承德不動產教學中心解題

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1 類科 : 不動產經紀人科目 : 民法概要考試時間 : 1 小時 30 分座號 : 甲 申論題部分 :(50 分 ) 不必抄題, 作答時請將試題題號及答案依照順序寫在申論試卷上, 於本試題上作答者, 不予計分 請以藍 黑色鋼筆或原子筆在申論試卷上作答 一 A 建地面積 130 坪, 乙為 A 地所有權人, 於民國 ( 下同 )101 年 7 月 26 日委由甲不動產經紀人代為尋找買主, 甲乙簽訂專任委託銷售契約約定 : 二 委託底價 : 每坪 20 萬元 ( 合計 2,600 萬元 ); 三 服務費 : 超過每坪 20 萬元以上, 均算為 服務費 予甲 ; 四 委託期限 : 自 101 年 7 月 26 日至 101 年 10 月 25 日止 甲於 101 年 8 月 26 日找到丙願意以每坪 21 萬元購買, 乙丙雙方碰面後, 乙表示要先塗銷 A 地原有的抵押權登記, 再與丙約期簽約 之後, 一直到 101 年 10 月 25 日前止, 乙均以抵押權登記尚未塗銷為理由, 拒絕簽約 102 年 2 月 25 日後乙丙雙方合意辦理 A 地所有權移轉登記完畢, 而買賣價格即為每坪 21 萬元 甲發現後即起訴, 請求乙給付 130 萬元服務費, 請問有無理由?(25 分 ) 擬答 : 民法第 565 條規定, 謂當事人約定, 一方為他方報告訂約之機會, 或為訂約之媒介, 他方給付報酬之契約 同法第 568 條第 1 項規定, 居間人, 以契約因其報告或媒介而成立者為限, 得請求報酬 所謂訂約之媒介, 係指訂約時周旋於他當事人之間, 為之折衝協調及說合, 以促成契約之訂立而言 依題意, 乙為 A 地所有權人, 於民國 ( 下同 )101 年 7 月 26 日委由甲不動產經紀人代尋找買主, 甲乙簽訂專任委託銷售契約約定, 並於 101 年 8 月 26 日找到丙願意以每坪 21 萬元購買, 甲周旋乙與丙間促成契約之成立 故甲以契約媒介之成立, 自得向乙請求報酬 民法第 568 條第 2 項規定, 契約附有停止條件者, 於該條件成就前, 居間人不得請求報酬 依題意, 乙表示先塗銷 A 地原有的抵押權登記, 再與丙約期簽約, 係屬附停止條件, 於抵押權塗銷後, 始成立契約 故甲未於條件成就前契約尚未成立, 甲不得請求報酬 惟委託人為避免報酬之支付, 故意使條件不成就而拒絕媒介就緒之契約, 居間人是否得請求報酬? 媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限, 始得請求報酬, 但委託人為避免報酬之支付, 故意拒絕訂立該媒介就緒之契約, 而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者, 依誠實信用原則, 仍應支付報酬 又委託人雖得隨時終止居間契約, 然契約之終止, 究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之, 否則仍應支付報酬 (58 台上 2929 判例 ) 民法第 570 條規定, 居間人因媒介應得之報酬, 除契約另有訂定或另有習慣外, 由契約當事人雙方平均負擔 依題意, 甲與乙約定超過每坪 20 萬 1

2 元以上, 均算為服務費予甲, 係屬契約另有訂定, 乙與丙間無須平均分擔 其報酬 故乙與丙簽訂契約時, 係違反誠信原則, 甲自得向乙請求契約所 約定之服務報酬 130 萬元 二 乙企業向甲銀行申請企業貸款 5,000 萬元, 乙提供其所有的 A 素地為擔保, 設定抵押權給甲, 甲同意貸款, 但要求乙同意將 A 素地同時設定地上權給甲, 然而就設定地上權的契約, 並未約定權利金或地租的給付 請問雙方設定抵押權與地上權的效力?(25 分 ) 擬答 : 民法第 474 條第 1 項規定, 謂當事人一方移轉金錢或其他代替物之所有權於他方, 而約定他方以種類 品質 數量相同之物返還之契約 同法第 860 條規定, 位債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產, 得就該不動產賣得價金優先受償之權 依題意, 乙向甲銀行貸款 5000 萬元, 乙提供其所有的 A 地為擔保, 設定抵押權給甲, 故甲與乙間成立消費借貸與抵押權 民法第 832 條規定, 謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權 依題意, 甲要求乙同意將 A 地同時設定地上權給甲, 此設定抵押權同時設定地上權, 是否違反民法第 757 條規定? 契約之內容顯失公平, 無效 : 參考實務 86 台再 97 決見解, 在確保交易安全之前提下, 得創設物權的新種類與新內容, 已採物權自由原則 因此依民法規定, 抵押權人雖然不占有抵押物, 但亦未限制抵押權人依抵押權以外的權利佔有抵押物 如依物權自由原則, 抵押權人亦得與抵押人約定由抵押權人占有抵押物, 只要內容無顯失公平情事, 應為有效 所謂顯失公平, 係指抵押權人與抵押人約定不得就空地起造建築物或設定權利予他人, 通常情形因抵押權人並未就此一限制補償抵押人無法使用的損失, 此一限制抵押權的使用收益權將被認為顯失公平而無效 通謀虛偽意思表示, 無效 : 民法第 87 條第 1 項規定, 表意人與相對人通謀而虛偽意思表示者, 其意思表示無效 同法第 98 條規定, 解釋意思表示, 應探求當事人之真意, 不得拘泥所用之辭句 依題意, 甲要求乙同意將 A 地同時設定地上權給甲, 然而就設定地上權的約定, 並未約定權利金或地租的給付, 按一般交易上習慣與經驗法則為判斷, 認為甲並無使用地上權之真意, 係為防止抵押人或他人於抵押物上營造建築物或其他工作物, 以避免日後強執時之問題 故甲與乙間約定地上權之設定登記, 但並無定地上權的真意, 應屬通謀虛偽意思表示而無效 乙 測驗題部分 :(50 分 ) 本測驗試題為單一選擇題, 請選出一個正確或最適當的答案, 複選作答者, 該 2

3 題不予計分 共 40 題, 每題 1.25 分, 須用 2B 鉛筆在試卡上依題號清楚劃記, 於本試題或申論試卷上作答者, 不予計分 (B)1 甲與乙通謀虛偽意思表示, 將甲所有之 A 地賣予乙並移轉登記為乙所有 嗣後乙擅自將 A 地出賣丙, 並完成移轉登記, 惟丙不知甲 乙通謀虛偽意思表示之事 下列敘述, 何者正確? A. 甲與乙間關於 A 地之買賣契約效力未定 B. 甲與乙間關於 A 地之買賣契約無效 C. 甲與乙間關於 A 地之買賣契約有效 D. 乙與丙間關於 A 地之買賣契約無效 (D)2 承上題, 嗣後丙將 A 地又賣給丁, 並完成移轉登記 A 地之所有權應屬何人? A. 甲 B. 乙 C. 丙 D. 丁 (C)3 甲對乙表示, 如不贈與家傳骨董, 即告發其走私之事, 乙被迫贈與之 該贈與契約之效力為 : A. 有效 B. 無效 C. 得撤銷 D. 效力未定 (B)4 下列契約, 何者不得聲請法院撤銷? A. 因急迫輕率無經驗而訂立週年利率高達 60% 之高利貸契約 B. 乘他人急迫輕率無經驗而訂立之婚約 C. 債務人所訂立有害及債權之贈與契約 D. 因被詐欺或被脅迫而訂立之離婚協議 (C)5 甲授權乙為代理人, 由乙代為與丙協議及締結房屋買賣事宜 下列敘述, 何者正確? A. 乙明知該房屋有瑕疵仍與丙締約時, 甲得對丙主張瑕疵擔保責任 B. 乙受甲之授權後, 得再另受丙之授權, 同時代理甲 丙締結買賣契約 C. 乙死亡時, 代理權消滅, 不能為繼承之標的 D. 乙不得為限制行為能力人 (C)6 乙與甲約定, 於甲大學畢業時, 乙將贈與甲汽車一輛 此項贈與契約所附約款之性質如何? A. 終期 B. 始期 C. 停止條件 D. 解除條件 (B)7 債權人甲不得代位其債務人乙, 行使乙對第三人丙之何項權利? A. 不動產登記請求權 B. 扶養請求權 C. 實行抵押權 D. 提起訴訟之權利 (C)8 下列關於因債務不履行而解除契約之敘述, 何者正確? A. 債權人解除契約者, 即不得再向債務人請求損害賠償 B. 因債務人給付不能而為解除時, 債權人仍須對債務人為履行之催告始得解除 C. 如債權人為履行之催告時未定期間, 催告後經相當期間, 仍得逕為解除 D. 因解除而互負回復原狀義務時, 債務人不得主張同時履行抗辯權 (D)9 甲 乙締結由甲出售其所有之建物予乙之買賣契約, 但該建物實際上已於 3

4 甲 乙締約前一日因火災而全部燒毀 該買賣契約效力如何? A. 效力未定 B. 乙得解除契約 C. 乙得撤銷契約 D. 無效 (D)10 甲 乙締結由甲出售 10 打市面上普遍流通之紅酒予乙之買賣契約, 甲依約於約定期日將標的物運送至乙之住所地時, 乙以自己尚未備妥儲藏場所為由拒絕受領 甲不得已乃將物品運回繼續保管, 卻於保管期間中該等紅酒全數破裂 下列敘述, 何者正確? A. 即使紅酒之破裂係因甲之重大過失所致, 乙亦不得向甲主張損害賠償 B. 如紅酒之破裂係因不可抗力所致, 乙之價金債務消滅 C. 甲之種類債務尚未特定 D. 甲之債務成為給付不能 (C)11 甲為成年人, 因精神障礙而受監護之宣告, 某日甲精神回復而有識別能力, 向乙購買手機一只, 惟因過失打破櫃台玻璃 下列敘述, 何者正確? A. 甲與乙之手機買賣契約無效, 關於打破櫃台玻璃不成立侵權行為 B. 甲與乙之手機買賣契約有效, 關於打破櫃台玻璃成立侵權行為 C. 甲與乙之手機買賣契約無效, 關於打破櫃台玻璃成立侵權行為 D. 甲與乙之手機買賣契約效力未定, 關於打破櫃台玻璃不成立侵權行為 (D)12 甲將其對乙之債權讓與予丙 下列何者會使此債權讓與無效? A. 甲乙間有不得讓與之特約, 但丙為善意之情形 B. 甲未將證明債權之文件交付予丙 C. 乙不同意甲丙間之債權移轉行為 D. 該債權係甲為維持生活所必須之債權 (D)13 甲 乙 丙三人對丁負有各自分擔比例為三分之一之 300 萬元連帶債務 下列敘述, 何者正確? A. 連帶債務罹於消滅時效後, 甲對丁為債務之承認時, 該中斷時效之效力及於乙 丙 B. 甲以時價 300 萬元之珠寶對丁為代物清償時, 如事前未得乙 丙同意, 甲不得向乙 丙求償 C. 甲對丁清償 300 萬元時, 如乙無資力, 則甲得對丙求償 200 萬元 D. 甲對丁先清償 90 萬元時, 甲得對乙 丙分別求償 30 萬元 (B)14 甲賣 A 屋給乙, 尚未移轉交付, 嗣後 A 屋因可歸責於丙之事由失火滅失, 然甲對 A 屋投有火災保險 下列敘述, 何者錯誤? A. 甲得主張免給付義務, 乙亦得主張免對待給付 B. 此為給付不能, 甲 乙間之買賣契約無效 C. 乙得履行對待給付後, 請求甲讓與對失火肇事者丙之損害賠償請求權 D. 乙得依民法第 225 條第 2 項請求甲交付保險金 4

5 (B)15 甲有 A 車一輛借乙使用, 乙因滑手機未注意車前狀況, 而與丙酒駕闖紅燈之 B 車相撞, 乙重傷,A 車全毀 下列敘述, 何者正確? A. 甲若向丙請求 A 車之損害賠償, 丙不得主張甲就 A 車投有保險, 應扣除保險金 B. 乙及丙對 A 車之損害, 應負連帶賠償責任 C. 乙母可向丙請求精神慰藉金 D. 乙向丙請求賠償時, 丙不得主張因乙與有過失, 應減輕賠償金額 (C)16 甲因長期出國, 將其所有名貴青花瓷一只交由乙代為保管 乙向丙偽稱該瓷為己有, 欲以該瓷與丙所有之名車互易, 雙方達成讓與合意並互相交付完畢 下列敘述, 何者錯誤? A. 該互易契約有效 B. 丙得主張因善意受讓而取得該只青花瓷之所有權 C. 丙移轉名車所有權之行為於甲承認之前為效力未定 D. 甲得向乙請求損害賠償 (B)17 下列關於抵銷之敘述, 何者正確? A. 甲對乙有金錢債權 乙對甲有因侵權行為而生之損害賠償請求權時, 乙不得對甲主張抵銷 B. 甲對乙有金錢債權 乙對甲有禁止扣押之金錢債權時, 甲不得對乙主張抵銷 C. 甲對乙之金錢債權及乙對甲之金錢債權的履行地不同時, 乙不得對甲主張抵銷 D. 甲對乙之金錢債權及乙對甲之金錢債權的履行地不同時, 甲不得對乙主張抵銷 (A)18 下列關於民法規定之贈與契約的敘述, 何者正確? A. 為履行道德上之義務的贈與契約, 不得撤銷 B. 為確認贈與意思, 贈與契約須以書面定之 C. 贈與契約為無償契約, 贈與人不負瑕疵擔保責任 D. 贈與人就其重大過失, 對於受贈人不負給付不能之責任 (C)19 下列關於租賃之敘述, 何者錯誤? A. 租金, 得以金錢或租賃物之孳息充之 B. 不動產之租賃契約, 其期限逾一年者, 應以字據訂立之 C. 未以字據訂立之不動產之租賃契約, 無效 D. 租用基地建築房屋者, 承租人於契約成立後, 得請求出租人為地上權之登記 (C)20 甲出租 A 屋給乙 下列敘述, 何者正確? A. 租賃期間內, 甲不願修繕 A 屋漏水之水管, 乙得不經催告, 逕行終止契約 B. A 屋因乙未盡善良管理人之注意致失火燒毀, 乙應負損害賠償責任 C. 若 A 屋是輻射屋, 乙雖明知仍承租之, 其後乙仍得以其危及健康而終止契約 D. 依民法第 347 條, 租賃契約準用買賣契約 物之瑕疵擔保 規定, 故甲依法 5

6 僅擔保 A 屋於交付時無瑕疵即可 (C)21 關於民法規定之保證契約 下列敘述, 何者正確? A. 債權人第一次請求清償時, 僅得向主債務人請求 B. 保證人不得僅保證主債務人之債務的一部分 C. 保證契約由債權人及保證人口頭約定即可成立 D. 主債務人所有之抗辯, 非經其同意, 保證人不得主張 (D)22 甲有名筆一枝, 其子乙將甲之筆賣給知情之丙, 乙 丙於民國 104 年 9 月 28 日簽訂買賣契約, 惟尚未交付 嗣後, 乙又於 104 年 10 月 10 日將甲之筆賣給不知情之丁並交付之 甲於 104 年 11 月 1 日死亡, 乙是甲之唯一繼承人 試問何人取得該筆之所有權? A. 甲 B. 乙 C. 丙 D. 丁 (B)23 甲遺失價值拾萬元之金戒指一只, 被大學生乙拾得並依法招領 下列敘述, 何者錯誤? A. 自通知或最後招領之日起逾六個月, 若甲未認領者, 由乙取得該戒指所有權 B. 乙於受領取通知或公告後六個月內未領取者, 該戒指歸屬於保管地之地方自治團體 C. 甲認領該戒指時, 乙可向甲請求壹萬元報酬 D. 乙對甲之報酬請求權, 因六個月間不行使而消滅 (D)24 承上題, 下列何種情形, 乙不得向甲請求報酬? A. 甲為退休教師, 依法請領退休金度日 B. 乙在捷運車廂內座椅上撿到甲的戒指 C. 乙在公園座椅上撿到甲的戒指 D. 乙未於七日內通知 報告或交存拾得物 (D)25 關於添附, 下列敘述, 何者正確? A. 動產因附合而為不動產之重要成分者, 動產及不動產所有人, 共有該動產所有權 B. 動產與他人之動產附合, 非毀損不能分離, 或分離需費過鉅者, 各動產所有人, 按其動產附合時之比例, 比例高者取得合成物之所有權 C. 動產與他人之動產混合, 不能識別, 或識別需費過鉅者, 拍賣之 D. 附合之動產, 有可視為主物者, 該主物所有人, 取得合成物之所有權 (B)26 甲將其單獨所有之土地的特定部分出售予乙後, 如該土地無不可分割之限制時, 乙得如何請求甲履行其移轉所有權之義務? A. 請求甲移轉登記按該特定部分計算之土地應有部分, 與甲共有該土地 B. 請求甲將該特定部分分割後移轉登記與乙 C. 乙得選擇請求甲為上述或之任一種移轉登記方式 D. 本買賣契約欠缺確定性與可能性而無效, 乙不得請求甲為移轉登記 (B)27 甲 乙 丙三人各有應有部分三分之一分別共有 A 地 下列敘述, 何者正確? 6

7 A. 甲得以其應有部分供第三人丁設定不動產役權 B. 三人協議分割達成合意之履行請求權, 有消滅時效之適用 C. 甲須以共有人過半數及應有部分合計過半數之同意, 始得請求分割 D. 甲得以共有人過半數及應有部分合計過半數之同意, 以 A 地供丁設定抵押權 (C)28 關於區分所有建築物, 下列敘述, 何者錯誤? A. 稱區分所有建築物者, 謂數人區分一建築物而各專有其一部, 就專有部分有單獨所有權, 並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物 B. 區分所有建築物共有部分, 指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物 C. 區分所有建築物共有部分除法律另有規定外, 不得經規約之約定, 供區分所有建築物之特定所有人使用 D. 區分所有建築物專有部分得經其所有人之同意, 依規約之約定, 供區分所有建築物之所有人共同使用 (C)29 甲以其土地設定不動產役權於乙後, 復以同一土地之一部分設定普通地上權於丙 丙之普通地上權的效力如何? A. 當然無效 B. 當然有效 且其效力優先於乙之不動產役權 C. 無妨害乙之不動產役權時, 當然有效 D. 乙 丙各自之用益物權的優先效力, 由所有權人甲決定之 (A)30 甲以 A 地設定抵押權於乙, 擔保其對乙所負債務後, 復將 A 地設定地上權於丙, 由丙於 A 地上建築房屋 甲屆期無力清償債務, 乙實行對 A 地之抵押權時, 抵押權人實行抵押權受有影響者 下列敘述, 何者正確? A. 法院得除去丙之地上權, 乙於必要時並得聲請法院將建築物與土地併付拍賣 B. 法院得除去丙之地上權, 但乙僅得聲請法院拍賣土地 C. 法院不得除去丙之地上權, 但乙於必要時, 得聲請法院將地上權及建築物與土地併付拍賣 D. 法院不得除去丙之地上權, 乙僅得聲請法院拍賣土地 (A)31 乙所有 A 地及建造於 A 地上之 B 屋 甲因其對乙之債權屆期未獲清償, 乃向法院聲請拍賣 A 地, 並由丙拍定 乙之 B 屋與丙取得之 A 地間的法律關係如何? A. 視為已有地上權之設定 B. 視為在 B 屋得使用期限內, 有租賃關係 C. 推定在 B 屋得使用期限內, 有租賃關係 D. 丙得請求乙拆除 B 屋 (B)32 下列關於最高限額抵押權之敘述, 何者正確? A. 為避免法律關係複雜, 最高限額抵押權不得共有 B. 原債權確定前, 抵押權人與抵押人得約定變更其債務人 C. 最高限額抵押權人得讓與其抵押權次序與後次序抵押權人 7

8 D. 原債權確定前, 抵押權人得任意分割最高限額抵押權之一部與他人 (D)33 甲之兄長乙與丙結婚, 丙有兄長丁 關於四人之親系及親等關係, 下列敘述, 何者錯誤? A. 甲與乙為旁系血親二親等 B. 乙與丁為旁系姻親二親等 C. 甲與丙為旁系姻親二親等 D. 甲與丁為旁系姻親二親等 (D)34 甲男婚外情, 甲妻丁得知忿而與甲離婚, 並完成登記 甲旋即與乙女於教堂牧師見證下, 宣布結為夫妻, 並請鄰近攤販丙 戊於結婚證書上簽名 下列敘述, 何者正確? A. 甲 乙婚姻有效成立, 因甲 乙有公開之儀式及二人以上之證人 B. 甲 乙婚姻有效成立, 因甲 丁已離婚, 且甲 乙有結婚證書 C. 甲 乙婚姻不成立, 因甲不得同時與二人結婚 D. 甲 乙婚姻不成立, 因甲 乙未辦理結婚登記 (A)35 關於子女之監護, 下列敘述, 何者錯誤? A. 夫妻離婚者, 對於未成年子女權利義務之行使或負擔, 原則上由夫任之 B. 夫妻未為協議或協議不成者, 法院得依夫妻之一方 主管機關 社會福利機構或其他利害關係人之請求或依職權酌定之 C. 協議不利於子女者, 法院得依主管機關 社會福利機構或其他利害關係人之請求或依職權為子女之利益改定之 D. 行使 負擔權利義務之一方未盡保護教養之義務或對未成年子女有不利之情事者, 他方 未成年子女 主管機關 社會福利機構或其他利害關係人得為子女之利益, 請求法院改定之 (C)36 年甫 16 歲之乙受第三人甲贈與房屋一間, 乙之父母丙 丁均健在 下列敘述, 何者正確? A. 丙 丁各得單獨管理該房屋 B. 非得乙之同意, 丙 丁不得使用該房屋 C. 丙 丁得共同將該房屋出租收取租金 D. 丙為清償自身之債務, 得將該房屋出售並移轉所有權 (B)37 某富婆在其遺囑中載明將遺產全部留給自己之愛狗繼承 依我國法律規定, 狗可否取得該遺產? A. 可以 B. 不可以 C. 由繼承人決定 D. 由法院決定 (C)38 甲 乙夫婦因重大車禍入院, 夫甲於入院當日死亡 妻乙於次日死亡 甲有弟一人丙 乙有母丁及妹一人戊 甲之遺產總額為 720 萬元時, 丙 丁 戊三人如何分配? A. 丙 240 萬元 丁 240 萬元 戊 240 萬元 B. 丙 240 萬元 丁 300 萬元 戊 180 萬元 C. 丙 360 萬元 丁 360 萬元 戊 0 元 D. 丙 360 萬元 丁 180 萬元 戊 180 萬元 8

9 (C)39 甲為 18 歲之人, 未得法定代理人之允許, 自書遺囑一份, 寫明將所有財產全部捐給某公益團體 該遺囑之效力如何? A. 效力未定, 因為未得法定代理人之允許 B. 無效, 因為未得法定代理人之允許 C. 有效, 因為無須法定代理人之允許 D. 無效, 因為內容違反特留分之規定 (B)40 甲死亡後, 其法定繼承人為其妻乙及兄丙 妹丁, 計算法定繼承人特留分之基礎財產額為 480 萬元 丁之特留分金額為何? A. 60 萬元 B. 40 萬元 C.30 萬元 D.20 萬元 9

10 104 年不動產經紀人考試 - 不動產經紀相關法規概要 甲 申論題部分 :(50 分 ) 一 不動產經紀人甲任職於 A 不動產經紀公司, 受好友請託仲介銷售房屋, 甲於網路上房屋交易網站刊登銷售該屋之廣告, 並刊有甲的聯絡電話 試問甲的仲介行為, 依不動產經紀業管理條例規定, 應如何進行方為適法? 又若屬違法, 請說明違反規定之原因為何?(25 分 ) 解析 ( 一 ) 適法之方式 : 1. 不動產經紀業管理條例第 16 條規定 : 經紀人員應專任一經紀業, 並不得為自己或他經紀業執行仲介或代銷業務 但經所屬經紀業同意為他經紀業執行業務者, 不在此限 2. 不動產經紀業管理條例第 21 條規定 : 經紀業與委託人簽訂委託契約書後, 方得刊登廣告及銷售 廣告及銷售內容應與事項相符, 並註明經紀業名稱 廣告及銷售內容與事實不符者, 應負賠償責任 ( 二 ) 違法之原因 : 若不動產經紀人甲, 擅自銷售房屋並未經其所屬 A 經紀業同意, 損及公司權益, 除面臨民事刑事追訴, 經紀人員亦違反第 16 條規定, 應予申誡 另外日後若有糾紛, 依不動產經紀業管理條例第 26 條規定 A 公司需負連帶損害賠償任 故不動產經紀業管理條例第 16 條立法理由, 在於建立不動產經紀人員專任制度, 以提升經紀業者之服務品質, 確實保障交易者權益, 及兼顧業務責任之履行, 原則上設立 競業禁止條款 二 甲不動產代銷公司委託乙廣告公司, 對其所代銷之不動產製作並刊登廣告 為招徠購屋者, 甲不動產代銷公司要求乙廣告公司在廣告上載明開車到市中心只要五分鐘 ; 事後購屋者與甲不動產代銷公司對此廣告, 產生爭議 試問甲不動產代銷公司與乙廣告公司, 依公平交易法之規定, 有何責任? 請說明之 (25 分 ) 解析 ( 一 ) 公平交易法第 21 條第 1 項 第 2 項規定, 事業不得在商品或廣告上, 或以其他使公眾得知之方法, 對於與商品相關而足以影響交易決定之事項, 為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵 前項所定與商品相關而足以影響交易決定之事項, 包括商品之價格 數量 品質 內容 製造方法 製造日期 有效期限 使用方法 用途 原產地 製造者 製造地 加工者 加工地, 及其他具有招徠效果之相關事項 ( 二 ) 公平交易法第 21 條第 5 項規定, 廣告代理業在明知或可得而知情形下, 仍製作或設計有引人錯誤之廣告, 與廣告主負連帶損害賠償責任 廣告媒體業在明知或可得而知其所傳播或刊載之廣告有引人錯誤之虞, 仍予傳播 10

11 或刊載, 亦與廣告主負連帶損害賠償責任 ( 三 ) 公平交易法第 42 條規定, 主管機關對於違反第二十一條之事業, 得限期令停止 改正其行為或採取必要更正措施, 並得處新臺幣 5 萬元以上 2500 萬元以下罰鍰 ; 屆期仍不停止 改正其行為或未採取必要更正措施者, 得繼續限期令停止 改正其行為或採取必要更正措施, 並按次處新臺幣 10 萬元以上 5000 萬元以下罰鍰, 至停止 改正其行為或採取必要更正措施為止 乙 測驗題部分 :(50 分 ) (C)1. 區分所有建物之型態為五樓有電梯之住宅, 依內政部公布之 不動產說明書應記載及不得記載事項 之規範, 將其歸類為下列何者? (A) 公寓 (B) 大廈 (C) 華廈 (D) 住宅大樓 (A)2. 依不動產經紀業管理條例規定, 領有經紀營業員證明者, 於其證明有效期限屆滿時, 應檢附完成訓練至少多少小時以上之證明文件, 向中央主管機關指定之機構 團體重新辦理登錄? (A) 20 小時 (B) 30 小時 (C) 40 小時 (D) 60 小時 (C)3. 不動產經紀人員執行業務, 下列敘述何者錯誤? (A) 不動產說明書應經經紀人簽章 (B) 以不動產說明書, 向與委託人交易之相對人解說 (C) 不動產說明書於提供解說後, 應經委託人簽章 (D) 不動產說明書視為買賣契約書之一部分 (E) (D)4. 依不動產經紀業管理條例之規定, 非不動產經紀業而經營不動產仲介或代銷業務者, 應予處罰, 下列敘述何者正確? (A) 主管機關將通知限期改正 (B) 處分公司負責人新臺幣四十萬元以上之罰鍰 (C) 處分公司負責人一年以上有期徒刑 (D) 主管機關應禁止其營業 (C)5. 甲與乙兩事業結合時, 依公平交易法規定, 下列那種情況無須向中央主管機關申請許可? (A) 甲與乙兩事業因結合而使其市場占有率達 1/3 (B) 甲與乙之一事業, 其市場占有率達 1/4 (C) 甲與乙兩事業之上一會計年度銷售金額, 皆未達主管機關所公告之金額 (D) 甲與乙兩事業之上一會計年度銷售金額, 超過主管機關所公告之金額 11

12 (B)6. 不動產經紀業者以協議之方式, 與有競爭關係之其他不動產經紀業者, 共同決定服務報酬之行為, 係屬於公平交易法所規定之何種行為? (A) 結合行為 (B) 聯合行為 (C) 獨占行為 (D) 加盟行為 (C)7. 依公平交易法之規定, 中央主管機關許可之事業聯合行為, 下列何者非屬法定得申請之情形? (A) 為促進事業合理經營, 而分別作專業發展者 (B) 為確保或促進輸出, 而專就國外市場之競爭予以約定者 (C) 為保障事業合理利潤, 由同業公會協調決定商品價格者 (D) 為加強貿易效能, 而就國外商品之輸入採取共同行為者 (C)8. 依公平交易法之規定, 關於事業結合的敘述, 下列何者正確? (A) 事業結合行為原則上禁止, 例外採取申報主義 (B) 主管機關對於受理事業結合申報案件所為延長受理期間之決定, 不得附加條件 (C) 事業自主管機關受理提出完整申報資料之日起算 30 日內, 不得為結合行為 (D) 事業申報後, 經中央主管機關禁止其結合而結合, 處新臺幣五萬元以上五千萬元以下罰鍰 (D)9. 依公平交易法第 21 條之規定, 下列敘述何者錯誤? (A) 事業不得在商品上對於商品之製造方法為虛偽不實表示 (B) 事業對在商品廣告上對於商品之用途為引人錯誤之表示時, 此商品不得運送 (C) 事業不得以其他使公眾得知之方法, 對於商品之使用方法為虛偽不實之表示 (D) 廣告媒體業知曉其刊載之廣告有引人錯誤之虞, 仍予刊載, 損害賠償責任在廣告主, 其無須負連帶損害賠償責任 (C)10. 依公平交易法規定, 違反獨占或聯合行為之規定, 經主管機關限期命其停止 改正其行為或採取必要更正措施, 屆期未停止 改正其行為或未採取必要更正措施, 或停止後再為相同違反行為時, 處行為人幾年以下有期徒刑? (A) 1 年 (B) 2 年 (C) 3 年 (D) 5 年 (A)11. 依消費者保護法規定, 直轄市或縣 ( 市 ) 政府對於建商興建預售屋商品出售予消費者所為之行政監督的敘述, 下列何者錯誤? (A) 直轄市或縣 ( 市 ) 政府認為建商提供之預售屋有損害消費者生命 身體 健康或財產之虞者, 應即進行調查 於調查完成後, 不得公開其經過及結果 (B) 直轄市或縣 ( 市 ) 政府於調查時, 對於可為證據之物, 得聲請檢察官扣押之 (C) 直轄市或縣 ( 市 ) 政府對於建商提供之商品或服務, 經調查認為確有損害消費者生命 身體 健康或財產, 或確有損害之虞者, 應命其限期改善 回收 12

13 或銷燬 (D) 直轄市或縣 ( 市 ) 政府於建商提供之商品或服務, 對消費者已發生重大損害或有發生重大損害之虞, 而情況危急時, 除命其限期改善 回收或銷燬之處置外, 應即在大眾傳播媒體公告企業經營者之名稱 地址 商品 服務 或為其他必要之處置 (C)12. 發生消費爭議時, 不動產經紀業經營者對於消費者之申訴, 依消費者保護法之規定, 應於申訴之日起幾日內妥適處理之? (A) 5 日 (B) 10 日 (C) 15 日 (D) 20 日 (B)13. 建商銷售房屋因同一原因事件, 致使眾多購屋者受害時, 依消費者保護法規定, 消費者保護團體得受讓多少人以上之購屋者的損害賠償請求權後, 以自己名義提起訴訟? (A) 10 人 (B) 20 人 (C) 30 人 (D) 50 人 (C)14. 消費者與不動產經紀業經營者因商品或服務發生消費爭議時, 依消費者保護法之規定, 關於爭議的解決方式, 下列敘述何者錯誤? (A) 消費者得向不動產經紀業經營者 消費者保護團體或消費者服務中心或其分中心申訴 (B) 消費者向 (A) 等對象申訴未能獲得妥適處理時, 得向直轄市或縣 ( 市 ) 消費爭議調解委員會申請調解 (C) 調解程序, 於直轄市 縣政府或其他適當之處所行之其程序得公開 (D) 調解委員 列席協同調解人及其他經辦調解事務之人, 對於調解事件之內容, 除已公開之事項外, 應保守秘密 (B)15. 依消費者保護法之規定, 關於消費訴訟事件, 下列敍述何者錯誤? (A) 因不動產經紀業經營者之故意所致之損害, 消費者得請求損害額 5 倍以下之懲罰性賠償金 (B) 因不動產經紀業經營者之過失所致之損害, 消費者得請求損害額 3 倍以下之懲罰性賠償金 (C) 法院為不動產經紀業經營者敗訴之判決時, 得依職權宣告減免擔保之假執行 (D) 消費者保護團體以自己之名義提起訴訟時, 其標的價額超過新臺幣 60 萬元者, 超過部分免繳裁判費 (A)16. 依公寓大廈管理條例之規定, 公寓大廈之住戶應遵守事項, 下列敘述何者正確? (A) 於維護 修繕專有部分 約定專用部分或行使其權利時, 不得妨害其住戶之安寧 安全及衛生 13

14 (B) 他住戶因維護 修繕專有部分 約定專用部分或設置管線, 必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時, 得拒絕 (C) 管理負責人或管理委員會因維護 修繕共用部分或設置管線, 必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時, 得拒絕 (D) 於維護 修繕專有部分 約定專用部分或設置管線, 必須使用共用部分時, 不需經管理負責人或管理委員會之同意後為之 (D)17. 依公寓大廈管理條例之規定, 公寓大廈約定專用部分之修繕 管理 維護, 由何人為之, 並負擔其費用? (A) 管理委員會 (B) 管理負責人 (C) 管理服務人 (D) 約定專用部分之使用人 (C)18. 依公寓大廈管理條例之規定, 公寓大廈專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線, 其維修費用如何負擔? (A) 由維修之區分所有權人負擔 (B) 由維修之住戶負擔 (C) 由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔 (D) 由該共同壁雙方或樓地板上下方之住戶共同負擔 (B)19. 依公寓大廈管理條例之規定, 公寓大廈之重建, 應經下列何者之同意? (A) 全體區分所有權人及基地所有權人 地上權人或抵押權人 (B) 全體區分所有權人及基地所有權人 地上權人或典權人 (C) 全體區分所有權人及全體住戶 地上權人或抵押權人 (D) 全體區分所有權人及全體住戶 地上權人或典權人 (B)20. 張先生在甲社區居住 20 年, 每年均按月繳交管理費納入公共基金, 今年張先生因搬家而出售位於該社區的房地產給陳先生, 請問張先生對於該公共基金的權利, 依公寓大廈管理條例之規定, 應如何處理? (A) 用剩的部分退回給張先生 (B) 隨著該房地產移轉給陳先生 (C) 抵繳張先生應負擔的銀行貸款 (D) 抵繳張先生應負擔的搬家費用 (D)21. 甲之戶籍在嘉義縣, 現居住於高雄市並任職於高雄市某經紀業 請問甲請 領不動產經紀人證書時, 應向何機關申請? (A) 考選部 (B) 內政部 (C) 高雄市政府 (D) 嘉義縣政府 (A)22. 不動產經紀人依規定辦理換發證書時, 應於何期限內申請? (A) 證書有效期限屆滿前六個月內 (B) 證書有效期限屆滿前三個月內 (C) 證書有效期限屆滿後六個月內 (D) 證書有效期限屆滿後三個月內 14

15 (B)23. 依不動產經紀業管理條例之規定, 經紀人員不得收取差價 此 差價 係指下列何者? (A) 實際買賣交易價格與課稅評定價格之差額 (B) 實際買賣交易價格與委託銷售價格之差額 (C) 買賣契約價格與委託銷售價格之差額 (D) 買賣契約價格與實價登錄價格之差額 (C)24. 依不動產經紀業管理條例之規定, 有關經紀業之賠償責任, 下列敘述何者錯誤? (A) 經紀業因經紀人員執行業務之故意致交易當事人受損害者, 該經紀業與經紀人負連帶賠償責任 (B) 經紀業因經紀人員執行業務之過失致交易當事人受損害者, 該經紀業與經紀人負連帶賠償責任 (C) 因不可歸責於委託人之事由不能履行委託契約, 致委託人受損害時, 由該經紀業負損害賠償責任 (D) 因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約, 致委託人受損害時, 由該經紀業負損害賠償責任 (C)25. 依不動產經紀業管理條例之規定, 下列有關外國人充任我國不動產經紀人員之敘述, 何者錯誤? (A) 外國人得依我國法律應不動產經紀人考試 (B) 外國人得依我國法律參加不動產經紀營業員訓練 (C) 外國人應經行政院許可, 始得受僱於經紀業為經紀人員 (D) 有關業務上所為之文件 圖說, 應以中華民國文字為之 (A)26. 依不動產經紀業管理條例之規定, 下列何種情形, 直轄市或縣 ( 市 ) 主管機關得廢止經紀業之營業許可? (A) 經紀業開始營業後自行停止營業連續六個月以上者 (B) 經紀業未將許可文件揭示於營業處所明顯之處 (C) 經紀業僱用未具備經紀人員資格者從事仲介業務 (D) 經紀業拒絕主管機關業務檢查 (A)27. 加盟經營之經紀業未於營業處所明顯之處標明加盟店或加盟經營字樣時, 應如何處罰? (A) 處新臺幣 3 萬元以上 15 萬元以下罰鍰 (B) 處新臺幣 4 萬元以上 20 萬元以下罰鍰 15

16 (C) 處新臺幣 5 萬元以上 25 萬元以下罰鍰 (D) 處新臺幣 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰 (A)28. 依公寓大廈管理條例之規定, 下列有關公寓大廈規約之敘述, 何者錯誤? (A) 規約是指公寓大廈住戶為增進共同利益, 確保良好生活環境, 經管理委員 會決議之共同遵守事項 (B) 公寓大廈樓頂平台依法得設置廣告物時, 規約如另有規定並向主管機關報備有案者, 仍應受該規約之限制 (C) 禁止住戶飼養動物之特別約定, 非經載明於規約者, 不生效力 (D) 區分所有權之繼受人應於繼受前閱覽規約, 並於繼受後遵守規約所定一切權利義務事項 (B)29. 依公寓大廈管理條例之規定, 下列何者非公寓大廈起造人之法定義務? (A) 按工程造價一定比例提列公共基金 (B) 公寓大廈建築物所有權登記達法定比例後, 於三個月內召開管理委員會第一次會議 (C) 依使用執照所記載用途及建物測繪後, 辦理建物所有權第一次登記 (D) 將公寓大廈共用設施設備 圖說 手冊等資料, 會同主管機關檢測, 確認其功能正常無誤後, 移交給管理委員會 (B)30. 依公寓大廈管理條例之規定, 公寓大廈管理委員會應向下列何者負責, 並向其報告會務? (A) 直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關 (B) 區分所有權人會議 (C) 管理委員會主任委員 (D) 管理負責人 (A)31. 依消費者保護法之規定, 企業經營者未經邀約而與消費者在其住居所 工 作場所 公共場所或其他場所訂立之契約, 下列何者屬之? (A) 訪問交易 (B) 特種買賣 (C) 定型化契約 (D) 個別磋商契約 (D)32. 依消費者保護法之規定, 企業經營者對消費者保證商品或服務之品質所出 具之保證書, 應載明下列那一事項? (A) 商品價格 (B) 使用方法 (C) 警告標示 (D) 交易日期 (C)33. 依消費者保護法之規定, 下列有關定型化契約條款之敘述, 何者錯誤? 16

17 (A) 定型化契約中之定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者, 其牴觸部分無效 (B) 定型化契約中之條款違反誠信原則, 對消費者顯失公平者, 無效 (C) 定型化契約條款如有疑義時, 應本平等互惠之原則解釋 (D) 定型化契約條款未經記載於定型化契約中而依正常情形顯非消費者所得預見者, 該條款不構成契約之內容 (D)34. 依消費者保護法之規定, 下列有關消費者保護團體之敘述, 何者錯誤? (A) 消費者保護團體以社團法人或財團法人為限 (B) 消費者保護團體之任務包含接受消費者申訴, 調解消費爭議 (C) 消費者保護團體為商品或服務之調查 檢驗時, 得請求政府予以必要之協助 (D) 消費者保護團體對於企業經營者提供之商品, 認為有損害消費者健康之虞者, 得命其回收 (C)35. 依公平交易法之規定, 事業不得為聯合行為, 但經主管機關許可者, 不在 此限 主管機關之許可應附期限, 最長不得超過多久? (A) 3 年 (B) 4 年 (C) 5 年 (D) 6 年 (B)36. 依公平交易法之規定, 非屬知名公眾人物之廣告薦證者, 在明知或可得而知其薦證有引人錯誤之虞時, 於受廣告主報酬最高幾倍之範圍內與廣告主負連帶損害賠償責任? (A) 5 倍 (B) 10 倍 (C) 15 倍 (D) 20 倍 (D)37. 下列何者屬於公平交易法之 不公平競爭? (A) 無正當理由, 對他事業給予差別待遇之行為 (B) 以不正當限制交易相對人之事業活動為條件, 而與其交易之行為 (C) 事業限制其交易相對人就供給之商品轉售價格之行為 (D) 事業在商品或廣告上為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵 (A)38. 依公平交易法之規定, 反托拉斯基金設置目的為何? (A) 強化聯合行為查處, 促進市場競爭秩序之健全發展 (B) 維護交易秩序與消費者利益, 避免獨占事業壟斷市場促進經濟之安定與繁榮 (C) 保障消費者權益, 專供損害賠償之用 (D) 檢舉不公平競爭行為獎金之支出 17

18 (B)39. 依公平交易法之規定, 對公平交易委員會依本法所為之處分或決定不服者, 應依下列何種方式處理? (A) 依法申請調處 (B) 直接適用行政訴訟程序 (C) 依法提起司法訴訟 (D) 申請仲裁 (B)40. 依內政部公布之 不動產說明書應記載及不得記載事項 之規範, 成屋買賣時, 其不動產說明書應記載都市計畫地形圖或相關電子地圖圖面標示周邊半徑多少公尺範圍內的重要環境設施 ( 如學校 醫院 變電所 公墓 )? (A) 200 公尺 (B) 300 公尺 (C) 400 公尺 (D) 500 公尺 18

19 科目 : 土地法與土地相關稅法概要考試時間 : 1 小時 30 分座號 : 甲 申論題部分 :(50 分 ) 不必抄題, 作答時請將試題題號及答案依照順序寫在申論試卷上, 於本試題上作答者, 不予計分 請以藍 黑色鋼筆或原子筆在申論試卷上作答 一 何謂土地徵收失效? 試就現行土地徵收條例及相關法律規定, 詳予析論之 (25 分 ) 擬答 關於土地徵收失效之意義及其相關規定, 茲分述如下 : ( 一 ) 何謂土地徵收失效 : 所謂土地徵收失效係指已發生效力之土地徵收案喪失其效力 土地徵收之失效, 依土地徵收條例有以下情形 : 1. 補償費未於規定期限內發給完竣, 該未完竣部分之徵收從此失其效力 2. 發生得撤銷之原因, 經撤銷後, 該徵收自始失其效力 3. 發生得廢止之原因, 經廢止後, 該徵收自廢止之日起失其效力 4. 收回權行使, 行使後, 徵收向後失其效力 另土地法亦有收回權之規定, 為現行乃依土地徵收條例為之 ( 二 ) 土地徵收失效之現行規定 1. 補償未於規定期限內發給完竣 : 徵收補償費應於公告期滿後 15 日內發給之, 但依規定發給補償費差額者不在此限 需用土地人未於公告期滿 15 日內將應發給之補償費繳交該管主管機關發給完竣者, 該部分之徵收從此失其效力 但下列情形不在此限 : (1) 於公告期間內因對補償之估定有異議, 而由該管主管機關提交地價評議委員會復議 (2) 經應受補償人以書面同意延期或分期發給 (3) 應受補償人拒絕受領或不能受領 (4) 應受補償人所在地不明 2. 撤銷徵收 : 已公告徵收之土地, 有下列情形應辦理撤銷徵收 : (1) 因作業錯誤, 致原徵收土地不在工程用地範圍內 (2) 公告徵收時, 都市計畫已規定以聯合開發 市地重劃或其他方式開發 但聯合開發, 土地所有權人不願參與者, 不在此限 3. 廢止徵收 : 已公告徵收之土地, 有下列情形應辦理廢止徵收 : (1) 因工程變更設計, 致原徵收之土地不在工程用地範圍內 (2) 依徵收計畫開始使用前, 興辦之事業改變 興辦事業計畫經註銷 開發方式改變或取得方式改變 (3) 已依徵收計畫開始使用, 尚未依徵收計畫完成使用之土地, 因情事變更, 致原徵收土地之全部或一部已無徵收之必要 19

20 4. 收回權行使 : 被徵收之土地, 除區段徵收及法律另有規定外, 有下列情形者, 原土地所有權人得於徵收公告之日起 20 年內, 向該管主管機關申請照原徵收補償價額收回其土地, 不適用土地法第 219 條規定 : (1) 徵收補償費發給完竣屆滿 3 年, 未依徵收計畫開始使用者 (2) 未依核准徵收原定興辦事業使用者 (3) 依原徵收計畫開始使用後未滿 5 年, 不繼續依原徵收計畫使用者 二 依房屋稅條例之規定, 房屋稅之徵收, 係以附著於土地之各種房屋及有關增加該房屋使用價值之建築物為對象 茲試問私有房屋有那些情形, 其房屋稅減半徵收? 又依規定應申報減半徵收之查定手續為何?(25 分 ) 擬答 關於私有房屋房屋稅減半徴收之情形及其查定手續, 茲分述如下 : ( 一 ) 私有房屋房屋稅減半徵收之情形有四 : 1. 政府平價配售之平民住宅 2. 合法登記之工廠供直接生產使用之自有房屋 3. 農會所有之自用倉庫及檢驗場, 經主管機關證明者 4. 受重大災害, 毀損面積占整棟面積三成以上不及五成之房屋 ( 二 ) 申報減半徵收之查定手續 : 1. 房屋所有人申報 : 依規定減半徵收房屋稅者, 應由納稅義務人於減免原因 事實發生之日起 30 日內, 申報當地主管稽徵機關 2. 申請應備文件 : (1) 申請書 (2) 房屋所有權狀 (3) 原因 事實證明文件 : 政府平價配售平民住宅 農會自有倉庫及檢驗場檢附主管機關證明文件 合法登記工廠檢附工廠登記核准函 災害房屋依情形分別檢附輻射汙染偵測 海砂屋鑑定或其他經主管機關核發之證明文件 3. 主管稽徵機關調查核定 : 主管稽徵機關除於接獲房屋所有人申報後應調查核定外, 亦應主動調查轄區房屋使用現況, 核定改徵或補徵 4. 減免生效 : 納稅義務人依規定期限申報, 自原因 事實發生之當月份起減免, 逾期申報者, 自申報日當月份起減免 5. 逃漏處分 : 稅義務人未依期限申報, 因而發生漏稅者, 除責令補繳應納稅額外, 並按所漏稅額處以二倍以下罰鍰 乙 測驗題部分 :(50 分 ) 本測驗試題為單一選擇題, 請選出一個正確或最適當的答案, 複選作答者, 該題不予計分 共 40 題, 每題 1.25 分, 須用 2B 鉛筆在試卡上依題號清楚劃記, 20

21 於本試題或申論試卷上作答者, 不予計分 (A)1 直轄市或縣 ( 市 ) 地政機關為處理土地法有關不動產之糾紛, 應設置下列何項委員會? A. 不動產糾紛調處委員會 B. 不動產糾紛調解委員會 C. 不動產爭議處理委員會 D. 不動產仲裁委員會 (C)2 於共有土地設定下列何種權利, 不適用土地法第 34 條之 1 規定, 以多數決方式行之? A. 不動產役權 B. 農育權 C. 抵押權 D. 典權 (D)3 聲請為土地權利變更登記, 應由權利人按何種地價的千分之一繳納登記費? A. 實際成交價格 B. 公告土地現值 C. 公告地價 D. 申報地價 (A)4 聲請保全關於土地權利移轉或使其消滅之請求權, 請求權人得檢附登記名義人之同意書, 聲請為何種登記? A. 預告登記 B. 假扣押登記 C. 假處分登記 D. 查封登記 (A)5 不動產優先購買權, 有債權效力與物權效力之分, 下列何者屬債權效力之優先購買權? A. 土地法第 34 條之 1 規定共有人之優先購買權 B. 土地法第 104 條規定承租人等之優先購買權 C. 土地法第 107 條規定耕地承租人之優先購買權 D. 耕地三七五減租條例第 15 條規定耕地承租人之優先購買權 (B)6 依平均地權條例規定, 舉辦規定地價或重新規定地價時, 私有土地所有權人未於公告期間申報地價者, 以下列何者為其申報地價? A. 公告地價 B. 公告地價之百分之八十 C. 公告地價之百分之一百二十 D. 公告地價之百分之九十 (C)7 依平均地權條例規定, 農業用地閒置不用, 經加徵荒地稅滿三年仍不使用者, 得照價收買 下列收買地價標準何者正確? A. 收買當期之公告地價 B. 收買當期之申報地價 C. 收買當期之公告土地現值 D. 收買當期之市價 (D)8 依平均地權條例規定, 下列何種公共設施用地, 非屬參加市地重劃土地所有權人應共同負擔之用地? A. 國民中學用地 B. 廣場用地 C. 兒童遊樂場用地 D. 機關用地 (A)9 關於市地重劃區內之土地改良物或墳墓拆遷補償費, 係屬下列何項計算之範圍? A. 重劃費用 B. 工程費用 C. 整地費用 D. 公共用地施工費用 (C)10 依平均地權條例施行細則之規定, 政府實施市地重劃時, 有關查估重劃前後地價, 提經地價評議委員會評定後, 有其規定之作用, 下列何者不屬之? A. 計算公共用地負擔 B. 計算費用負擔 21

22 C. 計算標售抵費地之底價 D. 土地交換分配及變通補償 (A)11 依平均地權條例規定, 市地重劃分配結果公告期間, 土地所有權人對分配結果提出異議, 經主管機關調處不成者, 下列有關後續處理之敘述, 何者正確? A. 由主管機關報請上級主管機關裁決之 B. 由主管機關提請不動產糾紛調處委員會調處之 C. 由異議人循民事訴訟程序訴請司法機關裁判 D. 由異議人提起行政訴訟謀求救濟 (D)12 政府為促進產業創新開發產業園區, 徵收私有土地, 其徵收補償標準應優先適用下列何種法律? A. 產業創新條例 B. 平均地權條例 C.. 土地法 D. 土地徵收條例 (D)13 依土地徵收條例第 56 條規定, 政府依法徵收之土地, 得於徵收計畫書載明各種開發方式提供民間機構投資建設 下列何者不屬之? A. 設定地上權或出租 B. 聯合開發或委託開發 C. 信託或合作經營 D. 調整地形或整體開發 (D)14 需用土地人興辦交通事業徵收私有土地之地上權, 因事業之興辦, 致土地不能為相當之使用時, 土地所有權人得於下列何段期間內請求需用土地人徵收其土地所有權? A. 自徵收公告之日起一年內 B. 自徵收公告之日起五年內 C. 自補償費發給完竣屆滿一年之次日起五年內 D. 自施工之日起至完工後一年內 (C)15 依法被徵收土地之所有權人, 對於其被徵收土地權利義務終止時機之認定, 下列何者正確? A. 公告徵收之日 B. 公告徵收期滿之日 C. 應受補償費發給完竣時 D. 土地經完成登記為需用土地人管有時 (C)16 依土地徵收條例之規定, 下列何者得依法實施區段徵收? A. 配合區域整體發展者 B. 促進農地再生產者 C. 非都市土地實施開發建設者 D. 配合原住民聚落更新者 (B)17 區段徵收規劃整理後之可建築用地, 依土地徵收條例規定得以讓售者, 下列何項用地不屬之? A. 安置原住戶用地 B. 抵價地 C. 國民住宅用地 D. 經行政院專案核准所需之土地 (A)18 實施區段徵收之土地, 得以抵價地補償方式為之, 依土地徵收條例規定, 請指出抵價地總面積, 以下列何項原則為之? A. 以徵收總面積百分之五十為原則 B. 以上級主管機關核准者為原則 22

23 C. 以區內每一土地所有權人擁有土地面積百分之四十為原則 D. 曾經農地重劃者, 以該重劃地區百分之四十五為原則 (A)19 非都市土地申請開發社區之計畫, 達到下列何種規模時, 應辦理土地使用 分區變更為鄉村區? A. 五十戶或土地面積在一公頃以上 B. 五十戶或土地面積在二公頃以上 C. 一百戶或土地面積在二公頃以上 D. 一百戶或土地面積在三公頃以上 (A)20 依都市更新條例規定, 都市更新地區內, 對於不願參加權利變換而領取現 金補償者, 有關稅捐之減免, 下列何者正確? A. 減徵土地增值稅百分之四十 B. 減徵土地增值稅及契稅百分之三十 C. 免徵土地增值稅 D. 免徵地價稅及房屋稅 (B)21 依區域計畫法之規定, 區域計畫公告實施後, 有關直轄市或縣 ( 市 ) 政府 應製定非都市土地使用分區圖, 並編定各種使用地, 於報經上級主管機關核備後 實施管制, 請指出該使用分區圖及使用地之製定與編定的依據為何? A. 非都市土地之開發計畫 B. 非都市土地分區使用計畫 C. 非都市土地產業發展計畫 D. 非都市土地管制計畫 (B)22 依區域計畫法規定, 區域計畫之中央主管機關, 下列何者正確? A. 行政院 B. 內政部 C. 國家發展委員會 D. 營建署 (C)23 依都市計畫法規定, 人口集居達三千, 而其中工商業人口占就業總人口百 分之五十以上之地區, 應擬定下列何種計畫? A. 市計畫 B. 鎮計畫 C. 鄉街計畫 D. 特定區計畫 (A)24 依區域計畫法之規定, 直轄市或縣 ( 市 ) 政府基於法定理由, 得報經上級 主管機關核定, 逕為辦理分區變更 請指出下列何者為所稱之法定理由? A. 為加強資源保育須檢討變更使用分區者 B. 為促進區域土地權利調整者 C. 為實施中央重大建設事業者 D. 為區域建設推行委員會之建議者 (B)25 非都市土地申請開發案件, 申請人擬具之興辦事業計畫, 土地位屬山坡地 範圍內者, 除有法規所定之特殊情形者外, 其最低開發面積規模之限制, 下列何 者正確? A. 五公頃 B. 十公頃 C. 十五公頃 D. 二十公頃 (B)26 依都市計畫法規定, 未發布細部計畫地區, 應限制其建築使用及變更地形 但主要計畫發布至少已逾多少年以上, 而能確定建築線者, 得依有關建築法令之 規定, 由主管建築機關指定建築線, 核發建築執照? A. 一年 B. 二年 C. 三年 D. 五年 (D)27 私有公共設施保留地得申請與公有非公用土地辦理交換, 其劃設逾多少年 未經政府取得者, 得優先辦理交換? A. 十年 B. 十五年 C. 二十年 D. 二十五年 (D)28 甲於租用基地建築房屋後, 依土地法規定, 應由出租人與甲於下列何項期 間內, 聲請該管直轄市或縣 ( 市 ) 地政機關為地上權之登記? 23

24 A. 租用契約訂立後二十年內 B. 設定地上權契約訂立後二個月內 C. 申請地上權登記之請求權消滅時效後二個月內 D. 租用契約訂立後二個月內 (C)29 公有出租耕地, 經依法辦理無償撥用時, 其應補償耕地承租人之費用, 依平均地權條例規定, 應由下列何者負擔? A. 出租機關 B. 耕地原管理機關 C. 需地機關 D. 耕地原主管機關 (A)30 依耕地三七五減租條例規定, 有關租佃爭議處理之敘述, 下列何者錯誤? A. 耕地租佃爭議, 先後由鄉 ( 鎮 市 區 ) 公所耕地租佃委員會調處及直轄市或縣 ( 市 ) 政府耕地租佃委員會調解 B. 非經調解 調處, 不得起訴 C. 租佃爭議之訴訟, 免收裁判費 D. 調解 調處成立者, 當事人一方不履行其義務時, 他造當事人得逕向該管司法機關聲請強制執行 (C)31 工業用地之土地所有權人申請按千分之十計徵地價稅, 應於何時提出申請, 逾期申請者, 自申請之次年期開始適用? A. 每年八月三十一日 B. 每年九月三十日 C. 每年 ( 期 ) 地價稅開徵四十日前 D. 每年 ( 期 ) 地價稅開徵六十日前 (B)32 依都市計畫法指定之公共設施保留地, 尚未被徵收前之移轉, 其土地增值稅之課徵, 下列何者正確? A. 減徵百分之四十 B. 準用被徵收之土地予以免徵之 C. 減半徵收之 D. 以該土地之原地價計算漲價總數額課徵之 (B)33 依土地稅法規定, 作農業使用之農業用地, 移轉與自然人時, 下列有關土地增值稅之課徵, 何者正確? A. 不課徵土地增值稅 B. 得申請不課徵土地增值稅 C. 免徵土地增值稅 D. 得申請免徵土地增值稅 (D)34 關於區段徵收土地, 於領回抵價地後第一次移轉時, 用以計算漲價總數額之原地價, 有其規定之標準, 下列何者正確? A. 以區段徵收區之開發成本為原地價 B. 以原土地所有權人移轉時之申報現值為原地價 C. 以政府核定之原規定地價為原地價 D. 以原土地所有權人實際領回抵價地之地價為原地價 (C)35 土地所有權移轉或設定典權時, 倘雙方當事人共同申報之移轉現值, 經審核超過當期公告土地現值者, 應以下列何者為準, 依規定徵收土地增值稅? A. 按當期公告土地現值 B. 按前次移轉現值 C. 按雙方當事人自行申報之移轉現值 D. 按稅捐機關查證之移轉現值 (C)36 有關契稅之課徵, 下列敘述, 何者錯誤? 24

25 A. 在開徵土地增值稅區域之土地, 免徵契稅 B. 占有契稅之稅率, 為其契價之百分之六 C. 典權契稅, 應由出典人申報納稅 D. 契稅由直轄市及縣 ( 市 ) 稅捐稽徵處 ( 地方稅務局 ) 徵收或鄉 鎮 市 區公所代徵之 (C)37 依契稅條例之規定, 不動產移轉發生糾紛時, 其申報契稅之起算日期, 以下列何者為準? A. 應由雙方當事人會同申報日 B. 以政府核發使用執照之日 C. 以法院判決確定日 D. 以法院發給權利移轉證明書之日 (C)38 依現行房屋稅條例規定, 房屋標準價格依法定事項分別評定, 下列何者不屬之? A. 房屋建造材料 B. 房屋耐用年數及折舊標準 C. 房屋所在不同地段之地價水準 D. 房屋所處街道村里之地段調整率 (B)39 有關房屋稅之課徵, 下列敘述, 何者錯誤? A. 房屋設有典權者, 房屋稅向典權人徵收之 B. 無建造執照之房屋, 免徵收房屋稅 C. 房屋稅每年之開徵日期, 由省 ( 市 ) 政府定之 D. 政府平價配售之平民住宅, 房屋稅減半徵收 (A)40 關於合法登記之工廠, 提供直接生產使用之自有房屋, 其房屋稅之徵收, 下列何者正確? A. 減半 B. 免徵 C. 按房屋現值百分之三 D. 按房屋現值百分之一點二 25

26 類科 : 不動產經紀人科目 : 不動產估價概要考試時間 : 1 小時 30 分座號 : 注意 : 可以使用電子計算器 甲 申論題部分 :(50 分 ) 一 最近國內房地產市場呈現不景氣狀況, 此一現象在不動產估價原則來說是屬於那一種原則? 對於不動產估價工作來說, 需要掌握那些不動產估價原則? 請詳述說明之 (25 分 ) 擬答 : ( 一 ) 不景氣狀況屬供需原則供給指在特定期間 條件及市場內, 供給者於不同價格有能力且有意願提供勞務或財貨之數量 需求則指在特定期間 條件及市場內, 需求者有意願於不同價格購買勞務或財貨之數量 供過於求, 價格下跌 ; 求過於供, 價格上漲 最近房地產市場因房價過高 貸款成數及條件趨嚴 房價所得比逐漸擴大 房地合一稅實施 地價稅及房屋稅等持有成本增加等因素造成需求相對疲軟, 在供給者不願降價求售的情況下, 買賣移轉交易量減少, 導致不動產市場前景堪慮 ( 二 ) 需要掌握之不動產估價原則有十三除供需原則外, 另有十二個估價原則需要掌握 : 1. 替代原則人類之經濟行為, 對於具同等效用的財貨加以選擇時, 必定選擇價格便宜者 ; 當價格相同時, 必定選擇效用較大者 若同一市場中, 類似具同等效用的財貨, 其價格將相互影響牽制而彼此接近 基於替代原則, 不動產估價被稱為 在社會上之一連串價格秩序中, 指出勘估標的不動產之價格或租金之行為 2. 競爭原則在自由市場下, 財貨價格係由供給與需求競爭所決定, 競爭目的在追求超額利潤 應考慮個別財產之有利及不利條件, 其生產力 寧適性及利益特徵程度 當不動產具有超額利潤時, 將引起供給者之競爭導致價格降低 ; 或對於低價不動產所引起需求者之競爭導致價格提高 3. 最有效使用原則因不動產具有用途多樣性, 不同估價師對同一宗土地估價將會產生多重價格 最有效使用指客觀上具有良好意識及通常之使用能力者, 在合法 實質可能 正當合理 財務可行前提下, 所作得以獲致最高利益之使用 ( 技術規則 2) 4. 收益遞增遞減原則其他條件不變下, 增加某一生產要素之投資時, 起初收益會隨著投資增加而遞增 ( 收益遞增階段 ), 但投資超過一定程度 ( 收益遞減點或邊際點 ), 收益反而會隨投資增加而遞減 ( 收益遞減階段 ) 5. 均衡原則 26

27 構成不動產之各種生產要素間若處於均衡狀態, 方能創造最高價值 不動產價格係受到與生產有關之土地 勞力 資本與企業經營等四項要素如何組成所影響, 四項要素若為均衡狀態, 則可視為最有效使用 6. 收益分配原則將不動產之總收益扣除勞動工資 資本利息 企業經營利潤後, 剩餘部分歸屬於土地 ( 地租 ); 此純收益 ( 地租 ) 即為地價形成之基礎 收益分配原則又稱為剩餘生產力原則 此原則與估價方法中之土地開發分析法有關 7. 貢獻原則不動產之某一部分, 對該不動產全體收益的貢獻程度, 乃部分與全體之間的關係 亦即整體不動產中, 特定部分組成因素的價值, 可由其對整體不動產價值的貢獻度來衡量 8. 外部性原則不動產周圍之外在環境因素, 對不動產價值產生外部經濟 ( 正面 ) 或外部不經濟 ( 負面 ) 的影響 9. 適合原則不動產之各項特徵與所處之外在環境及市場需求能相互調和時, 該不動產之收益性才能發揮最大效用 10. 預測原則不動產價值除參考過去歷史價格與生產成本外, 決定真正市場價格者應由市場參與者對該不動產未來利益之預期而定 亦即今日價格是昨日價格之演變, 並為明日價格趨勢之方向 11. 變動原則不動產市場為一動態市場, 不動產價格會影響不動產任一因素 ( 如社會 經濟 政治 文化等 ) 改變而變動 12. 機會成本原則選擇一項投資而放棄其他可能投資之機會 二 不論是收益法或是成本法在房地產收益價格估計時都扮演著重要的角色, 當估價時, 勘估標的如果包含建物應加計建物之折舊提存費, 請問要如何計算建物的折舊提存費? 又勘估標的在估價時, 對於其營造或施工費要如何估計? 請分別論述之 (25 分 ) 擬答 : ( 一 ) 建物折舊提存費計算勘估標的總費用之推算, 除推算勘估標的之各項費用外, 勘估標的包含建物者, 應加計建物之折舊提存費, 或於計算收益價格時, 除考量建物收益資本化率或折現率外, 應加計建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率 ( 技術規則 40) 建物折舊提存費, 得依下列方式計算 ( 技術規則 40-1 I): 27

28 等速折舊型 : 償債基金型 : 其中 : C: 建物總成本 s: 殘餘價格率 i: 自有資金之計息利率 N: 建物經濟耐用年數 前項建物總成本 殘餘價格率 自有資金之計息利率及建物經濟耐用年數依成本法相關規定估計之 ( 技術規則 40-1 II) ( 二 ) 營造或施工費估計方式勘估標的之營造或施工費, 得按下列方法擇一求取之 : 1. 直接法指就勘估標的之構成部分或全體, 調查其使用材料之種別 品級 數量及所需勞力種別 時間等, 並以勘估標的所在地區於價格日期之各種單價為基礎, 計算其營造或施工費 直接法分為下列二種 ( 技術規則 55): (1) 淨計法指就勘估標的所需要各種建築材料及人工之數量, 逐一乘以價格日期當時該建築材料之單價及人工工資, 並加計管理費 稅捐 資本利息及利潤 (2) 單位工程法係以建築細部工程之各項目單價乘以該工程施工數量, 並合計之 2. 間接法指就同一供需圈內近鄰地區或類似地區中選擇與勘估標的類似之比較標的或標準建物, 經比較與勘估標的營造或施工費之條件差異並作價格調整, 以求取勘估標的營造或施工費 間接法分為下列二種 ( 技術規則 56): (1) 工程造價比較法指按工程概算項目逐項比較勘估標的與比較標的或標準建物之差異, 並依工程價格及工程數量比率進行調整, 以求取勘估標的營造或施工費 (2) 單位面積 ( 或體積 ) 比較法指以類似勘估標的之比較標的或標準建物之單位面積 ( 或體積 ) 營造或施工費單價為基礎, 經比較並調整價格後, 乘以勘估標的之面積 ( 或體積 ) 總數, 以求取勘估標的營造或施工費 前項所稱標準建物, 指按營造或施工費標準表所營造或施工之建物 前項營造或施工費標準表應由不動產估價師公會全國聯合會 ( 以下簡稱全聯會 ) 按不同主體構造種類及地區公告之 未公告前, 應依直轄市或縣 ( 市 ) 政府發布地價調查用建築改良物標準單價表為準 乙 測驗題部分 :(50 分 ) 28

29 本測驗試題為單一選擇題, 請選出一個正確或最適當的答案, 複選作答者, 該題不予計分 共 40 題, 每題 1.25 分, 須用 2B 鉛筆在試卡上依題號清楚劃記, 於本試題或申論試卷上作答者, 不予計分 (C)1 比較 分析勘估標的與比較標的之區域因素及個別因素差異並就其中差異進行價格調整時, 其調整以那一種方法為原則? A. 比較法 B. 差額法 C. 百分率法 D. 計量模型分析法 (D)2 下列何者最適合說明建築物預期的耐用年數期滿時, 欲廢棄之資產價值? A. 回收價值 (salvage value) B. 清算價值 (liquidation value) C. 剩餘價值 (residual value) D. 殘餘價值 (scrap value) (A)3 下列有關不動產市場與一般商品市場比較的敘述, 何者正確? A. 一般商品市場交易成本低, 不動產市場交易成本高 B. 一般商品市場資訊不完全, 不動產市場資訊極為完全 C. 一般商品市場經常有人為干預, 不動產市場完全沒有人為干預 D. 一般商品市場為不完全競爭市場, 不動產市場為完全競爭市場 (C)4 下列有關影響近鄰地區不動產價格水準之區域因素的敘述, 何者錯誤? A. 軍事禁限建與使用分區管制, 影響不動產價值 B. 街道配置與公共設施愈完備, 其不動產價值愈高 C. 宗地坵塊面臨街道之寬度愈寬, 其不動產價值愈高 D. 瓦斯 上下水道等公用設備愈完備, 其不動產價值愈高 (A)5 下列何者不屬於鄰避設施 (NIMBY)? A. 公園 B. 監獄 C. 變電廠 D. 垃圾掩埋場 (A)6 房地合一課稅的相關法案, 已經立法院三讀通過, 總統公布, 並訂於 2016 年 1 月 1 日實施, 其對不動產市場之影響是屬於下列何種因素?` A. 一般因素 B. 個別因素 C. 特殊因素 D. 區域因素 (D)7 下列有關比較法估價時之區域分析的敘述, 何者正確? A. 類似地區係指同一供需圈內, 近鄰地區內與勘估標的使用性質相近之地區 B. 同一供需圈係指比較標的與勘估標的間能成立貢獻關係, 且其價格互為影響之最適範圍 C. 近鄰地區係指勘估標的或比較標的周圍, 供相同或類似用途之不動產, 形成異質性較高之地區 D. 區域分析是要分析判定對象不動產屬於何種地區, 有何特性, 其對該地區內之不動產價格形成有何影響等 (B)8 下列有關不動產估價三大基本方法之敘述, 何者正確? 29

30 A. 比較法運用重置觀點得出比較價格 B. 收益法運用投資觀點得出收益價格 C. 成本法運用未來成本得出成本價格 D. 比較法運用交易觀點得出成交價格 (C)9 如果同一勘估標的運用比較法估價, 所得三個試算價格有相當差距時, 下列何者是決定其比較價格最好的方法? A. 取中間值 B. 取平均值 C. 就價格偏高或偏低者重新檢討 D. 賦予 45% 30% 25% 加權決定 (C)10 甲君將其所有一棟透天厝以 1,275 萬元賣給其小舅子, 經判斷比正常價格便宜一成五 試問在其他條件不變下, 其正常價格應為多少? A.1, 萬元 B.1,147.5 萬元 C.1,500 萬元 D.1,416.7 萬元 (D)11 一比較標的於 102 年 8 月以 1,000 萬元成交, 當時的價格指數為 90%; 勘估標的價格日期 104 年 8 月當期之價格指數為 95% 假設其他條件相同, 試問該勘估標的經價格日期調整後之價格約為多少? A 萬元 B 萬元 C.1, 萬元 D.l, 萬元 (D)12 依不動產估價技術規則之規定, 下列有關比較法個別因素調整及試算價格求取之敘述, 何者正確? A. 就勘估標的與比較標的差異進行價格調整時, 以差額法為原則 B. 就勘估標的與比較標的差異進行價格調整時, 以定性分析法為原則 C. 偏高或偏低檢討後試算價格間差距仍達百分之十以上者, 應排除該試算價格之適用 D. 偏高或偏低檢討後試算價格間差距仍達百分之二十以上者, 應排除該試算價格之適用 (A)13 依不動產估價技術規則之規定, 以不動產證券化為估價目的, 採折現現金流量分析法估價時, 各期淨收益應以下列何者為計算原則? A. 勘估標的之契約租金 B. 勘估標的之經濟租金 C. 比較標的之契約租金 D. 比較標的之經濟租金 (D)14 某不動產之總收益為 200 萬元, 若總費用為總收益的 30%, 資本化率為 5%, 則該不動產之純收益應為多少? A.60 萬元 B.70 萬元 C.130 萬元 D.140 萬元 (B)15 下列有關直接資本化法計算收益價格公式之敘述, 何者正確? A. 勘估標的未來平均一年期間之客觀總收益? 收益資本化率 B. 勘估標的未來平均一年期間之客觀總收益? 收益資本化率 C. 勘估標的過去平均一年期間之客觀總收益? 收益資本化率 D. 勘估標的過去平均一年期間之客觀總收益? 收益資本化率 30

31 (C)16 下列有關收益法估價程序的排列, 何者正確?1 計算淨收益 2 推算總費用 3 計算收益價格 4 推算有效總收入 5 決定收益資本化率 6 蒐集收入 費用及資本化率等資料 A B C D (B)17 下列有關收益資本化率決定之敘述, 何者正確? A. 依加權平均資金成本方式決定之方法謂之市場萃取法 B. 有效總收入乘數法之公式為 : 淨收益率? 有效總收入乘數 C. 債務保障比率法之公式為 : 債務保障比率? 貸款常數? 貸款資金占不動產價格比率 D. 選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的, 以其淨收益除以價格後, 以所得之商數加以比較決定之方法謂之風險溢酬法 (C)18 建物估價以求取重建成本為原則, 但建物使用之材料目前已無生產或施工方法已改變者, 得採取下列何種成本替代之? A. 毛胚成本 B. 比較成本 C. 重置成本 D. 總體成本 (A)19 營造或施工費, 得就同一供需圈內近鄰地區或類似地區中選擇與勘估標的類似之比較標的或標準建物, 經比較與勘估標的營造或施工費之條件差異並作價格調整以求取之, 下列何者不是其子方法? A. 單位工程法 B. 工程造價比較法 C. 單位面積比較法 D. 單位體積比較法 (C)20 下列有關建物殘餘價格率之敘述, 何者正確? A. 建物之殘餘價格率應由全聯會公告之, 並以不超過百分之二十為原則 B. 建物耐用年數終止後確實無殘餘價格者, 於計算折舊時應酌予推估提列 C. 殘餘價格率計算建物殘餘價格時, 應考量建物耐用年數終止後所需清理或清除成本 D. 殘餘價格率指建物於物理耐用年數屆滿後, 其所賸餘之結構材料及內部設備預定出售之價格占建物總成本之比率 (B)21 一棟透天厝因緊鄰施工中工地而發生牆壁龜裂現象, 估價時最可能將此一情形列為下列何種折舊? A. 功能性折舊 B. 物理性折舊 C. 經濟性折舊 D. 破壞性折舊 (D)22 下列有關土地開發分析估價程序的排列, 何者正確?1 計算土地開發分析價格 2 估算各項成本及相關費用 3 估算開發後總銷售金額 4 確定土地開發內容及預期開發時間 5 選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率 6 估算開發後可銷售之土地或建物面積 7 現況勘察並進行環境發展程度之調查及分析 8 調查各項成本及相關費用並蒐集市場行情等資料 A B C D (B)23 土地開發分析法之資本利息綜合利率, 應依不動產估價技術規則第 58 條 31

32 及第 59 條規定計算資本利息年利率, 並參考下列那一項公式計算之? A. 資本利息年利率 ( 土地價值比率?+ 建物價值比率 )? 1/2 開發年數 B. 資本利息年利率 ( 土地價值比率?+ 建物價值比率? 1/2)? 開發年數 C. 資本利息年利率 ( 土地價值比率跂 1/2+ 建物價值比率 )? 開發年數 D. 資本利息年利率 ( 土地價值比率?+ 建物價值比率 )? 1/4 開發年數 (C)24 某甲將透天厝出租於某乙使用, 雙方約定每月租金為 35,000 元, 押金兩個月, 定存年利率設為 1.5%, 則下列何者為其一年之實質租金? A.71,050 元 B.420,000 元 C.421,050 元 D.701,050 元 (A)25 下列何者不是不動產租金估計時應考慮的因素? A. 出租人數 B. 使用目的 C. 租期長短 D. 稅費負擔 (A)26 比較標的在不動產估價技術規則中係指可供與勘估標的間, 按情況 價格日期及下列那些因素之差異進行比較之標的?1 區域因素 2 一般因素 3 經濟因素 4 政治因素 5 個別因素 A.15 B.25 C.123 D.2345 (D)27 不動產估價作業程序包含下列 8 項, 請問其正確程序為何?1 確定估價基本事項 2 擬定估價計畫 3 確認勘估標的狀態 4 蒐集資料 5 整理 比較 分析資料 6 決定勘估標的價格 7 運用估價方法推算勘估標的價格 8 製作估價報告書 A B C D (D)28 下列那一個區域比較可能符合不動產估價技術規則中所定義與臺北市信義區的不動產具替代關係, 且其價格互為影響之 同一供需圈? A. 香港上環 B. 上海徐家匯區 C. 紐約曼哈頓區 D. 臺北市大安區 (B)29 下列有關計量模型分析法之敘述, 何者正確?1 所蒐集之比較標的需要有相當數量且具代表性 2 透過計量模型分析 3 會求出各主要影響價格因素與比較標的價格二者之差異 4 用以推算各主要影響價格因素之調整率及調整額之方法 A.134 B.124 C.123 D.234 (D)30 下列那幾項條件違反不動產估價技術規則中對應用計量模型分析法之要求?1 須蒐集應用計量模型分析關係式應變數個數五倍以上之比較標的 2 計量模型分析採迴歸分析者, 其調整後判定係數不得高於零點七 3 截距項以外其他各主要影響價格因素之係數估計值同時為零之顯著機率不得小於百分之五 A. 僅 12 B. 僅 13 C. 僅 23 D.123 (A)31 下列對以進行開發為前提之宗地估價, 何者正確?1 得採土地開發分析法進行估價 2 得採收益法進行 32

33 估價 3 並參酌比較法之評估結果決定其估價額 4 並參酌成本法之評估結果決定其估價額 A.13 B.24 C.34 D.12 (C)32 實際建築使用之容積率超過法定容積率之房地估價, 應以那些部分之現況估價, 並敘明法定容積對估值之影響? A. 以所有實際建築使用部分估價 B. 以實際建築使用合法部分再扣除違章建築部分後估價 C. 以實際建築使用合法部分估價 D. 不論是否合法皆以法定容積率部分估價 (C)33 續訂租約之租金估計, 得採下列那些方式為之?1 以續訂租約之租賃實例為標的, 運用收益法估計之 2 勘估標的價格乘以租金收益率, 以估計淨收益, 再加計必要費用 3 以勘估標的原契約租金之淨收益, 就其租金變動趨勢調整後, 再加計必要費用 4 分析企業經營之總收入, 據以估計勘估標的在一定期間內之淨收益, 再加計必要費用 A.124 B.13 C. 僅 3 D.34 (B)34 不動產租金估計, 以估計勘估標的之實質租金為原則 此處實質租金指包括下列那些收益?1 承租人每期支付予出租人之租金 2 押金運用收益 3 保證金運用收益 4 權利金運用收益 A. 僅 24 B.1234 C. 僅 13 D. 僅 12 (A)35 依土地開發分析法評估不動產價格時, 如果開發後預期總銷售金額為 1 億元, 適當之利潤率為 10%, 開發所需之直接成本為 5,000 萬元, 開發所需之間接成本為 3,000 萬元, 開發所需總成本之資本利息綜合利率為 4%, 請問土地開發分析價格為何?( 萬元以後四捨五入 ) A.741 萬元 B.772 萬元 C.1,091 萬元 D.1,615 萬元 (B)36 在使用比較法估價時, 採用下列那些情況下之交易價格時, 應先作適當之調整 ; 該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時, 則應不予採用?1 張先生因債務人無力償債而承接其抵押給張先生的廠房 2 父子間之不動產買賣 3 王先生因為移民急賣手上的不動產 4 財政部國有財產署標售土地 5 臺中市政府向教育部價購土地 A. 僅 345 B C. 僅 124 D. 僅 123 (A)37 當比較標的收益價格為 500 萬元, 勘估標的收益價格為 800 萬元, 比較標的未來平均一年期間之客觀淨收益為 48 萬元, 勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益為 40 萬元, 此時其收益資本化率為何? A.5% B.6% C.8% D.9.6% (B)38 下列有關土地建築開發之直接成本及間接成本之敘述, 何者正確?1 直接成本係指營造或施工費 2 規劃設計費 廣告費 銷售費皆為間接成本 3 直接成本包含規劃設計費 4 間接成本不包含銷售費 33

34 A.23 B.12 C.14 D.34 (D)39 當債務保障比率為 1.3, 貸款常數為 0.1, 貸款以外的資金占不動產價格比率為 40% 時, 請問此時收益資本化率為何? A.3.1% B.5.2% C.6.5% D.7.8% (D)40 下列何者最適合用來推估不動產租金? A. 殘餘法 B. 資本化率法 C. 還原利率法 D. 差額分配法 34