九龍倉在成都複製另一個海港城 成都國際金融中心 項目位於紅星路 大慈寺路及江南館街三大商業主幹道的交界, 其佔地二十一萬平方米的地標商場吸引全球一百家最矚目的品牌首度進駐

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2 九龍倉在成都複製另一個海港城 成都國際金融中心 項目位於紅星路 大慈寺路及江南館街三大商業主幹道的交界, 其佔地二十一萬平方米的地標商場吸引全球一百家最矚目的品牌首度進駐

3 憑藉 創建明天 的理念和卓越的往績, 集團多年來保持平穩而高質素的增長 九龍倉是交投最活躍的本地藍籌股之一, 足證其高流通性及對投資者的吸引力 此外, 透過多年來的創優增值及不斷投資, 集團的投資物業組合於二 一三年年底的賬面值達港幣二千六百一十億元, 躋身全球首五大由上市公司持有的物業組合之列 這個投資物業組合佔集團營業盈利總額的 70% 九龍倉以地產發展為策略重點, 並以收購土地 融資 項目發展 設計 建築及市場推廣各方面之卓越能力見稱 集團卓越的商場發展及零售管理傲視同儕 憑藉領先業界的商場管理, 集團繼續在香港零售市場處龍頭地位 截至二〇一三年年底, 集團的地標物業海港城及時代廣場的綜合估值達港幣一千九百二十億元, 較二〇一二年的港幣一千七百七十億元為高, 佔集團總營業資產的 49% 年內海港城 時代廣場及荷里活廣場的零售銷售總額創下港幣四百五十八億元的新高, 佔香港零售業銷售總額 9%, 成績驕人 此外, 九龍倉繼續以 創建明天 為目標積極拓展在國內之資產, 當中包括分布十五個城市 達一千一百七十萬平方米的土地儲備 發展迅速的酒店物業及尤具價值的碼頭 中國內地業務的貢獻佔集團核心盈利的 33% 集團在中國內地的投資物業表現穩健, 租金總收入上升 25% 至港幣十三億元 當內地發展中的五個國際金融中心於二 一四至二 一七年間陸續落成, 集團在香港及中國的商用物業及商場面積將會倍增, 並顯著強化集團在內地的經常性租金收入基礎 成都國際金融中心和長沙國金中心的商場樓面面積合計為四十四萬平方米, 相等於超過兩個海港城的商場面積 成都國際金融中心的大型商場已於二 一四年一月中正式開幕, 成為成都這個華西大城市的新地標 長沙國金中心的商場預計於二 一六年落成 集團其餘三個分別位於重慶 無錫及蘇州的國際金融中心項目亦正處於施工階段 二 一三年, 中國發展物業保持銷售勢頭, 突顯集團強大的執行能力 這是集團主要的盈利貢獻來源之一, 年內集團應佔物業銷售額 ( 不包括綠城中國控股有限公司 ) 為人民幣二百零九億元 集團在亞太區經營十三間自置或訂約管理的馬哥孛羅酒店, 主要位於中國 集團十間自置酒店組合 ( 包括六間新酒店, 投資額超過港幣一百億元 ), 將構成未來五年酒店網絡持續擴張的核心平台 集團目前在國內的資產還包括多個位處中國沿岸的重點港口, 這正是未來數十年全球貨運最蓬勃的海岸線 九龍倉 創建明天 的理念也伸延至企業社會責任方面 除了旗艦教育項目 學校起動 計劃外, 集團還支持一系列 社 企共勉 項目, 當中員工的義工服務發揮關鍵作用 集團亦不遺餘力推廣和鼓勵社會上有能之士 專業人士 退休人士及市民大眾積極參與義工活動 集團除了與十家附屬公司在二〇一三年獲香港社會服務聯會頒發 商界展關懷 標誌外, 亦連續第三年獲選為恒生可持續發展企業基準指數成份股之一, 嘉許集團在企業社會責任的優秀表現 集團以卓越的管理質素及穩健的財務表現, 於二〇一三年獲得多項殊榮 當中尤為矚目的是九龍倉榮獲 Forbes Asia 評選為 FAB 50 二〇一三年亞洲最佳五十排名之公司, 並名列第六, 於 Euromoney 舉辦的亞洲最佳公司二〇一四年度選舉中獲頒 亞洲最佳公司 綜合企業 殊榮

4 公司資料 董事會吳光正先生 ( 主席 ) 吳天海先生 ( 副主席兼常務董事 ) 周安橋先生 ( 副主席 ) 李玉芳女士 ( 執行董事 ) 吳梓源先生 ( 執行董事 ) 徐耀祥先生 ( 執行董事兼集團財務總監 ) 凌緣庭女士 獨立非執行董事歐肇基先生 * 陳坤耀教授錢果豐博士方剛議員 * 捷成漢先生 * 李維文先生詹康信先生 * 唐寶麟先生 * 審核委員會成員 公司秘書許仲瑛先生 核數師畢馬威會計師事務所, 執業會計師 主要往來銀行香港上海滙豐銀行有限公司 註冊主任卓佳登捷時有限公司香港皇后大道東 183 號合和中心 22 樓 註冊辦事處香港九龍廣東道海港城海洋中心十六樓電話 :(852) 傳真 :(852) 網址 :

5 目錄 1 公司簡介 2 公司資料 4 獎項殊榮 9 集團業務架構 10 主席報告書 14 財務撮要 業務 56 及其它香港物業 16 常務董事報告書 60 及管理 與其它投資 72 企業 80 財務評議 86 企業管治報告 104 董事會報告書 117 獨立核數師報告 118 綜合收益表 119 綜合全面收益表 120 綜合財務狀況表 121 公司財務狀況表 122 綜合權益變動表 123 綜合現金流量表 125 財務報表附註 167 主要會計政策 180 主要附屬公司 聯營公司及合營公司 184 主要物業撮要表 194 十年財務摘要

6 4 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 二 一三年集團憑藉多個項目及卓越的業務表現, 獲不同機構頒授多個獎項 九龍倉集團 - 於 Forbes Asia 雜誌的 FAB 50 二 一三年排名榜中名列第六位 - 於 Euromoney 舉辦的亞洲最佳公司二 一四年度選舉中, 獲 亞洲最佳公司 綜合企業 殊榮 ; 整體表現在獲提名的一百八十家亞洲公司中排名第六, 而在 會計透明度 對股東的價值 及 進步程度 三個範疇排名第五 - 連續第二年獲金融雜誌 Institutional Investor 選為亞洲區綜合企業 最佳投資者關係公司 海港城 - ICSC 亞太購物中心大獎 - 傳統市場推廣公關 金獎 - 社交媒體 金獎 - HKMA/TVB 傑出市場策劃獎 市場策劃獎 銀獎 時代廣場 - 獲 香港經濟日報 頒發 全港十大我最喜愛商場 及 我最喜愛商場活動 殊榮 - 獲中華傳媒聯合體 港澳自由行組委會選為 2013 最受遊客歡迎港澳卓越品牌

7 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 5 荷里活 廣場 - 於新城財經台 香港商場體驗行銷大獎 2013 中, 奪得 最佳家庭消閒營銷策略 獎項 (1) - 憑藉 倫敦 2012 殘疾人奧運會 香港加油! 宣傳項目, 於 Marketing Magazine 舉辦的 Marketing Excellence Awards 2013 中奪得 Excellence in Public Relations 銀獎 (2) 2 1 馬哥孛羅酒店 - 馬哥孛羅香港酒店 香港港威酒店 香港太子酒店及廈門馬哥孛羅東方大酒店獲 TripAdvisor 頒發 Certificate of Excellence 廈門馬哥孛羅東方大酒店獲 商旅 雜誌 ( 中國 ) 頒發 廈門最佳商務酒店 有線 電視 2 - 於二 一三年第六屆中大新聞獎中獲新聞組優異獎 (1) - 於二 一三年美國芝加哥國際電影節電視獎中獲公共事務組別優異獎 (2) 1 九倉電訊 - 獲 Computerworld Hong Kong Awards 的 Technology Company of the Year 2013 大獎 - 於第十三屆資本傑出企業成就獎中獲選為 最佳光纖商業寬頻供應商

8 6 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 會德豐國際廣場 - 獲 第一財經日報 頒發 2013 中國地產榮耀榜 最佳品牌價值寫字樓 獎 - 獲 21 世紀經濟報道 選為 中國十大最佳品牌建設案例 成都國際金融中心 - 獲北京中購聯選為 中國購物中心 2013 年潛力星秀 獎 (1) 獲四川省連鎖商業協會 成都商報社 西部商報社 新浪樂居聯合頒發 2013 中國西部商業地產最具示範性綜合體 獎 (2) 中國發展物業 - 九龍倉 蘭宮獲新浪樂居網站選為 2013 年度上海最佳電商熱銷樓盤 (1) 獲 華西都市報 頒發 2013 年度中國 ( 成都 ) 年度公益房企 ; 項目九龍倉 擎天半島 ( 又名雍錦匯 ) 則獲選為 2013 中國城市首席名宅 (2) - 九龍倉 碧璽 ( 杭州 ) 獲騰訊房產網選為 杭城十大品質樓盤 之一 (3) - 九龍倉集團獲搜房網選為 2013 蘇州樓市品牌房企 - 北京臻園獲 北京晚報 頒發 人居典範華宅獎 (4) 4

9 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 7 集團及旗下業務單位於年內竭力履行良好企業公民的責任, 並榮獲多個獎項 集團已連續第三年被選為恒生可持續發展企業基準指數的成份股, 彰顯集團於履行企業社會責任和可持續發展的優秀表現 九龍倉集團 - 獲公益金公益榮譽獎 (1) 2 - 於公益金二 一三 二 一四年度商業及僱員募捐計劃中獲 卓越大獎 - 獲二 一三年公益金便服日 最高籌款機構 第三名及 機構及團體組別最高籌款獎 第三名 (2) 1 - 集團與旗下十一個業務單位於香港社會服務聯會二 一三 一四年度 商界展關懷 計劃中獲頒 商界展關懷 標誌 (3) 3 - 港威豪庭 海港城 荷里活廣場 時代廣場 九龍倉中國置業及九龍倉置業於僱員再培訓局 ERB 人才企業嘉許計劃 中獲頒 人才企業 ( 二 一三至一五 ) - 集團旗下九間公司獲香港提升快樂指數基金及香港生產力促進局聯合頒發 開心工作間二 一三 標誌

10 8 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 天星小輪 - 於僱員再培訓局 ERB 人才企業嘉許計劃 中獲頒 人才企業 1st( 二 一二至一四 ) 稱號 (1) - 於香港社會服務聯會二 一三 一四年度 商界展關懷 計劃中獲頒 無障礙友善企業 1 太平洋 會 - 獲勞工及福利局康復諮詢委員會 香港復康聯會及香港社會服務聯會嘉許為二 一三年 十八區關愛僱主 九倉 電訊 - 連續四年獲世界自然基金會香港分會頒發低碳辦公室計劃黃金標籤認證

11 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 9 吳光正主席 100% 100% 100% 68% 100% 100% 100% 100% 100% 74% 周安橋 主席 吳梓源副主席及高級常務董事 李玉芳副主席及高級常務董事 李玉芳副主席及高級常務董事 凌緣庭執行董事 吳天海主席 % 顯示集團所佔實價權益

12 10 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 無論對香港或世界各地來說, 二 一三年都是充滿挑戰的一年 相對二 八至二 九年全球金融危機的最惡劣日子, 環球經濟狀況有所改善, 但由於先進國家的經濟復甦力度薄弱, 加上新興市場的擴張步伐放緩, 故增長仍然疲弱 美國貨幣和財政問題造成的不確定性, 令環球金融市場緊張不安 歐元區的初步經濟復甦仍然脆弱 另一方面, 中國的經濟表現相對堅穩, 本地生產總值增長 7.7%, 超越政府的 7.5% 指標, 更高於各主要經濟體 領導層換屆後, 中國踏入增長較為溫和的時代, 穩步邁向更趨消費主導和可持續發展的經濟模式 這是中國經濟急速增長多年後的自然發展 香港本地生產總值錄得 2.9% 的溫和增長, 較去年的 1.5% 上升 內部經濟表現堅穩, 其中私人消費開支穩步增長 旅遊業保持暢旺, 整體訪港旅客人數上升 12%, 創下五千四百三十萬人次的新高, 其中 75% 為內地旅客 大量旅客來港, 帶動酒店客房及消費品的需求 香港零售銷售額錄得 11% 的不俗增幅, 顯示本地零售業市道暢旺 雖然這種表現為世界各地城市所艷羨, 但香港亦付出了代價, 並首次出現針對內地旅客的街頭示威 另一方面, 集團主要業務所在的香港和中國房地產市場, 則因兩地政府推出一系列降温措施而蒙上陰影, 導致市場環境充滿挑戰 普遍預期此政策在短期內不會放寬 儘管面對種種不利因素, 香港和中國內地經濟於二 一三年穩步增長, 反映兩地的經濟基調仍然穩健 香港繼續是亞洲區, 尤其是中國一個卓越的商務和服務平台 第十八屆中央委員會第三次全體會議於二 一三年十一月舉行, 肯定了中國致力推動城鎮化 釋放內需, 以及因應市場動態來確定資源分配, 因而對房地產市場的長遠前景有利 中央政府訂下於二 二 年之前把本地生產總值提升一倍的目標, 將會進一步推動未來數十年的經濟增長, 並加快城鎮化步伐和財富積聚的速度 這個承諾帶動高速壯大的中產階層對優質城市生活及無與倫比的 購物娛樂 體驗的殷切需求 他們期望香港能提供他們在內地未能獲得的服務 業務表現 多年來, 集團保持平穩而高質素的增長 九龍倉是交投最活躍的本地藍籌股之一, 彰顯其高流通性及對投資者的吸引力 作為集團的主要核心業務, 投資物業表現堅穩 這方面的總收入增加 13%, 達港幣一百一十一億元, 營業盈利增長 13%, 至港幣九十三億元, 佔集團總營業盈利的 70% 透過多年來的創優增值及不斷投資, 集團的投資物業組合於二 一三年底的賬面值達港幣二千六百一十億元, 躋身全球由上市公司持有的五大物業組合之列 資本密集而優質的長線投資物業在租金收入和資本增值兩方面為股東創優增值 憑藉領先業界的商場管理, 集團保持在香港零售市場的龍頭地位 二 一三年大部分時間, 時代廣場的大規模翻新工程令集團的商場面積大幅減少 17%, 但年內海港城 時代廣場及荷里活廣場的零售銷售總額創下港幣四百五十八億元的新高, 佔香港零售業銷售總額 9%, 傲視同儕 海港城的零售銷售額升至每月每平方呎超過港幣二千八百元, 而時代廣場則升逾港幣一千七百元 兩項資產的綜合市值由二 一二年的港幣一千七百七十億元, 升至二 一三年年底的港幣一千九百二十億元, 佔集團營業資產的 49%

13 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 11 海港城擁有連綿二百萬平方呎的商場樓面, 依然是全世界頂級的購物熱點之一 憑藉其優越位置 群聚效應 專業管理的商戶組合及配搭得宜的價格檔次, 加上強勁的宣傳推廣, 海港城佔有無可比擬的地位 在競爭日趨激烈的市場上, 集團不斷優化物業, 繼續為購物人士帶來精彩的購物娛樂體驗 作為極具增值能力的海港城優化項目的重要部分, 海運大廈翻新工程帶來完善商戶組合和優化物業質素的良機, 勢必成為集團中期增長的動力來源 時代廣場是集團在銅鑼灣的標誌性購物熱點, 是全球最成功的直立式商場, 共有十七層零售樓面 集團斥資約港幣五億元進行為期十八個月的大型翻新工程已於二 一三年年底完成 完成翻新後的時代廣場, 在銅鑼灣心臟地帶提供最多姿多彩的購物 娛樂及餐飲選擇 位於十二至十四樓的全新戲院 CINE TIMES, 包括五個放映院, 提供共九百個座位, 是港島區最大的電影院 連同重新裝修的食通天 ( 十至十三樓 ) 和特賣場, 商場的吸引力進一步提高, 並令較高樓層的人流增加 為方便購物人士前往較高樓層, 時代廣場裝設了容量更大 速度更快的升降機, 由地面直達較高樓層 此外, 頂級奢侈品牌, 包括 Chanel De Beers Dior Homme Fendi Louis Vuitton 及 Tiffany & Co 已在舊戲院騰出的地面及較低樓層開設新店 種種新姿, 為顧客帶來無比精彩的全新購物體驗 這個極具增值能力的商場翻新項目, 令服務更上一層樓 集團在內地的投資物業亦錄得穩健表現, 租金收入總額增加 25% 至港幣十三億元 租金收入的主要來源之一是浦西最高的建築物上海會德豐國際廣場 該項目以優越位置 世界級管理及優雅氣派, 成為跨國公司首選的營商據點, 使其於二 一三年的平均即期租金躋身上海最高的寫字樓租金之列 大連時代廣場及重慶時代廣場的表現亦令人鼓舞 展望未來, 當內地的五個國際金融中心於二 一四年至二 一七年間陸續落成, 集團在香港及中國的商用物業及商場面積將會倍增, 從而顯著強化集團在內地的經常性租金收入基礎 尤其是, 以規模而言, 位於成都和長沙的國際金融中心足以媲美甚至超越香港的海港城 成都國際金融中心樓面面積達二十一萬平方米的超大型商場已於二 一四年一月中正式開業, 成為成都這個華西大城市的新地標 開幕儀式同時為全球最大的熊貓藝術裝置及約三百家國際著名品牌商舖揭幕, 當中近一百個知名品牌更是首次進駐成都乃至華西地區 商場開幕時, 逾 95% 的商場樓面已獲承租, 租金水平亦較預期為佳 當商場全面投入運作, 預期全年可產生約人民幣六億元的零售收入 成都國際金融中心和長沙國金中心的商場樓面面積合計為四十四萬平方米, 相等於超過兩個海港城的面積 長沙國金中心的超大型商場提供二十三萬平方米樓面面積, 預期於二 一六年落成 二 一三年, 中國發展物業保持銷售勢頭, 突顯集團強大的執行能力 綜合發展物業的收入增加 20% 至港幣一百一十四億元 按集團應佔份額計算, 二 一三年合共售出或預售了一百五十萬平方米的物業, 銷售所得為人民幣二百零九億元, 較二 一二年上升了 39%, 並較目標高出 4% 年結時的未確認銷售淨額增至人民幣二百零六億元, 涉及一百七十萬平方米的物業 集團於年底時的應佔土地儲備總額維持於一千一百七十萬平方米, 遍佈十五個城市 二 一四年的銷售目標已訂為人民幣二百三十億元 以上數額並未計入透過聯營公司綠城中國控股有限公司 ( 綠城 ) 持有的應佔權益 中國業務對集團核心盈利的貢獻為 33% 按人民幣計算的物業組合已擴大至人民幣一千一百二十億元 集團繼續在中國建立強大而可持續發展的本地管理團隊, 並繼續視之為集團的主要目標

14 12 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 財務業績 集團的收入增加 3% 至港幣三百一十九億元, 反映經常性租金收入強勁及內地物業落成 集團營業盈利減少 6% 至港幣一百三十三億元 股東應佔盈利若不計入投資物業重估盈餘淨額及特殊項目增加 2% 至港幣一百一十三億元 若計入投資物業重估盈餘淨額及特殊項目, 股東應佔盈利為港幣二百九十四億元, 每股盈利為港幣 9.70 元 資產賬面淨值增至每股港幣 元 集團繼續貫徹審慎的理財方針, 年結時的負債淨額為港幣五百八十一億元, 負債比率則維持於 20.4% 的穩健水平 集團擴大資金來源, 以此延長債務還款期, 並避免過份倚賴任何單一融資平台 董事會維持 45% 的派息率, 反映集團優質投資物業組合所帶來的回報 社 企共勉 集團銘記本身的核心價值, 以及為營運所在地的社群謀求福祉的承諾 集團透過 社 企共勉 實踐 創建明天 的理念, 支持一系列饒富意義的 社 企共勉 項目, 其中公司義工的參與是重要一環 集團於二 一一年推出學校改進項目 學校起動 計劃, 目前涵蓋十四間參與中學, 協助本地超過一萬二千名的基層學生 集團各業務單位共四百多名義工同事與參與計劃的學校緊密合作, 而導師的熱情和關懷, 令他們深受感動 學校起動 第二期計劃將在未來五年投入超過港幣五億元, 協助約一百五十間本地中學提升軟硬件配套 隨著第二期計劃的推出, 學校起動 計劃現已成為香港由商界牽頭, 以基層學生為對象的最大型青少年發展計劃 至今, 有超過二萬五千名學生參加逾一百二十項活動及項目 集團於二 一三年一月在荷里活廣場舉辦名為 新春喜盈 營 的聯校新春展銷會, 參與 學校起動 計劃的二百多名學生透過該活動展現他們由策劃到實際執行的能力 學校起動 計劃更舉辦一系列暑期活動, 包括職場體驗影子計劃 英語學習營 無止橋重慶之旅, 以及四川流動圖書館的參觀活動 在二 一三年夏季舉行的職場體驗影子計劃中, 逾百名學生獲安排在集團內擔任不同職位, 從不同的暑期工作中吸收真實的工作經驗 學校起動 計劃除了照顧學生的需要, 還促進教師的專業發展 二 一三年, 我們舉辦首屆 聯校教師發展日, 讓 學校起動 計劃參與學校的校長透過研討會及不同學科的工作坊, 分享實戰經驗, 教師們亦獲得個人發展的機會, 並與同業見面和交流心得 最近, 香港特別行政區行政長官梁振英先生更在他的 2014 施政報告 中提到 學校起動 計劃, 指出這是商界帶頭扶助弱勢社群的例證 香港特別行政區政務司司長兼扶貧委員會主席林鄭月娥女士於六月在 扶貧及商界參與 論壇上發言時, 亦讚揚 學校起動 計劃是商界實際協助社區的例子, 並表示繼續推行這項計劃, 將有助提升扶貧的成效 我們感謝政府的讚賞和支持

15 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 13 關愛精神向來都是集團重要的核心價值之一, 所有參與計劃的義工同事對貢獻社群不遺餘力, 我表示衷心謝忱 我還要感謝合作夥伴香港中文大學向參加計劃的學校提供所需的教育軟件 同時, 我謹此歡迎聖保羅男女中學退休校長潘鎮球先生擔任 學校起動 計劃項目總監 顧問 展望未來 雖然環球經濟已回復至較為健康的增長軌跡, 但各主要先進經濟體須繼續應對各種財政和貨幣問題, 使二 一四年仍然充滿挑戰 主要先進經濟體的政府可能進一步退出寬鬆措施, 或會導致新興市場的資本流向逆轉及資產市場反覆波動, 帶來不明朗因素 由於當局推出一系列嚴厲政策, 加上本地建築成本有持續上升的壓力, 香港及中國的房地產市場將持續困難 雖然如此, 由於預測香港及中國經濟將穩定增長, 兩地的長遠經濟基礎將保持穩健 中國今年的經濟增長目標是 7.5%, 與過去兩年相同, 這突顯中國政府對確保經濟可持續發展的決心 中央政府致力於二 二 年之前把本地生產總值從二 一 年的水平提升一倍, 亦即是在未來七年保持每年 7.5% 的可持續經濟增長, 顯示中國努力提升經濟基礎的質量和效率 下一階段的增長將繼續由加快城鎮化和內部消費, 以及進一步發展服務業來帶動 日益壯大而財富漸增的中產階級, 將帶動未來數十年對優質消費品和城市生活的需求 中國現為全球第二大經濟體系, 有利於香港的發展 香港的經濟基調持續向好, 失業率低企 營商氣氛良好 消費需求堅穩 大型基建工程持續不斷, 而訪港旅客穩步增長 本港經濟於二 一四年預計會有 3-4% 的增長 廣深港高速鐵路香港段將於二 一五年完成, 將會促進香港與內地主要城市的經濟往來, 並深化香港與廣大腹地的經濟聯繫 港珠澳大橋落成後, 將成為珠三角西岸的策略要道, 並將繼續刺激經濟活動而利好集團的零售及個人服務平台 自二 一年起出任本公司獨立非執行董事的詹康信先生已年屆七十四 他於即將舉行的股東週年大會上輪值告退後, 將不再膺選連任 多年來, 他為董事會及本人提供寶貴指引, 對他的睿智卓見, 我們將銘記於心 我謹代表公司致以最衷心的謝忱, 並祝願他事事順遂 本人謹代表股東和董事會同寅, 衷心感謝所有客戶 員工 業務夥伴的鼎力支持 熱誠投入 專心致志和寶貴貢獻 我們將繼續倚仗大家的支持, 締造良好的投資回報 主席吳光正香港二 一四年三月二十七日

16 14 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 二 一三年港幣百萬元 二 一二年港幣百萬元 業績收入 31,887 30,856 +3% 營業盈利 13,280 14,170-6% 核心盈利 ( 附註 a) 11,298 11,040 +2% 未計入物業重估盈餘前的盈利 12,206 13,927-12% 股東應佔盈利 29,380 47,263-38% 變動 股息 5,151 4,998 +3% 每股盈利 ( 附註 b) 核心盈利 港幣 3.73 元 港幣 3.64 元 +2% 未計入物業重估盈餘 港幣 4.03 元 港幣 4.60 元 -12% 股東應佔盈利 港幣 9.70 元 港幣 元 -38% 每股股息首次中期股息 港幣 0.50 元 港幣 0.45 元 +11% 第二次中期股息 港幣 1.20 元 港幣 1.20 元 總數 港幣 1.70 元 港幣 1.65 元 +3% 財務狀況資產總額 415, , % 營業資產總額 ( 附註 c) 387, , % 負債淨額 58,072 55,625 +4% 股本 ( 普通股, 每股港幣一元 ) 3,030 3,029 股東權益 275, , % 總權益 284, , % 每股資產淨值 港幣 元 港幣 元 +11% 負債淨額與總權益比率 20.4% 21.7% -1.3% pt 附註 : (a) 核心盈利不包括物業重估盈餘淨額 金融工具按市價入賬的盈利 物業的減值撥備淨額及於二 一二年因認購綠城權益而確認一項會計收益 (b) (c) 二 一三年的每股盈利乃根據於年內已發行之三十億三千萬股 ( 二 一二年 : 三十億二千九百萬股 ) 普通股而計算 營業資產不包括未能分部企業資產而其中包括金融投資, 遞延稅項資產及銀行存款及現金

17 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 15 ( 港幣百萬元 ) ( 港幣百萬元 ) ( 港幣百萬元 ) 35,000 31,887 15,000 12,000 13,280 11,298 30,000 12,000 10,000 25,000 20,000 15,000 10,000 9,000 6,000 8,000 6,000 4,000 5,000 3,000 2, 年份 年份 年份 ( 港幣百萬元 ) 15,000 ( 港幣百萬元 ) 50,000 ( 港幣百萬元 ) 300,000 12,206 29, ,557 12,000 40, ,000 9,000 6,000 30,000 20, , , ,000 3,000 10,000 50, 年份 年份 年份 ( 港幣元 ) ( 港幣元 ) ( 港幣元 ) 年份 年份 年份 核心盈利股東應佔盈利

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19 二 一三年, 核心業務投資物業佔集團核心盈利的 58% 透過多年來的創優增值及不斷投資, 集團的投資物業組合於二 一三年十二月三十一日的賬面值達港幣二千六百一十億元, 躋身全球首五大由上市公司持有的物業組合之列 香港投資物業的收入增加 11% 至港幣九十八億七千二百萬元, 營業盈利增加 13% 至港幣八十五億零七百萬元

20 營業資產 139,207 8,471 6,582 港幣百萬元 收入 港幣百萬元 營業盈利 港幣百萬元 海港城

21 海港城擁有二百萬平方呎的商場樓面 是世界頂級購物地點之一

22 20 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 業務評議 海港城 十二月三十一日 二 一三年港幣百萬元 二 一二年港幣百萬元 物業 ( 估值 ) 137, , % 酒店及會所 ( 成本值扣除折舊 ) % 其它資產 1, % 總營業資產 139, , % 變動 二 一三年港幣百萬元 二 一二年港幣百萬元 商場 4,909 4, % 寫字樓 1,885 1, % 服務式住宅 % 酒店及會所 1,372 1,265 +8% 總收入 8,471 7, % 變動 二 一三年港幣百萬元 二 一二年港幣百萬元 商場 4,384 3, % 寫字樓 1,594 1, % 服務式住宅 % 酒店及會所 % 總營業盈利 6,582 5, % 變動

23 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 21 海港城 收入 ( 不包括酒店 ) 增加 14% 至港幣七十億九千九百萬元, 營業盈利增加 15% 至港幣六十一億八千九百萬元 海港城的市值 ( 三間酒店不計在內 ) 已在二 一三年年結時獲重估為港幣一千三百八十億元, 較二 一二年增加 10%, 佔集團營業資產的 36% 商場 香港的零售業銷售額在二 一三年錄得 11% 的不俗增長, 顯示本地零售業界健康發展 惟增長部分是金價於年內大跌而引發的 淘金熱 所致 海港城十年來的表現均拋離香港零售市場, 而儘管在 淘金熱 中受益不多, 但它在二 一三年的零售銷售額仍錄得 10% 增長, 這鞏固其在商場管理的領導地位 海港城擁有連綿二百萬平方呎的商場樓面, 依然是世界頂級購物地點之一 其黃金位置 專業管理的店舖組合 強勢的商場宣傳推廣使海港城成為區內的翹礎 二 一三年的銷售總額創新紀錄, 達港幣三百三十八億元或每月每平方呎港幣二千八百一十四元 十二月份亦刷新每平方呎平均銷售額逾港幣四千二百一十元的紀錄 海港城在香港零售業銷售總額的市場佔有率維持於 6.8%, 傲視同儕 商場部分的收入增加 16% 至港幣四十九億零九百萬元 物業價值 ( 不包括酒店及會所 ) 137,770 ( 港幣百萬元 ) 62,581 80,312 93, , 收入 8,471 ( 港幣百萬元 ) 5,812 5,356 6,635 7,508

24 22 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 業務評議 海港城

25 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 23 海港城繼續加快速度提升其聞名遐邇的 購物娛樂 體驗, 陸續有品牌在海港城開設新店, 加強海港城不同檔次定價商戶的巧妙配搭 新進駐海港城的品牌包括高級珠寶商 Boucheron Chanel Watch & Jewellery Dior Cosmetics Giuseppe Zanotti Design Loewe Men s Van Cleef & Arpels 及 Zenith 另外亦有多個著名品牌選擇在海港城開設香港首間門店, 包括 Aquascutum Junior ASH 國際知名的意大利運動鞋品牌 Superga Zegna Sport 及店外經常出現人龍的日本動畫電影商品宮崎駿專門店 Zara Home 亦首度在港登場, 二 一三年第四季於海港城開設七千五百平方呎門店 食肆方面, 有 C est la B 法式糕餅店 Pierre Hermé Paris 著名韓國餐廳伽倻 高級意大利咖啡館 illy 著名巴黎甜品店 Fauchon 及以 鴨 為主題的摩登中菜館 美中 鴨子加盟, 進一步擴闊海港城的餐飲選擇 此外, 多間歐洲餐廳亦將於二 一四年三月在海港城開設香港首間分店, 包括著名法國高級餐廳 Dalloyau 及意大利米芝蓮星級廚師餐廳 La Locanda by Giancarlo Perbellini 海港城座落香港最繁華的購物區心臟地段, 其沿廣東道長五百三十米的零售街舖對到訪香港的內地顧客極具吸引力, 現已是國際級奢侈品牌最渴望進駐的黃金地段, 亦成為內地零售業界參考的典範 二 一三年四月份,Paul & Shark 在廣東道開設旗艦店, 進一步強化海港城的奢侈品牌陣容 其它高級時裝品牌如 Berluti Chanel Givenchy 及 Tod s 等正擴充門店, 以更有效地展現品牌個性 二 一四年一月,Chanel 門店的面積增加了一萬平方呎 Versace 準備開設七千九百平方呎的三層全概念店 Uniqlo 將於二 一四年年中開設由寫字樓面積改建而成的一萬八千平方呎最大型九龍旗艦店 市場推廣方面, 海港城舉辦了一連串有趣好玩的活動以刺激人流及零售銷售額 除一年一度甚具代表性的聖誕及農曆新年節日布置外, 二 一三年五月的 橡皮鴨遊世界 更掀起全城熱潮 海港城與荷蘭概念藝術大師 Florentijn Hofman 合作, 裝置了高達 16.5 米的巨型充氣橡皮鴨, 並在海運碼頭展出 在維港漂浮的巨型橡皮鴨及在露天廣場展出的橡皮鴨裝置展品吸引大批市民及遊客到訪, 其空前盛況在國際媒體間引起哄動 橡皮鴨遊世界 市場推廣計劃取得空前成功, 更獲多個本地及海外獎項表揚, 包括 Marketing Magazine 的 Marketing Events Awards 2013 Best Event Ambiance (Consumer) 金獎 Best Consumer Event 金獎 多個銀獎及銅獎,Marketing Magazine 的 Marketing Excellence Awards 2013 Excellence in Event Marketing 金獎 Excellence in Integrated Marketing 金獎及其它多個獎項,ICSC 亞太購物中心大獎 的 傳統市場推廣公關 金獎及 社交媒體 金獎, 以及高踞新浪微博 2013 微博影響力十大香港話題 榜首 翻新海運大廈是海港城主要物業優化措施的重要一環, 為海港城創優增值 工程包括將第二和第三階的中庭遷往商場中心位置, 將海運大廈極具價值的前端部分大幅擴建至商場後端 工程在四月份展開, 現正按計劃進行 擴建部分可讓更多品牌進駐新樓面及在第二階開設新店, 包括 Qeelin Rolex Tag Heuer Tudor Wellendorff 及 Zenith 等高級腕錶品牌, 並尋求同類最佳的零售商加盟 海運大廈的擴建大樓由國際著名建築事務所 Foster & Partners 設計, 相關建築圖則目前正待相關部門作建築審批 新擴建大樓將設優質食肆, 讓顧客欣賞到對岸港島天際線及山頂全貌 地基工程已於二 一四年三月展開 在商場競爭日趨激烈的環境下, 海港城將繼續集中創富增值, 力邀更多品牌進駐, 豐富租戶組合, 並提供更多元化的餐飲選擇, 為顧客帶來獨一無二的購物娛樂體驗

26 24 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 業務評議 海港城 寫字樓 市場對寫字樓的需求繼續由業務擴充 企業提升工作環境及遷離商業中心區所帶動 在續租租金增長的支持下, 收入增加 10% 至港幣十八億八千五百萬元 新租約租金維持穩定, 二 一三年年杪的出租率達 95% 年內續租率維持在 65% 的穩健水平, 租金升幅理想 續租的包括主要租戶如中國銀行 花旗銀行 Estee Lauder GlaxoSmithKline Huawei Tech 及馬莎百貨 海港城寫字樓依然是跨國 內地及本地企業首選的辦公地點 其位置方便 交通網絡四通八達 專業管理, 再配合大型商場 三間馬哥孛羅酒店 服務式住宅 健身中心及私人會所等全面的周邊設施, 與 純寫字樓 相比, 海港城盡享無可匹敵的競爭優勢 租務及物業管理團隊將繼續提升海港城物業質素, 靈活應對市場轉變, 在日趨激烈的競爭環境中保持領先地位 商場租戶組合 ( 按租金 面積及銷售額計 ) 租金百分比 (%) 面積百分比 (%) 銷售額百分比 (%) 時裝 皮革用品 皮鞋 手袋及相關業務 百貨公司 糖果糕餅店 珠寶飾物 美容及配飾 酒樓 快餐 其它餐飲及娛樂 兒童時裝 玩具及相關業務 電子及影音設備 運動服裝 其它 總計 組合資料 總樓面面積 收入 平均出租率 年結估值 ( 平方呎 ) ( 港幣百萬元 ) (%) ( 港幣百萬元 ) 商場 2,049,000 4, ,185 寫字樓 4,263,000 1, ,115 服務式住宅 670, ,470 酒店及會所 1,368,000 1, ,340

27 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 25 服務式住宅 服務式住宅的收入為港幣三億零五百萬元, 二 一三年年杪的出租率上升至 88%( 因進行翻新而暫停出租的四十七個單位不計在內 ) 正在進行的大型翻新將令單位煥然一新, 提供更切合顧客講究及獨特要求的貼心體驗

28 時代廣場

29 營業資產 46,235 港幣百萬元 收入 2,096 港幣百萬元 營業盈利 1,830 港幣百萬元 最成功的直立式商場 新的時代廣場在更佳的租戶組合及人流分佈下, 為訪客帶來一個更為振奮的新時代購物體驗

30 28 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 業務評議 時代廣場

31 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 29 十二月三十一日 二 一三年港幣百萬元 二 一二年港幣百萬元 變動 物業 ( 估值 ) 46,200 43,600 +6% 其它資產 % 總營業資產 46,235 43,643 +6% 二 一三年港幣百萬元 二 一二年港幣百萬元 變動 商場 1,492 1, % 寫字樓 % 總收入 2,096 1, % 二 一三年港幣百萬元 二 一二年港幣百萬元 變動 商場 1,301 1,198 +9% 寫字樓 % 總營業盈利 1,830 1,678 +9% 物業價值 46,200 ( 港幣百萬元 ) 24,000 29,800 37,000 43, 收入 2,096 ( 港幣百萬元 ) 1,533 1,426 1,732 1,908

32 30 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 業務評議 時代廣場 時代廣場 雖然商場在二 一三年進行大規模翻新, 但整體收入仍錄得 10% 增長, 達港幣二十億九千六百萬元, 營業盈利亦增加 9% 至港幣十八億三千萬元 商場 全賴獨特的十七層設計 多元化的商戶組合以及直通港鐵的便利, 時代廣場是全球最成功的直立式商場之一, 並依然是本地及海外消費者必到的購物地標 時代廣場座落香港其中一個最繁華的零售區銅鑼灣的心臟地帶, 亦是其成功的原因之一 港鐵出口接駁時代廣場地庫, 有效帶來大量人流, 尤其令地庫樓層受惠 雖然二 一三年大部分時間進行大規模翻新工程令可出租的商場面積大幅減少 17%, 但時代廣場零售銷售額仍有 1.6% 增幅, 達創紀錄的港幣九十四億元或每月每平方呎港幣一千七百二十九元 商場收入增加 10% 至港幣十四億九千二百萬元, 二 一三年年杪的出租率維持於幾近 100% 全新的時代廣場大型翻新工程於二 一三年年底完成後呈現全新的時代廣場, 在銅鑼灣心臟地帶提供最多購物 娛樂 餐飲選擇 全新的時代廣場網羅頂級奢侈品牌, 陣容鼎盛, 繼 Chanel De Beers Fendi Louis Vuitton 及 Tiffany & Co. 於二 一三年下半年開始營業後,Dior Homme 亦已於二 一四年一月初開始營業 商場中庭設有天梯, 可直達十二至十四樓的全新戲院 CINE TIMES 新戲院於二 一三年十一月開幕, 是港島區最大的戲院, 設有五個配備頂尖專業影音設備及真皮座椅的放映院, 共有約九百個座位, 播放不同種類的電影, 為電影迷提供全新的體驗 較高樓層的價值亦因食肆組合優化而得以提升 十樓三間新加入的高級餐廳包括雲陽 ( 於二 一三年下旬開業 ) 百樂潮州 ( 於二 一四年年初開業 ), 以及首度登陸香港的高級日式餐廳炎丸居酒屋 ( 於二 一四年一月開業 ) 新引入十二至十三樓的食肆則包括 PizzaExpress 芽莊 School Food 及鮨穴 由地面直達食通天及戲院樓層的觀光升降機已改為高速升降機, 並加大載客量 令人引頸以待的天際戲院 特賣場及經精心挑選的食肆將吸引更多人流至較高樓層, 提升這些樓層的價值 預計全新的時代廣場每年將可產生接近港幣二億元的新增租金價值 此外, 三至四樓的餐飲選擇亦進一步優化, 新加入以馬卡龍聞名的著名法國咖啡店 Laduree Tea Room 及菜單與裝潢均引入東方元素的巴黎咖啡店 LGB Rouge 廣受歡迎的亞洲餐廳土司工坊亦於二 一三年五月在地庫開業, 而 agnès b. CAFÉ L.P.G./Delices 則遷至六樓 中庭各層引入了 a.testoni Daks Loewe MCM Qeelin TAG Heuer Tissot 及 Versace Jeans, 進一步強化租戶組合 現有租戶如 Aquascutum Cerutti 1881 Jaeger-LeCoulture Kent & Curwen 及 Saint Laurent Paris 等則遷移舖位, 並換上全新形象, 以提升購物氣氛及體驗 時代廣場強勢新穎的市場推廣活動繼續吸引顧客的注視, 並將時代廣場打造成城中盛事集中地 除了香港最受歡迎的活動之一除夕蘋果倒數活動外, 二 一三年下旬時代廣場在地面露天廣場舉辦了首個香港音樂節, 將超過一百二十個本地音樂單位的獨特樂韻帶到時代廣場 為了將 CINE TIMES 定位為香港的娛樂焦點, 時

33 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 31

34 32 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 業務評議 時代廣場 代廣場與 UA 院線合作舉辦首映活動, 包括分別在二 一三年下旬及二 一四年年初在 CINE TIMES 進行 救火英雄 及 西遊記之大鬧天宮 的首映 全新的時代廣場廣告系列於去年十二月面世, 透過一系列六段各十五秒的廣告帶出新時代廣場的各個亮點, 以 時代是你的 為題, 道出 典型時代廣場顧客 心聲, 引發共鳴 極具增值能力的翻新工程令全新的時代廣場在競爭激烈的市場上的地位進一步鞏固 在更佳的租戶組合及購物人流分佈下, 升級後的時代廣場得以吸納對商場的服務 環境及娛樂的要求越來越高的顧客, 為訪客帶來一個更為刺激的新時代購物體驗, 並為商場立下更高標準 寫字樓寫字樓部分在續租租金增長的支持下, 收入增加 9% 至港幣六億零四百萬元 二 一三年年杪的出租率為 95% 時代廣場寫字樓仍是從事服務及消費品行業的跨國企業首選的辦公地點 續租率維持於 65% 的水平, 續租的租戶包括 Apple Asia Avaya BMC Services 及 L Oreal 二 一三年的新租戶包括 Grand Central SAP 及 Vicini Apac 另 Bayin Resources Google Hitachi Data 及 SAIC 等公司則進行了內部擴充

35 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 33 商場租戶組合 ( 按租金 面積及銷售額計 ) 租金百分比 (%) 面積百分比 (%) 銷售額百分比 (%) 時裝 珠寶飾物 美容及配飾 百貨公司 糖果糕餅店 電子及影音設備 運動服裝 酒樓 快餐 其它餐飲及娛樂 其它 總計 註 : 頂級品牌由二 一三下半年進駐, 大部分更於九月後開幕全新 CINE TIMES 於二 一三年十一月開幕食通天新食肆於二 一三下半年及二 一四上半年開幕 組合資料 總樓面面積 收入 平均出租率 年結估值 ( 平方呎 ) ( 港幣百萬元 ) (%) ( 港幣百萬元 ) 商場 936,000 1, ,070 寫字樓 1,033, ,130

36 34 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 荷里活廣場 荷里活廣場 佔地一萬尺的多用途活動中庭, 樓底近八十尺高, 可說是全港最大

37 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 35 荷里活廣場 荷里活廣場是東九龍區處領導地位的購物商場, 將在未來數年迅速增長 全賴產品及品牌重新定位及調整租戶組合, 零售銷售額增長 7.5% 至創紀錄的港幣二十六億元或每月每平方呎港幣六百零二元 收入增加 13% 至港幣四億七千五百萬元, 營業盈利增加 18% 至港幣三億六千三百萬元 二 一三年年杪的出租率達 100% 荷里活廣場的地理位置及高效的交通基建為其帶來大量人流 廣場位於鑽石山港鐵站上蓋, 二 一七年該站將擴充成沙中綫與現有港鐵網絡的中轉站 荷里活廣場亦位於大老山隧道入口, 是連接九龍東與新界 及遠至深圳的交通總匯, 並接駁鑽石山巴士總站 荷里活廣場佔地利優勢, 與旅遊熱點為鄰, 包括著名的黃大仙廟及唐代風格的志蓮淨苑和南蓮園池, 令其有別於其它商場 廣場一直與志蓮淨院合辦文化旅遊推廣活動, 廣受歡迎 荷里活廣場正從一個成功的地區商場, 快速轉型成為市民及遊客必到的旅遊點 荷里活廣場刻意設計成無上蓋物業, 以給予商場在規劃上最大的靈活度 其高效佈局令商場可出租 65% 的總樓面面積 商場內有超過二百五十間零售商店 二十間餐廳及一個設有六個螢幕及可容納一千六百一十四個座位的多用途場地, 為購物人士及商戶創造群聚效應 荷里活廣場位於有一百五十萬人口的東九龍, 將可受惠於政府的 起動九龍東 計劃, 該計劃旨在提升整個東九龍區的吸引力 商場租戶組合 ( 按租金 面積及銷售額計 ) 租金百分比 (%) 面積百分比 (%) 銷售額百分比 (%) 時裝 酒樓 快餐及其它餐飲及娛樂 珠寶飾物 美容及配飾 百貨公司 健康及糖果糕餅店 旅遊 電訊及其它服務 電子及影音設備 運動服裝 其它 總計

38 中國

39 營業資產 142,393 港幣百萬元 總土地儲備 11.7 百萬平方米 總土地儲備 ( 包括綠城 ) 16.9 百萬平方米 業務

40 38 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 業務評議 中國業務 11.7 百萬平方米 其它地區 10% 華西 32% 華東 53% 華南 5% 十二月三十一日 二 一三年 二 一二年 港幣百萬元 港幣百萬元 變動 投資物業 50,567 37, % 物業存貨及發展中物業 53,037 47, % 於聯營公司及合營公司權益 22,704 22,146 +3% 於綠城的投資 10,067 8, % 酒店物業及其它固定資產 1,062 1,321-20% 其它資產及投資 ( 包括遠洋地產 ) 4,956 4,812 +3% 總營業資產 142, , % 79% 16% 5% * * 包括成都國際金融中心已落成的部份

41 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 39 屢獲殊榮的上海會德豐國際廣場位處靜安區, 是浦西最高的優質寫字樓物業

42 40 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 業務評議 中國業務 投資物業 中國投資物業 雖然大上海時代廣場的商場進行翻新, 但由於上海會德豐國際廣場及成都時代 奧特萊斯作出較高的貢獻, 令中國投資物業的收入增加 25% 至港幣十二億六千一百萬元, 營業盈利增加 20% 至港幣七億六千一百萬元 會德豐國際廣場是座落在南京西路的優質寫字樓物業, 位於上海浦西中央商務區心臟地帶, 眺望靜安公園 樓高二百七十米的會德豐國際廣場是浦西最高的商業大廈, 座落靜安寺地鐵站正對面, 有班次頻密的火車直抵浦東國際機場 它同時位於外灘與中山西路之間, 西面是虹橋國際機場, 毗鄰延安高架路, 此乃一條貫穿市中心的主要東西軸線 會德豐國際廣場位置優越 設計獨特, 加上優質管理服務, 繼續成為跨國公司及大型企業設立辦公室的首選地點 二 一三年寫字樓的平均出租率為 93%, 是年平均即期租金為每月每平方米人民幣四百零三元 二 一三年的租金回報率 ( 以成本計 ) 維持於 16% 會德豐國際廣場在二 一三年獲 第一財經日報 2013 中國地產榮耀榜 最佳品牌價值寫字樓 獎項及 21 世紀經濟報導 中國十大最佳品牌建設案例, 並在二 一三年第四季獲 經濟觀察報 2013 China Commercial Real Estate Value List Outstanding Brand Building (Office), 表揚其優質品牌定位及超卓的物業管理服務 大連時代廣場是大連市中心的高級奢侈品購物地標, 內有眾多頂級品牌, 包括店面逾一萬平方呎的 Louis Vuitton, 以及 Celine Dior Gucci Hermès 和 Prada MCM 及 Salvatore Ferragamo 於近期開業,Gucci 及 Hermes 則準備擴充 二 一三年年杪的出租率維持於 100% 雖然內地奢侈品市場充滿挑戰, 但大連時代廣場在零售銷售額方面仍錄得 7% 增長 二 一三年的租金回報率 ( 以成本計 ) 上升至 65%

43 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 41 重慶時代廣場位於重慶商業金融中心重慶解放碑廣場, 翻新後的購物商場提供世界級設施及服務, 吸引了 Louis Vuitton 落戶開設其於重慶的首間旗艦店兼唯一一間重慶店, 門店佔地一萬七千平方呎 二 一三年年杪的出租率躍升至 99% 重慶時代廣場的銷售表現依然理想, 零售銷售額有 10% 增長 年內有更多國際時裝及鞋履品牌進駐第三層, 包括 ASH DKNY iblues 及 Laurent Bright 第五層的高級童裝區有 Armani Junior 及 Ralph Lauren Child 加入 第六層食肆樓面已全數租出, 最新進駐的租戶翠河小廚亦已於二 一三年十一月開業 在地庫樓層的迷你食堂於二 一三年下旬開始營業, 預期會吸引地鐵人流 租金回報率 ( 以成本計 ) 為 23% 成都時代 奧特萊斯緊鄰成都雙流國際機場, 地理位置方便, 二 九年下旬開幕後旋即成為成都最受歡迎的名牌廠貨場 成都時代 奧特萊斯整體銷售表現出色, 二 一三年的零售銷售額有 36% 增長 租金回報率 ( 以成本計 ) 上升至 45% 位於淮海路的大上海時代廣場近年經歷了重大改變, 從經營大眾零售發展成高檔零售商場 大上海時代廣場的商場自二 一二年五月起暫停營業進行翻新, 並於二 一三年下旬重新開幕, 為顧客提供真正的一站式購物體驗 全中國最大的連卡佛百貨門店已於十月份開業, 該店共佔四層, 為中國市場提供最多最齊的設計師品牌 ;Salvatore Ferragamo 於二 一三年十一月開業 ; 租用地庫全層另一個大型生活時尚專門店 City Super 已於去年十一月開業 ; 頂層戲院於去年十二月開業 除有戲院之外, 較高樓層亦有食肆專區 商場準備開設全層兒童專區, 集時裝 餐飲及玩樂元素於一體 全新的大上海時代廣場連同淮海路上的新零售群及新開設的連卡佛百貨店將互利互惠, 創造更高價值

44 42 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 業務評議 中國業務 投資物業 國際金融中心 國際金融中心 集團正在中國發展五個國際金融中心, 其規模媲美 甚至超越香港的海港城和時代廣場 當五個項目在二 一七年或之前陸續落成時, 集團在中國的經常性租金收入基礎將會顯著加強 成都國際金融中心是集團以海港城為階模的旗艦發展項目 項目位於紅星路 大慈寺路及江南館街三大主要商業幹道的交界, 是成都最繁華的行人購物區, 無縫接駁地鐵 2 號綫及 3 號綫的中轉站 成都國際金融中心佔盡地利優勢, 吸引大量消費者及商店聚攏, 仿如香港中環商業中心區 銅鑼灣和尖沙咀的混合體 項目包括一座由 Benoy 設計的旗艦購物中心 兩幢由 Kohn Pedersen Fox Associates 設計的超甲級寫字樓 一幢豪華住宅及一間國際五星級酒店, 總建築面積為七十六萬平方米, 總投資額逾人民幣一百六十億元, 計劃於二 一五年全面落成 成都國際金融中心第一期包括一個二十一萬平方米的商場及一幢寫字樓, 已分別於二 一三年下旬及二 一四年年初落成

45 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 43 商場 銳意成為華西矚目新地標的旗艦購物中心已於二 一四年一月十四日正式開幕, 吸引了公眾 本地及國際媒體注視 開幕儀式亦同時為全球最大的熊貓藝術裝置及約三百家國際著名品牌商舖揭幕, 當中逾一百個知名品牌更是首次進駐成都乃至華西地區 紅星路仿如香港的廣東道, 是跨層旗艦店的落戶點 成都國際金融中心的臨街商店長逾五百三十米, 可媲美廣東道海港城的繁華盛景 商場首兩層的熱門舖位吸引一線時裝品牌 Chanel Dior 及 Dior Homme Dolce & Gabbana Ermenegildo Zegna Giorgio Armani Louis Vuitton 及 Prada 等承租 地面三層則由頂級珠寶腕錶品牌 Bulgari Chaumet IWC 及 Tiffany & Co 等承租 時裝概念店包括 I.T. 集團及 Uniqlo 將在較高樓層提供時尚街頭服飾, 而 UA (IMAX) 電影院 保齡球場 真雪溜冰場及頂樓的雕塑庭院和美術館 Great 高級超市 MUJI 及 Page One 精品書店則提供娛樂 文化及生活時尚元素 連卡佛百貨亦將於商場開設全新門店 各種體驗匯聚成都國際金融中心, 為消費者完美演繹 城中城 概念 成都國際金融中心位置優越 設計及管理均達國際級水準, 勢必成為四川省及華西地區的一站式購物地標, 提供最多元化的商戶組合及娛樂 商場的租務情況續勝預期, 年杪時有 95% 商場樓面獲承租, 租金水平亦遠較預計為高 強勁的需求突顯成都國際金融中心選址極佳, 以及零售商對九龍倉的商場管理專業極具信心 目前已有超過七成零售租戶開始營業, 當中部分銷售表現出色 預期商場會於二 一四年年中接近全面運作, 於二 一四年產生約人民幣四億元的零售收入, 此數額並未反映全年貢獻 預期當商場全面投入運作後將帶來約人民幣六億元的全年零售收入 快速增長的中產階層越來越講究, 其消費模式亦更見多樣化, 這對零售市場繼續帶來支持, 他們對高質素產品及生活品味的追求將推高中國的零售需求 成都國際金融中心仿效海港城的成功模式, 為華西地區提供獨一無二的一站式購物體驗 二 一三年, 成都國際金融中心獲北京中購聯頒發 中國購物中心 2013 年潛力星秀獎, 獲成都華西傳媒集群頒發 2013 年最受期待購物中心 獎, 以及獲四川省連鎖商業協會 成都商報社 西部商報社 新浪樂居聯合頒發 2013 中國西部商業地產最具示範性綜合體 獎, 肯定其優秀品質及定位 寫字樓 酒店及服務式住宅成都國際金融中心將興建兩幢樓高二百四十八米的超甲級寫字樓, 首幢總樓面面積為十三萬平方米, 已於二 一四年年初落成 該幢優質雙塔式寫字樓勢將吸引具領導地位的金融機構 財富 500 強公司 福布斯全球 2,000 強及跨國企業承租 成都國際金融中心已準備就緒, 為金融界租戶提供商業互動的營商據點 雙塔式寫字樓以其獨特的現代建築風格及一流的管理服務, 為成都及華西地區的商用物業市場立下新標準 首幢寫字樓的預租活動在二 一三年第三季展開, 年杪時中低層寫字樓已有逾 14% 的面積獲具聲望的公司承租, 當中包括澳新銀行集團 恒生銀行 仲量聯行 King and Wood 及華澳融信 成都國際金融中心將為租戶及於該處上班的行政人員提供全新的時尚生活體驗 國際五星級酒店計劃於二 一五年年中啟業, 豪華服務式住宅則於二 一五年年初開始投入服務

46 44 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 業務評議 中國業務 投資物業 國際金融中心

47 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 45 長沙國金中心座落芙蓉區解放路黃金地段, 總樓面面積為七十二萬五千平方米, 與成都國際金融中心一樣, 以海港城為仿效對象, 勢成為核心中央商務區的地標 其地庫直通未來地鐵 1 號綫及 2 號綫的轉車站 ( 五一廣場站 ) 同一條地底通道亦將接通中國最繁華的購物街 黃興路商業步行街 長沙國金中心位於蔡鍔中路與解放西路交界, 一旁是中國人民銀行及國家外匯管理局等金融機構, 另一旁是傳統購物區 此有利位置集香港中環商業中心區 銅鑼灣和尖沙咀的優點於一身, 極富零售互動及商業氣氛 項目將在市內人皆覬覦的位置上興建一座具標誌性的四百五十二米塔樓 一個二十三萬平方米的超級大型商場, 以及建於商場上的一座三百一十五米塔樓, 提供高檔次商場 甲級寫字樓及五星級天際酒店 長沙國金中心的臨街商店超過七百米長, 比廣東道海港城長五百三十米的臨街商店更壯觀 該商場由 Benoy 設計, 是長沙及華中地區最大型商場之一, 將提供齊集娛樂 生活時尚 文化及餐飲的一站式頂級體驗 項目計劃於二 一六年全面落成 長沙國金中心的寫字樓整體上與成都國際金融中心相若, 其優質寫字樓勢將吸引大量以湖南省為基地的金融機構承租 集團正在長沙發展另一個海港城 長沙國金中心, 項目計劃於二 一六年落成

48 46 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 業務評議 中國業務 投資物業 國際金融中心 重慶國金中心是集團與中國海外發展各佔五成權益的合營發展項目, 座落重慶新中央商務區江北城, 是長江與嘉陵江的交匯處, 可飽覽迷人的江景全貌, 附近有三條大橋以及輕軌 6 號綫及 9 號綫貫通該區, 各輕軌站近在咫尺, 交通便捷, 並毗鄰重慶大劇院 重慶科技館和中央公園 項目包括一個十萬零二千平方米的商場平台 ( 比香港時代廣場稍大 ), 以及建於平台上一座具標誌性的三百米地標塔和四座大樓, 提供不同檔次定價 多元化租戶組合的商場 甲級寫字樓及五星級天際酒店 計劃興建的商場有三層, 由 Benoy 設計, 定位為精品型海港城, 匯聚眾多知名品牌 各式高級餐廳及戲院和溜冰場等娛樂設施 商場已展開預租活動, 洽商中的租約亦將近達成 寫字樓預計於二 一四年年底落成, 整個項目計劃於二 一五年全面落成 無錫國金中心位於無錫新中央商務區太湖廣場, 樓高三百三十九米, 提供甲級寫字樓及五星級天際酒店, 總樓面面積為十九萬平方米 此全無錫最高的地標建築物座落於一個達二萬九千平方米的地盤上, 俯瞰六十七萬平方米 內有大型園林廣場 公共博物館 公共圖書館及歷史建築大運河的太湖廣場, 左右兩旁是五十七萬平方米的多用途發展項目無錫茂業城 無錫國金中心計劃於二 一四年全面落成 蘇州國際金融中心座落蘇州新中央商務區, 是一幢樓高四百五十米的商業地標, 俯瞰金雞湖, 總樓面面積為二十七萬八千平方米, 集國際甲級寫字樓 豪華公寓及設有一百二十九個客房兼可飽覽蘇州市全貌的高級天際酒店於一身, 將直通未來的地鐵站 此項目毗鄰一個十七萬平方米 名為圓融時代廣場的商場, 該商場並非由本集團所擁有或營運, 而另一旁則正興建另一個三萬五千平方米的高級商場, 幾個項目將形成合共約二十萬零五千平方米零售樓面 屬於不同發展商的群落

49 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 47

50 48 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 業務評議 中國業務 發展物業 市場在二 一三年走勢強勁, 預期二 一四年增長放緩 中央政府在數年前開始實行多項私人住宅市場降溫的措施, 以抑制房價飊升及防止地產市場過熱 面對政策逆風而行, 市場環境變得更困難 然而中國發展物業仍然是集團業務的主要動力之一 物業落成量在二 一三年有所增加, 有一百二十二萬八千平方米的物業落成及確認入賬 ( 二 一二年 : 七十五萬八千平方米 ) 發展物業的綜合收入增加 20% 至港幣一百一十四億四千二百萬元, 核心盈利上升至港幣三十四億二千八百萬元 年內確認入賬的盈利主要包括來自成都天府時代廣場 蘇州時代上城及常州時代上院的貢獻 核心盈利上升 5%, 對集團作出的貢獻則維持於 30% 雖然市場充滿各種挑戰, 但憑藉集團在優越地點發展高質素住宅方面享負盛名, 年內已簽訂銷售持續加快 多個重點地區錄得穩健增長, 突顯當地對優質住宅的強勁需求及集團毋庸置疑的執行能力 已推出市場銷售或預售的項目共有四十一個, 包括新推出的十一個位於常州 重慶 杭州 上海 蘇州 無錫 北京及寧波的項目, 遍及十四個城市 按集團應佔份額計算, 二 一三年合共售出一百五十萬平方米的物業, 銷售所得為人民幣二百零九億元, 較二 一二年高出 39%, 並較目標高出 4% 年杪的未確認銷售額 ( 已扣除商業稅 ) 增加至人民幣二百零六億元, 涉及一百七十二萬平方米的物業 二 一三年, 集團在上海 寧波 天津 佛山及杭州購入了七幅發展物業地塊, 應佔樓面面積為六十七萬平方米, 作價人民幣六十八億元 集團目前的土地儲備 ( 包括中國投資物業在內 ) 維持於一千一百七十萬平方米, 遍及十五個城市

51 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 49 發展物業 - 華東 銷售華東地區的已簽約銷售額較一年前增長 78% 目前有二十一個項目在六個城市銷售 二 一三年有九個分佈在六個城市的新項目推出市場 杭州方面, 世紀華府及碧璽的首數期推出市場預售, 迅即分別預售共六萬二千二百平方米及六萬九千一百平方米, 銷售所得分別為人民幣六億六千七百萬元及人民幣十八億元 上海方面, 蘭宮第一期於八月份推出市場, 預售出二萬六千平方米, 銷售所得為人民幣七億三千七百萬元 蘇州方面, 碧堤半島第一期於七月 八月推出市場, 預售出三萬七千一百平方米, 銷售所得為人民幣六億一千九百萬元 市場對寧波泊璟廷及鉑翠灣 常州鳳凰湖墅及無錫碧璽等新項目推出的首數期反應熱烈 蘇州方面, 時代上城及國賓 1 號分別進一步售出十三萬一千五百平方米及五萬二千一百平方米, 銷售所得分別為人民幣十七億元及人民幣十二億元 無錫方面, 時代上城及璽園分別進一步售出十一萬六千九百平方米及四萬四千九百平方米, 銷售所得分別為人民幣十一億元及人民幣五億一千九百萬元 常州時代上院加推期數而進一步售出十萬零六千七百平方米, 銷售所得為人民幣八億四千八百萬元 其它正推售的項目包括蘇州雍景灣 上海璽園及新華路一號 無錫時代上河 杭州綠城 之江壹號及君廷 購入地塊二 一三年三月, 集團購入上海浦東區一個住宅項目, 總樓面面積為九萬七千九百平方米, 作價人民幣十三億元 項目被三河環抱, 毗鄰地鐵 16 號綫車站, 計劃於二 一七年落成 七月份, 集團購入寧波江北區一幅五萬一千八百平方米的住宅地塊, 該區發展成熟 項目的總樓面面積為十萬三千六百平方米, 計劃於二 一五年落成 十二月份, 集團與招商地產組成各佔五成權益的合營公司發展一幅位於杭州拱墅區的住宅地塊, 該地塊為四萬一千六百平方米, 附近社區設施完備 項目提供應佔總樓面面積六萬二千五百平方米, 是該區振興計劃下新住宅城鎮的一部分, 計劃於二 一六年全面落成 此外, 集團亦透過與綠城中國控股有限公司 ( 綠城 ) 各佔五成權益的合營公司購入一幅位於杭州蕭山區中心的住宅地塊, 周邊設施一應俱全 該地塊為七萬零二百平方米, 位於金惠路與市心路主要南 北軸線交界, 毗鄰未來地鐵 2 號綫及 5 號綫轉車站 項目提供應佔總樓面面積九萬四千八百平方米, 計劃於二 一八年落成 發展進度二 一三年內多個項目有分層住宅的首期落成或有更多期數落成, 這些項目包括蘇州時代上城 國賓 1 號及雍景灣, 無錫璽園 時代上城及時代上河, 以及常州時代上院 其它華東發展項目的興建進度皆符合計劃

52 50 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 業務評議 中國業務 發展物業 發展物業 - 華西 銷售 華西地區的已簽約銷售額較前一年增長 6% 目前有十個項目在成都及重慶銷售 成都方面, 天府時代廣場進一步售出六萬零七百平方米, 銷售所得為人民幣十三億元 御園加推期數, 進一步售出三萬九千一百平方米, 銷售所得為人民幣四億一千五百萬元 其它正推售的項目包括環球貿易廣場的天曜 時代 晶科名苑 擎天半島 ( 又名雍錦匯 ) 及雙流發展區的時代小鎮, 銷情理想 重慶方面, 國際社區加推零售及住宅單位, 進一步售出十萬零三千二百平方米, 集團應佔銷售所得為人民幣八億三千四百萬元 按集團應佔份額計算, 寰宇天下進一步售出四萬零三百平方米, 銷售所得為人民幣八億六千五百萬元 紫御江山及重慶國金中心寫字樓單位的銷情亦理想 發展進度 成都方面, 擎天半島第一座及御園 ( 八幢分層住宅 ) 的第一期住宅單位 時代 晶科名苑更多住宅及寫字樓單位, 以及天府時代廣場最後一幢寫字樓均於二 一三年落成 重慶方面, 國際社區 寰宇天下及紫御江山皆再有期數於年內落成 這些項目皆透過與中國海外發展合組的合營公司發展 成都及重慶其它發展項目全皆按計劃進行

53 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 51 發展物業 - 華南 銷售 華南地區的已簽約銷售額較前一年增長 20% 目前有五個項目在佛山及廣州銷售 佛山方面, 年內依雲天滙 依雲曦城 依雲水岸及依雲上城均加推期數預售 按集團應佔份額計算, 依雲天滙及依雲曦城在二 一三年分別進一步售出四萬七千六百平方米及三萬四千六百平方米, 銷售所得分別為人民幣六億三千三百萬元及人民幣三億四千三百萬元 依雲水岸及依雲上城年內分別進一步售出一萬二千七百平方米及二萬八千七百平方米, 銷售所得分別為人民幣四億二千二百萬元及人民幣四億五千萬元 這四個項目皆透過與招商地產各佔一半權益的合營發展 廣州方面, 按集團應佔份額計算, 東薈城進一步售出三萬七千八百平方米, 銷售所得為人民幣五億九千二百萬元 此項目與萬科企業股份有限公司及招商地產合營發展, 集團佔 33% 權益 購入地塊集團於二 一三年透過與招商地產各佔五成權益的合營發展購入佛山兩幅住宅地塊 十月份購入禪城區一幅五萬九千四百平方米的住宅地塊, 該地塊坐擁河景, 鄰近兩條主要幹道, 交通便捷, 區內地鐵站將於二 一八年開始通車 項目提供七萬四千二百平方米的應佔總樓面面積, 計劃於二 一六年落成 十二月份購入南海區一幅九萬九千三百平方米的住宅地塊, 該地塊的南面正興建覆蓋十五萬三千平方米設有人工流水景致的翠綠公園, 為鄰近的住宅提供開揚空間及優美風景 項目提供十四萬九千平方米的應佔總樓面面積, 計劃於二 一七年落成 發展進度佛山的依雲上城 依雲天滙及依雲曦城在二 一三年有更多分層住宅的期數落成 依雲上城已全面落成, 而依雲天滙及依雲曦城餘下的期數現正進行建築工程, 計劃於二 一五年落成 廣州的東薈城計劃於二 一六年落成

54 52 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 業務評議 中國業務 發展物業 發展物業 - 華中 / 華北 銷售 天津方面, 按集團應佔份額計算, 北寧灣進一步售出六萬零六百平方米, 銷售所得為人民幣八億二千五百萬元 市場對雍華府的反應熱烈 購入地塊 集團在九月份透過與招商地產各佔五成權益的合營公司購入天津河東區一幅八萬三千八百平方米的商住地塊 該項目毗連海河與月牙河, 提供九萬零九百平方米的應佔總樓面面積, 計劃於二 一七年全面落成 發展進度 天津 武漢及北京的發展項目全皆按計劃進行 國內物業項目銷售概況 : 已簽訂 已售 銷售項目 銷售額 樓面面積 地區 城市 數目 (%) (%) 華東 常州 杭州 寧波 上海 蘇州 無錫 華西 成都 重慶 華南 佛山及廣州 華中 天津 華北 北京 大連及武漢

55 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 53 發展物業 - 綠城 集團持有綠城中國控股有限公司約 24.3% 權益 集團對綠城的投資與集團中國發展物業的策略相輔相成 綠城品牌廣為人知, 是在中國名列前茅的高級房地產開發商 綠城在二 一一年及二 一二年兩年均高踞中國房地產指數系統的 居民居住整體滿意度優秀企業 首位, 在 工程質量 銷售及物業服務 顧客忠誠度 等六個指標亦稱冠 在中國指數研究院公布的 2013 年中國城市居民居住滿意度調查報告 中, 綠城高踞 居民居住整體滿意度 及 顧客忠誠率 首位 二 一三年十二月底, 綠城持有合共三千八百九十萬平方米總樓面面積的土地儲備 ( 當中綠城應佔二千一百五十萬平方米 ) 二 一三年的已簽訂銷售額合共為人民幣六百五十一億元 ( 綠城應佔人民幣三百三十六億元 ), 較一年前錄得的人民幣五百四十六億元上升 19% 綠城在地產發展方面實力雄厚, 而集團在財務管理及商用物業管理方面的能力亦毋庸置疑, 本集團預期會有更多策略性結盟機會 集團將繼續研究與綠城合作的其它機會

56 54 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 業務評議 中國業務 發展物業 國內物業項目表 項目性質 商場寫字樓住宅酒店 物業情況 應佔總 樓面面積 ( 平方米 ) 已完工 施工中 策劃中 所佔實質權益 (%) 華東 - 常州時代上院 596, 鳳凰湖墅 305, 鳳凰湖 03 地塊項目 ( 黃河路與鳳翔路 ) 245, 華東 杭州九龍倉 碧壐 225, 九龍倉 君廷 220, 綠城 之江一號 ( 前稱 高爾夫藝墅 ) 172,000 (50%)* 50 九龍倉 世紀華府 129, 綠城九龍倉 錢塘明月 95,000 (50%)* 50 九龍倉 君璽 82, 杭州拱墅區申花單元項目 62,000 (50%)* 50 華東 寧波鉑悅府 104, 泊璟廷 ( 前稱 寧波東部新城 ) 49,000 (50%)* 50 鉑翠灣 39,000 (50%)* 50 華東 上海上海浦東黃埔江項目 136, 上海南站項目 134,000 (27%)* 19 會德豐國際廣場 111, 上海周浦項目 98, 大上海時代廣場 90, 九龍倉 蘭宮 82, 靜安花園 71, 上海唐鎮項目 36,000 (50%)* 50 上海璽園 4, 新華路一號 2, 華東 蘇州蘇州工業園區蘇州國際金融中心 278, 蘇州時代上城 739, 碧堤半島 385, 國賓 1 號 142, 蘇州雍景灣 70,000 (50%)* 50 華東 無錫無錫太湖廣場項目無錫國金中心 190, 時代上城 555, 碧璽 367, 無錫璽園 192, 時代上河 163,

57 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 55 項目性質 商場寫字樓住宅酒店 物業情況 應佔總 樓面面積 ( 平方米 ) 已完工 施工中 策劃中 所佔實質權益 (%) 華西 成都雙流發展區時代 奧特萊斯 63, 時代小鎮 848, 成都國際金融中心商場 213, 其他 397, 成都環貿廣場 358,000 (30%)* 30 御園 255, 時代上城 222, 擎天半島 ( 又名雍錦匯 ) 46, 天府時代廣場 32, 時代 晶科名苑 19, 華西 重慶國際社區 401,000 (40%)* 40 重慶紫御江山 386,000 (50%)* 50 重慶國金中心 228,000 (50%)* 50 重慶寰宇天下 137,000 (55%)* 39 重慶時代廣場 55, 華南佛山南海區羅村孝德湖北面地塊項目 149,000 (50%)* 50 佛山依雲曦城 111,000 (50%)* 50 佛山依雲天匯 110,000 (50%)* 50 佛山襌西新城南莊綠島湖地塊項目 74,000 (50%)* 50 佛山依雲上城 46,000 (50%)* 50 佛山依雲水岸 8,000 (50%)* 50 廣州東薈城 90,000 (33%)* 33 華中 華北北京臻園 60,000 (33%)* 33 長沙國金中心 725, 大連時代廣場 26, 大連中山區解放路桃源區不朽巷地塊項目 144,000 (60%)* 60 天津海河項目 91,000 (50%)* 50 天津北寧灣 37,000 (50%)* 50 天津雍華府 8,000 (50%)* 50 武漢漢陽區月湖 B 地塊項目 127, 武漢時代廣場 39, 以上項目的落成年份, 可參考編列於第 184 至 193 頁的主要物業撮要表 * 透過合營公司 聯營公司持有的應佔百分比, 而各樓面面積皆以集團應佔樓面面積臚列

58 營業資產 22,530 港幣百萬元 Chelsea Court 山頂 物業組合

59 及其它香港物業

60 種植道十一號 賓吉道 普樂道 種植道 種植道一號 施勳道 山頂道 紅莓閣 山頂道 忌利文道 百祿徑 僑福道 歌賦山道 山頂道七十七號 加列山道 貝璐道 山頂道 Chelsea Court 營業資產 十二月三十一日 二 一三年 港幣百萬元 二 一二年 港幣百萬元 變動 物業 於聯營公司及合營公司權益 物業存貨及發展中物業 其它資產 18,218 3, ,179 2,794 1, % +27% -53% -89% 總營業資產 22,530 21,733 +4% 山頂物業組合 九龍倉的山頂物業組合位於香港最尊貴地段 除於二 一 年七月購入的聶哥信山地塊外 組合還包括多 項位於山頂的優質住宅 包括種植道 1 號 種植道 11 號 山頂道 77 號 Chelsea Court 及紅莓閣多個單位 這些豪華住宅 應佔總樓面面積逾三十九萬七千平方呎 的價值估計合共為港幣二百六十二億元 平均樓面 價為每平方呎約港幣六萬六千元 遠超一般土地儲備 聶歌信山是集團與南豐各佔一半權益的合營發展項目 提供十六萬二千平方呎的應佔樓面面積 將發展為 可飽覽維港全景的超級豪華住宅 項目已獲批總綱發展藍圖及建築圖則 現正進行建築工程 並已申請第 一期的預售同意書 山頂物業組合的重建工程 包括種植道1號 種植道11號及山頂道77號 按計劃進行 相關重建計劃已獲批准 種植道 1 號將會由二十間洋房組成 總樓面面積合共為九萬一千平方呎 種植道 11 號將有七間洋房 總樓 面面積合共為四萬六千平方呎 山頂道 77 號將有八間洋房 總樓面面積合共為四萬二千二百平方呎 各個 項目均正進行地基工程 Chelsea Court 於年杪時全數租出 項目性質 山頂物業組合 種植道 1 號 * 種植道 11 號 * Chelsea Court 山頂道 77 號 * 紅莓閣之部分單位 聶歌信山道 8 號 * 商場 寫字樓 住宅 工業 應佔 總樓面面積 平方呎 91,000 46,000 43,000 42,200 13, ,000 所佔權益 %

61 司徒拔道 布力徑 司徒拔道 山頂 聶歌信山道八號 其它 集團在九龍東有一群發展中或重建中的項目 政府在二 一一至一二年度的施政報告內計劃將九龍東轉型 為另一個富吸引力的香港核心商業區 該區的發展潛力可惠及集團的項目 九倉電訊廣場 九龍貨倉及會 德豐的 One Bay East 位於新發展的第二個核心商業區心臟地帶 橫跨五百米海岸線並享有無阻擋的維港景 致 組成 九龍東海旁組合 九龍貨倉已獲准重建為住宅及商業項目 其總樓面面積為八十二萬九千平方呎 九倉電訊廣場已獲准重建為總樓面面積五十九萬六千二百平方呎的甲級商業高廈 修訂土地契約所須的補 地價款項已支付 而准許興建額外樓面面積的補地價建議已於二 一三年二月獲接納 相關整體建築圖則 已於二 一三年十一月遞交 油塘貨倉已獲准重建為總樓面面積二十五萬六千平方呎的住宅及商業物業 修訂土地契約所須的補地價款 項已支付 現正進行地基工程 集團佔約 15% 權益的油塘合營項目已於二 一三年二月獲城市規劃委員會批出總綱發展藍圖 項目包括 十二幢住宅及商廈 總樓面面積合共約為四百萬平方呎 項目性質 其它香港物業項目表 九倉電訊廣場 #+ 有線電視大樓之部分單位 九龍貨倉 # 星光行之部分單位 One Midtown 油塘貨倉 * 油塘合營項目 # * # + 發展中項目 重建策劃中項目 計入車位面積 總樓面面績為 596,200 平方呎 商場 寫字樓 住宅 工業 應佔 總樓面面積 平方呎 513, , ,000 50,800 1, , ,000 所佔權益 %

62 業務評議酒店發展及管理 13 亞太區自置及訂約管理酒店 酒店發展

63 及管理

64 62 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 業務評議 酒店發展及管理 馬哥孛羅酒店 集團目前在亞太區經營十三間馬哥孛羅酒店, 其中四間為集團自置 三間香港的酒店在海港城內, 位置優越, 而位於武漢的酒店則坐擁長江美景 集團十間自置酒店組合 ( 包括六間作為投資的新酒店, 投資額超過港幣一百億元 ), 將構成未來五年酒店網絡持續擴張的核心平台 六間新自置酒店之中, 五間為高級酒店, 分別位於成都 長沙 重慶 蘇州和無錫 ; 當中除一間外, 全部皆為天際酒店 在蘇州的天際酒店是豪華精品酒店, 設有一百二十九個客房, 而其餘酒店則為高級酒店, 每間設有逾二百個客房 六間新酒店中, 三間位於集團在長沙 成都及重慶的集商場及寫字樓於一體的多用途建築群內 常州酒店將於二 一四年年底啟業 項目被廣闊庭園環抱, 庭園可供舉行大型活動及婚禮之用, 將成為集團未來發展的示範作 這些酒店設計講究 服務至臻完美, 將酒店分部的好客之道提升至更高層次 二 一三年酒店分部受到香港的港威酒店客房翻新 商務旅客收緊消費及常州的酒店開業前開支影響 總收入增加 8% 至港幣十四億九千八百萬元, 但營業盈利卻減少 4% 至港幣三億七千七百萬元 香港三間馬哥孛羅酒店的整體入住率達 85%, 平均房租增加 5% 武漢馬哥孛羅酒店位於前臨長江的有利位置, 繼續在當地市場佔領導地位

65 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 63

66 64 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 業務評議 酒店發展及管理 現有馬哥孛羅酒店網絡 香港馬哥孛羅香港酒店香港港威酒店香港太子酒店 菲律賓達沃馬哥孛羅酒店宿霧馬哥孛羅酒店馬尼拉奧迪加斯馬哥孛羅酒店 中國北京中奧馬哥孛羅大酒店佛山嶺南天地馬哥孛羅酒店晉江馬哥孛羅酒店深圳馬哥孛羅好日子酒店蘇州馬哥孛羅酒店廈門馬哥孛羅東方大酒店武漢馬哥孛羅酒店

67 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 65 美利大廈 十一月份, 集團透過其上市附屬公司海港企業有限公司以港幣四十四億元購入中環紅棉路二十七層高的美利大廈, 該地塊可能是中區最後一幅作大型酒店用途的黃金地塊 美利大廈是一幢匠心獨運的雄偉建築物, 有宏偉的拱門設計, 屹立香港近半個世紀 它位處中環貫通東西南北的交通要道交界, 盡享香港公園的開揚翠綠景觀, 並有通道連接附近大廈及港鐵 集團會將這幢標誌性物業改建成一間與別不同的時尚五星級酒店, 總投資額將超過港幣七十億元 酒店計劃於二 一七年啟業, 現正由 Foster and Partners 進行設計

68 業務評議現代貨箱碼頭 現代貨箱碼頭

69 營業資產 19,138 港幣百萬元 吞吐量 ( 應佔總額 ) 8.9 百萬個標準箱

70 68 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 業務評議 現代貨箱碼頭 現代貨箱碼頭 美國及歐州經濟有漸趨穩定的跡象, 全球貿易流量在二 一三年輕微復甦 華南地區的貨櫃吞吐量維持平穩 葵青的吞吐量下跌 2%, 深圳的吞吐量則增加 2% 二 一三年深圳及葵青貨櫃碼頭的市場佔有率分別為 56% 及 44% 二 一三年現代貨箱碼頭在香港的吞吐量增加 16% 至五百五十萬個標準箱 現代貨箱碼頭的市場佔有率上升, 令綜合收入增加至港幣三十一億零六百萬元 惟葵青碼頭工潮引致的一次性支出及持續多年業務組合趨向轉口貨運上, 令營業盈利下跌至港幣九億四千四百萬元 8.9 ( 百萬個標準箱 ) 吞吐量 ( 應佔總額 )

71 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 69 內地方面, 深圳大鏟灣碼頭 ( 一期 ) 吞吐量達一百萬個標準箱, 較二 一二年高出 76% 蘇州太倉國際門戶處理了一百四十萬個標準箱 深圳的蛇口集裝箱碼頭 ( 現代貨箱碼頭持有 20% 權益 ) 處理了四百三十萬個標準箱 赤灣集裝箱碼頭 ( 現代貨箱碼頭持有 8% 應佔權益 ) 則處理了二百八十萬個標準箱 現代貨箱碼頭立足於中國兩大製造業及出口區珠江三角洲和長江三角洲, 佔盡地利, 能受惠於中國蓬勃的經濟及歐美市場的平穩復甦 十二月三十一日 二 一三年 二 一二年 港幣百萬元 港幣百萬元 變動 固定資產 14,293 14,180 +1% 於聯營公司 合營公司權益 4,171 4,189 商譽 其它資產 % 總營業資產 19,138 19,045

72 70 通訊 媒體及娛樂 有線寬頻 電話 寬頻及收費電視營運商之間競爭依然激烈, 但年內市場價格走勢大致平穩 受到英格蘭超級足球聯賽轉播權於二 一三年五月屆滿所影響, 有線電視客戶數目持續減少, 但情況在預期之內 電視服務客戶數目及收入的減幅均較預期溫和, 而營運成本大幅削減亦足以抵銷其影響 除製作及購入優質節目之外, 有線電視亦一直投放資源發展跨媒體及多元顯示方案, 帶領客戶提升至更便捷及流動性更佳的觀賞體驗 二 一三年十月, 政府公布原則上同意發牌予奇妙電視經營免費電視服務 奇妙電視現正與有關部門商討牌照條款及細則 新的免費電視業務將為有線寬頻開拓新發展領域, 亦會與其現有業務相互結合, 締造協同效應 寬頻業務客戶量仍有温和流失, 惟受惠於新客戶及現有客戶選用較高速計劃, 中價服務銷售在年內有不俗增長 寬頻服務的收入以及未計利息 稅項 折舊及攤銷前盈利自二 一三年初起均持續增長 有線寬頻減低對市場佔有率的追求令財務狀況得以開始改善 二 一三年下半年錄得輕微純利, 令二 一三年的淨虧損收窄至港幣九千三百萬元 營運利潤率及資本開支均有改善, 固此現金流有所改善 財務狀況維持穩健, 現金淨額達港幣一億八千二百萬元

73 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 業務評議 通訊 媒體及娛樂與其它投資 71 九倉電訊 在蓬勃的數據業務帶動下, 九倉電訊的收入及營業盈利在二 一三年達歷史新高 雖然整體收入僅錄得 2% 的溫和增幅至港幣十八億五千七百萬元, 但在核心固網業務有 11% 穩健增長的支持下, 未計利息 稅項 折舊及攤銷前盈利上升 9% 至港幣七億零四百萬元 未計利息 稅項 折舊及攤銷前盈利毛利率可觀, 達 38%, 超越競爭對手 營業盈利上升 20% 至創紀錄的港幣三億元, 毛利率為 16% 對 十全網 的投資續有收成, 令九倉電訊在數據產品方面的競爭力跳升, 這在中小企業界尤甚 自由現金流量增至港幣二億四千五百萬元 九倉電訊憑藉卓越科技發展及出色營運表現, 在二 一三年勇奪 Computerworld Hong Kong Awards Ceremony 中奪得 Technology Company of the Year 2013 大獎 天星小輪 天星小輪是獲專利經營權的公共渡輪服務營辦商, 以服務社區為宗旨, 為乘客提供可靠的維港渡輪及本地其中一項最質優價廉的觀光旅程 天星小輪除以專利形式經營往返尖沙咀至中環及尖沙咀至灣仔兩條港內線渡輪航線外, 亦經營維港遊服務, 以循環形式於一小時內遊覽維港中部 專利服務及維港遊服務的渡輪收入顯著增加, 加上廣告收入, 令天星小輪二 一三年的收入及營業盈利上升 天星小輪正著手於中環天星小輪七號碼頭及中環填海海濱部分發展多個帶來活力與生氣的新項目 香港空運貨站 在處理國際貨物方面, 香港機場是全球最繁忙的機場 香港空運貨站 ( 集團佔其 20.8% 權益的聯營公司 ) 是香港領先的空運貨站營運商, 二 一三年處理了二百四十萬噸貨物, 較預算超出 9%

74 為未來建設社區可持續發展 企業社會責任

75 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 73 二〇一三年摘要 我們關心集團的可持續發展, 以及我們為社區帶來的正面影響 過去多年, 我們取得了不少成果, 為更理想地反映集團在這方面的成績, 我們將會發表獨立報告, 詳述集團在企業社會責任方面的工作 有關摘要載於下文, 而獨立報告將同時上載於企業網站 二〇一三年, 八百名義工同事合共投入五千多個小時提供服務, 協助各階層的有需要人士 我們不但滿足 受惠者的需要, 更為社會和集團員工創造共同價值 年內, 集團連同各業務單位竭力履行良好企業公民責任而榮獲多個獎項及嘉許 九龍倉更連續第三年獲選為恒生可持續發展企業基準指數成份股之一, 足證集團在履行及匯報企業社會責任及可持續發展方面的工作表現卓越 獎項殊榮 : 公司獎項 嘉許計劃 頒發機構 九龍倉 港威豪庭海港城荷里活廣場時代廣場九龍倉置業 有線寬頻通訊 * 現代貨箱碼頭九倉電訊 公益榮譽獎 卓越大獎 最高籌款機構 第三名及 機構及團體組別最高籌款獎 第三名 商界展關懷 標誌 商界展關懷 標誌 人才企業 ( 二 一三至一五 ) 商界展關懷 標誌 * 十年 Plus 標誌 公益金公益金二 一三 二 一四年度商業及僱員募捐計劃二 一三年公益金便服日 香港社會服務聯會二 一三 一四年度 商界展關懷 計劃 香港社會服務聯會二 一三 一四年度 商界展關懷 計劃僱員再培訓局 ERB 人才企業嘉許計劃 香港社會服務聯會二 一三 一四年度 商界展關懷 計劃 九龍倉中國置業 人才企業 ( 二 一三至一五 ) 僱員再培訓局 ERB 人才企業嘉許計劃 天星小輪 人才企業 1st( 二 一二至一四 ) 十年 Plus 商界展關懷 標誌 無障礙友善企業 僱員再培訓局 ERB 人才企業嘉許計劃 香港社會服務聯會二 一三 一四年度 商界展關懷 計劃 太平洋會 二 一三年 十八區關愛僱主 嘉許 商界展關懷 標誌 由勞工及福利局康復諮詢委員會 香港復康聯會及香港社會服務聯會合辦香港社會服務聯會二 一三 一四年度 商界展關懷 計劃

76 74 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 企業社會責任 集團秉承 創建明天 的願景 在業務營運中不忘促進社區的長遠發展 關懷社區 在香港 大約 82%* 應考香港中學文憑考試的中六學生 未能入讀八間由大學教育資助委員會資助的本地大 學 爭取接受高等教育的過程充滿競爭 我們透過 社 企共勉 計劃 致力培育青少年 協助有需要人士 並推廣文化藝術 青少年發展 學校起動 計劃 集團於二〇一一年推出 社 企共勉 計劃的旗艦項目 學校起動 計劃 旨在為學習條件稍遜的學生提 供各種機會 並透過適切的項目 培育他們 建立其自信心 啟發他們規劃人生 為日後升學及就業 作好 準備 集團承諾對參與第一階段的學校投入港幣一億五千萬元 作為期六年的資助 過往三年 參與計劃第一階段的中學已達十四間 其學生的學習動機與溝通技巧有著正面的改變 而學生 個人的學業表現亦見進步 現時 已有超過一萬二千名學生受惠 逾四百名來自集團及其業務單位的員工 義工與學校緊密合作 並給予學生關懷及引導 我們已開展 學校起動 計劃第二期 我們知道有超過一百五十間中學需要額外支援及資源 而這些學校擁 有大量基層學生 為加快幫助更多學生 在未來五年我們將投入合共超過港幣五億元的資助 目標是幫助 十五萬名學生發展和成長 學校起動 計劃屬公開平台 希望集合商界的贊助企業 專業人士和退休人士 與學校緊密合作 透過跨 年的財政支援及 或義工參與 造福學生 計劃希望能集合各界的優勢和專業 為學生提供各種機會 * 百分比根據香港考試及評核局於二〇一三年發布的數字所得 Project Project e can can

77 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 75 除了向 學校起動 計劃的參與學校提供資助外, 集團亦於二〇一三年直 接向多間非牟利機構捐款約港幣六百萬元, 並為多個慈善活動提供場地贊 助 集團繼續透過九龍倉建築設計資源基金成立的 建築設計實習計劃, 為建 築系畢業生提供實習機會 二〇一三年, 香港中文大學及香港大學合共有 四名學生獲海外實習機會, 擴闊眼界 集團第二年向協青社提供資助, 延長其青少年中心 蒲吧 的開放時間 中心為青少年提供一個安全的庇護所, 協助他們重返校園或加入職場, 融入社會 中心延長開放時間後, 每月的訪客人數因而倍增 文化藝術集團旗下的地標商場海港城及時代廣場在引入世界級藝術展覽及安排相關活動方面, 不遺餘力 二〇一三年, 海港城及時代廣場共舉辦超過二十項不同形式的藝術展覽 其中, 橡皮鴨游世界 香港站 借用玩具橡皮鴨的形象製成巨型藝術作品, 令全城洋溢歡樂氣氛 集團第三年舉辦 九龍倉全港中學生繪畫比賽, 鼓勵青少年發揮創意, 並 培養他們對文化藝術的興趣 比賽反應熱烈, 集團共收到來自本港 二百五十間中學逾二千幅優秀作品

78 76 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司企業社會責任 愛護環境 我們致力建設綠色未來, 不斷提升集團的環境管理策略 集團各業務單位設有獨立的環保委員會或專責小 組, 以制訂及檢討切合各業務職能需要的綠色政策 我們致力將集團業務對環境的影響減至最低 我們定期檢討及確定一系列減低溫室氣體排放量的措施 在適當情況下, 集團業務單位會設置節能及用電監察系統 二〇一三年, 集團推出多項能源管理措施, 例如為旗下物業安裝更具能源效益的光管 重新安排電梯的運作時間表, 優化冷凍機的操控次序等 集團的工作委員會密切留意環保方面最新的法定標準及最佳的實務守則, 確保集團遵守所有法規 集團舉辦有關業界標準和最佳實務的培訓課程和工作坊, 讓員工和租戶掌握最新的環保管理資訊 為進一步推廣環保, 業務單位推行回收計劃, 回收物品包括但不限於紙張 碳粉 電腦設備 舊衣物 塑膠產品和玻璃瓶 就集團出版的刊物, 我們一直致力使用環保紙張印製, 無氯氣漂染及不含酸性的紙張, 所含木料來自管理良好的森林 我們還舉辦米埔及海下灣等生態導賞團, 以加強員工的保育意識 二〇一三年, 集團及其業務單位共獲頒近五十項環保獎項和證書 這些獎項來自政府部門 品質保證機構 和非牟利機構, 以表揚我們對履行環境可持續發展的承諾, 及集團旗下公司在這方面的成就 現代貨箱碼 頭已連續第二次獲勞氏品質認證有限公司頒發 ISO14001 EMS:2004 認證

79 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 77 重視人才 九龍倉是提倡平等機會的僱主 我們提供和諧共融的工作環境, 以支持員工的個人發展及表揚他們的成就 我們在香港及中國內地聘用超過一萬五千名員工, 他們是帶動集團可持續增長的一股動力 作為一間學習型機構, 我們為各級員工舉辦培訓課程 工作坊及研討會 我們還透過九龍倉優質服務學院 (Wharf Institute of Service Excellence, 簡稱 WISE) 舉辦內部培訓課程, 包括定期為商場直接聘用的員工和 外判員工舉辦核心技能課程及複修課程 集團對員工的身心健康同樣重視, 致力為全體員工提供一個健康和安全的工作環境 集團除了發布政策 手冊 指引 規程及通告外, 更定期舉辦培訓課程, 向所有員工推廣工作安全 九龍倉員工康樂會積極促進 員工的身心健康, 為員工及其家屬舉辦各類活動 二〇一三年, 集團舉辦了超過一百項康樂活動 集團透過管理層 部門及跨部門小組會議 午餐會 電郵 員工通訊等, 致力與員工保持坦誠溝通, 使員工 緊貼集團及業務單位的最新動態 業務單位會定期進行調查, 就工作環境及需要改善的地方收集員工的意見 請到集團網站 瀏覽 下載集團 2013 年企業社會責任報告全文 我們與員工和業務夥伴攜手合作, 致力改善大眾的生活質素, 為下一代建設可持續發展社區

80 78 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司企業社會責任

81 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 79

82 80 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司財務評議 (I) 二 一三年度業績評議 集團在二 一三年續創穩健的財務表現 儘管缺少了二 一二年來自上海璽園及香港 One Midtown 項目的特大盈利, 核心盈利仍增加 2% 至港幣一百一十二億九千八百萬元 股東應佔盈利為港幣二百九十三億八千萬元, 較去年減少 38%, 主要是由於投資物業重估盈餘較去年少及缺少了來自二 一二年六月購入聯營公司綠城中國控股有限公司 ( 綠城 ) 的一次性會計收益 收入 集團收入增加 3% 至港幣三百一十八億八千七百萬元 ( 二 一二年 : 港幣三百零八億五千六百萬元 ), 主要受惠於租金收入持續增長, 以及獲確認的內地物業銷售額較高而足以抵銷較低的香港物業銷售額 投資物業依然對集團作出主要的收入及盈利貢獻, 總收入增加 13% 至港幣一百一十一億三千三百萬元 ( 二 一二年 : 港幣九十八億八千萬元 ) 來自香港的投資物業收入增加 11% 至港幣九十八億七千二百萬元, 乃商場租戶錄得銷售佳績及寫字樓續租租金穩步上揚 ( 尤其是海港城及時代廣場 ) 所致 來自內地的投資物業收入增加 25% 至港幣十二億六千一百萬元, 乃受惠於上海會德豐國際廣場及成都時代 奧特萊斯收入的增加 發展物業方面, 獲確認的物業銷售額下降 6% 至港幣一百一十五億一千四百萬元 ( 二 一二年 : 港幣一百二十二億零七百萬元 ), 主要因為缺少了二 一二年來自上海璽園及香港 One Midtown 項目的特大貢獻 內地的發展物業銷售額增加 20%, 大大彌補香港發展物業銷售額的跌幅 所確認的收入主要來自內地的成都天府時代廣場 蘇州時代上城及常州時代上院合共港幣一百一十四億四千二百萬元及來自香港的合共港幣七千二百萬元 年內集團的已簽約物業銷售額 ( 包括應佔聯營公司及合營公司 ( 綠城除外 ) 的銷售額 ) 錄得 39% 增幅, 合共為人民幣二百零八億五千萬元 ( 二 一二年 : 人民幣一百四十九億五千五百萬元 ), 來自超過十個內地城市 於二 一三年年杪, 未確認銷售額增加 31% 至人民幣二百零六億零四百萬元 ( 二 一二年 : 人民幣一百五十六億八千七百萬元 ), 尚待各項物業分階段落成時確認入賬 酒店方面, 收入在年內房租增加的支持下增加 8% 至港幣十四億九千八百萬元 ( 二 一二年 : 港幣十三億九千一百萬元 ) 物流收入增加 5% 至港幣三十二億二千六百萬元 ( 二 一二年 : 港幣三十億七千萬元 ), 主要反映現代貨箱碼頭在中港兩地所處理的吞吐量有所增加 通訊 媒體及娛樂的收入下降 4% 至港幣三十七億八千九百萬元 ( 二 一二年 : 港幣三十九億五千三百萬元 ), 其中九倉電訊收入增加 2%, 有線寬頻則錄得 9% 跌幅 營業盈利集團營業盈利減少 6% 至港幣一百三十二億八千萬元 ( 二 一二年 : 港幣一百四十一億七千萬元 ), 主要是受發展物業較低貢獻所影響 投資物業是集團最大盈利貢獻的分部, 其營業盈利錄得 13% 增幅至港幣九十二億六千八百萬元 ( 二 一二年 : 港幣八十一億八千七百萬元 ) 海港城 ( 不包括酒店 ) 和時代廣場的盈利貢獻分別增加 15% 及 9% 內地投資物業營業盈利增長 20%, 主要受惠於上海會德豐國際廣場及成都時代 奧特萊斯續租租金增長 發展物業的營業盈利減少 46% 至港幣二十六億三千三百萬元 ( 二 一二年 : 港幣四十八億六千九百萬元 ) 內地發展物業貢獻下跌 28% 至港幣二十五億六千五百萬元, 主要因為營業毛利率收窄 ; 香港發展物業貢獻則下跌 95% 至港幣六千八百萬元, 是由於獲確認的銷售額減少所致 酒店方面, 海港城內三間馬哥孛羅酒店的營業盈利上升 1% 至港幣三億九千三百萬元, 儘管受到港威酒店翻新工程所影響, 仍受惠於房租增加 若計入內地的酒店, 營業盈利則減少 4% 至港幣三億七千七百萬元 ( 二 一二年 : 港幣三億九千一百萬元 ), 因為受到常州馬哥孛羅酒店的開業前開支及武漢馬哥孛羅酒店的營業虧損所影響 物流的貢獻下跌 16% 至港幣九億七千四百萬元 ( 二 一二年 : 港幣十一億六千一百萬元 ), 主要因為現代貨箱碼頭所錄得的收入增幅不足以抵銷營運成本的升幅

83 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 81 通訊 媒體及娛樂轉虧為盈, 錄得港幣二億一千二百萬元的盈利 ( 二 一二年 : 虧損港幣二千二百萬元 ), 乃九倉電訊的營業盈利增加 20% 至港幣三億元及有線寬頻的營業虧損減少 68% 至港幣八千八百萬元所致 投資及其它盈利貢獻增加至港幣七億五千萬元 ( 二 一二年 : 港幣一億三千四百萬元 ), 因為利息及股息收入增加 投資物業之公允價值收益 集團的投資物業組合於二 一三年十二月三十一日的賬面值增加至港幣二千六百一十一億元 ( 二 一二年 : 港幣二千三百一十五億元 ), 其中包括按當日進行的獨立估值以公允價值報值的投資物業港幣二千四百二十三億元, 產生重估收益港幣一百八十七億三千九百萬元 ( 二 一二年 : 港幣三百四十七億五千一百萬元 ), 主要反映投資物業組合的租金持續增長 在扣除相關遞延稅項及非控股股東權益後, 應佔重估收益淨額港幣一百七十一億七千四百萬元 ( 二 一二年 : 港幣三百三十三億三千六百萬元 ) 已計入綜合收益表內 發展中的投資物業為數港幣一百八十七億五千四百萬元以成本列報, 並未以公允價值予以列報, 直至其公允價值首次可以可靠地計量之時或該等物業落成當日 ( 以較早者為準 ), 方以公允價值予以列報 其它收入淨額 其它收入淨額減少 89% 至港幣二億七千七百萬元 ( 二 一二年 : 港幣二十四億八千三百萬元 ), 主要因為缺少了港幣二十二億三千三百萬元的一次性會計賬面收益 ( 乃於去年列報增購綠城權益而產生的負商譽 ) 除此之外, 是年海港企業有限公司 ( 海港企業 ) 為其常州馬哥孛羅酒店作出了港幣五億四千三百萬元 ( 二 一二年 : 港幣無 ) 的減值撥備, 該酒店預期於二 一四年年中在甚具挑戰的市場環境中啟業 財務支出 從綜合收益表內扣除的財務支出為港幣五億五千二百萬元 ( 二 一二年 : 港幣九億三千九百萬元 ) 按照現行的會計準則, 財務支出已減去跨貨幣 利率掉期合約的按市價入賬未變現收益港幣十二億五千六百萬元 ( 二 一二年 : 港幣五億七千三百萬元 ) 扣除非控股股東權益後的按市價入賬收益淨額為港幣十二億三千一百萬元 ( 二 一二年 : 港幣五億九千萬元 ) 若不計入按市價入賬未變現收益及未扣除撥作資產成本的財務支出為港幣二十五億五千五百萬元 ( 二 一二年 : 港幣二十一億零八百萬元 ), 增加了港幣四億四千七百萬元, 主要因為總借款增加及實際借貸利率上升所致 集團是年實際借貸利率為 3.2%( 二 一二年 :2.8%) 若不計入按市價入賬未變現收益, 並扣除撥作集團相關資產的資產成本港幣七億四千七百萬元 ( 二 一二年 : 港幣五億九千六百萬元 ) 後, 財務支出為港幣十八億零八百萬元 ( 二 一二年 : 港幣十五億一千二百萬元 ), 增加了港幣二億九千六百萬元 所佔聯營公司及合營公司業績 ( 除稅後 ) 應佔聯營公司除稅後盈利增加 50% 至港幣二十二億零七百萬元 ( 二 一二年 : 港幣十四億七千三百萬元 ), 主要由於包括了全年應佔綠城盈利港幣十四億九千七百萬元 ( 二 一二年 : 二 一二年六月至十二月期間港幣八億九千三百萬元 ), 以及來自由其它聯營公司的內地發展物業項目的盈利貢獻增加 合營公司錄得盈利港幣五億零九百萬元 ( 二 一二年 : 港幣六億四千一百萬元 ), 因內地發展物業項目獲確認的盈利貢獻較低 所得稅是年稅項支出為港幣四十三億二千八百萬元 ( 二 一二年 : 港幣四十二億一千五百萬元 ), 包括為本年內地投資物業的重估收益作出的遞延稅項撥備港幣十四億五千九百萬元 ( 二 一二年 : 港幣十億八千七百萬元 ) 若不計入上述遞延稅項, 稅項支出則減少 8% 至港幣二十八億六千九百萬元 ( 二 一二年 : 港幣三十一億二千八百萬元 ), 主要因為發展物業分部所確認的盈利減少 非控股股東權益非控股股東權益應佔集團盈利減少港幣三億四千九百萬元至港幣七億五千二百萬元 ( 二 一二年 : 港幣十一億零一百萬元 ), 反映若干非全資附屬公司的淨盈利有所減少 股東應佔盈利截至二 一三年十二月三十一日止年度的股東應佔集團盈利達港幣二百九十三億八千萬元 ( 二 一二年 : 港幣四百七十二億六千三百萬元 ), 減少 38% 按三十億三千萬股股份加權平均數計算, 每股基本盈利為港幣 9.70 元 ( 二 一二年 : 按三十億二千九百萬股股份計算, 每股基本盈利為港幣 元 )

84 82 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司財務評議 若不計入投資物業重估收益淨額港幣一百七十一億七千四百萬元 ( 二 一二年 : 港幣三百三十三億三千六百萬元 ), 是年股東應佔集團盈利則為港幣一百二十二億零六百萬元 ( 二 一二年 : 港幣一百三十九億二千七百萬元 ), 減少 12% 若不計入投資物業重估收益淨額及特殊項目 ( 包括應佔若干金融工具按市價入賬收益淨額合共港幣十二億三千一百萬元 ( 二 一二年 : 港幣六億五千四百萬元 ) 為內地物業作出的減值撥備淨額合共港幣三億二千三百萬元 ( 二 一二年 : 港幣無 ), 以及因購入綠城權益 ( 於去年列報 ) 而產生的會計賬面收益港幣二十二億三千三百萬元 ), 集團的基礎核心盈利則上升 2% 至港幣一百一十二億九千八百萬元 ( 二 一二年 : 港幣一百一十億四千萬元 ) 每股核心盈利為港幣 3.73 元 ( 二 一二年 : 港幣 3.64 元 ) (II) 流動資金 財務資源與資本承擔 股東權益及總權益 於二 一三年十二月三十一日, 集團的股東權益增加港幣二百七十億五千六百萬元或 11% 至港幣二千七百五十五億五千七百萬元, 相等於按三十億三千萬股已發行股份計算每股為港幣 元 ( 二 一二年十二月三十一日 : 按三十億二千九百萬股已發行股份計算, 每股港幣 元 ) 若計入非控股股東權益, 集團的總權益則增加 11% 至港幣二千八百四十二億五千五百萬元 ( 二 一二年十二月三十一日 : 港幣二千五百六十九億零六百萬元 ) 總資產 集團的總資產增加 12% 至港幣四千一百五十一億元 ( 二 一二年十二月三十一日 : 港幣三千六百九十億元 ) 總營業資產 ( 不包括銀行存款及現金 若干可供出售投資 遞延稅項資產及其它衍生金融資產 ) 增加 13% 至港幣三千八百七十七億元 ( 二 一二年十二月三十一日 : 港幣三千四百三十九億元 ) 集團的投資物業組合價值持續上升, 部分受惠於加入新投資項目, 於二 一三年十二月三十一日達港幣二千六百一十一億元, 佔集團總營業資產 67% 香港的投資物業增加 9% 至港幣二千一百零五億元 ( 二 一二年 : 港幣一千九百三十八億元 ), 主要包括海港城和時代廣場, 兩者的估值分別為港幣一千三百七十八億元 ( 不包括三間馬哥孛羅酒店 ) 及港幣四百六十二億元, 合共佔投資物業組合的 70% 內地的投資物業增加 34% 至港幣五百零六億元 ( 二 一二年 : 港幣三百七十七億元 ), 包括興建中投資物業為數港幣二百二十五億元 ( 二 一二年 : 港幣二百一十四億元 ) 集團的發展物業 ( 主要在內地 ) 增加 10% 至港幣五百三十八億元 ( 二 一二年 : 港幣四百八十九億元 ) 此外, 由聯營公司及合營公司進行的發展物業投資為港幣三百三十五億元 ( 二 一二年 : 港幣三百零九億元 ) 其它主要營業資產包括其它物業及固定資產港幣二百四十二億元 以地區劃分而言, 集團於內地的營業資產 ( 以物業及碼頭項目為主 ) 增加至港幣一千五百五十六億元 ( 二 一二年十二月三十一日 : 港幣一千三百三十億元 ), 佔集團總營業資產的 40%( 二 一二年 :39%) 負債及負債比率 集團於二 一三年十二月三十一日的負債淨額增加了港幣二十五億元至港幣五百八十一億元 ( 二 一二年十二月三十一日 : 港幣五百五十六億元 ), 這是由港幣八百二十六億元的債務減港幣二百四十五億元的銀行存款和現金所得 集團的負債淨額包括現代貨箱碼頭 海港企業及其它附屬公司的負債淨額港幣一百一十四億元 ( 二 一二年十二月三十一日 : 港幣六十四億元 ), 而該等負債對本公司及其旗下其它附屬公司皆無追索權 若不計入該等無追索權負債, 集團的負債淨額則為港幣四百六十七億元 ( 二 一二年十二月三十一日 : 港幣四百九十二億元 ) 茲將負債淨額分析如下 : 二 一三年 二 一二年 十二月三十一日 十二月三十一日 負債 ( 現金 ) 淨額 港幣百萬元 港幣百萬元 九龍倉 ( 不包括下列附屬公司 ) 46,656 49,201 現代貨箱碼頭 11,185 11,193 海港企業 413 (4,581) 有線寬頻 (182) (188) 58,072 55,625 於二 一三年十二月三十一日, 負債淨額與總權益比率為 20.4%( 二 一二年十二月三十一日 :21.7%)

85 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 83 財務及備用信貸額 集團於二 一三年十二月三十一日的備用信貸額及已發行債券合共港幣一千零三十億元, 當中港幣八百二十六億元已被動用 茲將信貸分析如下 : 二 一三年十二月三十一日 可用信貸 總負債 未提取信貸 港幣十億元 港幣十億元 港幣十億元 本公司 全資附屬公司 承諾銀行信貸 債券 非全資附屬公司承諾及非承諾信貸 現代貨箱碼頭 海港企業 有線寬頻 上述負債中有為數港幣一百八十二億元 ( 二 一二年十二月三十一日 : 港幣一百七十六億元 ) 乃以賬面值合共港幣四百四十億元 ( 二 一二年十二月三十一日 : 港幣二百八十二億元 ) 的若干固定資產 投資物業 發展物業及股份的按揭作抵押 集團的債務組合分散為不同貨幣, 主要包括美元 港元和人民幣 相關債務組合主要為集團在內地的投資物業 發展物業及港口投資提供資金 集團嚴格監察及控制衍生金融工具的運用, 集團購入的大部分衍生金融工具均主要用以應付集團所面對的利率及外匯波動 為有利於集團業務和投資活動, 集團繼續持有大量餘裕現金 ( 主要以人民幣 港元和美元為本位 ) 及未提取承諾信貸, 維持強健的財務狀況 此外, 集團亦持有一個可供出售投資組合, 市值合共為港幣三十七億元 ( 二 一二年十二月三十一日 : 港幣三十九億元 ), 該投資組合可即時變現供集團使用 集團的營業業務及投資活動帶來的現金流是年集團錄得港幣一百四十億元 ( 二 一二年 : 港幣一百五十一億元 ) 的營運資金變動前淨現金流入, 營運資金變動導致淨現金流入至港幣五十五億元 ( 二 一二年 : 港幣十九億元 ) 投資活動方面, 集團錄得淨現金流出港幣一百二十億元 ( 二 一二年 : 港幣二百一十七億元 ), 主要用於增加投資物業及其它固定資產, 包括支付成都國際金融中心的地價和建築費用, 以及支付購入香港美利大廈的款項

86 84 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司財務評議 主要資本性與發展開支及承擔 茲將二 一三年集團的主要資本性與發展開支分析如下 : A. 主要資本性與發展開支 香港 中國內地 總額 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 物業 投資物業 1,063 8,669 9,732 發展物業 56 12,830 12,886 1,119 21,499 22,618 其它 酒店 4, ,868 現代貨箱碼頭 九倉電訊 有線寬頻 , ,710 集團總額 6,552 21,776 28,328 i. 投資物業於年內的開支主要是成都國際金融中心的地價及建築費用 ii. iii. iv. 酒店開支包括用於購入香港美利大廈作酒店發展用途的港幣四十四億元 集團亦為主要涉及內地項目的發展物業投資港幣一百二十九億元, 包括聯營公司及合營公司的現金投入港幣二十七億元 現代貨箱碼頭的資本性開支主要用作增購其它固定資產及內地碼頭設備, 而九倉電訊及有線寬頻的資本性開支則主要用於購置製作和廣播設備 推出網絡及互聯網服務設備 集團分別擁有 67.6% 及 73.8% 權益的現代貨箱碼頭及有線寬頻自行承擔各自的資本性開支項目的資金 B. 資本性與發展開支承擔 於二 一三年十二月三十一日, 集團在未來數年的主要資本性與發展開支承擔估計為港幣七百八十五億元, 當中港幣二百八十六億元已授權及簽約 茲將承擔按分部分析如下 : 於二 一三年十二月三十一日 已授權及簽約 已授權但未簽約 總額 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 投資物業 香港 1, ,611 中國內地 8,581 11,318 19,899 9,717 11,793 21,510 發展物業 香港 中國內地 17,304 35,043 52,347 18,058 35,043 53,101 其它 酒店 290 2,587 2,877 現代貨箱碼頭 九倉電訊 有線寬頻 ,125 3,902 集團總額 28,552 49,961 78,513 物業承擔主要為在未來數年分階段支付的地價款項及建築費用 ( 應佔聯營公司及合營公司的承擔包括在內 ) 應佔承諾地價款項港幣五十二億元須在二 一四年支付 上述承擔及計劃開支的資金將由集團的內部財務資源 ( 包括餘裕現金港幣二百四十五億元 ) 營運帶來的現金流及銀行和其它融資撥付, 建築費用則主要以預售收益及項目借貸自行融資, 其它可挪用資源包括可供出售投資

87 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 85 (III) 人力資源 於二 一三年十二月三十一日, 集團旗下僱員約有 15,700 人, 其中包括約 2,600 名受僱於集團管理的經營業務 員工薪酬乃按其工作職責和市場薪酬趨勢而釐定, 並設有一項酌情性質的周年表現花紅作為浮動薪酬, 以獎勵員工的個人工作表現及員工對集團的成績和業績所作出的貢獻 (IV) 業務模式 優質投資物業是九龍倉業務模式的骨幹, 其創造的價值包括租金收入增長和每年的資本增值 該等物業的經常性現金流更為股東帶來穩定而持續上升的股息 集團在審慎借貸下保持充裕財力適時選擇性地把握新的投資機會 按於二〇一三年年初港幣二千一百九十億元的資產基礎計算, 營運中的投資物業於二〇一三年提供港幣二百七十億元的回報 ( 包括資本增值 ) 海港城及時代廣場是這個貴重的優質投資物業組合中的主要項目, 佔香港零售銷售總額約 9% 兩項物業的樓面面積合計超過一千萬平方呎, 市值合共港幣一千九百二十億元, 於二〇一三年帶來港幣一百零六億元的收入及港幣八十四億元的營業盈利 發展中的全新優質投資物業以位於成都及長沙巿中心的國金項目為首 兩個項目的發展成本共達港幣四百億元, 每個的規模均最少與海港城相若, 並以在各自的市場上建立同樣的主導地位為設計目標 成都國際金融中心第一期包括一個商場及一幢寫字樓, 已分別於二 一三年下旬及二 一四年年初落成 其餘三個位於重慶 無錫及蘇州的國金項目亦正在發展中 這個貴重的優質投資物業組合亦為九龍倉擴展其它業務提供所需的財力 組合總值港幣二千六百一十億元, 是全球由上市公司持有的最具價值的物業組合之一 九龍倉早於二〇〇七年已成為內地最活躍的香港發展商之一 包括集團的聯營公司綠城在內, 集團的應佔土地儲備達一千六百九十萬平方米, 分佈於逾四十個城市 若不計入綠城, 二〇一三年已簽訂的銷售額達人民幣二百零九億元, 總樓面面積為一百五十萬平方米 若計入集團在遠洋地產的投資額, 九龍倉與內地物業投資相關的組合共達人民幣一千一百二十億元或港幣一千四百二十億元 在香港, 集團土地儲備的規模有別於內地, 共有三百二十萬平方呎, 每平方呎的樓面地價遠遠較高 我們計劃適時購入土地, 優化這個組合 山頂物業組合是包含多項物業的獨特組合, 將於未來數年陸續進行重建 除了房地產外, 集團的其它主要業務還包括酒店經營 貨櫃碼頭及通訊業務 這些業務全部為集團提供經常性盈利, 其中許多需要使用土地資源 (V) 業務策略 集團透過下列策略, 致力不斷提升競爭力, 並推動業務的持續增長 : 1. 以全新的發展項目於本地市場建立領導地位, 同時重新規劃及提升現有物業的質素 優化租戶組合及採取有效的市場推廣, 提升營運中投資物業的租金增長及價值至最高水平 ; 2. 藉海港城及時代廣場的成功經驗 優越地利 與主要租戶的緊密關係及軟實力優勢, 選擇性地擴大在內地的優質投資物業組合, 以大大提升其增值潛力 ; 3. 藉選址 購地 發展規劃和設計 建築 打造優質品牌及市場推廣各方面的核心競爭力, 於內地建立朝氣蓬勃 可迅速壯大及持續發展的地產發展業務 ; 4. 繼續善用在內地市場的專業知識 國際標準及內地專才, 在內地不同地區建立可持續的本地化業務架構 ; 及 5. 實行審慎嚴格的財務管理, 確保時刻維持可持續發展

88 86 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司企業管治報告 企業管治架構 股東 其 持份 投資公眾 董事會 顧客 債權人 公司秘書 款人及債券持有人 僱員 審核委員會 提名委員會 薪酬委員會 規管 外 核數師 內部核數師 企業管治常規 於截至二 一三年十二月三十一日止財政年度內, 本公司已遵守香港聯合交易所有限公司 ( 聯交所 ) 證券上市規則 ( 上市規則 ) 附錄十四所載的 企業管治守則 ( 守則 ) 內所有守則條文, 惟載於下文 A.2.1 及 F.1.3 項內的兩項偏離則除外 茲將有關原則的應用及上述偏離守則條文的原因列述於下文相關項目 本公司於本財政年度內的主要企業管治原則及企業管治常規摘要如下 : I. 守則條文 參考守則 守則條文 A. 董事 A.1 董事會企業管治原則 董事會應負有領導及監控公司的責任, 並應集體負責統管並監督公司事務以促使公司成功 董事應該客觀行事, 所作決策須符合公司的最佳利益 董事會應定期檢討董事向公司履行職責所需付出的貢獻, 以及有關董事是否付出足夠時間履行職責 遵守情況 優於規定 企業管治常規 本公司董事會 ( 董事會 ) 在截至二 一三年十二月三十一日止財政年度內舉行了四次董事會會議, 絕大部分有權出席的本公司董事 ( 董事 ) 均有出席 董事出席記錄詳情見載於第 92 頁的列表 根據本公司組織章程細則, 董事可以親身 透過電話或其它電子通訊方式出席會議 就各董事會定期會議發出議程前, 諮詢所有董事是否有意提出任何商討事項以列入會議議程

89 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 87 於每次召開定期會議前一個月發出正式通知, 而全部其它臨時召開的會議則給予恰當的通知期 本公司的公司秘書 ( 公司秘書 ) 擬備所有董事會及其轄下委員會的會議記錄及 或書面決議案, 並記錄會上商議的事項及達致的決定 每次董事會及其轄下委員會會議結束後, 於合理時段內把董事會及其轄下委員會會議記錄 決議案送交全體董事 其轄下委員會成員作評議及記錄 董事會及其轄下委員會會議記錄 決議案可供董事 其轄下委員會成員查閱 董事會會議結束後, 於合理時段內保存會議記錄的最終定稿作記錄之用 會議記錄對董事會 其轄下委員會所考慮的事項及達致的決定作足夠詳細的記錄 若任何董事認為有必要尋求獨立專業意見, 公司秘書可代為安排, 費用由本公司支付 重要事項以董事在董事會會議上通過決議案的方式作出決定, 或在某些情況下以書面決議案方式處理, 以便全體董事 ( 包括獨立非執行董事 ) 在知悉有關事項, 並就其發表意見 ( 倘適當 ) 後, 方批准該事項 根據本公司的組織章程細則, 董事不得就其或其任何聯繫人佔有重大權益的任何合約或安排作出投票或被計入法定人數之內 若有主要股東或董事在董事會將予考慮的事項中存有董事會認為重大的利益衝突, 有關事項將以董事會會議而不是書面決議案處理 在相關交易中並無佔有重大權益的獨立非執行董事及其聯繫人會出席相關董事會會議 本公司已為董事及高級管理層購買合適的責任保險 參考守則 守則條文 A.2 主席及行政總裁企業管治原則 每家發行人在經營管理上皆有兩大方面 董事會的經營管理和業務的日常管理 這兩者之間必須清楚區分, 以確保權力和授權分布均衡, 不致權力僅集中於一位人士 遵守情況 符合規定 企業管治常規 主席負責董事會, 專注於集團策略及董事會事宜, 確保董事會成員和管理層之間保持緊密的工作關係, 並實際上以行政總裁的身份直接負責集團的若干主要單位的業務 執行董事對彼各自負責的業務單位的業務方向及營運效率在行政上負全責, 並向主席負責 在執行董事及公司秘書協助下, 主席致力確保董事會會議上所有董事均適當知悉當前的事項, 並及時收到準確 清晰 充分及可靠的資訊 主席在適當情況下考慮將其他董事提議的任何事項加入議程中 主席可將這項責任轉授指定的董事或公司秘書 主席負主要責任, 確保公司制定良好的企業管治常規及程序 主席鼓勵所有董事全力投入董事會事務, 並以身作則, 確保董事會行事符合本公司最佳利益 主席鼓勵持不同意見的董事均表達出本身關注的事宜 給予這些事宜充足時間討論, 以及確保董事會的決定能公正反映董事會的共識

90 88 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司企業管治報告 主席確保採取適當步驟保持與股東有效聯繫, 以及確保股東意見可傳達到整個董事會 主席提倡公開 積極討論的文化, 促進董事 ( 特別是非執行董事 ) 對董事會作出有效貢獻, 並確保執行董事與非執行董事之間維持建設性的關係 主席至少每年與非執行董事 ( 包括獨立非執行董事 ) 舉行一次沒有執行董事出席的會議 參考守則 A.2.1 守則條文 主席與行政總裁的角色應有區分, 並不應由一人同時兼任 遵守情況 X 不符合規定參考守則 企業管治常規 吳光正先生出任本公司主席, 亦是本公司實際上的行政總裁, 此乃偏離了主席及行政總裁的角色由不同人士擔任的常規守則條文 由同一人出任本公司主席及履行行政總裁的執行職能被認為較具效益, 因此該項偏離被視為合適 董事會相信經由具經驗和卓越才幹的人士所組成的董事會 ( 其中超過半數乃獨立非執行董事 ) 的運作, 已足夠確保權力和授權分布均衡 守則條文 A.3 董事會組成企業管治原則 董事會應根據本公司業務而具備適當所需技能 經驗和多元化觀點 董事會中執行董事與非執行董事的組合應該保持均衡, 以便能夠有效地作出獨立判斷 遵守情況 企業管治常規 優於規定 董事會根據本公司業務所需而具備適當技能和經驗, 茲將於是年內在任董事的姓名臚列如下 : 主席吳光正先生 副主席兼常務董事吳天海先生 副主席周安橋先生 執行董事李玉芳女士 執行董事吳梓源先生 執行董事兼集團財務總監徐耀祥先生 董事凌緣庭女士 ( 委任於二 一三年四月十一日起生效 )

91 二 一三年年報 / 九龍倉集團有限公司 89 獨立非執行董事歐肇基先生陳坤耀教授錢果豐博士方剛議員捷成漢先生李國章議員 ( 辭任於二 一三年八月十六日起生效 ) 李維文先生 ( 委任於二 一三年九月二日起生效 ) 詹康信先生唐寶麟先生 ( 委任於二 一三年十一月十八日起生效 ) 董事個人資料載於第 106 至 109 頁 董事會由十五位董事組成, 包括八位獨立非執行董事 公司就董事會的架構 人數及組成不時作出檢討, 確保董事會由具備配合本公司業務所需技能及經驗之人士組成 獨立非執行董事的獨立性乃根據上巿規則相關條例及規定而作出評核 在所有公司通訊中已按董事類別及職務 ( 包括主席 副主席兼常務董事 副主席 執行董事及獨立非執行董事的姓名 ) 披露董事會的組成 本公司在其企業網站及聯交所網站上提供最新的董事會成員名單, 並列明其角色和職能, 以及註明其是否獨立非執行董事 參考守則 守則條文 A.4 委任 重選和罷免企業管治原則 新董事的委任程序應正式 經審慎考慮並具透明度, 並應設定有秩序的董事繼任計劃 所有董事均應每隔若干時距即重新選舉 發行人必須就任何董事辭任或遭罷免解釋原因 遵守情況 符合規定 企業管治常規 所有董事 ( 包括獨立非執行董事 ) 須每三年卸任, 並須經重選連任 董事會全體負責委任新董事及提名董事於本公司股東大會上經股東重選 根據本公司組織章程細則, 董事會可不時委任董事以填補臨時空缺或增添董事會成員 新任董事之任期至本公司下次股東大會 ( 如屬填補臨時空缺 ) 或至本公司下屆股東週年大會 ( 如屬增添董事會成員 ) 為止, 並合資格於同一股東大會上應選連任 各獨立非執行董事已根據上市規則之規定提交確認其符合獨立性之週年確認 本公司認為所有獨立非執行董事皆符合上市規則有關獨立性指引之規定, 並根據該指引條文屬獨立人士 每名已任職董事會超過九年的獨立非執行董事的重選須 (1) 由股東在相關股東週年大會上通過一項獨立決議案批准 ; 及 (2) 在發出會議通告的同時, 給予股東關於董事會相信有關董事仍屬獨立人士及應獲重選的原因的進一步資料