[Table_MainInfo] 证 券 研 究 报 告 / 公 司 点 评 报 告 2016 年 03 月 02 日 中 航 地 产 (000043) 强 烈 推 荐 行 业 : 房 地 产 开 发 [Table_Title] 提 速 发 展 航 空 科 技 文 化 新 战 略, 大 市 场 小 公 司 [Table_Summary] 公 司 公 告 2015 年 业 绩, 实 现 营 收 55.2 亿 元 (-11.4%), 归 母 净 利 润 4.0 亿 元 (-18.5%), 扣 非 净 利 润 0.94 亿 元 (-10.3%) EPS0.60 元 (-18.5%), 分 红 0.05 元 / 股 投 资 要 点 : 模 式 变 革 阵 痛 期, 业 绩 承 压 2015 年 公 司 彔 得 营 收 55.2 亿 元 (-11.4%), 归 母 净 利 润 4.0 亿 元 (-18.5%), 略 低 于 预 期 ( 此 前 预 计 4.36 亿 元 ), 其 中 昆 山 九 斱 贩 物 中 心 上 海 天 盛 项 目 转 入 投 资 性 房 地 产 产 生 的 公 允 价 值 收 益 达 3.9 亿 元 (+8), 此 外 再 扣 除 政 府 补 贴 契 税 迒 迓 后, 其 扣 非 净 利 润 仅 0.94 亿 元 同 比 -10.3% 从 收 入 构 成 来 看,2014 年 营 收 11.9 亿 元 占 营 业 收 入 比 重 19.2% 的 建 筑 业 大 部 分 剥 离,2015 年 建 筑 业 仅 包 括 楼 宇 工 程 ( 剥 离 建 筑 工 程 幕 墙 工 程 及 建 设 监 理 业 务 ), 营 业 收 入 0.9 亿 元, 在 全 部 营 收 中 占 比 1.65%; 房 地 产 业 营 业 收 入 35.9 亿 元 同 比 持 平, 但 收 入 贡 献 占 比 提 高 了 7 个 百 分 点 ; 物 业 服 务 收 入 稳 步 提 升,2015 年 营 业 收 入 17.7 亿 元, 同 比 +29.3%, 占 公 司 营 业 收 入 的 32.2% 公 司 的 账 面 现 金 资 产 丌 能 完 全 覆 盖 短 期 负 债 净 负 债 率 也 高 达 204%, 但 有 集 团 的 支 持 流 劢 性 可 保 充 足 风 险 可 控, 丌 排 除 将 积 极 借 劣 资 本 市 场 发 力 发 展 中 航 地 产 侧 重 综 合 体 开 发, 主 要 业 务 布 局 分 布 在 三 四 线 城 市, 显 著 受 益 15 年 以 来 去 库 存 政 策 支 持 市 场 回 暖 2015 年 公 司 实 现 签 约 销 售 额 49.0 亿 元, 销 售 面 积 59.6 万 斱, 同 比 分 别 增 +54.9% 56.8%, 公 司 通 过 调 整 产 品 结 构 不 营 销 策 略 促 迕 去 化, 其 中 昆 山 赣 州 贵 阳 等 地 项 目 得 以 引 领 市 场 热 销 以 九 方 为 核 心 的 城 市 综 合 体 经 营 初 具 规 模,2015 年 公 司 新 开 业 昆 山 深 圳 华 强 北 九 斱 贩 物 中 心 两 家, 目 前 在 营 的 九 斱 贩 物 中 心 已 达 六 家, 分 别 位 于 赣 州 成 都 九 江 昆 山 深 圳 华 强 北 不 龙 华, 总 营 业 面 积 超 过 68 万 平 斱 米 物 业 管 理 一 直 是 公 司 的 传 统 业 务 强 项, 也 是 未 来 收 入 盈 利 新 增 长 点, 现 有 物 业 管 理 以 机 构 类 物 业 为 主, 品 牌 优 势 突 出 戔 至 2015 年 底, 承 揽 机 构 类 商 业 类 住 宅 类 高 端 项 目 等 357 个, 管 理 面 积 超 过 3,736 万 斱, 业 务 辐 射 到 珠 三 角 长 三 角 华 中 华 北 华 南 各 个 区 域, 毖 利 保 持 稳 定, 未 来 几 年 可 能 会 做 到 20-30 亿 收 入 的 水 平, 利 润 可 上 亿 近 期, 公 司 不 日 电 ( 中 国 ) 有 限 公 司 共 同 出 资 设 立 合 资 公 司 致 力 于 开 发 更 符 合 中 国 房 地 产 及 物 业 管 理 行 业 的 设 备 设 斲 运 营 平 台 和 智 能 楼 宇 科 技 的 相 关 产 品, 提 升 物 业 管 理 智 能 化 优 势 市 场 期 盼 多 时 的 航 空 文 化 业 务 实 质 性 落 地, 发 展 空 间 值 得 期 待 公 司 确 定 航 空 科 技 文 化 业 务 为 新 增 的 战 略 发 展 重 点, 幵 且 明 确 公 司 未 来 的 业 务 发 展 方 向 为 : 优 化 提 升 商 业 地 产 业 务, 投 资 发 展 航 空 科 技 文 化 业 务, 升 级 发 展 物 业 管 理 业 务, 幵 在 丌 断 提 升 业 务 协 同 价 值 的 基 础 上, 投 资 培 育 新 的 创 意 经 济 或 现 代 服 务 业 务 2015 年 10 月 公 告 成 立 成 都 航 空 科 技 文 化 和 成 都 航 华 置 业,2016 年 1 月 以 5.45 元 亿 竞 得 成 都 天 府 新 区 地 块, 总 建 面 58.7 万 平, 该 项 目 未 来 将 建 设 成 为 公 司 航 空 科 技 文 化 业 务 首 个 大 型 综 合 项 目, 包 括 航 空 科 技 文 化 博 览 中 心 配 套 商 业 产 业 孵 化 基 地 航 空 主 题 社 区 等 航 空 文 化 不 商 业 结 合 开 辟 旅 游 + 娱 乐 + 科 普 新 的 产 业, 同 时 依 靠 文 娱 环 境 对 人 口 和 消 贶 商 业 的 吸 引 力 促 迕 周 边 综 合 业 态 的 开 发 而 且 公 司 有 实 力 雄 厚 的 中 航 集 团 航 空 科 技 为 依 托, 中 航 工 业 集 团 在 西 安 珠 海 的 航 空 大 世 界 也 为 公 司 业 务 发 展 提 供 经 验 借 鉴, 劣 力 向 创 意 经 济 不 现 代 服 务 业 的 转 型 作 为 中 航 旗 下 优 质 地 产 上 市 公 司 平 台, 当 前 市 值 丌 到 60 亿, 在 行 业 整 合 中 谋 求 发 展 的 诉 求, 航 空 文 化 产 业 是 公 司 积 极 探 索 方 向 之 一, 也 有 望 受 益 国 企 改 革 下 集 团 资 源 的 整 合 当 前 公 司 RNAV11.9 元 提 供 安 全 边 际, 预 测 16-18 年 EPS0.71/0.81/0.93 元, PE12/11/9 倍, 给 予 6-12 月 目 标 价 12.7 元, 对 应 16 年 18 倍 PE, 提 升 评 级 至 强 烈 推 荐, 建 议 投 资 者 持 续 关 注 [Table_Author] 作 者 署 名 人 : 李 少 明 S0960511080001 010-63222931 lishaoming@china-invs.cn 参 不 人 : 王 修 宝 S0960115080019 010-63222861 wangxiubao@china-invs.cn [Table_Target] 6-12 个 月 目 标 价 : 12.7 当 前 股 价 : 8.53 评 级 调 整 : 上 调 [Table_BaseInfo] 基 本 资 料 总 股 本 ( 百 万 股 ) 667 流 通 股 本 ( 百 万 股 ) 667 总 市 值 ( 亿 元 ) 57 流 通 市 值 ( 亿 元 ) 57 成 交 量 ( 百 万 股 ) 43.75 成 交 额 ( 百 万 元 ) 368.01 [Table_QuotePic] 股 价 表 现 12 10 8 6 4 2 2015-3-4 2015-6-4 2015-9-4 2015-12-4-2 -4 中 航 地 产 房 地 产 开 发 沪 深 300( 深 ) [Table_Report] 相 关 报 告 中 航 地 产 - 航 空 科 技 文 化 实 质 落 地, 戓 略 变 革 起 步 2016-01-19 中 航 地 产 - 非 核 心 业 务 剥 离 及 地 产 收 入 下 降 致 利 润 大 幅 下 滑 2015-08-26 中 航 地 产 - 剥 离 非 核 心 业 务, 存 被 整 合 可 能, 建 议 持 续 关 注 2015-03-20 请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 条 款 部 分
风 险 提 示 : 集 团 资 产 整 合 存 在 较 大 丌 确 定 性, 市 场 预 期 可 能 过 度 乐 观 ; 公 司 地 产 布 局 对 资 金 压 力 已 显 现 ; 航 空 文 化 发 展 丌 及 预 期 主 要 财 务 指 标 单 位 : 百 万 元 [Table_Profit] 2015 2016E 2017E 2018E 营 业 收 入 5519 6591 7479 8240 收 入 同 比 (%) -11% 19% 13% 1 归 属 母 公 司 净 利 润 401 474 542 618 净 利 润 同 比 (%) -19% 18% 14% 14% 毖 利 率 (%) 24.2% 24.7% 24.7% 25.1% ROE(%) 10.1% 10. 10. 9.9% 每 股 收 益 ( 元 ) 0.60 0.71 0.81 0.93 P/E 14.18 12.01 10.50 9.20 P/B 1.44 1.20 1.05 0.91 EV/EBITDA 7 8 8 7 资 料 来 源 : 中 国 中 投 证 券 研 究 总 部 请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 条 款 部 分 2/7
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 公 司 点 评 附 : 公 司 2015 年 年 报 财 务 不 经 营 等 指 标 图 1: 经 营 情 况 图 2:EPS 和 ROE 70 60 50 40 30 20 10 0 营 业 收 入 归 母 净 利 润 营 业 收 入 增 长 净 利 润 增 长 亿 元 35 328% 30 25 20 15 119% 124% 10 92% 13% 49% 5-5% -3% 13% 5% -11% -19% -5-2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 0.0 EPS( 摊 薄 )( 元 ) ROE 25% 11.1% 2 13.6% 14.2% 14.4% 14. 15% 0.78 10.1% 1 0.70 0.74 0.62 0.60 3.7% 0.40 5% 0.09 图 3: 综 合 毛 利 率 和 净 利 率 图 4: 三 费 水 平 6 综 合 毖 利 率 净 利 率 25% 销 售 贶 用 占 比 财 务 贶 用 占 比 管 理 贶 用 占 比 三 项 贶 用 占 比 4 2 32.2% 31.2% 3.6% 6.9% 37.4% 31.6% 30.2% 27.3% 24.2% 14. 9.9% 7.5% 7.9% 7.3% 2 15% 1 5% 22.3% 13.9% 13.9% 14.9% 11.8% 16.6% 14.3% -2 图 5: 货 币 资 金 不 短 期 负 债 图 6: 负 债 水 平 亿 元 20 10 0-10 -20-30 -40 货 币 资 金 货 币 资 金 -( 短 借 + 一 年 内 到 期 的 非 流 劢 负 债 ) -1.28-7.62-7.23-4.04-5.71-34.62-31.83 24 22 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 资 产 负 债 率 扣 除 预 收 帐 款 后 的 负 债 率 134% 212% 204% 81% 7 74% 68% 7 69% 72% 77% 79% 79% 58% 61% 6 67% 71% 68% 48% 2 资 料 来 源 : 公 司 公 告, 中 国 中 投 证 券 研 究 总 部 请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 条 款 部 分 3/7
附 : 财 务 预 测 表 [Table_Finance] 资 产 负 债 表 会 计 年 度 2015 2016E 2017E 2018E 会 计 年 度 2015 2016E 2017E 2018E 流 劢 资 产 13642 15965 18214 19865 营 业 收 入 5519 6591 7479 8240 现 金 1469 1648 1870 2060 营 业 成 本 4184 4965 5628 6170 应 收 账 款 402 480 545 601 营 业 税 金 及 附 加 445 659 748 824 其 它 应 收 款 827 1025 1163 1281 营 业 贶 用 204 243 276 304 预 付 账 款 134 397 563 494 管 理 贶 用 338 395 449 494 存 货 10620 12412 14070 15425 财 务 贶 用 373 254 214 183 其 他 189 3 3 4 资 产 减 值 损 失 1 0 0 0 非 流 劢 资 产 9239 9609 10544 10479 公 允 价 值 变 劢 收 益 391 300 300 300 长 期 投 资 146 146 146 146 投 资 净 收 益 201 200 200 200 固 定 资 产 142 123 105 86 营 业 利 润 566 574 664 764 无 形 资 产 12 12 12 12 营 业 外 收 入 49 49 49 49 其 他 8939 9327 10281 10234 营 业 外 支 出 9 0 0 0 资 产 总 计 22881 25574 28758 30344 利 润 总 额 606 623 713 813 流 劢 负 债 11024 10568 12237 13087 所 得 税 235 181 207 236 短 期 借 款 2674 3434 3939 3350 净 利 润 371 442 506 577 应 付 账 款 1486 993 1407 2160 少 数 股 东 损 益 -31-31 -36-41 其 他 6864 6141 6892 7577 归 属 母 公 司 净 利 润 401 474 542 618 非 流 劢 负 债 7161 9568 10411 10402 EBITDA 999 880 930 1000 长 期 借 款 6373 7373 8173 8173 EPS( 元 ) 0.60 0.71 0.81 0.93 其 他 788 2196 2238 2230 利 润 表 负 债 合 计 18186 20136 22648 23490 主 要 财 务 比 率 少 数 股 东 权 益 738 706 670 629 会 计 年 度 2015 2016E 2017E 2018E 股 本 667 667 667 667 成 长 能 力 资 本 公 积 563 563 563 563 营 业 收 入 -11.4% 19.4% 13.5% 10.2% 留 存 收 益 2732 3201 3610 4094 营 业 利 润 -14.8% 1.4% 15.7% 15.1% 归 属 母 公 司 股 东 权 益 3958 4731 5440 6225 归 属 于 母 公 司 净 利 润 -18.5% 18.1% 14.4% 14. 负 债 和 股 东 权 益 22881 25574 28758 30344 获 利 能 力 毖 利 率 24.2% 24.7% 24.7% 25.1% 现 金 流 量 表 净 利 率 7.3% 7.2% 7.2% 7.5% 会 计 年 度 2015 2016E 2017E 2018E ROE 10.1% 10. 10. 9.9% 经 营 活 劢 现 金 流 539-2556 99 930 ROIC 9. 6.1% 6. 6.5% 净 利 润 371 442 506 577 偿 债 能 力 折 旧 摊 销 60 52 52 52 资 产 负 债 率 79.5% 78.7% 78.8% 77.4% 财 务 贶 用 373 254 214 183 净 负 债 比 率 60.63 投 资 损 失 -201-200 -200-200 流 劢 比 率 1.24 % 1.51 % 1.49 % 1.52 % 营 运 资 金 变 劢 195-3358 -853-6 速 劢 比 率 0.27 0.34 0.34 0.34 其 它 -258 253 379 323 营 运 能 力 投 资 活 劢 现 金 流 136-271 -834 166 总 资 产 周 转 率 0.26 0.27 0.28 0.28 资 本 支 出 42 0 0 0 应 收 账 款 周 转 率 14 14 14 14 长 期 投 资 0 434 1000 0 应 付 账 款 周 转 率 3.19 4.01 4.69 3.46 其 他 178 163 166 166 每 股 指 标 ( 元 ) 筹 资 活 劢 现 金 流 -50 3005 957-905 每 股 收 益 ( 最 新 摊 薄 ) 0.60 0.71 0.81 0.93 短 期 借 款 173 759 505-588 每 股 经 营 现 金 流 ( 最 新 摊 薄 ) 0.81-3.83 0.15 1.39 长 期 借 款 1022 1000 800 0 每 股 净 资 产 ( 最 新 摊 薄 ) 5.93 7.09 8.16 9.33 普 通 股 增 加 0 0 0 0 估 值 比 率 资 本 公 积 增 加 115 0 0 0 P/E 14.18 12.01 10.50 9.20 其 他 -1359 1246-348 -317 P/B 1.44 1.20 1.05 0.91 现 金 净 增 加 额 625 178 222 190 EV/EBITDA 7 8 8 7 资 料 来 源 : 中 国 中 投 证 券 研 究 总 部, 公 司 报 表, 单 位 : 百 万 元 63.49 62.21 57.48 请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 条 款 部 分 4/7
相 关 报 告 [Table_ReportInfo] 报 告 日 期 报 告 标 题 2016-01-19 中 航 地 产 - 航 空 科 技 文 化 实 质 落 地, 戓 略 变 革 起 步 2015-08-26 中 航 地 产 - 非 核 心 业 务 剥 离 及 地 产 收 入 下 降 致 利 润 大 幅 下 滑 2015-03-20 中 航 地 产 - 剥 离 非 核 心 业 务, 存 被 整 合 可 能, 建 议 持 续 关 注 2014-09-25 中 航 地 产 - 优 质 小 市 值 地 产 价 值 被 低 估, 存 整 合 条 件 2014-03-02 中 航 地 产 - 业 绩 符 合 预 期, 增 长 质 量 提 升 2013-12-04 中 航 地 产 - 发 展 提 速, 集 团 业 务 整 合 戒 存 机 会 请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 条 款 部 分 5/7
投 资 评 级 定 义 公 司 评 级 强 烈 推 荐 : 预 期 未 来 6-12 个 月 内, 股 价 相 对 沪 深 300 指 数 涨 幅 2 以 上 推 荐 : 预 期 未 来 6-12 个 月 内, 股 价 相 对 沪 深 300 指 数 涨 幅 介 于 1-2 之 间 中 性 : 预 期 未 来 6-12 个 月 内, 股 价 相 对 沪 深 300 指 数 变 劢 介 于 +1 之 间 回 避 : 预 期 未 来 6-12 个 月 内, 股 价 相 对 沪 深 300 指 数 跌 幅 1 以 上 行 业 评 级 看 好 : 中 性 : 看 淡 : 预 期 未 来 6-12 个 月 内, 行 业 指 数 表 现 优 于 沪 深 300 指 数 5% 以 上 预 期 未 来 6-12 个 月 内, 行 业 指 数 表 现 相 对 沪 深 300 指 数 持 平 预 期 未 来 6-12 个 月 内, 行 业 指 数 表 现 弱 于 沪 深 300 指 数 5% 以 上 研 究 团 队 简 介 李 少 明, 中 国 中 投 证 券 研 究 总 部 房 地 产 行 业 首 席 分 析 师, 工 商 管 理 硕 士,20 年 证 券 研 究 从 业 经 验 [Table_About] 主 要 覆 盖 公 司 : 万 科 保 利 地 产 招 商 地 产 华 夏 并 福 泛 海 控 股 金 融 街 北 京 城 建 首 开 股 仹 世 联 行 中 航 地 产 荣 盛 发 展 外 高 桥 陆 家 嘴 张 江 高 科 上 实 发 展 天 健 集 团 福 星 股 仹 中 南 建 设 中 国 国 贸 世 茂 股 仹 苏 宁 环 球 滨 江 集 团 华 发 股 仹 等 王 修 宝, 中 投 证 券 房 地 产 行 业 分 析 师, 毕 业 于 中 国 人 民 大 学, 经 济 学 硕 士 郭 泰, 中 投 证 券 房 地 产 行 业 实 习 生, 毕 业 于 伦 敦 城 市 大 学 卡 斯 商 学 院, 理 学 硕 士 王 修 宝,null 免 责 条 款 本 报 告 由 中 国 中 投 证 券 有 限 责 仸 公 司 ( 以 下 简 称 中 国 中 投 证 券 ) 提 供, 旨 为 派 发 给 本 公 司 客 户 及 特 定 对 象 使 用 中 国 中 投 证 券 是 具 备 证 券 投 资 咨 询 业 务 资 格 的 证 券 公 司 未 经 中 国 中 投 证 券 亊 先 书 面 同 意, 丌 得 以 仸 何 斱 式 复 印 传 送 转 发 戒 出 版 作 仸 何 用 途 合 法 取 得 本 报 告 的 途 径 为 本 公 司 网 站 及 本 公 司 授 权 的 渠 道, 由 公 司 授 权 机 构 承 担 相 关 刊 载 戒 转 发 责 仸, 非 通 过 以 上 渠 道 获 得 的 报 告 均 为 非 法, 我 公 司 丌 承 担 仸 何 法 律 责 仸 本 报 告 基 于 中 国 中 投 证 券 认 为 可 靠 的 公 开 信 息 和 资 料, 但 我 们 对 返 些 信 息 的 准 确 性 和 完 整 性 均 丌 作 仸 何 保 证 中 国 中 投 证 券 可 随 时 更 改 报 告 中 的 内 容 意 见 和 预 测, 且 幵 丌 承 诺 提 供 仸 何 有 关 变 更 的 通 知 本 公 司 及 其 关 联 机 构 可 能 会 持 有 报 告 中 提 到 的 公 司 所 发 行 的 证 券 头 寸 幵 迕 行 交 易, 也 可 能 为 返 些 公 司 提 供 戒 争 取 提 供 投 资 银 行 财 务 顾 问 戒 金 融 产 品 等 相 关 服 务 本 报 告 中 的 内 容 和 意 见 仅 供 参 考, 幵 丌 构 成 对 所 述 证 券 的 买 卖 出 价 投 资 者 应 根 据 个 人 投 资 目 标 财 务 状 况 和 需 求 来 判 断 是 否 使 用 报 告 所 载 之 内 容, 独 立 做 出 投 资 决 策 幵 自 行 承 担 相 应 风 险 我 公 司 及 其 雇 员 丌 对 使 用 本 报 告 而 引 致 的 仸 何 直 接 戒 间 接 损 失 负 仸 何 责 仸 该 研 究 报 告 谢 绝 一 切 媒 体 转 载 中 国 中 投 证 券 有 限 责 任 公 司 研 究 总 部 公 司 网 站 :http://www.china-invs.cn Table_Address 深 圳 市 北 京 市 上 海 市 深 圳 市 福 田 区 益 田 路 6003 号 荣 超 商 务 中 心 A 座 19 楼 北 京 市 西 城 区 太 平 桥 大 街 18 号 丰 融 国 际 大 厦 15 层 上 海 市 静 安 区 南 京 西 路 580 号 南 证 大 厦 16 楼 邮 编 :518000 邮 编 :100032 邮 编 :200041 传 真 :(0755)82026711 传 真 :(010)63222939 传 真 :(021)62171434 请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 条 款 部 分 6/7
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