[ 核心观点 ] 从 1 月上海房地产市场交易来看, 除了受成交淡季季节性因素的影响外, 政策调控对于房地产市场产生了一定的作用 在成交量迅速萎缩的同时, 上海楼市的土地拍卖价格也少见此前的疯狂, 开始渐渐降温 出于对后期政策 信贷收紧的预期, 推盘和成交均比较谨慎, 成交量下滑明显 2 月将正值春节, 预计交易量将维持低迷状态, 节后房地产市场会有所反弹, 但是重复 09 年的爆发性的上涨已经不可能 而 2010 年国家主要会在微观层面通过结构调整来确保经济平稳增长 对于地产市场而言, 拟制投机 投资需求, 平稳房价是主要的, 但应该不会出台过于严厉的政策进行打压 而价格高位上扬的势头也会得到控制, 并逐渐向理性回归 目录核心观点地产分析 - 土地市场 - 住宅市场 - 写字楼市场 - 商业市场 专题研究业界资讯 - 政策动态 - 市政动态 - 公司动态 联络方式 : 上海中原物业代理有限公司上海延安西路 889 号太平洋中心 23 楼邮编 :200050 业务联系人 : 唐静电子邮件 :tangjing02@centaline.com.cn 电话 :+8621-51787217 传真 :+8621-52402060 2009 年声明 : 中原地产研究 ( 上海 ) 月刊版权归上海中原物业代理有限公司所有 所有提供的信息均通过本公司可靠的途径获得, 其准确性 有关观点及预测均以此为基础推断所得, 仅供参考 我们拥有完善的住宅 写字楼 商业市场数据库及业务网络, 上海中原地产提供您所需的专业地产咨询服务 Page 1 of 31
[ 地产分析 ] 土地市场 ( 一 ) 土地出让 (1) 出让公告 2010 年 1 月上海出让地块幅数和面积较上月大幅减少, 共有 29 幅, 较上月减少了 80 幅 ; 总出让面积为 196.7 万平方米, 较上月减少了 64.29% 地块主要分布在宝山 青浦 松江等区域 从出让性质来看, 以工业用地为主, 各类性质的地块均有出让 : 工业用地 25 幅, 住宅用地 1 幅, 商业用地 3 幅 2010 年 1 月各区土地出让公告统计区域青浦松江宝山奉贤闵行闸北面积 ( 万m2 ) 58.28 32.1 96.63 15.39 4.04 4.20 住宅住宅商业土地性质工业工业工业工业商办商办工业资料来源 : 上海中原地产投资决策中心 1 月土地出让主要集中在这宝山 青浦 松江 奉贤 5 个区域, 本月宝山的供地面积最大, 来源为 长江口南岸宝钢段圈围地块 出让面积 96.63 万平方米 本月的住宅用地仅为青浦 1 幅 截至 1 月底, 各区供地面积最多的是宝山 供地幅数最多的是松江 20010 年 1 月土地出让公告统计 120.00 100.00 80.00 60.00 40.00 20.00 0.00 青浦松江宝山奉贤闵行闸北 出让面积 46.44 30.94 96.63 15.09 4.04 3.56 幅数 6 10 1 8 3 1 出让面积 幅数 资料来源 : 上海中原地产投资决策中心 ( 注 : 上图未显示之区域数据为零 ) Page 2 of 31
2009 年 1 月 -2010 年 1 月土地出让公告统计 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 南汇金山宝山奉贤松江青浦嘉定闵行普陀虹口长宁浦东徐汇崇明杨浦黄浦闸北 出让面积 204 215 202 382 192 248 108 96 29 6 21 155 16 105 21 10 4 幅数 35 51 36 81 97 51.3 45 43 6 3 5 28 6 13 5 2 1 出让面积 幅数 (2) 出让结果从出让结果来看,2010 年 1 月共成交 48 幅土地, 较上月增加了 2 幅 成交面积为 108.57 万平方米 其中包含工业用地 35 幅, 住宅用地 5 幅 ( 包含城镇混合住宅 ),8 幅商业用地 ( 含商住办 ), 大部分成交集中在青浦 金山 松江 从土地性质来看, 本月工业用地较上月有大幅增加, 住宅用地较上月有明显减少 在 09 年末国家一系列密集楼市调控政策出台的背景下, 上海市也加大了楼市调控政策的实施, 加大了对违规 囤地 行为的打击力度, 国土部门收回了 8 块到期未开发的闲置用地 本月开发商普遍对 2010 年开春的土地市场和楼市持观望态度,1 月的土地交易市场波澜不惊, 住宅成交地块大幅减少, 楼市政策调控影响力凸现 2010 年 1 月土地出让结果 区域 地块 ( 幅 ) 居住地块 ( 幅 ) 出让面积 ( m2 ) 主要供应类型 宝山 2 61504.9 住宅 商业 长宁虹口奉贤 4 36164.4 工业 嘉定 3 97013.5 住宅 商业 金山 7 1 212088.2 住宅 工业 闵行 2 22655.8 静安南汇 2 23630.7 工业 普陀 1 17751 工业 青浦 23 1085730.3 工业 松江 3 1 104375.9 住宅 工业 徐汇 Page 3 of 31
浦东 2 19122.4 工业 商业 杨浦崇明合计 48 2 1085730.3 -- 资料来源 : 上海中原地产投资决策中心 2009 年 1 月 -2010 年 1 月土地交易结果统计 350 300 250 200 150 100 50 0 嘉定宝山奉贤金山闵行南汇青浦松江闸北崇明虹口普陀徐汇静安浦东长宁杨浦 出让面积 232 115 328 228 114 156 203 204 5 78 6 16 24 1 52 22 14 幅数 54 33 86 58 26 35 48 54 1 10 3 6 9 2 22 5 3 出让面积 幅数 资料来源 : 上海中原地产投资决策中心 ( 注 : 上图未显示之区域数据为零 ) Page 4 of 31
住宅市场 ( 一 ) 整体市场本月总体成交量大幅下跌, 成交价格维持平稳全市住宅 : 供应 106.95 万平米成交 122.16 万平米价格 13044 元 / 平米供求比 1.14 普通住宅 : 供应 73.28 万平米成交 68.93 万平米价格 20183 元 / 平米供求比 0.94 全市 1 月住宅供求量较去年 12 月有大幅度减少, 供应量为 106.95 万平米, 环比减少了 50% 其中, 普通住宅的供应量较上月减少了 46.95% 刚刚过去的上海 1 月楼市, 成交量相比 2008 年楼市严冬时期的月平均数还有所减少, 这与政府去年底连续出台密集的调控政策和楼市淡季有关, 预计低成交量将持续至春节后 1 月全市住宅成交量为 122.16 万平方米, 同样出现大幅下跌, 本月环比降幅下降了 46.23% 普通住宅成交量 68.93 万平方米, 环比下降了 53.41% 出现了明显的成交量萎缩局面 不过房价较上月相比却并无大幅波动, 表明房价还处在一个卖方和买方的持续博弈中 而大幅萎缩的成交量, 似乎已经传达了今年必将是一个房地产市场深度调整之年的信号 本月成交价格与上月相比没有特别明显的波动, 只是小幅下降了 9.51%; 普通住宅的成交均价达到 20183 元 / 平米, 环比下跌了 0.18% 由于市场商品住房土地供应 开工建设 销售总量都受到刚性因素制约而不能够有效放大, 商品住房供求关系仍趋紧张 因此, 新的一年中, 商品住房价格大幅下调的可能性较小 2009 年 2 月 -2010 年 1 月全市住宅供求及价格 平方米 300 250 200 150 100 50 0 新增供应量成交量成交均价 2009.02 2009.03 2009.04 2009.05 2009.06 2009.07 2009.08 2009.09 2009.10 2009.11 2009.12 2010.01 元 / 平方米 20000 15000 10000 5000 0 资料来源 : 上海中原地产投资决策中心 Page 5 of 31
( 二 ) 细分市场 (1) 物业类形细分公寓新增 成交面积与成交价均下跌明显从供应情况来看, 本月新增供应环比上月降幅最大的是公寓, 降幅达 54.46% 公寓的新增供应量主要集中在嘉定 金山 闵行 南汇等区 联体别墅新增方面也有一定程度的下滑, 降幅达 30.48% 独栋别墅方面是本月新增唯一的亮点, 增幅为 7.56% 但增幅较上月相比却也是大幅下降 从成交情况来看, 本月公寓 联体 独栋别墅的成交量均较上月大幅减少, 其中联体别墅的成交量下降幅度最大, 达到 59% 联体别墅的成交区域主要集中在奉贤 青浦 松江三区 从成交价格来看, 本月公寓价格和独栋别墅价格继续下跌, 跌幅分别为 12.88% 和 6.75% 的跌幅 只有联体别墅的成交均价有小幅上升, 涨幅为 2.75% 目前上海的住宅价格依然高位运行, 但涨幅明显趋缓, 预计在国家调控力度不断加大的影响下, 住宅成交价格会逐渐向合理的区间回归 2010 年 1 月各物业类型供求及价格 新增面积 ( 万m2 ) 环比上月 (%) 成交面积 ( 万m2 ) 环比上月 (%) 成交均价 ( 元 / m2 ) 环比上月 (%) 公寓 87.27-54.46% 105.71-46.20% 10936-12.88% 联体 8.16-30.48% 8.79-59.00% 20612 2.75% 独栋 11.53 7.56% 7.67-32.73% 33432-6.75% 合计 106.95-50.04% 122.16-46.73% 13044-9.50% 资料来源 : 上海中原地产投资决策中心统计数据为全市住宅 ( 包括配套商品房 ) (2) 区域细分中心城区 供应与成交均下降, 成交均价上升 1 月中心城区供应量较上月大幅下降 虽然供应量下降, 但本月中心城区的成交均价却有较大幅度的上升 成交均价上升主要为黄浦区和卢湾区本月成交价上涨所致 卢湾区的翠湖天地嘉苑, 本月成交均价为 116400 元 / 平方米 黄浦区的黄浦湾公寓, 本月共成交 10 套, 成交均价为 85882 元 / 平方米 次中心区 成交表现较为良好 Page 6 of 31
本月浦东 闵行 宝山三区的楼盘成交表现较好, 均较上月成交量环比大幅上涨 如浦东陆家嘴滨江板块的财富海景花园, 本月成交了 48 套 ; 花木板块的仁恒锦绣园, 本月成交了 39 套 闵行区的浦江智汇园, 本月成交了 91 套 ; 浦江一品漫城, 本月成交了 65 套 宝山区顾村板块的保利叶都, 本月成交了 65 套 ; 杨行板块的飘鹰锦和花园, 本月成交了 118 套 成交均价方面, 次中心区仍然维持了上涨的良好表现, 上涨幅度为 68.24% 主要为杨浦区本月成交价格大幅上升所致 杨浦东外滩板块的尚发华苑, 本月共成交 10 套, 成交价格为 28205 元 / 平方米 郊区 多个新城启动建设, 未来发展看好 1 月郊区住宅的供应 成交量 成交均价与上月相比均呈下降走势 这一方面与 1 月份通 常为房地产市场的传统淡季有关, 另一方面也与今年 1 月份房地产市场的整体低靡环境有 关 不过, 由于中心城区与次中心区的房地产住宅开发已接近饱和, 并且随着未来上海城 市规模的不断外扩, 以及中心城区人口的外迁 南桥 青浦 嘉定 崇明等郊区新城的建 设规划逐渐展开 预计未来郊区将成为上海房地产市场的主战场 2010 年 1 月各城区 / 区域供求及价格 城区 / 区域 新增面积环比上月成交面积环比上月成交均价环比上月 ( 万m2 ) (%) ( 万m2 ) (%) ( 元 / m2 ) (%) 徐汇 2.74-59.01% 0.63-83.38% 63476.15 69.17% 长宁 0 0.11-92.78% 83967.65 104.85% 中心城区 静安 0-100.00% 0.81 47.74% 31291.37-6.78% 卢湾 0 1.45 199.36% 43451.26-24.50% 黄浦 0.01 0.54-53.68% 43869.48-9.81% 合计 2.75-58.94% 3.54-52.43% 63476.15 55.03% 浦东 4.07-86.27% 2.18-91.70% 28677.80 9.12% 宝山 0-100.00% 2.69-84.58% 10855.29-17.02% 闵行 0-100.00% 0.56-98.59% 20535.93 92.91% 次中心区 普陀 0.01-99.92% 3.41-53.12% 22196.96 0.06% 杨浦 5.47-14.55% 8.96 559.46% 29122.06-9.75% 闸北 12.30 639.58% 14.02 329.23% 11675.85-21.89% 虹口 4.18 118.11% 11.32 326.45% 11367.04-59.24% 合计 26.01-72.29% 43.15-55.87% 28677.80 68.24% 郊区 松江 11.85-61.56% 20.67-14.73% 7423.60-54.87% 嘉定 33.36 66.39% 16.61-30.17% 13494.69 29.17% 南汇 7.20-80.49% 7.06-81.09% 14678.73 79.64% 奉贤 7.80-11.81% 7.07-50.53% 4198.79-58.49% 青浦 8.41 6.32% 16.19 23.85% 6913.72-44.85% Page 7 of 31
金山 9.57 25.79% 6.10-38.77% 9316.31 52.38% 崇明 0-100.00% 1.78 22.45% 11646.65 34.27% 合计 78.19-31.13% 75.48-39.19% 7423.60-30.94% 资料来源 : 上海中原地产投资决策中心 (3) 价格结构细分低价位段成交下降所有档次的公寓成交量环比均出现严重下滑 5000 元 / 平米的低端公寓成交量下降相当明显 这很可能说明偏低端的自住需求已明显疲软或退缩 与此同时,25000 元 / 平米以上的高价物业成交量占总体比例有所上升, 但可能并不意味着投资需求有明显的抬头 由于预计今年二季度开始, 随着宏观经济增长继续走稳, 房地产将仍然发挥着其不可替代的龙头作用 房价的上涨可能更多的是一种惯性表现 2009 年 2 月 -2010 年 1 月住宅成交单价分布 100% 80% 60% 40% 20% 0% 2009.02 2009.03 2009.04 2009.05 2009.06 2009.07 2009.08 2009.09 2009.10 2009.11 2009.12 2010.01 5000 元以下 5000-7000 元 7000-10000 元 10000-13000 元 13000-16000 元 16000-20000 元 20000-25000 元 25000 元以上 资料来源 : 上海中原地产投资决策中心 (4) 面积结构细分小户型面积比重下降本月成交量方面, 各户型需求全线萎缩, 降幅较大的是 70 平米以下 70-90 平米的小户型, 以及 110-130 平米的中户型 190 平米的大户型成交有明显增加 主要为本月有市中心区有较多高端物业成交所致 Page 8 of 31
2009 年 2 月 -2010 年 1 月住宅成交面积分布 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2009.02 2009.03 2009.04 2009.05 2009.06 2009.07 2009.08 2009.09 2009.10 2009.11 2009.12 2010.01 70 以下 70-90 90-110 110-130 130-150 150-170 170-190 190 以上 资料来源 : 上海中原地产投资决策中心 Page 9 of 31
写字楼市场 ( 一 ) 整体市场办公物业供应骤减, 市场供求关系大幅波动本月 : 供应 6.51 万平方米成交 12.16 万平方米价格 16062 元 / 平方米供求比 1.87 本月写字楼供应较上月骤减, 为 6.51 万平方米, 环比减幅为 75.59% 有 8 个写字楼项目新增供应上市 总供应面积较 12 月大幅下降 其中宝山板块绿地丰翔新城和虹口板块大上海紫金广场面积较大 本月写字楼成交量较上月大幅减少, 为 12.16 万平方米, 环比减幅为 48.88%, 供求比 1.87 由于供应量的骤减, 市场供求关系呈现大幅波动态势 本月写字楼成交均价为 16062 元 / 平方米, 环比跌幅为 49% 本月写字楼成交量仍位于外郊环区域, 占到总成交量的 26.53%, 与上月相比成交量呈快速下降, 内环以内和中内环间两区的成交量持续保持总量低位 2009 年 2 月 -2010 年 1 月全市写字楼供求和价格 万平方米 新增面积 成交面积 成交均价 元 / 平方米 45 30000 40 25000 35 30 20000 25 15000 20 15 10000 10 5000 5 0 0 2009.02 2009.03 2009.04 2009.05 2009.06 2009.07 2009.08 2009.09 2009.10 2009.11 2009.12 2010.01 资料来源 : 上海中原地产投资决策中心 ( 二 ) 细分市场郊区供应大幅减少, 价格保持平稳 本月次中心城区仅有宝山 虹口 闵行供应 4.58 万方写字楼, 成交面积为 4.91 万平方米, 成交均价环比下降了 7.58% 其中嘉定区的福产财富广场成交了 219 套, 总面积 1. 42 万平方米, 均价 12309 元 / 平方米 ; 松江区的安信生活广场成交 195 套, 总面积 0.82 万平 Page 10 of 31
方米, 均价 10754 元 / 平方米 ; 普陀区的政华商务大厦成交了 33 套, 总面积 0.38 万平方米, 均价 14282 元 / 平方米 本月次中心区写字楼的供应量环比减少了 57.47%, 成交面积减少了 69.36%, 为 4.91 万平方米, 成交均价环比下降了 7.58% 本月宝山 闵行和虹口供应量为 4.58 万平方米, 而浦东 普陀 杨浦和闸北无新增供应 本月普陀和闸北区成交位居前列, 成交量达 2.47 万平方米, 成交面积环比下降了 73.27% 次中心区成交最大的写字楼为闸北区彭浦板块的祥腾财富广场, 成交 36 套, 总面积 0.59 万平方米, 均价 25698 元 / 平方米 普陀区位于光新板块的政华商务大厦表现也较为突出, 成交 33 套, 总面积 0.38 万平方米, 均价 142812 元 / 平方米 郊区写字楼的供应量本月有大幅度减少, 环比下降 87.35% 成交面积环比上月小幅上升了 8.37%, 为 6.12 万平方米, 成交均价 11500 元 / 平方米, 环比上涨了 3.01% 本月供应主要集中在嘉定 金山, 达 1.93 万平方米 成交松江和嘉定两区表现较为突出, 成交面积分别为 1.28 万平方米和 3.00 万平方米 其中嘉定区的福产财富广场成交 219 套, 总面积 1.42 万平方米, 均价 12309 元 / 平方米, 松江区松江新城东区板块的安信生活广场成交 195 套, 总面积 0.82 万平方米, 均价 10754 元 / 平方米 2010 年 01 月各城区 / 区域供求及价格 城区 / 区域 新增面积环比上月成交面积环比上月成交均价环比上月 ( 万m2 ) (%) ( 万m2 ) (%) ( 元 / m2 ) (%) 徐汇 0.02-91.03% 26775 2.59% 长宁 0.45-55.49% 15353-34.12% 中心城区 静安 0.21-30.72% 37309 6.87% 卢湾 0.35-35.67% 43515-6.95% 黄浦 0.10 113.62% 39561-15.35% 合计 1.13-46.65% 30502-4.15% 浦东 0.51-90.28% 17829-42.45% 宝山 2.39 0.55-49.19% 10011 2.30% 闵行 0.09 0.28 13466 次中心区 普陀 1.41-64.59% 19310 23.81% 杨浦 0.51-88.35% 15991 36.32% 闸北 1.06 42.47% 23039-6.43% 虹口 2.10 0.59 0.36% 20893-16.18% 合计 4.58-57.47% 4.91-69.36% 18440-7.58% 郊区 松江 1.28-7.79% 10220 2.90% 嘉定 1.10-77.84% 3.00 6.19% 11699-7.81% Page 11 of 31
南汇 0.59 55.03% 14862 87.97% 奉贤 0.05-77.61% 9391-26.29% 青浦 0.32 324.74% 10871-1.88% 金山 0.83 0.18-59.60% 6913-6.85% 崇明 0.70 127.59% 11757 7.14% 合计 1.93-87.35% 6.12 8.37% 11500 3.01% 资料来源 : 上海中原地产投资决策中心 商业市场 ( 一 ) 整体市场供需均有减少, 成交均价呈波动态势供应 5.08 万平米成交 18.76 万平米成交均价 12664 元 / 平米供求比 3.69 本月商业新增出售商用物业 10 例, 环比减少 78.26%, 市场供应量为 5.08 万平方米, 环比减少了 78.57%, 本月供应量居前的区域是南汇 闵行和浦东新区等中外环和外郊环区域 本月供求比 3.69, 延续了上月供不应求的走势 本月需求量环比减幅为 44.76% 本月商业整体均价整体呈现波动态势, 其中郊区的均价升幅最大, 达到 15.46% 2009 年 2 月 --2010 年 1 月全市商业供求和价格 万平方米 40 35 30 25 20 15 新增面积成交面积成交均价 元 / 平方米 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 10 5 0 2009.02 2009.03 2009.04 2009.05 2009.06 2009.07 2009.08 2009.09 2009.10 2009.11 2009.12 2009.01 4,000 2,000 0 数据来源 : 上海中原地产投资决策中心 ( 二 ) 细分市场 郊区供需放缓但区域价格有所上升 本月中心城区有少量供应, 集中徐汇和长宁区, 成交面积为 0.22 万平方米, 环比上升 Page 12 of 31
38.57% 成交价格较上月大幅下降, 成交均价为 22616 元 / 平方米, 环比下降 0.82% 本 月徐汇 静安无成交, 其余区域均成交较少 其中黄浦区黄浦滨江板块的嘉利浦江公馆成 交 4 套, 总面积 412 平方米, 均价为 35000 元 / 平方米, 本月次中心区的商业供应量环比减少 62.4%, 为 2.23 万平方米, 其中闵行区减幅最大 成 交量为 6.85 万平方米, 环比增幅达到 23.82% 本月供需量最多的是闵行, 其次是浦东, 其中闵行区浦江镇 120-L 地块商业楼的成交量 0.56 万平方米, 成交均价为 22439 元 / 平方 米, 静安新城成交量为 0.84 万平方米, 成交均价为 18345 元 / 平方米 本月次中心区的成 交均价为 15078 元 / 平方米, 环比降幅为 7.52% 本月郊区的商业新增供应环比减少 83.96%, 供应面积为 2.77 平方米, 虽是本月商业的主 力供应区域, 但供应量大幅减少, 主要集中在青浦 嘉定和南汇, 青浦区的百联桥梓湾二 期 - 绿港购物广场推出 0.76 万平方米, 而南汇的周浦老镇改造六号地块二期 (2 号楼 ) 也 有 0.29 万平方米上市 本月郊区商业成交量环比减少 52.85%, 成交面积为 11.7 万平方米, 成交量最突出的区域依次是南汇和金山 本月郊区成交均价为 11033 元 / 平方米, 环比增 幅为 15.46%, 其中增幅最大的为崇明, 环比增幅达 36.88% 2010 年 1 月各城区 / 区域供求及价格 城区 / 区域 新增面积环比上月成交面积环比上月成交均价环比上月 ( 万m2 ) (%) ( 万m2 ) (%) ( 元 / m2 ) (%) 徐汇 -92.40% 17045-17.10% 长宁 0.07 54.72% 9995-57.21% 中心城区 静安 卢湾 0.07 20374 黄浦 0.07 39.61% 38166 53.73% 合计 0.22 38.57% 22616-0.82% 浦东 1.20-22.74% 2.29 39.50% 12456-34.03% 宝山 0.72 0.29-75.91% 17298 33.54% 闵行 0.03-98.71% 3.16-9.60% 15311 8.54% 次中心区 普陀 0.03-92.58% 0.18-87.68% 25627 60.85% 杨浦 0.56 41.18% 8253-72.47% 闸北 0.34 62.73% 34558-22.75% 虹口 0.25-44.02% 0.03-94.98% 14942 38.94% 合计 2.23-62.40% 6.85-23.82% 15078-7.52% 郊区 松江 0.09-95.98% 1.57-52.32% 17181-7.52% 嘉定 0.69 299.07% 2.19-14.76% 9513-10.03% 南汇 0.58-93.75% 3.77-53.44% 11275-9.06% 奉贤 0.86-85.49% 5732 4.15% Page 13 of 31
青浦 0.94-77.31% 0.95 25.47% 18236 15.84% 金山 0.48-51.78% 2.30-25.34% 7035 3.00% 崇明 0.08-93.26% 7138 36.88% 合计 2.77-83.96% 11.70-52.85% 11033 15.46% 资料来源 : 上海中原地产投资决策中心 Page 14 of 31
[ 业界资讯 ] 政策动态 央行货币政策定调将严控房地产信贷继续落实好适度宽松的货币政策, 保持货币信贷合理充裕 运用多种货币政策工具, 合理货币政策工具组合 期限结构和操作力度, 加强流动性管理, 保持银行体系流动性合理充裕, 把握好信贷投放节奏, 尽量使贷款保持均衡, 防止季度之间 月底之间异常波动 既要保持足够的政策力度, 支持经济平稳较快发展, 又要稳定价格水平, 有效管理通胀预期 密切跟踪监测国际金融危机发展趋势 国内外经济运行和市场流动性情况, 适时适度调节 2010 年防范信贷风险和系统性金融风险, 在信贷增长比较快的时候, 更要注意防范可能出现的风险, 加强贷款用途管理, 防止变相使用银行贷款作为项目资本金 严格控制对 两高 行业 产能过剩行业以及新开工项目的贷款 密切关注房地产市场变化, 严格执行有关房地产信贷政策, 促进房地产金融健康发展 沪积极研究用公积金建保障房入围全国 30 个试点城市住房和城乡建设部等七部门联合印发 关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见 ( 以下简称 意见 ) 已近一个月时间, 据业内权威人士透露, 全国首批试点城市 30 个, 基本上一省一个, 上海 北京等大城市悉数在内 上海市公积金管理中心相关负责人在 意见 出台时就曾表示, 上海有望成为首批试点城市之一 而据记者昨天了解到, 市城乡建设和交通委相关负责人近日专门前往市公积金中心调研, 再次强调要对住房公积金的结余资金用于支持保障性住房建设进行试点 据悉, 由于 意见 并没有给出公积金试点保障住房建设贷款实施的具体操作方式和运作模式, 需要各地试点城市在试点申请中给出一个所谓的 地方模式细则 这使得 意见 出台后, 包括上海在内的各地并未非常迅速地拿出方案 不过上海正在积极制订方案, 在形成相关实施方案后, 上海公积金管理部门还有望根据 意见 的要求, 通过一定的形式, 向住房公积金缴存职工征求意见 上海市公积金中心表示, 关注民生, 支持中低收入家庭住房消费, 积极拓展住房公积金住房保障功能, 仍然是中心下半年的工作重点 Page 15 of 31
央行上调存款准备金率 0.5 个百分点央行宣布, 从 25 日起, 上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点 为加大对 三农 和县域经济的支持力度, 农村信用社等小型金融机构暂不上调 中国社科院金融研究所专家刘煜辉指出, 央行再次上调存款准备金率在意料之中, 属于正常的流动性管理 春节之前央行在公开市场已经连续四周净投放资金, 节后对此前释放的大量流动性进行回收是必然的操作 同时, 节后公开市场到期资金量较大 出于节前保持资金充足等因素考虑, 央行公开市场操作在 1 月后半月转为净投放资金, 四周以来已经累计净投放资金近 7000 亿元 同时, 数据显示, 自 2 月 20 日至 3 月末, 央行公开市场央票和正回购到期量近万亿元, 是公开市场到期资金较为集中的一段时期, 这使得节后流动性回笼压力较大 同时, 由于贸易顺差改善和外资流入加快造成外汇占款增长较快, 导致被动性的流动性创造增多, 也可能对未来流动性起到一定推升作用 央行 11 日发布的 2009 年第四季度货币政策执行报告 指出,2010 年要 加强流动性管理 合理引导货币条件逐步从反危机状态回归常态水平 刘煜辉表示, 适度收缩流动性有助于缓解过度充裕的货币环境对物价的压力 他认为, 受春节和基数因素影响,2 月 CPI 同比增幅可能较 1 月继续攀升, 因此应加强流动性管理 今年 1 月份我国新增人民币贷款 1.39 万亿元, 低于去年同期 1.62 万亿元的新增规模 专家认为, 合理调控银行体系流动性, 有利于抑制银行放贷冲动, 特别是有助于防止 3 月份信贷出现季末冲高, 从而实现均衡放贷 以金融机构人民币存款余额为基数计算, 此次准备金率上调将冻结银行超过 3000 亿元资金 与上次存款准备金率调整相同的是, 农村信用社等小型金融机构被排除在外, 体现了货币政策的针对性和灵活性 央行有关人士表示, 这主要是出于支持春耕备耕的需要 央行人士强调指出, 准备金率上调主要是针对宽裕流动性的管理, 适度宽松的货币政策取向没有改变 央行货币政策执行报告也提出, 下一阶段继续实施适度宽松的货币政策, 把握好政策实施的力度 节奏和重点, 保持政策的连续性和稳定性, 根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性 Page 16 of 31
中国银行业协会全面叫停房贷返点中国银行业协会正式下发银协发 [2009]138 号文件 关于规范做好个人房地产按揭贷款业务维护市场秩序的自律共识的通知 ( 以下简称 通知 ), 全面叫停房地产交易中介返点 通知 明确规定, 自 2010 年 1 月 1 日起, 停止以任何形式向房贷中介及其从业人员支付与所提供的服务不对称 纯粹业务介绍的 返点 费用 同时, 要求各会员银行在办理个人住房按揭贷款业务时, 应加强自律 全面叫停返点潜规则随着银行业金融机构个人房地产按揭贷款业务迅速发展, 银行为争取房贷业务资源竞相向房贷中介支付高 返点 费用, 一再引起监管层的关注 所谓 返点, 是指银行与地产中介机构合作, 对于中介机构推荐的客户, 银行将按照个人按揭贷款金额的一定比例, 向地产中介支付佣金 房贷中介返点行为一直是业内众所周知的 潜规则 商业银行在房贷按揭市场竞争中, 为了从地产中介以及房贷按揭服务公司手中取得贷款业务, 除了支付正常的佣金外, 通常还会以营销费 咨询费 广告费等形式变相向中介机构进行房贷返点 多数情况下, 中介结构合理的报酬和返点收入并不能被明确区分 某城商行从事房贷业务的经理告诉记者, 银行返点的数额一般为按揭贷款额的 0.3% 至 2%, 但也不排除银行为争取更多的业务和客户, 竞相开出更高的佣金额度 去年业务竞争激烈时, 有个别银行把返点比例定到 3% 甚至更高 银监会主席刘明康曾多次在房贷中介高 返点 扰乱市场 影响信贷安全问题上做出批示, 要求维护个人房地产按揭贷款业务公平有序的市场环境, 有效防范风险 中国银行业协会则指出, 银行向房贷中介高 返点 严重扰乱了市场秩序, 影响银行信贷安全和房贷业务的健康发展, 损害银行和消费者的利益 某地方银监局官员在接受 每日经济新闻 采访时表示, 银行向中介机构提供返点, 将造成各银行间争夺房贷市场的一种恶性价格竞争, 而从中介机构的角度分析, 会引发联手抬高房价, 做假按揭 提供虚假证明等行为, 这其中存在非常大的风险隐患 银行静待 硬性 细则除全面叫停返点外, 通知 还要求银行规范贷前审查制度 银行要做好尽职调查, 坚持独立审贷, 重点审核借款人的信誉程度 收入证明 偿还能力的真实性, 从而控制银 Page 17 of 31
行间恶性竞争 维护市场秩序 防范信贷风险 房地产贷款今年将加强监管和窗口指导据银监会上周透露, 截至 2009 年 12 月末, 我国境内商业银行不良贷款余额 4973.3 亿元, 比年初减少 629.8 亿元 ; 不良贷款率 1.58%, 比年初下降 0.84 个百分点 另据银监会主席刘明康介绍, 今年将高度警惕信贷资产风险, 加强对房地产贷款业务的监督管理和窗口指导 银监会的数据还显示, 截至上月末, 我国银行业金融机构境内本外币资产总额为 78.8 万亿元, 比上年同期增长 26.3% 分机构类型看, 国有商业银行资产总额 40.1 万亿元, 增长 25.9%; 股份制商业银行资产总额 11.8 万亿元, 增长 33.7%; 城市商业银行资产总额 5.7 万亿元, 增长 37.5%; 其他类金融机构资产总额 21.2 万亿元, 增长 20.5% 其中商业银行的资本质量始终维持在国际同业较高水平, 普通股占比超过 80%, 杠杆率在全球处于安全区间 银监会有关负责人表示, 尽管在应对危机条件下取得了不良贷款比例和余额 双下降 的成绩, 但对信贷高速增长情况下隐藏的信贷资产质量风险仍需保持高度警惕 银监会主席刘明康还在日前召开的全国银行业监管工作会议上强调, 今年对信贷高速增长情况下隐藏的信贷资产质量风险仍然需要保持高度警惕 要坚持有保有控, 推动经济和银行业发展方式转变, 严控高耗能 高排放和产能过剩行业贷款 ; 同时高度关注房地产市场变化, 严格执行有关信贷政策, 加强对房地产贷款业务的监督管理和窗口指导 ; 此外, 对农业 小企业信贷投放增速将高于全部贷款增速, 信贷投放增量也将高于上年 国土部 : 截止 2009 年底全国闲置土地仍达一万公顷中新网 1 月 13 日电国土资源部副部长贠小苏今日在国新办发布会上表示, 截至 2009 年底, 全国仍然约有一万公顷闲置土地, 其中企业自身原因造成闲置土地的占比 46%, 政府原因占比 54% 国务院新闻办 13 日举行新闻发布会, 住房城乡建设部副部长齐骥 国家发改委固定资产投资司副司长邹再华 财政部部长助理王保安 国土资源部副部长贠小苏 中国人民银行金融市场司司长穆怀朋 银监会副主席王兆星介绍 国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 住房城乡建设部副部长齐骥介绍 关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见 的有关内容, 并答记者问 贠小苏在回答记者有关 闲置土地 的相关问题时表示,2004 年以来, 国土资源部安 Page 18 of 31
排对全国的房地产闲置土地进行了三次清理, 截至 2009 年底, 全国仍然约有一万公顷闲置土地, 国土部正在安排清查处理, 要求各地在 2010 年 1 月底之前, 基本处理完毕 贠小苏强调, 土地闲置大体有两类原因 : 企业自身原因造成的在一万公顷中占 46% 左右 ; 占 54% 的闲置土地主要是政府原因 政府有关部门工作原因造成的, 包括规划调整 土地经济纠纷造成司法查封等原因, 造成土地不能按期开发 因此, 闲置土地在处理上需要根据每宗土地的具体情况, 具体分析 具体处理 总体看, 闲置土地是一个动态过程, 经过每次清理查处, 总量不断减少, 政府 各部门和企业都在共同努力, 克服各种困难 问题, 促进土地及时开发 Page 19 of 31
市政动态 上海首座机动车通行双塔悬索桥通车经过两年多建设, 日前, 跨赵家沟航道的金高路桥 杨高北路桥先后建成通车, 大大缓解了浦东赵家沟沿线的交通压力 赵家沟航道整治工程范围内的金高路桥, 是本市第一座机动车通行的双塔自锚式悬索桥, 主桥跨径 115 米, 桥宽 24 米, 双向两车道外加机非混行道 杨高北路桥桥梁结构共 399 米, 设双向 8 车道, 设计车速 60 公里 / 小时, 其中主桥为三跨连续箱梁结构 (52 米 +75 米 +52 米 ) 宽 46.5 米, 引桥为 11 跨 20 米空心板梁结构, 宽 36 米 两桥均为在原老桥位置上的拆除新建 建成后的新桥不仅满足了三级航道的通航净空要求, 也将缓解周边交通压力, 改善浦东北部地区尤其是外高桥地区的交通状况, 为居民出行带来便捷 明珠环 天桥补缺段实现钢结构合龙 1 月 7 日凌晨 2 点, 位于小陆家嘴中心区正大广场 东方明珠等之间的 明珠环 天桥补缺段实现钢结构合龙, 由原来的 c 形画圆成 o 形 这样, 小陆家嘴中心区的交通配套设施二层步行连廊一期工程取得重大进展 构建这一立体交通体系, 是为推动陆家嘴金融贸易区建设成为具有国际水准的中央商务区和现代化金融区 明珠环 天桥跨越世纪大道 陆家嘴环路 陆家嘴西路, 处于陆家嘴中心区交通繁忙的交叉路口 长期以来, 这里车流人流汇集混杂, 不仅造成交通不畅, 而且存在安全隐患 附近商务楼宇中的大量金融从业者对该区域的交通小环境抱怨不断 : 金融城楼与楼之间 看看很近, 走走很远 为此, 陆家嘴集团融资近 5 亿元打造立体交通设施 小陆家嘴二层步行连廊工程, 目的在于优化陆家嘴中心区的交通环境 该工程将通过人车分流, 起到改善交通的目的, 更将实现部分楼宇间的互通 建成后的二层步行连廊还将为行人和游客提供安全 便捷的活动空间 明珠环 天桥周长约 370 米, 高 7.9 米 桥面宽度 8.5 米, 最大通行宽度 7.5 米 天桥在丰和路 陆家嘴西路 陆家嘴环路以及世纪大道分设 4 个落地点, 配有步行楼梯 自动扶梯和残疾人无障碍垂直电梯 Page 20 of 31
经过多方协调 方案完善, 明珠环 由最初的 c 形方案演变成 o 形, 补缺段 施工从去年 11 月中旬启动 建设单位克服了地处交通要道 施工环境复杂带来的种种不利影响, 克服了严寒施工带来的重重困难, 抢时间 抓节点, 比计划提前一周实现主体结构合龙 目前, 除 明珠环 外, 二层步行连廊工程的另一组成部分 东方浮庭 主体结构也已完成 建设团队全力以赴确保施工有序向前推进, 这两项工程有望在世博会前一并竣工交付 轨交 2 号线西 东延伸工程进入最后冲刺上海轨道交通建设指挥部 1 月 21 日宣布, 连接浦东 虹桥两大机场的轨交 2 号线西西延伸和东延伸工程已进入最后冲刺阶段, 有望于今年 3 月开通试运营 2 号线西西延伸从长宁区淞虹路站至青浦区徐泾东站, 途经闵行区, 线路全长约 8.6 公里, 共设虹桥 2 号航站楼站 虹桥火车站站 徐泾东站 3 座地下车站 西西延伸工程和虹桥国际机场 高铁 城铁 磁浮 地面公交等一起组成虹桥综合交通枢纽, 其中虹桥 2 号航站楼站 虹桥火车站站与建设中的轨交 10 号线同站台换乘 2 号线东延伸位于浦东新区, 由龙阳路至浦东国际机场, 沿途经过张江高科技园区 唐镇新市镇和川沙新市镇等主要发展区, 设张江高科站 金科路站 广兰路站 唐镇站 创新中路站 华夏东路站 川沙站 凌空路站 远东大道站 海天三路站 浦东国际机场站共 11 座车站, 线路全长约为 29.6 公里 东延伸建成后将强化市中心与浦东国际机场的快速交通联系, 完善核心区与东部地区的聚集和疏解能力 东西延伸线开通试运营后,2 号线车站数达到 30 座, 线路全长增至 64 公里 2 号线全线运营方案目前已确定 : 淞虹路站至广兰路站区段为小交路, 徐泾东站至广兰路站区段为大交路, 均采用 8 节编组列车运营 ; 广兰路站至浦东国际机场站区段将采用 4 节编组列车运营 据介绍, 配合线路延伸,37 列 2 号线原有配属列车的相关设备改造已经全部完成, 延伸线路增配的 16 列 8 节编组新列车中已有 5 列抵沪, 其中 3 列车进入信号调试阶段 ; 增配的另外 16 列 4 节编组新列车已抵沪 6 列, 其中 3 列车进入信号调试阶段, 其余列车将在今年上半年全部抵沪 运营方已开始进驻各车站, 积极开展设施设备调试, 提前掌握设备情况 Page 21 of 31
公司动态 证监会酝酿严格房企借壳上市审核标准中国证监会正在考虑严格房地产企业借壳上市的审核标准, 提高欲借壳上市的房产企业资产实力和合规性门槛 该位参加证监会上市并购重组审核工作的人士称," 这次是希望能够强化备忘录的执行, 同时要提高地产企业借壳门槛, 规模必须够大, 要在行业内处于优势, 公司要有一定历史, 其次就是合规性考察会比较严格 " 报导称,2009 年上半年, 证监会上市部曾拟过房地产借壳上市审核备忘录供内部工作参考, 但由于经济形势的骤变, 文件没有得到严格执行 据了解, 该文件涉及产业政策导向 企业资本实力及财务等多个方面的内容 其中包括限制以别墅 高档豪华住宅开发为主的 其主要业务属于国家房地产调控政策限制范围的地产企业上市等 报导并引述一名房地产行业首席分析师表示, 房地产企业绝大多数都是通过借壳的方式登陆资本市场, 如果监管部门严格控制房地产企业借壳上市, 无疑会对该行业产生较大影响 目前, 除万科 保利地产等地产企业是直接 IPO( 首次公开发行股票 ) 上市, 目前绝大多数房地产企业登陆资本市场都是靠借壳上市, 包括金融街 招商地产等 中国国务院此前曾出台房地产调控政策, 严格二套房贷款管理, 对二套房不再区分改善型和非改善型, 一概执行 40% 首付 明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导 此後, 银监会表示今年将高度关注房地产市场变化, 严格执行有关信贷政策 吉林制药杭萧钢构进军房地产尽管针对防止房价过快上涨的楼市调控措施不断, 地产行业面临调整的压力, 但上市公司进军房地产行业的脚步提速了 吉林制药计划通过再次重组向地产公司转型 被称为 重组专业户 的吉林制药近日发布公告称, 第一大股东吉林金泉宝山与广电集团签订了股权转让协议 据悉, 广电集团准备以旗下广电地产股权认购吉林制药非公开发行股份的方式, 实现房地产业务的上市 杭萧钢构也意欲进军房地产行业 杭萧钢构近日公告称, 公司拟与广东杭萧钢构有限公司 Page 22 of 31
等五家公司及陆拥军等五个自然人共同出资设立 浙江杭萧房产有限公司 ( 下称杭萧房产 ), 该公司正式运营预计在六个月内完成 杭萧钢构已形成一整套钢结构住宅产业化体系, 拟成立杭萧房产 杭萧房产注册资本 2.5 亿元, 杭萧钢构以自筹资金出资 1.48 亿元, 占 59.2% 股权 其实, 自 2009 年月 11 月起, 一些非房地产上市公司悄然刮起一股进军房地产之风, 有统计数据显示, 去年通过重组进军地房产行业的上市公司至少有 30 家 今年元旦前夕, 中国人寿宣布进军房地产, 中国人寿与远洋地产联姻, 中国人寿出资近 60 亿港币认购远洋地产 9 亿多股配股, 并成为了远洋的第二大股东 这意味着, 中国人寿进军房地产, 此举引起了市场各方的关注 贵州茅台的高层也一再表示要进军房地产行业, 在 2009 年年度茅台酒经销商会议上, 贵州茅台董事长袁仁国在接受凤凰卫视采访时表示, 他们已经做好进军房地产市场的准备 而浙江上市公司也不甘落后 *st 华控斥资 2.09 亿元收购华达新置业 100% 股权 浙江龙盛斥资 1 亿元投资房地产 此外, 还有华菱钢铁 st 春兰 深华发 上海申达和双环科技等 有的通过收购地产公司股权 有的通过重组 有的是自己成立地产公司 行业上看, 化工 酿酒 钢铁 电子 纺织 医药 高速公路 制造和旅游等行业的公司均有 专家表示, 上市公司纷纷进入房地产行业, 与楼市的火爆密切相关 高位运行的房价使开发商赚了个盆满钵满 根据公告显示, 碧桂园在 1 月份已经取得销售收入 22 亿元, 同比 2009 年 1 月增幅超过 2 倍, 销售面积则为 37 万平方米 不过作为房地产销售的传统淡季, 碧桂园首月的销售成绩对于去年 12 月 38 亿元的销售额来说, 还是出现了环比大幅下降 与碧桂园相比, 富力 1 月实现了同比环比双升的骄人销售业绩 截止到 1 月底, 富力协议销售金额达到 25.64 亿元, 销售面积为 21.75 万平方米, 较去年同期增长 106% 和 56% 和楼市火爆的 12 月份相比, 销售额也增加了 56% 富力对今年完成 300 亿的销售目标也充满了信心 这种信心或许还来自重新启动的房贷业务 中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇指出, 银行目前基本上是按月份保持信贷的均衡,1 月前半个月的信贷大井喷导致后期很多银行控制了贷款的投放 对于 2 月份的房贷发放, 郭田勇判断压力应该会比 1 月份稍小一些 他说, 银行肯定是首先满足传统客户和大客户的需求, 满足这部分客户后, 在房贷业务上会表现出 积极争取 的态度 Page 23 of 31
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中原地产研究 CENTALINE PROPERTY RESEARCH 上海 SHANGHAI 2008 年 09 月 Page 25 of 68