28 年 月 2 日 证券研究报告 行业月报 房地产 28 年 月 2 日 月预计全国商品房成交面积累计同比 3% 左右, 成交金额 累计同比 2-3% 样本 7 城地产数据跟踪监测 核心结论 分析师 月全国商品房成交依然高位维稳 : 月样本 7 城商品住宅成交面积同比 6%, 成交金额同比 8%, 预计全国商品房成交面积累计同比 3% 左右 ( 全国非 7 样本城市 6-9 月商品住宅累计同比均值 5%), 预计全国成交金额累计同比 2-3%( 全国非 7 样本城市 6-9 月商品住宅累计同比均值 2%) 存量和存量去化周期处于低位 : 目前行业可售存量处于低位, 重点监测的 44 城中存量去化周期超过 2 年 存在预警的有 5 个城市, 月约 3 成城市存量去化周期环比下降 田维韦 S85883 tianweiwei@research.xbmai.com.cn 联系人孙杨 S8839 2-38584236 sunyang@research.xbmail.com.cn 短期看好强三 四线城市, 调控政策较松, 市场热度延续, 棚改政策分城而论, 对行业整体发展有一定的促进作用, 长期看好稳健的一 二线城市 : 商品住宅方面, 一线城市供应在修复, 成交仍处观望, 供略大于求, 累计供求比持续上升, 二线城市供求增速保持平稳, 供小于求, 政策压制效果明显, 累计供求比有上升趋势, 强三 四线城市供求增速均较快, 供求基本平衡, 累计供求比略降, 弱三 四线城市供应增速高位维稳, 需求较上年小幅下滑, 供求基本平衡, 累计供求比呈上升趋势 商品住宅去化率呈下降趋势, 整体销售压力增大 : 一线和弱三 四线城市面积去化率在 7% 左右, 二线和强三 四线城市面积去化率在 8% 左右 随着年末开发商加紧供货, 抢收业绩, 我们预计面积去化率会进一步下降 土地市场降温明显, 三 四线热于二线热于一线 : 样本 3 城 月供应同比 2%, 累计同比 4%, 增速保持高位, 成交同比 7%, 保持低增速, 累计同比 33%, 仍保持高增速 各能级城市均供大于求, 整体溢价率下行, 三 四线城市楼板价绝对值仍处于较高位置 一线城市土地供求比持续走高, 市场热度降低明显, 三 四线城市土地市场热度高于二线城市, 但持续降温趋势也较明显 房企在二线城市的利润率受到限价影响, 因此选择在三 四线城市寻找机会, 以提升销售业绩和利润 风险提示 : 政策风险, 融资风险, 信用风险, 销售业绩未完成风险, 数据风 险 ( 详见报告末页风险提示 ) 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明
28 年 月 2 日 索引 内容目录 说明... 4 月全国房地产市场高位维稳... 4 全国商品房成交面积依旧高位维稳, 累计同比预计维持在 3% 左右... 4 全国商品房成交金额保持较高的增速, 累计同比预计在 2-3%... 5 成交均价同比增速仍为正, 环比三线下滑... 5 月除二线外商品住宅供大于求, 面积去化率继续走低... 6 一线城市供略大于求, 面积去化率持续走低, 在 73% 左右... 6 二线城市供小于求, 面积去化率有下降趋势, 在 83% 左右... 7 强三 四线城市供求基本平衡, 面积去化率稳中略降, 在 8% 左右... 8 弱三 四线城市供求基本平衡, 面积去化率持续走低, 在 7% 左右... 9 重点城市市场表现... 供应层面, 一线持续修复, 二线分化明显, 三 四线依旧高增速... 成交层面, 各能级城市行情各异... 2 各能级城市存量去化周期基本处于低位, 约 3 成城市环比下降... 2 分城市成交均价,8 个城市环比上涨, 整体波动不大... 3 各能级城市土地供大于求, 市场热度进一步降低... 6 一线城市土地供大于求, 溢价率持续低位, 成交楼板价略有回升... 7 二线城市土地供略大于求, 溢价率下降明显, 成交楼板价较 27 年明显下降... 8 三 四线城市土地供大于求, 溢价率波动较大, 成交楼板价累计同比增速较高... 9 风险提示... 22 图表目录 图 : 商品房累计成交面积高位维稳... 4 图 2: 全国商品房累计成交金额保持较高的增速... 5 图 3: 月二线成交均价稳, 三 四线成交均价环比下降... 5 图 4: 一线城市商品住宅供应 成交修复... 6 图 5: 一线城市商品住宅累计供求比持续走高... 6 图 6: 一线城市面积去化率 ( 移动平均 3 个月 ) 持续走低... 7 图 7: 二线城市商品住宅供求增速较平稳... 7 图 8: 二线城市商品住宅累计供小于求... 8 图 9: 二线城市面积去化率 ( 移动平均 3 个月 ) 走低, 仍维持较高水平... 8 2 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明
28 年 月 2 日 图 : 强三 四线城市商品住宅供求累计增速均较高... 8 图 : 强三 四线城市商品住宅累计供求较平稳... 9 图 2: 强三 四线城市面积去化率 ( 移动平均 3 个月 ) 走低, 仍维持较高水平... 9 图 3: 弱三 四线城市商品住宅供应高增速, 成交低增速... 9 图 4: 弱三 四线城市商品住宅累计供求比略升... 图 5: 弱三 四线城市面积去化率 ( 移动平均 3 个月 ) 走低... 图 6: 样本 3 城 月供应同比和累计同比增速均保持高位... 6 图 7: 样本 3 城 月成交同比低增速, 累计同比仍保持高增速... 6 图 8: 一线城市住宅类土地供大于求, 溢价率在零左右... 7 图 9: 一线城市住宅类土地供求比 ( 移动平均 3 个月 ) 震荡上升... 7 图 2: 一线城市住宅类土地成交楼板价略有回升... 8 图 2: 二线城市住宅类土地供略大于求, 溢价率持续走低... 8 图 22: 二线城市住宅类土地供求比 ( 移动平均 3 个月 ) 震荡略降... 9 图 23: 二线城市住宅类土地楼板价较 27 年明显下降... 9 图 24: 三 四线城市住宅类土地供大于求, 溢价率依旧较高... 2 图 25: 三 四线城市住宅类土地供求比 ( 移动平均 3 个月 ) 震荡略降... 2 图 26: 三 四线城市住宅类土地楼板价上行速度放缓... 2 表 : 研究城市范围... 4 表 2:28 年 月一线供应修复, 二线分化明显, 三 四线整体增速较高... 表 3:28 年 月一线成交仍观望, 二线相对平稳, 三 四线分化... 2 表 4:28 年 月 44 个重点城市商品住宅存量多数处于低位... 3 表 5:28 年 月 45 个重点城市商品住宅成交均价环比多数在 % 以内波动... 4 表 6:45 城中 6 个城市 月房价较 27 年均价下降... 5 表 7:28 年 - 月样本 3 城各能级城市土地整体供大于求, 市场整体压力较大... 6 3 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明
28 年 月 2 日 说明 样本城市研究范围 : 研究的样本城市共 7 个, 具体如下表 表 : 研究城市范围 城市类别城市名称城市个数 一线城市广州 上海 北京 深圳 4 二线城市 强三 四线城市 弱三 四线城市 重庆 成都 武汉 青岛 沈阳 西安 杭州 长沙 天津 郑州 南宁 南京 长春 大连 济南 贵阳 宁波 昆明 太原 合肥 苏州 厦门 南昌 兰州 福州佛山 温州 烟台 徐州 东莞 惠州 海口 常州 清远 汕头 台州 无锡 三亚 中山 南通 昆山 镇江 珠海 淮安 江阴 芜湖 北海 西宁 湖州太仓 常熟 慈溪 宜兴 淳安 建德 钦州 张家港 桂林 九江 洛阳 岳阳 泉州 晋江 舟山 盐城 泰州 25 24 7 资料来源 : 研发中心 个别城市数据未更新到 月 3 日的情况处理 : 根据现有最新的数据, 等比例放大进行处理, 在撰写 月份月报时对该数据进行修正 土地数据覆盖城市 : 分一线 二线 三 四线共覆盖 3 个城市 月全国房地产市场高位维稳 全国商品房成交面积依旧高位维稳, 累计同比预计维持在 3% 左右 样本 7 城市, 月份同比上涨 6%, 环比下降.6%, 累计同比上涨 2.% 全国非样本城市 6-9 月成交面积累计同比在 5% 左右, 有下降的趋势 根据 7 城目前这一走势, 预测 月份依旧维持 9 月的态势, 全国商品房成交面积累计同比在 3% 左右波动, 成交面积高位维稳 图 : 商品房累计成交面积高位维稳.7.6.5.4.3.2. 4% 2.% -. 26-26-5 26-9 27-27-5 27-9 28-28-5 28-9 -.2 -.3 全国商品房累计同比 (%) 样本城市商品住宅累计同比 (% ) 其他城市商品住宅累计同比 (%) 4 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明
28 年 月 2 日 全国商品房成交金额保持较高的增速, 累计同比预计在 2-3% 样本 7 城市, 月份同比上涨 8%, 环比下降 4%, 累计同比上涨 3% 全国非样本城市近 6-9 月成交面积累计同比在 2% 左右, 有下降的趋势, 根据 7 城目前这一走势, 预测 月份依旧维持目前的走势, 全国成交金额累计同比在 2-3% 左右, 成交金额增速依旧保持较高的水平 图 2: 全国商品房累计成交金额保持较高的增速.4.2.8.6.4 8%.2 3.3% 26- -.2 26-5 26-9 27-27-5 27-9 28-28-5 28-9 -.4 全国商品房累计同比 (%) 样本城市商品住宅累计同比 (% ) 成交均价同比增速仍为正, 环比三线下滑 一线城市 月份成交均价同比上涨 24%, 环比上涨 8%, 主要因为一线城市在调控政策下, 成交出现区域结构化调整, 拉升了整体的成交均价, 市场的观望情绪依旧存在 二线城市 月同比上涨 %, 环比上涨 4%, 市场需求依旧较强 强三 四线城市 月同比上涨 7%, 环比下降 2%, 弱三 四线城市同比上涨 6%, 环比下降 3%, 三 四线城市房价同比增速仍为正, 市场热度在延续, 房价目前整体仍较平稳, 整体房价受未来市场供应增加的影响, 预计将有稳中略降的趋势 图 3: 月二线成交均价稳, 三 四线成交均价环比下降 5 45 4 35 3 25 2 5 5 26-26-5 26-9 27-27-5 27-9 28-28-5 28-9 2, 8, 6, 4, 2,, 8, 6, 4, 一线城市二线城市 ( 右轴 ) 强三四线城市 ( 右轴 ) 弱三四线城市 ( 右轴 ) 5 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明
28 年 月 2 日 月除二线外商品住宅供大于求, 面积去化率继续走低 一线城市供略大于求, 面积去化率持续走低, 在 73% 左右 整体处于供略大于求的情况, 面积去化率呈现下降趋势 28 年 月, 供应累计同比 48%, 成交累计同比 -2%, 供应增速高于成交增速, 累计供求比在.8, 有持续上升的趋势 图 4: 一线城市商品住宅供应 成交修复.6.4 48%.2-2% 27-27-4 27-7 27-28- 28-4 28-7 28- -.2 -.4 -.6 供应累计同比 (%) 成交累计同比 (%) 图 5: 一线城市商品住宅累计供求比持续走高.4.2.8.8.6.4.2 27-27-4 27-7 27-28- 28-4 28-7 28-6 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明
28 年 月 2 日 图 6: 一线城市面积去化率 ( 移动平均 3 个月 ) 持续走低 4 3.5 3 2.5 2.5 73%.5 26// 26/5/ 26/9/ 27// 27/5/ 27/9/ 28// 28/5/ 28/9/ 二线城市供小于求, 面积去化率有下降趋势, 在 83% 左右 整体市场处于供小于求的状态, 需求依旧旺盛, 面积去化率走低, 但仍保持较高水平 28 年 月供应累计同比 8%, 成交累计同比 -5%, 供应增速高于成交增速, 累计供求比在.94, 呈现上升趋势, 较 9 月略高 图 7: 二线城市商品住宅供求增速较平稳.4.3.2. 8% 27- -. 27-4 27-7 27-28- 28-4 28-7 28- -.2-5% -.3 -.4 供应累计同比 (%) 成交累计同比 (%) 7 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明
28 年 月 2 日 图 8: 二线城市商品住宅累计供小于求.9.94.8.7.6.5.4.3.2. 27-27-4 27-7 27-28- 28-4 28-7 28- 图 9: 二线城市面积去化率 ( 移动平均 3 个月 ) 走低, 仍维持较高水平 3 2.5 2.5 83%.5 26// 26/5/ 26/9/ 27// 27/5/ 27/9/ 28// 28/5/ 28/9/ 强三 四线城市供求基本平衡, 面积去化率稳中略降, 在 8% 左右 整体供求处于供求平衡的状态, 面积去化率有下降趋势, 但仍处于高位 28 年 月, 供应累计同比 26%, 成交累计同比 5%, 供应增速高于成交增速, 累计供求比在.9, 较 月略降 图 : 强三 四线城市商品住宅供求累计增速均较高.8.6.4.2 26% 5% 27-27-4 27-7 27-28- 28-4 28-7 28- -.2 -.4 供应累计同比 (%) 成交累计同比 (%) 8 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明
28 年 月 2 日 图 : 强三 四线城市商品住宅累计供求较平稳.2.9.8.6.4.2 27-27-4 27-7 27-28- 28-4 28-7 28- 图 2: 强三 四线城市面积去化率 ( 移动平均 3 个月 ) 走低, 仍维持较高水平 2.5 2.5.5 8% 26// 26/5/ 26/9/ 27// 27/5/ 27/9/ 28// 28/5/ 28/9/ 弱三 四线城市供求基本平衡, 面积去化率持续走低, 在 7% 左右 供求基本平衡, 但面积去化率进一步下降, 市场的压力不言而喻 28 年 月, 供应累计同比 39%, 成交累计同比 -2%, 供应增速高于成交增速, 累计供求比在.7, 较上月略有提升 图 3: 弱三 四线城市商品住宅供应高增速, 成交低增速.8.6.4.2 39% -2% 27-27-4 27-7 27-28- 28-4 28-7 28- -.2 供应累计同比 (%) 成交累计同比 (%) 9 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明
28 年 月 2 日 图 4: 弱三 四线城市商品住宅累计供求比略升.2.7.8.6.4.2 27-27-4 27-7 27-28- 28-4 28-7 28- 图 5: 弱三 四线城市面积去化率 ( 移动平均 3 个月 ) 走低 2.5 2.5.5 7% 26// 26/5/ 26/9/ 27// 27/5/ 27/9/ 28// 28/5/ 28/9/ 重点城市市场表现 供应层面, 一线持续修复, 二线分化明显, 三 四线依旧高增速 一线城市供应持续修复, 北京 上海表现突出, 二线城市出现两级分化, 多数城市依旧保持较高的累计同比增速, 三 四线除个别城市外, 供应依旧呈现高增速, 表示开发商正在抓紧出货 供应面积层面,44 个城市中 34 个城市累计同比增长 累计同比增速一线城市平均 52%, 二线城市平均 2%, 三 四线城市平均 44% 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明
28 年 月 2 日 表 2:28 年 月一线供应修复, 二线分化明显, 三 四线整体增速较高 能级 城市 供应面积 ( 万m2 ) 环比同比累计同比能级城市 供应面积 ( 万m2 ) 环比同比累计同比 北京 9 2% 644% 93% 常州 62-39% -2% 34% 一 线 上海 9 9% 27% 8% 无锡 66 8% 4% 54% 广州 36-75% -39% 22% 昆山 47-2% 42% 3% 深圳 5 32% 348% 4% 中山 49-53% 26% 35% 南京 74-29% 4% 7% 徐州 84-63% 434% 96% 杭州 77-29% 46% 9% 烟台 9 47% 29% 32% 成都 68 6% 68% -% 东莞 5 97% -32% -39% 武汉 25-37% 49% 2% 佛山 62-65% -42% % 合肥 94-26% 48% 27% 惠州 99-57% % 36% 宁波 48-6% 52% 43% 清远 8-8% 6% 96% 苏州 93-36% 6% -7% 汕头 37 3% % -4% 三 四线 长沙 98 36% 26% 2% 海口 27 86% 94% -25% 二 线 西安 2 % 49% -5% 温州 6-4% 45% 9% 郑州 3-7% 46% -3% 江阴 5-36% 65% 5% 济南 2-63% -52% -3% 芜湖 2-9% 5% % 沈阳 8 -% 23% 33% 北海 28 2% 34% 7% 长春 9 -% 76% 32% 常熟 2 7% 58% 87% 大连 28-64% 34% 9% 张家港 2-62% 4% 22% 福州 6 58% 2% 34% 泉州 25-57% 32% 23% 昆明 -98% -98% -59% 晋江 2-32% % 27% 南宁 65-4% 24% 7% 舟山 7 3% 3% 24% 青岛 45-29% 3% 6% 厦门 9-57% 4% -6% 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明
28 年 月 2 日 成交层面, 各能级城市行情各异 一线城市观望情绪依然较大, 二线城市相对较平稳, 三 四线城市整体波动较大, 各城市根据自身的情况, 走出独立的行情 成交面积层面,45 个城市中 22 个城市累计同比增长, 一线城市除深圳累计同比增速较快 达到 23% 外, 其他城市累计成交同比仍处于低位, 一线整体平均值 2% 二线城市多数累计同比增速为负, 累计成交同比平均值 %, 三 四线城市有明显的分化现象, 累计成交同比波动大, 平均值 2% 表 3:28 年 月一线成交仍观望, 二线相对平稳, 三 四线分化 能级 城市 成交量 ( 万m2 ) 环比同比累计同比能级城市 成交量 ( 万m2 ) 环比同比累计同比 北京 37. -27% 4% -2% 常州 49.3-26% 6% -5% 一 线 上海 53.6-23% 65% % 无锡 2.5-77% -62% 44% 广州 58.9-57% -2% -6% 昆山 8. -3% % 4% 深圳 7.8-9% -37% 23% 中山 8.5 7% 34% 72% 南京 5.8 4% 2% -9% 徐州 2.7 2% 59% 94% 杭州 76.7-3% -6% -5% 烟台 4. -% -4% -4% 成都 45. 29% 9% -25% 东莞 37.4-8% -26% -3% 重庆 87.6-26% -2% 6% 佛山 4.6 53% 6% 3% 武汉 53.5 8% -7% -2% 惠州 3.6-4% 42% 82% 合肥 9. 92% 74% 79% 清远 47.6 7% 6% -7% 宁波 48. 43% -3% -4% 汕头 8. 27% -44% -53% 三 四线 苏州 63.6-3% -2% -6% 海口 6.4 3% -64% -43% 长沙 86.8-3% -28% -7% 温州 39. -34% -4% 3% 二 线 西安 9. 2% 4% 3% 江阴 2. -4% -8% 9% 郑州 5.5 % 95% 6% 芜湖 4.8 27% 36% 2% 济南 65.3 -% 67% 4% 北海 6.7 7% % 7% 沈阳 87.9-5% -23% -2% 常熟 6.3-33% -6% -5% 长春 87.6-2% 34% % 张家港 8.2-27% % -7% 大连 3.2-4% -57% -2% 泉州 23.8-9% 29% 56% 福州 92. 99% 387% 66% 晋江 25.2-3% 25% 64% 昆明 7. -84% -89% -33% 舟山 7. 56% -27% -% 南宁 9.6 33% 26% % 青岛 56.9-34% -57% -2% 厦门 6.5 56% -48% -57% 各能级城市存量去化周期基本处于低位, 约 3 成城市环比下降 我们认为存量去化周期是调节市场的关键指标, 过低则进一步促进消费者的购房热情, 市场调控一旦有边际放松, 存量较低的城市将会通过供求的调节出现一波成交行情 44 城中存量去化周期超过 2 年 存在预警的有 5 个城市, 占比 %, 分别为深圳 沈阳 大连 厦门 汕头 其他大量的三 四线城市, 由于上轮棚改的刺激, 城市的存量也处于过往的相对低位 2 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明
28 年 月 2 日 表 4:28 年 月 44 个重点城市商品住宅存量多数处于低位 能级城市存量 ( 万m2 ) 存量去化周期去化周期环比能级城市存量 ( 万m2 ) 存量去化周期去化周期环比 北京 825 8 % 常州 34 5 6% 一线 上海 295 4 24% 无锡 727 3% 广州 955 % 昆山 36 5 7% 深圳 6 24 29% 中山 952 3-8% 南京 49 8 43% 徐州 574 6-2% 杭州 454 5 5% 烟台 97 8 7% 成都 887 7-8% 东莞 7 2 3% 武汉 968 6-2% 佛山,68 9 -% 合肥,6 8-7% 惠州 7 6 3% 宁波 54 4% 清远 278 7-2% 苏州 927 3 % 汕头 522 29 35% 三 四线 长沙 979 8 9% 海口 33 2 8% 二 线 西安 838 7 -% 温州 627 2 25% 郑州 67 6-4% 江阴 223 9 4% 济南 779-3% 芜湖 5 6-45% 沈阳 2,592 28 44% 北海 27 3 28% 长春 986 7% 常熟 94 64% 大连,395 34 7% 张家港 45 6 7% 福州 3 6-58% 泉州 225 8 5% 昆明 245 8 3% 晋江 232 9-4% 南宁 499 6-9% 舟山 3 2 26% 青岛,276 5 37% 厦门 266 52-7% 分城市成交均价,8 个城市环比上涨, 整体波动不大 各能级城市成交均价环比大多在 % 以内波动 45 城中 月商品住宅成交均价 8 个城市环比上涨, 下降的城市除昆明 广州 厦门外, 其他城市降价空间不大, 一线城市环比平均 5%, 二线城市环比平均 %, 三 四线城市环比平均 2% 3 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明
28 年 月 2 日 表 5:28 年 月 45 个重点城市商品住宅成交均价环比多数在 % 以内波动 能级 城市 成交均价 ( 元 / m2 ) 环比同比能级城市 成交均价 ( 元 / m2 ) 环比 同比 北京 5,45 2% 6% 常州 3,866-4% 5% 一 线 上海 63,628 6.9% 3% 无锡 6,4 2% 6% 广州 2,35-6% 3% 昆山 6,52-2% 6% 深圳 54,56 % -6% 中山,384-3% -8% 南京 22,792-2% 4% 徐州 9,9 % 4% 杭州 28,328 9% 2% 烟台 9,846 -% 25% 成都 2,642 7% 25% 东莞 8,298 % 9% 重庆,36-3% 5% 佛山 2,522 % 8% 武汉 9,66 % -8% 惠州,36-2% -4% 合肥 5,546 6.3% 29% 清远 9,24-2% 8% 宁波 8,78 7% 5% 汕头 9,528-4% 6% 三 四线 苏州 2,85 4% 2% 海口 29,534 64% % 长沙 9,843 4% 6% 温州 6,264-2% -4% 二 线 西安 2,738-5% 9% 江阴 9,2 5% 7% 郑州 4,233 % % 芜湖,952 -% 6% 济南 3,294 5% 6% 北海 9,535 2% 2% 沈阳 9,928 2.4% 8% 常熟 7,897-8% 38% 长春 8,883 -% 6% 张家港 2,975-8% 8% 大连 5,244.2% 29% 泉州 7,966 -.8% -6% 福州 9,98 -% 6% 晋江,72 8% % 昆明 9,8-34% -6% 舟山 5,623-2% 5% 南宁,38 -.8% -3% 青岛 3,29-3% 6% 厦门 36,435-6% -3% 4 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明
28 年 月 2 日 表 6:45 城中 6 个城市 月房价较 27 年均价下降 能级 城市 成交均价 ( 元 / m2 ) 27 年均价 ( 元 / m2 ) 房价变动能级城市 成交均价 ( 元 / m2 ) 27 年均价 ( 元 / m2 ) 房价变动 北京 5,45 45274 4% 常州 3,866 639 3% 一线 上海 63,628 4789 33% 无锡 6,4 945 37% 广州 2,35 6529 29% 昆山 6,52 597 9% 深圳 54,56 57666-5% 中山,384 955 9% 南京 22,792 269 5% 徐州 9,9 8338 8% 杭州 28,328 22679 25% 烟台 9,846 7278 35% 成都 2,642 978 3% 东莞 8,298 7274 6% 重庆,36 9226 23% 佛山 2,522 597 8% 武汉 9,66 36-4% 惠州,36 778-5% 合肥 5,546 2979 2% 清远 9,24 7464 24% 宁波 8,78 7435 8% 汕头 9,528 9238 3% 苏州 2,85 95 % 三 四线 海口 29,534 372 6% 长沙 9,843 7839 26% 温州 6,264 6876-4% 二线 西安 2,738 9 26% 江阴 9,2 7747 6% 郑州 4,233 259 7% 芜湖,952 8979 22% 济南 3,294 549 5% 北海 9,535 6866 39% 沈阳 9,928 79 26% 常熟 7,897 2873 39% 长春 8,883 74 2% 张家港 2,975 777 2% 大连 5,244 467 33% 泉州 7,966 9734-8% 福州 9,98 79 7% 晋江,72 852 8% 昆明 9,8 358-2% 舟山 5,623 245 26% 南宁,38 27 2% 青岛 3,29 857 22% 厦门 36,435 35262 3% 5 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明
28 年 月 2 日 各能级城市土地供大于求, 市场热度进一步降低 28 年 - 月, 整体市场土地供大于求 各能级城市供应累计同比增速均大于成交累计同比增速, 开发商拿地谨慎, 一线城市土地市场依旧较冷 三 四线市场累计成交增速较高, 进行机会型投资的选择较多, 主要因为一线 二线城市地价高, 限价政策, 影响未来的售价预期和利润预期, 三 四线城市目前房价的绝对值较低, 未来是开发商重点获取利润的区域 表 7:28 年 - 月样本 3 城各能级城市土地整体供大于求, 市场整体压力较大 城市能级 累计供应面积 ( 万m2 ) 累计成交面积 ( 万m2 ) 累计供应同比累计成交同比供求比 一线城市 2944 295 2% 2%.34 二线城市 3974 3354 45% 29%.7 三 四线城市 43732 8677 4% 35%.2 图 6: 样本 3 城 月供应同比和累计同比增速均保持高位 35.4 3.2 25.8 2 4%.6 5.4 2%.2 5 -.2 -.4 25 年 月 25 年 6 月 25 年 月 26 年 4 月 26 年 9 月 27 年 2 月 27 年 7 月 27 年 2 月 28 年 5 月 28 年 月 总供应面积 ( 万m2 ) 供应同比 (%) 累计同比 (%) 图 7: 样本 3 城 月成交同比低增速, 累计同比仍保持高增速 3.2 25.8 2 33%.6 5.4.2 7% 5 -.2 -.4 25 年 月 25 年 6 月 25 年 月 26 年 4 月 26 年 9 月 27 年 2 月 27 年 7 月 27 年 2 月 28 年 5 月 28 年 月 总成交面积 ( 万m2 ) 成交同比 (%) 累计同比 (%) 6 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明
28 年 月 2 日 一线城市土地供大于求, 溢价率持续低位, 成交楼板价略有回升 土地供大于求, 土地溢价率在零左右 28 年 - 月, 一线城市供应 2944 万m2, 成交 295 万m2, 累计供求比.34 图 8: 一线城市住宅类土地供大于求, 溢价率在零左右 6 3 5 25 4 2 3 5 2 5 25 年 月 25 年 6 月 25 年 月 26 年 4 月 26 年 9 月 27 年 2 月 27 年 7 月 27 年 2 月 28 年 5 月 供应建筑面积 ( 万m2 ) 成交建筑面积 ( 万m2 ) 成交溢价率 (%) 一线城市土地供求比波动大, 整体仍处于供过于求的情况, 近半年月平均.6, 整体有上升的 趋势 图 9: 一线城市住宅类土地供求比 ( 移动平均 3 个月 ) 震荡上升 2.8.6.6.4.2.8.6.4.2 25 年 月 25 年 6 月 25 年 月 26 年 4 月 26 年 9 月 27 年 2 月 27 年 7 月 27 年 2 月 28 年 5 月 28 年 月 一线城市月度土地成交楼板价处于历史低位, 全年累计成交楼板价近半年有明显的缓慢回升趋 势, 但累计同比依然为 -8% 7 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明
28 年 月 2 日 图 2: 一线城市住宅类土地成交楼板价略有回升 25 2 5-8% 5 25 年 月 25 年 7 月 26 年 月 26 年 7 月 27 年 月 27 年 7 月 28 年 月 28 年 7 月 2% % 8% 6% 4% 2% % -2% -4% -6% 成交楼板价 ( 元 / m2 ) 累计楼板价同比 二线城市土地供略大于求, 溢价率下降明显, 成交楼板价较 27 年明显下降 土地热度有一定的下降, 溢价率继续呈下降趋势 28 年 - 月, 二线城市供应 3974 万m2, 成交 3354 万m2, 累计供求比.7, 供略大于求, 月土地溢价率 6%, 较上月下降 8 个百分点 图 2: 二线城市住宅类土地供略大于求, 溢价率持续走低 8 7 6 5 4 3 2 6 2 8 6 4 2 25 年 月 25 年 6 月 25 年 月 26 年 4 月 26 年 9 月 27 年 2 月 27 年 7 月 27 年 2 月 28 年 5 月 28 年 月供应建筑面积 ( 万m2 ) 成交建筑面积 ( 万m2 ) 溢价率 (%) 8 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明
28 年 月 2 日 二线城市土地供求比近几个月较平稳, 整体仍处于供过于求的情况, 近半年平均.2, 整体仍 处于震荡波动阶段 图 22: 二线城市住宅类土地供求比 ( 移动平均 3 个月 ) 震荡略降.8.6.4.2.2.8.6.4.2 25 年 月 25 年 6 月 25 年 月 26 年 4 月 26 年 9 月 27 年 2 月 27 年 7 月 27 年 2 月 28 年 5 月 28 年 月 二线城市 - 月成交楼板价累计同比 -4%, 整体地价较 27 年下降明显 图 23: 二线城市住宅类土地楼板价较 27 年明显下降 7 6 5 4 4% 2% % 8% 6% 3 4% 2% 2 % -4% -2% -4% 25 年 月 25 年 6 月 25 年 月 26 年 4 月 26 年 9 月 27 年 2 月 27 年 7 月 27 年 2 月 28 年 5 月 28 年 月成交楼板价 ( 元 / m2 ) 累计楼板价同比 (%) 三 四线城市土地供大于求, 溢价率波动较大, 成交楼板价累计同比增速较高 三 四线土地市场溢价率波动大, 但降温趋势显现,- 月平均溢价率 49% 28 年 - 月, 三 四线城市供应 43732 万m2, 成交 8677 万m2, 累计供求比.2, 供大于求, 月土地溢价率 4% 9 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明
28 年 月 2 日 图 24: 三 四线城市住宅类土地供大于求, 溢价率依旧较高 25 2 2 5 4 8 6 4 5 2 25 年 月 25 年 6 月 25 年 月 26 年 4 月 26 年 9 月 27 年 2 月 27 年 7 月 27 年 2 月 28 年 5 月 28 年 月 供应建筑面积 ( 万m2 ) 成交建筑面积 ( 万m2 ) 溢价率 (%) 三 四线城市土地供求比波动大, 整体仍处于供过于求的情况, 近半年平均.2 图 25: 三 四线城市住宅类土地供求比 ( 移动平均 3 个月 ) 震荡略降.8.6.4.2.8.6.4.2 25 年 月 25 年 7 月 26 年 月 26 年 7 月 27 年 月 27 年 7 月 28 年 月 28 年 7 月.3 三 四线城市土地成交楼板价明显处于上行空间, 开发商获取三 四线城市土地的意愿较强 月楼板价累计同比 8%, 累计同比增速放缓, 但依旧处于较快的增长速度 2 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明
28 年 月 2 日 图 26: 三 四线城市住宅类土地楼板价上行速度放缓 2 8% 8 7% 6 6% 4 2 5% 4% 8 3% 6 4 8% 2% 2 % % 25 年 月 25 年 6 月 25 年 月 26 年 4 月 26 年 9 月 27 年 2 月 27 年 7 月 27 年 2 月 28 年 5 月 28 年 月 成交楼板价 ( 元 / m2 ) 累计楼板价同比 (%) 2 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明
28 年 月 2 日 风险提示 政策风险行业政策风险 : 全国发布更加严格的房地产限购 限贷 限售 限价政策, 行业的市场销售压力会增大 棚改政策 : 棚改政策进一步明确, 如果未来有大量降低的趋势, 对行业三 四线城市的销售压力有一定的影响 融资风险企业融资 : 如果后期出现人民币或美元的相关政策导致社会整体的资金出现收紧, 银行发放贷款审核条件更加严格, 房企海外发债审核更加严格, 房企发债未达预期等情况都有可能造成房企的融资压力加大 居民加杠杆 : 贷款利率进一步提升, 增加购房成本, 可能影响销售速度 信用风险房地产企业在处理债务上, 出现违约等情况, 有可能影响市场对行业发展风险的评判 销售业绩未完成风险房地产市场波动大, 企业原定的销售目标存在未完成的风险 数据风险本研究采用了第三方数据和房管局数据, 存在数据公布不及时或数据公布不全面, 影响分析结果的风险 22 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明
28 年 月 2 日 联系我们 联系地址 : 上海市浦东新区张杨路 5 号华润时代广场 2 楼 A2BC 北京市朝阳区东三环中路 7 号北京财富中心写字楼 A 座 57 深圳市福田区深南大道 68 号深圳特区报业大厦 C 机构销售团队 : 徐青 上海 全国销售总监 7778 xuqing@research.xbmail.com.cn 戴茂戎 上海 区域销售总监 3585757755 daimaorong@research.xbmail.com.cn 李佳 上海 资深机构销售 86687377 lijia@research.xbmail.com.cn 曲泓霖 上海 高级机构销售 58957 quhonglin@research.xbmail.com.cn 张璐 上海 高级机构销售 8525585 zhanglu@research.xbmail.com.cn 董家华 上海 高级机构销售 4782726 dongjiahua@research.xbmail.com.cn 程琰 上海 高级机构销售 5523362 chengyan@research.xbmail.com.cn 程瑶 上海 高级机构销售 358672 chengyao@research.xbmail.com.cn 李思 全国 高级机构销售 322656973 lisi@research.xbmail.com.cn 陈妙 上海 机构销售助理 82587568 chenmiao@research.xbmail.com.cn 李书聪 上海 机构销售助理 8728737 lishucong@research.xbmail.com.cn 龚泓月 上海 机构销售助理 586663 gonghongyue@research.xbmail.com.cn 李梦含 北京 区域销售总监 52724 limenghan@research.xbmail.com.cn 夏一然 北京 高级机构销售 584346 xiayiran@research.xbmail.com.cn 朱晓敏 上海 非公募销售总监 5856626 zhuxiaomin@research.xbmail.com.cn 王倚天 上海 非公募资深机构销售 5679397 wangyitian@research.xbmail.com.cn 23 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明
28 年 月 2 日 免责声明 本报告由股仹有限公司 ( 已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资栺 ) 制作 本报告仅供股仹有限公司 ( 以下简称 本公司 ) 机构客户使用 本报告在未经本公司公开披露或者同意披露前, 系本公司机密材料, 如非收件人 ( 或收到的电子邮件含错误信息 ), 请立即通知发件人, 及时删除该邮件及所附报告幵予以保密 发送本报告的电子邮件可能含有保密信息 版权专有信息或私人信息, 未经授权者请勿针对邮件内容进行仸何更改或以仸何方式传播 复制 转发或以其他仸何形式使用, 发件人保留与该邮件相关的一切权利 同时本公司无法保证互联网传送本报告的及时 安全 无遗漏 无错误或无病毒, 敬请谅解 本报告基于已公开的信息编制, 但本公司对该等信息的真实性 准确性及完整性不作仸何保证 本报告所载的意见 评估及预测仅为本报告出具日的观点和判断, 该等意见 评估及预测在出具日外无需通知即可随时更改 在不同时期, 本公司可能会发出与本报告所载意见 评估及预测不一致的研究报告 同时, 本报告所指的证券或投资标的的价栺 价值及投资收入可能会波动 本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态 对于本公司其他专业人士 ( 包括但不限于销售人员 交易人员 ) 根据不同假设 研究方法 即时动态信息及市场表现, 发表的与本报告不一致的分析评论或交易观点, 本公司没有义务向本报告所有接收者进行更新 本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改, 投资者应当自行关注相应的更新或修改 本公司力求报告内容客观 公正, 但本报告所载的观点 结论和建议仅供投资者参考之用, 幵非作为购买或出售证券或其他投资标的的邀请或保证 客户不应以本报告取代其独立判断或根据本报告做出决策 该等观点 建议幵未考虑到获取本报告人员的具体投资目的 财务状冴以及特定需求, 在仸何时候均不构成对客户私人投资建议 投资者应当充分考虑自身特定状冴, 幵完整理解和使用本报告内容, 不应视本报告为做出投资决策的唯一因素, 必要时应就法律 商业 财务 税收等方面咨询专业财务顾问的意见 本公司以往相关研究报告预测与分析的准确, 不预示与担保本报告及本公司今后相关研究报告的表现 对依据或者使用本报告及本公司其他相关研究报告所造成的一切后果, 本公司及作者不承担仸何法律责仸 在法律许可的情冴下, 本公司可能与本报告中提及公司正在建立或争取建立业务关系或服务关系 因此, 投资者应当考虑到本公司及 / 或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突 对于本报告可能附带的其它网站地址或超级链接, 本公司不对其内容负责, 链接内容不构成本报告的仸何部分, 仅为方便客户查阅所用, 浏览这些网站可能产生的费用和风险由使用者自行承担 本公司关于本报告的提示 ( 包括但不限于本公司工作人员通过电话 短信 邮件 微信 微博 博客 QQ 视频网站 百度官方贴吧 论坛 BBS) 仅为研究观点的简要沟通, 投资者对本报告的参考使用须以本报告的完整版本为准 本报告版权仅为本公司所有 未经本公司书面许可, 仸何机构或个人不得以翻版 复制 发表 引用或再次分发他人等仸何形式侵犯本公司版权 如征得本公司同意进行引用 刊发的, 需在允许的范围内使用, 幵注明出处为 研究发展中心, 且不得对本报告进行仸何有悖原意的引用 删节和修改 如未经授权, 私自转载或者转发本报告, 所引起的一切后果及法律责仸由私自转载或转发者承担 本公司保留追究相关责仸的权力 所有本报告中使用的商标 服务标记及标记均为本公司的商标 服务标记及标记 本公司具有中国证监会核准的 证券投资咨询 业务资栺, 经营许可证编号为 :9679782242D 24 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明