2011.11.02 中 国 房 地 产 政 策 和 价 格 指 数 研 究
中 国 房 地 产 政 策 和 价 格 指 数 研 究 联 合 资 信 评 估 有 限 公 司 黄 龙 摘 要 1. 短 期 内, 房 地 产 政 策 将 从 单 纯 地 抑 制 投 机 需 求 到 投 机 需 求 和 刚 性 需 求 双 重 抑 制 ; 长 期, 国 家 将 对 房 地 产 行 业 重 新 定 位, 从 市 场 化 到 适 度 市 场 化 2. 未 来 房 价 稳 中 有 升 的 可 能 性 较 大 3. 采 用 公 开 数 据 进 行 房 地 产 价 格 和 行 业 分 析, 按 国 家 统 计 局 2011 年 新 公 布 的 住 宅 价 格 定 基 指 数 可 能 是 比 较 好 的 选 择 一 房 地 产 政 策 1 房 地 产 调 控 从 常 态 到 升 级 近 两 年 房 价 快 速 上 涨 ( 见 图 1) 与 2008 年 宽 松 的 货 币 政 策 和 房 地 产 产 业 政 策 有 关 货 币 超 发 从 2008 年 第 4 季 度 开 始, 一 直 延 续 到 2009 年 底 ( 见 图 2); 期 间 央 行 连 续 4 次 下 调 存 款 准 备 金 率, 下 调 幅 度 累 计 达 20% 较 低 的 存 款 准 备 金 率 维 持 了 将 近 2 年, 直 到 2010 年 1 月 8 日 央 行 开 始 上 调 存 款 准 备 金 率 2010 年, 货 币 超 发 和 市 场 所 积 累 的 购 买 力 持 续 爆 发 面 对 难 以 抑 制 的 房 价, 国 家 在 2010 年 9 月 正 式 出 台 行 业 限 购 政 策 国 内 房 地 产 调 控 首 次 从 抑 制 需 求 引 导 市 场 自 行 调 节 转 变 为 行 政 干 预 由 于 2010 年 9 月 出 台 的 限 购 政 策 相 对 宽 松, 主 要 限 购 城 市 成 交 量 并 未 有 明 显 下 滑, 房 价 仍 然 保 持 上 涨 趋 势 2011 年 1 月, 限 购 政 策 再 次 升 级, 明 确 规 定 了 本 地 和 外 地 居 民 的 限 购 数 量 和 购 买 条 件 ( 见 表 1), 同 时 国 家 再 次 上 调 二 套 房 首 付 比 例 - 2 -
数 据 来 源 : 国 家 统 计 局 网 站 图 1 住 房 销 售 价 格 指 数 数 据 来 源 : 中 国 人 民 银 行 网 站 图 2 货 币 供 应 量 表 1 国 务 院 对 限 购 具 体 指 导 要 求 的 变 化 居 民 类 型 国 务 院 2011 年 1 月 规 定 国 务 院 2010 年 9 月 规 定 无 房 限 购 2 套 要 在 一 定 时 间 内 限 定 本 市 居 民 有 1 套 房 限 购 1 套 居 民 家 庭 购 房 套 数 有 2 套 及 以 上 暂 停 购 房 不 能 提 供 纳 税 / 社 无 房 暂 停 购 房 对 不 能 提 供 一 年 以 上 保 证 明 有 1 套 房 当 地 纳 税 证 明 或 社 会 外 地 居 民 能 提 供 一 定 年 限 纳 税 / 社 保 证 明 有 2 套 及 以 上 无 房 有 1 套 房 限 购 1 套 暂 停 购 房 保 险 缴 纳 证 明 的 非 本 地 居 民 暂 停 发 放 购 房 贷 款 有 2 套 及 以 上 暂 停 购 房 - 3 -
2 调 控 政 策 的 走 向 和 影 响 房 地 产 调 控 的 短 期 逻 辑 在 于 抑 制 需 求 的 同 时 扩 大 供 给, 长 期 逻 辑 是 对 行 业 定 位 的 改 变, 从 之 前 的 完 全 市 场 化 市 场 转 变 为 半 市 场 化 市 场, 即 保 障 性 住 房 和 商 品 房 并 存 的 住 宅 供 应 体 系 2.1 政 策 的 短 期 逻 辑 : 需 求 抑 制, 从 投 机 需 求 到 刚 性 需 求 分 析 房 地 产 调 控 时, 核 心 问 题 是 调 控 的 目 标 是 什 么, 即 调 控 的 逻 辑 在 哪 里? 就 当 前 形 势 来 看, 房 价 过 高 上 涨 速 度 过 快 无 疑 是 市 场 最 大 的 问 题, 也 就 是 短 期 调 控 逻 辑 中 最 需 要 解 决 的 问 题 就 中 国 房 地 产 的 现 实 情 况 而 言, 成 交 量 和 房 价 相 互 促 进, 关 系 最 直 接 因 此, 如 果 国 家 要 控 制 房 价, 那 么 最 直 接 的 方 式 就 是 限 制 短 期 需 求 一 旦 市 场 成 交 量 下 降, 房 价 自 然 可 以 得 到 控 制 而 对 房 地 产 需 求 的 抑 制 包 括 两 个 方 面, 对 刚 性 需 求 的 抑 制 和 对 投 机 性 需 求 的 抑 制 2009 年 之 前, 国 内 调 控 政 策 基 本 集 中 在 对 投 机 性 需 求 的 抑 制 2010 年 开 始, 需 求 抑 制 演 变 为 同 时 包 含 投 机 性 需 求 和 刚 性 需 求 ( 包 含 改 善 性 需 求 ) 两 个 方 面 这 集 中 体 现 在 房 地 产 销 售 面 积 增 长 放 缓 上 2010 年, 我 国 房 地 产 总 销 售 面 积 10.43 亿 平 方 米, 同 比 增 长 10.13%, 是 2008 年 经 济 危 机 以 来 房 地 产 销 售 面 积 增 长 速 度 最 小 的 一 年 刚 性 需 求 与 人 口 出 生 率 有 关 假 设 我 国 首 次 购 房 的 主 力 人 群 在 25~30 岁 之 间, 改 善 性 购 房 的 主 力 人 群 在 35~40 岁 之 间, 那 么 2010 年 首 次 购 房 人 群 将 主 要 集 中 在 1980~ 1985 年 出 生 的 人 群 这 一 时 期 中 国 人 口 出 生 率 为 21.06 左 右 按 照 当 时 11 亿 人 口 推 算, 2010 年 潜 在 首 次 购 房 人 群 约 有 2316 万 人 如 果 以 住 建 部 所 统 计 的 中 国 人 均 居 民 面 积 为 30 平 米 测 算, 该 部 分 新 增 人 口 的 潜 在 购 房 需 求 是 6.9 亿 平 方 米 改 善 性 需 求 方 面, 主 要 对 应 1970~1975 年 所 出 生 人 群, 按 照 当 时 10 亿 人 口 27 左 右 人 口 出 生 率 和 人 均 住 宅 面 积 50 平 米 计 算, 潜 在 需 求 有 13.5 亿 平 方 米 如 果 不 考 虑 农 村 人 口 城 市 化 问 题, 按 2009 年 城 镇 人 口 占 总 人 口 46.59% 来 看, 所 有 刚 性 需 求 所 对 应 的 房 地 产 潜 在 需 求 为 9.38 亿 平 方 米 虽 然 以 上 分 析 不 能 代 表 2010 年 销 售 中 有 9 亿 平 方 米 面 积 全 部 来 自 刚 性 需 求, 但 也 反 映 出 市 场 存 在 较 大 的 潜 在 需 求 事 实 上, 回 顾 过 去 10 年, 我 国 房 地 产 销 售 面 积 年 均 增 速 基 本 保 持 在 20% 以 上 - 4 -
因 此,2010 年 房 地 产 销 售 面 积 同 比 增 长 10.13% 的 事 实 说 明 :(1) 相 关 政 策 已 经 限 制 了 部 分 投 资 性 需 求 和 改 善 性 需 求 ;(2) 房 价 过 高 阻 挡 了 刚 性 需 求 的 实 现 房 地 产 行 业 最 简 单 的 事 实 是 土 地 购 置 面 积 决 定 未 来 市 场 供 应 面 积 我 国 房 地 产 土 地 购 置 面 积 自 2008 年 开 始 出 现 大 幅 下 滑 2009 年 销 售 面 积 迅 速 回 升 的 同 时, 土 地 购 置 面 积 却 只 有 3.1 亿 平 方, 处 于 近 9 年 以 来 的 最 低 水 平, 仅 与 2002 年 持 平 2010 年 全 国 土 地 购 置 面 积 4.1 亿 平 方 米, 同 比 增 长 28.49%, 基 本 等 于 2007 年 购 置 水 平 ( 见 图 3) 考 虑 到 2009 2010 年 接 近 年 均 10 亿 平 方 米 的 销 售 面 积, 当 前 的 供 需 缺 口 短 时 间 内 依 然 显 著 图 3 我 国 土 地 购 置 面 积 综 合 以 上 分 析, 房 地 产 行 业 依 旧 面 临 旺 盛 的 潜 在 需 求, 如 果 不 对 市 场 需 求 进 行 限 制, 价 格 上 涨 趋 势 难 以 得 到 控 制 在 对 投 机 性 需 求 加 大 打 击 的 同 时, 对 刚 性 需 求 进 行 适 度 限 制 将 成 为 短 期 调 控 政 策 的 主 要 思 路 2.2 短 期 调 控 的 具 体 手 段 上 文 分 析 了 短 期 调 控 的 主 要 逻 辑, 而 落 实 手 段 主 要 将 围 绕 监 ( 舆 论 引 导 官 员 问 责 市 场 监 管 ) 土 ( 扩 大 出 让 打 击 闲 置 ) 信 ( 利 率 和 首 付 比 例 ) 税 ( 交 易 环 节 成 本 和 保 有 环 节 成 本 ) 限 ( 限 制 投 机 性 需 求 和 刚 性 需 求 中 的 改 善 性 需 求 ) 五 个 方 面 展 开 (1) 信 贷 : 提 高 首 付 比 例 从 历 史 经 验 数 据 来 看, 提 高 首 付 比 例 可 以 在 短 时 间 内 抑 制 部 分 购 房 需 求 我 们 总 结 了 历 次 上 调 购 房 首 付 比 例 的 相 关 政 策, 详 见 表 2-5 -
表 2 上 调 购 房 首 付 比 例 的 相 关 政 策 时 间 文 件 主 要 内 容 2003 年 4 月 关 于 促 进 房 地 产 市 场 持 续 健 康 发 展 的 通 知 第 一 套 首 付 款 比 例 20%; 第 二 套 和 以 上, 适 当 提 高 首 付 款 比 例 2005 年 3 月 关 于 调 整 商 业 银 行 住 房 信 贷 政 策 和 超 额 准 备 第 一 套 首 付 款 比 例 由 的 20% 提 高 到 30%; 金 存 款 利 率 的 通 知 第 二 套 及 以 上, 适 当 提 高 首 付 款 比 例 2007 年 9 月 关 于 加 强 商 业 性 房 地 产 信 贷 管 理 的 通 知 首 套 90 平 以 下, 首 付 20%, 首 套 90 平 以 上 30%, 二 套 首 付 比 例 至 40% 以 上 2010 年 1 月 关 于 促 进 市 场 平 稳 健 康 发 展 的 通 知 二 套 首 付 款 比 例 不 得 低 于 40% 首 套 90 平 方 米 以 上 不 低 于 30%; 二 套 不 低 2010 年 4 月 于 50%; 三 套 及 以 上 可 以 停 止 放 贷 对 国 务 院 坚 决 遏 制 部 分 城 市 房 价 过 快 上 涨 的 通 不 能 提 供 1 年 以 上 当 地 纳 税 证 明 或 社 会 知 保 险 缴 纳 证 明 的 非 本 地 居 民 暂 停 发 放 购 买 住 房 贷 款 2010 年 9 月 相 关 部 委 联 合 发 文 首 付 款 比 例 调 整 到 30% 及 以 上 2011 年 1 月 国 务 院 常 务 会 议 二 套 房 首 付 比 例 调 整 到 60% 根 据 海 通 证 券 公 司 的 研 究 (2011), 提 高 首 付 比 例 在 3~6 个 月 内 对 市 场 销 售 存 在 影 响, 但 此 后 影 响 不 明 显 ; 只 有 在 2007~2008 年 金 融 危 机 期 间, 二 套 房 首 付 比 例 调 整 使 得 行 业 销 售 量 出 现 近 1 年 左 右 紧 缩 如 果 把 数 据 期 间 从 月 换 到 年 的 话, 提 高 首 付 比 例 对 销 售 量 的 影 响 更 小 因 为 过 去 10 年 商 品 房 销 售 面 积 各 年 均 保 持 增 长 之 所 以 出 现 这 种 原 因, 一 方 面 是 因 为 过 去 首 付 比 例 提 高 幅 度 较 小, 购 房 人 会 通 过 家 庭 借 贷 等 方 式 实 现 购 房 ; 另 一 方 面, 居 民 财 富 增 长 也 间 接 弥 补 了 首 付 款 比 例 增 加 带 来 的 购 房 成 本 (2) 利 率 : 加 息 和 提 高 房 贷 利 率 倍 数 提 高 房 贷 利 率 倍 数 等 同 于 间 接 加 息 两 者 对 市 场 的 影 响 能 力 小 于 提 高 首 付 比 例 主 要 原 因 在 于 不 论 是 加 息 还 是 提 高 房 贷 利 率 倍 数 所 改 变 的 只 是 月 度 还 款 额 相 对 于 较 高 的 首 付 款 而 言, 月 供 数 量 的 变 化 对 购 房 人 影 响 相 对 有 限 从 定 量 角 度 看, 本 轮 加 息 周 期 开 始 后, 按 照 每 次 25 个 基 点, 连 续 5 次 加 息 ( 截 止 2011 年 2 月 19 日 已 经 实 现 3 次 加 息, 每 次 加 息 25 个 基 点 按 照 每 次 25 个 基 点 考 虑, 预 计 年 内 还 将 有 2 次 左 右 加 息 ) 对 购 房 人 月 供 影 响 在 4.19% 到 10.46% 贷 款 时 间 越 长, 影 响 单 月 月 供 金 额 越 大 但 是 考 虑 到 贷 款 时 间 越 长, 单 月 月 供 基 数 越 低, 加 息 后 实 际 单 月 负 担 并 不 大 - 6 -
假 设 前 提 表 3 对 加 息 影 响 的 分 析 本 轮 加 息 周 期 前 首 套 5 次 加 息 后 ( 按 85 折 计 房 利 率 ( 按 85 折 计 算 ) 算 还 款 变 化 情 况 总 房 价 30% 首 月 还 款 额 ( 元 / 月 ) 月 还 款 额 ( 元 / 月 ) 单 月 还 款 增 加 额 ( 元 ) 增 加 额 占 原 月 供 比 例 付 (%) ( 万 元 ) ( 万 元 ) 10 年 20 年 30 年 10 年 20 年 30 年 10 年 20 年 30 年 10 年 20 年 30 100 30 7442 4639 3779 7754 4995 4174 312 356 395 4.19 7.67 150 45 11163 6959 5669 11631 7492 6262 468 534 593 4.19 7.67 200 60 14883 9278 7558 15508 9990 8349 624 712 790 4.19 7.67 表 4 对 加 息 影 响 的 分 析 假 设 前 提 本 轮 加 息 周 期 前 首 套 房 利 率 ( 按 85 折 计 算 ) 5 次 加 息 后 ( 按 1.1 倍 计 算 ) 还 款 变 化 情 况 总 房 价 30% 首 付 ( 万 元 ) ( 万 元 ) 月 还 款 额 ( 元 / 月 ) 月 还 款 额 ( 元 / 月 ) 单 月 还 款 增 加 额 ( 元 ) 增 加 额 占 原 月 供 比 例 (%) 10 年 20 年 30 年 10 年 20 年 30 年 10 年 20 年 30 年 10 年 20 年 30 100 30 7442 4639 3779 8382 5725 4991 941 1086 1212 12.64 23.41 150 45 11163 6959 5669 12574 8588 7486 1411 1629 1817 12.64 23.41 200 60 14883 9278 7558 16765 11450 9981 1881 2172 2423 12.64 23.41 目 前 二 套 房 贷 款 利 率 为 基 准 利 率 的 1.1 倍, 相 比 一 套 房 85 折 优 惠 利 率 而 言,5 次 加 息 对 其 影 响 相 对 显 著 因 此, 房 贷 利 率 改 变 对 二 套 房 存 在 一 定 限 制 作 用 表 5 总 结 了 房 贷 利 率 政 策 的 变 化 过 程 根 据 历 史 数 据 来 看,2002-2007 年 我 国 一 直 处 于 加 息 周 期 其 中 二 套 房 政 策 对 市 场 销 售 最 大 影 响 发 生 在 2007 年 9 月, 当 时 5 年 以 上 中 长 期 贷 款 利 率 是 7.83% 截 止 2011 年 3 月 9 日, 中 长 期 贷 款 利 率 是 6.6% 按 照 二 套 房 1.1 倍 计 算, 对 应 5 年 期 以 上 房 贷 利 率 是 7.26%, 预 计 还 有 2 次 左 右 加 息 使 得 二 套 房 贷 款 利 率 与 2007 年 高 点 时 一 致 表 5 国 内 房 贷 利 率 调 整 表 时 间 文 件 主 要 内 容 2005 年 3 月 国 务 院 文 件 取 消 统 一 优 惠 利 率, 施 行 下 限 管 理, 下 限 为 基 准 利 率 的 0.85 倍 2007 年 9 月 关 于 加 强 商 业 性 房 地 产 信 贷 管 理 的 通 知 二 套 提 高 至 基 准 利 率 的 1.1 倍 2008 年 9 月 央 行 首 次 购 买 普 通 自 住 房 和 改 善 型 普 通 自 住 房 下 限 为 贷 款 基 准 利 率 的 0.7 倍 2010 年 4 月 国 务 院 坚 决 遏 制 部 分 城 市 房 价 过 快 上 涨 的 通 知 第 二 套 房 贷 款 利 率 不 低 于 基 准 利 率 1.1 倍 - 7 -
表 6 上 海 和 重 庆 房 产 税 方 案 对 比 科 目 上 海 重 庆 本 市 居 民 家 庭 在 本 市 新 购 且 属 于 该 居 民 家 庭 第 二 套 及 以 上 的 全 部 独 栋 商 品 房 ( 不 管 存 量 还 是 增 量 ), 征 收 对 象 住 房 ( 包 括 新 购 的 二 手 存 量 住 房 和 新 建 商 品 住 房, 下 同 ) 和 非 本 主 城 区 超 过 均 价 两 倍 的 新 购 房 市 居 民 家 庭 在 本 市 新 购 的 住 房 计 税 依 据 房 产 税 暂 按 应 税 住 房 市 场 交 易 价 格 的 70% 计 算 缴 纳 暂 以 房 产 交 易 价 为 征 税 基 数 ( 前 两 年 均 价 ) 适 用 税 率 暂 定 0.6%, 应 税 住 房 每 平 方 米 市 场 交 易 价 格 低 于 本 市 上 年 度 新 建 商 品 住 房 平 均 销 售 价 格 2 倍 ( 含 2 倍 ) 的, 税 率 暂 减 为 0.4% 独 栋 商 品 房 新 购 商 品 房 价 格 超 过 均 价 3 倍 以 下, 按 照 0.5% 征 缴,3 4 倍 收 1%, 4 倍 以 上 收 1.2% 1) 人 均 不 超 过 60 平 方 米 的, 其 新 购 住 房 暂 免 征 收 房 产 税 ; 人 均 超 过 60 平 方 米 的, 对 属 新 购 住 房 超 出 部 分 的 面 积 征 收 房 产 税 2) 持 有 本 市 居 住 证 满 3 年 并 在 本 市 工 作 生 活 的 购 房 人, 买 首 套 独 栋 商 品 住 宅 和 高 档 住 房 可 以 抵 扣 其 中 存 量 独 栋 商 品 住 宅 抵 扣 基 数 是 户 均 180 平 方 米, 高 档 住 房 为 户 均 100 抵 扣 规 定 其 在 本 市 新 购 住 房 且 该 住 房 属 于 家 庭 唯 一 住 房 的, 暂 免 征 收 平 方 米 房 产 税 ; 持 有 本 市 居 住 证 但 不 满 3 年 的 购 房 人, 其 上 述 住 房 先 按 本 暂 行 办 法 规 定 计 算 征 收 房 产 税, 待 持 有 本 市 居 住 证 满 3 年 并 在 本 市 工 作 生 活 的, 其 上 述 住 房 已 征 收 的 房 产 税, 可 予 退 还 3) 其 他 情 况 收 入 用 途 保 障 性 住 房 建 设 等 方 面 的 支 出 保 障 性 住 房 建 设 等 方 面 的 支 出 (3) 税 : 房 产 税 房 地 产 各 个 环 节 均 有 不 同 税 费, 在 此 重 点 分 析 已 经 出 台 房 产 税 及 其 影 响 表 6 是 已 经 出 台 房 产 税 城 市 的 征 收 办 法 本 市 居 民 外 地 居 民 表 7 北 京 市 2011 年 限 购 政 策 居 民 类 型 北 京 市 2011 年 规 定 国 务 院 2011 年 1 月 规 定 无 房 限 购 2 套 限 购 2 套 有 1 套 房 限 购 1 套 限 购 1 套 有 2 套 及 以 上 暂 停 购 房 暂 停 购 房 不 能 提 供 纳 税 / 社 保 证 明 暂 停 购 房 暂 停 购 房 能 提 供 一 定 年 无 房 限 纳 税 / 社 保 证 明 持 有 暂 住 证, 提 供 5 年 ( 含 以 上 ) 社 保 限 购 1 套 或 纳 税 证 明 后 可 限 购 1 套, 否 则 暂 停 购 房 有 1 套 房 暂 停 购 房 暂 停 购 房 有 2 套 及 以 上 暂 停 购 房 暂 停 购 房 从 对 上 海 重 庆 的 房 产 税 分 析 中 可 以 看 出, 已 经 出 台 的 房 产 税 实 际 征 收 力 度 较 小 上 海 的 实 际 征 收 税 率 为 0.28% 和 0.42% 其 次, 人 均 超 过 60 平 方 米 的, 对 属 新 购 住 房 - 8 -
超 出 部 分 的 面 积 征 收 房 产 税 的 规 定 使 得 房 产 税 实 际 征 收 基 数 再 次 缩 小 重 庆 方 案 虽 然 税 率 高 于 上 海, 但 是 提 供 了 较 为 宽 松 的 抵 扣 规 定 因 此, 两 方 案 对 购 房 成 本 的 实 际 增 加 额 有 限 (4) 限 : 限 购 政 策 自 国 务 院 2011 年 1 月 26 日 对 限 购 政 策 作 出 最 新 规 定 后, 国 内 限 购 政 策 开 始 在 各 省 市 再 次 升 级 但 是 目 前 从 已 出 台 限 购 政 策 的 城 市 来 看, 存 在 松 紧 不 一 的 问 题 最 近 北 京 地 区 出 台 的 限 购 政 策, 属 于 已 出 台 限 购 政 策 中 最 为 严 厉 的 但 是 应 该 看 到 北 京 将 持 有 有 效 北 京 市 工 作 居 住 证 的 家 庭 也 划 归 到 本 市 户 籍 行 列 ( 申 请 居 住 证 的 主 要 条 件 是 具 有 2 年 以 上 工 作 经 历 并 取 得 学 士 ( 含 ) 以 上 学 位 或 具 有 中 级 ( 含 ) 以 上 专 业 技 术 职 称 及 相 当 资 格 资 质 ; 申 请 暂 住 证 的 条 件 比 较 宽 松, 只 需 出 具 身 份 证 和 所 在 居 委 会 介 绍 信 ), 因 此, 通 知 依 旧 维 护 了 部 分 在 京 工 作 的 外 地 居 民 的 购 房 权 利 总 的 来 看, 当 前 情 况 下 限 购 对 投 机 需 求 存 在 明 显 打 击, 对 改 善 性 需 求 存 在 推 迟 作 用, 对 首 次 置 业 需 求 影 响 很 小 2.3 未 来 政 策 的 可 能 走 向 ( 见 表 8) 表 8 未 来 房 地 产 政 策 的 可 能 走 向 调 整 面 具 体 方 向 目 前 情 况 未 来 可 能 变 化 调 控 逻 辑 限 制 短 期 房 价 上 涨 打 击 投 资 需 求 为 主, 配 合 限 制 改 善 性 需 求 必 要 情 况 下 将 同 时 限 制 首 次 置 业 人 群 保 障 行 业 健 康 发 展 推 行 保 障 性 住 房, 完 成 行 业 重 新 定 位 市 场 化 和 非 市 场 化 的 双 线 供 应 体 现 土 地 闲 置 满 两 年 依 法 应 当 无 偿 收 回 ; 土 地 闲 对 闲 置 土 地 特 别 是 闲 置 闲 置 土 地 置 满 一 年 不 满 两 年 的, 按 出 让 或 划 拨 土 地 价 款 房 地 产 用 地 要 征 缴 增 值 土 地 的 20% 征 收 土 地 闲 置 费 地 价 土 地 出 让 结 构 70/90 政 策 取 消 大 户 型 土 地 出 让 金 要 求 首 次 付 款 比 例 不 得 低 于 50% 要 求 全 额 支 付 信 贷 首 付 比 例 首 次 购 房 最 低 首 付 款 比 例 调 整 为 30%, 二 套 房 继 续 上 调 首 套 和 二 套 房 50% 首 付 比 例 房 贷 利 率 二 套 房 为 基 准 利 率 的 1.1 倍 上 调 首 套 和 二 套 房 利 率 倍 数 三 套 房 停 贷 停 贷 土 地 增 值 税 对 个 人 销 售 住 房 暂 免 征 收 土 地 增 值 税 ; 地 产 企 严 格 征 收 - 9 -
税 收 金 融 支 持 外 资 购 房 限 购 政 策 保 障 性 住 房 业 按 照 四 级 累 进 征 收 土 地 增 值 税 房 产 税 在 上 海 重 庆 运 行 全 国 推 广 提 高 征 税 税 率 二 套 房 营 业 税 个 人 购 买 普 通 住 房 超 过 5 年 ( 含 5 年 ) 转 让 免 征 营 业 税 ; 个 人 购 买 普 通 住 房 不 足 2 年 转 让 的, 由 按 其 转 让 收 入 全 额 征 收 营 业 税 个 人 购 买 非 提 高 免 征 年 限 普 通 住 房 超 过 5 年 ( 含 5 年 ) 转 让 按 其 转 让 收 入 减 去 购 买 住 房 原 价 的 差 额 征 收 营 业 税 契 税 对 个 人 首 次 购 买 90 平 方 米 及 以 下 普 通 住 房 的, 契 税 税 率 暂 统 一 下 调 到 1% 恢 复 到 1.5% 印 花 税 对 个 人 销 售 或 购 买 住 房 暂 免 征 收 印 花 税 恢 复 征 收 资 本 金 通 知 决 定 保 障 性 住 房 和 普 通 商 品 住 房 项 目 的 有 可 能 调 整 回 此 前 的 最 低 资 本 金 比 例 为 降 低 为 20%, 其 他 房 地 产 开 35% 发 项 目 的 最 低 资 本 金 比 例 为 30% 外 商 投 资 房 地 产 的 审 批 商 务 部 关 于 做 好 外 商 投 资 房 地 产 业 备 案 工 审 批 备 案 工 作 由 地 方 重 新 收 回 到 作 的 通 知 商 务 部 无 房 户 限 购 2 套, 有 1 套 房 可 再 购 买 1 套, 其 他 本 地 居 民 购 房 仅 无 房 户 可 以 购 买 暂 停 购 买 需 一 定 年 限 纳 税 和 社 保 证 明 且 无 房, 可 购 买 1 提 高 纳 税 和 社 保 交 纳 年 外 地 居 民 购 房 套, 其 他 暂 停 限 扩 大 建 设 下 达 建 设 目 标 取 代 部 分 商 品 房 市 场 2.4 政 策 的 长 期 逻 辑 : 行 业 重 新 定 位 2003 年 我 国 将 房 地 产 行 业 从 半 市 场 化 定 位 到 市 场 化 定 位 的 变 化 造 成 目 前 行 业 存 在 三 大 矛 盾, 即 非 市 场 化 的 土 地 供 给 和 市 场 化 的 产 品 需 求 之 间 的 矛 盾 ; 市 场 化 供 给 和 非 市 场 化 调 控 之 间 的 矛 盾 ; 不 同 质 购 买 力 和 同 质 化 产 品 之 间 的 矛 盾 三 大 矛 盾 造 成 当 前 调 控 难 以 奏 效, 行 业 完 全 市 场 化 陷 阱 已 经 清 晰 显 现 2010 年, 中 央 经 济 会 议 提 出 逐 步 形 成 符 合 国 情 的 保 障 性 住 房 体 系 和 商 品 房 体 系, 可 以 说 目 前 国 家 对 行 业 的 定 位 已 经 朝 适 度 市 场 化 发 展 2010 年, 国 家 正 式 提 出 560 万 套 保 障 性 住 房 的 建 设 计 划 2011 年 该 数 字 提 高 到 1000 万 套 按 照 住 房 和 城 乡 建 设 部 的 估 算, 今 年 1000 万 套 保 障 房 的 建 设 资 金 将 突 破 1.3 万 亿 元 按 照 以 上 投 资 额 度 计 算,2011 年 地 方 政 府 投 入 保 障 性 住 房 的 建 设 资 金 将 达 到 8200 亿 左 右 ( 见 表 9) 表 9 2011 年 保 障 性 住 房 投 资 测 算 - 10 -
保 障 性 住 房 资 金 项 目 推 算 基 础 金 额 ( 亿 元 ) 1. 资 金 需 求 住 建 部 推 算 13000 2. 资 金 来 源 预 计 2010 年 28 个 试 点 城 市 公 900 2.1 住 房 公 积 金 增 值 收 益 扣 除 计 提 贷 款 风 险 准 备 金 和 积 金 可 提 供 近 500 亿 资 金, 管 理 费 用 后 的 全 部 余 额 2011 年 按 照 增 长 80% 计 算 2.2 从 土 地 出 让 净 收 益 中 按 照 不 低 于 10% 的 比 例 提 取 2010 年 全 国 土 地 出 让 金 约 2.7 2700 万 亿 2.3 中 央 投 资 2.3.1 中 央 预 算 内 投 资 中 安 排 的 补 助 资 金 2010 年 8 月, 中 央 财 政 投 资 792 1188 2.3.2 中 央 财 政 安 排 的 廉 租 住 房 保 障 专 项 补 助 资 亿 假 设 2011 年 增 长 50% 金 2.4 地 方 投 资 2.4.1 市 县 财 政 预 算 安 排 用 于 廉 租 住 房 保 障 的 资 地 方 财 政 支 持 在 金 8200 亿 左 右 2.4.2 省 级 财 政 预 算 安 排 的 廉 租 住 房 保 障 补 助 资 金 2.4.3 社 会 捐 赠 的 廉 租 住 房 保 障 资 金 2.5 其 他 资 金 2009 年, 地 方 总 财 政 收 入 在 3.2 万 亿 左 右 按 照 过 去 5 年 年 均 增 长 22% 计 算, 预 计 2010 年 地 方 财 政 收 入 在 3.99 万 亿 左 右 按 照 此 规 模 测 算,2011 保 障 性 住 房 建 设 所 需 投 入 约 等 于 2010 年 地 方 总 财 政 收 入 的 20% 从 目 前 对 保 障 性 住 房 建 设 的 资 金 供 给 来 看,2011 年 保 障 性 住 房 建 设 对 地 方 政 府 存 在 资 金 压 力, 要 实 现 行 业 重 新 定 位 任 重 而 道 远 2.5 政 策 放 松 的 可 能 性 我 国 房 地 产 政 策 放 松 出 现 过 2 次, 即 1997-1999 年 和 2008-2009 年 这 两 次 政 策 放 松 均 存 在 海 外 金 融 危 机 对 国 内 经 济 造 成 冲 击 的 背 景 两 次 政 策 放 松 比 较 明 显 的 指 标 是 出 口 衰 退 投 资 减 弱 和 经 济 增 速 放 缓 ( 见 表 10) 表 10 房 地 产 政 策 放 松 时 国 内 主 要 经 济 指 标 城 镇 居 民 人 社 会 消 房 地 产 城 镇 固 定 资 M2 同 比 经 济 背 景 时 间 GDP 增 速 CPI 居 可 支 配 收 出 口 增 速 费 品 零 销 售 面 产 投 资 增 速 增 速 入 增 速 售 增 速 积 同 比 东 南 亚 金 1997 9.30% 2.8% 6.64% 9.26% 17.30% 21.01% 10.19% 14.05% - 11 -
融 危 机 全 球 金 融 危 机 1998 7.80% -0.8% 5.13% 17.18% 15.30% 0.50% 6.79% 35.24% 1999 7.60% -1.4% 7.91% 5.52% 14.70% 6.11% 6.80% 19.46% 2007 14.20% 4.8% 17.23% 25.81% 16.72% 25.68% 16.75% 25.05% 2008 9.60% 5.9% 14.47% 26.62% 17.82% 17.48% 21.61% -14.72% 2009 9.20% -0.7% 8.83% 30.38% 27.68% -16.01% 15.54% 43.63% 正 是 在 东 南 亚 金 融 危 机 爆 发 后, 我 国 开 始 住 房 改 革, 走 市 场 化 道 路, 希 望 通 过 房 地 产 市 场 拉 动 内 需 当 时 的 优 惠 政 策 主 要 是 购 房 退 税, 降 低 二 手 房 流 通 环 节 营 业 税 和 契 税 土 地 增 值 税 2008 年, 美 国 次 贷 危 机 演 变 成 全 球 金 融 危 机, 我 国 出 口 增 速 从 2007 年 的 25.68% 下 滑 至 17.48%, 房 地 产 销 售 面 积 同 比 较 少 14.72% 当 时 的 行 业 政 策 拐 点 来 自 2008 年 4 季 度 国 家 将 二 套 房 首 付 比 例 下 调 至 20% 从 我 国 的 房 地 产 政 策 历 史 来 看, 如 果 存 在 调 控 放 松, 其 前 提 条 件 必 须 是 当 前 房 地 产 调 控 已 经 影 响 到 宏 观 经 济 的 健 康 运 行 反 观 2010 年, 我 国 经 济 运 行 平 稳, 经 济 增 长 速 度 高 于 预 期, 其 它 经 济 指 标 也 都 表 现 强 劲 另 外, 出 口 方 面,2010 年 4 季 度 开 始 海 外 经 济 复 苏 趋 势 明 显, 预 计 2011 年 国 内 出 口 增 速 有 保 障 ; 投 资 方 面,2010 年 水 利 建 设 投 资 预 计 4000 亿 和 保 障 性 住 房 建 设 预 计 1.3 万 亿 出 口 和 投 资 两 项 一 定 程 度 上 可 以 弥 补 调 控 带 来 的 房 地 产 投 资 增 速 下 滑 因 此, 综 合 以 上 分 析,2011 年 政 策 调 控 放 松 的 可 能 性 较 低 预 计 后 期 更 大 的 可 能 是 政 策 保 持 现 有 力 度, 不 再 继 续 加 码 2.6 房 价 的 变 化 趋 势 自 1998 年 房 改 以 来, 我 国 房 地 产 业 迅 速 发 展, 房 价 一 路 上 涨, 仅 在 1998 和 2008 年 经 济 危 机 期 间 出 现 短 暂 下 跌 ( 见 图 4) 虽 然 防 止 房 地 产 泡 沫 和 市 场 过 热 的 调 控 政 策 从 未 间 断, 但 对 房 价 的 影 响 不 大 从 前 面 对 我 国 房 地 产 政 策 的 分 析 中 可 以 看 出, 未 来 房 地 产 行 业 将 继 续 坚 持 以 市 场 导 向 为 主, 宏 观 调 控 为 辅 ; 不 同 以 往 的 是, 未 来 调 控 的 力 度 会 加 大, 房 地 产 政 策 很 有 可 能 对 房 价 产 生 实 质 性 影 响 因 此, 未 来 房 价 稳 中 有 升 的 可 能 性 较 大 - 12 -
资 料 来 源 :CRED, 中 金 公 司 研 究 部 图 4 我 国 历 年 商 品 房 竣 工 面 积 销 售 面 积 和 销 售 单 价 二 房 地 产 价 格 指 数 1 房 地 产 价 格 指 数 房 地 产 价 格 指 数 是 指 反 映 一 定 时 期 内 房 地 产 价 格 变 动 趋 势 和 程 度 的 相 对 数 由 于 房 地 产 物 业 和 房 地 产 价 格 的 复 杂 性, 这 一 广 义 的 房 地 产 价 格 指 数 可 按 照 不 同 的 标 准 进 行 细 分 按 照 物 业 市 场 的 不 同, 可 以 分 为 房 屋 销 售 价 格 指 数 ( 又 可 分 为 增 量 房 屋 和 存 量 房 屋 指 数 ) 房 屋 租 赁 价 格 指 数 和 土 地 交 易 价 格 指 数 其 下 还 可 根 据 物 业 的 不 同 类 型 和 档 次 等 进 行 进 一 步 的 细 分 ; 按 照 价 格 形 成 机 制 的 不 同, 可 以 划 分 为 真 实 价 格 指 数 租 赁 价 格 资 本 化 指 数 交 易 价 格 指 数 评 估 价 格 指 数 以 及 由 价 格 指 数 演 变 而 来 的 收 益 率 指 数 ; 按 照 价 格 产 生 时 点 的 不 同, 可 以 划 分 为 按 供 应 价 格 报 价 签 约 价 格, 备 案 价 格 等 编 制 的 价 格 指 数 不 同 的 指 数 可 以 发 挥 不 同 的 作 用, 服 务 于 不 同 的 群 体 房 地 产 价 格 指 数 可 以 直 观 反 映 市 场 价 格 走 势, 降 低 房 地 产 市 场 信 息 不 完 备 程 度, 为 各 种 市 场 主 体 提 供 便 利, 也 可 以 作 为 房 地 产 市 场 深 入 监 测 和 分 析 的 基 础 和 宏 观 经 济 景 况 的 晴 雨 表, 还 可 以 作 为 衡 量 生 活 生 产 成 本 的 重 要 指 标 房 地 产 价 格 指 数 的 编 制, 可 以 是 政 府 统 计 部 门 和 行 业 主 管 部 门, 也 可 以 是 行 业 协 会 和 顾 问 咨 询 机 构 由 于 房 地 产 本 身 存 在 着 显 著 的 产 品 异 质 性 细 分 市 场 差 异 性 以 及 成 交 案 例 分 散 市 场 公 开 性 程 度 低 等 特 性, 在 编 制 房 地 产 价 格 指 数 的 过 程 中, 必 须 满 足 同 质 性 细 分 性 和 系 统 性 的 要 求, 其 中, 保 证 样 本 的 同 质 性 最 为 关 键 同 质 性 是 指 指 数 只 反 映 由 于 供 求 变 化 等 市 场 因 素 影 响 的 所 谓 纯 价 格 变 化 为 此, 需 要 在 编 制 过 程 中 剔 除 不 同 - 13 -
样 本 之 间 的 质 量 变 化, 使 各 样 本 满 足 同 质 可 比 的 要 求, 即 所 谓 的 质 量 调 整 或 质 量 控 制 质 量 调 整 是 房 地 产 价 格 指 数 编 制 方 法 理 论 的 核 心 和 不 同 编 制 方 法 间 最 本 质 的 区 别 表 11 给 出 了 房 地 产 价 格 的 主 要 编 制 方 法 和 方 法 的 应 用 情 况 从 表 11 中 可 以 看 出, 房 地 产 价 格 指 数 编 制 的 理 论 方 法 在 不 断 改 进, 但 由 于 数 据 基 础 条 件 和 编 制 目 的 的 差 异, 大 部 分 编 制 方 法 都 还 在 不 同 程 度 地 使 用 着 分 析 国 外 房 地 产 价 格 指 数 的 成 果, 可 以 看 到, 在 同 一 个 市 场 上 可 以 存 在 数 据 基 础 编 制 方 法 和 编 制 目 的 不 同 的 若 干 房 地 产 价 格 指 数 这 些 指 数 往 往 在 描 述 该 市 场 的 长 期 趋 势 上 有 相 同 的 结 论, 但 在 反 映 市 场 短 期 波 动 或 预 测 上 却 有 着 明 显 的 差 异 表 11 房 地 产 价 格 编 制 方 法 和 应 用 情 况 方 法 应 用 情 况 平 均 数 法 目 前 已 较 少 应 用 非 同 质 方 法 中 位 数 价 格 法 目 前 已 较 少 应 用 成 本 投 入 法 早 期 主 要 编 制 方 法 之 一, 目 前 已 较 少 应 用 简 单 加 权 平 均 法 国 外 已 较 少 使 用, 但 仍 是 我 国 目 前 最 主 要 的 编 制 方 法 之 一 主 要 应 用 于 缺 乏 市 场 交 易 信 息 情 况 下 的 指 数 编 制, 国 内 外 仍 有 应 估 价 法 用 样 本 匹 配 法 典 型 项 目 法 在 顾 问 咨 询 机 构 的 指 数 编 制 实 践 中 有 所 应 用 价 格 调 整 法 经 常 与 其 他 编 制 方 法 结 合 使 用 拉 式 指 数 国 内 外 目 前 主 要 的 编 制 方 法 之 一 加 权 综 合 指 数 法 帕 氏 指 数 国 内 外 指 数 编 制 实 践 中 应 用 相 对 较 少 费 氏 指 数 未 见 于 房 地 产 价 格 指 数 编 制 实 践 中 时 间 哑 元 法 在 各 国 指 数 编 制 实 践 中 大 量 应 用 特 征 价 格 法 特 征 价 格 指 数 法 在 各 国 指 数 编 制 实 践 中 的 应 用 程 度 略 逊 于 时 间 哑 元 法 模 拟 价 格 法 很 少 作 为 独 立 的 编 制 方 法, 经 常 与 样 本 匹 配 法 结 合 使 用 价 格 调 整 法 很 少 作 为 独 立 的 编 制 方 法, 经 常 与 样 本 匹 配 法 结 合 使 用 重 复 交 易 法 国 外 编 制 存 量 房 屋 价 格 指 数 的 主 要 方 法 混 合 模 型 法 尚 处 于 理 论 研 究 阶 段, 未 见 于 指 数 编 制 实 践 中 2 采 用 哪 种 价 格 指 数 最 常 用 的 房 地 产 价 格 指 数 包 括 房 屋 销 售 价 格 指 数 ( 包 括 新 建 住 宅 价 格 指 数 和 二 手 住 宅 价 格 指 数 ) 土 地 交 易 价 格 指 数 和 房 屋 租 赁 价 格 指 数 2009 年 3 月 ~2010 年 12 月, 国 家 统 计 局 开 始 对 外 公 布 房 屋 销 售 价 格 指 数 从 2011 年 1 月 开 始, 国 家 统 计 局 按 照 住 宅 销 售 价 格 统 计 调 查 方 案 计 算 并 公 布 新 的 房 地 产 价 格 指 数, 包 括 新 建 住 宅 价 格 指 数 - 14 -
新 建 商 品 住 宅 价 格 指 数 和 二 手 住 宅 价 格 指 数 ( 三 种 指 数 均 不 含 全 国 平 均 价 格 指 数 ) 由 于 政 府 公 布 的 房 地 产 价 格 指 数 数 据 非 常 有 限, 通 过 公 开 途 径 分 析 房 地 产 价 格 和 房 地 产 行 业 非 常 困 难, 加 上 统 计 局 公 布 的 价 格 指 数 在 统 计 口 径 和 计 算 方 法 上 的 不 足, 导 致 公 布 的 价 格 指 数 与 民 众 感 受 到 的 房 地 产 价 格 变 化 存 在 较 大 差 异 ( 见 附 录 ), 因 此 采 用 公 开 数 据 得 出 的 结 论 往 往 公 信 度 较 差 目 前, 大 的 投 资 咨 询 机 构 或 房 地 产 研 究 机 构 主 要 利 用 非 公 开 数 据 进 行 相 关 研 究 附 录 : 部 分 城 市 房 地 产 价 格 指 数 变 化 情 况 1 国 家 统 计 局 公 布 的 旧 价 格 指 数 (2011 年 之 前 ) 从 附 图 1 2 3 中 可 以 看 到, 房 屋 销 售 价 格 指 数 新 建 住 宅 价 格 指 数 和 二 手 住 宅 价 格 指 数 的 同 比 环 比 增 长 情 况 大 体 一 致, 即 从 2009 年 年 初 ~2010 年 年 初, 五 个 城 市 的 房 地 产 价 格 上 升 较 大, 尤 其 是 同 比 增 幅 ; 从 2010 年 初 开 始, 五 个 城 市 的 房 地 产 价 格 开 始 震 荡 下 降, 并 一 直 持 续 到 2010 年 年 底 这 种 变 化 和 民 众 的 真 实 感 受 市 场 行 情 存 在 较 大 差 异 附 图 1 部 分 城 市 房 屋 销 售 价 格 指 数 增 长 情 况 单 位 :% 附 图 2 部 分 城 市 新 建 住 宅 价 格 指 数 同 比 增 长 情 况 单 位 :% - 15 -
附 图 3 部 分 城 市 二 手 住 宅 价 格 指 数 增 长 情 况 单 位 :% 附 图 4 部 分 城 市 2011 年 1~4 月 新 建 住 宅 价 格 指 数 2 国 家 统 计 局 公 布 的 新 价 格 指 数 (2011 年 1~4 月 ) 从 附 图 4 可 以 看 出,2011 年 1~4 月 五 大 城 市 的 新 建 住 宅 价 格 稳 中 有 降, 和 民 众 的 真 实 感 受 市 场 行 情 仍 存 在 一 定 差 异, 但 相 对 来 说 比 按 旧 的 价 格 指 数 描 述 的 房 价 变 化 更 为 契 合 真 实 情 况 新 的 住 宅 价 格 指 数 中 新 增 了 定 基 指 数 ( 以 2010 年 为 基 底 ) 与 同 比 环 比 数 据 表 明 的 结 果 不 同, 新 建 住 宅 价 格 定 基 指 数 表 明 2011 年 1~4 月 五 大 城 市 的 房 价 稳 中 有 升 ( 见 附 图 5), 和 正 文 图 3 中 的 结 果 一 致 - 16 -
附 图 5 部 分 城 市 2011 年 1~4 月 新 建 住 宅 价 格 定 基 指 数 综 合 以 上 分 析, 本 报 告 认 为 采 用 公 开 数 据 进 行 房 地 产 价 格 和 行 业 分 析 时, 按 国 家 统 计 局 2011 年 新 公 布 的 住 宅 价 格 定 基 指 数 可 能 是 比 较 好 的 选 择 由 于 住 宅 价 格 定 基 指 数 从 2011 年 1 月 开 始 公 布, 样 本 较 小, 其 合 理 性 和 有 效 性 有 待 检 验 - 17 -