2015 年第一季度大连房地产市场简介 [ 中原集团大连公司 ] [DaLian.4.2015] 本报告仅供客户内部使用 在获得中原地产书面许可之前, 本报告的任何部分都不可被擅自引用 复制和传播
中原市场研究报告名词解释 可售量 : 成交量 : 实际已推出市场可销售的建筑面积 实际已成交的建筑面积 存量 : 已经开工建设, 但未推出市场的建筑面积 潜在供应量 : 已定案名项目中还没开工建设的建筑面积 项目总销售率 : 项目总销售套数 / 项目总套数 潜在地块 : 市内四区土地为招拍挂土地, 新城区土地为招拍挂土地结合中原市场研究 部掌握的土地信息 储备地块 : 剩余量 : 储备量 : 外地客群 : 未开发地块 可售量减去成交量 未开发土地的总建筑面积 以常用手机号码所在地为准
市场综述 供求 新增不足, 可售有余, 成交萎靡, 供求失衡 2015 年第一季度大连市内楼市整体呈现出疲软的状态 ; 同时受季节性楼市低迷影响, 各开发商在本季度营销动作有所放缓, 更加慎重的对待新品加推, 故本季度仅新入市 17.72 万平, 导致可售量环比大幅下降 18%, 为 275.96 万平 ; 但同比仍大幅上涨 37%, 可售量仍十分充足 ; 中央及地方政府推出众多利好措施以求尽快救市, 然而效果不尽如人意, 客户多呈现出观望态势, 从而本季度仅成交 34.01 万平, 环比大幅下降 56%, 但同比上涨 7%, 成交略好于去年同期 ; 如今大连市内整体呈现出供求失衡的态势 价格 受刚性产品成交突出影响, 价格持续低位徘徊 本季度大连市内各项目产品优惠力度多延续去年末, 优惠种类繁多, 其中主打特价房 一万抵几万 电商优惠等 ; 本季度单价在 1 万元 / 平以下的产品成交占据半壁江山,1.6 万元 / 平以上产品成交仅占比 9%; 从而整体成交均价仅为 12020 元 / 平, 环比上涨 3%, 但同比大幅下降 13%; 分区域看, 刚性及低价端产品较为集中的甘北 甘西 高新区域整体成交量占比整体高达 83%, 从而拉低了整体成交均价, 预计未来一段时间内, 价格或将继续低位徘徊 市场预测 本季度中央前后陆续发布了多条楼市利好政策,2 月 5 日中央人民银行下调金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点 3 月 1 日金融机构一年期贷款基准利率下调 0.25 个百分点至 5.35%; 一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点至 2.5% 3 月 30 日三部委联合通知 : 调低二套房首付比例至四成 3 月 31 日大连公积金管理中心发布, 办理首套房贷款, 购买 90 平米以内商品房首付两成, 二套房首付比例仍为六成 ; 借助众多利好政策的春风, 预计下季度大连楼市会呈回暖的态势 ; 土地方面, 本季度仅在甘北区域成交 2 宗土地, 土地市场一片惨淡
目录 CONTENTS 宏观市场动态土地市场分析大连市内四区住宅市场整体分析大连市内四区细分区域分析 5 29 37 44 4
Part 1 宏观市场动态分析
Part 1.1 宏观经济分析
CPI 国家统计局数据显示,2015 年 2 月份, 全国居民消费价格总水平同比上涨 1.4%,1-2 月份平均, 全国居民消费价格总水平比去年同期上涨 1.1% CPI 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 2.0% 3.2% 2.1% 2.4% 2.1% 2.7% 2.7% 2.6% 3.1% 3.2% 3.0% 2.5% 2.5% 2.0% 2.4% CPI>3% 的增幅为通货膨胀 2.5% 2.3% 2.3% 2.0% 1.8% 1.6% 1.6% 1.4% 1.5% 0.8% 1.4% 0.5% 0.0% 2015 年 2 月份, 全国居民消费价格总水平同比上涨 1.4% 其中, 城市上涨 1.5%, 农村上涨 1.2%; 食品价格上涨 2.4%, 非食品价格上涨 0.9%; 消费品价格上涨 1.1%, 服务价格上涨 2.2% 1-2 月平均, 全国居民消费价格总水平比去年同期上涨 1.1%, 其中居住价格上涨 0.6%; 据测算, 在 2 月份 1.4% 的居民消费价格总水平同比涨幅中, 去年价格上涨的翘尾因素为 0, 新涨价因素为 1.4 个百分点
GDP 中国科学院预测科学研究中心预测, 今年国内生产总值增长的预期目标是 7.2%, 增速约较 2014 年回落 0.2 个百分点 GDP 16.0% 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 9.2% 14.2% 14% 13.1% 10.9% 10% 9.3% 13% 11.6% 7.8% 7.6% 8.4% 8.3% 9.1% 10% 10.1% 10.4% 9.6% 8.7% 10.4% 9.2% 7.8% 7.7% 7.4% 7.2% 6.0% 4.0% 3.8% 2.0% 0.0% 国家统计局初步核算,2014 年全年国内生产总值 636463 亿元, 按可比价格计算, 比上年增长 7.4% 分季度看, 一季度同比增长 7.4%, 二季度增长 7.5%, 三季度增长 7.3%, 四季度增长 7.3% 分产业看, 第一产业增加值 58332 亿元, 比上年增长 4.1%; 第二产业增加值 271392 亿元, 增长 7.3%; 第三产业增加值 306739 亿元, 增长 8.1% 从环比看, 四季度国内生产总值增长 1.5%; 2015 年中国经济增速会进一步放缓, 国内总需求降低, 但由于推动消费物价上涨力量依然大于抑制力量, 预计 2015 年 CPI 温和上涨 1.8% 左右, 涨幅水平略低于 2014 年,CPI 全年涨幅平稳, 波动较小
Part 1.2 政策分析
公积金 新大连市个人住房公积金贷款管理办法发布, 中央国家机关住房资金管理中心发布 关于进一步调整住房公积金个人贷款有关问题的通知 个人住房公积金贷款管理办法, 自今年 1 月 1 日起施行, 有效期至 2019 年 12 月 31 日 ; 申请贷款条件 : 按时 足额缴存住房公积金时间及个人住房公积金账户设立时间均符合规定期限 ; 予以贷款的借款人 : 管理中心对购买 建造 翻建 大修自住住房的借款人予以贷款 ; 贷款额度计算公式 : 贷款额度 =( 借款人月缴存住房公积金基数 还贷能力系数 + 借款人月缴存住房公积金总额 ) 12 贷款期限 ; 新住房公积金贷款管理办法实施后, 将对大部分刚需型客群及部分未使用过住房公积金的改善型客群的购房速度起有利的加快影响, 对于部分刚需改善类型楼盘的销售起到有利的作用 3 月 18 日, 中央国家机关住房资金管理中心发布 关于进一步调整住房公积金个人贷款有关问题的通知, 通知显示, 未来还将实行贷款受理单和限时办结制度, 该通知自 2015 年 3 月 18 日起执行 ; 通知明确将加大对职工购买首套房的贷款支持力度, 并透露将加大对职工购买 自住型商品住房 的贷款支持力度, 对于刚需型楼盘的销售也有一定的促进作用
公积金租房 公积金租房条件放宽门槛降低 大连公积金租房提取规定正式出台 : 职工及其配偶无具有所有权住房的, 且租住住房的月房租支出超出家庭月工资收入的 15%, 超出部分可提取住房公积金支付, 若是租住房屋为私人所有, 需到大连市房屋租赁登记管理中心进行备案登记, 经过审核之后方可申请公积金提取 ; 办理条件 : 1 按时 足额缴存住房公积金六个月以上 2 所在单位不得欠缴住房公积金 3 除托管职工外, 住房公积金账户应为正常缴存状态 4 房屋坐落地应位于大连市行政区域内 此政策对无力购房无购房需求群体的利好消息, 减轻了部分租房者的压力
降息 此次降息, 一年期贷款基准利率下调 0.25 个百分点, 一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点, 同时结合推进利率市场化改革, 将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的 1.2 倍调整为 1.3 倍 此次调整后, 金融机构人民币存贷款基准利率调整表如下 : 中国人民银行决定, 自 2015 年 3 月 1 日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率 金融机构一年期贷款基准利率下调 0.25 个百分点至 5.35%; 一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点至 2.5%, 同时结合推进利率市场化改革, 将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的 1.2 倍调整为 1.3 倍 ; 其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整
降息影响本轮降息对于楼市总体利好, 但影响有限 对开发商而言 虽然降息意味着从银行贷款的利率更低, 但是在现在银行的贷款利率的市场经济完全充分市场化, 央行 已经没有影响的条件 能力和渠道, 事实上, 开发商融资渠道有很多种, 贷款利率降低, 对开发商融资成本影响有限 大连市场供应量大, 客户置业业的可选对象丰富, 市场竞争激烈, 特别是新增供应及库存压力依然巨大, 多数开发企业或继续以走量为先作为主要策略 对购房客户而言 调整后,5 年期以上贷款利率为 5.9%, 以贷款 100 万元, 还款期 20 年为例, 降息后, 按照基准利率计算, 购房者每月可直接减少月供 144.4 元, 合计 20 年可以减少 3.47 万元利息 在我国多年房地产发展的过程中, 影响房地产价格的主要是经济调控政策, 而调控政策中影响力最大的信贷政策 历次降准 降息都将带来房地产量价的提升, 信贷额度及利率水平可以说是房地产市场的风向标 客户在历次调控中不断成长, 臵业经验更加丰富, 对于信贷放松带来市场回暖的市场预期一致性更强
不动产登记 不动产登记暂行条例实施细则 开始公开征求意见 3 月 28 日, 不动产登记暂行条例实施细则 开始公开征求意见, 征求意见稿规定 : 申请不动产登记将分 4 步走, 三类主体可查询不动产资料, 利害关系人查询需提交证明材料, 采用欺诈手段申请查询 复制登记资料将被追责等 ; 不动产登记对投资和投机性住房需求会有一定的抑制作用, 商品房投资属性受到打压倒逼开发商对产品结构做出调整, 同时高端二手房源供应量增加, 但此类二手房市场占有率有限, 对整个房地产市场不会产生较大影响
不动产登记影响 不动产登记只是一项基础性工程, 旨在摸清中国人的不动产家底, 长远来看有利于楼市的长期健康理性发展, 短期内对房地产市场影响有限 近期, 各地拥有多套房的业主已经开始密切关注此事, 有数据表明广州 上海等城市高端二手房源供应量增加 ( 但不能确定是否与此事有关 ) 对房地产市场的影响何在? 不动产登记只是一项基础性工程, 旨在摸清中国人的不动产家底, 长远来看有利于楼市的长期健康理性发展 ; 不动产登记目前对楼市的影响主要是在购房者的心理层面, 与房产税征收无必然联系, 对楼市实质性影响如何有待于房产税征收相关细则来定 ; 对投资和投机性住房需求确实会有一定的抑制作用, 因为投资者会普遍担心开征房产税后自身的税负可能显著增加, 从而不会再像以往那样把房地产当成 稳赚不赔 的投资去向 ; 商品房投资属性受到打压倒逼开发商对产品结构做出调整 ; 高端二手房源供应量增加, 但此类二手房市场占有率有限, 对整个房地产市场不会产生较大影响 ; 在个别局部区域出现因二手房源供应增加伴随的房价下行, 或者说给该区域房价上行带来压力 ; 目前大连并未列入试点城市
两会 2015 年 两会 政府工作报告明确将 稳定住房消费 列为加快培育的六大消费增长点之一, 让群众消费潜力成为拉动经济增长的强劲动力 ; 整体来看, 行业今年政策环境将延续去年的宽松局面, 并有望迎来进一步的积极利好 两会 报告要求 坚持分类指导, 因地施策, 落实地方政府主体责任, 这延续了去年 两会 提出的 分类调控 指导思想, 并且进一步增强了地方政府调节市场的自主性 ; 中央政府层面在弱化行政调控的同时, 有望从财税 信贷等核心环节出发以达成稳定住房消费的目标 ; 而始于去年 11 月的两次降息 一次降准, 预示着相对宽松温和的货币政策环境的持续来临 ; 在上述多重政策利好局面下, 市场有望整体稳中有升, 但城市间依然存在分化 国务院总理李克强在闭幕记者招待会上明确表示, 要鼓励居民自住和改善性住房需求, 同时加大在改造棚户区 城市和农村危房方面力度, 为市场注入新的信心 ; 同时, 降息 降准对信贷环境的刺激作用也逐步显现,2 月社会融资规模以及人民币贷款增量均超出预期, 对房地产销售将产生积极利好
贷款 下调二套房首付比例至 50% 政策已成文央行支持 现状 : 住房和城乡建设部正在酝酿发布关于稳定住房消费的相关文件, 其中包括两条重要意见 : 一是将使用公积金购买首套房的首付比例降至两成 ; 二是下调二套房商贷首付比例, 下调房贷利率, 该文件目前已得到财政部和央行支持 ; 首付比例降低有助于客户购房, 文件在在落地实施后不仅对刚需客群购房有利, 同时能刺激购买首套改善住房的客户购房, 对刚需刚改类型楼盘的销售起到利好作用
优化用地国土资源部住房城乡建设部下发通知, 优化住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展 为积极应对房地产市场形势变化, 促进经济平稳健康运行,3 月 25 日, 国土资源部 住房城乡建设部在 2014 年工作基础上, 联合下发了 关于优化 2015 年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知, 对各地国土资源 住房城乡建设主管部门 2015 年相关工作提出了具体要求 ; 内容 : 一是有供 有限, 合理安排住房和其用地供应规模二是优化住房供应套型, 促进用地结构调整三是多措并举, 统筹保障性安居工程建设四是部门联动, 加大市场秩序和供应实施监督力度
房产税 中央通过税收法定实施意见房产税等 5 年内全立法 由全国人大法工委牵头起草的 贯彻落实税收法定原则的实施意见 ( 以下简称 意见 ) 已经党中央审议通过, 意见 对贯彻落实税收法定给出了 路线图 ; 全国人大常委会法工委负责人近日表示, 将在 2020 年前全面完成税收立法, 将全部税收暂行条例上升为法律或者废止, 届时收回 1985 年的授权 ; 意见 的实施, 有利于推动我国宪法确立的税收法定原则的贯彻落实, 进一步规范政府行为, 推动完善我国税收法律制度
一带一路国家发展改革委 外交部 商务部联合发布 推动共建丝绸之路经济带和 21 世纪海上丝绸之路的愿景与行动, 强调大连等沿海城市港口建设的重要性 国家发展改革委 外交部 商务部 28 日联合发布了 推动共建丝绸之路经济带和 21 世纪海上丝绸之路的愿景与行动, 即 一带一路 建设顶层设计规划, 其中东北 3 省是建设向北开放的重要窗口, 并强调了大连等沿海城市港口建设的重要性 ; 就大连城市而言, 区域内交通基础设施已比较完善, 发展物流大通道主要有以下几个方向 : 一是发展跨境电商综合实验区, 进而衔接海空港物流形成货畅其流的物流大通道 ; 二是发展与韩国乃至日本的轮渡接驳 ; 三面向朝鲜发展东北东部的物流大通道 ; 四是以大连为前沿衔接日韩, 带动商贸物流特别是跨境旅游的大发展
双松政策 新政组合拳释放稳定楼市信号 央行 住建部 银监会 30 日联合下发通知, 对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房, 最低首付款比例调整为不低于 40% 时隔 20 分钟, 财政部发文, 调整个人住房营业税政策 ; 此次三部委联手下调二套房首付, 一举击中改善性需求要害, 将极大促进改善需求入市, 而个人住房营业税的调整, 将促进一二手房市场联动, 刺激二手房成交转向活跃, 市场预期全面扭转, 但对于大连这样高库存的城市而言, 市场重回卖方的可能性不大
Part 1.3 城市发展规划篇
城建 各区域 2015 年重点民生项目 甘井子区 实现城镇新增实名制就业 3 万人, 新开发就业岗位 4 万个 ; 回收小区配套幼儿园 4 所, 开办公办幼儿园 5 所, 增加公办幼儿学位 1200 个 ; 完成文化馆改造工程, 开工建设市民健身中心 ; 完成区医疗卫生健康中心基础建设工程, 完善残疾人保障体系建设 ; 改建新建华兴南园等 一街多景 项目 17 个 ; 沙河口区 推行学生校内课后免费托管服务, 缓解放学高峰时段校园周边交通压力 ; 为辖区 75 万平方米的老旧住宅楼实施 暖房子 工程 ; 新建和平广场 星海假日等 5 处停车场 ; 对辖区 3 万平方米的弃管楼实施综合改造 ; 全年开发就业岗位 2 万个 ; 推进 110 个 爱心帮万家 公益服务项目 中山区 新增实名制就业人数, 扶植创业企业 ; 加快推行 医养一体化 养老服务模式 ; 启动和加快人民路 CBD 东港商务区 解放路等区域 3 所优质学校建设, 继续实施文化惠民工程 ; 建设 5 处停车场, 新增停车位 1000 个 ; 实施 65 万平 暖房子 工程, 更换老旧电梯 ; 打造社区服务品牌, 逐步形成 一社区一特色 一社区一品牌 西岗区 推进 22.5 万平米既有居住建筑节能改造工程, 提升改造 100 个老旧楼院环境 ; 完成 33 所中小学 幼儿园基础设施改造 ; 深化 500 米惠老服务圈, 创新居家养老服务模式 ; 深化花园社区建设, 新家健身游园 ; 推进配套停车场建设, 力争站北停车场早日投入使用
交通 辛寨子地区开通公交环线 旅顺开发区开通环线公交 906 路专线巴士 2 月中旬开通 去年本市开通延伸延时 30 条公交线路 交通 金普城际铁路力争年内 四通 南部滨海大道东端桥隧工程将于今年 11 月前竣工通车, 南部滨海大道跨海桥今年 6 月底将具备通车条件 快轨 3 号线高城山站今年开建 公交快线社区巴士将与地铁站衔接 202 路延伸线年内全线运营
交通 梭鱼湾 25 号路交东快路处将修建三组匝道 自 3 月 2 日起 2 路等公交线路增加配车 东北桥加宽改造 3 月 16 日起封闭施工, 周边道路实施交通管制 本市今年有望新增 5000 个地下停车位 交通 地铁载客试运营 1 号线 6 月末 2 号线 4 月末 胜利路新开通 3 条路 : 成仁街 莲花山路 通山街 地铁巴 7 条线路将与地铁同步开通 旅顺中部通道预计 2017 年交工 庄河市北部新城高铁综合交通枢纽预计 9 月建成
交通 南滨大道跨海桥主桥合龙春节前跨海大桥将全桥贯通 1 月 5 日下午, 跨海大桥施工现场自重 580 吨的钢桁架梁被成功塞入主桥 缺口, 至此, 南部滨海大道跨海桥主桥实现合龙 ; 据披露, 羊年春节前, 南部滨海大道跨海大桥将全桥贯通 ; 预计今年 6 月底, 该桥将具备通车条件 ; 南部滨海大道的跨海桥 东端桥隧两项工程有望在 2015 年大连夏季达沃斯年会举行前通车 ; 跨海大桥通车后, 市区将新增一条平行于中山路与黄浦路的东西向 大动脉, 中山路 黄浦路的交通压力将被分担, 对高新区楼盘的销售起到利好影响
交通 轨道交通将全覆盖重点功能区 地铁 1 号线由姚家 经会展中心至河口, 其中一期工程由姚家至会展中心, 计划于 2015 年 6 月载客试运营 ; 地铁 2 号线由海之韵 经辛寨子至大连北站, 其中一期工程线路长 20.7 公里, 二期工程包括东段海之韵至港湾广场和北段辛寨子至大连北站, 一期计划今年 4 月试运营 ; 金普城际铁路延伸线起自大连北站, 项目建成后与在建的金普城际铁路北线贯通运营, 并在大连北站与地铁 1 2 号线及哈大高铁换乘, 在后盐站与快轨 3 号线 地铁 5 号线换乘, 在十九局站与 3 号线九里支线换乘 ; 地铁 4 号线线路西起甘井子区营城子街道, 东抵梭鱼湾副中心东侧龙头石, 今年启动前期串联各线 ; 地铁 5 号线南起虎滩新区滨海东路 虎滩路交叉口海洋广场, 终点位于后关村, 今年启动前期
交通 东北路桥南段将拓宽 现状 : 东北路南端引桥宽 9.5 米, 为双向 2 车道, 从白云新村起桥, 跨过胜利路, 桥下地面道路双向 4 车道, 东北路与胜利路和高尔基路交叉口高峰期车流量为 4100 到 4400 辆每小时, 基本接近满负荷 ; 如不对其进行加宽, 隧道通车后, 东北路将会变成交通瓶颈, 带来的巨大交通压力, 势必造成东北路桥上桥下车辆拥堵, 交通瘫痪 ; 本次工程, 将原有高尔基路以南部分的东北路桥进行拆除, 包括跨高尔基路钢箱梁, 由原先的双向 2 车道加宽成双向 4 车道 ; 从白云隧道开始一直到胜利路, 对全长 822 米的东北路由原先的双向 4 车道加宽到双向 6 车道, 工程完工后, 东北路桥桥上桥下加起来车道数能达到 10 车道, 这样将极大地提升道路通行能力, 有效缓解南滨隧道通车带来的交通压力
Part 2 土地市场分析
挂牌地块 本季度大连土地市场有 3 宗土地挂牌, 其中甘井子区两宗土地挂牌, 一宗位于中山区 大城 (2014)-28 号 29 号 大城 (2014)-30 号 挂牌地块已摘地块未成交地块
挂牌地块 挂牌地块 地块编号位置用地性质占地面积 ( 万m2 ) 建筑面积 ( 万m2 ) 大城 (2014)-28 号 大城 (2014)-29 号 大城 (2014)-30 号 甘井子区大连湾街道 201 国道北 后前线西侧 甘井子区大连湾街道 201 国道北 后前线西侧 中山区竹青街东 新生街南 文林街西 修竹街北 其他普通商品住房用地 10.95 19.71 其他普通商品住房用地 5.23 9.41 其他普通商品住房用地 0.81 7.68 合计 16.99 36.8
摘牌地块 本季度大连土地市场有 2 宗土地摘牌, 位于甘井子区, 一宗流拍土地, 位于中山区 大城 (2014)-28 号 29 号 大城 (2014)-30 号 挂牌地块已摘地块未成交地块
摘牌地块 摘牌地块 地块编号位置用地性质建筑面积 ( 万m2 ) 成交价 ( 万元 ) 楼面价 ( 元 / m2 ) 竞得人 大城 (2014)-28 号 大城 (2014)-29 号 甘井子区大连湾街道 201 国道北 后前线西侧 甘井子区大连湾街道 201 国道北 后前线西侧 其他普通商品住房用地 其他普通商品住房用地 19.71 45350 2301 9.41 21762 2312 沈阳金地天邦房地产开发有限公司, 深圳联新投资管理有限公司沈阳金地天邦房地产开发有限公司, 深圳联新投资管理有限公司 合计 29.12 67112 2305 流拍地块 地块编号位置用地性质占地面积 ( 万m2 ) 建筑面积 ( 万m2 ) 大城 (2014)-30 号 中山区竹青街东 新生街南 文林街西 修竹街北 其他普通商品住房用地 0.81 7.68 合计 0.81 7.68
土地分析 近期大连土地市场愈发的冷清, 本季度大连三宗土地挂牌, 总面积为 36.8 万平方米 ; 两总摘牌土地, 摘牌量为 29.12 万平, 位于甘井子区大连湾, 被金地集团成功摘得, 本月一宗流拍土地, 位于中山区 35 第一季度各区域土地挂牌情况示意图 35 第一季度各区域土地摘牌情况示意图 30 30 25 25 20 20 15 15 10 10 5 5 0 泛星海高新东部中心甘西甘北 0 泛星海高新东部中心甘西甘北 第一季度 第一季度
溢价分析 近几年来摘牌土地由核心区域往外扩张, 由于甘井子区地块摘牌较多, 拉低整体楼面价, 本季度摘牌土地位于甘井子区大连湾区域, 近年来此区域楼面价均在两千上下浮动, 本次摘牌土地楼面价为 2305 元 / 平 元 / m2 年度楼面价示意图 元 / m2 2500 大连市内各区域各季度土地楼面价示意图 5000 4500 2000 4000 3500 3000 1500 2500 2000 1000 1500 1000 500 500 0 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 0 泛星海高新东部中心甘西甘北
本章小结 1 本季度大连土地市场有三宗土地挂牌, 其中甘井子区两宗土地挂牌, 一宗位于中山区 ; 两宗土地摘牌, 位于甘井子区, 一宗流拍土地, 位于中山区 2 本季度大连三宗土地挂牌, 总面积为 36.8 万平方米 ; 两总摘牌土地, 摘牌量为 29.12 万平, 位于甘井子区大连湾, 被金地成功摘得, 本月一宗流拍土地, 位于中山区 3 由于甘井子区地块摘牌较多, 拉低整体楼面价, 本季度摘牌土地位于甘井子区大连湾区域, 近年来此区域楼面价均在两千上下浮动, 本次摘牌土地楼面价为 2305 元 / 平
Part 3 大连市内四区住宅市场整体分析
可售量分析 进入 2015 年, 虽然中央频推利好政策以求救市, 但市内楼市依旧平平淡淡 ; 且恰逢农历春节月, 受季节性楼市低迷影响严重, 加之现阶段各项目剩余量充足, 故各开发商对待加推新品谨之慎之, 因此本季度仅新入市 17.73 万平, 从而导致本季度可售量环比大幅下滑 18%; 在 330 政策的影响下, 预计下季度可售量或将大幅反弹 大连市内四区季度可售量示意图 400.00 350.00 300.00 250.00 200.00 150.00 100.00 50.00 万m2 季度平均可售量 265.53 万m2 纵观 2014 年, 大连市内楼市从最初的 突死 到经过中央及地产政策的调控, 各开发商的转变, 在新入市量逐季提高, 从而市内楼市在季度可售量上呈现阶梯式上涨 虽然本季度新增量仅 17.73 万平, 但受 2014 年第四季度可售量高居的结转影响, 本季度可售量依然十分充足, 且位列近两年各季度可售量第二位 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 0.00 2014Q1 2014Q2 2014Q3 2014Q4 2015Q1-20% 可售量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
消化量分析 90 80 70 60 50 40 30 20 大连市内四区季度成交量示意图 万m2 季度平均成交 50.17 万m2 受季节性楼市低迷影响, 市内整体成交量萎靡不振 ; 虽然楼市利好政策频现, 且各项目钜惠犹在, 然而客户购房热情始终不温不火, 从而导致本季度成交量环比大幅下滑 56%, 但同比仍上涨 7%, 楼市略好于去年同期 ; 伴随着 330 政策的重磅闪现, 预计下季度市内整体成交量将大幅上涨 面对突如其来的楼市低迷, 政府及开发商积极应对, 开发商方面放弃了更多利润以换取走量, 伴随着时间的推进, 价格优惠力度逐步增大, 客户择机出手, 从而 2014 年季度成交量呈现出上扬的态势 现如今大连市内以刚性需求为主力需求, 第一季度, 成交量主要集中在甘北 (11.8 万平 ) 甘西(6.98 万平 ) 高新(9.3 万平 ) 三个区域, 而中心 泛星海 东部三个区 80% 域季度总成交仅为 5.93 万平, 高价 60% 端及改善型区域成交较为惨淡 40% 20% 0% -20% -40% 10 0 2014Q1 2014Q2 2014Q3 2014Q4 2015Q1-60% -80% 成交量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
价格分析 大连市内四区季度成交均价示意图 14500 14000 13500 13000 12500 12000 11500 元 / m2 现阶段大连市内各项目均保持着较大的优惠力度, 降价抛售已然成为必行之事 ; 虽然利好楼市政策频现, 然而市内高库存量急需消化, 因此市内各项目多采取以价换量的举措, 从而本季度市内整体成交均价仅为 12020 元 / 平, 虽环比小幅上涨 3%, 但同比大幅下滑 13%, 预计未来一段时间内, 区域成交均价依然会保持相对低位运行 整体来看, 2014 年大连市内的整体季度成交均价呈现逐步走低的态势, 市场的低迷, 库存量的巨大, 迫使开发商不得不放弃部分利润以求快速回款, 从而盘活整个项目 相比 2014 年第四季度的疯狂降价甩卖, 本季度市内整体价格稍显温和, 然而降价甩卖已成必然之势 ; 其中甘北 甘西 高新区域项目优惠幅度较大, 而中 6% 心 泛星海 东部等区域整体降价幅度较低, 个别项目降价较为突出, 楼市依 4% 旧在迷雾中 爬行 2% 0% -2% -4% 11000 10500 2014Q1 2014Q2 2014Q3 2014Q4 2015Q1 成交价格 环比 -6% -8% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
产品分析 大连市内四区成交面积比例 200m2以上 181-200m2 161-180m2 141-160m2 121-140m2 101-120m2 91-100m2 81-90m2 71-80m2 61-70m2 51-60m2 50m2以下 大连市内现如今以刚性需求成交为主力, 改善为辅助, 投资偏弱 ; 本季度成交面积集中在 71-120 平, 占比整体 68%; 成交单价集中在 1 万元 / 平以下的占据半壁江山 ; 成交总价款方面分布较为均衡, 其中 71-80 万元的二三室产品成交最为突出 0% 5% 10% 15% 20% 25% 大连市内四区成交单价比例 30000 元以上 25000-30000 元 20000-25000 元 19000-20000 元 18000-19000 元 17000-18000 元 16000-17000 元 15000-16000 元 14000-15000 元 13000-14000 元 12000-13000 元 11000-12000 元 10000-11000 元 9000-10000 元 9000 元以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 大连市内四区成交总价比例 201 万以上 180-200 万 160-180 万 141-160 万 131-140 万 121-130 万 111-120 万 101-110 万 91-100 万 81-90 万 71-80 万 61-70 万 51-60 万 50 万以下 0% 5% 10% 15% 20% 大连市内四区成交户型比例 四室以上 四室 三室 二室 一室 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%
潜在量分析 大连市内现为库存量高危城市, 剩余量 存量 潜在供应量之和高达 2558.67 万平, 甚为惊人 ; 楼市的萎靡不振, 更加促进了项目之间的竞争 ; 下季度各项目多为加推新品, 仅个别项目新开盘入市, 故预计下季度可入市量为 41.8 万平 大连市内四区存量及潜在量示意图 1,800 1,600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0 万m2 剩余量存量潜在供应量预计下季可入市量 从潜在供应量上来看, 在不计算新拿地块定案名的情 况下, 还足够市内四区去化 32.3 个季度, 合计为 97 个月 ( 包含商业体量 ) ; 整体上来看, 市内四区现有的货量 足够正常去化 51 个季度, 合计为 153 个月 ( 包含商业体量 ) ; 大连市内待售项目较少, 同时市场的低迷, 客户的观 望, 且存在捂盘情况, 故下季度预计仅个别待售项目会 开盘入市, 然而在售项目加推情况较多, 故预计下季度 可入市量为 41.8 万平 现季度平均成交量为 50.17 万m2 ( 住宅成交量 ), 从剩余量上来看, 在不计算新增量的情况下, 同时楼 市相对稳定, 还足够市内四区去化 4.2 个季度, 合计为 12.6 个月 ; 然而从存量上来看, 在不计算潜在供应量转化为存 量的情况下, 同时楼市相对稳定, 还足够市内四区去 化 14.5 个季度, 合计为 43.4 个月 ( 包含商业体量 ) 大连市内四区细分板块存量及潜在量图剩余量存量潜在供应量预计下月可入市量 600 500 400 300 200 100 0 万m2 泛星海高新东部中心甘西甘北 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
客群分析 中央持续的贪污腐败严打, 经济的持续下滑, 楼市的萎靡不振, 造就了大连市内投资客户的稀少现状 ; 而大连市内整体依旧以本地自住成交客户为绝对主力, 外地客户成交多集中在个别区域, 占比相对较少 大连市内四区成交客群示意图 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
Part 4 大连市内四区细分区域房地产市场分析
Part 4.1 泛星海区域
区域综述 供销分析 : 本季度区域无新品加推, 无新项目入市, 在传统淡季的影响下, 区域本季度可售量为 19.38 万平, 环比下降 11.14%; 主要以消化现有房源为主, 从成交方面来看, 区域整体成交 1.67 万平, 环比下降 52.56%; 在各种利好政策出台的形势下, 较去年第一季度同比上涨 49.1%, 供应及成交双双低迷 价格分析 : 本季度区域成交集中在以三室为主的中高端项目, 高端产品成交下滑, 从价格方面来看, 成交多在低价位产品, 使得相较去年第一季度均价明显下滑, 同比下降 20.39%, 虽然一直以高端区域著称, 但均价早已跌至 2 万 / 平以下, 本季度成交均价仅为 16536 元 / 平
可售量分析 从季度数据来看, 本季度可售量为 19.38 万平, 环比下降 11.14%, 同比上升 0.78%, 区域本季度无新品入市, 以消化原有房源为主, 销售缓慢, 使得当前可售量仍居于高位 泛星海区域季度可售量图 万m2 30 季度平均可售 21.49 万m2 本季度无加推无新品入市, 区域各项目以去化现有房源为主, 可售量环比下降 11.14% 30.00% 25 25.00% 20.00% 20 15.00% 15 10.00% 5.00% 10 0.00% 5-5.00% -10.00% 0 2014 年 Q1 2014 年 Q2 2014 年 Q3 2014 年 Q4 2015 年 Q1-15.00% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
消化量分析 从季度成交数据来看, 第一季度区域整体市场成交量依旧处于低位, 较上季度环比下降 52.56%, 在各种利好政策出台的形势下, 较去年第一季度同比上涨 49.1%, 但仍难阻挡区域整体成交下滑的脚步, 本季度区域整体成交量下滑至 1.67 万平 泛星海区域季度成交量图 万m2 4 3.5 季度平均成交 1.74 万m2 一季度为传统淡季, 加上春节气氛影响, 客户购房热情较低, 在售项目稀缺等原因下, 导致一季度成交下滑, 环比下降 52.56% 200.00% 150.00% 3 2.5 100.00% 2 50.00% 1.5 0.00% 1 0.5-50.00% 0 2014 年 Q1 2014 年 Q2 2014 年 Q3 2014 年 Q4 2015 年 Q1-100.00% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
价格分析 从价格方面来看, 区域内高端豪宅类项目成交不理想, 成交主要集中在中高端项目, 虽然一直以高端区域著称, 但均价早已跌至 2 万 / 平以下, 区域本季度依旧在低价位集中成交, 使得相较去年第一季度均价明显下滑, 同比下降 20.39% 泛星海区域季度成交均价图 元 / m2 25000 季度平均均价 18719 元 / m2 区域资源优势明显, 受成交结构以及降价项目的影响, 波动较大 本季度区域高端产品成交放缓, 成交主要集中在中高端产品, 连续三个季度均价低于 2 万 / 平 5.00% 20000 0.00% 15000-5.00% 10000-10.00% 5000-15.00% 0 2014 年 Q1 2014 年 Q2 2014 年 Q3 2014 年 Q4 2015 年 Q1-20.00% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
产品分析 泛星海区域成交面积比例 200m2以上 181-200m2 161-180m2 141-160m2 121-140m2 101-120m2 91-100m2 81-90m2 71-80m2 61-70m2 51-60m2 50m2以下 本季度区域成交集中在面积为 91-100 平, 单价为 1.3-1.4 万 / 平之间, 成交总价为 180-200 万的三室中高端产品为区域成交主力 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 泛星海区域成交单价比例 30000 元以上 25000-30000 元 20000-25000 元 19000-20000 元 18000-19000 元 17000-18000 元 16000-17000 元 15000-16000 元 14000-15000 元 13000-14000 元 12000-13000 元 11000-12000 元 10000-11000 元 9000-10000 元 9000 元以下 0% 10% 20% 30% 40% 50% 泛星海区域成交总价比例 201 万以上 180-200 万 160-180 万 141-160 万 131-140 万 121-130 万 111-120 万 101-110 万 91-100 万 81-90 万 71-80 万 61-70 万 51-60 万 50 万以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 泛星海区域成交户型占比 四室以上 四室 三室 二室 一室 0% 10% 20% 30% 40% 50%
潜在量分析 泛星海区域发展较早, 近几年来土地摘牌量较少, 受区域土地资源稀缺影响, 存量及潜在量有限, 以目前的供销比来看, 区域内存量仍可消化很长一段时间 泛星海区域存量及潜在量示意图 30.00 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00 泛星海区域月度存量及潜在量走势图 万m2 62 60 58 56 54 52 月平均存量 54.4 万m2 50 48 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
客群分析 本季度区域三室产品成交上涨, 改善自住客群为成交主力, 其购买客群多以自住改善为置业目的 ; 客群方面, 本地客群为区域市场成交的绝对主力 ; 整体来说, 高端豪宅销售态势走低, 主要以本地自住改善或刚需客户为主 泛星海区域成交客户示意图 90.00% 80.00% 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
Part 4.2 高新区域
区域综述 供销分析 : 价格分析 : 2015 年第一季度区域可售量 成交量双双下降, 主要是由于 1 2 月份受春节影响, 市场冷淡, 开发商推盘及客户购房意愿均较低, 区域供销降至低谷,3 月份虽然市场回暖, 利好政策频频发布, 但是仍然无法弥补 1 2 月份的低迷状态, 从而可售量 成交量分别环比下降 16% 和 48%, 但均高于去年同期 ; 进入阳春四月, 伴随着利好政策, 预计区域可售量 成交量将会稳步回升 本季度区域成交均价环比上涨 5%, 达到 12523 元 / 平, 低于去年同期水平 ; 价格上涨主要是由于项目优惠力度不及去年年底, 加上主力成交项目价格集中在 13000 元 / 平以上, 拉高整体价格 ; 虽然利好政策已出台, 但是市场存量依旧很大, 各项目以去库存为主, 价格大幅上涨的可能性不大
可售量分析 1 2 月份受春节影响, 市场冷淡, 开发商推盘意愿较低,3 月份市场逐渐回暖, 加之利好政策之风频吹, 新增入市量有所增加, 但新增量不及上一季度消化量, 整体可售量环比下降 16%, 但高于去年同期, 进入阳春四月, 伴随着利好政策, 预计区域推盘量将有所上涨 高新区域区域季度可售量图 70 万m2 60 季度平均可售 46.03 万m2 本季度主要 ** 和 ** 加推, 新增量为 6.56 万平 ; 虽然可售量环比下降 16%, 但同比上涨 75% 40% 30% 50 20% 40 10% 30 0% 20-10% 10-20% 0 2014 年 Q1 2014 年 Q2 2014 年 Q3 2014 年 Q4 2015 年 Q1-30% 可售量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
消化量分析 1 2 月份春节前后, 客户购房热情被春节所冲淡, 区域成交跌至冰点, 进入 3 月份, 利好政策频频发布, 市场信心得以提升, 观望客户伺机出手, 成交量回升明显, 但仍 无力回天, 一季度成交量仅为 9.3 万平, 环比下降 48%, 略高于去年同期, 预计下一季度区域成交量将会稳步回升 高新区域区域季度成交量图 20 18 16 万m2 季度平均成交 12.62 万m2 2014 年, 受经济下行 房地产市场萎靡的影响, 区域成交量在低位运行, 直到 2014 年第四季度, 情况略有好转 区域成交呈现两极分化态势, 主要成交集中在品牌开发商项目上,* * * 分列区域成交前三甲 60% 40% 14 12 10 8 6 4 2 0 2014 年 Q1 2014 年 Q2 2014 年 Q3 2014 年 Q4 2015 年 Q1 20% 0% -20% -40% -60% 成交量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
14000 13500 价格分析 高新区域区域季度成交均价图 元 / m2 本季度区域成交均价环比上涨 5%, 达到 12523 元 / 平, 低于去年同期水平 ; 价格上涨主要是由于项目优惠力度不及去年年底, 加上主力成交项目价格集中在 13000 元 / 平以上, 拉高整体价格 ; 虽然利好政策已出台, 但是市场存量依旧很大, 各项目以去库存为主, 价格大幅上涨的可能性不大 季度平均均价 12541 元 / m2 一方面项目优惠力度有所减弱, 另一方面单价在 13000-14000 元 / 平的产品成交占比较高, 导致均价上涨 8% 6% 13000 12500 12000 11500 4% 2% 0% -2% -4% 11000-6% 10500 2014 年 Q1 2014 年 Q2 2014 年 Q3 2014 年 Q4 2015 年 Q1-8% 成交价格 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
产品分析 高新区域成交面积比例 200m2以上 181-200m2 161-180m2 141-160m2 121-140m2 101-120m2 91-100m2 81-90m2 71-80m2 61-70m2 51-60m2 50m2以下 本季度 90-100 平产品成交占比较大, 单价在 13000-14000/ 平的产品为成交主力, 总价分布较为分散, 最高比例集中在 100-110 万, 刚改类小三室产品受到客户追捧 0% 5% 10% 15% 20% 25% 高新区域成交单价比例 30000 元以上 25000-30000 元 20000-25000 元 19000-20000 元 18000-19000 元 17000-18000 元 16000-17000 元 15000-16000 元 14000-15000 元 13000-14000 元 12000-13000 元 11000-12000 元 10000-11000 元 9000-10000 元 9000 元以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 高新区域成交总价比例 201 万以上 180-200 万 160-180 万 141-160 万 131-140 万 121-130 万 111-120 万 101-110 万 91-100 万 81-90 万 71-80 万 61-70 万 51-60 万 50 万以下 0% 5% 10% 15% 高新区域成交户型比例 四室以上 四室 三室 二室 一室 0% 10% 20% 30% 40% 50% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
潜在量分析 本季度区域新增量 6.56 万平, 剩余量 41.80 万平方米, 无摘挂牌土地, 以当前的月均去化速度, 目前的剩余量及存量足以消化 40 多个月, 区域处于高库存的状态, 去库存依然是各项目的首要任务 ; 预计下季度将有 * * 等项目加推, 新增量为 6.5 万平 高新区域存量及潜在量示意图 万m2 350 300 250 高新区域月度存量及潜在量走势图 500 万m2 450 月平均存量及潜在供应量 473.01 万m2 200 150 400 100 50 0 350 300 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
客群分析 高新区域成交客群示意图 在前几轮的调控政策中, 房产的金融属性已被剥离, 区域投资客群比例进一步缩小, 而近期公布的房产新政, 将大力支持刚需类和改善类需求, 自住客群已成为区域绝对成交主力 ; 而本季度受春节影响, 外地客群购房比例也有所减小 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 93.19% 90.51% 20% 10% 6.81% 9.49% 0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
Part 4.3 东部区域
区域综述 供销分析 : 供应方面, 第一季度为传统销售淡季, 开发商推盘回归理想化, 本季度无新项目入市, 以去化原有房源为主, 整体可售量为 54.99 万平, 环比下降 10.77%, 东部区域整体库存较为庞大 成交方面, 本季度区域内各项目依旧利用低价促成交的营销方式, 成交量虽环比下降 56.18%, 但同比却上涨 76.56%;2 月末 3 月末相继推出降息及 330 双松政策, 从而将增加楼市热度, 预计下季度成交量将有所回升 价格分析 : 本季度整体成交均价为 16902 元 / 平, 环比下降 6.74%; 本月多数项目仍然依靠优惠降价等措施, 提升成交量, 经过多次降价促销, 客户购买欲回归理性化, 入市极为谨慎, 因此各开发商不得不一降再降, 高单价低成交的项目将把持不住, 预计不久也将加入降价促销的行列, 因此区域成交均价将持续在低位徘徊
可售量分析 第一季度为传统的销售淡季, 开发商推盘回归理性化, 整季度无新项目入市, 因此可售量环比呈下降的趋势, 但同比却上涨 31%, 区域可售量较为庞大, 根据 2014 年整体消化情况来看, 目前区域可售量可消化约 2.6 年左右, 预计下季度将有新项目入市, 届时区域可售量将得到补充 东部区域季度可售量图 70 万m2 60 50 40 30 20 10 季度平均可售 50.70 万m2 * * 新盘入市,* * * * 均进行加推, 因此第四季度第一季度为楼市淡季, 开可售量相对较高发商放缓推盘节奏, 无新项目入市, 因此区域可售量环比下降 10.77% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% -5.00% -10.00% -15.00% -20.00% 0-25.00% 2014 年 Q1 2014 年 Q2 2014 年 Q3 2014 年 Q4 2015 年 Q1 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 ) 可售量环比
消化量分析 第一季度恰逢农历春节且又是楼市淡季, 各开发商依旧利用降价促销的营销手段, 吸引客户促进成交, 整体消化量环比下降 56%, 同比却上涨 77%, 可见 2015 年整体市场有复苏的迹象, 随着市场逐渐走出淡季, 下季度将迎来 红五 月, 届时消化量将有所提升 9 8 7 6 5 4 3 2 1 东部区域季度成交量图 万m2 季度平均成交 5.00 万m2 第四季度多数楼盘推出特价房源, 区域产品品质及价格优势明显, 观望客户在此集中成交 传统的销售淡季加之恰逢春节, 各项目成交较为惨淡, 但同比去年来看, 数据较为可观 120.00% 100.00% 80.00% 60.00% 40.00% 20.00% 0.00% -20.00% -40.00% -60.00% -80.00% 0 2014 年 Q1 2014 年 Q2 2014 年 Q3 2014 年 Q4 2015 年 Q1-100.00% 消化量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
价格分析 区域多个项目仍然依靠减价措施, 提升成交量, 客户经历多次降价促销后, 理性购房更为坚定, 使得购房更为谨慎, 没有达到心理预期绝不出手, 因此开发商不得不忍痛一降再降, 导致第一季度成交均价降至历年来最低, 预计未来一段时间内区域成交均价将持续在低位徘徊 东部区域季度成交均价图 25000 元 / m2 20000 季度平均均价 18890 元 / m2 区域项目成交均价已经处于相对低位, 但由于当月受成交结构影响, 价格略有上涨 区域内各项目均采用降价促销的营销手段, 因此成交均价环比下降, 预计未来一段时间内, 区域内高单价低成交的项目, 也将加入降价的行列, 因此区域成交均价将持续在低位徘徊 10.00% 5.00% 15000 10000 0.00% -5.00% -10.00% 5000-15.00% 0 2014 年 Q1 2014 年 Q2 2014 年 Q3 2014 年 Q4 2015 年 Q1-20.00% 成交均价 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
产品分析 东部区域成交单价比例 30000 元以上 25000-30000 元 24000-25000 元 23000-24000 元 22000-23000 元 21000-22000 元 20000-21000 元 19000-20000 元 18000-19000 元 17000-18000 元 16000-17000 元 15000-16000 元 15000 元以下 东部区域成交面积比例 第一季度区域成交产品的户型面积多集中在 121-160 平 ; 三房和四房为主力成交房型 ; 单价则主要集中在 15000-16000 元 / 平 ; 总房款 201-220 万元的产品较受购房者所青睐 0% 10% 20% 30% 40% 50% 东部区域成交总价比例 401 万以上 351-400 万 301-350 万 281-300 万 261-280 万 241-260 万 221-240 万 201-220 万 181-200 万 161-180 万 141-160 万 121-140 万 101-120 万 100 万以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 东部区域成交户型比例 200m2以上 181-200m2 161-180m2 141-160m2 121-140m2 101-120m2 91-100m2 81-90m2 71-80m2 61-70m2 51-60m2 50m2以下 四室以上四室三室二室一室 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40%
潜在量分析 第一季度为传统销售淡季且恰逢农历春节, 本季度无新入市项目, 开发商推盘回归理性化, 区域内存量及潜在量十分庞大, 未来竞争不容忽视 东部区域存量及潜在量示意图 东部区域月度存量及潜在量走势图 600 500 400 万m2 476.94 万 / m2 800 700 600 月平均存量 466.41 万m2 300 200 100 0 51.3 220.53 8.5 500 400 300 200 100 0 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
客群分析 本季度区域购买客群以本地自住为绝对主流, 外地客户来连置业也占一定比重 ; 三月末三部委联手下调二套房首付, 从而将大大提升改善客群比例, 届时东部区域自住客群比例将再次有所上升 东部区域季度成交客群示意图 90.00% 80.00% 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
Part 4.4 中心区域
区域综述 供销分析 : 供应方面, 本季度原计划推售新品的两项目选择暂缓入市, 推使区域整体可售量继续环比下滑至 27.62 万平 成交方面, 本季度区域仍仅有几个项目有少量成交, 整体成交量降至冰点, 仅为 0.57 万平 虽然市场表现依旧平淡, 但是政策环境却持续宽松, 预计受 330 双松政策的刺激, 各开发商将积极调整营销策略, 陆续将有新品入市, 同时将大大提振客户的购房信心, 届时区域可售量及成交量将再度攀升 价格分析 : 区域当前在售项目有限, 整体成交均价受单个项目成交影响较大, 自 2014 年第三季度, 各开发商开始 以价换量 之后, 始终在 15000 元 / 平上下波动 预计在无新品刺激的情况下, 区域整体成交均价仍将受成交结构的影响继续小幅上下波动
可售量分析 中心区域住宅季度可售量图 万m2 35 30 受春节及市场较不明朗的双重影响, 开发商推盘极度谨慎,2015 年第一季度区域无新品入市, 以消化原有房源为主, 推使区域整体可售量环比小幅下降 7.28% 区域内可建地块数量相对较少, 存量多集中在个别大体量项目中, 其中不乏宣传很久的项目, 预计随着政策的逐步宽松, 项目入市的可能性极大, 届时区域可售量将进一步攀升 季平均可售 22.79 万m2 2014 年大连市整体房地产市场均较为惨淡, 开发商推盘热情被严重打消, 进入 2014 年第三季度, 国家开始出台各项利好政策刺激房地产市场, 开发商开始择机入市, 区域整体可售量开始攀升 开发商推盘极度谨慎,2015 年第一季度无新品入市, 预计随着政策的逐步宽松,* * * 将在下一季度积极入市, 届时区域整体可售量将进一步攀升 50.00% 40.00% 25 30.00% 20 20.00% 15 10.00% 10 0.00% 5-10.00% 0 2014 年 Q1 2014 年 Q2 2014 年 Q3 2014 年 Q4 2015 年 Q1-20.00% 可售量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
消化量分析 中心区域住宅季度消化量图 3 2.5 2 万m2 季平均成交 2.00 万m2 从季度成交数据来看,2015 年第一季度区域整体成交量降至冰点, 仅为 0.57 万平 一是受传统销售淡季及春节假期的双重影响, 二是区域当前在售项目有限, 且无新品入市, 客户可选择余地较小, 整体市场十分惨淡 但当前政策环境却逐步宽松, 预计随着新政的逐步落实, 客户购房信心将大大被提振, 加之开发商积极入市新品, 区域整体成交将逐步上升 * * * 的逐步入市, 支撑区域整体成交始终保持在季度平均水平之上, 但也呈逐个季度下滑的态势 本季度为住宅市场的传统淡季, 区域市场十分低迷, 整体成交量降至冰点, 仅为 0.57 万平, 学区属性的 * 以及地段位置较佳的 * 是区域的主力军 60.00% 40.00% 20.00% 1.5 1 0.00% -20.00% -40.00% 0.5-60.00% 0 2014 年 Q1 2014 年 Q2 2014 年 Q3 2014 年 Q4 2015 年 Q1-80.00% 消化量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
价格分析 中心区域住宅季度均价图 20000 元 / m2 从价格方面来看,2015 年第一季度相较 2014 年第四季度环比相对稳定, 但与 2014 年第一季度相比却同比大幅下降 17%, 这主要受 2014 年房地产市场整体较为惨淡, 各开发商均寻求 以价换量 完成业绩进行的价格下调影响 预计随着区域内几个中高端项目加推新品或新盘入市, 区域整体均价或将在下个季度有所提升 季平均均价 16433 元 / m2 2014 年大连市房地产市场整体较为惨淡, 各开发商为完成业绩, 均采取 以价换量 的手段去化原有库存, 整体成交均价逐个季度环比下滑, 但受区域位置优越, 各项配套齐全影响, 中心区域整体均价仍居大连其它区域的高位 2015 年第一季度区域无新品入市, 以去化原有房源为主, 且主力成交项目仍旧集中在 * * 等少数项目之内, 推使整体均价环比上一季度相对稳定 2.00% 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 2014 年 Q1 2014 年 Q2 2014 年 Q3 2014 年 Q4 2015 年 Q1 0.00% -2.00% -4.00% -6.00% -8.00% -10.00% -12.00% 成交均价 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
产品分析 中心区域成交面积比例 200m2以上 181-200m2 161-180m2 141-160m2 121-140m2 101-120m2 91-100m2 81-90m2 71-80m2 61-70m2 51-60m2 50m2以下 本季度 50 平方米以下以及 61-70 平的产品成交最好, 单价集中在 17000-18000 元 / 平以及 12000-13000 元 / 平两个单价段, 受单个项目影响较为突出 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 中心区域成交单价比例 30000 元以上 25001-30000 元 20001-25000 元 19001-20000 元 18001-19000 元 17001-18000 元 16001-17000 元 15001-16000 元 14001-15000 元 13000-14000 元 12000-13000 元 11000-12000 元 10000-11000 元 9000-10000 元 9000 元以下 0 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 中心区域成交总价比例 201 万以上 181-200 万 161-180 万 141-160 万 131-140 万 121-130 万 111-120 万 101-110 万 91-100 万 81-90 万 71-80 万 61-70 万 51-60 万 50 万以下 四室以上 四室 三室 二室 一室 0% 5% 10% 15% 20% 25% 中心区域成交户型比例 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%
潜在量分析 区域土地较为稀缺, 近几年来摘牌土地较少, 区域存量潜在量 90 万平左右, 预计下一季度将有 2 个项目加推新品,1 个项目新盘入市, 届时存量及潜在量将进一步减少 中心区域存量及潜在量示意图 70 万m2 120.00 60 100.00 50 80.00 40 30 60.00 20 40.00 10 0 20.00 剩余量 存量 潜在供应量 预计下季度新增量 0.00 中心区域月度存量及潜在量走势图 万m2 月平均存量 94.43 万m2 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
客群分析 本季度刚需类及学区型产品成交良好, 自住比例上涨, 投资比例持续走低, 区域内各项目以地缘性客户为主, 本地客群仍占据绝对主力 中心区域成交客群示意图 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
Part 4.5 甘西区域
区域综述 供销分析 : 因春节因素所致, 第一季度一般是传统淡季, 区域内仅万科现在城 中冶蓝城加推新房源, 其他项目以消化原有房源为主, 从而甘西区域可售量环比下降 17.68%, 为 65.64 万平 ; 本季度成交 6.99 万平, 环比下降 54.79%, 成交量多集中在品牌项目, 以机场片区和生态科技城片区的项目成交较好, 近期政策频吹暖风, 区域市场渐显春意, 开发商重拾信心, 预计下季度部分新房源将入市, 区域即将迎来 小阳春 价格分析 : 为促进成交, 各开发商绞尽脑汁吸引客户的关注, 本季度以特价房为促销的主要方式, 但由于淡季期间, 成交量有限, 区域整体成交均价受成交结构的影响持续小幅上下波动, 均价为 11731 元 / 平, 环比上涨 2.99%
可售量分析 第一季度是传统的淡季, 区域内仅万科现在城 中冶蓝城加推新品, 其他项目以消化原有房源为主, 甘西区域可售量环比下降 18%, 为 65.64 万平 ; 淡季之下, 政策频吹暖风, 央行宣布降准, 降息, 二套首付比例调整及二手房住房营业税调整, 一大波利好政策的到来, 使区域市场渐显春意, 开发商重拾信心, 预计下季度部分新房源将入市 甘西区域季度可售量图 万m2 90 80 70 60 50 40 30 20 10 季度平均成交 61.9 万m2 本季度为销售淡季, 大部分开发商在本季度没有推盘计划, 仅万科现在城和中冶蓝城加推新房源, 新增量为 1.36 万平, 区域整体可售量为 65.64 万平 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% -10.00% -20.00% 0 2014Q1 2014Q2 2014Q3 2014Q4 2015Q1 可售量 环比 -30.00% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
消化量分析 甘西区域季度成交量图 18 16 14 12 10 8 6 万m2 季度平均成交 10.8 万m2 受春节影响, 第一季度一般是传统的淡季, 而市场表现略逊于去年同期, 同比下降 11.71%, 成交量与上季度相比下降 54.79%, 甘西区域成交量集中在品牌项目, 以机场片区和生态科技城片区的项目成交较好, 预计随着政策的放宽, 开发商将逐步启动加推计划, 区域即将迎来 小阳春 纵观 2014 年全年, 甘西区域受大环境影响波动较大, 年初受春节影响成交一般, 第三季度起, 万科 中海 恒大等多个品牌项目的入市, 保证成交量突破 10 万平以上 受春节影响, 一季度房地产市场表现大幅缩水, 客户观望情绪浓厚, 从 3 月份中旬开始, 开发商以特价房为主, 成交情况转暖, 但成交量仍处于低位 80.00% 60.00% 40.00% 20.00% 0.00% -20.00% 4 2-40.00% -60.00% 0 2014Q1 2014Q2 2014Q3 2014Q4 2015Q1-80.00% 消化量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
价格分析 为促进成交, 各开发商绞尽脑汁吸引客户的关注, 本季度特价房为促销的主要方式, 但由于淡季期间, 成交量有限, 区域整体成交均价受成交结构的影响持续小幅上下波动, 均价为 11731 元 / 平, 环比上涨 2.99% 甘西区域季度成交均价图 元 / m2 12400 12200 季度平均均价 11881 元 / m2 本季度 9000-10000 元 / 平成交占比达到 30%, 成交产品仍以刚需产品为主, 受成交结构影响, 本季度成交均价环比上涨 2.99% 4.00% 2.00% 12000 11800 0.00% 11600-2.00% 11400-4.00% 11200 11000-6.00% 10800 2014Q1 2014Q2 2014Q3 2014Q4 2015Q1 销售均价 环比 -8.00% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
产品分析 甘西区域成交面积占比 200m2以上 181-200m2 161-180m2 141-160m2 121-140m2 101-120m2 91-100m2 81-90m2 71-80m2 61-70m2 51-60m2 50m2以下 甘西区域成交总价占比 201 万以上 181-200 万 160-180 万 141-160 万 131-140 万 121-130 万 111-120 万 101-110 万 91-100 万 81-90 万 71-80 万 61-70 万 51-60 万 50 万以下 本季度区域成交最好的面积区间为 71-90 平, 成交总价主要集中在 71-80 万元之间, 单价在 9000-10000 元 / 平的二室产品最受欢迎, 预计下季度刚需产品仍然为销售主力, 随着政策的利好, 改善产品占比将上涨 0% 5% 10% 15% 20% 25% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 甘西区域成交单价占比 3 万以上 25001-30000 20001-25000 19001-20000 18001-19000 17001-18000 16001-17000 15001-16000 14001-15000 13001-14000 12001-13000 11001-12000 10001-11000 9001-10000 9000 以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 甘西区域成交户型占比 四室以上 四室 三室 二室 一室 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%
潜在量分析 区域目前存量为 142.50 万平, 潜在供应量为 249.65 万平, 大部分集中在机场板块, 目前区域仍然为高库存状态, 未来竞争相对较为激烈, 剩余量为 58.16 万平, 以目前消化量来看, 仍较为充足 甘西区域存量及潜在量示意图 万m2 300.00 250.00 200.00 142.99 150.00 100.00 58.16 50.00 0.00 249.65 8 甘西区域月度存量及潜在量走势图 450 万m2 400 350 300 250 200 150 100 平均存量 350 万m2 50 0 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
客群分析 甘西区域成交最好的区域为机场片区及生态科技城片区, 刚需客户成交较好, 购买目的以自住为主, 成交客户多以地缘性客群为主, 本地客群占比较高, 外地客群少 甘西区域成交客户示意图 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
Part 4.6 甘北区域
区域综述 供销分析 : 受限于季节性楼市低迷影响, 区域开发商各自斟酌, 谨慎加推新品, 故本季度仅新增 5.77 万平, 导致季度可售量仅为 56.55 万平, 环比大幅下滑 30%, 但同比仍上涨 19%, 可见区域可售量仍十分充足 ; 虽然本季度楼市新政不断推出, 政策逐步放宽, 然而客户仍多在观望, 出手迟疑, 导致区域季度成交量仅为 11.8 万平, 环比大幅下滑 61%, 但同比上涨 19%; 本季度区域楼市呈现出供应 成交双下滑的态势 价格分析 : 楼市的低迷, 库存量的巨大, 迫使开发商不得不降低价格从而实现快速走量 - 回款 ; 虽然近期利好政策频频推出, 但并未能扭转楼市颓势 ; 以知名房企如远洋 金地 华润等带头抛出重磅钜惠, 优惠多为特价房 一万抵几万等 ; 从而本季度成交均仅为 9474 元 / 平, 环比上涨 2.8%, 但同比大幅下滑 22%; 未来一段时间内, 价格或将持续低位滑行
可售量分析 2015 年初延续了去年的低迷楼市, 虽然楼市政策逐步放宽, 而楼市并不乐观 ; 开发商方面多剩余了大量的可售房源, 从而理性加推新品, 故第一季度区域仅新增 5.77 万平, 导致本季度可售量环比大幅下滑 30%; 然而同比仍上涨 19%, 可见可售量仍十分充足 ; 伴随众多利好政策的力撑, 预计下季度可售量将大幅上扬 90 80 甘北区域季度可售量图 万m2 季度平均可售 62.16 万m2 纵观楼市低迷的 2014 年, 凭借着中央利好政策频推, 开发商积极调整入市 加推, 从而区域季度可售量呈阶梯式上涨 进入 2015 年, 受楼市持续低谷运行及季节性低迷影响, 开发商多销售现有房源, 并未积极加推, 仅在三月份个别几个明星项目小体量加推, 从而导致第一季度可售量环比大幅下滑 0.4 0.3 70 60 50 40 30 20 10 0 2014Q1 2014Q2 2014Q3 2014Q4 2015Q1 可售量 环比 0.2 0.1 0-0.1-0.2-0.3-0.4 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
消化量分析 由于客户在 2014 年第四季度购房需求大量释放, 同时恰逢农历新年, 客户的购房积极性大打折扣 ; 虽然各项目钜惠犹在, 楼市政策亦逐步放宽, 但楼市季节性低迷大趋势不可违, 成交量大幅下滑 ; 在众多利好政策推出的下, 预计下季度成交量将大幅反弹 35 30 25 甘北区域季度成交量图 万m2 季度平均成交 17.89 万m2 区域在 2014 年前三季度成交量并不突出, 伴随着各项目优惠力度的逐步加大, 政策逐步放宽, 客户在第四季度购房需求集中释放 区域成交量两极分化依旧严重, 以品牌开发商为主的项目受客户欢迎度较高 ; 然而本季度受楼市季节性 1 低迷影响, 成交量回落明显, 但同比上涨 19%, 楼市略好于去年同期 0.8 0.6 0.4 20 0.2 15 0 10-0.2-0.4 5-0.6 0 2014Q1 2014Q2 2014Q3 2014Q4 2015Q1-0.8 消化量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
价格分析 面对楼市低迷, 现阶段各项目优惠力度依旧较大, 其中以远洋 华润 金地为主的品牌开发商 首当其冲 ; 优惠多呈现出特价房 一口价房 一万抵多万等方式, 从而本季度成交均价仍旧跌破万元大关 ; 虽然楼市利好政策频推, 但楼市回暖较难, 预计下季度成交均价依旧低位运行 甘北区域季度成交均价图 元 / m2 14000 12000 季度平均均价 9987 元 / m2 纵观 2014 年, 区域成交均价呈逐季降低的态势, 为迎合市场, 项目不得不降低价格, 从而实现快速去化 - 回款, 导致区域季度均价一路大跌 本季度单价在 9000 元 / 平以下的成交占比高达 48%, 单价在 9000-10000 元 / 平成交占比为 35%, 区域低单价产品为成交绝对主力, 从而本季度成交单价相对较低 0.15 0.1 10000 0.05 8000 0 6000-0.05 4000-0.1 2000-0.15 0 2014Q1 2014Q2 2014Q3 2014Q4 2015Q1-0.2 销售均价 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
产品分析 甘北区域成交面积比例 200m2以上 181-200m2 161-180m2 141-160m2 121-140m2 101-120m2 91-100m2 81-90m2 71-80m2 61-70m2 51-60m2 50m2以下 区域成交面积主要集中在 71-120 平, 占比高达 81%, 其中 81-90 平两室产品占比最为突出达 31%; 而成交单价集中在 0.9 万元 / 平及 0.9-1 万元 / 平之间, 占比高达 83%; 成交总价方面集中在 50-100 万之间占比高达 74%, 刚性需求较为显著 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 甘北区域成交单价比例 甘北区域成交总价比例 201 万以上 180-200 万 160-180 万 141-160 万 131-140 万 121-130 万 111-120 万 101-110 万 91-100 万 81-90 万 71-80 万 61-70 万 50-60 万 50 万以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 甘北区域成交户室比例 20000 元以上 19000-20000 元 18000-19000 元 17000-18000 元 16000-17000 元 15000-16000 元 14000-15000 元 13000-14000 元 12000-13000 元 11000-12000 元 10000-11000 元 9000-10000 元 9000 元以下 四室以上四室三室二室一室 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%
潜在量分析 区域剩余量及存量之和为 172.88 万平, 按近两年季度平均去化 17.89 万平计算, 在不计新增量及新增地块情况下, 可供去化 29 个月, 而潜在供应量可去化 87 个月, 可见区域库存量之庞大 甘北区域存量及潜在量示意图 万m2 600.00 500.00 400.00 300.00 200.00 128.12 100.00 44.76 0.00 516.37 12.00 甘北区域月度存量及潜在量走势图 万m2 700 600 500 400 300 200 100 0 月平均存量 472 万m2 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
客群分析 区域为传统的刚性集聚地, 客户的置业目的多为自住, 且本地客户占据绝对比例 ; 受限于区域内价值因素及产品类型影响, 同时中央将反腐严打贯彻到底, 导致区域内投资性客户始终处于低位 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 甘北区域成交客群示意图 0% 自住投资本地外地 置业目的 客户来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
THE END THANKS! [ 诚意正心, 致知格物 ] 天行健, 君子以自强不息 地势坤, 君子以厚德载物 [ 中原集团大连公司 ] [DaLian.4.2015]