股 票 研 究 房 地 产 / 金 融 公 司 更 新 报 告 证 券 研 究 报 告 请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 条 款 部 分
建 发 股 份 (600153) 业 绩 增 长 稳 健, 估 值 优 势 明 显 2011 年 年 报 点 评 李 品 科 孙 建 平 温 阳 ( 研 究 助 理 ) 010-59312815 021-38676316 021-38674876 lipinke@gtjas.com sunjianping@gtjas.com wenyang010353@gtjas.com 编 号 S0880511010037 S0880511010044 S0880111090076 本 报 告 导 读 : 公 司 双 主 业 协 同 发 展, 房 地 产 提 供 短 期 业 绩 保 障, 供 应 链 业 务 提 供 长 期 成 长 空 间, 发 投 资 要 点 : 2011 年 实 现 EPS1.01 元, 实 现 净 利 润 22.50 亿 元, 同 比 增 28.3% 实 现 营 业 收 入 802.54 亿, 同 比 增 21.4% 期 末 每 股 净 资 产 3.61 元 评 级 : 上 次 评 级 : 增 持 增 持 目 标 价 格 : 11.00 上 次 预 测 : 11.00 当 前 价 格 : 7.88 2012.04.11 交 易 数 据 52 周 内 股 价 区 间 ( 元 ) 6.04-9.76 总 市 值 ( 百 万 元 ) 17,633 总 股 本 / 流 通 A 股 ( 百 万 股 ) 2,238/2,238 流 通 B 股 /H 股 ( 百 万 股 ) 0/0 流 通 股 比 例 100% 日 均 成 交 量 ( 百 万 股 ) 16 日 均 成 交 值 ( 百 万 元 ) 116 资 产 负 债 表 摘 要 股 东 权 益 ( 百 万 元 ) 7,312 每 股 净 资 产 3.27 市 净 率 2.4 资 产 负 债 率 82% 公 司 拟 每 10 股 派 现 金 1 元 房 地 产 销 售 稳 健 增 长 全 年 销 售 面 积 93 万 方, 金 额 95.78 亿, 分 别 52 周 内 股 价 走 势 图 建 发 股 份 上 证 综 指 同 比 增 18.3% 22.6% 非 住 宅 资 产 处 置 进 程 加 快 期 内 出 售 君 龙 人 寿 长 进 置 业 及 石 狮 深 国 投 商 用 置 业 股 权, 实 现 投 资 收 益 约 6 亿 供 应 链 转 型 效 果 良 好 即 使 11 年 受 到 欧 债 危 机 等 内 外 部 不 利 因 素 影 2% -6% -14% -22% -30% 2011/4 2011/7 2011/10 2012/1 响, 供 应 链 业 务 营 收 仍 保 持 快 速 增 长, 总 营 收 规 模 达 到 721 亿, 同 比 增 速 20% 目 前 供 应 链 已 经 形 成 10 项 核 心 业 务, 随 着 未 来 供 应 链 运 营 深 度 和 广 度 的 延 伸, 附 加 值 创 造 能 力 及 盈 利 能 力 的 仍 具 提 升 空 间 11 年 拿 地 较 为 积 极, 全 年 新 增 土 地 储 备 超 过 100 万 方 期 末 总 土 地 储 备 超 过 500 万 方 完 全 满 足 未 来 正 常 经 营 开 发 需 求 财 务 摘 要 ( 百 万 元 ) 2010A 2011A 2012E 2013E 2014E 营 业 收 入 66096 80254 98152 118613 141040 (+/-)% 63% 21% 22% 21% 19% 经 营 利 润 (EBIT) 2975 3373 4756 5725 6745 (+/-)% 81% 13% 41% 20% 18% 净 利 润 1755 2250 2684 3167 3550 (+/-)% 65% 28% 19% 18% 12% 每 股 净 收 益 ( 元 ) 0.78 1.01 1.20 1.42 1.59 每 股 股 利 ( 元 ) 0.10 0.10 0.12 0.14 0.16 利 润 率 和 估 值 指 标 2010A 2011A 2012E 2013E 2014E 经 营 利 润 率 (%) 4% 5% 5% 5% 5% 市 盈 率 10 8 7 6 5 相 关 报 告 双 主 业 成 长 超 预 期, 强 化 推 荐 逻 辑 2012.03.07 不 是 三 菱, 胜 似 三 菱 2010.10.14 地 产 未 来 可 售 量 大, 贸 易 受 益 于 经 济 复 苏 2009.08.25 国 泰 君 安 _ 建 发 股 份 高 管 电 话 交 流 会 议 纪 要 2009.04.21 期 待 资 产 置 换 之 后 的 业 绩 提 升 2009.04.16 表 1: 公 司 主 要 开 发 项 目 表 ( 单 位 : 万 平 ) 请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 条 款 部 分 2 of 9
项 目 名 称 位 置 占 地 建 面 权 益 比 例 权 益 建 面 厦 门 书 香 佳 缘 ( 南 山 丽 苑 ) 湖 里 区 南 山 路 枋 湖 东 路 4.8 12.9 55% 7.0 厦 门 上 东 美 地 思 明 区 吕 岭 路 环 湖 里 大 道 1.6 3.0 55% 1.6 厦 门 中 央 美 地 湖 里 区 枋 湖 片 区 4.2 10.3 55% 5.6 厦 门 联 发 欣 悦 园 湖 里 区 枋 湖 片 4.0 6.6 95% 6.2 厦 门 五 缘 湾 1 号 湖 里 区 五 缘 湾 11.2 21.4 95% 20.4 二 期 湖 里 区 五 缘 湾 4.4 12.3 95% 11.7 厦 门 联 发 电 子 商 城 湖 里 区 圆 山 路 1.5 7.3 67% 4.9 厦 门 J2009G05 地 块 集 美 区 杏 滨 路 东 侧 10.4 37.3 95% 35.5 厦 门 2009P05 地 块 思 明 区 仙 乐 路 北 侧 5.7 16.7 55% 9.1 厦 门 2010P13 地 块 厦 门 湖 里 区 五 缘 湾 片 区 20.0 49.5 55% 27.2 厦 门 翔 安 区 翔 安 南 部 新 城 片 区 厦 门 市 2011XP01 地 块 新 城 中 路 与 城 场 路 交 叉 口 东 北 7.9 16.9 55% 9.2 侧 漳 州 圣 地 亚 哥 龙 海 市 角 美 镇 龙 池 开 发 区 42.1 63.3 55% 34.6 福 州 领 域 闽 侯 区 荆 溪 荔 园 度 假 村 27.4 13.7 55% 7.5 福 州 琴 亭 新 区 2010-37 福 州 10.1 34.5 55% 18.8 龙 岩 市 2011 拍 -33 号 地 块 龙 岩 市 10.5 36.7 55% 20.1 长 沙 西 山 汇 景 岳 麓 区 咸 家 湖 路 6.9 19.4 55% 10.6 长 沙 湘 江 北 尚 开 福 区 伍 家 岭 新 河 三 角 洲 3.5 12.5 55% 6.8 长 沙 汇 金 国 际 天 心 区 黄 土 岭 正 街 1 号 4.5 26.7 55% 14.6 长 沙 建 发 美 地 雨 花 区 5.4 28.6 55% 15.6 请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 条 款 部 分 3 of 9
上 海 新 江 湾 城 上 海 市 淞 沪 路 ( 原 空 军 机 场 ) 12.0 26.0 55% 14.3 上 海 普 陀 三 村 普 陀 区 普 陀 三 村 0.8 4.7 78% 3.6 成 都 建 发 鹭 洲 成 都 市 高 新 区 铜 牌 村 组 团 4.6 27.2 78% 21.2 成 都 千 岛 国 际 双 流 县 正 兴 镇 新 城 片 区 的 云 龙 组 团 20.0 46.9 38% 17.8 成 都 丽 水 金 沙 成 都 市 青 羊 区 龙 嘴 村 七 组 1.7 11.0 55% 6.0 南 昌 联 发 江 岸 汇 景 红 谷 滩 红 角 洲 14.1 34.9 95% 33.1 二 期 红 谷 滩 红 角 洲 4.1 12.5 95% 11.9 南 昌 联 发 广 场 红 谷 滩 CBD 3.2 21.1 95% 20.1 南 昌 JDP10137 地 块 南 昌 3.3 13.1 95% 12.5 桂 林 万 福 花 苑 桂 林 市 万 福 路 南 侧 大 风 山 西 8.4 17.0 95% 16.1 桂 林 联 达 雅 居 象 山 区 环 城 西 一 路 4.7 7.9 86% 6.8 桂 林 P054 地 块 桂 林 猫 儿 山 东 南 侧 12.6 22.7 95% 21.6 南 宁 绿 城 国 际 村 青 秀 区 仙 葫 开 发 区 13.9 29.1 95% 27.7 一 期 95% 0.0 二 期 7.0 95% 6.6 三 期 5.9 15.4 95% 14.6 南 宁 联 发 臻 品 南 宁 市 东 葛 路 7 号 2.3 15.4 95% 14.6 重 庆 南 山 别 墅 南 岸 区 南 山 风 景 区 14.6 9.6 76% 7.3 重 庆 联 发 嘉 园 ( 中 医 药 学 院 地 块 ) 九 龙 坡 区 杨 家 坪 2.4 17.1 95% 16.2 重 庆 北 部 新 区 鸳 鸯 组 团 D 标 准 分 区 D12~D16 号 地 重 庆 北 部 新 区 26.0 44.6 95% 42.4 请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 条 款 部 分 4 of 9
块 武 汉 市 古 田 四 路 与 解 放 大 道 交 叉 口 的 P(2009)054 武 汉 市 2.8 12.5 95% 11.8 地 块 武 汉 P2010-095 武 汉 市 4.3 16.4 95% 15.6 津 塘 ( 挂 )2010-2 号 1-9 地 块 天 津 北 塘 地 区 京 山 铁 路 以 东 32.1 33.6 95% 31.9 扬 州 市 659 号 地 块 扬 州 市 五 台 山 路 北 18.3 28.9 95% 27.4 数 据 来 源 : 公 司 公 告 国 泰 君 安 证 券 研 究 所 房 地 产 研 究 团 队 表 2:11 年 主 营 收 入 增 速 稳 健, 净 利 率 水 平 略 有 提 升 项 目 2007A 2008A 2009A 2010A 2011A 主 营 业 务 收 入 增 长 率 净 利 润 增 长 率 经 常 性 净 利 润 增 长 率 毛 利 率 40.8% 14.5% 19.7% 63.0% 21.4% 56.0% -12.4% 70.7% 64.9% 28.3% 33.0% -1.9% 98.8% 73.8% 0.5% 6.3% 6.1% 8.9% 9.0% 9.0% ROE 14.5% 12.2% 22.9% 29.0% 27.9% 三 项 费 用 率 2.9% 2.9% 3.7% 3.5% 3.6% 净 利 率 存 货 周 转 率 2.4% 1.8% 2.6% 2.7% 2.8% 5.97 5.62 2.74 2.47 2.35 数 据 来 源 : 公 司 公 告 国 泰 君 安 证 券 研 究 所 房 地 产 研 究 团 队 表 3: 账 面 现 金 较 期 初 增 加 11.6 亿, 但 短 期 偿 债 负 担 仍 较 重 项 目 2007A 2008A 2009A 2010A 2011A 请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 条 款 部 分 5 of 9
现 金 2356.9 1500.1 1898.9 2654.4 3812.7 每 股 经 营 性 净 现 金 流 -0.76 0.60-0.23-2.06-2.22 预 售 款 项 2657.5 2355.6 3612.9 7589.3 10459.5 银 行 借 款 3434 3981 8525 15200 21541 银 行 借 款 / 负 债 33.8% 38.2% 40.3% 45.1% 51.1% 速 动 比 率 0.47 0.30 0.23 0.26 0.29 资 产 负 债 率 66.4% 65.9% 78.7% 81.7% 80.7% 真 实 资 产 负 债 率 49.0% 51.0% 65.2% 63.3% 60.7% 净 负 债 率 22.0% 48.4% 155.9% 217.3% 227.5% 数 据 来 源 : 公 司 公 告 国 泰 君 安 证 券 研 究 所 房 地 产 研 究 团 队 表 4: 损 益 表 预 测 ( 单 位 : 百 万 元 ) 2010A 2011A 2012E 2013E 2014E 一 营 业 总 收 入 66095.5 80254.1 98151.6 118612.8 141040.0 营 业 收 入 66095.5 80254.1 98151.6 118612.8 141040.0 二 营 业 总 成 本 63300.8 77298.6 93633.2 113213.2 134675.1 营 业 成 本 60147.4 73060.7 89079.9 107717.3 128128.8 营 业 税 金 及 附 加 786.8 1126.4 1210.1 1548.2 1854.3 销 售 费 用 1944.7 2435.5 2543.3 2946.4 3508.0 管 理 费 用 242.0 258.4 561.9 675.8 803.4 财 务 费 用 111.3 232.0 238.1 325.5 380.6 资 产 减 值 损 失 68.7 185.7 0.0 0.0 0.0 三 其 他 经 营 收 益 请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 条 款 部 分 6 of 9
公 允 价 值 变 动 净 收 益 -43.5 47.5 0.0 0.0 0.0 投 资 净 收 益 86.3 613.8 0.0 0.0 0.0 其 中 : 对 联 营 企 业 和 合 营 企 业 的 投 资 收 益 74.9 88.3 0.0 0.0 0.0 四 营 业 利 润 2837.5 3616.9 4518.4 5399.6 6364.9 加 : 营 业 外 收 入 10.9 37.0 0.0 0.0 0.0 减 : 营 业 外 支 出 11.9 6.8 0.0 0.0 0.0 五 利 润 总 额 2836.5 3647.0 4518.4 5399.6 6364.9 减 : 所 得 税 694.1 858.5 1129.6 1349.9 1591.2 加 : 未 确 认 的 投 资 损 失 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 六 净 利 润 2142.4 2788.5 3388.8 4049.7 4773.6 减 : 少 数 股 东 损 益 387.9 538.3 676.5 689.3 1020.4 归 属 于 母 公 司 所 有 者 的 净 利 润 1754.5 2250.2 2683.7 3166.9 3550.1 股 本 2237.75 2237.75 2237.75 2237.75 2237.75 EPS 0.78 1.01 1.20 1.42 1.59 数 据 来 源 : 公 司 公 告 国 泰 君 安 证 券 研 究 所 房 地 产 研 究 团 队 请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 条 款 部 分 7 of 9
本 公 司 具 有 中 国 证 监 会 核 准 的 证 券 投 资 咨 询 业 务 资 格 分 析 师 声 明 作 者 具 有 中 国 证 券 业 协 会 授 予 的 证 券 投 资 咨 询 执 业 资 格 或 相 当 的 专 业 胜 任 能 力, 保 证 报 告 所 采 用 的 数 据 均 来 自 合 规 渠 道, 分 析 逻 辑 基 于 作 者 的 职 业 理 解, 本 报 告 清 晰 准 确 地 反 映 了 作 者 的 研 究 观 点, 力 求 独 立 客 观 和 公 正, 结 论 不 受 任 何 第 三 方 的 授 意 或 影 响, 特 此 声 明 免 责 声 明 本 报 告 仅 供 国 泰 君 安 证 券 股 份 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 本 公 司 ) 的 客 户 使 用 本 公 司 不 会 因 接 收 人 收 到 本 报 告 而 视 其 为 本 公 司 的 当 然 客 户 本 报 告 仅 在 相 关 法 律 许 可 的 情 况 下 发 放, 并 仅 为 提 供 信 息 而 发 放, 概 不 构 成 任 何 广 告 本 报 告 的 信 息 来 源 于 已 公 开 的 资 料, 本 公 司 对 该 等 信 息 的 准 确 性 完 整 性 或 可 靠 性 不 作 任 何 保 证 本 报 告 所 载 的 资 料 意 见 及 推 测 仅 反 映 本 公 司 于 发 布 本 报 告 当 日 的 判 断, 本 报 告 所 指 的 证 券 或 投 资 标 的 的 价 格 价 值 及 投 资 收 入 可 升 可 跌 过 往 表 现 不 应 作 为 日 后 的 表 现 依 据 在 不 同 时 期, 本 公 司 可 发 出 与 本 报 告 所 载 资 料 意 见 及 推 测 不 一 致 的 报 告 本 公 司 不 保 证 本 报 告 所 含 信 息 保 持 在 最 新 状 态 同 时, 本 公 司 对 本 报 告 所 含 信 息 可 在 不 发 出 通 知 的 情 形 下 做 出 修 改, 投 资 者 应 当 自 行 关 注 相 应 的 更 新 或 修 改 本 报 告 中 所 指 的 投 资 及 服 务 可 能 不 适 合 个 别 客 户, 不 构 成 客 户 私 人 咨 询 建 议 在 任 何 情 况 下, 本 报 告 中 的 信 息 或 所 表 述 的 意 见 均 不 构 成 对 任 何 人 的 投 资 建 议 在 任 何 情 况 下, 本 公 司 本 公 司 员 工 或 者 关 联 机 构 不 承 诺 投 资 者 一 定 获 利, 不 与 投 资 者 分 享 投 资 收 益, 也 不 对 任 何 人 因 使 用 本 报 告 中 的 任 何 内 容 所 引 致 的 任 何 损 失 负 任 何 责 任 投 资 者 务 必 注 意, 其 据 此 做 出 的 任 何 投 资 决 策 与 本 公 司 本 公 司 员 工 或 者 关 联 机 构 无 关 本 公 司 利 用 信 息 隔 离 墙 控 制 内 部 一 个 或 多 个 领 域 部 门 或 关 联 机 构 之 间 的 信 息 流 动 因 此, 投 资 者 应 注 意, 在 法 律 许 可 的 情 况 下, 本 公 司 及 其 所 属 关 联 机 构 可 能 会 持 有 报 告 中 提 到 的 公 司 所 发 行 的 证 券 或 期 权 并 进 行 证 券 或 期 权 交 易, 也 可 能 为 这 些 公 司 提 供 或 者 争 取 提 供 投 资 银 行 财 务 顾 问 或 者 金 融 产 品 等 相 关 服 务 在 法 律 许 可 的 情 况 下, 本 公 司 的 员 工 可 能 担 任 本 报 告 所 提 到 的 公 司 的 董 事 市 场 有 风 险, 投 资 需 谨 慎 投 资 者 不 应 将 本 报 告 为 作 出 投 资 决 策 的 惟 一 参 考 因 素, 亦 不 应 认 为 本 报 告 可 以 取 代 自 己 的 判 断 在 决 定 投 资 前, 如 有 需 要, 投 资 者 务 必 向 专 业 人 士 咨 询 并 谨 慎 决 策 本 报 告 版 权 仅 为 本 公 司 所 有, 未 经 书 面 许 可, 任 何 机 构 和 个 人 不 得 以 任 何 形 式 翻 版 复 制 发 表 或 引 用 如 征 得 本 公 司 同 意 进 行 引 用 刊 发 的, 需 在 允 许 的 范 围 内 使 用, 并 注 明 出 处 为 国 泰 君 安 证 券 研 究, 且 不 得 对 本 报 告 进 行 任 何 有 悖 原 意 的 引 用 删 节 和 修 改 若 本 公 司 以 外 的 其 他 机 构 ( 以 下 简 称 该 机 构 ) 发 送 本 报 告, 则 由 该 机 构 独 自 为 此 发 送 行 为 负 责 通 过 此 途 径 获 得 本 报 告 的 投 资 者 应 自 行 联 系 该 机 构 以 要 求 获 悉 更 详 细 信 息 或 进 而 交 易 本 报 告 中 提 及 的 证 券 本 报 告 不 构 成 本 公 司 向 该 机 构 之 客 户 提 供 的 投 资 建 议, 本 公 司 本 公 司 员 工 或 者 关 联 机 构 亦 不 为 该 机 构 之 客 户 因 使 用 本 报 告 或 报 告 所 载 内 容 引 起 的 任 何 损 失 承 担 任 何 责 任 评 级 说 明 1. 投 资 建 议 的 比 较 标 准 投 资 评 级 分 为 股 票 评 级 和 行 业 评 级 以 报 告 发 布 后 的 12 个 月 内 的 市 场 表 现 为 比 较 标 准, 报 告 发 布 日 后 的 12 个 月 内 的 公 司 股 价 ( 或 行 业 指 数 ) 的 涨 跌 幅 相 对 同 期 的 沪 深 300 指 数 涨 跌 幅 为 基 准 股 票 投 资 评 级 评 级 增 持 谨 慎 增 持 中 性 减 持 说 明 相 对 沪 深 300 指 数 涨 幅 15% 以 上 相 对 沪 深 300 指 数 涨 幅 介 于 5%~15% 之 间 相 对 沪 深 300 指 数 涨 幅 介 于 -5%~5% 相 对 沪 深 300 指 数 下 跌 5% 以 上 2. 投 资 建 议 的 评 级 标 准 报 告 发 布 日 后 的 12 个 月 内 的 公 司 股 价 ( 或 行 业 指 数 ) 的 涨 跌 幅 相 对 同 期 的 沪 深 300 指 数 的 涨 跌 幅 行 业 投 资 评 级 增 持 中 性 减 持 明 显 强 于 沪 深 300 指 数 基 本 与 沪 深 300 指 数 持 平 明 显 弱 于 沪 深 300 指 数 国 泰 君 安 证 券 研 究 上 海 深 圳 北 京 地 址 上 海 市 浦 东 新 区 银 城 中 路 168 号 上 海 银 行 大 厦 29 层 深 圳 市 福 田 区 益 田 路 6009 号 新 世 界 商 务 中 心 34 层 北 京 市 西 城 区 金 融 大 街 28 号 盈 泰 中 心 2 号 楼 10 层 邮 编 200120 518026 100140 电 话 (021)38676666 (0755)23976888 (010)59312799 E-mail:gtjaresearch@gtjas.com 请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 条 款 部 分 8 of 9
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