陈 仲 伟, 特 许 金 融 分 析 师 执 行 董 事, 研 究 部 大 中 华 区 主 管 陆 继 德 助 理 经 理, 研 究 部 产 业 园 区 1 对 于 中 国 大 陆 的 持 续 发 展 和 经 济 演 进 起 着 关 键 性 的 作 用 在 中 西 部 地 区, 当 地 政 府 加 速 建 设 他 们 的 园 区 基 础 设 施, 以 期 利 用 其 劳 动 力 成 本 优 势, 抓 住 制 造 业 从 沿 海 向 内 陆 迁 移 的 机 遇 与 此 同 时, 沿 海 的 各 地 政 府 正 在 考 虑 对 已 经 和 即 将 腾 空 的 工 业 园 区 进 行 新 一 轮 的 基 础 设 施 升 级, 以 便 过 渡 到 高 端 制 造 业 对 于 中 国 开 发 商, 工 业 园 区 的 改 造 提 供 了 与 地 方 政 府 合 作 的 一 系 列 新 机 会 在 当 下 各 地 开 发 商 和 地 方 政 府 争 夺 行 业 租 户 的 竞 争 日 益 激 烈, 如 果 开 发 商 希 望 他 们 的 产 业 园 区 在 专 属 领 域 保 持 竞 争 优 势 并 最 大 限 度 地 提 高 回 报, 他 们 就 需 要 对 市 场 动 态 有 深 刻 的 了 解 在 此 报 告 中, 我 们 提 供 了 一 些 相 关 策 略 和 经 验 教 训, 旨 在 为 开 发 商 与 当 地 政 府 合 作 开 发 产 业 园 时 提 供 参 考 1 就 本 报 告 而 言, 工 业 园 区 一 词 涵 盖 工 业 基 础 设 施 和 为 促 进 其 发 展 而 建 立 的 周 边 软 性 设 施 和 服 务 设 施 2
加 强 与 地 方 政 府 的 协 调 许 多 地 方 政 府 规 划 建 设 产 业 园 区 时 普 遍 采 用 自 上 而 下 方 式 其 先 设 定 国 内 生 产 总 值 税 收 和 就 业 的 目 标, 然 后 寄 希 望 于 短 期 租 户 需 求 的 自 发 增 长 来 实 现 这 些 目 标 此 方 法 易 符 合 预 算 需 求 和 监 管 政 策, 但 开 发 商 仅 凭 借 园 区 需 求 自 行 发 展 的 话, 则 会 经 常 发 现 其 发 展 并 不 连 贯, 从 而 无 法 发 挥 园 区 的 生 产 潜 力 有 鉴 于 此, 我 们 建 议 开 发 商 对 行 业 进 行 筛 选, 对 目 标 租 户 进 行 分 析, 以 便 制 定 一 个 总 体 的 园 区 规 划 从 过 往 的 一 些 项 目 发 展 充 分 证 明 了 遵 循 一 个 总 体 的 园 区 规 划 非 常 重 要 苏 州 工 业 园 区 (SIP) 即 是 一 成 功 案 例, 当 地 政 府 和 开 发 商 对 于 贯 彻 园 区 建 设 的 总 体 规 划 十 分 有 效, 从 而 吸 引 了 业 界 领 先 的 跨 国 企 业 租 户, 也 大 大 加 强 了 投 资 者 的 信 心, 因 此 其 发 展 建 设 与 资 金 投 入 形 成 了 良 性 互 动 因 此,SIP 得 以 在 1994-2005 11 年 间 取 得 GDP 年 复 合 增 长 43% 的 速 率 其 他 成 功 的 产 业 园 也 得 益 于 类 似 总 体 规 划 的 措 施 例 如, 上 海 临 港 新 城 在 开 始 建 设 之 初 即 制 定 了 一 个 完 整 的 计 划, 并 依 靠 强 大 的 交 通 基 础 设 施 和 引 进 龙 头 企 业 租 户 吸 引 到 投 资 者 的 大 力 支 持 相 比 之 下, 缺 乏 完 整 规 划 计 划 的 项 目 其 初 期 发 展 往 往 迟 缓, 甚 至 不 得 不 中 止 建 设 以 上 海 某 保 税 区 项 目 为 例, 由 于 政 府 不 满 意 该 项 目 无 规 划 的 发 展, 以 及 其 无 法 有 效 吸 引 租 户 的 状 况, 项 目 在 启 动 三 年 后 被 暂 时 叫 停 此 后, 政 府 随 之 调 整 项 目 发 展 策 略, 并 重 启 项 目, 最 终 得 以 获 益 这 些 项 目 和 其 他 案 例 表 明, 开 发 商 在 项 目 进 行 之 初 制 定 园 区 总 体 规 划 设 定 目 标 租 户 行 业 分 布 并 布 局 配 套 服 务 基 础 设 施 非 常 重 要 另 一 值 得 注 意 的 问 题 是, 在 地 方 政 府 换 届 后 其 新 的 管 理 班 子 对 于 园 区 规 划 往 往 带 来 新 的 理 解, 而 另 一 方 面 对 于 市 场 变 化 状 况 又 考 虑 不 足, 难 以 及 时 更 新 目 标 租 户 情 况 这 表 明 开 发 商 制 定 一 个 详 细 而 符 合 实 际 情 况 的 目 标 租 户 计 划 变 得 日 益 重 要 对 市 场 深 入 的 了 解, 使 得 开 发 商 能 即 时 根 据 需 要 更 新 园 区 的 计 划, 而 努 力 与 监 管 部 门 沟 通 避 免 规 划 不 必 要 的 改 变 也 十 分 重 要 目 前 市 场 环 境 下 第 三 方 咨 询 公 司 较 为 适 合 充 当 调 解 开 发 商 和 监 管 部 门 之 间 的 沟 通, 弥 合 彼 此 的 认 识 与 需 求 3
采 用 行 业 筛 选 在 制 定 园 区 规 划 时, 开 发 商 应 运 用 行 业 筛 选, 其 中 包 括 对 产 业 园 的 潜 在 优 势 竞 争 力 进 行 评 估 对 竞 争 对 手 的 潜 在 威 胁 进 行 分 析 对 于 前 者, 开 发 者 需 要 衡 量 园 区 及 其 周 边 地 区 能 多 大 程 度 满 足 每 个 行 业 的 增 长 需 求 例 如, 产 业 园 区 是 否 允 许 下 列 因 素 进 入 : 合 适 的 人 才 及 劳 动 力 资 源 上 下 游 供 应 链 以 及 配 套 供 应 商 必 要 的 交 通 基 础 设 施 基 本 的 自 然 资 源 待 开 发 土 地 是 否 供 应 充 足 且 价 格 可 控? 在 确 定 产 业 园 在 满 足 不 同 行 业 需 求 所 具 备 的 综 合 优 势 后, 开 发 商 可 以 进 行 竞 争 分 析, 以 评 估 潜 在 的 威 胁, 并 找 到 最 为 契 合 行 业 例 如, 一 个 地 区 奶 业 颇 具 规 模, 当 地 政 府 可 能 会 决 定 发 展 互 补 的 行 业, 例 如 包 装, 并 放 弃 其 他 在 区 域 内 面 临 竞 争 且 不 具 备 优 势 的 项 目 其 它 案 例 也 包 括, 一 个 产 业 园 可 以 发 展 其 固 有 优 势, 以 便 与 其 它 产 业 园 相 竞 争 时 能 够 乘 势 而 上 例 如, 一 个 产 业 园 与 国 家 交 通 基 础 设 施 连 接 更 为 便 捷, 将 使 得 他 们 能 够 成 功 地 与 附 近 缺 乏 交 通 便 利 性 的 产 业 园 争 夺 物 流 行 业 租 户 一 旦 进 一 步 缩 小 了 细 分 目 标 行 业, 开 发 商 应 对 目 标 租 户 调 查 和 采 访, 然 后 进 行 目 标 租 户 分 析, 以 便 更 好 地 了 解 租 户 的 喜 好 和 需 求 为 吸 引 行 业 租 户, 各 地 对 于 税 收 和 土 地 补 贴 的 运 用 已 非 常 充 分, 而 引 入 行 业 龙 头 的 国 有 及 跨 国 企 业 则 视 乎 条 件 也 被 广 为 采 纳 除 此 以 外 应 做 的 可 能 就 是, 对 目 标 客 户 的 需 求 了 解 的 更 为 透 彻, 从 而 进 一 步 与 地 方 政 府 合 作, 共 同 利 用 现 有 的 资 源 吸 引 租 户 例 如, 地 方 政 府 可 能 会 决 定 吸 引 科 技 媒 体 和 通 讯 公 司 行 业 租 户 最 好 的 办 法, 就 是 在 产 业 园 内 或 附 近 设 立 一 个 或 几 个 当 地 高 校 的 副 校 区, 从 而 更 好 的 获 得 本 地 人 才 一 些 产 业 园 也 会 利 用 到 土 地 的 低 成 本, 或 是 连 接 一 线 城 市 的 便 捷 性 优 势 比 如 固 安 工 业 城 的 脱 颖 而 出 便 得 益 于 较 低 的 土 地 成 本, 以 及 毗 邻 北 京 各 高 校 所 带 来 的 人 才 储 备 的 优 势 其 发 展 使 得 固 安 市 政 府 在 2002-2014 期 间 连 续 12 年 间, 获 得 超 过 35% 的 财 政 收 入 年 复 合 增 长 率, 是 同 期 中 央 政 府 每 年 的 财 政 收 入 复 合 增 长 率 的 约 两 倍 2 除 了 上 面 的 例 子 之 外, 目 标 租 户 分 析 可 能 会 呈 现 一 些 其 他 策 略 供 规 划 者 考 虑 面 对 如 今 医 疗 等 生 活 资 源 紧 张 的 局 面, 位 于 一 二 线 城 市 的 产 业 园 区 的 规 划 者 可 能 会 意 识 到, 建 立 医 疗 设 施 提 供 高 品 质 且 充 足 的 医 疗 服 务, 可 以 吸 引 到 优 质 人 才 迁 移 到 他 们 的 产 业 园 为 满 足 目 标 租 户 群 体 的 需 求, 可 以 采 取 更 多 的 吸 引 措 施 包 括 建 设 展 览 中 心 和 共 享 设 施 的 实 验 室 以 及 工 作 人 员 会 议 室 等 2 据 国 家 统 计 局 网 站 数 据, 中 央 政 府 的 年 度 财 政 收 入 在 2002 到 2014 期 间 的 年 复 合 增 长 率 约 为 18% - http://data.stats.gov.cn/easyquery.htm?cn=c01 4
图 表 1: 产 业 园 区 细 分 产 业 过 滤 图 示 1. 监 管 部 门 初 步 选 定 行 业 让 开 发 商 过 滤 细 分 行 业 传 统 制 造 业 冶 金 纺 织 服 装 建 筑 材 料 化 工 电 影 和 新 媒 体 广 播 电 视 电 影 互 联 网 和 计 算 机 手 机 媒 体 软 件 设 计 流 行 服 饰 工 业 设 计 建 筑 设 计 广 告 设 计 包 装 产 业 园 实 力 评 估 产 业 园 实 力 评 估 2. 开 发 商 基 于 产 业 园 通 过 提 供 适 当 的 资 源 和 劳 动 力 资 源 促 进 增 长 的 能 力 来 过 滤 细 分 行 业 竞 争 分 析 竞 争 分 析 3. 开 发 商 基 于 潜 在 产 业 园 与 附 近 竞 争 项 目 的 相 对 竞 争 力 对 比 来 过 滤 细 分 行 业 4. 开 发 商 开 始 规 划 产 业 园 的 使 用 空 间 时, 进 行 选 定 细 分 行 业 目 标 租 户 的 分 析 和 租 户 的 调 查 来 源 : 世 邦 魏 理 仕 研 究 部,2016 年 第 一 季 度 完 善 租 赁 策 略 当 制 定 租 赁 策 略 时, 开 发 商 需 要 因 地 制 宜, 根 据 当 地 市 场 发 展 情 况 进 行 创 新 突 破 在 土 地 供 应 紧 张 的 地 区, 比 如 在 深 圳, 缓 慢 的 土 地 收 购 进 程 可 能 会 妨 碍 开 发 商 建 设 以 及 后 续 租 赁 工 作 很 多 开 发 案 例 因 此 受 阻, 而 我 们 建 议 考 虑 采 用 1.5 级 开 发 模 式 来 作 为 一 种 策 略 手 段 在 创 建 一 个 产 业 园 时,1 级 开 发 是 指 政 府 为 开 发 准 备 土 地,2 级 开 发 是 指 开 发 商 建 造 和 租 赁 工 作 场 所 商 业 和 住 宅 设 施 而 1.5 级 开 发 模 式 概 念 是, 在 正 式 出 让 土 地 之 前, 开 发 商 可 以 其 中 一 部 分 土 地 签 订 多 年 租 约, 较 小 规 模 的 建 设 一 部 分 设 施, 再 租 赁 给 用 户 进 行 测 试 运 营 5
这 种 方 法 的 好 处 可 以 是 多 方 面 的 就 开 发 商 而 言, 他 们 可 以 尽 早 以 较 低 成 本 开 始 向 租 户 推 销 产 业 园 的 市 场 形 象 和 概 念, 甚 至 有 可 能 从 转 租 获 得 显 著 的 利 润 对 于 地 方 政 府 而 言, 为 租 户 提 供 早 期 的 良 好 体 验, 随 着 租 户 关 注 度 的 增 加, 也 可 以 帮 助 他 们 提 高 土 地 的 价 格 例 如, 中 国 万 科 利 用 1.5 级 开 发 模 式 对 深 圳 前 海 内 部 分 区 域 进 行 开 发, 这 一 项 目 帮 助 确 定 了 租 赁 的 基 准 价 格, 并 间 接 地 提 高 了 未 来 拍 卖 的 土 地 价 格, 对 地 方 政 府 也 是 有 利 的 在 转 租 给 租 户 的 8 年 期 间, 该 租 赁 策 略 让 万 科 节 省 潜 在 成 本 的 同 时 仍 然 取 得 了 显 著 的 利 润 空 间 尽 管 这 一 模 式 在 土 地 稀 缺 的 地 区 有 许 多 潜 在 的 利 益, 但 在 中 国 其 他 土 地 供 应 更 为 充 沛 的 地 区, 如 武 汉 长 沙 郑 州 等 中 部 地 区, 其 经 济 效 益 可 能 仍 不 显 著, 因 此 该 模 式 并 不 太 适 用 在 这 些 区 域, 开 发 商 和 地 方 政 府 可 以 继 续 考 虑 其 他 创 新 的 方 法, 以 完 善 他 们 的 租 赁 策 略 图 表 2: 引 进 1.5 级 的 开 发 模 式 第 2 级 的 开 发 模 式 第 1 级 的 开 发 模 式 政 府 机 构 参 与 了 一 些 初 始 的 步 骤, 以 准 备 园 区 发 展, 包 括 : 获 得 土 地 清 除 先 前 的 结 构 土 地 整 理 和 康 复 兴 建 基 础 设 施 1.5 级 的 开 发 模 式 开 发 商 从 政 府 机 构 那 里 租 赁 土 地, 并 兴 建 小 规 模 的 设 施, 租 赁 给 租 户 进 行 测 试 运 行 这 种 方 法 的 好 处 包 括 : 吸 引 租 户 的 早 期 关 注 提 供 反 馈 的 早 期 接 触 点 增 加 租 户 的 关 注 度, 以 提 高 土 地 拍 卖 价 格 为 开 发 商 缩 短 投 资 回 收 期 开 发 商 从 政 府 部 门 购 买 园 区 土 地, 并 开 始 开 发 全 方 位 的 办 公 和 其 他 商 业 设 施, 以 供 行 业 租 户 租 用 开 发 商 还 建 立 软 性 设 施 和 服 务 基 础 设 施, 如 公 寓 和 零 售 设 施, 以 支 持 和 促 进 行 业 的 增 长 来 源 : 世 邦 魏 理 仕 研 究 部,2016 年 第 一 季 度 6
未 来 展 望 及 结 论 中 国 的 发 展 进 入 新 阶 段, 而 对 于 既 有 产 业 园 的 更 新 发 展, 以 及 建 立 更 多 富 有 竞 争 力 的 园 区 将 为 开 发 商 带 来 新 的 挑 战 和 机 遇 全 球 产 业 的 转 移 以 及 劳 动 力 回 流 到 中 国 中 西 部 地 区 将 会 是 一 个 持 续 的 主 题, 在 可 预 见 的 将 来 持 续 带 来 变 革 同 时, 中 央 及 地 方 政 府 改 革 的 努 力 推 动 也 提 供 了 一 些 新 的 发 展 方 向 如 一 些 地 方 政 府 可 以 利 用 自 由 贸 易 实 验 区 在 内 地 的 扩 张 为 他 们 的 产 业 园 设 定 新 的 目 标 行 业, 而 其 他 地 区 则 可 能 由 于 改 革 需 求 而 面 临 竞 争 优 势 减 弱 此 外, 中 央 政 府 推 出 的 新 一 带 一 路 政 策 为 内 地 地 方 政 府 把 产 业 园 与 其 他 国 家 政 府 联 系 起 来 提 供 了 新 的 合 作 机 遇 同 时, 开 发 商 也 可 能 需 要 抗 衡 国 际 和 国 内 企 业 的 日 益 激 烈 的 竞 争 主 流 的 房 地 产 开 发 商 如 绿 地 进 入 产 业 园 租 赁 和 经 营 业 务 可 能 对 历 来 致 力 于 产 业 园 区 项 目 的 专 业 开 发 商, 如 华 夏 幸 福 带 来 重 大 的 挑 战 外 国 开 发 商 和 其 他 私 营 企 业 的 参 与, 如 丰 树 物 流, 可 能 会 带 来 新 的 竞 争, 但 也 可 能 是 新 的 潜 在 的 合 作 伙 伴 挑 战 与 机 会 都 在 市 场 中 不 断 涌 现 在 日 益 复 杂 的 市 场 和 监 管 环 境 中, 开 发 商 和 地 方 政 府 将 需 要 不 断 重 新 评 估 其 战 略 并 迅 速 提 升 对 于 产 业 以 及 产 业 园 区 的 理 解, 以 便 更 好 地 为 经 济 进 入 下 一 阶 段 的 发 展 和 能 级 提 升 做 出 准 备 7
环 球 研 究 部 本 报 告 由 世 邦 魏 理 仕 中 国 区 研 究 部 撰 写 中 国 区 研 究 部 是 世 邦 魏 理 仕 环 球 研 究 部 的 成 员 世 邦 魏 理 仕 环 球 研 究 部 是 一 个 由 优 秀 的 研 究 人 员 组 成 的 网 络, 协 力 为 全 球 房 地 产 投 资 者 和 用 户 提 供 房 地 产 市 场 研 究 和 经 济 预 测 方 案 如 需 垂 询, 敬 请 联 络 : 研 究 部 如 需 垂 询, 敬 请 联 络 : 顾 问 部 陈 仲 伟, 特 许 金 融 分 析 师 执 行 董 事 大 中 华 区 主 管 研 究 部 大 中 华 区 香 港 中 环 康 乐 广 场 八 号 交 易 广 场 三 期 室 王 笑 梅 高 级 董 事 战 略 顾 问 部 上 海 市 南 京 西 路 号 上 海 会 德 丰 广 场 楼 邮 编 蒋 正 彧 副 董 事 中 国 区 研 究 部 上 海 市 南 京 西 路 号 上 海 会 德 丰 广 场 楼 邮 编 陆 继 德 助 理 经 理 中 国 区 研 究 部 上 海 市 南 京 西 路 号 上 海 会 德 丰 广 场 楼 邮 编 免 责 声 明 : 世 邦 魏 理 仕 确 信 本 报 告 所 刊 载 信 息 及 预 测 来 自 可 靠 来 源 本 公 司 不 怀 疑 其 准 确 性, 但 并 未 对 此 资 料 进 行 核 实, 亦 不 会 对 资 料 做 出 任 何 保 证 或 陈 述 阁 下 须 独 立 对 信 息 的 准 确 性 和 完 整 性 作 出 审 查 本 报 告 仅 限 于 世 邦 魏 理 仕 的 客 户 和 专 业 人 士 使 用 世 邦 魏 理 仕 保 留 对 本 报 告 的 所 有 权 利, 未 经 本 公 司 事 先 书 面 许 可, 任 何 机 构 和 个 人 不 得 以 任 何 形 式 进 行 翻 版 复 制 引 用 和 转 载