产品要素 XX 信托 至信 618 号阳光城北京项目股权投资集合资金信托计划 信托期限 18 个月产品规模总规模不超过 19.4 亿元 投资领域房地产收益分配方式季度付息, 到期还本 资金运用方式 增资入股项目公司, 用于北京密云溪翁庄项目开发建设 收益率 100 万 ( 含 )-300 万,8.7%/ 年 ; 300 万 ( 含 )-1000 万,8.8%/ 年 ; 1000 万 ( 含 ) 及以上,8.9%/ 年 ( 税后 ) 受托人 XX 信托有限公司认购起点 100 万元起, 可按 1 万元倍数递增 认购账户 户名 :XX 信托有限公司账号 :19014528821998 开户行 : 平安银行北京分行营业部
交易结构 3
增信措施及还款来源 增信措施 : 1 分红对赌及补偿: 项目公司 曲水鹏盛 阳光城集团与信托签署对赌协议 2 保证担保: 阳光城集团为项目公司还本付息义务提供连带责任保证担保 3 土地抵押: 土地及在建工程抵押 ( 民生信托为第一顺位抵押人, 抵押率不超 70%, 符合在建工程抵押条件后, 追加在建工程抵押 ) 4 股权质押: 项目公司原股东将其持有的项目公司剩余 51% 股权质押给信托, 按照项目可售货值 57.14 亿来计算, 质押股权价值为 29.14 亿元 5 资金监管: 信托资金使用及销售回款监管 ; 6 其他权益: 派驻董事及重大事项一致同意 优先转让权 优先购买权 财务知情权 降价销售权等 7 流动性支持: 对赌方承诺对项目建设期间工程款出现的缺口承担流动性补足 8 公证: 交叉违约及强制执行公证
增信措施及还款来源 还款来源 : 第一还款来源 : 项目公司实现业绩目标并向信托计划分配利润 根据融资人项目公司测算, 信托期限内现金回款将超 35 亿元, 足以覆盖信托本金和相关各类收益 第二还款来源 : 项目公司股权转让 信托随时有权向第三方转让项目公司股权, 实现信托计划退出 第三还款来源 : 担保方经营性现金流 阳光城集团为项目公司还本付息义务提供连带责任保证担保
交易对手 阳光城集团 基本情况阳光城集团股份有限公司于 1991 年成立,1996 年 12 月 18 日在深交所挂牌上市 截至 2018 年末, 阳光城在克而瑞地产排名榜中, 流量金额及权益金额均排第 14 位, 属于地产行业头部企业 2019 年中指研究院百强房地产企业中排名第 14 位 股东阳光控股是 世界 500 强 企业, 位列 2018 年度 财富 榜单 464 位 阳光城旗下持有多家上市公司, 包括阳光城 ( SZ.000671) 龙净环保 (SH.600388) 等 阳光城集团股份有限公司 (SZ.000671), 是以房地产开发为主业的全国化品牌企业, 业务涵盖地产开发 商业运营以及物业服务三大领域 阳光城集团凭借快速提升的企业综合实力及品牌价值, 在 2018 中国房地产上市公司综合实力 20 强 中排名第 17 位, 蝉联中国上市房企综合实力 20 强, 2018 中国房地产上市公司 A 股 10 强 第 8 名, 连续三年位居 中国房地产上市公司经营绩效 5 强 榜首, 信用评级为 AA+ 福建龙净环保股份有限公司 (SH.600388) 为全球最大的大气环保装备制造企业, 四十余年来致力于发展大气污染控制领域环保产品的研发 设计 制造 安装 调试与运营一条龙服务, 形成除尘 脱硫 脱硝 物料输送 电控装置等五大系列产品的一站式供应, 应用于电力 冶金 建材等领域, 产品技术全面达到国际先进水平, 部分达到国际领先水平 产销量连续十余年全国第一, 市场占有率全球第一 图 : 全球销售分布
交易对手 阳光城集团 经营情况 : 2018 年, 阳光城最终实现全口径销售金额 1,628.56 亿元, 权益销售金额 1,183.25 亿元 分区域来看, 随着全国布局的铺开, 其区域深耕效果显著, 在浙江区域销售金额突破 200 亿元的同时, 阳光城也收获了福州 上海 陕西 广西 4 家百亿级区域公司 各地销售业绩亦亮点频出, 其中阳光城福州区域公司连续第七年问鼎福州楼市 ; 西安阳光城壹号销售面积全国第一 ; 广州阳光城丽景湾项目也凭借超 80 亿的销售额, 独揽 2018 广州金额 面积 套数三冠 截至 2018 年末, 阳光城拥有土地储备总计 4,418 万平方米 ( 预计货值 5,494 亿元 ), 其中一二线城市土地储备面积占比 76.87%( 预计未来可售货值占比 85.80%), 整体成本地价 4,339 元 / 平方米 根据公司 2019 年 2 月公告的销售均价 12,925 元 / 平方米, 地售比良好
交易对手 阳光城集团 财务情况 阳光城近三年财务情况如下 : ( 一 ) 资产负债表 2016 年 -2018 年, 公司资产规模持续增长, 最近三年总资产规模分别为 :1204 亿元 2133 亿元和 2634 亿元 融资人偿债能力如下 : 2016 年 2017 年 2018 年 资产负债率 84.29% 85.66% 84.42% EBITDA 全部债务比 3.12% 3.53% 6.4% 利息保障倍数 0.54 0.57 0.8
交易对手 阳光城集团 财务情况 ( 二 ) 利润情况 2016 年 2017 年和 2018 年, 公司的总收入分别为 196 亿元 332 亿元和 564 亿元 ; 净利 润分别为 12 亿元 21 亿元 30 亿元, 扣非后净利润分别为 11 亿元 19 亿元和 29.6 亿元 2016 年 2017 年 2018 年 营业收入 196 332 564 净利润 12 21 30 净资产收益率 (%) 9.75% 14.33% 16.38%
标的项目介绍 区位情况 北京密云 区域情况 : 中国首都 北京, 简称 京, 是中华人民共和国的首都 直辖市 国家中心城市 超大城市 国际大都市, 全国政治中心 文化中心 国际交往中心 科技创新中心, 是中国共产党中央委员会 中华人民共和国中央人民政府 全国人民代表大会 中国人民政治协商会议全国委员会 中华人民共和国中央军事委员会所在地, 也是中部战区司令部驻地 密云区是北京市辖区, 位于北京市东北部, 总面积 2229 平方千米 2018 年密云地区生产总值年均增长 6.5%, 达到 300 亿元, 其 中第三产业比重达到 56.67%, 增速超过 10% 在北京市 一核一主一副 两轴多点一区 的城市空间结构规划中, 一区 指是生态涵养区, 包括门头沟 平谷 怀柔 密云 延 庆 5 个区, 以及昌平和房山的山区, 充分体现 绿水青山就是金山银山, 将保障首都的生态安全作为主要任务, 坚持绿色发展, 建 设宜居宜业宜游的生态发展示范区 展现北京历史文化和美丽自然山水的典范区 居住环境优越, 未来升值及去化预期良好
标的项目介绍 地块情况 : 位置优越 项目位于密云水库板块, 位置优越, 靠近密云水库, 距离密云高铁站直线距离 16 公里, 距离密云区政府 10 公里, 距离市北大医学部 ( 三甲医院 )11 公里, 距离大广高速 13 公里 ; 距离北大一贯制学校 11 公里 周边医疗 教育资源优质 交通发达 地块名称为北京市密云区溪翁庄 MY02-0201-6001 地块 : 总用地面积 130729 平方米, 容积率 1.17, 总建筑面积 279843 平方米, 计容建筑面积 152953 平方米 绿地率 35%, 建筑密度 30%; 土地使用权出让年限住宅 70 年 商业 40 年, 建筑限高 80 米 ; 成交价为 189000 万元, 土地出让金已缴 33600 万元, 剩余未缴清 折合楼面价 1.24 万元 / 平米 (2018 年北京住宅用地楼面均价为 23499 元 / 平方米 )
标的项目介绍 规划情况 合院 + 高层 项目业态分为合院和高层 : 小高层的面积主要以 75m2两室两厅一卫 95m2三室两厅一卫为主 ; 两种户型均赠送 5m2, 实得面积分别为 80m2 100m2 合院项目主力户型为 155m2三室三厅五卫及四室三厅五卫 ; 分别赠送 23m2 26m2, 实得面积分别为 295m2 355m2 损益情况 : 融资人项目公司预计项目高层销售价格为 27,500 元 / 平方米, 合院销售价格为 34,000 元 / 平方米, 地下储藏间销售价格为 13,500 元 / 平方米, 非人防地库销售价格为 15 万 / 个 总销售收入为 57.14 亿元, 不含车位销售收入为 38.48 亿元 项目预计投资总额为 40.07 亿元 其中, 土地费用 ( 含契税 ) 约 20.6 亿元, 总投占比约 51.45% 主体建安费用约 16.03 亿 元, 总投占比 27.54%; 项目预计取得净利润 8.82 亿元, 净利润率约 15.43% 根据融资人项目公司测算, 信托期限内现金回款将超 35 亿元, 足以覆盖信托本金和相关各类收益
标的项目介绍 竞品情况 : 周边竞品楼盘以低密度联排 叠拼 洋房, 且以高端产品为主, 但在售的不多, 在政府限贷政策下开发商售房动力不足, 外放房源不多, 去化情况良好 项目名称占地面积总建筑面积报价销售状态装修状况行政区域开盘日期 万科弗农小镇 400486 385425 洋房 2.7 万 / 平方米 ; 别墅 3.8 万 / 平米 在售非毛坯密云 2018-06-20 君山墅 1120000 680000 别墅 900 万元 / 套在售毛坯密云 2017-08-26 观唐云鼎 357138 180945 叠拼 3.1 万 / 平方米在售毛坯密云 2018-09-15
管理人简介 XX 信托有限公司的前身 中国旅游国际信托投资有限公司成立于 1994 年 10 月 2012 年 12 月, 中国银保监会批复公司重组及股权变更方案 2013 年 4 月 16 日完成重新登记, 名称变更为 XX 信托有限公司 2013 年 4 月 28 日, 公司正式复牌开业 注册资本为人民币 70 亿元, 控股股 X X 信托 东为武汉中央商务区股份有限公司 泛海集团旗下企业 连续三年 (2016-2018) 被评为 A 级信托公司, 是中国信托业协会的最高评级 泛海集团成员企业泛海集团参股企业 泛海控股股份有限公司 (000046.SZ) 中国民生银行股份有限公司 (600016.SH 01988.HK) 民生控股股份有限公司 (000416.SZ) 联想控股股份有限公司 (03396.HK) 中泛控股有限公司 (00715.HK) 民生证券股份有限公司中国民生信托有限公司亚太财产保险有限公司中国通海国际金融有限公司 (00952.HK) 美国国际数据集团 (IDG)
管理人简介 企业荣誉 荣获私募排排网 2018 年度最值得信赖金融机构资管 ( 股票策略 ) 奖 荣获 财经 长青奖 可持续发展风控奖 荣获金貔貅奖 年度金牌信托公司奖 在 2018 年度中国网优秀金融扶贫先锋榜评选 中获评 精准扶贫先锋机构 获评金融界 2018 领航中国 杰出信托公司奖 获评 金融时报 年度最具竞争力信托公司 获评 中国经营报 2018 卓越竞争力信托公司 获评 经济观察报 卓越综合实力信托公司 (2018 2017) 获评 2018 年度亚洲银行家 - 全球财富与社会奖项计划 中国最具进步信托公司 奖 获评中国资产管理金贝奖 卓越信托公司 (2018 2017) 获评 上海证券报 2017 年度诚信托 创新领先奖 获评 证券时报 中国优秀信托公司 (2018 2017) 获评 财经 长青奖 最具创新性信托公司 获评 经济观察报 中国卓越金融奖 年度卓越综合实力信托公司 获评东城区政府 东城区百强企业 称号 ( 2017 2016) 获评 2017 创新发展实力品牌, 首批京津冀影响力品牌 获评 中国好雇主优秀企业奖 (2016 2015) 获评 证券日报 2016 年度 优秀金融机构龙鼎奖 2019 2018 2017 2016
项目亮点 1 交易对手实力强劲 : 阳光城是国内房地产行业头部企业, 在克而瑞地产排名榜中, 流量金额及权益金额均排第 14 位, 实力雄厚 2019 年中指研究院百强房地产企业中排名第 14 位 股东阳光控股是 世界 500 强 企业, 位列 2018 年度 财富 榜单 464 位 2 区位优势明显 : 本项目位于北京市, 地处我国首都, 人口持续净流入, 房地产市场形成较好支撑 密云区属于北京城市规划中的生态涵养区, 宜居宜业宜游的生态发展示范区, 居住条件优越, 未来去化及升值预期良好 3 拿地成本优势 : 本项目拿地有优势, 土地楼面价 1.24 万 / 平方米, 较平均楼面价 23499 元 / 平方米优势明显, 利润空间较大, 收益可观
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