2011 年 3 月中山房地产市场月报 ( 监控时间 : 2011 年 3 月 01-31 日 ) 天启 & 开启机构 华南战区 中山分部 市场研究部 本报告申明 本报告数据均来源于中山市国土资源局及天启 & 开启数据研究平台, 分析结果仅供参 考 报告中的信息或所表达的意见不构成任何投资买卖建议 本报告版权归天启 & 开启公 司所有, 未经书面许可, 任何机构和个人不得以任何形式翻版 复制 刊登 发表和引用 天启 & 开启机构 2010-3-31 第 1 页共 33 页天启 & 开启机构 华南战区 中山分部地址 : 广东省中山市博爱一路 1 号电话 :13751848407
天启 & 开启机构简介 上海天启 & 开启机构于 1996 年进入房地产策划代理和投资咨询领域, 秉承 汇八方灵气, 铸宏大事业 的企业宗旨, 以业内独创的房地产整合咨询理论 深度策略型营销思想以及擅长于运作 超大盘 / 高端盘 / 综合盘 的丰富经验而著称 上海天启 & 开启机构已东北 ( 长春 / 沈阳 / 大连 ) 华北 ( 北京 ) 华东 ( 上海 / 南京 / 合肥 / 苏锡常 / 扬州 / 镇江 / 杭州 / 宁波 / 舟山 ) 华南 ( 东莞 / 中山 / 佛山 ) 等全国 30 余个城市开展业务, 致力进入武汉 长沙 成都 重庆 西安 呼和浩特等都市圈的房地产发展 为 120 余家知名开发企业成功策划了包括超级大盘 城市综合体 顶级豪宅以及别墅物业 公寓物业 商业物业 办公物业 园区物业等在内的总计约 2000 万平米的物业项目 为开发企业赢得了经济效益和品牌效益的双丰收 规模 : 目前天启 & 开启机构, 已逐步成为独具特色的房地产服务共同体, 拥有自己的战略研究院 规划设计公司 商业顾问公司 广告企划中心和品牌媒介部门, 以 覆盖广度 专业深度 创新力度 整合适度 著称于业界 战绩 : 天启 & 开启机构已成功为中信 中海 万科 中远 新加坡吉宝 新希望 顺驰 雅戈尔 陆家嘴集团 金桥集团 仁恒集团 金地 绿地 农工商等 120 余家开发商的 200 多个楼盘提供全程智力服务和营销代理服务 华南区域营销代理服务项目包括 : 中信增城别墅项目 中信荔港南湾项目 莱蒙六项目 中信森林湖 中信凯旋城 银都云东海高尔夫 团星肇庆坑口项目 中信左岸 中信千舟湾 中信香水湾等 天启 & 开启华南战区 我们. 全力以赴. 诠释地产价值 公司地址 : 广州市越秀区德政北路 538 号达信大厦 1805-06 室公司网址 :Http://keyproperty.com.cn 联系电话 :020-83769066 传真 :020-83769255 华南区 中山市场研究部 地址 : 广东省中山市博爱一路 1 号联系人 : 袁先生电话 : 13751848407 邮箱 :yuanjincong@163.com QQ:454566256 第 2 页共 33 页天启 & 开启机构 华南战区 中山分部地址 : 广东省中山市博爱一路 1 号电话 :13751848407
报告目录 一 宏观经济及本地新闻... 1 1. 各开发商 2011 年 1-2 月捷报频传... 1 2. 十二五 地方政府发展方向... 1 3. 楼市博弈期持续下半年开发商或抓紧出货... 2 4. 本地新闻... 2 二 土地市场情况... 3 1. 土地总体情况... 3 2. 土地成交拍卖情况... 5 3. 土地市场小结... 5 三 中山市新建商品房总体供需分析... 5 1. 供应量情况... 5 2. 成交情况... 6 四 各区 / 镇供求分析... 9 1. 城区成交情况 2. 镇区成交情况... 9... 11 五 中山市 3 月剩余货量统计... 14 1. 3 月新建商品房剩余货量情况... 14 2. 3 月区 / 镇各面积段剩余情况... 15 3. 重点区域楼盘成交量情况... 27 六 楼市总结... 30 3 月份中山楼市稳定... 30 不限购 - 中山逐渐成为珠三角资金避风港... 30 第 3 页共 33 页天启 & 开启机构 华南战区 中山分部地址 : 广东省中山市博爱一路 1 号电话 :13751848407
一 宏观经济及本地新闻 1. 各开发商 2011 年 1-2 月捷报频传 3 月 10 日晚间, 金地集团公布今年首两月销售情况 2011 年 1-2 月, 金地累计实现签约面积 16.86 万平方米, 较上年同期增长 127.5%; 累计实现签约金额 23.36 亿元, 较上年同期增长 189.8% 3 月 9 日, 绿城集团公布 2 月销售通讯, 数据显示, 绿城 2 月份共实现合同销售 687 套, 销售面积约 12 万平方米, 合同销售金额为 24 亿元, 较去年同期增长 146% 根据去年销售额突破一千亿的万科对外公布的销售情况,1-2 月万科完成销售 262 亿 恒大地产 龙湖地产 佳兆业等开发商对外公布的 1-2 月份业绩来看, 销售面积和成交额同比都有较大的上涨 开启解读 : 开发商和政府的博弈从 2010 年持续至今, 从现在各开发商所交出的成绩单看来它们又一次顶住了政策的压力 但是, 自 两会 之后中央已经给各级地方政府下达了死命令, 要求各地方政府必须在 4 月份之前出台细则 因此在 3 月份放眼全国, 限购城市一个接一个出现, 各地方细则也相继出台 市场预期越来越不明朗, 房价上升的空间也被压缩无几 接下来的应对策略才是开发商真正该考虑的 2. 十二五 地方政府发展方向 十二五 规划提出的中国居民收入增长目标超过 7%, 而 GDP 是增长 7%, 表明要让人民共享改革开放成果, 重视民生, 如果要真正落到实处, 可能意味着发展理念的全面转变 先搞建设后谈生活 等理念已经面临淘汰 考虑让地方独立发债可能是今后的发展思路 问题是如何控制地方发债规模, 并防止滥发风险 另一个替代土地财政的渠道则是全面推行房产税, 让房产税成为地方收入的重要渠道, 从而使地方政府对房地产发展的角色得以转变 房产税应坚持 一套尽量免税, 二套适当收税, 三套以上施以重税 的原则, 对大面积 别墅也要课以重税 相应地, 调高个税起征点, 让普通劳动者的税负减轻, 改善民生, 促进消费, 稳定社会, 持续发展 开启解读 : 我们一直认为各级地方政府的土地财政创收政策对于中国的经济增长是一种杀鸡取卵的做法, 提前释放国民的购买力来满足地价快速上涨的需求, 将会导致地市和楼市的泡沫越积越大再加之国外热钱的涌入以威胁整个中国的经济体系 第 1 页共 33 页天启 & 开启机构 华南战区 中山分部地址 : 广东省中山市博爱一路 1 号电话 :13751848407
3. 楼市博弈期持续下半年开发商或抓紧出货楼市调控的威力已逐渐显现, 深圳 2 月楼市成交量出现大幅下滑 据统计, 深圳 2 月新房共成交 1806 套, 环比下跌近 6 成, 成交均价仍维持在 20588 元 / 平方米的高位 尽管价格未见松动, 但低迷的市场环境使买卖双方的心理已发生改变, 部分开发商已开始转变营销策略 今年春节后深圳首个新开盘的项目万科金色领域上周六低价入市, 立刻引来置业者的抢购, 开盘当日即售罄, 给近期低迷的楼市激起不小的涟漪 应对低迷的市场, 万科已经做出 顺势而为 的姿态, 其他开发商是否会效仿? 万科积极的营销策略对其他开发商有一定示范作用, 经过几轮调控后, 目前市场上购房人群主要是刚需人群, 开发商应瞄准刚需人群开发产品, 合理定价 诸多迹象显示, 房地产开发商资金链已逐渐绷紧, 洗牌的空气渐趋浓郁 2010 年中国房地产开发企业资金来源中, 开发商银行贷款和居民个人按揭贷款增速均出现明显回落 去年中国新增房地产贷款同比增速比 2009 年末降低 10%, 其中地产开发贷款余额同比增速较 2009 年骤降八成 目前, 包括大型开发商在内的房地产企业负债率明显上升, 万科 保利的负债率都达到 70%, 一些公司在 100% 以上 另一方面,2011 年 1 月中国并购市场房地产行业并购金额达 6.71 亿美元, 占 1 月并购交易金额的 19.0% 开启解读 : 虽然今年前两个月各开发商销售额都创了同期新高, 但是市场的情况确是每况愈下, 开发商来不及庆祝前两个月的成绩, 在三月份纷纷加大推售量和销售力度 开发商加快资金回笼与政策和市场进行博弈 4. 本地新闻 保利投 50 亿建港口城市综合体商业项目 利集团计划投资 50 亿元打造的港口新商圈项目于近日全面启动 记者获悉, 保利集团投资于港口镇城市新区的 城市综合体商业项目, 占地约 700 亩, 将集五星级酒店 6 万平方米以上的大型商业广场 配套写字楼 影院于一体 该项目已完成规划, 正在进行填土施工 中山 傍大款 是正途建设综合体凸现城市 首位度本次 两会 期间, 提高中山中心城区首位度的议案, 成为了市民热议的焦点 有业内人士指出, 随着我市 十二五 规划中明确提出 提高城市首位度, 将城区打造为首善之区 的发展大方针, 如何通过提升主城区经济辐射能力, 成为了眼下最为现实与迫切需要解决的 第 2 页共 33 页天启 & 开启机构 华南战区 中山分部地址 : 广东省中山市博爱一路 1 号电话 :13751848407
问题 其中, 城市综合体作为当今城市经济发达程度的一个标志, 通过这类商业地产来扩大主城区的吸引力, 已成为了当前中山提升城市首位度的一条捷径 房价调控目标拟月底公布中山暂不出台限购令中山计划在今天将 2011 年新建住房价格控制目标上报广东省住建厅备案 对于目前广州 深圳 佛山相继出台限购政策的问题, 中山市市委常委 常务副市长邓小兵表示, 中山作为二线城市, 产业发展需要吸引高端技术人才, 因此相关部门评估认为中山目前还没有到实施限购的阶段, 暂无计划出台住房限购政策 3 28 招商给力镇区楼市多个大型房地产项目即将面市依托 3 28 招商经贸洽谈会, 近年来不少镇区纷纷引入大型房地产开发商进驻, 包括南区 东升 港口等在内的镇区便早早定下大型房地产项目, 部分项目更是高达数百亩之多 二 土地市场情况 1. 土地总体情况 第 3 页共 33 页天启 & 开启机构 华南战区 中山分部地址 : 广东省中山市博爱一路 1 号电话 :13751848407
根据中山市国土资源局网站数据显示,2011 年 3 月份商住土地的成交量下跌约 40%, 成交均价上涨约 20% 第 4 页共 33 页天启 & 开启机构 华南战区 中山分部地址 : 广东省中山市博爱一路 1 号电话 :13751848407
2. 土地成交拍卖情况 2011 年 3 月份商住土地成交情况 编号 面积 (M2) 用途 位置 成交价 ( 元 ) 竞得人 容积率 成交日期 P09-11-9054 2327.8 商业中山市东升镇裕民村住宅 中心路 10,090,000 余沃荣等 8 户 2.0 2011-3-30 P10-10-9425 1577.6 住宅 中山市古镇镇古三村滘沙围 12,090,000 邓瑞冰等 7 户 2.0 2011-3-22 G08-11-0051 102405.4 商业中山市棕榈物业投中山市民众镇浪网村 101,500,000 住宅资管理有限公司 2.0 2011-3-10 G01-10-0429 28077.7 商业中山市辉华房地产中山市黄圃镇新沙村 128,500,000 住宅有限公司 2.0 2011-3-9 G09-11-0040 5109.3 商业中山市东升镇兆益路住宅旁 28,100,000 谭日洪 2.0 2011-3-8 G09-11-0041 9625.2 商业中山市东升镇兆益路住宅旁 49,400,000 谭日洪 2.0 2011-3-8 G08-11-0013 28113.3 商住 中山市民众镇多宝社中山市民众镇房地 28,675,566 区产开发有限公司 2.0 2011-3-1 G15-10-0443 15401.1 商住 中山市火炬开发区张中山市新鸿发展房 46,100,000 家边 上基围 地产开发有限公司 2.0 2011-3-1 3. 土地市场小结 3 月份共成交土地 18 宗, 其中商住用地成交 8 宗, 成交面积 19.3 万平方米, 成交金额 40445 万 ; 工业用地成交 10 宗, 成交面积 24.1 万, 成交金额 10921 万 土地市场成交有较大幅度减少 受市场成交减少和政策不明朗化的影响, 开发商都减缓了拿地的热情 三 中山市新建商品房总体供需分析 1. 供应量情况 新增供应量 第 5 页共 33 页天启 & 开启机构 华南战区 中山分部地址 : 广东省中山市博爱一路 1 号电话 :13751848407
2011 年 3 月中山新增商品房供应量 4237 套, 排除 2 月份的数据, 环比 1 月份下降 20% 我们认为各大开发商加快推货力度, 恢复春节前的推售步伐 3 月供应量 2011 年 3 月新建商品房供应量为 35207 套, 其中新增供应量 4237 套, 占总供应量的 12% 东区 东升镇 南朗镇 火炬开发区 三乡镇 沙溪镇 坦洲镇是主力供应区域 主城区供应量 7306 套, 镇区供应量 27901 套 2. 成交情况 总体成交情况 成交套数 第 6 页共 33 页天启 & 开启机构 华南战区 中山分部地址 : 广东省中山市博爱一路 1 号电话 :13751848407
成交面积 第 7 页共 33 页天启 & 开启机构 华南战区 中山分部地址 : 广东省中山市博爱一路 1 号电话 :13751848407
成交价格 备注 : 中山市国土资源局网站公布的销售合同登记数据存在滞后性, 本月销售均价暂未公布, 详见下月楼市报告, 如有造成不便之处, 请多多谅解 据我司市场研究部监控数据显示,2010 年 1-12 月份新建商品房成交均价处于震荡上升的走势, 上升幅度在 5-10% 之间 2011 年 3 月份均价更达到最高 5987 元 / m2, 环上涨势头不减 3 月签约情况 2011 年 3 月中山市日均成交量 171 套, 环比上涨 23% 从走势图上看, 并没有太多 的波动 第 8 页共 33 页天启 & 开启机构 华南战区 中山分部地址 : 广东省中山市博爱一路 1 号电话 :13751848407
3 月各区 / 镇成交情况 2011 年 3 月全市主力成交区域是沙溪镇 东区 西区 东升镇 火炬开发区 三乡镇 坦洲镇 与 2011 年前两个月没有太大的变化 四 各区 / 镇供求分析 1. 城区成交情况 成交套数 第 9 页共 33 页天启 & 开启机构 华南战区 中山分部地址 : 广东省中山市博爱一路 1 号电话 :13751848407
成交面积 成交价格 备注 : 中山市国土资源局网站公布的销售合同登记数据存在滞后性, 本月成交均价暂未公布, 详见下月楼市报告, 如有造成不便之处, 请多多谅解 城区成交情况简述 2011 年 3 月城区市场呈量价齐升的趋势, 新政效应, 成交量并没有较大下挫, 成交均价较为稳定 第 10 页共 33 页天启 & 开启机构 华南战区 中山分部地址 : 广东省中山市博爱一路 1 号电话 :13751848407
2. 镇区成交情况 成交套数 成交面积 第 11 页共 33 页天启 & 开启机构 华南战区 中山分部地址 : 广东省中山市博爱一路 1 号电话 :13751848407
成交价格 备注 : 中山市国土资源局网站公布的销售合同登记数据存在滞后性, 本月成交均价暂未公布, 详见下月楼市报告, 如有造成不便之处, 请多多谅解 镇区成交简述 2011 年中山镇区房价步入快速上涨阶段,3 月镇区均价环比上涨 8%, 接近城区均价 受轻轨效应越来越明显的影响, 部分镇区成交均价出现较大幅度的上涨, 从而带动整体均价的上涨 第 12 页共 33 页天启 & 开启机构 华南战区 中山分部地址 : 广东省中山市博爱一路 1 号电话 :13751848407
重点镇区成交情况 成交套数 成交面积 东升镇 港口镇 火炬开发区 三乡镇 沙溪镇 坦洲镇是中山市的主要成交区镇 港口镇由于余货不多, 成交量减少较多 第 13 页共 33 页天启 & 开启机构 华南战区 中山分部地址 : 广东省中山市博爱一路 1 号电话 :13751848407
五 中山市 3 月剩余货量统计 1. 3 月新建商品房剩余货量情况 各区 / 镇剩余货量情况 全市各面积段剩余货量 第 14 页共 33 页天启 & 开启机构 华南战区 中山分部地址 : 广东省中山市博爱一路 1 号电话 :13751848407
2. 3 月区 / 镇各面积段剩余情况 沙溪镇新建商品房剩余情况 东区新建商品房剩余情况 第 15 页共 33 页天启 & 开启机构 华南战区 中山分部地址 : 广东省中山市博爱一路 1 号电话 :13751848407
西区新建商品房剩余情况 南区新建商品房剩余情况 第 16 页共 33 页天启 & 开启机构 华南战区 中山分部地址 : 广东省中山市博爱一路 1 号电话 :13751848407
石岐区新建商品房剩余情况 古镇新建商品房剩余情况 第 17 页共 33 页天启 & 开启机构 华南战区 中山分部地址 : 广东省中山市博爱一路 1 号电话 :13751848407
小榄镇新建商品房剩余情况 大涌镇新建商品房剩余情况 第 18 页共 33 页天启 & 开启机构 华南战区 中山分部地址 : 广东省中山市博爱一路 1 号电话 :13751848407
火炬开发区新建商品房剩余情况 东升镇新建商品房剩余情况 第 19 页共 33 页天启 & 开启机构 华南战区 中山分部地址 : 广东省中山市博爱一路 1 号电话 :13751848407
板芙镇新建商品房剩余情况 横栏镇新建商品房剩余情况 第 20 页共 33 页天启 & 开启机构 华南战区 中山分部地址 : 广东省中山市博爱一路 1 号电话 :13751848407
东凤镇新建商品房剩余情况 阜沙镇新建商品房剩余情况 第 21 页共 33 页天启 & 开启机构 华南战区 中山分部地址 : 广东省中山市博爱一路 1 号电话 :13751848407
三角镇新建商品房剩余情况 港口镇新建商品房剩余情况 第 22 页共 33 页天启 & 开启机构 华南战区 中山分部地址 : 广东省中山市博爱一路 1 号电话 :13751848407
民众镇新建商品房剩余情况 黄圃镇新建商品房剩余情况 第 23 页共 33 页天启 & 开启机构 华南战区 中山分部地址 : 广东省中山市博爱一路 1 号电话 :13751848407
神湾镇新建商品房剩余情况 南朗镇新建商品房剩余情况 第 24 页共 33 页天启 & 开启机构 华南战区 中山分部地址 : 广东省中山市博爱一路 1 号电话 :13751848407
五桂山镇新建商品房剩余情况 三乡镇新建商品房剩余情况 第 25 页共 33 页天启 & 开启机构 华南战区 中山分部地址 : 广东省中山市博爱一路 1 号电话 :13751848407
坦洲镇新建商品房剩余情况 南头镇新建商品房剩余情况 第 26 页共 33 页天启 & 开启机构 华南战区 中山分部地址 : 广东省中山市博爱一路 1 号电话 :13751848407
3. 重点区域楼盘成交量情况 沙溪镇部分楼盘成交情况 东区部分楼盘成交情况 第 27 页共 33 页天启 & 开启机构 华南战区 中山分部地址 : 广东省中山市博爱一路 1 号电话 :13751848407
南区部分楼盘成交情况 西区部分楼盘成交情况 第 28 页共 33 页天启 & 开启机构 华南战区 中山分部地址 : 广东省中山市博爱一路 1 号电话 :13751848407
石歧区部分楼盘成交情况 东升镇部分楼盘成交情况 第 29 页共 33 页天启 & 开启机构 华南战区 中山分部地址 : 广东省中山市博爱一路 1 号电话 :13751848407
火炬开发区部分楼盘成交量情况 六 楼市总结 3 月份中山楼市稳定据我司市场研究部监控数据,2011 年 3 月中山新增商品房供应量 4237 套, 环比上升 715% 开发商受不限购利好预期加大推售量, 与此同时 3 月份中山新开工建设的项目明显增多 进入 2011 年后, 中山楼价迈上了一个新的高度, 全市均价从 5500 元 / m2上升到 6000 元 / m2 成交方面 3 月份中山市成交 5097 套, 基本达到去年 12 月的成交水平, 可以看出市场对均价的上升幅度是能够接受和认同的 不限购 - 中山逐渐成为珠三角资金避风港 3 月 19 日, 佛山成为继广州 深圳之后第三个出台限购令的珠三角城市 自从去年广州出台限购令之后, 佛山逐渐成为广州受限购影响投资客资金的避风港, 大量投资客涌入佛山购房 佛山限购之后, 东莞 珠海这两个城市限购的可能性陡然增加 ; 从最近的成交情况我们发现, 东莞 珠海成交量有较大的上升, 受到政策性限购预期的影响, 大量投资客资金在这个时候进入两地楼市 我们根据东莞和珠海两地地方政府对外公布的信息分析, 极有可能在 5 月份之前出台限购 而中山限购的可能性相比东莞和珠海要小很多, 届时中山将成为珠三角城市群中最受关注和投资者青睐的不限购城市, 价格洼地 和 价值蓝海 效应将引入大量珠三角资金涌入 天启 & 开启机构 华南战区 中山市场研究部 2010-4-1 第 30 页共 33 页天启 & 开启机构 华南战区 中山分部地址 : 广东省中山市博爱一路 1 号电话 :13751848407