房 地 产 开 发 行 业 2016 年 第 一 季 度 信 用 质 量 及 市 场 表 现 分 析 工 商 企 业 评 级 部 黄 蔚 飞 房 地 产 是 我 国 经 济 的 支 柱 产 业 之 一 受 宏 观 经 济 周 期 及 政 策 调 控 等 因 素 影 响, 我 国 房 地 产 市 场 景 气 度 存 在 一 定 波 动 2015 年 我 国 房 地 产 库 存 高 位 运 行, 行 业 投 资 增 速 进 一 步 下 滑 我 国 房 地 产 整 体 库 存 去 化 压 力 较 大, 且 城 市 之 间 的 运 营 分 化 加 剧 当 前 我 国 房 地 产 政 策 的 调 控 方 向 已 转 变 为 : 着 力 防 止 一 二 线 城 市 房 地 产 市 场 过 度 炒 作 引 导 资 金 流 向 库 存 较 高 的 三 四 线 城 市 2016 年 第 一 季 度, 房 地 产 开 发 企 业 的 信 用 等 级 总 体 稳 定, 已 发 债 企 业 的 发 行 人 信 用 评 级 仍 集 中 于 AA 区 间 同 期, 有 两 家 房 地 产 开 发 企 业 信 用 等 级 出 现 上 调 一 行 业 信 用 质 量 分 析 房 地 产 是 我 国 经 济 的 支 柱 产 业 之 一 受 宏 观 经 济 周 期 及 政 策 调 控 等 因 素 影 响, 我 国 房 地 产 市 场 景 气 度 存 在 一 定 波 动 2015 年 我 国 房 地 产 库 存 高 位 运 行, 行 业 投 资 增 速 进 一 步 下 滑 房 地 产 是 我 国 经 济 支 柱 产 业 之 一 2000 年 以 来, 在 工 业 化 城 镇 化 居 民 收 入 增 长 以 及 消 费 需 求 升 级 的 强 劲 推 动 下, 行 业 整 体 增 长 快 2004-2015 年, 我 国 房 地 产 行 业 年 完 成 投 资 额 从 1.32 万 亿 元 上 升 至 9.60 万 亿 元 其 中, 住 宅 年 完 成 投 资 额 从 2004 年 的 0.88 万 亿 元 上 升 至 2015 年 的 6.46 万 亿 元 - 1 -
图 表 1. 2005-2015 年 房 地 产 投 资 情 况 ( 单 位 : 万 亿 元 ) 资 料 来 源 :Wind 资 讯 近 十 余 年 内 我 国 房 地 产 市 场 发 展 迅 速, 但 期 间 也 经 历 了 较 大 的 起 伏 出 于 平 抑 市 场 波 动 保 障 市 场 理 性 发 展 的 初 衷, 我 国 政 府 曾 多 次 制 定 并 实 施 相 关 政 策 以 规 范 引 导 房 地 产 市 场 2005-2013 年, 我 国 调 控 政 策 主 要 目 标 为 抑 制 投 机 行 为 增 加 保 障 性 住 房 供 给 控 制 房 价 快 速 上 涨 尤 其 自 2009 年 起, 国 务 院 加 大 了 调 控 力 度, 陆 续 出 台 新 国 四 条 新 国 八 条 和 新 国 五 条 等 一 系 列 政 策 受 政 策 调 控 力 度 加 大 以 及 宏 观 经 济 增 速 放 缓 等 多 因 素 叠 加 影 响, 国 内 房 地 产 需 求 增 速 逐 步 放 缓, 市 场 进 入 调 整 阶 段 自 2009 年 以 来, 全 国 房 地 产 市 场 销 售 面 积 增 速 不 断 下 降,2012 年 同 比 增 速 更 降 至 仅 1.95%, 其 中 住 宅 销 售 面 积 同 比 增 长 仅 2.01% 2013 年, 国 务 院 出 台 新 国 五 条 严 厉 调 控 房 价, 由 此 造 成 的 政 策 末 班 车 效 应 导 致 市 场 一 度 强 烈 反 弹 当 年 全 国 商 品 房 销 售 面 积 13.06 亿 平 方 米, 同 比 增 长 17.34%; 其 中 住 宅 销 售 面 积 11.57 亿 平 方 米, 同 比 增 长 17.46% 需 求 集 中 释 放 后 的 2014 年, 全 国 房 地 产 销 售 面 积 住 宅 销 售 面 积 分 别 同 比 减 少 8.11% 和 9.11%, 成 交 量 下 滑 明 显 为 提 振 楼 市, 自 2014 年 7 月 起, 各 地 方 政 府 相 继 取 消 或 放 松 限 购 等 调 控 政 策, 转 而 出 台 救 市 政 策, 包 括 调 整 公 积 金 贷 款 减 免 税 收 调 整 首 付 比 例 放 松 户 籍 政 策 提 供 住 房 补 贴 等 2014 年 下 半 年 及 2015 年, 央 行 数 次 下 调 贷 款 基 准 利 率, 也 对 楼 市 形 成 了 有 效 支 撑 2015 年, 我 国 商 品 房 销 售 面 积 同 比 增 加 6.50% 至 12.85 亿 平 方 米 ; 其 中 住 宅 销 售 面 积 同 比 增 加 6.87% 至 11.24 亿 平 方 米 - 2 -
图 表 2. 2009-2015 年 我 国 主 要 类 型 商 品 房 的 销 售 面 积 ( 单 位 : 亿 平 方 米 ) 资 料 来 源 :Wind 资 讯 我 国 房 地 产 整 体 库 存 去 化 压 力 较 大, 且 城 市 之 间 的 运 营 分 化 加 剧 当 前 我 国 房 地 产 政 策 的 调 控 方 向 已 转 变 为 : 着 力 防 止 一 二 线 城 市 房 地 产 市 场 过 度 炒 作 引 导 资 金 流 向 库 存 较 高 的 三 四 线 城 市 虽 然 我 国 房 地 产 开 发 投 资 完 成 额 同 比 增 速 已 于 2010 年 进 入 下 行 通 道, 但 由 于 2010~2013 年 行 业 投 资 规 模 扩 张 依 旧 处 于 高 速 阶 段 2009 年 1 以 来 需 求 增 速 总 体 放 缓 等 因 素, 国 内 房 地 产 市 场 库 存 持 续 上 行 2011 年 末 全 国 房 地 产 市 场 库 存 为 51.51 亿 平 方 米, 其 中 待 售 商 品 房 面 积 2.72 亿 平 方 米 ;2015 年 末 全 国 房 地 产 市 场 库 存 已 升 至 78.84 亿 平 方 米, 其 中 待 售 商 品 房 面 积 为 7.19 亿 平 方 米 图 表 3. 2011-2015 年 我 国 房 地 产 库 存 情 况 ( 单 位 : 亿 平 方 米 ) 资 料 来 源 :Wind 资 讯 1 包 括 待 售 商 品 房 面 积 和 住 宅 办 公 楼 商 业 营 业 用 房 的 施 工 面 积 - 3 -
房 地 产 市 场 库 存 高 位 运 营 对 市 场 形 成 了 较 大 压 力, 中 央 政 府 2014 年 下 半 年 以 来 开 始 出 台 政 策 支 持 促 进 市 场 发 展 资 金 成 本 方 面, 央 行 多 次 降 息 降 准, 其 中 一 年 期 贷 款 基 准 利 率 自 年 初 的 5.60% 降 至 4.35%, 金 融 机 构 人 民 币 存 款 准 备 金 率 合 计 下 调 2.5 个 百 分 点, 符 合 标 准 的 金 融 机 构 额 外 下 调 0.5 个 百 分 点 公 积 金 贷 款 方 面, 国 管 公 积 金 中 心 将 贷 款 额 度 上 调 至 120 万 元, 首 套 房 首 付 降 至 20%, 并 调 整 了 二 套 房 政 策 和 缴 存 政 策 限 购 政 策 方 面,46 个 限 购 城 市 中 仅 剩 北 京 上 海 广 州 深 圳 四 城 坚 持 限 购, 且 六 部 委 联 合 发 文 取 消 境 外 机 构 和 个 人 的 购 房 限 制 税 收 方 面, 财 政 部 国 家 税 务 总 局 将 免 征 营 业 税 的 个 人 房 源 持 有 期 限 由 5 年 下 调 至 2 年 频 繁 的 政 策 出 台 对 市 场 需 求 起 到 了 维 系 作 用,2015 年 房 地 产 市 场 有 所 回 暖, 但 三 四 线 城 市 的 库 存 去 化 压 力 依 旧 很 大 2016 年 第 一 季 度, 我 国 一 二 线 城 市 房 价 在 宽 松 货 币 政 策 下 出 现 一 定 幅 度 的 跳 升, 进 而 推 动 我 国 房 地 产 市 场 景 气 度 进 一 步 回 暖 2016 年 1-3 月, 我 国 商 品 房 销 售 面 积 为 2.43 亿 平 方 米, 同 比 增 长 33.11%; 其 中 住 宅 销 售 面 积 为 2.18 亿 平 方 米, 同 比 增 长 35.40% 市 场 的 回 暖 亦 拉 动 投 资 额 增 长,2016 年 1-3 月 国 内 房 地 产 开 发 投 资 完 成 额 为 1.77 万 亿 元, 同 比 增 长 5.99% 在 此 期 间, 我 国 政 府 于 2 月 先 后 宣 布 非 限 购 城 市 商 贷 首 付 比 例 由 25% 降 至 20% 二 套 房 契 税 从 3% 降 至 1% 非 普 通 住 房 免 征 营 业 税 适 用 五 改 二 政 策 等 3 月 起, 我 国 部 分 一 线 及 二 线 省 会 城 市 陆 续 提 高 了 购 房 门 槛 可 以 看 出, 当 前 我 国 房 地 产 政 策 依 旧 以 稳 定 市 场 为 目 标, 调 控 方 法 已 调 整 为 : 着 力 于 防 止 一 二 线 城 市 房 地 产 市 场 过 度 炒 作 引 导 资 金 流 向 库 存 较 高 的 三 四 线 城 市 2 二 行 业 信 用 等 级 分 布 及 级 别 迁 移 分 析 1. 主 体 信 用 等 级 分 布 2016 年 第 一 季 度, 共 有 53 家 房 地 产 企 业 完 成 债 券 发 行, 公 开 发 行 债 券 合 计 81 支 包 括 超 短 期 融 资 券 1 支 短 期 融 资 券 1 支 中 期 票 据 11 支 公 司 债 68 支 2 本 部 分 采 用 的 样 本 库 范 围 为 申 万 房 地 产 行 业 中 公 开 发 行 债 券 的 非 城 投 类 企 业 发 行 主 体 信 用 等 级 仅 考 虑 发 行 人 付 费 模 式 的 评 级 机 构 的 评 级 结 果 统 计 主 体 等 级 分 布 时, 不 同 评 级 机 构 对 同 一 主 体 的 评 级 结 果 不 作 剔 除, 但 单 一 主 体 发 行 多 期 债 券 时 只 按 该 主 体 最 新 信 用 等 级 计 一 次 - 4 -
图 表 4. 房 地 产 行 业 主 体 信 用 等 级 分 布 ( 截 至 2016 年 3 月 末 ) 发 行 主 体 信 用 等 级 2016 年 第 一 季 度 截 至 2016 年 3 月 末 发 行 主 体 数 量 占 比 (%) 存 续 主 体 数 量 占 比 (%) ( 家 ) ( 家 ) AAA 10 18.87 17 12.23 AA+ 12 22.64 33 23.74 AA 30 56.60 80 57.55 AA- 1 1.89 8 5.76 A+ 1 0.72 合 计 53 100.00 139 100.00 数 据 来 源 : Wind 资 讯, 新 世 纪 评 级 整 理 2. 主 体 信 用 等 级 迁 移 新 世 纪 评 级 对 2016 年 第 一 季 度 静 态 池 样 本 库 中 房 地 产 行 业 债 券 主 体 信 用 等 级 迁 移 情 况 进 行 统 计 分 析 本 次 2016 年 第 一 季 度 静 态 池 样 本 3 库 中 满 足 统 计 口 径 的 有 效 样 本 107 个 我 们 对 2016 年 第 一 季 度 信 用 等 级 迁 移 情 况 进 行 统 计, 并 建 立 迁 移 矩 阵 详 见 下 表 : 图 表 5. 房 地 产 行 业 主 体 信 用 等 级 迁 移 情 况 2015 年 末 2016 年 3 月 末 AAA AA + AA AA - A + AAA 20 AA+ 1 26 AA 1 52 AA- 6 A+ 1 数 据 来 源 : Wind 资 讯, 新 世 纪 评 级 整 理 级 别 调 整 方 面,2016 年 第 一 季 度, 联 合 信 用 将 广 州 富 力 地 产 股 份 有 限 公 司 主 体 级 别 由 AA+ 级 上 调 为 AAA 级 ; 联 合 信 用 将 深 圳 市 龙 光 控 股 有 限 公 司 主 体 级 别 由 AA 级 上 调 为 AA+ 级 同 期, 没 有 调 整 展 望 的 情 况 4 三 行 业 主 要 债 券 品 种 利 差 分 析 新 世 纪 评 级 对 2016 年 第 一 季 度 房 地 产 行 业 发 行 的 短 期 融 资 券 ( 不 3 在 统 计 主 体 信 用 等 级 迁 移 矩 阵 时, 我 们 在 样 本 库 中 剔 除 2015 年 末 或 2016 年 第 一 季 度 末 没 有 等 级 记 录 的 样 本 4 本 部 分 所 统 计 债 券 种 类 均 为 公 开 发 行 的 债 券 - 5 -
包 括 超 短 期 融 资 券 ) 中 期 票 据 ( 不 包 括 定 向 工 具 和 中 小 企 业 集 合 票 据 ) 和 公 司 债 ( 不 包 括 私 募 类 债 券 ) 的 利 差 分 析 选 取 同 日 同 期 限 的 国 债 到 期 收 益 率 为 基 准 利 率 计 算 利 差 行 业 筛 选 标 准 亦 参 考 申 银 万 国 的 行 业 分 类, 研 究 数 据 来 源 于 Wind 资 讯 金 融 终 端, 数 据 采 集 时 点 为 2016 年 4 月 30 日, 数 据 时 限 是 2016 年 第 一 季 度 (2016.1.1~2016.3.31) 利 差 分 析 结 果 表 明, 短 期 融 资 券 中 期 票 据 和 公 司 债 发 行 定 价 总 体 反 映 了 信 用 等 级 差 异 随 着 信 用 等 级 的 降 低 发 行 期 限 增 加, 利 差 均 值 也 越 大, 而 同 等 债 项 级 别 的 企 业 因 信 用 质 量 分 化 亦 存 在 较 大 差 别, 各 信 用 等 级 的 利 差 因 评 级 样 本 量 限 制 而 存 在 一 定 差 异 5 1. 短 期 融 资 券 2016 年 第 一 季 度 房 地 产 行 业 仅 发 行 一 支 短 期 融 资 券, 为 上 海 世 茂 股 份 有 限 公 司 发 行 的 16 沪 世 茂 CP001 该 支 短 期 融 资 券 发 行 时, 新 世 纪 评 级 给 予 发 行 人 AA 级 的 主 体 信 用 等 级 图 表 6. 房 地 产 行 业 短 期 融 资 券 发 行 利 差 情 况 ( 单 位 :BP) 发 行 时 发 行 时 发 行 利 差 样 本 数 主 体 信 用 等 级 债 项 信 用 等 级 区 间 均 值 AA A-1 1 69.46 69.46 数 据 来 源 : Wind 资 讯, 新 世 纪 评 级 整 理 6 2. 中 期 票 据 2016 年 第 一 季 度 房 地 产 行 业 共 发 行 10 支 中 期 票 据 AAA 级 债 券 中, 上 海 世 博 发 展 ( 集 团 ) 有 限 公 司 万 科 企 业 股 份 有 限 公 司 所 发 中 期 票 据 的 利 差 表 现 相 对 较 好 AA 级 债 券 中, 天 安 数 码 城 ( 集 团 ) 有 限 公 司 所 发 中 期 票 据 的 利 差 表 现 相 对 较 好 图 表 7. 房 地 产 行 业 中 期 票 据 发 行 利 差 情 况 ( 单 位 :BP) 期 限 发 行 时 发 行 时 发 行 利 差 样 本 数 主 体 信 用 等 级 债 项 信 用 等 级 区 间 均 值 3 年 AAA AAA 2 66.81~96.44 81.63 AA AA 3 220.05~326.81 280.28 5 年 AAA AAA 5 62.73~118.47 90.39 数 据 来 源 : Wind 资 讯, 新 世 纪 评 级 整 理 5 6 仅 统 计 1 年 期 短 期 融 资 券, 不 含 超 短 期 融 资 券 不 含 中 小 企 业 集 合 票 据 - 6 -
3. 公 司 债 券 2016 年 第 一 季 度 房 地 产 行 业 共 发 行 63 支 公 司 债 券 AAA 级 债 券 中, 保 利 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 所 发 公 司 债 券 的 利 差 表 现 相 对 较 好 ; 绿 地 控 股 集 团 有 限 公 司 所 发 公 司 债 券 的 利 差 表 现 相 对 较 差 AA + 级 债 券 中, 苏 州 新 建 元 控 股 集 团 有 限 公 司 上 海 中 星 ( 集 团 ) 有 限 公 司 厦 门 经 济 特 区 房 地 产 开 发 集 团 有 限 公 司 等 所 发 公 司 债 券 的 利 差 表 现 相 对 较 好 ; 广 东 珠 江 投 资 股 份 有 限 公 司 华 夏 幸 福 基 业 股 份 有 限 公 司 所 发 公 司 债 券 的 利 差 表 现 相 对 较 差 AA 级 债 券 中, 北 京 望 京 搜 候 房 地 产 有 限 公 司 上 海 实 业 发 展 股 份 有 限 公 司 中 航 地 产 股 份 有 限 公 司 信 达 地 产 股 份 有 限 公 司 中 交 地 产 有 限 公 司 等 所 发 公 司 债 券 的 利 差 表 现 相 对 较 好 ; 广 西 万 通 房 地 产 有 限 公 司 广 州 番 禺 海 怡 房 地 产 开 发 有 限 公 司 广 州 市 天 建 房 地 产 开 发 有 限 公 司 鑫 苑 ( 中 国 ) 置 业 有 限 公 司 金 辉 集 团 股 份 有 限 公 司 国 购 投 资 有 限 公 司 中 弘 控 股 股 份 有 限 公 司 等 所 发 公 司 债 券 的 利 差 表 现 相 对 较 差 图 表 8. 房 地 产 行 业 公 司 债 券 发 行 利 差 情 况 ( 单 位 :BP) 期 限 3 年 5 年 6 年 7 年 8 年 10 年 发 行 时 发 行 时 发 行 利 差 样 本 数 主 体 信 用 等 级 债 项 信 用 等 级 区 间 均 值 AA + AA + 2 93.37~124.37 108.87 AAA 1 88.53 88.53 AA AA + 2 141.49~166.27 153.88 AA 1 349.21 349.21 AA - AA 1 391.49 391.49 AAA AAA 6 29.49~112.86 61.57 AA + AA + 13 55.06~255.02 126.61 AAA 1 66.98 66.98 AA AA + 1 203.80 203.80 AA 24 65.73~473.40 325.01 AAA AAA 2 23.57~38.27 30.92 AA AAA 1 120.36 120.36 AAA AAA 1 41.27 41.27 AA + AA + 1 202.58 202.58 AAA AAA 2 67.09~80.63 73.86 AA + AA + 1 88.10 88.10 AAA AAA 2 85.48~132.49 108.99 AA AAA 1 193.35 193.35 数 据 来 源 : Wind 资 讯, 新 世 纪 评 级 整 理 - 7 -
附 录 一 房 地 产 行 业 发 债 主 体 信 用 等 级 分 布 及 主 要 经 营 财 务 数 据 发 行 人 名 称 最 新 主 体 评 级 评 级 机 构 资 产 总 额 ( 亿 元 ) 所 有 者 权 益 ( 亿 元 ) 资 产 负 债 率 (%) 营 业 收 入 ( 亿 元 ) 毛 利 率 (%) 净 利 润 ( 亿 元 ) 经 营 活 动 净 现 金 流 ( 亿 元 ) 有 息 债 务 招 商 局 蛇 口 工 业 区 控 股 股 份 有 限 公 司 AAA/ 稳 定 中 诚 信 国 际 2,108.99 621.63 70.52 492.22 37.68 80.47 20.84 44.32 2015 年 数 据 保 利 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 AAA/ 稳 定 大 公 国 际 4,038.33 971.40 75.95 1,234.29 33.20 168.28 177.85 55.72 2015 年 数 据 远 洋 地 产 有 限 公 司 AAA/ 稳 定 中 诚 信 证 券 1,293.05 357.67 72.34 272.71 27.34 42.33 55.31 51.56 2015 年 数 据 广 州 富 力 地 产 股 份 有 限 公 司 AAA/ 稳 定 联 合 信 用 1,836.61 491.74 73.23 443.97 38.22 67.32 54.14 62.86 2015 年 数 据 重 庆 龙 湖 企 业 拓 展 有 限 公 司 AAA/ 稳 定 中 诚 信 证 券 1,425.38 596.02 58.19 412.64 32.57 92.24 64.03 33.10 2015 年 数 据 中 海 地 产 集 团 有 限 公 司 AAA/ 稳 定 联 合 信 用 1,908.92 636.80 66.64 723.14 34.93 142.87-15.80 20.61 2015 年 数 据 恒 大 地 产 集 团 有 限 公 司 ( 广 州 ) AAA/ 稳 定 中 诚 信 证 券 6,503.61 745.23 88.54 1,175.15 33.30 185.24-9.23 80.30 2015 年 数 据 大 连 万 达 商 业 地 产 股 份 有 限 公 司 AAA/ 稳 定 大 公 国 际 6,395.60 1,858.97 70.93 1,321.05 44.89 301.09 319.09 50.76 2015 年 数 据 金 地 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 AAA/ 稳 定 联 合 信 用 1,393.46 476.16 65.83 327.33 28.59 48.43 83.94 45.40 2015 年 数 据 万 科 企 业 股 份 有 限 公 司 AAA/ 稳 定 大 公 国 际 6,112.96 1,363.10 77.70 1,955.49 29.35 259.49 160.46 41.44 2015 年 数 据 中 国 葛 洲 坝 集 团 有 限 公 司 AAA/ 稳 定 新 世 纪 评 级 1,266.71 256.14 79.78 834.10 14.90 39.82-34.22 69.53 2015 年 数 据 平 安 不 动 产 有 限 公 司 AAA/ 稳 定 新 世 纪 评 级 260.70 107.94 58.60 11.07 59.63 7.26 6.45 56.40 2015 年 数 据 金 融 街 控 股 股 份 有 限 公 司 AAA/ 稳 定 中 诚 信 证 券 1,056.79 290.04 72.56 155.65 30.05 22.65-128.42 65.71 2015 年 数 据 上 海 世 博 发 展 ( 集 团 ) 有 限 公 司 AAA/ 稳 定 新 世 纪 评 级 80.57 68.94 14.44 5.54 50.49 0.57-0.48 1.56 2015 年 数 据 上 海 上 实 ( 集 团 ) 有 限 公 司 AAA/ 稳 定 新 世 纪 评 级 1,229.05 546.28 55.55 1,094.86 13.05 37.06 9.24 36.07 2015 年 数 据 绿 地 控 股 集 团 有 限 公 司 AAA/ 稳 定 联 合 信 用 6,004.36 673.33 88.79 2,072.57 14.76 73.85-242.39 78.78 2015 年 数 据 杠 杆 率 (%) 备 注 江 苏 新 城 地 产 股 份 有 限 公 司 AA+/ 稳 定 中 诚 信 证 券 389.80 92.00 76.40 92.60 24.36 9.53 8.52 47.04 2015 年 前 三 季 度 数 据 中 国 铁 建 房 地 产 集 团 有 限 公 司 AA+/ 稳 定 中 诚 信 证 券 898.81 172.10 80.85 216.73 26.41 27.77 15.43 74.09 2015 年 数 据 中 粮 置 业 投 资 有 限 公 司 AA+/ 稳 定 中 诚 信 证 券 363.71 185.98 48.87 21.68 76.30 7.80 5.98 36.76 2015 年 数 据 信 达 投 资 有 限 公 司 AA+/ 稳 定 大 公 国 际 836.69 170.21 79.66 111.13 43.84 23.97-4.69 73.39 2015 年 数 据 中 国 金 茂 ( 集 团 ) 有 限 公 司 AA+/ 稳 定 中 诚 信 国 际 114.63 59.62 47.99 24.06 56.13 2.76 6.52 36.59 2015 年 数 据 - 8 -
中 粮 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 AA+/ 稳 定 中 诚 信 国 际 553.22 110.86 79.96 135.00 26.45 10.01-18.16 69.79 2015 年 数 据 金 茂 投 资 管 理 ( 上 海 ) 有 限 公 司 AA+/ 稳 定 中 诚 信 证 券 474.46 53.10 88.81 50.61 30.59 8.85 1.38 71.62 2015 年 数 据 中 国 电 建 地 产 集 团 有 限 公 司 AA+/ 稳 定 中 诚 信 国 际 716.15 111.80 84.39 125.11 23.47 6.56-4.97 74.12 2015 年 数 据 复 地 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 AA+/ 稳 定 中 诚 信 证 券 696.59 144.75 79.22 175.22 26.32 14.89 4.85 63.83 2015 年 数 据 上 海 世 茂 股 份 有 限 公 司 AA+/ 稳 定 联 合 信 用 653.48 246.55 62.27 150.33 36.32 29.19 4.45 32.22 2015 年 数 据 中 国 国 际 贸 易 中 心 股 份 有 限 公 司 AA+/ 稳 定 联 合 信 用 102.19 56.52 44.69 22.71 51.33 6.28 11.45 37.15 2015 年 数 据 深 圳 市 龙 光 控 股 有 限 公 司 AA+/ 稳 定 联 合 信 用 496.46 160.56 67.66 148.78 34.20 25.62 9.21 48.57 2015 年 数 据 上 海 世 茂 建 设 有 限 公 司 AA+/ 稳 定 中 诚 信 证 券 855.18 211.06 75.32 147.19 38.47 21.86-77.40 38.58 2015 年 数 据 增 城 市 碧 桂 园 物 业 发 展 有 限 公 司 AA+/ 稳 定 大 公 国 际 872.45 282.06 67.67 298.65 25.74 24.95 3.13 44.38 2015 年 数 据 广 东 珠 江 投 资 股 份 有 限 公 司 AA+/ 稳 定 联 合 信 用 1,092.41 274.12 74.91 97.01 41.83 6.04-153.63 66.63 2015 年 数 据 江 苏 中 南 建 设 集 团 股 份 有 限 公 司 AA+/ 稳 定 东 方 金 诚 962.26 132.15 86.27 204.50 21.58 4.41 9.53 71.40 2015 年 数 据 绿 城 房 地 产 集 团 有 限 公 司 AA+/ 稳 定 中 诚 信 证 券 1,155.32 224.62 80.56 225.35 23.23 7.94 6.83 53.47 2015 年 数 据 融 创 房 地 产 集 团 有 限 公 司 AA+/ 稳 定 联 合 信 用 902.35 253.80 71.87 115.98 15.49 47.53 59.38 40.92 2015 年 数 据 大 华 ( 集 团 ) 有 限 公 司 AA+/ 稳 定 新 世 纪 评 级 469.44 155.91 66.79 130.05 54.85 33.41 23.90 44.86 2015 年 数 据 荣 盛 房 地 产 发 展 股 份 有 限 公 司 AA+/ 稳 定 大 公 国 际 1,028.71 220.16 78.60 234.32 28.52 25.72-24.73 65.36 2015 年 数 据 新 城 控 股 集 团 股 份 有 限 公 司 AA+/ 稳 定 中 诚 信 证 券 678.02 138.72 79.54 235.69 26.81 24.00-9.57 47.55 2015 年 数 据 世 纪 金 源 投 资 集 团 有 限 公 司 AA+/ 稳 定 中 诚 信 证 券 909.27 329.67 63.74 295.83 33.71 46.21-28.23 48.07 2015 年 数 据 华 夏 幸 福 基 业 股 份 有 限 公 司 AA+/ 稳 定 大 公 国 际 1,686.23 256.30 84.80 383.35 34.52 49.87 74.50 65.98 2015 年 数 据 上 海 中 星 ( 集 团 ) 有 限 公 司 AA+/ 稳 定 新 世 纪 评 级 384.15 108.47 71.76 84.25 34.53 3.67 1.90 57.39 2015 年 数 据 苏 州 新 建 元 控 股 集 团 有 限 公 司 AA+/ 稳 定 中 诚 信 证 券 324.20 86.42 73.34 49.12 31.01 2.22 16.29 62.17 2015 年 数 据 上 海 金 桥 ( 集 团 ) 有 限 公 司 AA+/ 稳 定 新 世 纪 评 级 259.68 112.40 56.72 25.19 45.13 4.54-26.01 43.69 2015 年 数 据 北 京 北 辰 实 业 股 份 有 限 公 司 AA+/ 稳 定 联 合 信 用 474.13 118.69 74.97 71.86 42.73 6.35-31.61 65.02 2015 年 数 据 首 创 置 业 股 份 有 限 公 司 AA+/ 稳 定 中 诚 信 证 券 1,018.01 236.37 76.78 158.34 17.80 28.85-90.03 66.50 2015 年 数 据 联 发 集 团 有 限 公 司 AA+/ 稳 定 联 合 信 用 253.64 61.13 75.90 90.94 23.86 8.65 6.08 62.57 2015 年 数 据 合 肥 城 建 投 资 控 股 有 限 公 司 AA+/ 稳 定 大 公 国 际 476.26 189.26 60.26 43.41 0.76 0.84 18.63 29.00 2015 年 数 据 - 9 -
重 庆 高 科 集 团 有 限 公 司 AA+/ 稳 定 新 世 纪 评 级 203.04 152.36 24.96 13.06 60.29 3.02 1.89 10.82 2015 年 数 据 厦 门 经 济 特 区 房 地 产 开 发 集 团 有 限 公 司 AA+/ 稳 定 新 世 纪 评 级 248.27 60.45 75.65 35.06 33.11 9.11-26.61 57.52 2015 年 数 据 厦 门 禹 洲 鸿 图 地 产 开 发 有 限 公 司 AA/ 稳 定 东 方 金 诚 213.15 75.90 64.39 49.76 41.26 9.22 17.73 29.75 2014 年 数 据 上 海 宝 龙 实 业 发 展 有 限 公 司 AA/ 稳 定 联 合 信 用 388.66 134.81 65.31 37.08 46.61 9.62 1.49 38.61 2015 年 前 三 季 度 数 据 国 购 投 资 有 限 公 司 AA/ 稳 定 联 合 信 用 358.86 85.21 76.26 49.97 21.90 2.49 5.71 62.59 2015 年 前 三 季 度 数 据 北 京 金 泰 集 团 有 限 公 司 AA/ 稳 定 大 公 国 际 150.57 71.36 52.61 75.02 9.06 0.76-3.55 40.89 2015 年 前 三 季 度 数 据 中 房 地 产 股 份 有 限 公 司 AA/ 稳 定 联 合 信 用 81.27 29.72 63.44 11.12 24.44 0.28-5.82 41.07 2015 年 数 据 武 汉 南 国 置 业 股 份 有 限 公 司 AA/ 稳 定 东 方 金 诚 190.87 31.94 83.27 30.51 31.89 0.84-49.24 78.62 2015 年 数 据 中 航 地 产 股 份 有 限 公 司 AA/ 稳 定 中 诚 信 证 券 228.81 46.95 79.48 55.19 24.19 3.71 5.39 70.22 2015 年 数 据 信 达 地 产 股 份 有 限 公 司 AA/ 稳 定 中 诚 信 证 券 521.84 87.45 83.24 81.36 28.96 8.13-43.46 77.81 2015 年 数 据 中 交 地 产 有 限 公 司 AA/ 稳 定 联 合 信 用 276.14 79.60 71.17 33.91 25.86 1.78-20.98 57.12 2015 年 数 据 北 京 望 京 搜 候 房 地 产 有 限 公 司 AA/ 稳 定 中 诚 信 证 券 258.91 79.20 69.41 3.30 87.18 1.48-0.33 21.53 2015 年 数 据 华 南 国 际 工 业 原 料 城 ( 深 圳 ) 有 限 公 司 AA/ 稳 定 大 公 国 际 573.30 178.02 68.95 43.47 44.29 18.49 9.88 50.49 2015 年 数 据 天 安 数 码 城 ( 集 团 ) 有 限 公 司 AA/ 稳 定 联 合 资 信 147.35 46.50 68.44 22.11 49.90 4.68 1.37 56.34 2015 年 数 据 深 圳 卓 越 世 纪 城 房 地 产 开 发 有 限 公 司 AA/ 稳 定 鹏 元 154.29 68.78 55.42 3.96 96.26 4.47 18.33 33.96 2015 年 数 据 金 辉 集 团 股 份 有 限 公 司 AA/ 稳 定 新 世 纪 评 级 405.67 89.47 77.95 148.70 26.78 15.65 37.92 56.83 2015 年 数 据 奥 园 集 团 有 限 公 司 AA/ 稳 定 联 合 信 用 327.80 98.01 70.10 80.01 36.94 13.15-13.80 45.00 2015 年 数 据 银 亿 房 地 产 股 份 有 限 公 司 AA/ 稳 定 中 诚 信 证 券 247.16 54.24 78.06 84.59 22.06 4.35 26.30 67.52 2015 年 数 据 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 AA/ 稳 定 联 合 资 信 267.72 62.40 76.69 77.31 26.64 4.66 1.58 63.33 2015 年 数 据 深 圳 市 中 洲 投 资 控 股 股 份 有 限 公 司 AA/ 稳 定 东 方 金 诚 246.21 56.16 77.19 50.48 39.87 4.00-8.47 60.07 2015 年 数 据 北 京 华 业 资 本 控 股 股 份 有 限 公 司 AA/ 稳 定 联 合 信 用 202.63 45.90 77.35 46.81 37.46 8.79 34.27 63.60 2015 年 数 据 广 州 合 景 房 地 产 开 发 有 限 公 司 AA/ 稳 定 联 合 信 用 357.55 88.71 75.19 33.56 36.37 9.98-28.34 46.52 2015 年 数 据 - 10 -
花 样 年 集 团 ( 中 国 ) 有 限 公 司 AA/ 稳 定 联 合 信 用 287.47 96.68 66.37 76.04 32.03 12.91 11.15 36.34 2015 年 数 据 亿 达 发 展 有 限 公 司 AA/ 稳 定 联 合 信 用 329.28 87.13 73.54 79.09 31.71 9.63 15.38 64.52 2015 年 数 据 广 西 万 通 房 地 产 有 限 公 司 AA/ 稳 定 联 合 信 用 388.03 64.46 83.39 61.05 25.56 4.59-13.92 73.86 2015 年 数 据 汕 头 花 园 集 团 有 限 公 司 AA/ 稳 定 联 合 信 用 339.32 90.63 73.29 69.59 44.74 14.74-17.50 61.70 2015 年 数 据 上 海 帝 泰 发 展 有 限 公 司 AA/ 稳 定 中 诚 信 国 际 113.93 69.35 39.13 8.45 89.19 6.87 3.66 26.25 2015 年 数 据 广 州 番 禺 雅 居 乐 房 地 产 开 发 有 限 公 司 AA/ 稳 定 中 诚 信 证 券 174.70 42.80 75.50 54.32 63.33 13.74 10.45 43.57 2015 年 数 据 当 代 节 能 置 业 股 份 有 限 公 司 AA/ 稳 定 联 合 信 用 123.30 34.34 72.15 60.12 37.93 9.46 10.29 31.95 2015 年 数 据 重 庆 协 信 远 创 房 地 产 开 发 有 限 公 司 AA/ 稳 定 联 合 信 用 560.52 147.84 73.62 74.67 28.11 7.72-10.85 62.22 2015 年 数 据 广 州 番 禺 海 怡 房 地 产 开 发 有 限 公 司 AA/ 稳 定 联 合 信 用 292.75 68.91 76.46 80.02 34.26 7.58 25.42 49.45 2015 年 数 据 鑫 苑 ( 中 国 ) 置 业 有 限 公 司 AA/ 稳 定 联 合 信 用 284.09 64.81 77.19 69.16 30.13 6.21 11.42 53.25 2015 年 数 据 广 州 市 天 建 房 地 产 开 发 有 限 公 司 AA/ 稳 定 中 诚 信 证 券 238.63 66.29 72.22 35.13 59.84 11.68 24.62 44.68 2015 年 数 据 海 航 投 资 集 团 股 份 有 限 公 司 AA/ 稳 定 联 合 信 用 87.64 44.31 49.43 12.31 21.69 2.21 2.76 45.87 2015 年 数 据 泛 海 控 股 股 份 有 限 公 司 AA/ 稳 定 东 方 金 诚 1,183.56 151.63 87.19 94.40 48.16 23.66-1.79 85.17 2015 年 数 据 中 弘 控 股 股 份 有 限 公 司 AA/ 稳 定 大 公 国 际 200.55 58.84 70.66 12.90 38.18 2.93-4.31 66.94 2015 年 数 据 荣 安 地 产 股 份 有 限 公 司 AA/ 稳 定 联 合 信 用 79.35 36.23 54.34 11.24 29.03 1.03 6.60 35.81 2015 年 数 据 顺 发 恒 业 股 份 公 司 AA/ 稳 定 东 方 金 诚 118.92 37.63 68.36 34.74 25.66 3.27 31.78 39.89 2015 年 数 据 杭 州 滨 江 房 产 集 团 股 份 有 限 公 司 AA/ 稳 定 大 公 国 际 422.30 109.35 74.11 126.18 32.27 15.04 80.49 36.91 2015 年 数 据 北 京 万 通 地 产 股 份 有 限 公 司 AA/ 稳 定 联 合 资 信 136.68 31.94 76.63 26.19 30.16-5.89 0.24 68.99 2015 年 数 据 广 东 美 的 置 业 有 限 公 司 AA/ 稳 定 大 公 国 际 304.59 23.43 92.31 64.25 26.87 6.14 20.56 72.20 2015 年 数 据 旭 辉 集 团 股 份 有 限 公 司 AA/ 稳 定 新 世 纪 评 级 452.40 126.87 71.96 143.91 30.46 22.14 15.61 45.87 2015 年 数 据 中 国 希 格 玛 有 限 公 司 AA/ 稳 定 联 合 信 用 165.43 65.68 60.30 11.15 42.73 8.11 0.56 42.73 2015 年 数 据 北 京 华 美 乔 戈 里 实 业 发 展 有 限 公 司 AA/ 稳 定 东 方 金 诚 337.39 73.98 78.07 68.60 35.92 8.44-0.26 63.47 2015 年 数 据 广 州 市 时 代 地 产 集 团 有 限 公 司 AA/ 稳 定 新 世 纪 评 级 449.64 139.77 68.91 144.41 30.93 16.08-40.63 43.21 2015 年 数 据 北 京 兆 泰 集 团 股 份 有 限 公 司 AA/ 稳 定 联 合 信 用 267.44 94.16 64.79 10.88 86.51 12.90-5.86 53.89 2015 年 数 据 宜 华 企 业 ( 集 团 ) 有 限 公 司 AA/ 正 面 中 诚 信 证 券 231.68 100.70 56.54 56.55 31.26 6.87-9.60 49.84 2015 年 数 据 - 11 -
中 天 城 投 集 团 股 份 有 限 公 司 AA/ 稳 定 大 公 国 际 554.00 129.58 76.61 153.86 35.44 26.14-0.97 62.48 2015 年 数 据 美 都 能 源 股 份 有 限 公 司 AA/ 稳 定 联 合 信 用 150.11 48.60 67.62 49.11 10.69 0.71-15.32 63.52 2015 年 数 据 新 华 联 不 动 产 股 份 有 限 公 司 AA/ 稳 定 东 方 金 诚 339.94 67.83 80.05 46.47 26.52 2.88-29.00 72.98 2015 年 数 据 冠 城 大 通 股 份 有 限 公 司 AA/ 稳 定 联 合 信 用 198.89 87.30 56.11 74.02 29.09 4.55 11.94 38.96 2015 年 数 据 阳 光 城 集 团 股 份 有 限 公 司 AA/ 稳 定 大 公 国 际 701.73 137.42 80.42 223.80 25.56 17.33-38.79 73.47 2015 年 数 据 金 科 地 产 集 团 股 份 有 限 公 司 AA/ 稳 定 大 公 国 际 955.53 153.38 83.95 193.99 28.41 12.34 4.12 72.46 2015 年 数 据 景 瑞 地 产 ( 集 团 ) 有 限 公 司 AA/ 稳 定 联 合 信 用 227.76 37.79 83.41 73.36 13.14 0.78 6.26 67.40 2015 年 数 据 新 湖 中 宝 股 份 有 限 公 司 AA/ 稳 定 联 合 资 信 890.67 254.01 71.48 116.36 25.70 10.42 7.02 63.14 2015 年 数 据 建 业 住 宅 集 团 ( 中 国 ) 有 限 公 司 AA/ 稳 定 大 公 国 际 339.86 83.80 75.34 115.63 31.47 12.26 36.43 36.70 2015 年 数 据 融 信 ( 福 建 ) 投 资 集 团 有 限 公 司 AA/ 稳 定 联 合 信 用 363.60 75.50 79.23 74.15 42.27 15.19 30.55 68.52 2015 年 数 据 福 星 惠 誉 房 地 产 有 限 公 司 AA/ 稳 定 中 诚 信 证 券 340.61 72.20 78.80 71.76 29.26 9.00-10.66 62.14 2015 年 数 据 湖 北 福 星 科 技 股 份 有 限 公 司 AA/ 稳 定 中 诚 信 证 券 393.95 107.92 72.61 80.29 24.87 6.12 0.44 61.35 2015 年 数 据 京 能 置 业 股 份 有 限 公 司 AA/ 稳 定 联 合 资 信 53.04 20.72 60.94 8.30 51.52 1.37-2.25 51.65 2015 年 数 据 重 庆 渝 开 发 股 份 有 限 公 司 AA/ 稳 定 新 世 纪 评 级 73.58 33.28 54.76 11.55 23.21-1.01 0.47 38.97 2015 年 数 据 天 津 天 保 基 建 股 份 有 限 公 司 AA/ 稳 定 联 合 信 用 66.16 44.08 33.38 13.06 31.53 1.87 6.14 15.62 2015 年 数 据 上 海 实 业 发 展 股 份 有 限 公 司 AA/ 稳 定 中 诚 信 证 券 272.75 55.13 79.79 66.19 34.87 6.05-13.50 70.81 2015 年 数 据 珠 海 格 力 房 产 有 限 公 司 AA/ 稳 定 鹏 元 192.30 10.48 94.55 25.44 40.69 11.51 12.94 89.20 2015 年 数 据 江 苏 凤 凰 置 业 投 资 股 份 有 限 公 司 AA/ 稳 定 新 世 纪 评 级 77.32 20.86 73.02 10.64 41.38-0.78 4.11 52.74 2015 年 数 据 中 国 武 夷 实 业 股 份 有 限 公 司 AA/ 稳 定 中 诚 信 证 券 99.89 13.82 86.16 24.09 31.47 1.29-5.27 82.29 2015 年 数 据 北 京 市 华 远 集 团 有 限 公 司 AA/ 稳 定 中 诚 信 国 际 264.42 79.01 70.12 76.51 24.05 9.05-2.90 60.40 2015 年 数 据 华 远 地 产 股 份 有 限 公 司 AA/ 稳 定 中 诚 信 证 券 215.53 47.08 78.16 74.49 23.34 8.18-2.21 64.59 2015 年 数 据 华 鑫 置 业 ( 集 团 ) 有 限 公 司 AA/ 稳 定 新 世 纪 评 级 87.80 48.22 45.08 20.86 37.65 2.88 5.14 33.36 2015 年 数 据 温 州 市 现 代 服 务 业 投 资 集 团 有 限 公 司 AA/ 稳 定 中 诚 信 国 际 148.11 68.51 53.74 55.02 12.19-1.25 5.62 42.05 2015 年 数 据 安 徽 省 高 速 地 产 集 团 有 限 公 司 AA/ 稳 定 联 合 资 信 148.05 37.72 74.52 42.59 22.86 2.00-13.60 60.67 2015 年 数 据 天 地 源 股 份 有 限 公 司 AA/ 稳 定 东 方 金 诚 173.45 27.38 84.22 29.75 24.95 2.03-13.99 78.02 2015 年 数 据 - 12 -
上 海 嘉 宝 实 业 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 AA/ 稳 定 联 合 信 用 92.79 34.90 62.39 20.96 26.49 2.94 7.90 35.78 2015 年 数 据 珠 海 华 发 实 业 股 份 有 限 公 司 AA/ 稳 定 联 合 信 用 916.36 189.70 79.30 83.42 29.57 6.89 6.46 75.17 2015 年 数 据 中 华 企 业 股 份 有 限 公 司 AA/ 稳 定 中 诚 信 国 际 366.18 42.65 88.35 46.54 21.37-28.01 49.28 78.79 2015 年 数 据 深 圳 市 振 业 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 AA/ 稳 定 鹏 元 127.04 44.95 64.62 36.54 34.64 4.39-3.04 53.50 2015 年 数 据 湖 北 清 能 投 资 发 展 集 团 有 限 公 司 AA/ 稳 定 中 诚 信 证 券 111.74 35.00 68.68 29.30 32.86 3.21 7.66 52.70 2015 年 数 据 京 投 银 泰 股 份 有 限 公 司 AA/ 稳 定 联 合 信 用 275.76 28.07 89.82 84.36 25.83 6.16 34.99 85.83 2015 年 数 据 国 奥 投 资 发 展 有 限 公 司 AA-/ 负 面 鹏 元 69.57 4.67 93.29 13.23 4.70-1.71 5.58 83.47 2015 年 数 据 深 圳 香 江 控 股 股 份 有 限 公 司 AA-/ 稳 定 联 合 信 用 172.33 48.64 71.77 42.12 42.76 3.28-1.53 49.98 2015 年 数 据 卧 龙 地 产 集 团 股 份 有 限 公 司 AA-/ 稳 定 联 合 信 用 44.02 16.31 62.94 15.30 25.75 0.61 4.71 44.69 2015 年 数 据 三 湘 股 份 有 限 公 司 AA-/ 稳 定 中 诚 信 证 券 134.77 30.14 77.64 5.20 39.57 0.80-7.69 60.43 2015 年 数 据 天 津 市 房 地 产 发 展 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 AA-/ 稳 定 大 公 国 际 243.91 56.03 77.03 38.02 24.59 1.82-36.06 74.22 2015 年 数 据 数 据 来 源 :Wind 资 讯, 新 世 纪 评 级 整 理 - 13 -
附 录 二 2016 年 第 一 季 度 房 地 产 行 业 发 债 主 体 级 别 调 整 情 况 发 行 人 评 级 机 构 2016 年 3 月 末 级 别 调 整 2015 年 末 主 体 主 体 等 级 及 展 日 期 等 级 及 展 望 望 广 州 富 力 地 产 股 份 有 限 公 司 联 合 信 用 AAA/ 稳 定 2016.03.28 AA+/ 稳 定 深 圳 市 龙 光 控 股 有 限 公 司 联 合 信 用 AA+/ 稳 定 2016.03.10 AA/ 稳 定 - 14 -