目 录 前 言 中 国 养 老 住 宅 市 场 现 状 分 析. 各 方 主 体 纷 纷 试 水, 房 地 产 公 司 成 为 市 场 主 导 着. 房 地 产 公 司 开 发 建 筑 主 力 军. 养 老 服 务 机 构 设 施 运 营 支 撑 者. 保 险 机 构 长 期 资 金 优 势 者.

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1 中 国 养 老 住 宅 现 状 和 发 展 趋 势 报 告

2 目 录 前 言 中 国 养 老 住 宅 市 场 现 状 分 析. 各 方 主 体 纷 纷 试 水, 房 地 产 公 司 成 为 市 场 主 导 着. 房 地 产 公 司 开 发 建 筑 主 力 军. 养 老 服 务 机 构 设 施 运 营 支 撑 者. 保 险 机 构 长 期 资 金 优 势 者. 其 他 投 资 者 市 场 的 有 力 补 充 者. 产 品 结 构 逐 渐 丰 富, 但 尚 未 形 成 规 模. 多 种 盈 利 模 式 并 存 各 有 利 弊. 产 业 各 方 突 显 优 势 加 强 合 作 中 国 养 老 住 宅 市 场 面 临 的 挑 战. 中 国 养 老 住 宅 市 场 有 效 需 求 还 有 待 培 育. 养 老 设 施 和 服 务 供 给 与 市 场 需 求 不 匹 配. 产 业 政 策 微 观 落 实 程 度 不 尽 如 人 意. 融 资 渠 道 制 约 养 老 住 宅 健 康 发 展 海 外 养 老 模 式 探 析 及 借 鉴. 尊 重 不 同 文 化 的 养 老 需 求. 政 府 加 强 投 入, 完 善 基 础 设 施 和 体 系. 参 与 主 体 多 样, 多 种 模 式 并 存. 金 融 工 具 创 新 促 进 行 业 发 展 中 国 养 老 市 场 发 展 趋 势 展 望 附 录 一 : 中 国 养 老 产 业 税 收 政 策 简 介 附 录 二 : 境 外 人 民 币 房 地 产 投 资 信 托 (CNH-REIT)

3 前 言 人 口 老 龄 化 这 一 问 题 近 几 年 逐 渐 浮 出 水 面, 成 为 日 益 受 到 关 注 的 一 大 社 会 问 题 在 现 代 化 因 素 的 影 响 下, 传 统 的 家 庭 养 老 的 功 能 越 来 越 弱 化, 单 纯 的 机 构 养 老 己 经 不 能 满 足 广 大 老 年 人 多 方 面 的 养 老 需 要 随 着 中 国 老 龄 化 趋 势 加 快, 养 老 产 业 开 始 成 为 众 多 企 业 眼 中 的 朝 阳 产 业, 而 其 中 作 为 养 老 产 业 载 体 的 养 老 住 宅 这 一 环 节 则 成 为 了 众 多 投 资 者 关 注 的 焦 点 目 前, 中 国 养 老 住 宅 市 场 正 处 于 加 速 发 展 态 势, 机 遇 与 挑 战 并 存 报 告 中, 德 勤 分 析 了 中 国 养 老 住 宅 市 场 的 现 状 与 趋 势 谁 是 养 老 住 宅 市 场 的 参 与 者? 不 难 想 象 房 地 产 公 司 自 然 的 成 为 了 这 个 市 场 的 主 导 者, 其 他 的 重 要 投 资 者 还 包 括 了 养 老 服 务 机 构 保 险 公 司 和 基 金 公 司 等 在 研 究 的 过 程 中 我 们 发 现 了 不 同 类 型 的 投 资 者 / 公 司 之 间 存 在 着 许 多 合 作 空 间, 比 如 房 地 产 公 司 与 养 老 服 务 机 构 的 管 理 营 运 合 作, 本 地 实 业 集 团 与 外 国 投 资 资 金 的 合 资 项 目 等 由 于 各 个 行 业 的 投 资 者 拥 有 自 身 的 长 处, 合 作 能 为 项 目 带 来 质 量 营 运 以 及 融 资 上 的 优 势 在 迎 接 未 来 庞 大 需 求 的 另 一 面, 投 资 者 要 面 对 一 些 挑 战 设 施 和 服 务 供 给 与 市 场 需 求 不 匹 配 相 关 政 府 政 策 落 实 程 度 和 融 资 渠 道 的 制 约 等, 这 些 因 素 对 于 养 老 房 地 产 项 目 的 营 运 和 投 资 回 报 有 决 定 性 的 影 响 以 中 国 政 府 的 政 策 为 例, 虽 然 近 年 来 国 家 出 台 了 一 些 对 养 老 产 业 的 扶 持 政 策, 以 税 务 优 惠 和 支 持 补 贴 等 方 法 激 励 市 场 投 资 与 发 展 这 行 业, 但 整 体 来 说 政 策 与 法 规 还 不 完 善, 发 展 模 式 与 监 管 也 没 有 统 一 的 标 准 及 规 范 中 国 的 养 老 产 业 还 处 于 初 级 阶 段, 相 比 之 下, 海 外 的 养 老 地 产 和 养 老 服 务 市 场 已 经 成 熟, 并 有 着 不 同 的 模 式, 比 如 英 国 的 养 老 模 式 以 政 府 主 导 为 主, 而 美 国 的 就 以 市 场 开 发 的 模 式 运 行 着 这 是 因 为 养 老 模 式 与 国 家 的 历 史 经 济 发 展 和 国 民 对 于 家 庭 的 传 统 观 念 有 着 不 可 分 割 的 关 系 中 国 养 老 产 业 的 发 展 模 式 可 以 借 鉴 海 外 市 场 发 展 的 进 程, 并 配 合 本 地 的 文 化 传 统 和 实 际 需 求 来 发 展, 让 体 系 日 趋 完 善 此 外, 中 国 的 税 制 复 杂, 投 资 或 营 运 养 老 地 产 和 养 老 服 务 所 牵 涉 的 征 税 繁 多, 在 本 报 告 的 后 部 分, 我 们 特 意 编 写 了 关 于 中 国 养 老 产 业 税 收 政 策 的 附 录, 简 单 的 介 绍 了 养 老 产 业 的 基 准 和 政 府 的 优 惠 政 策 此 外, 我 们 也 附 上 了 关 于 境 外 人 民 币 房 地 产 投 资 信 托 (CNH REIT) 的 附 录, 协 助 您 了 解 这 个 投 资 工 具 在 发 展 养 老 住 宅 市 场 的 潜 在 机 遇 本 报 告 的 撰 写 过 程 中, 得 到 了 开 发 商 医 疗 服 务 机 构 的 大 力 支 持, 特 此 致 谢 : 保 利 地 产 Orpea China 及 为 本 研 究 提 供 智 力 贡 献 的 人 士 吴 苹 主 管 合 伙 人 德 勤 中 国 生 命 科 学 与 医 疗 行 业 何 锦 荣 主 管 合 伙 人 德 勤 中 国 房 地 产 行 业 中 国 养 老 住 宅 现 状 和 发 展 趋 势 报 告 03

4 中 国 养 老 住 宅 市 场 现 状 分 析 年 中 国 岁 以 上 人 口 占 比 为. %, 约. 亿 人 ; 与 此 同 时, 老 年 抚 养 比 从 年 的. % 上 升 到 年 的. % 根 据 联 合 国 人 口 署 预 测, 中 国 的 老 年 人 口 将 以 每 年 超 过 万 人 的 速 度 增 加, 到 年, 老 年 人 口 占 比 将 达 到. %, 约 为. 亿 人, 岁 以 上 的 老 年 人 将 超 过 亿 人 ( 如 图 所 示 ) 相 对 于 世 界 老 龄 化. % 的 平 均 速 度, 中 国 老 龄 化 的 速 度 为. % 巨 大 的 老 年 抚 养 人 群 为 养 老 设 施 和 服 务 行 业 带 来 重 大 发 展 机 遇 年 公 布 的 国 务 院 关 于 加 快 发 展 养 老 服 务 业 的 若 干 意 见 指 出, 发 展 养 老 服 务 设 施 是 发 展 中 国 养 老 服 务 业 的 主 要 任 务 之 一, 并 要 求 : 年 末 全 国 社 会 养 老 床 位 数 达 到 每 千 名 老 年 人 - 张, 即 比 当 前 水 平 增 加 一 倍 假 设 至 年 末, 全 国 社 会 养 老 床 位 数 维 持 年 要 求 的 每 千 名 老 年 人 - 张 不 变 ( 即 每 千 名 老 年 人 需 增 加 - 张 ), 以 上 述 年 末 全 国 老 年 人 口. 亿 计 算, 则 至 年 中 国 新 增 社 会 养 老 床 位 的 潜 在 需 求 约 为 - 万 张 因 此, 来 自 不 同 行 业 的 投 资 者 在 最 近 几 年 纷 纷 进 入 养 老 住 宅 市 场 目 前 公 开 信 息 披 露 的 八 十 多 个 养 老 设 施 项 目 分 布 在 北 京 上 海 浙 江 海 南 山 东 四 川 广 东 等 多 地 而 参 与 养 老 设 施 建 设 和 运 营 的 除 了 房 地 产 商, 还 包 括 了 保 险 公 司 和 专 业 的 养 老 服 务 机 构 等 从 产 品 结 构 上 来 看, 中 国 目 前 的 养 老 设 施 和 服 务 已 经 逐 渐 覆 盖 了 不 同 年 龄 阶 段 老 年 人 的 多 层 次 需 求, 但 是 盈 利 模 式 依 然 在 探 索 阶 段 图 : 年 - 年 中 国 老 年 人 口 数 量 及 占 比 预 测 老 年 人 口 数 ( 亿 人 ) 老 年 人 口 占 比 % 数 据 来 源 : 联 合 国 人 口 署, 中 国 统 计 局,Wind 资 讯, 德 勤 分 析 傅 先 生, 某 大 型 房 地 产 集 团 执 行 总 经 理 随 着 中 国 经 济 的 快 速 发 展, 人 民 生 活 质 量 健 康 程 度 和 寿 命 得 到 很 大 提 高 但 与 此 同 时, 现 代 化 的 家 庭 结 构 和 生 活 节 奏 以 及 更 大 范 围 更 方 便 的 人 员 迁 徙 能 力 迫 使 中 国 传 统 养 老 习 惯 发 生 改 变 在 未 来 的 十 五 年, 受 到 独 生 子 女 政 策 影 响 的 第 一 代 父 母 逐 渐 进 入 八 十 岁, 需 要 更 多 专 业 的 看 护 和 照 料, 因 此, 将 成 为 养 老 住 宅 需 求 集 中 爆 发 的 时 期

5 各 方 主 体 纷 纷 试 水, 房 地 产 公 司 成 为 市 场 主 导 者 养 老 住 宅 产 业 的 发 展 潜 力 吸 引 了 来 自 不 同 行 业 的 投 资 者, 这 其 中 包 括 了 房 地 产 公 司 保 险 机 构 养 老 服 务 机 构 实 业 集 团 以 及 其 他 财 务 投 资 者 等, 承 担 着 不 同 或 重 叠 的 角 色 ( 如 图 所 示 ) 整 体 来 看, 房 地 产 公 司 是 养 老 住 宅 开 发 建 设 和 养 老 服 务 设 施 运 营 的 主 体 ; 养 老 服 务 机 构 在 养 老 住 宅 的 建 设 上 有 涉 猎, 但 是 还 是 以 提 供 服 务 为 主 ; 保 险 机 构 则 把 养 老 住 宅 建 设 设 施 运 营 和 保 险 理 财 产 品 结 合 起 来, 同 时 给 一 些 优 质 项 目 提 供 资 金 协 助 同 时, 我 们 还 观 察 到 一 些 其 他 投 资 机 构 也 以 不 同 的 形 式 来 参 与 到 养 老 住 宅 市 场 我 们 具 体 来 分 析 各 个 参 与 主 体 的 主 要 养 老 项 目 参 与 方 式 以 及 各 自 的 特 点 房 地 产 公 司 开 发 建 设 主 力 军 在 众 多 参 与 者 当 中, 房 地 产 公 司 由 于 长 期 积 累 的 地 产 开 发 经 验, 成 为 养 老 住 宅 建 设 开 发 的 主 力 军 根 据 公 开 资 料, 当 前 有 三 十 多 家 房 地 产 公 司 已 经 涉 入 养 老 住 宅 的 建 设 开 发 和 运 营, 而 表 达 进 入 市 场 意 愿 的 更 高 达 八 十 多 家 具 体 来 看 ( 详 见 表 ), 万 科 有 北 京 幸 福 汇 杭 州 良 渚 文 化 村 等 多 个 试 点 项 目 ; 保 利 地 产 有 北 京 和 熹 会 和 上 海 西 塘 越 等 试 点 ; 远 洋 地 产 背 靠 大 股 东 中 国 人 寿, 联 手 美 国 Emeritus, 打 造 椿 萱 茂 养 老 品 牌, 在 北 京 亦 庄 的 老 年 公 寓 项 目 已 经 开 始 运 营 ; 同 时, 一 家 知 名 房 地 产 开 发 商 在 杭 州 的 老 年 公 寓 已 经 运 营 一 段 时 间, 并 在 积 极 打 造 乌 镇 雅 达 国 际 健 康 生 态 产 业 园 项 目 等 基 于 巨 大 的 市 场 潜 力, 很 多 房 地 产 公 司 视 养 老 住 宅 为 未 来 的 战 略 发 展 方 向, 作 为 业 务 转 型 和 收 入 结 构 以 及 增 长 模 式 转 变 的 一 个 契 机 但 是, 养 老 住 宅 相 对 于 传 统 住 宅 开 发, 对 房 地 产 企 业 提 出 更 高 的 要 求 首 先, 养 老 住 宅 需 要 地 产 企 业 加 强 在 医 疗 保 健 娱 乐 等 针 对 老 年 人 需 求 的 资 源 的 整 合 能 力 ; 其 次, 由 于 养 老 住 宅 的 资 金 投 入 巨 大, 而 回 收 期 相 对 较 长, 则 需 要 地 产 企 业 提 高 获 取 长 期 合 理 成 本 资 金 的 能 力 ; 同 时, 养 老 住 宅 的 地 产 企 业 长 期 项 目 运 营 和 管 理 的 能 力 也 提 出 了 考 验 图 : 投 资 者 积 极 进 入 养 老 住 宅 市 场 地 产 公 司 养 老 住 宅 开 发 建 设 数 据 来 源 : 德 勤 分 析 表 : 目 前 中 国 主 要 房 地 产 公 司 的 养 老 住 宅 项 目 公 司 万 科 地 产 保 利 地 产 绿 城 集 团 远 洋 地 产 复 星 集 团 绿 地 集 团 上 海 实 业 花 样 年 上 游 房 地 产 太 阳 城 房 地 产 养 老 服 务 机 构 养 老 服 务 运 营 保 险 机 构 养 老 保 险 及 理 财 产 品 养 老 住 宅 项 目 举 措 在 中 粮 万 科. 长 阳 半 岛 五 矿 万 科. 北 京 欢 庆 城 的 住 宅 项 目 中 配 备 养 老 产 品 北 京 房 山 的 万 科 幸 福 汇 试 点 养 老 住 宅 套, 是 面 向 活 跃 高 知 长 者 的 服 务 式 公 寓 在 河 北 香 河 提 供 约 套 老 年 公 寓 产 品 在 青 岛 市 北 区 建 设 套 老 年 公 寓, 目 标 客 户 群 体 为 中 高 端 岁 以 上 的 长 者 万 科 随 园 嘉 树 位 于 杭 州 良 渚 文 化 村, 属 于 高 端 养 老 公 寓 在 长 春 投 资 亿 元 建 设 健 康 养 老 住 宅 社 区 及 文 化 创 意 产 业 项 目 保 利 和 熹 会 位 于 西 山 林 语 项 目 内, 建 筑 面 积 万 多 平 米, 提 供 个 床 位, 客 户 群 体 为 高 龄 半 失 能 人 群 浙 江 保 利 西 塘 越 项 目 将 在 社 区 内 提 供 相 应 养 老 服 务 在 杭 州 临 平 蓝 庭 项 目 中 规 划 了 套 老 年 公 寓 和 个 护 理 院 床 位, 配 备 老 年 大 学 健 康 中 心 文 体 活 动 中 心 社 区 医 院 护 理 院 等 设 施 在 浙 江 桐 乡 乌 镇 建 设 一 休 闲 健 康 养 老 为 主 题 的 雅 达 国 际 健 康 生 态 产 业 园, 规 划 套 养 老 公 寓, 并 提 供 全 阶 段 服 务 体 系 与 美 国 最 大 协 助 生 活 服 务 公 司 Emeritus 在 北 京 亦 庄 远 洋 天 著 项 目 中 共 同 打 造 养 老 服 务 项 目 椿 萱 茂. 凯 健, 建 筑 面 积 近 千 平 米, 套 公 寓, 提 供 高 端 养 老 服 务 与 美 国 峰 堡 投 资 集 团 合 资 开 发 的 综 合 养 老 社 区 星 堡 中 环 养 老 社 区 于 年 月 正 式 营 业 早 在 年 就 推 出 了 综 合 性 养 老 项 目 城 孝 贤 坊 其 他 投 资 机 构 养 老 项 目 融 资 在 上 海 崇 明 岛 东 滩 投 资 亿 元, 建 设 持 续 照 护 型 养 老 社 区 长 者 社 区, 为 超 过 万 名 老 年 人 提 供 养 老 设 施 和 服 务 在 深 圳 月 亮 湾 试 营 业 两 个 养 老 服 务 站, 提 供 医 疗 生 活 餐 饮 精 神 上 的 护 理 服 务 收 购 深 圳 南 山 区 TCL 项 目 地 块 兴 建 养 老 住 宅 项 目, 定 位 于 健 康 产 业 园, 涉 及 老 年 人 的 健 康 体 检 运 动 体 育 训 练 健 康 理 疗 等 项 目 在 北 京 顺 义 开 发 运 营 东 方 太 阳 城, 社 区 已 成 熟, 并 在 山 东 海 南 等 地 筹 建 东 方 太 阳 城 连 锁 品 牌 项 目 在 北 京 昌 平 小 汤 山 开 发 和 运 营 太 阳 城 社 区, 拥 有 医 院 国 医 堂 文 化 宫 购 物 中 心 家 政 服 务 中 心 假 日 酒 店 温 泉 会 馆 等 公 共 养 老 设 施 数 据 来 源 : 德 勤 分 析 ( 根 据 公 开 信 息 整 理 ) 中 国 养 老 住 宅 现 状 和 发 展 趋 势 报 告 2

6 保 利 地 产 三 位 一 体 打 造 养 老 产 业 在 众 多 进 入 养 老 产 业 的 地 产 公 司 中, 保 利 地 产 无 疑 是 领 头 军 之 一 目 前, 保 利 地 产 已 将 在 北 京 上 海 广 州 成 都 三 亚 等 多 个 城 市 规 划 及 建 设 了 个 养 老 住 宅 项 目 ; 其 中 北 京 西 山 的 和 熹 会 已 于 年 年 底 正 式 运 营 和 熹 会 位 于 保 利 地 产 北 京 西 山 林 语 项 目 之 内, 前 身 为 一 座 星 级 酒 店 配 套 设 施, 后 投 入 三 千 万 元 改 造 成 为 占 地 平 米, 建 筑 面 积 约 万 平 米 的 老 年 公 寓 和 熹 会 老 年 公 寓 拥 有 房 间 套, 床 位 个, 西 侧 配 建 综 合 门 诊 部, 并 有 急 救 车 驻 点, 二 层 设 有 康 复 理 疗 区 截 至 年 年 底, 和 熹 会 入 住 老 人 名, 主 要 为 高 龄 半 失 能 老 年 人 目 前 和 熹 会 的 收 费 模 式 是 在 三 档 会 费 ( 五 万 十 万 二 十 万 ) 的 基 础 上 对 于 公 寓 床 位 月 费 餐 费 以 及 护 理 费 给 予 不 同 的 优 惠 折 扣 北 京 和 熹 会 已 经 运 营 了 一 年 多, 由 于 前 期 投 入 资 金 量 大, 但 相 应 的 补 贴 优 惠 政 策 并 未 落 到 实 处, 同 时 在 医 保 认 定 资 格 上 未 得 到 政 府 有 利 支 持, 因 此 入 住 率 受 到 限 制, 直 接 影 响 了 项 目 的 盈 利 能 力 保 利 地 产 的 首 个 养 老 项 目 试 点 北 京, 出 于 几 个 方 面 的 考 虑 首 先, 不 同 于 福 利 性 养 老 机 构, 和 熹 会 老 年 公 寓 定 位 于 中 高 端 老 年 人 群 体, 北 京 的 高 收 入 和 高 知 识 这 类 群 体 远 高 于 其 他 城 市 其 次, 北 京 拥 有 全 国 最 集 中 最 丰 富 的 医 疗 资 源, 从 而 保 障 目 标 客 户 最 重 要 的 医 疗 保 健 需 求 因 此, 北 京 和 熹 会 承 担 了 保 利 地 产 在 养 老 产 业 商 业 模 式 实 验 的 职 责, 而 专 门 成 立 的 保 利 安 平 公 司 将 成 为 保 利 提 供 养 老 服 务 的 窗 口 机 构, 负 责 将 和 熹 会 作 为 保 利 在 养 老 地 产 的 专 业 品 牌 向 全 国 推 广 并 提 供 运 营 管 理 的 职 能 在 养 老 住 宅 的 盈 利 路 径 上, 保 利 地 产 也 有 着 自 己 的 规 划 在 短 期 内, 保 利 的 养 老 住 宅 建 设 和 运 营 处 于 投 入 阶 段, 将 通 过 适 老 住 宅 销 售 反 哺 适 老 产 品 研 发 建 设 以 及 适 老 配 套 改 造 ; 在 中 期 内, 保 利 养 老 住 宅 将 用 - 年 的 时 间 进 入 稳 健 运 营 阶 段, 实 现 营 亏 平 衡 ; 从 长 期 来 看, 保 利 将 用 - 年 的 时 间 使 其 养 老 住 宅 和 服 务 产 品 发 展 达 到 发 达 国 家 的 盈 利 水 平, 并 打 通 金 融 通 道 实 现 房 地 产 投 资 信 托 资 金 ("REIT") 上 市 未 来, 保 利 地 产 将 以 全 产 业 链 形 式 进 入 养 老 产 业, 打 造 机 构 养 老 社 区 养 老 和 居 家 养 老 三 位 一 体 的 中 国 式 养 老 模 式 保 利 地 产 计 划 在 十 年 内 建 设 个 养 老 机 构, 每 个 机 构 大 约 - 个 床 位 ; 同 时, 在 每 个 新 建 万 平 方 米 社 区 配 备 一 万 或 者 平 方 米 的 老 年 持 有 公 寓 ; 并 在 - 年 内 投 入 - 亿 元, 对 所 有 保 利 旧 社 区 进 行 适 老 化 改 造, 加 强 社 区 关 怀, 引 进 相 应 服 务 在 此 基 础 上, 保 利 还 在 三 亚 成 都 丽 江 等 风 景 秀 美 气 候 宜 人 的 城 市, 利 用 现 有 项 目 资 源, 衔 接 相 应 客 户 群, 试 点 老 年 旅 游 分 时 度 假 形 式 的 候 鸟 式 养 老 地 产 项 目 而 年 月, 保 利 地 产 将 与 中 国 老 龄 委 在 广 州 保 利 世 界 贸 易 中 心 共 同 举 办 首 届 中 国 国 际 老 龄 产 业 博 览 会, 并 以 此 次 博 览 会 为 推 广 平 台, 成 立 中 国 养 老 适 老 产 业 联 盟, 顺 畅 养 老 产 业 链, 保 障 养 老 适 老 产 品 的 品 质, 促 进 养 老 产 业 的 健 康 发 展 数 据 来 源 : 公 司 网 站 德 勤 采 访 和 分 析 3

7 养 老 服 务 机 构 设 施 运 营 支 撑 者 养 老 住 宅 除 了 给 老 年 人 提 供 适 合 他 们 居 住 的 场 所, 还 需 要 提 供 保 障 老 年 人 基 本 生 活 的 照 料 和 护 理 的 基 础 上, 更 需 要 满 足 其 追 求 高 品 质 生 活 和 生 命 质 量 的 需 求 因 此, 老 年 教 育 文 化 体 育 娱 乐 旅 游 养 生 健 康 管 理 医 疗 保 健 护 理 等 一 系 列 配 套 措 施 的 建 设 完 善 和 运 营 都 是 养 老 住 宅 必 不 可 少 的 元 素 ; 作 为 提 供 这 些 养 老 服 务 产 品 开 发 和 运 营 管 理 的 养 老 服 务 机 构 则 更 是 整 体 养 老 住 宅 市 场 不 可 或 缺 的 重 要 力 量 中 国 的 养 老 服 务 业 才 刚 刚 起 步, 但 是 我 们 也 观 察 到 越 来 越 多 的 机 构 加 入 到 这 个 市 场 从 表 可 以 看 出, 目 前 中 国 的 养 老 服 务 市 场 主 要 以 老 年 公 寓 服 务 中 心 护 理 院 等 实 体 养 老 机 构 形 式 提 供 介 护 型 和 长 期 看 护 型 的 养 老 服 务, 并 以 专 业 居 家 生 活 照 料 和 护 理 服 务 为 辅 很 多 国 外 的 养 老 服 务 机 构 也 开 始 进 军 国 内 市 场, 与 国 内 公 司 成 立 养 老 服 务 公 司 或 自 行 建 立 养 老 服 务 相 关 公 司, 期 待 在 中 国 养 老 服 务 市 场 上 大 展 拳 脚 与 地 产 商 注 重 养 老 住 宅 建 设 的 策 略 不 同, 目 前 在 中 国 运 营 的 养 老 机 构, 尤 其 是 外 资 养 老 机 构, 主 要 通 过 在 城 市 中 心 的 住 宅 社 区 租 赁 改 造 养 老 设 施, 提 供 中 高 端 的 养 老 服 务 表 : 中 国 民 营 和 外 资 养 老 服 务 机 构 项 目 公 司 亲 和 源 股 份 爱 馨 养 老 集 团 汇 晨 养 老 机 构 管 理 燕 达 国 际 医 疗 投 资 管 理 青 松 老 年 看 护 服 务 海 阳 老 年 事 业 发 展 服 务 中 心 凯 健 华 展 老 年 护 理 ( 美 国 ) 慈 爱 嘉 养 老 服 务 ( 美 国 ) 养 老 住 宅 项 目 举 措 在 上 海 拥 有 亲 和 老 年 公 寓 亲 和 护 理 医 院 等 实 体 养 老 机 构, 配 套 日 常 生 活 和 专 业 护 理 和 医 疗 设 施 在 郑 州 拥 有 台 胞 老 年 公 寓 滨 河 老 年 公 寓 王 胡 砦 老 年 公 寓 家 政 服 务 中 心 阳 光 城 老 年 服 务 中 心 等 家 大 型 实 体 养 老 机 构 建 立 北 七 家 公 寓 北 苑 公 寓 望 京 公 寓 等 老 年 公 寓, 同 时 开 展 护 理 人 员 的 认 证 培 训 业 务, 开 展 老 年 产 品 的 研 究 开 发 生 产 及 销 售 业 务 旗 下 有 燕 达 金 色 年 华 养 护 中 心 等 养 老 机 构, 提 供 老 年 人 医 疗 康 复 健 康 管 理 生 活 护 理 等 服 务 在 北 京 提 供 老 年 人 居 家 专 业 护 理 服 务, 如 卧 床 护 理 老 年 痴 呆 护 理 糖 尿 病 护 理 中 风 护 理 等 在 上 海 提 供 专 业 的 老 年 人 居 家 生 活 照 料 和 康 复 护 理 社 区 生 活 服 务 以 及 社 区 安 全 服 务 在 上 海 和 北 京 提 供 专 业 养 老 服 务, 包 括 康 复 护 理 院 老 年 公 寓 失 智 老 人 中 心 以 及 持 续 照 料 社 区 等 在 北 京 吉 林 四 川 湖 北 和 浙 江 针 对 老 人 病 人 残 障 人 士 以 及 其 他 需 要 护 理 的 人 群, 如 手 术 后 临 危 人 员 的 专 业 以 及 特 殊 护 理 和 陪 伴 服 务 星 堡 老 年 服 务 ( 中 美 合 资 ) 在 上 海 运 营 高 级 老 年 生 活 社 区, 提 供 日 常 照 料 护 理 医 护 等 服 务 维 斯 福 祉 商 务 咨 询 ( 中 日 合 资 ) 在 大 连 开 设 高 级 老 人 公 寓, 面 向 高 收 入 阶 层 提 供 护 理 服 务, 层 的 大 楼 内 拥 有 游 泳 池 医 疗 设 备 等 善 初 会 养 老 品 研 发 ( 中 日 合 资 ) 礼 爱 企 业 管 理 咨 询 ( 中 日 合 资 ) 位 于 上 海, 针 对 失 能 失 智 的 中 高 端 护 理 型 养 老 服 务 和 产 品 研 发 在 上 海 建 立 礼 爱 颐 养 院, 提 供 包 括 自 理 半 自 理 全 护 理 阿 尔 兹 海 默 症 ( 老 年 痴 呆 ) 护 理 手 术 后 康 复 护 理 及 短 期 疗 养 家 庭 别 墅 型 度 假 休 养 等 服 务 数 据 来 源 : 光 大 证 券, 德 勤 分 析 中 国 养 老 住 宅 现 状 和 发 展 趋 势 报 告 4

8 美 国 峰 堡 投 资 集 团 联 手 本 土 资 源 打 造 城 市 中 心 养 老 社 区 年 月, 美 国 运 营 养 老 社 区 产 业 经 验 丰 富 的 峰 堡 投 资 集 团 (Fortress Investment Group) 与 复 星 集 团 的 合 资 公 司 星 堡 老 年 服 务 有 限 公 司 成 立, 而 星 堡 的 首 个 旗 舰 社 区 星 堡 中 环 养 老 社 区 于 年 月 正 式 投 入 运 营 峰 堡 集 团 此 次 联 手 的 复 星 集 团, 是 中 国 最 大 的 民 营 综 合 化 企 业, 旗 下 拥 有 医 疗 服 务 地 产 运 营 旅 游 服 务 养 老 保 险 金 融 投 资 等 多 种 业 务 板 块 星 堡 中 环 养 老 社 区 位 于 上 海 市 宝 山 区, 总 面 积 约, 平 方 米, 与 其 他 养 老 地 产 项 目 或 社 会 养 老 院 相 比, 该 社 区 的 收 费 模 式 是 首 创 的 月 费 全 包 制, 除 了 住 宿 费 用, 还 包 括 一 日 三 餐 公 共 事 业 费 和 维 护 费 客 房 清 洁 小 时 紧 急 医 疗 回 应 社 区 内 设 医 疗 诊 所 等 老 人 根 据 入 住 房 型 的 不 同, 每 月 缴 纳, 元 到 万 元 不 等 的 费 用 此 外, 老 人 在 入 住 社 区 时, 将 一 次 性 支 付 一 笔 五 万 元 的 入 住 费, 涵 盖 房 间 的 装 修 电 器 和 家 具 以 及 对 他 们 的 健 康 评 估 和 制 定 护 理 计 划 星 堡 中 环 养 老 社 区 包 括 间 独 立 生 活 单 元, 为 老 人 提 供 一 室 户 到 大 两 室 户 等 各 种 户 型 除 了 居 住 单 元 以 外, 社 区 也 为 住 户 及 其 家 人 提 供 了 各 种 公 共 活 动 空 间, 包 括 餐 厅 咖 啡 厅 适 宜 老 人 的 健 身 房 棋 牌 室 书 画 艺 术 室 教 室 图 书 馆 茶 吧 电 脑 房 和 中 西 医 结 合 的 诊 所 同 时, 星 堡 中 环 养 老 社 区 还 有 供 个 单 独 居 住 和 双 人 居 住 的 协 助 式 护 理 床 位, 为 需 要 额 外 护 理 服 务 的 住 户 提 供 诸 如 协 助 洗 澡 用 药 就 餐 穿 衣 等 定 制 化 协 助 服 务, 包 括 失 忆 护 理 现 场 医 疗 职 业 与 语 言 治 疗 服 务 星 堡 中 环 养 老 社 区 的 场 地 和 楼 房 并 非 自 建 而 是 租 用, 未 来 星 堡 还 会 在 上 海 乃 至 全 国 以 租 赁 或 自 荐 的 投 资 方 式, 寻 找 建 设 更 多 养 老 社 区 的 机 会 数 据 来 源 : 公 司 网 站 德 勤 采 访 和 分 析 5

9 保 险 机 构 长 期 资 金 优 势 者 保 险 机 构 积 累 的 大 量 长 期 资 金 赋 予 了 其 独 特 的 竞 争 优 势 而 养 老 社 区 投 资 规 模 巨 大 投 资 周 期 长 中 后 期 资 金 回 流 稳 定 长 期 综 合 投 资 收 益 率 较 高 和 抗 风 险 能 力 强 等 特 点, 能 够 满 足 寿 险 投 资 的 需 求 将 寿 险 资 金 投 资 于 养 老 产 业, 既 可 以 为 寿 险 资 金 开 辟 新 的 投 资 渠 道, 也 可 以 解 决 养 老 产 业 的 长 期 规 划 难 以 实 现 的 问 题, 解 决 社 区 养 老 中 的 资 金 不 足 问 题 寿 险 基 金 的 快 速 积 累 为 寿 险 资 金 介 入 养 老 产 业 提 供 了 可 能 近 年 来, 中 国 保 险 机 构 积 累 了 大 量 寿 险 资 金, 根 据 保 监 会 统 计 数 据, 年 寿 险 保 费 收 入 达 到, 亿 元 同 时, 法 律 政 策 为 寿 险 资 金 进 入 养 老 产 业 提 供 了 强 有 力 的 支 持 年, 国 务 院 办 公 厅 关 于 当 前 金 融 促 进 经 济 发 展 的 若 干 意 见 中 明 确 提 出, 支 持 相 关 保 险 机 构 投 资 医 疗 机 构 和 养 老 实 体 年 月 日 开 始 实 施 的 新 保 险 法 中 明 确 规 定, 保 险 资 金 可 投 资 不 动 产 这 一 规 定 为 保 险 资 金 投 资 养 老 产 业 参 与 养 老 社 区 的 建 设 开 辟 了 通 道 除 此 之 外, 年 颁 布 的 中 国 保 险 业 发 展 十 二 五 规 划 纲 要 第 十 一 项 规 定, 支 持 符 合 条 件 的 保 险 机 构 投 资 养 老 保 险 服 务 产 业 和 第 三 十 四 项 规 定, 推 动 研 究 保 险 资 金 投 资 养 老 产 业 参 与 医 药 卫 生 体 制 改 革 等 税 收 支 持 政 策 事 实 上, 多 家 保 险 公 司 已 开 始 有 所 动 作 泰 康 人 寿 已 购 置 小 汤 山 温 泉 乡, 亩 试 验 地, 投 资 亿 元 兴 建 养 老 社 区 ; 合 众 人 寿 正 在 武 汉 建 设 合 众 健 康 谷, 计 划 打 造 集 养 生 养 老 旅 游 度 假 康 复 疗 养 医 疗 服 务 于 一 体 的 现 代 高 端 服 务 产 业 平 台 ; 新 华 人 寿 太 平 人 寿 和 平 安 集 团 都 各 有 举 措 ( 详 见 表 ) 由 于 拥 有 长 期 资 金 的 优 势, 保 险 公 司 更 有 能 力 建 设 和 运 营 综 合 型 持 续 照 顾 养 老 社 区, 并 在 全 国 范 围 内 打 造 统 一 品 牌, 实 现 连 锁 经 营 同 时, 保 险 公 司 通 过 保 险 理 财 产 品, 可 以 对 现 有 客 户 进 行 捆 绑 推 广 和 销 售, 确 保 养 老 服 务 设 施 运 营 获 得 稳 定 资 金 的 支 持 其 他 投 资 者 - 市 场 的 有 力 补 充 者 除 了 地 产 公 司 养 老 服 务 机 构 和 保 险 机 构, 进 入 中 国 养 老 住 宅 市 场 的 投 资 者 还 包 括 了 实 业 集 团 信 托 公 司 以 及 投 资 基 金 从 表 和 表 可 以 看 出, 实 业 集 团 如 新 华 锦 集 团 祈 福 集 团 和 宝 钢 建 筑 本 身 都 参 与 了 养 老 设 施 的 建 设 和 运 营 ; 信 托 机 构 则 组 织 了 养 老 住 宅 项 目 的 融 资 信 托 计 划 表 : 目 前 中 国 主 要 保 险 机 构 的 养 老 住 宅 项 目 公 司 泰 康 人 寿 和 众 人 寿 新 华 人 寿 太 平 人 寿 平 安 集 团 表 : 其 他 企 业 集 团 的 养 老 住 宅 项 目 公 司 养 老 住 宅 项 目 举 措 泰 康 养 老 社 区 坐 落 在 北 京 昌 平 小 汤 山, 总 建 筑 面 积 万 平 米,, 户 住 户, 拥 有 中 央 公 园 快 乐 农 庄 活 力 光 装 健 身 会 所 学 校 康 复 医 院 等 配 套 设 施, 提 供 小 时 管 家 服 务 未 来 将 在 全 国 范 围 内 发 展 连 锁 养 老 社 区 在 湖 北 武 汉 建 设 和 众 健 康 谷, 占 地 面 积 约 平 方 公 里, 总 投 资 多 亿 元, 分 为 同 济 健 康 社 区 和 和 众 人 寿 健 康 社 区, 集 医 疗 康 复 疗 养 体 检 健 身 养 生 保 健 养 老 度 假 等 多 功 能 于 一 体 ; 一 期 项 目 为 可 服 务 万 老 人 的 家 庭 养 老 院 北 京 延 庆 新 华 家 园 养 老 社 区 已 经 开 工 建 设, 密 云 项 目 已 获 董 事 会 批 准 在 西 安 和 武 汉 成 立 了 健 康 管 理 中 心 在 上 海 投 资 亿 元 建 设 周 浦 养 老 社 区 位 于 浙 江 省 桐 乡 市 的 平 安 养 生 养 老 综 合 服 务 社 区, 总 投 资 亿 元 总 建 筑 面 积 约 万 平 方 米, 融 合 养 老 公 寓 亲 情 社 区 度 假 休 闲 三 大 产 品 线, 是 集 生 活 疗 养 田 园 休 闲 为 一 体 的 全 龄 化 全 配 套 养 生 养 老 社 区 长 三 角 珠 三 角 环 渤 海 中 西 部 海 南 岛 进 行 五 大 战 略 布 点 养 老 社 区 数 据 来 源 : 德 勤 分 析 ( 根 据 公 开 信 息 整 理 ) 新 华 锦 集 团 祈 福 集 团 宝 钢 建 筑 光 明 食 品 集 团 养 老 住 宅 项 目 举 措 联 合 日 本 长 乐 控 股 株 式 会 社 投 资 亿 元 在 青 岛 崂 山 开 发 运 营 高 端 养 老 机 构 - 长 乐 国 际 颐 养 中 心 旗 下 广 州 祈 福 护 老 公 寓 为 全 国 首 间 酒 店 式 护 老 公 寓, 目 前 已 经 吸 引 许 多 来 自 香 港 广 州 深 圳 等 地 长 者 入 住 与 迪 赛 投 资 携 手 投 资 亿 元, 在 绵 阳 打 造 中 国 第 一 座 长 者 康 居 及 精 英 长 者 总 部 经 济 创 新 型 城 市 综 合 体 中 国 乐 龄 城 旗 下 子 公 司 上 海 农 工 商 房 产 集 团 与 长 江 总 公 司 携 手 开 发 建 设 光 明 崇 明 养 生 庄 园 项 目 项 目 计 划 年 底 至 年 初 开 工 建 设, 第 一 期 投 资 约 亿 元, 规 划 用 地 约 亩, 其 中 亩 用 于 地 产 建 设 开 发, 亩 用 于 休 闲 旅 游 和 生 态 建 设 数 据 来 源 : 公 开 资 料, 德 勤 分 析, 另 : 此 表 所 列 项 目 非 完 全 统 计, 仅 提 供 范 例 作 用 中 国 养 老 住 宅 现 状 和 发 展 趋 势 报 告 6

10 表 : 近 年 来 发 行 的 养 老 住 宅 项 目 信 托 计 划 信 托 公 司 信 托 计 划 发 行 时 间 年 限 发 行 金 额 预 期 收 益 率 资 金 投 向 中 铁 信 托 上 锦 南 府 医 院 - 养 老 中 心 集 合 资 金 信 托 计 划. 年. 亿 元 人 民 币. % 专 项 用 于 上 锦 南 府 医 院 养 老 中 心 项 目 的 开 发 建 设 安 信 信 托 关 爱 系 列 阳 光 二 号 颐 养 集 合 资 金 信 托 计 划 年 亿 元 人 民 币 % 养 老 服 务 产 业 及 社 会 民 生 工 程 中 信 信 托 聚 信 汇 金 养 老 地 产 星 耀 健 康 城 I 号 集 合 信 托 计 划 - 年 不 等. 亿 元 人 民 币 年 - % 年 - % 年 - % 星 耀 健 康 城 数 据 来 源 : 公 开 资 料, 德 勤 分 析, 另 : 此 表 所 列 项 目 非 完 全 统 计, 仅 提 供 范 例 作 用 由 于 养 老 产 业 仍 处 于 初 级 发 展 状 态, 使 很 多 投 资 机 构 对 其 的 投 资 积 极 性 相 对 于 其 他 行 业 较 低, 都 在 等 待 更 为 成 熟 的 商 业 环 境 但 是 根 据 ChinaVenture 数 据 统 计, 目 前 有 一 些 专 注 于 中 国 养 老 产 业 投 资 的 私 募 股 权 基 金 已 经 开 始 募 集 或 完 成 募 集 资 金, 而 随 着 老 龄 化 加 剧 所 带 来 的 市 场 潜 力 逐 渐 释 放, 行 业 政 策 的 明 确 以 及 业 务 模 式 的 成 熟, 预 计 将 有 更 多 的 资 金 提 供 者 进 入 该 市 场 表 : 部 分 专 注 于 中 国 养 老 产 业 的 私 募 股 权 投 资 基 金 基 金 名 称 基 金 规 模 基 金 性 质 基 金 状 态 详 细 说 明 丹 麦 - 中 国 养 老 产 业 投 资 基 金 青 耕 养 老 产 业 投 资 基 金 亿 元 中 / 外 资 开 始 募 集 N/A 中 资 募 集 完 成 丹 麦 - 中 国 养 老 产 业 投 资 基 金 由 政 府 出 引 导 资 金, 主 要 投 资 方 向 有 大 类, 第 一 大 类 为 在 养 老 产 业 领 域 内 选 择 优 质 项 目, 其 次 则 是 关 注 成 长 性 良 好 政 策 受 惠 资 源 优 势 科 技 型 养 老 产 业 项 目 ; 第 三 则 是 关 注 产 业 整 合 青 耕 养 老 产 业 投 资 基 金 是 国 内 首 支 专 注 于 养 老 产 业 投 资 的 产 业 主 题 投 资 基 金, 由 国 资 委 下 属 央 企 - 中 国 诚 通 资 产 管 理 公 司 和 北 京 青 耕 投 资 管 理 有 限 公 司 共 同 发 起, 由 来 自 中 国 诚 通 北 京 大 学 及 牛 津 大 学 的 资 深 专 家 等 组 成 的 管 理 团 队 运 营 鸿 福 养 老 产 业 投 资 基 金 N/A 中 资 开 始 募 集 鸿 福 养 老 产 业 投 资 基 金 由 天 津 鸿 福 股 权 投 资 基 金 管 理 有 限 公 司 发 起 设 立, 投 资 建 设 老 年 宜 居 社 区 养 老 机 构 和 老 年 产 业 科 技 园 区 中 国 健 康 养 老 产 业 发 展 股 权 投 资 基 金 亿 元 人 民 币 中 资 募 集 完 成 中 国 健 康 养 老 产 业 发 展 股 权 投 资 基 金 是 银 宏 ( 天 津 ) 股 权 投 资 基 金 管 理 有 限 公 司 旗 下 一 支 人 民 币 基 金, 规 模 为 亿 元 该 基 金 主 要 是 针 对 于 中 国 健 康 养 老 产 业 发 展 的 巨 大 市 场 潜 力 而 成 立 的 平 安 养 老 产 业 股 权 投 资 基 金 亿 元 人 民 币, 首 期 亿 元 人 民 币 中 资 首 轮 募 集 平 安 养 老 产 业 股 权 投 资 基 金 成 立 于 年 月 日, 由 深 圳 平 安 不 动 产 有 限 公 司 发 起 设 立, 其 中 中 国 平 安 保 险 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 认 缴 %, 社 保 基 金 认 缴 规 模 的 % 海 帆 养 老 产 业 二 期 基 金 亿 元 人 民 币 中 资 首 轮 募 集 海 帆 养 老 产 业 二 期 基 金 募 集 形 式 以 定 向 养 老 产 业 项 目, 以 股 权 与 债 权 相 结 合 进 行 投 资 数 据 来 源 :ChinaVenture, 德 勤 分 析 7

11 图 : 目 前 中 国 养 老 住 宅 产 品 结 构 现 有 普 通 住 宅 社 区 新 建 综 合 住 宅 社 区 持 续 照 顾 型 退 休 社 区 独 立 型 老 年 公 寓 数 据 来 源 : 德 勤 分 析 常 住 型 养 老 住 宅 产 品 结 构 逐 渐 丰 富, 但 尚 未 形 成 规 模 虽 然 中 国 的 养 老 住 宅 仍 处 于 发 展 的 初 级 阶 段, 但 是 从 目 前 已 经 推 出 或 者 规 划 的 项 目 产 品 来 看, 适 应 于 不 同 年 龄 阶 段 和 不 同 身 体 健 康 水 平 老 年 人 的 产 品 结 构 已 初 步 形 成 ( 如 图 所 示 ) 目 前 中 国 养 老 住 宅 产 品 从 居 住 的 时 间 长 短 可 以 分 为 常 住 型 和 候 鸟 型, 从 功 能 上 可 以 分 为 适 老 住 宅 综 合 生 活 住 宅 持 续 照 顾 型 退 休 住 宅 以 及 老 年 公 寓 适 老 化 改 造 社 区 养 老 服 务 中 心 比 例 化 的 养 老 设 施 辅 助 生 活 照 料 看 护 候 鸟 型 养 老 住 宅 养 老 养 生 度 假 中 心 A 市 B 市 C 市... 旅 游 度 假 健 康 养 生 具 体 来 看, 每 种 养 老 住 宅 产 品 都 具 有 各 自 的 特 点 和 功 能 现 有 普 通 住 宅 社 区 目 前 中 国 绝 大 比 例 的 老 年 人 群 直 接 或 间 接 拥 有 自 己 的 房 产, 愿 意 生 活 在 熟 悉 的 社 区 环 境, 从 而 居 住 到 专 门 的 老 年 社 区 或 老 年 公 寓 等 养 老 机 构 的 意 愿 并 不 强 烈 因 此, 一 些 地 产 公 司 在 其 现 有 的 住 宅 项 目 投 入 资 金, 对 基 础 设 施 生 活 环 境 及 配 套 服 务 上 进 行 适 老 化 改 造, 更 好 地 适 应 社 区 的 老 龄 化 趋 势 ; 有 的 则 建 立 社 区 养 老 服 务 中 心, 提 供 配 餐 家 政 医 疗 救 助 文 娱 活 动 组 织 等 服 务 新 建 综 合 住 宅 社 区 这 是 年 轻 人 群 和 老 年 人 群 混 合 居 住 的 社 区, 一 般 来 说 单 个 体 量 较 大, 处 在 城 市 中 心 外 围, 但 交 通 设 施 正 逐 步 完 善 开 发 企 业 通 常 持 有 少 量 养 老 物 业 用 于 经 营, 依 靠 其 他 物 业 的 销 售 来 实 现 先 进 回 流, 并 维 持 后 续 开 发 和 运 营 同 时, 混 居 模 式 能 让 子 女 与 父 母 相 互 照 顾, 但 又 避 免 了 生 活 习 惯 的 冲 突 和 矛 盾 其 中 的 养 老 设 施 有 基 础 的 社 区 养 老 服 务 功 能, 也 有 更 为 专 业 和 长 期 的 辅 助 生 活 照 料 和 看 护 等 持 续 照 顾 型 退 休 社 区 这 种 社 区 是 针 对 老 年 人 需 求 建 立 的 专 门 社 区, 根 据 不 同 年 龄 阶 段 和 健 康 水 平 为 社 区 内 的 老 年 人 提 供 自 理 介 护 介 助 一 体 化 的 居 住 设 施 和 服 务, 使 他 们 在 一 个 熟 悉 的 社 区 度 过 绝 大 部 分 的 老 年 生 活 时 期 持 续 照 顾 型 退 休 社 区 不 仅 在 建 设 开 发 时 要 充 分 考 虑 老 年 人 群 的 生 活 精 神 等 全 面 需 求, 在 后 续 的 养 老 服 务 中 更 是 要 实 现 个 性 化 和 细 节 化, 这 对 项 目 的 实 施 和 运 营 者 的 综 合 能 力 要 求 甚 高 独 立 型 老 年 公 寓 这 是 更 为 专 业 化 的 养 老 设 施, 通 常 需 要 依 托 城 市 的 医 疗 资 源, 基 本 位 于 城 市 区 域 内 因 此, 项 目 规 模 一 般 不 大, 拥 有 少 于 个 床 位, 入 住 人 群 是 高 龄 老 人 慢 性 病 老 人 半 失 能 和 失 能 老 人, 为 其 提 供 专 业 护 理 服 务 目 前 市 场 上 推 出 的 老 年 公 寓 主 要 针 对 的 是 中 高 端 客 户 ; 同 时, 相 对 于 在 其 他 产 品, 中 外 资 服 务 机 构 在 这 类 老 年 公 寓 的 参 与 力 度 最 大 养 老 养 生 度 假 中 心 度 假 式 养 老 基 地 实 质 上 是 以 养 老 文 化 为 核 心 推 行 休 闲 度 假 服 务 这 种 养 老 住 宅 产 品 有 单 体 的, 也 有 大 型 地 产 的 连 锁 品 牌, 一 般 位 于 风 景 秀 丽 气 候 宜 人 的 城 市 ; 针 对 的 客 户 主 要 是 健 康 活 跃 老 年 人 ; 同 时, 引 入 医 疗 保 健 定 期 康 复 养 生 学 习 等 设 施 和 服 务 来 吸 引 游 客 规 律 性 地 消 费 但 是, 这 种 养 老 中 心 的 实 际 养 老 功 能 大 大 低 于 其 他 辅 助 功 能, 在 操 作 上 也 有 仿 效 分 时 度 假 / 酒 店 的 模 式, 应 该 更 多 是 现 有 地 产 项 目 资 源 的 整 合 和 再 利 用, 未 来 能 否 被 认 定 为 严 格 的 养 老 住 宅 享 受 相 应 政 策 支 持 还 有 待 考 察 虽 然 目 前 中 国 多 样 化 和 多 层 次 化 的 养 老 住 宅 产 品 结 构 的 基 础 设 施 搭 建 已 经 具 有 一 定 规 模, 但 是 养 老 住 宅 核 心 功 能 的 设 施 和 服 务 运 行 却 远 远 落 后, 这 其 中 除 了 实 际 操 作 经 验 缺 乏 的 问 题, 也 反 映 了 整 体 市 场 还 需 要 培 育 以 及 政 府 明 确 政 策 的 支 持 中 国 养 老 住 宅 现 状 和 发 展 趋 势 报 告 8

12 多 种 盈 利 模 式 并 存 各 有 利 弊 目 前 中 国 养 老 住 宅 市 场 的 参 与 主 体 众 多, 提 供 的 养 老 产 品 结 构 也 在 不 断 丰 富, 在 盈 利 模 式 上 也 呈 现 纷 繁 多 样 的 局 面 从 下 表 可 以 看 出, 中 国 养 老 住 宅 现 有 的 盈 利 模 式 主 要 有 以 下 四 种 结 合 具 体 养 老 住 宅 项 目 的 盈 利 模 式, 我 们 可 以 发 现 各 种 盈 利 模 式 都 存 在 各 自 的 特 点, 也 存 在 着 相 应 的 问 题 ( 如 表 所 示 ) 养 老 住 宅 销 售 目 前 很 多 开 发 企 业 采 取 的 一 种 盈 利 模 式, 能 够 快 速 回 笼 资 金, 投 资 周 期 短 ; 但 是 由 于 与 普 通 住 宅 开 发 销 售 的 区 别 性 不 大, 目 前 不 被 养 老 优 惠 政 策 覆 盖, 并 陷 入 圈 地 之 嫌 ; 同 时 由 于 不 存 在 长 期 后 续 管 理 责 任, 或 出 现 对 销 售 的 目 标 客 户 群 及 对 应 需 求 不 明 确 现 象, 影 响 整 体 项 目 设 计 开 发 和 销 售 销 售 + 产 权 回 购 - 住 宅 项 目 的 销 售 回 款 能 够 有 效 解 决 短 期 的 资 金 流 问 题, 但 是 产 权 回 购 的 价 格 决 定 了 后 续 养 老 居 住 和 服 务 费 用 的 上 限, 从 而 局 限 了 养 老 服 务 的 多 样 化 和 深 度 因 此, 同 样 存 在 目 标 客 户 群 ( 主 要 为 活 跃 自 理 型 老 年 人 ) 范 围 狭 窄 的 问 题, 并 在 产 权 交 割 上 容 易 存 在 分 歧 租 售 并 举 很 多 地 产 开 发 商 主 导 的 养 老 住 宅 试 点 项 目 采 用 此 类 模 式 在 一 定 比 例 适 老 住 宅 的 设 计 规 划 和 建 设 中, 综 合 考 虑 老 年 人 的 需 求, 并 通 过 销 售 的 形 式 来 回 流 开 发 资 金 ; 另 外 配 套 的 服 务 中 心 以 自 持 的 方 式, 引 进 专 业 养 老 服 务 机 构 进 行 管 理 和 运 营 这 种 盈 利 模 式 能 够 解 决 部 分 成 本 问 题, 但 是 后 续 经 营 有 赖 于 合 作 方 本 身 质 素 和 服 务 质 量, 目 前 收 益 效 果 还 未 明 确 会 员 制 出 租 一 次 性 入 会 费 或 押 金 能 部 分 覆 盖 养 老 设 施 改 造 以 及 设 备 等 固 定 资 产 投 入, 年 度 出 租 消 费 以 及 护 理 费 用 来 维 持 养 老 机 构 运 营 从 目 前 已 经 运 营 的 项 目 来 看, 其 主 要 客 户 为 高 端 人 群, 虽 然 消 费 能 力 较 强, 但 受 众 较 小 另 外, 如 果 以 市 场 产 权 形 式 拥 有 公 寓, 高 额 会 费 将 对 入 住 率 产 生 大 幅 影 响 如 果 享 有 优 惠 土 地 政 策, 降 低 整 体 成 本, 将 有 利 于 市 场 的 接 受 度 和 持 续 经 营 表 : 中 国 养 老 住 宅 主 要 盈 利 模 式 模 式 特 点 典 型 项 目 销 售 销 售 + 回 购 租 售 并 举 会 员 制 出 租 数 据 来 源 : 德 勤 分 析 通 过 出 售 住 宅 产 品 快 速 回 笼 资 金, 与 传 统 的 出 售 产 权 房 方 式 基 本 一 致, 通 常 是 借 养 老 地 产 之 名 进 行 房 地 产 开 发, 资 金 周 转 快, 风 险 小, 是 目 前 较 为 普 遍 的 一 种 盈 利 方 式 出 售 住 宅 产 权, 然 后 开 发 商 逐 年 回 购 产 权, 回 购 资 金 用 于 老 人 的 养 老 费 用 和 医 疗 护 理 费 用 ; 老 人 去 世 以 后, 如 有 部 分 本 金 剩 余, 返 还 给 继 承 人, 房 屋 产 权 归 开 发 商 所 有 常 见 于 新 建 综 合 住 宅 社 区, 配 建 的 适 老 住 宅 面 向 市 场 销 售 ; 利 用 商 业 配 套 建 设 的 养 老 服 务 中 心 持 有 经 营 会 员 以 押 金 或 一 次 性 入 会 费 的 形 式, 保 障 养 老 公 寓 的 床 位, 并 有 可 能 因 此 享 受 一 定 折 扣, 缴 纳 每 年 房 间 ( 床 位 ) 及 日 常 消 费 和 护 理 费 用 除 此 之 外, 保 险 公 司 如 泰 康 保 险 和 众 保 险 在 其 投 入 的 养 老 住 宅 社 区 项 目 上, 结 合 销 售 的 养 老 金 产 品, 以 养 老 保 险 金 收 入 来 支 付 养 老 社 区 相 关 费 用 这 样 的 模 式 能 够 长 期 锁 定 同 一 品 牌 下 的 共 享 客 户, 并 可 根 据 可 预 见 的 未 来 现 金 流 对 养 老 社 区 进 行 合 理 规 划 但 是, 该 模 式 所 针 对 客 户 群 的 实 际 养 老 需 求 将 发 生 在 - 年 以 后, 周 期 较 长, 因 此 具 有 较 大 的 不 确 定 性 张 亮, 保 利 地 产 发 展 研 究 院 副 总 经 理 中 国 养 老 住 宅 市 场 还 处 于 初 级 发 展 阶 段, 盈 利 模 式 还 在 持 续 的 探 索 中 未 来 各 种 盈 利 模 式 本 身 将 随 着 市 场 的 发 展 行 业 的 规 范 将 得 以 完 善, 根 据 单 体 项 目 的 特 征, 呈 现 多 种 模 式 并 存 的 局 面, 并 可 能 衍 生 出 新 的 盈 利 模 式 保 利 西 塘 越 绿 城 乌 镇 雅 园 万 科 随 园 嘉 树 等 北 京 东 方 太 阳 城 北 京 万 科 幸 福 汇 保 利 和 熹 会 亲 和 源 老 年 公 寓 远 洋 椿 萱 茂. 凯 健 星 堡 中 环 养 老 社 区 泰 康 养 老 社 区 9

13 图 : 养 老 住 宅 产 业 链 其 他 投 资 机 构 数 据 来 源 : 德 勤 分 析 政 府 机 构 地 产 公 司 养 老 服 务 机 构 监 管 支 持 保 险 机 构 表 : 部 分 多 方 合 作 参 与 养 老 住 宅 项 目 其 他 补 贴 支 助 及 政 策 引 导 和 法 律 保 护 公 益 性 设 施 和 服 务 市 场 性 设 施 和 服 务 金 融 理 财 安 排 中 老 年 人 群 项 目 名 称 设 施 建 设 改 造 管 理 运 营 合 作 资 金 支 持 万 科 幸 福 汇 万 科 地 产 上 海 亲 和 源 万 科 随 园 嘉 树 万 科 地 产 台 湾 耕 莘 医 院 椿 萱 茂. 凯 健 远 洋 地 产 Emeritus 哥 伦 比 亚 太 平 洋 投 资 中 国 人 寿 星 堡 中 环 养 老 社 区 复 星 集 团 峰 堡 投 资 集 团 峰 堡 投 资 集 团 大 连 维 斯 福 祉 日 本 维 斯 福 祉 日 本 维 斯 福 祉 大 连 船 舶 上 海 礼 爱 颐 养 院 日 本 RIEI 株 式 会 社 日 本 RIEI 株 式 会 社 上 海 协 通 集 团 上 锦 南 府 医 院 养 老 中 心 嘉 丽 泽 国 际 健 康 岛 桂 溪 地 产 国 外 领 先 医 养 产 业 运 营 商 ( 待 定 ) 中 铁 信 托 中 信 信 托 产 业 各 方 突 显 优 势 加 强 合 作 由 于 参 与 主 体 在 养 老 设 施 的 发 展 过 程 中 承 担 不 同 或 重 叠 的 角 色, 而 又 具 有 各 自 不 同 的 特 点 和 优 势, 我 们 观 察 到 养 老 住 宅 产 业 链 的 各 参 与 方 正 以 不 同 的 方 式 进 行 着 合 作, 并 且 合 作 的 深 度 和 广 度 正 在 逐 步 加 深 从 养 老 住 宅 产 业 链 来 看, 主 要 涉 及 养 老 住 宅 提 供 者 消 费 者 和 养 老 资 金 来 源 三 个 层 面, 所 涉 及 机 构 包 括 政 府 地 产 公 司 养 老 服 务 机 构 保 险 机 构 其 他 投 资 者 和 养 老 人 群 其 中 政 府 主 要 起 到 监 管 引 导 和 基 础 资 金 支 持 ; 各 实 体 机 构 为 养 老 人 群 共 同 提 供 相 关 养 老 产 品 ( 如 图 所 示 ) 具 体 来 看, 政 府 机 构 主 要 行 使 三 个 方 面 的 职 能 养 老 政 策 的 制 定 和 实 施, 公 益 性 养 老 服 务 设 施 和 服 务 的 提 供, 以 及 对 商 业 化 设 施 和 服 务 提 供 者 的 监 管 和 支 持 而 目 前 行 业 界 定 不 明 确, 统 一 标 准 缺 乏, 相 应 土 地 税 收 和 补 贴 政 策 没 有 落 实 到 位, 都 是 未 来 中 国 政 府 机 构 需 要 持 续 加 强 和 改 进 的 方 面 同 时, 如 前 文 分 析, 虽 然 中 国 养 老 住 宅 的 参 与 主 体 众 多, 项 目 推 陈 出 新, 但 实 际 提 供 的 产 品 以 及 业 务 模 式 均 还 在 实 验 和 探 索 阶 段 而 不 同 的 参 与 者 具 有 各 自 不 同 的 优 势 和 特 点, 如 地 产 公 司 的 地 产 设 施 开 发 优 势 养 老 服 务 机 构 的 设 施 管 理 和 运 营 经 验 保 险 机 构 的 长 期 资 金 优 势 以 及 金 融 理 财 捆 绑 客 户 营 销 渠 道 以 及 其 他 投 资 机 构 的 资 金 支 持 等 因 此, 这 些 实 体 机 构 之 间 既 存 在 着 竞 争, 又 是 合 作 的 关 系, 这 从 我 们 整 理 的 部 分 多 方 合 作 参 与 的 养 老 住 宅 项 目 ( 如 表 所 示 ) 得 到 了 充 分 体 现 其 中, 房 地 产 公 司 多 参 与 设 施 的 建 设 和 改 造, 国 内 外 专 业 养 老 机 构 实 施 这 些 设 施 的 运 营 和 管 理 ; 而 这 些 项 目 的 资 金 则 由 投 资 保 险 信 托 机 构 和 实 业 集 团 来 支 持 整 体 而 言, 中 国 养 老 住 宅 当 前 尚 处 于 初 级 阶 段, 多 种 机 构 都 在 这 方 面 进 行 了 积 极 探 索 但 无 论 从 市 场 需 求 的 活 跃 状 况, 还 是 产 品 和 服 务 的 多 样 化 以 及 业 务 模 式 的 成 熟 程 度 来 看, 并 没 有 形 成 可 复 制 的 项 目 模 式 和 规 模 型 的 市 场 主 导 者 数 据 来 源 : 公 开 资 料, 德 勤 分 析, 另 : 此 表 所 列 项 目 非 完 全 统 计, 仅 提 供 范 例 作 用 中 国 养 老 住 宅 现 状 和 发 展 趋 势 报 告 10

14 中 国 养 老 住 宅 市 场 面 临 的 挑 战 从 中 国 养 老 市 场 整 体 状 况 以 及 现 有 项 目 实 施 情 况 来 看, 中 国 的 养 老 住 宅 市 场 还 面 临 着 很 多 挑 战 首 先, 中 国 的 养 老 文 化 虽 然 正 逐 步 发 生 变 化, 但 是 养 老 住 宅 市 场 还 需 要 长 期 的 市 场 培 育, 并 且 在 未 来 的 住 宅 开 发 和 服 务 运 营 中 都 需 要 考 虑 到 家 孝 等 传 统 文 化 其 次, 目 前 养 老 护 理 人 员 数 量 和 质 量 都 严 重 不 足, 成 熟 人 才 稀 缺, 人 员 流 动 频 繁, 难 以 建 立 专 业 团 队 并 提 供 稳 定 而 高 质 量 的 服 务 另 外, 政 府 对 于 养 老 住 宅 没 有 统 一 的 设 施 标 准 服 务 标 准 和 收 费 标 准, 养 老 住 宅 项 目 与 普 通 地 产 项 目 界 限 模 糊 没 有 相 关 配 套 政 策 及 实 施 细 则, 也 使 得 养 老 地 产 行 业 的 开 发 模 式 和 运 营 模 式 无 法 快 速 成 熟 起 来 最 后, 养 老 社 区 投 资 规 模 大, 回 报 期 长, 资 金 流 动 性 弱, 若 缺 乏 长 期 资 本 支 持, 很 难 获 得 规 模 效 应 并 维 持 长 期 运 营 中 国 养 老 住 宅 市 场 有 效 需 求 还 有 待 培 育 中 国 的 老 龄 化 呈 现 未 富 先 老 的 特 点 发 达 国 家 多 数 在 人 均 GDP 超 过 万 美 元 以 上 才 进 入 老 龄 化 社 会, 而 中 国 在 年 - 人 均 GDP 达 到, 美 元 的 时 候 就 进 入 了 老 龄 化 社 会 目 前, 中 国 老 年 人 的 收 入 主 要 来 自 养 老 金 / 退 休 金 家 庭 抚 养 和 劳 动 收 入 年 老 年 人 口 情 况 调 查 显 示, 社 会 养 老 保 障 的 覆 盖 范 围 在 城 市 与 农 村 分 别 达 到 了. %. %, 平 均 收 入 分 别 为, 元, 元 未 富 先 老 令 养 老 金 缺 口 的 压 力 凸 显, 根 据 世 界 银 行 估 计, 年 中 国 养 老 金 缺 口 达 到, 亿 元, 并 且 缺 口 还 会 不 断 增 加, 年 将 达 到. 万 亿 与 此 同 时, 现 代 家 庭 结 构 与 传 统 养 老 文 化 矛 盾 日 益 突 出 一 直 以 来, 家 庭 养 老 是 中 国 最 基 本 最 主 要 的 养 老 方 式, 家 文 化 和 孝 文 化 自 古 流 传 至 今 根 据 中 国 人 民 大 学 老 年 研 究 所 调 研 发 现, 老 年 人 的 家 庭 照 顾 比 例 占 到 了 全 部 的. %, 依 赖 于 退 休 金 和 养 老 金 的 比 例 则 为. % 自 年 代 以 来, 中 国 社 会 家 庭 结 构 逐 步 小 型 化, 家 庭 养 老 的 功 能 日 渐 弱 化, 而 其 中 原 因 主 要 是 长 期 以 来 推 行 独 生 子 女 政 策 导 致 的 四 二 一 " 家 庭 结 构, 城 市 化 工 业 化 现 代 化 的 发 展 带 来 的 劳 动 力 频 繁 大 范 围 迁 徙 造 成 的 日 益 增 多 的 空 巢 家 庭, 以 及 现 代 生 活 习 惯 和 意 识 社 会 竞 争 压 力 增 大 使 得 年 轻 人 赡 养 观 念 也 逐 步 发 生 变 化 并 加 大 了 年 轻 人 家 庭 角 色 与 社 会 角 色 的 冲 突 因 此, 老 年 人 的 养 老 意 识 也 在 被 动 地 发 生 改 变, 相 应 的 社 会 性 养 老 设 施 和 服 务 的 需 求 有 所 增 加 但 是, 由 于 中 国 家 庭 遗 产 传 承 传 统 和 现 有 大 部 分 老 年 人 群 节 俭 的 生 活 习 惯, 他 们 在 商 业 化 养 老 服 务 设 施 和 服 务 实 际 购 买 意 愿 以 及 程 度 还 有 待 进 一 步 考 察 同 时, 中 国 老 年 人 拥 有 属 于 自 己 的 房 产 或 住 在 子 女 家 的 比 例 在 城 市 和 农 村 分 别 高 达. % 和. % 多 项 调 查 显 示, 只 有 % 的 老 人 愿 意 入 住 专 业 养 老 机 构, 而 且 其 中 多 数 老 人 一 般 生 活 不 能 自 理, 需 要 长 期 医 疗 帮 助 因 此, 养 老 设 施 和 服 务 的 提 供 者 需 要 更 好 地 了 解 潜 在 客 户 的 需 求, 寻 求 精 准 的 市 场 定 位, 才 能 有 效 地 降 低 投 资 风 险, 实 现 预 期 战 略 和 业 务 目 标 养 老 设 施 和 服 务 供 给 与 市 场 需 求 不 匹 配 中 国 的 养 老 住 宅 市 场 还 存 在 设 施 和 服 务 供 给 与 市 场 实 际 需 求 不 匹 配 的 问 题, 主 要 体 现 在 以 下 几 个 方 面 : 首 先, 目 前 各 方 投 资 兴 建 的 养 老 设 施 主 要 针 对 的 是 中 高 端 客 户 无 论 是 以 销 售 的 模 式 还 是 会 费 + 租 金 的 模 式, 要 实 现 满 意 的 养 老 功 能, 老 年 人 或 其 家 庭 都 需 要 支 付 不 菲 的 费 用, 远 高 于 当 前 这 些 老 年 人 在 养 老 服 务 方 面 的 消 费 意 愿 和 能 力 因 此, 很 多 中 高 端 的 养 老 设 施 入 住 率 普 遍 偏 低, 一 般 都 不 超 过 % 其 次, 无 论 是 失 能 还 是 健 康 老 人, 以 及 他 们 的 亲 人, 都 希 望 能 够 比 较 方 便 快 捷 地 实 现 养 老 设 施 以 外 的 互 动 关 怀, 因 此 对 于 城 区 的 养 老 设 施 需 求 远 高 于 郊 区 或 异 地 的 相 应 设 施 而 目 前 出 于 投 资 成 本 的 考 虑, 很 多 新 建 的 养 老 设 施 都 在 城 市 郊 区, 甚 至 是 偏 远 地 区, 造 成 了 供 给 上 区 域 性 的 不 平 衡 状 态 11

15 另 外, 目 前 市 场 上 的 大 部 分 养 老 设 施 主 要 提 供 基 本 的 生 活 及 照 料 服 务, 服 务 项 目 偏 少 而 随 着 社 会 的 进 步 生 活 水 平 的 提 高, 老 年 人 的 养 老 观 念 发 生 了 很 大 的 变 化, 养 老 服 务 需 求 呈 现 多 样 化 的 趋 势 养 老 产 业 发 展 的 趋 势 要 求 市 场 不 仅 要 向 老 年 人 提 供 衣 食 住 行 等 方 面 的 服 务, 还 需 要 发 展 老 年 教 育 文 化 体 育 娱 乐 等 活 动 来 丰 富 他 们 的 老 年 生 活 ; 同 时 还 需 要 提 供 专 门 的 医 疗 保 健 护 理 以 及 完 善 的 老 年 医 疗 服 务 网 络, 保 障 身 心 健 康 傅 先 生, 某 大 型 房 地 产 集 团 执 行 总 经 理 养 老 住 宅 的 客 户 群 按 照 身 体 健 康 和 配 偶 状 态 可 分 为 三 类, 分 别 拥 有 不 同 的 需 求 第 一 类 客 户, 夫 妻 双 方 身 体 健 康, 养 老 需 求 则 专 注 在 体 检 锻 炼 娱 乐 旅 游 等 方 面 ; 第 二 类 客 户, 丧 偶 但 身 体 健 康, 养 老 需 求 更 多 的 是 在 精 神 慰 籍 方 面 ; 第 三 类 客 户 是 失 能 老 年 人, 他 们 需 要 专 业 的 护 理 中 心 来 照 护 同 时, 无 论 是 社 区 居 家 或 专 业 的 养 老 设 施 和 服 务, 都 需 要 建 立 统 一 先 进 的 标 准 来 建 设 和 运 营 再 者, 整 体 市 场 缺 乏 高 质 量 专 业 化 的 养 老 服 务 队 伍 据 调 查 统 计, 目 前 中 国 岁 以 上 老 年 人 口 的 余 寿 平 均 有 / 时 间 处 于 肌 体 功 能 受 损 状 态, 需 要 不 同 程 度 的 照 料 护 理 照 此 推 算, 中 国 约 有, 万 老 年 人 需 要 不 同 形 式 的 长 期 护 理 同 时, 还 需 要 能 够 满 足 老 年 人 其 他 心 理 和 精 神 方 面 需 求 的 护 理 人 员 而 目 前 养 老 服 务 人 员 普 遍 素 质 偏 低 流 动 性 大, 制 约 着 养 老 设 施 的 服 务 质 量 和 长 期 运 营 因 此, 投 资 者 在 进 入 中 国 养 老 住 宅 市 场 时, 应 充 分 了 解 目 标 客 户 的 需 求 以 及 这 些 需 求 随 着 时 代 经 济 和 文 化 的 发 展 产 生 的 变 化, 调 整 产 品 供 给 结 构, 丰 富 服 务 内 容, 重 视 相 应 服 务 人 员 的 培 养 来 保 障 服 务 质 量 我 们 预 计, 在 未 来, 标 准 化 的 设 施 和 服 务 是 养 老 产 业 的 基 础, 而 个 性 化 的 产 品 和 服 务 则 是 市 场 参 与 者 的 竞 争 优 势 产 业 政 策 微 观 落 实 程 度 不 尽 如 人 意 与 日 本 等 养 老 产 业 经 验 丰 富 的 国 家 相 比, 中 国 的 养 老 不 论 是 法 律 建 设, 还 是 政 府 及 民 间 资 本 的 参 入 方 面, 都 严 重 滞 后 近 年 来 国 家 出 台 了 一 些 扶 持 政 策, 年 月 日, 为 应 对 人 口 老 龄 化, 国 务 院 印 发 了 中 国 老 龄 事 业 发 展 十 二 五 规 划 从 老 年 社 会 保 障 老 年 医 疗 卫 生 保 健 老 龄 服 务 及 老 龄 产 业 等 多 个 方 面, 制 定 了 后 续 老 龄 工 作 的 主 要 任 务 年 多 地 的 民 政 土 地 管 理 部 门 在 相 关 老 龄 事 业 工 作 发 展 规 划 或 是 年 的 土 地 供 应 计 划 中 对 以 房 养 老 的 模 式 土 地 供 应 税 务 优 惠 等 政 策 予 以 规 定 年 度 政 府 有 关 部 门 陆 续 发 布 的 相 关 政 策 通 告 中 包 括 关 于 放 松 允 许 外 国 投 资 者 进 入 医 疗 保 健 和 养 老 服 务 行 业 限 制 的 相 关 政 策 于 年 月 日 生 效 的 养 老 机 构 设 立 许 可 办 法 和 养 老 机 构 管 理 办 法 允 许 外 国 投 资 者 以 全 资 子 公 司 合 资 企 业 或 合 作 经 营 的 方 式 设 立 养 老 机 构, 这 将 有 利 于 外 资 投 资 和 养 老 机 构 进 入 中 国 市 场 同 时, 国 务 院 于 年 月 日 发 布 另 一 名 为 一 规 定 国 务 院 关 于 加 快 发 展 养 老 服 务 业 的 若 干 意 见 ( 国 发 [ ] 号 ) 提 出 了 一 系 列 针 对 私 人 投 资 者 投 资 营 利 性 和 非 营 利 性 的 养 老 机 构 的 优 惠 政 策, 其 中 包 括 土 地 供 应 优 惠 政 策 税 收 激 励 政 策 和 支 持 补 贴 政 策 中 国 养 老 住 宅 现 状 和 发 展 趋 势 报 告 12

16 表 : 中 国 近 年 来 的 养 老 政 策 法 规 时 间 政 策 法 规 主 要 内 容.... 社 会 养 老 服 务 体 系 建 设 规 划 ( - ) 中 华 人 民 共 和 国 老 年 人 权 益 保 障 法 ( 修 订 ) 地 方 养 老 细 则 养 老 机 构 设 立 许 可 办 法 养 老 机 构 管 理 办 法 关 于 加 快 发 展 养 老 服 务 业 的 若 干 意 见 到 了 年, 基 本 形 成 制 度 完 善 组 织 健 全 规 模 适 度 运 营 良 好 服 务 优 良 监 管 到 位 可 持 续 发 展 的 社 会 养 老 服 务 体 系 每 千 名 老 年 人 拥 有 养 老 床 位 数 达 到 张, 十 二 五 期 间, 增 加 日 间 照 料 床 位 和 机 构 养 老 床 位 余 万 张, 实 现 养 老 床 位 总 数 翻 一 番 ; 改 造 % 现 有 床 位, 使 之 达 到 建 设 标 准 对 年 的 保 障 法 进 行 更 新, 使 其 符 合 当 前 国 情, 明 确 未 来 的 发 展 方 向 湖 北 山 东 浙 江 深 圳 等 多 省 份 城 市 出 台 养 老 体 系 养 老 服 务 等 建 设 细 则 允 许 外 国 投 资 者 以 全 资 子 公 司 合 资 企 业 或 合 作 经 营 的 方 式 设 立 养 老 机 构 除 此 之 外, 中 国 ( 上 海 ) 自 由 贸 易 试 验 区 内 也 允 许 外 资 企 业 以 全 资 子 公 司 的 形 式 设 立 医 疗 机 构 到 年, 全 面 建 成 以 居 家 为 基 础 社 区 为 依 托 机 构 为 支 撑 的 功 能 完 善 规 模 适 度 覆 盖 城 乡 的 养 老 服 务 体 系, 提 出 促 进 中 小 企 业 发 展 进 入 养 老 服 务 产 业 集 群, 发 展 养 老 服 务 网 站, 养 老 服 务 消 费 市 场 数 据 来 源 : 中 国 老 龄 协 会, 光 大 证 券 研 究 所, 德 勤 分 析 但 总 体 来 说, 进 一 步 的 细 化 配 套 政 策 法 规 体 系 尚 未 建 立 起 来, 中 国 养 老 产 业 的 发 展 模 式 仍 不 清 晰 例 如, 独 立 的 土 地 供 应 将 成 为 未 来 养 老 地 产 发 展 的 一 个 重 要 基 础 通 过 财 政 土 地 供 应 等 政 策 支 持 的 手 段, 可 以 吸 引 更 多 资 本 关 注 这 一 领 域, 推 动 更 多 实 质 性 的 养 老 住 宅 产 项 目 开 发 可 是 政 策 的 支 持 对 象 被 限 制 为 非 营 利 的 福 利 机 构, 高 端 养 老 项 目 受 惠 程 度 非 常 有 限 由 于 养 老 服 务 业 机 构 是 微 利 甚 至 无 利, 现 有 的 老 年 公 寓 基 本 属 于 非 盈 利 状 态, 进 而 影 响 资 本 进 入 养 老 服 务 等 相 关 产 业 的 积 极 性 另 外, 中 国 的 养 老 产 业 仍 存 在 监 管 缺 失 问 题 政 府 相 关 部 门 对 老 龄 产 业 在 市 场 准 入 行 业 指 导 运 营 监 管 等 方 面 严 重 缺 位, 没 有 形 成 统 一 的 行 业 服 务 标 准 及 规 范, 整 体 行 业 基 本 上 处 于 自 由 放 任 状 态 同 时, 在 政 策 中 涉 及 到 的 税 收 政 策 税 制 复 杂 品 类 繁 多 ( 详 见 附 录 ), 如 何 有 效 地 诠 释 和 利 用 这 些 政 策, 养 老 住 宅 市 场 参 与 者 则 可 能 需 要 专 业 机 构 的 服 务 和 建 议 Nathaniel FAROUZ,Orpea China 目 前, 中 国 政 府 的 养 老 政 策 不 够 明 晰, 对 于 养 老 产 业 的 界 定 模 糊 ; 同 时, 还 存 在 着 不 同 级 别 不 同 区 域 政 府 相 关 政 策 不 一 致 性 的 问 题 而 政 府 在 土 地 税 收 医 疗 保 险 等 方 面 的 优 惠 政 策 主 要 导 向 于 中 低 端 的 养 老 设 施 和 机 构, 对 于 高 端 养 老 市 场 则 缺 乏 相 应 支 持 13

17 融 资 渠 道 制 约 养 老 住 宅 市 场 健 康 发 展 虽 然 各 方 投 资 者 纷 纷 进 入 养 老 住 宅 市 场, 但 目 前 仅 有 万 科 保 利 地 产 远 洋 地 产 绿 城 集 团 和 众 人 寿 等 少 数 公 司 试 点 的 养 老 住 宅 项 目 投 入 运 营 由 于 养 老 住 宅 社 区 投 资 规 模 大, 回 报 期 长, 资 金 流 动 性 弱, 若 缺 乏 长 期 资 本 支 持, 很 难 获 得 规 模 效 应 并 维 持 长 期 运 营, 盈 利 模 式 仍 是 各 开 发 和 运 营 商 未 突 破 的 瓶 颈 因 此, 不 少 养 老 住 宅 项 目 依 旧 停 留 在 卖 养 老 房 子 的 阶 段, 很 多 投 资 者 在 养 老 住 宅 的 投 入 亦 被 质 疑 为 圈 地 运 动 有 限 的 融 资 渠 道 一 直 以 来 都 约 束 着 中 国 整 体 房 地 产 行 业 的 发 展 由 于 国 内 IPO 市 场 再 融 资 市 场 一 度 停 滞, 房 地 产 企 业 很 大 程 度 上 依 赖 自 有 资 金 银 行 贷 款 以 及 销 售 回 款 来 支 持 项 目 的 开 发 和 运 营, 例 如, 年 - 月, 房 地 产 开 发 资 金 % 以 上 就 来 源 于 以 上 三 种 渠 道 纵 观 其 他 国 家 养 老 经 验, 除 了 政 府 的 投 入 和 支 持 政 策 以 外, 相 应 的 金 融 工 具 创 新 对 于 行 业 快 速 健 康 发 展 起 到 至 关 重 要 的 作 用, 而 其 中 以 逆 按 揭 和 房 地 产 REITs 为 主 要 形 式 而 目 前 这 两 种 融 资 渠 道 对 于 中 国 养 老 住 宅 行 业 基 本 没 有 起 到 资 金 支 持 作 用 逆 按 揭 是 指 通 过 将 房 屋 抵 押 给 相 关 金 融 机 构, 房 屋 所 有 者 可 以 定 期 获 得 现 金 ; 在 借 款 人 去 世 或 出 售 房 屋 时, 用 房 屋 所 得 款 项 偿 还 贷 款 这 种 方 式 下, 不 必 出 售 房 屋, 保 证 借 款 人 有 所 居 所 的 情 况 下, 实 现 了 融 资 中 国 最 初 在 年 提 出 以 房 养 老 ( 逆 按 揭 ) 概 念, 之 后 在 南 京 北 京 上 海 等 多 地 试 水, 但 都 规 模 较 小, 且 效 果 不 太 理 想 ; 年 土 地 使 用 权 房 价 预 期 偏 差 以 及 养 儿 防 老 观 念 等 多 因 素 阻 碍 了 逆 按 揭 融 资 形 式 的 发 展 年 月 日, 中 国 保 监 会 正 式 发 布 的 指 导 意 见 称, 月 日 起, 未 来 两 年, 北 京 上 海 广 州 武 汉 将 正 式 开 展 老 年 人 住 房 反 向 抵 押 养 老 保 险 试 点 这 种 将 住 房 抵 押 与 终 身 养 老 年 金 保 险 相 结 合 的 创 新 型 养 老 保 险, 或 许 能 促 进 以 房 养 老 在 中 国 一 定 范 围 内 的 推 广 实 施 但 是, 由 于 该 险 种 属 于 新 兴 产 品, 国 际 借 鉴 经 验 也 不 充 分, 对 于 保 险 公 司 的 资 质 和 资 本 要 求 严 格, 目 前 很 多 保 险 公 司 态 度 趋 于 谨 慎 REITs, 即 房 地 产 投 资 信 托 基 金, 作 为 房 地 产 企 业 一 种 创 新 的 融 资 手 段, 首 先 产 生 于 世 纪 年 代 的 美 国 ; 是 一 个 被 广 泛 地 持 有 的 公 司 信 托 基 金 或 合 同 或 信 托 协 议 它 通 过 长 期 投 资 不 动 产 ( 即 房 地 产 ) 来 获 得 收 益 每 年 把 大 部 分 收 益 分 配 给 受 益 人 对 于 房 地 产 投 资 信 托 分 配 给 受 益 人 的 不 动 产 收 益, 房 地 产 投 资 信 托 不 用 缴 纳 任 何 所 得 税 虽 然 央 行 证 监 会 银 监 会 早 在 年 即 已 开 始 REITs 的 前 期 试 点 工 作, 但 是 受 到 年 全 球 金 融 危 机 以 及 国 内 法 律 配 套 措 施 包 括 税 收 登 记 制 度 上 市 交 易 和 退 出 机 制 等 方 面 的 规 则 不 完 善 等 多 方 面 因 素 影 响, 国 内 市 场 迟 迟 未 能 发 展 因 此, 部 分 房 地 产 企 业 选 择 在 境 外 市 场 进 行 融 资, 其 中 包 括 开 元 酒 店 集 团 集 团 麾 下 家 自 持 物 业 打 包, 以 REITs 方 式 推 向 香 港 证 券 市 场 ; 李 嘉 诚 旗 下 的 北 京 东 方 广 场 也 开 始 在 香 港 发 行 REITs 进 行 融 资 等 ( 关 于 境 外 房 地 产 投 资 基 金 的 详 细 介 绍 请 参 照 附 录 二 ) 而 年 国 投 瑞 银 与 瑞 银 全 球 资 产 联 合 在 上 海 成 立 一 只 仅 投 入 公 租 房 并 持 有 其 所 有 权 的 投 资 基 金 类 REITs 房 地 产 基 金, 利 用 创 新 产 品 盘 活 固 定 资 产 并 创 造 现 金 流, 可 能 为 未 来 中 国 内 地 REITs 发 展 提 供 新 的 模 式 但 是, 创 新 金 融 工 具 的 融 资 功 能 反 过 来 也 建 立 在 行 业 本 身 发 展 的 基 础 上, 即 良 好 的 项 目 运 营 给 投 资 者 带 来 稳 定 的 和 具 有 吸 引 力 的 回 报 所 以, 养 老 住 宅 的 参 与 者 需 要 在 积 极 拓 展 融 资 渠 道 的 同 时, 努 力 打 造 高 品 质 收 益 稳 定 的 长 期 运 营 项 目, 促 进 整 体 行 业 的 健 康 发 展 1 经 济 合 作 暨 发 展 组 织 (OECD); 德 勤, 中 国 房 地 产 投 资 手 册 ; 2 郑 理, Reits 的 中 国 新 猜 想, 环 球 企 业 家, 年 月 下, / _.html 中 国 养 老 住 宅 现 状 和 发 展 趋 势 报 告 14

18 海 外 养 老 模 式 探 析 及 借 鉴 由 于 中 国 养 老 产 业, 无 论 是 养 老 地 产 还 是 养 老 服 务, 都 还 处 于 初 级 阶 段 我 们 选 取 了 欧 美 发 达 国 家 如 英 国 美 国, 以 及 与 我 们 文 化 接 近 的 日 本 香 港 和 新 加 坡 作 为 海 外 养 老 模 式 的 他 山 之 石, 希 望 能 取 其 精 华, 为 我 所 用 表 : 主 要 海 外 国 家 和 地 区 养 老 模 式 比 较 国 家 模 式 主 要 特 点 英 国 政 府 主 导 型 英 国 养 老 模 式 经 历 了 从 传 统 福 利 机 构 养 老 到 社 区 养 老 的 转 换 ; 社 区 服 务 中 心 有 地 方 政 府 注 资 建 立 和 维 护, 在 社 区 内 为 老 年 人 提 供 生 活 服 务 岁 以 上 英 国 老 年 人 约 / 住 在 自 己 拥 有 的 住 房, 政 府 提 供 居 家 养 老 服 务 协 助, 并 通 过 低 息 贷 款 补 助 金 方 式 帮 助 改 造 修 缮 老 年 人 自 有 住 宅 政 府 拥 有 维 持 和 运 营 庇 护 住 宅 安 老 社 区 以 及 护 理 中 心, 以 公 共 出 租 的 方 式, 提 供 给 低 收 入 老 年 人, 占 据 老 年 人 专 门 住 宅 的 一 半 以 上 ; 并 根 据 自 理 状 况 提 供 不 同 程 度 的 照 料 看 护 服 务 市 场 化 老 年 住 宅 市 场, 专 业 化 要 求 高, 市 场 非 常 集 中, 最 大 开 发 商 占 据 % 市 场 份 额 ; 提 供 的 服 务 包 括 公 共 设 施 社 交 活 动 房 屋 管 家 餐 饮 以 及 护 理 等 权 益 释 放 计 划 / 逆 按 揭 帮 助 老 年 人 实 现 以 房 养 老 美 国 市 场 开 发 运 营 型 美 国 养 老 服 务 高 度 市 场 化 和 产 业 化, 政 府 不 直 接 运 行 养 老 机 构, 而 是 实 施 管 理 保 险 和 救 助 资 格 认 定 等 功 能 居 家 养 老 仍 是 主 流, 众 多 服 务 机 构 提 供 不 同 层 次 的 日 常 护 理 医 疗 照 顾 和 服 务 等 美 国 养 老 地 产 发 展 成 熟, 有 活 跃 长 者 独 立 生 活 协 助 生 活 专 业 护 理 和 持 续 照 护 社 区 等 多 种 细 分 市 场 养 老 地 产 市 场 充 分 竞 争, 单 个 项 目 规 模 普 遍 不 大, 实 行 管 理 者 和 拥 有 者 分 离 的 运 营 模 式 抵 押 贷 款 违 约 保 险 REITs 等 金 融 工 具 的 发 展 推 动 私 人 资 本 进 入 养 老 地 产 领 域, 加 速 行 业 发 展 日 本 多 方 合 作 型 日 本 养 老 产 业 已 经 形 成 完 整 产 业 链, 完 善 的 养 老 保 险 制 度 以 及 年 推 出 的 护 理 保 险 制 度, 对 于 产 业 发 展 起 到 极 其 重 要 的 促 进 作 用 居 家 养 老 很 发 达, 在 居 住 上 有 两 代 居 和 长 寿 型 住 宅 作 为 选 择, 配 合 社 区 及 居 家 护 理 服 务 日 本 老 年 住 宅 开 发 主 体 非 常 多 元 化, 开 发 商 保 险 公 司 实 业 公 司 政 府 等 积 极 参 与, 合 作 模 式 降 低 经 营 风 险 和 成 本 养 老 地 产 以 出 租 为 主, 机 构 设 施 类 一 般 收 取 一 次 性 入 住 金 和 月 费, 住 宅 类 只 收 取 月 费 ; 月 费 很 大 程 度 由 当 地 介 护 保 险 金 支 付 比 例 设 定 和 支 付 15

19 国 家 模 式 主 要 特 点 香 港 新 加 坡 市 场 化 运 营 型 传 统 家 庭 养 老 型 香 港 安 老 服 务 水 平 位 居 世 界 前 列, 主 要 得 益 于 香 港 成 熟 的 民 间 机 构 氛 围 政 府 的 系 统 规 划 和 稳 定 的 投 入 以 及 整 个 社 会 对 老 人 的 尊 重 香 港 政 府 的 安 老 政 策 是 以 居 家 安 老 为 本 院 舍 照 顾 为 后 援, 通 过 长 者 社 区 照 顾 服 务 计 划 支 持 居 家 养 老 ; 同 时, 安 老 院 床 位 比 例 高 于 世 界 平 均 水 平 从 学 历 课 程 以 及 社 会 层 面 上 对 于 养 老 服 务 人 员 的 认 可, 确 保 了 专 业 人 才 的 培 养 和 服 务 水 平 的 稳 定 性 在 整 个 安 老 服 务 体 系 中, 政 府 实 施 规 划 指 导 评 估 和 资 源 分 配 角 色, 主 体 供 给 和 运 营 由 私 人 部 门 完 成 不 同 类 别 养 老 金 和 救 援 福 利 政 策 来 保 障 不 同 生 活 状 态 和 层 次 的 养 老 需 求 相 关 养 老 地 产 基 金 最 近 几 年 开 始 在 香 港 出 现, 对 于 养 老 项 目 融 资 和 长 期 运 营 起 到 积 极 作 用 新 加 坡 提 倡 和 鼓 励 家 庭 养 老, 主 张 三 代 同 堂 的 传 统 华 人 生 活 模 式 是 世 界 上 第 一 个 将 赡 养 父 母 立 法 的 国 家, 相 应 的 法 律 和 庭 审 仲 裁 制 度 确 保 子 女 的 赡 养 责 任 建 屋 局 在 组 屋 申 请 和 分 配 上 给 予 三 代 同 堂 家 庭 以 价 格 优 惠 和 优 先 安 排, 相 应 家 庭 未 来 的 遗 产 税 亦 有 减 免 优 待 同 时, 推 出 一 系 列 津 贴 计 划, 为 需 要 赡 养 老 人 的 低 收 入 家 庭 提 供 养 老 医 疗 方 面 的 津 贴, 以 减 轻 其 家 庭 负 担, 提 高 其 赡 养 老 人 的 积 极 性 数 据 来 源 : 海 通 证 券 长 江 证 券 德 勤 分 析 从 以 上 表 格 的 分 析 来 看, 海 外 养 老 模 式 都 有 其 发 展 的 社 会 背 景 和 各 自 特 点, 中 国 养 老 产 业 发 展 可 以 借 鉴 这 些 海 外 国 家 和 地 区 的 养 老 模 式, 在 结 合 本 国 的 实 际 文 化 和 需 求, 不 断 完 善 基 础 设 施 和 体 系, 鼓 励 多 方 主 体 积 极 参 与 养 老 产 业 发 展, 并 积 极 推 动 包 括 金 融 创 新 在 内 的 各 项 机 制 深 化 改 革, 促 进 中 国 养 老 产 业 的 健 康 发 展 尊 重 不 同 文 化 的 养 老 需 求 虽 然 海 外 各 种 养 老 模 式 看 起 来 纷 杂 多 样, 但 是 都 是 在 各 自 国 家 历 史 文 化 以 及 经 济 发 展 的 过 程 中 逐 渐 建 立 和 完 善 的 欧 美 国 家 的 家 庭 结 构 以 及 紧 密 程 度 决 定 了 老 年 人 生 活 从 经 济 和 精 神 上 两 个 层 面 的 相 对 独 立 性 ; 亚 洲 国 家 深 受 儒 家 文 化 的 教 导, 孝 顺 赡 养 家 中 长 辈 以 及 几 代 同 居 则 是 一 直 延 续 的 传 统 虽 然 中 国 由 于 老 龄 化 速 度 加 快, 以 及 现 代 家 庭 结 构 的 演 变, 养 老 观 念 正 在 逐 步 改 变, 但 是 老 年 人 对 于 传 统 的 家 庭 关 怀 以 及 情 感 需 求 依 然 是 中 国 养 老 产 业 发 展 不 可 忽 视 的 因 素 政 府 提 出 在 居 家 养 老 社 区 养 老 和 机 构 养 老 的 原 则 比 例 分 配, 也 是 综 合 了 中 国 国 情 和 传 统 文 化 的 考 虑, 为 养 老 设 施 和 服 务 体 系 的 建 设 和 发 展 提 出 了 大 致 方 向 张 亮, 保 利 地 产 发 展 研 究 院 副 总 经 理 国 外 养 老 住 宅 的 经 验 具 有 很 强 的 借 鉴 意 义, 但 是 无 论 是 欧 美 国 家 还 是 日 本, 养 老 住 宅 的 发 展 都 和 各 自 国 家 的 经 济 生 活 和 文 化 发 展 水 平 以 及 社 会 保 障 体 系 完 善 程 度 息 息 相 关 中 国 的 养 老 市 场 具 有 自 己 的 独 特 性, 因 此, 不 能 完 全 照 搬 国 外 经 验, 需 要 考 虑 中 国 自 身 的 养 老 传 统 和 实 际 情 况 中 国 养 老 住 宅 现 状 和 发 展 趋 势 报 告 16

20 政 府 加 强 投 入, 完 善 基 础 设 施 和 体 系 各 国 养 老 产 业 一 般 也 伴 随 老 龄 化 的 到 来 开 始 发 展, 但 加 速 发 展 往 往 伴 随 着 政 府 或 保 险 政 策 等 因 素 的 推 动 例 如, 美 国 二 十 世 纪 八 十 年 代 抵 押 贷 款 违 约 保 险 的 发 展 推 动 了 私 人 资 本 大 量 涌 入 养 老 地 产 领 域 ; 英 国 有 政 府 开 支 支 持 的 出 租 式 庇 护 住 宅 是 养 老 地 产 的 重 要 力 量 ; 日 本 年 护 理 保 险 制 度 的 实 施, 保 障 了 老 年 人 长 期 照 料 护 理 服 务 的 支 付 能 力, 因 此 吸 引 了 大 量 私 人 企 业 进 入 养 老 地 产 这 一 领 域 ; 新 加 坡 和 香 港 政 府 也 在 养 老 方 面 从 法 律 税 收 补 贴 等 各 方 面 不 断 加 大 投 入, 完 善 适 合 自 己 国 家 和 地 区 的 养 老 体 系 建 设 参 与 主 体 多 样, 多 种 模 式 并 存 各 国 养 老 地 产 的 开 发 主 体 非 常 多 样 化, 开 发 商 保 险 公 司 实 业 公 司 政 府 等 都 可 以 参 与 养 老 地 产 开 发 运 营 和 普 通 出 售 住 宅 相 比, 老 年 住 宅 还 存 在 持 续 管 理 问 题, 国 外 很 多 老 年 住 宅 都 是 由 专 业 的 管 理 公 司 进 行 管 理 国 外 养 老 地 产 在 盈 利 模 式 方 面 采 取 租 售 并 举 方 式, 但 整 体 而 言, 目 标 客 户 群 体 年 纪 越 大, 护 理 服 务 需 求 越 多, 就 倾 向 于 采 取 出 租 的 模 式 在 美 国, 活 跃 长 者 社 区 一 般 以 出 售 为 主, 部 分 出 租 ; 而 提 供 日 常 或 医 疗 协 助 的 协 助 生 活 社 区 和 专 业 护 理 社 区 则 主 要 采 取 出 租 的 模 式 英 国 提 供 较 多 服 务 的 机 构 型 专 门 住 宅 基 本 是 出 租 模 式, 而 照 料 程 度 相 对 较 小 的 独 立 型 住 宅 中 退 休 住 宅 则 采 取 出 售 模 式 日 本 是 基 本 采 取 出 租 模 式, 提 供 护 理 的 机 构 设 施 和 可 不 提 供 护 理 的 住 宅 基 本 都 以 出 租 为 主 ; 区 别 在 于, 机 构 设 施 类 一 般 收 取 一 次 性 入 住 金 和 月 费, 住 宅 类 一 般 只 收 取 月 费 金 融 工 具 发 展 促 进 行 业 发 展 养 老 住 宅 是 养 老 产 业 中 最 基 本 和 重 要 的 环 节, 从 国 外 经 验 来 看, 一 些 先 进 金 融 工 具 的 发 展 对 整 体 行 业 的 发 展 起 到 非 常 重 要 的 促 进 作 用 美 国 住 房 和 城 市 发 展 部 在 二 十 世 纪 八 十 年 代 后 期 开 始 推 行 抵 押 贷 款 违 约 保 险, 进 一 步 推 动 了 私 人 资 本 涌 入 这 个 领 域, 加 快 了 养 老 住 宅 的 发 展 年 代 中 期 REITs 和 CMBS 的 发 展 也 为 养 老 地 产 的 发 展 提 供 了 更 多 融 资 渠 道 同 时, 在 英 国 美 国 和 日 本 都 有 推 行 房 屋 逆 按 揭 财 务 安 排, 来 保 障 老 年 人 在 养 老 设 施 和 服 务 利 用 的 支 付 能 力 目 前 中 国 政 府 面 临 着 更 为 严 峻 的 养 老 压 力, 因 此 在 尊 重 中 国 养 老 传 统 的 基 础 上, 提 升 多 层 次 的 养 老 产 品 满 足 不 同 养 老 需 求 同 时, 政 府 加 强 在 基 础 设 施 和 体 系 方 面 的 投 入 和 完 善 不 可 或 缺, 这 其 中 涉 及 的 主 要 方 面 有 在 土 地 税 收 和 补 贴 等 方 面 完 善 对 养 老 设 施 建 设 的 支 持, 鼓 励 多 方 主 体 参 与 养 老 产 业 的 发 展, 将 长 期 护 理 保 险 纳 入 强 制 福 利 保 障 体 系 和 实 现 医 疗 保 险 全 国 支 付, 以 及 对 于 养 老 产 业 在 金 融 服 务 上 鼓 励 新 型 工 具 的 发 展 和 实 施 差 别 化 对 待 等 17

21 中 国 养 老 市 场 发 展 趋 势 展 望 如 前 文 所 述, 中 国 养 老 住 宅 市 场 具 有 很 大 的 发 展 潜 力, 吸 引 着 各 方 投 资 者 的 参 与 但 是, 整 体 市 场 还 处 于 初 级 发 展 阶 段, 面 临 着 包 括 市 场 有 效 需 求 不 足 供 给 不 匹 配 微 观 政 策 不 明 晰 以 及 融 资 渠 道 约 束 等 诸 多 挑 战 国 外 的 养 老 模 式 和 养 老 产 业 的 发 展 历 程 和 经 验 给 予 了 我 们 很 好 的 借 鉴 意 义, 但 是 国 家 经 济 生 活 发 展 水 平 以 及 养 老 文 化 的 传 统 的 差 异 也 迫 使 中 国 寻 找 适 合 自 己 的 养 老 产 业 发 展 模 式 我 们 预 计, 中 国 未 来 养 老 住 宅 市 场 将 呈 现 以 下 趋 势 : 政 府 政 策 进 一 步 明 确 和 细 化 中 国 养 老 住 宅 行 业 的 发 展 还 需 要 政 府 的 大 力 投 入 和 支 持 从 政 府 层 面 上, 虽 然 具 体 可 行 的 政 策 没 有 落 实, 但 已 经 将 养 老 产 业 作 为 国 家 发 展 的 战 略 重 点 领 域 同 时, 政 策 鼓 励 引 入 社 会 资 本 参 与 行 业 建 设, 但 是 养 老 对 大 部 分 居 民 的 福 利 性 质 并 不 能 完 全 摒 弃 政 府 需 要 在 行 业 准 入 机 制 和 标 准 上 制 定 明 确 严 格 的 操 作 指 南, 然 后 对 于 符 合 政 策 支 持 的 项 目 给 予 不 保 留 的 支 持, 特 别 是 在 土 地 转 让 优 惠 金 融 和 税 收 政 策 以 及 相 应 的 补 贴 等 方 面 同 时, 积 极 推 进 长 期 护 理 保 险 的 实 施 和 提 高 社 会 保 障 覆 盖 的 广 度 和 深 度, 进 一 步 确 保 养 老 服 务 的 支 付 能 力 傅 先 生, 某 大 型 房 地 产 集 团 执 行 总 经 理 政 府 需 要 在 养 老 住 宅 的 参 与 者 和 具 体 项 目 设 定 严 格 的 标 准, 来 甄 别 真 正 的 养 老 项 目, 从 而 在 后 续 政 策 上 给 予 大 力 支 持 同 时, 相 关 政 府 机 构, 包 括 民 政 部 财 政 部 国 土 局 卫 生 部 等, 需 要 协 力 共 同 制 定 统 一 的 养 老 政 策 居 家 养 老 依 然 是 中 国 养 老 主 要 模 式, 养 老 服 务 成 为 未 来 盈 利 主 要 来 源 我 们 预 计 以 居 家 养 老 为 基 础 社 区 服 务 为 依 托 机 构 养 老 为 补 充 的 养 老 服 务 体 系 是 未 来 中 国 养 老 的 主 要 方 向 但 是, 养 老 住 宅 的 市 场 并 不 限 于 仅 占 % 的 机 构 养 老, 也 不 仅 限 于 老 年 人 群 居 住 环 境 的 建 造, 养 老 设 施 的 服 务 和 运 营 将 是 养 老 住 宅 长 期 发 展 的 重 心, 也 是 未 来 成 熟 市 场 的 主 要 盈 利 来 源 中 短 期 内 将 持 续 探 索 盈 利 模 式, 并 寻 求 差 异 化 竞 争 优 势 由 于 行 业 准 入 机 制 和 监 管 不 明 确, 政 策 支 持 不 到 位, 无 法 切 实 解 决 养 老 住 宅 建 设 和 运 营 中 的 高 成 本 和 投 资 周 期 长 的 问 题, 中 国 养 老 住 宅 市 场 在 未 来 - 年 内 还 会 处 于 继 续 探 索 不 同 业 务 模 式 的 阶 段, 并 在 此 基 础 上 逐 步 寻 求 差 异 化 竞 争 的 优 势 产 业 参 与 主 体 的 竞 争 和 合 作 将 进 一 步 深 化 我 们 预 计 在 养 老 住 宅 的 建 设 上, 作 为 主 要 力 量 的 地 产 公 司 和 保 险 机 构 将 实 现 差 别 化 的 竞 争 地 产 公 司 多 专 注 于 现 有 养 老 社 区 的 适 老 化 改 造 以 及 新 兴 综 合 住 宅 的 社 区 建 设, 项 目 以 出 售 为 主 或 租 售 并 举 ; 保 险 机 构 的 主 要 战 场 将 在 持 续 照 顾 养 老 社 区, 对 于 其 长 期 资 金 进 行 资 产 配 置, 并 与 提 供 给 客 户 群 体 的 养 老 健 康 保 险 产 品 相 结 合, 以 出 租 的 形 式 持 续 经 营, 形 成 稳 定 的 现 金 流 而 养 老 服 务 机 构, 则 是 被 合 作 的 主 要 对 象, 虽 然 一 些 大 型 地 产 公 司 和 保 险 机 构 打 造 自 己 独 立 的 服 务 队 伍 和 品 牌, 但 是 专 业 养 老 服 务 机 构 依 然 是 养 老 设 施 运 营 的 主 要 力 量 而 其 他 投 资 主 体 的 参 与, 能 有 效 补 充 养 老 住 宅 市 场 的 资 金 及 其 他 资 源 的 不 足 ; 并 在 一 定 程 度 上 推 动 整 体 行 业 的 发 展 和 成 熟 外 资 养 老 机 构 加 快 中 国 市 场 布 局 中 国 日 益 加 快 的 老 龄 化 带 来 的 巨 大 养 老 服 务 市 场, 以 及 政 府 逐 步 放 开 在 医 疗 健 康 领 域 的 投 资 限 制, 都 将 吸 引 越 来 越 多 的 外 资 养 老 机 构 进 入 中 国 外 资 养 老 机 构 将 着 重 发 展 高 端 市 场, 以 提 供 辅 助 生 活 和 长 期 照 料 为 主 虽 然 独 资 资 格 已 经 放 开, 但 是 外 资 机 构 将 积 极 寻 求 国 内 合 作 者, 共 同 开 发 和 经 营 养 老 设 施 中 国 养 老 住 宅 现 状 和 发 展 趋 势 报 告 18

22 融 资 渠 道 有 望 进 一 步 拓 宽 随 着 行 业 自 身 的 发 展, 以 及 创 新 金 融 工 具 的 推 出, 养 老 住 宅 项 目 的 融 资 渠 道 将 日 趋 多 样 化 而 在 短 期 国 内 金 融 市 场 完 善 过 程 中, 香 港 新 加 坡 等 海 外 资 本 市 场 将 成 为 养 老 住 宅 投 资 者 寻 求 融 资 的 主 要 地 点 养 老 资 金 规 划 促 进 养 老 理 财 产 品 快 速 发 展 随 着 现 代 家 庭 结 构 面 临 的 养 老 压 力 在 未 来 - 年 内 的 急 速 释 放, 中 国 的 养 老 传 统 将 发 生 巨 大 的 变 革 ; 因 此, 养 老 资 金 的 规 划 和 安 排 将 有 序 和 提 前 进 行, 社 会 化 的 设 施 利 用 和 养 老 服 务 购 买 能 力 将 大 大 加 强, 在 利 于 整 体 行 业 的 发 展 的 同 时, 促 进 相 应 养 老 理 财 产 品 的 快 速 发 展 相 关 产 业 将 获 益 联 动 发 展 由 于 养 老 产 业 涉 及 到 老 年 人 衣 食 住 行 生 活 的 各 个 方 面, 相 关 产 业 如 老 年 文 化 旅 游 教 育 康 复 器 械 等 都 将 获 益 于 整 体 行 业 的 发 展, 增 长 潜 力 巨 大 而 其 中 养 老 住 宅 中 关 键 要 素 的 照 料 护 理 服 务, 将 大 大 促 进 相 关 专 业 医 护 人 员 培 训 事 业 的 发 展 Nathaniel FAROUZ,Orpea China 由 于 针 对 的 客 户 主 要 是 失 能 老 年 人, 并 为 其 提 供 全 面 和 专 业 的 高 端 护 理 服 务,Orpea 将 积 极 与 医 学 院 校 进 行 合 作 培 训, 共 同 解 决 目 前 高 素 质 医 护 人 员 匮 乏 的 问 题 19

23 附 录 一 : 中 国 养 老 产 业 税 收 政 策 简 介 鉴 于 人 口 老 龄 化 问 题 日 渐 突 出, 为 满 足 老 年 人 口 对 物 质 和 精 神 文 化 的 需 求 鼓 励 养 老 产 业 的 发 展, 政 府 从 税 收 角 度 出 台 了 相 应 养 老 产 业 扶 持 政 策 以 下 针 对 养 老 产 业 的 地 产 开 发 和 服 务 运 营 所 涉 及 的 中 国 税 种 以 及 税 收 优 惠 政 策 进 行 盘 点 养 老 地 产 开 发 建 设 不 享 受 养 老 产 业 税 收 优 惠 政 策 民 政 部 门 此 前 表 态 养 老 地 产 开 发 建 设 属 于 房 地 产 开 发 范 畴, 只 是 具 有 养 老 概 念 的 房 地 产, 养 老 地 产 开 发 不 纳 入 养 老 产 业 进 行 管 理 因 此, 目 前 养 老 地 产 开 发 建 设 与 普 通 住 宅 开 发 建 设 并 无 实 质 性 区 别, 不 能 享 受 养 老 产 业 的 相 关 税 收 优 惠 政 策 依 照 养 老 地 产 各 参 与 方 的 角 色 和 参 与 阶 段 不 同, 涉 及 的 税 收 种 类 可 能 有 所 不 同 营 业 税 : - 建 设 阶 段, 承 建 商 按 建 筑 业 缴 纳 % 的 营 业 税 - 销 售 阶 段, 开 发 商 按 销 售 不 动 产 缴 纳 % 的 营 业 税 如 销 售 方 为 该 养 老 地 产 的 最 初 开 发 商, 则 营 业 税 计 税 依 据 为 销 售 总 价 ; 如 销 售 的 养 老 地 产 是 从 最 初 开 发 商 或 其 它 方 取 得, 则 营 业 税 计 税 依 据 为 该 养 老 地 产 在 此 次 销 售 行 为 中 实 现 的 增 值 额 需 要 注 意 的 是, 企 业 销 售 养 老 地 产 的 价 格 明 显 偏 低 且 无 正 当 理 由 的, 税 务 机 关 有 权 进 行 调 整 并 核 定 其 销 售 额 - 运 营 阶 段, 养 老 地 产 租 赁 亦 需 就 租 赁 收 入 总 额 缴 纳 % 的 营 业 税 - 中 国 政 府 当 前 正 大 力 推 动 营 业 税 改 征 增 值 税 改 革, 预 计 未 来 几 年 内 营 业 税 将 退 出 历 史 舞 台 营 业 税 全 面 改 征 增 值 税 后, 上 述 地 产 建 设 开 发 各 阶 段 涉 及 的 营 业 税 也 将 改 征 增 值 税 城 市 维 护 建 设 税 教 育 费 附 加 和 地 方 教 育 附 加 : 以 纳 税 人 实 际 缴 纳 的 增 值 税 营 业 税 或 消 费 税 的 税 额 为 计 征 依 据 城 市 维 护 建 设 税 根 据 纳 税 人 所 在 地 的 不 同 适 用 % 到 % 的 税 率 教 育 费 附 加 的 征 收 率 统 一 为 %, 地 方 教 育 附 加 的 征 收 率 为 % 契 税 : 在 中 国 境 内 转 让 不 动 产 或 土 地 使 用 权, 不 动 产 或 土 地 使 用 权 的 受 让 方 需 要 缴 纳 契 税 根 据 地 区 不 同, 契 税 按 照 不 动 产 或 土 地 使 用 权 的 转 让 价 款 的 % 至 % 计 征 但 对 于 符 合 相 关 政 策 规 定 的 企 业 公 司 制 改 造 公 司 股 权 ( 股 份 ) 转 让 公 司 合 并 公 司 分 立 企 业 出 售 企 业 破 产 和 债 权 转 股 权 等 情 况, 可 能 享 受 减 半 征 收 或 免 征 契 税 的 优 惠 房 产 税 : 对 于 企 业 自 用 的 养 老 地 产, 按 房 产 原 值 ( 包 含 土 地 价 值 ) 减 除 % 至 % 后 的 余 值 的. % 计 征 对 于 企 业 出 租 的 养 老 地 产, 按 租 金 收 入 的 % 计 征 土 地 增 值 税 : 土 地 增 值 税 是 以 转 让 房 地 产 取 得 的 收 入, 减 除 法 定 扣 除 项 目 金 额 后 的 增 值 额 作 为 计 税 依 据, 并 按 照 % % % % 四 级 超 率 累 进 税 率 进 行 征 收 在 房 地 产 行 业 开 发 ( 包 括 养 老 地 产 开 发 ) 中, 预 售 是 行 业 内 企 业 普 遍 采 用 的 模 式 与 此 相 对 应, 中 国 政 府 为 了 规 范 土 地 房 地 产 市 场 交 易 秩 序, 合 理 调 节 土 地 增 值 收 益, 要 求 税 务 机 关 对 预 售 房 地 产 的 企 业 采 取 预 先 征 收 汇 算 清 缴 的 管 理 方 式, 即 在 预 售 时, 按 企 业 销 售 收 入 的 一 定 比 例 预 征 部 分 土 地 增 值 税, 在 工 程 竣 工 决 算 后 进 行 汇 算 清 缴 土 地 增 值 税 是 影 响 房 地 产 行 业 发 展 的 重 要 税 种, 也 是 地 方 政 府 财 政 收 入 的 重 要 来 源 土 地 增 值 税 常 常 被 政 府 用 作 调 控 房 地 产 行 业 发 展 的 税 收 手 段, 包 括 调 整 预 征 率 汇 算 清 缴 专 项 税 务 检 查 等 因 此, 养 老 地 产 的 开 发 商 需 要 重 视 土 地 增 值 税 的 事 前 规 划 和 合 规 性 管 理 城 镇 土 地 使 用 税 : 在 城 市 县 城 建 制 镇 工 矿 区 范 围 内 使 用 土 地 的 单 位 和 个 人 需 要 缴 纳 城 镇 土 地 使 用 税, 以 实 际 占 用 的 土 地 面 积 为 计 税 依 据, 按 规 定 税 额 ( 不 同 地 方 适 用 税 率 不 同 ) 征 收 耕 地 占 用 税 : 占 用 耕 地 建 房 或 者 从 事 其 它 非 农 业 建 设 的 单 位 和 个 人 需 要 缴 纳 耕 地 占 用 税 以 实 际 占 用 的 耕 地 面 积 为 计 税 依 据, 按 每 亩 元 至 元 的 规 定 税 额 ( 各 地 适 用 税 率 不 同 ) 征 收 中 国 养 老 住 宅 现 状 和 发 展 趋 势 报 告 20

24 印 花 税 : 在 中 国 境 内 书 立 或 领 受 法 规 所 列 举 凭 证 ( 例 如 购 销 合 同 借 款 合 同 房 产 租 赁 合 同 产 权 转 移 书 据 权 利 / 许 可 证 照 等 ) 的 单 位 和 个 人 应 缴 纳 印 花 税 通 常 合 同 的 每 一 方 都 有 印 花 税 纳 税 义 务 不 同 应 税 凭 证 适 用 的 税 率 不 同 房 产 转 让 合 同, 转 让 方 和 受 让 方 应 当 分 别 按 照 合 同 金 额 的. % 缴 纳 印 花 税 房 屋 租 赁 合 同, 出 租 人 和 承 租 人 分 别 按 照 合 同 约 定 的 总 金 额 的. % 缴 纳 印 花 税 房 地 产 权 证 和 土 地 使 用 权 证, 每 件 权 证 缴 纳 人 民 币 元 印 花 税 企 业 所 得 税 : 中 国 境 内 的 企 业 和 其 他 取 得 收 入 的 组 织 的 生 产 经 营 所 得 和 其 他 所 得 缴 纳 企 业 所 得 税 自 年 月 日 起, 内 外 资 企 业 统 一 适 用 % 的 税 率 除 养 老 产 业 税 收 优 惠 政 策 区 别 于 养 老 地 产 开 发 建 设 以 外, 政 府 对 养 老 机 构 建 设 用 地 用 途 严 格 控 制 政 府 严 禁 养 老 设 施 建 设 用 地 改 变 用 途 容 积 率 等 土 地 使 用 条 件 进 行 房 地 产 开 发 由 于 目 前 养 老 地 产 住 宅 与 普 通 住 宅 区 别 性 不 大, 预 计 在 一 段 时 期 内 养 老 产 业 税 收 优 惠 政 策 不 会 覆 盖 养 老 地 产 开 发 建 设 养 老 服 务 运 营 税 收 优 惠 政 策 倾 向 于 非 营 利 性 养 老 服 务 机 构 除 土 地 增 值 税 可 能 不 涉 及 以 外, 其 余 养 老 地 产 开 发 建 设 所 涉 及 的 大 部 分 税 种, 养 老 服 务 机 构 在 提 供 养 老 服 务 时 同 样 适 用 中 国 是 世 界 上 唯 一 个 老 龄 人 口 过 亿 的 国 家, 并 且 老 龄 人 口 继 续 以 远 高 于 其 它 国 家 的 速 度 增 长 中 国 政 府 鼓 励 企 业 家 庭 和 社 会 多 方 参 与 和 发 展 养 老 服 务 业 政 府 出 台 了 针 对 养 老 服 务 机 构 的 一 系 列 税 收 优 惠 政 策 相 较 于 营 利 性 养 老 服 务 机 构, 政 府 对 于 非 营 利 性 养 老 服 务 机 构 的 税 收 优 惠 政 策 力 度 更 大 当 前 主 要 税 收 优 惠 政 策 如 下 营 业 税 : 养 老 机 构 提 供 的 育 养 或 看 护 服 务 免 征 营 业 税 房 产 税 城 镇 土 地 使 用 税 : 福 利 性 非 营 利 性 的 老 年 服 务 机 构 自 用 房 产 和 土 地 免 征 房 产 税 免 征 城 镇 土 地 使 用 税 耕 地 占 用 税 : 养 老 院 占 用 耕 地 免 征 耕 地 占 用 税 企 业 所 得 税 : 政 府 部 门 和 企 事 业 单 位 社 会 团 体 以 及 个 人 等 社 会 力 量 投 资 兴 办 的 福 利 性 非 营 利 性 的 老 年 服 务 机 构, 暂 免 征 收 企 业 所 得 税 ; 对 企 事 业 单 位 社 会 团 体 和 个 人 等 社 会 力 量, 通 过 非 营 利 性 的 社 会 团 体 和 政 府 部 门 向 福 利 性 非 营 利 性 的 老 年 服 务 机 构 的 捐 赠, 在 缴 纳 企 业 所 得 税 和 个 人 所 得 税 前 准 予 全 额 扣 除 除 上 述 税 收 优 惠 政 策 以 外, 政 府 亦 提 供 了 地 方 规 费 优 惠 政 策 或 补 贴 支 持 政 策 例 如, 对 非 营 利 性 养 老 机 构 建 设 免 征 有 关 行 政 事 业 性 收 费 ; 对 营 利 性 养 老 机 构 建 设 减 半 征 收 有 关 行 政 事 业 性 收 费 ; 对 养 老 机 构 提 供 养 老 服 务 适 当 减 免 行 政 事 业 性 收 费, 养 老 机 构 用 电 用 水 用 气 用 热 按 居 民 生 活 类 价 格 执 行 等 年 中 国 政 府 发 布 的 国 务 院 关 于 加 快 发 展 养 老 服 务 业 的 若 干 意 见 ( 国 发 [ ] 号 ) 明 确 规 定 境 内 外 资 本 举 办 养 老 机 构 可 同 等 享 受 上 述 优 惠 政 策, 这 将 有 利 于 境 外 资 本, 特 别 是 境 外 养 老 运 营 服 务 提 供 商 进 入 中 国 养 老 产 业 除 此 之 外, 政 府 目 前 仍 在 制 定 和 完 善 支 持 民 间 资 本 投 资 养 老 服 务 业 的 税 收 优 惠 政 策 对 于 营 利 性 养 老 机 构 能 否 提 供 更 多 或 与 非 营 利 机 构 同 等 的 税 收 优 惠 政 策, 有 待 进 一 步 的 政 策 明 确 21

25 附 录 二 : 境 外 人 民 币 房 地 产 投 资 信 托 (CNH-REIT) 房 地 产 投 资 信 托 (REIT) 可 能 是 中 国 房 地 产 融 资 里 谈 论 最 多, 但 亦 最 多 被 误 解 的 名 词 其 实, 在 美 国,REIT 已 是 很 流 行 的 投 资 工 具, 也 是 美 国 模 式 ( 即 房 地 产 的 不 同 环 节 如 开 发 运 营 销 售 融 资 投 资 等 能 体 现 专 业 分 工 ) 的 重 要 元 素 跟 中 国 有 关 的 资 产, 已 在 近 年 包 装 成 REIT 在 区 域 的 金 融 中 心 ( 如 新 加 坡 香 港 ) 内 的 证 券 交 易 市 场 上 市 公 开 买 卖, 第 一 只 境 外 人 民 币 房 地 产 投 资 信 托 (CNH-REIT) 于 年 在 香 港 交 易 所 挂 牌 房 地 产 投 资 信 托 的 特 点 和 基 本 结 构 在 全 球 资 本 市 场 上,REIT 是 一 个 专 用 名 词, 描 述 一 种 特 定 的 投 资 工 具 REIT 的 特 点 包 括 被 广 泛 地 持 有 长 期 投 资 大 部 分 利 润 的 分 配 以 及 分 配 的 利 润 无 需 征 所 得 税 ; 可 采 用 公 司 信 托 基 金 合 同 和 信 托 协 议 多 种 形 式 全 球 的 REIT 大 部 分 是 在 证 券 交 易 所 内 上 市 买 卖 至 今, 符 合 这 定 义, 而 在 中 国 大 陆 证 券 市 场 挂 牌 的 REIT 还 没 有 实 现 但 在 区 域 的 金 融 中 心, 如 香 港 新 加 坡, 已 有 中 国 房 地 产 的 REIT 出 现 REIT 可 以 投 资 于 一 项 或 多 项 房 地 产 这 些 投 资 一 般 是 已 建 成 的 房 地 产, 能 产 生 稳 定 的 租 金 收 入 流, 同 时 具 有 带 来 长 期 资 本 收 益 的 潜 力, 包 括 各 类 型 的 房 产, 如 公 寓 酒 店 购 物 中 心 工 厂 仓 库 写 字 楼 和 医 院 等 与 其 它 在 证 券 市 场 交 易 的 证 券 相 比,REIT 同 时 兼 具 债 务 投 资 和 股 权 投 资 的 某 些 特 点, 例 如, 前 者 表 现 为 稳 定 的 收 入 流, 后 者 表 现 为 投 资 者 通 常 需 承 担 与 相 关 房 地 产 有 关 的 所 有 风 险 和 回 报 与 直 接 投 资 房 地 产 的 产 权 相 比,REIT 给 投 资 者 提 供 了 流 动 性 而 且 由 于 大 部 分 的 国 家 在 设 计 发 展 各 自 的 REIT 体 制 时, 都 有 提 供 税 务 中 立 或 鼓 励, 故 此 买 卖 REIT 跟 直 接 买 卖 房 产 产 权 相 比, 可 省 掉 税 务 成 本 通 常,REIT 的 基 本 结 构 如 下 图 所 示 : 图 :REIT 基 本 结 构 管 理 人 物 业 管 理 公 司 数 据 来 源 : 德 勤 分 析 管 理 费 用 投 资 管 理 服 务 资 产 所 有 管 理 费 用 管 理 服 务 投 资 者 信 托 基 金 房 地 产 分 配 发 展 REIT 的 好 处 发 展 REIT 对 于 房 地 产 行 业 发 展 以 及 行 业 投 资 者 的 好 处 有 以 下 几 点 : 改 善 房 地 产 商 业 模 式 : 对 中 国 房 地 产 市 场 而 言,REIT 制 度 的 主 要 吸 引 力 在 于 : 可 以 为 目 前 主 要 依 赖 银 行 贷 款 进 行 融 资 的 房 地 产 开 发 商 和 其 它 房 地 产 公 司 提 供 一 个 新 的 融 资 渠 道 一 旦 建 立 REIT 制 度, 开 发 商 可 为 已 完 工 项 目 找 到 另 一 个 现 成 的 市 场, 从 而 腾 出 资 金, 开 发 新 项 目 REIT 主 要 面 向 收 入 流 稳 定 风 险 低 的 优 质 资 产 因 此, 开 发 商 可 通 过 REIT 找 到 退 路, 找 到 具 有 不 同 风 险 偏 好 的 其 它 房 地 产 投 资 者 例 如, 以 通 过 升 级 或 重 新 配 置 资 产 以 实 现 收 益 为 目 标 的 机 会 基 金, 一 旦 其 工 程 结 束, 相 关 资 产 将 很 适 合 做 成 REIT 产 品 其 他 持 有 重 大 非 核 心 房 地 产 资 产 的 投 资 者 也 可 从 REIT 市 场 中 获 益, 因 为 REIT 将 扩 大 此 类 资 产 潜 在 买 家 的 范 围 同 时,REIT 的 发 展 应 会 增 加 房 地 产 行 业 的 资 本 投 入 水 平, 从 而 增 强 流 动 性 总 体 而 言, 能 整 体 改 变 房 地 产 高 杆 杠 的 商 业 模 式 信 托 费 用 代 表 持 有 人 行 动 租 金 收 入 出 租 租 金 受 托 人 租 户 中 国 养 老 住 宅 现 状 和 发 展 趋 势 报 告 22