房地产中介服务行业的发展水平与房地产开发行业的市场化水平密切相关, 房地产中介服务行业在国外已有近百年历史, 在我国仅发展了二十多年, 我国房地产中介行业发展规模和专业化程度与国外还有一定差距目前国内房地产中介企业数量众多, 但大多为中小型企业, 存在着规模较小知名度较低, 执业标准执业规则

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晏闻
5 years ago
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1 房地产中介服务业 : 行业蕴含新机遇投资银行部孙美玲李鸿雁摘要 : 房地产中介服务行业在国外已有近百年历史, 在我国仅发展了二十多年, 虽然我国房地产中介行业发展规模和专业化程度与国外还有一定差距, 但房地产中介服务行业发展迅速,2015 年底中央经济工作会议明确提出了 2016 年五大任务, 房地产去库存位列其中, 经过行业调整之后, 房地产行业逐步迈入平稳发展新常态市场竞争更趋激烈的背景下, 房地产中介服务行业尤其是商业地产中介服务行业蕴含着新的发展机遇一行业概况房地产中介服务是房地市场价值链不可或缺的环节, 一级市场二级市场和三级市场均存在不同业态的房地产中介服务, 在房地产开发交易过程中为各级市场的参与者提供专业化中介服务, 在促进房地产市场健康发展保障房地产交易安全节约房地产交易成本等方面都发挥着日益重要的作用一级市场, 房地产中介服务企业为地方政府或土地运营机构提供政策建议土地规划建议经济评价土地出让策略等顾问中介服务, 帮助地方政府和土地运营机构科学规划土地用途, 有序实施土地出让, 实现资源有效配置 ; 在物业开发阶段, 房地产中介服务企业为房地产开发商提供市场进入战略土地竞投策略物业项目开发策略等顾问中介服务 ; 在物业交易的二级市场, 房地产中介服务企业为开发商提供营销策划代理销售等专业中介服务 ; 在三级市场, 房地产中介服务企业为机构或个人提供房屋租赁中介服务二手房交易经纪中介服务二行业发展趋势房地产中介是房地产咨询房地产价格评估房地产经纪等活动的总称房地产中介服务行业伴随房地产行业的发展而发展, 1998 年国务院取消福利分房制度, 全体国民的住房纳入货币化商品房体系, 以及中国城市化进程全面起步, 房地产中介服务业伴随着房地产业的发展在全国范围迅速发展我国房地产中介服务业的发展呈现出以下特点 : 1 行业向规范化方向发展

2 房地产中介服务行业的发展水平与房地产开发行业的市场化水平密切相关, 房地产中介服务行业在国外已有近百年历史, 在我国仅发展了二十多年, 我国房地产中介行业发展规模和专业化程度与国外还有一定差距目前国内房地产中介企业数量众多, 但大多为中小型企业, 存在着规模较小知名度较低, 执业标准执业规则专业人员素质执业运营经验和管理经验有待提高的问题随着信息传递便捷性的提高, 房地产市场信息日趋透明, 消费者日趋理性, 对房地产中介企业在诚信规范专业中介服务方面的要求越来越高 2 行业向专业化方向发展房地产中介行业中, 住宅地产中介服务企业数量众多, 多数企业以简单代理销售租赁获取佣金为主要中介服务模式, 专业的商业地产中介服务企业数量较少, 主要是因为商业地产在选址定位投资销售和管理等方面与住宅开发存在明显的差异, 商业地产的专业技术性门槛更高, 运作更加复杂, 因此, 商业地产中介服务需要更专业的管理团队和更多的经验积累目前专业的商业地产中介服务公司市场需求非常大, 尤其是提供代理销售咨询中介服务一体化全流程营销代理的企业随着三四线城市商业地产市场的扩大和深化, 带来的是市场需求的进一步提高 3 行业向品牌化方向发展房地产中介企业的实力和品牌对于开展顾问代理业务至关重要, 尤其是商业地产中介服务企业对实力和品牌的要求更高品牌能提升企业产品和中介服务的附加值, 在激烈的竞争中体现优势, 同时也能吸引更多优秀人才的加盟一个品牌的形成需要时间的磨砺, 需要企业在市场上保持优秀的表现拥有良好的口碑以及较多成功的案例从置业者角度来讲, 房地产中介公司的品牌认知度和口碑对置业者的投资决策具有较强的影响力, 对于房地产开发商来讲, 房地产中介公司的市场品牌认知度和专业化能力是开发商与中介公司长期合作的重要保证三行业市场规模 1 我国房地产行业整体规模公司所处的房地产中介服务业市场规模的持续增长与房地产行业的发展密

3 切相关 2013 年之前, 房地产投资与销售额均处于快速增长态势其中房地产开发投资额由 2000 年的 4,984 亿元增至 2013 年的 86,013 亿元, 复合增长率 24.50%, 商品房销售面积由 2000 年的 18,637 万平方米增至 2013 年的 130,551 万平方米, 复合增长率 16.15% 受经济增速下滑与房地产调控政策等因素影响,2014 年中国房地产投资额与销售额出现高位调整其中房地产开发投资额为 95,036 亿元, 同比增速下滑至 10.49%; 商品房销售面积为 120,649 万平方米, 同比下降 7.58% 据国家统计局和中国金融信息网统计,2015 年全国房地产开发投资 95,979 亿元, 比 2014 年增长不足 1%,2015 年商品房销售面积 128,495 万平方米, 比 2014 年增长 6.5% 2005 年 2015 年我国房地产开发企业投资情况和销售情况分别如下图 : 2005 年 2015 年我国房地产开发企业投资情况注 : 数据来源于国家统计局中国金融信息统计网 2 我国商业地产行业整体规模近年来我国商业地产维持快速发展, 国家统计局数据显示,2002 年至 2013 年我国商业营业用房投资额由 934 亿元增至 11,945 亿元, 年复合增长率 26.08%, 受经济增速下滑和宏观政策影响,2014 年商业营业用房投资额增长率下滑至 20.10%, 商业营业用房投资增速高于同期房地产开发投资增速, 商业营业用房投资额占房地产开发投资额的比例由 2002 年的 11.98% 上升至 2014 年的 15.1%, 商业地产中介服务行业市场规模巨大

4 2004 年 2014 年我国房地产开发商业营业用房投资额及增长率注 : 数据来源于国家统计局四行业利好因素 1 宏观经济平稳发展, 为房地产中介服务行业提供良好经济环境房地产中介服务产业与国民经济的发展相关联, 宏观经济的长期稳定发展, 将支撑房地产中介服务行业的长期发展据国家统计局数据显示, 年, 我国 GDP 增速平均保持在 7% 以上 2010 年以来, 我国经济增长虽有放缓, 但长期来看, 在国家调结构保增长的宏观政策下, 政府将会继续加大基建投资, 经济结构调整步伐, 习近平主席在对中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议作说明时指出, 从国内生产总值来看,2016 年至 2020 年经济年均增长底线是 6.5% 以上, 预计未来我国经济将平稳健康增长宏观经济平稳健康增长将产生新的房地产需求, 同时保证购房者具有一定的购房能力, 随着收入的增加, 人们对居住物业的舒适性享受性要求不断提高, 对商业物业的投资需求不断增加, 这对房地产行业持续健康发展起到一定的支撑作用随着我国房地产消费总量的持续增加, 房地产中介服务行业的市场机遇也随之增大, 行业发展环境良好, 市场前景广阔 2 城镇化进程的推进, 促进房地产终端市场需求

5 按照国外城镇化发展经验, 当城镇率达到 70% 以上时, 城镇化进程才会进入缓慢发展阶段改革开放以来, 伴随着工业化进程加速, 我国城镇化经历了一个起点低速度快的发展过程, 根据国家新型城镇化规划 ( 年 ) 报告显示, 年, 我国城镇常住人口从 1.7 亿人增加到 7.3 亿人, 城镇化率从 17.9% 提升到 53.7%, 年均提高 1.02 个百分点 2014 年底我国城镇化率为 54.77%, 仍处于城镇化高速发展阶段, 按年均 1.02% 的历史速度增加, 我国城镇化率达到 70% 仍需要 15 年的时间, 我国城镇化尚有巨大提升空间城镇化进程的不断推进, 将促进房地产终端市场的需求 2014 年底我国总人口为亿, 如果以每年 1.02% 的速度推进城镇化, 每年约 1400 万人进入城市, 按人均住宅需求 30 平方米计算, 每年新增人口对住宅需求量约为 4.2 亿平方米, 住宅地产终端市场需求增加根据国家统计局的数据, 我国城镇居民消费水平是农村居民消费水平 3 倍多, 随着城镇人口数量不断增加, 消费水平将大幅提升, 城市发展规划及商业环境将不断升级, 这些规划涉及新的城市副中心新兴商圈区域合并原有城市区域功能升级等诸多方面, 吸引了社会及经济资源向这些区域集合, 使得商业地产终端市场需求不断增加 3 房地产行业进入调整期, 但房地产中介服务行业蕴含发展机遇 2014 年初全国房地产市场开始调整, 商品房成交量大幅下降,2014 年下半年开始房价连续环比下降为稳定房地产市场,2014 年下半年限购政策逐渐退出,2015 年 3 月, 政府工作报告中指出,2015 年房地产政策将坚持分类指导, 因地施策, 落实地方政府主体责任, 支持居民自住和改善性住房需求, 同月, 中国人民银行住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知进一步完善了个人住房信贷政策随着限购政策的逐渐退出和新房贷政策的执行, 住宅地产市场逐渐回暖我国宏观调控政策对房地产市场调控的主体主要针对的是住宅市场, 限购政策中无针对商业地产的限制性内容, 对住宅市场的调控使得商业地产迎来加速发展的机遇, 预计房地产开发投资未来十年保持 5% 10% 的增速, 其中商业地产投资保持 15%-20% 的增长速度 2015 年底中央经济工作会议明确提出了 2016 年五大任务, 房地产去库存位列其中经过行业调整之后, 房地产中介服务行业

6 尤其是商业地产中介服务行业蕴含着新的发展机遇五相关上市 ( 挂牌 ) 公司 1 世联行( 股票代码 ) 公司成立于 1993 年, 是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构 2007 年, 公司整体改制, 成立深圳世联地产顾问股份有限公司 2009 年 8 月 28 日, 公司在深圳证券交易所成功挂牌上市, 成为主板首家房地产综合服务提供商 2014 年, 公司正式更名为深圳世联行地产顾问股份有限公司, 简称世联行公司总部为深圳, 分别在珠三角长三角环渤海等区域建立起华南华东华北山东四大业务中心, 形成咨询 + 实施独特的业务模式, 提供从区域开发旧城改造土地出让到项目开发销售以及二手房租售的综合服务, 业务范围覆盖房地产代理销售顾问策划资产服务金融服务及经纪业务 2 崇峻股份(832306) 公司成立于 2010 年,2014 年 10 月, 公司整体改制, 成立山东崇峻房地产经纪股份有限公司,2015 年 3 月 31 日公司在全国中小企业股份转让系统成功挂牌目前主要从事房地产招商营销策划, 楼盘代理销售, 国内广告业务, 房地产顾问策划和代理销售客户主要为山东省内三四线城市的大型房地产开发企业, 国内广告业务客户目前主要为公司内部提供房地产项目广告推广宣传,2012 年 2013 年 2014 年 1-8 月公司主营业务收入分别占当期营业收入的 99.58% 98.70% 98.17% 3 哥伦布(831112) 公司成立于 2011 年,2013 年 12 月, 公司整体改制, 成立江苏哥伦布商业管理股份有限公司,2014 年 8 月 15 日公司在全国中小企业股份转让系统成功挂牌公司主要业务为销售型商业地产的商业定位及策划服务招商服务商业设计开发管理服务经营管理服务等全流程第三方咨询管理服务公司服务针对的主要客户为商业地产开发商,2012 年 2013 年公司主营业务收入分别占当期营业收入的 100% 100%

征稿启事

CONTENTS 目录 025-86599749 86599748 210017 E-mail jstdgj@163.com 征稿启事 1 要闻播报 2 要闻播报要闻播报 3 4 行业动态行业动态 5 行业动态附件 2015 年江苏考核点第 1 次土地估价师专业考核通过名单赟 6 7 行业动态协会公告 8 协会公告 9 协会公告 10 协会公告 11 协会公告 12 协会公告 13 协会公告