南 沙 一 品 另 签 16 亿 基 金 合 作... 25-1 -
金 融 市 场 金 融 宏 观 1. 信 托 净 资 本 管 理 新 规 将 出 首 度 明 晰 通 道 业 务 判 定 细 则 (21 世 纪 经 济 报 道 4 月 11 日 ) 新 版 信 托 公 司 净 资 本 管 理 办 法 相 关 征 求 意 见 稿 4 月 初 已 下 发 至 各 信 托 公 司, 拟 对 信 托 公 司 执 行 三 年 的 净 资 本 计 算 标 准 做 出 调 整 监 管 层 也 首 度 以 正 式 文 件 形 式 对 行 业 内 一 直 难 以 言 明 的 通 道 业 务 定 义 标 准 制 定 明 细, 未 来 信 托 公 司 风 险 资 本 计 算 将 以 事 务 管 理 类 与 非 事 务 管 理 类 作 为 划 分 标 准 至 于 市 场 一 直 传 言, 将 有 较 大 调 整 的 计 提 比 例 部 分, 征 求 意 见 稿 中 暂 未 提 及 明 确 标 准, 后 续 料 有 进 一 步 细 则 新 规 将 明 确 通 道 业 务 判 定 标 准 目 前 执 行 的 信 托 公 司 净 资 本 管 理 办 法 颁 布 于 2010 年 8 月 然 而 此 后 三 年 中, 行 业 的 资 产 规 模 继 续 大 幅 扩 张, 各 机 构 杠 杆 率 也 不 断 放 大, 随 着 业 务 形 态 的 不 断 衍 生 和 调 整, 固 有 的 净 资 本 管 理 办 法 逐 渐 表 露 出 短 板, 改 变 迫 在 眉 睫 2. 中 国 2014 年 一 季 度 GDP 增 速 7.4% ( 华 尔 街 4 月 16 日 ) 中 国 2014 年 第 一 季 度 国 民 生 产 总 值 (GDP) 同 比 增 速 7.4%, 预 期 7.3%, 前 值 7.7% 一 季 度 经 济 增 速 下 行 压 力 较 大, 高 基 数 与 外 需 不 足 导 致 出 口 负 增 长, 资 金 来 源 受 限 导 致 投 资 增 速 大 幅 放 缓, 收 入 增 长 放 缓 与 负 财 富 效 应 抑 制 了 消 费 增 长, 需 求 不 足 与 产 能 过 剩 双 重 压 力 使 工 业 增 长 乏 力, 融 资 支 持 减 弱 和 利 率 走 高 对 实 体 经 济 构 成 压 力 交 通 银 行 首 席 经 济 学 家 连 平 表 示, 每 年 1 2 月 份 都 是 经 济 活 动 的 淡 季, 但 今 年 1-2 月 份 系 列 宏 观 数 据 的 回 落 幅 度 较 大, 增 速 均 创 下 近 年 来 的 新 低 虽 然 3 月 数 据 有 所 好 转, 但 前 两 个 月 经 济 数 据 的 低 迷 已 经 不 可 避 免 地 拉 低 一 季 度 的 经 济 增 速 - 2 -
面 对 经 济 下 行 的 压 力, 官 方 多 次 表 态 并 不 会 推 出 强 刺 激 政 策 李 克 强 表 示 : 我 们 不 会 为 经 济 一 时 波 动 而 采 取 短 期 的 强 刺 激 政 策, 而 是 更 加 注 重 中 长 期 的 健 康 发 展, 努 力 实 现 中 国 经 济 持 续 健 康 发 展 3. 一 季 度 房 地 产 开 发 投 资 达 1.53 万 亿, 今 年 同 比 增 速 持 续 放 缓 ( 观 点 地 产 4 月 17 日 ) 2014 年 1-3 月, 房 地 产 开 发 投 资 达 15339 亿 元, 同 比 上 涨 16.8%, 涨 幅 较 上 月 下 降 2.5 个 百 分 点 其 中, 一 季 度 住 宅 累 计 投 资 达 到 10530 亿 元, 同 比 上 涨 16.8%, 涨 幅 较 上 月 减 少 1.6 个 百 分 点 2014 年 一 季 度, 房 地 产 开 发 投 资 增 速 逐 渐 放 缓, 尽 管 绝 对 量 是 依 然 高 于 去 年 同 期, 但 增 幅 明 显 低 于 去 年 水 平 自 去 年 底 以 来, 房 地 产 市 场 环 境 整 体 收 紧, 银 行 信 贷 政 策 对 于 需 求 的 抑 制 明 显 今 年 初, 市 场 持 续 冷 淡, 部 分 中 小 城 市 以 及 大 型 城 市 中 新 建 商 品 住 房 项 目 出 现 价 格 下 调 使 得 包 括 房 企 在 内, 大 部 分 市 场 主 体 对 于 楼 市 预 期 发 生 变 化, 房 地 产 开 发 投 资 的 增 速 放 缓 从 房 企 拿 地 情 况 看, 一 季 度 全 国 土 地 购 置 面 积 为 5990 万 平 方 米, 同 比 下 降 2.3% 土 地 成 交 价 款 为 1556 亿 元, 同 比 上 涨 11.4%, 房 地 产 交 易 市 场 的 低 迷 影 响 了 房 企 开 发 和 拿 地 的 热 情 - 3 -
1-3 月, 商 品 房 销 售 面 积 20111 万 平 方 米, 同 比 下 降 3.8% 其 中, 住 宅 销 售 面 积 17825 万 平 方 米, 同 比 下 降 5.7%, 降 幅 较 上 月 增 加 4.5 个 百 分 点 ; 商 品 房 销 售 额 13263 亿 元, 同 比 下 降 5.2% 其 中 住 宅 销 售 额 为 11075 亿 元, 同 比 下 降 7.7% 2014 年 1-3 月, 房 地 产 到 位 资 金 28731 亿 元, 同 比 上 涨 6.6%, 涨 幅 较 上 月 减 少 5.8 个 百 分 点 其 中, 国 内 贷 款 6226 亿 元, 同 比 增 长 20.4%; 利 用 外 资 84 亿 元, 同 比 下 降 33.9%; 自 筹 资 金 11093 亿 元, 同 比 上 涨 9.6%; 在 其 他 资 金 中, 定 金 及 预 收 款 6837 亿 元, 同 比 下 降 3.6% 个 人 按 揭 贷 款 3161 亿 元, 同 比 上 涨 0.1% - 4 -
2014 年 一 季 度, 在 房 地 产 各 项 到 位 资, 同 比 增 速 都 出 现 下 调 其 中, 国 内 贷 款 和 企 业 自 筹 资 金 变 化 相 对 平 稳, 且 绝 对 量 依 然 高 于 去 年 同 期 而 与 销 售 关 系 最 大 的 定 金 及 预 收 款, 自 2012 年 6 月 以 来, 首 次 出 现 同 比 下 降, 占 比 也 较 去 年 一 季 度 时 减 少 了 近 4 个 百 分 点 可 见, 今 年 以 来, 项 目 销 - 5 -
售 额 对 于 房 企 资 金 的 贡 献 率 下 降, 成 交 冷 淡 对 于 房 企 资 金 产 生 一 定 影 响 2014 年 3 月, 房 地 产 开 发 景 气 指 数 ( 简 称 " 国 房 景 气 指 数 ") 为 96.4, 比 上 月 下 降 0.5 点 自 去 年 四 季 度 前 后, 房 地 产 市 场 宏 观 政 策 发 生 变 化, 多 地 出 台 紧 缩 性 调 控 政 策, 截 至 目 前, 整 体 性 的 信 贷 收 紧 状 况 延 续, 又 暂 时 未 现 明 显 的 地 方 性 政 策 放 松, 房 地 产 开 发 景 气 指 数 走 势 下 行 趋 势 日 益 明 显 汉 舍 观 点 : 今 年 一 季 度, 房 地 产 市 场 环 境 不 容 乐 观, 尤 其 对 景 气 指 数 影 响 较 大 的 投 资 开 发 等 先 行 指 标 以 及 销 售 现 状 表 现 出 低 落 态 势 从 宏 观 角 度 看, 今 年 一 季 度, 我 国 GDP 同 比 增 长 7.4%, 较 往 年 明 显 降 低, 经 济 内 增 长 动 力 减 弱, 预 计 房 地 产 行 业 投 资 也 会 受 到 影 响, 在 短 周 期 内, 或 许 持 续 保 持 在 20% 以 内 的 增 长 速 度 今 年 " 两 会 " 提 出 " 双 向 调 控 " 思 路 之 后, 目 前 还 未 出 现 明 显 的 政 策 放 松 信 号, 因 此, 定 向 宽 松 的 调 控 思 路 暂 时 没 有 对 市 场 信 心 产 生 提 振 作 用 相 反, 近 期 多 个 城 市 降 价 不 动 产 登 记 等 信 息 使 购 房 者 降 价 预 期 加 深, 预 计 短 期 内 市 场 难 以 大 幅 升 温, 房 地 产 景 气 指 数 还 将 低 位 运 行 4. 国 土 部 : 一 季 度 全 国 近 三 成 城 市 住 宅 地 价 涨 幅 收 窄 ( 观 点 地 产 4 月 17 日 ) 4 月 15 日, 国 土 资 源 部 于 新 闻 发 布 会 表 示, 今 年 一 季 度 全 国 近 30% 城 市 住 宅 地 价 涨 幅 收 窄 2014 年 第 一 季 度, 住 宅 地 价 环 比 上 涨 的 城 市 个 数 88 个, 较 上 一 季 度 减 少 5 个, 其 中, 涨 幅 收 窄 的 城 市 - 6 -
34 个 ; 涨 幅 超 过 3.0% 的 城 市 由 上 一 季 度 的 17 个 减 至 本 季 度 的 14 个 ; 环 比 下 降 的 城 市 增 至 9 个 此 外,53 个 城 市 的 涨 幅 稳 定 在 正 负 1% 的 平 稳 区 间 范 围 内 地 价 方 面, 住 宅 地 价 同 比 上 涨 的 城 市 个 数 由 上 一 季 度 的 99 个 减 至 本 季 度 的 96 个 ; 同 比 涨 幅 超 过 7.0% 的 城 市, 就 是 上 升 比 较 快 的 城 市, 由 上 一 季 度 的 39 个 增 至 本 季 度 的 44 个, 其 中,23 个 城 市 涨 幅 超 过 10.0%, 比 上 一 季 度 减 少 1 个 ; 同 比 下 降 的 城 市 增 至 7 个 从 三 大 重 点 经 济 区 来 看 : 长 江 三 角 洲 地 区 各 用 途 地 价 环 比 同 比 增 速 全 面 回 落 ; 珠 江 三 角 洲 地 区 除 商 服 地 价 环 比 同 比 增 幅 收 窄 外, 其 他 用 途 地 价 增 幅 显 着 ; 环 渤 海 地 区 地 价 环 比 增 速 走 低, 呈 趋 稳 态 势 从 地 理 空 间 分 布 区 看 : 东 部 地 区 综 合 地 价 环 比 同 比 增 长 率 较 高 ; 西 部 地 区 综 合 地 价 环 比 同 比 增 幅 收 窄 ; 中 部 地 区 综 合 地 价 环 比 增 速 回 落, 同 比 增 长 率 上 升 明 显 从 地 理 空 间 分 布 区 看 : 东 部 地 区 综 合 地 价 环 比 同 比 增 长 率 较 高 ; 西 部 地 区 综 合 地 价 环 比 同 比 增 幅 收 窄 ; 中 部 地 区 综 合 地 价 环 比 增 速 回 落, 同 比 增 长 率 上 升 明 显 统 计 显 示, 今 年 一 季 度 京 沪 广 深 四 个 一 线 城 市 的 土 地 出 让 金 累 计 达 1750.9 亿 元 其 中, 北 京 ( 楼 盘 ) 与 与 住 宅 相 关 宗 地 交 易 22 宗, 出 让 金 额 达 578.49 亿 元 上 海 ( 楼 盘 ) 一 季 度 共 卖 出 109 幅 地, 其 中 住 宅 用 地 48 幅, 商 办 用 地 34 幅 广 州 ( 楼 盘 ) 季 度 共 卖 地 30 宗 地, 其 中 住 宅 地 15 宗, 占 据 一 半 出 让 量 深 圳 ( 楼 盘 ) 一 季 度 共 推 出 土 地 供 应 24 宗, 成 交 13 宗, 无 一 宗 居 住 用 地 出 让 5. 国 土 资 源 部 日 前 下 发 养 老 服 务 设 施 用 地 指 导 意 见 ( 证 券 时 报 网 4 月 24 日 ) 国 土 资 源 部 日 前 下 发 养 老 服 务 设 施 用 地 指 导 意 见, 围 绕 保 障 养 老 服 务 设 施 用 地 供 应 规 范 养 老 服 务 设 施 用 地 开 发 利 用 管 理 大 力 支 持 养 老 服 务 业 发 展, 明 确 提 出 九 条 意 见 意 见 界 定 了 养 老 服 务 设 施 用 地 范 围 明 确 专 门 为 老 年 人 提 供 生 活 照 料 康 复 护 理 托 管 等 服 务 的 房 屋 和 场 地 设 施 占 用 土 地, 才 可 确 定 为 养 老 服 务 设 施 用 地 老 年 酒 店 宾 馆 会 所 商 场 俱 乐 部 等 商 业 性 设 施 占 用 土 地, 不 属 于 此 范 围 意 见 同 时 明 确, 规 划 为 医 卫 慈 善 用 地 的 土 地, 方 可 布 局 养 老 服 务 设 施 用 地, 其 他 用 地 中 只 能 配 套 建 设 养 老 服 务 设 施 用 房, 并 分 摊 相 应 的 土 地 面 积 - 7 -
就 供 地 方 式, 意 见 明 确, 养 老 主 管 部 门 认 定 的 非 营 利 性 养 老 服 务 机 构, 其 养 老 服 务 设 施 用 地 可 采 取 划 拨 供 地 营 利 性 养 老 服 务 设 施 用 地 应 当 以 租 赁 出 让 等 有 偿 方 式 供 应, 出 让 年 限 最 高 不 超 过 50 年, 原 则 上 以 租 赁 方 式 为 主 养 老 服 务 设 施 用 地 应 当 纳 入 国 有 建 设 用 地 供 应 计 划 汉 舍 观 点 : 养 老 地 产 是 近 几 年 来 各 大 地 产 商 谋 求 转 型 发 展 的 热 门 板 块, 通 过 协 助 政 府 解 决 社 会 养 老 机 构 严 重 短 缺 的 现 实, 在 城 市 郊 区 低 成 本 拿 地 成 为 各 路 开 发 商 的 常 用 模 式 但 多 数 项 目 仅 以 养 老 概 念 圈 地, 其 产 品 仅 可 称 为 宜 老 化 设 计 的 住 宅, 给 养 老 地 产 的 发 展 前 景 带 来 诸 多 变 数 此 次 意 见 出 台 用 地 源 头 上 对 养 老 地 产 做 出 了 规 范, 并 对 养 老 用 地 及 设 施 的 监 管 提 出 了 一 系 列 指 导 规 范, 从 长 远 上 有 利 于 养 老 地 产 的 健 康 发 展 6. 内 地 版 REITs 上 市 打 开 商 业 地 产 长 期 股 权 资 金 通 道 ( 观 点 地 产 5 月 22 日 ) 筹 备 多 年 的 中 国 内 地 资 本 市 场 REITs 开 闸 5 月 21 日, 国 内 首 只 交 易 所 场 内 房 地 产 投 资 基 金 产 品 (REITs), 正 式 在 深 交 所 综 合 协 议 交 易 平 台 挂 牌 转 让 这 只 基 金 名 为 中 信 启 航 已 于 近 日 获 得 中 国 证 监 会 批 复 成 功 募 集 设 立 该 产 品 主 要 着 眼 成 熟 物 业 资 产 的 投 资 和 管 理, 严 格 限 制 投 资 房 地 产 开 发 项 目, 避 免 成 为 房 地 产 开 发 融 资 工 具 通 过 证 券 公 司 专 项 资 产 管 理 计 划 私 募 基 金 特 殊 目 的 公 司 等 多 层 特 殊 目 的 载 体 和 交 易 结 构 设 计, 最 大 程 度 保 证 物 业 租 金 和 资 产 增 值 转 化 为 投 资 者 收 益 另 据 深 交 所 透 露, 未 来 会 运 用 REITs 为 保 障 性 住 房 建 设 服 务, 继 续 准 备 推 出 面 向 公 众 投 资 者 的 REITs 产 品 尽 管 内 地 版 REITs 已 在 多 方 面 有 所 创 新, 但 税 收 问 题 仍 是 中 国 房 地 产 投 资 基 金 将 要 面 对 的 一 个 软 肋 国 内 的 税 收 征 收 体 系 还 不 成 熟, 目 前 尚 未 开 征 资 本 利 得 税 因 而 REITs 在 收 到 租 金 后 应 缴 纳 营 业 税, 而 分 配 剩 余 收 益 时, 发 起 人 或 须 缴 纳 剩 余 收 益 的 营 业 税, 这 就 会 出 现 双 重 纳 税 这 也 反 映 了 REITs 在 国 内 推 进 一 直 面 临 的 政 策 障 碍, 直 至 目 前 尚 未 得 到 实 质 性 解 决 - 8 -
汉 舍 观 点 : 在 成 熟 境 外 市 场, 已 形 成 了 比 较 完 善 的 税 收 征 收 体 系, 投 资 者 的 证 券 账 户 和 税 务 账 号 已 经 建 立 了 联 系, 投 资 者 在 投 资 REITs 的 资 本 利 得 和 红 利 所 得 也 被 严 格 的 区 分 开 来, 投 资 者 需 要 在 每 年 1 月 份 上 报 上 一 年 度 证 券 投 资 的 各 种 收 入 所 得, 而 投 资 REITs 的 所 得 也 按 照 资 本 利 得 和 红 利 所 得 加 以 区 分, 分 别 征 收 不 同 税 率 的 税 赋, 并 根 据 投 资 者 收 入 水 平 的 高 度, 对 高 收 入 者 采 取 较 高 的 税 率, 对 低 收 入 者 采 取 相 对 较 低 的 税 率 不 解 决 双 重 征 税 的 问 题,REITs 在 国 内 的 发 展 仍 将 继 续 试 水 7. 自 发 自 还 地 方 债 正 式 亮 相 恐 拉 低 城 投 债 收 益 率 ( 每 经 网 6 月 24 日 ) 6 月 23 日 上 午, 广 东 省 率 先 开 展 了 自 发 自 还 地 方 债 全 的 招 标 发 行 广 东 本 次 发 行 的 记 账 式 固 定 利 率 附 息 债 券, 共 3 期 148 亿 元, 其 中 5 年 期 7 年 期 和 10 年 期 债 券 的 发 行 量 分 别 为 59.2 亿 元 44.4 亿 元 44.4 亿 元 根 据 中 国 债 券 信 息 的 发 行 结 果 公 告, 以 上 3 期 债 券 的 中 标 票 面 年 利 率 分 别 为 3.84% 3.97% 和 4.05%, 均 低 于 此 前 的 市 场 预 测 均 值 此 前, 市 场 对 这 3 期 债 券 发 行 收 益 率 的 预 期 均 值 分 别 为 3.87% 3.99% 和 4.07% 汉 舍 观 点 : 整 体 而 言, 广 东 省 地 方 政 府 债 券 首 期 自 发 自 还 试 点, 收 益 率 较 低 符 合 预 期 地 方 政 府 债 自 发 自 还 试 点 的 逐 步 推 行, 必 然 会 对 城 投 债 起 到 带 动 作 用, 但 或 许 会 拉 低 城 投 债 的 收 益 率 目 前, 自 发 自 还 试 点 的 发 行 规 模 还 太 小, 而 地 方 债 城 投 债 平 台 债 等 多 种 融 资 渠 道 并 存 的 情 况, 也 将 会 持 续 比 较 长 的 时 间 金 融 地 方 1. 南 京 6 宗 地 收 金 68.14 亿 华 润 底 价 拿 浦 口 商 住 混 合 地 ( 观 点 地 产 6 月 25 日 ) 3 月 17 日, 苏 州 ( 楼 盘 ) 市 国 土 资 源 部 公 开 挂 牌 出 让 18 宗 地 块, 其 中 9 宗 纯 住 宅 地 块,6 宗 商 业 用 地,3 宗 商 住 混 合 用 地, 出 让 土 地 面 积 共 计 109.94 万 平 米 从 推 地 区 域 看, 高 新 区 12 宗, 吴 中 区 3 宗, 相 城 区 2 宗, 姑 苏 区 1 宗 - 9 -
根 据 南 京 ( 楼 盘 ) 市 国 土 局 的 出 让 计 划,6 月 25 日, 南 京 土 地 市 场 共 有 6 幅 地 块 进 行 集 中 拍 卖, 出 让 面 积 近 47 万 平 方 米, 起 拍 总 价 68.09 亿 元 其 中, 来 自 江 北 浦 口 区 的 3 幅 地 块 备 受 关 注 最 终, 虽 然 6 宗 地 均 成 功 出 让, 但 只 有 1 宗 地 经 过 2 轮 竞 拍 后, 其 他 5 宗 均 为 底 价 成 交, 总 成 交 金 额 达 68.14 亿 元 最 受 关 注 的 G39 商 住 混 合 地 块 以 底 价 成 交, 由 华 润 置 地 苏 州 ( 楼 盘 ) 有 限 公 司 以 34.8 亿 拿 下 该 地 块 为 商 住 混 合 用 地, 面 积 多 达 22.3 万 平 方 米, 综 合 容 积 率 3.28; 起 拍 价 34.8 亿, 起 拍 楼 面 价 为 4755 元 / 平 方 米 出 让 条 件 规 定, 该 地 块 最 高 限 价 为 50.8 亿 元, 即 楼 面 价 不 得 超 过 6941 元 / 平 方 米, 未 超 过 目 前 区 域 地 王 正 荣 每 平 方 米 近 8000 元 的 楼 面 地 价 2. 苏 州 土 拍 收 金 72 亿 高 存 货 压 力 下 房 企 冷 静 ( 观 点 地 产 4 月 16 日 ) 4 月 15 日, 苏 州 市 场 迎 来 了 年 内 第 二 场 大 型 土 拍, 此 次 共 拍 卖 18 宗 地, 其 中 3 宗 流 拍,5 宗 底 价 成 交,10 宗 进 入 最 终 的 竞 价 环 节 据 悉, 此 次 土 拍 吸 引 了 包 括 招 商 金 科 旭 辉 朗 诗 仁 恒 等 27 家 开 发 商 到 场, 而 被 业 内 称 为 苏 州 土 地 市 场 主 力 的 旭 辉, 更 是 有 四 家 项 目 公 司 上 阵 最 终, 该 15 宗 地 共 吸 金 72.3 亿 元, 在 宅 地 成 交 方 面, 江 苏 南 山 以 20.2 亿 元 独 中 两 元, 而 朗 诗 旭 辉 仁 恒 金 辉 昂 内 津 西 各 拍 得 一 块 从 拍 地 现 场 来 看, 虽 然 有 27 家 房 企 参 与 角 逐, 但 15 幅 地 中 仅 有 两 宗 溢 价 超 过 50%, 最 高 溢 价 为 73.61% 开 拍 前 呼 声 最 高 的 8 号 地, 现 场 共 吸 引 了 6 家 房 企 竞 价, 最 终 仁 恒 以 13.5 亿 元 将 该 地 块 收 入 囊 中, 溢 价 率 31.07%, 楼 面 价 7885 元 / 平 方 米 - 10 -
私 募 融 资 融 资 市 场 1. 国 务 院 发 布 新 国 九 条 关 于 进 一 步 促 进 资 本 市 场 健 康 发 展 的 若 干 意 见 ( 新 浪 财 经 5 月 9 日 ) 5 月 9 日, 国 务 院 针 对 资 本 市 场 发 布 关 于 进 一 步 促 进 资 本 市 场 健 康 发 展 的 若 干 意 见, 市 场 称 之 为 新 国 九 条, 早 在 2004 年 的 资 本 市 场 顶 层 设 计 中, 股 权 分 置 改 革 就 为 市 场 化 发 展 扫 清 障 碍 奠 定 基 础 十 年 后, 各 方 利 益 矛 盾 再 度 积 累,A 股 发 生 了 天 翻 地 覆 的 变 化 新 国 九 条 发 布 后 有 市 场 人 士 称, 这 些 条 款 都 是 正 确 的 废 话, 但 仔 细 探 究 新 国 九 条 文 字 背 后 的 潜 台 词 后, 我 们 发 现 新 国 九 条 实 际 上 已 经 对 整 个 中 国 资 本 市 场 未 来 的 发 展 做 出 了 又 一 轮 顶 层 设 计, 所 有 可 能 出 台 的 政 策 都 已 藏 在 条 款 当 中 2. 房 地 产 QDII 基 金 整 体 领 跑 4 产 品 涨 幅 超 10% ( 上 海 证 券 报 6 月 6 日 ) 截 至 6 月 3 日, 今 年 以 来 101 只 QDII 基 金 平 均 净 值 增 长 率 为 2.68%, 优 于 A 股 主 动 开 放 式 偏 股 基 金 下 跌 近 4% 的 表 现 QDII 基 金 整 体 上 扬 的 表 现 主 要 得 益 于 美 股 市 场 的 持 续 走 强 统 计 显 示, 美 国 股 市 周 三 再 度 收 高, 标 普 500 指 数 在 五 个 交 易 日 内 第 四 次 创 下 收 盘 纪 录 统 计 显 示, 诺 安 全 球 收 益 不 动 产 以 17.17% 的 年 内 涨 幅 领 跑 QDII, 鹏 华 美 国 房 地 产 广 发 美 国 房 地 产 和 嘉 实 全 球 房 地 产 分 别 以 17.15% 16.09% 和 13.03% 的 年 内 涨 幅 紧 随 其 后 查 看 季 报, 上 述 基 金 主 要 投 资 于 美 国 的 REITs 品 种 3. 中 国 证 券 投 资 基 金 业 协 会 发 布 资 产 管 理 行 业 发 展 规 划 纲 要 ( 征 求 意 见 稿 ) ( 新 华 网 6 月 16) 根 据 基 金 业 协 会 的 数 据, 截 至 2014 年 5 月, 目 前 可 统 计 的 包 括 公 私 募 基 金 子 公 司 券 商 资 管 在 内 的 资 产 管 理 规 模, 达 到 约 16 万 亿 元 征 求 意 见 稿 提 出, 未 来 十 年 资 管 业 发 展 的 战 略 目 标 是 : 实 现 资 产 管 理 行 业 的 现 代 化 国 际 化 转 型 和 跨 越 式 发 展, 形 成 开 放 包 容 多 元 的 现 代 资 产 行 业 格 局 - 11 -
数 据 显 示, 截 至 2014 年 5 月 底, 共 有 公 募 基 金 管 理 人 94 家, 管 理 规 模 合 计 5.43 万 亿 元 基 金 新 设 立 的 67 家 子 公 司 规 模 达 到 1.6 万 亿 此 外, 截 至 6 月 12 日, 已 经 有 4503 家 私 募 基 金 管 理 机 构 提 交 登 记 申 请, 办 结 登 记 3491 家, 管 理 基 金 5220 只, 管 理 规 模 1.96 万 亿 发 展 规 划 纲 要 指 出, 到 2023 年, 中 国 国 内 生 产 总 值 (GDP) 预 计 达 110 万 亿 元, 资 产 管 理 行 业 规 模 与 GDP 之 比 有 望 提 高 到 主 要 新 兴 市 场 35% 的 平 均 水 平 这 意 味 着 资 产 管 理 行 业 规 模 有 望 达 38.5 万 亿 元 汉 舍 观 点 : 相 比 美 国 成 熟 的 市 场, 中 国 基 金 行 业 整 体 上 与 国 际 同 行 相 比 创 新 能 力 还 存 在 诸 多 不 足, 公 募 基 金 产 品 同 质 化 严 重, 难 以 满 足 投 资 者 多 元 化 需 求 ; 管 理 机 构 组 织 形 式 单 一, 仅 为 有 限 责 任 公 司 ; 业 务 模 式 简 单 管 理 模 式 僵 硬 近 几 年 异 军 突 起 的 互 联 网 基 金 深 刻 改 变 了 货 币 基 金 市 场 的 格 局, 还 推 动 了 基 金 公 司 在 产 品 设 计 IT 系 统 建 设 客 户 服 务 及 风 险 控 制 等 领 域 的 革 新, 是 中 国 基 金 行 业 创 新 的 焦 点 - 12 -
融 资 个 案 1. 国 内 房 企 ( 福 星 科 技 ) 首 次 尝 试 境 外 贷 款 低 息 贷 款 为 境 外 项 目 融 资 ( 观 点 地 产,6 月 28 日 ) 湖 北 福 星 科 技 股 份 有 限 公 司 已 通 过 中 国 民 生 银 行 香 港 分 行, 为 海 外 房 地 产 业 务 启 动 6300 万 美 元 的 贷 款 案 贷 款 将 通 过 福 星 惠 誉 房 地 产 有 限 公 司 在 香 港 注 册 的 子 公 司 融 福 国 际 ( 香 港 ) 有 限 公 司 来 借 入 值 得 一 提 的 是, 这 也 是 福 星 股 份 继 A 股 32 亿 再 融 资 获 批 后, 福 星 再 次 通 过 境 外 市 场 获 得 发 展 资 金 湖 北 福 星 之 所 以 选 择 境 外 贷 款, 主 要 是 境 外 贷 款 的 成 本 比 国 内 低, 同 时, 相 对 国 内 贷 款 来 说 不 用 担 心 保 证 金 的 问 题 此 次 福 星 股 份 境 外 贷 款 的 年 利 率 为 6% 目 前 国 内 房 企 的 融 资 利 率 一 般 在 10%-11% 左 右, 就 算 福 星 股 份 有 帮 政 府 建 保 障 房, 能 享 受 贷 款 利 率 税 率 方 面 的 优 惠, 这 部 分 贷 款 利 率 最 低 也 在 7% 左 右 汉 舍 观 点 : 保 利 地 产 于 去 年 8 月 就 启 动 过 首 次 海 外 发 债, 发 行 了 一 笔 5 亿 美 元 的 五 年 期 固 息 债 券 随 着 当 前 国 际 资 本 市 场 融 资 环 境 相 对 宽 松, 通 过 贷 款 发 债 等 方 式 去 境 外 融 资, 融 资 后 对 提 升 境 内 地 产 企 业 来 说 受 益 良 多, 对 今 后 因 规 模 增 长 获 取 大 量 资 金 无 疑 有 很 大 帮 助 2. 云 南 城 投 60 亿 基 金 融 资 已 实 际 取 得 48.5 亿 元 ( 观 点 地 产,6 月 27 日 ) 云 南 城 投 (600239, 股 吧 ) 置 业 股 份 有 限 公 司 6 月 26 日 公 告, 根 据 其 之 前 审 议 通 过 的 融 资 议 案, 公 司 向 重 庆 ( 楼 盘 ) 两 江 新 区 彩 云 之 南 城 镇 化 发 展 基 金 合 伙 企 业 ( 有 限 合 伙 )( 下 称 彩 云 之 南 城 镇 化 基 金 ) 融 资 60 亿 元, 截 至 目 前, 公 司 已 实 际 取 得 彩 云 之 南 城 镇 化 基 金 首 期 投 资 资 金 48.5 亿 元, 剩 余 未 投 放 资 金 将 根 据 云 南 城 投 龙 江 房 地 产 开 发 有 限 公 司 ( 下 称 龙 江 公 司 ) 项 目 推 进 及 关 坡 二 期 项 目 土 地 整 理 情 况 逐 步 到 位 据 悉, 云 南 城 投 此 次 融 资 成 本 不 超 过 10.50%/ 年 ; 投 资 到 期 时, 由 龙 江 公 司 龙 瑞 公 司 盘 龙 城 改 公 司 及 关 坡 二 期 项 目 后 续 拟 设 立 的 新 项 目 公 司 回 购 彩 云 之 南 城 镇 化 发 展 基 金 合 伙 企 业 ( 有 限 合 伙 ) 持 有 的 各 项 目 公 司 股 权, 各 项 目 公 司 作 相 应 减 资, 回 购 价 格 为 原 股 权 投 资 金 额 - 13 -
3. 绿 地 集 团 发 10 亿 美 元 债 券 用 于 境 外 项 目 投 资 ( 和 讯 6 月 26 日 ) 绿 地 集 团 6 月 25 日 宣 布, 集 团 通 过 其 境 外 全 资 子 公 司 绿 地 全 球 投 资 有 限 公 司 (Greenland Global Investment Limited) 在 香 港 成 功 发 行 10 亿 美 元 高 级 票 据, 用 于 投 资 境 外 项 目 据 悉, 该 次 发 行 的 10 亿 美 元 高 级 票 据 中,4 亿 美 元 5 年 期 债 票 息 为 4.375%,6 亿 美 元 10 年 期 债 票 息 为 5.875% 其 中 此 次 发 债 的 联 席 账 簿 管 理 人 及 联 席 牵 头 经 办 人 为 中 银 国 际 汇 丰 银 行 摩 根 大 通 及 德 意 志 银 行 债 券 将 在 香 港 联 交 所 上 市 另 于 6 月 24 日, 绿 地 集 团 与 中 国 信 达 资 产 管 理 公 司 签 署 战 略 合 作 协 议, 拟 充 分 发 挥 双 方 在 资 金 募 集 产 业 整 合 资 源 开 发 等 方 面 的 互 补 优 势, 在 资 产 管 理 联 合 投 资 资 本 运 作 与 产 业 融 合 等 方 面 开 展 全 方 位 合 作, 计 划 三 年 内 合 作 规 模 达 到 500 亿 元 根 据 协 议, 双 方 将 共 同 出 资 设 立 基 金 管 理 公 司, 并 发 起 设 立 系 列 产 业 投 资 或 并 购 基 金 等, 专 项 就 两 方 面 业 务 开 展 合 作 : 一 是 金 融 资 产 重 组 ; 二 是 信 托 业 务 合 作 4. 方 兴 拆 分 金 茂 投 资 上 市 预 计 最 多 集 资 33.9 亿 港 元 ( 和 讯 6 月 20 日 ) 6 月 18 日, 金 茂 投 资 及 金 茂 ( 中 国 ) 投 资 控 股 有 限 公 司 连 同 其 附 属 公 司 宣 布, 将 于 当 日 就 港 交 所 联 合 发 行 的 股 份 合 订 单 位 计 划 进 行 全 球 发 售 公 告 披 露, 金 茂 投 资 和 公 司 计 划 发 售 600,000,000 个 股 份 合 订 单 位 ( 视 乎 超 额 配 售 权 行 使 与 否 而 定 ), 其 中 约 540,000,000 个 股 份 合 订 单 位 将 用 作 国 际 发 售, 其 余 约 60,000,000 个 股 份 合 订 单 位 将 作 香 港 发 售, 发 售 价 介 乎 每 个 股 份 合 订 单 位 5.35 港 元 至 5.65 港 元, 预 计 集 资 总 额 最 多 约 33.9 亿 港 元 股 份 预 计 将 于 2014 年 7 月 2 日 开 始 在 交 易 所 挂 牌 买 卖, 股 份 代 码 为 06139 并 将 以 每 手 500 个 股 份 合 订 单 位 进 行 买 卖 公 司 将 授 出 超 额 配 售 权 将 发 行 规 模 增 加 15%, 相 当 于 90,000,000 个 股 份 合 订 单 位 - 14 -
投 资 热 点 投 资 宏 观 1. 克 尔 瑞 土 地 市 场 2014 上 半 年 总 结 : 土 地 市 场 形 势 急 转 直 下, 下 半 年 将 深 化 调 整 2014 年 土 地 市 场 先 热 后 冷, 年 初 延 续 2013 年 土 地 市 场 的 火 热 成 交 态 势, 各 地 政 府 加 快 推 地 速 度, 优 质 地 块 不 断 上 市, 为 已 经 高 温 的 土 地 市 场 再 加 了 一 把 火 一 季 度 末, 自 杭 州 爆 发 的 楼 盘 降 价 风 潮 开 始 蔓 延, 房 企 销 售 业 绩 不 理 想, 拿 地 意 愿 不 强 烈, 各 地 方 政 府 也 减 缓 了 推 地 速 度, 土 地 市 场 也 逐 渐 降 温 2014 年 上 半 年 土 地 市 场 逐 渐 低 迷, 成 交 量 明 显 萎 缩 上 半 年 我 们 监 测 的 100 个 城 市 经 营 性 用 地 成 交 建 筑 面 积 29598 万 平 方 米, 同 比 下 降 26%, 其 中 住 宅 用 地 成 交 建 筑 面 积 22805 万 平 方 米, 同 比 下 降 22% 从 市 场 变 化 来 看, 上 半 年 土 地 市 场 呈 现 出 先 扬 后 抑 的 走 势 年 初 土 地 市 场 延 续 之 前 火 热 的 成 交 态 势, 竞 争 激 烈 地 王 频 出 但 是 随 着 整 体 市 场 进 入 谨 慎 观 望 态 势, 土 地 市 场 也 逐 渐 降 温, 企 业 拿 地 态 度 愈 发 谨 慎 3 月 份 市 场 开 始 降 温, 土 地 市 场 成 交 规 模 环 比 回 落 33.5%, 同 比 大 幅 下 降 37% 一 季 度 经 营 性 用 地 成 交 建 筑 面 积 19215 万 平 方 米, 同 比 减 少 13.8% 进 入 二 季 度, 土 地 市 场 表 现 愈 发 低 迷, 政 府 推 地 量 也 进 一 步 减 少 5 月 份 经 营 性 用 地 成 交 建 面 3704 万 平 方 米, 达 到 2010 年 以 来 月 度 最 低 值 截 至 6 月 22 日,6 月 份 100 城 市 土 地 成 交 建 筑 面 积 仅 2580 万 平 方 米, 预 计 全 月 成 交 会 再 创 新 低, 土 地 市 场 降 温 已 成 事 实 二 季 度 经 营 性 用 地 成 交 建 筑 面 积 10383 万 平 方 米, 同 比 减 少 41.4%, 降 幅 较 一 季 度 有 明 显 扩 大 在 成 交 规 模 缩 水 的 同 时, 土 地 价 格 仍 然 持 续 大 幅 增 长, 一 方 面 是 因 为 土 地 价 格 易 涨 难 跌, 土 地 起 始 楼 板 价 不 断 攀 升, 另 一 方 面 也 是 因 为 一 二 线 城 市 新 推 优 质 地 块 较 多, 如 深 圳 前 海 地 王 上 海 闸 北 区 大 宁 路 街 道 地 块 等 高 价 地, 推 高 了 整 体 均 价 - 15 -
从 各 能 级 城 市 成 交 价 格 表 现 来 看, 城 市 分 化 愈 发 显 著 一 线 城 市 的 土 地 市 场, 尤 其 是 住 宅 用 地 市 场, 对 房 企 而 言, 始 终 是 兵 家 必 争 之 地 上 半 年, 一 线 城 市 平 均 楼 板 价 过 万 元, 主 要 是 因 为 北 京 和 深 圳 地 区 楼 板 价 分 别 高 达 11973 和 13842 元 / 平 方 米, 从 而 拉 高 了 一 线 城 市 平 均 地 价 二 线 和 三 四 线 城 市 的 平 均 楼 板 价 也 有 不 同 程 度 的 增 长, 但 是 增 幅 明 显 不 及 一 线 城 市, 与 一 线 城 市 的 差 距 越 来 越 大 从 2014 年 上 半 年 总 价 和 单 价 地 王 入 榜 门 槛 来 看, 总 价 TOP10 20 50 的 门 槛 较 2013 年 同 期 全 面 提 高, 但 是 单 价 TOP10 和 TOP20 门 槛 则 都 有 明 显 下 降 年 初 一 线 城 市 及 重 点 二 线 城 市 纷 纷 推 出 多 幅 优 质 高 总 价 地 块, 由 于 房 企 对 后 市 预 判 良 好, 拿 地 意 愿 强 烈, 激 烈 竞 争 使 本 就 不 低 的 总 价 更 上 一 层 楼 但 是 自 3 月 份 以 来, 整 体 楼 市 出 现 下 行 态 势, 一 线 城 市 及 众 多 二 线 城 市 均 较 少 了 高 价 地 块 的 推 出, 加 上 企 业 拿 地 态 度 愈 发 谨 慎, 竞 争 力 度 变 小, 使 得 单 价 地 王 门 槛 有 所 降 低 - 16 -
汉 舍 观 点 : 2014 年 上 半 年 政 府 推 地 较 少, 下 半 年 或 迎 来 供 地 高 峰 今 年 5 月 份, 国 土 资 源 部 暂 停 对 外 公 布 全 国 住 房 用 地 供 应 计 划, 改 由 地 方 自 行 公 布 各 省 供 地 计 划 目 前 不 少 城 市 已 经 公 布 全 年 经 营 性 用 地 供 地 计 划, 而 截 至 上 半 年 多 数 城 市 已 实 现 供 应 尚 不 足 计 划 供 应 的 五 成 因 此, 我 们 认 为 考 虑 下 半 年 开 发 商 销 售 将 进 入 高 峰 期, 资 金 相 对 较 为 充 裕, 拿 地 意 愿 有 所 抬 头, 再 加 上 地 方 政 府 财 政 压 力, 下 半 年 各 地 政 府 的 土 地 供 应 量 势 必 增 加 2. 克 尔 瑞 开 发 商 2014 上 半 年 总 结 : 企 业 经 营 趋 于 谨 慎, 下 半 年 迎 来 拿 地 良 机 2014 年 上 半 年, 全 国 楼 市 行 情 遇 冷, 行 业 进 入 下 行 调 整 期 由 于 对 今 年 的 市 场 形 势 判 断 过 于 乐 观, 过 高 的 销 售 目 标 使 得 房 企 业 绩 完 成 情 况 普 遍 不 理 想 ; 房 企 拿 地 明 显 谨 慎, 融 资 的 难 度 也 在 加 大 在 调 整 行 情 下, 部 分 房 企 加 入 降 价 大 潮, 取 得 了 成 效 更 多 的 房 企 在 思 考 转 型, 行 业 在 龙 头 万 科 的 带 领 下, 掀 起 了 一 股 互 联 网 化 和 轻 资 产 化 热 潮 2014 年 前 5 月, 超 过 半 数 的 房 企 销 售 业 绩 保 持 增 长 典 型 房 企 的 销 售 金 额 为 5543 亿 元, 同 比 增 长 12.22%; 销 售 面 积 5134 万 平 方 米, 同 比 增 长 11.67% 分 季 度 看, 企 业 一 季 度 的 销 售 情 况 明 显 好 于 二 季 度 一 季 度, 由 于 多 家 企 业 如 碧 桂 园 万 科 恒 大 都 有 大 量 去 年 的 已 预 订 未 签 约 销 售 延 迟 至 年 初 签 约, 加 上 一 季 度 的 市 场 环 境 尚 可, 企 业 的 业 绩 增 速 保 持 在 比 较 高 的 水 平 但 二 季 度 房 企 的 销 售 则 急 转 直 下, 杭 州 宁 波 等 地 出 现 的 需 求 量 不 足, 存 货 高 置, 去 化 压 力 严 重 房 地 产 开 发 商 承 受 了 很 大 的 销 售 压 力, 多 数 企 业 业 绩 同 比 下 滑,22 家 企 业 中 有 16 家 低 于 一 季 度 的 增 长 速 度 - 17 -
从 今 年 前 5 月 房 企 的 销 售 目 标 完 成 率 来 看, 重 点 房 企 完 成 率 普 遍 在 30%-40% 之 间 虽 然 房 企 的 销 售 业 绩 不 至 于 很 难 看, 有 的 还 保 持 了 较 高 的 增 长 速 度, 但 业 绩 的 完 成 情 况 很 糟 糕 这 是 由 于 房 企 集 体 高 估 了 今 年 的 市 场 行 情, 销 售 目 标 都 订 的 的 比 较 高, 多 家 企 业 的 销 售 目 标 提 高 率 超 过 了 40% 因 此, 造 成 了 业 绩 不 差 完 成 很 差 的 尴 尬 情 况 ; 其 中, 完 成 度 最 好 的 是 恒 大 地 产, 前 五 月 累 计 销 售 目 标 完 成 度 为 51%, 达 到 全 年 销 售 目 标 的 一 半 完 成 度 较 低 的 房 企, 如 华 润 置 地 和 招 商 地 产, 销 售 目 标 完 成 率 都 低 于 30% - 18 -
今 年 前 五 月,19 家 房 企 新 增 土 地 建 筑 面 积 为 4672 万 平 方 米, 同 比 下 降 9% 房 企 的 拿 地 热 情 明 显 下 降 一 方 面, 去 年 企 业 拿 地 较 多, 耗 费 了 大 量 的 资 金 ; 另 一 方 面, 今 年 市 场 流 动 性 偏 紧, 企 业 资 金 压 力 较 大 从 拿 地 企 业 来 看, 大 型 央 企 如 中 海 地 产 绿 地 集 团 今 年 前 5 月 依 然 保 持 拿 地 增 速 其 中, 中 海 地 产 的 拿 地 建 筑 面 积 同 比 高 达 329% 这 类 企 业 资 金 优 势 明 显, 在 弱 市 中 能 够 以 更 低 成 本 拿 地 ; 民 企 方 面, 以 雅 居 乐 世 茂 为 代 表 的 企 业 今 年 拿 地 同 比 下 降 明 显, 分 别 下 滑 93% 和 84% - 19 -
根 据 彭 博 社 发 布 的 2014 年 中 国 房 企 融 资 数 据 来 看, 截 止 6 月 中 旬, 中 国 房 企 今 年 融 资 总 额 达 到 270.98 亿 美 元, 其 中 境 内 融 资 占 比 为 42%, 海 外 融 资 占 比 为 58% 据 彭 博 社 测 算, 今 年 中 国 房 地 产 融 资 规 模 增 速 为 58%, 低 于 往 年 增 速 水 平 ; 其 中, 海 外 融 资 增 速 仅 为 37%, 不 仅 低 于 境 内 融 资, 并 且 远 低 于 去 年 的 增 速 - 20 -
另 外, 从 克 尔 瑞 监 测 的 100 家 房 企 的 融 资 来 看, 今 年 前 五 月 融 资 总 量 为 1732.38 亿 元, 虽 然 同 比 上 升 27%, 但 各 月 总 量 与 去 年 下 半 年 数 月 大 于 400 亿 的 规 模 相 比, 仍 呈 下 降 趋 势 今 年 前 5 月, 房 企 的 融 资 主 要 集 中 在 海 外 票 据 部 分, 占 比 为 45.53%, 受 到 海 外 市 场 流 动 性 下 降 的 影 响, 海 外 票 据 债 券 的 融 资 占 比 在 3 月 份 以 后 有 明 显 的 收 缩, 融 资 占 比 同 比 去 年 上 半 年 小 幅 收 缩 银 行 贷 款 则 是 企 业 的 第 二 大 融 资 手 段 今 年 4 月 开 始 占 比 大 幅 提 升 至 57%,5 月 的 银 行 贷 款 融 资 占 比 也 有 43%, 因 此, 今 年 前 五 月 的 银 行 贷 款 占 比 较 去 年 上 半 年, 上 升 2.4 个 百 分 点 增 发 配 股 方 面, 再 融 资 开 闸 之 后, 多 家 房 企 的 再 融 资 预 案 获 批, 这 一 融 资 占 比 有 6.91% - 21 -
需 要 注 意 的 是, 虽 然 企 业 现 金 减 少, 但 是 从 债 务 角 度 来 看 仍 然 比 较 安 全 一 季 度 A 股 上 市 企 业 短 期 借 款 的 比 重 明 显 下 降, 中 长 期 借 款 比 重 上 升 这 和 上 一 轮 调 控 中 企 业 的 融 资 方 式 有 很 大 变 化 这 说 明, 去 年 企 业 的 融 资 方 式 有 很 大 变 化 : 以 往 热 门 的 如 信 托 等 低 期 限 高 成 本 融 资 的 方 式 明 显 减 少 从 我 们 监 测 的 100 家 企 业 数 据 上, 信 托 方 式 融 资 比 重 仅 占 5% 左 右, 远 低 于 前 几 年 平 均 15% 左 右 的 水 平 从 数 据 上 来 看,2014 年 1 季 度, 内 地 上 市 房 企 的 长 短 期 债 务 比 达 到 1.72, 同 环 比 分 别 上 升 19.18% 和 4.85% 短 期 债 务 比 例 下 降 意 味 着 财 务 结 构 的 优 化, 它 将 提 供 给 企 业 更 长 的 还 款 周 期 并 降 低 短 期 还 款 压 力 今 年 房 企 融 资 延 续 去 年 态 势, 企 业 通 过 长 短 债 替 换, 优 化 了 债 务 结 构 汉 舍 观 点 : 从 今 年 一 季 度 开 始, 全 国 土 地 市 场 成 交 量 开 始 大 幅 缩 量, 底 价 成 交 流 拍 现 象 明 显 增 多 一 般 而 言, 土 地 市 场 的 量 价 调 整 会 滞 后 商 品 房 市 场 3-6 个 月 由 于 地 方 财 政 的 压 力, 下 半 年 政 府 土 地 供 应 的 意 愿 很 强, 入 市 价 格 也 会 比 较 合 理 因 此, 今 年 四 季 度, 土 地 价 格 或 将 跌 入 谷 底 企 业 将 迎 来 抄 底 拿 地 的 最 佳 时 机 如 果 四 季 度 行 情 企 稳, 明 年 上 半 年 土 地 市 场 预 计 又 会 恢 复 活 跃 - 22 -
投 资 个 案 1. 绿 地 首 进 马 来 西 亚 市 场 拟 开 发 近 200 亿 元 地 产 ( 和 讯 4 月 18 日 ) 绿 地 集 团 计 划 于 未 来 数 月 内 斥 资 购 买 多 个 马 拉 西 亚 柔 佛 州 金 马 湾 地 区 的 地 块, 用 于 开 发 新 楼 盘, 计 划 总 开 发 价 值 为 100 亿 林 吉 特, 折 合 约 192.23 亿 元 人 民 币 多 家 外 媒 报 道 称, 绿 地 集 团 于 4 月 16 日 和 依 斯 干 达 滨 海 控 股 私 人 有 限 公 司 签 署 协 议, 以 6 亿 林 吉 特 ( 约 11.5 亿 元 人 民 币 ) 的 价 格 购 买 13.9 英 亩 的 土 地, 并 在 此 基 础 上 建 造 价 值 总 额 22 亿 的 楼 盘 据 悉, 这 是 绿 地 集 团 首 次 在 马 来 西 亚 拿 地 2014 年, 绿 地 将 2014 年 全 年 海 外 销 售 目 标 调 增 至 200 亿 元 人 民 币, 同 比 增 长 567% 目 前 除 了 在 售 的 韩 国 济 州 绿 地 汉 拿 山 小 镇 及 澳 大 利 亚 悉 尼 绿 地 中 心 项 目, 绿 地 集 团 在 英 国 美 国 加 拿 大 泰 国 马 来 西 亚 的 项 目 年 内 将 全 面 启 动 预 售 汉 舍 观 点 : 目 前 中 国 房 地 产 企 业 进 军 海 外 尚 处 于 试 水 阶 段 : 部 分 先 行 者 意 在 借 富 裕 人 群 境 外 置 业 的 契 机 拓 展 海 外 市 场, 而 另 一 部 分 则 借 此 拓 宽 融 资 渠 道 及 获 取 国 际 经 验 尽 管 中 国 的 房 地 产 开 发 企 业 直 接 投 资 海 外 房 地 产 的 历 史 相 对 较 短, 但 鉴 于 当 前 全 球 及 国 内 经 济 环 境 机 构 资 金 的 成 本 周 期 及 风 险 偏 好 等 因 素, 中 国 房 企 正 在 成 为 海 外 房 地 产 投 资 市 场 的 生 力 军 2. 柏 联 集 团 5445 万 拿 下 阳 宗 海 度 假 区 土 地 ( 和 讯 4 月 22 日 ) 4 月 21 日, 昆 明 ( 楼 盘 ) 土 地 交 易 中 心 成 功 出 让 5 宗 近 222 亩 国 有 建 设 用 地 最 终, 被 4 家 企 业 以 底 价 瓜 分, 成 交 总 价 约 6.9 亿 元 其 中, 位 于 滇 池 国 家 旅 游 度 假 区 海 埂 片 区 红 塔 东 路 的 1 宗 城 镇 住 宅 用 地, 被 昆 明 滇 池 国 家 旅 游 度 假 区 国 有 资 产 投 资 经 营 管 理 有 限 责 任 公 司 以 20961 万 元 拿 下, 楼 面 地 价 折 合 约 3375 元 / 平 方 米 柏 联 集 团 有 限 公 司 则 以 5445.46 万 元 的 底 价, 拿 下 位 于 阳 宗 海 风 景 名 胜 区 汤 池 街 道 办 三 营 社 区 的 1 宗 住 宿 餐 饮 用 地 ( 面 积 为 58551.66 平 方 米 ) 据 悉, 该 地 块 是 为 兴 建 一 座 建 筑 面 积 近 3 万 平 方 米 的 酒 店, 总 投 资 高 达 25 亿, 预 计 近 期 就 将 动 工 - 23 -
这 次 拿 下 阳 宗 海 度 假 区 土 地, 是 柏 联 集 团 继 去 年 5 月 13 日 拿 下 阳 宗 海 一 块 土 地 以 来, 近 11 个 月 后 再 一 次 在 昆 明 参 加 土 地 拍 卖 3. 华 侨 城 51 亿 入 渝 定 制 逾 千 亩 地 造 文 化 旅 游 地 产 ( 观 点 6 月 4 日 ) 重 庆 北 部 新 区 礼 嘉 组 团 迎 来 今 年 以 来 规 模 最 大 的 一 场 土 地 盛 宴, 出 让 的 6 宗 土 地 占 地 面 积 高 达 1695 亩, 最 终 由 华 侨 城 底 价 包 揽, 成 交 金 额 逾 51 亿 元 几 乎 同 一 时 间, 北 部 新 区 政 府 相 关 人 士 在 媒 体 通 气 会 上 高 调 宣 布, 重 庆 华 侨 城 大 型 文 化 旅 游 综 合 项 目 正 式 落 户 北 部 新 区 礼 嘉 商 务 区 据 了 解, 华 侨 城 仅 文 化 旅 游 项 目 总 投 资 就 超 过 50 亿 元, 预 计 欢 乐 谷 将 于 2017 年 开 园 重 庆 华 侨 城 将 建 成 集 文 化 旅 游 娱 乐 体 验 生 态 休 闲 主 题 商 业 人 文 社 区 等 多 种 业 态 于 一 体 的 综 合 项 目, 其 中 文 化 旅 游 项 目 总 投 资 就 将 超 过 50 亿 元 建 成 后, 项 目 将 包 括 欢 乐 谷 公 园 玛 雅 水 公 园 生 态 教 育 展 示 公 园 体 育 运 动 竞 技 公 园 OCT 滨 江 市 民 休 闲 带 都 市 娱 乐 中 心 城 市 庆 典 中 心 体 育 竞 技 中 心 生 态 教 育 中 心 文 化 演 艺 中 心 欢 乐 谷 和 玛 雅 水 公 园 总 面 积 约 800 亩, 华 侨 城 将 投 资 不 低 于 20 亿 元 其 中 欢 乐 谷 是 国 内 首 个 山 地 版 欢 乐 谷, 预 计 今 年 年 底 前 开 工,2017 年 开 园 据 悉, 重 庆 欢 乐 谷 项 目 是 继 深 圳 北 京 上 海 成 都 等 城 市 之 后 的 第 七 座 欢 乐 谷 以 文 化 旅 游 地 产 的 名 义 进 驻 经 济 较 发 达 省 份 的 省 会 城 市 或 次 级 中 心 城 市, 已 经 成 了 华 侨 城 拓 张 版 图 并 谋 取 营 业 增 长 的 重 要 手 段 汉 舍 观 点 :2014 年 在 住 宅 市 场 不 景 气 毛 利 下 降 受 限 购 压 力 之 下, 以 旅 游 地 产 见 长 的 开 发 商 无 论 在 拿 地 步 伐, 还 是 迎 合 政 府 等 方 面, 都 处 在 比 较 有 利 的 地 位 华 侨 城 以 一 级 开 发 带 二 级 开 发 的 方 式, 趁 拿 地 低 潮 期 在 重 点 城 市 重 点 旅 游 区 抢 占 土 地 资 源, 获 得 低 成 本 土 地, 为 未 来 几 年 旅 游 地 产 业 务 的 持 续 发 展 奠 定 了 优 势 - 24 -
4. 通 大 地 产 并 购 创 鸿 南 沙 一 品 另 签 16 亿 基 金 合 作 ( 观 点 地 产 6 月 25 日 ) 创 鸿 集 团 创 鸿 南 沙 一 品 二 期 项 目 已 被 中 山 ( 楼 盘 ) 市 通 大 房 地 产 有 限 公 司 并 购, 通 大 地 产 今 日 已 完 成 项 目 交 接 此 外, 通 大 地 产 5 月 27 日 另 与 深 圳 ( 楼 盘 ) 德 信 资 本 签 定 16 亿 元 地 产 基 金 战 略 合 作 协 议 根 据 协 议, 德 信 资 本 将 与 通 大 地 产 合 作 发 行 总 额 为 16 亿 元 的 房 地 产 基 金 通 大 地 产 称, 此 举 将 为 其 实 现 珠 三 角 布 局 提 供 资 本 保 障 此 次 通 大 地 产 并 购 创 鸿 南 沙 一 品, 德 信 资 本 在 其 中 扮 演 重 要 牵 桥 角 色 公 开 资 料 显 示, 创 鸿 南 沙 一 品 曾 与 德 信 资 本 合 作 发 行 多 期 房 地 产 私 募 产 品 目 前, 原 名 为 德 信 创 鸿 房 地 产 投 资 基 金 已 更 名 为 德 信 通 大 南 沙 房 地 产 项 目 投 资 基 金 通 大 地 产 以 承 债 式 并 购 的 方 式 取 得 南 沙 一 品 二 期 项 目 实 际 控 制 权, 即 : 基 金 对 富 晟 公 司 全 部 债 权 投 资, 通 大 地 产 及 其 实 际 控 制 人 夫 妇 全 额 承 担 无 限 连 带 责 任 保 证 担 保, 并 向 富 晟 公 司 重 新 委 派 开 发 建 设 团 队, 并 享 受 南 沙 一 品 二 期 项 目 的 开 发 建 设 利 润 项 目 并 购 完 成 后, 客 户 以 前 签 署 的 合 同 条 款 并 没 有 发 生 任 何 改 变, 客 户 权 益 不 会 减 少 汉 舍 投 资 Handen Inverstment Group 中 国 上 海 浦 东 新 区 世 纪 大 道 88 号 金 茂 大 厦 31 层 31F,JinMao Tower,88 Shiji Da Dao,Pudong New Area,Shanghai,China Tel:021-28909622,28909624 Email:info@handenchina.com http://www.higinvestors.com - 25 -