1 指 数 编 制 概 要 1.1 指 数 简 介 中 国 典 型 城 市 住 房 同 质 价 格 指 数 (Chinese Quality-Controlled Housing Price Index, 简 称 CQCHPI) 由 北 京 大 学 林 肯 研 究 院 城 市 发 展 与 土 地 政

中 国 典 型 城 市 住 房 同 质 价 格 指 数 技 术 白 皮 书 北 京 大 学 -- 林 肯 研 究 院 城 市 发 展 与 土 地 政 策 研 究 中 心 清 华 大 学 恒 隆 房 地 产 研 究 中 心 2014 年 11 月

1 指 数 编 制 概 要 1.1 指 数 简 介 中 国 典 型 城 市 住 房 同 质 价 格 指 数 (Chinese Quality-Controlled Housing Price Index, 简 称 CQCHPI) 由 北 京 大 学 林 肯 研 究 院 城 市 发 展 与 土 地 政 策 研 究 中 心 (Peking University-Lincoln Institute, Center for Urban Development and Land Policy) 和 清 华 大 学 恒 隆 房 地 产 研 究 中 心 (Hang Lung Center for Real Estate, Tsinghua University) 联 合 编 制 该 指 数 采 用 国 际 先 进 的 同 质 价 格 指 数 编 制 方 法 进 行 编 制, 并 针 对 新 建 商 品 住 房 市 场 和 存 量 住 房 市 场 设 计 了 五 类 住 房 市 场 价 格 指 数 产 品 作 为 国 内 首 个 由 高 校 学 术 机 构 编 制 并 公 开 发 布 的 住 房 价 格 指 数,CQCHPI 指 数 在 编 制 方 法 上 与 国 际 学 术 前 沿 接 轨, 针 对 我 国 新 建 商 品 住 房 市 场 和 存 量 住 房 市 场 的 数 据 特 点, 分 别 设 计 了 特 征 价 格 法 (Hedonic 模 型 ) 和 混 合 模 型 法 ( 特 征 价 格 方 法 与 重 复 交 易 法 相 结 合,Hedonic-Repeat-Sale Hybrid Model, 或 称 类 重 复 交 易 模 型 ) 对 指 数 进 行 编 制, 能 够 有 效 控 制 住 房 物 理 属 性 以 及 住 房 所 处 的 区 位 属 性, 避 免 住 房 交 易 样 本 异 质 性 对 价 格 度 量 结 果 的 影 响 CQCHPI 指 数 的 推 出 将 为 市 场 参 与 者 研 究 者 和 政 府 决 策 者 更 加 全 面 和 准 确 的 把 握 中 国 住 房 市 场 价 格 走 势 提 供 重 要 的 参 考 依 据 现 阶 段 CQCHPI 指 数 覆 盖 取 北 京 上 海 天 津 深 圳 成 都 大 连 武 汉 和 西 安 八 个 典 型 城 市, 今 后 还 将 视 需 要 进 行 必 要 的 扩 充 1.2 主 要 参 数 设 定 1.2.1 更 新 周 期 CQCHPI 指 数 采 用 季 度 为 更 新 周 期, 于 每 年 2 月 5 月 8 月 11 月 的 5 日 前 发 布 上 一 季 度 的 指 数 1.2.2 基 期 新 建 商 品 住 房 同 质 价 格 指 数 以 2006 年 第 一 季 度 为 基 期 1

存 量 住 房 同 质 价 格 指 数 根 据 不 同 城 市 的 数 据 起 始 点 不 同 选 取 基 期 如 下 : 北 京 上 海 天 津 深 圳 :2009 年 第 一 季 度 ; 成 都 大 连 :2012 年 第 二 季 度 ; 武 汉 西 安 :2012 年 第 一 季 度 1.2.3 价 格 CQCHPI 指 数 所 指 的 价 格 是 指 以 按 住 房 建 筑 面 积 计 价 的 单 位 面 积 价 格, 币 种 为 人 民 币 价 格 指 数 未 经 CPI 调 整 1.3 编 制 范 围 1.3.1 新 建 商 品 住 房 同 质 价 格 指 数 纳 入 计 算 的 新 建 商 品 住 房 应 满 足 以 下 条 件 : 该 交 易 单 元 属 于 已 经 取 得 房 地 产 预 售 许 可 证 或 房 地 产 销 售 许 可 证 的 房 地 产 开 发 项 目 ; 该 交 易 单 元 由 买 受 人 通 过 商 品 房 销 售 合 同 ( 或 商 品 房 预 售 合 同 商 品 房 买 卖 合 同, 下 同 ) 向 物 业 开 发 企 业 或 其 代 理 企 业 直 接 购 买 ; 该 交 易 单 元 在 商 品 房 销 售 合 同 中 规 定 的 用 途 属 于 普 通 住 宅 或 公 寓 满 足 上 述 规 则 的 交 易 单 元, 不 区 分 结 构 形 式 户 型 面 积 所 在 楼 层 总 楼 层 等 特 征, 均 属 于 新 建 商 品 住 房 同 质 价 格 指 数 的 编 制 范 围 1.3.2 存 量 住 房 同 质 价 格 指 数 纳 入 计 算 的 存 量 住 房 是 指 在 房 地 产 中 介 经 纪 公 司 挂 牌 的 二 手 住 房, 应 满 足 以 下 条 件 : 有 完 全 产 权, 可 以 上 市 自 由 交 易 获 得 其 全 部 市 场 价 值 ; 2

该 交 易 单 元 属 于 普 通 住 宅 或 者 公 寓 1.4 细 分 指 数 1.4.1 中 心 城 区 指 数 中 心 城 区 价 格 指 数 区 分 于 整 个 城 市 层 面 编 制 的 指 数, 仅 计 算 位 于 中 心 城 区 的 住 房 样 本 总 体 来 说, 中 心 城 区 的 选 取 按 照 城 市 经 济 学 中 关 于 经 济 意 义 上 的 城 市 的 概 念, 即 统 一 的 劳 动 力 市 场 和 整 合 的 住 房 市 场 所 覆 盖 的 空 间 区 域 在 实 际 应 用 中, 参 考 该 城 市 正 在 使 用 的 城 市 总 体 规 划 中 划 定 的 市 区 ( 不 同 城 市 的 城 市 总 体 规 划 中, 使 用 的 类 似 概 念 包 括 中 心 城 市 主 城 等 ) 范 围 各 个 城 市 中 心 城 区 选 取 情 况 见 附 表 1 我 们 编 制 了 8 个 城 市 中 心 城 区 的 相 应 指 数, 之 后 利 用 各 城 市 交 易 面 积 总 量 ( 表 征 城 市 住 房 市 场 规 模 ) 加 权 平 均 获 得 8 城 市 总 体 指 数 特 别 指 出, 随 着 城 市 空 间 结 构 的 动 态 演 进, 我 们 可 能 会 对 中 心 城 区 的 空 间 范 围 及 边 界 进 行 调 整 但 这 种 调 整 不 会 很 频 繁 1.4.2 区 位 子 市 场 指 数 区 位 子 市 场 同 质 价 格 指 数 ( 简 称 区 位 子 市 场 指 数 ) 通 过 选 取 城 市 内 部 以 城 市 主 中 心 或 次 中 心 为 核 心 的 活 跃 居 住 区 进 行 指 数 编 制, 以 衡 量 该 区 域 住 房 价 格 水 平 以 北 京 市 为 例, 选 取 国 贸 CBD 中 关 村 亚 运 村 金 融 街 作 为 区 位 子 市 场 指 数 编 制 的 区 位 对 象 这 四 个 区 位 为 人 们 所 熟 知 和 关 注, 同 时 在 空 间 上 分 布 在 北 京 市 的 不 同 位 置, 能 够 反 映 北 京 市 不 同 区 域 的 住 房 价 格 差 异 区 位 子 市 场 指 数 给 指 数 产 品 的 受 众 更 加 直 观 的 感 受, 如 中 关 村 附 近 的 房 价 涨 了 多 少 或 者 国 贸 CBD 附 近 的 房 价 涨 了 多 少 由 于 大 城 市 的 住 房 市 场 内 部 存 在 着 显 著 的 空 间 差 异, 例 如 城 市 中 心 商 务 区 和 城 市 郊 区 的 房 价 水 平 和 增 速 均 存 在 显 著 差 异, 因 此 区 位 子 市 场 指 数 的 编 制 弥 补 了 单 一 全 城 价 格 指 数 的 不 足, 丰 富 了 城 市 住 房 价 格 指 数 的 产 品 同 时, 由 于 能 够 针 对 城 市 内 任 意 区 位 编 制, 我 们 可 以 根 据 不 同 的 需 要 增 加 新 的 指 数 编 制 对 象 对 于 每 个 城 市 中 区 位 子 市 场 的 选 取, 我 们 遵 循 以 下 原 则, 同 时 可 根 据 需 要 调 整 : 3

选 取 的 区 位 对 象 尽 可 能 覆 盖 城 市 的 不 同 区 域, 不 同 区 位 对 象 之 间 的 距 离 适 中, 使 得 指 数 产 品 的 受 众 能 够 感 受 到 城 市 不 同 区 域 的 住 房 价 格 差 异, 并 对 城 市 住 房 价 格 的 空 间 差 异 产 生 直 观 的 感 受 选 取 的 区 位 对 象 是 该 城 市 以 主 中 心 或 次 中 心 为 核 心 的 活 跃 居 住 区, 即 该 城 市 居 民 和 商 业 机 构 等 认 可 的 有 代 表 性 的 区 位, 例 如 对 于 上 海, 人 民 广 场 是 上 海 市 公 认 的 传 统 意 义 上 的 中 心, 陆 家 嘴 是 浦 东 新 区 的 中 心 等 如 此 可 以 使 指 数 产 品 的 受 众 能 够 很 快 通 过 这 些 名 字 联 想 到 相 应 的 区 域 位 置, 从 而 使 得 区 域 子 市 场 指 数 具 有 较 好 的 现 实 意 义 目 前 各 城 市 区 位 子 市 场 的 选 取 情 况 见 附 表 2 特 别 指 出, 随 着 城 市 空 间 结 构 的 动 态 演 进, 我 们 可 能 会 对 区 位 子 市 场 的 选 择 有 增 补 和 删 减 但 这 种 调 整 不 会 很 频 繁 如 果 未 来 有 调 整, 将 会 补 充 公 布 新 增 区 位 子 市 场 的 历 史 指 数 数 据 1.4.3 面 积 子 市 场 指 数 住 房 市 场 在 不 同 住 房 面 积 区 间 存 在 着 户 型 定 位 和 政 府 政 策 的 显 著 差 异, 这 体 现 了 城 市 中 住 房 市 场 的 档 次 分 异, 因 此 有 必 要 构 建 按 单 套 面 积 划 分 子 市 场 指 数 ( 简 称 面 积 子 市 场 指 数 ) 来 反 映 这 种 差 异 面 积 子 市 场 指 数 将 住 房 市 场 按 单 套 住 房 面 积 分 为 5 个 区 间, 分 别 为 70 平 方 米 以 下,70-90 平 方 米,90-120 平 方 米,120-140 平 方 米,140 平 方 米 以 上 由 于 新 建 商 品 住 房 的 数 据 分 辨 率 为 预 售 许 可 证 号 - 月 份, 无 单 套 面 积 数 据, 因 此 只 计 算 存 量 住 房 的 面 积 子 市 场 指 数 将 住 房 市 场 划 分 成 不 同 面 积 区 间 的 子 市 场 具 有 以 下 两 个 层 面 的 意 义 : 基 于 户 型 消 费 者 定 位 差 异 等 如 70 平 方 米 以 下 的 住 房 往 往 采 用 两 室 一 ( 两 ) 厅 的 户 型 设 计,90-120 平 方 米 住 房 有 条 件 采 用 三 室 一 ( 两 ) 厅 的 户 型 设 计 ; 此 外, 不 同 面 积 区 间 的 住 房 针 对 的 消 费 者 人 群 也 显 著 不 同 4

基 于 政 府 政 策, 尤 其 是 各 地 纳 税 征 税 依 据 如 国 家 住 建 部 对 开 发 商 拿 地 建 房 有 相 关 的 要 求,70-90 平 方 米 的 住 房 占 比 不 能 低 于 70%; 而 140 平 方 米 以 上 的 住 房 属 于 纳 税 中 非 普 通 住 宅 标 准, 部 分 城 市 的 非 普 通 住 宅 标 准 的 门 槛 是 144 平 方 米 1.5 引 用 须 知 目 前 中 国 典 型 城 市 住 房 同 质 价 格 指 数 供 公 开 免 费 下 载 但 在 任 何 刊 物 或 者 公 开 场 合 引 用 时, 需 同 时 引 用 以 下 2 个 参 考 文 献 : [1] Siqi Zheng, Weizeng Sun, Joyce Yanyun Man and David Geltner. The Resale Home Market Dynamics in Major Chinese Cities: Quality Controlled Index Construction and Analysis. Working Paper. Hang Lung Center for Real Estate at Tsinghua University; PKU-Lincoln Center for Urban Development and Land Policy at Peking University; Center for Real Estate at MIT. [2] Xiaoyang Guo, Siqi Zheng, David Geltner and Hongyu Liu. A New Approach for Constructing Home Price Indices: The Pseudo Repeat Sales Model and Its Application in China. Journal of Housing Economics, 2014, 25: 20-38. 2 数 据 采 集 与 数 据 处 理 可 靠 的 数 据 和 严 谨 的 数 据 处 理 是 CQCHPI 指 数 编 制 工 作 顺 利 开 展 和 编 制 结 果 优 质 可 靠 的 重 要 前 提 世 联 地 产 作 为 CQCHPI 指 数 编 制 的 战 略 支 持 机 构, 长 期 提 供 可 靠 的 数 据 CQCHPI 项 目 组 对 数 据 进 行 了 有 效 的 筛 选 和 必 要 的 处 理, 最 终 形 成 指 数 编 制 所 需 的 新 建 商 品 住 房 和 存 量 住 房 数 据 库 2.1 数 据 来 源 新 建 商 品 住 房 同 质 价 格 指 数 各 城 市 中 心 城 区 新 建 商 品 住 宅 网 签 全 样 本 价 格 数 据 ( 按 月 度 和 预 售 许 可 证 号 为 样 本 分 辨 率 ) 5

存 量 住 房 同 质 价 格 指 数 世 联 地 产 提 供 的 包 括 链 家 地 产 麦 田 我 爱 我 家 等 在 内 的 3 家 房 地 产 中 介 经 纪 公 司 的 单 套 挂 牌 价 格 数 据 2.2 价 格 指 标 新 建 商 品 住 房 同 质 价 格 指 数 新 建 商 品 住 房 数 据 库 中 的 价 格 指 标 为 住 宅 项 目 月 成 交 均 价, 即 该 月 该 住 宅 项 目 的 总 成 交 价 格 / 该 月 该 住 宅 项 目 的 总 成 交 面 积 该 指 标 将 作 为 因 变 量 以 对 数 形 式 引 入 特 征 价 格 模 型, 作 为 进 一 步 计 算 同 质 性 价 格 指 数 的 基 础 存 量 住 房 同 质 价 格 指 数 存 量 住 房 数 据 库 中 的 价 格 指 标 为 单 套 住 房 的 挂 牌 价 格 ( 总 价 ), 即 房 地 产 中 介 经 纪 公 司 提 供 的 报 价 报 价 和 真 实 交 易 价 格 会 有 一 定 的 差 异, 这 种 差 异 来 源 于 两 个 方 面 : 第 一, 为 了 吸 引 购 房 者, 房 地 产 中 介 经 纪 公 司 会 降 低 报 价, 而 在 实 际 住 房 交 易 过 程 中 以 其 他 形 式 提 高 价 格, 使 得 最 终 成 交 价 格 高 于 报 价 ; 第 二, 房 地 产 中 介 经 纪 公 司 有 时 也 会 提 高 报 价, 以 形 成 一 定 的 议 价 空 间, 满 足 购 房 者 的 还 价 心 理, 此 时, 最 终 成 交 价 格 低 于 报 价 所 以, 报 价 可 能 高 于 报 价, 也 可 能 低 于 真 实 成 交 价 格 尽 管 如 此, 报 价 仍 然 是 目 前 市 场 上 能 够 获 得 的 较 为 准 确 的 存 量 住 房 价 格 指 标, 原 因 主 要 有 以 下 两 个 方 面 : 第 一, 真 实 的 存 量 住 房 成 交 价 格 是 很 难 的, 甚 至 不 可 能 大 量 获 得 由 于 避 税 行 为 等, 房 地 产 交 易 管 理 部 门 登 记 的 成 交 价 格 与 真 实 成 交 价 格 在 不 同 程 度 上 偏 低 第 二, 房 地 产 中 介 经 纪 公 司 的 报 价 是 能 够 批 量 获 得 的 反 映 市 场 情 况 的 价 格 指 标 因 为 房 地 产 中 介 经 纪 公 司 所 提 供 的 报 价 是 其 与 房 主 沟 通 协 商 的 结 果, 既 反 映 了 卖 家 的 预 期, 也 考 虑 了 房 地 产 中 介 经 纪 公 司 根 据 市 场 情 况 实 际 住 房 属 性 已 经 成 交 的 类 似 住 房 交 易 情 况 等 对 卖 家 预 期 的 修 正 一 些 学 术 研 究 表 明, 报 价 与 真 实 交 易 价 存 在 较 稳 定 的 关 系, 因 此 基 于 报 价 编 制 房 价 指 数 能 较 好 反 映 市 场 走 势 该 指 标 将 作 为 因 变 量 以 对 数 形 式 引 入 此 后 构 建 6

的 混 合 模 型 中, 作 为 进 一 步 计 算 同 质 性 价 格 指 数 的 基 础 2.3 住 房 属 性 除 成 交 价 格 外, 新 建 商 品 住 房 数 据 库 和 存 量 住 房 数 据 库 中 的 每 一 个 样 本 还 包 括 以 下 属 性 信 息 这 些 属 性 将 在 同 质 性 价 格 指 数 编 制 过 程 中 作 为 控 制 变 量 引 入 新 建 商 品 住 房 同 质 价 格 指 数 物 理 属 性 : 小 区 规 模 : 以 该 小 区 住 宅 总 套 数 来 表 征, 取 对 数 住 房 面 积 : 住 宅 项 目 平 均 每 套 住 房 的 建 筑 面 积 ( 住 房 面 积 = 当 期 成 交 总 面 积 / 当 期 成 交 住 房 套 数 ), 单 位 为 平 方 米, 取 对 数 容 积 率 : 住 宅 小 区 的 容 积 率, 即 总 住 房 面 积 与 用 地 面 积 的 比 率 绿 化 率 : 住 宅 小 区 的 绿 化 率 装 修 状 况 : 住 宅 小 区 的 装 修 类 型, 含 2 个 虚 拟 变 量 区 位 属 性 利 用 空 间 栅 格 予 以 控 制, 具 体 参 见 2.4.3 如 该 城 市 为 典 型 的 单 中 心 城 市, 增 加 到 城 市 中 心 距 离 变 量 成 交 季 度 : 成 交 价 格 所 发 生 的 季 度, 为 一 系 列 季 度 虚 拟 变 量, 该 变 量 前 面 的 系 数 用 于 生 成 指 数 序 列 存 量 住 房 同 质 价 格 指 数 物 理 属 性 : 住 房 面 积 : 单 套 住 房 的 建 筑 面 积, 单 位 为 平 方 米 所 在 楼 层 : 单 套 住 房 在 楼 栋 中 所 处 的 楼 层 区 位 属 性 利 用 项 目 虚 拟 变 量 予 以 控 制, 具 体 参 见 2.4.3 成 交 季 度 : 单 套 住 房 成 交 所 在 季 度, 为 一 系 列 季 度 虚 拟 变 量, 该 变 量 前 面 的 系 数 用 于 生 成 指 数 序 列 7

2.4 数 据 筛 选 和 处 理 2.4.1 样 本 筛 选 由 于 原 始 数 据 存 在 变 量 缺 失 和 数 据 错 漏 情 况, 在 对 样 本 进 行 进 一 步 的 处 理 之 前, 首 先 需 要 进 行 样 本 筛 选 样 本 筛 选 按 照 以 下 步 骤 进 行 : 删 除 缺 失 关 键 住 房 属 性 或 住 房 价 格 的 样 本 数 据, 如 某 新 建 商 品 住 房 样 本 中 装 修 属 性 缺 失, 则 删 除 整 条 样 本 删 除 住 房 属 性 异 常 的 样 本 数 据, 如 删 除 存 量 住 房 样 本 中 单 套 住 房 面 积 小 于 20 平 方 米 的 样 本 删 除 价 格 严 重 偏 离 普 通 商 品 住 房 市 场 价 格 的 样 本, 以 北 京 市 为 例, 删 除 总 价 超 过 5000 万 元 和 低 于 20 万 元 的 住 房 样 本 具 体 样 本 筛 选 标 准 视 样 本 情 况 而 定 2.4.2 样 本 空 间 化 和 区 位 属 性 计 算 样 本 的 空 间 化 的 目 的 是 为 计 算 区 位 属 性 奠 定 基 础, 利 用 经 纬 度 查 询 工 具, 批 量 查 询 每 个 项 目 所 对 应 的 空 间 坐 标 位 置, 由 此 构 建 可 以 GIS 化 的 新 建 商 品 住 房 和 存 量 住 房 的 空 间 数 据 库 新 建 商 品 住 房 是 项 目 层 面 数 据, 采 用 特 征 价 格 法 为 保 证 区 位 属 性 得 到 有 效 的 控 制, 我 们 将 各 个 城 市 的 整 个 市 域 空 间 划 分 为 2km 2km 的 栅 格 (LATTICE) 并 编 号, 每 一 个 新 建 商 品 住 房 样 本 都 将 位 于 市 域 空 间 中 的 某 一 个 栅 格 内, 对 应 相 应 栅 格 编 号 如 此, 每 一 个 样 本 都 拥 有 一 个 栅 格 变 量, 用 于 控 制 空 间 区 位 属 性 存 量 住 房 是 微 观 数 据, 采 用 混 合 模 型 法, 住 房 样 本 在 项 目 层 面 进 行 匹 配 2.4.3 生 成 虚 拟 变 量 虚 拟 变 量 ( Dummy Variables) 又 称 虚 设 变 量 名 义 变 量 或 哑 变 量, 用 以 反 映 质 的 属 性 的 一 个 人 工 变 量, 是 量 化 了 的 自 变 量, 通 常 取 值 为 0 或 1 引 入 哑 变 量 可 使 线 形 回 归 模 型 变 得 更 复 杂, 但 对 问 题 描 述 更 简 明, 且 接 近 现 实 需 要 生 成 虚 8

拟 变 量 的 属 性 如 下 : 装 修 状 况 变 量 : 以 北 京 市 为 例, 原 始 数 据 包 含 每 个 住 房 样 本 的 装 修 状 况 : 毛 坯 房 精 装 修 简 装 修 分 别 对 应 装 修 状 况 属 性 (DECO) 的 值 的 1 2 3, 我 们 可 以 通 过 STATA 软 件 生 成 装 修 状 况 的 虚 拟 变 量, 原 始 数 据 中 的 DECO 属 性 被 分 解 成 DECO1 DECO2 DECO3 如 果 住 房 样 本 的 装 修 状 况 为 毛 坯, 则 DECO1 属 性 值 为 1, 其 他 DECO 属 性 值 为 0; 如 果 住 房 样 本 装 修 状 况 为 精 装 修, 则 DECO2 属 性 值 为 1, 其 他 属 性 DECO 属 性 值 为 0, 以 此 类 推 所 有 样 本 点 都 生 成 相 应 DECO1-DECO3 的 属 性 值 成 交 季 度 虚 拟 变 量 : 以 北 京 新 建 商 品 住 房 同 质 价 格 指 数 为 例, 其 原 始 数 据 中 成 交 季 度 属 性 (TQUARTER) 为 1-35, 分 别 对 应 从 基 期 2006 年 第 一 季 度 开 始 到 2014 年 第 三 季 度 的 35 个 季 度 如 某 个 住 房 样 本 在 2012 年 第 一 季 度 交 易 并 记 录, 则 该 样 本 所 对 应 的 成 交 季 度 属 性 值 为 25 通 过 STATA 软 件 生 成 成 交 季 度 的 虚 拟 变 量, 原 数 据 中 的 TQUARTER 属 性 被 分 解 成 TQUARTER1 TQUARTER2 至 TQUARTER35, 如 果 住 房 样 本 在 2012 年 第 一 季 度 交 易 并 记 录,TQUARTER25 的 属 性 值 为 1, 其 他 TQUARTER 属 性 值 为 0, 以 此 来 推 所 有 样 本 点 都 生 成 相 应 的 TQUARTER1-TQUARTER35 的 属 性 值 栅 格 虚 拟 变 量 : 以 北 京 新 建 商 品 住 房 同 质 价 格 指 数 为 例, 其 原 始 数 据 中 栅 格 变 量 (LATTCIE) 为 1-395, 栅 格 变 量 的 每 个 数 值 ( 即 栅 格 的 编 号 ) 对 应 一 个 2km 2km 的 栅 格, 如 果 某 个 住 房 样 本 处 在 第 30 个 栅 格 里, 则 该 样 本 所 对 应 的 栅 格 变 量 值 为 30 通 过 STATA 软 件 生 成 栅 格 的 虚 拟 变 量, 原 数 据 中 的 LATTICE 属 性 被 分 解 成 LATTICE1 LATTICE2 至 LATTICE395 如 果 住 房 样 本 在 第 30 个 栅 格 里, 则 LATTICE30 的 属 性 值 为 1, 其 他 LATTICE 属 性 值 为 0, 以 此 来 推 所 有 样 本 点 都 生 成 相 应 的 LATTICE1-LATTICE395 的 属 性 值 项 目 虚 拟 变 量 : 以 北 京 存 量 住 房 同 质 价 格 指 数 为 例, 其 原 始 数 据 中 项 目 变 量 (PROJECT) 为 1-561(561 为 2014 年 第 三 季 度 更 新 时 样 本 中 项 目 9

数 ), 每 个 项 目 变 量 对 应 2km 2km 的 项 目, 如 某 个 住 房 样 本 处 在 第 30 个 项 目 里, 则 该 样 本 所 对 应 的 项 目 属 性 值 为 30 通 过 STATA 软 件 生 成 项 目 的 虚 拟 变 量, 原 数 据 中 的 PROJECT 属 性 被 分 解 成 PROJECT1 PROJECT2 至 PROJEC561 如 果 住 房 样 本 在 第 30 个 项 目 里, 则 PROJECT30 的 属 性 值 为 1, 其 他 PROJECT 属 性 值 为 0, 以 此 来 推 所 有 样 本 点 都 生 成 相 应 的 PROJECT1-PROJECT561 的 属 性 值 2.4.4 属 性 的 对 数 化 无 论 是 特 征 价 格 法 还 是 特 征 价 格 法 和 重 复 交 易 法 相 结 合 的 混 合 模 型 ( 或 称 类 重 复 交 易 模 型 ), 都 涉 及 到 统 计 上 的 回 归 分 析, 为 了 使 数 据 的 呈 现 方 式 接 近 我 们 所 希 望 的 前 提 假 设, 从 而 更 好 的 进 行 统 计 推 断, 我 们 需 要 对 某 些 属 性 进 行 对 数 化 再 引 入 模 型 对 于 新 建 商 品 住 房, 我 们 对 住 房 价 格 住 房 面 积 小 区 规 模 取 对 数 其 他 百 分 比 形 式 或 者 需 要 转 换 为 虚 拟 变 量 的 属 性 不 进 行 对 数 化 对 于 存 量 住 房, 我 们 对 住 房 价 格 住 房 面 积 所 在 楼 层 取 对 数 其 他 百 分 比 形 式 或 者 需 要 转 换 为 虚 拟 变 量 的 属 性 不 进 行 对 数 化 3 指 数 编 制 方 案 CQCHPI 指 数 采 用 特 征 价 格 法 ( 针 对 新 建 商 品 住 房 ) 和 特 征 价 格 法 与 重 复 交 易 法 相 结 合 的 混 合 模 型 法 ( 或 称 类 重 复 交 易 模 型, 针 对 存 量 住 房 ) 编 制, 其 核 心 思 想 都 在 于 构 造 同 质 可 比 的 价 格 指 数 由 于 住 房 是 一 种 典 型 的 异 质 性 商 品, 严 格 意 义 上 没 有 任 何 两 宗 住 房 单 元 是 完 全 一 致 的, 而 且 很 多 差 异 都 会 对 住 房 价 格 产 生 巨 大 的 影 响 因 此, 不 同 时 期 观 察 到 的 住 房 市 场 价 格 水 平 的 波 动 不 仅 源 于 市 场 供 求 情 况 的 改 变, 也 会 源 于 市 场 中 物 业 品 质 档 次 的 整 体 提 升 或 物 业 聚 集 地 的 整 体 变 化, 还 可 能 源 于 各 期 交 易 量 中 不 同 特 征 住 房 组 成 结 构 的 变 化 所 以, 这 就 违 背 了 价 格 指 数 编 制 中 应 当 遵 循 的 同 质 可 比 的 前 提 条 件, 因 而 需 要 尽 可 能 在 相 似 的 样 本 空 间 内 比 较 住 房 价 格 的 变 化, 并 对 住 房 样 本 进 行 质 量 调 整, 即 在 10

指 数 编 制 过 程 中 剔 除 不 同 样 本 ( 住 房 单 元 ) 之 间 的 质 量 差 异 3.1 编 制 方 法 3.1.1 指 数 编 制 模 型 总 览 CQCHPI 指 数 中 新 建 商 品 住 房 数 据 是 项 目 层 面 数 据, 每 一 条 交 易 样 本 表 示 某 月 某 项 目 的 成 交 情 况 和 项 目 属 性 ; 而 存 量 住 房 数 据 是 微 观 交 易 数 据, 每 一 条 交 易 样 本 表 示 某 月 某 项 目 某 套 住 房 的 成 交 情 况 和 住 房 属 性 由 于 数 据 形 式 的 不 同, 在 指 数 编 制 时 针 对 新 建 商 品 住 房 和 存 量 住 房 采 用 不 同 的 指 数 编 制 模 型 新 建 商 品 住 房 同 质 价 格 指 数 新 建 商 品 住 房 同 质 价 格 指 数 采 用 含 栅 格 固 定 效 应 的 特 征 价 格 法, 其 核 心 思 想 是 : 把 异 质 性 的 住 宅 分 解 为 众 多 同 质 性 的 特 征, 不 同 特 征 在 各 自 的 隐 含 市 场 上 各 有 其 特 征 价 格, 这 些 特 征 价 格 的 集 合 构 成 了 异 质 性 商 品 的 价 格 特 征 价 格 法 具 有 多 种 形 式,CQCHPI 指 数 的 编 制 主 要 采 用 时 间 哑 元 法 : 在 多 元 线 形 回 归 模 型 中 引 入 时 间 虚 拟 变 量, 在 控 制 住 宅 的 区 位 属 性 和 物 理 属 性 等 异 质 性 特 征 后, 时 间 虚 拟 变 量 的 系 数 估 计 值 反 映 供 求 关 系 决 定 的 市 场 价 格 的 整 体 走 势 本 白 皮 书 中 所 提 到 的 特 征 价 格 法 均 指 的 是 时 间 哑 元 法 特 征 价 格 法 计 算 价 格 指 数 的 方 程 形 式 如 下 : log( HP) X T i i t it i t 其 中,HP 代 表 住 房 价 格 ; 向 量 X 表 示 特 征 价 格 属 性 变 量, 用 于 控 制 住 房 的 区 位 属 性 和 物 理 属 性 ( 这 里 假 设 住 房 属 性 的 系 数 不 随 时 间 发 生 变 化 ); 向 量 T 表 示 时 间 虚 拟 变 量, 每 个 住 房 交 易 样 本 在 该 期 成 交 取 1, 否 则 取 0,βt 为 第 t 期 相 应 的 时 间 虚 拟 变 量 系 数 ; 标 准 误 差 项 用 εi 表 示 特 征 价 格 法 往 往 存 在 缺 失 变 量 问 题, 即 实 际 数 据 中 的 某 些 特 征 缺 失, 使 得 指 数 编 制 结 果 出 现 偏 误 尽 管 如 此, 在 控 制 了 足 够 多 的 区 位 属 性 和 项 目 属 性 之 后, 特 征 价 格 法 仍 然 远 比 简 单 的 平 均 价 格 指 数 或 加 权 平 均 价 格 指 数 等 具 有 更 好 的 同 11

质 性 新 建 商 品 住 房 数 据 库 中 有 大 量 控 制 项 目 属 性 的 变 量, 包 括 住 房 面 积 小 区 规 模 容 积 率 绿 化 率 装 修 状 况, 可 以 认 为, 不 同 新 建 商 品 住 宅 项 目 间 的 项 目 属 性 差 异 得 到 了 很 好 的 控 制 为 更 好 的 控 制 区 位 属 性, 我 们 在 特 征 价 格 模 型 中 引 入 了 栅 格 虚 拟 变 量 2km 2km 的 栅 格 虚 拟 变 量 的 引 入, 剔 除 了 由 于 空 间 位 置 差 异 ( 样 本 位 于 不 同 栅 格 ) 而 带 来 的 住 房 价 格 差 异, 从 而 大 大 提 高 了 特 征 价 格 法 计 算 的 住 房 价 格 指 数 的 准 确 性 修 正 后 的 特 征 价 格 模 型 如 下 : log( HP) D X T i j ij i t it i j t 其 中,D 代 表 栅 格 虚 拟 变 量, 用 于 控 制 区 位 属 性 此 外, 考 虑 到 不 同 住 宅 项 目 在 各 期 成 交 的 套 数 不 同, 在 回 归 中 使 用 加 权 最 小 二 乘 回 归 的 方 式 对 参 数 进 行 估 计, 以 项 目 当 期 成 交 套 数 作 为 权 重 存 量 住 房 同 质 价 格 指 数 存 量 住 房 同 质 价 格 指 数 采 用 混 合 模 型 法 由 于 存 量 住 房 数 据 是 微 观 交 易 数 据, 所 以 存 量 住 房 同 质 价 格 指 数 有 条 件 采 用 混 合 模 型 法, 更 有 效 的 剔 除 不 同 样 本 ( 住 房 单 元 ) 之 间 的 质 量 差 异 与 特 征 价 格 法 相 比, 重 复 交 易 法 可 以 很 好 的 解 决 缺 失 变 量 问 题, 其 核 心 思 想 是 : 根 据 同 一 住 宅 在 不 同 时 期 交 易 价 格 的 差 异 来 计 算 价 格 指 数, 在 不 考 虑 折 旧 的 影 响 时, 根 据 重 复 交 易 法 编 制 的 指 数 可 以 完 全 满 足 住 宅 价 格 同 质 性 需 求 但 是 由 于 中 国 住 房 市 场 中 短 期 内 多 次 重 复 交 易 样 本 较 少, 抽 样 数 据 具 有 严 重 的 样 本 选 择 偏 误, 特 别 是 对 于 新 建 商 品 住 宅 不 存 在 重 复 交 易 问 题, 因 此 难 以 使 用 重 复 交 易 法 混 合 模 型 法 ( 类 重 复 交 易 模 型 ) 结 合 了 重 复 交 易 法 和 特 征 价 格 法 的 优 势, 选 取 项 目 ( 即 住 宅 小 区 ) 作 为 住 房 交 易 样 本 的 空 间 匹 配 单 元, 通 过 差 分 将 项 目 以 外 的 不 可 观 测 或 者 较 难 观 测 的 特 征 属 性 消 除, 对 余 下 少 量 方 便 观 测 的 特 征 属 性 加 以 控 制 混 合 模 型 法 既 避 免 了 特 征 价 格 模 型 的 缺 失 变 量 问 题, 又 解 决 了 重 复 交 易 法 样 本 量 过 少 的 问 题 12

一 种 精 确 但 是 相 对 复 杂 的 类 重 复 交 易 模 型 请 参 见 论 文 :Xiaoyang Guo, Siqi Zheng, David Geltner and Hongyu Liu. A New Approach for Constructing Home Price Indices: The Pseudo Repeat Sales Model and Its Application in China. Journal of Housing Economics, 2014, 25: 20-38. 为 了 保 证 大 样 本 情 况 下 指 数 计 算 的 效 率, 在 存 量 住 房 同 质 价 格 指 数 计 算 时, 我 们 采 用 了 一 种 简 化 的 类 重 复 交 易 模 型 : 利 用 特 征 价 格 方 法 的 基 本 模 型 框 架, 引 入 项 目 虚 拟 变 量, 控 制 项 目 层 面 的 特 征 属 性, 实 际 等 效 于 选 取 项 目 作 为 住 房 交 易 样 本 的 空 间 匹 配 单 元 修 正 后 的 特 征 价 格 模 型 如 下 : log( HP) D X T i j ij i t it i j t 其 中,D 代 表 项 目 虚 拟 变 量,HP 代 表 住 房 价 格 ; 向 量 X 表 示 特 征 价 格 属 性 变 量, 用 于 现 有 数 据 可 以 控 制 项 目 内 住 房 属 性 差 异 ( 这 里 假 设 住 房 属 性 的 系 数 不 随 时 间 发 生 变 化 ); 向 量 T 表 示 时 间 虚 拟 变 量, 每 个 住 房 交 易 样 本 在 该 期 成 交 取 1, 否 则 取 0,βt 为 第 t 期 相 应 的 时 间 虚 拟 变 量 的 系 数 ; 标 准 误 差 项 用 εi 表 示 3.1.2 细 分 指 数 编 制 方 法 CQCHPI 指 数 共 编 制 三 种 细 分 指 数 产 品, 包 括 中 心 城 区 价 格 指 数 区 位 子 市 场 指 数 和 面 积 子 市 场 指 数, 其 中 新 建 商 品 住 房 同 质 价 格 指 数 针 对 两 个 细 分 指 数 编 制 : 中 心 城 区 价 格 指 数 和 区 位 子 市 场 指 数, 而 存 量 住 房 同 质 价 格 指 数 针 对 全 部 三 个 细 分 指 数 编 制 : 中 心 城 区 价 格 指 数 区 位 子 市 场 指 数 和 面 积 子 市 场 指 数 细 分 指 数 产 品 的 编 制 根 据 新 建 商 品 住 房 和 存 量 住 房 的 区 别 采 用 特 征 价 格 法 和 混 合 模 型 法, 在 此 基 础 上, 由 于 编 制 对 象 和 目 标 的 差 异, 三 种 细 分 指 数 产 品 的 编 制 方 法 略 有 区 别 中 心 城 区 指 数 中 心 城 区 价 格 指 数 的 编 制 对 象 是 位 于 中 心 城 区 的 住 房 市 场, 在 应 用 统 计 模 型 计 算 指 数 时, 需 筛 选 出 位 于 中 心 城 区 的 样 本 进 入 模 型, 具 体 的 筛 选 标 准 见 1.4.1 区 位 子 市 场 指 数 13

区 位 子 市 场 指 数 的 思 想 来 源 于 局 部 加 权 回 归, 局 部 表 明 并 非 全 样 本, 而 是 将 局 部 的 样 本 点 引 入 到 模 型 中 ; 加 权 表 明 样 本 并 非 等 权 重 进 入 模 型, 而 存 在 着 权 重 的 变 化 对 于 区 位 子 市 场 指 数, 采 用 距 离 加 权 的 形 式, 即 位 于 中 心 位 置 的 样 本 以 100% 的 权 重 进 入 回 归, 随 着 样 本 到 子 市 场 中 心 的 距 离 增 加, 样 本 在 回 归 中 的 权 重 逐 步 衰 减 至 0, 具 体 的 衰 减 速 率 由 权 重 函 数 所 决 定 在 加 权 回 归 的 参 数 设 定 中, 为 了 保 证 指 数 模 型 中 有 充 分 的 样 本 点, 在 计 算 时 选 取 30% 样 本 比 例 作 为 回 归 带 宽 (bandwidth) 增 大 带 宽 使 得 回 归 中 放 入 了 更 多 的 样 本 点, 有 利 于 提 高 指 数 的 平 滑 性 ; 但 另 一 方 面, 减 小 带 宽, 即 放 入 更 少 ( 局 部 ) 的 指 数 样 本 进 入 回 归, 意 味 着 指 数 越 能 反 映 子 市 场 中 心 点 的 住 房 价 格 水 平 在 现 有 样 本 条 件 下, 不 同 带 宽 分 区 位 同 质 价 格 指 数 的 测 算 表 明, 在 带 宽 达 到 30% 样 本 时 能 够 保 证 各 区 位 子 市 场 指 数 的 平 稳 性 参 考 国 外 学 者 的 研 究 (McMillen, 2003), 考 虑 到 权 重 的 平 滑 衰 减, 选 取 三 三 权 重 衰 减 函 数, 如 下 : w (1-( d / d ) ) i i b 3 3 其 中,wi 表 示 每 个 样 本 点 在 回 归 中 的 权 重,di 为 样 本 点 到 回 归 中 心 的 距 离, db 为 样 本 点 的 最 远 距 离 由 于 新 建 商 品 住 房 和 存 量 住 房 的 所 有 样 本 都 是 空 间 化 的, 相 应 的 距 离 可 以 通 过 计 算 得 到 可 以 看 到, 通 过 局 部 加 权 回 归 的 方 法, 我 们 可 以 针 对 空 间 任 意 热 点 构 造 价 格 指 数 指 数 使 用 者 如 有 需 求 可 联 系 项 目 组 进 行 测 算 面 积 子 市 场 指 数 面 积 子 市 场 指 数 的 编 制 对 象 是 城 市 中 住 房 面 积 不 同 的 子 市 场 由 于 新 建 商 品 住 房 数 据 是 项 目 层 面 数 据, 无 单 套 面 积 数 据, 因 此 仅 针 对 存 量 住 房 进 行 编 制 面 积 子 市 场 指 数 将 住 房 市 场 按 单 套 住 房 面 积 分 为 5 个 区 间, 分 别 为 70 平 方 米 以 下,70-90 平 方 米,90-120 平 方 米,120-140 平 方 米,140 平 方 米 以 上, 具 体 的 划 分 依 据 见 1.4.3 在 编 制 面 积 子 市 场 指 数 时, 需 要 将 城 市 样 本 按 面 积 区 间 筛 选, 针 对 每 个 面 积 区 间 的 样 本 应 用 混 合 模 型 法 进 行 计 算 14

3.2 变 量 设 定 3.2.1 新 建 商 品 住 房 指 数 变 量 设 定 新 建 商 品 住 房 同 质 价 格 指 数 包 括 中 心 城 区 价 格 指 数 和 区 位 子 市 场 指 数, 模 型 中 包 含 的 变 量 权 重 及 变 量 形 式 见 下 表 新 建 商 品 住 房 同 质 价 格 指 数 变 量 表 变 量 类 型 变 量 名 变 量 形 式 中 心 城 区 价 格 指 数 区 位 子 市 场 指 数 因 变 量 项 目 成 交 均 价 对 数 待 估 参 数 成 交 季 度 虚 拟 变 量 虚 拟 变 量 控 制 变 量 回 归 权 重 小 区 规 模 对 数 该 月 度 成 交 面 积 均 值 对 数 容 积 率 绿 化 率 装 修 状 况 虚 拟 变 量 栅 格 虚 拟 变 量 虚 拟 变 量 项 目 当 期 成 交 套 数 权 重 衰 减 函 数 函 数 注 : 变 量 形 式 中 表 示 未 对 变 量 进 行 任 何 处 理 ; 表 示 该 指 数 模 型 中 包 含 该 变 量 或 权 重, 表 示 不 包 含 3.2.2 存 量 住 房 指 数 变 量 设 定 存 量 住 房 同 质 价 格 指 数 包 括 中 心 城 区 价 格 指 数 区 位 子 市 场 指 数 和 面 积 子 市 场 指 数, 模 型 中 包 含 的 变 量 权 重 及 变 量 形 式 见 下 表 存 量 住 房 同 质 价 格 指 数 变 量 表 变 量 类 型 变 量 名 变 量 形 式 中 心 城 区 区 位 子 市 场 面 积 子 市 场 因 变 量 卖 方 报 价 对 数 待 估 参 数 成 交 季 度 虚 拟 变 量 虚 拟 变 量 住 房 面 积 对 数 控 制 变 量 所 在 楼 层 对 数 项 目 虚 拟 变 量 虚 拟 变 量 权 重 权 重 衰 减 函 数 函 数 注 : 变 量 形 式 中 表 示 未 对 变 量 进 行 任 何 处 理 ; 表 示 该 指 数 模 型 中 包 含 该 变 量 或 权 重, 表 示 不 包 含 15

3.3 指 数 计 算 在 计 算 指 数 时, 每 个 城 市 单 独 建 立 特 征 价 格 模 型 或 混 合 模 型, 并 采 用 加 权 最 小 二 乘 法 或 普 通 最 小 二 乘 法 进 行 估 计 模 型 形 式 如 下 式 所 示 : log( HP ) D X T i j ij i t it i j t 其 中 :HP 代 表 住 房 价 格 ; 对 于 新 建 商 品 住 房 同 质 价 格 指 数, 向 量 D 表 示 栅 格 虚 拟 变 量, 对 于 存 量 住 房 同 质 价 格 指 数, 向 量 D 表 示 项 目 虚 拟 变 量 ; 向 量 X 表 示 用 于 控 制 住 房 交 易 样 本 特 征 属 性 的 变 量 ( 这 里 假 设 住 房 属 性 的 系 数 不 随 时 间 发 生 变 化 ); 向 量 T 表 示 月 份 虚 拟 变 量, 每 个 住 房 交 易 样 本 在 该 月 成 交 取 1, 否 则 取 0,βt 为 第 t 月 相 应 的 时 间 虚 拟 变 量 系 数 ; 标 准 误 差 项 用 εi 表 示 最 终 第 t 月 的 对 应 的 定 基 比 指 数 indexi 由 下 式 中 时 间 虚 拟 变 量 βt 的 系 数 计 算 得 到 : index t 100 exp( ) t 3.4 指 数 更 新 对 于 指 数 更 新, 主 要 有 两 点 需 要 解 释 和 声 明, 以 便 于 指 数 受 众 更 好 地 理 解 和 使 用 指 数 每 一 期 更 新 都 会 利 用 特 征 价 格 法 和 混 合 模 型 法 进 行 参 数 估 计 采 用 五 年 期 作 为 指 数 计 算 模 型 中 的 样 本 时 序 长 度 例 如, 在 更 新 2014 年 第 3 季 度 的 指 数 时, 用 于 构 建 模 型 的 样 本 时 间 范 围 为 2009 年 第 3 季 度 至 2014 年 第 3 季 度 上 述 模 型 可 给 出 更 新 使 用 的 定 基 比 价 格 指 数 序 列 根 据 该 更 新 使 用 的 定 基 比 指 数 序 列 计 算 当 期 相 对 于 上 一 期 的 环 比 增 长 率, 并 利 用 该 环 比 增 长 率 在 历 史 指 数 基 础 上 计 算 当 期 定 基 比 指 数 为 了 避 免 误 差 积 累 导 致 指 数 准 确 性 降 低, 我 们 会 每 5 年 对 指 数 进 行 一 次 修 正 16

4 参 考 文 献 [1] 程 亚 鹏. 基 于 住 房 子 市 场 的 特 征 价 格 住 房 价 格 指 数 [J]. 经 济 问 题, 2010 (10): 66-68. [2] 李 文 斌, 杨 春 志, 史 红, 等. 基 于 子 市 场 的 住 房 价 格 模 型 研 究 [J]. 城 市 问 题, 2010 (10): 61-66. [3] 刘 洪 玉, 吴 璟. 中 国 城 市 商 品 住 宅 价 格 的 统 计 方 法 与 变 化 规 律 [J]. 中 国 市 场, 2012 (37): 75-82. [4] 吴 璟. 中 国 城 市 住 房 价 格 短 期 波 动 规 律 研 究 [D]., 2009. [5] 吴 璟, 刘 洪 玉, 马 亚 男. 住 房 价 格 指 数 的 主 要 编 制 方 法 及 其 选 择 [J]. 建 筑 经 济, 2007 (7): 27-30. [6] 吴 璟, 郑 思 齐, 刘 洪 玉. 编 制 住 房 价 格 指 数 的 特 征 价 格 法 细 解 [J]. 统 计 与 决 策, 2007, 24: 16-18. [7] 郑 思 齐, 孔 鹏, 郭 晓 旸. 类 重 复 交 易 房 价 指 数 编 制 方 法 与 应 用 [J]. 统 计 研 究, 2013, 30(12): 41-47. [8] Bourassa S C, Hamelink F, Hoesli M, et al. Defining housing submarkets[j]. Journal of Housing Economics, 1999, 8(2): 160-183. [9] Case B, Pollakowski H O, Wachter S M. On choosing among house price index methodologies[j]. Real estate economics, 1991, 19(3): 286-307. [10] Coulson N E, McMillen D P. The dynamics of intra urban quantile house price indexes[j]. Urban Studies, 2007, 44(8): 1517-1537. [11] Guo X, Zheng S, Geltner D, et al. A New Approach for Constructing Home Price Indices in China: The Pseudo Repeat Sales Model[J]. Available at SSRN 2127336, 2012. [12] Knerr W, Gardner F, Cluver L. Improving positive parenting skills and reducing harsh and abusive parenting in low-and middle-income countries: A systematic review[j]. Prevention science, 2013, 14(4): 352-363. [13] Liao W C, Wang X. Hedonic house prices and spatial quantile regression[j]. Journal of Housing Economics, 2012, 21(1): 16-27. [14] Maclennan D, Tu Y. Economic perspectives on the structure of local housing systems[j]. Housing studies, 1996, 11(3): 387-406. [15] McMillen D P. Neighborhood house price indexes in Chicago: a Fourier repeat sales approach[j]. Journal of Economic Geography, 2003, 3(1): 57-73. [16] McMillen D P. Changes in the distribution of house prices over time: Structural characteristics, neighborhood, or coefficients?[j]. Journal of Urban Economics, 2008, 64(3): 573-589. [17] MichaelsR G, SmithV K. Market segmentation valuing amenities with hedonic models: the case of hazardous waste sites[j]. Journal of Urban Economics 1990, 28(2): 223-242. [18] Palm R. Spatial segmentation of the urban housing market[j]. Economic Geography, 1978: 210-221. [19] Quigley, John M. A simple hybrid model for estimating real estate price indexes[j]. Journal of Housing Economics, 1995, 4(1): 1-12. [20] Rothenberg, Jerome. The maze of urban housing markets: Theory, evidence, and policy[m]. University of Chicago Press, 1991. [21] Straszheim M. Hedonic estimation of housing market prices: A further comment. The Review of Economics and Statistics. 1970, 56(3): 404-406. [22] Tu Y. Segmentation, adjustment and disequilibrium[j]. Housing economics and public policy, 2003: 38-55. [23] Zheng S, Sun W, Wang R. Land supply and capitalization of public goods in housing prices: evidence from beijing[j]. Journal of Regional Science, 2013. 17

5 附 件 附 表 1: 中 心 城 区 范 围 划 定 城 市 名 称 中 心 城 区 范 围 北 京 内 城 6 区 ( 西 城 区 东 城 区 海 淀 区 朝 阳 区 丰 台 区 石 景 山 区 ) 上 海 天 津 深 圳 成 都 大 连 包 含 外 环 以 内 9 区 ( 黄 浦 区 卢 湾 区 徐 汇 区 长 宁 区 静 安 区 普 陀 区 闸 北 区 虹 口 区 杨 浦 区 ) 以 及 浦 东 新 区 在 外 环 以 内 的 部 分 包 含 内 城 6 区 ( 和 平 区 河 西 区 南 开 区 河 东 区 河 北 区 红 桥 区 ) 以 及 环 城 4 区 ( 北 辰 区 东 丽 区 津 南 区 西 青 区 ) 在 外 环 以 内 的 部 分 包 含 关 内 4 区 ( 福 田 区 罗 湖 区 南 山 区 盐 田 区 ) 以 及 关 外 2 区 ( 宝 安 区 龙 岗 区 ) 的 核 心 区 域 包 含 内 城 5 区 ( 成 华 区 金 牛 区 青 羊 区 武 侯 区 锦 江 区 ) 和 周 边 3 区 1 县 ( 龙 泉 驿 区 高 新 区 高 新 西 区 郫 县 ) 包 含 旧 城 4 区 ( 西 岗 区 中 山 区 沙 河 口 区 甘 井 子 区 ) 和 旅 顺 口 区 武 汉 包 含 中 环 以 内 7 个 中 心 区 ( 江 岸 区 江 汉 区 硚 口 区 汉 阳 区 武 昌 区 青 山 区 洪 山 区 ) 以 及 3 个 新 城 区 ( 东 西 湖 区 江 夏 区 蔡 甸 区 ) 位 于 中 环 以 内 的 部 分 西 安 包 含 内 城 5 区 ( 城 内 城 东 区 城 南 区 城 西 区 城 北 区 ) 以 及 高 新 区 和 长 安 区 18

附 表 2: 区 位 子 市 场 中 心 的 选 取 城 市 名 称 区 位 子 市 场 中 心 北 京 中 关 村 亚 运 村 国 贸 金 融 街 上 海 人 民 广 场 徐 家 汇 陆 家 嘴 新 客 站 五 角 场 中 山 公 园 天 津 友 谊 路 中 山 路 滨 江 道 滨 海 新 区 深 圳 景 田 后 海 宝 安 中 心 区 东 门 - 翠 竹 成 都 高 新 南 区 春 熙 路 建 设 路 口 大 连 青 泥 洼 华 南 高 新 园 区 - 西 安 路 武 汉 白 沙 洲 光 谷 街 道 口 江 汉 路 西 安 小 寨 钟 楼 曲 江 新 区 19

附 表 3: 指 数 顾 问 团 队 (Advisory Group, 按 姓 氏 拼 音 排 序 ) Karl Case, 教 授, 美 国 Case-Shiller 房 地 产 价 格 指 数 创 始 人 邓 永 恒, 讲 座 教 授, 新 加 坡 国 立 大 学 房 地 产 研 究 院 院 长 David Geltner, 教 授, 美 国 麻 省 理 工 学 院 (MIT) 房 地 产 研 究 中 心 主 任, 穆 迪 RCA CPPI 商 业 地 产 指 数 设 计 者 Gregory K. Ingram, 博 士, 美 国 林 肯 土 地 政 策 研 究 院 前 总 裁 Matthew Kahn, 教 授, 美 国 加 州 大 学 洛 杉 矶 分 校 (UCLA)Ziman 房 地 产 研 究 中 心 研 究 主 任,NBER 研 究 员 李 娜, 深 圳 市 世 联 土 地 房 地 产 评 估 有 限 公 司, 董 事 总 经 理 刘 洪 玉, 教 授, 清 华 大 学 房 地 产 研 究 所 所 长, 清 华 大 学 恒 隆 房 地 产 研 究 中 心 理 事 会 常 务 副 主 席 刘 建 伟, 高 级 统 计 师, 国 家 统 计 局 城 市 司 副 司 长 刘 志, 博 士, 北 京 大 学 - 林 肯 研 究 院 城 市 发 展 与 土 地 政 策 研 究 中 心 主 任 满 燕 云, 教 授, 林 肯 土 地 政 策 研 究 院 资 深 研 究 员, 北 京 大 学 - 林 肯 研 究 院 城 市 发 展 与 土 地 政 策 研 究 中 心 前 主 任, 美 国 印 第 安 纳 大 学 公 共 及 环 境 事 务 学 院 教 授 Daniel McMillen, 教 授, 伊 利 诺 伊 大 学 厄 巴 纳 - 香 槟 分 校 ;Regional Science and Urban Economics 杂 志 主 编 指 数 工 作 团 队 (Working Group) 郑 思 齐, 教 授, 清 华 大 学 恒 隆 房 地 产 研 究 中 心, 主 任 孙 伟 增, 清 华 大 学 恒 隆 房 地 产 研 究 中 心, 博 士 生 满 燕 云, 教 授, 林 肯 土 地 政 策 研 究 院 资 深 研 究 员, 北 京 大 学 - 林 肯 研 究 院 城 市 发 展 与 土 地 政 策 研 究 中 心 前 主 任, 美 国 印 第 安 纳 大 学 公 共 及 环 境 事 务 学 院 教 授 吴 璟, 副 教 授, 清 华 大 学 恒 隆 房 地 产 研 究 中 心 孔 鹏, 高 级 统 计 师, 国 家 统 计 局 城 市 司 房 地 产 价 格 处, 处 长 张 博, 清 华 大 学 恒 隆 房 地 产 研 究 中 心, 主 任 助 理 胡 晓 珂, 清 华 大 学 恒 隆 房 地 产 研 究 中 心, 博 士 生 张 索 迪, 清 华 大 学 恒 隆 房 地 产 研 究 中 心, 硕 士 生 孙 聪, 清 华 大 学 恒 隆 房 地 产 研 究 中 心, 博 士 生 夏 仕 文, 深 圳 市 世 联 土 地 房 地 产 评 估 有 限 公 司 朱 焱 东, 深 圳 市 世 联 土 地 房 地 产 评 估 有 限 公 司 20