评估报告

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霁谋缑
5 years ago
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1 询价建议书委托法院 : 广州市花都区人民法院标的物名称 : 从化市江埔街御景路 3 号 17 幢 102 房执行案号 : (2018) 粤 0114 执 2744 号询价平台 : 京东大数据评估平台编号 : 2018 粤穗花询字第 0016 号价值时点 : 2018 年 07 月 12 日

2 询价结果询价对象为从化市江埔街御景路 3 号 17 幢 102 房, 建筑面积为平方米的房产京东大数据评估平台依据委托人提供的有关资料以及估价人员实地查勘查阅掌握的资料, 根据数据参数计算市场数据对比, 综合分析影响标的物价值的各种因素, 遵循估价原则, 按照估价程序, 依据有关法律法规和标注, 将估价算法与大数据模型结合, 在满足本次询价的全部假设和限制条件下, 确定询价对象在价值时间点 2018 年 7 月 12 日的市场价值为 1,232,380 元, 大写金额人民币壹佰贰拾叁万贰仟叁佰捌拾元整, 建议竞价起拍价为 948,932 元, 大写金额人民币玖拾肆万捌仟玖佰叁拾贰元整本询价结果在市场情况无较大波动及房地产状况未有较大改变时有效期为一年 ( 自二一八年七月十二日起至二一九年七月十一日止 ), 若房地产市场有较大波动或超过一年或房地产状况发生变化, 需重新进行询价询价结果明细表标的物名称建筑面积均价 ( 平方米 ) ( 元 / 平方米 ) 总价 ( 元 ) 建议起拍价 ( 元 ) 从化市江埔街御景路 3 号 17 幢 102 房 ,500 1,232, ,932 京东大数据评估平台二〇一八年七月十二日

3 目录一标的物信息... 1 二估价方法...2 三询价结果...3 四附件标的位置图周边配套地图标的及周边环境照片房产登记信息表...8

4 一标的物信息标的名称位置状况产权人标的调查表从化市江埔街御景路 3 号 17 幢 102 房从化市江埔街御景路雅居乐滨江花园内欧阳小敏权利证号房产基本情况房产权属证照情况权利限制情况小区信息周边环境建筑面积建基面积建筑结构土地情况平方米 75 平方米钢筋混凝土房屋性质住宅 ( 商品房 ) 登记日期装修情况楼层布局房屋楼层房屋朝向交吉情况有无钥匙是否确权共有权人情况查封情况他项权利人小区名称开发商物业公司建筑年代交通生活医疗教育其他国有出让使用期限 : 至 2064 年 10 月 9 日止 2012 年 4 月 19 日不详电梯楼,1 梯 4 户标的位于第 1 层, 总楼层 12 层北向不交吉无是无广州市花都区人民法院查封广州市从化中国银行支行雅居乐滨江花园广州从化雅居乐房地产开发有限公司雅居乐生活服务股份有限公司从化分公司约 2005 年距雅居乐公交车站约 300 米西北侧为七星路南侧为从城大道东侧为河东南路附近有欣荣时尚广场欣荣宏时代广场欣荣宏国际商贸城文化公园七星肉菜市场江浦街医院从化区江埔街雅居乐社区卫生服务站从化城南医院河滨小学从化第六中学联星小学广州工程技术职业学院从化校区新城小学北侧为从化区国土资源和规划局东侧为从化汽车站西侧为广州市从化区总工会南侧为美时家居广场 1

5 标的物估值标的估价其他费用情况 1,232,380 元至 2018 年 7 月与 101 房共欠费 : 元 ( 物业管理费水费 ) 其他费用不详二估价方法本次询价标的物采用了决策树 SVM 多元回归随机森林回归梯度上升回归树等分析预测模型结合成本法比较法收益法进行估价根据房地产估价规范, 通行的房产估价方法有市场法收益法假设开发法成本法基准地价修正法等 ; 有条件选用市场比较法进行估价的, 应以市场比较法为主要的估价方法 ; 收益性房地产的估价, 应选用收益法作为其中的一种估价方法在无市场依据或市场依据不充分而不适宜用市场比较法收益法假设开发法进行估价的情况下, 可采用成本法作为主要的估价方法成本法是求取估价对象在估计时点的重新购建价格和折旧, 然后将重新购建价格减去折旧来求取估价价值的方法重新购建价格是指在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出, 或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润折旧是指各种原因造咸的估价对象价值的实际减损, 其金额为估价对象在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差比较法是选取一定数量的可比实例, 将它们与估价对象进行比较, 根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法比较法计算公式 :Pi=P'*A*B*C*D;P= (Pi* 权重系数 ), 式中 :P- 待估标的物估算价格,Pi- 待估标的物比准价格,P'- 可比交易实例价格,A- 交易情况修正系数,B- 市场状况修正系数,C- 区域因素修正系数,D- 个别因素修正系数收益法是预测估价对象的未来收益, 利用报酬率或资本化率收益成数将未来收益转化为价值得到估价对象价格的方法收益法计算公式 :V=a/(rg)*[1-(1+g)/(1+r)], 式中 :V- 标的物价格,a- 标的物年纯收益,r- 标的物报酬率,g- 收益年递增率,n- 标的物有效使用年限决策树模型 (Decision Tree) 是在已知各种情况发生概率的基础上, 通过构成决策树来求取净现值的期望值大于等于零的概率, 评价项目风险, 判断其可行性的决策分析方法, 是直观运用概率分析的一种图解法 SVM 模型, 支持向量机 (Support Vector Machine, 常简称为 SVM, 又名支持向量网络是在分类与回归分析中分析数据的监督式学习模型与相关的学习算法给定一组训练实例, 每个训练实例被标记为属于两个类别中的一个或另一个,SVM 训练算法创建一个将新的实例分配给两个类别之一的模型, 使其成为非概率二元线性分类器此外, 通过修改目标函数,SVM 也可以用来做回归预测多元回归模型, 在回归分析中, 如果有两个或两个以上的自变量, 就称为多元回归事实上, 一种现象常常是与多个因素相联系的, 由多个自变量的最优组合共同来预测或估计因变量, 比只用一个自变量进行预测或估计更有效, 更符合实际随机森林回归是一个包含多个决策树的分类器, 并且其输出的类别是由个别树输出的类别的众数而定这个方法则是结合 Breimans 的 "Bootstrap aggregating" 想法和 Ho 的 "random subspace method" 以建造决策树的集合梯度上升回归树 GBDT(Gradient Boosting Decision Tree) 又叫 MART(Multiple Additive Regression Tree), 是一种迭代的决策树算法, 该 2

6 算法由多棵决策树组成, 所有树的结论累加起来做最终答案它在被提出之初就和 SVM 一起被认为是泛化能力较强的算法 GBDT 中的树是回归树 ( 不是分类树 ),GBDT 用来做回归预测, 调整后也可以用于分类三询价结果京东大数据评估系统通过调取筛选排重过滤等技术手段, 得到全国一二线城市有效成交数据其中一线城市的有效成交数据量可以达到百万条, 二线城市的有效成交数据量达到数十万条利用这些数据作为大数据评估系统的底层数据及分析依据, 可以得出特定区域特定标的类型的准确当前价格及历史成交价格曲线同时, 拥有包括国际计算机协会 (ACM) 斯坦福人工智能实验室 (SAIL) 等强大的算法专家团队对项目进行支持, 专业定制开发的智能算法技术能够采集不同区域不同类型标的差异项对于价格的影响程度, 进而对当前价格进行差异项修正例如可以分析房产的楼层朝向格局装修情况等对当地房产的价格影响程度, 基于此对当前价格进行修正, 得出针对具体房产的真实评估价格京东大数据评估系统还会搜集相同或类似拍品的司法拍卖历史成交记录, 作为参考依据, 给出法院专业的建议起拍价和成交几率预估京东大数据评估系统的数据来源由系统自动抓取实时更新, 定制开发的智能算法技术已内置进系统, 计算速度为毫秒级因此, 大数据评估可以做到法院录入基本信息后实时得出评估结果评估依据建议起拍价及成交几率预估, 大大提升了评估效率根据数据参数计算市场数据对比, 综合分析影响标的物价值的各种因素, 遵循估价原则, 按照估价程序, 依据有关法律法规和标注, 将估价算法与大数据模型结合, 在满足本次询价的全部假设和限制条件下, 确定询价对象在价值时间点 2018 年 7 月 12 日的市场价值为 1,232,380 元, 大写金额人民币壹佰贰拾叁万贰仟叁佰捌拾元整, 建议竞价起拍价为 948,932 元, 大写金额人民币玖拾肆万捌仟玖佰叁拾贰元整询价结果明细表标的物名称建筑面积均价 ( 平方米 ) ( 元 / 平方米 ) 总价 ( 元 ) 建议起拍价 ( 元 ) 从化市江埔街御景路 3 号 17 幢 102 房 ,500 1,232, ,932 注意 : 本询价结果为依据标的物关键信息, 结合京东大数据评估系统计算得出询价结果, 仅供估价参考, 京东大数据评估平台不对询价结果承担法律责任 3

7 四附件 1. 标的位置图 ( 从化市江埔街御景路 3 号 17 幢 102 房 ) 1.1 周边配套地图 4

8 2. 标的及周边环境照片 ( 从化市江埔街御景路 3 号 17 幢 102 房 ) 小区入口标的楼宇外观标的楼宇外观小区周边环境 5

9 小区环境标的楼宇外观标的楼宇外观标的楼宇电梯 6

10 小区环境标的楼宇外观标的楼宇入口标的门口 7

11 3. 房产登记信息表 ( 从化市江埔街御景路 3 号 17 幢 102 房 ) 8

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评估报告询价建议书委托法院 : 广州市花都区人民法院标的物名称 : 广州市花都区新华街花都永发路 5 号 2 座 1401 房执行案号 : (2018) 粤 0114 执 3224 号询价平台 : 京东大数据评估平台编号 : 2018 穗花询字第 0013 号价值时点 : 2018 年 07 月 09 日询价结果询价对象为广州市花都区新华街花都永发路 5 号 2 座 1401 房, 建筑面积为