目 录 一 中 国 老 龄 化 加 剧, 养 老 产 业 需 求 强 劲... 3 二 近 期 政 策 密 集 出 台 力 助 养 老 产 业 发 展... 5 2.1 养 老 政 策 密 集 出 台... 5 2.2 受 益 刚 需 和 政 策 扶 持 各 路 资 本 淘 金 养 老 地 产 项

养 老 产 业 之 养 老 地 产 金 融 研 究 所 2015-12-04 投 资 要 点 : 中 国 老 龄 化 加 剧, 养 老 产 业 需 求 强 劲 近 期 政 策 密 集 出 台 力 助 养 老 产 业 快 速 发 展 受 益 刚 需 和 政 策 扶 持 各 路 资 本 淘 金 养 老 地 产 项 目 摘 要 中 国 老 龄 化 加 剧, 养 老 产 业 需 求 强 劲 :2014 年 伊 始, 中 国 社 科 院 发 布 了 2014 年 中 国 社 会 形 势 分 析 与 预 测 这 本 蓝 皮 书 显 示,2013 年 我 国 60 岁 及 以 上 老 年 人 口 已 达 2 亿, 到 本 世 纪 中 叶 将 迎 来 老 龄 化 高 峰, 老 年 人 口 预 计 达 4.87 亿, 占 总 人 口 的 比 重 上 升 至 35% 随 着 老 年 人 口 数 量 及 其 物 质 精 神 需 求 不 断 增 长, 我 国 养 老 资 源 严 重 不 足 的 短 板 日 益 凸 显, 中 国 有 必 要 大 力 发 展 养 老 产 业, 让 老 人 们 老 有 所 依 老 有 所 靠 近 期 政 策 密 集 出 台 力 助 养 老 产 业 快 速 发 展 :11 月 10 日 至 18 日, 前 后 9 天, 中 央 四 次 提 及 供 给 侧 改 革 预 期 未 来 将 出 台 更 多 政 策 来 解 决 养 老 服 务 供 给 不 足 的 现 状 中 央 11 月 20 日 国 务 院 转 发 关 于 推 进 医 疗 卫 生 与 养 老 服 务 相 结 合 指 导 意 见 明 确 提 出 要 建 立 健 全 医 疗 卫 生 机 构 与 养 老 机 构 合 作 机 制, 鼓 励 社 会 力 量 兴 办 医 养 结 合 机 构 国 务 院 11 月 23 日 公 布 关 于 积 极 发 挥 新 消 费 引 领 作 用 加 快 培 育 形 成 新 供 给 新 动 力 的 指 导 意 见 意 见 提 出 : 适 时 推 进 医 疗 养 老 等 行 业 营 业 税 改 征 增 值 税 改 革 试 点, 扩 大 增 值 税 抵 扣 范 围 受 益 刚 需 和 政 策 扶 持 各 路 资 本 淘 金 养 老 地 产 项 目 : 目 前, 随 着 国 内 老 龄 化 的 加 剧 和 家 庭 人 口 结 构 的 变 化, 养 老 市 场 出 现 了 供 不 应 求 的 状 况, 政 府 在 政 策 上 鼓 励 和 支 持 养 老 行 业, 提 供 各 种 税 收 补 助 拿 地 等 优 惠 政 策, 各 路 资 本 淘 金 养 老 地 产 项 目 万 科 保 利 远 洋 绿 城 等 众 多 房 企 已 陆 续 涉 足 养 老 地 产 领 域, 公 开 信 息 披 露 的 养 老 地 产 项 目 更 是 达 到 百 个 之 多 万 科 集 团 已 与 长 春 市 政 府 签 署 健 康 养 老 住 宅 及 文 化 创 意 产 业 项 目 战 略 合 作 协 议 计 划 斥 资 120 亿 元, 在 长 春 市 打 造 100 万 平 方 米 健 康 养 老 住 宅 社 区 保 利 地 产 日 前 牵 手 太 平 人 寿, 设 百 亿 投 资 基 金 进 军 养 老 地 产 第 1 页 共 16 页

目 录 一 中 国 老 龄 化 加 剧, 养 老 产 业 需 求 强 劲... 3 二 近 期 政 策 密 集 出 台 力 助 养 老 产 业 发 展... 5 2.1 养 老 政 策 密 集 出 台... 5 2.2 受 益 刚 需 和 政 策 扶 持 各 路 资 本 淘 金 养 老 地 产 项 目... 6 三 最 大 看 点 在 医 养 结 合 和 供 给 侧 改 革... 7 3.1 医 养 结 合... 7 3.2 供 给 侧 改 革... 7 四 对 比 国 外 看 中 国 未 来 养 老 模 式... 8 4.1 日 本 : 养 老 金 + 介 护 保 险 机 构 养 老 模 式... 9 4.2 英 国 : 形 成 社 区 照 顾 和 养 老 小 城 的 养 老 双 模 式... 9 4.3 美 国 : 老 年 社 区 的 商 业 化 运 营... 9 4.4 上 海 9073 模 式 或 成 为 主 流... 10 五 9073 模 式 催 生 万 亿 养 老 地 产 市 场... 10 5.1 养 老 地 产 供 不 应 求... 11 5.2 医 养 结 合 为 养 老 地 产 新 增 盈 利 点... 11 5.3 老 人 财 富 增 多 为 市 场 提 供 强 有 力 的 支 撑... 12 六 相 关 标 的 :... 13 七 : 金 陵 饭 店 : 养 老 地 产 稀 缺 性 小 市 值 标 的 公 司... 13 7.1 营 业 收 入 和 毛 利 率 大 幅 增 加, 净 利 润 受 折 旧 拖 累... 13 7.2 打 造 养 老 养 生 旅 游 度 假 + 高 端 养 老 地 产,... 14 7.3 受 益 于 国 企 改 革 :... 14 7.4 公 司 营 业 收 入 及 净 利 润 情 况... 15 第 2 页 共 16 页

一 中 国 老 龄 化 加 剧, 养 老 产 业 需 求 强 劲 国 际 上 通 常 看 法 是, 当 一 个 国 家 或 地 区 60 岁 以 上 老 年 人 口 占 人 口 总 数 的 10%, 或 65 岁 以 上 老 年 人 口 占 人 口 总 数 的 7%, 即 意 味 着 这 个 国 家 或 地 区 的 人 口 处 于 老 龄 化 社 会 2000 年 11 月 底 第 五 次 人 口 普 查,65 岁 以 上 老 年 人 口 已 达 8811 万 人, 占 总 人 口 6.96%,60 岁 以 上 人 口 达 1.3 亿 人, 占 总 人 口 10.2%, 以 上 比 例 按 国 际 标 准 衡 量, 均 已 进 入 了 老 年 型 社 会 2014 年 伊 始, 中 国 社 科 院 发 布 了 2014 年 中 国 社 会 形 势 分 析 与 预 测 这 本 蓝 皮 书 显 示,2013 年 我 国 60 岁 及 以 上 老 年 人 口 已 达 2 亿, 人 口 红 利 即 将 进 入 逐 渐 收 缩 时 期 全 国 老 龄 办 有 关 负 责 人 近 日 也 指 出, 今 后 20 年 我 国 将 年 均 增 加 1000 万 老 年 人 口 ; 到 本 世 纪 中 叶 将 迎 来 老 龄 化 高 峰, 老 年 人 口 预 计 达 4.87 亿, 占 总 人 口 的 比 重 上 升 至 35% 由 于 计 划 生 育 政 策 和 农 民 工 离 乡, 中 国 传 统 家 庭 结 构 真 正 发 生 着 变 化, 随 着 老 年 人 口 数 量 及 其 物 质 精 神 需 求 不 断 增 长, 我 国 养 老 资 源 严 重 不 足 的 短 板 日 益 凸 显, 中 国 有 必 要 大 力 发 展 养 老 产 业, 让 老 人 们 老 有 所 依 老 有 所 靠 近 年 来, 关 于 养 老 产 业 发 展 规 划 的 国 家 和 地 方 政 策 频 频 出 台, 尤 其 是 对 一 些 重 点 的 养 老 子 行 业 的 大 力 支 持, 以 及 各 大 上 市 公 司 民 间 资 本 开 始 大 力 布 局 养 老 产 业, 我 们 预 计 养 老 产 业 ( 特 别 是 养 老 地 产 和 养 老 服 务 子 行 业 ) 即 将 迎 来 爆 发 式 的 增 长 机 会 图 表 1: 中 国 65 岁 以 上 老 年 人 占 比 资 料 来 源 :choice 金 融 终 端 第 3 页 共 16 页

婴 儿 潮 陆 续 进 入 老 年 期 2015 年 开 始, 婴 儿 潮 进 入 退 休 期, 老 龄 化 进 程 加 快 根 据 2014 年 中 国 人 口 结 构 数 据 显 示, 截 止 2014 年 年 底,55-59 岁 50-54 岁 45-49 岁 年 龄 段 人 口 依 次 递 增 意 味 着 : 在 未 来 15 年 65 岁 以 上 老 龄 人 口 增 速 将 进 入 加 速 上 升 阶 段 养 老 产 业 需 求 将 持 续 升 温 图 表 2:1949 年 至 2014 年 中 国 的 出 生 率 数 据 来 源 :choice 金 融 终 端 图 表 3:2014 年 中 国 人 口 结 构 图 资 料 来 源 : 国 家 统 计 局 数 据 中 心 第 4 页 共 16 页

二 近 期 政 策 密 集 出 台 力 助 养 老 产 业 发 展 2.1 养 老 政 策 密 集 出 台 11 月 10 日 至 18 日, 前 后 9 天, 中 央 四 次 提 及 供 给 侧 改 革 预 期 未 来 将 出 台 更 多 政 策 来 解 决 养 老 服 务 供 给 不 足 的 现 状 中 央 11 月 20 日 国 务 院 转 发 关 于 推 进 医 疗 卫 生 与 养 老 服 务 相 结 合 指 导 意 见 明 确 提 出 要 建 立 健 全 医 疗 卫 生 机 构 与 养 老 机 构 合 作 机 制, 鼓 励 社 会 力 量 兴 办 医 养 结 合 机 构 国 务 院 11 月 23 日 公 布 关 于 积 极 发 挥 新 消 费 引 领 作 用 加 快 培 育 形 成 新 供 给 新 动 力 的 指 导 意 见 意 见 提 出 : 适 时 推 进 医 疗 养 老 等 行 业 营 业 税 改 征 增 值 税 改 革 试 点, 扩 大 增 值 税 抵 扣 范 围 图 表 4:11 月 以 来 国 家 出 台 的 养 老 相 关 政 策 与 会 议 第 5 页 共 16 页

2.2 受 益 刚 需 和 政 策 扶 持 各 路 资 本 淘 金 养 老 全 地 产 项 目 我 们 将 养 老 产 业 细 分 为 养 老 金 融 养 老 地 产 养 老 服 务 养 老 用 品 四 大 子 行 业 其 中 各 子 行 业 又 包 括 系 列 孙 行 业 图 表 5: 养 老 产 业 链 示 意 图 数 据 来 源 : 金 融 研 究 所 目 前, 随 着 国 内 老 龄 化 的 加 剧 和 家 庭 人 口 结 构 的 变 化, 养 老 市 场 出 现 了 供 不 应 求 的 状 况, 政 府 在 政 策 上 鼓 励 支 持 养 老 行 业, 提 供 各 种 税 收 补 助 等 优 惠 政 策, 养 老 全 产 业 链 都 将 受 益 实 际 上, 在 人 口 老 龄 化 的 压 力 下, 社 会 化 养 老 成 为 大 势 所 趋, 并 且 催 生 了 社 会 养 老 产 业 链 条, 也 让 各 路 资 本 开 始 淘 金 养 老 行 业, 不 少 企 业 开 始 探 索 养 老 行 业 全 产 业 链 的 道 路 万 科 保 利 远 洋 绿 城 等 众 多 房 企 已 陆 续 涉 足 养 老 地 产 领 域, 公 开 信 息 披 露 的 养 老 地 产 项 目 更 是 达 到 百 个 之 多 万 科 集 团 已 与 长 春 市 政 府 签 署 健 康 养 老 住 宅 及 文 化 创 意 产 业 项 目 战 略 合 作 协 议 计 划 斥 资 120 亿 元, 在 长 春 市 打 造 100 万 平 方 米 健 康 养 老 住 宅 社 区 保 利 地 产 日 前 牵 手 太 平 人 寿, 设 百 亿 投 资 基 金 进 军 养 老 地 产 出 于 对 养 老 市 场 需 求 的 看 好, 保 利 地 产 正 式 公 布 其 养 老 产 业 构 想 : 全 产 业 链 切 入, 打 造 由 机 构 养 老 社 区 养 老 和 居 家 养 老 组 成 的 三 位 一 体 中 国 式 养 老 模 式 第 6 页 共 16 页

三 最 大 看 点 在 医 养 结 合 和 供 给 侧 改 革 3.1 医 养 结 合 11 月 20 日, 国 务 院 办 公 厅 转 发 卫 生 计 生 委 民 政 部 发 展 改 革 委 财 政 部 人 力 资 源 社 会 保 障 部 国 土 资 源 部 住 房 城 乡 建 设 部 全 国 老 龄 办 中 医 药 局 关 于 推 进 医 疗 卫 生 与 养 老 服 务 相 结 合 的 指 导 意 见, 全 面 部 署 进 一 步 推 进 医 疗 卫 生 与 养 老 服 务 相 结 合, 满 足 人 民 群 众 多 层 次 多 样 化 的 健 康 养 老 服 务 需 求 图 表 6: 医 养 结 合 示 意 图 意 见 提 出 所 有 养 老 机 构 能 够 以 不 同 形 式 为 入 住 老 年 人 提 供 医 疗 卫 生 服 务, 基 本 适 应 老 年 人 健 康 养 老 服 务 需 求 即 允 许 养 老 机 构 进 入 医 疗 护 理 康 复 市 场 整 合 冗 余 公 立 医 疗 资 源, 为 养 老 地 产 的 发 展 扫 除 最 大 障 碍 的 同 时 提 供 了 切 实 可 行 的 盈 利 模 式, 极 大 提 升 养 老 地 产 的 潜 在 价 值, 催 化 养 老 地 产 高 速 发 展 3.2 供 给 侧 改 革 从 11 月 10 号 到 18 号, 前 后 9 天, 中 央 四 次 提 及 供 给 侧 改 革 11 月 10 号, 习 近 平 在 中 央 财 经 领 导 小 组 会 议 上 首 次 提 出 了 供 给 侧 改 革, 指 出 在 适 度 扩 大 总 需 求 的 同 时, 着 力 加 强 供 给 侧 结 构 性 改 革, 着 力 提 高 供 给 体 系 质 量 和 效 率, 增 强 经 济 持 续 增 长 动 力 第 7 页 共 16 页

11 月 11 日, 召 开 的 国 务 院 常 务 会 议, 再 次 强 调 培 育 形 成 新 供 给 新 动 力 扩 大 内 需 11 月 17 号, 李 克 强 在 十 三 五 规 划 纲 要 编 制 工 作 会 议 上 强 调, 在 供 给 侧 和 需 求 侧 两 端 发 力 促 进 产 业 迈 向 中 高 端 11 月 18 号, 习 近 平 在 APEC 会 议 上 再 提 供 给 侧 改 革, 指 出 要 解 决 世 界 经 济 深 层 次 问 题, 单 纯 靠 货 币 刺 激 政 策 是 不 够 的, 必 须 下 决 心 在 推 进 经 济 结 构 性 改 革 方 面 做 更 大 努 力, 使 供 给 体 系 更 适 应 需 求 结 构 的 变 化 所 谓 供 给 侧 改 革, 就 是 从 供 给 生 产 端 入 手, 通 过 解 放 生 产 力, 提 升 竞 争 力 促 进 经 济 发 展 具 体 而 言, 就 是 要 求 清 理 僵 尸 企 业, 淘 汰 落 后 产 能, 将 发 展 方 向 锁 定 新 兴 领 域 创 新 领 域, 创 造 新 的 经 济 增 长 点 中 国 的 人 口 结 构 决 定 了 养 老 产 业 必 将 成 为 未 来 经 济 的 重 要 增 长 点 之 一 强 劲 的 养 老 需 求 和 优 质 养 老 服 务 供 给 不 足 形 成 的 尖 锐 矛 盾, 决 定 了 未 来 国 家 在 养 老 服 务 方 面 将 会 提 供 更 多 的 政 策 支 持 四 对 比 国 外 看 中 国 未 来 养 老 模 式 养 老 模 式 主 要 分 为 两 个 方 面 1 筹 集 资 金 的 方 式, 即 谁 来 买 单 2 养 老 产 所 的 选 择, 即 去 哪 里 养 老 的 问 题 在 第 一 方 面 主 要 包 括 政 府 出 资 社 会 出 资 个 人 出 资 三 种 方 式 第 二 方 面 可 以 分 为 居 家 养 老 社 区 养 老 机 构 养 老 三 种 方 式 选 择 不 同 的 出 资 方 式 和 不 同 的 养 老 产 所 就 构 成 了 不 同 的 养 老 模 式 图 表 7: 养 老 模 式 类 型 第 8 页 共 16 页

4.1 日 本 : 养 老 金 + 介 护 保 险 机 构 养 老 模 式 日 本 进 入 老 龄 社 会 比 中 国 早 近 三 十 年, 且 老 龄 化 负 担 仍 在 不 断 加 重 日 本 养 老 最 大 的 特 色 在 于 日 本 有 介 护 保 险 制 度 从 2000 年 推 行 至 今, 介 护 保 险 为 日 本 老 年 人 提 供 了 基 于 每 个 人 的 健 康 状 况 量 身 定 制 的 护 理 计 划, 大 幅 减 小 了 家 庭 及 个 人 的 支 付 压 力 (90% 由 政 府 和 保 险 公 司 共 同 支 付,10% 个 人 支 付 ) 然 而, 随 着 日 本 老 龄 化 进 一 步 加 剧, 介 护 保 险 也 将 面 临 严 峻 的 支 付 压 力 由 于 目 前 我 国 养 老 金 亏 空 比 较 严 重, 企 业 经 营 处 于 困 难 期 我 们 认 为 : 短 期 加 大 政 府 和 企 业 负 担 来 提 供 养 老 补 充 资 金 的 可 能 性 几 乎 为 零 4.2 英 国 : 形 成 社 区 照 顾 和 养 老 小 城 的 养 老 双 模 式 英 国 养 老 体 系 中, 社 区 照 顾 与 传 统 的 家 庭 养 老 和 集 中 院 舍 养 老 相 比, 具 有 很 大 的 优 越 性, 它 融 合 了 传 统 的 家 庭 养 老 和 集 中 院 舍 养 老 之 长, 更 符 合 人 道 的 原 则, 更 注 重 对 老 年 人 心 理 和 情 感 上 的 关 怀, 使 老 年 人 过 上 了 正 常 化 的 生 活, 提 高 了 老 年 人 生 活 的 质 量 养 老 小 城 中 老 年 人 口 比 例 高 达 30-50% 典 型 的 老 年 人 城 市, 如 贝 克 斯 希 尔 (Bexhill) 海 斯 汀 (Hastings) 巴 斯 (Bath) 等, 这 些 度 假 旅 游 城 市 风 景 如 画, 退 休 的 老 年 人 纷 纷 迁 入 安 度 晚 年, 城 市 中 老 龄 人 口 所 占 比 重 有 些 高 达 30-50% 相 比 日 本, 我 们 认 为 英 国 社 区 照 顾 和 养 老 小 城 模 式 更 多 符 合 中 国 传 统 思 想 和 中 国 的 基 本 国 情 但 资 金 由 政 府 主 导 方 面, 短 期 在 中 国 实 行 也 不 现 实 4.3 美 国 : 老 年 社 区 的 商 业 化 运 营 在 美 国, 已 经 形 成 了 较 为 全 面 的 养 老 居 住 建 筑 和 服 务 设 施 类 型, 全 面 覆 盖 身 体 状 况 从 健 康 到 虚 弱, 生 活 自 理 程 度 从 独 立 居 家 生 活 到 需 要 辅 助 生 活 的 各 阶 段 老 年 人, 具 体 包 括 如 独 立 型 老 年 住 宅 老 年 公 寓 连 续 照 料 退 休 社 区 老 年 社 区 ( 长 者 社 区 ) 老 年 日 托 中 心 护 理 院 老 年 痴 呆 病 院 临 终 关 怀 暂 缓 照 料 等 老 年 社 区 既 是 美 国 郊 区 化 的 产 物, 更 源 于 其 特 定 的 地 理 和 社 会 背 景 充 裕 的 土 地 资 源, 发 达 的 市 场 环 境, 较 年 轻 的 老 年 群 体 这 类 社 区 多 建 设 在 郊 外 地 段, 以 低 密 度 住 宅 形 式 为 主, 主 要 面 向 较 年 轻 健 康 活 跃 的 老 年 群 体, 提 供 居 住 和 配 套 服 务 让 老 年 人 享 受 郊 外 的 清 新 空 气 和 美 好 景 观 的 同 时, 还 能 充 分 利 用 各 类 休 闲 娱 乐 康 体 健 身 设 施 实 现 健 康 向 上 的 生 活 情 趣 美 国 的 老 年 社 区 似 乎 是 中 国 未 来 养 老 模 式 的 雏 形, 但 短 期 内 实 现 并 不 容 易, 它 需 要 强 大 的 个 人 支 付 能 力 和 政 府 保 障 制 度 它 为 中 国 未 来 养 老 模 式 提 供 思 路, 但 短 期 实 现 概 率 不 大 第 9 页 共 16 页

上 述 几 个 经 典 的 养 老 模 式, 虽 然 在 短 期 内, 中 国 都 不 可 能 完 全 复 制 上 述 具 体 哪 一 种 模 式 但 我 们 认 为, 中 国 未 来 走 政 府 主 导 的 养 老 社 区 模 式 可 能 性 更 大, 而 目 前 中 国 总 体 上 还 处 于 : 以 居 家 养 老 为 基 础 社 区 养 老 为 依 托 机 构 养 老 为 支 撑 的 社 会 养 老 服 务 体 系 当 中 4.4 上 海 9073 模 式 或 成 为 主 流 9073 是 指 以 上 海 牵 头 实 行, 多 地 效 仿, 在 中 国 较 为 普 遍 的 一 种 模 式 即 90% 由 家 庭 自 我 照 顾,7% 享 受 社 区 居 家 养 老 服 务,3% 由 机 构 代 为 照 顾 养 老 总 体 老 看 : 现 阶 段 60~70 岁 的 老 人 占 大 多 数, 且 健 康 状 况 较 好, 适 合 居 家 养 老 另 一 部 分 年 龄 更 大 身 体 不 太 好 的 老 人 需 要 工 作 人 员 照 顾, 可 选 社 区 养 老 还 有 一 小 部 分 老 人, 身 体 较 差, 长 期 没 有 人 照 顾, 适 合 机 构 养 老 9073 模 式 更 加 强 调 居 家 养 老 和 社 区 养 老 我 们 认 为 9073 模 式 更 加 符 合 中 国 未 富 先 老 中 国 传 统 观 念 更 人 性 化 的 养 老 模 式 未 来 将 成 为 中 国 主 流 的 养 老 模 式 五 9073 模 式 催 生 万 亿 养 老 地 产 市 场 养 老 地 产 作 为 养 老 服 务 产 业 的 核 心 载 体, 做 好 准 备 的 开 发 商 能 在 市 场 更 成 熟 时 有 爆 发 式 增 长 主 要 基 于 :1) 中 国 人 口 老 龄 化 加 剧 形 成 对 养 老 地 产 强 劲 需 求, 而 老 年 人 的 财 富 聚 集 效 应 和 传 统 居 家 养 老 观 念 的 转 变 也 为 市 场 带 来 新 的 契 机 2) 养 老 地 产 处 于 养 老 服 务 产 业 的 上 游, 能 够 承 载 整 个 养 老 产 业, 是 形 成 养 老 生 态 的 核 心 的 环 节 第 10 页 共 16 页

5.1 养 老 地 产 供 不 应 求 根 据 对 公 开 数 据 分 析 显 示 : 一 年 来, 全 国 养 老 机 构 数 共 计 减 少 :8776 个, 养 老 床 位 数 增 加 : 76.8 万 张, 收 养 人 数 减 少 10.4 万 人, 每 千 老 年 人 口 养 老 床 位 数 达 到 26.3, 数 据 显 示 全 国 养 老 床 位 空 置 率 超 过 50% 目 前 中 国 65 岁 以 上 老 人 在 1.38 亿 人 左 右, 按 照 9073 模 式 初 步 估 算, 机 构 养 老 床 位 需 求 量 为 414 万 张 床 位 而 2014 年 低 就 拥 有 了 393.4 万 张 床 位, 基 本 上 满 足 官 方 要 求 相 反 社 区 床 位 需 求 量 为 966 万 张, 但 目 前 拥 有 量 仅 为 158 万 张 供 给 严 重 不 足, 未 来 发 展 空 间 巨 大 图 表 8: 养 老 重 要 数 据 对 比 时 期 单 位 2013 年 4 季 度 2014 年 1 季 度 2014 年 4 季 度 统 计 项 目 养 老 机 构 数 个 42917 36109 34141 养 老 服 务 床 位 数 万 张 474.6 506.2 551.4 其 中 : 机 构 养 老 万 张 419.6 426.1 393.4 社 区 养 老 万 张 55 80.1 158 收 养 人 数 万 人 285.6 286.4 275.2 每 千 老 年 人 口 养 老 床 位 数 张 / 千 人 24.5 26 26.3 数 据 来 源 : 民 政 部 公 开 信 息 养 老 社 区 床 位 从 2013 年 的 55 万 提 升 到 2014 年 的 158 万, 年 增 长 了 1.8 倍, 但 离 966 万 的 需 求 差 距 还 很 大, 未 来 成 长 空 间 有 保 障 养 老 社 区 的 膨 胀 式 发 展, 可 以 看 出 中 国 传 统 家 庭 对 养 老 社 区 的 接 受 程 度 在 明 显 转 变 主 要 是 因 为, 养 老 社 区 能 够 减 轻 年 轻 劳 动 力 负 担 的 同 时, 维 系 了 家 庭 联 系 释 怀 了 老 年 人 心 里 压 力 同 时, 提 升 了 老 年 人 的 生 活 质 量 5.2 医 养 结 合 为 养 老 地 产 新 增 盈 利 点 国 务 院 办 公 厅 转 发 的 关 于 推 进 医 疗 卫 生 与 养 老 服 务 相 结 合 的 指 导 意 见 中 提 出 所 有 养 老 机 构 能 够 以 不 同 形 式 为 入 住 老 年 人 提 供 医 疗 卫 生 服 务, 基 本 适 应 老 年 人 健 康 养 老 服 务 需 求 即 允 许 养 老 社 区 或 机 构 进 入 医 疗 护 理 康 复 市 场 领 域 表 面 上 看 起 来 对 养 老 机 构 形 成 实 质 性 利 好, 但 考 虑 到 我 国 养 老 机 构 目 前 本 身 处 于 一 个 供 过 于 求 的 现 状 利 好 程 度 将 大 大 折 扣 相 反, 养 老 社 区 如 果 能 够 第 11 页 共 16 页

提 供 基 础 性 的 医 疗 服 务, 不 但 为 养 老 地 产 扩 充 了 盈 利 增 长 点, 还 为 老 年 人 提 供 了 不 少 的 便 利 未 来, 老 年 人 将 可 以 在 社 区 内 完 成 日 常 检 查 和 常 见 病 的 治 疗 以 万 科 幸 福 汇 为 例, 其 主 要 以 养 老 概 念 来 卖 房 子 北 京 房 山 窦 店 的 万 科 幸 福 汇 在 2013 年 完 工, 推 出 100 多 套 养 老 地 产 房 源 作 为 试 点, 分 成 两 种 业 态, 分 别 是 利 用 商 业 配 套 建 设 的 活 跃 长 者 之 家 配 建 于 住 宅 部 分 的 活 跃 长 者 住 宅 其 中, 活 跃 长 者 之 家 是 老 年 公 寓, 共 有 130 套 房 间, 户 型 面 积 在 60~80 平 方 米 规 划 建 筑 面 积 为 1.6 万 平 方 米, 公 寓 周 边 配 套 医 疗 服 务 站 心 理 咨 询 老 年 学 校 等 设 施, 以 及 24 小 时 呼 叫 护 理 服 务 送 餐 果 蔬 超 市 等 送 货 上 门 收 费 代 缴 等 服 务, 公 寓 的 持 有 者 即 万 科 本 身 活 跃 长 者 住 宅 则 直 接 面 向 市 场 销 售 图 表 9: 万 科 幸 福 会 效 果 图 5.3 老 人 财 富 增 多 为 市 场 提 供 强 有 力 的 支 撑 根 据 我 国 经 济 发 展 的 进 程 来 看, 中 国 的 财 富 积 累 大 部 分 在 60 后 70 后 手 中, 而 这 部 分 人 群 在 2020 年 2030 年 之 后 也 会 迈 入 老 龄 人 口 的 群 体 中 随 着 高 消 费 老 龄 人 口 的 增 多, 老 龄 人 群 会 更 加 注 重 消 费 的 多 元 化 和 服 务 的 专 业 化, 这 为 将 来 的 养 老 住 宅 市 场 专 业 化 的 发 展 提 供 了 强 有 力 的 支 撑 第 12 页 共 16 页

六 相 关 标 的 : 图 表 10: 养 老 地 产 主 要 标 的 代 码 上 市 公 司 内 容 600620 亚 通 股 份 上 海 将 试 点 建 设 生 态 养 老 示 范 基 地, 目 前 上 海 崇 明 东 滩 陈 家 镇 已 引 入 了 全 生 态 的 养 老 社 区 项 目, 预 计 可 容 纳 万 人, 建 设 方 案 正 在 研 究 中 公 司 崇 明 县 国 资 委 唯 一 上 市 公 司 601007 金 陵 饭 店 2012 年 金 陵 饭 店 集 团 与 盱 眙 县 政 府 合 作 开 发 的 金 陵 天 泉 湖 商 务 中 心 区 规 划 面 积 48 平 方 公 里, 经 过 3 年 多 的 开 发 建 设, 目 前 一 期 销 售 良 好 000571 新 大 洲 A 全 资 子 公 司 新 大 洲 房 产 规 划 实 施 养 老 地 产 项 目 拥 有 位 于 海 南 省 桂 林 洋 开 发 区 的 土 地 使 用 权 11.44 万 平 方 米 和 房 屋 19 栋 计 建 筑 总 面 积 5.95 万 平 方 米 600716 凤 凰 股 份 公 告 拟 投 资 5 亿 元 成 立 专 业 的 养 老 产 业 公 司, 致 力 于 养 老 产 业 的 研 究 开 发 运 营 与 管 理 目 前 公 司 重 大 业 务 转 型 即 将 正 式 启 动, 将 打 造 的 第 一 个 宜 兴 养 老 地 产 项 目, 上 半 年 已 完 成 项 目 规 划 设 计 和 定 位, 已 经 完 成 了 前 期 工 作, 下 半 年 开 工 建 设 000002 万 科 A 2013 年 万 科 首 个 养 老 地 产 项 目 亮 相 浙 江 杭 州 目 前 其 代 表 作 是 北 京 万 科 幸 福 会 600048 保 利 地 产 2012 年 保 利 地 产 在 北 京 完 成 首 个 养 老 地 产 项 目 和 熹 会, 目 前 以 在 多 地 开 发 养 老 项 目 在 同 行 业 中, 保 利 地 产 并 不 是 第 一 家 进 军 养 老 产 业 的 企 业, 但 却 是 投 入 资 源 最 多 的 一 家 七 : 金 陵 饭 店 : 养 老 地 产 稀 缺 性 小 市 值 标 的 公 司 公 司 以 五 星 级 金 陵 饭 店 为 主 体, 酒 店 连 锁 经 营 为 核 心, 构 建 了 酒 店 投 资 管 理 旅 游 资 源 开 发 酒 店 物 资 贸 易 养 老 地 产 四 大 业 务 板 块 的 发 展 格 局 7.1 营 业 收 入 和 毛 利 率 大 幅 增 加, 净 利 润 受 折 旧 拖 累 金 陵 饭 店 十 月 三 十 一 号 公 布 的 三 季 报 数 据 显 示 :2015 年 前 三 季 度, 公 司 实 现 营 业 收 入 5.2 亿 元, 同 比 增 长 32% 主 要 是 公 司 亚 太 商 务 楼 以 开 始 投 入 运 营, 商 务 楼 入 住 率 为 80% 2015 年 前 三 季 度 公 司 实 毛 利 率 63.23%, 同 比 增 加 10.45 百 分 点 归 属 母 公 司 净 利 润 为 2070 万 元, 同 比 增 长 5.3% 实 现 扣 非 后 净 利 润 为 715 万, 同 比 减 少 47% 主 要 是 受 折 旧 费 用 所 累 第 13 页 共 16 页

7.2 打 造 养 老 养 生 旅 游 度 假 + 高 端 养 老 地 产, 公 司 与 控 股 股 东 金 陵 集 团 合 作 开 发 的 金 陵 天 泉 湖 旅 游 生 态 园, 占 地 1300 亩, 位 于 江 苏 盱 眙, 计 划 打 造 成 为 全 国 一 流 的 高 端 生 态 休 闲 旅 游 度 假 区 和 养 老 公 寓 整 个 区 域 分 为 生 态 旅 游 度 假 区 和 养 生 养 老 示 范 区, 目 前 已 经 初 步 建 成 该 地 虽 然 属 于 郊 区, 但 离 南 京 市 区 仅 仅 需 要 一 个 半 小 时 车 程 公 司 业 务 主 要 包 括 :1 建 设 一 家 大 约 300 间 客 房 的 金 陵 山 庄 酒 店, 首 期 89 间 客 房 已 经 开 业 2 建 设 一 个 大 约 1600 套 的 养 生 养 老 社 区, 首 期 216 套 已 经 开 盘 销 售, 目 前 销 售 良 好 该 项 目 存 在 一 定 的 公 益 性 质, 今 年 得 到 政 府 较 多 的 补 助 我 们 认 为, 目 前 公 司 在 该 项 目 建 设 运 营 良 好, 具 有 很 好 的 示 范 作 用, 可 复 制 性 较 强 图 表 11: 金 陵 天 泉 湖 旅 游 生 态 园 效 果 图 7.3 受 益 于 国 企 改 革 : 公 司 实 际 控 制 股 东 是 江 苏 国 资 委, 去 年 江 苏 省 公 布 了 江 苏 省 国 企 改 革 实 施 细 则, 江 苏 国 资 委 在 相 关 文 件 中 也 提 到, 江 苏 省 计 划 成 立 三 个 集 团 : 金 融 集 团 能 源 集 团 旅 游 集 团 成 立 旅 游 集 团 涉 及 到 国 信 集 团 的 酒 店 板 块 钟 山 宾 馆 集 团 和 金 陵 饭 店 集 团 市 场 预 期, 把 属 于 江 苏 省 国 资 委 旗 下 的 酒 店 板 块 进 行 整 合, 整 合 很 有 可 能 将 金 陵 饭 店 集 团 并 到 这 个 大 的 集 团 里 面 去 第 14 页 共 16 页

7.4 公 司 营 业 收 入 及 净 利 润 情 况 图 表 12: 公 司 营 业 收 入 及 净 利 润 情 况 数 据 来 源 : 公 司 财 务 报 告 公 司 营 业 收 入 三 季 度 大 增 31.45%, 净 利 润 开 始 企 稳 上 涨 5.28% 公 司 亚 太 商 务 楼 建 设 完 成 并 已 开 始 运 营 我 们 认 为 公 司 业 绩 已 经 出 现 好 转, 而 公 司 天 泉 湖 高 端 养 老 项 目 可 复 制 性 强, 且 高 端 养 老 地 产 供 不 应 求 的 局 面, 加 上 公 司 是 江 苏 国 企 改 革 优 质 标 的 第 15 页 共 16 页

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