概 述 编 号 : 新 世 纪 企 评 [2015] 020195 评 级 对 象 : 镇 江 城 市 建 设 产 业 集 团 有 限 公 司 信 用 等 级 :AA + 评 级 展 望 : 稳 定 评 级 时 间 :2015 年 6 月 30 日 主 要 财 务 数 据 及 指 标 项 目 201

镇 江 城 市 建 设 产 业 集 团 有 限 公 司 [ 此 处 键 入 本 期 债 券 名 称 全 称 ] 主 体 信 用 评 级 报 告 信 用 评 级 报 告 主 体 信 用 等 级 : AA + 级 评 级 时 间 : 2015 年 6 月 30 日 上 海 新 世 纪 资 信 评 估 投 资 服 务 有 限 公 司 Shanghai Brilliance Credit Rating & Investors Service Co., Ltd.

概 述 编 号 : 新 世 纪 企 评 [2015] 020195 评 级 对 象 : 镇 江 城 市 建 设 产 业 集 团 有 限 公 司 信 用 等 级 :AA + 评 级 展 望 : 稳 定 评 级 时 间 :2015 年 6 月 30 日 主 要 财 务 数 据 及 指 标 项 目 2012 年 2013 年 2014 年 金 额 单 位 : 人 民 币 亿 元 母 公 司 数 据 : 2015 年 第 一 季 度 货 币 资 金 32.34 56.12 86.47 100.68 刚 性 债 务 218.59 314.98 380.39 396.19 所 有 者 权 益 298.46 529.13 534.64 536.64 经 营 性 现 金 净 流 入 量 -4.78-1.26 8.43 16.02 合 并 数 据 及 指 标 : 总 资 产 632.47 991.28 1125.76 1182.88 总 负 债 333.47 461.59 591.08 647.29 刚 性 债 务 272.73 384.07 491.63 533.82 所 有 者 权 益 299.00 529.69 534.68 535.59 主 营 业 务 收 入 21.76 26.87 28.08 3.78 净 利 润 7.15 8.30 9.21 2.00 经 营 性 现 金 净 流 入 量 -1.44-3.27-3.37 4.78 EBITDA 8.43 9.96 10.56 - 资 产 负 债 率 [%] 52.73 46.57 52.50 54.72 权 益 资 本 与 刚 性 债 务 比 率 [%] 109.63 137.91 108.76 100.33 流 动 比 率 [%] 192.46 403.22 369.78 395.79 现 金 比 率 [%] 35.71 40.37 44.82 56.27 利 息 保 障 倍 数 [ 倍 ] 0.43 0.34 0.59 - 净 资 产 收 益 率 [%] 2.57 2.00 1.73 - 经 营 性 现 金 净 流 入 量 与 负 债 总 额 比 率 [%] 非 筹 资 性 现 金 净 流 入 量 与 负 债 总 额 比 率 [%] -0.49-0.82-0.64 - -8.63-17.98-6.66 - EBITDA/ 利 息 支 出 [ 倍 ] 0.48 0.38 0.65 - EBITDA/ 刚 性 债 务 [ 倍 ] 0.04 0.03 0.02 - 注 :1 根 据 镇 江 城 建 经 审 计 的 2012~2014 年 及 未 经 审 计 的 2015 年 第 一 季 度 财 务 数 据 整 理 计 算 2 所 有 者 权 益 已 包 括 少 数 股 东 权 益 分 析 师 陆 劭 骏 Tel:(021) 63501349-846 E-mail:lsj@shxsj.com 俞 龙 龙 Tel:(021) 63501349-842 E-mail:yll@shxsj.com 上 海 市 汉 口 路 398 号 华 盛 大 厦 14F Tel:(021)63501349 63504376 Fax:(021)63500872 E-mail:mail@shxsj.com http://www.shxsj.com 评 级 观 点 上 海 新 世 纪 资 信 评 估 投 资 服 务 有 限 公 司 ( 简 称 新 世 纪 评 级 或 本 评 级 机 构 ) 对 镇 江 城 市 建 设 产 业 集 团 有 限 公 司 ( 简 称 镇 江 城 建 该 公 司 或 公 司 ) 的 评 级 反 映 了 镇 江 城 建 在 政 府 支 持 经 营 业 务 垄 断 性 及 基 建 项 目 资 金 回 笼 保 障 等 方 面 所 具 有 的 优 势, 同 时 也 反 映 了 公 司 在 市 场 波 动 债 务 压 力 子 公 司 管 控 及 流 动 性 风 险 等 方 面 所 面 临 的 压 力 与 风 险 主 要 优 势 / 机 遇 : 地 区 经 济 持 续 发 展 近 几 年 来 镇 江 市 经 济 增 速 较 快, 能 够 为 地 方 财 力 的 加 强 以 及 镇 江 城 建 业 务 的 发 展 提 供 较 好 的 外 部 环 境 政 府 支 持 力 度 大 作 为 镇 江 市 重 大 城 市 基 础 设 施 建 设 投 资 主 体, 镇 江 城 建 能 够 在 资 产 注 入 等 方 面 获 得 政 府 支 持 近 几 年 镇 江 市 政 府 持 续 注 入 大 量 土 地 使 用 权, 使 公 司 自 有 资 本 实 力 不 断 增 强 水 务 业 务 垄 断 优 势 镇 江 城 建 拥 有 的 自 来 水 销 售 和 污 水 处 理 等 业 务 经 营 规 模 逐 年 增 长, 在 区 域 内 具 有 垄 断 经 营 优 势 基 建 项 目 资 金 回 笼 保 障 性 较 强 镇 江 城 建 与 政 府 就 基 建 项 目 签 订 建 设 协 议, 规 定 了 回 款 进 度, 项 目 投 入 资 金 的 回 笼 保 障 性 较 强 主 要 劣 势 / 风 险 : 宏 观 经 济 波 动 及 政 策 调 控 的 影 响 宏 观 经 济 周 期 波 动 和 政 府 对 房 地 产 行 业 的 调 控 使 得 镇 江 城 建 相 关 业 务 经 营 压 力 加 大 镇 江 市 属 投 融 资 平 台 较 多 且 整 体 债 务 压 力 沉 重 镇 江 市 属 城 市 基 础 设 施 建 设 投 资 主 体 较 多, 总 体 融 资 规 模 大, 且 债 务 偿 付 对 土 地 出 让 收 益 分 成 的 依 赖 大, 一 定 程 度 上 对 镇 江 城 建 获 得 的 外 部 财 力 支 持 形 成 分 流 而 且, 设 置 多 个 平 台 大 规 模 从 事 城 市 基 础 设 施 建 设 还 可 能 导 致 建 设 超 前 和 巨 额 债 务 负 担 难 以 消 化 等 问 题 债 务 压 力 不 断 加 大 镇 江 城 建 已 积 聚 了 沉 重 的 债 务 压 力 随 着 未 来 承 建 项 目 的 增 多, 公 司 资 金 压 力 将 进 一 步 加 重 融 资 成 本 易 受 利 率 变 动 影 响 镇 江 城 建 的 金 融 1

机 构 借 款 规 模 较 大, 公 司 融 资 成 本 易 受 利 率 变 动 的 影 响 面 临 一 定 的 流 动 性 风 险 镇 江 城 建 资 产 中 非 经 营 性 资 产 及 中 短 期 内 较 难 变 现 的 土 地 资 产 占 比 较 大, 可 用 速 动 资 产 有 限, 面 临 一 定 的 流 动 性 风 险 土 地 变 现 能 力 弱 化 镇 江 城 建 依 赖 土 地 出 让 收 入 支 持 城 市 建 设, 土 地 市 场 波 动 对 公 司 项 目 投 资 进 度 及 偿 债 能 力 影 响 大 2014 年 以 来, 镇 江 城 建 的 土 地 出 让 收 入 大 幅 下 滑, 土 地 变 现 能 力 弱 化, 资 金 平 衡 压 力 显 著 加 大 对 外 担 保 风 险 镇 江 城 建 对 外 担 保 余 额 较 大, 存 在 一 定 的 代 偿 风 险 未 来 展 望 通 过 对 镇 江 城 建 主 要 信 用 风 险 要 素 的 分 析, 新 世 纪 评 级 认 为 该 公 司 具 有 很 强 的 债 务 偿 付 能 力, 违 约 风 险 很 低, 并 给 予 公 司 AA + 主 体 信 用 等 级, 评 级 展 望 为 稳 定 上 海 新 世 纪 资 信 评 估 投 资 服 务 有 限 公 司 2

声 明 本 评 级 机 构 对 镇 江 城 市 建 设 产 业 集 团 有 限 公 司 的 信 用 评 级 作 如 下 声 明 : 除 因 本 次 评 级 事 项 使 本 评 级 机 构 与 评 级 对 象 构 成 委 托 关 系 外, 本 评 级 机 构 评 估 人 员 与 评 级 对 象 不 存 在 任 何 影 响 评 级 行 为 独 立 客 观 公 正 的 关 联 关 系 本 评 级 机 构 与 评 估 人 员 履 行 了 实 地 调 查 和 诚 信 义 务, 有 充 分 理 由 保 证 所 出 具 的 评 级 报 告 遵 循 了 真 实 客 观 公 正 的 原 则 本 信 用 评 级 报 告 的 评 级 结 论 是 本 评 级 机 构 依 据 合 理 的 内 部 信 用 评 级 标 准 和 程 序 做 出 的 独 立 判 断, 未 因 评 级 对 象 和 其 他 任 何 组 织 或 个 人 的 不 当 影 响 改 变 评 级 意 见 本 评 级 机 构 的 信 用 评 级 和 其 后 的 跟 踪 评 级 均 依 据 评 级 对 象 所 提 供 的 资 料, 评 级 对 象 对 其 提 供 资 料 的 合 法 性 真 实 性 完 整 性 正 确 性 负 责 本 信 用 评 级 报 告 用 于 相 关 决 策 参 考, 并 非 是 某 种 决 策 的 结 论 建 议 本 次 评 级 的 信 用 等 级 有 效 期 至 镇 江 城 市 建 设 产 业 集 团 有 限 公 司 2015 年 度 第 一 期 中 期 票 据 本 息 的 约 定 偿 付 日 止 鉴 于 信 用 评 级 的 及 时 性, 本 评 级 机 构 将 对 评 级 对 象 进 行 跟 踪 评 级 在 信 用 等 级 有 效 期 限 内, 评 级 对 象 在 财 务 状 况 外 部 经 营 环 境 等 发 生 重 大 变 化 时 应 及 时 向 本 评 级 机 构 提 供 相 关 资 料, 本 评 级 机 构 将 按 照 相 关 评 级 业 务 规 范, 进 行 后 续 跟 踪 评 级, 并 保 留 变 更 及 公 告 信 用 等 级 的 权 利 本 评 级 报 告 所 涉 及 的 有 关 内 容 及 数 字 分 析 均 属 敏 感 性 商 业 资 料, 其 版 权 归 本 评 级 机 构 所 有, 未 经 授 权 不 得 修 改 复 制 转 载 散 发 出 售 或 以 任 何 方 式 外 传 3

镇 江 城 市 建 设 产 业 集 团 有 限 公 司 主 体 信 用 评 级 报 告 1 该 公 司 前 身 为 镇 江 市 城 市 建 设 投 资 公 司, 由 原 镇 江 市 建 设 委 员 会 于 1994 年 5 月 出 资 组 建, 初 始 注 册 资 本 2000 万 元,2000 年 2 月 增 资 至 2 亿 元 2006 年 根 据 镇 江 市 人 民 政 府 镇 政 发 [2006]7 号 文 关 于 公 布 市 政 府 国 有 资 产 监 督 管 理 委 员 会 首 批 履 行 出 资 人 职 责 单 位 名 单 的 通 知, 将 原 由 镇 江 市 建 设 委 员 会 投 入 公 司 的 资 本 划 拨 给 了 镇 江 市 人 民 政 府 国 有 资 产 监 督 管 理 委 员 会 ( 简 称 镇 江 市 国 资 委 ) 2006 年 9 月 根 据 镇 江 市 国 资 委 镇 国 资 产 [2006]50 号 文 关 于 同 意 市 城 市 建 设 投 资 公 司 增 加 注 册 资 本 的 批 复, 公 司 以 资 本 公 积 转 增 资 本, 转 增 后 注 册 资 本 为 10.06 亿 元 该 公 司 2009 年 根 据 镇 江 市 人 民 政 府 镇 政 复 [2009]33 号 文 关 于 同 意 组 建 镇 江 市 城 市 建 设 投 资 集 团 的 批 复 和 镇 江 市 人 民 政 府 国 有 资 产 监 督 管 理 委 员 会 镇 国 资 [2009]59 号 文 关 于 同 意 组 建 镇 江 市 城 市 建 设 投 资 集 团 的 批 复, 整 体 变 更 为 镇 江 市 城 市 建 设 投 资 集 团 有 限 公 司 ( 国 有 独 资 有 限 公 司 ), 并 于 2009 年 12 月 28 日 办 妥 工 商 变 更 登 记 手 续 2014 年 10 月, 根 据 镇 江 市 国 资 委 出 具 的 镇 江 市 城 市 建 设 投 资 集 团 有 限 公 司 出 资 人 决 定, 该 公 司 更 为 现 名, 同 时, 董 事 长 总 经 理 分 别 变 更 为 宇 文 家 胜 和 庞 迅, 其 余 部 分 董 事 监 事 及 高 管 人 员 亦 均 有 所 变 动 该 公 司 是 镇 江 市 人 民 政 府 授 权 和 批 准 的 对 城 建 资 金 以 及 城 市 维 护 资 金 进 行 筹 措 和 管 理 的 专 业 投 资 公 司, 是 镇 江 市 重 大 城 市 基 础 设 施 建 设 项 目 的 投 融 资 主 体 公 司 经 营 范 围 包 括 : 城 市 基 础 设 施 建 设 项 目 的 投 资 建 设 代 建 和 相 关 资 产 的 运 营 管 理 ; 政 府 授 权 范 围 内 的 土 地 整 理 和 区 域 开 发 ; 历 史 街 区 风 貌 建 筑 的 保 护 性 建 设 开 发 与 经 营 ; 房 屋 建 筑 和 市 政 类 工 程 项 目 管 理 ; 国 有 资 产 经 营 管 理 ; 房 地 产 开 发 经 营 及 物 业 管 理 等 公 司 主 业 涉 及 的 经 营 主 体 及 其 概 况 详 见 附 录 三 一 宏 观 经 济 和 政 策 环 境 目 前 全 球 经 济 复 苏 缓 慢, 国 内 经 济 增 速 回 落 中 趋 稳 短 期 内 经 济 增 1 2001 年 更 名 为 镇 江 市 建 设 局,2010 年 更 名 为 镇 江 市 住 房 和 城 乡 建 设 局 ( 简 称 镇 江 市 住 建 局 ) 4

长 仍 将 依 赖 于 积 极 的 财 政 政 策 和 稳 健 的 货 币 政 策, 中 长 期 国 内 经 济 增 长 将 依 赖 于 经 济 结 构 调 整 产 业 升 级 区 域 经 济 结 构 优 化 城 镇 化 发 展 以 及 内 需 扩 大 2014 年 我 国 宏 观 经 济 仍 面 临 复 杂 的 国 际 环 境, 美 国 经 济 在 量 化 宽 松 政 策 刺 激 下 继 续 复 苏, 但 是 欧 洲 经 济 增 长 仍 整 体 乏 力 复 苏 前 景 仍 不 明 朗, 日 本 宽 松 货 币 政 策 对 经 济 的 刺 激 效 应 明 显 下 降 国 际 石 油 价 格 明 显 下 降, 石 油 输 出 国 的 经 济 增 长 受 挫, 国 家 风 险 有 所 上 升 金 砖 国 家 经 济 增 速 多 数 仍 呈 现 回 落 态 势 其 中, 俄 罗 斯 因 乌 克 兰 问 题 遭 受 以 美 国 为 代 表 的 西 方 国 家 制 裁 和 石 油 价 格 下 跌 双 重 因 素 影 响 下, 面 临 较 为 严 峻 的 经 济 增 长 下 降 形 势 2014 年 10 月 以 来, 美 国 已 经 开 始 有 序 退 出 量 化 宽 松 货 币 政 策, 但 仍 继 续 维 持 低 利 率 货 币 政 策 ; 日 本 经 济 不 振 促 使 日 本 继 续 实 施 量 化 宽 松 和 低 利 率 货 币 政 策 ; 欧 洲 为 了 促 进 经 济 增 长, 继 续 缓 减 主 权 债 务 风 险 和 银 行 业 的 结 构 性 危 机, 量 化 宽 松 的 货 币 政 策 继 续 实 施 2014 年 在 国 际 经 济 整 体 弱 势 复 苏 的 过 程 中, 我 国 进 出 口 差 额 经 历 了 先 降 后 升 投 资 增 速 基 本 稳 定 消 费 拉 动 力 仍 需 提 升 整 体 而 言,2014 年 我 国 的 经 济 增 速 出 现 了 回 落 中 趋 稳 的 迹 象, 但 是 下 行 压 力 仍 然 较 大 同 时, 以 钢 铁 水 泥 有 色 金 属 煤 炭 等 为 代 表 的 产 能 过 剩 行 业 景 气 度 继 续 回 落, 产 业 的 结 构 性 风 险 继 续 提 升, 行 业 内 的 发 债 主 体 等 级 下 调 增 多 我 国 宏 观 经 济 正 面 临 潜 在 增 速 下 降 人 口 红 利 消 失 以 及 对 投 资 依 赖 程 度 较 高 等 问 题, 自 贸 区 的 建 立 有 利 于 加 强 我 国 贸 易 与 海 外 的 对 接, 有 利 于 进 一 步 融 入 国 际 经 济 和 贸 易, 自 贸 区 的 发 展 有 望 成 为 拉 动 我 国 经 济 增 长 的 重 要 引 擎 2014 年 以 来, 国 家 推 进 的 一 带 一 路 战 略 对 解 决 我 国 过 剩 产 能 推 进 人 民 币 国 际 化 强 化 国 家 安 全 等 方 面 具 有 重 要 意 义 未 来 一 带 一 路 具 体 规 划 的 落 地 与 实 施 将 会 带 动 沿 线 基 础 设 施 建 设, 包 括 边 境 口 岸 设 施 和 中 心 城 市 市 政 基 础 建 设 跨 境 铁 路 扩 能 改 造 口 岸 高 速 公 路 等 互 通 互 联 项 目 建 设, 促 进 区 域 一 体 化 发 展 ; 依 托 沿 线 基 础 设 施 的 互 通 互 联, 贸 易 和 生 产 要 素 也 将 得 以 优 化 配 置, 丰 富 产 业 链 建 设, 利 于 相 关 行 业 发 展 2014 年 6 月 以 来, 我 国 首 次 试 点 地 方 政 府 债 券 自 发 自 还, 并 对 预 算 法 进 行 了 修 订 对 财 政 管 理 体 制 进 行 了 改 革 对 地 方 政 府 债 务 实 行 限 额 管 理 这 些 法 规 和 政 策 的 出 台, 有 利 于 规 范 地 方 政 府 的 举 债 行 为 和 5

债 务 管 理, 有 利 于 防 范 和 化 解 地 方 政 府 债 务 风 险 预 期 2015 年, 在 财 政 政 策 上, 我 国 将 在 修 订 后 的 预 算 法 财 政 管 理 体 制 下, 继 续 实 施 积 极 的 财 政 政 策 ; 在 货 币 政 策 上, 将 随 国 际 和 国 内 经 济 增 长 和 宏 观 政 策 的 变 化 做 适 度 调 整, 其 中, 进 一 步 降 低 实 体 经 济 的 融 资 成 本 和 实 施 适 度 宽 松 的 货 币 政 策 将 是 主 要 的 政 策 取 向 预 期 2015 年, 我 国 将 继 续 维 持 相 对 稳 定 的 经 济 增 长 从 中 长 期 看, 随 着 经 济 结 构 调 整 产 业 升 级 区 域 经 济 结 构 的 优 化 城 镇 化 的 发 展 内 需 的 扩 大, 我 国 经 济 仍 将 保 持 稳 定 的 增 长 同 时, 随 着 一 带 一 路 战 略 的 实 施, 我 国 的 基 础 设 施 建 设 和 相 关 行 业 将 会 获 得 一 定 的 增 长, 行 业 风 险 将 会 逐 渐 下 降 但 是, 在 国 际 经 济 金 融 形 势 尚 未 完 全 稳 定 的 外 部 环 境 下, 在 国 内 经 济 增 长 驱 动 力 转 变 及 产 业 结 构 调 整 和 升 级 的 过 程 中, 我 国 的 经 济 增 长 和 发 展 依 然 会 伴 随 着 区 域 结 构 性 风 险 产 业 结 构 性 风 险 国 际 贸 易 和 投 资 的 结 构 性 摩 擦 风 险 二 公 司 所 处 行 业 及 区 域 经 济 环 境 受 国 内 外 需 求 持 续 乏 力 影 响, 近 期 镇 江 市 经 济 增 速 有 所 放 缓 同 时, 镇 江 市 公 共 财 政 预 算 支 出 绝 对 值 及 增 速 高 于 相 应 收 入, 公 共 财 政 预 算 平 衡 压 力 加 大, 而 土 地 出 让 收 入 受 出 让 进 度 影 响 波 动 较 大 此 外, 近 年 来 当 地 区 域 基 础 设 施 集 中 投 入 力 度 较 大, 政 府 下 属 各 投 融 资 平 台 已 积 聚 了 较 大 的 债 务 压 力 1. 镇 江 市 经 济 概 述 镇 江 市 是 长 江 三 角 洲 地 区 重 要 的 港 口 和 工 业 城 市, 总 面 积 3847 平 方 公 里 现 下 辖 丹 阳 句 容 扬 中 3 个 县 级 市, 丹 徒 京 口 润 州 及 镇 江 新 区 4 个 区 镇 江 市 处 于 上 海 经 济 圈 和 南 京 都 市 圈 的 交 汇 点, 具 有 一 定 的 区 位 优 势, 是 上 海 及 南 京 等 城 市 产 业 转 移 的 承 接 点 之 一 镇 江 市 在 交 通 方 面 优 势 明 显 从 陆 路 交 通 来 看, 京 沪 高 铁 沪 宁 高 铁 宁 杭 高 铁 的 建 设 完 工 使 得 镇 江 的 交 通 枢 纽 地 位 更 加 突 出 ; 从 水 路 交 通 来 看, 镇 江 市 地 处 长 江 与 京 杭 大 运 河 2 条 黄 金 水 道 的 十 字 路 口, 镇 江 港 是 长 江 第 三 大 港 口, 货 物 吞 吐 量 超 亿 吨 ; 从 空 运 交 通 来 看, 镇 江 市 毗 邻 南 京 禄 口 国 际 机 场 无 锡 市 苏 南 硕 放 国 际 机 场 和 常 州 奔 牛 机 场, 目 前 镇 江 机 场 正 在 建 设 过 程 中 水 陆 空 三 方 交 通 为 镇 江 市 联 通 了 外 界 的 物 流 和 人 流, 为 其 经 济 建 设 奠 定 了 良 好 的 基 础 6

十 二 五 以 来, 镇 江 市 经 济 总 体 来 说 保 持 平 稳 较 快 的 增 长 速 度, 生 产 总 值 平 均 增 速 达 到 8.93%, 较 十 一 五 有 所 放 缓 从 产 业 类 别 的 增 速 上 来 看, 第 三 产 业 保 持 较 快 的 增 长 速 度 ; 从 产 业 增 长 的 绝 对 值 来 看, 第 二 产 业 保 持 着 较 为 明 显 的 优 势 总 体 来 看, 依 托 于 良 好 的 经 济 背 景 和 区 位 优 势, 镇 江 市 第 二 产 业 发 展 较 为 成 熟 同 时, 在 工 业 化 和 城 市 化 进 程 下, 第 三 产 业 的 发 展 劲 头 较 为 迅 猛, 对 GDP 的 贡 献 率 也 逐 步 提 升 受 宏 观 经 济 波 动 影 响,2014 年 镇 江 市 部 分 经 济 指 标 的 增 幅 有 所 下 降, 但 经 济 总 体 仍 呈 现 平 稳 发 展 的 运 行 态 势 ( 如 图 表 1 所 示 ), 全 市 实 现 地 区 生 产 总 值 3252.40 亿 元, 同 比 增 长 10.9%; 三 次 产 业 的 比 例 由 上 年 3.7:52.3:44.0 调 整 为 3.8:51.1:45.1; 固 定 资 产 投 资 完 成 2142.30 亿 元, 同 比 增 长 22.2% 2015 年 第 一 季 度, 镇 江 市 实 现 地 区 生 产 总 值 811.4 亿 元, 同 比 增 长 9.3%; 固 定 资 产 投 资 完 成 674.34 亿 元, 同 比 增 长 22.5% 图 表 1. 2012~2014 年 镇 江 市 主 要 经 济 指 标 指 标 2012 年 2013 年 2014 年 金 额 增 幅 金 额 增 幅 金 额 增 幅 地 区 生 产 总 值 ( 亿 元 ) 2630.00 12.8% 2927.10 12.1% 3252.40 10.9% 规 模 以 上 工 业 总 产 值 ( 亿 元 ) 6157.80 17.3% 7197.30 15.6% 8102.30 8.3% 固 定 资 产 投 资 ( 亿 元 ) 1500.67 22.0% 1753.20 22.1% 2142.30 22.2% 社 会 消 费 品 零 售 总 额 ( 亿 元 ) 761.70 15.7% 866.90 13.8% 976.60 12.7% 城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入 ( 元 ) 30045.00 12.8% 32977.00 9.8% 35752.00 9.2% 资 料 来 源 : 镇 江 市 国 民 经 济 和 社 会 发 展 统 计 公 报 自 2008 年 镇 江 市 委 市 政 府 出 台 关 于 实 施 千 百 亿 工 程 的 若 干 意 见 以 来, 镇 江 市 初 步 形 成 了 通 信 电 子 设 备 仪 器 仪 表 电 气 机 械 化 学 原 料 及 制 品 制 造 业 五 大 主 导 产 业 2014 年, 镇 江 市 规 模 以 上 工 业 实 现 产 值 8102.3 亿 元, 比 上 年 增 长 8.3% 此 外, 镇 江 市 近 年 来 大 力 发 展 创 新 型 经 济, 促 进 产 业 结 构 转 型 升 级,2014 年 新 材 料 等 六 大 新 兴 产 业 实 现 销 售 收 入 3556.9 亿 元, 比 上 年 增 长 18.5%, 占 规 模 以 上 工 业 收 入 比 重 为 45.1%, 比 上 年 提 高 1.7 个 百 分 点 目 前, 该 市 已 相 继 建 成 了 以 江 苏 镇 江 经 济 开 发 区 江 苏 扬 中 经 济 开 发 区 江 苏 镇 江 京 口 工 业 园 区 等 为 代 表 的 八 大 工 业 园 区, 逐 步 形 成 了 新 能 源 精 细 化 工 装 备 制 造 新 材 料 光 电 子 等 高 新 技 术 产 业 图 表 2. 镇 江 市 8 大 经 济 开 发 区 概 况 园 区 名 称 发 展 现 状 重 点 产 业 江 苏 镇 江 经 济 开 发 区 全 球 单 厂 规 模 最 大 的 高 档 铜 版 纸 生 产 基 地 亚 洲 最 大 的 造 纸 基 地 国 内 最 大 的 工 程 塑 料 粒 子 基 地 和 汽 车 发 动 机 缸 体 生 产 基 地 7 新 能 源 绿 色 化 工 装 备 制 造 业 现 代 服 务 业

园 区 名 称 发 展 现 状 重 点 产 业 江 苏 丹 阳 经 济 开 发 区 江 苏 句 容 经 济 开 发 区 江 苏 扬 中 经 济 开 发 区 江 苏 丹 徒 经 济 开 发 区 江 苏 镇 江 京 口 工 业 园 区 江 苏 镇 江 润 州 工 业 园 区 镇 江 市 出 口 加 工 区 亚 洲 最 大 的 金 刚 石 锯 片 生 产 基 地 国 内 最 大 的 眼 镜 生 产 基 地 国 内 最 大 的 眼 镜 市 场 初 步 形 成 以 光 电 子 汽 配 运 动 器 材 输 变 电 机 电 新 材 料 为 主 导 的 产 业 集 群 由 国 家 电 力 电 器 产 业 园 和 沿 江 工 业 区 组 成, 交 通 便 捷 初 步 形 成 装 备 制 造 化 工 能 源 港 口 物 流 等 特 色 产 业 初 步 形 成 金 属 压 延 光 伏 产 业 汽 车 零 部 件 等 特 色 优 势 产 业 集 群 拥 有 常 年 深 水 岸 线 6 公 里, 建 有 一 级 对 外 开 放 港 口, 是 江 苏 省 船 舶 工 业 集 聚 区 已 封 关 运 作, 实 行 境 内 关 外 管 理 模 式, 基 础 设 施 完 备 精 密 制 造 高 新 材 料 新 型 能 源 光 电 子 电 子 信 息 轻 工 制 造 业 运 动 器 材 电 力 电 器 港 口 共 生 产 业 船 舶 与 港 机 设 备 精 细 化 工 新 能 源 机 械 及 装 备 汽 车 零 部 件 光 伏 产 业 汽 车 零 部 件 有 色 金 属 加 工 码 头 配 套 物 流 船 舶 及 港 口 机 械 新 能 源 光 伏 产 业 新 型 能 源 新 型 材 料 资 料 来 源 : 镇 江 招 商 投 资 网 (http://www.investzj.gov.cn/) 2014 年 末, 镇 江 市 户 籍 人 口 为 272.07 万 人 随 着 镇 江 市 经 济 的 快 速 发 展, 全 市 城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入 不 断 提 高, 至 2014 年 已 达 到 3.58 万 元 随 着 收 入 水 平 的 提 高, 居 民 对 自 来 水 燃 气 道 路 的 需 求 也 日 益 提 高, 公 用 事 业 仍 有 一 定 发 展 潜 力 十 二 五 以 来, 镇 江 市 的 财 政 收 入 和 财 政 支 出 增 速 有 所 放 缓, 且 随 着 市 基 础 设 施 建 设 投 资 的 不 断 加 快, 财 政 支 出 的 增 长 速 度 明 显 快 于 财 政 总 收 入 的 增 长 速 度 其 中 财 政 总 收 入 的 平 均 增 速 为 5.42%, 而 财 政 总 支 出 的 平 均 增 速 达 到 7.49% 2014 年, 镇 江 市 财 政 总 收 入 和 总 支 出 分 别 为 656.10 亿 元 和 567.47 亿 元, 同 比 分 别 增 长 3.94% 和 5.47%, 其 中 公 共 财 政 预 算 收 入 和 支 出 分 别 为 277.76 亿 元 和 313.37 亿 元, 同 比 分 别 增 长 9.14% 和 11.82% 图 表 3. 镇 江 市 2009 年 以 来 财 政 基 本 状 况 ( 单 位 : 亿 元 ) 指 标 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 财 政 总 收 入 296.35 381.5 531.27 530.86 631.20 656.10 公 共 财 政 预 算 收 入 101.57 138.10 181.90 215.48 254.50 277.76 其 中 : 税 收 收 入 82.90 110.87 145.82 174.12 208.70 228.82 财 政 总 支 出 231.27 298.22 425.14 424.86 538.03 567.47 公 共 财 政 预 算 支 出 120.74 154.86 202.50 233.64 280.25 313.37 资 料 来 源 : 镇 江 市 财 政 局 网 站 2014 年 镇 江 市 财 政 总 收 入 为 656.10 亿 元, 其 中 公 共 财 政 预 算 收 入 达 到 277.76 亿 元, 同 比 增 长 9.14%, 包 括 税 收 收 入 228.82 亿 元, 同 比 增 长 9.64% 全 市 公 共 财 政 预 算 收 入 占 GDP 的 比 重 约 为 8.54%, 较 2013 年 下 降 8

0.15 个 百 分 点 受 土 地 出 让 收 入 大 幅 减 少 等 因 素 影 响,2014 年 镇 江 市 完 成 全 市 政 府 性 基 金 收 入 和 市 本 级 政 府 性 基 金 收 入 分 别 为 107.96 亿 元 69.20 亿 元, 分 别 同 比 下 降 38.92% 31.50% 近 年 来, 作 为 镇 江 市 财 政 收 入 重 要 补 充 的 土 地 出 让 收 入 受 出 让 规 模 及 价 格 变 化 影 响 波 动 较 大,2011~2013 年 镇 江 市 土 地 出 让 面 积 分 别 为 6300.02 亩 8593.24 亩 和 6800.63 亩, 成 交 金 额 分 别 为 159.99 亿 元 70.19 亿 元 和 91.65 亿 元 2014 年 以 来 镇 江 市 土 地 出 让 进 度 明 显 放 缓, 全 年 镇 江 市 仅 出 让 土 地 2011.00 亩, 成 交 金 额 仅 为 23.62 亿 元 同 期, 镇 江 市 房 地 产 开 发 投 资 完 成 额 为 319.00 亿 元, 同 比 增 长 7.69%, 其 中 住 宅 类 投 资 完 成 额 为 243.00 亿 元, 同 比 增 长 9.90%, 但 受 房 地 产 景 气 度 低 迷 影 响, 当 期 商 品 房 销 售 面 积 仅 437.90 万 平 方 米, 同 比 下 滑 20.56% 图 表 4. 镇 江 市 土 地 出 让 情 况 ( 单 位 : 亩, 亿 元 ) 指 标 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 土 地 出 让 面 积 6300.02 8593.24 6800.63 2011.00 土 地 成 交 金 额 159.99 70.19 91.65 23.62 资 料 来 源 : 镇 江 市 国 土 资 源 局 网 站 按 现 行 财 政 体 制, 加 上 上 年 结 转 上 级 专 项 等,2014 年 镇 江 市 公 共 财 政 预 算 支 出 313.37 亿 元, 全 部 安 排 支 出, 全 市 及 各 辖 市 区 当 年 实 现 收 支 平 衡 财 政 支 出 中, 教 育 社 保 医 疗 卫 生 等 各 类 民 生 支 出 占 比 较 大, 2014 年 合 计 达 222.97 亿 元, 同 比 增 长 15.90% 总 体 而 言, 近 年 来 镇 江 市 财 政 总 收 入 对 财 政 总 支 出 的 覆 盖 率 呈 下 降 趋 势, 但 总 体 尚 可 图 表 5. 2009 年 以 来 镇 江 市 财 政 覆 盖 率 及 增 长 率 情 况 ( 单 位 :%) 注 : 根 据 镇 江 市 财 政 局 历 年 财 政 数 据 计 算 绘 制 截 至 2015 年 1 月 末, 镇 江 市 全 市 直 接 债 务 余 额 167.56 亿 元, 其 中 由 地 方 财 政 承 担 偿 还 责 任 的 融 资 平 台 公 司 借 款 为 129.40 亿 元 债 券 融 资 25.70 亿 元 ; 担 保 债 务 余 额 为 136.66 亿 元, 其 中 政 府 担 保 的 国 内 金 融 机 9

2 3 构 借 款 为 121.13 亿 元 当 期 末 镇 江 市 债 务 率 为 88.18%, 负 债 率 为 15.08%, 镇 江 市 仍 有 大 量 融 资 平 台 公 司 债 务 未 纳 入 地 方 政 府 债 务 管 理 体 系 相 对 于 当 地 的 财 政 收 入 规 模, 镇 江 市 最 近 几 年 在 基 础 设 施 建 设 领 域 的 投 入 较 为 集 中, 且 规 模 较 大 总 体 上, 镇 江 市 项 目 建 设 融 资 压 力 大 债 务 负 担 重, 预 计 在 主 要 投 融 资 平 台 债 务 集 中 偿 付 期 内, 该 市 财 力 及 相 应 的 资 金 平 衡 方 面 将 面 临 严 峻 挑 战 根 据 2014 年 9 月 国 务 院 出 台 的 国 务 院 关 于 加 强 地 方 政 府 性 债 务 管 理 的 意 见 ( 国 发 2014 43 号 ) 及 11 月 财 政 部 出 台 的 地 方 政 府 存 量 债 务 纳 入 预 算 管 理 清 理 甄 别 办 法 ( 财 预 2014 351 号 ), 为 加 强 地 方 政 府 性 债 务 管 理, 中 央 政 府 会 对 地 方 政 府 性 债 务 存 量 进 行 甄 别, 明 确 地 方 政 府 存 量 债 务 规 模, 并 对 地 方 政 府 债 务 实 行 规 模 控 制 和 预 算 管 理 镇 江 市 政 府 债 务 甄 别 工 作 的 推 进 及 债 务 规 模 限 额 管 理 的 实 施, 预 计 将 对 该 公 司 存 量 债 务 的 处 理 及 在 建 项 目 的 后 续 融 资 产 生 较 大 影 响 2. 城 市 基 础 设 施 建 设 经 过 多 年 发 展, 根 据 投 资 范 围 不 同, 镇 江 市 形 成 了 四 大 基 础 设 施 建 设 投 资 公 司, 其 中 该 公 司 主 要 负 责 市 区 道 路 和 老 城 区 改 造, 镇 江 新 区 经 济 开 发 总 公 司 ( 简 称 镇 江 经 发 总 公 司 ) 主 要 负 责 镇 江 新 区 基 础 设 施 建 设, 镇 江 市 水 利 投 资 公 司 ( 简 称 镇 江 水 投 ) 主 要 负 责 沿 江 整 治 及 北 部 滨 江 工 程 设 施 建 设, 镇 江 市 交 通 投 资 建 设 发 展 公 司 ( 简 称 镇 江 交 投 ) 主 要 负 责 省 道 国 道 城 际 高 铁 等 重 大 外 围 交 通 基 础 设 施 建 设 目 前, 公 司 是 四 家 中 资 产 规 模 最 大 的 一 家 图 表 6. 镇 江 市 主 要 的 政 府 性 投 融 资 主 体 政 府 投 融 资 主 体 主 要 职 责 主 要 子 公 司 或 联 营 公 司 镇 江 城 建 南 徐 新 城 建 设 镇 江 市 自 来 水 公 司 镇 江 市 水 业 总 公 司 西 津 渡 公 司 朱 方 置 业 镇 江 水 投 北 部 滨 水 区 建 设 三 汇 建 设 金 山 文 化 绿 洲 置 业 镇 江 交 投 重 点 交 通 设 施 建 设 镇 江 红 星 置 业 有 限 公 司 镇 江 万 达 广 场 投 资 有 限 公 司 镇 江 公 路 客 运 中 心 有 限 公 司 镇 江 经 发 总 公 司 镇 江 新 区 建 设 镇 江 新 区 城 投 镇 江 新 区 交 投 大 港 股 份 资 料 来 源 : 镇 江 城 建 2014 年 6 月, 镇 江 市 委 市 政 府 决 定 对 现 有 市 属 投 融 资 平 台 进 行 市 场 化 改 革, 按 照 土 地 收 储 融 资 国 资 流 动 运 作 城 市 建 设 和 产 业 投 资 发 展 三 大 功 能 分 类 整 合 重 组, 成 立 一 中 心 四 集 团, 即 镇 江 市 土 地 储 备 2 3 即 地 方 政 府 债 务 余 额 / 地 方 综 合 财 力, 地 方 综 合 财 力 使 用 2014 年 度 数 据 即 地 方 政 府 债 务 余 额 / 地 区 生 产 总 值, 地 区 生 产 总 值 使 用 2014 年 度 数 据 10

中 心 镇 江 市 国 有 投 资 控 股 集 团 有 限 公 司 ( 原 镇 江 市 国 有 投 资 控 股 有 限 公 司 ) 镇 江 城 市 建 设 产 业 集 团 有 限 公 司 ( 原 镇 江 市 城 市 建 设 投 资 集 团 有 限 公 司 ) 镇 江 交 通 产 业 集 团 有 限 公 司 ( 现 镇 江 交 投, 尚 未 完 成 更 名 ) 和 镇 江 文 化 旅 游 产 业 集 团 有 限 责 任 公 司 ( 原 镇 江 水 投 ), 列 入 市 直 属 企 业 管 理 此 外, 根 据 镇 江 市 政 府 投 融 资 平 台 改 革 思 路,2015 年 5 月, 镇 江 经 发 总 公 司 更 名 为 江 苏 瀚 瑞 投 资 控 股 有 限 公 司 根 据 此 次 镇 江 市 政 府 改 革 重 组 要 求, 该 公 司 将 逐 步 向 市 场 化 产 业 化 实 体 化 的 城 市 资 产 运 营 商 转 型, 发 展 成 为 集 城 市 基 础 设 施 建 设 以 保 障 房 建 设 和 棚 户 区 改 造 为 主 体 的 房 地 产 开 发 水 气 公 共 资 产 运 营 管 理 以 及 与 名 城 保 护 相 关 的 现 代 服 务 业 等 板 块 为 一 体 的 综 合 性 多 元 化 的 大 型 企 业 集 团 2014 年, 镇 江 市 基 础 设 施 建 设 继 续 推 进, 市 区 建 成 区 面 积 134 平 方 公 里, 比 上 年 增 加 6 平 方 公 里 ; 全 市 城 市 化 率 66.6%, 比 上 年 提 高 1.2 个 百 分 点 南 山 北 入 口 景 区 等 30 项 重 点 竣 工 项 目 全 面 完 成 ; 太 平 路 大 西 路 金 家 湾 辅 道 云 台 山 周 边 路 网 等 9 条 道 路 竣 工 通 车 ; 改 造 市 区 棚 户 区 面 积 110 万 平 方 米, 完 成 17 万 平 方 米 老 小 区 整 治, 改 造 街 巷 道 路 1.4 万 平 方 米 2014 年 镇 江 地 区 生 产 总 值 同 比 增 幅 虽 下 滑 至 10.9%, 在 苏 南 五 市 ( 南 京 苏 州 无 锡 和 常 州 分 别 为 10.1% 8.4% 8.2% 和 10.1%) 仍 位 居 第 一 从 中 长 期 看, 镇 江 市 经 济 发 展 仍 将 保 持 一 定 的 增 速, 基 础 设 施 建 设 投 资 力 度 加 大 3. 水 务 行 业 水 务 行 业 ( 包 括 供 排 水 和 污 水 处 理 两 个 子 行 业 ) 是 关 系 国 计 民 生 和 国 家 安 全 的 公 用 事 业 行 业 由 于 城 市 自 来 水 供 应 和 污 水 处 理 都 需 铺 设 大 量 管 网, 同 一 地 区 内 不 可 能 进 行 管 网 的 重 复 建 设, 使 得 水 务 行 业 具 有 区 域 垄 断 的 特 征 从 全 国 范 围 情 况 看, 供 排 水 行 业 已 接 近 成 熟 期, 供 水 量 较 为 稳 定, 2014 年 全 国 总 用 水 量 为 6220 亿 立 方 米, 较 上 年 增 长 0.6%, 未 来 供 水 业 务 的 成 长 主 要 来 源 于 水 价 的 上 涨 以 及 随 城 市 化 水 平 提 高 而 带 来 的 供 水 量 的 上 升 截 至 2014 年 末, 我 国 城 市 污 水 处 理 厂 日 处 理 能 力 达 12896 万 立 方 米, 同 比 增 长 3.5%; 城 市 污 水 处 理 率 达 90.2%, 较 上 年 提 高 0.8 个 百 分 点 但 从 我 国 目 前 每 年 排 放 的 污 水 量 来 看, 我 国 污 水 处 理 能 力 产 能 仍 不 足, 无 法 满 足 污 水 处 理 的 需 求 就 镇 江 市 而 言,2014 年 镇 江 市 城 区 供 水 11

量 为 1.47 亿 吨, 同 比 增 长 1.31%, 污 水 处 理 率 为 86%, 相 关 排 污 处 理 设 施 有 一 定 投 资 空 间 目 前 国 内 城 市 供 水 主 要 由 居 民 家 庭 用 水 生 产 经 营 用 水 及 公 共 服 务 用 水 构 成, 三 者 合 计 占 比 在 80% 以 上 从 镇 江 市 来 看, 目 前 其 公 共 服 务 用 水 量 基 本 稳 定, 但 随 着 未 来 城 市 化 水 平 的 提 升 以 及 经 济 的 发 展, 预 计 镇 江 市 居 民 家 庭 及 生 产 经 营 用 水 量 均 将 出 现 一 定 幅 度 的 增 长 三 公 司 自 身 素 质 ( 一 ) 公 司 产 权 状 况 该 公 司 实 际 控 制 人 为 镇 江 市 人 民 政 府, 产 权 结 构 清 晰 该 公 司 最 初 由 镇 江 市 建 设 委 员 会 出 资 组 建, 目 前 为 镇 江 市 国 资 委 下 属 国 有 独 资 公 司 公 司 的 实 际 控 制 人 为 镇 江 市 人 民 政 府 公 司 产 权 状 况 详 见 附 录 一 ( 二 ) 公 司 法 人 治 理 结 构 该 公 司 作 为 镇 江 市 属 国 有 独 资 公 司, 政 府 主 管 部 门 在 重 大 经 营 决 策 方 面 对 其 的 监 督 控 制 较 为 有 力 该 公 司 已 根 据 公 司 法 等 法 律 法 规 及 政 策 要 求, 设 立 了 董 事 会 监 事 会 经 理 层 等 决 策 监 督 机 构 和 核 心 经 营 团 队 镇 江 市 国 资 委 作 为 出 资 人 代 表 行 使 股 东 职 权, 公 司 需 定 期 向 镇 江 市 国 资 委 市 财 政 局 市 住 建 局 及 相 关 部 门 报 送 财 务 报 表, 接 受 相 关 主 管 部 门 对 公 司 的 监 督 检 查 该 公 司 与 关 联 方 的 日 常 交 易 主 要 涉 及 销 售 商 品 采 购 货 物 及 接 受 劳 务 等 方 面 2014 年 公 司 向 关 联 方 销 售 商 品 ( 内 容 主 要 为 自 来 水 )0.49 亿 元, 占 主 营 业 务 收 入 比 重 低 ; 向 关 联 方 购 买 商 品 接 受 劳 务 0.63 亿 元, 占 主 营 业 务 成 本 的 2.54%, 主 要 是 关 联 方 为 公 司 提 供 给 水 工 程 燃 气 工 程 等 相 关 配 套 建 设 服 务 2014 年 末 公 司 应 收 和 应 付 关 联 方 款 项 合 计 分 别 为 3.48 亿 元 和 0.38 亿 元, 在 应 收 和 应 付 款 项 中 占 比 较 小 总 体 而 言, 关 联 交 易 对 公 司 经 营 效 益 的 影 响 有 限 ( 三 ) 公 司 管 理 水 平 该 公 司 经 营 管 理 运 作 较 规 范, 组 织 机 构 设 置 合 理, 并 建 立 了 较 完 善 12

的 内 部 管 理 制 度, 能 够 为 公 司 发 展 提 供 组 织 和 制 度 保 障 该 公 司 依 据 自 身 的 实 际 情 况, 建 立 了 较 合 理 的 组 织 架 构 ( 详 见 附 录 二 ), 并 以 制 度 的 形 式 明 确 了 各 部 门 之 间 的 职 责 分 工, 在 日 常 的 业 务 开 展 中, 既 可 发 挥 各 职 能 部 门 的 专 业 性, 又 能 增 强 部 门 间 协 作 性 和 配 合 性, 能 够 满 足 其 现 阶 段 的 经 营 管 理 需 要 截 至 2014 年 末, 该 公 司 纳 入 合 并 范 围 的 子 公 司 11 家, 除 镇 江 城 科 新 型 建 材 有 限 公 司 更 名 为 江 苏 城 科 建 设 发 展 有 限 公 司 外, 未 发 生 其 他 变 更 情 况 该 公 司 结 合 自 身 特 点 和 管 理 需 要, 在 财 务 管 理 城 建 项 目 资 金 管 理 对 外 投 资 管 理 工 程 建 设 管 理 招 投 标 管 理 对 外 担 保 等 方 面 制 定 了 较 为 完 善 的 内 部 管 理 制 度, 以 加 强 风 险 管 理, 确 保 公 司 的 正 常 运 营 在 财 务 管 理 方 面, 为 确 保 国 有 资 产 的 保 值 增 值, 镇 江 市 财 政 局 向 该 公 司 派 驻 了 财 务 总 监, 主 要 通 过 联 签 参 与 公 司 管 理 联 签 的 事 项 主 要 有 : 国 有 资 产 变 动, 如 公 司 及 下 属 子 公 司 的 改 制 兼 并 资 产 转 让 对 外 投 资 发 行 债 券 对 外 担 保 等 ; 较 大 数 额 的 资 金 现 金 调 拨 和 支 付 ; 利 用 政 府 授 予 资 产 进 行 融 资 市 场 化 运 作 方 案 等 公 司 对 下 属 子 公 司 主 要 通 过 委 派 财 务 总 监 等 方 式 落 实 财 务 监 督 在 城 建 项 目 资 金 管 理 方 面, 该 公 司 承 建 的 城 建 项 目 的 所 有 投 资, 包 括 项 目 化 运 作 资 金 各 级 政 府 项 目 补 助 资 金 等, 都 必 须 通 过 公 司 统 筹 管 理, 统 一 按 工 程 进 度 支 付, 以 确 保 项 目 投 资 的 完 整 性 在 对 外 投 资 管 理 方 面, 该 公 司 规 定 : 一 般 对 外 投 资 必 须 经 董 事 会 讨 论 通 过 : 在 进 行 重 大 对 外 投 资 项 目 决 策 之 前, 必 须 进 行 可 行 性 研 究 ; 实 施 对 外 投 资 城 建 工 程 项 目, 必 须 获 得 相 关 的 授 权 批 准 文 件 ( 或 立 项 批 复 ), 并 附 有 经 审 批 的 对 外 投 资 预 算 方 案 和 其 他 文 件 已 批 准 实 施 的 对 外 投 资 活 动, 应 由 公 司 相 关 部 门 具 体 负 责 实 施, 并 定 期 向 总 经 理 提 供 投 资 分 析 报 告 在 工 程 建 设 方 面, 为 确 保 工 程 建 设 项 目 的 顺 利 实 施, 该 公 司 制 订 了 工 程 现 场 管 理 制 度 和 现 场 签 证 制 度, 要 求 现 场 管 理 人 员 应 会 同 监 理 单 位 对 承 包 单 位 拟 使 用 的 原 材 料 设 备 等 质 量 严 格 审 核, 对 工 程 技 术 实 行 专 业 负 责 制 ; 涉 及 合 同 金 额 调 整 的 签 证, 至 少 须 项 目 实 施 部 门 两 人 参 加, 涉 及 施 工 方 案 的 重 大 更 改 或 较 大 合 同 金 额 调 整 的 签 证, 须 请 示 公 司 领 导 同 意, 并 与 监 理 跟 踪 审 计 单 位 现 场 共 同 会 签 在 招 投 标 管 理 方 面, 该 公 司 组 建 招 标 领 导 小 组 和 评 标 委 员 会, 并 规 13

定 : 国 家 和 省 市 规 定 的 限 额 ( 土 建 100 万 元 装 饰 50 万 元 安 装 30 万 元 ) 以 上 的 工 程 建 设 项 目 的 招 标 采 购 工 作, 采 用 公 开 招 标, 资 格 审 查 采 用 资 格 预 审 方 式 ; 限 额 以 下 的 采 用 邀 请 招 标 方 式, 资 格 审 查 采 用 资 格 后 审 方 式 在 对 外 担 保 方 面, 该 公 司 一 般 不 主 动 进 行 对 外 担 保, 大 多 是 由 镇 江 市 市 委 市 政 府 或 市 国 资 委 进 行 牵 头 或 指 定 为 企 业 或 单 位 提 供 担 保 同 时, 公 司 会 对 被 担 保 单 位 的 经 营 管 理 等 方 面 的 情 况 进 行 持 续 跟 踪, 以 控 制 或 有 风 险 ( 四 ) 公 司 经 营 状 况 作 为 镇 江 市 城 市 基 础 设 施 建 设 的 主 要 融 资 主 体, 该 公 司 长 期 以 来 得 到 市 政 府 的 大 力 支 持 ; 同 时, 作 为 镇 江 市 部 分 公 用 事 业 的 经 营 主 体, 公 司 经 营 的 自 来 水 及 污 水 处 理 等 业 务 在 区 域 内 均 处 于 垄 断 地 位, 经 营 优 势 明 显 但 大 规 模 的 筹 资 及 建 设 投 入 活 动 使 得 公 司 承 受 了 巨 大 的 经 营 压 力 该 公 司 是 经 镇 江 市 人 民 政 府 授 权 和 批 准 的 城 市 建 设 专 业 投 资 公 司, 主 要 负 责 镇 江 市 市 政 基 础 设 施 建 设, 并 参 与 镇 江 市 新 老 城 区 的 综 合 开 发 等 由 于 公 司 在 镇 江 市 城 市 基 础 设 施 建 设 领 域 的 主 导 地 位, 市 政 府 也 对 公 司 的 发 展 给 予 了 大 力 支 持,2012~2014 年 公 司 获 得 的 补 贴 收 入 分 别 为 7.33 亿 元 7.93 亿 元 和 9.07 亿 元 此 外, 公 司 还 从 事 自 来 水 污 水 处 理 等 公 用 事 业, 以 及 房 产 销 售 土 地 开 发 商 品 混 凝 土 销 售 等 市 场 化 业 务 2014 年 该 公 司 实 现 主 营 业 务 收 入 28.08 亿 元, 较 上 年 增 长 4.52%, 增 长 部 分 主 要 来 自 于 城 建 施 工 板 块 ; 实 现 净 利 润 9.21 亿 元, 较 上 年 增 长 10.98% 自 2011 年 第 四 季 度 公 司 对 直 接 承 建 的 政 府 城 建 项 目 按 照 工 程 进 度 确 认 收 入 后, 城 建 项 目 施 工 收 入 一 直 是 公 司 的 主 要 收 入 来 源 2015 年 1~3 月, 公 司 实 现 主 营 业 务 收 入 3.78 亿 元, 补 贴 收 入 2.35 亿 元, 净 利 润 2.00 亿 元 图 表 7. 公 司 主 营 业 务 收 入 分 类 结 构 ( 单 位 : 万 元 ) 业 务 板 块 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 第 一 季 度 城 建 施 工 收 入 102,952.57 123,097.26 141,135.06 22,788.00 水 务 自 来 水 销 售 13,923.22 14,880.91 15,770.04 3,599.86 污 水 处 理 11,837.00 11,700.00 14,200.00 3,480.00 房 屋 销 售 65,105.07 91,339.35 82,802.65 0.00 混 凝 土 销 售 22,109.95 24,517.52 18,443.08 4,523.22 14

业 务 板 块 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 第 一 季 度 其 他 1,641.17 3,142.97 8460.40 3,435.11 合 计 217,568.98 268,678.01 280,811.24 37,826.19 注 : 根 据 镇 江 城 建 提 供 的 数 据 绘 制 根 据 镇 江 市 住 建 局 2015 年 城 建 计 划, 该 公 司 需 承 担 市 区 城 建 项 目 23 项, 总 投 资 242.69 亿 元,2015 年 度 计 划 投 资 46.4 亿 元, 分 别 同 比 减 少 26.47% 和 55.73%, 计 划 投 资 规 模 较 上 年 大 幅 缩 减 图 表 8. 2015 年 公 司 投 资 项 目 计 划 ( 单 位 : 亿 元 ) 项 目 名 称 计 划 总 投 资 2015 年 计 划 投 资 道 路 建 设 5.00 3.00 住 房 保 障 工 程 166.85 31.60 片 区 开 发 建 设 70.84 11.80 合 计 242.69 46.40 资 料 来 源 : 镇 江 城 建 1. 城 市 基 础 设 施 建 设 根 据 镇 政 发 [2003]88 号 文, 该 公 司 把 城 市 基 础 设 施 建 设 与 土 地 资 源 开 发 利 用 结 合 起 来, 通 过 土 地 资 源 筹 融 资, 利 用 土 地 出 让 收 益 弥 补 项 目 投 资 缺 口, 实 现 投 资 项 目 的 资 金 平 衡 公 司 根 据 镇 江 市 政 府 授 权 拟 开 发 城 建 项 目 的 投 资 概 算 向 市 政 府 申 请 相 对 应 的 土 地 使 用 权, 经 市 政 府 审 核 批 准 后, 取 得 土 地 权 属 证 书 ; 公 司 再 以 所 取 得 的 土 地 使 用 权 进 行 抵 押 向 银 行 等 金 融 机 构 融 资, 所 筹 集 资 金 用 于 城 市 建 设 项 目 ; 同 时 对 土 地 进 行 前 期 开 发, 生 地 变 为 熟 地 后 进 入 土 地 交 易 市 场, 采 用 招 拍 挂 方 式 交 易 2 土 地 上 市 交 易 完 成 后 所 取 得 的 出 让 金 在 进 入 市 财 政 专 户 后, 由 市 财 政 国 土 部 门 按 次 序 进 行 分 配 : 先 由 财 政 返 还 该 公 司 前 期 支 付 的 土 地 开 发 成 本 ( 需 经 财 政 国 土 部 门 审 核 确 认 ); 余 下 部 分 缴 纳 税 费 适 量 地 租 后 即 为 土 地 溢 价 ; 土 地 溢 价 中 20% 部 分 由 财 政 拨 付 给 公 司,80% 部 分 作 为 政 府 收 益 并 用 于 城 市 建 设, 由 财 政 根 据 项 目 实 施 情 况 及 基 础 设 施 类 债 务 偿 付 计 划 支 付 给 公 司 2012-2014 年, 公 司 收 到 的 土 地 出 让 返 还 款 分 别 为 18.60 亿 元 11.56 亿 元 和 6.48 亿 元 2011 年 第 四 季 度 起, 对 于 直 接 承 建 的 政 府 城 市 基 础 设 施 建 设 工 程, 该 公 司 与 城 建 主 管 部 门 ( 镇 江 市 城 乡 住 房 和 建 设 局, 简 称 住 建 局 ) 2 上 市 交 易 的 土 地 使 用 权 实 行 保 护 底 价 策 略, 保 护 底 价 为 土 地 征 用 费 用 前 期 开 发 成 本 费 用 以 及 适 量 地 租 ( 一 般 控 制 在 土 地 征 用 费 用 与 前 期 开 发 费 用 的 10%-25%) 之 和 构 成 15

签 订 施 工 合 同, 住 建 局 根 据 工 程 完 工 进 度 情 况 支 付 工 程 款 2014 年 公 司 实 现 业 务 收 入 14.11 亿 元, 业 务 毛 利 率 为 7.41%, 收 回 建 设 工 程 款 2.47 亿 元 2014 年, 该 公 司 围 绕 旧 城 改 造 保 障 房 建 设 会 展 中 心 商 务 A 区 等 重 点 城 建 项 目, 投 入 项 目 资 金 44.68 亿 元, 其 中 基 础 设 施 和 公 共 服 务 15.40 亿 元, 保 障 房 建 设 16.08 亿 元, 旧 城 改 造 7.68 亿 元, 土 地 整 理 5.52 亿 元 同 期, 公 司 出 让 长 江 路 以 南 地 块 二 道 巷 以 西 地 块 2 宗 土 地, 共 计 11.96 亩, 出 让 总 价 4500 万 元 其 中, 二 道 巷 以 西 地 块 由 公 司 子 公 司 朱 方 置 业 购 得, 未 来 将 用 于 建 设 商 务 金 融 办 公 区 总 体 而 言, 受 当 地 土 地 交 易 市 场 不 景 气 及 市 中 心 优 质 土 地 使 用 权 有 限 等 因 素 影 响, 公 司 土 地 出 让 面 积 大 幅 减 少 图 表 9. 2012-2014 年 公 司 土 地 出 让 情 况 2012 年 2013 年 2014 年 土 地 平 均 拆 迁 成 本 ( 万 元 / 亩 ) 82.60 126.52 79.83 土 地 出 让 均 价 ( 万 元 / 亩 ) 298.40 278.89 376.25 土 地 出 让 面 积 ( 亩 ) 576.74 391.91 11.96 土 地 出 让 总 价 ( 亿 元 ) 17.21 10.93 0.45 资 料 来 源 : 镇 江 城 建 2. 经 营 性 业 务 (1) 水 务 自 来 水 销 售 业 务 该 公 司 自 来 水 销 售 业 务 主 要 由 全 资 子 公 司 自 来 水 公 司 运 营 自 来 水 公 司 现 拥 有 金 山 水 厂 和 金 西 水 厂 2 座 地 面 水 厂,14 座 增 压 站, 供 水 管 网 总 长 约 1660 公 里, 供 水 区 域 为 镇 江 京 口 润 州 新 区 丹 徒 四 大 区 域, 在 区 域 内 居 自 然 垄 断 经 营 地 位 目 前 自 来 水 公 司 供 水 能 力 50 万 立 方 米 / 日, 供 水 人 口 达 到 110 万 人, 区 域 供 水 普 及 率 达 100% 为 提 高 城 市 安 全 供 水 保 障 能 力, 自 来 水 公 司 计 划 建 设 大 港 水 厂, 工 程 估 算 总 投 资 9.8 亿 元, 前 期 审 批 手 续 已 完 成, 目 前 正 在 建 设 过 程 中 图 表 10. 2012-2014 年 公 司 自 来 水 业 务 运 营 情 况 2012 年 2013 年 2014 年 管 网 长 度 ( 公 里 ) 1,527 1,588 1660 日 供 水 能 力 ( 万 吨 ) 50 50 50 供 水 量 ( 万 吨 ) 13,212 14,467 14,690 售 水 量 ( 万 吨 ) 11,058 11,935 12,239 16

2012 年 2013 年 2014 年 漏 损 率 16.30 17.50 16.43 资 料 来 源 : 镇 江 城 建 2014 年 自 来 水 公 司 共 完 成 供 水 14690 万 立 方 米, 较 上 年 增 长 1.54%; 售 水 12239 万 立 方 米, 较 上 年 增 长 2.55% 2015 年 第 一 季 度 自 来 水 公 司 共 完 成 供 水 3293 万 立 方 米, 售 水 2793 万 立 方 米 2014 年 该 公 司 自 来 水 销 售 业 务 实 现 收 入 1.57 亿 元, 毛 利 率 为 64.08%;2015 年 第 一 季 度 实 现 收 入 0.36 亿 元, 毛 利 率 为 62.21% 污 水 处 理 业 务 该 公 司 污 水 处 理 业 务 由 水 业 总 公 司 经 营, 处 于 区 域 内 的 垄 断 地 位, 现 下 辖 润 州 丹 徒 丁 卯 谏 壁 大 港 高 资 宝 堰 等 污 水 处 理 厂 2014 年 水 业 总 公 司 完 成 污 水 处 理 8817 万 吨, 实 现 COD 削 减 量 18203 吨, 出 水 水 质 合 格 率 为 100% 同 期, 水 业 总 公 司 疏 通 下 水 管 道 1298 公 里, 城 市 雨 水 提 升 排 放 192 万 立 方 米 ; 完 成 污 水 管 网 建 设 30 公 里, 整 治 污 水 排 口 7 个, 开 工 建 设 污 水 泵 站 5 座, 建 成 5 座, 完 成 给 排 水 地 理 信 息 系 统 建 设 的 各 项 前 期 工 作 目 前, 水 业 总 公 司 污 水 处 理 能 力 为 27.5 万 吨 / 日, 另 有 镇 江 东 区 污 水 处 理 厂 已 基 本 建 成, 预 计 将 于 2015 年 正 式 投 入 运 行 2014 年 该 公 司 的 污 水 处 理 业 务 实 现 收 入 1.42 亿 元, 毛 利 率 为 17.56%;2015 年 第 一 季 度 实 现 收 入 0.35 亿 元, 毛 利 率 仅 为 8.13%, 主 要 由 于 当 期 部 分 污 水 处 理 业 务 的 收 入 确 认 手 续 未 及 时 完 成 所 致 为 加 强 城 镇 污 水 处 理 设 施 建 设 管 理, 近 几 年 来 镇 江 市 政 府 出 台 了 一 系 列 政 策 和 措 施 来 促 进 污 水 处 理 行 业 的 发 展 如 积 极 争 取 国 家 省 专 项 资 金 用 于 城 镇 污 水 处 理 设 施 的 建 设 ; 采 用 其 它 资 金 来 源 的 城 建 工 程 中 的 污 水 管 道 铺 设 投 资 由 主 体 建 设 单 位 承 担 ; 各 级 财 政 每 年 在 新 增 财 力 中 安 排 10% 在 环 保 专 项 资 金 中 安 排 一 定 额 度, 对 区 域 内 污 水 处 理 设 施 建 设 给 予 补 贴 等 (2) 房 地 产 开 发 及 经 营 业 务 该 公 司 的 土 地 储 备 以 政 府 注 入 为 主 此 外, 公 司 出 于 自 身 经 营 需 要 会 在 市 场 上 购 置 土 地, 用 于 安 置 房 及 商 住 房 的 开 发 建 设, 并 通 过 销 售 房 产 回 笼 资 金 17

图 表 11. 2011 年 以 来 公 司 购 置 土 地 情 况 一 览 表 位 置 购 入 面 积 ( 亩 ) 购 入 时 间 18 购 入 价 格 ( 万 元 ) 备 注 金 山 路 北 侧 16.69 2011 年 5 月 2780 已 用 于 停 车 场 建 设 新 城 花 园 三 期 4 号 地 块 24.06 2011 年 6 月 1500 已 用 于 安 置 房 建 设 新 城 花 园 四 期 79.43 2011 年 8 月 22300 已 用 于 安 置 房 建 设 金 山 水 城 1 2 号 地 块 215.57 2011 年 8 月 33100 已 用 于 安 置 房 建 设 檀 山 路 东 侧 18.47 2011 年 10 月 4900 已 用 于 商 住 开 发 江 大 东 一 期 2 号 地 块 19.56 2012 年 11 月 6800 已 用 于 安 置 房 建 设 镜 天 路 以 西 地 块 14.36 2012 年 12 月 2800 已 用 于 安 置 房 建 设 新 城 花 园 三 期 新 增 地 块 7.94 2013 年 1 月 2400 用 于 安 置 房 建 设 唐 驾 庄 村 地 块 29.16 2013 年 3 月 517 工 业 用 地 京 江 路 以 南 地 块 60.08 2013 年 9 月 7500 用 于 安 置 房 建 设 白 龙 山 路 以 南 地 块 80.95 2013 年 9 月 10260 用 于 安 置 房 建 设 二 道 巷 以 西 地 块 5.96 2014 年 5 月 2100 用 于 商 务 金 融 高 铁 综 合 服 务 楼 地 块 8.40 2015 年 1 月 2400 用 于 商 务 办 公 楼 建 设 合 计 580.63 99357 资 料 来 源 : 镇 江 城 建 该 公 司 自 2006 年 开 始 承 担 镇 江 市 保 障 性 住 房 建 设, 包 括 拆 迁 安 置 房 公 租 房 以 及 经 济 适 用 房 等 近 三 年 公 司 承 担 了 镇 江 市 市 区 50% 以 上 的 保 障 房 建 设 任 务, 截 至 2014 年 末 累 计 建 设 保 障 房 项 目 16 个, 其 中 在 建 5 个, 建 筑 面 积 为 95.35 万 平 方 米 ; 完 工 11 个, 建 筑 面 积 为 231.43 万 平 方 米 图 表 12. 截 至 2014 年 末 公 司 已 建 保 障 房 情 况 ( 单 位 : 亿 元 万 平 方 米 ) 安 置 房 项 目 名 称 项 目 性 质 总 投 资 额 总 面 积 凤 凰 家 园 棚 户 区 改 造 经 济 适 用 房 5.90 43.83 新 城 市 花 园 一 期 棚 户 区 改 造 2.89 20.68 九 华 山 庄 一 期 棚 户 区 改 造 2.51 16.38 新 城 市 花 园 二 期 棚 户 区 改 造 3.74 21.44 米 山 雅 居 拆 迁 安 置 房 3.53 14.03 金 山 水 城 一 期 拆 迁 安 置 房 14.99 7.44 金 山 水 城 二 期 拆 迁 安 置 房 19.80 象 山 花 园 一 期 拆 迁 安 置 房 3.06 13.00 新 城 市 花 园 三 期 其 中 310 套 限 价 房 4.79 26.58 九 华 山 庄 二 期 1 号 其 中 618 套 为 限 价 商 品 房 3.98 20.33 象 山 花 园 二 期 其 中 500 套 为 经 济 适 用 房 9.01 20.37 资 料 来 源 : 镇 江 城 建 合 计 46.85 231.43 图 表 13. 截 至 2014 年 末 公 司 在 建 保 障 房 情 况 ( 单 位 : 亿 元 万 平 方 米 ) 安 置 房 项 目 名 称 项 目 性 质 总 投 资 额 总 面 积 建 设 期 间 御 带 河 花 园 其 中 500 套 为 公 租 房 9.58 23.38 2011-2014

安 置 房 项 目 名 称 项 目 性 质 总 投 资 额 总 面 积 建 设 期 间 金 山 水 城 三 期 东 地 块 其 中 1100 套 为 经 济 适 用 房 7.91 19.92 2011-2014 金 山 水 城 三 期 西 地 块 拆 迁 安 置 房 7.96 16.68 2012-2014 新 城 市 花 园 四 期 其 中 672 套 为 限 价 商 品 房 7.86 19.17 2011-2014 九 华 山 庄 二 期 2 号 地 拆 迁 安 置 房 8.00 16.20 2013-2015 资 料 来 源 : 镇 江 城 建 合 计 41.31 95.35 在 保 障 房 的 销 售 模 式 方 面, 一 般 为 项 目 竣 工 后, 由 拆 迁 项 目 的 主 体 ( 主 要 为 拆 迁 事 务 所 ) 支 付 安 置 房 购 房 预 付 款, 直 接 用 于 安 置 拆 迁 户, 房 屋 验 收 合 格 具 备 产 权 登 记 条 件 后 为 安 置 居 民 办 理 产 权 过 户 手 续, 公 司 房 屋 预 收 款 结 转 为 房 屋 销 售 收 入 商 品 房 方 面, 该 公 司 财 富 广 场 如 意 江 南 城 一 期 和 新 城 尚 府 等 主 要 商 品 房 项 目 已 在 销 售 中, 朱 房 大 厦 项 目 尚 未 开 始 预 售 截 至 2014 年 末, 上 述 项 目 累 计 收 到 预 售 款 9.22 亿 元 图 表 14. 截 至 2014 年 末 公 司 已 建 商 品 房 情 况 ( 单 位 : 亿 元 ) 项 目 名 称 项 目 内 容 总 投 资 额 已 投 资 额 如 意 江 南 一 期 住 宅 商 业 及 办 公 用 房 22.22 21.09 财 富 广 场 住 宅 商 业 及 办 公 用 房 14.91 9.54 新 城 尚 府 住 宅 商 业 3.84 3.02 朱 方 大 厦 住 宅 商 业 2.30 1.20 资 料 来 源 : 镇 江 城 建 合 计 43.27 33.68 2014 年, 该 公 司 实 现 房 屋 销 售 收 入 8.28 亿 元, 同 比 下 降 9.34%; 业 务 毛 利 率 为 7.90%, 较 上 年 下 降 4.2 个 百 分 点 2015 年 第 一 季 度, 公 司 无 房 屋 销 售 收 入 2014 年 末 该 公 司 出 租 物 业 面 积 23054.86 平 方 米, 出 租 率 为 100%, 主 要 为 如 意 江 南 和 安 置 小 区 周 边 的 配 套 商 铺, 年 度 租 金 收 入 为 787.09 万 元 如 意 江 南 位 于 双 井 路 附 近,2013 年 开 始 对 外 出 租, 目 前 出 租 面 积 12981.02 平 方 米 ; 各 安 置 小 区 包 括 新 城 花 园 凤 凰 家 园 九 华 山 庄 的 配 套 商 铺 2012 年 开 始 对 外 出 租, 目 前 出 租 面 积 7588.81 平 方 米 (3) 其 他 1998 年 该 公 司 受 镇 江 市 委 市 政 府 委 托 对 西 津 渡 历 史 文 化 街 区 实 施 保 护 更 新, 公 司 将 该 部 分 业 务 交 由 西 津 渡 公 司 经 营 2014 年 西 津 渡 公 司 基 本 完 成 云 台 山 山 体 景 观 改 造, 完 成 保 留 房 修 缮 改 建 8 万 平 方 米 ; 西 津 湾 地 下 公 共 停 车 场 3.2 万 平 方 米 完 成 主 体 封 顶 ; 音 乐 厅 主 体 完 成 建 19

设 ; 老 市 政 府 东 大 院 改 建 部 分 完 成 竣 工 验 收, 启 动 合 作 运 营 ; 大 桥 公 园 一 期 河 道 以 南 建 筑 完 成 四 方 验 收, 景 观 绿 化 完 成 ; 河 道 以 北 试 点 建 筑 主 体 完 成, 名 园 组 团 完 成 四 方 验 收 ; 小 码 头 西 及 玉 山 东 片 区 共 计 引 进 商 户 36 户, 旅 行 社 签 约 增 长 近 15% 2014 年, 西 津 渡 历 史 文 化 街 区 全 年 共 接 待 游 客 249 万 人 次, 同 比 增 长 24.5% 随 着 承 担 的 城 市 建 设 项 目 增 多, 该 公 司 对 商 品 混 凝 土 商 品 砂 浆 等 建 材 产 品 的 需 求 量 持 续 增 加 2010 年 公 司 与 镇 江 市 建 筑 科 学 研 究 院 共 同 出 资 组 建 了 城 科 建 设 公 司, 于 2010 年 6 月 投 产 城 科 建 设 自 成 立 以 来, 先 后 为 体 育 会 展 中 心 高 铁 行 政 商 务 中 心 城 市 干 道 工 程 以 及 安 置 小 区 等 多 个 市 重 点 工 程 建 设 项 目 提 供 商 品 混 凝 土 2014 年 城 科 建 材 生 产 商 品 混 凝 土 61.91 万 立 方 米, 实 现 销 售 收 入 1.84 亿 元, 毛 利 率 为 11.29% 2015 年 第 一 季 度, 城 科 建 材 实 现 销 售 收 入 0.45 亿 元, 毛 利 率 增 至 18.54%, 主 要 由 于 通 过 优 化 原 材 料 选 择 及 配 比, 降 低 了 产 品 成 本 所 致 ( 五 ) 公 司 财 务 质 量 江 苏 苏 亚 金 诚 会 计 师 事 务 所 ( 特 殊 普 通 合 伙 ) 对 该 公 司 的 2012 年 至 2014 年 财 务 报 表 进 行 了 审 计, 并 出 具 了 标 准 无 保 留 意 见 的 审 计 报 告 公 司 执 行 企 业 会 计 制 度 及 其 补 充 规 定 截 至 2014 年 末, 该 公 司 经 审 计 的 合 并 口 径 资 产 总 额 为 1125.76 亿 元, 所 有 者 权 益 为 534.68 亿 元 ( 其 中 归 属 于 母 公 司 所 有 者 权 益 为 533.17 亿 元 );2014 年 度 实 现 主 营 业 务 收 入 28.08 亿 元, 实 现 净 利 润 9.21 亿 元 ( 其 中 归 属 于 母 公 司 所 有 者 的 净 利 润 为 9.21 亿 元 ) 截 至 2015 年 3 月 末, 公 司 未 经 审 计 的 合 并 口 径 资 产 总 额 为 1182.88 亿 元, 所 有 者 权 益 为 535.59 亿 元 ( 其 中 归 属 于 母 公 司 所 有 者 权 益 为 535.12 亿 元 );2015 年 第 一 季 度 实 现 主 营 业 务 收 入 3.78 亿 元, 实 现 净 利 润 2.00 亿 元 ( 其 中 归 属 于 母 公 司 所 有 者 的 净 利 润 为 2.00 亿 元 ) 2014 年 以 来, 随 着 土 地 开 发 和 基 础 设 施 建 设 投 入 的 增 长, 该 公 司 负 债 规 模 快 速 上 升, 已 积 聚 了 很 大 的 债 务 压 力 凭 借 政 府 注 入 的 土 地 资 产 以 及 给 予 的 补 贴, 公 司 负 债 经 营 程 度 尚 可, 亦 能 实 现 盈 利 但 由 于 有 效 资 产 多 已 质 押, 公 司 可 用 速 动 资 产 对 债 务 的 保 障 程 度 有 所 下 降, 加 上 持 续 投 融 资 压 力 以 及 或 有 负 债 的 存 在, 公 司 流 动 性 风 险 显 著 增 大 ( 六 ) 公 司 抗 风 险 能 力 该 公 司 长 期 以 来 得 到 镇 江 市 政 府 的 大 力 支 持, 且 经 营 的 自 来 水 及 污 20

水 处 理 等 业 务 在 区 域 内 具 有 垄 断 经 营 优 势 公 司 整 体 抗 风 险 能 力 很 强 (1) 镇 江 市 政 府 的 支 持 作 为 镇 江 市 城 市 基 础 设 施 建 设 的 专 业 投 资 公 司, 该 公 司 历 年 来 得 到 镇 江 市 政 府 的 大 力 支 持,2012~2014 年 公 司 获 得 的 补 贴 收 入 分 别 为 7.33 亿 元 7.93 亿 元 和 9.07 亿 元 此 外, 公 司 近 年 来 获 得 镇 江 市 政 府 大 量 土 地 的 注 入 截 至 2015 年 3 月 末, 公 司 拥 有 可 运 作 的 土 地 为 18799.17 亩 ( 大 部 分 为 生 地, 账 面 价 值 共 计 483.07 亿 元 ) (2) 部 分 业 务 具 有 区 域 垄 断 经 营 优 势 目 前 镇 江 市 内 的 市 区 道 路 和 老 城 区 改 造 工 程 均 由 该 公 司 承 担, 区 域 内 不 存 在 实 力 相 当 的 竞 争 对 手 ; 而 公 司 经 营 性 业 务 中 自 来 水 业 务 和 污 水 处 理 等 公 用 事 业 均 具 有 明 显 的 垄 断 性 因 此 公 司 在 区 域 内 具 有 明 显 的 经 营 优 势 四 公 司 盈 利 能 力 及 偿 债 能 力 ( 一 ) 公 司 盈 利 能 力 该 公 司 主 业 盈 利 能 力 较 弱, 凭 借 政 府 给 予 的 大 量 补 贴, 公 司 每 年 均 能 实 现 盈 利 尽 管 利 润 逐 年 递 增, 但 快 速 增 长 的 资 产 规 模 使 得 公 司 的 资 产 获 利 能 力 仍 处 于 低 水 平 2012~2014 年 该 公 司 主 营 业 务 收 入 分 别 为 21.76 亿 元 26.87 亿 元 和 28.08 亿 元 此 外, 公 司 补 贴 收 入 逐 年 上 升,2012~2014 年 分 别 为 7.33 亿 元 7.93 亿 元 和 9.07 亿 元, 对 盈 利 的 贡 献 极 大 2015 年 第 一 季 度, 公 司 主 营 业 务 收 入 和 补 贴 收 入 分 别 为 3.78 亿 元 和 2.35 亿 元, 实 现 净 利 润 2.00 亿 元 2012~2014 年 及 2015 年 第 一 季 度, 该 公 司 主 营 业 务 综 合 毛 利 率 分 别 为 12.11% 13.02% 11.49% 和 9.22%, 其 中 2014 年 毛 利 率 下 降 的 原 因 是 收 入 占 比 较 大 的 安 置 房 销 售 业 务 毛 利 率 有 所 下 降 2012~2014 年 该 公 司 分 别 实 现 净 利 润 7.14 亿 元 8.30 亿 元 和 9.21 亿 元, 呈 逐 年 增 长 态 势 但 由 于 自 身 资 产 规 模 较 大, 净 资 产 收 益 率 和 总 资 产 报 酬 率 一 直 保 持 在 低 水 平,2014 年 分 别 为 1.73% 和 0.90% 21

图 表 15. 公 司 2012~2014 年 资 产 收 益 率 指 标 变 化 趋 势 注 : 根 据 镇 江 城 建 2012~2014 年 审 计 报 告 数 据 绘 制 ( 二 ) 公 司 偿 债 能 力 随 着 土 地 开 发 和 基 础 设 施 建 设 的 推 进, 该 公 司 负 债 规 模 逐 年 上 升 但 镇 江 市 政 府 连 年 注 入 大 量 土 地, 使 得 公 司 资 本 实 力 不 断 增 强, 资 产 负 债 率 处 于 合 理 水 平 公 司 资 产 质 量 一 般, 以 中 短 期 内 变 现 能 力 有 限 的 土 地 资 产 为 主, 且 包 括 一 定 规 模 的 公 益 性 资 产 目 前 公 司 有 效 资 产 多 已 质 押, 可 用 速 动 资 产 对 债 务 的 保 障 程 度 有 所 下 降, 加 上 后 续 投 融 资 压 力, 公 司 流 动 性 风 险 不 断 增 大 1. 债 务 分 析 (1) 债 务 结 构 近 年 来, 随 着 城 市 基 础 设 施 建 设 规 模 的 扩 大, 该 公 司 加 大 了 对 外 融 资 力 度, 负 债 规 模 快 速 上 升,2012~2014 年 末 及 2015 年 3 月 末 分 别 为 333.47 亿 元 461.59 亿 元 591.08 亿 元 和 647.29 亿 元 股 东 通 过 注 入 土 地 等 方 式 不 断 提 升 公 司 所 有 者 权 益 规 模, 使 得 其 资 产 负 债 率 维 持 适 中 水 平, 同 期 末 分 别 为 52.73% 46.57% 52.50% 和 54.72% 未 来 随 着 镇 江 市 城 市 建 设 的 继 续 推 进, 公 司 仍 然 存 在 较 大 的 资 金 需 求, 预 计 负 债 规 模 将 进 一 步 扩 大 2014 年 末 该 公 司 负 债 以 金 融 机 构 借 款 ( 包 括 银 行 借 款 信 托 借 款 以 及 融 资 租 赁 ) 应 付 票 据 其 他 应 付 款 预 收 账 款 和 应 付 各 类 债 券 为 主, 余 额 合 计 占 负 债 总 额 的 96.13% 近 几 年 由 于 日 常 经 营 和 土 地 前 期 开 发 资 金 需 求 量 增 大, 公 司 金 融 机 构 借 款 规 模 均 保 持 较 高 水 平,2014 年 末 余 额 为 307.67 亿 元, 占 总 负 债 的 52.05%, 其 中 信 托 借 款 130.42 亿 元 ( 包 括 集 合 信 托 37.22 亿 元 单 一 信 托 93.20 亿 元 ) 同 期 末, 公 司 应 22

付 票 据 为 62.96 亿 元, 较 上 年 末 增 长 13.32%, 全 部 为 银 行 承 兑 汇 票 ; 其 他 应 付 款 为 57.59 亿 元, 较 上 年 末 增 长 46.06%, 主 要 为 市 财 政 局 润 州 区 财 政 局 等 单 位 拨 付 给 公 司 的 上 市 土 地 开 发 成 本 返 还 款 房 屋 拆 迁 及 道 路 工 程 拨 款 ; 预 收 账 款 为 25.99 亿 元, 较 上 年 末 增 长 8.41%, 主 要 为 房 屋 销 售 预 收 款 2015 年 3 月 末, 公 司 金 融 机 构 借 款 升 至 332.76 亿 元 ( 增 长 部 分 集 中 于 长 期 借 款 ), 应 付 票 据 增 至 84.05 亿 元, 带 动 负 债 总 额 快 速 上 升 总 体 来 看, 公 司 目 前 积 累 了 大 量 的 刚 性 债 务, 偿 债 压 力 大 图 表 16. 公 司 2012 年 以 来 资 金 来 源 结 构 及 变 化 趋 势 ( 单 位 : 亿 元 ) 注 : 根 据 镇 江 城 建 2012~2014 年 审 计 报 告 及 2015 年 第 一 季 度 未 经 审 计 财 务 数 据 绘 制 该 公 司 主 要 从 事 镇 江 市 重 大 城 市 基 础 设 施 建 设, 主 要 项 目 投 资 规 模 大, 建 设 周 期 长 2012~2014 年 末 及 2015 年 3 月 末, 公 司 长 短 期 债 务 比 分 别 为 91.06% 106.00% 111.43% 和 135.43%, 债 务 期 限 结 构 与 其 业 务 特 征 匹 配 2014 年 末 该 公 司 刚 性 债 务 余 额 为 491.63 亿 元, 占 负 债 总 额 的 比 重 为 83.18%, 主 要 包 括 金 融 机 构 借 款 应 付 票 据 和 应 付 各 类 债 券 由 于 近 年 基 础 设 施 建 设 项 目 集 中, 公 司 加 大 了 中 长 期 债 务 的 融 资 力 度, 但 由 于 长 期 借 款 到 期 日 较 为 分 散 ( 分 布 于 2015~2020 年 间 ), 一 定 程 度 上 缓 解 了 集 中 偿 债 风 险 2015 年 3 月 末 公 司 刚 性 债 务 进 一 步 升 至 523.82 亿 元, 占 债 务 总 额 的 比 重 为 88.62%, 债 务 偿 付 压 力 进 一 步 加 大 (2) 公 司 借 款 情 况 近 年 来, 为 补 充 土 地 开 发 以 及 基 础 设 施 建 设 资 金 缺 口, 该 公 司 金 融 机 构 借 款 逐 年 增 长, 其 中 短 期 借 款 规 模 近 三 年 波 动 较 大, 长 期 借 款 ( 含 一 年 内 到 期 的 长 期 借 款 ) 增 长 速 度 较 快 2012~2014 年 末 公 司 金 融 机 构 借 款 余 额 分 别 为 171.08 亿 元 246.51 亿 元 和 307.67, 以 长 期 借 款 为 主 23

图 表 17. 公 司 2014 年 末 金 融 机 构 借 款 情 况 ( 单 位 : 亿 元 ) 借 款 类 别 短 期 借 款 一 年 内 到 期 的 长 期 借 款 长 期 借 款 合 计 信 用 借 款 3.52 0.007 3.31 6.84 保 证 借 款 6.27 18.40 47.41 72.08 抵 押 借 款 3.20 51.00 134.60 188.80 质 押 借 款 15.45 6.50 21.95 质 押 保 证 借 款 10.00 10.00 抵 押 保 证 借 款 8.00 8.00 合 计 28.44 79.41 199.82 307.67 注 : 根 据 镇 江 城 建 提 供 的 数 据 绘 制 从 借 款 方 式 看, 该 公 司 的 金 融 机 构 借 款 以 抵 押 质 押 借 款 为 主,2014 年 末 为 228.75 亿 元 ( 含 抵 押 保 证 借 款 和 质 押 保 证 借 款 ) 此 外 还 有 保 证 借 款 72.08 亿 元 以 及 信 用 借 款 6.84 亿 元 公 司 已 将 账 面 价 值 合 计 344.99 亿 元 的 土 地 使 用 权 及 账 面 价 值 1.77 亿 元 的 商 业 地 产 抵 押 给 相 关 金 融 机 构 用 于 融 资 (3) 或 有 负 债 截 至 2014 年 末, 该 公 司 对 外 提 供 的 担 保 余 额 为 128.55 亿 元, 全 部 为 非 关 联 担 保 公 司 非 关 联 担 保 的 被 担 保 对 象 主 要 有 镇 江 文 化 旅 游 产 业 集 团 有 限 责 任 公 司 ( 原 为 镇 江 市 水 利 投 资 公 司, 简 称 镇 江 文 旅 ) 镇 江 经 发 总 公 司 江 苏 恒 顺 醋 业 股 份 有 限 公 司 江 苏 省 恒 顺 集 团 有 限 公 司 镇 江 新 区 城 市 建 设 投 资 有 限 公 司 江 苏 大 港 股 份 有 限 公 司 镇 江 市 广 播 电 视 台 等 企 业 或 单 位 其 中 担 保 金 额 最 大 的 是 公 司 为 镇 江 文 旅 发 行 的 20 亿 元 企 业 债 券 以 及 5 亿 元 金 融 机 构 借 款 提 供 的 连 带 责 任 保 证, 以 及 为 镇 江 经 发 总 公 司 48.20 亿 元 金 融 机 构 借 款 提 供 的 连 带 责 任 保 证 2015 年 3 月 末, 该 公 司 对 外 提 供 的 担 保 余 额 为 134.15 亿 元, 全 部 为 非 关 联 担 保 总 体 来 看, 公 司 对 外 担 保 余 额 较 大, 且 主 要 被 担 保 对 象 债 务 负 担 较 重, 公 司 面 临 一 定 的 代 偿 风 险 2. 现 金 流 分 析 该 公 司 的 公 用 事 业 类 业 务 回 款 及 时 ; 房 地 产 业 务 销 售 资 金 回 笼 易 受 当 期 预 收 款 和 收 入 实 现 情 况 的 影 响 ; 城 建 项 目 施 工 业 务 收 入 回 款 情 况 受 镇 江 市 住 房 和 城 乡 建 设 局 支 付 进 度 的 影 响 较 大 2012~2014 年 及 2015 年 第 一 季 度, 公 司 主 营 收 入 现 金 率 分 别 为 129.59% 93.14% 60.31% 和 71.08%, 波 动 较 大 2014 年 主 营 收 入 现 金 率 大 幅 降 低 的 原 因 是 当 期 镇 24

江 市 住 房 和 城 乡 建 设 局 支 付 城 建 项 目 工 程 款 较 少 从 经 营 性 现 金 流 状 况 来 看,2012~2014 年 该 公 司 的 经 营 性 净 现 金 流 分 别 为 -1.44 亿 元 -3.27 亿 元 和 -3.37 亿 元 从 经 营 性 现 金 流 入 构 成 看, 2014 年 公 司 的 经 营 性 现 金 流 入 中 44.93% 来 自 于 销 售 商 品 提 供 劳 务 收 到 的 现 金, 公 司 主 营 业 务 对 经 营 性 现 金 流 入 提 供 了 一 定 支 撑 ;55.07% 来 自 于 收 到 其 他 与 经 营 活 动 有 关 的 现 金, 主 要 是 关 联 往 来 款 以 及 收 到 财 政 拨 付 的 安 置 房 建 设 款, 这 是 公 司 经 营 性 现 金 流 的 又 一 重 要 来 源 公 司 2015 年 第 一 季 度, 由 于 购 买 商 品 接 受 劳 务 支 付 的 现 金 及 支 付 的 各 项 税 款 均 同 比 大 幅 下 降, 使 得 公 司 经 营 性 现 金 净 流 量 同 比 增 长 490.62% 至 4.78 亿 元 从 投 资 性 现 金 流 状 况 来 看,2012~2014 年 及 2015 年 第 一 季 度 该 公 司 投 资 活 动 产 生 的 净 现 金 流 分 别 为 -23.90 亿 元 -68.23 亿 元 -31.68 亿 元 和 -14.25 亿 元 从 现 金 流 结 构 来 看,2014 年 收 到 的 其 他 与 投 资 活 动 有 关 的 现 金 为 17.04 亿 元, 主 要 是 收 到 的 城 建 工 程 款 及 土 地 出 让 款 等 ; 支 付 的 其 他 与 投 资 活 动 有 关 的 现 金 为 45.63 亿 元, 主 要 用 于 支 付 城 市 建 设 及 土 地 前 期 开 发 款 目 前 镇 江 市 正 处 于 城 市 建 设 改 造 阶 段, 未 来 较 长 时 期 内 公 司 仍 将 保 持 一 定 的 投 资 力 度, 预 计 投 资 性 现 金 流 仍 将 为 净 流 出 状 态 为 弥 补 经 营 活 动 和 投 资 活 动 的 资 金 缺 口, 公 司 主 要 通 过 金 融 机 构 借 款 发 行 债 券 等 方 式 进 行 融 资,2012~2014 年 及 2015 年 第 一 季 度 公 司 筹 资 环 节 产 生 的 现 金 净 流 量 分 别 为 52.48 亿 元 84.81 亿 元 72.06 亿 元 和 37.90 亿 元 2012~2014 年 该 公 司 EBITDA 分 别 为 8.43 亿 元 9.96 亿 元 和 10.56 亿 元, 主 要 来 源 于 利 润 总 额 由 于 公 司 金 融 机 构 借 款 等 刚 性 债 务 规 模 较 大 且 扩 张 速 度 较 快,EBITDA 对 刚 性 债 务 和 利 息 支 出 的 保 障 程 度 有 限, 2014 年 分 别 为 0.02 倍 和 0.65 倍 图 表 18. 2012 年 以 来 现 金 流 对 债 务 覆 盖 情 况 指 标 名 称 2012 年 2013 年 2014 年 EBITDA/ 利 息 支 出 ( 倍 ) 0.48 0.38 0.65 EBITDA/ 刚 性 债 务 ( 倍 ) 0.04 0.03 0.02 经 营 性 现 金 流 净 额 ( 亿 元 ) -1.44-3.27-3.37 经 营 性 现 金 净 流 入 与 流 动 负 债 比 率 (%) -0.97-1.64-1.34 经 营 性 现 金 净 流 入 与 负 债 总 额 比 率 (%) -0.49-0.82-0.64 注 : 根 据 镇 江 城 建 提 供 的 数 据 绘 制 25

3. 资 产 质 量 分 析 2012~2013 年 政 府 分 别 将 估 价 42.71 亿 元 和 230.93 亿 元 的 土 地 使 用 权 注 入 该 公 司, 使 资 本 公 积 大 幅 增 加,2014 年 末 余 额 为 482.62 亿 元 同 期 末, 公 司 所 有 者 权 益 为 534.68 亿 元, 与 上 年 末 基 本 持 平 2015 年 3 月 末, 公 司 所 有 者 权 益 小 幅 增 至 535.59 亿 元 近 几 年 来 该 公 司 的 资 产 规 模 不 断 扩 大,2012~2014 年 末 总 资 产 为 632.47 亿 元 991.28 亿 元 和 1125.76 亿 元, 流 动 资 产 占 总 资 产 的 比 重 分 别 为 53.11% 91.15% 和 91.83% 2014 年 末 公 司 流 动 资 产 为 1033.79 亿 元, 以 存 货 其 他 应 收 款 货 币 资 金 应 收 账 款 为 主 其 中 存 货 余 额 为 580.97 亿 元, 主 要 由 开 发 成 本 - 土 地 开 发 产 品 和 开 发 成 本 - 房 屋 构 成, 占 比 分 别 为 75.46% 14.07% 和 10.34%, 其 中 价 值 344.99 亿 元 的 土 地 使 用 权 已 抵 押 给 金 融 机 构 用 于 融 资 其 他 应 收 款 为 275.09 亿 元 (2014 年 度 公 司 实 际 收 回 其 他 应 收 款 8.9 亿 元 ), 主 要 是 应 收 城 建 重 点 工 程 的 政 府 回 购 款 应 收 土 地 前 期 开 发 费 用 及 往 来 款, 账 龄 在 三 年 以 上 的 占 32.30% 由 于 公 司 历 年 来 城 建 项 目 较 多, 其 他 应 收 款 一 直 保 持 较 大 的 规 模, 这 些 款 项 若 不 能 及 时 回 收, 将 对 公 司 的 债 务 偿 付 产 生 不 利 影 响 2014 年 末 货 币 资 金 增 至 112.63 亿 元, 其 中 76.79 亿 元 为 银 行 承 兑 汇 票 保 证 金 和 借 款 保 证 金 应 收 账 款 为 37.54 亿 元, 主 要 是 应 收 镇 江 市 住 房 和 城 乡 建 设 局 的 城 建 项 目 工 程 款, 随 着 公 司 承 担 的 此 类 项 目 投 入 的 积 累, 应 收 账 款 呈 上 升 趋 势 2015 年 3 月 末, 公 司 流 动 资 产 增 至 1088.18 亿 元, 主 要 是 因 为 货 币 资 金 和 其 他 应 收 款 较 年 初 分 别 增 加 了 28.42 亿 元 和 13.85 亿 元 截 至 2014 年 末, 该 公 司 非 流 动 资 产 为 91.98 亿 元, 以 固 定 资 产 ( 含 在 建 工 程 和 工 程 物 资 ) 和 其 他 非 流 动 资 产 为 主 其 中 固 定 资 产 和 其 他 非 流 动 资 产 分 别 为 43.52 亿 元 和 42.72 亿 元, 分 别 占 非 流 动 资 产 的 47.32% 和 46.45% 2015 年 3 月 末, 公 司 非 流 动 资 产 增 至 94.70 亿 元, 资 产 结 构 未 发 生 明 显 变 化 总 体 而 言, 公 司 资 产 质 量 一 般, 流 动 性 不 强 2012~2014 年 末 该 公 司 的 流 动 比 率 分 别 为 192.46% 403.22% 和 369.78% 虽 然 公 司 存 货 规 模 大, 但 流 动 性 不 强, 且 其 他 应 收 款 回 款 情 况 一 般, 流 动 资 产 对 债 务 的 实 际 覆 盖 程 度 较 差 ( 三 ) 外 部 支 持 该 公 司 已 与 多 家 商 业 银 行 建 立 了 良 好 的 长 期 的 合 作 关 系, 可 获 得 26

一 定 的 授 信 额 度 截 至 2015 年 3 月 末, 公 司 已 获 得 的 银 行 授 信 额 度 为 301.26 亿 元, 已 使 用 授 信 额 度 205.82 亿 元, 尚 有 95.44 亿 元 的 授 信 额 度 未 使 用 五 公 司 过 往 债 务 履 约 情 况 根 据 该 公 司 提 供 的 企 业 信 用 报 告, 截 至 2015 年 5 月 4 日, 公 司 不 存 在 违 约 情 况, 但 存 在 4.32 亿 元 的 关 注 类 贷 款 截 至 2015 年 4 月 末, 该 公 司 待 偿 还 债 券 余 额 为 127 亿 元 ( 如 图 表 19 所 示 ) 根 据 货 币 网 资 料 显 示, 截 至 2015 年 4 月 末, 公 司 已 如 期 兑 付 了 09 镇 城 投 债 12 镇 城 投 CP001 12 镇 城 投 CP002 13 镇 城 投 CP001 14 镇 城 投 CP001, 尚 在 存 续 期 内 的 10 镇 城 投 债 12 镇 城 建 MTN1 12 镇 城 建 MTN2 13 镇 江 城 建 小 微 债 01 13 镇 江 城 建 小 微 债 02 13 镇 城 投 01 13 镇 城 投 02 14 镇 城 投 CP001 14 镇 城 投 MTN001 14 镇 城 投 PPN001 14 镇 城 投 PPN002 15 镇 城 投 SCP001 及 15 镇 城 投 SCP002 的 付 息 情 况 ( 如 有 ) 正 常 图 表 19. 2015 年 4 月 末 公 司 待 偿 还 债 券 概 况 ( 单 位 : 亿 元 ) 债 券 简 称 起 息 日 兑 付 日 债 券 类 型 面 额 票 面 利 率 10 镇 城 投 债 2010.12.17 2020.12.17 企 业 债 券 20.00 6.76 12 镇 城 建 MTN1 2012.3.2 2017.3.2 中 期 票 据 10.00 6.90 12 镇 城 建 MTN2 2012.8.6 2017.8.6 中 期 票 据 10.00 6.15 13 镇 江 城 投 小 微 债 01 2013.3.8 2016.3.8 小 微 企 业 增 信 集 合 债 券 10.00 5.40 13 镇 江 城 投 小 微 债 02 2013.9.26 2016.9.26 小 微 企 业 增 信 集 合 债 券 5.00 6.50 13 镇 城 投 01 2013.12.18 2020.12.18 企 业 债 券 12.00 7.90 13 镇 城 投 02 2014.1.13 2021.1.13 企 业 债 券 10.00 8.20 14 镇 城 投 MTN001 2014.3.28 2019.3.28 中 期 票 据 5.00 8.30 14 镇 城 投 MTN002 2014.8.20 2019.8.20 中 期 票 据 5.00 7.08 14 镇 城 投 PPN001 2014.4.10 2017.4.14 非 公 开 定 向 债 务 融 资 工 具 10.00 8.20 14 镇 城 投 PPN002 2014.5.22 2017.5.23 非 公 开 定 向 债 务 融 资 工 具 10.00 7.60 15 镇 城 投 SCP001 2015.03.20 2015.12.15 超 短 期 融 资 券 10.00 5.64 15 镇 城 投 SCP002 2015.04.03 2015.09.30 超 短 期 融 资 券 10.00 5.75 资 料 来 源 : 镇 江 城 建 六 结 论 该 公 司 作 为 镇 江 市 属 国 有 独 资 公 司, 政 府 主 管 部 门 在 重 大 经 营 决 策 方 面 对 公 司 的 监 督 控 制 较 为 有 力 ; 公 司 经 营 管 理 运 作 较 规 范, 组 织 机 构 设 置 合 理, 并 建 立 了 较 完 善 的 内 部 管 理 制 度, 能 够 为 公 司 发 展 提 供 组 织 27

和 制 度 保 障 ; 公 司 管 理 团 队 稳 定, 员 工 素 质 较 高, 能 够 满 足 现 阶 段 的 经 营 管 理 需 要 作 为 镇 江 市 城 市 基 础 设 施 建 设 的 主 要 投 资 主 体, 该 公 司 长 期 以 来 得 到 了 镇 江 市 政 府 的 大 力 支 持 ; 同 时, 作 为 镇 江 市 部 分 公 用 事 业 的 经 营 主 体, 公 司 经 营 的 自 来 水 及 污 水 处 理 等 业 务 在 区 域 内 均 处 于 垄 断 地 位, 经 营 优 势 明 显 但 集 中 的 筹 资 及 建 设 投 入 使 得 公 司 城 市 基 础 设 施 运 营 压 力 明 显 加 大 随 着 土 地 开 发 和 基 础 设 施 建 设 投 入 的 增 长, 该 公 司 负 债 规 模 逐 年 上 升, 但 镇 江 市 政 府 连 年 向 公 司 注 入 大 量 土 地, 公 司 资 本 实 力 得 到 持 续 增 强, 财 务 结 构 尚 属 合 理 公 司 资 产 中, 中 短 期 内 变 现 能 力 有 限 的 土 地 资 产 占 比 较 大, 且 公 益 性 资 产 也 占 一 定 规 模, 其 资 产 质 量 一 般 目 前, 公 司 有 效 资 产 多 已 质 押, 可 用 速 动 资 产 对 债 务 的 保 障 程 度 有 所 下 降, 加 上 面 临 的 持 续 投 融 资 压 力, 公 司 流 动 性 风 险 显 著 增 大 镇 江 市 政 府 财 力 支 持 及 在 建 房 产 项 目 进 度 的 平 衡 对 其 后 续 财 务 状 况 影 响 较 大 28

跟 踪 评 级 安 排 根 据 政 府 主 管 部 门 要 求 和 本 评 级 机 构 的 业 务 操 作 规 范, 在 本 次 评 级 的 信 用 等 级 有 效 期 至 镇 江 城 建 2015 年 度 第 一 期 中 期 票 据 本 息 的 约 定 偿 付 日 止 内, 本 评 级 机 构 将 对 其 进 行 持 续 跟 踪 评 级, 包 括 持 续 定 期 跟 踪 评 级 与 不 定 期 跟 踪 评 级 跟 踪 评 级 期 间, 本 评 级 机 构 将 持 续 关 注 发 行 人 外 部 经 营 环 境 的 变 化 影 响 发 行 人 经 营 或 财 务 状 况 的 重 大 事 件 发 行 人 履 行 债 务 的 情 况 等 因 素, 并 出 具 跟 踪 评 级 报 告, 以 动 态 地 反 映 发 行 人 的 信 用 状 况 ( 一 ) 跟 踪 评 级 时 间 和 内 容 本 评 级 机 构 对 发 行 人 跟 踪 评 级 的 期 限 为 本 评 级 报 告 出 具 日 至 失 效 日 定 期 跟 踪 评 级 将 在 本 次 信 用 评 级 报 告 出 具 后 每 年 出 具 一 次 正 式 的 定 期 跟 踪 评 级 报 告 定 期 跟 踪 评 级 报 告 与 首 次 评 级 报 告 保 持 衔 接, 如 定 期 跟 踪 评 级 报 告 与 上 次 评 级 报 告 在 结 论 或 重 大 事 项 出 现 差 异 的, 本 评 级 机 构 将 作 特 别 说 明, 并 分 析 原 因 不 定 期 跟 踪 评 级 自 本 次 评 级 报 告 出 具 之 日 起 进 行 在 发 生 可 能 影 响 本 次 评 级 报 告 结 论 的 重 大 事 项 时, 发 行 人 应 根 据 已 作 出 的 书 面 承 诺 及 时 告 知 本 评 级 机 构 相 应 事 项 本 评 级 机 构 及 评 级 人 员 将 密 切 关 注 与 发 行 人 有 关 的 信 息, 在 认 为 必 要 时 及 时 安 排 不 定 期 跟 踪 评 级 并 调 整 或 维 持 原 有 信 用 级 别 不 定 期 跟 踪 评 级 报 告 在 本 评 级 机 构 向 发 行 人 发 出 重 大 事 项 跟 踪 评 级 告 知 书 后 10 个 工 作 日 内 提 出 ( 二 ) 跟 踪 评 级 程 序 定 期 跟 踪 评 级 前 向 发 行 人 发 送 常 规 跟 踪 评 级 告 知 书, 不 定 期 跟 踪 评 级 前 向 发 行 人 发 送 重 大 事 项 跟 踪 评 级 告 知 书 跟 踪 评 级 将 按 照 收 集 评 级 所 需 资 料 现 场 调 研 评 级 分 析 评 级 委 员 会 审 核 出 具 评 级 报 告 公 告 等 程 序 进 行 本 评 级 机 构 的 跟 踪 评 级 报 告 和 评 级 结 果 将 对 债 务 人 债 务 人 所 发 行 金 融 产 品 的 投 资 人 债 权 代 理 人 监 管 部 门 及 监 管 部 门 要 求 的 披 露 对 象 进 行 披 露 在 持 续 跟 踪 评 级 报 告 出 具 之 日 后 10 个 工 作 日 内, 发 行 人 和 本 评 级 机 构 应 在 监 管 部 门 指 定 媒 体 及 本 评 级 机 构 的 网 站 上 公 布 持 续 跟 踪 评 级 结 果 29

附 录 一 : 公 司 与 实 际 控 制 人 关 系 图 镇 江 市 人 民 政 府 镇 江 市 国 资 委 100.00% 镇 江 城 市 建 设 产 业 集 团 有 限 公 司 注 : 根 据 镇 江 城 建 提 供 的 资 料 绘 制 ( 截 至 2015 年 3 月 末 ) 附 录 二 : 公 司 组 织 结 构 图 监 事 会 镇 江 市 国 资 委 董 事 会 总 经 理 党 委 工 作 室 监 察 室 投 资 管 理 公 司 财 务 管 理 公 司 行 政 部 土 地 资 产 运 营 部 总 工 办 市 场 营 销 部 企 业 管 理 部 成 本 管 理 中 心 注 : 根 据 镇 江 城 建 提 供 的 资 料 绘 制 ( 截 至 2015 年 3 月 末 ) 30

附 录 三 : 公 司 主 业 涉 及 的 经 营 主 体 及 其 概 况 公 司 名 称 简 称 主 营 业 务 镇 江 市 水 业 总 公 司 水 业 总 公 司 给 排 水 设 施 的 维 护 运 营 管 理 注 册 资 本 ( 万 元 ) 持 股 比 例 (%) 4,660.00 100.00 镇 江 市 自 来 水 公 司 自 来 水 公 司 自 来 水 生 产 供 应 20,898.00 100.00 镇 江 市 西 津 渡 文 化 旅 游 有 限 责 任 公 司 镇 江 市 公 共 住 房 投 资 建 设 有 限 公 司 西 津 渡 公 司 公 住 房 建 设 公 司 餐 饮 旅 游 开 发 景 点 保 护 建 设 维 修 市 区 保 障 性 住 房 项 目 投 资 建 设 经 营 和 管 理 100,000.00 100.00 60,000.00 100.00 江 苏 朱 方 置 业 股 份 有 限 公 司 朱 方 置 业 房 地 产 开 发 41,540.00 100.00 江 苏 城 科 建 设 发 展 有 限 公 司 城 科 建 设 混 凝 土 砂 浆 水 泥 制 品 的 研 发 和 销 售 注 : 根 据 镇 江 城 建 2014 年 度 审 计 报 告 附 注 整 理 3,000.00 70.00 31

附 录 四 : 主 要 财 务 数 据 及 指 标 表 主 要 财 务 数 据 与 指 标 [ 合 并 口 径 ] 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 第 一 季 度 资 产 总 额 [ 亿 元 ] 632.47 991.28 1,125.76 1,182.88 货 币 资 金 [ 亿 元 ] 62.31 75.63 112.63 141.06 刚 性 债 务 [ 亿 元 ] 272.73 384.07 491.63 533.82 所 有 者 权 益 [ 亿 元 ] 299.00 529.69 534.68 535.59 主 营 业 务 收 入 [ 亿 元 ] 21.76 26.87 28.08 3.78 净 利 润 [ 亿 元 ] 7.15 8.30 9.21 2.00 EBITDA[ 亿 元 ] 8.43 9.96 10.56 - 经 营 性 现 金 净 流 入 量 [ 亿 元 ] -1.44-3.27-3.37 4.78 投 资 性 现 金 净 流 入 量 [ 亿 元 ] -23.90-68.23-31.68-14.25 资 产 负 债 率 [%] 52.73 46.57 52.50 54.72 长 期 资 本 固 定 化 比 率 [%] 64.76 11.44 10.87 10.43 权 益 资 本 与 刚 性 债 务 比 率 [%] 109.63 137.91 108.76 100.33 流 动 比 率 [%] 192.46 403.22 369.78 395.79 速 动 比 率 [%] 136.08 147.25 157.85 177.15 现 金 比 率 [%] 35.71 40.37 44.82 56.27 利 息 保 障 倍 数 [ 倍 ] 0.43 0.34 0.59 - 有 形 净 值 债 务 率 [%] 425.30 87.65 110.93 121.31 担 保 比 率 [%] 23.43 16.15 24.04 25.05 应 收 账 款 周 转 速 度 [ 次 ] 1.31 1.17 0.88 - 存 货 周 转 速 度 [ 次 ] 0.25 0.07 0.04 - 固 定 资 产 周 转 速 度 [ 次 ] 0.38 0.72 1.77 - 总 资 产 周 转 速 度 [ 次 ] 0.04 0.03 0.03 - 毛 利 率 [%] 12.11 13.02 11.49 9.22 营 业 利 润 率 [%] -0.09 1.81 0.64-10.44 总 资 产 报 酬 率 [%] 1.33 1.10 0.90 - 净 资 产 收 益 率 [%] 2.57 2.00 1.73 - 主 营 收 入 现 金 率 [%] 129.59 93.14 60.31 71.08 经 营 性 现 金 净 流 入 量 与 流 动 负 债 比 率 [%] -0.97-1.64-1.34 - 经 营 性 现 金 净 流 入 量 与 负 债 总 额 比 率 [%] -0.49-0.82-0.64 - 非 筹 资 性 现 金 净 流 入 量 与 流 动 负 债 比 率 [%] -17.16-35.87-13.92 - 非 筹 资 性 现 金 净 流 入 量 与 负 债 总 额 比 率 [%] -8.63-17.98-6.66 - EBITDA/ 利 息 支 出 [ 倍 ] 0.48 0.38 0.65 - EBITDA/ 刚 性 债 务 [ 倍 ] 0.04 0.03 0.02 - 注 : 表 中 数 据 依 据 镇 江 城 建 经 审 计 的 2012~2014 年 度 及 未 经 审 计 的 2015 年 第 一 季 度 财 务 数 据, 整 理 计 算 32

附 录 五 : 各 项 财 务 指 标 的 计 算 公 式 指 标 名 称 计 算 公 式 资 产 负 债 率 (%) 期 末 负 债 合 计 / 期 末 资 产 总 计 100% 长 期 资 本 固 定 化 比 率 (%) 期 末 非 流 动 资 产 合 计 /( 期 末 负 债 及 所 有 者 权 益 总 计 - 期 末 流 动 负 债 合 计 ) 100% 权 益 资 本 与 刚 性 债 务 比 率 (%) 期 末 所 有 者 权 益 合 计 / 期 末 刚 性 债 务 余 额 100% 流 动 比 率 (%) 期 末 流 动 资 产 合 计 / 期 末 流 动 负 债 合 计 100% 速 动 比 率 (%) 现 金 比 率 (%) 利 息 保 障 倍 数 ( 倍 ) 有 形 净 值 债 务 率 (%) 担 保 比 率 (%) 应 收 账 款 周 转 速 度 ( 次 ) ( 期 末 流 动 资 产 合 计 - 存 货 余 额 - 预 付 账 款 余 额 - 待 摊 费 用 余 额 - 待 处 理 流 动 资 产 损 益 )/ 期 末 流 动 负 债 合 计 ) 100% [ 期 末 货 币 资 金 余 额 + 期 末 短 期 投 资 余 额 + 期 末 应 收 银 行 承 兑 汇 票 余 额 ]/ 期 末 流 动 负 债 合 计 100% ( 报 告 期 利 润 总 额 + 报 告 期 列 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 )/( 报 告 期 列 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 + 报 告 期 资 本 化 利 息 支 出 ) 期 末 负 债 合 计 /( 期 末 所 有 者 权 益 合 计 + 期 末 少 数 股 权 权 益 - 期 末 无 形 资 产 余 额 - 期 末 长 期 待 摊 费 用 余 额 - 期 末 待 摊 费 用 余 额 - 期 末 待 处 理 财 产 损 失 ) 100% 期 末 未 清 担 保 余 额 /( 期 末 所 有 者 权 益 + 期 末 少 数 股 权 权 益 ) 100% 报 告 期 主 营 业 务 收 入 /[( 期 初 应 收 账 款 余 额 + 期 末 应 收 账 款 余 额 )/2] 存 货 周 转 速 度 ( 次 ) 报 告 期 主 营 业 务 成 本 /[( 期 初 存 货 余 额 + 期 末 存 货 余 额 )/2] 固 定 资 产 周 转 速 度 ( 次 ) 报 告 期 主 营 业 务 收 入 /[( 期 初 固 定 资 产 余 额 + 期 末 固 定 资 产 余 额 )/2] 总 资 产 周 转 速 度 ( 次 ) 报 告 期 主 营 业 务 收 入 /[( 期 初 资 产 总 计 + 期 末 资 产 总 计 )/2] 毛 利 率 (%) 1- 报 告 期 主 营 业 务 成 本 / 报 告 期 主 营 业 务 收 入 100% 营 业 利 润 率 (%) 报 告 期 营 业 利 润 / 报 告 期 主 营 业 务 收 入 100% 总 资 产 报 酬 率 (%) 净 资 产 收 益 率 (%) 主 营 收 入 现 金 率 (%) 经 营 性 现 金 净 流 入 量 与 流 动 负 债 比 率 (%) 经 营 性 现 金 净 流 入 量 与 负 债 总 额 比 率 (%) 非 筹 资 性 现 金 净 流 入 量 与 流 动 负 债 比 率 (%) 非 筹 资 性 现 金 净 流 入 量 与 负 债 总 额 比 率 (%) EBITDA/ 利 息 支 出 [ 倍 ] ( 报 告 期 利 润 总 额 + 报 告 期 列 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 )/[( 期 初 资 产 总 计 + 期 末 资 产 总 计 )/2] 100% 报 告 期 净 利 润 /[( 期 初 所 有 者 权 益 合 计 + 期 末 所 有 者 权 益 合 计 )/2] 100% 报 告 期 销 售 商 品 提 供 劳 务 收 到 的 现 金 / 报 告 期 主 营 业 务 收 入 100% 报 告 期 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 /[( 期 初 流 动 负 债 合 计 + 期 末 流 动 负 债 合 计 )/2] 100% 报 告 期 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 /[( 期 初 负 债 总 额 + 期 末 负 债 总 额 )/2] 100% ( 报 告 期 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 + 报 告 期 投 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 )/[( 期 初 流 动 负 债 合 计 + 期 末 流 动 负 债 合 计 )/2] 100% ( 报 告 期 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 + 报 告 期 投 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 )/[( 期 初 负 债 合 计 + 期 末 负 债 合 计 )/2] 100% 报 告 期 EBITDA/( 报 告 期 列 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 + 报 告 期 资 本 化 利 息 ) EBITDA/ 刚 性 债 务 [ 倍 ] EBITDA/[( 期 初 刚 性 债 务 余 额 + 期 末 刚 性 债 务 余 额 )/2] 注 1. 上 述 指 标 计 算 以 公 司 合 并 财 务 报 表 数 据 为 准 注 2. 刚 性 债 务 = 短 期 借 款 + 应 付 票 据 + 一 年 内 到 期 的 长 期 借 款 + 应 付 短 期 融 资 券 + 长 期 借 款 + 应 付 债 券 + 其 他 具 期 债 务 注 3. EBITDA= 利 润 总 额 + 列 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 + 固 定 资 产 折 旧 + 无 形 资 产 及 其 他 资 产 摊 销 33

附 录 六 : 评 级 结 果 释 义 本 评 级 机 构 主 体 信 用 等 级 划 分 及 释 义 如 下 : 投 资 级 投 机 级 等 级 AAA 级 AA 级 A 级 BBB 级 BB 级 B 级 CCC 级 CC 级 C 级 含 义 偿 还 债 务 的 能 力 极 强, 基 本 不 受 不 利 经 济 环 境 的 影 响, 违 约 风 险 极 低 偿 还 债 务 的 能 力 很 强, 受 不 利 经 济 环 境 的 影 响 不 大, 违 约 风 险 很 低 偿 还 债 务 能 力 较 强, 较 易 受 不 利 经 济 环 境 的 影 响, 违 约 风 险 较 低 偿 还 债 务 能 力 一 般, 受 不 利 经 济 环 境 影 响 较 大, 违 约 风 险 一 般 偿 还 债 务 能 力 较 弱, 受 不 利 经 济 环 境 影 响 很 大, 违 约 风 险 较 高 偿 还 债 务 的 能 力 较 大 地 依 赖 于 良 好 的 经 济 环 境, 违 约 风 险 很 高 偿 还 债 务 的 能 力 极 度 依 赖 于 良 好 的 经 济 环 境, 违 约 风 险 极 高 在 破 产 或 重 组 时 可 获 得 保 护 较 小, 基 本 不 能 保 证 偿 还 债 务 不 能 偿 还 债 务 注 : 除 AAA CCC 及 以 下 等 级 外, 每 一 个 信 用 等 级 可 用 + - 符 号 进 行 微 调, 表 示 略 高 或 略 低 于 本 等 级 34