四川省投资集团有限责任公司委估 资产租赁价值评估报告书 ( 川天行健评报字 [2017] 第 27 号 ) 二 0 一七年六月十六日 资产评估机构及注册资产评估师声明 四川省投资集团有限责任公司 : 接受委托, 对贵单位因了解资产市 第 1 页共 16 页
场租赁价值事宜所涉及其申报资产进行了评估, 仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立 注册资产评估师声明如下 : 1 我们在执行本资产评估业务中, 遵循了相关法律法规和资产评估准则, 恪守了独立 客观和公正的原则 根据我们在执业过程中掌握的事实, 评估报告陈述的事项是客观 真实的 我们的分析 判断和推论, 以及出具的评估报告遵循了资产评估准则和相关规范 2 我们出具评估报告, 没有以预先设定的价值作为评估结论 3 我们与评估报告中的评估对象和相关当事方无利益关系, 对相关当事方不存在偏见 4 我们已对评估报告中的评估对象进行现场勘查; 我们已对评估对象的法律权属状况给予必要的关注, 对评估对象法律权属资料进行查验, 但无法对评估对象的法律权属真实性做任何形式的保证 ; 我们已提请委托方和被评估单位妥善保护评估对象, 并对发现的问题进行了披露 5 我们具备评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验 除已在评估报告中披露的利用其他机构报告的情形外, 评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果 6 我们出具的评估报告中的分析 判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制, 评估报告使用者应当充分关注评估报告中载明的特别事项说明和使用限制等内容对评估结论的影响 7 注册资产评估师执行评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见, 并不承担相关当事人决策的责任 评估结论是经济行为实现的价值参考, 不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证 我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估目的和当事人在评估结论使用有效期限内使用 评估报告使用者应当根 第 2 页共 16 页
据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限 8 遵守相关法律法规和资产评估准则, 对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析 估算并发表专业意见, 是注册资产评估师的责任 提供必要的资料并保证所提供资料的真实性 合法性 完整性, 恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任 因使用不当造成的后果与我们无关 9 本评估报告仅供本报告中记载的委托方 资产占有方 委托方以外的其他评估报告使用者和国家法律法规明确的评估报告使用者使用 除此之外的任何机构或个人都不是本评估报告的使用者, 因使用本评估报告造成的任何后果都与我们无关 注册资产评估师签字 : 注册评估师执业机构 ( 公章 ): 二 0 一七年六月十六日 第 3 页共 16 页
目 录 评估报告书摘要... 5... 7 一 委托方单位及资产占有方简介... 7 二 评估目的... 7 三 评估对象及范围... 8 四 价值类型及其定义... 8 五 评估基准日... 8 六 评估依据... 8 七 评估方法和评估思路... 10 八 评估程序实施过程和情况... 11 九 评估假设... 12 十 评估结论... 13 十一 特别事项说明... 13 十二 评估报告使用限制... 14 十三 评估报告日... 15 附件... 16 第 4 页共 16 页
Sichuan Tianxingjian Assets AppraisaL co.,ltd 川天行健评报字 [2017] 第 27 号 评估报告书摘要 一 委托方 : 四川省投资集团有限责任公司资产占有方 : 四川省投资集团有限责任公司二 评估目的 : 为委托方了解资产市场租赁价值事宜所涉及资产占有方申报资产提供市场租赁价值参考 三 评估对象及范围 : 本次评估对象为委托方委托的四川投资大厦办公用房租赁价值 资产占有方所申报的资产为房屋建筑物, 纳入评估范围的房屋建筑物共计 6 项 ( 四川投资大厦 1 楼 1932.28 m2 2 楼 3175.22 m2 3 楼 3184.41 m2 4 楼 3601.84 m2 5-10 楼 20563.2 m2 11 楼及以上 36807.16 m2, 合计建筑面积 69264.11 m2 ), 详见评估明细表 本次所有评估对象所在地为四川省成都市高新区天泰路 112 号, 紧邻天府大道北段, 周围有多条公交线路经过, 距离高新地铁站约 1km, 交通十分便利 纳入本次评估范围以资产占有方申报资产范围为限, 与资产占有方申报评估的资产评估范围一致 四 价值类型及其定义本次评估价值类型为 : 市场价值 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下, 评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额 五 评估基准日 : 二 0 一七年六月十二日 第 5 页共 16 页
六 评估方法 : 市场比较法 七 评估结论 : 经评估后确定, 纳入本次评估范围的评估对象评估结果为 4106.19 万 元, 大写人民币肆仟壹佰零陆万壹仟玖佰元整 如下表 : 序号 项目名称 月租金单价 ( 元 / m2 ) 面积 ( m2 ) 1 四川投资大厦 1 楼 82 1,932.28 190.14 2 四川投资大厦 2 楼 56 3,175.22 213.37 3 四川投资大厦 3 楼 55 3,184.41 210.17 年租金总价 ( 万元 ) 备注 4 四川投资大厦 4 楼 48 3,601.84 207.47 清水 5 四川投资大厦 5-10 楼 49 20,563.20 1,209.12 6 四川投资大厦 11 楼及以上 47 36,807.16 2,075.92 合计 69,264.11 4,106.19 详见评估明细表 八 特别事项说明 评估师执行资产评估业务的目的是设定评估对象产权真实且无他项权 利限制的前提下, 对评估对象价值进行估算并发表专业意见 评估机构和 评估师不具有对资产的权属进行界定的职能 评估结论不应当被认为是对 评估对象法律权属和可实现价格的保证 以上内容摘自, 欲了解本评估项目的全部情况, 应认真 阅读全文 第 6 页共 16 页
Sichuan Tianxingjian Assets AppraisaL co.,ltd 川天行健评报字 [2017] 第 27 号 四川省投资集团有限责任公司 : 接受贵单位委托, 根据现行资产评估管理的有关规定, 依据独立 客观 公正的原则, 采用公认的评估方法, 为贵单位因了解资产市场租赁价值事宜所涉及资产占有方申报资产进行了评估工作, 按照必要的评估程序执行评估业务, 对评估对象在 2017 年 6 月 12 日所表现的市场价值作出了公允反映 现将资产评估情况报告如下 : 一 委托方单位及资产占有方简介委托方与资产占有方一致, 均为四川省投资集团有限责任公司, 其 组织机构代码证 内容如下 : 机构名称 : 四川省投资集团有限责任公司社会统一信用代码 :915100002018123391 类型 : 有限责任公司 ( 国有独资 ) 住所 : 四川省成都市武侯区临江西路 1 号 1 单元法定代表人 : 刘国强注册资本 : 伍拾伍亿零陆佰伍拾捌万玖仟捌佰玖拾伍元人民币成立日期 :1996 年 06 月 26 日营业期限 :1996 年 06 月 26 日至长期经营范围 : 经营和管理能源 ( 含节能 ) 交通 通信 原材料 机电 轻纺 科技 农业 林业及其他非工业经营性固定资产投资 ; 根据省政府授权经营公司投资所形成的国有资产 ; 为国内外投资者提供咨询服务 ; 房屋租赁 二 评估目的为委托方了解资产市场租赁价值事宜所涉及资产占有方申报资产提供 第 7 页共 16 页
市场租赁价值参考 三 评估对象及范围本次评估对象为委托方委托的四川投资大厦办公用房租赁价值 资产占有方所申报的资产为房屋建筑物, 纳入评估范围的房屋建筑物共计 6 项 ( 四川投资大厦 1 楼 1932.28 m2 2 楼 3175.22 m2 3 楼 3184.41 m2 4 楼 3601.84 m2 5-10 楼 20563.2 m2 11 楼及以上 36807.16 m2, 合计建筑面积 69264.11 m2 ), 详见评估明细表 本次所有评估对象所在地为四川省成都市高新区天泰路 112 号, 紧邻天府大道北段, 周围有多条公交线路经过, 距离高新地铁站约 1km, 交通十分便利 纳入本次评估范围以资产占有方申报资产范围为限, 与资产占有方申报评估的资产评估范围一致 四 价值类型及其定义本次评估价值类型为 : 市场价值 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下, 评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额 五 评估基准日本项目评估基准日是二 0 一七年六月十二日, 现场查勘日期为二 0 一七年六月十二日 评估基准日是根据委托方委托评估的具体要求及现场查勘日期确定的, 与业务约定书约定的评估基准日一致 本次评估所采用的价格标准皆以评估基准日为准 六 评估依据 ( 一 ) 经济行为依据 1 与委托方签订的资产评估业务约定书; 2 委托方及资产占有方承诺函; 3 委托方及资产占有方 营业执照 复印件 ( 二 ) 法律法规依据 1 国务院 1991 年 91 号令 国有资产评估管理办法 ; 第 8 页共 16 页
2 原国有资产管理局国资办发[1992]36 号文发布的 国有资产评估管理办法施行细则 3 原国有资产管理局国资办发[1996]23 号文发布的 国家国有资产管理局关于 < 资产评估操作规范意见 ( 试行 )> 的通知 ; 4 财政部财评字[1999]91 号 关于印发 < 资产评估报告基本内容与格式的暂行规定 > 的通知 ; 5 中华人民共和国财政部令( 第 14 号 ) 国有资产评估管理若干问题的规定 ; 6 中华人民共和国财政部令( 第 378 号 ) 企业国有资产监督管理暂行办法 ; 7 国务院国有资产监督管理委员会( 第 12 号令 ) 企业国有资产评估管理暂行办法 ; 8 国务院国有资产监督管理委员会国资委产权[2006]274 号 关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知 ; 9 中华人民共和国公司法 ( 三 ) 评估准则依据 1 资产评估准则--- 基本准则 ; 2 资产评估职业道德准则 基本准则 ; 3 资产评估准则--- 评估报告 ; 4 资产评估准则--- 评估程序 ; 5 资产评估准则--- 业务约定书 ; 6 资产评估准则--- 工作底稿 ; 7 资产评估准则--- 不动产 ; 8 资产评估准则 机器设备 ; 9 资产评估准则 无形资产 ; 10 注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见 ; ( 四 ) 权属依据 1 资产占有方提供的 资产评估申报明细表 ; 第 9 页共 16 页
2 资产占有方提供的 国有土地使用证 房屋所有权证 复印件; 3 现场勘察记录 ( 五 ) 取价依据 1 中国统计出版社出版的 最新资产评估常用数据与参数手册 ; 2 有关网站及电话询价记录 七 评估方法和评估思路常用的评估方法主要有重置成本法 市场比较法和收益现值法三种基本方法 市场比较法是根据替代原理, 将评估对象与在评估时点近期有过交易的相同或类似的资产进行比较, 分析比较参照对象的已知价格和交易条件, 进行对比调整, 以此估算评估对象的客观合理价格或价值的一种方法 重置成本法是以重新取得或重新开发 重新建造全新状态的评估对象所需的各项必要成本费用和应纳税金之和为基础, 再扣除评估对象的实体性贬值和经济性贬值来求取评估对象价格或价值的一种方法 收益现值法是指通过估算被评估资产在未来的预期收益, 并采用适宜的折现率折算成现值, 然后累加求和得出被评估资产的评估值的一种资产评估方法 由于本次评估目的是为委托方因了解资产市场租赁价值事宜所涉及资产占有方申报资产提供市场租赁价值参考, 资产占有方所申报资产为房屋建筑物, 为适应本次评估的特定目的, 客观反映资产的价值, 根据估价类别与资产评估业务相匹配适用的价格标准要求, 采用资产加和的方法, 本次利用市场比较法进行具体资产租赁价值评估 本次采用市场比较法是将估价对象与在基准日的近期有过交易的类似租赁房地产进行比较, 对这些类似房地产的租赁成交价格做适当的修正, 以此估算估价对象的客观合理价格或价值 市场比较法评估测算过程 : 搜集交易实例 选取可比实例 建立比较基础 进行交易情况修正 进行交易日期调整 进行区位因素调整 进行个别因素修正 计算比较价值 第 10 页共 16 页
市场比较法计算公式 : 评估对象的租赁价值 = 可比实例房地产的租赁价格 交易情况修正系数 交易日期修正系数 区位因素修正系数 个别因素修正系数 八 评估程序实施过程和情况接受委托方邀请后, 随即进行前期调查工作, 制作初步评估方案 ( 一 ) 接受委托 2017 年 6 月 10 日, 正式接受评估委托, 并与委托方商定于 2017 年 6 月 12 日签订了业务约定书 ( 二 ) 前期准备接受委托后, 确定评估目的 评估对象和范围, 商定评估基准日 确定该评估业务的项目负责人和各专业负责人, 进入资产占有方开展尽职调查 ( 三 ) 拟定评估计划针对本项目的特点, 拟定了 评估计划 ( 四 ) 现场清查及收集评估资料指导被评估单位清查资产, 准备评估资料, 在对评估范围内资产进行全面自查的基础上如实申报资产, 评估人员抵达现场对纳入评估范围内的资产进行了抽查核实 实物资产的清查内容主要为核实资产数量 使用状态及其他影响评估作价的重要因素 现场工作期间主要完成了以下工作 : 完善资产评估申报明细表 ; 收集资料, 包括权属证明等资料 ; 对申报资产进行现场勘察 ( 五 ) 评定估算评估人员根据评估目的和评估计划, 结合评估对象的情况, 进行市场调查, 搜集资料, 选取评估参数, 制定评估方案, 开展评定估算工作 评估人员依据针对本项目特点制定的评估方案, 结合被评估单位情况确定各类资产的具体评估参数和价格标准之后, 开始评定估算工作, 在汇总资产评估初步结果后进行评估结论分析, 撰写评估报告初稿 第 11 页共 16 页
( 六 ) 内部审核和与委托方进行沟通对评估报告初稿进行内部审核, 根据内部审核意见, 修订评估报告, 出具评估报告征求意见稿, 并与委托方及资产占有方进行沟通 ( 七 ) 提交评估报告 2017 年 6 月 16 日, 出具评估报告 九 评估假设在评估工作中, 严格遵守国家有关规定, 坚持以事实为依据, 以法规为准绳 遵循独立 客观 科学 公正的评估工作原则, 按照替代性原则, 最佳使用原则进行价值评定估算, 遵守职业道德, 对涉及委托人的商业秘密严守保密责任 1 本评估报告遵循资产持续使用假设, 相应确定评估方法 参数和依据 2 本评估报告遵循公开市场假设, 即评估的作价依据和评估结论在公开市场存在或成立 3 本评估报告遵循合法性假设, 即以被评估单位以合法方法取得并拥有评估对象的所有权 处分权和收益权, 这些权益的实现没有任何障碍为前提条件 4 本评估报告假定国家宏观经济政策和评估对象所在地区的社会经济环境无重大变化 ; 行业政策 管理制度及相关规定无重大变化 ; 经营业务涉及的税收政策 信贷利率等无重大变化 5 本评估报告除特别说明外, 对即使存在或将来可能承担的抵押 担保事宜, 以及特殊的交易方式等影响评估价值的非正常因素没有考虑 评估结论未考虑遇有自然力和其他不可抗力的影响 6 估价对象中房屋建筑物未办理分户 房屋所有权证, 其结构 面积均由资产占有方提供, 如与实际不符, 以最终测绘报告为准 7 对于本评估报告评估结论所依据而由委托方及资产占有方提供的信息资料, 注册资产评估师假定其为可信并根据评估程序进行了必要的验证, 但注册资产评估师对这些信息资料的真实性 合法性 完整性不做任何保 第 12 页共 16 页
证 十 评估结论 经评估后确定, 纳入本次评估范围的评估对象评估结果为 4106.19 万 元, 大写人民币肆仟壹佰零陆万壹仟玖佰元整 如下表 : 序号 项目名称 月租金单价 ( 元 / m2 ) 面积 ( m2 ) 1 四川投资大厦 1 楼 82 1,932.28 190.14 2 四川投资大厦 2 楼 56 3,175.22 213.37 3 四川投资大厦 3 楼 55 3,184.41 210.17 年租金总价 ( 万元 ) 备注 4 四川投资大厦 4 楼 48 3,601.84 207.47 清水 5 四川投资大厦 5-10 楼 49 20,563.20 1,209.12 6 四川投资大厦 11 楼及以上 47 36,807.16 2,075.92 合计 69,264.11 4,106.19 详见评估明细表 十一 特别事项说明 1 评估人员对评估对象的现场查勘仅限于其外观和使用状况, 对其被 遮盖 未暴露及难以接触到的部分, 本报告假设评估对象处于完好状态并 符合国家或行业有关技术 质量验收规范 2 纳入本次评估范围的评估对象是根据资产占有方申报资产进行界定 的 本报告以资产占有方提供的资料真实 完整 正确为假设前提, 对纳 入本次评估范围的评估对象发表估价意见, 不对资产占有方是否存在或有 资产和或有债务发表意见 委托方及资产占有方应对所提供资料的真实性 准确性和完整性负责 3 评估师执行资产评估业务的目的是设定评估对象产权真实且无他项 权利限制的前提下, 对评估对象价值进行估算并发表专业意见, 这是建立 在相关假设和限制条件基础之上的意见 评估机构和评估师不具有对资产 的权属进行界定的职能 评估结论不应当被认为是对评估对象法律权属和 可实现价格的保证 保护评估对象的安全完整和正确使用评估报告是资产 占有方的责任和义务 评估机构和评估人员不承担当事人决策的责任 第 13 页共 16 页
评估报告使用者应充分关注特别事项对评估结论的影响, 合理使用评估价值 十二 评估报告使用限制 1 被评估单位提供的所有资料真实 正确 完整 合法有效 评估报告的分析和结论是在恪守独立 客观和公正原则基础上形成的, 仅在假设和限制条件下成立 2 本评估价值是在满足全部假设与限制条件下, 被评估资产在评估基准日用于本报告评估目的的参考价值 若评估目的 评估基准日 评估对象数量 用途 产权主体和资产处置方式等任一因素发生变化, 本评估结果失效 3 本评估结果是反映评估对象在本次评估目的下, 根据公开市场原则确定的参考价值, 没有考虑该申报资产在形成或使用过程中是否有负债 抵押担保以及如果出售该资产应承担的税费等可能影响其价值的因素 我们未对资产评估增值额作任何纳税准备, 亦未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力等不可抗力对资产价格的影响 当前述条件以及评估中遵循的公开市场和继续使用原则发生变化时, 本评估结果失效 4 本评估结论是本机构评估人员依据委托方提供的基础资料, 以资产占有单位对评估对象拥有合法产权及绝对处置权为假设前提, 根据本报告所列评估目的发表的资产估价意见 没有考虑特殊交易方式对评估结论的影响 其评估结论受本机构评估人员的职业水平和能力的影响 委托方应对其提供资料的真实性 准确性 完整性和合法性以及由此产生的后果负全部责任 5 评估报告的作用依照法律法规的有关规定发生法律效力 有效期为一年, 即从 2017 年 6 月 12 日起至 2018 年 6 月 11 日止 若在有效期内, 如果资产状况与基准日相关状况发生重大变化 宏观经济条件及评估对象发生影响评估结论的变化时, 应由本评估机构对评估结果进行相应调整或重新委托评估机构评估 6 本评估报告专为委托人为本报告所列评估目的而作, 只能由本评估 第 14 页共 16 页
报告载明的评估报告使用者使用于评估报告载明的评估目的和用途, 用于其他目的或其他人使用均无效 本报告解释权归本评估机构, 未经本公司书面同意, 评估报告的内容不得被摘抄 引用或披露于公开媒体, 法律法规以及相关当事人另有约定的除外 本评估报告书的使用权归委托方所有 除法律 法规另有规定之外, 未经委托方许可, 评估机构不得随意向他人提供或公开 7 本报告书附件与正文共同构成完整的法律文件; 附件是对正文的补充和说明, 且只供本次评估目的使用, 不能作为其他目的使用 十三 评估报告日 2017 年 6 月 16 日对于任意选用本报告部分章节或内容形成的可能性损失等因使用不当造成的责任和损失, 由报告使用者自行承担, 本评估机构和评估人员不对此承担任何责任 法定代表人 : 中国 成都 中国注册资产评估师 : 中国注册资产评估师 : 二 0 一七年六月十六日 第 15 页共 16 页
附件 1 资产评估明细表; 2 部分资产实物照片; 3 估价对象 国有土地使用证 房屋所有权证 复印件; 4 委托方及资产占有方身份证明复印件; 5 委托方及资产占有方承诺函复印件; 6 资产评估机构营业执照复印件; 7 资产评估机构和评估人员资格证书复印件 第 16 页共 16 页