随 着 英 国 经 济 复 苏 稳 步 进 入 正 轨, 我 们 认 为 区 域 房 地 产 市 场 将 成 为 伦 敦 和 东 南 部 市 场 回 暖 势 头 的 下 一 个 受 益 者 德 勤 会 计 师 事 务 所 表 示, 经 济 不 确 定 性 处 于 近 三 年 半 来 最 低 水 平,

Savills World Research UK Commercial 聚 焦 英 国 区 域 写 字 楼 市 场 2014 年 5 月 图 : 学 会 大 厦 (Academy House), 位 于 英 国 剑 桥 市, 总 建 筑 面 积 30,763 平 方 英 尺 ( 约 合 2858 平 方 米 ), 计 划 2015 年 完 工 随 着 英 国 经 济 复 苏 稳 步 进 入 正 轨, 我 们 认 为 区 域 房 地 产 市 场 将 成 为 伦 敦 和 东 南 部 市 场 回 暖 势 头 的 下 一 个 受 益 者 2013 年 吸 纳 量 大 增 32%, 据 此 第 一 太 平 戴 维 斯 预 测 2014 年 吸 纳 量 将 比 近 10 年 平 均 值 高 出 13% 值 得 关 注 的 实 力 城 市 有 加 的 夫 曼 彻 斯 特 和 伯 明 翰 预 期 加 的 夫 吸 纳 量 将 猛 增 107%, 曼 彻 斯 特 和 伯 明 翰 增 势 相 对 温 和, 预 期 增 幅 分 别 在 26% 与 14% 过 去 的 12 个 月 中, 区 域 市 场 写 字 楼 总 供 应 减 少 12%( 如 计 入 M25 环 城 高 速 沿 线, 则 减 幅 在 14%) 其 中, 利 兹 市 供 应 量 减 幅 最 大, 为 31% 写 字 楼 供 应 紧 张, 势 必 推 高 租 金 上 行 预 期 2014 年 本 报 告 覆 盖 的 7 个 区 域 市 场 ( 如 计 入 M25 沿 线 则 为 8 个 ) 的 写 字 楼 租 金 都 将 出 现 上 涨 英 国 机 构 以 及 海 外 投 资 者 占 据 着 更 主 导 的 地 位, 且 投 资 者 开 始 更 加 密 切 关 注 主 要 区 域 城 市 甲 级 写 字 楼 供 应 不 断 萎 缩, 而 入 住 需 求 持 稳, 将 推 动 年 内 租 金 上 涨 Jeremy Bates, 英 国 区 写 字 楼 代 理 部 负 责 人 savills.co.uk/research 01

随 着 英 国 经 济 复 苏 稳 步 进 入 正 轨, 我 们 认 为 区 域 房 地 产 市 场 将 成 为 伦 敦 和 东 南 部 市 场 回 暖 势 头 的 下 一 个 受 益 者 德 勤 会 计 师 事 务 所 表 示, 经 济 不 确 定 性 处 于 近 三 年 半 来 最 低 水 平, 大 型 公 司 的 风 险 偏 好 则 在 近 六 年 最 高 水 平 商 业 投 资 数 据 复 审 结 果 显 示, 商 业 投 资 已 连 续 四 个 季 度 稳 步 增 加, 较 一 年 前 上 涨 8.5% 英 国 经 济 若 想 恢 复 至 衰 退 前 的 水 平, 将 增 长 从 伦 敦 辐 射 到 区 域 城 市 就 显 得 尤 为 重 要 主 要 城 镇 有 着 健 康 稳 健 的 本 土 经 济, 有 能 力 支 持 增 长 并 带 来 业 务 扩 张 的 机 会 区 域 投 资 市 场 细 看 投 资 市 场 可 发 现, 投 资 者 的 出 发 点 已 从 原 先 的 财 产 保 护 实 现 了 平 稳 过 渡 如 今 他 们 愿 意 承 担 一 定 的 租 金 损 失 风 险, 以 追 求 更 高 回 报 在 上 期 报 告 中, 我 们 预 测 区 域 市 场 的 优 质 写 字 楼 收 益 率 在 5.75% 左 右, 而 由 于 投 资 者 开 始 关 注 区 域 城 市 以 及 伦 敦 与 核 心 区 域 城 市 的 差 价, 区 域 市 场 的 优 质 写 字 楼 收 益 率 后 期 将 呈 现 下 行 走 势 我 们 预 期 收 益 率 回 落 幅 度 不 会 超 过 2013 年 ( 自 2013 年 3 月 回 落 50 个 基 本 点 ), 至 2014 年 末 主 要 区 域 城 市 的 核 心 写 字 楼 收 益 率 会 降 至 5.5% 目 前, 全 英 国 优 质 物 业 收 益 率 平 均 为 6%, 较 2009 年 7% 的 历 史 最 高 水 平 有 明 显 下 调 镑, 最 后 以 3450 万 英 镑 的 价 格 成 交 收 购 方 为 资 产 管 理 公 司 SWIP(Scottish Widows Partnership) 我 们 也 见 到 过 这 样 的 案 例 : 一 年 半 以 前 难 以 出 售 的 资 产 以 低 于 原 收 益 率 的 价 格 场 外 成 交 Helical Bar 从 Angelo Gordon 与 Dunedin Property 合 资 公 司 的 手 中 以 3400 万 英 镑 ( 两 年 半 前 的 价 格 为 2100 万 英 镑 ) 买 下 Churchgate House 和 Lee House 目 前 空 置 率 约 为 35%, 给 Helical 提 供 了 不 少 资 产 管 理 机 会 我 们 注 意 到, 二 级 资 产 投 资 需 求 在 临 近 2013 年 末 时 有 所 增 加 过 去 几 年 中, 由 于 风 险 规 避 程 度 加 深, 二 级 资 产 收 益 率 已 出 现 过 度 调 整 加 的 夫 的 Hodge House 是 一 处 典 型 的 位 于 二 级 地 块 的 甲 级 资 产 该 大 楼 总 建 筑 面 积 14.3 万 平 方 英 尺 ( 约 合 1.33 万 平 方 米 ), 由 英 国 法 通 保 险 公 司 (L&G) 以 1887 万 英 镑 的 价 格 从 安 本 资 产 管 理 公 司 收 购 (Aberdeen Asset Management) 净 初 始 收 益 率 为 9%, 而 一 年 前 类 似 资 产 的 净 初 始 收 益 率 可 超 过 10% 因 需 求 增 加,2013 年 写 字 楼 交 易 额 高 达 230 亿 英 镑, 同 比 增 加 55%, 为 6 年 来 最 高 水 平, 仅 低 于 2007 年 的 历 史 最 高 值 10% 尽 管 写 字 楼 投 资 在 所 有 物 业 类 型 投 资 中 所 占 的 比 例 较 2012 年 有 所 下 降, 但 实 际 投 资 总 额 同 比 增 加 26% 预 计 2014 年 将 迎 来 更 大 增 幅 英 国 本 土 机 构 在 区 域 城 市 的 主 导 地 位 正 逐 渐 加 强, 它 们 开 始 密 切 关 注 重 要 区 域 城 市 2012 年, 英 国 本 土 机 构 的 投 资 额 仅 占 总 投 资 额 的 18%,2013 年 所 占 该 比 例 增 至 33% 部 分 国 际 投 资 者 为 了 规 避 风 险, 仍 将 偏 爱 伦 敦 的 投 资 机 会 ; 另 一 部 分 投 资 者 则 对 风 险 持 相 对 乐 观 的 态 度, 他 们 从 伦 敦 与 区 域 城 市 优 质 资 产 与 二 级 资 产 之 间 巨 大 的 收 益 率 落 差 中 发 现 了 机 会 2013 年 海 外 投 资 额 占 总 投 资 额 的 48%, 较 2012 年 的 23% 有 大 幅 增 加 2013 年 末, 联 合 投 资 公 司 (Union ) 以 1.25 亿 英 镑 的 价 格 收 购 One Snowhill, 收 益 率 为 6.1% 2014 年, 优 质 资 产 的 需 求 或 将 维 持 稳 定, 但 由 于 2013 年 交 易 增 加, 资 产 存 量 明 显 不 足 需 求 的 支 撑 来 自 两 方 面 : 写 字 楼 的 收 益 率 和 稳 定 性 均 高 于 其 他 类 型 的 资 产, 因 而 吸 引 了 巨 额 资 金 ; 部 分 投 资 者 2013 年 股 市 收 益 客 观, 希 望 转 向 写 字 楼 市 场 以 调 整 资 产 的 分 配 对 于 重 点 区 域 写 字 楼 市 场 而 言, 空 置 率 下 降 求 租 需 求 回 暖 投 机 型 项 图 1 写 字 楼 投 资 额 继 续 回 升, 但 除 伦 敦 外 的 英 国 其 他 城 市 所 占 比 例 依 然 较 低 虽 然 出 售 意 愿 仍 然 低 迷, 但 投 资 者 对 区 域 写 字 楼 市 场 的 兴 趣 渐 浓, 关 注 程 度 增 加 可 租 赁 面 积 减 少, 未 来 供 应 有 限, 这 将 刺 激 投 资 兴 趣, 同 时 推 高 价 格 由 于 需 求 强 劲, 部 分 资 产 成 交 价 高 出 要 价 例 如, 位 于 曼 彻 斯 特 的 Sunlight House 起 初 标 价 2850 万 英 数 据 来 源 : 房 地 产 数 据 (Property Data) 02

2014 年 5 月 目 开 发 几 乎 为 零, 这 些 因 素 将 共 同 刺 激 租 金 反 弹 这 些 市 场 与 伦 敦 的 写 字 楼 差 价 将 引 发 新 一 轮 投 资, 从 而 带 来 资 本 升 值 写 字 楼 租 户 市 场 2013 年 见 证 了 英 国 写 字 楼 市 场 的 实 质 性 变 化 : 所 有 重 要 市 场 需 求 增 加, 吸 纳 量 显 著 提 高 ; 区 域 市 场 写 字 楼 租 金 触 底 反 弹 甲 级 写 字 楼 供 应 减 少, 已 成 为 各 区 域 市 场 共 同 的 主 旋 律 甲 级 写 字 楼 总 供 应 量 还 不 到 2009 年 峰 值 的 一 半 英 国 工 业 联 合 会 (Confederation of British Industry) 与 埃 森 哲 的 一 项 调 查 显 示, 参 与 调 查 的 英 国 本 土 公 司 中 有 51% 预 期 在 次 年 提 供 新 的 职 位, 其 中 以 约 克 郡 亨 伯 赛 德 郡 (Humberside) 以 及 东 米 德 兰 兹 (East Midlands) 的 反 馈 最 为 积 极 正 因 为 这 种 向 好 气 氛, 写 字 楼 吸 纳 量 在 2013 年 有 所 增 加, 且 势 头 还 在 延 续 由 于 2013 年 下 半 年 大 面 积 出 租 增 加, 主 要 区 域 写 字 楼 市 场 2013 年 全 年 吸 纳 量 同 比 上 涨 32%( 如 计 入 M25 环 城 高 速 沿 线, 则 增 幅 为 33%), 行 情 为 2007 年 以 来 最 佳 表 现 最 为 突 出 的 城 市 是 利 兹, 数 单 大 面 积 租 赁 使 得 吸 纳 量 暴 增 97%; 剑 桥 和 格 拉 斯 哥 紧 跟 其 后, 吸 纳 量 增 幅 分 别 在 88% 与 87% 预 期 2014 年 末 吸 纳 量 较 长 期 平 均 水 平 高 出 13% 最 值 得 关 注 的 是 加 的 夫, 预 期 加 的 夫 吸 纳 量 将 猛 增 107%, 曼 彻 斯 特 和 伯 明 翰 增 势 相 对 温 和, 预 期 增 幅 分 别 在 26% 与 14% 2014 年, 大 面 积 租 户 仍 将 活 跃 于 市 场, 如 普 华 永 道 (PwC) 英 国 广 播 公 司 阿 德 尔 肖 戈 达 德 律 师 事 务 所 (Addleshaw Goddard) 以 及 毕 马 威 (KPMG) 然 而, 随 着 商 业 信 心 回 升 大 面 积 写 字 楼 供 应 收 窄, 中 等 规 模 的 租 户 也 会 更 加 积 极 地 参 与, 紧 跟 伦 敦 市 场 的 节 奏 估 计 2014 年 第 一 季 度 区 域 市 场 写 字 楼 总 吸 纳 量 较 去 年 同 期 增 加 4% 其 中 增 长 最 为 显 著 的 城 市 为 加 的 夫 210%, 增 幅 在 210%; 其 次 为 曼 彻 斯 特, 增 幅 在 48% 2012 年 末 的 经 济 数 据 表 明, 区 域 市 场 中 有 写 字 楼 需 求 的 领 域, 其 就 业 率 有 所 提 升, 进 而 市 场 再 现 积 极 心 态 英 国 工 业 联 合 会 和 普 华 永 道 近 期 数 据 显 示,2014 年 第 一 季 度 新 增 15,000 个 职 位, 创 下 该 项 研 究 自 1989 年 启 动 以 来 的 最 高 记 录 有 证 据 表 明, 原 伦 敦 租 户 选 择 迁 往 租 金 更 优 惠 的 城 市, 这 将 为 区 域 市 场 带 来 更 多 利 好 ; 近 几 年 中 不 乏 转 移 职 位 调 整 业 务 规 模 的 报 道 典 型 的 例 子 如 德 意 志 银 行 (Deutsche Bank) 为 分 散 核 心 和 后 勤 部 门 功 能, 向 伯 明 翰 转 移 了 约 1,000 个 职 位 当 前, 伯 明 翰 写 字 楼 最 高 租 金 较 2008 年 峰 值 低 14% 与 此 相 反, 伦 敦 写 字 楼 租 金 已 经 超 过 此 前 最 高 水 平 17% 由 于 性 价 比 更 高, 许 多 区 域 城 市 较 伦 敦 更 具 吸 引 力 我 们 估 计 主 要 区 域 市 场 的 甲 级 写 字 楼 占 可 租 存 量 的 20%, 其 中 新 建 的 大 面 积 楼 板 项 目 所 占 比 例 更 小 由 于 该 趋 势 的 出 现, 区 域 写 字 楼 市 场 中 的 投 机 性 开 发 逐 渐 升 温 过 去 的 12 个 月 中, 区 域 市 场 写 字 楼 总 供 应 减 少 12%( 如 计 入 M25 环 城 高 速 沿 线, 则 减 幅 为 14%) 因 为 有 大 面 积 租 赁 达 成, 利 兹 市 供 应 量 大 减 31%, 减 幅 高 于 其 他 区 域 城 市 但 如 果 只 看 甲 级 写 字 楼 供 应, 多 数 城 市 将 面 临 供 应 极 度 短 缺 的 境 况 这 些 城 市 能 满 足 成 长 中 的 公 司 对 办 公 空 间 的 需 求 吗? 专 家 视 角 第 一 太 平 戴 维 斯 利 兹 办 事 处 投 资 部 董 事 Simon Lister 强 调 了 如 下 主 题 受 经 济 良 好 走 势 的 支 撑, 目 前 区 域 市 场 前 景 一 片 乐 观 总 体 来 说,2013 年 房 地 产 市 场 表 现 良 好, 伦 敦 以 外 地 区 的 成 交 单 数 小 幅 增 加 放 贷 方 与 基 金 越 来 越 关 注 区 域 市 场, 将 其 作 为 投 资 策 略 的 目 标 2014 年 总 收 益 预 期 非 常 之 高, 预 测 平 均 收 益 率 在 16% ( 第 一 太 平 戴 维 斯 预 测 相 对 保 守, 在 14%) 部 分 资 产 配 置 公 司 认 为, 房 地 产 是 目 前 最 具 吸 引 力 的 资 产 类 型, 这 一 局 势 在 未 来 两 年 不 会 改 变 过 去 的 12 个 月 中, 各 细 分 市 场 的 收 益 率 走 低, 部 分 市 场 面 临 下 行 压 力 主 要 区 域 市 场 的 写 字 楼 成 交 记 录, 提 供 了 收 益 率 走 低 的 实 证 联 合 投 资 公 司 (Union s) 收 购 了 伯 明 翰 市 的 One Snowhill,2013 年 初 收 益 率 勉 强 维 持 7%, 随 后 由 于 市 场 回 暖, 收 益 率 逐 渐 下 滑 至 6.1% SWIP 近 期 以 3450 万 英 镑 的 价 格 收 购 了 曼 彻 斯 特 的 Sunlight House, 成 交 价 大 大 高 出 2850 万 英 镑 的 要 价, 净 初 始 收 益 率 在 6.50% 据 称 英 国 广 播 公 司 养 老 金 项 目 以 2470 万 英 镑 的 价 格 收 购 了 纽 卡 斯 尔 市 的 Time Central, 净 初 始 收 益 率 为 6.2% 收 益 率 承 受 下 行 压 力, 反 映 了 写 字 楼 租 金 上 涨 的 预 期 以 及 吸 纳 量 的 持 续 良 好 势 头 相 应 地,2013 年 3 月 至 今, 收 益 率 已 出 现 大 幅 调 整, 但 与 伦 敦 以 及 东 南 地 区 城 市 相 比, 主 要 区 域 城 市 的 收 益 率 仍 然 表 现 良 好 由 于 供 应 减 少 而 尚 未 预 租 的 新 项 目 有 限, 投 资 者 对 区 域 城 市 写 字 楼 的 兴 趣 日 益 浓 厚, 也 对 区 域 写 字 楼 市 场 表 现 出 了 更 多 关 注 区 域 市 场 复 苏 步 伐 慢 于 伦 敦, 早 在 预 期 之 中 投 资 额 也 在 逐 渐 增 加, 但 占 全 国 总 额 的 比 例 仍 然 较 小 获 得 投 机 资 金 的 难 度 仍 然 较 大, 但 由 于 存 量 紧 张 而 入 住 需 求 持 续 增 加, 含 预 租 的 新 项 目 有 望 找 到 资 金 来 源 savills.co.uk/research 03

伦 敦 及 英 国 东 南 部 城 市 的 投 机 资 金 已 稳 步 回 归, 区 域 城 市 势 必 会 紧 跟 其 后 目 前, 区 域 市 场 受 预 租 支 撑, 愿 意 接 受 带 有 投 机 成 分 的 项 目 预 期 投 机 开 发 将 在 9 到 12 个 月 之 后 全 面 回 归 区 域 市 场 Jonothan Holmes, 第 一 太 平 戴 维 斯 资 金 部 负 责 人 首 都 广 场 1 号 (One Capital Square) 写 字 楼,Rightacres 商 业 地 产 公 司 开 发 建 筑 面 积 13 万 平 方 英 尺 ( 约 合 1.2 万 平 方 米 ), 其 中 2.6 万 平 方 英 尺 已 被 布 莱 克 摩 根 律 师 事 务 所 (Blake Morgan) 预 租 从 供 应 来 看, 甲 级 写 字 楼 供 应 不 断 萎 缩, 合 适 选 择 越 来 越 有 限, 或 将 刺 激 部 分 求 租 者 入 场 询 盘 未 来 五 年, 主 要 区 域 市 场 将 出 现 较 多 的 租 赁 活 动 这 预 示 着 未 来 写 字 楼 需 求 将 维 持 在 健 康 水 平 由 于 甲 级 写 字 楼 供 应 有 限, 部 分 需 求 将 通 过 预 租 满 足 未 来 三 年 中 有 入 住 需 求 的 租 户 会 从 现 在 开 始 寻 找, 以 锁 定 最 佳 交 易 目 标 由 于 存 量 短 缺,2013 年 部 分 城 市 率 先 迎 来 预 租 率 的 回 升, 利 兹 就 是 其 中 之 一 全 球 性 制 药 公 司 阿 斯 利 康 (Astra Zeneca) 近 期 宣 布 将 英 国 总 部 迁 至 剑 桥, 总 建 筑 面 积 为 85 万 平 方 英 尺 ( 约 合 7.90 万 平 方 米 ) 此 举 奠 定 了 剑 桥 在 英 国 写 字 楼 市 场 的 领 先 地 位 区 域 城 市 写 字 楼 空 置 率 下 滑, 新 开 发 项 目 仅 相 当 于 现 有 存 量 的 0.8%( 见 图 6) 区 域 城 市 的 写 字 楼 选 址 已 开 始 适 应 不 断 变 化 的 市 场 需 求, 且 这 些 市 场 正 努 力 将 写 字 楼 开 发 重 新 吸 引 到 市 中 心 地 区, 各 地 进 展 不 一 主 要 城 市 已 实 现 吸 纳 量 与 供 应 的 平 衡, 如 曼 彻 斯 特 利 兹 伯 明 翰 和 爱 丁 堡 但 许 多 二 线 地 块 由 于 没 有 公 共 注 资, 需 要 上 调 租 金, 才 能 使 开 发 项 目 具 有 可 行 性 由 于 经 济 形 势 改 善, 相 关 城 市 需 求 恢 复, 给 项 目 地 理 位 置 优 越 的 投 资 者 和 开 发 商 带 来 了 大 好 机 会 区 域 写 字 楼 市 场 信 心 提 升, 加 上 需 求 增 加 而 供 应 有 限, 将 促 使 开 发 商 尽 早 采 取 行 动 第 一 太 平 戴 维 斯 PMI( 采 购 经 理 人 指 数 ) 调 查 结 果 ( 见 图 3) 显 示,2014 年 2 月 英 国 商 用 项 目 增 速 最 快, 创 该 项 调 查 启 动 以 来 最 高 记 录 其 中 私 人 写 字 楼 项 目 保 持 稳 健 增 长 上 一 期 报 告 中, 我 们 对 布 里 斯 托 加 的 夫 曼 彻 斯 特 爱 丁 堡 剑 桥 和 格 拉 斯 哥 等 城 市 共 10 个 在 建 项 目 做 了 汇 报 ( 在 建 项 目 建 筑 面 积 约 100 万 平 方 英 尺 约 合 9.29 万 平 方 米, 计 划 2014/2015 年 完 成 ) 至 今 在 建 项 目 的 数 据 未 出 现 明 显 变 化 预 期 未 来 6 至 12 个 月 中, 将 有 一 批 新 项 目 启 动 尽 管 投 机 开 发 的 资 金 问 题 仍 未 解 决, 向 含 预 租 项 目 投 资 的 态 度 已 完 全 转 变 近 几 年, 租 金 预 付 比 例 已 下 降, 英 国 知 名 的 律 师 事 务 所 和 会 计 师 事 务 所 图 2 吸 纳 量 继 续 增 加 图 3 开 发 活 动 维 持 强 劲 势 头 数 据 来 源 : 第 一 太 平 戴 维 斯 市 场 研 究 部 2014 预 测 数 据 来 源 : 第 一 太 平 戴 维 斯 市 场 研 究 部 04

2014 年 5 月 Wragges 预 租 伯 明 翰 Two Snowhill 时 需 预 付 60%, 而 毕 马 威 预 租 曼 彻 斯 特 圣 彼 得 广 场 (St Peter s Square) 时 仅 需 预 付 20% 伦 敦 和 英 国 东 南 部 的 就 业 增 长 或 将 超 过 其 他 城 市 和 地 区, 且 新 增 就 业 岗 位 主 要 来 自 私 营 领 域 ; 曼 彻 斯 特 和 伯 明 翰 等 主 要 二 线 城 市 私 营 领 域 也 将 新 增 大 量 就 业 岗 位 2014 年 中, 哪 些 领 域 会 出 现 就 业 增 长? 过 去 12 个 月 中, 专 业 服 务 领 域 新 增 的 就 业 岗 位 最 多, 约 占 总 新 增 量 三 分 之 一 未 来 10 年 中, 预 计 专 业 服 务 领 域 和 行 政 服 务 领 域 将 成 为 主 要 增 长 点, 未 来 五 年 将 分 别 增 加 11% 上 述 领 域 就 业 岗 位 的 增 加, 有 助 于 抵 消 新 一 轮 紧 缩 政 策 实 施 带 来 的 制 造 业 以 及 公 共 服 务 领 域 就 业 岗 位 的 减 少 尽 管 近 几 年 经 济 形 势 不 佳, 我 们 仍 认 为 区 域 市 场 正 面 临 拐 点 这 些 市 场 地 理 位 置 优 越 其 中 不 乏 核 心 优 质 地 段, 可 充 分 发 挥 职 业 市 场 改 善 的 优 势 入 住 需 求 保 持 平 稳, 而 甲 级 写 字 楼 供 应 减 少, 刺 激 大 部 分 区 域 市 场 写 字 楼 租 金 上 涨 经 济 复 苏 逐 渐 明 朗, 新 开 发 项 目 将 使 租 金 发 生 显 著 变 化, 据 此 预 期 大 部 分 区 域 城 市 的 优 质 写 字 楼 租 金 增 幅 将 延 续 上 升 走 势 报 告 调 查 的 7 座 英 国 城 市 将 出 现 租 金 上 涨 ( 见 图 8) 第 一 太 平 戴 维 斯 预 测,2014 年 曼 彻 斯 特 与 爱 丁 堡 的 写 字 楼 年 租 金 或 从 30 英 镑 每 平 方 英 尺 涨 至 32 英 镑 每 平 方 英 尺, 增 幅 7% 剑 桥 和 M25 环 城 高 速 沿 线 以 6% 的 增 幅 紧 跟 其 后, 其 中 剑 桥 写 字 楼 年 租 金 从 34 英 镑 每 平 方 英 尺 涨 至 36 英 镑 每 平 方 英 尺,M25 环 城 高 速 沿 线 写 字 楼 年 租 金 从 41 英 镑 每 平 方 英 尺 涨 至 43.5 英 镑 每 平 方 英 尺 由 于 二 手 写 字 楼 存 量 高 位, 预 期 优 质 写 字 楼 以 外 的 其 他 写 字 楼 将 面 临 租 金 增 长 停 滞 供 应 量 对 租 金 起 着 决 定 性 作 用, 而 写 字 楼 供 应 将 因 为 开 发 资 金 的 缺 乏 而 保 持 短 缺 状 态 投 资 者 应 该 增 加 风 险 权 重, 支 持 区 域 市 场 的 投 机 类 开 发 专 家 视 角 住 宅 研 究 部 分 析 师 Nick Gregori 发 表 了 对 区 域 城 市 住 宅 市 场 的 看 法 全 英 房 屋 抵 押 贷 款 协 会 (Nationwide Building Society) 英 国 最 大 贷 款 机 构 哈 利 法 克 斯 (Halifax) 和 土 地 登 记 处 (Land Registry) 的 最 新 住 宅 价 格 指 数 显 示, 区 域 城 市 的 住 宅 价 格 正 在 回 升, 除 伦 敦 和 东 南 部 城 市 以 外, 其 他 城 市 住 宅 价 格 也 出 现 增 长 这 表 明 大 部 分 城 市 正 强 势 向 好 ; 在 对 数 据 仔 细 分 析 后 发 现, 部 分 城 市 住 宅 市 场 的 表 现 要 明 显 优 于 其 他 城 市 曼 彻 斯 特 和 加 的 夫 的 住 宅 市 场 呈 现 明 显 回 暖 迹 象 据 土 地 登 记 处 1 月 14 日 的 数 据, 两 个 城 市 的 住 房 价 格 同 比 增 幅 分 别 在 3.6% 和 5.6% RICS 住 宅 市 场 调 查 (2014 年 2 月 ) 结 果 表 明, 住 宅 价 格 上 涨 的 部 分 原 因 系 供 应 短 缺, 而 新 建 住 宅 数 量 维 持 低 位 来 自 土 地 登 记 处 的 住 宅 交 易 数 据 为 上 述 观 点 提 供 了 更 充 足 的 证 据 住 宅 交 易 数 量 仅 占 金 融 危 机 前 最 高 记 录 的 一 部 分 曼 彻 斯 特 住 宅 交 易 数 量 减 少 逾 50%, 加 的 夫 住 宅 交 易 数 量 减 少 近 30% 土 地 登 记 处 和 苏 格 兰 登 记 处 (Registers of Scotland) 最 新 数 据 显 示, 住 宅 价 格 涨 幅 较 小 的 城 市 包 括 格 拉 斯 哥 和 利 兹, 前 者 未 发 生 变 化, 后 者 下 跌 0.5% 去 年 的 季 度 统 计 数 据 中, 有 部 分 表 明 两 个 城 市 住 宅 价 格 出 现 强 劲 增 长, 因 此 推 测 价 格 回 升 出 现 的 时 间 比 较 靠 后 图 4 多 数 城 市 总 供 应 量 持 续 减 少 新 买 家 需 求 旺 盛 按 揭 贷 款 更 易 获 得, 而 区 域 市 场 供 应 短 缺, 这 预 示 着 2014 年 住 宅 价 格 将 持 续 攀 升 与 伦 敦 以 及 一 些 东 南 部 优 质 地 段 不 同, 其 他 市 场 的 住 宅 价 格 仍 明 显 低 于 历 史 最 高 水 平 因 此, 相 关 市 场 仍 有 潜 力 可 挖 据 第 一 太 平 戴 维 斯 预 测, 英 格 兰 西 南 部 与 东 部 地 区 未 来 五 年 的 市 场 表 现 将 明 显 优 于 伦 敦 数 据 来 源 : 第 一 太 平 戴 维 斯 市 场 研 究 部 2014 预 测 Graph source: Savills Research savills.co.uk/research 05

重 要 图 表 图 5 过 去 一 年 中, 利 兹 市 写 字 楼 供 应 量 大 幅 度 缩 减 图 6 新 开 发 项 目 只 相 当 于 现 有 存 量 的 0.8% 数 据 来 源 : 第 一 太 平 戴 维 斯 市 场 研 究 部 数 据 来 源 : 第 一 太 平 戴 维 斯 市 场 研 究 部 2013/14 预 测 图 7 区 域 城 市 收 益 率 持 续 下 行 图 8 2014 年 写 字 楼 租 金 将 加 速 上 涨 数 据 来 源 : 第 一 太 平 戴 维 斯 市 场 研 究 部 数 据 来 源 : 第 一 太 平 戴 维 斯 市 场 研 究 部 表 1 区 域 城 市 和 地 区 经 济 指 标 (2014 年 ) 表 2 名 词 解 释 排 名 地 区 1 伦 敦 2 东 南 部 3= 约 克 郡 和 亨 伯 河 3= 东 部 5 西 北 部 6 西 南 部 7 苏 格 兰 8 北 爱 尔 兰 9= 西 米 德 兰 兹 (West Midlands) 9= 威 尔 士 11 东 北 部 12= 东 米 德 兰 兹 (East Midlands) 12= 北 爱 尔 兰 数 据 来 源 : 牛 津 经 济 学 公 司 名 词 解 释 物 业 标 准 最 高 租 金 甲 级 乙 级 丙 级 成 交 和 供 应 仅 统 计 单 套 面 积 在 1000 平 方 英 尺 以 上 的 物 业 给 定 时 间 内 一 笔 或 多 笔 交 易 中 的 最 高 租 金 所 有 的 新 项 目 ( 包 括 6 个 月 内 完 成 的 投 机 项 目 以 及 大 型 翻 新 项 目 ) 过 去 10 年 内 入 住 完 成 或 者 翻 新 的 面 积 10 年 以 前 入 住 完 成 或 者 翻 新 的 面 积 06

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