215 年 3 月 经 济 与 政 治 背 景 215 年 1 月 25 日 举 行 的 希 腊 大 选 中, 提 倡 反 紧 缩 政 策 的 希 腊 左 翼 政 党 SYRIZA 赢 得 竞 选, 使 得 政 治 紧 张 气 氛 继 续 笼 罩 欧 洲 市 场 随 着 大 选 结 果 的 出 炉,

第 一 太 平 戴 维 斯 世 界 研 究 部 欧 洲 商 业 物 业 市 场 报 告 欧 洲 房 地 产 投 资 215 年 3 月 图 1 投 资 活 动 将 继 续 升 温 市 场 概 述 3, 25, 2, 投 资 成 交 额 欧 盟 28 国 GDP 同 比 增 幅 4% 3% 2% 1% 投 资 成 交 额 高 出 长 期 平 均 水 平 42% 报 告 调 查 区 域 214 年 共 实 现 投 资 成 交 约 1,993 亿 欧 元, 同 比 增 加 36% 15, % -1% 欧 洲 核 心 市 场 继 续 吸 引 大 部 分 投 资, 但 西 班 牙 爱 尔 兰 等 边 缘 市 场 录 得 最 显 著 增 长 1, 5, -2% -3% -4% 214 年 大 宗 交 易 升 温 单 笔 交 易 在 1 亿 欧 元 以 上 的, 总 成 交 额 超 过 77 亿 欧 元, 同 比 上 涨 8% -5% 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215( 预 ) Eurostat / * 不 含 意 大 利 图 2 收 益 率 差 距 进 一 步 收 窄 ( 核 心 写 字 楼 ) 基 点 3 25 2 15 1 5 6 6 7 7 8 8 9 9 核 心 - 边 缘 收 益 率 差 1 1 11 11 12 CBD- 非 CBD 收 益 率 差 12 13 13 14 14 近 期 价 值 突 涨, 部 分 投 资 者 开 始 考 虑 战 略 性 出 售 所 持 资 产 以 获 取 收 益 这 会 向 市 场 释 放 更 多 优 质 投 资 机 会, 进 而 激 发 更 强 烈 的 投 资 兴 趣 欧 洲 市 场 全 线 复 苏, 这 在 各 领 域 核 心 资 产 收 益 率 的 下 滑 走 势 中 得 到 了 体 现 核 心 细 分 市 场 价 格 的 强 势 以 及 供 应 的 稀 缺, 将 确 保 投 资 需 求 继 续 向 核 心 市 场 二 级 资 产 以 及 边 缘 市 场 转 移 Lydia Brissy, 第 一 太 平 戴 维 斯 欧 洲 研 究 部 / 边 缘 指 西 班 牙 希 腊 爱 尔 兰 意 大 利 ; 核 心 指 德 国 法 国 英 国 savills.co.uk/research 1

215 年 3 月 经 济 与 政 治 背 景 215 年 1 月 25 日 举 行 的 希 腊 大 选 中, 提 倡 反 紧 缩 政 策 的 希 腊 左 翼 政 党 SYRIZA 赢 得 竞 选, 使 得 政 治 紧 张 气 氛 继 续 笼 罩 欧 洲 市 场 随 着 大 选 结 果 的 出 炉, 希 腊 可 能 退 出 欧 盟 的 恐 慌 逐 渐 蔓 延 至 整 个 欧 洲 地 区 西 班 牙 政 坛 黑 马 左 翼 政 党 Podemos 强 势 崛 起, 不 少 人 士 将 这 两 个 政 党 相 提 并 论 英 国 拟 在 217 年 就 英 国 是 否 退 出 欧 盟 进 行 公 投, 而 在 214 年 欧 洲 议 会 选 举 中, 反 泛 欧 主 义 的 英 国 独 立 党 (UKIP) 获 得 最 多 选 票, 势 必 大 举 宣 扬 反 欧 盟 宣 言 再 看 积 极 的 一 面 : 近 期 德 国 总 理 安 格 拉 默 克 尔 与 法 国 总 统 弗 朗 索 瓦 奥 朗 德 近 期 访 问 明 斯 克, 或 能 促 成 俄 罗 斯 与 乌 克 兰 达 成 停 战 协 议 在 此 背 景 下,214 年 第 四 季 度 欧 洲 经 济 增 长.4%, 预 计 今 年 GDP 将 增 加 1.5% 经 济 增 长 越 来 越 依 赖 于 内 需 的 驱 动 近 几 个 月 中, 市 场 信 心 指 标 继 续 改 善, 表 明 经 济 在 继 续 渐 进 复 苏 214 年 12 月, 欧 盟 失 业 率 从 一 年 前 的 1.6% 降 至 9.9% 然 而, 西 班 牙 希 腊 与 意 大 利 的 失 业 率 居 高 不 下 在 经 济 较 为 脆 弱 的 国 家, 高 位 失 业 率 会 继 续 阻 碍 经 济 增 长 经 济 产 出 缓 慢 增 加, 再 加 上 就 业 情 况 迟 迟 未 能 改 善, 预 期 短 期 内 难 以 出 现 就 业 岗 位 净 增 长 房 地 产 投 资 高 于 长 期 平 均 水 平 纵 然 经 济 疲 弱,214 年 的 商 业 房 地 产 投 资 仍 创 下 27 年 以 来 最 高 纪 录 报 告 调 查 区 域 共 实 现 投 资 成 交 约 1,993 亿 欧 元, 同 比 增 加 36% 下 半 年 投 资 行 情 尤 为 出 色, 成 交 额 高 达 1,19 亿 欧 元, 较 213 年 同 期 增 加 了 37%, 同 时 刷 新 下 半 年 投 资 历 史 纪 录, 连 27 年 上 下 半 年 的 表 现 ( 分 别 为 1,11 亿 欧 元 与 1,5 亿 欧 元 ) 也 相 形 见 绌 214 年 欧 洲 房 地 产 投 资 约 比 长 期 平 均 水 平 高 出 42%, 接 近 27 年 总 额 的 92% 大 量 投 资 者 涌 入 欧 洲 寻 找 不 同 类 型 的 投 资 机 会, 既 有 风 险 厌 恶 投 资 者, 也 有 风 险 偏 好 投 资 者 其 中 以 长 期 操 作 的 机 构 型 投 资 者 规 模 最 大, 他 们 往 往 选 择 安 全 性 最 高 的 市 场 及 资 产 为 投 资 对 象 而 一 些 机 会 主 义 投 资 者 则 瞅 准 欧 洲 银 行 压 力 测 试 结 果 出 炉 后 的 时 机, 计 划 抢 购 银 行 出 售 的 不 良 资 产 除 波 兰 希 腊 的 房 地 产 投 资 同 比 分 别 减 少 9% 11% 以 外, 其 他 市 场 在 214 年 的 投 资 行 情 均 展 现 强 劲 动 力 边 缘 市 场 的 复 苏 表 现 尤 其 值 得 关 注, 如 西 班 牙 ( 同 比 增 194%) 与 爱 尔 兰 ( 同 比 增 132%) 增 长 动 力 主 要 来 自 公 共 资 产 发 展 基 金 出 售 所 持 资 产, 如 爱 尔 兰 的 NAMA 西 班 牙 的 SAREB, 近 几 年 新 成 立 的 房 地 产 投 资 信 托 也 加 大 活 动 力 度, 如 西 班 牙 的 SOCIMI 流 入 欧 洲 市 场 的 跨 境 资 本 多 半 被 核 心 市 场 吸 收, 如 法 国 德 国 与 英 国, 同 比 增 幅 分 别 为 38% 28% 与 16% 而 这 三 个 国 家 的 投 资 占 欧 洲 区 总 投 资 的 71% 北 欧 国 家 的 投 资 活 动 也 更 加 活 跃, 瑞 典 挪 威 及 芬 兰 的 投 资 分 别 同 比 上 涨 8% 62% 与 58%, 本 土 投 资 占 据 主 导 地 位 据 我 们 初 步 估 计, 至 215 年 第 一 季 度 末, 调 查 区 域 大 约 可 实 现 38 亿 欧 元 的 投 资, 与 去 年 同 期 相 当 实 力 投 资 者 返 场, 大 宗 交 易 增 加 投 资 者 信 心 改 善 投 资 动 力 增 加, 促 使 欧 洲 各 市 场 大 宗 交 易 抬 头 214 年, 单 笔 成 交 超 过 1 亿 欧 元 的 交 易 ( 下 文 简 称 大 宗 交 易 ) 总 额 超 过 77 亿 欧 元, 为 28 年 以 来 最 大 规 模, 在 213 年 基 础 上 增 加 8% 英 法 两 国 贡 献 了 92%; 大 宗 交 易 中 65% 属 于 组 合 资 产 投 资 写 字 楼 交 易 占 据 绝 对 主 导, 投 资 额 占 总 投 资 的 72%, 其 余 28% 来 自 零 售 物 业 领 域 实 力 投 资 者 为 来 自 美 国 与 中 东 的 股 权 基 金 或 大 型 机 构 基 金 其 中, 美 国 基 金 投 资 占 大 宗 交 易 成 交 额 的 45%, 中 东 基 金 占 55% 图 3 214 年 欧 洲 房 地 产 投 资 细 分 ( 按 国 别 ) 英 国 德 国 与 法 国 的 投 资 占 欧 洲 调 查 区 域 总 投 资 额 的 71% 19% 写 字 楼 仍 占 主 导 按 资 产 类 型 对 投 资 进 行 细 分, 可 发 现 214 年 与 27 年 的 行 情 非 常 相 似 写 字 楼 仍 是 最 受 追 捧 的 资 产, 约 占 调 查 区 域 房 地 产 投 资 总 额 的 51% 4% 6% 12% 2% 39% 英 国 德 国 法 国 瑞 典 西 班 牙 其 他 工 业 物 业 投 资 占 总 投 资 的 比 例 从 213 年 的 11% 增 加 至 214 年 的 12% 物 流 物 业 领 域 在 零 售 市 场 趋 势 的 影 响 下 有 所 改 观 为 了 给 分 销 及 网 售 业 务 提 供 便 利, 零 售 商 争 相 抢 占 最 具 战 略 优 势 的 地 段 物 流 物 业 尤 其 受 到 拥 有 泛 欧 投 资 计 划 的 大 型 投 资 者 的 青 睐 这 类 投 资 者 以 成 熟 的 物 流 分 销 枢 纽 为 目 标, 尤 其 是 波 兰 与 北 欧 国 家 北 欧 国 家 物 流 物 业 的 投 资 回 报 相 对 丰 厚, 且 随 着 电 子 商 务 不 断 壮 大, 发 展 前 景 更 加 看 好 savills.co.uk/research 2

215 年 3 月 零 售 物 业 投 资 占 比 自 21 年 (36%) 开 始 不 断 减 少, 到 214 年 比 例 降 至 25% 鉴 于 消 费 者 信 心 相 对 疲 弱, 投 资 者 在 甄 选 零 售 资 产 时 尤 其 谨 慎, 往 往 仅 限 于 表 现 最 佳 的 商 铺 项 目 或 商 业 街, 因 为 它 们 的 人 气 及 地 段 优 势 能 使 零 售 商 对 开 设 新 店 充 满 信 心 但 由 于 欧 洲 经 济 复 苏 的 动 力 主 要 来 自 家 庭 消 费, 我 们 预 计 零 售 物 业 的 投 资 热 度 会 在 215 至 216 年 间 上 升 调 查 发 现, 替 代 性 资 产 的 投 资 也 有 所 增 加, 尤 其 是 酒 店, 此 外 还 包 括 学 生 公 寓 与 住 宅 物 业 这 些 资 产 可 增 加 投 资 组 合 的 多 样 性, 从 而 将 风 险 降 至 最 低 风 险 高 低 各 有 所 好 往 年 投 资 者 重 点 关 注 市 场 核 心 板 块, 将 收 益 率 推 入 下 行 通 道 核 心 市 场 优 质 资 产 的 收 益 率 正 向 27 年 水 平 靠 拢 核 心 市 场 基 本 面 明 显 改 善, 再 加 上 近 期 价 值 突 涨, 部 分 投 资 者 开 始 考 虑 战 略 性 出 售 所 持 资 产 以 获 取 收 益 此 举 也 许 会 释 放 更 多 可 供 投 资 的 优 质 资 产, 继 而 激 发 有 意 买 涨 追 求 长 期 收 益 的 投 资 者 的 浓 厚 兴 趣 另 一 方 面, 面 对 核 心 板 块 争 相 抬 价 而 供 应 紧 缺 的 局 面, 部 分 投 资 者 将 目 光 转 向 收 益 率 较 高 的 资 产 214 年 曾 涌 现 出 不 少 二 线 城 市 核 心 资 产 与 一 线 城 市 非 核 心 资 产 的 投 资 机 会 边 缘 市 场 的 投 资 行 情 显 著 复 苏, 英 国 德 国 以 及 欧 洲 其 他 国 家 非 CBD 地 段 的 投 资 意 向 不 断 积 聚 新 开 发 项 目 慢 慢 上 升 为 投 资 者 考 虑 对 象, 同 时 替 代 性 资 产 逐 渐 成 为 资 产 多 样 化 的 窗 口 我 们 认 为, 这 些 趋 势 将 在 215 年 持 续, 投 资 者 将 继 续 关 注 非 核 心 市 场, 打 开 更 多 元 的 投 资 通 道 收 益 率 欧 洲 市 场 全 线 复 苏, 这 在 各 领 域 核 心 资 产 收 益 率 的 下 滑 走 势 中 得 到 了 体 现 214 年 第 四 季 度, 核 心 市 场 CBD 写 字 楼 平 均 收 益 率 为 4.78%, 同 比 降 低 38 个 基 点 据 初 步 估 计,215 年 第 一 季 度 末 的 平 均 收 益 率 约 为 4.7% 都 柏 林 与 马 德 里 的 年 度 收 益 率 下 跌 最 为 严 重, 分 别 降 低 125 与 1 个 基 点 由 于 边 缘 市 场 收 益 率 大 幅 缩 水, 其 与 核 心 市 场 的 收 益 率 差 距 迅 速 收 窄 至 168 个 基 点, 与 29 年 的 差 距 相 当 非 CBD 写 字 楼 年 度 收 益 率 平 均 下 滑 36 个 基 点 整 体 来 看,CBD 与 非 CBD 的 写 字 楼 收 益 率 差 值 未 发 生 明 显 变 化 各 国 核 心 市 场 购 物 中 心 的 收 益 率 以 下 滑 或 维 稳 为 主 其 中 都 柏 林 (15 个 基 点 ) 与 雅 典 (1 个 基 点 ) 的 跌 幅 最 大 平 均 收 益 率 同 比 降 低 32 个 基 点 至 5.37% 物 流 物 业 的 投 资 需 求 不 断 增 加, 促 使 该 领 域 收 益 率 大 幅 缩 水 核 心 工 业 物 业 的 平 均 收 益 率 在 6.87%, 在 213 年 基 础 上 缩 水 4 个 基 点 图 4 215 年 末 核 心 资 产 收 益 率 展 望 三 大 细 分 市 场 均 会 出 现 收 益 率 压 缩 工 业 物 业 零 售 物 业 写 字 楼 展 望 215 年 将 延 续 强 劲 行 情 量 化 宽 松 政 策 在 投 资 界 取 得 了 良 好 反 响 债 券 收 益 率 下 滑 股 票 行 情 改 善 房 地 产 市 场 的 反 应 向 来 滞 后, 因 此 我 们 预 期 房 地 产 市 场 也 会 出 现 向 好 行 情 除 量 化 宽 松 政 策 以 外, 欧 洲 央 行 正 采 取 严 厉 措 施 增 强 流 动 性 与 贷 款 规 模 巩 固 经 济 增 长, 经 济 前 景 更 显 明 朗, 而 这 又 将 为 投 资 者 增 添 信 心 此 外, 欧 元 相 对 多 种 货 币 贬 值, 使 得 欧 洲 竞 争 优 势 增 强, 或 能 吸 引 更 多 跨 境 投 资 者 利 用 汇 率 优 势 以 及 周 期 性 反 弹 空 间 加 大 投 资 力 度 此 举 会 激 化 优 质 资 产 的 竞 争, 导 致 收 益 率 走 低 有 证 据 表 明, 由 于 油 价 频 繁 波 动, 中 东 投 资 者 为 了 规 避 风 险 转 战 房 地 产 领 域 核 心 地 段 的 投 资 需 求 将 进 一 步 增 加 214 年, 核 心 市 场 最 优 质 商 业 资 产 的 投 资 收 益 率 同 比 减 少 3 至 4 个 基 点 我 们 预 测, 调 查 市 场 中 至 少 有 一 半 会 出 现 收 益 率 下 滑 中 期 来 看, 低 利 率 环 境 下 的 房 地 产 投 资 尤 具 吸 引 力, 投 资 者 会 将 较 高 比 例 的 资 本 投 向 欧 洲 房 地 产 市 场, 继 而 导 致 收 益 率 压 缩 还 存 在 两 个 不 确 定 因 素 : 经 济 会 在 何 时 对 上 述 激 励 措 施 做 出 回 应? 租 赁 市 场 基 本 面 还 要 多 久 才 会 有 所 改 善? 欧 元 区 前 途 未 卜, 希 腊 可 能 退 出, 不 确 定 气 氛 充 斥 市 场, 使 投 资 面 临 风 险 威 胁 不 过 这 一 局 面 似 乎 可 以 避 免, 因 为 希 腊 政 府 与 欧 盟 委 员 会 国 际 货 币 基 金 组 织 以 及 欧 洲 中 央 银 行 均 流 露 出 寻 找 互 惠 解 决 方 案 的 意 愿 预 期 至 215 年 底, 本 报 告 覆 盖 的 15 个 欧 洲 国 家 的 房 地 产 总 投 资 额 在 2,1 亿 至 2,2 亿 欧 元 之 间, 即 在 214 年 创 记 录 水 平 的 基 础 上 再 增 5% 至 1% 7% 升 14% % 29% 稳 29% 36% 64% 降 57% 64% % 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 215 年 投 资 额 有 望 同 比 增 加 5%-1%, 但 这 取 决 于 租 赁 市 场 基 本 面 的 改 善 步 伐 Lydia Brissy, 第 一 太 平 戴 维 斯 欧 洲 研 究 部 savills.co.uk/research 3

215 年 3 月 欧 洲 国 家 投 资 行 情 回 顾 奥 地 利 奥 地 利 房 地 产 投 资 市 场 于 214 年 投 资 收 益 率 依 然 承 受 下 行 压 力 核 心 写 字 楼 收 益 率 已 降 至 5% 以 下 ; 顶 级 住 宅 往 往 更 低, 尚 不 到 4% 图 5 奥 地 利 创 下 历 史 新 高 总 成 交 额 同 比 增 加 近 一 倍, 首 次 赶 超 金 融 危 机 前 的 最 高 水 平 4, 维 也 纳 的 投 资 成 交 额 约 占 全 国 的 75% 各 细 分 领 域 中 以 零 售 物 业 的 增 长 尤 为 强 劲, 投 资 额 约 占 全 市 的 42% 写 字 楼 的 投 资 需 求 也 极 其 旺 盛, 成 交 额 约 占 全 市 的 36%; 酒 店 投 资 额 约 占 12% 215 年 市 场 前 景 较 为 明 朗 投 资 成 交 额 预 期 可 维 持 去 年 高 位, 同 时 资 产 价 格 平 稳 上 涨 资 本 市 场 与 房 地 产 市 场 的 投 资 收 益 率 差 距 已 足 够 大, 将 确 保 大 量 资 金 继 续 流 入 房 地 产 市 场 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 年 末 展 望 写 字 楼 : 降 零 售 物 业 : 降 工 业 物 业 : 稳 来 源 :EHL 27 28 29 21 211 212 213 214 215 比 利 时 214 年 全 国 实 现 房 地 产 投 资 34 亿 欧 元, 同 比 增 加 48% 第 一 季 度 上 演 21 年 以 来 最 弱 行 情 ; 第 二 季 度 投 资 者 日 趋 活 跃 第 三 季 度 平 淡 为 主, 第 四 季 度 大 有 起 色, 单 季 成 交 逾 1 亿 欧 元 布 鲁 塞 尔 与 佛 兰 德 最 具 投 资 吸 引 力, 成 交 总 额 占 全 国 的 83% 买 家 仍 以 本 土 投 资 者 为 主, 成 交 额 约 占 一 半 跨 境 投 资 的 比 例 高 于 往 年, 主 要 因 为 两 大 宗 写 字 楼 成 交 其 中 一 宗 交 易 的 买 家 为 丹 麦 养 老 基 金 ATP, 交 易 额 占 全 国 的 13%; 另 一 宗 交 易 的 买 家 为 德 国 的 汉 诺 威 租 赁 (Hannover Leasing) 与 亚 洲 的 银 杏 树 投 资 公 司 (Ginkgo), 交 易 额 占 全 国 的 8% 214 年 投 资 市 场 以 写 字 楼 为 主 导, 约 占 总 投 资 的 62% 9 年 标 准 租 约 ( 每 满 3 年 租 户 可 选 择 终 止 租 约 ) 的 核 心 写 字 楼 投 资 收 益 率 约 为 6%, 但 面 临 下 行 压 力 由 于 拥 有 优 质 租 户 的 核 心 写 字 楼 稀 缺 政 府 债 券 利 息 及 融 资 成 本 均 降 至 历 史 最 低 水 平, 预 期 收 益 率 将 在 215 年 继 续 压 缩 图 6 比 利 时 5, 4,5 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 27 28 29 21 211 212 213 214 215 芬 兰 214 年 全 年 投 资 成 交 额 达 到 42.6 亿 欧 元, 同 比 增 加 88% 各 季 度 成 交 较 为 平 均, 仅 第 三 季 度 略 低, 成 交 一 单 价 值 9.17 亿 欧 元 的 物 流 物 业 组 合 资 产 跨 境 投 资 额 约 为 14.8 亿 欧 元 赫 尔 辛 基 都 市 区 成 交 额 占 全 国 的 54% 与 213 年 相 比, 大 宗 交 易 的 数 量 基 本 相 当, 但 单 笔 平 均 金 额 显 著 增 加, 从 1,6 万 欧 元 增 至 2,28 万 欧 元 不 仅 投 资 对 象 的 选 择 更 为 广 泛, 地 段 范 围 也 不 局 限 于 核 心 区 域, 从 而 带 来 了 稳 定 的 现 金 流 年 末 展 望 写 字 楼 : 稳 零 售 物 业 : 升 工 业 物 业 : 稳 215 年 预 计 经 济 不 会 迅 速 好 转 但 由 于 利 率 较 低 融 资 较 为 便 利 且 预 期 投 资 收 益 高 于 政 府 债 券, 房 地 产 投 资 前 景 看 好 场 内 有 充 足 的 国 际 资 本 在 寻 求 优 质 投 资 机 会 近 两 年 中 会 出 现 大 批 资 产 再 融 资 与 资 产 重 组, 投 资 活 动 将 相 应 增 加 此 外, 自 用 型 业 主 很 可 能 会 释 放 资 本 以 重 点 发 展 核 心 业 务 图 7 芬 兰 6, 5,5 5, 4,5 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 来 源 :Realia 27 28 29 21 211 212 213 214 215 savills.co.uk/research 4

215 年 3 月 法 国 214 年 全 国 投 资 成 交 约 24 亿 欧 元, 为 最 近 1 年 第 二 高 位 有 三 宗 1 亿 欧 元 以 上 的 大 宗 交 易 达 成 ( 总 额 45 亿 欧 元, 约 占 全 国 的 19%), 堪 称 年 度 亮 点 组 合 资 产 交 易 的 比 例 从 213 年 的 25% 增 加 至 37% 投 资 者 多 选 择 脱 手, 因 此 场 内 涌 现 众 多 买 入 机 会 而 由 于 租 赁 市 场 行 情 仍 不 明 朗, 核 心 市 场 的 投 资 者 紧 紧 持 有 已 成 功 收 购 的 带 有 长 期 租 约 的 资 产 全 国 写 字 楼 投 资 中 约 有 82% 来 自 核 心 市 场 增 值 型 基 金 与 机 会 型 基 金 依 然 活 跃, 加 上 贷 款 形 势 利 好, 全 年 投 资 约 占 总 额 的 13% 本 土 投 资 占 据 主 导, 约 占 总 投 资 的 62% 同 时, 国 外 投 资 的 成 分 更 加 多 元 北 美 投 资 显 著 增 加, 占 比 13%; 亚 洲 基 金 也 加 大 投 资 力 度, 投 资 占 比 4% 图 8 法 国 3, 25, 预 期 215 年 法 国 房 地 产 投 资 成 交 额 与 214 年 水 平 较 为 接 近 考 虑 到 全 球 尤 其 是 美 国 经 济 将 有 所 改 善, 预 期 215 年 跨 境 投 资 的 比 例 将 继 续 增 加 2, 15, 1, 5, 年 末 展 望 写 字 楼 : 降 零 售 物 业 : 稳 工 业 物 业 : 降 27 28 29 21 211 212 213 214 215 德 国 214 年 德 国 商 业 物 业 市 场 实 现 近 4 亿 欧 元 投 资, 同 比 增 加 28%, 而 213 年 的 投 资 表 现 已 属 非 常 出 色 投 资 需 求 进 一 步 增 加, 这 一 点 在 交 易 额 增 量 以 及 价 格 增 幅 这 两 方 面 均 有 所 体 现 核 心 写 字 楼 收 益 率 全 年 下 滑 约 3 个 基 点,214 年 末 全 国 前 六 大 写 字 楼 市 场 平 均 收 益 率 降 至 4.3% 与 往 年 不 同 的 是, 非 核 心 市 场 收 益 率 的 缩 水 程 度 要 高 于 核 心 市 场 收 益 率, 因 为 投 资 者 的 风 险 承 受 能 力 有 所 增 强 二 线 市 场 非 CBD 年 末 展 望 写 字 楼 : 降 零 售 物 业 : 稳 工 业 物 业 : 降 写 字 楼 收 益 率 平 均 减 少 约 4 个 基 点, 但 尚 未 达 到 26/7 的 历 史 最 低 水 平 在 巨 大 的 投 资 动 力 下,1 亿 欧 元 以 上 的 交 易 增 多 组 合 资 产 的 需 求 增 加, 全 年 成 交 额 约 达 14 亿 欧 元 预 计 随 着 跨 境 投 资 的 升 温,215 年 德 国 房 地 产 投 资 将 继 续 增 加 图 9 德 国 6, 5, 4, 3, 2, 1, 27 28 29 21 211 212 213 214 215 希 腊 214 年 希 腊 商 业 物 业 投 资 额 超 过 8 亿 欧 元 负 责 将 若 干 国 有 资 产 私 有 化 的 希 腊 共 和 国 资 产 发 展 基 金 (Hellenic Republic Asset Development Fund) 完 成 了 一 系 列 销 售, 助 力 投 资 市 场 表 现 买 方 主 要 为 希 腊 房 地 产 投 资 信 托 旅 游 物 业 投 资 者, 以 及 直 接 或 通 过 希 腊 投 资 信 托 及 房 地 产 公 司 间 接 投 资 的 私 有 股 权 基 金 6% 核 心 板 块 租 金 与 资 本 价 值 较 为 稳 定, 加 之 经 济 基 本 面 改 善, 为 投 资 者 信 心 提 供 了 支 撑 核 心 CBD 写 字 楼 收 益 率 全 年 下 降 5 个 基 点 至 8.25%, 核 心 购 物 中 心 收 益 率 下 降 1 个 基 点 至 7.5% 图 1 希 腊 1, 年 度 投 资 交 易 额 预 测 近 期 政 局 稍 显 动 荡 新 政 府 坚 持 反 紧 缩, 而 政 府 债 券 收 益 率 在 选 举 结 束 后 大 幅 攀 升, 使 得 未 来 经 济 走 势 不 甚 明 朗 8 6 4 零 售 物 业 与 酒 店 的 交 易 笔 数 约 占 总 数 的 65%, 交 易 额 则 超 过 总 成 交 额 的 年 末 展 望 写 字 楼 : 稳 零 售 物 业 : 稳 工 业 物 业 : 稳 2 27 28 29 21 211 212 213 214 215 来 源 :RCA 第 一 太 平 戴 维 斯 savills.co.uk/research 5

215 年 3 月 爱 尔 兰 214 年 前 三 季 度 中, 爱 尔 兰 经 济 增 幅 约 达 4.8%, 现 仅 比 27 年 的 峰 值 低 2.2% 同 时, 经 济 复 苏 的 驱 动 力 从 最 初 的 出 口 转 变 为 强 劲 的 就 业 增 长 以 及 内 需 的 增 加 债 券 收 益 率 依 然 极 其 之 低, 加 上 经 济 表 现 良 好, 为 爱 尔 兰 商 业 物 业 市 场 吸 引 了 大 量 国 际 资 本 214 年 全 国 房 地 产 投 资 成 交 总 额 ( 含 贷 款 出 售 ) 超 过 44 亿 欧 元, 同 比 增 长 132%, 并 刷 新 历 史 纪 录 都 柏 林 核 心 写 字 楼 市 场 维 持 旺 盛 需 求 ; 同 时 零 售 物 业 投 资 回 暖, 平 均 每 三 笔 交 易 中 就 有 一 笔 为 零 售 物 业 预 期 215 年 爱 尔 兰 能 实 现 4% 左 右 的 经 济 增 长, 零 售 与 写 字 楼 租 金 应 能 实 现 强 势 上 涨, 尤 其 是 供 应 依 然 紧 缺 的 写 字 楼 领 域 同 时, 量 化 宽 松 政 策 的 推 行 为 收 益 率 创 造 了 下 行 空 间, 资 本 价 值 或 将 持 续 强 势 增 长 图 11 爱 尔 兰 5, 4,5 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 27 28 29 21 211 212 213 214 215 意 大 利 214 年 投 资 成 交 额 约 为 53 亿 欧 29% 物 流 领 域 投 资 最 少, 占 总 额 的 6% 核 心 写 字 楼 零 售 与 物 流 物 业 的 图 12 意 大 利 元, 同 比 增 加 16% 其 中 跨 境 投 资 所 占 收 益 率 整 体 持 稳 比 例 超 过 7%, 国 际 投 资 者 主 要 关 注 增 值 型 与 机 会 型 资 产 面 对 意 大 利 的 政 治 与 经 济 前 景, 国 外 投 资 者 重 拾 信 心, 而 意 大 利 本 土 投 资 者 仍 显 信 心 不 足, 在 场 中 表 现 犹 疑 214 年 本 土 投 资 仅 达 11 亿 欧 元, 外 来 资 本 则 突 破 4 亿 欧 元 组 合 资 产 与 单 体 资 产 平 分 秋 色 纵 观 复 苏 阶 段, 失 业 率 居 高 不 下 私 人 消 费 起 伏 不 定, 未 来 市 场 充 斥 着 不 确 定 因 素, 继 续 影 响 着 意 大 利 市 场 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 在 214 年 完 成 的 商 业 物 业 投 资 中, 零 售 物 业 约 占 4%, 写 字 楼 约 占 年 末 展 望 写 字 楼 : 稳 零 售 物 业 : 稳 工 业 物 业 : 稳 2, 1, 27 28 29 21 211 212 213 214 215 来 源 :RCA 第 一 太 平 戴 维 斯 荷 兰 214 年 下 半 年 投 资 继 续 强 势 增 长, 将 写 字 楼 工 业 与 零 售 物 业 的 全 年 214 年 写 字 楼 投 资 达 37 亿 欧 元, 同 比 增 加 96% 零 售 物 业 投 资 继 续 增 长, 达 到 18 亿 欧 元, 近 为 213 年 投 资 图 13 荷 兰 投 资 额 推 高 至 67 亿 欧 元, 同 比 增 加 近 一 倍 (213 年 为 34 亿 欧 元 ) 其 中, 跨 额 (6.15 亿 欧 元 ) 的 三 倍 工 业 物 业 领 域 实 现 投 资 12.4 亿 欧 元, 在 213 年 基 础 12, 境 投 资 约 占 总 投 资 的 三 分 之 二, 这 同 时 也 是 全 年 投 资 同 比 大 增 的 主 要 原 因 上 增 加 了 41% 在 旺 盛 投 资 需 求 的 作 用 下, 荷 兰 1, 8, 下 半 年 有 三 笔 组 合 交 易 值 得 关 注 : 美 国 私 募 基 金 Lone Star 以 3.85 亿 欧 元 从 世 邦 魏 理 仕 全 球 投 资 有 限 公 司 (CBRE GI) 手 中 收 购 32 处 写 字 楼, 斥 资 7, 万 欧 元 从 IVG 基 金 手 中 收 购 5 核 心 资 产 收 益 率 进 一 步 压 缩, 二 线 市 场 则 相 对 稳 定 投 资 兴 趣 只 增 不 减, 因 此 预 计 215 年 将 延 续 强 劲 势 头, 同 时 核 心 市 场 投 资 收 益 率 将 下 降 2 至 4 个 基 点 6, 4, 2, 处 写 字 楼 ; 黑 石 集 团 斥 资 2.4 亿 欧 元 从 CBRE GI 手 中 收 购 14 家 购 物 中 心 27 28 29 21 211 212 213 214 215 savills.co.uk/research 6

215 年 3 月 挪 威 214 年 初 市 场 起 步 缓 慢, 但 下 半 投 资 的 51.6% 零 售 物 业 的 投 资 自 213 年 略 有 降 温, 而 物 流 物 业 的 需 求 有 所 改 图 14 挪 威 年 投 资 活 动 显 著 升 温 市 场 行 情 稳 健, 各 领 域 与 地 段 均 存 在 机 会 全 年 投 资 成 交 额 约 为 6 亿 挪 威 克 朗, 创 下 金 融 危 善 ( 投 资 占 比 17%) 宏 观 来 看, 经 济 进 一 步 增 长 的 预 期 1, 年 度 投 资 交 易 额 预 测 机 以 来 最 高 纪 录 其 中, 跨 境 投 资 约 占 总 投 资 的 22% 奥 斯 陆 核 心 市 场 CBD 有 所 减 弱, 主 要 原 因 在 于 石 油 投 资 预 计 将 会 显 著 减 少 然 而, 房 地 产 市 场 的 投 8, 写 字 楼 收 益 率 为 4.75%, 较 213 年 下 滑 75 个 基 点, 主 要 原 因 在 于 资 本 成 本 大 幅 减 少 资 火 爆 行 情 应 可 在 215 年 继 续 上 演 6, 4, 同 往 年 一 般, 写 字 楼 仍 是 最 受 投 资 者 青 睐 的 物 业 类 型, 该 领 域 投 资 约 占 总 2, 来 源 :Heilo 27 28 29 21 211 212 213 214 215 波 兰 214 年 全 国 实 现 投 资 成 交 逾 31 亿 欧 元, 同 比 减 少 9% 写 字 楼 与 物 流 物 业 占 据 主 导, 分 别 占 总 投 资 额 的 56% 与 23% 零 售 物 业 则 由 于 可 售 资 源 有 限, 萎 缩 至 24 年 以 来 最 小 比 例 华 沙 核 心 市 场 写 字 楼 收 益 率 稳 定 在 6%, 主 要 区 域 市 场 的 写 字 楼 收 益 率 约 为 7.25%-7.5% 上 述 两 类 市 场 的 核 心 购 物 中 心 收 益 率 分 别 为 5.75% 与 6% 核 心 仓 储 物 业 的 收 益 率 约 为 7.25%( 整 租 ) 与 7.75%-8.25%( 合 租 ) 图 15 波 兰 4,5 4, 3,5 跨 境 投 资 约 占 总 投 资 的 88%; 其 中 来 自 美 国 的 投 资 占 32%, 其 次 为 德 国 (22%) 奥 地 利 (14%) 与 英 国 (14%) 本 土 投 资 约 占 总 额 的 12%, 即 3.7 亿 欧 元, 为 历 史 最 高 纪 录 第 一 太 平 戴 维 斯 预 期 写 字 楼 投 资 将 维 持 坚 挺 走 势, 但 需 求 将 逐 渐 向 区 域 市 场 转 移 ; 华 沙 市 场 的 投 资 将 以 非 核 心 地 段 的 甲 级 写 字 楼 与 核 心 地 段 的 乙 级 写 字 楼 为 重 心 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 年 末 展 望 写 字 楼 : 稳 零 售 物 业 : 升 工 业 物 业 : 升 27 28 29 21 211 212 213 214 215 西 班 牙 在 经 济 前 景 改 善 国 际 资 本 返 场 的 支 撑 下, 投 资 者 对 西 班 牙 市 场 的 信 心 自 213 年 末 起 不 断 增 强 低 风 险 投 资 者 认 为 市 场 已 经 触 底, 正 是 买 入 的 大 好 时 机 214 年 西 班 牙 房 地 产 投 资 额 达 75 亿 欧 元, 近 为 213 年 的 三 倍 就 投 资 额 而 言, 写 字 楼 与 零 售 物 业 占 据 主 导, 占 总 投 资 的 69%, 这 说 明 投 资 实 力 较 强 的 机 构 型 投 资 者 再 度 活 跃 于 市 场 其 中, 房 地 产 投 资 信 托 的 投 资 额 约 占 总 额 的 三 分 之 一, 比 本 土 投 资 还 要 多 三 分 之 一 场 内 资 金 充 足 而 投 资 对 象 缺 乏, 共 同 将 商 业 物 业 收 益 率 推 入 下 行 通 道, 是 核 心 物 业 写 字 楼 与 零 售 物 业 的 行 情 最 为 强 势, 其 收 益 率 与 欧 洲 市 场 平 均 收 益 率 基 本 相 当 甚 或 更 低 在 供 应 紧 缺 需 求 重 燃 以 及 租 金 增 长 预 期 的 共 同 助 推 下, 中 短 期 内 核 心 资 产 收 益 率 将 再 度 下 滑 图 16 西 班 牙 12, 1, 8, 6, 4, 2, 27 28 29 21 211 212 213 214 215 savills.co.uk/research 7

215 年 3 月 瑞 典 214 年 瑞 典 房 地 产 市 场 投 资 成 交 1,6 亿 瑞 典 克 朗, 为 28 年 金 融 危 机 后 最 高 水 平, 史 上 排 名 第 二 ( 以 克 朗 计 ) 其 中 第 四 季 度 贡 献 69 亿 克 朗 投 资, 推 高 全 年 总 额 商 业 物 业 领 域 ( 不 含 住 宅 ) 的 投 资 额 达 到 1,16 亿 克 朗, 其 中 第 四 季 度 成 交 5 亿 克 朗 跨 境 投 资 同 比 增 加 逾 一 倍 至 29 亿 克 朗, 但 与 金 融 危 机 前 水 平 相 比 仍 有 差 距 由 于 场 内 资 金 增 加, 成 交 额 同 比 上 涨 26% 此 外, 单 笔 交 易 额 也 在 213 年 2.35 亿 克 朗 的 基 础 上 增 加, 逼 近 3 亿 克 朗 一 线 年 末 展 望 写 字 楼 : 稳 零 售 物 业 : 降 工 业 物 业 : 降 场 内 投 资 竞 争 激 烈, 为 价 格 提 供 强 势 支 撑, 部 分 细 分 领 域 的 投 资 收 益 率 跌 至 历 史 低 点 斯 德 哥 尔 摩 中 心 区 核 心 写 字 楼 的 收 益 率 在 4.25%, 如 此 低 位 水 平 此 前 仅 出 现 在 2 世 纪 8 年 代 以 及 金 融 危 机 前 夕 目 前 利 率 较 低 市 场 资 本 充 足, 为 大 部 分 投 资 者 提 供 了 贷 款 便 利 这 预 示 着 215 年 市 场 将 迎 来 大 好 行 情 图 17 瑞 典 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, 27 28 29 21 211 212 213 214 215 英 国 英 国 市 场 在 215 年 为 商 业 物 业 投 资 者 准 备 了 一 场 气 氛 紧 张 而 活 泼 的 盛 宴, 最 吊 人 胃 口 的 莫 过 于 英 国 大 选 结 果 以 及 利 率 上 调 的 节 点 与 节 奏 伦 敦 市 场 的 核 心 资 产 收 益 率 已 接 近 历 史 最 低 水 平, 而 供 应 紧 缺 的 局 面 将 继 续 助 推 租 金 强 势 上 涨 伦 敦 金 融 城 的 资 产 价 格 相 对 优 惠, 西 区 核 心 市 场 边 缘 板 块 的 新 建 写 字 楼 紧 缺, 应 能 吸 引 大 量 寻 求 规 避 风 险 的 国 际 投 资 者, 从 而 持 续 旺 盛 需 求 伦 敦 物 业 租 金 已 率 先 回 升, 而 区 域 市 场 的 复 苏 仍 处 于 起 步 阶 段, 这 有 助 于 稳 步 提 升 投 资 者 对 伦 敦 以 外 地 区 的 投 资 兴 趣 214 年 伦 敦 以 外 的 房 地 产 投 资 成 交 所 占 比 例 为 26 年 以 来 最 高 水 平, 预 计 这 股 势 头 还 将 在 215 年 持 续 随 着 实 际 收 益 的 增 加, 零 售 物 业 市 场 将 迎 来 更 大 范 围 的 复 苏 因 网 购 影 响 而 看 空 零 售 物 业 的 投 资 者 不 妨 紧 密 关 注 物 流 物 业 214 年 该 类 物 业 的 主 力 租 户 系 零 售 商 与 制 造 商 图 18 英 国 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 27 28 29 21 211 212 213 214 215 savills.co.uk/research 8

215 年 3 月 关 键 投 资 指 标 GDP 增 幅 核 心 资 产 租 金 增 幅 核 心 资 产 收 益 率 与 收 益 率 变 化,215 年 第 一 季 度 3 城 市 215 年 GDP 增 幅 ( 预 测 ) 写 字 楼 租 金 增 幅 写 字 楼 收 益 率 写 字 楼 收 益 率 变 化 工 业 物 业 租 金 增 幅 工 业 物 业 收 益 率 工 业 物 业 收 益 率 变 化 购 物 中 心 租 金 增 幅 购 物 中 心 收 益 率 购 物 中 心 收 益 率 变 化 阿 姆 斯 特 丹 1.2% 7.4% 5.% -25.% 6.75% -75.% 5.75% -75 雅 典 2.5% 11.1% 8.25% -5-7.1% 1.% -1.% 7.5% -1 柏 林 1.8% 2.3% 4.2% -4 -- -- -- -- -- -- 布 鲁 塞 尔 1.2% -3.4% 5.% -1 2.2% 7.% -4.% 5.45% -15 注 1: 租 金 增 幅 指 年 度 增 幅, 以 当 地 货 币 计 算 注 2: 收 益 率 变 化 指 年 度 变 化, 以 基 点 为 单 位 注 3: 初 步 估 计 注 4:GDP 增 幅 指 全 国 GDP 年 度 增 幅, 来 自 牛 津 经 济 学 研 究 院 的 215 年 预 测 注 5: 购 物 中 心 指 区 域 核 心 市 场 购 物 中 心 租 金 增 幅 指 面 积 约 为 1 平 方 米 的 标 准 零 售 单 元 的 租 金 增 幅 注 6: 写 字 楼 指 伦 敦 西 区 的 写 字 楼 都 柏 林 3.2% 36.4% 4.5% -125 4.6% 7.% -1 5.% 5.% -15 杜 塞 尔 多 夫 1.8% -5.5% 4.2% -4 -- 6.3% -1 -- 5.2% -1 法 兰 克 福 1.8%.% 4.2% -2 -- -- -- -- 4.8% 汉 堡 1.8%.% 4.2% -2 -- 6.3% -2 -- -- -- 赫 尔 辛 基 *.9% 1.7% 4.5% -5-2.8% 7.% -3.8% 4.75% -25 伦 敦 6 2.6% 11.6% 3.25% 4.1% 5.% -75.9% 4.25% -75 马 德 里 2.2% 4.% 4.5% -1 -- -- --.% 5.% -75 米 兰.1% 2.% 5.6% -65 -- -- -- -- -- -- 慕 尼 黑 1.8% 7.8% 3.9% -25 -- 6.6% -- 4.9% 奥 斯 陆 ** 1.% 5.6% 4.5% -45 1.% 6.25% -25.% 5.5% 巴 黎 1.% -3.2% 3.8% -2.% 7.% -25.% 4.25% -5 斯 德 哥 尔 摩 2.% -2.1% 4.25% -25 2.8% 6.25% -25.6% 5.15% -1 维 也 纳 *** 1.3%.% 4.88% -25 7.% 7.%.% 5.5% -25 华 沙 3.5% -4.4% 6.%.% 7.75% 25.% 5.75% / *Realia / **Heilo/ ***EHL savills.co.uk/research 9

215 年 3 月 Savills European team Please contact us for further information Marcus Lemli European Investment +49 () 69 273 11 mlemli@savills.de Eri Mitsostergiou European Research +31 () 2 31 287 emitso@savills.com Lydia Brissy European Research +33 () 1 44 51 73 88 lbrissy@savills.com Alice Marwick European Research +44 () 2 716 3833 amarwick@savills.com Savills Local Research teams Mat Oakley Research UK +44 () 2 749 8781 moakley@savills.com Matthias Pink Research Germany +49 () 3 726 165 134 mpink@savills.de Marie Josée Lopes Research France +33 () 1 44 51 17 5 mjlopes@savills.fr Gema de la Fuente Research Spain +34 (91) 31 116 gfuente@savills.es Peter Wiman Research Sweden +46 (8) 545 85 462 pwiman@savills.se Jeroen Jansen Research Netherlands +31 () 2 31 294 j.jansen@savills.nl John McCartney Research Ireland +353 () 1 618 1427 John.McCartney@savills.ie Wioleta Wojtczak Research Poland +48 () 22 222 4 38 wwojtczak@savills.pl Henry Colle Research Belgium-Lux +32 2 542 4 54 hcolle@savills.be Gianni Flammini Italy +39 2 361742 gflammini@savills.it Associate offices George Veinolgou Greece +3 21 6996311 g.veinolgou@savills.gr Alexandra Ehrenberger EHL - Research Austria +43 () 1 512 769 7 a.ehrenberger@ehl.at Seppo Koponen Realia management - Finland +358 2 78 3763 Leif-Erik Halleen Heilo Eiendom - Norway +47 9 89 92 96 leh@heilo.no Savills plc Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 6 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research. savills.co.uk/research 1