房地产抵押估价报告

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槐茅
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1 房地产司法鉴定估价报告估价报告编号 : 京城捷信 SF088 估价项目名称 : 北京市大兴区开泰东里 16 号楼 -1 至 1 层 3 单元 102 号住宅用途涉案房地产市场价值评估估价委托人 : 北京市朝阳区人民法院房地产估价机构 : 北京京城捷信房地产评估有限公司注册房地产估价师 : 李慧杰 ( 注册号 : ) 王立明 ( 注册号 : ) 估价报告出具日期 :2017 年 10 月 23 日

2 致估价委托人函北京市朝阳区人民法院 : 承蒙委托, 我公司对贵院受理的 2016 京 0105 执号案件所涉及的位于北京市大兴区开泰东里 16 号楼 -1 至 1 层 3 单元 102 号 ( 项目名称 : 金色漫香林一期 ) 住宅用途房地产在现状状态及利用条件下的房地产市场价值进行了估价估价目的 : 为估价委托人执行案件的需要而了解估价对象市场价值提供参考估价对象 : 财产范围及名称 : 北京市大兴区开泰东里 16 号楼 -1 至 1 层 3 单元 102 号房地产 ; 坐落 : 北京市大兴区开泰东里 16 号楼 -1 至 1 层 3 单元 102 号 ; 规模 : 房屋建筑面积平方米 ; 用途 : 房屋用途为住宅活动室 ; 权属 : 房屋所有权人为嵇建友 ; 共有情况 : 单独所有 ; 房屋性质 : 商品房价值时点 :2017 年 9 月 19 日价值类型 : 市场价值估价方法 : 比较法收益法估价结果 : 注册房地产估价师根据估价目的, 遵循估价原则, 按照估价程序, 选用适宜的估价方法, 并在综合分析影响房地产价格因素的基础上, 确定估价对象房地产在价值时点 2017 年 9 月 19 日的市场价值

3 如下 ( 币种 : 人民币 ): 估价对象房地产市场价值 : 元大写金额 : 玖佰叁拾叁万零玖佰零伍元整估价对象房地产单价 :40934 元 / 平方米专业意见 : 无特别提示 : 根据估价委托人提供的房屋所有权证 X 京房权证兴字号, 估价对象存在抵押权, 鉴于本次评估目的, 本次评估未考虑抵押权对估价结果的影响, 在此提请报告使用人注意估价过程及有关说明详见估价师声明估价假设和限制条件估价结果报告北京京城捷信房地产评估有限公司法定代表人 : 二 O 一七年十月二十三日

4 目录估价师声明... 1 估价假设和限制条件... 2 估价结果报告... 4 一估价委托人... 4 二房地产估价机构... 4 三估价目的... 4 四估价对象... 4 五价值时点... 7 六价值类型... 7 七估价原则... 8 八估价依据... 8 九估价方法... 9 十估价结果十一注册房地产估价师十二实地查勘期十三估价作业期附件一北京市朝阳区人民法院委托司法鉴定函复印件二估价对象位臵示意图三估价对象实地查勘情况和相关照片四房屋所有权证 X 京房权证兴字号复印件五专业帮助情况和相关专业意见

5 六房地产估价机构营业执照和估价资质证书复印件七注册房地产估价师估价资格证书复印件

6 估价师声明我们郑重声明 : 1 注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的, 没有虚假记载误导性陈述和重大遗漏 ; 2 估价报告中的分析意见和结论是注册房地产估价师独立客观公正的专业分析意见和结论, 但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制 ; 3 注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益, 与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系, 也对估价对象估价委托人及估价利害关系人没有偏见 ; 4 注册房地产估价师是按照房地产估价规范 (GB/T ) 房地产估价基本术语标准 (GB/T ) 的规定进行估价工作, 撰写估价报告 1 页

7 估价假设和限制条件一假设条件 1 一般假设 (1) 估价委托人提供了估价对象的房屋所有权证 X 京房权证兴字号, 在无理由怀疑其合法性真实性准确性和完整性的情况下, 假定估价委托人提供的资料合法真实准确完整 (2) 注册房地产估价师已对房屋安全环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注, 在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定检测的情况下, 假定估价对象能正常安全使用 (3) 注册房地产估价师未对房屋建筑面积进行专业测量, 经现场查勘观察, 估价对象房屋建筑面积与房屋所有权证 X 京房权证兴字号记载建筑面积大体相当 2 未定事项假设 (1) 估价对象房屋所有权证 X 京房权证兴字号未记载估价对象房屋的建成年份, 经注册房地产估价师实地调查, 房屋建成年份为 2008 年, 本次估价房屋建成年份以实际调查为准 (2) 至价值时点, 估价对象尚未办理独立的国有土地使用证, 根据房屋所有权证 X 京房权证兴字号记载, 估价对象所在宗地土地使用权取得方式为有偿 ( 出让 ), 本次评估设定估价对象土地用途与房产证载用途一致为住宅 3 背离事实假设根据估价委托人提供的房屋所有权证 X 京房权证兴字号, 估价对象存在抵押权, 鉴于本次评估目的, 本次评估未考虑抵押权 2 页

8 对估价结果的影响, 在此提请报告使用人注意 4 不相一致假设本估价项目不存在不相一致假设, 故本估价报告无不相一致假设 5 依据不足假设本估价项目不存在依据不足假设, 故本估价报告无依据不足假设二估价报告使用限制 1 本估价报告使用期限自估价报告出具之日起为壹年 2 估价委托人未提供于价值时点涉及的估价对象自来水费物业费通讯费等交纳情况, 本次估价未考虑上述因素对估价结果的影响 3 本估价报告仅是在报告中说明的假设限制条件下对估价对象市场价值进行分析测算和判断, 报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据, 估价对象权属界定以政府相关管理部门认定为准 4 本估价报告和估价结果仅作为估价委托人在本次估价目的下使用, 不得做其他用途未经本估价机构书面同意, 本报告的全部或任何一部分均不得向估价委托人报告使用者报告审查部门之外的单位和个人提供, 也不得以任何形式公开发表 3 页

9 估价结果报告一估价委托人估价委托人 : 北京市朝阳区人民法院住所 : 北京市朝阳区六里屯西里七号院联系人 : 王振杰联系电话 : 二房地产估价机构单位名称 : 北京京城捷信房地产评估有限公司住所 : 北京市朝阳区芍药居甲 2 号院 1-4 号 403 室 -411 室法定代表人 : 龚秋平资质等级 : 一级资质证书编号 : 建房估证字 [2014]013 号联系人 : 李慧杰联系电话 : 三估价目的为估价委托人执行案件的需要而了解估价对象市场价值提供参考四估价对象 ( 一 ) 估价对象基本状况财产范围及名称 : 北京市大兴区开泰东里 16 号楼 -1 至 1 层 3 单元 102 号房地产 ; 坐落 : 北京市大兴区开泰东里 16 号楼 -1 至 1 层 3 单元 102 号 ; 规模 : 房屋建筑面积平方米 ; 用途 : 房屋用途为住宅活动室 ; 4 页

10 权属 : 房屋所有权人为嵇建友 ; 共有情况 : 单独所有 ; 房屋性质 : 商品房 ( 二 ) 土地基本状况估价对象为北京市大兴区开泰东里 16 号楼 -1 至 1 层 3 单元 102 号房地产 ; 估价对象楼座所占宗地状况如下 : 宗地四至 : 东至小区围墙, 南至开泰东里 19 号楼, 西至小区绿地, 北至开泰东里 8 号楼宗地形状 : 近似长方形, 形状规则 ; 土地开发程度 : 宗地内外七通 ( 即通路通电通信通上水通下水通燃气通热力 ) 土地使用期限 : 至价值时点, 估价对象尚未办理独立的国有土地使用证, 根据房屋所有权证 X 京房权证兴字号记载, 估价对象所在宗地土地使用权取得方式为有偿 ( 出让 ), 本次评估设定估价对象土地用途与房产证载用途一致为住宅估价对象土地形状规则, 地势平坦, 土地用途为住宅, 地基承载力较好, 利于使用 ( 三 ) 建筑物基本状况 1 小区状况小区状况小区封闭性封闭景观及绿化绿化率 30% 以上物业公司有物业费标准 2.6 元 /( 每平米月 ) 车位状况地上地下充足交通组织方式公交线路 3-5 条 5 页

11 2 建筑物状况公共部分结构形式钢混建筑类型板楼外立面装饰贴砖层户均数量 2 户 / 层供暖集中供暖门禁系统门禁对讲供气天燃气安全及消防有热水无其它光纤宽带有线电视 24 小时保安户内部分所在楼层 -1-1 层使用状况良好户型采光通风情况三室二厅一厨二卫 ( 带前后小院和地下室 ) 景观楼体无遮掩采光良好通透良好房间朝向南北墙面天花地面客厅涂料石膏板吊顶地砖各个房间装修情况卧室涂料石膏板吊顶木地板厨瓷砖铝扣板吊顶地砖卫瓷砖铝扣板吊顶地砖入户门防盗门户内门木门户窗断桥铝合金窗厨具整体橱柜洁具坐便洗手池浴缸分析 ( 四 ) 权益状况估价对象所在小区绿化率较好, 车位充足, 所在楼建筑类型为板楼, 总层数为 4(-1) 层, 建筑结构为钢混结构, 实际用途为住宅, 采光状况良好, 户型为三室二厅一厨二卫 ( 带前后小院 ), 室内装修为中等装修, 维护状况良好本次评估充分考虑各因素对估价结果的影响 1 权属登记状况至价值时点, 估价对象尚未办理独立的国有土地使用证房屋所有权证登记情况如下 : 房产登记状况房屋所有权证号 X 京房权证兴字号 6 页

12 房屋坐落大兴区开泰东里 16 号楼 -1 至 1 层 3 单元 102 号房屋所有权人嵇建友房屋性质商品房共有情况单独所有房屋用途住宅活动室房屋总层数 4(-1) 层所在层数 -1-1 层建筑面积 ( m2 ) 建成年代 2008 年注 : 估价对象房屋建成年代根据注册房地产估价师实地查勘了解确定 2 他项权利情况根据估价委托人提供的房屋所有权证 X 京房权证兴字号, 估价对象存在抵押权, 于价值时点, 该抵押权尚未注销, 鉴于本次评估目的, 本次评估未考虑抵押权对估价结果的影响本次估价设定估价对象于价值时点, 除存在上述抵押权外, 不存在租赁权担保地役等他项权利如果存在其他他项权利, 本次评估不考虑其对估价结果的影响五价值时点 2017 年 9 月 19 日根据估价委托人的使用要求, 本次估价以注册房地产估价师实地查勘之日为价值时点六价值类型本报告价值类型为房地产市场价值市场价值是估价对象经适当营销后, 由熟悉情况谨慎行事且不受强迫的交易双方, 以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额具体内涵为估价对象于价值时点的分摊国有出让土地使用权及其房屋的市场价值 7 页

13 七估价原则本次评估中遵循的估价原则如下 : ( 一 ) 独立客观公正原则独立客观公正原则, 要求房地产估价师站在中立的立场上, 实事求是公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则 ( 二 ) 合法原则合法原则, 要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则 ( 三 ) 价值时点原则遵循价值时点原则, 要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格 ( 四 ) 替代原则遵循替代原则, 要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内 ( 五 ) 最高最佳利用原则最高最佳利用原则, 要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则所谓最高最佳利用, 是房地产在法律上允许技术上可能财务上可行并使价值最大的合理可能的利用, 包括最佳的用途规模档次等八估价依据 1 国家法律法规 (1) 中华人民共和国物权法 ( 中华人民共和国主席令六十二号 ); (2) 中华人民共和国土地管理法 (2004 年 8 月 28 日十届全国 8 页

14 人民代表大会常务委员会十一次会议二次修订 ); (3) 中华人民共和国城市房地产管理法 (2007 年 8 月 30 日十届全国人民代表大会常务委员会二十九次会议一次修订 ); (4) 中华人民共和国城乡规划法 (2015 年 4 月 24 日十二届全国人民代表大会常务委员会十四次会议一次修订 ); (5) 中华人民共和国资产评估法 ( 中华人民共和国主席令四十六号 ) 2 住房和城乡建设部国土资源部等部门规章 3 北京市及有关部门颁布的有关房地产价格评估的法律法规及政策性文件 4 技术标准 (1) 房地产估价规范 (GB/T ); (2) 房地产估价基本术语标准 (GB/T ) 5 估价委托人提供的相关资料 (1) 北京市朝阳区人民法院委托司法鉴定函 ; (2) 房屋所有权证 X 京房权证兴字号复印件 6 本公司掌握的有关市场资料及注册房地产估价师实地查勘所获得的资料九估价方法根据估价目的并结合估价对象实际状况及区域房地产市场状况, 选取比较法和收益法进行评估 1 比较法: 比较法是选取一定数量的可比实例, 将它们与估价对象进行比较, 根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格 9 页

15 2 收益法: 收益法是预测估价对象的未来收益, 利用报酬率或资本化率收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法十估价结果 1 估价结果确定本次评估分别采用比较法和收益法测算出估价对象房地产价值, 比较法测算结果为元 / 平方米, 收益法测算结果为元 / 平方米上述两种方法测算结果值差距不大, 比较法是以替代原理为理论依据, 能够从市场的角度反映估价对象市场价值 ; 收益法是以预期收益原理为理论依据, 从收益的角度反映估价对象市场价值, 故本次评估结合注册房地产估价师对周边房地产市场的调查了解, 最终确定比较法求取的估价对象比较价值和收益法求取的收益价值权重各取估价结果注册房地产估价师根据估价目的, 遵循估价原则, 按照估价程序, 选用适宜的估价方法, 并在综合分析影响房地产价格因素的基础上, 确定估价对象房地产在价值时点 2017 年 9 月 19 日的市场价值如下 ( 币种 : 人民币 ): 估价结果汇总表相关结果测算结果评估价值估价方法比较法收益法总价 ( 元 ) 单价 ( 元 / m2 ) 总价 ( 元 ) ( 大写 : 玖佰叁拾叁万零玖佰零伍元整 ) 单价 ( 元 / m2 ) 专业意见 : 无 10 页

16 十一注册房地产估价师参加估价的注册房地产估价师 : 姓名注册号签名签名日期李慧杰王立明参加估价的其他人员 ( 签名 ): 十二实地查勘期 2017 年 9 月 19 日十三估价作业期自 2017 年 8 月 25 日至 2017 年 10 月 23 日 11 页

17 附件一北京市朝阳区人民法院委托司法鉴定函复印件二估价对象位臵示意图三估价对象实地查勘情况和相关照片四房屋所有权证 X 京房权证兴字号复印件五专业帮助情况和相关专业意见六房地产估价机构营业执照和估价资质证书复印件七注册房地产估价师估价资格证书复印件 12 页

目录一致估价委托人函 2 二估价师声明 4 三估价的假设和限制条件 5 四估价结果报告 7 1 估价委托人 2 房地产估价机构 3 估价对象 4 估价目的 5 价值时点 6 价值类型 7 估价依据 8 估价原则 9 估价方法 10 估价结果 11 注册房地产估价师 12 实地查勘期 13

目录一致估价委托人函 2 二估价师声明 4 三估价的假设和限制条件 5 四估价结果报告 7 1 估价委托人 2 房地产估价机构 3 估价对象 4 估价目的 5 价值时点 6 价值类型 7 估价依据 8 估价原则 9 估价方法 10 估价结果 11 注册房地产估价师 12 实地查勘期 13 房地产价格咨询报告估价项目名称 : 金杯电工股份有限公司所有的位于雨花区新兴路 159 号 ( 洞井铺 ) 湘能电工倒班楼食堂全部工业用途地上建筑物价格咨询价值评估估价委托人 : 金杯电工股份有限公司房地产估价机构 : 长沙永信房地产估价咨询有限公司注册房地产估价师 : 程世远任春波估价报告出具期 : 2015 年 12 月 30 日估价报告编号 : 长永信房评字 (2015) 第 278