Savills World Research Beijing 市 场 简 报 销 售 及 投 资 21 年 2 月 概 述 图 片 : 欧 美 汇 购 物 中 心, 中 关 村, 海 淀 区 第 四 季 度, 就 成 交 量 而 言, 整 售 市 场 表 现 活 跃, 共 四 宗 重 大 整 售 交 易 成 交, 总 成 交 额 达 到 人 民 币 88 亿 元 截 至 214 年 底, 北 京 甲 级 写 字 楼 资 本 值 同 比 上 涨 4.% 至 每 平 方 米 人 民 币 64,3 元. 截 至 第 四 季 度 末, 甲 级 写 字 楼 毛 收 益 率 环 比 下 降.36 个 百 分 点, 至.7% 本 季 度 就 成 交 量 而 言, 一 手 写 字 楼 散 售 市 场 表 现 活 跃, 总 计 人 民 币 2 亿 元, 同 比 上 涨 78%, 几 乎 系 去 年 同 期 的 四 倍 214 年 第 四 季 度, 整 售 市 场 活 跃, 共 四 宗 重 大 整 售 交 易 成 交, 总 成 交 额 达 到 人 民 币 88 亿 元 至 此,214 年 总 计 9 个 项 目 成 交, 总 成 交 额 达 到 人 民 币 26 亿 元, 系 211 年 来 的 第 二 高 值 本 地 市 场 有 限 的 优 质 可 售 项 目 及 内 外 资 投 资 者 的 稳 定 需 求 仍 将 继 续 支 撑 甲 级 写 字 楼 资 本 值 大 致 维 稳 至 此,21 年 甲 级 写 字 楼 毛 收 益 率 预 计 将 小 幅 下 跌 尽 管 214 年 整 售 市 场 表 现 活 跃, 但 鉴 于 本 地 市 场 优 质 可 售 项 目 较 少,21 年 整 售 市 场 预 计 仍 较 为 平 静. 尽 管 今 年 住 宅 销 售 市 场 遇 冷, 但 土 地 市 场 仍 保 持 活 跃 2 14 年 全 年 土 地 成 交 达 到 新 的 高 度 成 交 总 额 累 计 达 到 人 民 币 1,911 亿 元 王 琼, 第 一 太 平 戴 维 斯 研 究 及 顾 问 咨 询 部 savills.com.cn/research 1
21 年 2 月 市 场 概 述 第 四 季 度 北 京 整 售 市 场 成 交 活 跃, 共 计 四 宗 整 售 交 易 : 中 国 太 平 保 险 集 团 购 得 金 融 街 广 安 中 心 D 地 块 写 字 楼 ; 方 舟 大 厦 被 丰 树 基 金 收 购 ; 凯 雷 资 本 买 下 欧 美 汇 购 物 中 心 ; 辉 盛 庭 国 际 公 寓 被 睿 诚 资 本 购 得, 总 成 交 额 达 到 人 民 币 88 亿 元 人 民 币 至 此,214 年 全 年 共 计 九 宗 整 售 成 交, 总 成 交 额 达 到 26 亿 元 人 民 币, 系 自 211 年 来 的 第 二 高 值 214 年 第 四 季 度 土 地 市 场 仍 较 为 活 跃, 总 成 交 额 达 到 人 民 币 328 亿 元 人 民 币, 环 比 下 降 3%; 此 外,214 年 土 地 总 成 交 额 达 到 人 民 币 1,911 亿 元, 创 历 年 最 高 记 录 写 字 楼 市 场 整 体 市 场 214 年 第 四 季 度, 鉴 于 一 些 优 质 项 目 表 现 良 好, 一 手 散 售 写 字 楼 市 场 成 交 量 活 跃, 总 成 交 额 同 比 上 升 78%, 达 到 人 民 币 2 亿 元, 几 近 去 年 的 四 倍 表 现 突 出 的 项 目 包 括 位 于 北 京 金 融 街 的 金 融 街 月 坛 中 心 位 于 燕 莎 区 域 的 中 央 公 园 广 场 和 位 于 北 三 环 的 保 利 海 德 公 园, 这 三 个 项 目 贡 献 了 本 季 度 的 大 部 分 成 交 量 总 体 来 讲, 第 四 季 度 一 手 成 交 价 录 得 每 平 方 米 人 民 币 33, 元, 环 比 上 升 43%, 同 比 上 升 2% 图 1 写 字 楼 一 手 散 售 成 交 额,26 年 第 一 季 度 -214 年 第 四 季 度 2 2 1 1 6 7 8 9 1 11 12 13 14 图 2 写 字 楼 一 手 散 售 供 应 与 成 交 面 积, 28 年 -214 年 万 平 方 米 2 2 1 1 核 心 商 务 区 供 给 成 交 供 给 成 交 供 给 成 交 供 给 成 交 供 给 成 交 供 给 成 交 供 给 成 交 28 29 21 211 212 213 214 非 核 心 商 务 区 及 近 郊 区 域 图 3 甲 级 写 字 楼 资 本 值 与 毛 收 益 率,23 第 一 季 度 -214 第 figure3 cn 四 季 度 8, 写 字 楼 资 本 值 ( 左 轴 ) 毛 收 益 率 ( 右 轴 ) 16% 7, 14% 望 京 区 域 仍 为 本 地 写 字 楼 一 手 散 售 6, 12% 市 场 最 为 热 门 的 区 域, 本 季 度 一 手 写 字 楼 成 交 价 格 录 得 每 平 方 米 人 民 币 1, 元, 环 比 上 升 2.4% 代 表 项 目 人 民 币 每 平 方 米, 4, 3, 1% 8% 6% 如 方 恒 时 代 中 心 保 利 国 际 广 场, 录 2, 4% 得 每 平 方 米 人 民 币 49, 元 和 每 平 方 1, 2% 米 人 民 币 4, 元 的 成 交 均 价 % 3 4 6 7 8 9 1 11 12 13 14 Page 1 2
21 年 2 月 甲 级 写 字 楼 市 场 鉴 于 内 外 资 投 资 者 需 求 强 劲, 优 质 项 目 存 量 有 限, 因 此, 本 季 度 甲 级 写 字 楼 资 本 值 稳 定 在 每 平 方 米 人 民 币 64,3 元, 同 比 上 涨 4.% 然 而, 甲 级 写 字 楼 毛 收 益 率 环 比 微 降.36 个 百 分 点, 至.7%, 同 比 下 降.43 个 百 分 点 相 比 之 下, 甲 级 写 字 楼 租 金 同 比 上 升 2.2%, 至 每 月 每 平 方 米 人 民 币 317.1 元 商 业 市 场 本 季 度 商 业 一 手 散 售 成 交 额 环 比 上 升 3%, 至 人 民 币 71 亿 元, 至 此 214 年 总 成 交 额 达 到 人 民 币 278 亿 元 尽 管 成 交 总 额 增 加, 但 9% 项 目 坐 落 在 非 核 心 区 域,8% 的 商 业 成 交 为 住 宅 底 商 整 售 投 资 市 场 第 四 季 度, 尽 管 缺 乏 优 质 可 售 项 目, 但 投 资 者 仍 积 极 寻 求 投 资 机 会, 整 售 市 场 就 成 交 量 而 言 仍 表 现 活 跃 本 季 度 有 四 宗 整 售 成 交, 总 成 交 额 达 到 人 民 币 88 亿 元, 至 此 全 年 整 售 成 交 额 达 到 人 民 币 26 亿 元 本 季 度 整 售 成 交 包 括 : - 内 资 保 险 公 司 中 国 太 平 保 险 集 团, 以 人 民 币.2 亿 元 的 总 价 从 金 融 街 控 股 手 中 购 得 金 融 街 广 安 中 心 D 地 块 写 字 楼 - 外 资 基 金 丰 树 基 金, 购 得 方 舟 大 厦, 总 价 达 到 人 民 币 4.2 亿 元 - 外 资 投 资 机 构 凯 雷 资 本, 以 总 价 人 民 币 24 亿 元 从 汇 丰 南 丰 基 金 手 中 购 得 欧 美 汇 购 物 中 心 - 内 资 投 资 机 构 睿 诚 资 本, 以 总 价 人 民 币 9. 亿 元 购 得 辉 盛 庭 国 际 公 寓 就 成 交 量 而 言, 内 资 买 家 系 本 季 度 整 售 市 场 需 求 的 主 要 来 源 与 此 同 时, 外 资 公 司 本 季 度 表 现 活 跃, 共 有 两 宗 成 交 写 字 楼 项 目 仍 系 整 售 市 场 中 最 受 青 睐 的 项 目, 占 总 成 交 额 的 6% 土 地 市 场 尽 管 214 年 住 宅 市 场 总 体 疲 软, 但 土 地 市 场 在 本 季 度 仍 表 现 相 对 活 跃, 总 成 交 额 达 到 人 民 币 328 亿 元, 环 比 下 降 3% 至 此,214 年 总 成 交 额 达 图 4 商 业 一 手 散 售 成 交 额, 26 年 第 一 季 度 214 年 第 四 季 度 16 14 12 1 8 6 4 2 6 7 8 9 1 11 12 13 14 图 整 售 投 资 成 交 额, 27 年 214 年 4 4 3 3 2 2 1 1 27 28 29 21 211 212 213 214 表 1 主 要 散 售 写 字 楼 项 目, 214 年 第 四 季 度 项 目 名 称 中 央 公 园 广 场 保 利 海 德 公 园 金 融 街 月 坛 中 心 保 利 国 际 广 场 位 置 燕 莎 北 三 环 北 京 金 融 街 望 京 开 盘 时 间 214 年 6 月 213 年 12 月 214 年 1 月 213 年 6 月 建 成 年 份 216 21 21 214 总 建 筑 面 积 ( 平 方 米 ) 84, 24,889 186,, 价 格 ( 人 民 币 每 平 方 米 ) 1,-12, 6,-8, 6,-8,,-6, 开 发 商 骏 豪 控 股 集 团 保 利 地 产 金 融 街 控 股 保 利 地 产 savills.com.cn/research 3
21 年 2 月 到 人 民 币 1,911 亿 元, 创 北 京 历 史 新 高 214 年 第 四 季 度 成 交 类 型 主 要 为 住 宅 用 地, 占 总 成 交 额 的 8% 图 6 按 业 态 整 售 投 资 成 交 额,27 年 -214 年 写 字 楼 商 业 住 宅 服 务 式 公 寓 酒 店 综 合 体 预 计 21 年 土 地 市 场 将 表 现 活 跃 预 计 政 府 将 颁 布 一 系 列 政 策 以 刺 激 市 场, 加 之 更 多 开 发 商 因 投 资 风 险 较 小 而 回 归 一 线 城 市 21 年 一 月 份 两 块 位 于 西 南 三 环 玉 泉 营 区 域 的 土 地 成 交 足 以 证 明 开 发 商 的 拿 地 热 情 该 两 宗 地 块 最 终 被 招 商 华 润 九 龙 仓 平 安 联 合 体 分 别 以 人 民 币 42 亿 元 和 4 亿 元 摘 得 4 4 3 3 2 2 1 1 27 28 29 21 211 212 213 214 市 场 展 望 尽 管 租 金 进 一 步 收 窄, 但 是 有 限 的 优 质 投 资 项 目 加 之 内 外 资 投 资 者 的 稳 定 需 求, 预 计 将 支 撑 甲 级 写 字 楼 资 本 值 稳 定 至 此,21 年 甲 级 写 字 楼 毛 收 益 率 预 计 将 继 续 小 幅 下 降 图 7 土 地 市 场 成 交 额, 28 年 第 一 季 度 214 年 第 四 季 度 2 2 尽 管 214 年 整 售 市 场 表 现 活 跃, 但 北 京 有 限 的 可 投 资 项 目 预 计 将 使 21 年 整 售 投 资 市 场 相 对 平 静 1 1 28 29 21 211 212 213 214 表 2 主 要 散 售 商 业 项 目, 214 年 第 四 季 度 项 目 名 称 通 州 万 达 广 场 泰 禾 一 号 街 区 诺 德 中 心 位 置 通 州 通 州 丰 台 开 盘 日 期 213 年 第 四 季 度 213 年 第 四 季 度 211 年 第 四 季 度 成 交 价 ( 人 民 币 每 平 方 米 ),-7,,-,,-6, 开 发 商 万 达 集 团 泰 禾 地 产 中 国 中 铁 集 团 4
21 年 2 月 表 3 整 售 成 交 案 例,214 年 第 四 季 度 项 目 名 称 金 融 街 广 安 中 心 D 地 块 写 字 楼 方 舟 大 厦 欧 美 汇 购 物 中 心 辉 盛 庭 国 际 公 寓 买 方 中 国 太 平 保 险 集 团 丰 树 基 金 凯 雷 资 本 睿 诚 资 本 卖 方 金 融 街 控 股 方 舟 科 技 汇 丰 南 丰 基 金 JP Morgan 物 业 类 型 写 字 楼 写 字 楼 商 业 服 务 式 公 寓 位 置 金 融 街 周 边 上 地 中 关 村 CBD 地 上 建 筑 面 积 ( 平 方 米 ) 87,8 1, 2,471 26,967 成 交 金 额 ( 人 民 币 亿 元 ).2 4.2 24. 9. 成 交 单 价 ( 人 民 币 / 平 方 米 ) 8, 28, 46, 3, 买 家 背 景 内 资 外 资 外 资 内 资 交 易 结 构 资 产 境 外 股 权 境 外 股 权 境 外 股 权 交 易 用 途 自 用 / 出 租 出 租 出 租 出 租 / 散 售 表 4 主 要 土 地 成 交 案 例, 214 年 第 四 季 度 地 块 位 置 规 划 建 筑 面 积 ( 平 方 米 ) 成 交 价 ( 人 民 币 亿 元 ) 用 途 调 整 后 楼 面 价 * ( 人 民 币 每 平 方 米 ) 买 家 太 平 庄 村 地 块 海 淀 区 16,316 6.1 居 住 用 地 37,7 金 地 集 团 长 辛 店 张 郭 庄 地 区 A 地 块 丰 台 区 129,61 26 居 住 用 地 27, 金 隅 嘉 业 和 北 京 房 地 置 业 发 展 有 限 公 司 联 合 体 长 辛 店 张 郭 庄 地 区 B 地 块 丰 台 区 93,4 18 居 住 用 地 2, 金 隅 嘉 业 和 北 京 房 地 置 业 发 展 有 限 公 司 联 合 体 东 坝 地 块 朝 阳 区 6,369 14 居 住 用 地 24, 富 兴 集 团 老 古 城 地 块 石 景 山 区 334,883 9 居 住 用 地 24,2 中 海 地 产 Please contact us for further information Savills Research Savills Beijing Research Savills Agency Savills & Consultancy Investment James Macdonald Director, China +8621 6391 6688 james.macdonald@savills.com.cn Joan Wang Director +861 92 242 joan.wang@savills.com.cn Anthony McQuade Senior Director +861 92 22 anthony.mcquade@savills.com.cn Grant Ji Senior Director +861 92 288 grant.ji@savills.com.cn Savills plc Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 18, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 6 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research.