伍 現 況 分 析 一 土 地 及 合 法 建 築 物 權 屬 ( 一 ) 土 地 權 屬 更 新 單 元 基 地 面 積 共 計 3,262 平 方 公 尺, 包 括 中 山 區 長 安 段 一 小 段 210 地 號 等 1 筆 土 地, 土 地 所 有 權 人 為 宏 盛 建 設 股 份 有 限 公 司 ( 持 分 比 例 60%) 及 宏 泰 人 壽 保 險 股 份 有 限 公 司 ( 持 分 比 例 40%), 目 前 共 同 將 土 地 信 託 登 記 予 台 北 富 邦 商 業 銀 行 股 份 有 限 公 司, 相 關 土 地 權 屬 資 料 詳 表 5-1 序 號 1 2 合 計 地 段 長 安 段 長 安 段 表 5-1 更 新 單 元 土 地 權 屬 清 冊 標 示 部 所 有 權 部 他 項 權 利 部 地 號 面 積 (m2) 登 記 次 序 210 1957.20 0024 210 1304.80 0027 3262 所 有 權 人 / 管 理 人 台 北 富 邦 商 業 銀 行 股 份 有 限 公 司 ( 委 託 人 : 宏 盛 建 設 股 份 有 限 公 司 ) 台 北 富 邦 商 業 銀 行 股 份 有 限 公 司 ( 委 託 人 : 宏 泰 人 壽 保 險 股 份 有 限 公 司 ) 權 利 範 圍 6/10 4/10 權 利 種 類 抵 押 權 他 項 權 利 人 中 國 信 託 商 業 銀 行 股 份 有 限 公 司 債 務 人 宏 盛 建 設 股 份 有 限 公 司 設 定 義 務 人 宏 盛 建 設 股 份 有 限 公 司 備 註 ( 二 ) 合 法 建 物 權 屬 : 1. 本 都 市 更 新 單 元 範 圍 上 之 原 有 建 築 物, 現 況 已 拆 遷 完 畢, 領 有 臺 北 市 政 府 工 務 局 核 發 96 拆 字 第 0085 號 拆 除 執 照 在 案 ( 如 附 錄 五 ), 並 辦 委 建 物 滅 失 登 記, 目 前 更 新 單 元 上 無 合 法 建 築 物 ( 三 ) 同 意 參 與 都 市 更 新 事 業 計 畫 比 例 計 算 表 5-2 同 意 參 與 更 新 事 業 計 畫 統 計 表 項 目 土 地 部 份 合 法 建 物 部 分 面 積 (m2) 所 有 權 人 數 ( 人 ) 面 積 (m2) 所 有 權 人 數 ( 人 ) 全 區 總 和 (A=a+b) 3262 2 0 公 有 (a) 私 有 (b=a-a) 3262 2 0 排 除 總 和 (c) 計 算 總 和 (B=b-c) 3262 2 0 同 意 數 (C) 3262 2 同 意 比 例 (%)(C/B) 100% 100% 註 : 本 案 土 地 所 有 權 人 宏 盛 建 設 股 份 有 限 公 司 ( 持 分 比 例 60%) 及 宏 泰 人 壽 保 險 股 份 有 限 公 司 ( 持 分 比 例 40%), 目 前 信 託 登 記 予 台 北 富 邦 商 業 銀 行 股 份 有 限 公 司, 依 都 市 更 新 條 例 第 13 條 規 定, 相 關 同 意 人 比 例, 以 委 託 人 數 計 算 二 土 地 使 用 及 建 築 現 況 ( 一 ) 土 地 使 用 現 況 說 明 本 更 新 單 元 範 圍 原 有 建 物 除 少 部 分 4 5 6 樓 建 築 外, 其 餘 土 地 密 布 一 層 磚 造 及 鐵 皮 違 章 建 築, 因 建 築 物 窳 陋, 且 防 火 間 隔 不 足, 台 北 市 政 府 91 年 10 月 18 日 公 告 劃 定 為 都 市 更 新 地 區, 后 因 捷 運 松 山 線 規 劃 興 建, 本 更 新 單 元 同 時 辦 理 都 市 計 畫 變 更 為 捷 運 聯 合 開 發 區, 並 以 94 年 3 月 22 日 府 捷 權 字 第 09405435900 號 函, 限 期 本 更 新 單 元 內 建 築 物 必 須 於 95 年 2 月 22 日 以 前 自 行 拆 除 完 畢, 案 經 實 施 者 積 極 整 合, 更 新 範 圍 內 之 建 築 物 已 完 成 拆 除 作 業, 並 領 有 96 拆 字 第 0085 號 拆 除 執 照 在 案, 更 新 單 元 現 況 已 騰 空, 目 前 暫 時 做 為 停 車 場 使 用 備 註 : 本 更 新 單 元 土 地 原 所 有 權 人 之 一 亞 昕 開 發 股 份 有 限 公 司 於 98 年 6 月 移 轉 為 宏 泰 人 壽 保 險 股 份 有 限 公 司, 並 於 98 年 7 月 15 日 一 併 辦 理 信 託 登 記 予 台 北 富 邦 商 業 銀 行 股 份 有 限 公 司 5-1
圖 5-1 現 況 圖 ( 拆 除 前 ) 5-2
圖 5-2 現 況 圖 ( 拆 除 後 ) 5-3
圖 5-3 現 況 鳥 瞰 照 片 ( 拆 除 後 ) 5-4
圖 5-4 基 地 全 區 現 況 照 片 5-5
圖 5-5 基 地 全 區 現 況 照 片 5-6
( 二 ) 建 物 現 況 說 明 本 都 市 更 新 單 元 範 圍 土 地 上 原 有 建 築 物, 領 有 96 拆 字 第 0085 號 拆 除 執 照, 現 況 已 拆 遷 完 畢, 並 辦 妥 建 物 滅 失 登 記, 目 前 更 新 單 元 上 無 合 法 建 築 物 ( 三 ) 占 有 他 人 土 地 之 舊 違 章 建 築 戶 無 三 附 近 地 區 土 地 使 用 現 況 本 更 新 單 元 位 於 南 京 東 路 三 段 與 遼 寧 街 口 附 近, 附 近 地 區 沿 主 幹 道 路 線 商 業 區 發 展 型 態, 一 二 樓 以 一 般 零 售 業 甲 組 兼 金 融 保 險 業 為 主, 三 樓 以 上 以 一 般 事 務 所 兼 金 融 保 險 業 為 主, 周 圍 公 共 設 施 完 備, 詳 5-2 現 況 圖 四 公 共 設 施 現 況 ( 一 ) 本 聯 合 開 發 範 圍 所 屬 之 細 部 計 畫 原 為 修 訂 南 京 東 路 復 興 路 縱 貫 鐵 路 松 江 路 所 圍 地 區 細 部 計 畫 ( 第 二 次 通 盤 檢 討 ) 案, 計 畫 地 區 內 公 共 設 施 配 置 有 公 園 用 地 五 處 學 校 用 地 三 處 市 場 用 地 三 處 機 關 用 地 一 處 停 車 場 用 地 二 處 水 溝 用 地 加 油 站 用 地 及 鐵 路 用 地 各 一 處 已 開 闢 之 公 共 設 施 項 目 有 中 山 女 中 中 正 國 小 懷 生 國 小 伊 通 公 園 朱 崙 公 園 建 興 公 園 台 企 公 司 中 崙 站 及 保 養 廠 中 油 公 司 加 油 站 市 場 二 處 道 路 用 地 96.05% 未 開 闢 之 公 共 設 施 項 目 有 公 園 用 地 二 處 市 場 用 地 一 處 停 車 場 用 地 二 處 道 路 用 地 3.95% ( 二 ) 本 聯 合 開 發 範 圍 附 近 公 共 設 施 現 況 : 學 校 用 地 : 中 山 女 中 中 正 國 小 懷 生 國 小 吉 林 國 小 等 機 關 用 地 : 建 國 啤 酒 廠 等 醫 療 用 地 : 長 庚 醫 院 公 園 用 地 : 朱 崙 公 園 伊 通 公 園 等 交 通 用 地 : 捷 運 木 柵 松 山 線 南 京 東 路 站, 公 路 局 中 崙 站 ( 三 ) 公 共 設 施 分 佈 情 形 :( 詳 圖 5-6: 聯 合 開 發 範 圍 附 近 公 共 設 施 示 意 圖 ) 圖 5-6 更 新 單 元 公 共 設 施 示 意 圖 5-7
五 附 近 地 區 交 通 現 況 ( 一 ) 週 邊 交 通 系 統 及 現 況 1. 週 邊 道 路 系 統 現 況 本 案 基 地 以 南 京 東 路 復 興 北 路 建 國 北 路 為 主 要 聯 絡 道 路 ; 長 春 路 長 安 東 路 龍 江 路 等 為 次 要 幹 道 ; 遼 寧 街 及 週 邊 巷 道 則 為 地 區 性 連 絡 道 路, 目 前 現 況 均 巳 開 闢 完 成 詳 如 圖 5-7 及 表 5-3 民 生 東 路 三 段 表 5-3 週 邊 道 路 幾 何 配 置 現 況 表 路 段 路 寬 車 道 行 車 方 向 備 註 南 京 東 路 40M 8 車 道 雙 向 主 要 幹 道 復 興 北 路 30M 6 車 道 雙 向 主 要 幹 道 建 國 北 路 80M 8 車 道 雙 向 主 要 幹 道 龍 江 路 15M 2 車 道 雙 向 次 要 幹 道 長 安 東 路 15M 2 車 道 雙 向 次 要 幹 道 遼 寧 街 6M 1 車 道 單 向 ( 往 南 ) 地 區 道 路 朱 崙 街 10M 2 車 道 雙 向 地 區 道 路 建 國 北 路 長 春 路 遼 寧 街 復 興 北 路 南 京 東 路 站 街 城 慶 2. 大 眾 運 輸 系 統 本 基 地 面 臨 南 京 東 路 二 段 為 公 車 密 集 之 交 通 幹 道, 超 過 有 26 線 公 車 行 經, 大 眾 運 輸 系 統 使 用 上 相 當 便 利, 如 圖 5-8 及 表 5-4 南 京 東 路 三 段 南 京 東 路 四 段 中 山 女 中 中 正 國 小 龍 江 路 龍 江 街 91巷 76 巷 朱 崙 街 遼 寧 街 捷 運 木 柵 線 敦 化 國 中 長 安 東 路 二 段 八 德 路 更 新 單 元 主 要 道 路 捷 運 木 柵 線 次 要 道 路 捷 運 松 山 線 N 圖 5-7 週 邊 道 路 系 統 圖 圖 5-8 週 邊 公 車 站 牌 分 布 5-8
表 5-4 週 邊 公 車 站 牌 及 行 經 路 線 編 號 站 牌 名 行 經 公 車 路 線 2 慶 城 街 口 12 4 台 安 醫 院 202,203,205,257,52 6 中 山 女 中 202,203,205,257,41,52 7 中 興 中 學 202,203,205,257,41,52 9 長 安 龍 江 路 口 202,203,41 10 芝 麻 大 廈 685,74,903 11 遼 寧 街 棕 10 14 台 北 大 學 12 ( 台 北 校 區 ) 16 南 京 建 國 路 口 248,254,266,266( 區 間 ),279,282,282( 副 ),288,292, 292( 副 ), 292( 區 間 車 ),306,306( 區 間 車 ),307,311,46, 604,605( 快 速 公 車 ),622,652,668,672,675, 麥 帥 新 城 接 駁 公 車, 麥 帥 新 城 接 駁 公 車 ( 試 辦 ), 棕 9 17 南 京 龍 江 路 口 248,254,266,266( 區 間 ),279,282,282( 副 ),288,292, 292( 副 ), 292( 區 間 車 ),306,306( 區 間 車 ),307,311,46, 604,605( 快 速 公 車 ),622,652,668,672,675, 麥 帥 新 城 接 駁 公 車, 麥 帥 新 城 接 駁 公 車 ( 試 辦 ), 棕 9 19 長 春 國 小 298,638 20 捷 運 南 京 東 路 站 638,652,685,74,903 21 南 京 復 興 路 口 248,254,266,266( 區 間 ),279,282,282( 副 ),288,292, 292( 副 ), 292( 區 間 車 ),306,306( 區 間 車 ),307,311,46, 604,605( 快 速 公 車 ),622,652,668,672,675, 麥 帥 新 城 接 駁 公 車, 麥 帥 新 城 接 駁 公 車 ( 試 辦 ), 棕 9 23 台 安 醫 院 202,203,205,257,276,41,52,521,667 38 中 央 日 報 202,203,205,257,276,41,52 39 中 崙 202,203,205,257,276,41,52 40 中 山 女 中 202,203,205,257,276,41,52 資 料 來 源 : 台 北 市 大 眾 運 輸 及 公 車 路 線 查 詢 系 統 (http://www.taipeibus.taipei.gov.tw/) 圖 5-9 週 邊 停 車 管 制 狀 況 依 據 臺 北 市 停 車 管 理 處 臺 北 市 汽 機 車 停 車 供 需 調 查 報 告 書 ( 民 國 96 年 8 月 ) 之 調 查 資 料, 基 地 週 邊 地 區 之 停 車 需 供 比, 除 基 地 東 側 之 分 區 26 之 需 供 比 高 於 1.0 之 外, 其 餘 各 分 區 需 供 比 均 在 1.0 以 下, 如 圖 5-10 及 表 5-5 所 示, 雖 基 地 鄰 近 週 邊 停 車 服 務 等 級 均 可 維 持 在 A 級, 但 違 規 指 標 均 大 於 1.0, 顯 示 週 邊 地 區 常 有 違 規 停 車 現 象 發 生 3. 停 車 管 制 現 況 及 供 需 分 析 本 基 地 週 邊 道 路 之 停 車 管 制 現 況, 如 圖 5-9 所 示 (1) 南 京 東 路 : 大 部 分 路 段 為 禁 止 停 車 (2) 復 興 北 路 : 部 分 路 段 可 停 車 (3) 建 國 北 路 : 部 分 路 段 可 臨 時 停 車 (4) 龍 江 路 : 大 部 分 路 段 可 停 車 (5) 遼 寧 街 : 路 段 禁 止 停 車 圖 5-10 週 邊 停 車 需 供 比 5-9
表 5-5 基 地 週 邊 停 車 供 給 與 需 求 比 較 項 目 \ 分 區 分 區 分 區 分 區 分 區 分 區 分 區 分 區 分 區 分 區 分 區 26 52 52 53 55 56 63 64 67 68 需 / 供 比 (A=C/B) 1.10 0.80 0.80 0.86 0.93 0.80 0.84 0.85 0.87 0.23 停 車 供 給 (B) 489 1090 1090 1280 931 1688 1116 1034 216 1045 實 際 停 車 (C ) 537 866 866 1105 869 1358 939 883 187 242 服 務 水 準 B A A A A A A A A A 違 規 指 標 (D=C/E) 1.13 1.06 1.06 1.11 1.04 1.04 1.04 1.08 1.10 1.27 合 法 停 車 位 (E) 477 855 855 1024 834 1301 901 815 168 191 資 料 來 源 : 台 北 市 停 車 管 理 處, 臺 北 市 汽 機 車 停 車 供 需 調 查, 民 國 96 年 8 月 ( 二 ) 道 路 現 況 交 通 量 與 服 務 水 準 分 析 基 地 週 邊 道 路 交 通 量 引 用 台 北 市 交 通 局 九 十 七 年 度 台 北 市 道 路 流 量 與 交 通 特 性 調 查 之 復 興 北 路 / 南 京 東 路 路 口 交 通 量 資 料, 並 於 97 年 3 月 12 日 ( 星 期 三 ) 及 97 年 12 月 29 日 進 行 朱 崙 街 / 龍 江 路 及 南 京 東 路 / 建 國 北 路 路 口 交 通 量 之 補 充 調 查 1. 道 路 交 通 量 及 服 務 水 準 晨 峰 時 段, 週 邊 道 路 之 路 段 交 通 量 及 服 務 水 準, 如 表 5-6 由 於 南 京 東 路 為 主 要 幹 道, 其 交 通 量 最 高, 服 務 水 準 則 介 於 C~E 級 ; 建 國 北 路 交 通 量 較 南 京 東 路 稍 低, 服 務 水 準 為 B~C 級 ; 復 興 北 路 平 均 交 通 量 約 較 南 京 東 路 稍 低, 服 務 水 準 都 為 C~D 級 ; 長 安 東 路 為 往 西 單 行 道 路, 服 務 水 準 可 維 持 在 良 好 的 A 級 昏 峰 時 段 之 路 段 服 務 水 準, 普 遍 較 晨 峰 為 低, 部 分 路 段 下 降 一 級, 仍 以 南 京 東 路 及 建 國 北 路 之 服 務 水 準 較 不 理 想, 約 在 B~E 級 ; 復 興 北 路 及 長 安 東 路 則 仍 維 持 在 B 級 服 務 水 準 5-10 路 名 南 京 東 路 建 國 北 路 復 興 北 路 長 安 東 路 龍 江 路 朱 崙 街 表 5-6 週 邊 道 路 現 況 交 通 量 及 服 務 水 準 晨 峰 昏 峰 路 段 區 間 方 向 容 量 交 通 量 V/C 服 務 水 準 交 通 量 V/C 服 務 水 準 松 江 路 ~ 東 向 2650 2376 0.90 E 2011 0.76 D 建 國 北 路 西 向 2650 1631 0.62 C 1928 0.73 D 建 國 北 路 ~ 復 興 北 路 復 興 北 路 ~ 敦 化 北 路 長 春 路 ~ 南 京 東 路 南 京 東 路 ~ 長 安 東 路 長 春 路 ~ 南 京 東 路 南 京 東 路 ~ 長 安 東 路 復 興 北 路 ~ 建 國 北 路 南 京 東 路 ~ 朱 崙 街 朱 崙 街 ~ 長 安 東 路 建 國 北 路 ~ 龍 江 路 龍 江 路 ~ 復 興 北 路 東 向 2650 2491 0.94 E 1804 0.68 C 西 向 2650 1918 0.72 D 2210 0.83 D 東 向 2650 2935 1.11 F 2723 1.03 F 西 向 2650 2402 0.91 E 2647 1.00 E 北 向 3550 2491 0.64 C 3070 0.74 D 南 向 3550 1664 0.46 B 1878 0.55 C 北 向 3550 2271 0.70 C 2638 0.86 E 南 向 3550 1616 0.47 B 1935 0.53 B 北 向 3550 2598 0.73 D 2932 0.83 D 南 向 3550 2333 0.66 C 3221 0.91 E 北 向 3550 2730 0.77 D 2885 0.81 D 南 向 3550 2502 0.70 C 3508 0.99 E 東 向 - - - - - - - 西 向 3350 1179 0.35 A 1493 0.45 B 北 向 800 775 0.97 E 717 0.90 E 南 向 800 554 0.69 C 569 0.71 C 北 向 800 669 0.84 D 632 0.79 D 南 向 800 713 0.89 E 698 0.87 E 東 向 1600 619 0.39 B 542 0.34 A 西 向 - - - - - - - 東 向 800 543 0.68 C 512 0.64 C 西 向 800 189 0.24 A 184 0.23 A 資 料 來 源 : 台 北 市 政 府 交 通 局 ( 民 國 98 年 ) ( 三 ) 鄰 近 交 通 建 設 計 畫 基 地 鄰 近 重 大 的 交 通 建 設 計 畫 為 捷 運 松 山 線 及 新 莊 線, 偏 重 於 大 眾 運 輸 系 統 捷 運 松 山 線 係 自 南 港 線 西 門 站 的 西 側 開 始, 往 北 經 中 華 路 塔 城 街 天 水 路, 續 往 東 沿 南 京 西 東 路 行 經 一 至 五 段, 偏 向 東 南 轉 入 八 德 路 四 段 繼 續 東 行 至 臺 鐵 松 山 站 後 站 廣 場, 長 約 8.5 公 里, 設 置 有 8 個 車 站, 為 地 下 化 之 高 運 量 捷 運 系 統, 總 建 造 成 本 約 499.3 億 元 松 山 線 已 於 94 年 底 發 包 施 工, 預 計 102 年 完 工 通 車 本 基 地 為 捷 運 松 山 線 南 京 東 路 站 之 聯 合 開 發 案, 未 來 捷 運 完 成 通 車 後, 捷 運 系 統 使 用 相 當 便 利, 有 助 提 昇 基 地 之 大 眾 運 輸 使 用 環 境, 對 於 紓 解 道 路 交 通 及 降
7~8 8~9 9~10 10~11 11~12 12~13 13~14 14~15 15~16 16~17 17~18 18~19 19~20 20~21 進 出 百 分 比 (%) 低 私 人 運 具 使 用 有 相 當 正 面 的 幫 助 ( 四 ) 基 地 衍 生 交 通 量 需 求 分 析 本 基 地 除 提 供 捷 運 相 關 設 施 外, 其 餘 樓 地 板 均 規 劃 為 一 般 事 務 所 及 部 分 為 一 般 零 售 業 (7 戶 ) 使 用, 共 規 劃 為 96 戶 ( 含 捷 運 設 施 1 戶 及 冷 卻 水 塔 機 房 1 戶 ) 以 下 針 對 一 般 事 務 所 及 一 般 零 售 業 之 平 常 日 進 行 交 通 需 求 分 析 1. 一 般 事 務 所 單 元 衍 生 量 推 估 本 基 地 一 般 事 務 所 使 用 之 衍 生 旅 次 量 推 估, 參 酌 台 北 內 湖 科 技 園 區 暨 南 港 軟 體 工 業 園 區 廠 商 調 查 之 資 料, 每 100 m2 樓 地 板 面 積 有 3.34 名 員 工 並 參 酌 興 富 發 建 設 金 泰 段 八 期 新 建 工 程 ( 台 北 市 中 山 區 金 泰 段 16-4 地 號 ) 交 通 影 響 評 報 告 書 (96 年 9 月 ) 之 資 料, 如 表 5-7 及 圖 5-11 推 估 一 般 事 務 所 使 用 衍 生 旅 次 量, 晨 峰 進 出 人 旅 次 為 221 人 旅 次 /hr 9 人 旅 次 /hr, 昏 峰 進 出 人 旅 次 為 27 人 /hr 183 人 旅 次 /hr, 如 表 5-8 本 基 地 為 捷 運 車 站 聯 開 大 樓, 大 眾 捷 運 系 統 使 用 相 當 便 利 的 情 形, 大 眾 運 輸 使 用 比 例 應 較 一 般 為 高 參 酌 首 泰 建 設 台 北 捷 運 信 義 線 安 和 路 站 聯 合 開 發 大 樓 新 建 工 程 交 通 影 響 評 估 報 告 書 ( 民 96 年 ) 實 地 調 查 之 資 料, 運 具 使 用 以 大 眾 運 輸 使 用 比 例 最 高, 其 次 為 機 車 小 汽 車, 如 表 5-11 所 示 表 5-7 一 般 事 務 所 旅 次 產 生 比 例 及 分 時 進 出 人 旅 次 量 調 查 結 果 時 段 一 般 事 務 所 旅 次 進 出 人 數 一 般 事 務 所 旅 次 產 生 比 例 進 入 離 開 進 入 離 開 7~8 69 15 3.60% 0.78% 8~9 511 21 26.58% 1.08% 9~10 248 75 12.92% 3.88% 10~11 157 87 8.18% 4.52% 11~12 170 197 8.84% 10.26% 12~13 186 236 9.70% 12.28% 13~14 106 58 5.52% 3.02% 14~15 96 95 5.02% 4.96% 15~16 86 80 4.46% 4.16% 16~17 123 91 6.40% 4.74% 17~18 76 322 3.94% 16.74% 18~19 62 422 3.24% 21.98% 19~20 29 175 1.50% 9.12% 20~21 3 47 0.14% 2.44% 資 料 來 源 : 興 富 發 建 設 金 泰 段 八 期 新 建 工 程 交 通 影 響 評 報 告 書,96 年 9 月 基 地 規 劃 有 7 戶 一 般 零 售 業, 使 用 之 容 積 樓 地 板 面 積 為 1,725.25 m 2, 平 均 每 戶 面 積 為 246.46 m 2 ( 約 74.6 坪 ) 由 於 一 般 零 售 業 之 使 用 型 態 差 異 頗 大 基 地 目 前 處 於 建 築 規 劃 階 段, 尚 無 法 得 知 未 來 引 入 之 業 種 故 依 交 通 部 運 研 所 大 型 購 物 中 心 之 旅 次 發 生 與 停 車 需 求 之 研 究 ( 民 國 94 年 ) 報 告 中 市 區 型 樣 本 之 尖 峰 小 時 30% 25% 20% 進 入 基 地 離 開 基 地 旅 次 發 生 率 分 別 為 進 入 3.02 人 旅 次 /100m2 離 開 3.08 人 旅 次 /100m2, 因 零 售 業 15% 之 營 業 時 間 大 都 在 AM 9:00 之 後, 故 上 述 之 旅 次 產 生 率 將 作 為 昏 峰 時 段 之 旅 次 產 生 率, 以 此 推 估 昏 峰 時 段 進 出 分 別 為 52 53 人 旅 次 晨 峰 時 段 因 尚 未 營 業, 旅 次 發 生 主 要 為 員 工 上 班 旅 次 依 國 內 一 般 零 售 業 之 平 均 每 人 使 用 面 積 為 23.97~27.59 10% 5% m 2, 如 表 5-9 本 案 假 設 每 人 平 均 使 用 樓 地 板 面 積 為 25 m2, 推 估 員 工 數 為 69 人 0% 本 基 地 一 般 零 售 業 晨 昏 峰 旅 次 量 如 表 5-10 運 具 使 用 比 例 及 乘 載 率 亦 參 考 交 通 部 運 研 所 資 料 加 以 適 度 調 整, 如 表 5-11 5-11 時 段 圖 5-11 一 般 事 務 所 分 時 旅 次 進 出 比 例
表 5-8 一 般 事 務 所 使 用 尖 峰 小 時 旅 次 衍 生 量 計 算 表 旅 次 量 \ 時 段 晨 峰 昏 峰 進 入 離 開 進 入 離 開 旅 次 比 例 (%) 26.58% 1.08% 3.24% 21.98% 旅 次 衍 生 量 ( 人 旅 次 /hr) 221 9 27 183 資 料 來 源 : 本 基 地 調 查 推 估 表 5-9 國 內 不 同 業 種 平 均 使 用 樓 板 面 積 使 用 組 別 使 用 項 目 平 均 每 人 使 用 樓 板 (m2) 一 般 零 售 業 美 食 街 23.97 一 般 零 售 業 百 貨 商 場 27.59 金 融 保 險 機 構 銀 行 32.23 一 般 零 售 業 百 貨 商 場 27.59 一 般 事 務 所 辦 公 室 22.43 資 料 來 源 : 萬 通 商 業 銀 行 股 份 有 限 公 司, 統 一 國 際 大 樓 (A2) 案 新 建 工 程 都 市 設 計 審 議 報 告 書, 民 國 90 年 表 5-10 一 般 零 售 業 使 用 尖 峰 小 時 旅 次 衍 生 量 計 算 表 晨 峰 昏 峰 時 段 進 入 離 開 進 入 離 開 尖 峰 小 時 旅 次 衍 生 量 ( 人 旅 次 ) 69 7 52 53 資 料 來 源 :1. 交 通 部 運 研 所, 大 型 購 物 中 心 之 旅 次 發 生 與 停 車 需 求 之 研 究, 民 國 94 年 2. 本 報 告 推 估 運 具 比 例 表 5-11 基 地 衍 生 旅 次 運 具 使 用 比 例 及 乘 載 率 項 目 使 用 類 別 方 向 小 客 車 機 車 計 程 車 大 眾 運 輸 其 他 一 般 進 入 9.00% 20.00% 3.00% 60.00% 8.00% 事 務 所 離 開 9.00% 20.00% 3.00% 60.00% 8.00% 乘 載 率 一 般 進 入 15.00% 22.00% 2.00% 35.00% 26.00% 零 售 業 離 開 15.00% 22.00% 2.00% 35.00% 26.00% 一 般 進 入 1.2 1.1 1.0 20 事 務 所 離 開 1.2 1.1 1.0 20 一 般 進 入 2.02 1.25 2.07 零 售 業 離 開 1.70 1.23 1.63 小 汽 車 當 量 1.0 0.3 1.0 資 料 來 源 : 首 泰 建 設, 台 北 捷 運 信 義 線 安 和 路 站 聯 合 開 發 大 樓 新 建 工 程 交 通 影 響 評 估 報 告 書, 民 國 96 年 基 地 衍 生 交 通 量 推 估, 如 表 5-13 所 示 平 常 日 晨 峰 衍 生 交 通 量 進 入 與 離 開 分 別 為 45 pcu/hr 3 pcu/hr; 昏 峰 衍 生 交 通 量 進 入 與 離 開 分 別 為 11 pcu/hr 39 pcu/hr 基 地 整 個 衍 生 交 通 量 並 不 高, 而 晨 峰 進 入 及 昏 峰 離 開 之 交 通 量 較 高, 符 合 一 般 事 務 所 之 旅 次 型 態 表 5-12 基 地 平 常 日 晨 昏 峰 衍 生 旅 次 運 具 需 求 量 彙 整 表 使 用 時 段 旅 次 別 小 客 車 機 車 計 程 車 一 般 事 務 所 使 用 一 般 零 售 業 使 用 晨 峰 進 入 晨 峰 離 開 昏 峰 進 入 昏 峰 離 開 晨 峰 進 入 晨 峰 離 開 昏 峰 進 入 昏 峰 離 開 資 料 來 源 : 本 報 告 推 估 計 算 大 眾 運 輸 其 他 合 計 人 旅 次 20 44 7 133 18 221 車 旅 次 17 40 7 - - 63 pcu 17 12 7 - - 35 人 旅 次 1 2 0 5 1 9 車 旅 次 1 2 0 - - 3 pcu 1 0 0 - - 1 人 旅 次 2 5 1 16 2 27 車 旅 次 2 5 1 - - 8 pcu 2 1 1 - - 4 人 旅 次 16 37 5 110 15 183 車 旅 次 15 33 5 - - 54 Pcu 15 10 5 - - 30 人 旅 次 10 15 1 24 18 69 車 旅 次 5 12 1 - - 18 pcu 5 4 1 - - 9 人 旅 次 1 2 0 2 2 7 車 旅 次 1 1 0 - - 2 pcu 1 0 0 - - 1 人 旅 次 8 11 1 18 14 52 車 旅 次 4 9 1 - - 14 pcu 4 3 1 - - 7 人 旅 次 8 12 1 19 14 53 車 旅 次 5 10 1 - - 15 pcu 5 3 1 - - 8 5-12
時 段 \ 方 向 使 用 別 \ 旅 次 一 般 事 務 所 使 用 一 般 零 售 業 使 用 合 計 表 5-13 基 地 平 常 日 晨 昏 峰 衍 生 交 通 量 彙 整 表 晨 峰 昏 峰 進 入 離 開 小 計 進 入 離 開 小 計 人 旅 次 221 9 230 27 183 210 車 旅 次 63 3 66 8 54 61 Pcu/hr 35 1 37 4 30 35 人 旅 次 69 7 76 52 53 105 車 旅 次 18 2 20 14 15 28 Pcu/hr 9 1 11 7 8 15 人 旅 次 290 16 306 79 236 315 車 旅 次 81 5 86 21 68 90 Pcu/hr 45 3 47 11 39 50 資 料 來 源 : 本 報 告 推 估 計 算 ( 五 ) 衍 生 停 車 需 求 分 析 本 基 地 停 車 需 求 將 以 三 種 不 同 方 式 估 算 並 進 行 比 較 1. 停 車 產 生 率 停 車 產 生 率 係 引 用 交 通 部 運 研 所 台 北 市 不 同 土 地 使 用 停 車 產 生 率 計 算 之 調 查 研 究 之 停 車 產 生 率 資 料 停 車 產 生 率 之 數 值 係 取 全 日 停 車 需 求 之 最 高 值, 而 停 車 產 生 率 平 均 值 係 平 均 同 類 型 土 地 使 用, 故 可 滿 足 大 部 份 時 間 之 停 車 需 求 本 基 地 商 業 使 用 之 停 車 產 生 率 採 用 商 三 ( 市 區 ) 推 估 結 果 為 小 汽 車 停 車 位 需 求 為 83 席, 機 車 停 車 位 需 求 為 136 席, 如 表 5-14 表 5-14 以 停 車 產 生 率 推 估 基 地 停 車 需 求 停 車 產 生 率 ( 輛 /100m 2 ) 停 車 需 求 ( 輛 ) 土 地 使 用 別 小 汽 車 機 車 小 汽 車 機 車 商 三 ( 市 區 ) 0.36 0.51 83 136 資 料 來 源 : 交 通 部 運 輸 研 究 所, 台 北 市 不 同 土 地 使 用 停 車 產 生 率 計 算 之 調 查 研 究, 民 國 八 十 五 年 2. 依 員 工 數 及 顧 ( 訪 ) 客 數 推 估 一 般 事 務 所 之 員 工 數 為 831 人, 以 每 位 員 工 之 訪 客 數 為 0.15 人 推 估 訪 客 數 為 125 人 依 前 節 之 運 具 比 例 及 乘 載 率 資 料, 推 估 員 工 汽 車 及 機 車 停 車 需 求 分 別 為 62 輛 及 151 輛 訪 客 停 車 延 時 假 設 為 4 小 時, 全 日 (AM8:00~PM8:00) 車 位 轉 換 率 為 3 次 / 車 位. 日 訪 客 之 汽 車 機 車 停 車 需 求 為 2 輛 及 5 輛 一 般 零 售 業 依 前 節 推 估 員 工 人 數 為 69 人, 由 於 員 工 屬 長 時 間 停 車, 車 位 轉 換 率 為 1 次 / 車 位. 日, 其 汽 車 及 機 車 停 車 需 求 分 別 為 5 輛 及 12 輛 顧 客 停 車 需 求 採 最 大 量 推 估, 以 昏 峰 進 入 之 顧 客 人 數 52 人 ( 不 考 慮 離 開 人 數 ), 依 運 具 使 用 比 率 推 估 昏 峰 時 段 顧 客 之 汽 車 機 車 停 車 需 求 分 別 為 1 輛 及 2 輛 合 計 小 汽 車 停 車 位 需 求 為 70 席, 機 車 之 停 車 位 需 求 為 170 席 表 5-15 基 地 停 車 需 求 推 估 一 般 事 務 所 一 般 零 售 業 員 工 訪 客 員 工 顧 客 合 計 員 工 數 及 顧 ( 訪 ) 客 數 推 估 831 125 62 51 運 具 比 例 汽 車 9.0% 9.0% 15.0% 15.0% 機 車 20.0% 20.0% 22.0% 22.0% 乘 載 率 汽 車 1.20 1.20 2.02 2.02 機 車 1.10 1.10 1.25 1.25 車 位 轉 換 率 ( 次 / 車 位. 日 ) 1 3 1 6 停 車 需 求 ( 輛 ) 汽 車 62 2 5 1 70 機 車 151 5 12 2 170 資 料 來 源 : 本 報 告 整 理 分 析 由 以 上 二 種 不 同 方 式 推 估 之 結 果, 本 基 地 最 高 之 停 車 需 求 為 小 汽 車 83 輛 機 車 170 輛, 如 表 5-16 5-13
表 5-16 基 地 停 車 需 求 比 較 推 估 方 式 小 汽 車 機 車 停 車 產 生 率 83 136 依 員 工 數 及 顧 ( 訪 ) 客 數 推 估 70 170 資 料 來 源 : 本 報 告 整 理 分 析 本 基 地 設 置 之 小 汽 車 停 車 位 為 114 席 機 車 位 為 314 席 ( 不 含 腳 踏 車 位 192 席 ) 小 汽 車 供 需 比 為 1.38, 機 車 供 需 比 為 1.85, 如 表 5-17 所 示 由 於 基 地 為 捷 運 車 站 聯 合 開 發 大 樓, 在 大 眾 運 輸 甚 為 便 利 的 情 況 下, 將 會 減 少 汽 機 車 的 使 用, 進 而 降 低 基 地 本 身 之 停 車 需 求 由 供 需 比 較 可 知, 無 論 是 小 汽 車 及 機 車 均 可 滿 足 基 地 自 身 需 求 且 平 均 每 戶 之 汽 車 位 為 1.31 席 機 車 位 為 3.61 席, 應 可 滿 足 基 地 自 身 停 車 需 求, 不 致 於 外 部 化 另 於 平 面 設 有 192 席 自 行 車 位 可 供 捷 運 轉 乘 之 用 車 種 法 定 停 車 位 (1) 表 5-17 基 地 自 身 停 車 供 需 分 析 自 設 停 車 位 (2) 獎 勵 停 車 位 (3) 停 車 供 給 (4)= (1)+(2)+( 3) 停 車 需 求 (5) 停 車 供 需 比 (4)/(5) 小 汽 車 114 0 0 114 83 1.38 註 機 車 ( 六 ) 臨 停 需 求 分 析 314 0 0 314 170 1.85 註 : 不 含 平 面 1 樓 之 腳 踏 車 位 192 席 資 料 來 源 : 本 報 告 整 理 分 析 人 行 道, 於 路 側 設 置 臨 停 車 彎 後 仍 有 6.0m 寬 之 空 間 可 供 行 人 使 用 依 據 台 北 市 捷 運 工 程 局 台 北 捷 運 松 山 線 DG 設 計 標 - 南 京 東 路 站 (G18 BR3) 市 立 體 育 場 站 (G19) 地 面 突 出 物 都 市 設 審 議 ( 民 國 95 年 9 月 ) 報 告 書, 南 京 東 路 站 (G18) 之 轉 乘 設 施 需 求 數 量 分 別 為 公 車 10 席 臨 停 接 送 5 席 計 程 車 16 席 腳 踏 車 90 席 及 機 車 64 席, 並 於 捷 運 站 各 出 入 口 處 加 以 規 劃 設 置 以 滿 足 本 站 之 轉 乘 設 施 需 求, 如 表 5-18 及 圖 5-12 本 案 屬 捷 運 南 京 東 路 B 出 口, 並 無 規 劃 相 關 轉 乘 設 施 但 為 鼓 勵 使 用 大 眾 捷 運 系 統, 本 基 地 於 平 面 設 置 有 192 席 腳 踏 車 位 免 費 開 放 供 附 近 民 眾 轉 乘 之 用 本 案 實 設 汽 車 位 114 席 ( 均 為 法 定 停 車 位 ), 均 供 本 案 一 般 事 務 所 使 用 因 本 案 捷 運 車 站 位 於 市 區, 故 並 未 提 供 捷 運 轉 乘 之 用 表 5-18 南 京 東 路 站 轉 乘 設 施 需 求 及 設 置 規 劃 狀 況 轉 乘 設 施 位 置 需 求 數 量 規 劃 公 車 南 京 復 興 公 車 站 10 公 車 專 用 道 C3 D2 臨 停 接 送 計 程 車 脚 踏 車 南 京 東 路 北 側 - - 5 南 京 東 路 南 側 5 C3 出 入 口 復 興 北 路 東 側 3 D1 E&E1 16 復 興 北 路 東 側 3 D2 南 京 東 路 北 側 50 A C2&C3 90 南 京 東 路 南 側 67 C1 C2&C3 南 京 東 路 北 側 復 舊 D1&D2 機 車 64 南 京 東 路 南 側 復 舊 B C1 C2&C3 資 料 來 源 : 台 北 市 捷 運 工 程 局, 台 北 捷 運 松 山 線 DG 設 計 標 - 南 京 東 路 站 (G18 BR3) 市 立 體 育 場 站 (G19) 地 面 突 出 物 都 市 設 審 議, 民 國 95 年 9 月 基 地 衍 生 捷 運 設 施 包 括 計 程 車 及 捷 運 臨 停 車 位 就 基 地 本 身 之 一 般 事 務 所 使 用 之 臨 停 車 設 施 需 求 相 當 低, 晨 昏 峰 計 程 車 旅 次 分 別 僅 8 人 旅 次 /hr 7 人 旅 次 /hr, 最 多 約 僅 須 0.04 席 車 位 基 地 自 身 之 小 汽 車 接 運 可 於 地 下 停 車 場 內 完 成 捷 運 車 站 由 於 進 出 乘 客 較 多, 將 有 較 高 之 轉 乘 臨 停 需 求, 考 量 基 地 之 臨 接 道 路, 東 側 及 南 側 為 6m 道 路 且 為 單 行 道 為 便 利 捷 運 乘 客 使 用, 故 建 議 於 南 京 東 路 路 側 設 置 臨 停 彎 由 於 基 地 建 築 物 退 縮 4.6m 作 為 人 行 步 道, 現 有 南 京 東 路 則 有 4.0m 5-14
詳 B1 建 築 圖 說 本 案 設 置 之 汽 機 車 位 均 供 基 地 內 部 使 用, 故 僅 設 置 管 制 柵 門 平 面 規 劃 之 腳 踏 車 轉 乘 車 位 (192 席 ) 則 採 免 費 方 式 基 地 設 置 有 小 汽 車 停 車 位 共 114 席, 數 量 不 多, 為 避 免 增 加 人 行 道 缺 口, 故 僅 設 置 停 車 場 出 入 口 各 一 處 即 已 足 夠 為 考 量 地 下 一 層 機 車 停 車 位 之 進 出, 將 停 車 場 出 入 寬 度 規 劃 為 5.95 公 尺, 並 劃 設 機 車 用 車 道 ( 寬 2.5 公 尺 ) 供 機 車 進 出 使 用 基 地 本 案 北 側 臨 接 40m 南 京 東 路, 東 側 臨 遼 寧 街 及 南 側 則 臨 接 6m 寬 之 龍 江 街 91 巷, 停 車 場 出 入 口 可 銜 接 此 兩 處 道 路, 以 下 就 此 兩 方 案 加 以 評 估 一 方 案 一 : 停 車 場 出 入 口 設 置 於 龍 江 街 91 巷 本 方 案 之 停 車 場 出 入 口 設 基 地 南 側 6m 龍 江 街 91 巷 本 方 案 之 優 點 : 避 免 車 輛 進 出 對 南 京 東 路 行 人 及 車 流 的 影 響 圖 5-12 南 京 東 路 站 (G18) 轉 乘 設 施 規 劃 及 設 置 分 布 圖 ( 七 ) 停 車 場 分 析 本 案 北 側 臨 接 40m 南 京 東 路, 東 側 及 南 側 則 臨 接 6m 寬 之 計 畫 道 路 ( 遼 寧 街 ) 為 避 免 影 響 南 京 東 路 車 流, 汽 機 車 停 車 場 出 入 口 均 設 置 南 側 6m 之 龍 江 街 91 巷 路 側 此 外, 為 增 進 停 車 場 出 入 口 之 交 通 安 全, 停 車 場 出 入 口 儘 可 能 退 縮 以 保 留 較 大 的 緩 衝 及 等 候 空 間, 其 中 停 車 場 出 入 口 與 南 側 6m 之 龍 江 街 91 巷 間 留 設 有 24m 之 緩 衝 空 間, 建 築 線 與 南 側 6m 之 龍 江 街 91 巷 間 則 設 有 8.3m 空 間, 並 設 置 有 警 示 燈 號 聲 響 及 照 明 設 備, 以 警 告 行 人 及 通 過 性 車 輛 注 意 停 車 場 進 出 口 之 車 輛 進 出 同 時 進 出 匝 道 表 面 使 用 防 滑 材 料, 坡 度 採 1/6, 以 利 車 輛 進 出 此 外, 於 車 輛 進 出 之 尖 峰 時 段 派 遣 警 衛 人 員 協 助 指 揮, 減 少 行 人 與 車 輛 的 交 織, 確 保 行 人 通 行 安 全 汽 車 出 入 口 於 人 行 道 退 縮 空 間 後 側 起 後 退 2 公 尺, 左 右 各 60 度 以 上, 並 無 實 牆 阻 礙 視 線, 行 車 安 全 視 距 無 虞 同 時 設 有 警 示 燈 號 聲 響 及 照 明 設 備 等 交 通 輔 助 設 施, 以 維 人 車 安 全 機 車 大 都 採 垂 直 停 放, 且 通 道 寬 度 均 大 於 1.5 公 尺, 請 1. 由 於 南 京 東 路 行 人 量 較 高, 尖 峰 小 時 流 量 介 於 406 人 /hr ~ 632 人 /hr, 如 表 5-19 未 來 捷 運 通 車 後, 將 吸 引 更 多 使 用 捷 運 的 行 人 量, 故 停 車 場 車 輛 進 出 勢 必 對 行 人 造 成 相 當 大 的 干 擾, 且 由 於 人 行 量 較 高, 人 車 路 權 交 織 可 能 使 行 人 安 全 受 到 威 脅 2. 南 京 東 路 車 流 量 較 高, 晨 峰 時 段 服 務 水 準 已 為 E 級 故 若 再 由 南 京 東 路 匯 入 本 基 地 進 出 車 輛, 將 會 影 響 南 京 東 路 車 流 之 行 駛 速 率, 而 導 致 其 道 路 服 務 水 準 下 降, 造 成 南 京 東 路 更 顯 擁 塞 3. 龍 江 路 91 巷 車 流 量 極 低, 於 晨 峰 7:00~9:00 時 刻, 交 通 量 僅 101 pcu/hr, 昏 峰 17:00~19:00 時 刻, 交 通 量 更 僅 有 83 pcu/hr, 由 此 可 見 此 巷 道 平 日 車 流 量 極 小, 而 本 案 停 車 數 量 僅 有 114 席 小 汽 車, 衍 生 交 通 不 大, 晨 峰 衍 生 交 通 量 進 入 與 離 開 分 別 為 45 pcu/hr 3 pcu/hr; 昏 峰 衍 生 交 通 量 進 入 與 離 開 分 別 為 11 pcu/hr 39 pcu/hr 對 此 巷 道 之 衝 擊 輕 微 4. 龍 江 路 91 巷 為 往 西 單 行 道, 兩 側 均 禁 止 停 車, 車 流 單 純 且 行 車 空 間 尚 寬 裕 本 案 停 車 場 車 輛 採 右 進 右 出 方 式, 對 巷 道 交 通 干 擾 較 低 5. 依 臺 北 市 土 地 使 用 分 區 管 制 規 則 第 86 條 之 一 說 明 六 - 停 車 空 間 之 汽 車 出 入 5-15
口 車 道, 如 情 況 許 可 應 位 於 側 街, 並 應 距 離 最 近 交 叉 口 至 少 30 公 尺 以 上 本 案 出 入 口 距 龍 江 街 口 約 75m 本 方 案 之 缺 點 : 1. 車 輛 進 入 進 出 寬 度 僅 6m 之 遼 寧 街, 且 未 設 置 人 行 道, 對 於 週 邊 住 家 之 生 活 環 境 品 質 及 人 車 安 全 造 成 負 面 影 響 但 基 地 開 發 完 成 後, 基 地 南 側 將 提 供 約 4m 之 人 行 空 間, 提 供 友 善 之 人 行 空 間, 減 少 車 輛 對 周 邊 環 境 之 衝 擊 表 5-19 南 京 東 路 及 遼 寧 街 行 人 交 通 量 南 京 東 路 行 人 量 遼 寧 街 行 人 量 時 間 往 東 往 西 合 計 小 時 合 計 往 東 往 西 合 計 小 時 合 計 07:00 07:15 23 27 50 8 7 15 07:15 07:30 42 60 102 10 13 23 435 07:30 07:45 48 94 142 12 10 22 79 07:45 08:00 64 77 141 13 6 19 08:00 08:15 80 98 178 17 9 26 08:15 08:30 81 89 170 11 8 19 632 08:30 08:45 30 119 149 15 12 27 90 08:45 09:00 44 91 135 10 8 18 17:00 17:15 38 21 59 8 9 17 17:15 17:30 31 69 100 7 11 18 406 17:30 17:45 33 80 113 9 10 19 17:45 18:00 40 94 134 12 9 21 18:00 18:15 55 80 135 8 6 14 18:15 18:30 36 114 150 11 7 18 455 18:30 18:45 20 59 79 7 8 15 18:45 19:00 31 60 91 7 11 18 調 查 日 期 :97 年 7 月 22 日 ( 星 期 二 ) 為 增 進 停 車 場 出 入 口 之 交 通 安 全, 停 車 場 出 入 口 儘 可 能 退 縮 以 保 留 較 大 的 緩 衝 及 等 候 空 間, 其 中 停 車 場 出 入 口 與 龍 江 街 91 巷 間 留 設 有 24m 之 緩 衝 空 間, 建 築 線 與 龍 江 街 91 巷 間 則 設 有 8.3m 空 間, 並 設 置 有 圓 凸 鏡 警 示 燈 號 聲 響 及 照 明 設 備, 以 警 告 行 人 及 通 過 性 車 輛 注 意 停 車 場 進 出 口 之 車 輛 進 出 同 時 匝 道 表 面 使 用 防 滑 材 料, 以 利 車 輛 進 出 此 外, 於 車 輛 進 出 之 尖 峰 時 段 派 遣 大 樓 警 衛 人 員 協 助 指 揮, 減 少 行 人 與 車 輛 的 交 織, 確 保 行 人 通 行 安 全 75 65 5-16 二 方 案 二 : 停 車 場 出 入 口 設 置 於 南 京 東 路 本 方 案 之 優 點 : 車 輛 不 需 進 出 遼 寧 街, 可 避 免 影 響 週 邊 住 家 之 生 活 環 境 品 質 及 人 車 安 全 本 方 案 之 缺 點 : 停 車 場 車 輛 進 出 對 南 京 東 路 行 人 及 車 流 造 成 干 擾 1. 本 案 衍 生 之 停 車 場 車 輛 進 出 交 通 量, 雖 不 高 但 對 南 京 東 路 行 人 仍 造 成 行 之 不 便 及 威 脅, 對 南 京 東 路 已 不 順 暢 之 車 流 更 是 造 成 干 擾 2. 由 於 基 地 北 側 設 置 有 臨 停 車 彎, 故 車 輛 欲 進 行 臨 停 時, 將 於 前 方 路 段 反 應 區 先 行 靠 路 側 行 駛, 以 利 進 入 臨 停 區, 若 停 車 場 出 入 口 設 置 於 臨 南 京 東 路 路 側, 兩 方 車 輛 將 形 成 交 織, 而 提 高 事 故 之 發 生 率 為 確 切 了 解 基 地 開 發 後 車 輛 對 龍 江 路 91 巷 所 造 成 之 衝 擊, 本 案 曾 於 民 國 97 年 7 月 進 行 調 查, 如 表 5-20 另 於 民 國 98 年 7 月 28 日 於 晨 峰 (7:00~9:00) 離 峰 (12:00~13:00) 及 昏 峰 (17:00~19:00) 時 段 針 對 龍 江 路 91 巷 交 通 量 再 次 進 行 調 查, 三 個 時 段 小 汽 車 交 通 量 分 別 為 26 輛 / 小 時 28 輛 / 小 時 及 66 輛 / 小 時, 如 表 5-21 所 示, 顯 見 此 巷 道 之 交 通 量 極 小 龍 江 路 91 巷 / 龍 江 路 路 口 為 非 號 誌 化 路 口, 僅 於 路 口 劃 設 網 狀 線, 交 通 局 進 行 如 此 之 設 計, 乃 在 於 此 路 口 支 道 交 通 量 小 無 需 設 置 號 誌 進 行 管 制, 以 避 免 影 響 主 線 車 流 之 續 進, 此 處 之 設 計 原 則 與 本 案 補 充 調 查 結 果 不 謀 而 合 由 於 龍 江 路 91 巷 / 龍 江 路 路 口 衝 擊 為 離 開 基 地 之 車 輛, 將 龍 江 路 91 巷 交 通 量 調 查 結 果, 再 加 上 本 報 告 推 估 之 平 常 日 晨 峰 衍 生 離 開 交 通 量 為 3 pcu/hr; 昏 峰 衍 生 離 開 交 通 量 為 39 pcu/hr, 結 果 如 表 5-21 所 示 基 地 整 個 衍 生 交 通 量 並 不 高, 因 此 於 基 地 開 發 後 龍 江 路 91 巷 路 段 交 通 量 雖 有 增 加, 但 仍 能 維 持 基 地 開 發 前 之 道 路 服 務 水 準 此 外 由 於 基 地 設 置 停 車 場 出 入 口 之 龍 江 路 91 巷, 現 已 存 在 四 處 鄰 地 停 車 場, 考 量 此 處 停 車 場 出 入 口 較 多 可 能 影 響 此 巷 道 之 交 通, 故 針 對 此 四 處 停 車 場 進 行 停 車 位 供 給 調 查, 四 處 停 車 場 分 別 提 供 1 席 22 席 一 處 以 私 人 土 地 不 提 供 相 關 資 訊 無 法 取 得 資 料 一 處 為 國 泰 停 車 場 現 況 僅 提 供 員 工 使 用, 預 計 於 下 個 月 將 地 下 一 ~ 二 樓 改 為 可 供 臨 停 使 用, 地 下 三 樓 為 員 工 專 用, 停 車 格 將 進 行 重 劃, 因 此 數
量 無 法 確 定 龍 江 路 91 巷 巷 道 內 鄰 地 停 車 場 位 置 及 車 位 數, 如 圖 5-13 所 示 目 前 來 看 此 巷 弄 停 車 場 停 車 數 量 並 不 高, 對 巷 道 衝 擊 亦 不 大 無 論 補 充 調 查 及 交 通 局 設 計 之 考 量 或 該 巷 道 內 停 車 場 停 車 之 設 置 數 量, 均 顯 示 此 處 路 口 於 支 道 即 龍 江 路 91 巷 交 通 量 極 小 於 龍 江 路 /91 巷 路 口 擁 塞 車 輛 不 易 匯 入 龍 江 路 之 情 形 發 生, 此 情 形 於 補 充 調 查 時 亦 有 所 發 現, 於 南 京 東 路 / 龍 江 路 路 口 龍 江 路 方 向 時 制 為 紅 燈 時, 龍 江 路 自 南 京 東 路 至 龍 江 路 91 巷 路 段 可 提 供 5 輛 小 汽 車 停 等, 但 龍 江 路 91 巷 / 龍 江 路 路 口 網 狀 線 卻 為 後 車 所 佔 用 及 路 口 轉 角 處 遭 車 輛 違 規 停 放, 故 造 成 龍 江 路 91 巷 車 輛 不 易 駛 出 之 情 形 ( 如 圖 5-14), 但 在 龍 江 路 方 向 時 制 轉 為 綠 燈 後 均 能 快 速 紓 解 若 違 規 狀 況 能 加 以 排 除, 堵 塞 狀 況 應 獲 得 進 一 步 的 紓 解 綜 合 上 述 停 車 場 出 入 口 設 置 兩 方 案 之 分 析 評 估 ( 如 表 5-22) 以 方 案 一 ( 出 入 口 設 龍 江 街 91 巷 ) 較 佳 時 間 表 5-20 龍 江 路 91 巷 交 通 量 調 查 結 果 ( 民 國 97 年 ) 汽 車 ( 輛 ) 機 車 ( 輛 ) 07:00 07:15 9 9 交 通 量 (pcu/hr) 時 間 汽 車 ( 輛 ) 機 車 ( 輛 ) 17:00 17:15 12 13 07:15 07:30 7 12 17:15 17:30 11 10 47 07:30 07:45 11 10 17:30 17:45 8 7 07:45 08:00 7 11 17:45 18:00 5 9 08:00 08:15 8 13 18:00 18:15 5 6 08:15 08:30 10 14 18:15 18:30 6 8 54 08:30 08:45 12 15 18:30 18:45 8 7 08:45 09:00 9 9 18:45 19:00 8 6 調 查 日 期 :97 年 7 月 22 日 ( 星 期 二 ) 交 通 量 (pcu/hr) 48 35 晨 峰 離 峰 昏 峰 表 5-21 龍 江 路 91 巷 基 地 開 發 前 後 交 通 量 分 析 時 段 現 況 基 地 開 發 後 影 響 小 汽 車 ( 輛 ) 合 計 ( 輛 ) LOS 基 地 衍 生 量 汽 車 量 ( 輛 ) LOS 07:00~07:15 1 07:15~07:30 1 07:30~07:45 4 9 A 12 A 07:45~08:00 3 08:00~08:15 2 3 08:15~08:30 4 08:30~08:45 6 17 A 20 A 08:45~09:00 5 12:00~12:15 7 12:15~12:30 9 12:30~12:45 7 28 A 0 28 A 12:45~13:00 5 17:00~17:15 5 17:15~17:30 7 17:30~17:45 7 28 A 67 A 17:45~18:00 9 18:00~18:15 10 39 18:15~18:30 9 18:30~18:45 11 38 A 77 A 18:45~19:00 8 調 查 日 期 :98 年 7 月 28 日 ( 星 期 二 ) 圖 5-13 鄰 地 停 車 場 位 置 及 車 位 數 示 意 圖 5-17
( 八 ) 目 標 年 交 通 影 響 分 析 參 酌 台 北 市 之 人 口 及 汽 機 車 之 平 均 成 長 率, 樂 觀 假 設 台 北 市 道 路 交 通 量 自 然 成 長 之 平 均 年 成 長 率 為 3.0 %( 已 遠 高 於 汽 車 及 人 口 之 年 成 長 率 ), 故 至 目 標 年 之 道 路 交 通 量 成 長 6.0% 以 此 為 基 礎 計 算 目 標 基 地 未 開 發 時 平 常 日 晨 昏 峰 基 地 附 近 之 道 路 交 通 量 並 將 本 基 地 衍 生 交 通 量 適 度 分 配 於 進 出 路 徑, 計 算 目 標 年 (100 年 ) 開 發 後 週 邊 道 路 路 段 之 服 務 水 準, 如 表 5-23 圖 5-14 龍 江 路 91 巷 / 龍 江 路 路 口 駕 駛 人 違 規 停 等 現 況 圖 表 5-22 停 車 場 出 入 口 方 案 分 析 評 估 表 評 估 項 目 方 案 一 ( 出 入 口 設 龍 江 街 91 巷 ) 方 案 二 ( 出 入 口 設 南 京 東 路 ) 1. 避 免 對 南 京 東 路 之 行 人 及 捷 運 乘 客 人 1. 車 輛 進 入 動 線 需 穿 越 南 京 東 路 人 行 車 衝 突 及 干 擾 道, 而 南 京 東 路 行 人 量 頗 高 ( 約 600 人 2. 停 車 場 入 口 位 於 巷 道 內, 減 低 對 於 南 /hr), 且 在 捷 運 通 車 後 將 大 幅 增 加, 將 進 入 動 線 京 東 路 交 通 衝 擊 對 於 行 人 造 成 較 大 之 干 擾 3. 龍 江 路 91 巷 為 單 行 道, 兩 側 均 禁 止 停 2. 車 輛 進 出 影 響 現 況 道 路 服 務 水 準 不 車, 車 流 單 純 且 行 車 空 間 尚 寬 裕 佳 之 南 京 東 路 的 車 流 1. 往 東 車 輛 需 繞 行 龍 江 路 再 轉 南 京 東 往 東 方 向 車 輛 直 接 由 南 京 東 路 右 轉, 往 離 開 動 線 路 西 車 輛 則 仍 須 繞 行 其 他 道 路 2. 避 免 離 場 車 輛 干 擾 南 京 東 路 行 人 1. 進 出 動 線 皆 採 右 進 右 出 1. 進 出 動 線 皆 採 右 進 右 出 2. 車 輛 進 出 皆 須 經 6m 寬 之 龍 江 路 91 2. 車 輛 進 出 對 重 要 幹 道 南 京 東 路 車 流 對 週 邊 地 巷, 增 加 遼 寧 街 及 龍 江 街 91 巷 交 通 造 成 干 擾 區 交 通 的 量, 但 因 本 案 停 車 位 數 量 僅 114 席, 3. 對 遼 寧 街 及 龍 江 街 91 巷 兩 側 住 宅 影 影 響 進 出 車 輛 數 較 低, 且 巷 道 交 通 量 不 響 極 為 輕 微 大, 故 影 響 輕 微 1. 龍 江 街 91 巷 僅 6m 寬, 並 未 設 置 行 人 車 輛 進 出 對 行 人 量 較 高 之 南 京 東 路 造 對 行 人 影 道, 對 行 人 安 全 威 脅 較 大 本 案 開 發 成 干 擾 響 後 將 設 置 約 4m 人 行 道, 提 供 安 全 之 人 行 空 間 停 車 場 汽 機 車 之 進 出 將 對 於 遼 寧 街 及 龍 對 遼 寧 街 及 龍 江 街 91 巷 兩 側 住 宅 影 響 週 邊 居 民 江 街 91 巷 兩 側 住 家 居 民 之 生 活 環 境 品 極 為 輕 微 民 意 質 難 免 有 負 面 影 響 目 標 年 基 地 開 發 後 部 分 路 段 之 服 務 水 準 較 現 況 下 降 一 級, 主 要 係 由 於 道 路 交 通 量 自 然 成 長 所 致 由 於 基 地 主 要 規 劃 為 一 般 事 務 所 使 用 ( 戶 數 僅 87 戶 ), 衍 生 交 通 量 相 當 有 限, 且 未 來 大 眾 捷 運 系 統 使 用 極 為 便 利, 故 對 週 邊 道 路 交 通 的 衝 擊 相 當 輕 微 於 晨 峰 及 昏 峰 時 段, 週 邊 道 路 交 通 量 雖 略 有 增 加, 但 道 路 服 務 水 準 仍 大 致 可 維 持 與 基 地 未 開 發 時 相 同 之 服 務 水 準 基 地 開 發 後 道 路 服 務 水 準 仍 以 南 京 東 路 之 服 務 水 準 較 不 理 想 (C~F 級 ) 其 餘 道 路 則 大 致 維 持 在 D 級 以 上 服 務 水 準 未 來 捷 運 松 山 線 通 車 後, 本 基 地 之 大 眾 運 輸 系 統 使 用 將 更 為 便 利, 有 助 於 降 低 私 人 運 具 使 用, 將 可 更 進 一 步 減 輕 本 基 地 之 交 通 影 響 程 度 此 外, 南 京 東 路 交 通 量 亦 可 因 運 具 的 轉 移, 而 提 昇 道 路 交 通 狀 況 5-18
路 名 南 京 東 路 建 國 北 路 復 興 北 路 長 安 東 路 龍 江 路 朱 崙 街 表 5-23 目 標 年 基 地 開 發 後 週 邊 道 路 服 務 水 準 路 段 區 間 方 向 容 量 松 江 路 ~ 建 國 北 路 建 國 北 路 ~ 復 興 北 路 復 興 北 路 ~ 敦 化 北 路 長 春 路 ~ 南 京 東 路 南 京 東 路 ~ 長 安 東 路 長 春 路 ~ 南 京 東 路 南 京 東 路 ~ 長 安 東 路 復 興 北 路 ~ 建 國 北 路 南 京 東 路 ~ 朱 崙 街 朱 崙 街 ~ 長 安 東 路 建 國 北 路 ~ 龍 江 路 龍 江 路 ~ 復 興 北 路 資 料 來 源 : 本 報 告 整 理 分 析 晨 峰 昏 峰 交 通 量 V/C 服 務 水 準 交 通 量 V/C 服 務 水 準 東 向 2650 2519 0.95 E 2132 0.80 D 西 向 2650 1729 0.65 C 2044 0.77 D 東 向 2650 2640 1.00 E 1912 0.72 D 西 向 2650 2033 0.77 D 2343 0.88 E 東 向 2650 3111 1.17 F 2886 1.09 F 西 向 2650 2546 0.96 E 2806 1.06 F 北 向 3550 2640 0.74 D 3254 0.92 E 南 向 3550 1764 0.50 B 1991 0.56 C 北 向 3550 2407 0.68 C 2796 0.79 D 南 向 3550 1713 0.48 B 2051 0.58 C 北 向 3550 2754 0.78 D 3108 0.88 E 南 向 3550 2473 0.70 C 3414 0.96 E 北 向 3550 2894 0.82 D 3058 0.86 D 南 向 3550 2652 0.75 D 3718 1.05 F 東 向 - - - - - - - 西 向 3350 1250 0.37 B 1583 0.47 B 北 向 800 822 1.03 F 760 0.95 E 南 向 800 587 0.73 D 603 0.75 D 北 向 800 709 0.89 E 670 0.84 D 南 向 800 756 0.94 E 740 0.92 E 東 向 1600 656 0.41 B 575 0.36 A 西 向 - - - - - - - 東 向 800 576 0.72 D 543 0.68 C 西 向 800 200 0.25 A 195 0.24 A ( 九 ) 交 通 疏 緩 措 施 研 擬 由 於 本 基 地 開 發 量 體 較 小, 故 衍 生 交 通 量 亦 相 對 稀 少 ( 晨 峰 小 時 進 出 交 通 量 為 45 pcu 3 pcu; 昏 峰 小 時 進 出 為 11 pcu 39 pcu), 對 鄰 近 道 路 之 交 通 衝 擊 相 當 有 限 為 進 一 步 降 低 交 通 衝 擊, 研 擬 之 相 關 交 通 疏 緩 措 施, 茲 分 述 如 下 1. 道 路 交 通 及 行 人 系 統 由 於 基 地 東 側 臨 南 京 東 路 側 設 置 有 捷 運 車 站 ( 南 京 東 路 站 ) 之 行 人 出 入 口, 為 提 供 大 量 的 捷 運 車 站 進 出 民 眾 及 基 地 使 用 者 較 為 寬 裕 及 舒 適 的 通 行 環 境, 基 地 建 築 物 退 縮 4.6m, 且 停 車 場 出 入 口 配 置 於 基 地 西 側, 以 降 低 車 流 與 人 行 的 衝 突, 如 圖 5-15 本 基 地 於 西 南 側 設 有 法 定 腳 踏 車 停 車 位 (192 席 ), 願 提 供 附 近 民 眾 轉 乘 停 放, 腳 踏 車 可 經 由 後 方 道 通 道 進 出, 停 放 後 沿 南 側 及 東 側 之 人 行 道 進 入 捷 運 車 站 或 建 築 物 內 部, 如 圖 5-15 2. 停 車 場 出 入 口 (1) 停 車 場 出 入 口 鋪 面 與 人 行 道 順 平 處 理 停 車 場 出 入 口 鋪 面 抬 高 與 人 行 道 齊 平, 或 以 順 平 方 式 處 理, 以 提 供 經 過 本 基 地 週 邊 的 行 人 平 順 的 步 行 空 間 (2) 停 車 場 出 入 口 增 設 交 通 安 全 措 施 及 尖 峰 時 段 派 員 指 揮 車 輛 進 出 停 車 場 出 入 口 設 置 警 示 燈 號 聲 響 及 照 明 設 備, 以 提 醒 行 人 及 通 過 車 輛 注 意 停 車 場 出 入 口 車 輛 此 外, 於 上 下 午 尖 峰 時 段 及 學 童 上 下 學 時 段, 配 合 人 力 指 揮 方 式, 確 保 通 過 本 基 地 車 輛 行 人 與 基 地 本 身 車 輛 進 出 順 暢 與 交 通 安 全 (3) 基 地 退 縮 4.3m 做 為 人 行 步 道 由 於 基 地 東 側 臨 南 京 東 路 側 設 置 有 捷 運 車 站 ( 南 京 東 路 站 ) 之 行 人 出 入 口, 為 提 供 大 量 的 捷 運 車 站 進 出 民 眾 及 基 地 使 用 者 較 為 寬 裕 及 舒 適 的 通 行 環 境, 基 地 建 築 物 退 縮 4.3m, 且 停 車 場 出 入 口 配 置 於 基 地 西 側, 以 降 低 車 流 與 人 行 的 衝 突 ( 請 詳 圖 5-15) (4) 提 供 脚 踏 車 位 供 附 近 民 眾 轉 乘 本 基 地 於 西 南 側 設 有 腳 踏 車 停 車 位 (192 席 ), 供 附 近 民 眾 轉 乘 停 放, 腳 踏 車 5-19
可 經 由 後 方 道 通 道 進 出, 停 放 後 沿 南 側 及 東 側 之 人 行 道 進 入 捷 運 車 站 或 建 築 物 內 部 ( 請 詳 圖 5-15) 六 房 屋 市 場 調 查 產 品 定 位 分 析 (ㄧ) 房 屋 市 場 調 查 本 案 位 置 歸 屬 中 山 區, 位 於 南 京 東 路 三 段 142~164 號 ( 六 福 皇 宮 正 對 面 ), 僅 隔 復 興 北 路 與 松 山 區 相 鄰 首 先, 由 表 5-24 得 知 95 年 北 市 全 區 預 售 推 案 數 以 中 山 區 居 冠, 合 計 52 個, 平 均 銷 售 率 高 達 9 成, 反 應 出 本 區 房 市 買 氣 的 熱 絡 ; 而 成 屋 推 案 數 表 現 雖 僅 次 大 安 區 略 居 第 二, 但 推 案 總 數 僅 佔 預 售 總 量 的 兩 成, 平 均 銷 售 率 也 僅 達 六 成 中 山 區 預 售 市 場 推 案 爆 量 及 順 銷 原 因 除 了 位 居 市 中 心 位 置 辦 公 商 圈 集 中 交 通 系 統 便 捷 ( 新 生 建 高 捷 運 淡 水 木 柵 線 ) 外, 捷 運 系 統 的 未 來 期 待 性 ( 松 山 線 新 莊 線 ) 大 直 重 劃 區 的 竄 起 也 是 主 因 之 一 僅 隔 基 隆 河 與 市 區 相 望 的 大 直 重 劃 區, 佔 中 山 區 推 案 總 數 的 三 成 及 近 乎 百 分 百 完 銷 率, 由 此 可 知 大 直 重 劃 區 房 市 的 炙 手 可 熱 反 觀 身 處 市 中 心 的 區 段, 共 計 25 個 推 案 以 套 房 為 主 力 產 品, 佔 推 案 總 數 近 五 成 ; 指 標 個 案 表 5-25 如 航 站 戀 人 彌 敦 道 基 泰 之 星 均 訴 求 挑 高 空 間 近 捷 運 生 活 機 能 便 利 完 善 公 設 及 物 管 服 務 等 其 中 辦 公 室 產 品 推 案 僅 有 一 個 將 捷 巴 菲 特, 亦 創 下 100% 銷 售 率, 地 點 位 於 松 江 路 上 錦 洲 街 口, 主 訴 求 為 捷 運 共 構 SRC 結 構, 辦 公 商 圈 完 整, 投 資 自 用 皆 宜, 本 案 有 異 曲 同 工 之 處 中 山 區 中 大 坪 數 產 品 多 集 中 大 直 重 劃 區 內, 市 中 心 區 段 供 給 稀 少, 僅 不 到 總 推 案 數 一 成, 其 中 指 標 個 案 如 忠 泰 華 漾 東 騰 千 里 表 5-26 基 地 規 模 均 大 於 500P 以 上 完 善 公 設 及 知 名 建 築 團 隊 設 計 圖 5-15 基 地 車 輛 及 人 行 進 出 動 線 5-20 表 5-24 95 年 ( 預 售 / 成 屋 ) 北 市 全 區 銷 售 分 析 表 區 域 推 案 總 數 可 售 總 戶 數 剩 餘 總 戶 數 平 均 銷 售 率 (%) 預 售 成 屋 預 售 成 屋 預 售 成 屋 預 售 成 屋 中 正 30 8 933 80 76 31 91.85 61.25 大 同 10 2 1575 95 83 9 94.73 90.53 中 山 52 9 3164 83 303 31 90.42 62.65 松 山 7 3 874 64 56 5 93.59 92.19 大 安 41 11 1331 105 187 31 85.95 70.48 萬 華 3 2 76 93 7 53 90.79 43.01 信 義 16 3 788 36 133 3 83.12 91.67 士 林 18 9 681 254 144 23 78.85 90.64 北 投 25 6 871 71 157 26 81.97 63.38 內 湖 44 6 2308 91 522 23 77.38 74.73 南 港 15 6 783 133 39 22 95.02 83.46 文 山 23 4 1099 37 286 13 73.98 64.86 合 計 284 69 14483 1142 1993 270 86.24 76.36
表 5-25 95 年 中 山 區 套 房 指 標 個 案 比 較 表 案 名 彌 敦 道 航 站 戀 人 基 泰 之 星 將 捷 巴 菲 特 投 資 興 建 僑 信 建 設 禮 敬 建 設 基 泰 建 設 將 捷 建 設 基 地 面 積 252P 372P 435P 672P 使 用 分 區 商 四 住 三 商 三 商 三 總 銷 金 額 8.8E 10E 26E 12.5E 樓 層 高 度 13F/B6 12F/B2 14F/B6 14F/B3 主 力 坪 數 9~18P 12~16P 14P 60~96P 可 售 戶 數 115 141 316 36 車 位 總 數 115 88 195 57 平 均 售 價 44 53 58 55 平 均 成 交 35 48 53 50 車 位 售 價 平 230 平 220 平 220~250 平 280~300 - 機 140 機 180~240 - 公 設 比 33% 33% 35% 34% 銷 售 率 85% 95% 98% 100% 推 案 日 期 2006/4/25 2006/5/8 2006/10/30 2006/2/21 表 5-26 95 年 中 山 區 中 大 坪 數 指 標 個 案 比 較 表 區 域 中 山 市 區 大 直 重 劃 區 案 名 梵 蒂 崗 東 騰 千 里 博 物 館 首 泰 投 資 興 建 台 峰 建 設 東 騰 建 設 瓏 山 林 建 設 首 泰 建 設 基 地 面 積 773P 590P 1880P 763P 使 用 分 區 住 三 住 三 商 用 住 用 總 銷 金 額 15E 30E 60E 22E 樓 層 高 度 18F/B4 15F/B4 11F/B4 14F/B3 主 力 坪 數 62~72P 70~140P 50~68P 116P 可 售 戶 數 50 50 140 26 車 位 總 數 225 150 250 78 平 均 售 價 45 68 88 90 平 均 成 交 40 65 81 車 位 售 價 平 250 平 300 平 250~280 平 240~300 機 150 - - - 公 設 比 28% 33% 31% 28% 銷 售 率 100% 96% 60% 96% 推 案 日 期 2006/7/25 2006/10/13 2006/11/18 2006/10/19 96 年 中 山 區 預 售 屋 總 推 案 數 近 38 個, 其 中 大 直 重 劃 區 預 售 推 案 約 莫 12 個, 普 遍 銷 售 率 降 低, 主 因 銷 售 單 價 急 速 拉 高, 總 價 拉 大, 產 品 分 佈 則 呈 現 百 花 齊 放 趨 勢, 從 套 房 至 四 房 產 品 分 佈 平 均 其 中 指 標 個 案 力 麒 麗 麒 忠 泰 進 行 曲, 由 於 年 中 受 到 美 國 次 級 房 貸 與 國 內 銀 行 套 房 房 貸 緊 縮 等 消 息 面 影 響, 市 場 反 應 兩 極 大 坪 數 頂 層 消 費 市 場 較 不 受 景 氣 影 響, 套 房 產 品 影 響 甚 鉅, 如 力 麒 麗 麒 美 麗 進 行 曲 等 銷 售 情 況 均 不 甚 理 想, 如 表 5-27 96 年 開 始 中 山 區 推 案 焦 點 逐 漸 從 大 直 重 劃 區 段 轉 移 至 市 中 心 內, 集 中 南 京 東 路 沿 線 及 捷 運 聯 合 開 發 案 陸 續 釋 出, 形 成 本 區 新 注 目 焦 點 指 標 個 案 如 鄉 林 京 華 推 出 中 大 坪 數 產 品 鄉 林 京 華 璞 真 久 石 讓 均 順 銷 完 畢, 主 因 除 了 建 設 公 司 自 有 品 牌 效 應 外, 南 京 東 路 稀 有 地 段 燙 金 門 牌 仍 為 主 要 訴 求 南 京 東 路 橫 跨 兩 行 政 區 ( 中 山 松 山 區 ), 近 兩 年 南 京 東 路 沿 線 個 案 陸 續 推 出, 均 以 興 建 中 的 捷 運 松 山 線 為 開 發 主 軸, 近 兩 年 指 標 推 案 有 興 富 發 建 設 推 出 南 京 東 路 五 段 三 民 路 口 的 捷 運 南 京 三 民 站 聯 合 開 發 案 台 北 摩 根 璞 真 建 設 久 石 讓 及 近 期 兩 個 捷 運 聯 合 開 發 案 興 富 發 建 設 推 出 的 捷 運 南 京 三 民 站 藏 富 亞 昕 推 出 的 捷 運 松 江 南 京 站 台 北 Midtown 等, 突 顯 出 南 京 東 路 沿 線 的 土 地 稀 有 性, 僅 得 透 過 捷 運 聯 合 開 發 方 式 取 得 土 地 原 料 5-21
表 5-27 96 年 中 山 區 指 標 個 案 比 較 表 區 域 中 山 市 區 大 直 重 劃 區 案 名 鄉 林 京 華 忠 泰 極 華 固 雙 橡 園 力 麒 蕭 邦 力 麒 麗 麒 投 資 興 建 鄉 林 建 設 忠 泰 建 設 華 固 建 設 力 麒 建 設 力 麒 建 設 基 地 面 積 550P 336P 1175P 475P 235P 使 用 分 區 商 三 商 用 + 住 用 住 三 商 用 + 住 用 住 三 總 銷 金 額 20E 14E 55E 25E 15E 樓 層 高 度 15F/B4 14F/B3 17F/B4 14F/B5 14F/B4 主 力 坪 數 40~80P 57~61P 45~71P 75P 14P 可 售 戶 數 72 30 120 52 130 車 位 總 數 181 66 263 148 73 平 均 售 價 90 83 85 73 73 平 均 成 交 81 76 75 72 63 車 位 售 價 平 290~350 平 290~340 平 320~370 平 280~300 平 230~270 機 90~170 - 機 400 - 機 270~280 公 設 比 33% 30% 30% 32% 33% 銷 售 率 100% 40% 75% 58% 55% 推 案 日 期 2007/11/28 2007/11/01 2007/08/01 2007/04/20 2006/04/05 ( 二 ) 市 場 分 析 1. 整 體 市 場 概 況 97 年 上 半 年 受 制 於 國 際 油 價 房 貸 利 率 走 勢 市 場 供 需 狀 況 等 變 數 下, 房 市 維 持 觀 望 保 守 態 勢 而 97 年 下 半 年 受 到 全 球 金 融 海 嘯 的 影 響, 已 宣 告 終 止 將 近 五 年 的 多 頭 市 場, 不 動 產 價 格 勢 將 修 正 商 辦 價 格 與 整 體 經 濟 活 動 行 為 固 然 密 不 可 分, 惟 此 波 商 辦 漲 幅 相 對 於 住 宅 為 小, 且 北 市 商 辦 之 租 金 報 酬 率 約 在 3.5%~ 4% 上 下, 保 值 性 亦 佳, 此 類 型 產 品 成 為 資 金 之 最 佳 避 風 港 圖 5-16 臺 北 市 辦 公 大 樓 商 圈 分 佈 圖 資 料 來 源 : 信 義 房 屋 (2)98~101 年 臺 北 市 A 級 商 辦 供 需 概 況 臺 北 市 A 級 商 辦 現 況 月 租 金 為 NT$2300/ 坪 ~NT$3500/ 坪 以 上 不 等, 租 金 每 年 呈 現 微 幅 上 揚 趨 勢 以 未 來 幾 年 供 給 預 估,101 年 A 級 商 辦 供 給 會 達 高 峰, 之 後 趨 於 穩 定 本 開 發 案 為 此 區 地 標 新 建 物, 更 有 捷 運 共 構 之 優 勢 2. 臺 北 市 商 辦 市 場 概 況 (1) 過 去 臺 北 市 辦 公 室 市 場 向 來 呈 聚 集 發 展 的 型 態, 在 區 位 及 產 業 別 上 也 皆 具 有 群 聚 效 應 近 年 來 由 於 信 義 計 畫 區 發 展 迅 速, 以 及 內 湖 南 港 等 廠 辦 大 樓 的 磁 吸 效 應, 使 得 傳 統 中 山 區 松 山 區 等 辦 公 室 有 鬆 動 外 移 的 傾 向 隨 著 臺 北 市 第 二 階 段 的 捷 運 動 工, 以 往 逐 漸 失 去 關 注 的 傳 統 辦 公 商 圈, 譬 如 松 江 南 京 復 興 南 京 和 南 京 四 五 段 等 商 圈 的 商 辦 大 樓, 再 度 受 到 企 業 及 投 資 人 的 青 睞, 尤 其 是 未 來 具 雙 捷 運 之 南 京 東 路 站 及 松 江 南 京 站 所 構 成 的 雙 十 地 帶, 包 括 復 興 北 路 南 京 東 路 及 松 江 路, 或 是 位 於 捷 運 站 300 公 尺 以 內 的 辦 公 大 樓, 都 是 近 二 年 來 主 要 買 賣 交 易 標 的 5-22 資 料 來 源 : 仲 量 聯 行
表 5-28 租 金 走 勢 與 空 置 率 平 均 成 交 租 金 空 置 率 新 供 給 去 化 量 2008 $2,576 7.34% 24,484 12,473 2009F $2,318 11.83% 38,953 12,000 2010F $2,249 12.91% 17,418 14,400 2011F $2,361 12.02% 17,000 21,600 2012F $2,597 16.18% 54,500 27,000 (3) 未 來 市 場 同 級 產 品 競 爭 狀 況 100 101 年 市 場 上 完 成 之 新 供 給 A 級 商 辦 為 數 不 少, 會 加 速 非 主 要 辦 公 商 圈 之 邊 緣 性 老 舊 商 辦 淘 汰 除 本 開 發 案 外 其 他 新 建 A 級 商 辦 幾 乎 多 集 中 於 信 義 計 劃 區 內, 本 開 發 案 可 站 穩 南 京 捷 運 沿 線 首 選 商 辦 之 列, 故 本 開 發 案 以 月 租 金 為 NT$2500/ 坪, 空 置 率 5% 為 評 估 基 準, 符 合 市 場 現 況 及 未 來 趨 勢 表 5-29 未 來 市 場 同 級 產 品 競 爭 狀 況 No. 年 度 計 劃 興 建 A 級 辦 公 大 樓 坪 數 1 2011 國 泰 信 義 計 畫 區 A3 8,000 2 2011 華 南 信 義 總 部 9,000 3 2012 遠 雄 人 壽 金 融 總 部 大 樓 A1 16,500 4 2012 富 邦 A10 10,000 5 2012 宏 泰 建 設 南 京 東 13,000 6 2012 台 北 巨 蛋 15,000 3. 區 域 概 況 (1) 商 圈 資 料 來 源 : 仲 量 聯 行 南 京 復 興 辦 公 商 圈 為 臺 北 市 早 期 發 展 之 商 圈, 辦 公 大 樓 之 平 均 年 份 亦 久, 且 多 B 級 及 C 級 辦 公 大 樓, 但 由 於 木 柵 捷 運 線 通 車, 相 較 於 其 他 分 區 而 言, 辦 公 室 租 金 水 準 十 分 的 經 濟 實 惠, 且 有 看 漲 之 勢 本 區 多 中 小 企 業 及 一 些 知 名 外 商 進 駐 於 此 知 名 大 樓 包 括 惠 普 大 樓 美 孚 時 代 金 融 大 樓 世 界 金 融 通 商 大 樓 揚 昇 大 樓 Sun Plaza 保 富 通 商 大 樓 大 同 大 樓 等 主 要 道 路 南 京 東 路 與 復 興 北 路 兩 側 以 12 樓 以 上 之 辦 公 大 樓 為 主, 道 路 內 側 則 以 7 樓 以 下 住 宅 華 廈 為 主 (2) 商 辦 價 格 水 準 近 年 來 本 區 新 建 大 樓 稀 少, 主 要 交 易 為 中 古 辦 公 大 樓, 市 場 短 期 供 給 量 為 一 般 中 山 區 大 馬 路 邊 之 可 建 空 地 稀 少, 所 以 大 面 積 土 地 未 來 依 不 同 屬 性 可 將 開 發 為 高 總 價 住 宅 大 樓 或 商 業 辦 公 大 樓 同 一 供 需 圈 內 與 本 基 地 相 類 似 辦 公 大 樓 產 品 建 坪 單 價 約 為 65~75 萬 元 / 坪, 其 差 異 視 個 別 條 件 優 劣 而 異 (3) 近 鄰 地 區 之 公 共 設 施 概 況 以 本 基 地 為 中 心, 半 徑 800 公 尺 以 內 有 敦 化 國 中 敦 化 國 小 中 正 國 小 臺 北 小 巨 蛋 捷 運 南 京 東 路 站 等 公 共 設 施 及 銀 行 郵 局 等 整 體 而 言, 公 共 設 施 水 準 良 好 (4) 交 通 區 內 交 通 便 捷, 主 要 幹 道 有 南 京 東 路 復 興 北 路 建 國 北 路 龍 江 路 長 春 路 長 安 東 路 等 ; 聯 外 道 路 有 市 民 大 道 建 國 北 路 高 架 橋 ; 聯 外 要 徑 捷 運 有 木 柵 線 ( 三 ) 產 品 定 位 分 析 由 南 京 東 路 一 至 五 段 區 域 特 性 分 析 ; 南 京 東 路 一 段 相 接 中 山 北 路 新 生 北 路 以 內 範 圍, 緊 鄰 南 京 東 路 上 唯 一 公 園 林 森 公 園, 過 中 山 北 路 西 側 則 有 衣 蝶 百 貨, 生 活 機 能 便 捷, 加 上 附 近 日 商 外 來 客 眾 多, 推 案 多 訴 求 俱 備 投 資 性 的 租 金 報 酬 套 房 產 品 二 三 段 為 台 北 市 早 期 發 展 的 頂 級 辦 公 商 圈, 隨 景 氣 回 升 與 捷 運 線 帶 來 利 多, 當 地 商 辦 市 場 交 易 轉 趨 熱 絡 區 域 內 富 邦 南 京 大 樓 新 光 南 京 大 樓 月 租 金 可 達 2500 元 /P, 偉 成 大 樓 新 光 人 壽 大 樓 長 盛 大 樓 月 租 金 1500~2500 元 /P, 成 交 單 價 從 2 年 前 谷 底 的 30 萬 /P 大 幅 提 升 至 35 萬 /P 該 區 段 因 交 通 便 捷 加 上 捷 運 松 山 木 柵 雙 線 交 錯 利 多 話 題, 因 而 最 早 發 展 成 形 四 段 和 五 段 街 廓 面 貌 相 似, 四 段 除 了 較 接 近 敦 北 環 亞 商 圈 外, 亦 有 部 分 鄰 里 屬 於 敦 化 國 小 國 中 學 區, 加 上 近 年 剛 完 工 的 小 巨 蛋 體 育 館 話 題, 該 區 段 商 業 氣 息 較 二 三 段 低, 且 土 地 釋 出 及 新 建 個 案 稀 少, 因 此 房 價 較 具 支 撐 性 由 去 年 璞 真 建 設 位 於 南 京 東 路 四 段 118 號 上 推 出 的 久 石 讓 一 案 來 看, 產 品 規 劃 為 48~140P, 主 力 坪 數 81~97P 四 房 產 品, 在 推 出 兩 個 月 內 順 銷 完 畢, 不 難 看 出 因 該 區 段 久 未 推 案, 累 積 一 定 的 二 次 換 屋 客 群 對 此 區 的 嚮 往 由 以 上 市 調 資 料 得 知, 目 前 南 京 東 路 沿 線 主 要 推 案 仍 集 中 以 捷 運 開 發 案 為 主, 而 套 房 投 資 型 產 品 在 95 年 表 現 亮 眼, 在 急 速 供 給 的 情 勢 下 有 供 需 失 衡 的 現 象 ; 加 上 現 今 推 案 單 價 不 斷 攀 高, 針 對 投 資 客 訴 求 租 金 報 酬 率 顯 然 不 足 以 動 心, 兩 年 前 預 推 的 區 域 套 房 案 如 今 完 工 之 際 大 量 投 資 客 選 擇 獲 利 出 場, 相 對 增 加 套 房 市 場 競 爭 近 期 去 年 銀 5-23
行 針 對 小 套 房 貸 款 緊 縮 政 策 著 實 對 投 資 客 投 資 意 願 有 所 影 響 97 上 半 年 持 續 攀 升 之 住 宅 房 價, 也 受 此 次 金 融 風 暴 影 響 而 全 面 下 挫, 尤 其 在 近 年 來 漲 勢 最 為 穩 定 之 豪 宅 產 品, 不 僅 在 成 屋 之 交 易 價 及 量 皆 大 幅 衰 退, 預 售 個 案 亦 因 而 暫 緩 推 出 計 劃 在 兩 岸 三 通 效 益 成 果 尚 未 明 朗, 且 未 來 經 濟 情 勢 不 明 之 情 況 下, 目 前 消 費 者 信 心 仍 十 分 薄 弱, 近 期 市 場 表 現 預 計 將 呈 現 持 續 低 迷 之 狀 態 反 觀 本 案 因 應 整 體 市 場 發 展 趨 勢 及 位 於 南 京 東 路 最 精 華 地 段, 且 附 近 商 辦 成 熟 之 優 勢, 本 案 將 規 劃 一 幢 5A 級 之 純 辦 公 大 樓, 因 基 地 規 模 完 整, 應 可 創 造 區 域 行 情, 並 將 本 聯 開 大 樓 建 構 為 南 京 東 路 三 段 代 表 性 地 標 建 築 物 未 來 辦 公 室 市 場 趨 勢 97 年 由 於 市 場 利 率 水 準 已 在 低 點, 因 此 本 國 或 外 籍 投 資 者, 對 於 大 型 個 案 之 買 賣 興 趣 濃 厚, 據 房 仲 業 表 示, 本 年 許 多 外 籍 企 業 有 愈 來 愈 多 轉 租 為 買 的 趨 勢, 再 則 由 於 台 灣 不 良 資 產 處 理 已 告 一 段 落, 不 動 產 信 託 預 期 將 逐 漸 影 響 建 商 對 辦 公 產 品 的 經 營 管 理 模 式, 而 不 動 產 投 資 信 託 (REITs) 的 實 行, 可 以 改 變 現 在 台 灣 不 動 產 業 者 打 帶 跑 的 方 式, 蓋 好 就 賣 掉, 以 致 於 辦 公 大 樓 的 資 產 價 值 無 法 顯 現 的 問 題, 未 來 可 藉 由 不 動 產 投 資 信 託, 在 新 大 樓 興 建 完 工 後, 便 將 產 權 集 中 運 用 管 理, 提 升 辦 公 大 樓 的 使 用 品 質, 增 加 保 值 性 表 5-30 不 動 產 證 券 化 標 的 大 樓 標 的 主 辦 銀 行 發 行 規 模 ( 億 ) 嘉 新 國 際 萬 國 商 業 大 樓 (IBM 大 樓 ) 台 灣 工 銀 44.1 特 力 中 欣 大 樓 台 証 証 劵 6 遠 雄 人 壽 大 都 市 國 際 中 心 商 業 大 樓 (21-22 樓 ) 台 灣 工 銀 5.3 新 光 中 山 大 樓 台 灣 土 地 銀 行 28 宏 泰 世 紀 大 樓 群 益 證 劵 德 意 志 銀 行 44.4 新 光 天 母 傑 仕 堡 台 灣 工 銀 55 遠 雄 集 團 遠 雄 國 際 中 心 台 灣 工 銀 40 新 光 敦 南 大 樓 南 京 科 技 大 樓, 台 証 金 融 大 樓 台 灣 工 銀 66 富 邦 人 壽 大 樓 富 邦 中 山 大 樓 富 邦 天 母 大 樓 台 灣 土 地 銀 行 58.3 表 5-31 95~96 年 南 京 東 路 沿 線 指 標 個 案 比 較 表 區 域 中 山 區 松 山 區 台 北 Midtown 久 石 讓 鄉 林 京 華 台 北 摩 根 藏 富 投 資 興 建 鄉 林 建 設 亞 昕 建 設 興 富 發 建 設 璞 真 建 設 興 富 發 建 設 基 地 面 積 550P 450P 608P 430P 713P 使 用 分 區 商 三 商 二 商 三 商 用 + 住 用 商 用 + 住 用 總 銷 金 額 20E 30E 40E 20E 38E 樓 層 高 度 15F/B4 18F/B6 18F/B4 15F/B5 18F/B6 主 力 坪 數 40~80P 15P 13~16P 81~97P 72~75P 可 售 戶 數 72 245 303 24 63 車 位 總 數 181 110 139 63 84 平 均 售 價 90 85 62 84 88 平 均 成 交 81 73 57 75 76 車 位 售 價 平 290~350 平 300~340 平 220~250 平 300~320 平 270~300 機 90~170 機 180 機 120 機 150~200 - 公 設 比 33% 34% 33% 29% 32% 銷 售 率 100% 15% 100% 100% 36% 推 案 日 期 2007/11/28 2007/12/10 2006/04/15 2007/11/05 2007/12/05 最 後 建 商 在 注 視 住 宅 市 場 過 熱 之 情 形 外, 也 不 可 忽 視 商 用 不 動 產 市 場 未 來 行 情, 將 持 續 走 高 而 本 案 位 於 南 京 辦 公 商 圈 捷 運 共 構, 地 段 佳, 交 通 便 利 且 三 通 行 情 將 可 預 期, 未 來 南 京 商 圈 將 吸 引 外 商 公 司 進 駐, 故 5A 級 純 辦 公 大 樓 在 市 場 上 將 更 搶 手, 不 管 是 自 用 投 資 出 售 皆 可 5-24
圖 5-17 95 年 南 京 東 路 週 邊 預 售 個 案 分 佈 圖 圖 5-18 96 年 南 京 東 路 週 邊 預 售 個 案 分 佈 圖 5-25