公司代码 :600246 公司简称 : 万通地产 北京万通地产股份有限公司 2015 年年度报告摘要 一重要提示 1.1 为全面了解本公司的经营成果 财务状况及未来发展规划, 投资者应当到上海证券交易所网 站等中国证监会指定网站上仔细阅读年度报告全文 1.2 本公司董事会 监事会及董事 监事 高级管理人员保证年度报告内容的真实 准确 完整, 不存在虚假记载 误导性陈述或重大遗漏, 并承担个别和连带的法律责任 1.3 公司全体董事出席董事会会议 1.4 普华永道中天会计师事务所 ( 特殊普通合伙 ) 为本公司出具了标准无保留意见的审计报告 1.5 公司简介 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A 股 上海证券交易所 万通地产 600246 万通先锋 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 程晓晞 王渴 电话 010-59070788 010-59071169 传真 010-59071159 010-59071159 电子信箱 chengxiaoxi@vantone.com wangke@vantone.com 1.6 经普华永道中天会计师事务所 ( 特殊普通合伙 ) 审计,2015 年实现净利润 -612,220,333 元, 提取法定盈余公积金 3,102,763 元, 加上 2015 年初未分配利润 1,324,903,929 元,2015 年末未分配利润 709,580,833 元 鉴于公司 2015 年度净利润为负, 为保证公司经营业务稳健发展和日常经营计划的正常实施, 也为了维护股东的长远利益, 公司 2015 年度拟不进行现金利润分配, 也不进行资本公积金转增股本 同意该议案并提交 2015 年度股东大会审议
二报告期主要业务或产品简介 公司的主营业务为从事房地产开发与商业物业运营, 具备房地产开发一级资质 房地产开发经营模式为自主开发销售, 商业物业运营经营模式为自主物业运营和合作物业运营相结合 公司业务范围集中在北京 香河 上海 杭州 成都等地 公司商品住宅开发以中高档类住宅产品为主, 公司目前已运营商业物业主要包括北京万通中心 D 座和逸兰国际公寓 公司所处房地产行业是受政策调控影响比较大的行业,2015 年政府工作报告指出对房地产行业将坚持分类指导, 因地施策, 落实地方政府主体责任, 支持居民自主和改善性住房需求, 促进房地产平稳健康发展 在 2015 年里, 房地产业呈现销售与开发投资相背离的情况 地产行业开发投资环节表现一般, 土地购置面积 新开工面积 竣工面积等指标均下降, 开发投资 施工面积等指标小幅增长 地产行业销售环节表现良好, 在全年宽松政策推动下, 尤其是 330 新政 之后, 并在降息 降准等货币政策支持下, 一线城市和部分二线城市房地产市场出现好转, 购房需求开始释放, 全年商品房销售显著好转并创新高 三会计数据和财务指标摘要 单位 : 元币种 : 人民币 2015 年 2014 年 本年比上年增减 (%) 2013 年 总资产 13,667,897,961 14,230,816,410-3.96 11,925,947,884 营业收入 2,618,861,253 1,911,575,870 37.00 3,299,251,176 归属于上市公司股 -612,220,333 45,089,851-1,457.78 380,672,731 东的净利润 归属于上市公司股 -616,234,246-81,551,860 93,123,546 东的扣除非经常性损益的净利润 归属于上市公司股东的净资产 2,922,103,278 3,529,012,056-17.20 3,730,870,109 经营活动产生的现金流量净额 24,068,403-1,183,327,745-546,081,399 期末总股本 1,216,800,000 1,216,800,000 0 1,216,800,000 基本每股收益 ( 元 -0.5031 0.0371-1,456.06 0.3128 / 股 ) 稀释每股收益 ( 元 -0.5031 0.0371-1,456.06 0.3128 / 股 ) 加权平均净资产收益率 (%) -18.98 1.22 减少 20.20 个百分点 10.49
四 2015 年分季度的主要财务指标 单位 : 元 币种 : 人民币 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 (1-3 月份 ) (4-6 月份 ) (7-9 月份 ) (10-12 月份 ) 营业收入 618,973,635 165,882,561 723,672,191 1,110,332,866 归属于上市公司股东的净利润 53,580,249-38,777,277 21,279,020-648,302,325 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 53,225,707-39,156,644 20,864,395-651,167,704 经营活动产生的现金流量净额 -195,636,398 76,691,063 85,269,017 57,744,721 五股本及股东情况 5.1 普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表 单位 : 股 截止报告期末普通股股东总数 ( 户 ) 56,531 年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数 ( 户 ) 56,688 截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数 ( 户 ) 年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数 ( 户 ) 前 10 名股东持股情况 持有 质押或冻结情况 股东名称 报告期内增 期末持股数 比例 有限售条 股东 ( 全称 ) 减量 (%) 件的股份数量性质股份状态 数量 万通投资控股股份有限公司 0 622,463,220 51.16 质押 544,132,090 境内非国有法人 广发银行股份有 8,489,900 31,899,608 2.62 未知 未知 限公司 - 中欧盛世成长分级股票型证券投资基金 中国建设银行股 28,940,377 28,940,377 2.38 未知 未知 份有限公司 - 中欧永裕混合型证券投资基金 中国农业银行股份有限公司 - 长盛同德主题增长混合型证券投资基金 22,972,292 22,972,292 1.89 未知 未知
全国社保基金一 7,979,045 21,558,655 1.77 未知 未知 零五组合 曹慧利 0 12,935,779 1.06 质押 12,935,779 境内自然人 赵勋亮 0 6,521,956 0.54 未知 境内自然人 王文军 5,529,940 5,529,940 0.45 未知 境内自然人 中国证券金融股 5,251,020 5,251,020 0.43 未知 未知 份有限公司 凌建中 5,140,000 5,140,000 0.42 质押 5,140,000 境内自然人 上述股东关联关系或一致行动的说明 本公司未知以上无限售条件股东与其他无限售条件流通股股东之间或无限售条件流通股股东之间是否存在关联关系或属于一 致行动人关系 表决权恢复的优先股股东及持 股数量的说明 5.2 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
六管理层讨论与分析 ( 一 ) 管理层讨论与分析 2015 年, 国家统计局初步核算国内生产总值为 67.67 万亿元, 同比增长 6.9%, 经济增速放缓, 下行压力增大 2015 年, 全国房地产开发投资 95,979 亿元, 比上年名义增长 1.0%, 增速比 1-11 月份回落 0.3 个百分点 ; 房屋施工面积 735,693 万平方米, 同比增长 1.3%; 房屋新开工面积 154,454 万平方米, 同比下降 14.0%; 房屋竣工面积 100,039 万平方米, 同比下降 6.9%; 土地购置面积 22,811 万平方米, 比上年下降 31.7% 商品房销售面积 128,495 万平方米, 比上年增长 6.5%; 商品房销 售额达到 87,281 亿元, 增长 14.4%; 商品房待售面积达 71,853 万平方米, 比 11 月末增加 2,217 万平方米 随着中国经济增速放缓, 房地产行业呈现高库存现状, 导致城市分化加剧, 一线城市 普遍供不应求, 房价持续领涨, 二线城市整体库存压力显著下降, 三四线城市整体销售增速明显 落后于一二线城市 报告期内, 公司净利润为 -612,220,333 元, 计提杭州万通中心与杭州上园两个项目的减值准 备所导致的 报告期内, 公司管理层贯彻京津冀区域为主的战略发展方向, 完善传统业务的同时, 开拓创 新, 打造公司可持续发展的能力, 引导房地产由传统的第二产业生产型向第三产业服务型的转变 万通地产将打造全新的 万通生活家 品牌, 通过这一平台实现地产服务业的转型升级, 在物业 管理 健康管理 体育 教育 文化等方面谋求新的发展, 公司原有的房地产开发业务也为 万通 生活家 提供了一个广阔的发展空间, 生活家的平台将全面提升房地产业务的附加值, 成为万通地 产新发展重要组成部分 2015 年, 公司融资途径主要通过银行贷款 中期票据 信托融资和其他融资等方式进行 公 司于 2015 年 12 月 7-8 日发行了北京万通地产股份有限公司 2015 年度第一期中期票据, 实际发行 总额 15.2 亿元, 发行利率为 7.5% 2015 年, 公司非公开发行股票工作启动, 于 2015 年 8 月 7 日召开的 2015 年第四次临时股东 大会审议通过, 方案经调整后拟非公开发行股票不超过 837,209,303 万股, 募集不超过 36 亿元 该事项已于 2016 年 3 月 2 日获得中国证券监督管理委员会发行审核委员会的审核通过 ( 二 ) 报告期内主要经营情况报告期内, 公司实现营业收入 261,886 万元, 比上年增加 37.00%; 实现归属于母公司所有者 的净利润 -61,222 万元, 比上年同期减少 1457.78% 截至 2015 年 12 月 31 日, 公司净资产 292,210 万元, 比上年减少 17.20%
( 三 ) 房地产行业经营性信息分析 1. 报告期内房地产储备情况 适用 不适用 序号 持有待开发土地的区域 持有待开发土地的面积 ( 平方米 ) 一级土地整理面积 ( 平方米 ) 规划计容建筑面积 ( 平方米 ) 是 / 否涉及合作开发项目 合作开发项目涉及的面积 ( 平方米 ) 合作开发项目的权益占比 (%) 1 河北省廊坊市 145,853 0 346,639 否 0 0 香河县 ( 运河国际生态城一期 ) 2 河北省廊坊市 292,833.33 0 588,779 否 0 0 香河县 ( 运河国际生态城二期 ) 3 中新生态城 129,838.5 0 103,840 否 0 0 备注 : 中新生态城持有待开发土地的面积 129,838.5 平方米, 其中一期竣工, 二期未开工
2. 报告期内房地产开发投资情况 适用 不适用 单位 : 万元 币种 : 人民币 序号 地区 项目 经营业态 在建项目 / 新开工项目 / 竣工项目 项目用地面积 ( 平方米 ) 项目规划计容建筑面积 ( 平方米 ) 总建筑面积 ( 平方米 ) 在建建筑面积 ( 平方米 ) 已竣工面积 ( 平方米 ) 总投资额 报告期实际投资额 1 2 3 4 5 6 北京 北京 北京周边 万通怀柔新新家园天竺新新家园河北香河运河国际生态城万通华府万通新城国际万通生态 住宅 住宅 住宅 在建项目 在建项目 在建项目 41,065.424 126,489 126,489 96,579.51 29,909.49 145,007 122,855 212,263.851 225,877 330,535.21 0 330,535.21 320,228 16,466 153,734 178,936 178,936 127,925 51,011 113,935.84 20,833.78 住宅竣工 63,496 147,732 167,615 0 167,615 178,597.45 9,221.06 住宅竣工 112,586 489,664 478,989 0 478,989 238,318.57 7.39 住宅竣工 78,208 124,791 179,566 0 179,566 120,297 0
7 8 9 10 11 12 13 14 上海虹桥 杭州市 杭州市 城新新家园万通金府国际万通新新逸墅万通上游国际万通上北新新家园万通中心虹桥万通中心杭州万通上园新新家园杭州未来科技城 住宅竣工 42,438 135,800 157,046 0 157,046 88,666 0 住宅 一期竣工 / 二期未开工 129,839 103,840 168,265 0 81,518 129,603 19,520 住宅竣工 111,530 281,445 357,578 0 357,578 206,480 34.91 住宅竣工 245,417 364,346 442,677 0 442,677 186,780.09 184.26 综合在建 8,706.8 64,604 93,556 93,556 0 163,234 23,575.55 写字楼 + 配套商业 在建 12,193.5 52,040 81,547 81,547 0 182,827 142,469.69 住宅在建 36,275 83,432.39 114,526.88 114,526.88 0 155,900 122,700 综合在建 63,375 196,452.8 280,658.1 280,658.1 0 140,000 20,000
15 16 杭州 金牛新都会 杭州万通中心 D 座 金牛区金府路 88 号 写字楼 竣工 17,522 18,625.5 18,833 0 18,833 36,400 35,000 综合竣工 18,915.54 144,709.33 179,274.21 0 179,274.21 53,979 0 青羊红区过墙 17 街楼综合竣工 6,668.43 53,277 69,941.16 0 69,941.16 101,704 0 国街 17 际号备注 : 万通怀柔新新家园项目规划计容建筑面积 126,489 平方米中, 商品房为 95339.03 平方米 回迁房为 29909.49 平方米 商业为 1240.48 平方米
3. 报告期内房地产销售情况 适用 不适用 序经营业可供出售面已预售面积 ( 平方地区项目号态积 ( 平方米 ) 米 ) 1 怀柔区迎宾路西侧 万通怀柔新新家园 住宅 97,625.64 28,863.36 HR-0002-54 2 北京市顺义区天竺 天竺新新家园 住宅 302,126.77 226,879.38 3 河北省廊坊市香河县 河北香河运河国际 住宅 73,303 26,960.76 生态城一期 4 开发区 万通华府 住宅 135,989 134,482 5 开发区 万通新城国际 住宅 407,398 402,860 6 生态城 万通生态城新新家 住宅 126,638 125,804 园 7 空港经济区 万通金府国际 住宅 134,368 82,408 8 生态城 万通新新逸墅 住宅 47,969 31,689 9 红桥区 万通上游国际 住宅 248,935.24 247,846.77 10 滨海新区 万通上北新新家园 住宅 383,172.39 383,172.39 11 杭州拱墅区 杭州万通中心 E 座 写字楼 41,282.18 6,972.11 12 成都金牛区金府路 88 号 金牛新都会 综合 162,407.64 146,787.43 13 成都青羊区过街楼街 17 号 红墙国际 综合 64,787.76 61,922.57 备注 : 万通怀柔新新家园已预售面积为 28863.36 平方米, 其中商品房 2166.91 平方米 回迁房 26696.45 平方米 4. 报告期内房地产出租情况 适用 不适用 序号 地区项目经营业态 出租房地产的建筑面积 ( 平方米 ) 出租房地产的租金收入 单位 : 万元 是否采用公允价值计量模式 币种 : 人民币 租金收入 / 房地产公允价值 (%) 1 北京 万通中心 D 座 办公写字楼 35,379.11 11,239 否 2 北京 万通中心 D 座 车位 19,516.88 429 否 3 北京 新城国际逸兰酒店 酒店公寓 14,152.54 4,277 否 公寓 4 北京 亚历山大会所 会所 5,256.33 1,152 否 备注 :1 新城国际逸兰酒店公寓总面积约 2 万余平米, 其中, 万置公司 ( 公司控股子公司, 持股 比例 60%) 占有 70%, 表中填写各项数据均为万置公司部分 2 新城国际三期会所为万置公司自 己经营, 非出租物业
七非主营业务导致利润重大变化的说明 2015 年, 杭州房地产市场体现出供应量增长 成交量增长 市场热度上升 板块差异明显 大型房地产开发商竞争激烈等特点, 2015 年四季度, 杭州两个项目所在区域市场库存量仍在上升, 去库存压力持续加大, 在 2015 年 12 月 18 日至 21 日召开的中央经济工作会议上, 中央提出要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略, 适当降低商品住房价格, 以加快去库存速度 杭州万通中心项目主要的物业类型为写字楼及酒店式公寓, 具体包括 5A 级写字楼 (E 幢 ), 普通写字楼 (A C 幢 ) 酒店式公寓(B D 幢 ) 底商以及地下车位 2015 年度写字楼尾盘在售 ; 酒店式公寓去化速度慢且周边类似可比物业的销售均价为 1.7-1.8 万元 / m2, 公司结合杭项目所在区域的市场现状 主要竞争对手的销售情况等, 及时调整项目的销售策略, 普通写字楼尾盘和酒店式公寓的售价下调至与周边均价范围一致的水平 按照新销售策略的定价测算, 普通写字楼可变现净值 ( 可变现净值 = 存货估计售价 - 至完工估计将发生的成本 - 估计销售费用 - 相关税金 ) 低于账面价值 0.05 亿元, 酒店式公寓可变现净值低于账面价值 1.35 亿元, 按照会计准则相关规定普通写字楼和酒店式公寓共计提存货跌价准备 1.4 亿元 杭州上园国际项目共 9 栋高层住宅, 占地面积 3.6 万平方米, 建筑面积 11.5 万平方米, 项目尚未完工, 住宅的单方成本约 1.8 万元 -1.9 万元 / m2 2015 年受政府宏观政策及房地产市场持续调整的影响, 与该项目毗邻且同期拿地同物业类型的竞品楼盘以 1.3 万元 / m2入市, 于资产负债表日, 周边竞品楼盘销售均价为 1.2-1.4 万元 / m2, 公司作出降低售价 缩短去库存周期, 快速回笼资金的策略, 预计开盘销售定价下调至与周边楼盘均价范围一致的水平, 按照该新的销售定价测算, 杭州上园国际项目住宅的可变现净值低于账面价值 4.7 亿元, 按照会计准则相关规定计提存货跌价准备 4.7 亿元 两个项目共计提存货跌价准备 6.1 亿元 八公司关于公司未来发展的讨论与分析 ( 一 ) 行业竞争格局和发展趋势未来, 房地产行业仍然是国内经济发展的重要力量, 仍会在中国经济的稳增长中发挥重要的作用, 但房地产行业发展的 野蛮生长 时代已结束, 未来房地产行业整体增速放缓是大势所趋, 房企间的竞争将从规模 杠杆竞争转向运营 资本 产品 服务等全方位综合实力的较量, 区域分化 城市分化使得核心城市核心区域的竞争将更加激烈 公司是国内颇具特色的住宅和商业地产开发商, 现时及潜在竞争对手主要为国内开发商 公司在土地收购 品牌知名度 财务资源 价格 产品品质 服务品质及其他因素上展开竞争 为在激烈竞争中争夺市场份额, 公司已建立不同类型的产品和品牌, 以将其市场地位区分, 以吸引不同目标客户群体 另外, 交通便利 配套设施及品质声誉也是影响住宅项目吸引力的主要因素 ( 二 ) 公司发展战略以京津地区为战略核心区域, 精耕深耕, 形成该区域的竞争优势 ; 并积极布局京津冀和华东等经济发达区域, 点线面逐步覆盖, 充分利用其区位优势有效积聚各方资源, 为万通地产发展提供助力 ; 同时适度关注其他潜在城市化进程加快的城市, 寻找富有人居资源和投资价值或者未来新城市核心的地段, 为万通未来发展提供新的增长点 ( 三 ) 经营计划 2016 年, 公司计划新开工 3 个项目, 分别为河北香河运河国际生态城一期 19.88 万平方米 河北香河运河国际生态城二期 17.89 万平方米和万通新新逸墅 7.10 万平方米 ; 计划竣工 5 个项目,
分别为万通怀柔新新家园 9.66 万平方米 河北香河运河国际生态城一期 12.79 万平方米 万 通中心 9.36 万平方米 上海万通中心 8.15 万平方米和杭州万通上园新新家园 11.45 万平方米 九涉及财务报告的相关事项 7.1 与上年度财务报告相比, 会计政策 会计估计和核算方法发生变化的, 公司应当说明情况 原因及其影响 不适用 7.2 报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的, 公司应当说明情况 更正金额 原因及其影 响 不适用 7.3 与上年度财务报告相比, 对财务报表合并范围发生变化的, 公司应当作出具体说明 本年度新纳入合并范围的子公司和结构化主体为北京万通新新文化传媒有限公司 ( 以下称 新新文化 ), 北京万通新新教育科技有限公司 ( 以下称 新新教育 ) 和 中融国富 - 稳兴 1 号契约型基金 ( 以下称 中融国富契约型基金 ), 本年度不再纳入合并范围的子公司主要为本年处置的北京佳成宁远投资管理有限公司 ( 以下称 佳成宁远 ) 和本年注销的 CapitalLinkAsiaInvestmentPtt.Ltd 及 GreenHousingInvestmentPtt.Ltd 7.4 年度财务报告被会计师事务所出具非标准审计意见的, 董事会 监事会应当对涉及事项作出 说明 不适用 公司名称 北京万通地产股份有限公司 法定代表人 李虹 日期 2016-3-17