公 代 码 :600732 公 简 称 :*ST 新 梅 上 海 新 梅 置 业 股 份 有 限 公 2016 年 半 年 度 报 告 摘 要 一 重 要 提 示 1.1 本 半 年 度 报 告 摘 要 来 自 半 年 度 报 告 全 文, 投 资 者 欲 了 解 详 细 内 容, 应 当 仔 细 阅 读 同 时 刊 载 于 上 海 证 券 交 易 所 网 站 等 中 国 证 监 会 指 定 网 站 上 的 半 年 度 报 告 全 文 1.2 公 简 介 公 股 票 简 况 股 票 种 类 股 票 上 市 交 易 所 股 票 简 称 股 票 代 码 变 更 前 股 票 简 称 A 股 上 海 证 券 交 易 所 *ST 新 梅 600732 上 海 新 梅 联 系 和 联 系 方 式 董 事 会 秘 书 证 券 事 务 代 表 姓 名 李 煜 坤 电 话 021-51004092 传 真 021-51003439 电 子 信 箱 liyukun@shinmay.com.cn 二 主 要 财 务 数 据 和 股 东 情 况 2.1 公 主 要 财 务 数 据 单 位 : 元 币 种 : 民 币 本 报 告 期 末 上 年 度 末 本 报 告 期 末 比 上 年 度 末 增 总 资 产 695,047,811.81 784,727,057.26-11.43 归 属 于 上 市 公 股 331,355,959.05 361,992,793.63-8.46 东 的 净 资 产 本 报 告 期 本 报 告 期 比 上 年 同 期 增 上 年 同 期 (1-6 月 ) 经 营 活 动 产 生 的 现 54,442,195.74 7,942,668.25 585.44 金 流 量 净 额 营 业 收 入 35,823,532.08 43,444,743.30-17.54 归 属 于 上 市 公 股 -30,636,834.58-24,007,662.89 27.61 东 的 净 利 润 归 属 于 上 市 公 股 -30,675,265.79-24,007,662.89 27.77
东 的 扣 除 非 经 常 性 损 益 的 净 利 润 加 权 平 均 净 资 产 收 益 率 (%) 基 本 每 股 收 益 ( 元 / 股 ) 稀 释 每 股 收 益 ( 元 / 股 ) -8.84-5.2 增 加 70 个 百 分 点 -0.0686-0.0538 27.51-0.0686-0.0538 27.51 2.2 前 十 名 股 东 持 股 情 况 表 单 位 : 股 截 止 报 告 期 末 股 东 总 数 ( 户 ) 24,094 截 止 报 告 期 末 表 决 权 恢 复 的 优 先 股 股 东 总 数 ( 户 ) 前 10 名 股 东 持 股 情 况 股 东 名 称 持 有 有 限 股 东 性 持 股 比 持 股 质 押 或 冻 结 的 股 售 条 件 的 质 例 (%) 数 量 份 数 量 股 份 数 量 上 海 兴 盛 实 业 发 展 ( 集 团 ) 境 内 非 11.19 49,942,940 0 无 0 有 限 公 上 海 开 南 投 资 控 股 集 团 有 境 内 非 7.07 31,581,380 0 未 知 限 公 兰 州 鸿 祥 建 筑 装 饰 材 料 有 境 内 非 3.35 14,968,830 0 未 知 限 公 上 海 腾 京 投 资 管 理 咨 询 中 境 内 非 3.10 13,822,104 0 未 知 心 陈 庆 桃 境 内 自 2.95 13,182,444 0 未 知 0 然 上 海 浦 东 科 技 投 资 有 限 公 境 内 非 2.21 9,861,165 0 未 知 0 上 海 升 创 建 筑 装 饰 设 计 工 境 内 非 1.90 8,459,368 0 未 知 程 中 心 上 海 浦 科 投 资 控 股 有 限 公 境 内 非 1.58 7,049,006 0 未 知 0 北 京 长 源 投 资 有 限 公 境 内 非 1.29 5,750,000 0 未 知 0
长 富 汇 银 投 资 基 金 管 理 ( 北 境 内 非 1.25 5,600,000 0 未 知 0 京 ) 有 限 公 上 述 股 东 关 联 关 系 或 一 致 行 动 的 说 明 上 述 股 东 中, 兴 盛 集 团 与 其 他 股 东 之 间 不 存 在 关 联 关 系, 也 不 属 于 上 市 公 收 购 管 理 办 法 规 定 的 一 致 行 动 ; 根 据 宁 波 证 监 局 于 2015 年 1 月 20 日 下 发 的 行 政 处 罚 决 定 书, 上 海 开 南 投 资 控 股 集 团 有 限 公, 兰 州 鸿 祥 建 筑 装 饰 材 料 有 限 公, 上 海 腾 京 投 资 管 理 咨 询 中 心, 上 海 升 创 建 筑 装 饰 设 计 工 程 中 心 均 为 王 斌 忠 所 实 际 控 制 和 管 理 的 股 票 账 户, 为 一 致 行 动 公 未 知 其 他 股 东 之 间 是 否 存 在 关 联 关 系 或 为 一 致 行 动 表 决 权 恢 复 的 优 先 股 股 东 及 持 股 数 量 的 说 明 2.3 控 股 股 东 或 实 际 控 制 变 更 情 况 适 用 不 适 用 三 管 理 层 讨 论 与 分 析 2016 年 以 来, 财 政 政 策 加 力 增 效, 在 稳 健 的 货 币 政 策 配 合 下, 房 地 产 调 控 政 策 总 体 稳 妥, 房 地 产 市 场 延 续 了 自 2015 年 年 中 以 来 的 回 暖 趋 势, 逐 步 进 入 上 升 周 期 2016 年 住 房 市 场 总 体 去 库 存 成 效 明 显, 但 波 动 风 险 较 大, 市 场 两 极 分 化 趋 势 依 旧 严 重, 一 二 线 城 市 需 求 旺 盛, 房 价 上 涨 快, 而 三 四 线 及 以 下 城 市 需 求 表 现 乏 力, 去 库 存 形 势 仍 然 严 峻 截 至 2016 年 上 半 年 末, 全 国 商 品 房 销 售 面 积 64,302 万 平 方 米, 同 比 增 长 27.9%, 其 中, 住 宅 销 售 面 积 增 长 28.6%, 办 公 楼 销 售 面 积 增 长 40.5% 商 品 房 销 售 额 48,682 亿 元, 增 长 42.1% 其 中, 住 宅 销 售 额 增 长 44.4%, 办 公 楼 销 售 额 增 长 61.6% ( 以 上 数 据 来 自 国 家 统 计 局 ) 从 行 业 发 展 态 势 来 看,2016 年 上 半 年, 房 地 产 市 场 逐 步 回 暖, 但 由 于 两 极 分 化 严 重, 行 业 集 中 度 进 一 步 提 升 大 型 房 企 得 益 于 其 全 国 化 的 广 泛 均 衡 布 局, 牢 牢 抓 住 结 构 性 回 暖 机 遇, 业 绩 增 速 明 显 ; 而 多 数 中 小 型 企 业 仍 面 临 高 库 存 风 险, 发 展 形 势 仍 然 严 峻 为 有 效 防 范 风 险, 实 现 可 持 续 发 展, 不 少 房 地 产 企 业 特 别 是 中 小 企 业 开 始 实 施 多 元 化 发 展 战 略 报 告 期 内, 公 主 营 业 务 仍 然 为 房 地 产 开 发 与 经 营, 公 现 有 开 发 项 目 均 在 江 苏 省 江 阴 市, 主 要 项 目 为 江 阴 新 梅 豪 布 斯 卡 项 目 报 告 期 内, 为 尽 快 回 笼 资 金 改 善 经 营 业 绩, 提 升 主 营 业 务 收 入, 公 继 续 对 江 阴 新 梅 豪 布 斯 卡 项 目 采 取 了 降 价 促 销 的 措 施 同 时, 公 加 大 了 新 梅 大 厦 的 销 售 宣 传 力 度, 由 公 销 售 和 招 商 部 门 具 体 负 责 该 办 公 用 房 的 销 售, 并 与 多 家 房 产 中 介 进 行 了 合 作 但 由 于 新 梅 大 厦 周 边 地 区 商 业 房 产 持 续 低 迷, 截 至 本 报 告 期 末, 尚 未 有 交 易 方 购 买 该 部 分 办 公 用 房, 也 未 签 订 相 关 意 向 协 议 报 告 期 内, 公 房 地 产 项 目 出 租 情 况 为 : 项 目 地 区 种 类 可 租 面 积 已 租 面 积 出 租 率 租 金 收 入 平 均 租 金 名 称
新 梅 办 公 写 1.6 万 平 方 1.5 万 平 方 上 海 大 厦 字 楼 米 米 报 告 期 内, 公 主 要 房 地 产 项 目 销 售 情 况 : 项 目 名 地 种 类 可 售 面 积 销 售 面 积 称 区 0.95 万 平 2763.46 平 住 宅 新 梅 豪 江 方 米 方 米 布 斯 卡 阴 0.53 万 平 98.37 平 方 办 公 方 米 米 2.5 元 / 平 方 米 / 94% 694 万 元 天 销 售 套 合 同 销 售 金 平 均 售 价 数 额 16 2,214 万 0.80 万 元 1 81 万 0.83 万 元 此 外, 报 告 期 内, 公 积 极 推 动 宋 河 酒 业 股 份 回 购 事 宜 2016 年 4 月 28 日, 公 全 资 子 公 喀 什 中 盛 与 辅 仁 控 股 辅 仁 集 团 签 订 了 股 份 回 购 协 议 交 易 对 方 根 据 协 议 约 定, 支 付 了 相 应 价 款, 截 至 本 报 告 期 末, 公 共 计 收 到 回 购 价 款 民 币 4,000 万 元 2015 年 9 月 9 日, 公 因 筹 划 重 大 资 产 重 组 事 项 开 始 停 牌 公 管 理 层 组 织 财 务 顾 问 律 师 审 计 和 评 估 等 中 介 机 构 为 此 次 重 组 进 行 了 尽 职 调 查 评 估 及 审 核 等 工 作, 并 与 交 易 对 方 开 展 了 积 极 努 力 的 谈 判 2016 年 5 月 底, 发 行 股 份 及 支 付 现 金 购 买 江 阴 戎 辉 100% 股 权 的 交 易 对 方 ( 即 江 阴 戎 辉 的 股 东 ) 向 本 次 交 易 的 独 立 财 务 顾 问 进 行 问 询, 要 求 其 就 上 市 公 股 权 诉 讼 事 项 等 事 项 对 公 治 理 稳 定 性 的 影 响 是 否 可 能 导 致 本 次 交 易 需 要 重 新 履 行 保 密 审 批 以 及 在 当 前 公 治 理 现 状 下 能 否 获 得 中 国 证 监 会 行 政 许 可 做 出 评 价 针 对 上 述 情 况, 独 立 财 务 顾 问 于 2016 年 6 月 初 组 织 重 组 各 方 进 行 了 全 面 讨 论, 分 析 了 完 成 本 次 交 易 尚 需 克 服 的 法 律 障 碍 及 继 续 履 行 重 组 的 相 关 要 求, 经 慎 重 考 虑, 经 友 好 协 商, 交 易 各 方 达 成 一 致 意 见, 拟 终 止 本 次 重 大 资 产 重 组 受 制 于 违 规 举 牌 方 恶 意 收 购 等 客 观 原 因, 公 谋 求 战 略 转 型 之 路 举 步 维 艰, 至 今 未 完 成 既 定 的 战 略 转 型 目 标 此 外, 由 于 持 续 亏 损, 公 正 面 临 终 止 上 市 的 风 险, 如 公 2016 年 无 法 扭 亏 为 盈 并 符 合 恢 复 上 市 的 其 他 标 准, 则 可 能 会 导 致 终 止 上 市 在 此 内 忧 外 患 的 情 形 下, 公 董 事 会 和 管 理 层 充 分 考 虑 公 现 行 状 况, 在 积 极 盘 活 存 量 资 产 的 同 时 努 力 谋 求 公 业 务 转 型, 并 联 合 股 东 等 多 方 的 力 量, 以 期 真 正 提 高 公 的 可 持 续 发 展 能 力, 扭 转 目 前 的 艰 难 局 面, 避 免 终 止 上 市 2016 年 7 月 18 日, 公 和 开 南 账 户 组 等 四 方 确 定 共 同 签 署 恢 复 上 市 工 作 组 备 忘 录 公 及 有 关 各 方 将 积 极 共 同 推 进 公 股 票 恢 复 上 市 的 相 关 工 作 2010 年 6 月 12 日, 本 公 兴 盛 集 团 中 粮 置 业 投 资 有 限 公 ( 以 下 简 称 中 粮 置 业 ) 和 上 海 新 兰 房 地 产 开 发 有 限 公 ( 以 下 简 称 新 兰 公 ) 签 订 了 关 于 新 兰 公 及 新 梅 太 古 城 项 目 的 股 权 及 项 目 收 购 框 架 协 议 书 协 议 书 约 定, 中 粮 置 业 按 协 议 书 的 约 定 直 接 或 间 接 承 接 新 兰 公 截 至 协 议 书 签 署 日 止 的 全 部 债 务 为 条 件 以 新 兰 公 及 其 项 目 现 状 为 基 础 和 内 容, 直 接 收 购 新 兰 公 100% 股 权 2011 年 6 月 10 日 中 粮 置 业 收 购 完 成 新 兰 公 全 部 股 权, 成 为 持 有 新 兰 公 100% 股 权 的 股 东, 但 其 尚 欠 公 32,115,260.82 元 至 今 未 予 支 付 根 据 企 业 会 计 准 则 及 公 会 计 政 策, 本 报 告 期 内, 公 对 该 欠 款 计 提 了 坏 账 准 备 16,057,630.41 元, 累 计 已 计 提 坏 账 准 备 32,115,260.82 元 ( 一 ) 主 营 业 务 分 析 1 财 务 报 表 相 关 科 目 变 动 分 析 表 单 位 : 元 币 种 : 民 币 科 目 本 期 数 上 年 同 期 数 变 动 比 例 (%) 营 业 收 入 35,823,532.08 43,444,743.30-17.54 营 业 成 本 23,292,252.19 40,162,761.71-42.01 销 售 费 用 408,016.00 379,350.78 7.56
管 理 费 用 14,431,916.95 15,603,102.55-7.51 财 务 费 用 9,911,347.10 11,758,047.52-15.71 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 54,442,195.74 7,942,668.25 585.44 投 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 -10,379.00 不 适 用 筹 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 -52,314,955.55-37,540,981.43 不 适 用 营 业 收 入 变 动 原 因 说 明 : 本 期 江 阴 房 地 产 市 场 继 续 低 迷, 与 去 年 同 期 相 比, 交 房 结 转 收 入 降 低 营 业 成 本 变 动 原 因 说 明 : 因 收 入 结 转 下 降, 成 本 相 应 下 降 销 售 费 用 变 动 原 因 说 明 : 大 力 开 展 楼 盘 促 销 活 动, 费 用 较 去 年 略 有 上 升 管 理 费 用 变 动 原 因 说 明 : 和 去 年 同 期 相 比, 因 进 行 费 用 控 制, 支 出 略 有 下 降 财 务 费 用 变 动 原 因 说 明 : 归 还 部 分 贷 款, 因 此 利 息 支 出 略 有 降 低 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 变 动 原 因 说 明 : 江 阴 项 目 完 工, 本 期 工 程 项 目 付 款 金 额 大 幅 降 低 投 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 变 动 原 因 说 明 : 小 额 购 入 办 公 用 固 定 资 产 筹 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 变 动 原 因 说 明 : 本 期 无 筹 资 活 动 流 入 现 金, 且 筹 资 活 动 流 出 现 金 和 上 年 相 比 略 有 下 降 2 其 他 (1) 经 营 计 划 进 展 说 明 由 于 2016 年 度 的 经 营 面 临 诸 多 风 险 和 不 确 定 因 素, 公 目 前 无 法 对 2016 年 的 营 业 收 入 及 盈 利 状 况 进 行 比 较 准 确 的 预 测 公 将 主 要 围 绕 以 下 各 项 积 极 措 施, 以 实 现 恢 复 上 市 为 目 标 开 展 工 作 : 1 加 大 存 量 房 产 的 营 销 力 度 及 招 租 力 度, 进 一 步 加 强 成 本 控 制, 提 升 公 房 地 产 及 经 营 性 物 业 持 续 经 营 能 力, 确 保 该 资 产 能 够 在 未 来 为 公 提 供 稳 定 的 租 金 收 益 和 现 金 流 ; 报 告 期 内, 公 共 计 销 售 住 宅 和 办 公 用 房 17 套, 合 同 销 售 金 额 2295 万 元 ; 租 金 收 入 694 万 元 2 加 强 对 外 投 资 项 目 的 落 实, 并 视 情 况 积 极 采 取 仲 裁 等 法 律 措 施, 保 证 公 利 益 ; 报 告 期 内, 公 积 极 推 动 宋 河 酒 业 股 份 回 购 事 宜 2016 年 3 月 21 日, 上 海 贸 仲 受 理 了 喀 什 中 盛 向 辅 仁 控 股 提 起 的 关 于 宋 河 酒 业 股 份 回 购 事 项 的 仲 裁, 仲 裁 请 求 裁 决 辅 仁 控 股 履 行 股 份 转 让 协 议 及 股 份 转 让 协 议 补 充 协 议 项 下 的 回 购 义 务, 回 购 价 格 为 民 币 135,000,000 元 加 上 前 述 金 额 按 每 年 12% 计 算 至 实 际 支 付 回 购 价 款 之 日 所 得 的 利 息 之 和 2016 年 4 月 14 日, 本 公 召 开 2016 年 第 一 次 临 时 股 东 大 会, 审 议 通 过 了 关 于 喀 什 中 盛 所 持 宋 河 酒 业 5% 股 份 回 购 事 项 的 议 案, 并 授 权 经 营 管 理 层 办 理 具 体 回 购 事 宜 4 月 28 日, 喀 什 中 盛 与 辅 仁 控 股 辅 仁 集 团 签 订 了 股 份 回 购 协 议 交 易 对 方 根 据 协 议 约 定, 支 付 了 相 应 价 款 截 至 本 报 告 期 末, 公 共 计 收 到 回 购 价 款 民 币 4,000 万 元 3 进 一 步 落 实 重 大 资 产 重 组 工 作, 践 行 多 元 化 发 展 战 略 逐 步 实 现 业 务 转 型, 力 争 将 公 打 造 成 为 专 注 于 高 成 长 性 实 业 企 业 的 投 资 控 股 平 台, 从 根 本 改 善 公 的 盈 利 能 力 和 持 续 经 营 能 力 ( 二 ) 行 业 产 品 或 地 区 经 营 情 况 分 析 1 主 营 业 务 分 行 业 分 产 品 情 况 单 位 : 元 币 种 : 民 币 主 营 业 务 分 行 业 情 况 分 行 业 营 业 收 入 营 业 成 本 毛 利 率 (%) 营 业 收 入 营 业 成 本 毛 利 率 比
比 上 年 增 比 上 年 增 上 年 增 减 (%) 房 地 产 35,823,532.08 23,292,252.19 34.98-17.54-42.01 增 加 27.43 个 百 分 点 主 营 业 务 分 产 品 情 况 分 产 品 营 业 收 入 营 业 成 本 毛 利 率 (%) 营 业 收 入 比 上 年 增 营 业 成 本 比 上 年 增 毛 利 率 比 上 年 增 减 (%) 房 屋 销 售 28,878,672.99 22,223,113.19 23.05-22.15-42.04 增 加 26.41 个 百 分 点 房 屋 出 租 6,944,859.09 1,069,139.00 84.61 9.41-41.22 增 加 13.27 个 百 分 点 2 主 营 业 务 分 地 区 情 况 单 位 : 元 币 种 : 民 币 地 区 营 业 收 入 营 业 收 入 比 上 年 增 上 海 12,867,859.09 17.55 江 阴 22,955,672.99-29.36 主 营 业 务 分 地 区 情 况 的 说 明 上 半 年, 上 海 项 目 车 位 的 销 售 呈 现 一 定 增 长 ( 三 ) 核 心 竞 争 力 分 析 新 梅 品 牌 作 为 上 海 本 地 有 十 多 年 历 史 的 知 名 房 地 产 品 牌, 一 直 都 是 公 发 展 的 重 要 核 心 竞 争 力 2015 年 和 2016 年, 新 梅 品 牌 再 次 蝉 联 上 海 市 著 名 商 标, 延 续 了 公 的 品 牌 优 势 和 竞 争 力 但 随 着 公 目 前 在 上 海 的 开 发 项 目 均 已 完 工, 且 在 上 海 暂 无 后 续 土 地 储 备, 这 一 核 心 竞 争 力 的 优 势 亟 待 维 护 四 涉 及 财 务 报 告 的 相 关 事 项 4.1 与 上 年 度 财 务 报 告 相 比, 会 计 政 策 会 计 估 计 发 生 变 化 的, 公 应 当 说 明 情 况 原 因 及 其 影 响 不 适 用 4.2 报 告 期 内 发 生 重 大 会 计 差 错 更 正 需 追 溯 重 述 的, 公 应 当 说 明 情 况 更 正 金 额 原 因 及 其 影 响 不 适 用
4.3 与 上 年 度 财 务 报 告 相 比, 对 财 务 报 表 合 并 范 围 发 生 变 化 的, 公 应 当 作 出 具 体 说 明 公 名 称 注 册 地 注 册 资 本 经 营 范 围 实 际 出 资 持 股 比 例 表 决 权 比 是 否 合 并 ( 万 元 ) ( 万 元 ) 持 股 比 例 例 上 海 新 梅 上 海 5,000 房 产 开 发 4,500 90% 90% 是 房 地 产 开 发 有 限 公 上 海 新 竺 上 海 14,000 房 产 开 发 14,000 96% 100% 是 实 业 发 展 有 限 公 江 阴 新 梅 江 阴 19,000 房 产 开 发 19,000 100% 100% 是 房 地 产 开 发 有 限 公 喀 什 中 盛 喀 什 3,000 股 权 投 资 3,035 100% 100% 是 创 投 有 限 公 本 公 本 期 合 并 报 表 范 围 未 发 生 变 更 4.4 半 年 度 财 务 报 告 已 经 审 计, 并 被 出 具 非 标 准 审 计 报 告 的, 董 事 会 监 事 会 应 当 对 涉 及 事 项 作 出 说 明 不 适 用 董 事 长 : 全 历 上 海 新 梅 置 业 股 份 有 限 公 2016 年 8 月 29 日