目錄 作者簡介 02 序言 04 行政摘要 05 第一部份 : 私人住宅市場展望 07 第二部份 : 公營房屋市場展望 14 第三部份 : 香港 的不足 : 土地需求預測的新視角 19 附錄一 : 預測未來落成私人住宅項目的詳細情況 ( 年 ) 附錄二 : 預測未來落成

Transcription

1 土地房屋政策倡議系列 3 土地規劃的不足 : 住得細丶造得少丶估得低

2 目錄 作者簡介 02 序言 04 行政摘要 05 第一部份 : 私人住宅市場展望 07 第二部份 : 公營房屋市場展望 14 第三部份 : 香港 的不足 : 土地需求預測的新視角 19 附錄一 : 預測未來落成私人住宅項目的詳細情況 ( 年 ) 附錄二 : 預測未來落成公營房屋項目的詳細情況 (2018/ /22 年度 ) 鳴謝 42 關於團結香港基金 43

3 作者簡介 黃元山團結香港基金副總幹事兼政策研究院主管 黃元山先生畢業於芝加哥大學經濟學系,Phi Beta Kappa, 後考獲 美國耶魯大學國際關係所東亞研究碩士學位 畢業後黃先生先後在多家國際金融機構工作, 其中包括瑞銀 (UBS) 倫敦總部任執行董事和英國蘇格蘭皇家銀行 (RBS) 董事總經理 黃先生於 2015 年 5 月加入團結香港基金出任高級顧問, 同年 11 月被委任為團結香港基金副總幹事兼公共政策部主管 他現任團結香港基金副總幹事兼政策研究院主管 黃先生出任的香港特區政府公職包括土地供應專責小組成員 金融發展局小組成員 可持續發展委員會小組增選成員 禁毒基金投資小組委員會委員 其他社會公職包括環保組織 CLEAN AIR NETWORK ( 健康空氣行動 ) 董事局主席 公益金預算及分配委員會副主席等 黃先生亦是中文大學全球政治經濟社會科學碩士課程客席講師和香港大學專業進修學院中國商學院客席副教授 曾維謙團結香港基金高級研究員 曾維謙現為團結香港基金高級研究員, 領導土地房屋政策的研究團隊 他曾被不同機構包括主要院校 商業機構及智庫邀請, 於論壇及研討會演講及參與討論 他亦接受不同媒體和節目訪問, 分析有關土地及房屋的政策議題, 也不時於報章發表這方面的評論文章 在加入團結香港基金之前, 曾維謙曾於香港特區政府任職經濟主任, 專責本地勞工市場 貧窮情況及人口特徵研究, 亦協助分析及制訂主要的扶貧及人口政策 他亦是獨立非牟利政策研究組織香港黃金五十的創會成員之一, 亦是其首席分析員 他於香港中文大學取得經濟學學士及哲學碩士學位 02 土地規劃的不足 : 住得細 造得少 估得低

4 葉文祺團結香港基金高級研究員 葉文祺現為團結香港基金高級研究員, 專攻香港土地及房屋政策 他亦經常於不同研討會丶報章及媒體訪問分析有關土地及房屋的政策議題 加入團結香港基金前, 他曾任職於香港金融管理局, 主力研究中國經濟 他也曾在全球知名的房地產諮詢機構仲量聯行擔任分析員, 並參與發表眾多研究報告和顧問項目 他先後於香港中文大學及倫敦政治經濟學院取得經濟學學士及碩士學位 潘灝儀團結香港基金研究員 潘灝儀現為團結香港基金的研究員, 專攻香港土地及房屋政策 在未加入團結香港基金之前, 她曾工作於幾個金融機構, 包括德意志銀行及巴克萊銀行等, 其工作範疇為調研香港地產版塊的股票 她於香港科技大學取得環球商業管理及經濟學學士學位 唐嘉逸團結香港基金助理研究員 唐嘉逸現為團結香港基金助理研究員, 專攻香港土地及房屋政策 他於香港大學取得經濟及金融學士學位, 以一級榮譽畢業 加入團結香港基金前, 他曾於香港經濟及商業策略研究所任職, 作經濟學術研究 薩忻琳團結香港基金助理研究員 薩忻琳現為團結香港基金助理研究員, 研究範圍為香港土地及房屋政策 她於英國牛津大學取得法律學士學位, 並獲頒聖凱瑟琳學院之 David Blank 獎學金及法律學院之羅馬法律獎, 亦於土地法及家庭法考試中取得優異成績 作者簡介 03

5 序言 香港土地供應短缺, 房屋一直是市民大眾最關注的問題 簡單來說, 市民被迫 住得細, 原因是土地 造得少, 而政府對未來的需求亦 估得低 房屋求過於供, 帶動本地物業價格激升, 遠超過通脹水平 基於這個原故, 市民生活質素不升反降, 同時大大削弱了香港作為國際商業中心的競爭力 有鑒於此, 團結香港基金 ( 基金會 ) 認為, 土地與房屋問題是香港目前面臨的最大挑戰 在過去三年, 基金會對本港的公私營房屋市場進行研究與分析, 提供定期的供求估算, 同時透過政策倡議提出解決方案 在 土地房屋政策倡議系列 的第三份報告中, 我們就 2018 至 2022 年的私人房屋供應作出全面預測, 並輔以其他各項最新的研究結果, 探討窒礙香港開發更多宜居住 宜工作空間的原因 在研究過程中, 我們注意到近年新建成的住宅單位平均面積越來越細小 換句話說, 現今樓價越升越高, 單位卻越縮越小 其中, 超小型單位的建成數目, 由 2014 年的 64 個增至 2019 年的 1,066 個, 增幅達 17 倍, 市民被迫 住得細 這些坊間稱為 納米樓 的單位不足 215 平方呎, 僅足夠停泊 1.6 部普通的四門房車 導致香港房屋市場供應不足的主因, 是香港過去 10 多年停止開發新土地, 土地 造得少, 致令可供發展的地皮買少見少 於是, 土地改劃成了主要的土地供應來源, 但由於改劃前期工作繁多複雜, 需時較長, 更須經過公眾諮詢, 致令不少項目出現多番延誤, 效率偏低之餘亦充滿不明朗因素 更為值得關注的是, 我們發現土地與房屋的實際需求, 遠高於政府於 香港 2030+: 跨越 2030 年的規劃遠景與策略 諮詢 ( 香港 ) 的估算 按照我們的分析, 政府 估得低 是基於過份保守, 沒有充分考慮改善人均居住面積和提升社會配套設施的需要 我們認為香港未來 30 年將需要超過 9,000 公頃新增土地 ( 約等於三個沙田新市鎮的面積 ), 而不是政府估計的 4,800 公頃 基金會再次呼籲於維港以外進行大規模填海造地, 開發新市鎮, 以應付日益嚴峻的土地房屋短缺挑戰 04 土地規劃的不足 : 住得細 造得少 估得低

6 行政摘要 私人住宅市場展望私人住宅市場方面, 我們預測 2018 至 2022 年私人住宅的年均落 成量為 20,800 個單位, 超出 長遠房屋策略 所訂的供應目標, 亦較過去 10 年的平均落成量高出 78% 儘管落成量有所增加, 但情況仍不足以彌補過去的短缺 具體來說, 比較 2008 至 2017 年每年平均 11,700 個單位的落成量和 18,000 個單位的供應目標, 過去 10 年便有累計大約 63,000 個單位的短缺 此外, 由於私人住宅變得越來越難以負擔, 發展商傾向興建越來越細小的單位以滿足上車需求 2018 至 2022 年落成的私人住宅的平均單位面積預計為 681 平方呎, 比前 10 年的 833 平方呎小 18% 預計到 2019 年, 過往曾被預期不會受到市場歡迎的 納米樓 的供應量將增加到每年 1,000 多個單位 假設平均單位面積不變,2018 至 2022 年經調整後的私人住宅落成量將僅為每年 16,900 個單位, 未能達到政府每年 18,000 個單位的目標 2000 至 2008 年的趨勢則與現在相反, 當時落成單位的平均面積穩步增加 因此, 我們面對一個矛盾的情況, 儘管香港一直向前發展, 但港人的生活質素卻在下降 公營房屋市場展望在過往的報告中, 我們一再反映公營房屋供應非常緊張 事實上, 公屋輪候冊申請數目已超過 28 萬戶 儘管情況嚴峻, 我們估計在未來 10 年 (2018/ /28), 總共只有約 217,400 個公屋及居屋單位落成 這不但低於政府的預期, 更比未來 10 年 280,000 個公營房屋單位的供應目標低 22% 我們預計未來的公營房屋供應不容樂觀, 因為計劃發展的項目很大程度依賴土地改劃 而土地改劃, 特別是對於綠化帶的改劃, 經常受到公眾的強烈反對, 或甚至漫長的司法覆核程序 行政摘要 05

7 香港 的不足 : 土地需求預測的新視角我們認為 香港 的土地需求預測過於保守 政府的預測未 充分考慮到目前土地資源短缺的情況, 亦低估了因改善香港人生活質素而帶動的需求 香港人口密度高丶人均居住面積低, 早已為人垢病 香港的人均居住面積為 170 平方呎, 明顯落後於鄰近城市 如果要趕上新加坡, 我們便需要在 香港 的預測上再增加 60% 的住宅用地 除住宅用地外, 香港 也未考慮到寫字樓 酒店及零售 會議及展覽 醫療機構 體育康樂用地及其他關鍵配套設施的現有短缺 政府的預測並不足以提升香港作為國際樞紐的競爭力, 亦難以為人口老齡化作相對規劃 若計入前述的低估和遺漏, 以及提高我們生活質素的需要, 我們估計未來 30 年香港需要超過 9,000 公頃的土地, 幾乎是政府估計的 4,800 公頃的兩倍 土地來源方面, 我們留意到由於環境保護的原因, 香港有 62% 的土地因法律或監管限制而被 鎖定 或 半鎖定, 為不能開發用地 這些土地包括被指定為郊野公園或環境敏感地區, 或綠化帶用地 由於大部分現有的土地不能發展, 我們相信為長遠計, 最有效增加土地供應的方法是在維港以外水域進行大規模填海 與其他土地供應渠道相比, 填海是唯一可以提供大片平整 優質土地的長遠解決方法 至於短中期, 我們需要繼續積極進取, 多管齊下增加土地供應 為此, 我們詳盡翻查公開檔案資料, 尋找到兩幅位於十四鄉的過去被忽略而又具發展潛力的山坡地皮 ( 未劃分山地 ), 可作有限度的公營房屋發展 這些地區既非郊野公園或環境敏感地區, 也不包括在任何分區計劃大綱圖, 極具政府認真參詳價值 06 土地規劃的不足 : 住得細 造得少 估得低

8 第一部份 : 私人住宅市場展望

9 預計私人住宅落成量將增加 78% 至年均 20,800 個單位... 私人住宅單位落成量 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10, % , 資料來源 : 差餉物業估價署 屋宇署 地政總署 城市規劃委員會 來自不同發展商的公司資料 團結香港基金 我們更新了未來私人住宅供應的預測 ( 每個項目的詳情請參閱附錄一 ) 今年, 基金會提供了從 2018 到 2022 年的 5 年供應預測 2017 年有 17,800 個私人住宅單位落成, 比我們原先預測的 16,100 個單位多 1,700 個 落成比預測多是由於匯璽 (2,200 個單位 ) 較預期提前在去年 12 月落成 這個數字也是 12 年來的新高, 是一個令人鼓舞的跡象, 反映政府加大私人住宅供應的努力正開始取得成效 展望未來, 我們預測未來 5 年的落成量將逐步增加, 每年平均約為 20,800 個單位 這比前 10 年平均約 11,700 個單位增加 78% 此外, 我們預計 2018 年的年度落成量將為 18,500 個單位,2020 年或會超過 22,600 個單位, 達到 2004 年以來的最高水平 從表面上來看, 預計每年平均落成 20,800 個單位應可達到政府的 10 年房屋供應目標, 即每年平均約 18,000 個單位 然而, 這還不足以彌補過去的不足 具體來說, 比較 2008 至 2017 年每年平均 11,700 個單位的落成量和 18,000 個單位的 ( 假設 ) 供應目標, 過去 10 年累計有大約 63,000 個單位的短缺 08 土地規劃的不足 : 住得細 造得少 估得低

10 1, 但新落成單位面積越來越小 新落成私人住宅的平均單位面積 預測 1,100 1, 資料來源 : 差餉物業估價署 屋宇署 地政總署 城市規劃委員會 來自不同發展商的公司資料 團結香港基金 然而, 單位面積的變化提供另一個了解住宅供應的角度 2009 年由於落成數字極低 ( 僅約 7,200 個單位 ), 以及該年落成的普遍是大單位的項目, 當年的平均單位面積異常地高 但整體而言, 我們可以看到過去 7 年新落成單位面積越來越細的趨勢, 而且這趨勢預計將在未來 5 年持續 2000 至 2008 年的趨勢則與現在相反, 當時新落成單位的平均面積穩步增加 尤其是,2018 至 2022 年落成的私人住宅的平均單位面積預計為 681 平方呎, 比前 10 年的 833 平方呎小 18% 假如單位面積沒有縮小, 落成量將只有每年 16,900 個單位 25,000 20,000 15,000 9,100 每年平均私人住宅落成量 (3,900) 10,000 5,000 11,700 20,800 16,900 18, 註 : 年調整後的每年平均落成量計算方式是假設 年落成單位的平均面積與 年落成單位的平均面積 (833 平方呎 ) 相同 資料來源 : 差餉物業估價署 屋宇署 地政總署 城市規劃委員會 來自不同發展商的公司資料 團結香港基金 如果我們撇除新落成單位面積下降的影響, 假設 2018 至 2022 年的平均單位面積與前 10 年的平均單位面積 (833 平方呎 ) 相同,2018 至 2022 年經調整後的私人住宅落成量將僅為每年 16,900 個單位, 未能達到政府每年 18,000 個單位的目標 私人住宅市場展望 09

11 甲類單位將顯著增加... 各類面積單位佔整體私人住宅落成百分比 100% 80% 60% 40% 20% 0% 註 : 歷史數據來自差餉物業估價署 年的估計來自銷售文件的實際數據或屋宇署的衍生數據 樣本包括預期於 年落成的 214 個項目, 佔同期 227 個項目總和的 94% 資料來源 : 差餉物業估價署 屋宇署 地政總署 城市規劃委員會 來自不同發展商的公司資料 團結香港基金 按單位面積劃分新落成住宅供應, 我們可以看到過去 7 年內, 甲類單位 ( 實用面積為 430 平方呎或以下 ) 的比例顯著增加, 並預計將繼續增加 甲類單位所佔比例預計會逐漸擴大, 直到 2019 年佔供應量的 45%, 而 2010 年只有 5% 我們看到在 2003 至 2009 年較大型單位所佔比例較重, 這是由於當時發展商興建了更多大單位以迎合升級需求 但目前情況已出現變化, 由於私人住宅變得難以負擔, 發展商現在傾向興建越來越細的單位以滿足上車需求 上次出現如此高比例的甲類單位是在 1980 年代後期, 當時發展商興建了許多上車盤 雖然社會持續進步, 但居住面積卻越來越小, 不禁令人懷疑生活條件是否正在下降 10 土地規劃的不足 : 住得細 造得少 估得低

12 ... 並出現 納米樓 實用面積少於 215 平方呎的單位落成數目 1,200 1, 資料來源 : 差餉物業估價署 屋宇署 地政總署 城市規劃委員會 來自不同發展商的公司資料 團結香港基金 隨著小型單位增加, 納米樓, 即實用面積小於 215 平方呎的單位開始湧現 納米樓 的落成量預計將從 2014 年的 64 個單位急增 17 倍到 2019 年的 1,066 個單位 此外, 我們注意到, 雖然過往 納米樓 大多在市區重建項目出現, 並通常出現在單棟樓項目, 但現在有更多項目供應 納米樓, 其中包括新界的大型發展項目 一個 納米樓 單位只有 1.6 個車位般大小 註 : 以上為實用面積 資料來源 : 差餉物業估價署 城市規劃委員會 團結香港基金 納米樓 單位有多大? 一個 215 平方呎的單位約寬 4.08 米 長 5.11 米, 通常採用帶浴室及廚房的開放式設計 而規劃署的標準私家車停車位寬 2.5 米 長 5 米, 與之相比 納米樓 單位僅有 1.6 個車位的大小 私人住宅市場展望 11

13 填海地皮的單位平均面積最大 年落成私人住宅單位平均面積 註 : 樣本中包括 208 個預期於 年落成的項目 條件包括 :1) 項目已經披露單位數目 ; 及 2) 項目平均單位面積不超過 2,000 平方呎, 以排除獨立屋和高端住宅以使比較結果更有意義 資料來源 : 差餉物業估價署 屋宇署 地政總署 城市規劃委員會 來自不同發展商的公司資料 團結香港基金 透過分析過去 1 年及未來 5 年落成項目的土地來源及單位面積, 我們發現填海地皮的單位平均面積最大 (724 平方呎 ) 鐵路項目位居第二, 平均建築面積 671 平方呎 相反, 來自重建及土地改劃的地盤, 預計平均建築面積不足 580 平方呎, 是各土地來源中單位面積最小 與重建和土地改劃相比, 來自填海的地盤通常有更大的地盤面積和更高的地積比率, 因此規劃程序更全面 例如填海地皮可以更容易發展大型住宅項目... 但重建和土地改劃將佔未來整體供應的一半 填海 12% 按土地來源劃分 年私人住宅落成量 重建 28% 新市鎮及新發展區 15% 鐵路 25% 改劃 20% 註 : 樣本中包括 208 個預期於 年落成的項目 條件包括 :1) 項目已經披露單位數目 ; 及 2) 項目平均單位面積不超過 2,000 平方呎, 以排除獨立屋和高端住宅以使比較結果更有意義 資料來源 : 差餉物業估價署 屋宇署 地政總署 城市規劃委員會 來自不同發展商的公司資料 團結香港基金 儘管填海是一個更有效率的土地來源, 但預計填海地提供的私人住宅供應量僅佔過去 1 年及未來 5 年整體供應的 12% 另一方面, 約有一半的落成量預計將來自重建和土地改劃 這表明我們已經用盡手頭上的 熟地 ( 即已完成土地平整的土地 ), 原因是我們在過去 10 多年停止了土地開發 12 土地規劃的不足 : 住得細 造得少 估得低

14 私人住宅項目的發展周期大約是 5 年 從買地到項目落成所需的時間 從買地到項目預售所需的時間 所有項目平均 4.8 年 3.5 年 1,000 個單位以上的項目平均 5.6 年 4.3 年 1,000 個單位或以下的項目平均 4.7 年 3.4 年 註 : 樣本包括將在 年落成的 54 個項目 他們來自政府 鐵路或市建局的賣地計劃, 並且已經發布了他們的售樓書, 因此買地日期和預計落成日期都是確定的 資料來源 : 差餉物業估價署 屋宇署 地政總署 城市規劃委員會 來自不同發展商的公司資料 團結香港基金 我們的分析顯示, 年已落成或將要落成, 而我們可以找出其關鍵進度日期的 54 個私人住宅項目中, 由買地到項目實際落成平均需要 4.8 年, 比傳統預期 4 年的開發周期長 20% 根據我們與相關持份者和從業人員的訪談, 相信這是因為更多的 生地 ( 即未完成土地平整的土地 ) 被政府透過賣地計劃出售 建造業工人短缺以及行政程序變得更加耗時所致 其中大型發展項目的情況更嚴峻 供應 1,000 個單位以上的項目平均需要 5.6 年才能落成 同樣, 發展商也需要更長的時間來準備預售 雖然政府允許發展商在完成項目之前 30 個月就開始預售, 但發展商平均只有在項目落成前 1 年才開始預售 這可能是由於預售申請通常需要很長時間才獲得批准 在這方面, 我們建議政府應該精簡和加快整個土地發展過程 我們在去年 10 月發布的土地房屋政策研究系列的第三份報告中已詳細闡述了我們的建議 私人住宅落成量 ( ) 三大供應區將佔未來供應的 4 成 註 : 括號中數字為佔全港私人房屋總落成量的百分比 資料來源 : 差餉物業估價署 屋宇署 地政總署 城市規劃委員會 來自不同發展商的公司資料 團結香港基金 以地區劃分未來的供應, 西貢 ( 包括將軍澳 ) 丶九龍城及屯門為落成量最多的三個地區 它們共佔未來 5 年私人住宅供應的 40% 其中, 單是西貢 ( 包括將軍澳 ) 的供應已佔未來 5 年私人住宅供應的 15%, 即約 15,800 個單位 這主要來自日出康城第 4 至 10 期, 將分階段在 年落成, 共提供 11,800 個單位 九龍城及屯門未來 5 年私人住宅供應分別大約是 13,400 個單位 以未來落成與現有存量作比較, 大埔和西貢 ( 包括將軍澳 ) 在未來 5 年的私人住宅存量將增加約四分之一 私人住宅市場展望 13

15 第二部份 : 公營房屋市場展望

16 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 公屋及居屋的供應仍然落後 公屋及居屋單位落成量 註 : 年份代表財政年度 例如,2017 指的是 2017/18 財政年度 數字不包括香港房屋協會的公營房屋 資料來源 : 運輸及房屋局 團結香港基金 預計在未來四個財政年度 (2018/ /22), 居屋和公屋的每年平均合計落成量將達到 19,600 個單位, 與政府的供應目標 28,000 個單位有 30% 的落差 在這 19,600 個單位中, 有 5,800 個是居屋, 而 13,800 個是公屋 儘管預計公營房屋總供應量將比過去的水平略有增長, 但增幅只是由於居屋落成量上升所致, 而公屋單位未來 4 年平均供應量預計較前 10 年減少 200 個單位 公營房屋項目延期落成似成常態 100% 80% 22% 延遲落成的公營房屋單位所佔百分比 6% 24% 15% 60% 40% 78% 94% 76% 85% 20% 0% 資料來源 : 房屋委員會 立法會 2014/ / / /18 通過比較公營房屋項目最初計劃的落成年份及其實際落成年份, 我們發現延遲落成相當普遍, 特別是在過去數年 過去 4 年, 延誤 1 年或以上的公屋單位百分比一直高於 75% 其中, 原計劃在 2015/16 年落成的 16,900 個單位中有 94% 未能按時完成 公營房屋市場展望 15

17 延期的原因 屋邨 區 起初預計落成年份實際落成年份涉及的單位數目 延誤的主要原因 欣田邨 屯門 2016/ /18 4,700 惡劣天氣狀況 水泉澳邨 ( 第三期和四期 ) 沙田 2015/ /17 4,600 鉛水事件 碩門邨 ( 第二期 ) 沙田 2017/ /19^ 3,000 較複雜的建築工程 火炭項目 * 沙田 2018/ /20^ 2,400 收地及清拆 註 : ( * ) 屋邨名稱待確認 (^) 最新預計落成年份 資料來源 : 立法會 房屋委員會 各大報章 基金會紀錄了一些基於各種原因而延誤的公營房屋項目 欣田邨涉及 4,700 個單位, 由 2016/17 年度延遲至 2017/18 年度 據媒體報導, 延誤主要由於惡劣的天氣狀況對施工過程造成不利影響 水泉澳邨 ( 第三期和四期 ) 共涉及 4,600 個單位, 從 2015/16 年度延遲至 2016/17 年度 這是由於 2015 年發生 鉛水事件, 其中含鉛的水管需要更換 預計碩門邨 ( 第二期 ) 將由 2017/18 年度推遲至 2018/19 年度, 原因是建築工程較原計劃更為複雜 這包括需要興建防火層 較複雜的斜坡結構等 最後, 火炭項目的收地及清拆程序比原先預計長, 大約花了 24 個月才完成, 導致整個項目延期落成 未來公營房屋落成很大程度依賴土地改劃 2018/ /22 公營房屋單位落成 ( 按土地來源劃分 ) 6% 10% 13% 71% 資料來源 : 立法會 房屋委員會 透過分析未來公營房屋供應的土地來源, 我們發現土地改劃是未來 4 年落成的公營房屋單位的主要土地來源, 共提供 71% 的單位 東涌及將軍澳等新市鎮及啟德等新發展區約佔新公營房屋供應的 13% 另外, 預計舊公屋重建項目將提供 10% 的新公營房屋單位, 例子包括白田邨 蘇屋邨和石硤尾邨等 附錄二列出每個公營房屋項目的細節及其土地來源 16 土地規劃的不足 : 住得細 造得少 估得低

18 ... 但土地改劃需時並且存在極大不確定性 有潛力作公營房屋發展的改劃用地 ( 按改劃情況及公佈年份劃分 ) 公佈年份 總和 改劃完成 改劃進行中 有待改劃 改劃被否決 總和 註 : 截至 2018 年 1 月 31 日的土地改劃情況 資料來源 : 立法會 城市規劃委員會 區議會 但土地改劃需時並且存在極大不確定性 特別是每幅有潛力改劃的土地都需要經過所屬區議會和城市規劃委員會的行政程序, 當中也涉及到公眾諮詢 正常的土地改劃程序需要大約 11 個月的時間 一些被受爭議的項目可能需要多額外 6 個月的時間 例如, 公眾人士強烈反對將青衣路和青鴻路交界由 開放空間 改劃為 住宅 以興建公營房屋的項目 因此, 改劃的規模從 4.29 公頃減少到 2.29 公頃, 單位數目量從 3,800 個減少到 2,800 個 上屆政府已覓得約 210 幅具房屋發展潛力的改劃用地, 其中 117 幅建議用以發展公營房屋 可是, 截至 2018 年 1 月 31 日, 只有 45 幅土地已完成改劃 現時仍有 24 幅土地的改劃程序在進行中 另外, 47 幅土地, 或總數的 40%, 尚未展開改劃程序 最後, 有一幅用地的改劃申請被否決, 我們不能排除將來由於公眾反對而有更多改劃項目被否決 有潛力的改劃用地越來越 綠 有潛力作公營房屋發展的改劃用地 ^( 按原有土地用途劃分 ) 改劃完成改劃進行中有待改劃 68% 32% 50% 50% 38% 62% 62% 註 :( * ) 綠化用地被定義為部分或全部劃為綠化帶的用地 (^) 只包括政府分別在 2013 年 2014 年和 2017 年分別公佈的 117 幅個公營房屋潛在用地 資料來源 : 立法會 城市規劃委員會 區議會 就土地改劃而言, 一般相信政府一直採取 先易後難 的原則 統計數字亦顯示, 在成功改劃為公營房屋的潛在改劃用地中, 只有 32% 為綠化用地 ( 即部分或全部劃為綠化帶的用地 ) 至於仍在進行改劃以及尚未啟動改劃程序的用地, 這比例分別達到 50% 和 62% 基於改劃綠化帶用地通常會受到強烈的公眾反對, 我們可以預計剩餘的用地將會經歷更長的改劃過程, 而這些用地上的公營房屋供應將會面臨更大的不確定性 公營房屋市場展望 17

19 中期供應很大機會不能達到政府的預測 落成量 ( 單位 ) 4 年 (2018/ /22) 10 年 (2018/ /28) 政府目標 ^ 112, ,000 政府預測 * 78, ,000 團結香港基金估計 * 78, ,400 註 :(^) 假設 長遠房屋策略 所訂定的房屋供應總目標在 10 年內平均分佈 ( * ) 不包括房屋協會的房屋供應 資料來源 : 運輸及房屋局 差餉物業估價署 團結香港基金 總而言之, 公營房屋的供應仍然大幅落後 特別是在直至 2021/22 年度的 4 年內, 預計只有 78,400 個公屋及居屋單位落成 與政府 長遠房屋策略 所訂定的 112,000 個公營房屋單位目標相差了 30% 此外, 根據政府最新數字顯示, 假設所有覓得的土地能如期順利交出作建屋之用, 未來 10 年 (2018/ /28) 也只能興建 237,000 個公營房屋單位 不過, 我們認為政府的數字過於樂觀 根據我們的估計, 在此期間落成的公營房屋單位預計只有 217,400 個, 低於政府的預測, 並比有關目標低 62,600 個 我們的估計基於兩個假設 : 1. 就改劃而言, 我們假設只有在 2018 年 1 月 31 日之前完成或開始改劃的用地才能在未來 10 年內提供公營房屋 考慮到尚未啟動改劃程序的綠化用地比例較高, 這並非不設實際的假設 2. 我們假設在 2022/23 至 2027/28 年度期間, 土地改劃將提供所有公營房屋地皮的 70%, 與 2018/19 至 2021/22 年 4 個年度的百分比相若 其他供應來源包括重建現有的公共屋邨, 以及各個新發展區的發展項目等 18 土地規劃的不足 : 住得細 造得少 估得低

20 第三部份 : 香港 的不足 : 土地需求預測的新視角

21 計劃落差 與 實際落差 的分別 資料來源 : 發展局 團結香港基金 基金會認為政府在 香港 2030+: 跨越 2030 年的規劃遠景與策略 諮詢 ( 香港 ) 中的土地需求預測過於保守 我們認為, 上述預測未充分考慮到目前土地資源短缺的情況, 亦低估了未來的需要, 尤其有關改善香港人生活質素的目標 其中至少有 5 個與預測假設相關的問題需要考慮 / 討論 : 1. 土地供應項目的不確定性 ; 2. 香港已發展土地的人口密度 ; 3. 香港人均居住面積 ; 4. 目前多個範疇的土地資源短缺 ; 及 5. 預測中忽略的其他土地需求項目 首先, 我們要區分 計劃落差 和 實際落差 這兩類不同的落差 香港 估計未來 30 年的土地需求和供應分別為 4,800 公頃和 3,600 公頃, 造成 1,200 公頃的落差 這裡的 供應 包括 已落實及已規劃 的項目, 其中包括正在進行規劃的幾個新發展區 然而, 在這個階段, 我們並不清楚這 3,600 公頃的土地供應中能實際供應多少個住宅單位或其他用途的土地 如果任何新發展區落成時間出現延誤, 那麼 3,600 公頃的土地供應可能不會全部實兌現 換句話說, 需要假設這 3,600 公頃的土地供應全部都能如期交付, 落差才會是 1,200 公頃, 故這應該更準確地稱為 計劃落差 相反,4,800 公頃與實際已確定的土地供應量之間的差距應才是 實際落差 20 土地規劃的不足 : 住得細 造得少 估得低

22 27,400 香港是世界上人口密度最高的地方之一 已發展土地人口密度 ( 每平方公里 ) 26,400 20,800 11,000 10,700 香港 資料來源 : 發展局 策略發展委員會 Demographia 孟買紐約倫敦新加坡 香港人口密度之高一直為人垢病 更令人震驚的是, 儘管我們的人均生產總值是孟買的 8 倍, 但香港目前的人口密度達到每平方公里 27,400 人, 與孟買相若 相反, 倫敦 紐約 新加坡等與香港相若的城市人口密度遠低於這一水平 其中, 香港的人口密度幾乎是新加坡的 3 倍 而我們的人均居住面積落後於鄰近城市 人均居住面積 ( 平方呎 ) % +25% 中國 深圳 新加坡 上海 東京 香港 資料來源 : 差餉物業估價署 房屋委員會 上海社會科學院 南華早報 日本房地產 中原集團研究中心 團結香港基金 香港的人均居住面積為 170 平方呎, 明顯落後於與鄰近城市 尤其我們的人均居住面積比東京低 25%, 比新加坡低 60% 人均居住面積低, 對宜居性和生活質素有負面影響 基金會認為, 我們應該改善香港偏低的生活質素以趕上鄰近城市 香港 的不足 : 土地需求預測的新視角 21

23 長遠房屋策略 忽略了過去的短缺 房屋單位數目 總數 長遠房屋策略 每年平均單位供應目標 47,000 48,000 46,000 46,000 46, ,000 實際落成量 * 22,300 25,700 25,600 28,900 36,200^ 138,700 落差短缺 24,700 22,300 20,400 17,100 9,800 94,300 註 :( * ) 公營房屋單位落成量是根據財政年度 (^)2017 年公營房屋單位落成量是根據房屋委員會公營房屋建設計劃 (2017/18 至 2021/22) 資料來源 : 長遠房屋策略 房屋委員會 差餉物業估價署 就住宅用地而言, 香港 的預測主要基於 長遠房屋策略 的供應目標 長遠房屋策略 於 2013 年首次提出, 第一個 10 年房屋供應目標指出, 香港共需要 470,000 個單位, 即平均每年 47,000 個單位 然而,2013 年僅有 22,300 個單位落成 ( 包括公營和私人住宅單位 ), 即有 24,700 個單位的落差 然而, 在接下來的每一年, 當 長遠房屋策略 更新其 10 年房屋供應目標時, 並未考慮過去一年的短缺情況 過去 5 年 (2013 年至 2017 年 ) 的住宅供應估計累計短缺為 94,300 個單位 甲級寫字樓的短缺被低估 10 大最昂貴的甲級寫字樓市場的每月租用成本 註 : 截至 2017 年第一季度 租用成本包括服務費和稅按淨內部面積標準化 資料來源 : 世邦魏理仕 長期以來, 商業用地供應不足, 令香港寫字樓的租金越來越貴, 因而抬高了經營成本, 並嚴重損害香港的競爭力 尤其是中環甲級寫字樓每月租用成本超過每平方呎 190 港元, 居全球之冠 事實上, 過去 10 年, 香港甲級寫字樓的平均租金上漲約 50% 租金急速上漲的主要原因是甲級寫字樓供應大幅放緩 在過去 10 年 ( 年 ), 落成量僅為 140 萬平方米, 低於 年的 210 萬平方米 這顯著下降很大程度是由於政府在 2007 年的 香港 2030: 規劃遠景與策略 中過於低估, 當時預計甲級寫字樓需求平均每年僅為 10 萬平方米 ( 即 10 年只需 100 萬平方米 ) 儘管如此, 根據最新的 香港 諮詢, 香港核心區甲級寫字樓的潛在 ( 未滿足 ) 需求僅為 20 萬平方米, 按總建築面積計算, 這大致相當於國際金融中心一期及二期的辦公樓總面積 香港 的預測沒有考慮到需要將甲級寫字樓租金回復到更具競爭力的水平 從過去幾年租金水平的持續增長來看, 如果估算一併考慮市場租金水平, 則有關需求肯定會高於目前的預測 22 土地規劃的不足 : 住得細 造得少 估得低

24 我們的醫院供應也嚴重不足 80 專科門診診所各主要專科例行個案預約新症的輪候時間中位數 2016/17 年度與 2011/12 年度相比 資料來源 : 醫院管理局 就醫療服務的需求而言, 公立醫院的專科門診診所等候時間在過去 5 年內大幅增加, 情況已不可接受 鑑於未來 30 年的老年人口大幅增加, 我們預計未來情況將會顯著惡化 根據政府統計處的預測,65 歲以上人口的數目將由 2016 年的 117 萬人增加至 2036 年的 237 萬人, 增幅為 1.4 倍 更重要的是,65 歲以上病人的醫院床位需求是 65 歲以下病人的 9 倍,80 歲以上病人的需求甚至是 65 歲以下病人的 20 倍 換句話說, 我們的醫療系統除了需要處理超過兩倍的病人數量, 同時還必須處理醫療需求以倍數上升的病人 但根據 香港 2030+, 為現有人口提供的醫療設施用地需求被納入 主要特別設施 的需求估算中, 僅佔不足 5 公頃的土地, 小於一間瑪麗醫院所佔的土地 香港 的不足 : 土地需求預測的新視角 23

25 酒店及零售業 香港 未有包括的需求項目 回收及建造業 2028 年後的會議及展覽業 資料來源 : 規劃署 此外, 香港 土地需求的估算中還忽略了一些重要的需求項目, 例如 : 1. 酒店及零售業 : 由於這些類別沒有包含在 香港 的相關顧問報告中, 因此它們並沒有納入在 市場主導經濟用途 的土地需求預測中 2. 回收及建造業相關設施 : 由於環境保護署和土木工程拓展署正在分別研究這兩個項目, 它們並沒有被納入在 其他經濟用途 的土地需求預測中 3. 會議及展覽 :2028 年以後展覽相關設施的預計需求也未包括在內 人均配套設施用地 我們的人均配套設施用地遠低於新加坡 資料來源 : 規劃署 新加坡國家發展部 團結香港基金 事實上, 香港的人均配套設施用地只有 8.9 平方米, 而新加坡則是我們的三倍, 即 26.9 平方米 這解釋了為什麼新加坡可以擁有一個面積是維多利亞公園 5 倍的城市公園 ( 濱海灣花園 ) 如果我們想達到新加坡的標準, 就必須增加高達 6,500 公頃的配套設施用地 24 土地規劃的不足 : 住得細 造得少 估得低

26 要改善生活水平, 香港需要超過 9,000 公頃的新增土地 60% 10% 註 :( * ) 以 估計的住宅用地需求作基礎(1,670 公頃 ), 再加上現有住宅用地 (4,200 公頃 ) (^) 中估計配套設施用地需求量(1,080 公頃 ) 加上現有設施用地 (6,500 公頃 ) 在我們的計算中, 配套設施用地 只包括商業 工業用地和政府 機構及社區用地, 不包括用於運輸的土地 倉庫和露天倉庫 公用設施 墓地和火葬場或其他空置土地 而預測設施用地需求只包括 與人口相關設施 用地 因此, 我們的估計趨於保守 資料來源 : 規劃署 團結香港基金 香港 估計香港在未來 30 年需要 4,800 公頃的新增土地 不過, 我們認為 香港 的預測過於保守, 未能考慮到兩個重要因素 :(1) 需要增加人均居住面積, 以及 (2) 需要補足目前配套設施的土地短缺 就著第一個考慮, 如果我們增加 60% 的住宅用地 ( 以趕上新加坡的人均居住面積 ), 就需要額外多 3,520 公頃, 使土地需求達到 8,320 公頃 就著第二個考慮, 如果我們要計入前面提及的低估和遺漏, 並提供更多土地來緩解醫療體系的壓力, 以及提高香港的競爭力, 配套設施用地的總需求肯定要高於 香港 的預測 如果我們想要達到新加坡的標準, 就必須增加高達 6,500 公頃的土地 然而, 我們提出一個相對務實的估算, 即在 香港 的基礎上增加 10% 的配套設施用地 這意味著在 香港 的估算之上, 額外增加 760 公頃的土地 再加上上述 8,320 公頃土地, 這相當於 9,080 公頃的新增土地總需求 香港 的不足 : 土地需求預測的新視角 25

27 30,000 25,000 20,000 即使新增 9,000 公頃的土地, 我們的人口密度仍然是新加坡的兩倍 27,400 25,800 人口密度 22,800 20,800 15,000 10,000 10,700 5,000 0 註 : 假設人口從 2017 年的 740 萬增加到 2043 年的 822 萬 資料來源 : 策略發展委員會 發展局 政府統計處 團結香港基金 假設根據 香港 的需求估算, 香港增加 4,800 公頃發展用地, 人口密度將僅略微減少至每平方公里 25,800 人 另一方面, 假設採納基金會的建議, 增加 9,080 公頃發展用地, 人口密度將進一步降低至每平方公里 22,800 人, 使我們更接近紐約的水平 但這仍然是現時新加坡的密度的兩倍 由於環境保護的原因,62% 的香港土地因法律或監管限制而被 鎖定 或 半鎖定 特別地區 ( 郊野地區外 ) 0.8% 香港土地用途 香港總土地面積 : 111,100 公頃 郊野公園 39.1% 海岸保護區, 具有特殊科學價值的地點, 保育區 7.3% 資料來源 : 立法會 規劃署 團結香港基金 已發展土地 24.3% 農業, 荒地, 水體 9.0% 其他綠色用地 5.1% 綠化帶 14.4% 香港 111,100 公頃土地中, 有 39% 規劃為郊野公園範圍, 而另外 8% 則劃為分區計劃大綱圖中的環境敏感地帶 香港的土地中總共有 47% 被法律 鎖定, 不能發展 更重要的是,14% 的土地在分區計劃大綱圖中被劃為綠化帶, 半鎖定 了其發展 就土地發展而言, 香港 62% 的土地由於環境原因而被法律或監管限制 鎖定 或 半鎖定 相反, 倫敦與新加坡分別只有 22% 和 8% 另一方面, 我們僅將 24% 的土地用於與住宅, 商業, 工業, 機構, 休憩用地, 交通運輸和其他公用事業有關的用途, 而其餘 14% 的土地主要是農地和其他受著不同發展限制的綠色用地 因此, 從現有的土地資源中為城市的未來需求提供足夠的土地供應是非常困難的 我們應尋求新的土地供應, 即透過在維港以外水域大規模填海 26 土地規劃的不足 : 住得細 造得少 估得低

28 潛在的短中期土地供應 : 未劃分山地 未劃分山地 : 尚未開發的山坡區域, 在郊野公園以外, 並且未被任何分區計劃大綱圖覆蓋 1 2 大部分由政府擁有 無需經過處理土地收回和賠償的程序 沒有明顯的法律限制發展 無需經過修訂郊野公園邊界的法律程序 ( 相對於在郊野公園內開發土地 ) 無需通過城市規劃程序中的改劃程序 ( 相對於改劃綠化帶或其他分區計劃大綱圖覆蓋的土地 ) 雖然填海是長遠造地的最有效方式, 但在短中期需要採取多管齊下的方式增加土地供應 因此, 我們找到了一些非郊野公園 / 環境敏感地區的山坡地帶, 而它們亦不包括在任何分區計劃大綱圖中 ( 下稱 未劃分山地 ) 發展 未劃分山地 有兩個主要好處 首先, 由於 未劃分山地 大部分是政府所有, 故不需要經過處理土地收回和賠償的程序 其次, 沒有明顯的法律限制其發展 舉例來說, 只要把土地批予房屋委員會 / 房屋協會, 我們就可以把這些土地用作興建公營房屋 : 1. 與在郊野公園內進行發展不同, 無需經過修改郊野公園邊界的法定程序 2. 與改劃綠化帶不同, 無需通過城市規劃程序中的改劃程序 香港 的不足 : 土地需求預測的新視角 27

29 詳細看 未劃分山地 兩幅位於十四鄉的 未劃分山地 1 2 資料來源 : 城市規劃委員會 漁農自然護理署 團結香港基金 這兩個選址位於西貢十四鄉, 總面積達 64 公頃 它們與西沙路相鄰, 距離港鐵烏溪沙站 8 分鐘車程 28 土地規劃的不足 : 住得細 造得少 估得低

30 兩幅位於十四鄉的 未劃分山地 高空照片 1 2 資料來源 Google 地球 兩幅位於十四鄉的 未劃分山地 現場照片 1 2 資料來源 團結香港基金 香港 的不足 : 土地需求預測的新視角 29

31 終極方案 : 在維港外重啟大型填海 註 : 此圖則上所顯示之填海面積與形狀, 均為初步假設, 純粹作為表達概念之用, 並不代表將來的設計 資料來源 : 團結香港基金 最終, 香港的房屋市場還有許多障礙需要跨越 : 單位面積縮小丶過份依賴土地改劃和過長的發展週期等等 這些問題某程度上都是由於香港在過去 10 多年停止填海造地, 導致優質及平坦的土地供應不足 因此, 重啟大型填海是至關重要的, 這亦是長遠最有效的土地供應選項 其實香港過去亦是依賴填海作為主要土地供應來源 填海一直是香港成功的基石 在此背景下, 我們在以前的報告中勾勒出了一個初步的概念圖, 其中有 5 個潛在的填海選址 這 5 個地點, 包括一個位於長洲南的 2,200 公頃人工島, 共可提供超過 3,500 公頃的土地 我們的建議已經得到政府的迅速回應 我們很高興現任行政長官在 2017 年施政報告中宣布進行策略性研究, 探討中部水域南邊包括長洲南填海的初步可行性 30 土地規劃的不足 : 住得細 造得少 估得低

32 附錄一 : 預測未來落成私人住宅項目的 詳細情況 ( 年 )

33 私人住宅落成預測 (2018) 分區樓盤名稱發展商 單位數目 住宅樓面面積 ( 平方尺 ) 土地來源 荃灣 柏傲灣 新世界及萬科 ,000 鐵路 荃灣 海之戀 長實 ,000 鐵路 荃灣 全. 城滙 華懋 ,000 鐵路 西貢 Monterey 會德豐 ,000 填海 西貢 海翩滙 華懋 ,000 填海 西貢 藍塘傲 麗新 ,000 填海 沙田 星漣海 長實 ,000 改劃 屯門 豐連 南豐 ,000 改劃 屯門 菁雋 俊和及益兆興業 ,000 改劃 沙田 雲海 ( 一期 ) 新鴻基 ,000 填海 屯門 珀御 新鴻基 ,000 改劃 北區 囍逸 信和 ,000 改劃 北區 尚澄 遠東 ,000 改劃 荃灣 逸璟. 龍灣 中冶 ,000 改劃 離島 愉景灣 ( 十六期 ) 香港興業及中信 ,000 改劃 元朗 峻巒 ( 三期 ) 新鴻基 ,000 新市鎮及新發展區 沙田 麗坪路 23 號 百利保及富豪酒店 ,000 改劃 沙田 澐灃 永泰及萬泰 ,000 改劃 葵青 豐寓 南豐 ,000 改劃 元朗 深灣路丈量約份第 129 約地段第 120 號 綠景 ( 中國 ) ,000 重建 屯門 天生樓 新世界 ,000 重建 沙田 雲海 ( 二期 ) 新鴻基 67 69,000 填海 離島 愉景灣 ( 十七期 ) 香港興業及中信 26 43,000 改劃 元朗 丹桂村丈量約份第 124 約地段第 4303 號 遠東發展 24 51,000 新市鎮及新發展區 離島 愉景灣 ( 十八期 ) 香港興業及中信 21 53,000 新市鎮及新發展區 元朗 唐人新村丈量約份第 122 約地段第 1752 號 恒基 16 28,000 新市鎮及新發展區 元朗 禮修村丈量約份第 120 約地段第 4041 號 Ip & Fu Investment Co. Ltd ,000 新市鎮及新發展區 屯門 大欖屯門市地段第 490 號 英皇 13 29,000 新市鎮及新發展區 沙田 Mount Vienna 興勝 12 27,000 重建 西貢 碧沙路 18 號 華懋 10 32,000 重建 西貢 清水灣 3 號 Nuo Feng Ltd. 8 33,000 改劃 元朗 雙子府邸 Batch Profit Enterprise Ltd. 8 15,000 新市鎮及新發展區 荃灣 壹號九龍山頂 ( 二期 ) 卓能 5 9,000 重建 西貢 飛鵝山道 3 號 中海 5 16,000 重建 離島 坪洲丈量約份地段第 673 號 Ocean Gain Construction Ltd. 4 9,000 改劃 離島 長洲新趙苑 ( 二期 ) 卓能 4 3,000 改劃 西貢 安寧徑 2 號 華懋 3 10,000 重建 西貢 銀臺路 1 號 David Chiu 2 3,000 重建 元朗 石崗新村丈量約份第 110 約地段第 816 號 Fortress Link Investment Ltd. 2 5,000 新市鎮及新發展區 元朗 牛潭尾丈量約份第 104 約地段第 4823 號 Wonder Pacific Development Ltd. 1 3,000 重建 元朗 錦田錦上路 Chan Sai-ying, Connie 1 5,000 重建 屯門 青山公路青山灣 436 號 Agrade Holdings Ltd. 1 3,000 重建 大埔 半山洲 3 號 Pineberg Ltd. 1 3,000 重建 大埔 松仔園 Charm Fair Ltd. 1 3,000 重建 元朗 沙井路丈量約份第 121 約地段第 1882 號 Intact Building Co Ltd. 1 6,000 重建 新界小計 9,185 8,363,000 九龍城 環海 東岸 九建 1, ,000 重建 九龍城 龍譽 保利 ,000 新市鎮及新發展區 九龍城 嘉匯 嘉華 ,000 新市鎮及新發展區 九龍城 天寰 建灝 ,000 新市鎮及新發展區 九龍城 Oasis Kai Tak 會德豐 ,000 新市鎮及新發展區 九龍城 加多利軒 恒基 ,000 重建 黃大仙 鑽嶺 遠東 ,000 重建 深水埗 喜築 麗新 ,000 重建 深水埗 海柏匯 香港小輪 ,000 重建 深水埗 尚都 百利保及富豪酒店 ,000 重建 深水埗 喜遇 英皇 ,000 重建 深水埗 南昌一號 恒基 ,000 重建 九龍城 喇沙利道 6 號 永義 79 86,000 重建 九龍城 福佬村道 號 Tak Wah Investment Co Ltd ,000 重建 32 土地規劃的不足 : 住得細 造得少 估得低

34 九龍城高山道 號寶聲 60 27,000 重建 九龍城延文禮士道 號永義 60 47,000 重建 九龍城新柳街 1-3 號及石塘街 2 號 Greater Hero Ltd ,000 重建 九龍城美善同道 6-12 號裕泰興 48 35,000 重建 深水埗筆架山新九龍內地段第 6532 號嘉里 ,000 改劃 油尖旺亞皆老街 號及新填地街 468 號交界 Fortune Century Development Ltd ,000 重建 黃大仙太子道西 號周大福及福泰置業有限公司 33 20,000 重建 油尖旺煙廠街 2-4 號 Power Rich Investment Ltd ,000 重建 九龍城界限街 121 號 Trackway Investments Ltd. 2 5,000 重建 九龍城窩打老道 139 號 Broadic Investment Ltd. 2 5,000 重建 九龍城福佬村道 46 號 Billion Eagle Development Ltd. 2 1,000 重建 九龍城施他彿道 12 號 Wong Wing Keung & Yeung Yuk Ying 1 3,000 重建 九龍小計 6,093 3,266,000 東區形薈新鴻基及其他 ,000 重建 東區 Fleur Pavilia( 一期 ) 新世界及其他 ,000 重建 東區維港頌長實 ,000 改劃 中西區瑧蓺新世界 ,000 重建 中西區 My Central 長實 ,000 重建 中西區卑路乍街 97 號新鴻基及其他 ,000 重建 東區尚譽恒基兆業的控股家庭 ,000 重建 中西區波老道 21 號 ( 一期 ) 長實 ,000 改劃 中西區帝滙豪庭恒基及其他 ,000 重建 東區筲箕灣東大街 17 號 Ho Shing Cheong Tong Ltd ,000 重建 中西區堅道 48 號 Upper Central 禹洲 85 25,000 重建 中西區巴丙頓山新鴻基及新世界 79 66,000 重建 東區愛德街 1 號永泰 75 46,000 改劃 中西區波老道 21 號 ( 二期 ) 長實 ,000 改劃 中西區旭龢道 號華懋 ,000 重建 南區深水灣徑 8-12 號南豐 ,000 改劃 灣仔 莊士敦道 號 ( 二期 ) 太極軒 42 29,000 重建 東區康福臺 3 號 Vickwin Development Ltd ,000 重建 灣仔適安街內地段第 9049 號信和 22 11,000 改劃 灣仔白建時道 號資本策略 泛海及 Grosvenor 22 68,000 重建 東區筲箕灣道 號裕泰興 20 19,000 重建 中西區貝璐道 6-16 號尚嘉 4 18,000 重建 南區環角道 號永光 4 21,000 重建 中西區白加道 35 號 Falconridge 恒基兆業的控股家庭 3 27,000 重建 中西區 加列山道 34 號 Best Resource Industrial Ltd. & Master Step Ltd. 2 6,000 重建 灣仔白建時道 53 號 Mirabell 1 4,000 重建 灣仔軒德蓀道 2 及 2A 號泛海 1 10,000 重建 南區佳美道 18 號 Horizon East Investment Ltd. 1 5,000 重建 中西區歌賦山道 15 號莊士 1 9,000 重建 南區石澳道 17 號 Chang Wa Shan 1 20,000 重建 香港小計 3,204 3,111, 合計 18,482 14,740,000 備註 : 1. 落成日期即取得入伙紙的日期 預期落成日期是由樓盤的售樓說明書及預售樓花同意方案及發展商公佈資料為準 如以上皆不適用, 則團結香港基金會根據屋宇署 城市規劃委員會及實地考察得來的資料作出估算 2. 如在政府或發展商公佈的資料中未有提及單位數目, 團結香港基金會參考同一發展商於鄰近地區已發展的項目的平均面積而作出估算 3. 本表中的資料只供參考之用 團結香港基金並不保證所列資料的準確性和可靠性, 如因使用或依據本報告內容而招致任何形式損失, 本基金會不承擔任何責任 讀者應參閱有關項目發展商提供的相關資料以了解更多詳情 資料來源 : 屋宇署 地政總署 城市規劃委員會 發展商資料 各類剪報訪問 團結香港基金的估算 預測未來落成私人住宅項目的詳細情況 ( 年 ) 33

35 私人住宅落成預測 (2019) 分區樓盤名稱發展商單位數目 住宅樓面面積 ( 平方尺 ) 土地來源 屯門 管翠路屯門市地段第 500 號 恒基 1, ,000 新市鎮及新發展區 大埔 荔枝山大埔市地段第 221 號 中海 1,700 1,153,000 改劃 西貢 日出康城 Malibu 會德豐 1,600 1,102,000 鐵路 荃灣 海之戀 愛炫美 長實 1,436 1,113,000 鐵路 西貢 日出康城晉海 II 新鴻基 1, ,000 鐵路 西貢 日出康城晉海 新鴻基 1, ,000 鐵路 大埔 白石角大埔市地段第 214 號 鷹君 ,000 填海 元朗 朗屏站 ( 南 ) 華懋 ,000 鐵路 大埔 白石角大埔市地段第 213 號 億京 ,000 填海 北區 高爾夫. 御苑 恒基 ,000 新市鎮及新發展區 沙田 薈蕎 宏安及其他 ,000 改劃 屯門 城 點 資本策略 ,000 改劃 屯門 青山公路 - 大欖段屯門市地段第 435 號 永泰 ,000 新市鎮及新發展區 元朗 柏逸 新世界 ,000 重建 沙田 美田路 28 號 遠東發展 ,000 新市鎮及新發展區 沙田 九肚沙田市地段第 579 號 俊和及建滔化工 ,000 新市鎮及新發展區 元朗 尚悅 方 恒基及新世界 63 19,000 重建 屯門 青山公路 青山灣段屯門市地段第 542 號 保利 ,000 改劃 離島 長洲丈量約份地段第 1872 號 明興水務 40 29,000 改劃 西貢 對面海丈量約份第 215 約地段第 1181 號 信和 34 52,000 改劃 屯門 嘉和里山路屯門市地段第 434 號 華業 22 48,000 新市鎮及新發展區 離島 愉景灣 2a 區 香港興業及中信 21 46,000 新市鎮及新發展區 元朗 牛潭尾丈量約份第 105 約地段第 2115 號 尚嘉 16 45,000 改劃 北區 上水丈量約份第 100 約地段第 1909 號 資本策略及其他 6 33,000 改劃 屯門 小欖冠屯門市地段第 495 號 福來發展有限公司 3 8,000 新市鎮及新發展區 屯門 樂翠街屯門巿地段第 512 號 泛海 3 13,000 新市鎮及新發展區 離島 長洲內地段第 11 號 Lucky Ltd. 1 4,000 重建 新界小計 12,917 9,145,000 觀塘 鯉魚門徑 1 號 九建 ,000 改劃 油尖旺 大角咀嘉善街 8-30A 號 恒基 ,000 重建 九龍城 市建局馬頭圍道及春田街重建項目 市建局 ,000 重建 深水埗 筆架山新九龍內地段第 6533 號 嘉里 ,000 改劃 油尖旺 逸新 麗新 ,000 重建 九龍城 窩打老道 128 號 俊和 ,000 重建 深水埗 悅雅 雅仕圖遠東置業 ,000 重建 九龍城 美善同道 80 號 高譽投資有限公司 92 38,000 重建 九龍城 AVA 55 盧華家族 88 31,000 重建 深水埗 傲凱 遠東發展 87 35,000 重建 九龍城 喇沙利道 10-12A 號及界限街 C 號 嘉里 70 45,000 重建 九龍城 嘉林邊道 2 號 嘉華 62 66,000 重建 觀塘 觀塘道 號 King Tier Ltd. 7 3,000 重建 九龍城 禧福道 12 號 Sunshine (Far East) Ltd. 1 5,000 重建 九龍小計 2,777 1,361,000 中西區 翰林峰 恒基 ,000 重建 東區 香島 南豐 ,000 重建 東區 君豪峰 恒基 ,000 重建 東區 海璇 ( 一期 ) 新鴻基 ,000 重建 東區 海璇 ( 二期 ) 新鴻基 ,000 重建 南區 薄扶林道 號 九建 ,000 重建 中西區 堅道 號 新鴻基及其他 ,000 重建 南區 田灣街 號 恒基 ,000 重建 灣仔 興漢道 5-8 號 嘉里及其他 ,000 重建 中西區 摩羅廟街 8-10A 號 英皇 ,000 重建 中西區 司徒拔道 號 新鴻基 ,000 改劃 灣仔 船街 53 號及捷船街 1-5 號 合和 56 18,000 重建 中西區 寶珊道 30 號 嘉華及莊士 45 40,000 重建 南區 薄扶林道 128 號 Samsbury Investments Ltd ,000 重建 南區 黃泥涌道 25 號 City Cheer Co Ltd ,000 重建 34 土地規劃的不足 : 住得細 造得少 估得低

36 南區壽臣山道西及黃竹坑徑交界英皇 世茂主席及明發 20 88,000 改劃 中西區寶珊道 23 號德祥 泛海及資本策略 16 80,000 重建 中西區山頂道 75 號何東花園重建 Season Glitter Ltd ,000 重建 南區赫蘭道 7 號 Valiant Hill Ltd. 4 17,000 重建 中西區普樂道 8 號菱電 2 12,000 重建 灣仔軒德蓀道 5 號 Lam Lung On 1 9,000 重建 香港小計 3,560 2,322, 合計 19,254 12,828,000 備註 : 1. 落成日期即取得入伙紙的日期 預期落成日期是由樓盤的售樓說明書及預售樓花同意方案及發展商公佈資料為準 如以上皆不適用, 則團結香港基金會根據屋宇署 城市規劃委員會及實地考察得來的資料作出估算 2. 如在政府或發展商公佈的資料中未有提及單位數目, 團結香港基金會參考同一發展商於鄰近地區已發展的項目的平均面積而作出估算 3. 本表中的資料只供參考之用 團結香港基金並不保證所列資料的準確性和可靠性, 如因使用或依據本報告內容而招致任何形式損失, 本基金會不承擔任何責任 讀者應參閱有關項目發展商提供的相關資料以了解更多詳情 資料來源 : 屋宇署 地政總署 城市規劃委員會 發展商資料 各類剪報訪問 團結香港基金的估算 預測未來落成私人住宅項目的詳細情況 ( 年 ) 35

37 私人住宅落成預測 (2020) 分區樓盤名稱發展商單位數目 住宅樓面面積 ( 平方尺 ) 沙田火炭沙田市地段第 576 號中州國際 2,443 2,057,000 重建 西貢日出康城 ( 六期 ) 南豐 2,392 1,474,000 鐵路 西貢日出康城 ( 九期 ) 會德豐 1,780 1,121,000 鐵路 土地來源 屯門兆康屯門市地段第 483 號 ( 一期 ) 新鴻基 1, ,000 新市鎮及新發展區 西貢日出康城 ( 七期 ) 會德豐 1, ,000 鐵路 屯門掃管笏路 99 號萬科 1, ,000 改劃 大埔白石角大埔市地段第 226 號嘉華 1, ,000 填海 大埔白石角大埔市地段第 225 號 ( 一期 ) 新鴻基 ,000 填海 屯門海榮路及恆富街交界屯門市地段第 539 號新鴻基 ,000 改劃 大埔白石角大埔市地段第 225 號 ( 二期 ) 新鴻基 ,000 填海 沙田多石沙田市地段第 609 號新鴻基 ,000 改劃 屯門景秀里 8 號 ( 一期 ) 新鴻基 ,000 新市鎮及新發展區 元朗大棠路元朗市地段第 524 號恒基及新世界 ,000 重建 沙田馬鞍山沙田市地段第 601 號宏安及碧桂園 ,000 填海 屯門景秀里 8 號 ( 二期 ) 新鴻基 ,000 新市鎮及新發展區 大埔白石角大埔市地段第 228 號信和 ,000 填海 屯門業旺路屯門市地段第 514 號莊士 ,000 改劃 沙田馬鞍山沙田市地段第 605 號中信 ,000 填海 屯門青霞里屯門市地段第 516 號尚嘉 ,000 改劃 元朗唐人新村路 131 及 135 號 Smart Gain Development Ltd ,000 重建 離島長沙丈量約份第 332 約地段第 758 號 Neutron Property Fund Ltd. 6 36,000 改劃 新界小計 17,644 11,380,000 深水埗匯璽 ( 五期 ) 新鴻基 1, ,000 鐵路 深水埗市建局海壇街 桂林街及北河街重建項目長實 ,000 重建 油尖旺 利得街 號 角祥街 2-16 號及福澤街 號 恒基 ,000 重建 觀塘四山街 13 及 15 號宏安及旭輝 ,000 重建 九龍城北帝街 38 號新鴻基 ,000 重建 深水埗 AVA 61 盧華家族 ,000 重建 深水埗九龍道 1-3B 號及僑蔭街 1-5 號信和 ,000 重建 九龍城啓德道 號 MT SISTERS Ltd. & Maxtech Ltd ,000 重建 深水埗市建局海壇街 A 號重建項目德祥 76 33,000 重建 深水埗筆架山道 2 號 Chao Wei Ting Ronna 6 17,000 重建 九龍城窩打老道 146 號 Union Chain Enterprise (HK) Ltd. 2 13,000 重建 九龍城 窩打老道 145 號及約道 2 號 Hughes & Hough Ltd. & Star Kingdom Industrial Ltd. 1 7,000 重建 九龍小計 3,533 1,886,000 東區君譽峰恒基兆業的控股家庭 ,000 重建 中西區忠正街 1-19 號恒基 ,000 重建 中西區忠正街 6-22 號恒基及培新 ,000 重建 東區木星街 號恒基 ,000 重建 東區西灣河街 9-15 號麗新 ,000 重建 中西區皇后大道西 號永光 ,000 重建 中西區摩羅廟街 號華融置業 83 50,000 重建 東區 筲箕灣道 180 號 Joint Sun Corporation Ltd. & Ease Day Ltd ,000 重建 灣仔加路連山道 號寶聲 36 36,000 重建 中西區種植道 1 號九倉 20 91,000 重建 中西區白加道 47 號資本策略 2 4,000 重建 灣仔白建時道 16 號 Dragon Joy Development Ltd. 1 8,000 重建 中西區山頂道 8-12 號資本策略及其他 1 5,000 重建 香港小計 1, , 合計 22,663 13,890,000 備註 : 1. 落成日期即取得入伙紙的日期 預期落成日期是由樓盤的售樓說明書及預售樓花同意方案及發展商公佈資料為準 如以上皆不適用, 則團結香港基金會根據屋宇署 城市規劃委員會及實地考察得來的資料作出估算 2. 如在政府或發展商公佈的資料中未有提及單位數目, 團結香港基金會參考同一發展商於鄰近地區已發展的項目的平均面積而作出估算 3. 本表中的資料只供參考之用 團結香港基金並不保證所列資料的準確性和可靠性, 如因使用或依據本報告內容而招致任何形式損失, 本基金會不承擔任何責任 讀者應參閱有關項目發展商提供的相關資料以了解更多詳情 資料來源 : 屋宇署 地政總署 城市規劃委員會 發展商資料 各類剪報訪問 團結香港基金的估算 36 土地規劃的不足 : 住得細 造得少 估得低

38 私人住宅落成預測 (2021) 分區樓盤名稱發展商單位數目 住宅樓面面積 ( 平方尺 ) 元朗天榮輕鐵站新鴻基 1, ,000 鐵路 元朗元朗站新鴻基 1,876 1,361,000 鐵路 元朗天水圍市地段第 34 號新鴻基 1,710 1,020,000 改劃 西貢日出康城 ( 八期 ) 長實 1,430 1,044,000 鐵路 大埔白石角大埔市地段第 227 號億京 1,408 1,112,000 填海 荃灣楊屋道荃灣市地段第 393 號億京 ,000 改劃 葵青青衣市地段第 190 號佳明 ,000 改劃 土地來源 元朗 Grand YOHO( 三期 ) 新鴻基 ,000 新市鎮及新發展區 屯門大欖涌屯門市地段第 417 號 Host Duty Ltd ,000 重建 屯門掃管笏路屯門市地段第 497 號永泰 ,000 改劃 大埔大埔公路 - 大埔滘段大埔市地段第 230 號萬泰 ,000 改劃 元朗凹頭丈量約份第 103 約地段第 1066 號路勁 ,000 改劃 大埔露輝路大埔市地段第 223 號希慎及香港興業 ,000 改劃 屯門青山公路 - 青山灣段屯門市地段第 547 號香港小輪及帝國集團 ,000 改劃 大埔露輝路大埔市地段第 229 號希慎及香港興業 ,000 改劃 屯門滿發里 5 號 Excel Sino Group Ltd. 8 15,000 重建 西貢大網仔路 101 號 PAC-Wealth Enterprises Ltd. 2 7,000 重建 西貢碧沙路及清水灣道交界 Ever Shine Development Ltd. 2 8,000 重建 屯門青山公路青山灣段 432 號 Win Grand Investment Ltd. 1 5,000 重建 新界小計 12,612 9,268,000 觀塘茜發道對出新九龍內地段第 6584 號會德豐 1, ,000 改劃 觀塘觀塘市中心計劃 2 及 3 區 ( 一期 ) 信和及華置 1, ,000 重建 觀塘觀塘市中心計劃 2 及 3 區 ( 二期 ) 信和及華置 ,000 重建 九龍城 馬頭圍道 號 奧卑利街 2-20 號及崇志街 18A-30 號 恒基 ,000 重建 觀塘油塘內地段第 44 號五礦地產 ,000 改劃 油尖旺大角咀角祥街 號恒基 ,000 重建 深水埗巴域街 1-15 號及南昌街 號恒基 ,000 重建 深水埗 東京街 號 福榮街 號及元州街 號 新世界 ,000 重建 九龍城機利士南路 號及必嘉街 號恒基 ,000 重建 油尖旺德成街 2A-2F 號恒基 ,000 重建 油尖旺 嘉善街 1 號 大角咀道 號及博文街 2 號 恒基 ,000 重建 九龍城市建局九龍城道及上鄉道重建項目新世界 ,000 重建 深水埗西洋菜北街 號及黃竹街 號恒基 ,000 重建 深水埗永隆街 號恒基 ,000 重建 深水埗元州街 號恒基 ,000 重建 油尖旺市建局新填地街及山東街重建項目信和及莊士 ,000 重建 油尖旺市建局杉樹街及橡樹街重建項目有利 ,000 重建 九龍城太子道西 195 號新鴻基 ,000 重建 九龍小計 8,295 4,555,000 中西區樓梯臺 1-4 號恒基 41 14,000 重建 中西區羅便臣道 62C 號及西摩道 6 號恒基 21 32,000 重建 南區薄扶林道 138 號菱電 3 18,000 重建 香港小計 65 64, 合計 20,972 13,887,000 備註 : 1. 落成日期即取得入伙紙的日期 預期落成日期是由樓盤的售樓說明書及預售樓花同意方案及發展商公佈資料為準 如以上皆不適用, 則團結香港基金會根據屋宇署 城市規劃委員會及實地考察得來的資料作出估算 2. 如在政府或發展商公佈的資料中未有提及單位數目, 團結香港基金會參考同一發展商於鄰近地區已發展的項目的平均面積而作出估算 3. 本表中的資料只供參考之用 團結香港基金並不保證所列資料的準確性和可靠性, 如因使用或依據本報告內容而招致任何形式損失, 本基金會不承擔任何責任 讀者應參閱有關項目發展商提供的相關資料以了解更多詳情 資料來源 : 屋宇署 地政總署 城市規劃委員會 發展商資料 各類剪報訪問 團結香港基金的估算 預測未來落成私人住宅項目的詳細情況 ( 年 ) 37

39 私人住宅落成預測 (2022) 分區樓盤名稱發展商單位數目 住宅樓面面積 ( 平方尺 ) 屯門兆康屯門市地段第 483 號 ( 餘下期數 ) 新鴻基 3,041 1,466,000 改劃 沙田大圍站新世界 3,000 2,050,000 鐵路 西貢將軍澳市地段第 121 號九建 1, ,000 填海 西貢日出康城 ( 十期 ) 南豐 1, ,000 鐵路 北區粉嶺上水市地段第 262 號恒基 1, ,000 重建 土地來源 大埔管翠路屯門市地段第 520 號惠記及深圳控股 ,000 新市鎮及新發展區 屯門青山公路 大欖段屯門市地段第 523 號永泰 ,000 新市鎮及新發展區 北區北區古洞粉嶺上水市地段第 263 號恒基 ,000 重建 沙田九肚沙田市地段第 614 號長實 ,000 新市鎮及新發展區 沙田大埔道大圍段沙田市地段第 610 號遠東發展 70 89,000 改劃 西貢 竹角 8 號 Bright Design Engineering Ltd. & Sian Taylor 2 3,000 重建 新界小計 11,758 6,834,000 九龍城啟德新九龍內地段第 6526 號嘉華 1, ,000 新市鎮及新發展區 九龍城何文田站 ( 一期 ) 高銀金融 ,000 鐵路 九龍城啟德新九龍內地段第 6567 號合景泰富及龍湖 ,000 新市鎮及新發展區 九龍城啟德新九龍內地段第 6562 號恒基 ,000 新市鎮及新發展區 九龍城何文田九龍內地段第 號高銀金融 ,000 改劃 深水埗福榮街 營盤街及福華街交界萬科 ,000 改劃 油尖旺機利士南路 2-12 及 號恒基 ,000 重建 深水埗大窩坪延坪道新九龍內地段第 6542 號世茂 ,000 改劃 油尖旺黃埔街 1-11 及 19-21C 及必嘉街 號恒基 ,000 重建 觀塘安達臣道對出測量約份第 3 約地段第 1068 號華懋 ,000 改劃 深水埗龍翔道及獅子山隧道公路交界新九龍內地段第 6579 號九倉 ,000 改劃 九龍城福佬村道 號恒基 ,000 重建 油尖旺黃埔街 及 號及必嘉街 號恒基 ,000 重建 九龍城亞皆老街 號 ( 中電總部重建 ) 信和 ,000 重建 深水埗耀東街 3-8 號恒基 ,000 重建 觀塘油塘東源街 8 號 Glass Bead Ltd ,000 重建 油尖旺黃埔街 號 寶其利街 12A-12B 及 22-22A 號恒基 ,000 重建 九龍城窩打老道 74 號及祐滿街 號恒基 & 新世界 ,000 重建 九龍城市建局福澤街及利得街重建項目其士 96 62,000 重建 九龍城太子道西 A 號 Top Gear Investment Ltd ,000 重建 九龍城太子道西 301 號永義 86 40,000 重建 油尖旺 大角咀道 號 Export Success Investments Ltd., Mint Spirit Ltd ,000 重建 九龍城獅子石道 號寶聲 25 16,000 重建 油尖旺布力架街 17 號 Enrique Chan 24 19,000 重建 油尖旺布力架街 10 號嘉道理 1 6,000 重建 九龍城布力架街 12 號嘉道理 1 5,000 重建 九龍城布力架街 14 號嘉道理 1 8,000 重建 九龍小計 7,796 5,752,000 南區黃竹坑站 ( 一期 ) 路勁及平安不動產 ,000 鐵路 南區利南道鴨脷洲內地段第 136 號龍光及合景泰富 ,000 填海 南區黃竹坑站 ( 二期 ) 信和及嘉里 ,000 鐵路 灣仔莊士敦道 號恒基 ,000 重建 中西區堅道 73-73E 號恒基 ,000 重建 灣仔新村街 9-13 號恒基 ,000 重建 中西區卑利街及嘉咸街重建項目地盤 A 信和 ,000 重建 中西區西邊街 5-17 號 Richford Trading Ltd ,000 重建 南區黃麻角道鄉郊建屋地段第 1201 號建灝 ,000 改劃 東區春秧街 號 Ample-Yield Co Ltd ,000 重建 中西區盧吉道 29 號恒基 4 12,000 重建 南區壽臣山道西 11A 號 Optimal Gains Venture Ltd. 3 10,000 重建 香港小計 2,979 2,406, 合計 22,533 14,992,000 備註 : 1. 落成日期即取得入伙紙的日期 預期落成日期是由樓盤的售樓說明書及預售樓花同意方案及發展商公佈資料為準 如以上皆不適用, 則團結香港基金會根據屋宇署 城市規劃委員會及實地考察得來的資料作出估算 2. 如在政府或發展商公佈的資料中未有提及單位數目, 團結香港基金會參考同一發展商於鄰近地區已發展的項目的平均面積而作出估算 3. 本表中的資料只供參考之用 團結香港基金並不保證所列資料的準確性和可靠性, 如因使用或依據本報告內容而招致任何形式損失, 本基金會不承擔任何責任 讀者應參閱有關項目發展商提供的相關資料以了解更多詳情 資料來源 : 屋宇署 地政總署 城市規劃委員會 發展商資料 各類剪報訪問 團結香港基金的估算 38 土地規劃的不足 : 住得細 造得少 估得低

40 附錄二 : 預測未來落成 公營房屋項目的 詳細情況 (2018/ /22 年度 )

41 公營房屋落成預測 (2018/19) 分區樓盤 / 地址單位數目房屋類型土地來源 沙田碩門邨 ( 第二期 ) 3,024 公屋改劃 離島滿東邨 3,866 公屋新市鎮及新發展區 元朗屏欣苑 2,409 居屋改劃 離島銀蔚苑 170 居屋改劃 離島銀河苑 529 居屋改劃 新界小計 9,998 觀塘油麗邨 ( 第七期 ) 518 公屋其他 觀塘秀茂坪邨秀潤樓 322 公屋改劃 深水埗蘇屋邨第一期 374 公屋重建 深水埗海盈邨 1,322 公屋改劃 深水埗麗智邨 ( 第一期 ) 2,544 公屋改劃 深水埗麗智邨 ( 第二期 ) 1,314 公屋改劃 深水埗石硤尾邨 ( 第三期 ) 240 公屋重建 深水埗石硤尾邨 ( 第七期 ) 240 公屋重建 深水埗蘇屋邨 ( 第二期 ) 1,698 公屋重建 觀塘彩興苑 1,358 居屋改劃 ( 綠化用地 ) 九龍城常樂街 600 居屋其他 九龍城啟朗苑 683 居屋新市鎮及新發展區 深水埗凱樂苑 ( 第一期 ) 800 居屋改劃 九龍小計 12,013 東區連翠邨 288 公屋改劃 香港小計 /19 合計 22,299 備註 : 1. 只包括房屋委員會轄下的公營房屋項目 2. 綠化用地被定義為部分或全部劃為綠化帶的用地 資料來源 : 房屋委員會 地政總署 城市規劃委員會 各類剪報訪問 團結香港基金的估算 公營房屋落成預測 (2019/20) 分區樓盤 / 地址單位數目房屋類型土地來源 沙田火炭 ( 第一期 ) 2,423 公屋改劃 ( 綠化用地 ) 沙田火炭 ( 第二期 ) 2,423 公屋改劃 ( 綠化用地 ) 北區暉明邨 938 公屋改劃 北區寶石湖邨 1,144 公屋改劃 西貢將軍澳第 65C2 區 ( 第一期 ) 1,370 居屋新市鎮及新發展區 新界小計 8,298 深水埗石硤尾邨 ( 第六期 ) 1,056 公屋重建 深水埗 西北九龍填海區 6 號地盤 ( 第一期 ) 900 公屋其他 深水埗白田邨 ( 第七期 ) 1,015 公屋重建 深水埗白田邨 ( 第八期 ) 1,015 公屋重建 深水埗白田邨 ( 第十一期 ) 1,088 公屋重建 黄大仙黄大仙豐盛街 754 公屋改劃 黄大仙東頭邨 ( 第八期 ) 1,033 公屋重建 深水埗凱樂苑 ( 第二期 ) 1,722 居屋改劃 深水埗發祥街西 811 居屋改劃 葵青德士古道 494 居屋其他 九龍小計 9,888 香港小計 /20 合計 18,186 備註 : 1. 只包括房屋委員會轄下的公營房屋項目 2. 綠化用地被定義為部分或全部劃為綠化帶的用地 資料來源 : 房屋委員會 地政總署 城市規劃委員會 各類剪報訪問 團結香港基金的估算 40 土地規劃的不足 : 住得細 造得少 估得低

42 公營房屋落成預測 (2020/21) 分區樓盤 / 地址單位數目房屋類型土地來源 北區皇后山 ( 第一期 ) 3,800 公屋改劃 北區皇后山 ( 第二期 ) 1,200 公屋改劃 北區皇后山 ( 第五期 ) 1,300 公屋改劃 大埔大埔頌雅路東 655 公屋改劃 ( 綠化用地 ) 葵青近荔景山路 500 公屋改劃 沙田馬鞍山恆健街 750 居屋改劃 離島東涌 27 區 1,200 居屋改劃 北區皇后山 ( 第三期 ) 3,200 居屋改劃 沙田火炭禾上墩街 806 居屋改劃 沙田坳背灣街 810 居屋改劃 新界小計 14,221 觀塘彩福邨 ( 第三期 ) 1,075 公屋改劃 深水埗 西北九龍填海區 6 號地盤 ( 第二期 ) 1,400 公屋其他 黄大仙鑽石山 ( 第一期 ) 1,000 公屋新市鎮及新發展區 九龍小計 3,475 東區柴灣永泰道 800 公屋改劃 香港小計 /21 合計 18,496 備註 : 1. 只包括房屋委員會轄下的公營房屋項目 2. 綠化用地被定義為部分或全部劃為綠化帶的用地 資料來源 : 房屋委員會 地政總署 城市規劃委員會 各類剪報訪問 團結香港基金的估算 公營房屋落成預測 (2021/22) 分區樓盤 / 地址單位數目房屋類型土地來源 北區皇后山 ( 第一期 ) 2,600 公屋改劃 屯門 屯門 屯門第 54 區第 1 及 1A 號地盤 屯門第 54 區第 3 及 4 ( 東 ) 號地盤 4,200 公屋改劃 5,200 公屋改劃 沙田馬鞍山路 2,100 居屋改劃 ( 綠化用地 ) 離島東涌第 54 區 3,300 居屋新市鎮及新發展區 深水埗 新界小計 17,400 西北九龍填海區 6 號地盤 ( 第三期 ) 九龍小計 1,000 1,000 公屋其他 東區柴灣道 800 公屋改劃 ( 綠化用地 ) 香港小計 /22 合計 19,200 備註 : 1. 只包括房屋委員會轄下的公營房屋項目 2. 綠化用地被定義為部分或全部劃為綠化帶的用地 資料來源 : 房屋委員會 地政總署 城市規劃委員會 各類剪報訪問 團結香港基金的估算 預測未來落成公營房屋項目的詳細情況 (2018/ /22 年度 ) 41

43 鳴謝 我們衷心感謝團結香港基金創會主席董建華先生的鼓勵和支持 我們亦希望向團結香港基金總幹事鄭李錦芬女士以及本基金的研究 委員會成員, 包括 : 亞洲金融集團總裁陳智思先生載通國際控股有限公司副主席陳祖澤博士 ; 香港城市大學榮休校長及教授張信剛教授 ; 最低工資委員會前主席翟紹唐資深大律師 ; 香港黃金五十創辦人林奮強先生 ; 香港特別行政區行政會議成員羅范椒芬女士 ; 香港珠海學院校監李焯芬教授 ; 南豐集團集團董事長及行政總裁梁錦松先生 ; 香港中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所研究教授及經濟學榮休教授廖柏偉教授 ; 香港大學深圳醫院院長及瑪麗醫院肝臟移植中心總監盧寵茂教授 ; 香港科技大學經濟學系榮休教授雷鼎鳴教授 ; 香港大學金融學院經濟學講座教授王于漸教授 ; 香港中文大學協理副校長王淑英教授 ; 會德豐控股 ( 私人 ) 有限公司主席吳光正先生 ; 中國金融學會執行副會長任志剛先生 ; 及香港中文大學賽馬會公共衞生及基層醫療學院醫療體系 政策及管理學部主管楊永強教授, 對本研究的參與及貢獻表達謝意 本研究得以圓滿完成, 亦有賴多位本研究範疇的專家 學者 專業人士以及持份者, 給予眾多寶貴意見, 作者謹此致謝 此外, 我們亦感謝團結香港基金研究團隊成員陶碩甄 朱泰亨和黃 樂妍對本研究作出的努力 42 土地規劃的不足 : 住得細 造得少 估得低

44 關於團結香港基金 匯聚知識智慧, 發揮香港優勢, 迎接國家富強帶來的機遇, 為香港 長遠利益而努力, 正是團結香港基金的使命 自 2014 年 11 月成立以來, 基金會匯聚各界精英, 致力推動 政策 研究及倡議 認識祖國 了解國情 及 推動創新創業 三大範疇的工作, 從民情, 國情 世情三個層面去團結與發揮香港力量 基金會專注公共政策研究 倡議及推動, 為香港長遠整體利益出謀獻策 截至 2018 年 3 月底, 基金會發表了 17 個關乎香港經濟民生的政策研究報告, 內容涵蓋土地房屋 經濟發展 科技創新 社會創新 文化藝術 兩地經濟以及老齡社會 版權所有 翻印必究 關於團結香港基金 43

45 免責聲明 本報告僅說明, 並非對任何行業或經濟每項重大事實的全面分析 事實陳述乃從可靠來源獲得, 但團結香港基金或任何聯屬公司不會就其完備性或準確性作出聲明 本報告中所有估計 意見及建議構成截至本報告日期的判斷 團結香港基金不會就使用本報告或其內容而產生的任何直接或由此招致的損失承擔任何責任 本報告不應與任何合約或承諾予以依賴 44 土地規劃的不足 : 住得細 造得少 估得低

46 團結香港基金 香港中環干諾道中 88 號南豐大廈 19 樓 二零一八年四月 ourhkfoundation.org.hk PPI