城 市 房 地 产 市 场 研 究 报 告 目 录 214 视 点... 3 第 一 篇 市 场 背 景... 4 1 政 策 资 讯... 4 2 宏 观 经 济... 6 第 二 篇 土 地 市 场... 13 1 土 地 市 场... 13 第 三 篇 市 场 分 析... 22 1 商 品

城 市 房 地 产 市 场 研 究 报 告 1

城 市 房 地 产 市 场 研 究 报 告 目 录 214 视 点... 3 第 一 篇 市 场 背 景... 4 1 政 策 资 讯... 4 2 宏 观 经 济... 6 第 二 篇 土 地 市 场... 13 1 土 地 市 场... 13 第 三 篇 市 场 分 析... 22 1 商 品 房 市 场... 22 2 商 品 住 宅 市 场... 25 第 四 篇 海 口 房 地 产 市 场 预 测... 32 第 五 篇 热 销 项 目... 33 1 项 目 概 况... 33 2 个 案 分 析... 34 六 数 据 篇... 36 整 体 市 场... 36 海 口 商 品 住 宅 近 五 年 各 指 标 数 据 表... 36 海 口 土 地 市 场 近 五 年 各 指 标 数 据 表... 36 2

城 市 房 地 产 市 场 研 究 报 告 214 视 点 海 口 房 地 产 市 场 放 价 走 量 去 库 存, 化 险 为 夷 是 主 流 从 全 国 看 来, 不 管 是 上 半 年 各 地 不 断 出 台 的 微 刺 激, 还 是 下 半 年 的 央 行 放 松 限 贷 的 重 大 利 好, 目 的 只 有 一 个 : 去 库 存 然 而 对 于 海 口 来 说, 虽 然 积 极 执 行 深 化 调 控 政 策, 今 年 房 地 产 市 场 也 难 有 起 色, 截 止 12 底, 海 口 商 品 住 宅 成 交 面 积 为 221.47 万 m2, 同 比 去 年 下 跌 22% 作 为 海 南 省 会, 海 口 同 时 拥 有 岛 外 度 假 客 群 和 本 地 臵 业 人 群 的 双 重 支 撑, 市 场 稳 定 性 相 对 高 于 海 南 省 其 他 市 县, 因 此 在 全 国 整 体 市 场 转 冷 的 今 年, 还 是 高 于 212 年 同 期 水 平 而 成 交 价 格 较 213 年 同 期 有 小 幅 增 长 从 全 年 来 看, 商 品 住 宅 成 交 基 本 保 持 稳 定, 并 未 出 现 明 显 的 淡 旺 季 之 分 由 此 可 见, 在 外 部 市 场 遇 冷 的 背 景 下, 海 口 的 商 品 住 宅 市 场 已 经 实 现 平 稳 过 渡 纵 观 海 口 的 成 交 情 况, 商 品 住 宅 的 去 旅 游 化 愈 发 明 显, 城 市 居 住 属 性 的 项 目 占 据 绝 对 主 力 位 臵, 成 交 面 积 及 金 额 方 面 均 表 现 优 秀, 而 旅 游 地 产 项 目 成 交 情 况 则 表 现 疲 软 从 成 交 结 构 来 看, 海 口 成 交 主 力 面 积 段 为 9-14 m2 的 刚 需 及 改 善 类 产 品, 别 墅 类 产 品 占 比 有 所 下 降, 酒 店 式 公 寓 占 比 小 幅 上 升 3

海 口 房 地 产 市 场 研 究 报 告 第 一 篇 市 场 背 景 1 政 策 资 讯 海 口 : 放 宽 购 房 入 户 5 29 日 海 口 市 政 府 常 务 会 议 通 过 的 关 于 促 进 房 地 产 市 场 健 康 发 展 的 实 施 意 见 ( 以 下 简 称 意 见 ) 表 示, 自 6 1 日 起, 放 宽 海 南 省 户 籍 购 房 者 在 海 口 购 房 落 户 政 策 : 购 单 套 房 面 积 12 平 方 米 以 上 可 落 户 五 人 决 定 提 高 房 地 产 建 设 项 目 审 批 效 率, 合 理 调 整 限 价 商 品 房 申 购 条 件, 规 范 预 售 行 为, 合 理 确 定 房 地 产 开 发 企 业 承 担 开 发 规 模, 实 施 购 房 入 户 政 策 据 了 解, 意 见 暂 定 执 行 到 12 31 日 止, 视 执 行 效 果 再 定 是 否 延 续 或 调 整 CRIC 解 读 : 海 南 经 济 依 赖 房 地 产 发 展, 海 南 政 府 既 希 望 房 地 产 行 业 健 康 发 展, 又 难 以 摆 脱 其 对 经 济 的 决 定 性 影 响, 本 轮 海 口 新 政 出 台, 旨 在 推 动 本 地 购 房 群 体 推 动 目 前 相 对 冷 淡 的 楼 市, 救 市 意 图 明 显 海 口 : 中 止 执 行 商 品 房 限 购 7 22 日, 海 口 将 于 即 日 起 终 止 房 地 产 限 购 政 策 据 悉, 这 份 标 号 海 府 办 214 148 号 的 文 件 由 海 口 市 人 民 政 府 办 公 厅 下 发, 文 件 中 明 确 指 出, 从 即 日 起, 我 市 中 止 执 行 商 品 房 限 购 政 策, 不 再 要 求 购 房 者 提 供 住 房 套 数 证 明 文 件 同 时 要 求 中 止 执 行 房 地 产 限 购 政 策 后, 各 单 位 要 加 强 房 地 产 市 场 的 监 管, 遏 制 投 资 投 机 炒 房, 抑 制 商 品 房 过 快 上 涨, 加 强 预 警 预 测 和 分 析 研 究 CRIC 解 读 : 海 口 此 次 取 消 限 购 意 欲 解 决 当 前 市 场 存 量 巨 大 的 问 题, 利 用 限 购 解 绑 这 最 具 话 题 性 的 社 会 热 点 来 刺 激 房 楼 市 部 分 长 期 压 抑 的 刚 性 需 求 能 够 得 到 有 效 释 放, 短 期 刺 激 效 果 将 较 为 明 显 海 口 : 进 一 步 放 宽 购 房 入 户 8 27 日 海 口 市 人 民 政 府 关 于 稳 增 长 促 发 展 的 实 施 意 见 ( 以 下 简 称 意 见 ) 出 台, 意 见 进 一 步 放 宽 了 本 省 籍 居 民 购 房 入 户 的 条 件, 实 行 梯 度 购 房 入 户, 海 南 本 省 居 民 最 低 购 买 6 平 方 米 的 新 建 商 品 房 即 可 最 多 申 请 2 人 入 户, 这 比 几 个 前 出 台 规 定 本 省 户 籍 居 民 购 单 套 房 12 平 方 米 以 上 可 落 户 5 人 的 房 产 新 政, 更 具 有 弹 性 和 灵 活 性 CRIC 解 读 : 这 是 海 口 市 政 府 三 个 内 第 二 次 调 整 购 房 入 户 政 策, 较 之 前 的 12 平 的 5 人 入 户 政 策 更 能 让 新 海 口 人 借 机 转 正, 同 时 保 障 房 购 房 也 能 入 户 海 口 : 提 高 公 积 金 个 人 住 房 贷 款 发 放 率 1 1 日, 为 提 高 住 房 公 积 金 个 人 住 房 贷 款 发 放 率, 支 持 缴 存 职 工 购 买 首 套 和 改 善 型 4

海 口 房 地 产 市 场 研 究 报 告 自 住 住 房, 住 建 部 财 政 部 央 行 三 部 门 联 合 下 发 关 于 发 展 住 房 公 积 金 个 人 住 房 贷 款 业 务 的 通 知 ( 以 下 称 通 知 ) 通 知 提 出 降 低 贷 款 申 请 条 件 至 连 续 缴 存 6 个 ( 含 ) 以 上, 并 且 针 对 发 放 率 在 85% 以 下 的 城 市, 提 高 首 套 自 住 住 房 的 贷 款 额 度, 而 针 对 发 放 率 在 85% 以 上 的 城 市, 积 极 协 调 组 合 贷 同 时, 通 知 中 也 提 出 积 极 推 进 异 地 贷 款, 并 简 化 公 积 金 贷 款 申 请 流 程, 降 低 中 间 费 用 CRIC 解 读 : 公 积 金 个 人 住 房 贷 款 保 险 的 担 保 费 用 降 低, 本 质 上 说 明 政 府 在 公 积 金 制 度 改 革 上 更 务 实 更 贴 心 这 也 符 合 整 个 楼 市 长 效 发 展 机 制 的 要 求 此 类 制 度 的 改 革, 也 有 一 定 的 救 市 意 味 海 口 : 细 化 对 养 老 机 构 的 扶 持 优 惠 措 施 5 28 日 召 开 的 海 南 省 五 届 人 大 常 委 会 第 八 次 会 议 上, 海 南 省 养 老 机 构 管 理 条 例 ( 草 案 ) 提 请 二 次 审 议, 草 案 细 化 对 养 老 机 构 的 扶 持 优 惠 措 施, 提 出 各 级 人 民 政 府 应 当 将 符 合 养 老 机 构 发 展 规 划 的 养 老 机 构 建 设 用 地 纳 入 城 镇 土 地 利 用 总 体 规 划 和 年 度 用 地 计 划 ; 养 老 机 构 依 法 享 受 税 费 优 惠, 用 水 用 电 用 气 按 居 民 生 活 类 价 格 执 行 ; 县 级 以 上 人 民 政 府 按 照 本 省 有 关 规 定 对 接 收 高 龄 失 能 等 经 济 困 难 的 本 地 户 籍 老 年 人 的 非 营 利 性 养 老 机 构 给 予 床 位 建 设 运 营 和 寄 养 等 补 贴 CRIC 解 读 : 海 南 地 区 是 发 展 养 老 地 产 的 热 门 区 域, 其 立 法 促 进 养 老 机 构 的 发 展, 细 化 优 惠 措 施, 对 发 展 真 正 的 养 老 事 业 有 极 大 的 促 进 作 用, 更 能 规 范 优 化 养 老 市 场 海 口 : 海 南 省 政 府 召 开 闲 臵 土 地 处 臵 约 谈 会 7 9 日 海 南 省 全 面 启 动 约 谈 机 制, 根 据 蒋 定 之 省 长 提 出 由 省 政 府 对 未 处 臵 闲 臵 土 地 面 积 超 过 3 亩 的 市 县 政 府 主 要 负 责 人 进 行 约 谈, 由 省 国 土 环 境 资 源 厅 对 闲 臵 土 地 面 积 超 过 1 亩 的 企 业 进 行 约 谈 的 要 求 海 南 省 政 府 召 开 闲 臵 土 地 处 臵 约 谈 会 CRIC 解 读 : 旨 在 要 求 开 发 商 支 持 闲 臵 土 地 清 理 处 臵 工 作, 并 制 订 可 行 的 投 资 计 划, 尽 快 盘 活 利 用 土 地 改 善 目 前 囤 地 待 市 的 现 象 海 南 : 执 行 认 房 不 认 贷 中 国 人 民 银 行 日 前 表 示, 拥 有 一 套 住 房 并 已 结 清 相 应 购 房 贷 款 的 家 庭, 为 改 善 居 住 条 件 再 次 申 请 贷 款 购 买 普 通 商 品 住 房, 银 行 业 金 融 机 构 执 行 首 套 房 贷 的 政 策 据 了 解, 海 南 已 有 银 行 开 始 执 行 新 政 策, 只 需 要 还 完 贷 款 就 可 以 按 首 套 房 申 请 贷 款 在 央 行 新 政 策 之 前, 海 南 银 行 业 执 行 首 套 房 认 房 又 认 贷, 即 如 果 手 上 拥 有 一 套 住 房 或 曾 经 贷 过 款 的 客 户 都 算 二 套 房, 再 贷 款 购 房 需 要 首 付 款 六 成, 利 率 上 浮 1% 执 行 首 套 房 新 政 后, 银 行 改 为 认 房 不 认 贷, 只 需 要 还 完 手 上 所 有 房 产 贷 款, 即 可 享 受 首 套 房 贷 款 优 惠 此 外, 在 政 策 出 台 前 申 请 贷 款 的 客 户, 只 要 贷 款 还 没 有 批 下 来, 符 合 条 件 的 客 户 都 可 以 重 新 申 请, 享 受 政 策 优 惠 CRIC 解 读 : 5

海 口 房 地 产 市 场 研 究 报 告 这 意 味 着 央 行 已 经 放 松 了 地 产 限 贷 政 策, 而 限 贷 松 动 将 吹 响 定 向 稳 增 长 号 角 认 房 不 认 贷 如 期 兑 现, 购 房 者 首 付 资 金 要 求 下 降, 改 善 型 需 求 短 期 或 集 中 释 放 2 宏 观 经 济 (1)GDP 图 1-1- 1 24-1-9 海 口 地 区 生 产 总 值 及 增 幅 走 势 1 2.% 8 15.% 6 1.% 4 2 5.%.% GDP( 亿 元 ) 增 长 率 1-9, 全 市 实 现 地 区 生 产 总 值 713.22 亿 元, 按 可 比 价 计 算, 同 比 增 长 9.%, 增 速 较 去 年 同 期 回 落.4 个 百 分 点, 比 今 年 上 半 年 加 快.7 个 百 分 点 其 中, 第 一 产 业 实 现 增 加 值 42.37 亿 元, 下 降 2.1%; 第 二 产 业 增 加 值 155.23 亿 元, 增 长 4.4%; 第 三 产 业 增 加 值 515.62 亿 元, 增 长 11.5% 全 市 三 次 产 业 结 构 之 比 为 5.9:21.8:72.3, 其 中 第 一 三 产 业 比 重 分 别 比 上 半 年 回 落 1 和.7 个 百 分 点, 第 二 产 业 比 重 提 高 1.7 个 百 分 点 从 经 济 增 长 的 动 力 看, 交 通 运 输 业 金 融 业 和 非 营 利 性 服 务 业 是 拉 动 经 济 增 长 的 动 力, 其 对 经 济 增 长 的 贡 献 率 分 别 为 25.5% 14.7% 和 3.6%, 分 别 拉 动 2.3 个 1.3 个 和 2.8 个 百 分 点 6

海 口 房 地 产 市 场 研 究 报 告 (2) 规 模 以 上 工 业 增 加 值 图 1-1- 2 24-1-9 海 口 规 模 以 上 工 业 增 加 值 走 势 6 3.% 4 2.% 1.% 2.% -1.% 规 模 以 上 工 业 增 加 值 ( 亿 元 ) 增 长 率 前 三 季 度 全 市 规 模 以 上 工 业 企 业 累 计 完 成 工 业 总 产 值 348.69 亿 元, 占 全 省 比 重 约 23.6%; 实 现 工 业 增 加 值 91.59 亿 元, 占 全 省 比 重 约 23.6%; 完 成 工 业 销 售 产 值 34.2 亿 元, 累 计 产 销 率 97.5% 市 科 工 信 局 监 测 的 135 家 工 业 企 业 1 9 份 累 计 完 成 工 业 总 产 值 345.88 亿 元, 同 比 下 降 5.1%, 占 全 市 规 模 以 上 工 业 总 产 值 的 99.2% 从 这 135 家 企 业 来 看, 汽 车 运 输 设 备 制 造 业 季 节 性 回 暖, 但 回 升 动 力 较 弱 食 品 及 农 副 产 品 加 工 业 产 值 增 速 小 幅 下 挫, 呈 周 期 性 波 动 行 业 36 家 重 点 企 业 1 9 份 累 计 完 成 产 值 9.52 亿 元, 占 规 上 工 业 总 产 值 比 重 约 26.% 水 产 品 加 工 出 口 形 势 喜 人, 累 计 同 比 增 速 达 22.7% 1 9 份 在 5 家 龙 头 企 业 中, 有 4 家 企 业 的 产 销 值 均 保 持 较 快 的 增 长 速 度 医 药 制 造 业 总 体 呈 现 持 续 向 好 态 势, 对 全 市 经 济 增 长 贡 献 突 出 行 业 38 家 重 点 企 业 1-9 份 累 计 完 成 产 值 77.16 亿 元, 同 比 增 长 17.9%, 占 规 上 工 业 总 产 值 比 重 约 22.1%, 拉 动 全 市 规 上 工 业 经 济 增 长 约 3.2 个 百 分 点 7

海 口 房 地 产 市 场 研 究 报 告 (3) 进 出 口 图 1-1- 2 24-1-11 海 口 进 出 口 走 势 5 4 3 2 1-1 -2-3 出 口 进 口 进 出 口 差 额 1-9, 全 市 进 出 口 总 额 24.95 亿 美 元, 同 比 下 降 22.1%, 降 幅 较 上 半 年 加 大 2.7 个 百 分 点 其 中, 出 口 总 额 9.37 亿 美 元, 下 降 26.5%, 降 幅 减 缓 8 个 百 分 点 ; 进 口 总 额 15.58 亿 美 元, 下 降 19.1% 从 进 出 口 方 式 看, 一 般 贸 易 完 成 进 出 口 额 2.96 亿 美 元, 同 比 下 降 1.3%, 占 进 出 口 总 额 的 84%; 加 工 贸 易 完 成 进 出 口 额 2.89 亿 美 元, 下 降 36.2%, 占 进 出 口 总 额 的 11.6% 8

海 口 房 地 产 市 场 研 究 报 告 (4) 社 会 固 定 资 产 投 资 图 1-1- 4 24-1-9 海 口 全 社 会 固 定 资 产 投 资 额 及 增 长 率 走 势 8 6 4 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 全 社 会 固 定 资 产 投 资 增 长 率 前 三 季 度, 全 市 完 成 固 定 资 产 投 资 542.2 亿 元, 比 上 年 同 期 增 长 16.8%, 比 今 年 上 半 年 减 缓 11.5 个 百 分 点, 占 全 省 投 资 总 额 的 25.6%, 增 速 比 全 省 快 2.2 个 百 分 点, 固 定 资 产 投 资 保 持 增 长 态 势, 从 产 业 结 构 看, 第 一 三 产 业 投 资 较 快 增 长, 第 二 产 业 投 资 呈 下 降 态 势 前 三 季 度 全 市 第 一 产 业 投 资 在 数 个 现 代 农 业 产 业 园 投 资 带 动 下, 投 资 完 成 14.59 亿 元, 增 长 424.9% 第 三 产 业 投 资 在 房 地 产 业 交 通 运 输 业 和 水 利 环 境 和 公 共 设 施 管 理 业 的 带 动 下, 完 成 投 资 498.74 亿 元, 增 长 18%, 占 全 市 固 定 资 产 投 资 92% 其 中, 房 地 产 业 完 成 投 资 22.98 亿 元, 占 全 部 第 三 产 业 投 资 的 比 重 为 4.7%; 交 通 运 输 业 完 成 投 资 117.7 亿 元, 增 长 21.3%, 占 全 部 第 三 产 业 投 资 的 比 重 为 23.5%; 水 利 环 境 和 公 共 设 施 管 理 业 完 成 投 资 75.33 亿 元, 增 长 9.7%, 占 全 部 第 三 产 业 投 资 的 比 重 为 15.1% 投 资 进 展 较 好 的 有 东 海 岸 如 意 岛 长 影 海 南 国 际 影 视 基 地 海 口 美 安 科 技 新 城 基 础 设 施 新 埠 岛 基 础 设 施 建 设 观 澜 湖 旅 游 风 情 小 镇 海 经 院 桂 林 洋 校 区 等 第 二 产 业 完 成 投 资 28.87 亿 元, 同 比 下 降 25.4% 9

海 口 房 地 产 市 场 研 究 报 告 (5) 社 会 消 费 品 零 售 总 额 图 1-1- 5 24-1-9 海 口 社 会 消 费 品 零 售 总 额 及 增 长 率 走 势 6 3.% 4 2 234.75 277.2 189.38 161.35 138.45 11.2 436.26 387.18 395.24 349.94 326.94 25.% 2.% 15.% 1.% 5.%.% 社 会 消 费 品 零 售 总 额 ( 亿 元 ) 增 长 率 1-9, 全 市 实 现 社 会 消 费 品 零 售 总 额 395.24 亿 元, 同 比 增 长 1.5%, 增 速 略 低 于 去 年 同 期 1.6 个 百 分 点, 较 上 半 年 回 落.5 个 百 分 点 受 扶 持 政 策 影 响, 批 发 业 增 长 加 快 前 三 季 度, 全 市 批 发 实 现 销 售 额 1152.47 亿 元, 同 比 增 长 15.6%, 增 幅 比 上 半 年 提 高 7.7 个 百 分 点, 当 季 同 比 增 长 31.6%, 季 环 比 增 长 29.6% 零 售 业 平 稳 增 长, 零 售 业 实 现 销 售 额 457.67 亿 元, 同 比 增 长 1.5%, 增 幅 比 上 半 年 减 缓.1 个 百 分 点 住 宿 和 餐 饮 业 分 别 实 现 营 业 额 24.5 36.96 亿 元, 分 别 增 长 9.2% 11.2% 分 商 品 类 别 看, 建 筑 及 装 潢 材 料 类 下 降.1% 家 用 电 器 类 增 长 3.8%, 增 速 同 比 分 别 回 落 45.9 15.2 个 百 分 点 ; 化 妆 品 类 和 汽 车 类 分 别 增 长 24.9% 和 21%, 增 速 分 别 上 升 12.1 和 2.9 个 百 分 点 金 银 珠 宝 类 消 费 降 温 明 显, 下 降 25.4%, 增 速 同 比 回 落 55.5 个 百 分 点 1

海 口 房 地 产 市 场 研 究 报 告 (6) 结 构 走 势 图 1-1- 6 24-1-9 海 口 产 业 结 构 走 势 8.% 6.% 4.% 2.%.% -2.% -4.% 第 一 产 业 第 二 产 业 第 三 产 业 从 产 业 结 构 看, 第 一 三 产 业 投 资 较 快 增 长, 第 二 产 业 投 资 呈 下 降 态 势 前 三 季 度 全 市 第 一 产 业 投 资 在 数 个 现 代 农 业 产 业 园 投 资 带 动 下, 投 资 完 成 14.59 亿 元, 增 长 42.49% 第 三 产 业 投 资 在 房 地 产 业 交 通 运 输 业 和 水 利 环 境 和 公 共 设 施 管 理 业 的 带 动 下, 完 成 投 资 498.74 亿 元, 增 长 18%, 占 全 市 固 定 资 产 投 资 92% 其 中, 房 地 产 业 完 成 投 资 22.98 亿 元, 占 全 部 第 三 产 业 投 资 的 比 重 为 4.7%; 交 通 运 输 业 完 成 投 资 117.7 亿 元, 增 长 21.3%, 占 全 部 第 三 产 业 投 资 的 比 重 为 23.5%; 水 利 环 境 和 公 共 设 施 管 理 业 完 成 投 资 75.33 亿 元, 增 长 9.7%, 占 全 部 第 三 产 业 投 资 的 比 重 为 15.1% 投 资 进 展 较 好 的 有 东 海 岸 如 意 岛 长 影 海 南 国 际 影 视 基 地 海 口 美 安 科 技 新 城 基 础 设 施 新 埠 岛 基 础 设 施 建 设 观 澜 湖 旅 游 风 情 小 镇 海 经 院 桂 林 洋 校 区 等 第 二 产 业 完 成 投 资 28.87 亿 元, 同 比 下 降 25.4% 11

海 口 房 地 产 市 场 研 究 报 告 (7) 旅 游 业 情 况 图 1-1-7 24-1-11 海 口 接 待 旅 游 人 数 及 增 长 率 走 势 12 2.% 1 8 6 15.% 1.% 4 2 5.%.% 接 待 旅 游 人 数 ( 万 人 次 ) 同 比 增 长 前 三 季 度, 全 市 累 计 接 待 过 夜 游 客 755.82 万 人 次, 同 比 增 长 6.5%, 增 速 比 上 年 同 期 回 落 2.8 个 百 分 点 从 客 源 情 况 看,1-9, 接 待 国 内 游 客 439.62 万 人 次, 增 长 4.4%; 入 境 游 客 9.53 万 人 次, 下 降 14.2% 旅 游 转 型 升 级 初 显, 旅 游 产 品 不 断 更 新 休 闲 度 假 自 助 游 比 例 持 续 上 升, 自 驾 自 助 游 占 全 市 游 客 的 6% 左 右, 购 物 消 费 占 整 个 旅 游 消 费 比 重 提 高 到 42.4% 到 访 游 客 停 留 时 间 延 长, 前 三 季 度 人 均 逗 留 天 数 达 到 1.39 天 / 人 1-9 全 市 实 现 旅 游 总 收 入 91.18 亿 元, 增 长 14.1%, 旅 游 收 入 增 速 高 于 接 待 过 夜 游 客 增 速 7.6 个 百 分 点 12

海 口 房 地 产 市 场 研 究 报 告 第 二 篇 土 地 市 场 1 土 地 市 场 (1) 土 地 市 场 概 述 1 供 应 方 面, 海 口 市 政 府 建 设 用 地 计 划 供 应 总 量 中, 商 服 用 地 52.31 万 m2, 工 矿 仓 储 用 地 31.18 万 m2, 住 宅 用 地 63.66 万 m2( 其 中 各 类 保 障 性 住 房 用 地 各 类 棚 户 区 改 造 用 地 中 小 套 普 通 商 品 住 房 用 地 面 积 为 45.63 万 m2, 占 住 宅 用 地 的 72%), 公 共 管 理 与 公 共 服 务 用 地 22.8 万 m2, 交 通 运 输 用 地 182.8 万 m2;, 出 让 公 告 土 地 面 积 为 374.24 万 m2, 同 比 上 涨 277.47%, 公 告 建 筑 面 积 为 757.71 万 m2, 同 比 上 涨 258.9%; 所 有 出 让 公 告 土 地 中, 商 业 用 地 供 应 量 为 77.66 万 m2, 同 比 上 涨 32.19%, 占 全 年 出 让 量 2.75%; 住 宅 用 地 出 让 量 为 142.97 万 m2, 同 比 上 涨 581.13%, 占 全 年 出 让 量 38.2%; 工 业 用 地 出 让 量 为 14.83 万 m2, 同 比 上 涨 2629.26%, 占 全 年 出 让 量 为 37.63%; 其 他 用 地 出 让 量 为 12.77 万 m2, 占 全 年 出 让 量 为 3.41%; 2 成 交 方 面, 公 告 成 交 土 地 面 积 为 319.9 万 m2, 同 比 上 涨 525.79%, 公 告 建 筑 面 积 为 613.97 万 m2, 同 比 上 涨 321.74%; 成 交 公 告 土 地 中, 商 业 用 地 成 交 量 为 55.74 万 m2, 占 全 年 成 交 量 的 17.47%; 住 宅 用 地 成 交 119.75 万 m2, 占 全 年 成 交 量 37.53%; 工 业 用 地 成 交 139.13 万 m2, 占 全 年 成 交 量 的 43.6%; 其 他 用 地 成 交 4.46 万 m2, 占 全 年 成 交 量 的 1.4%; 地 块 成 交 主 要 集 中 在 秀 英 区, 以 商 业 仓 储 地 块 为 主 3 价 格 方 面 海 口 市 成 交 土 地 成 交 单 价 为 2278 元 /m2, 同 比 下 跌 64%, 楼 板 价 为 116 元 / m2, 同 比 下 跌 47%; 13

海 口 房 地 产 市 场 研 究 报 告 住 宅 用 地 成 交 楼 板 价 为 1445 元 /m2, 同 比 去 年 下 跌 5%; 商 业 用 地 成 交 楼 板 价 2155 元 /m2, 同 比 上 涨 22%; 工 业 用 地 成 交 楼 楼 价 42 元 /m2, 与 往 年 价 格 持 平 ; (2) 土 地 市 场 供 应 分 析 公 告 出 让 地 块 年 度 走 势 图 2-2-1 8 7 6 5 4 3 2 1 29 年 21 年 211 年 212 年 213 年 土 地 供 应 面 积 ( 万 m2) 228.68 77.8 151.15 334.59 99.8 374.24 规 划 建 筑 面 积 ( 万 m2) 339.13 175.93 242.96 538.88 211.66 757.71 29 年 - 海 口 市 土 地 市 场 公 告 量 对 比 数 据 来 源 : 海 口 土 地 资 源 管 理 局, 海 口 市 土 地 公 开 出 让 市 场 公 告 土 地 78 幅, 土 地 面 积 为 374.24 万 m2, 同 比 上 涨 277.71%; 公 告 的 建 筑 规 划 面 积 为 757.71 万 m2, 同 比 去 年 上 涨 258.9% 图 2-2-2 1-12 海 口 市 土 地 市 场 公 告 出 让 量 走 势 4 35 3 25 2 15 1 5 土 地 供 应 面 积 ( 万 m2) 规 划 建 筑 面 积 ( 万 m2) 数 据 来 源 : 海 口 土 地 资 源 管 理 局 14

海 口 房 地 产 市 场 研 究 报 告 海 口 土 地 供 应 在 年 末 及 8 9 市 场 供 应 量 最 为 明 显 图 2-2-3 7 6 5 4 3 2 1 海 口 市 各 区 域 公 告 出 让 土 地 区 域 占 比 龙 华 美 兰 秀 英 琼 山 用 地 面 积 ( 万 m2) 45.92 13.71 296.21 18.4 规 划 建 筑 面 积 ( 万 m2) 67.5 3.83 618.44 41.39 数 据 来 源 : 海 口 土 地 资 源 管 理 局, 海 口 市 土 地 市 场 公 告 出 让 土 地 面 积 为 374.24 万 m2, 其 中 秀 英 区 供 应 量 占 四 大 区 域 之 榜 首, 供 应 面 积 为 296.21 万 m2, 占 全 市 年 度 供 应 的 79%; 其 次 为 龙 华 区, 供 应 面 积 为 45.92 万 m2, 占 全 市 年 度 供 应 的 12.27%, 琼 山 区 美 兰 区 分 别 供 应 18.4 万 m2 13.71 万 m2, 占 全 年 市 场 供 应 的 4.92% 3.66% 的 比 例 随 着 城 市 西 拓 进 程 加 快 及 民 生 工 程 改 造, 秀 英 区 西 海 岸 仍 是 重 点 供 应 区 域, 也 是 房 企 重 点 关 注 区 域 图 2-2-4 海 口 市 各 区 域 公 告 出 让 土 地 区 域 占 比 5% 12% 4% 龙 华 美 兰 秀 英 79% 琼 山 数 据 来 源 : 海 口 土 地 资 源 管 理 局 15

海 口 房 地 产 市 场 研 究 报 告 4 35 3 25 2 15 1 5 工 业 仓 储 用 地 住 宅 用 地 商 服 用 地 其 他 用 地 用 地 面 积 ( 万 m2) 14.83 142.97 77.66 12.77 规 划 建 筑 面 积 ( 万 m2) 251.18 337.19 169.34 图 2-2-5 海 口 市 各 属 性 土 地 公 告 出 让 面 积 数 据 来 源 : 海 口 土 地 资 源 管 理 局, 海 口 市 土 地 市 场 公 告 出 让 土 地 面 积 为 374.24 万 m2, 商 业 用 地 供 应 量 为 77.66 万 m2, 同 比 上 涨 32.19%, 占 全 年 供 应 量 21%; 住 宅 用 地 供 应 量 为 142.97 万 m2, 同 比 上 涨 581.13%, 占 全 年 供 应 量 38%; 工 业 仓 储 用 地 供 应 量 为 14.83 万 m2, 同 比 上 涨 2629%, 占 全 年 供 应 量 为 38%; 其 他 土 地 供 应 量 为 14.18 万 m2, 占 全 年 供 应 4% 图 2-2-6 海 口 市 各 属 性 土 地 公 告 出 让 面 积 占 比 3% 21% 38% 工 业 仓 储 用 地 住 宅 用 地 商 服 用 地 其 他 用 地 38% 数 据 来 源 : 海 口 土 地 资 源 管 理 局 16

海 口 房 地 产 市 场 研 究 报 告 (3) 土 地 市 场 成 交 分 析 成 交 土 地 分 析, 海 口 市 土 地 市 场 公 告 成 交 宗 数 为 55 宗, 成 交 总 价 为 681594 万 元, 成 交 面 积 为 319 万 m2, 同 比 上 涨 525.49%, 成 交 规 划 建 筑 面 积 为 613.97 万 m2, 同 比 去 年 上 涨 322%; 7 6 5 4 3 2 1 29 年 21 年 211 年 212 年 213 年 土 地 成 交 面 积 ( 万 m2) 277.23 77.8 116.38 298.85 51 55 规 划 建 筑 面 积 ( 万 m2) 335.78 17.83 172.99 498.34 145.58 613.97 图 2-3-1 29- 海 口 市 土 地 成 交 量 及 规 划 建 筑 面 积 走 势 数 据 来 源 : 海 口 土 地 资 源 管 理 局 5 45 4 35 3 25 2 15 1 5 土 地 成 交 面 积 ( 万 m2) 规 划 建 筑 面 积 ( 万 m2) 图 2-3-2 海 口 市 土 地 成 交 量 规 划 建 筑 面 积 走 势 数 据 来 源 : 海 口 土 地 资 源 管 理 局 17

海 口 房 地 产 市 场 研 究 报 告 土 地 区 域 成 交 分 析 从 各 区 域 成 交 土 地 面 积 来 看, 成 交 土 地 热 点 区 域 为 秀 英 区, 成 交 土 地 面 积 为 242.56 万 m2, 占 全 市 年 度 成 交 量 的 76%; 龙 华 区 成 交 45.92 万 m2, 占 全 市 年 度 成 交 量 的 14%; 美 兰 区 成 交 12.2 万 m2, 占 全 市 年 度 成 交 量 的 3.82%; 琼 山 区 成 交 18.4 万 m2, 占 全 市 年 度 成 交 量 的 5.77%; 6 5 4 3 2 1 龙 华 美 兰 秀 英 琼 山 成 交 用 地 面 积 ( 万 m2) 45.92 12.2 242.56 18.4 规 划 建 筑 面 积 ( 万 m2) 67.4 29.6 476.46 41.39 图 2-3-3 海 口 市 土 地 市 场 各 区 域 成 交 量 规 划 建 筑 面 积 分 布 数 据 来 源 : 海 口 土 地 资 源 管 理 局 图 2-3-4 海 口 市 土 地 市 场 各 区 域 成 交 量 占 比 6% 14% 4% 龙 华 美 兰 秀 英 琼 山 76% 数 据 来 源 : 海 口 土 地 资 源 管 理 局 18

海 口 房 地 产 市 场 研 究 报 告 土 地 性 质 成 交 分 析, 从 成 交 土 地 属 性 来 看, 其 中, 商 业 用 地 成 交 面 积 为 24.9 万 m2, 占 全 年 成 交 量 的 47%; 住 宅 用 地 成 交 21.75 万 m2, 占 全 年 成 交 量 43%, 工 业 用 地 成 交 5.16 万 m2, 占 全 年 成 交 量 的 1%; 25 2 15 1 5 仓 储 用 地 住 宅 用 地 商 服 用 地 其 他 用 地 成 交 用 地 面 积 ( 万 m2) 88.57 18.58 4.95.52 规 划 建 筑 面 积 ( 万 m2) 177.14 237.68 61.65 图 2-3-5 海 口 市 各 属 性 土 地 成 交 面 积 数 据 来 源 : 海 口 土 地 资 源 管 理 局 图 2-3-6 海 口 市 各 属 性 土 地 成 交 面 积 占 比 % 17% 37% 仓 储 用 地 住 宅 用 地 商 服 用 地 其 他 用 地 46% 19

海 口 房 地 产 市 场 研 究 报 告 4) 土 地 市 场 价 格 分 析 土 地 成 交 价 格 走 势 分 析, 海 口 市 土 地 市 场 成 交 土 地 单 价 楼 板 价 同 比 去 年 呈 现 下 跌 趋 势, 土 地 单 价 为 2278 元 /m2, 同 比 去 年 下 降 64%; 楼 板 价 为 116 元 /m2, 同 比 去 年 下 跌 47%; 原 因 为 疏 港 大 道 与 南 海 大 道 交 汇 处 地 块 成 交 占 比 较 大, 且 溢 价 率 极 低, 导 致 海 口 整 年 地 块 成 交 价 格 较 低 疏 港 大 道 与 南 海 大 道 交 汇 处 地 块 成 交 楼 板 价 为 512 元 /m2 图 2-4-129- 海 口 市 土 地 成 交 价 格 楼 板 价 年 度 走 势 7 6 5 4 3 2 1 29 年 21 年 211 年 212 年 213 年 土 地 单 价 ( 元 /m2) 193 4166 196 1685 6252 2278 楼 板 价 ( 元 /m2) 136 1897 128 111 219 116 数 据 来 源 : 海 口 土 地 资 源 管 理 局 图 2-4-2 海 口 市 各 区 域 土 地 成 交 价 格 对 比 35 3 25 2 15 1 5 龙 华 美 兰 琼 山 秀 英 楼 板 价 ( 元 /m2) 546 1243 1361 116 土 地 单 价 ( 元 /m2) 798 2961 361 2278 数 据 来 源 : 海 口 土 地 资 源 管 理 局 2

海 口 房 地 产 市 场 研 究 报 告 图 2-4-3 海 口 市 各 属 性 土 地 楼 板 土 地 价 格 对 比 35 3 25 2 15 1 5 工 业 仓 储 用 地 住 宅 用 地 商 服 用 地 其 他 用 地 楼 板 价 ( 元 /m2) 493 1436 1877 土 地 单 价 ( 元 /m2) 788 3191 3311 1167 数 据 来 源 : 海 口 土 地 资 源 管 理 局 21

海 口 房 地 产 市 场 研 究 报 告 第 三 篇 市 场 分 析 1 商 品 房 市 场 (1) 市 场 综 述, 海 口 市 商 品 房 供 应 面 积 为 567.78 万 m2, 同 比 去 年 上 涨 6%; 成 交 面 积 31.8 万 m2, 同 比 下 跌 18%; 成 交 均 价 8321 元 /m2, 同 比 上 涨.6%;, 海 口 市 商 品 房 市 场 供 过 于 求, 市 场 供 求 比 为 1:1.95, 同 比 213 年 上 涨, 市 场 供 应 上 涨 明 显, 需 求 下 跌 ; 海 口 商 品 房 市 场 成 交 量 同 比 213 年 下 跌, 今 年 GDP 增 速 创 历 年 新 低, 宏 观 经 济 处 于 转 型 之 中, 而 房 地 产 市 场 受 前 两 年 的 刺 激 政 策 的 影 响, 目 前 已 严 重 供 大 于 求, 海 口 市 场 也 不 例 外 在 各 因 素 的 影 响 下, 海 口 市 场 成 交 量 同 比 下 跌, 库 存 量 持 续 增 长, 市 场 环 境 不 容 乐 观 (2) 供 求 关 系 分 析 图 3-1- 129 年 - 海 口 市 商 品 房 供 应 面 积 走 势 6 5 4 3 2 1 29 年 21 年 211 年 212 年 213 年 供 应 面 积 ( 万 m2) 269.45 261.49 45.8 394.45 547.66 567.78 受 国 际 游 旅 游 岛 建 设 上 升 为 国 家 发 展 战 略 重 大 利 好 影 响,211 年 较 29 21 年 供 应 激 增,212 年 小 幅 下 跌,213 年 受 市 场 大 环 境 影 响, 创 近 五 年 来 历 史 新 高, 到 了, 由 于 前 期 开 发 的 项 目 纷 纷 入 市, 导 致 供 应 进 一 步 增 长 22

海 口 房 地 产 市 场 研 究 报 告 图 3-1-2 海 口 市 商 品 房 供 应 面 积 走 势 14 12 1 8 6 4 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 1-12 新 增 供 应 面 积 567.78 万 /m2,2 份 没 有 供 应, 其 中 6 9 11 12 为 供 应 高 峰 期,11 供 应 量 达 到 119.29 万 m2, 为 今 年 单 最 大 供 应 面 积 度 图 3-1- 329 年 - 海 口 市 商 品 房 成 交 面 积 走 势 4 35 3 25 2 15 1 5 29 年 21 年 211 年 212 年 213 年 成 交 面 积 ( 万 m2) 297.62 237.49 156.94 38.9 377.26 31.8 211 年 在 海 口 限 购 令 政 策 的 影 响 下, 211 年 商 品 房 成 交 表 现 较 29 21 年 大 幅 下 跌 ;212 年 市 场 以 价 换 量 带 来 效 果, 各 项 目 打 折 促 销 力 度 大, 成 交 面 积 大 幅 上 涨 ;213 年 市 场 持 续 回 暖, 并 维 持 成 交 高 位 态 势 发 展, 年 度 成 交 再 创 新 高 但 是,214 年 受 整 体 市 场 遇 冷 的 影 响, 海 口 成 交 下 跌 18% 23

海 口 房 地 产 市 场 研 究 报 告 图 3-1- 4 海 口 市 商 品 房 度 成 交 面 积 走 势 35 3 25 2 15 1 5 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 成 交 面 积 ( 万 m2) 22.87 15.4 3.4 33.2 25 22.16 27.94 23.29 26.59 2.12 3.4 32.71 1-12 成 交 了 31.8 万 平 米, 其 中 3 4 和 11 12 的 成 交 量 最 高, 都 超 过 3 万 平 米,2 份 成 交 量 最 少, 为 15.4 万 平 米 图 3-1- 529 年 - 海 口 市 商 品 房 成 交 均 价 走 势 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 29 年 21 年 211 年 212 年 213 年 成 交 均 价 ( 元 /m2) 5357 7737 8813 7281 8271 8321 受 国 际 旅 游 岛 影 响, 从 29 年 至 211 年 价 格 逐 步 抬 高,212 年 市 场 趋 于 理 性 受 以 价 换 量 影 响 价 格 下 跌, 但 影 响 不 是 很 明 显,213 年 商 品 房 成 交 均 价 为 8271 元 /m2, 同 比 212 年 上 涨 14% 市 场 成 交 量 下 降, 但 是 并 未 出 现 价 格 的 大 幅 下 跌, 甚 至 比 213 年 略 有 涨 幅 24

海 口 房 地 产 市 场 研 究 报 告 图 3-1- 6213 年 海 口 市 商 品 房 度 成 交 均 价 走 势 海 口 房 地 产 市 场 价 格 变 动 不 大, 虽 然 成 交 量 下 降, 但 是 价 格 并 未 下 跌, 其 中,1 成 交 价 格 最 高, 受 当 时 限 贷 政 策 取 消 的 影 响, 达 到 9813 元 /m2, 其 余 份 均 在 8 元 左 右 12 1 8 6 4 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 成 交 均 价 ( 元 /m2) 8741 8637 8165 859 8569 9346 8356 853 7787 9813 781 814 2 商 品 住 宅 市 场 (1) 市 场 综 述 海 口 市 商 品 住 宅 供 应 381.71 万 m2, 同 比 去 年 上 涨 29%, 成 交 面 积 为 221.47 万 m2, 同 比 去 年 下 跌 22%, 成 交 均 价 为 8998 元 /m2, 同 比 去 年 上 涨 2% ; 房 地 产 市 场 遭 遇 寒 流, 市 场 库 存 高 企, 客 户 消 费 信 心 不 足, 政 策 层 面 相 继 取 消 限 购 限 贷 等 行 政 手 段, 充 分 发 动 市 场 调 节 的 力 量, 房 地 产 市 场 进 入 调 整 阶 段, 去 库 存 成 为 各 房 企 的 目 标 海 口 的 销 售 量 同 比 去 年 下 跌, 但 是 价 格 并 无 太 大 变 化, 市 场 逐 步 回 归 理 性 25

海 口 房 地 产 市 场 研 究 报 告 图 3-2-129 年 - 海 口 市 商 品 住 宅 供 应 面 积 走 势 45 4 35 3 25 2 15 1 5 29 年 21 年 211 年 212 年 213 年 供 应 面 积 ( 万 m2) 217.38 214.99 315.67 213.2 295.5 381.71 29-21 年, 海 口 商 品 住 宅 市 场 供 应 量 相 对 平 稳, 211 年 受 国 际 旅 游 岛 建 设 影 响, 各 房 企 对 市 场 信 心 十 足, 供 应 面 积 激 增 达 到 315.67 万 m2,212 年 新 增 供 应 有 所 下 滑, 213 年 供 应 面 积 为 295.9 万 m2, 同 比 上 涨 38%, 市 场 供 应 量 依 然 巨 大, 同 比 上 涨 29%, 达 到 381.71 万 m2 图 3-2-2 海 口 市 商 品 住 宅 供 应 面 积 度 走 势 8. 7. 6. 5. 4. 3. 2. 1.. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 海 口 新 增 商 品 住 宅 量 创 6 年 来 新 高, 达 到 381.71 万 m2, 其 中 11 12 供 应 量 最 大, 分 别 达 到 了 75 万 m2 和 6 万 m2 26

海 口 房 地 产 市 场 研 究 报 告 图 3-2-3 29 年 - 海 口 市 商 品 住 宅 成 交 面 积 年 度 走 势 35 3 25 2 15 1 5 29 年 21 年 211 年 212 年 213 年 成 交 面 积 ( 万 m2) 267.53 22.29 139.3 176.44 286.43 221.47 受 整 体 市 场 环 境 的 影 响, 海 口 商 品 住 宅 成 交 量 下 滑, 同 比 去 年 下 跌 22%, 成 交 了 221.47 万 m2 图 3-2-4 海 口 市 商 品 住 宅 成 交 面 积 度 走 势 3 25 2 15 1 5 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 各 的 成 交 量 都 较 为 稳 定, 除 去 2 受 春 节 影 响 成 交 量 较 低 外, 其 余 份 均 保 持 在 15 万 以 上 的 成 交, 其 中 3 4 12 成 交 量 都 突 破 2 万 m2, 但 与 去 年 的 销 售 旺 季 4 万 m2 的 成 交 量 相 比, 仍 然 下 跌 不 少 27

海 口 房 地 产 市 场 研 究 报 告 图 3-2-5 29 年 - 海 口 市 商 品 住 宅 成 交 均 价 走 势 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 29 年 21 年 211 年 212 年 213 年 成 交 均 价 ( 元 /m2) 549 7884 8926 8358 8781 8998 21 年 受 国 际 旅 游 岛 影 响 成 交 价 格 出 现 暴 涨 后,21 年 - 海 口 市 商 品 住 宅 成 交 均 价 保 持 较 健 康 平 稳 的 态 势 发 展,212 年 受 调 控 影 响, 价 格 有 一 定 下 跌, 在 市 场 成 交 下 滑 的 情 况 下, 但 是 价 格 并 未 下 跌, 同 比 去 年 上 涨 2%, 达 到 8998 元 /m2 图 3-2-6 海 口 市 商 品 住 宅 度 成 交 均 价 走 势 98 96 94 92 9 88 86 84 82 8 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 海 口 市 的 房 价 波 动 较 大, 从 年 初 一 直 到 8 份, 基 本 都 维 持 在 9 元 以 上, 而 从 9 份 开 始, 价 格 开 始 下 跌, 维 持 在 86 元 /m2 左 右, 这 也 反 应 出 受 市 场 遇 冷 的 影 响, 开 发 商 降 价 走 量 的 意 愿 增 强 28

海 口 房 地 产 市 场 研 究 报 告 海 口 市 区 域 供 求 价 对 比 区 域 供 应 面 积 ( 万 m2) 成 交 面 积 ( 万 m2) 成 交 均 价 ( 元 /m2) 供 求 比 龙 华 1.74 42.4 8721 2.38 琼 山 57.71 58.5 7331.99 秀 英 139.76 63.27 9859 2.21 美 兰 83.5 57.76 9828 1.45 汇 总 381.71 221.48 8998 1.72 海 口 供 应 量 最 大 的 两 个 区 域 是 龙 华 区 和 秀 英 区, 分 别 达 到 1.74 万 m2 和 139.76 万 m2, 这 两 个 区 域 的 供 求 比 也 是 最 高 的 琼 山 区 的 市 场 相 对 健 康, 全 年 成 交 大 于 供 应 量, 主 要 是 这 一 区 域 多 是 刚 需 盘, 价 格 较 低, 吸 引 了 大 量 的 购 房 者 图 3-2- 7 海 口 市 区 域 成 交 面 积 占 比 213 年 区 域 成 交 占 比 情 况 区 域 成 交 占 比 情 况 26% 16% 26% 19% 28% 3% 29% 26% 龙 华 美 兰 琼 山 秀 英 龙 华 琼 山 秀 英 美 兰 成 交 量 最 大 的 区 域 为 秀 英 区, 占 比 达 29%, 美 兰 区 和 琼 山 区 占 比 各 为 26%, 龙 华 区 成 交 量 只 占 到 19% 除 龙 华 区 外, 其 他 三 个 区 成 交 的 差 距 并 不 大 29

海 口 房 地 产 市 场 研 究 报 告 海 口 市 物 业 属 性 供 求 价 对 比 供 应 面 积 ( 万 m2) 成 交 面 积 ( 万 m2) 成 交 均 价 ( 元 /m2) 供 求 比 普 通 住 宅 35.28 24.46 847 1.71 别 墅 23.56 11.12 16484 2.12 酒 店 式 公 寓 7.88 5.9 12168 1.34 汇 总 : 381.71 221.48 8898 1.72 在 市 场 需 求 不 足 的 情 况 下 供 应 量 继 续 大 增, 各 物 业 类 型 均 是 供 过 于 求, 市 场 库 存 量 进 一 步 加 大 图 3-2- 8 海 口 市 物 业 属 性 成 交 面 积 占 比 213 年 各 物 业 占 比 情 况 各 物 业 占 比 情 况 8% 1% 5% 3% 91% 92% 普 通 住 宅 别 墅 酒 店 式 公 寓 普 通 住 宅 别 墅 酒 店 式 公 寓 各 物 业 类 型 的 成 交 比 例 与 213 年 并 无 大 的 变 化, 普 通 住 宅 和 酒 店 式 公 寓 的 占 比 提 升 了 1 个 百 分 点, 别 墅 下 降 了 2 个 百 分 点 3

海 口 房 地 产 市 场 研 究 报 告 海 口 市 成 交 面 积 前 十 排 行 榜 项 目 名 称 区 域 成 交 面 积 ( 万 m2) 成 交 套 数 成 交 均 价 ( 元 /m2) 成 交 金 额 ( 亿 元 ) 海 口 海 航 城 琼 山 9.12 694 6261 5.71 海 阔 天 空 国 兴 城 美 兰 6.21 486 1465 6.49 椰 海 新 城 琼 山 5.85 58 7686 4.5 南 国 威 尼 斯 城 琼 山 5.81 837 635 3.66 海 长 流 秀 英 5.6 556 819 4.58 绿 色 佳 园 江 畔 人 家 琼 山 5.24 435 8475 4.44 恒 大 海 口 文 化 旅 游 城 龙 华 5.2 479 76 3.95 广 物 - 滨 海 国 际 美 兰 5.16 536 9415 4.86 海 阔 天 空 国 瑞 城 美 兰 5.8 392 12491 6.34 滨 江 帝 景 琼 山 4.83 34 7357 3.55 汇 总 : / 58.1 5335 / 48.8 31

海 口 房 地 产 市 场 研 究 报 告 第 四 篇 海 口 房 地 产 市 场 预 测 得 益 去 年 末 调 控 的 解 绑 货 币 政 策 的 推 动 以 及 房 企 的 营 销 力 度 加 强, 我 们 认 为 215 年 的 海 口 房 价 的 整 体 走 势 为 先 降 后 稳 海 口 楼 市 供 过 于 求 基 本 面 仍 未 变, 成 交 量 波 动 不 大, 海 口 作 为 海 南 的 的 省 会 城 市 以 及 优 美 的 环 境 良 好 的 空 气 质 量, 每 年 新 增 的 城 镇 人 口 仍 能 为 市 场 带 来 大 量 的 需 求, 其 中 更 是 有 大 量 的 刚 需 力 量 有 待 释 放, 因 此 我 们 看 来, 来 年 行 业 基 本 面 并 不 会 出 现 实 质 性 的 变 化, 再 考 虑 到 政 策 面 的 稳 定, 我 们 认 为 215 年 整 体 销 售 应 该 能 保 持 今 年 水 平 去 库 存 仍 将 是 上 半 年 主 旋 律, 价 格 降 后 稳 目 前 海 口 库 存 处 于 高 位, 消 化 周 期 达 38 个, 在 巨 大 的 压 力 面 前 房 价 还 有 进 一 步 的 调 整 空 间, 另 一 方 面, 大 多 数 企 业 库 存 也 处 于 高 位, 因 此 在 215 年 的 上 半 年 的 相 当 一 段 时 间 里, 去 库 存 仍 将 是 市 场 的 主 旋 律, 房 价 也 有 进 一 步 下 探 的 可 能 海 口 作 为 三 线 城 市 供 过 于 求, 存 量 显 著 是 明 显 的 特 征, 在 城 镇 化 趋 缓 和 经 济 增 速 理 性 回 归 的 行 业 大 厦 环 境 下, 弱 不 能 寻 求 足 够 的 寻 求 入 场, 加 上 企 业 蜂 拥 出 货 大 大 上 升, 其 供 求 风 险 或 将 提 前 到 来, 以 价 换 量 去 库 存 将 一 直 延 续 海 口 商 品 住 宅 成 交 结 构 逐 步 向 改 善 型 偏 移 随 着 城 镇 化 进 程 的 进 一 步 推 进, 海 口 房 地 产 市 场 逐 步 进 入 成 熟 阶 段, 越 来 越 多 的 改 善 性 需 求 开 始 进 入 释 放 阶 段 并 且 在 政 策 环 境 上, 从 下 半 年 以 来 的 限 贷 限 购 陆 续 解 除, 以 及 中 央 的 屡 次 表 态, 以 此 看 来 215 年 改 善 性 需 求 将 迎 来 更 多 的 释 放 机 会 32

海 口 房 地 产 市 场 研 究 报 告 第 五 篇 热 销 项 目 1 项 目 概 况 恒 大 旅 游 城 恒 大 海 口 文 化 旅 游 城 于 12 14 日 首 次 开 盘, 推 出 共 2 余 套 房 源, 截 止 到 1 底, 成 交 13 多 套, 成 交 均 价 76 元 /m2, 用 低 价 高 性 价 比 引 爆 了 海 口 的 刚 需 市 场 海 长 流 项 目 在 212 年 12 首 次 开 盘, 到 目 前 为 止 已 经 售 出 1925 套, 全 年 销 售 567 套, 均 价 8236 元 /m2, 在 西 海 岸 板 块 具 有 较 高 的 知 名 度 33

海 口 房 地 产 市 场 研 究 报 告 2 个 案 分 析 恒 大 旅 游 城 楼 盘 名 称 所 属 区 域 恒 大 海 口 文 化 旅 游 城 龙 华 区 开 盘 日 期 214.12.14 成 交 均 价 7633 元 /m2 销 售 率 8% 楼 盘 地 址 海 口 市 龙 华 区 城 西 镇 开 发 商 恒 大 地 产 集 团 有 限 公 司 海 口 分 公 司 ; 总 建 面 积 1,39, m2 容 积 率 1.66 建 筑 形 态 装 修 状 况 高 层 小 高 层 精 装 绿 化 率 3% 主 力 户 型 三 房 91-151 m2 销 售 表 现 销 售 面 积 ( 万 m2) 均 价 ( 元 /m2) 5.22 7633 恒 大 海 口 文 化 旅 游 城 于 12 14 日 首 次 开 盘, 推 出 共 2 余 套 房 源, 截 止 到 1 底, 成 交 13 多 套, 成 交 均 价 76 元 /m2, 用 低 价 高 性 价 比 引 爆 了 海 口 的 刚 需 市 场 项 目 点 评 恒 大 海 口 文 化 旅 游 城 项 目 位 于 迎 宾 大 道 与 椰 海 大 道 的 交 汇 处, 沙 坡 森 林 公 园 与 白 水 塘 湿 地 公 园 的 规 划 区 内, 该 区 域 是 市 政 府 重 点 发 展 的 区 域, 既 酒 店, 旅 游, 文 化, 休 闲, 科 研, 购 物, 饮 食, 娱 乐, 商 住 等 服 务 功 能 设 施 配 套 齐 全 人 居 环 境 优 美 的 城 市 生 态 文 化 旅 游 示 范 片 区 沙 坡 森 林 公 园 与 白 水 塘 湿 地 公 园 是 政 府 重 点 规 划 的 新 区, 从 区 域 发 展 前 景 来 看, 海 口 文 化 旅 游 城 项 目 所 处 的 区 域 是 海 口 市 南 优 政 策 中 重 点 开 发 区 域, 也 是 今 后 城 市 发 展 的 中 心 地 带, 有 着 巨 大 的 发 展 潜 力 34

海 口 房 地 产 市 场 研 究 报 告 海 长 流 楼 盘 名 称 所 属 区 域 海 长 流 秀 英 区 开 盘 日 期 212.12.2 成 交 均 价 842 元 /m2 销 售 率 59% 楼 盘 概 况 楼 盘 地 址 开 发 商 海 口 市 西 海 岸 长 流 起 步 区 海 南 天 泓 基 业 实 业 有 限 公 司 ; 总 建 面 积 146,115 m2 容 积 率 3.38 建 筑 形 态 装 修 状 况 高 层 毛 坯 绿 化 率 4% 主 力 户 型 二 房 8-1 m2 销 售 表 现 销 售 面 积 ( 万 m2) 均 价 ( 元 /m2) 5.64 8236 项 目 在 212 年 12 首 次 开 盘, 到 目 前 为 止 已 经 售 出 1925 套, 全 年 销 售 567 套, 均 价 8236 元 /m2, 在 西 海 岸 板 块 具 有 较 高 的 知 名 度 项 目 点 评 项 目 位 于 西 海 岸 CBD 的 核 心 位 臵, 由 三 幅 地 块 组 成, 紧 临 国 际 会 展 中 心 和 海 口 市 行 政 中 心, 步 行 一 公 里 即 可 到 达 黄 金 海 岸 作 为 片 区 规 模 最 大 业 态 最 全 面 的 城 市 综 合 体, 海 长 流 的 业 主 除 了 拥 有 片 区 的 商 务 生 活 和 休 闲 配 套 外, 还 可 独 享 项 目 自 身 丰 富 的 商 业 商 务 星 级 酒 店 高 端 会 所 以 及 其 他 配 套 设 施 35

海 口 房 地 产 市 场 研 究 报 告 六 数 据 篇 整 体 市 场 海 口 商 品 住 宅 近 五 年 各 指 标 数 据 表 海 口 商 品 住 宅 近 六 年 供 求 数 据 汇 总 表 供 应 面 积 成 交 面 积 成 交 套 数 成 交 均 价 成 交 总 额 ( 万 m2) ( 万 m2) ( 套 ) ( 元 /m2) ( 万 元 ) 29 年 215.63 267.63 21517 591 136254.33 21 年 213.18 22.61 15564 7821 172539.81 211 年 352.53 14.57 12917 8934 1255852.38 212 年 26.44 181.75 16183 823 1495867.45 213 年 295.9 286.43 25636 8781 251583.6 393.63 22.82 21348 919 1991717 数 据 来 源 : CRIC 海 口 土 地 市 场 近 五 年 各 指 标 数 据 表 海 口 土 地 市 场 近 六 年 供 求 数 据 汇 总 表 供 应 用 地 面 积 供 应 建 筑 面 积 成 交 用 地 面 积 成 交 建 筑 面 积 成 交 价 格 ( 万 m2) ( 万 m2) ( 万 m2) ( 万 m2) ( 元 /m2) 29 年 228.68 339.13 23.35 343.41 1912 21 年 77.85 17.83 76.71 169. 4171 211 年 153.8 364.7 121.57 155.64 1853 212 年 339.12 68.31 3.54 5 1687 213 年 99.8 211.66 5.99 145.58 6252 374.24 757.71 319.9 613.97 2278 数 据 来 源 : CRIC 36