摘 要：地下空间的有偿使用已成为必然趋势，如何显化地下空间土地使用权的价值 建立一套行之有效的价格体

城 市 地 下 空 间 土 地 使 用 权 的 价 格 评 估 天 津 市 博 成 房 地 产 土 地 评 估 有 限 公 司 摘 要 : 地 下 空 间 的 有 偿 使 用 已 成 为 必 然 趋 势, 如 何 显 化 地 下 空 间 土 地 使 用 权 的 价 值, 建 立 一 套 行 之 有 效 的 价 格 体 系 和 评 估 方 法 成 为 目 前 急 需 解 决 的 问 题 为 此, 在 分 析 地 下 空 间 土 地 使 用 权 价 格 内 涵 价 格 体 系 的 基 础 上, 建 立 了 一 套 城 市 地 下 空 间 土 地 使 用 权 价 格 评 估 模 型, 可 以 快 速 得 到 地 下 空 间 土 地 使 用 权 价 格, 为 地 下 空 间 土 地 使 用 权 交 易 提 供 价 格 依 据, 促 进 土 地 交 易 依 法 有 序 地 进 行 关 键 词 : 地 下 空 间 ; 土 地 使 用 权 ; 价 格 ; 评 估 一 综 述 长 期 以 来, 土 地 一 直 是 以 两 个 维 度 来 界 定 其 使 用 权 的 范 围, 物 权 法 的 出 台 改 变 了 对 土 地 的 传 统 认 识, 使 土 地 使 用 权 的 研 究 从 两 维 的 平 面 转 变 为 三 维 的 空 间 物 权 法 第 一 百 三 十 六 条 规 定 : 建 设 用 地 使 用 权 可 以 在 土 地 的 地 表 地 上 或 者 地 下 分 别 设 立 据 此, 已 将 建 设 用 地 使 用 权 表 述 成 一 个 空 间 的 概 念, 为 管 理 地 下 空 间 土 地 使 用 权 奠 定 了 1 / 42

法 律 基 础 地 下 空 间 土 地 使 用 权 是 指 在 地 表 上 下 的 地 下 空 间 所 拥 有 的 使 用 权, 可 以 进 行 开 发 建 设, 能 够 独 立 占 有, 具 有 收 益 和 处 分 的 地 下 空 间 权 益 随 着 城 市 建 设 的 速 度 加 快, 城 市 土 地 供 给 不 足 日 益 加 剧, 城 市 地 表 土 地 利 用 已 趋 向 饱 和 在 城 市 面 积 受 行 政 区 划 的 分 割, 无 法 有 效 扩 展 的 前 提 下, 利 用 地 下 空 间 进 行 深 度 开 发, 已 成 为 各 城 市 进 一 步 发 展 的 一 致 选 择 地 下 空 间 的 开 发 利 用 作 为 城 市 空 间 立 体 开 发 的 重 要 组 成 部 分, 越 来 越 得 到 国 家 及 各 级 政 府 的 重 视 城 市 地 下 空 间 利 用, 增 加 土 地 利 用 效 益, 适 应 土 地 利 用 的 多 元 化, 促 进 土 地 利 用 由 平 面 向 立 体 发 展 这 就 为 空 间 地 价 评 估 的 发 展 提 供 了 契 机 ( 一 ) 国 外 地 下 空 间 价 格 评 估 理 论 和 应 用 地 下 空 间 权 作 为 土 地 所 有 权 的 一 部 分, 随 着 人 类 工 程 技 术 实 践 的 日 益 深 入, 技 术 水 平 日 益 提 高, 其 价 值 日 益 得 到 彰 显 发 达 的 西 方 国 家 由 于 土 地 私 有 制 度, 土 地 所 有 权 包 括 了 可 及 的 地 上 及 地 下 空 间, 所 以 从 一 开 始 就 建 立 了 土 地 立 体 分 层 使 用 及 收 益 的 理 论 体 系 和 法 律 框 架, 土 地 估 价 也 沿 着 这 一 思 路 得 到 有 效 发 展 ; 同 时 城 市 中 心 土 地 的 日 益 稀 缺, 这 些 国 家 较 早 开 始 综 合 立 体 利 用 土 地 的 各 层 空 间, 也 要 求 土 地 经 济 理 论 和 估 价 实 践 按 照 土 地 立 体 应 用 的 框 架 建 立 和 2 / 42

发 展 从 国 外 关 于 地 下 空 间 的 相 关 理 论 和 估 价 实 践 看, 所 有 的 估 价 理 论 都 将 土 地 的 地 上 地 表 地 下 空 间 做 为 一 个 整 体 进 行 考 虑, 地 下 空 间 的 价 格 评 估 是 做 为 土 地 空 间 层 次 价 格 估 价 的 一 个 部 分, 主 要 源 于 地 役 权 的 设 定 和 土 地 所 有 者 丧 失 部 分 土 地 空 间 层 次 的 使 用 权 进 行 补 偿, 由 此 可 以 引 申 至 各 类 空 间 层 次 的 使 用 权 的 估 价, 其 估 价 目 的 也 延 伸 至 房 地 产 权 利 转 移 使 用 的 各 个 方 面 表 1 国 外 地 下 空 间 相 关 理 论 3 / 42

学 者 ( 年 份 ) Brownell(1 958) Johnson(19 67) Rhodes(197 4) Partaker(1 982) Gunterman( 1995) Jackson(20 01) Mitehe and Carso(1989 ) Bucaria Kuh s(2002) Joan Pasqual Per eriera(200 4) Arthuro.sul livan(2008 ) Bobylev(20 09) 4 / 42 理 论 范 畴 间 接 计 算 地 下 空 间 价 值 依 据 城 市 地 下 空 间 的 类 型 估 价 假 设 市 场 评 估 法 地 下 公 共 设 施 估 价 影 子 价 格 要 素 替 换 理 论 地 下 空 间 资 源 评 估 理 论 主 要 内 容 计 算 管 道 从 地 面 上 铺 设 时 所 占 用 的 土 地 价 值 来 估 算 其 地 下 空 间 的 价 值 前 三 者 在 不 同 时 期 提 出 提 出 相 同 理 论 : 通 过 已 经 开 发 的 城 市 地 下 空 间 各 自 的 不 同 用 途 来 估 算 其 拥 有 者 因 丧 失 此 块 地 下 空 间 的 使 用 权 而 应 获 得 的 补 偿 费 用 提 出 了 通 过 城 市 地 下 空 间 的 差 异 性 和 用 途 及 性 质 来 估 算 地 下 空 间 的 价 值 通 过 问 卷 方 式 直 接 观 察 受 访 者 在 假 设 的 市 场 中 的 经 济 行 为, 来 估 价 一 块 给 定 的 地 下 空 间 使 用 权 的 社 会 认 可 价 值 加 州 公 共 事 业 委 员 会 市 场 价 值 的 概 念, 即 不 考 虑 外 在 因 素, 估 算 为 地 下 铺 设 通 讯 电 缆 所 能 获 得 的 价 值 将 地 下 土 地 的 经 济 价 值 和 地 下 项 目 工 程 研 究 ( 如 成 本 效 益 分 析 ) 纳 入 到 考 虑 范 围 之 内, 获 得 一 个 更 可 靠 准 确 的 决 策 过 程 提 出 了 土 地 利 用 的 影 子 价 格 (shadow price), 较 为 详 细 的 介 绍 了 利 用 地 面 地 价 收 益 地 面 不 动 产 价 格 还 原 率 建 立 的 地 下 空 间 价 格 造 价 的 推 导 公 式 认 为 土 地 价 格 的 上 涨 将 促 使 企 业 用 资 本 替 代 土 地, 建 筑 高 层 建 筑 或 向 地 下 发 展 以 节 约 土 地, 这 个 过 程 被 称 做 投 入 品 替 代 性 或 要 素 替 代 性 对 地 下 空 间 的 利 用 进 行 了 数 量 质 量 以 及 历 史 利 用 等 方 面 的 评 价, 将 地 下 空 间 视 作 不 可 再 生 的 资 源, 分

1. 国 外 空 间 层 次 价 格 评 估 实 践 (1) 建 筑 楼 层 地 价 分 摊 方 法 地 上 地 下 合 建 使 用 方 式 这 种 情 况 主 要 是 土 地 在 一 定 的 使 用 方 式 下, 地 上 地 下 建 筑 物 有 若 干 楼 层, 各 楼 层 分 摊 地 价 的 计 算 方 法 A. 史 基 墨 滚 动 法 ( 德 国 ) 德 国 对 于 因 公 共 设 施 占 用 土 地 使 用 权 而 导 致 私 人 使 用 空 间 受 限 制 所 产 生 的 权 益 损 失 补 偿, 是 采 取 立 体 空 间 使 用 权 的 概 念 根 据 所 设 定 的 地 役 权 负 担 对 该 土 地 整 体 利 用 上 所 导 致 的 损 害 程 度 作 为 衡 量 的 标 准, 其 造 成 的 价 值 减 少 的 金 额 以 无 地 役 权 负 担 时 的 土 地 价 值 与 有 地 役 权 负 担 时 的 土 地 价 值 差 额 来 计 算 各 楼 层 之 间 的 经 济 价 值 分 配 评 估 主 要 采 取 史 基 墨 滚 动 法 (sehirmerentwiekektenmethods)( 表 1.2) 该 方 法 的 原 理 是 将 每 层 楼 房 的 交 易 价 格 分 别 列 出, 求 取 其 每 平 方 米 的 价 值 点 数, 以 之 代 表 各 楼 层 的 经 济 价 值 价 值 点 数 应 视 个 别 价 值 估 算 目 的 土 地 位 置 用 途 建 筑 物 外 观 等 条 件, 经 土 地 估 价 委 员 会 加 以 修 正 调 整, 以 符 合 实 际 情 形 依 照 史 基 墨 设 计 的 各 楼 层 经 济 价 值 表, 地 上 1 层 的 经 济 价 值 最 高, 若 换 算 成 地 上 l 层 为 100% 效 用 比 率, 则 各 楼 层 的 效 用 比 如 表 2 表 3 所 示 地 上 1 层 的 效 用 远 高 于 其 他 楼 层, 其 余 向 上 及 向 下 的 楼 层 效 用 比 皆 大 幅 递 减, 除 繁 华 商 业 地 带 的 地 下 1 层 及 地 上 3 层 经 济 价 格 亦 较 高 之 外, 其 他 楼 层 的 差 别 不 大 5 / 42

表 2 史 基 墨 设 计 的 各 楼 层 经 济 价 值 表 楼 层 混 合 商 业 地 繁 华 商 业 地 带 办 公 场 地 带 权 重 百 分 比 权 重 百 分 比 权 重 百 分 比 地 上 5 层 11.00 13.04 10.00 8.70 10.00 10.50 地 上 4 层 11.00 13.04 10.00 8.70 10.00 10.50 地 上 3 层 12.00 14.49 15.00 13.00 10.00 10.50 地 上 2 层 12.00 14.49 20.00 17.40 15.00 15.80 地 上 1 层 30.00 36.23 30.00 26.10 30.00 31.60 地 下 1 层 4.00 4.35 25.00 21.80 15.00 15.80 地 下 2 层 4.00 4.35 5.00 4.30 5.00 5.30 合 计 84.00 99.99 115.0 100.00 95.00 100.00 0 表 3 史 基 墨 计 算 的 各 楼 层 效 用 比 率 表 楼 层 混 合 商 业 地 繁 华 商 业 地 带 办 公 场 地 带 地 上 5 35.91 33.33 33.23 层 6 / 42

地 上 4 35.91 33.33 33.23 层 地 上 3 40.06 49.81 33.23 层 地 上 2 40.06 66.67 50.00 层 地 上 1 100.00 100.00 100.00 层 地 下 1 12.15 83.52 50.00 层 地 下 2 12.15 16.48 16.77 层 B. 楼 层 效 用 比 率 法 ( 日 本 ) 日 本 对 于 因 土 地 高 层 化 使 用 涉 及 到 的 土 地 立 体 利 用 价 值 的 评 估, 制 定 了 楼 层 效 用 比 率 作 为 评 估 依 据 高 层 建 筑 物 根 据 其 用 途 确 定 经 济 效 用, 最 高 收 益 用 途 为 商 业 店 铺, 其 次 为 办 公 用 途, 作 为 住 宅 用 途 的 使 用 收 益 较 低 日 本 公 共 用 地 取 得 损 失 补 偿 基 地 细 则 对 楼 层 效 用 比 率 作 了 规 定, 如 表 4 所 示, 以 此 作 为 评 估 土 地 立 体 利 用 价 值 的 依 据 表 中 所 有 指 数 系 假 定 地 价 的 立 体 分 布 与 建 筑 物 价 格 的 立 体 分 布 相 同 的 情 况 下 计 算 而 得, 是 各 楼 层 单 位 面 积 的 指 数, 各 楼 层 的 建 筑 面 7 / 42

积 不 同 时, 各 种 指 数 与 该 楼 层 的 建 筑 面 积 之 积 就 形 成 该 楼 层 的 有 效 指 数, 但 这 仅 表 示 一 般 标 准, 根 据 建 筑 物 所 处 区 域 和 城 市 级 别 的 不 同, 表 中 各 楼 层 效 用 比 率 需 要 作 相 应 调 整, 其 适 用 范 围 以 近 邻 地 区 同 一 供 需 圈 内 的 相 类 似 情 况 为 原 则 由 表 4 可 以 看 出,1 楼 的 效 用 比 率 最 高, 在 1 楼 为 基 准, 向 下 和 向 上 均 逐 层 递 减 此 外, 除 区 分 建 筑 物 与 其 土 地 的 估 价 需 要 用 到 楼 层 效 用 比 率, 区 分 地 上 权 估 价 地 役 权 估 价 占 用 权 估 价 等 土 地 立 体 利 用 妨 碍 率 的 计 算 也 需 要 以 楼 层 效 用 比 率 为 基 础 进 行 计 算 表 4 楼 层 效 用 比 率 表 ( 日 本 ) 楼 层 下 层 店 办 公 下 层 办 公 或 店 铺 住 宅 铺 大 楼 上 层 住 宅 上 层 办 4 楼 3 楼 2 楼 公 以 上 以 上 以 上 住 宅 住 宅 住 宅 地 上 5 40.10 70.00 30.00 30.00 30.00 100.00 层 地 上 4 42.80 72.70 30.00 30.00 30.00 100.00 层 地 上 3 44.10 75.40 60.00 30.00 30.00 100.00 层 8 / 42

地 上 2 61.50 79.40 70.00 70.00 30.00 100.00 层 地 上 1 100.00 100.0 100.0 100.0 100.0 100.00 层 0 0 0 0 地 下 1 55.70 60.00 60.00 60.00 100.00 层 地 下 2 33.10 40.00 40.00 40.00 100.00 层 (2) 独 立 地 上 空 间 权 或 地 下 空 间 权 地 价 评 估 方 法 地 上 或 地 下 空 间 单 建 使 用 方 式 A. 补 偿 基 准 计 算 法 ( 日 本 ) 补 偿 基 准 计 算 法 是 对 于 在 私 人 的 土 地 上 空 或 地 下 通 过 电 线 电 缆 或 其 他 原 因 以 致 影 响 该 宗 地 不 能 作 最 有 效 使 用 时, 而 就 该 宗 地 建 筑 物 利 用 部 分 以 外 的 上 空 及 地 下 部 分 进 行 补 偿 时, 其 补 偿 额 的 计 算 方 法 计 算 公 式 如 下 : (V 21 +V 22 )/(V 11 +V 12 +V 21 +V 22 )=C/A=r ( 公 式 1) 式 中 : V 11 - 建 筑 物 地 上 楼 层 部 分 的 宗 地 利 用 价 值 ; V 12 - 建 筑 物 地 下 楼 层 部 分 的 宗 地 利 用 价 值 ; V 21 - 超 过 建 筑 物 地 上 楼 层 部 分 的 上 空 部 分 利 用 价 值 ; 9 / 42

V 22 - 低 于 建 筑 物 地 下 楼 层 部 分 的 宗 地 利 用 价 值 ; C- 宗 地 除 兴 建 最 有 效 建 筑 物 外 的 部 分 的 利 用 价 值 总 计 ; A= V 11 +V 12 +V 21 +V 22 = 宗 地 的 立 体 利 用 价 值 总 计 = 素 地 价 格 r 是 上 空 部 分 与 地 下 部 分 利 用 价 值 占 宗 地 最 有 效 使 用 价 值 的 百 分 率, 一 般 情 况 是 规 定 在 10%-30% 之 间, 而 且 V 21 与 V 22 平 均, 即 各 以 r 的 50% 计 算 这 是 将 土 地 的 利 用 价 值 按 立 体 空 间 进 行 分 配, 据 此 分 析 设 定 区 分 地 上 权 部 分 的 利 用 价 值 占 总 利 用 价 值 的 比 率 换 而 言 之, 求 取 由 于 设 定 区 分 权 而 对 土 地 所 有 权 的 利 用 价 值 构 成 阻 碍 的 比 率, 以 此 比 率 乘 对 象 地 的 素 地 价 格, 即 为 设 定 区 分 地 上 权 的 代 价 也 就 是 构 成 妨 碍 土 地 利 用 的 补 偿 价 格 依 此 估 计 地 役 权 设 定 代 价 的 计 算 公 式 为 : T=V S M+H ( 公 式 2) 式 中 : T- 地 役 权 设 定 代 价 ; V- 宗 地 的 素 地 价 格 ; S- 土 地 的 立 体 利 用 阻 碍 率 ; M- 区 分 地 上 权 设 定 的 面 积 ; H- 残 地 补 偿 额 公 式 2 中 S, 即 立 体 利 用 阻 碍 率 的 求 取 方 法 可 利 用 公 式 1 来 计 算 10 / 42

公 式 2 中 H, 系 指 区 分 地 上 权 的 空 间 范 围 以 外 的 空 间, 因 设 定 区 分 地 上 权 而 使 其 价 值 受 影 响 而 应 该 予 以 补 偿 的 金 额 例 如 高 架 道 路 通 过 某 栋 楼 的 三 四 层, 就 会 对 这 两 层 的 空 间 设 定 区 分 地 上 权, 这 除 了 要 支 付 这 两 层 的 设 定 区 分 地 上 权 补 偿 费, 该 栋 楼 房 的 二 楼 及 五 楼 也 会 由 于 噪 音 及 振 动 等 关 系 而 降 低 租 金 收 入, 这 部 分 的 补 偿 即 为 残 地 补 偿 额 城 市 中 的 土 地, 一 般 是 由 建 筑 物 的 兴 建 来 实 现 其 最 有 效 使 用, 但 最 有 效 使 用 的 状 况 通 常 是 由 建 筑 物 在 一 定 用 途 下 最 有 效 楼 层 数 来 决 定 而 建 筑 物 最 有 效 楼 层 数 往 往 受 到 一 系 列 因 素 的 限 制, 包 括 建 筑 技 术 上 的 可 能 建 筑 相 关 法 令 和 规 划 的 限 制 经 济 合 理 性 等 此 外, 土 地 尚 有 最 有 效 建 筑 物 所 未 能 达 到 的 空 间, 即 上 空 与 地 下, 这 两 部 分 具 有 做 广 告 设 施 烟 囱 地 下 水 利 用 埋 设 管 线 支 撑 地 基 等 价 值, 将 这 些 价 值 与 最 有 效 建 筑 物 的 利 用 价 值 合 计 即 为 土 地 价 值 即 V ll + V l2 + V 21 + V 22 = 宗 地 的 立 体 利 用 价 值 (A) V ll + V l2 = 宗 地 兴 建 最 有 效 建 筑 物 的 利 用 价 值 (B) V 21 + V 22 = 宗 地 除 兴 建 最 有 效 建 筑 物 外 的 其 他 立 体 利 用 价 值 (C) B/A= 宗 地 兴 建 最 有 效 建 筑 物 外 的 利 用 率 (β) C/A= 宗 地 除 兴 建 最 有 效 建 筑 物 外 的 部 分 的 利 用 率 (γ) B+C=A 或 β+γ=l 11 / 42

其 中 γ 的 比 率 是 在 0-30% 范 围 内 酌 量 决 定,β 则 要 看 土 地 的 性 质 位 置 而 定 据 此 利 用 率 可 进 一 步 推 算 因 设 定 区 分 地 上 权 所 造 成 的 立 体 利 用 阻 碍 率 B. 大 众 捷 运 系 统 ( 地 铁 ) 高 度 或 深 度 补 偿 率 法 ( 台 湾 ) 台 湾 大 众 捷 运 法 对 于 大 众 捷 运 系 统 穿 越 土 地 上 下 空 间 时, 在 第 十 九 条 规 定 : 大 众 捷 运 系 统 因 工 程 之 必 要, 得 穿 越 公 私 土 地 上 空 或 地 下, 单 应 选 择 对 其 土 地 之 所 有 人 占 有 人 或 使 用 人 损 害 最 少 之 处 所 及 方 法 为 之, 并 应 支 付 相 当 之 补 偿 根 据 大 众 捷 运 法 第 十 九 条 第 三 项 规 定, 交 通 部 及 内 政 部 在 民 国 八 十 五 年 四 月 十 七 日 联 合 修 正 发 布 大 众 捷 运 系 统 路 线 使 用 土 地 上 空 或 地 下 处 理 及 审 核 办 法, 其 中 对 于 大 众 捷 运 系 统 穿 越 地 上 地 下 补 偿 标 准 区 分 地 下 和 地 下 两 种 方 式 分 别 规 定 如 下 : 大 众 捷 运 系 统 穿 越 土 地 上 空 的 补 偿 标 准 为 : 地 上 权 补 偿 费 = 公 告 土 地 现 值 总 额 穿 越 地 上 高 度 补 偿 率 ( 公 式 3) 表 5 大 众 捷 运 系 统 穿 越 地 上 高 度 补 偿 率 表 地 上 高 度 地 上 权 补 偿 率 零 公 尺 未 满 六 公 尺 50% 六 公 尺 未 满 十 二 公 尺 40% 十 二 公 尺 未 满 十 八 公 尺 30% 12 / 42

十 八 公 尺 未 满 二 十 四 公 尺 20% 二 十 四 公 尺 未 满 三 十 公 尺 10% 三 十 公 尺 以 上 5% 表 6 大 众 捷 运 系 统 穿 越 土 地 下 方 深 度 补 偿 率 表 地 上 高 度 地 上 权 补 偿 率 零 公 尺 未 满 六 公 尺 15% 六 公 尺 未 满 十 二 公 尺 11% 十 二 公 尺 未 满 十 八 公 8% 尺 十 八 公 尺 以 上 5% ( 二 ) 国 内 地 下 空 间 使 用 管 理 和 价 格 确 定 现 状 1. 国 内 地 下 空 间 使 用 和 出 让 价 格 管 理 实 践 目 前, 国 内 绝 大 部 分 城 市 已 经 制 定 了 一 些 关 于 地 下 空 间 规 划 土 地 出 让 金 确 定 的 规 定, 其 主 要 侧 重 点 为 了 结 合 城 市 地 下 轨 道 交 通 人 防 工 程 和 地 下 停 车 场 等 城 市 基 础 设 施 的 规 划 制 定 房 地 产 开 发 地 下 空 间 在 规 划 方 面 的 规 定, 某 些 地 方 确 定 了 土 地 出 让 金 的 计 算 方 式, 全 部 是 按 照 土 地 出 让 金 降 低 一 定 比 例 计 算 收 取 表 7. 国 内 部 分 城 市 地 下 空 间 出 让 金 相 关 法 规 条 例 13 / 42

城 市 ( 年 份 ) 大 连 (2000) 杭 州 (2005) 沈 阳 (2008) 无 锡 (2007) 14 / 42 法 规 条 例 大 国 土 房 屋 发 2000 40 号 杭 政 [2005]2 号 市 政 府 关 于 进 一 步 加 强 全 市 土 地 管 理 工 作 的 意 见 ( 沈 政 发 2008 10 号 ) 无 锡 市 城 市 地 下 空 间 建 设 用 地 管 理 暂 行 办 法 相 关 内 容 公 建 用 途 土 地 出 让 金 标 准 的 下 列 比 例 收 取 : 建 设 地 下 一 层 ( 半 地 下 ) 停 车 场 ( 车 库 ) 的, 按 50% 计 取 ; 建 设 地 下 两 层 的, 地 下 一 层 按 50% 计 取, 地 下 二 层 按 25% 计 取 ; 建 设 地 下 三 层 以 下 的, 三 层 ( 含 三 层 ) 以 下 不 收 取 土 地 出 让 金 核 算 土 地 出 让 金 时, 停 车 场 部 分, 按 每 个 车 位 15 平 方 米 计 算 ; 车 库 部 分, 建 筑 面 积 按 车 库 实 际 建 筑 面 积 计 算 1. 对 原 以 划 拨 方 式 取 得 的 工 业 仓 储 等 用 地 调 整 为 科 研 用 地 的, 可 以 协 议 方 式 供 地, 土 地 出 让 金 按 评 估 确 定 价 的 55% 缴 纳 2. 对 原 以 出 让 方 式 取 得 的 工 业 仓 储 等 用 地 调 整 为 科 研 用 地 的, 按 科 研 用 地 评 估 确 定 价 减 去 原 用 途 的 评 估 确 定 价 后 的 55% 补 缴 土 地 出 让 金 差 价 3. 对 经 市 发 改 委 规 划 局 认 定 符 合 优 用 条 件 的 经 营 性 用 地, 由 政 府 收 购 储 备 的, 按 新 的 规 划 用 途 基 准 地 价 的 45%( 土 地 开 发 费 部 分 ) 作 为 收 购 补 偿 标 准 原 为 出 让 土 地 的, 其 已 缴 纳 的 土 地 出 让 金 扣 除 已 使 用 年 限 后 另 行 返 还 地 下 空 间 土 地 出 让 金 以 市 场 评 估 价 为 基 础, 市 场 供 地 的 底 价 和 协 议 出 让 的 最 终 价 格 由 市 土 地 价 格 评 审 委 员 会 审 核 确 定 地 下 空 间 土 地 出 让 金 的 评 估 价 格 以 该 区 域 出 让 金 标 准 为 基 数, 按 平 均 容 积 率 计 算 毛 地 评 估 楼 面 价 格 的 一 定 比 例 确 定 其 中, 地 下 一 层 按 楼 面 地 价 的 30% 确 定, 地 下 二 层 ( 含 二 层 ) 以 下 按 楼 面 地 价 的 20% 确 定 地 下 空 间 第 一 层, 用 途 为 地 下 商 业 地 下 综 合 体 等 服 务 设 施 的, 按 照 无 锡 市 区 土 地 基 准 地 价 相 对 应 用 途 价 格 ( 折 算 为 楼 面 地 价 ) 的 40% 计 算, 用 途 为 经 营 性 停 车 场 ( 库 ) 的 按 25% 计 算 ; 地 下 空 间 第 二 层 及 以 上 的 ( 含 二 层 ), 用 途 为 地 下 商 业, 地 下 综 合 体 等 服 务 设 施 的, 按 无 锡 市 土 地 基 准 地 价 相 对 应 用 途 价 格 ( 折 算 成 楼 面 地 价 ) 的 25% 收 取, 用 途 为 经 营 性 停 车 场 ( 库 ) 的 按 15% 收 取

2. 国 内 地 下 空 间 价 格 评 估 理 论 研 究 国 内 进 行 土 地 经 济 研 究 和 评 估 界 的 专 家 也 提 出 了 一 些 关 于 地 下 空 间 价 格 评 估 的 模 型 和 方 法 王 漩 杨 林 德 束 昱 (1995) 沈 颖 (2010) 王 郑 程 李 李 (2006) 表 8. 国 内 地 下 空 间 相 关 理 论 3. 对 国 内 外 地 下 空 间 价 格 确 定 方 式 的 比 较 随 着 时 代 的 发 展, 地 下 空 间 的 利 用 越 来 越 科 学 化 综 合 化 人 文 化 日 本 加 拿 大 美 国 等 西 方 国 家 的 地 下 开 发 历 史 较 长, 地 下 空 间 利 用 系 统 比 较 完 善, 西 方 国 家 基 于 成 熟 的 估 价 15 / 42 收 益 还 原 法 地 面 与 地 下 空 间 的 估 价 比 较 关 系 地 下 空 间 使 用 权 的 价 格 分 层 认 为 收 益 还 原 法 是 一 种 适 合 我 国 现 阶 段 计 算 地 下 空 间 使 用 权 出 让 费 的 科 学 的 估 价 方 法, 并 基 于 市 场 资 料 比 较 法 和 收 益 还 原 法 的 有 关 原 理, 提 出 一 种 新 的 算 法, P =K (P/K-3C) 认 为 地 下 空 间 使 用 权 价 格 评 估 思 路 方 法 与 土 地 使 用 权 价 格 评 估 一 致, 但 由 于 受 市 场 发 育 状 况 限 制, 在 宗 地 地 价 评 估 方 法 选 择 上, 地 下 商 铺 租 赁 比 较 活 跃 的 地 区, 可 采 用 收 益 还 原 法 对 地 下 空 间 使 用 权 价 格 进 行 评 估 ; 而 对 目 前 交 易 比 较 普 遍 的 停 车 用 途 的 地 下 空 借 鉴 国 外 文 献 中 的 地 下 空 间 使 用 权 价 格 模 型 U=[Q/(1+b)]-D( 式 中 :U Q b D 分 别 为 地 下 土 地 的 价 格 地 下 建 筑 物 的 价 格 开 发 利 润 率 地 下 部 分 的 建 设 成 本 ), 并 分 层 探 讨 了 地 下 空 间 使 用 权 的 价 格 顾 振 发 (2010) 系 数 修 正 法 用 地 下 基 准 地 价 K 系 数 修 正 法 和 地 下 层 次 N 系 数 修 正 法 来 评 估 非 公 益 性 地 下 空 间 土 地 使 用 权 价 值

理 论 和 统 计 数 据 建 立 了 不 同 区 域 的 立 体 空 间 估 价 模 型, 并 制 定 了 详 细 的 修 正 系 数 表, 可 以 直 接 应 用 于 立 体 空 间 的 各 种 估 价 实 践 中 ; 而 国 内 由 于 土 地 使 用 权 制 度 与 西 方 国 家 的 土 地 所 有 权 制 度 的 不 同, 加 之 土 地 立 体 开 发 利 用 尚 处 于 起 步 阶 段, 土 地 立 体 空 间 利 用 的 概 念 远 未 深 入 人 心, 各 种 关 于 土 地 立 体 空 间 价 格 的 理 论 还 处 于 研 究 阶 段, 各 地 对 于 土 地 使 用 权 价 格 的 确 定 基 本 只 考 虑 地 面 以 上 的 价 值 贡 献, 地 下 空 间 绝 大 多 数 用 于 停 车 库 等 配 套 功 能, 并 不 收 取 地 价, 少 数 用 于 商 业 经 营 的 地 下 空 间 虽 收 取 土 地 出 让 金, 也 仅 是 按 照 地 上 楼 面 地 价 的 一 定 比 例 收 取 ; 即 便 采 用 评 估 地 下 空 间 使 用 权 价 格 的 方 式 确 定 土 地 出 让 金, 也 仅 是 采 用 估 价 规 范 中 原 有 的 收 益 法 和 剩 余 法 模 型 进 行 评 估, 与 地 面 以 上 土 地 价 格 评 估 并 无 不 同 可 见 我 国 对 于 土 地 立 体 空 间 的 使 用 和 流 转 管 理 相 对 于 西 方 国 家 过 于 粗 放, 造 成 大 量 土 地 地 下 空 间 处 于 无 序 低 效 利 用 的 状 态, 急 需 建 立 土 地 立 体 空 间 价 格 评 估 模 型 4. 小 结 通 过 对 国 内 外 地 下 空 间 估 价 的 理 论 和 实 践 的 对 比, 发 现 国 外 对 地 下 空 间 估 价 模 型 较 成 熟 的 方 法 为 系 数 分 析 法 国 内 对 土 地 立 体 空 间 价 格 体 系 尚 未 建 立, 可 以 借 鉴 国 外 成 熟 经 验 建 立 相 应 的 估 价 模 型, 解 决 地 上 地 下 分 层 土 地 立 体 空 间 价 格 评 估 问 题 我 们 通 过 对 各 商 业 区 域 内 商 场 地 下 经 营 空 间 的 调 查 研 究, 提 出 划 分 商 业 区 域, 按 商 业 繁 华 度 分 类 ; 16 / 42

调 查 各 分 区 内 各 商 场 经 营 空 间 收 益 计 算 地 下 空 间 价 格 与 地 上 空 间 价 格 比 率 系 数, 形 成 区 域 地 上 地 下 价 格 比 率 系 数 表 再 进 一 步 研 究 各 层 空 间 的 价 格 比 率 关 系, 形 成 区 域 立 体 空 间 价 格 比 率 系 数 表 对 于 单 纯 的 地 下 建 筑 物 的 土 地 使 用 权 价 格 的 评 估, 无 法 利 用 地 上 地 下 土 地 价 格 系 数 分 配 的 方 法 评 估 地 下 空 间 使 用 权 价 格 为 此, 提 出 依 照 收 益 还 原 法 和 剩 余 法 的 基 本 原 理 建 立 地 下 空 间 估 价 模 型, 形 成 结 建 项 目 地 下 空 间 价 格 与 土 地 出 让 价 格 的 关 系, 从 而 求 取 地 下 空 间 价 格 二 地 下 空 间 土 地 使 用 权 出 让 价 格 评 估 的 技 术 思 路 和 相 关 模 型 ( 一 ) 采 用 收 益 还 原 法 收 益 还 原 法 的 基 本 公 式 V=A/r*[1-1/(1+r) n ] 其 中 A=R-C-P*D*r 2 A 房 地 产 年 纯 收 益 ; R 房 地 产 出 租 年 总 收 益 C 房 地 产 出 租 年 总 费 用 ; P 房 屋 建 筑 物 重 置 成 本 价 格 D 房 屋 建 筑 物 成 新 率 ; r 2 房 屋 建 筑 物 还 原 利 率 在 完 全 市 场 中, 从 投 资 者 的 角 度 出 发, 投 资 与 收 益 应 该 至 少 成 正 比, 据 此 建 立 基 于 收 益 还 原 法 的 地 下 空 间 土 地 使 用 权 评 估 模 型 (R 上 -C 上 -P 上 *D*r 2 )/V 上 =(R 下 -C 下 -P 下 *D*r 2 )/V 下 其 中 R 上 C 上 P 上 分 别 为 地 上 部 分 的 房 地 产 年 收 益 年 费 用 和 房 屋 建 筑 物 的 重 置 价 格,R 下 C 下 P 下 为 地 下 部 分 的 房 地 产 年 17 / 42

收 益 年 费 用 和 房 屋 建 筑 物 的 重 置 价 格,D r 2 为 房 屋 建 筑 物 整 体 的 成 新 率 和 还 原 利 率,V 上 V 下 为 地 面 以 上 土 地 使 用 权 价 格 和 地 下 空 间 使 用 权 价 格 其 中 R 上 C 上 R 下 C 下 均 可 通 过 市 场 调 查 得 到,P 上 P 下 可 通 过 查 阅 建 筑 工 程 图 纸 和 建 筑 成 本 分 析 获 得, 而 V 上 可 以 通 过 市 场 比 较 法 直 接 在 土 地 一 级 市 场 获 取, 由 此 即 可 以 计 算 出 V 下 的 价 格 但 在 调 查 计 算 过 程 中 必 须 注 意 地 面 以 上 和 地 下 建 筑 物 在 维 护 保 养 方 面 的 差 异, 仔 细 分 析 每 个 费 用 项 目 的 针 对 部 位, 制 定 详 细 的 费 用 调 查 和 区 分 表 格 ; 同 理 其 设 备 运 行 费 用 也 应 进 行 详 细 区 分, 对 于 只 服 务 于 地 下 部 分 的 设 备 ( 如 地 下 排 水 设 备 换 气 通 风 设 备 等 ), 其 费 用 归 于 地 下 部 分, 而 服 务 于 整 个 建 筑 物 的 设 备, 必 须 通 过 地 上 与 地 下 面 积 分 摊 的 方 法 分 别 归 集 于 相 应 的 范 围 ( 包 括 一 些 其 他 方 面 的 用 途, 如 公 共 服 务 等, 也 应 将 相 应 费 用 分 摊 于 此 用 途 ), 而 不 能 以 设 备 所 处 位 置 于 地 下 而 简 单 将 其 费 用 划 归 于 地 下 空 间 同 理, 对 于 建 筑 物 重 置 成 本 价 格 P 上 P 下 的 分 析 计 算 也 应 遵 循 上 述 原 则, 合 理 分 摊 成 本 成 本 分 摊 时, 应 明 确 投 入 于 地 上 或 地 下 部 分 的 成 本 分 归 属, 对 于 服 务 于 整 个 建 筑 的 成 本 ( 基 础 主 体 结 构 配 套 用 房 共 用 面 积 等 ) 应 按 照 不 同 部 位 对 建 筑 整 体 作 用 大 小 的 比 例 分 摊 但 由 于 成 本 的 分 摊 很 难 量 化, 所 以 这 种 方 法 的 使 用 还 有 一 定 困 难 但 收 益 法 在 测 算 地 下 建 筑 价 格 和 分 层 系 数 时, 是 必 不 可 少 的 估 价 方 法 18 / 42

表 9. 空 间 土 地 使 用 权 收 益 法 计 算 表 地 上 空 间 地 下 空 间 层 数 土 地 使 用 权 价 格 Vi 房 地 产 总 收 益 Ri 房 地 产 总 费 用 Ci 建 筑 物 重 置 成 本 Pi 建 筑 物 成 新 率 D 建 筑 物 还 原 利 率 r2 Ri-Ci-Pi*D*r2 ( 二 ) 采 用 剩 余 法 剩 余 法 的 基 本 公 式 V=A-P-a*A V- 土 地 使 用 权 单 价 A- 房 地 产 平 均 售 价 P- 开 发 建 设 成 本 19 / 42

a- 开 发 利 润 率 V A 采 用 市 场 比 较 法 计 算 得 到, 如 无 足 够 交 易 案 例, 可 通 过 对 同 类 地 下 建 筑 收 益 费 用 调 查, 采 用 收 益 法 求 取 收 益 价 格,P 可 通 过 查 阅 建 筑 工 程 图 纸 和 建 筑 成 本 分 析 获 得, 由 此 即 可 以 计 算 出 V 下 的 价 格 表 10. 地 下 空 间 剩 余 法 计 算 表 地 上 空 间 地 下 空 间 层 数 房 地 产 平 均 销 售 价 格 ( 或 收 益 价 格 )Ai 建 筑 物 重 置 成 本 Pi 土 地 使 用 权 单 价 Vi 三 地 下 空 间 土 地 使 用 权 分 层 价 格 比 率 系 数 的 研 究 通 过 对 两 种 估 价 模 型 的 描 述 和 探 讨, 我 们 发 现 无 论 是 剩 余 法 思 路 (V 上 +P 上 )/A 上 =(V 下 +P 下 )/A 下 还 是 收 益 法 思 路 (R 上 -C 上 -P 上 *D*r 2 )/V 上 =(R 下 -C 下 -P 下 *D*r 2 )/V 下, 实 质 上 均 是 土 地 房 屋 建 设 投 资 和 投 资 收 益 的 比 例 关 系, 地 下 空 间 土 地 使 用 权 价 格 可 以 在 地 上 土 地 使 用 权 价 格 评 估 的 基 础 上, 以 地 下 空 间 土 地 使 用 权 利 用 用 途 预 期 收 益 开 发 成 本 等 为 修 正 因 素, 结 合 地 上 土 地 利 用 与 地 下 土 地 利 用 的 效 益 费 用 比 率, 通 过 20 / 42

地 价 分 层 价 格 比 率 进 行 修 正 评 估, 形 成 地 下 空 间 土 地 使 用 权 价 格 但 是 基 于 大 多 数 地 下 空 间 结 合 地 面 建 筑 一 并 开 发 建 设 的 结 建 房 地 产 项 目 往 往 由 于 地 面 空 间 有 限, 为 了 整 个 项 目 的 利 益 最 大 化 将 大 部 分 不 能 带 来 收 益 的 配 套 建 筑 ( 机 动 车 存 车 库 各 种 泵 房 换 热 站 控 制 室 机 房, 甚 至 配 电 间 煤 气 调 压 站 等 ) 都 修 建 在 地 下, 造 成 地 下 空 间 收 益 能 力 极 低, 单 位 建 筑 成 本 较 高, 而 开 发 者 也 不 再 单 独 计 算 地 下 空 间 开 发 的 收 益 率, 所 以 在 很 多 现 实 情 况 下 地 下 空 间 的 开 发 往 往 是 附 属 的 迫 不 得 已 的 在 此 情 况 下, 只 有 相 对 繁 华 商 业 地 区 的 综 合 性 商 业 建 筑 才 有 可 能 利 用 地 下 空 间 开 发 除 停 车 库 以 外 的 经 营 空 间, 同 时 此 类 开 发 方 式 多 采 用 室 内 商 业 步 行 街 的 形 式, 通 过 大 面 积 共 享 空 间 的 设 置, 将 地 面 一 层 的 商 业 氛 围 拓 展 到 地 下 一 层 甚 至 地 下 二 层 所 以 我 们 仅 对 拥 有 地 下 商 业 经 营 空 间 的 项 目 进 行 梳 理, 划 分 商 圈 区 域 ; 按 商 圈 区 域 进 行 项 目 调 查, 汇 总 各 项 目 的 基 本 情 况 建 筑 成 本 造 价 销 售 租 赁 资 料 ; 通 过 计 算 各 项 目 地 上 地 下 共 用 面 积 建 筑 成 本 运 营 费 用 的 分 摊 比 例, 最 终 确 定 各 项 目 的 地 上 空 间 和 地 下 空 间 的 收 益 及 建 造 成 本 的 比 例 关 系 ; 依 据 各 项 目 土 地 使 用 权 出 让 金, 计 算 各 项 目 地 上 空 间 和 地 下 空 间 的 土 地 使 用 权 价 格 比 例 系 数 将 同 一 商 业 地 21 / 42

区 各 项 目 计 算 所 得 土 地 房 屋 建 成 本 和 投 资 收 益 的 比 例 关 系 进 行 统 计 分 析, 确 定 本 商 业 地 区 地 上 空 间 和 地 下 空 间 的 土 地 使 用 权 价 格 比 例 系 数 地 下 建 筑 也 为 地 上 建 筑 服 务, 地 下 部 分 是 为 了 承 载 地 上 部 分 重 量 而 存 在 的, 地 下 空 间 的 形 成 只 是 一 个 副 产 品, 其 成 本 分 摊 是 个 难 题, 因 此, 我 们 认 为 可 以 区 分 地 下 各 层 地 上 各 层 的 收 益 差 距, 总 结 出 不 同 层 收 益 变 化 比 率 ( 变 动 系 数 ); 假 设 建 筑 物 建 造 成 本 的 立 体 分 布 相 同, 经 计 算 获 得 各 层 次 空 间 土 地 使 用 权 变 动 系 数 表 ( 分 层 空 间 土 地 使 用 权 价 格 系 数 表 ) 四 天 津 市 地 下 空 间 利 用 现 状 ( 一 ) 天 津 市 地 下 空 间 利 用 方 式 的 分 类 1. 人 民 防 空 工 程 2. 地 下 轨 道 交 通 站 点 其 他 地 下 交 通 设 施 及 配 套 工 程 3. 市 政 公 用 设 施 ( 含 广 场 体 育 场 剧 院 展 览 馆 等 大 型 公 建 设 施 的 地 下 停 车 库 地 下 仓 库 地 下 交 通 疏 散 通 道 等 ) 4. 住 宅 小 区 内 配 套 地 下 车 库 5. 大 型 写 字 楼 配 套 地 下 车 库 和 办 公 配 套 用 房 等 6. 大 型 超 市 专 业 市 场 或 百 货 商 场 的 地 下 车 库 或 地 下 经 营 面 积 7. 商 业 综 合 体 地 下 经 营 面 积 地 下 车 库 8. 由 于 规 划 要 求 地 下 单 独 建 设 的 地 下 经 营 场 所 地 下 车 22 / 42

库, 或 者 结 合 地 下 交 通 设 施 和 公 用 设 施 建 设 的 地 下 经 营 场 所 地 下 车 库 ( 二 ) 天 津 市 地 下 商 业 空 间 利 用 的 调 查 由 于 地 下 车 库 是 地 下 空 间 利 用 的 最 主 要 方 式, 多 是 为 了 解 决 地 面 停 车 位 短 缺 的 配 套 要 求, 现 阶 段 还 很 少 出 于 盈 利 的 目 的 去 建 设 地 下 停 车 库, 而 人 防 地 下 交 通 公 建 设 施 不 会 以 盈 利 为 目 的 所 以 我 们 本 次 只 调 查 至 少 有 一 层 地 下 空 间 用 于 商 业 经 营 的 商 业 项 目 1. 商 业 经 营 类 地 下 空 间 利 用 方 式 的 区 域 分 布 天 津 市 的 繁 华 商 业 地 区 原 来 仅 位 于 和 平 区 小 白 楼 滨 江 道 和 平 路 南 市, 南 开 区 老 城 厢, 红 桥 区 大 胡 同 等 地 区, 随 着 城 市 经 济 的 发 展, 现 在 已 由 上 述 地 区 连 贯 成 一 条 由 河 西 区 光 华 桥 开 始, 延 海 河 两 岸 一 直 铺 展 到 原 老 城 厢 地 区 西 站 地 区 中 山 路 地 区 的 商 业 带, 在 这 条 商 业 带 中 星 罗 棋 布 着 许 多 大 型 综 合 商 业 广 场 传 统 商 场 和 专 业 商 场, 同 时 原 有 的 科 贸 装 修 专 业 市 场 聚 集 地, 金 融 办 公 场 所 集 中 区, 市 区 快 速 路 城 郊 快 速 路 沿 线 的 某 些 住 宅 集 中 区, 地 下 交 通 枢 纽 大 型 广 场 等 也 正 在 规 划 建 设 大 型 商 业 综 合 体, 上 述 商 业 设 施 是 地 下 空 间 进 行 商 业 经 营 利 用 的 主 体 其 形 式 基 本 上 为 将 地 下 一 层 用 于 商 业 经 营 以 扩 展 商 业 经 营 面 积, 近 两 年 规 划 设 计 的 商 场 一 般 顶 层 至 地 下 一 层 设 共 享 空 间, 顶 棚 设 计 成 采 光 天 棚, 共 享 空 间 内 为 垂 直 交 通 通 道, 这 样 可 以 弱 化 地 23 / 42

下 一 层 观 感 不 利 的 经 营 环 境, 提 升 经 营 收 益 同 时, 超 大 型 商 业 广 场 会 将 地 下 二 层 甚 至 三 层 设 计 成 地 下 停 车 库, 而 经 营 场 所 也 有 像 地 下 二 层 发 展 的 趋 势, 虽 然 进 入 地 下 二 层 的 多 为 一 些 生 活 超 市, 但 也 提 高 了 地 下 空 间 的 利 用 价 值 当 然, 也 应 该 注 意 到 天 津 属 于 沿 海 低 海 拔 地 区, 地 下 水 位 高, 地 下 工 程 支 护 防 渗 投 入 大, 地 下 空 间 的 开 发 维 护 成 本 巨 大 所 以 现 阶 段 一 般 项 目 仅 限 于 地 下 二 层 ( 深 度 12 米 以 内 ) 的 空 间 开 发 2. 可 产 生 收 益 的 地 下 空 间 商 业 利 用 项 目 的 实 例 调 查 通 过 搜 集 天 津 市 商 业 区 域 的 商 场 信 息, 天 津 市 各 区 拥 有 地 下 经 营 空 间 的 商 业 设 施 如 下 : 河 西 区 : 银 河 购 物 中 心 阳 光 新 业 广 场 津 门 湖 商 业 广 场 田 园 购 物 中 心 万 和 商 业 广 场 昆 仑 中 心 ( 在 建 ); 河 东 : 河 东 万 达 广 场 金 地 紫 乐 府 天 津 远 洋 未 来 广 场 嘉 里 中 心 ( 在 建 ) 红 星 国 际 ( 在 建 ) 中 粮 大 道 ( 在 建 ); 南 开 : 中 粮 大 悦 城 上 谷 商 业 街 远 东 百 货 新 安 购 物 广 场 熙 汇 广 场 ( 在 建 ) 仁 恒 海 河 广 场 ( 在 建 ) 天 佑 城 ( 在 建 ); 和 平 : 津 汇 广 场 海 信 广 场 劝 业 场 ( 和 平 路 ) 津 塔 858 城 市 广 场 乐 宾 百 货 友 谊 新 天 地 百 盛 商 厦 现 代 城 ( 在 建 ) 恒 隆 广 场 ( 在 建 ) 金 街 天 河 城 ( 在 建 ) 和 记 黄 埔 都 会 轩 天 津 大 都 会 ( 在 建 ) 津 湾 广 场 24 / 42

红 桥 : 鹏 欣 水 游 城 武 清 区 : 佛 罗 伦 萨 小 镇 滨 海 新 区 空 港 经 济 区 :YOHO 湾 ( 在 建 ) SM 滨 海 第 一 城 ( 在 建 ) 滨 海 新 区 : 响 螺 湾 海 昌 中 心 还 有 结 合 地 下 交 通 设 施 开 发 的 地 下 车 库 和 经 营 场 所 : 小 白 楼 朗 香 街 东 站 地 下 商 业 街 结 合 大 型 公 用 设 施 建 设 的 地 下 车 库 和 经 营 场 所 : 天 津 文 化 中 心 地 下 车 库 和 地 下 商 业 街 我 们 将 上 述 商 业 地 产 作 为 我 们 研 究 的 重 点, 筛 选 出 31 处 商 业 设 施 进 行 数 据 查 询 并 分 类, 包 括 超 大 型 商 业 综 合 体 6 处, 大 型 综 合 体 或 商 场 8 处, 中 型 商 场 11 处, 及 在 建 中 未 开 业 5 处 我 们 选 取 了 两 处 超 大 型 综 合 体 ( 中 粮 大 悦 城 及 银 河 国 际 购 物 广 场 ) 两 处 大 型 综 合 体 ( 鹏 欣 水 游 城 和 858 广 场 进 行 了 基 本 情 况 的 调 查, 调 查 内 容 包 括 建 筑 物 基 本 情 况 区 位 环 境 建 筑 物 内 商 业 店 铺 分 布 情 况 业 态 店 铺 的 开 间 及 进 深 售 价 或 租 金 信 息 河 西 区 银 河 国 际 购 物 广 场 位 于 天 津 市 河 西 区 友 谊 路, 由 天 津 城 投 集 团 投 资 开 发, 建 筑 面 积 35 万 平 方 米, 主 要 招 商 方 向 为 百 货, 便 利 店, 服 饰, 箱 包 鞋 帽, 餐 饮,KTV, 影 院, 健 身 会 所, 美 容 SPA, 游 乐 园, 酒 吧, 沐 足 桑 拿, 珠 宝 首 饰, 化 妆 品, 家 电 数 码, 眼 镜, 钟 表 等 地 下 二 层 全 部 为 停 车 场, 地 下 一 层 25 / 42

主 要 为 餐 饮 服 装 饰 品 及 停 车 场, 地 上 一 至 四 层 主 要 为 服 装 饰 品 等, 地 上 五 层 以 餐 饮 为 主 该 项 目 面 向 天 津 的 所 有 人 口, 作 为 天 津 的 购 物, 文 化 和 娱 乐 聚 集 地, 它 将 吸 引 所 有 当 地 居 民 以 及 游 客, 将 成 为 天 津 最 具 规 模 既 拥 有 众 多 国 际 顶 级 奢 侈 品 牌 和 国 内 外 潮 流 品 牌, 又 融 世 界 佳 肴 美 食 和 休 闲 娱 乐 为 一 体 的 品 质 生 活 体 验 场, 成 功 引 入 乐 天 百 货 嘉 禾 影 城 和 全 明 星 冰 场 三 大 主 力 店, 以 及 国 际 时 尚 品 牌 旗 舰 店 大 型 知 名 餐 饮 特 色 主 题 娱 乐 等 的 一 站 式, 集 购 物 餐 饮 娱 乐 休 闲 文 化 等 多 功 能 业 态 聚 合 的 国 际 化 购 物 中 心 天 津 大 悦 城 项 目 位 于 天 津 市 核 心 区 南 马 路 与 南 门 外 大 街 交 汇 处, 据 守 和 平 与 南 开 两 大 中 心 城 区 交 汇 处, 其 便 捷 的 立 体 交 通 脉 络 使 项 目 周 边 具 有 极 大 的 辐 射 力 项 目 地 处 城 市 交 通 干 线 黄 金 交 叉 点 紧 邻 城 市 主 干 道 南 门 外 大 街 南 马 路 周 边 不 仅 有 49 条 公 交 线 路 汇 集 至 此, 同 时 还 与 2012 年 已 开 通 的 地 铁 2 号 线 无 缝 对 接 该 项 目 建 筑 用 地 8.9 万 平 方 米, 总 建 筑 规 模 达 53 万 平 方 米 ( 含 地 下 部 分 ), 涵 盖 体 验 型 购 物 中 心 国 际 甲 级 写 字 楼 和 酒 店 式 服 务 公 寓 等 多 种 业 态 定 位 为 国 际 时 尚 青 年 城 年 轻 时 尚 潮 流 品 位 作 为 大 悦 城 的 精 神 名 片, 诠 释 JOY CITY 的 生 活 方 式, 以 便 捷 休 闲 开 放 与 亲 和 为 基 调, 引 导 前 沿 生 活 理 念, 以 18 岁 至 35 岁 的 中 青 年 人 为 主 力 消 费 人 群, 引 进 国 际 时 尚 主 流 品 牌, 集 合 新 颖 时 尚 前 卫 于 一 体, 传 播 潮 流 最 新 资 讯 26 / 42

购 物 中 心 主 体 部 分 四 层, 局 部 五 层 分 为 北 端 的 时 尚 潮 流 馆 和 南 端 的 青 春 活 力 馆, 中 间 以 独 有 的 十 六 米 开 阔 的 艺 术 连 廊 创 意 连 通 共 有 店 铺 约 500 个, 地 上 停 车 楼 及 地 下 三 层 大 型 停 车 场 拥 有 共 3000 个 停 车 位, 是 融 合 了 购 物 餐 饮 休 闲 娱 乐 于 一 体 的 综 合 型 一 站 式 购 物 中 心 招 商 涵 盖 餐 饮, 影 院, 健 身 会 所, 酒 吧, 沐 足 桑 拿, 珠 宝 首 饰, 化 妆 品, 眼 镜, 钟 表, 家 居 建 材, 药 妆 店, 运 动 用 品, 其 他 商 家 等 鹏 欣 水 游 城 坐 落 于 天 津 市 红 桥 区 大 丰 路 西 侧, 毗 邻 天 津 西 站, 是 集 购 物 餐 饮 娱 乐 文 化 等 为 一 体 的 一 站 式 都 市 休 闲 购 物 中 心 水 游 城 项 目 规 划 总 建 筑 面 积 18 万 平 方 米, 其 中 包 括 : 一 栋 建 筑 面 积 3 万 平 方 米 的 星 级 酒 店 ; 沿 大 丰 路 的 商 业 面 积 共 为 8 万 平 方 米, 四 幢 建 筑 面 积 共 4 万 平 方 米 的 写 字 楼 ; 地 下 建 筑 面 积 3 万 平 方 米, 能 够 很 好 地 满 足 消 费 者 的 一 站 式 消 费 需 求 主 要 签 约 美 亚 集 团 电 影 城 BHG 精 品 超 市 ZARA 及 其 六 大 附 属 品 牌 H&M UNIQLO SEPHORA WE UR COSTA 星 巴 克 IRIS Life DF TWICE PAGE ONE MOTIVI 国 美 电 器 棒 约 翰 韩 罗 苑 等 著 名 品 牌 858 城 市 广 场 位 于 天 津 市 和 平 区 滨 江 道 商 业 步 行 街, 总 建 筑 面 积 达 5.2 万 平 方 米, 项 目 外 观 设 计 精 致 典 雅, 内 部 布 局 时 尚 独 特 设 施 完 善 功 能 齐 全 商 业 体 共 设 9 层,B1 层 和 F5 层 为 时 尚 主 题 餐 饮 ;F1 层 至 F4 层 设 有 国 内 外 著 名 品 牌 专 27 / 42

卖 店 ;F6 F7 层 为 五 星 级 影 院, 该 影 院 也 将 成 为 滨 江 道 唯 一 一 家 商 场 内 五 星 级 影 院 ;F8 层 为 豪 华 量 贩 式 KTV 858 城 市 广 场 把 主 要 客 户 定 位 为 20-35 岁, 追 求 时 尚 生 活 品 质 生 活 潮 流 生 活 的 都 市 新 一 代 858 城 市 广 场 的 每 一 层 都 被 冠 以 不 同 主 题, 以 购 物 休 闲 餐 饮 聚 会 各 个 业 态 进 行 配 合, 每 一 个 环 节 都 围 绕 主 题 来 开 展, 店 铺 式 购 物 的 模 式 让 购 物 消 费 变 得 愈 发 人 性 化 随 性 化 3. 对 上 述 含 有 地 下 商 业 空 间 的 商 业 项 目 的 区 域 分 类 我 们 将 这 些 商 业 设 施 按 其 所 处 区 位 划 分 了 商 圈, 并 按 照 其 繁 华 程 度 确 定 了 分 类, 暂 时 分 为 繁 华 商 业 地 区 和 一 般 商 业 地 区 (1) 繁 华 商 业 区 域 繁 华 商 业 地 区 按 照 天 津 市 商 业 传 统 布 局, 应 在 以 滨 江 道 与 和 平 路 地 区, 随 着 近 二 十 年 天 津 市 的 发 展 和 城 市 规 划, 现 在 这 一 区 域 向 西 扩 展 至 老 城 厢 至 大 胡 同 地 区, 所 以 我 们 将 滨 江 道 ( 南 京 路 和 平 路 ) 和 平 路 ( 赤 峰 道 福 安 大 街 ) 划 分 为 繁 华 商 业 区 域 (2) 一 般 商 业 区 域 其 他 区 域 划 分 为 一 般 区 域 4. 商 业 空 间 不 同 楼 层 收 益 调 查 对 商 业 立 体 空 间 进 行 分 楼 层 收 益 调 查 是 建 立 比 率 系 数 体 系 的 关 键, 我 们 设 计 了 商 业 空 间 不 同 楼 层 收 益 调 查 表 28 / 42

商 业 房 地 产 分 层 收 益 调 查 表 物 业 名 地 称 址 层 数 建 收 益 公 共 总 总 经 营 维 建 筑 物 保 险 税 筑 / 销 配 套 收 费 管 理 修 及 设 备 费 金 面 售 面 服 务 益 用 费 费 折 旧 费 积 积 面 积 地 下 二 层 一 层 合 计 地 一 层 29 / 42

上 二 层 三 层 四 层 五 层 六 至 顶 层 合 计 5. 地 上 和 地 下 建 筑 成 本 调 查 按 照 地 上 和 地 下 区 分 建 设 成 本, 由 于 地 下 建 设 成 本 投 入 巨 大, 远 超 地 上 部 分 的 建 设 费 用, 所 以 必 须 分 别 调 查 地 上 和 地 下 的 建 设 成 本 但 注 意 公 共 配 套 面 积 应 按 地 上 收 益 面 积 和 地 下 收 益 面 积 的 比 例 进 行 分 摊 商 业 房 地 产 成 本 调 查 表 地 址 物 业 名 称 建 筑 层 数 收 益 / 销 公 共 配 套 服 务 面 建 设 成 本 面 积 售 面 积 积 地 上 部 分 地 下 部 分 6. 土 地 空 间 价 格 计 算 商 业 房 地 产 空 间 价 格 计 算 表 地 址 物 业 名 30 / 42

称 层 数 建 收 益 / 收 费 纯 收 益 / 公 共 配 建 分 层 空 筑 销 售 面 益 用 收 销 售 价 套 服 务 设 间 土 地 面 积 益 格 面 积 成 出 让 价 积 本 格 地 下 二 层 一 层 合 计 地 上 一 层 二 层 三 层 四 层 五 层 六 至 顶 层 合 计 五 利 用 分 层 空 间 土 地 使 用 权 价 格 比 率 系 数 表 评 估 地 下 空 间 土 地 使 用 权 出 让 价 格 ( 一 ) 建 立 分 层 空 间 土 地 使 用 权 价 格 系 数 表 在 同 一 商 业 区 域 ( 商 圈 ) 内 制 作 统 一 的 分 层 空 间 土 地 31 / 42

使 用 权 价 格 系 数 表 根 据 调 查 数 据, 租 售 面 积 和 租 金, 分 别 求 取 各 层 租 售 面 积 比 例 和 租 金 比 例, 因 为 现 在 商 铺 为 整 体 建 造, 建 筑 成 本 与 成 本 相 对 成 正 比 关 系, 租 金 与 收 益 也 成 正 比 关 系, 故 可 以 通 过 各 层 租 售 面 积 比 例 和 租 金 收 益 比 例 综 合 考 虑, 建 立 分 层 空 间 土 地 使 用 权 价 格 系 数 表 ( 二 ) 测 算 该 估 价 对 象 土 地 使 用 权 出 让 价 格 ; ( 三 ) 求 取 地 下 空 间 土 地 使 用 权 价 格 本 次 选 取 天 津 市 河 西 区 银 河 广 场 为 估 价 对 象, 求 取 银 河 广 场 地 下 土 地 空 间 权 出 让 价 值 河 西 区 银 河 国 际 购 物 广 场 位 于 天 津 市 河 西 区 友 谊 路, 由 天 津 城 投 集 团 投 资 开 发, 地 上 共 5 层, 地 上 1 到 4 层 主 要 为 精 品 服 装 饰 品 等,5 层 以 餐 饮 为 主, 地 下 共 分 2 层, 全 部 作 为 停 车 场 使 用 具 体 调 查 数 据 如 下 表 所 示 : 银 河 广 场 调 查 数 据 层 数 租 赁 面 积 (m2) 平 均 月 租 金 ( 元 / 月 / m2) 地 下 -2F 1117 5.6-1F 4137 9.5 地 上 1F 5277 25 32 / 42

2F 4707 18 3F 4435 12 4F 4220 8 5F 5277 5 合 计 29170 83.1 1. 银 河 广 场 分 层 空 间 土 地 使 用 权 价 格 系 数 表 每 层 土 地 使 用 权 价 格 系 数 =0.5 面 积 比 率 +0.5 收 益 比 率 物 业 名 称 : 银 河 广 场 分 层 空 间 土 地 使 用 权 价 格 系 数 表 层 数 租 赁 面 面 积 比 平 均 月 租 租 金 比 分 层 空 间 土 积 例 金 例 地 使 用 权 价 (m2) ( 元 / 月 / 格 系 数 表 m2) 地 下 地 上 -2F 1117 3.83% 5.6 6.74% 5.28% -1F 4137 14.18% 9.5 11.43% 12.81% 1F 5277 18.09% 25 30.08% 24.09% 2F 4707 16.14% 18 21.66% 18.90% 3F 4435 15.20% 12 14.44% 14.82% 4F 4220 14.47% 8 9.63% 12.05% 5F 5277 18.09% 5 6.02% 12.05% 33 / 42

合 计 29170 83.1 2. 测 算 该 估 价 对 象 土 地 使 用 权 出 让 价 格 根 据 城 镇 土 地 估 价 规 程 和 评 估 人 员 现 场 查 勘, 以 及 对 估 价 对 象 的 特 点 评 估 目 的 及 待 估 宗 地 所 处 区 域 的 影 响 因 素 等 资 料 进 行 收 集 分 析 和 整 理, 结 合 估 价 对 象 的 实 际 情 况, 采 用 假 设 开 发 法 和 收 益 还 原 法 进 行 估 价 确 定 评 估 值 主 要 基 于 以 下 考 虑 : 估 价 对 象 土 地 使 用 权 为 近 期 受 让 的 待 开 发 用 地, 符 合 假 设 开 发 法 的 应 用 条 件 及 适 用 范 围, 可 采 用 假 设 开 发 法 为 估 价 方 法 之 一 ; 同 时 掌 握 了 估 价 对 象 周 围 房 地 产 的 收 益 价 格 和 房 屋 建 造 成 本, 因 此 选 用 收 益 还 原 法 作 为 估 价 方 法 之 二 (1) 假 设 开 发 法 : 首 先 测 算 开 发 完 成 后 的 房 地 产 总 价, 然 后 扣 除 建 安 费 用 专 业 费 利 息 利 润 税 收 等 费 用, 以 此 确 定 土 地 使 用 权 价 格 测 算 公 式 为 : 基 本 公 式 :V=A-(B+C) 式 中 :V 待 估 土 地 的 价 格 A 总 开 发 价 值 或 开 发 完 成 后 的 不 动 产 总 价 值 B 整 个 开 发 项 目 的 开 发 成 本 C 开 发 商 合 理 利 润 (2) 收 益 还 原 法 : 首 先 测 算 土 地 使 用 权 在 未 来 一 定 年 期 的 纯 收 益, 然 后 按 照 一 定 的 土 地 还 原 利 率 将 纯 收 益 折 现 到 估 价 时 点 测 算 公 式 为 : V= a/r*[1-1/(1+r) n ] 34 / 42

式 中 : V 土 地 使 用 权 价 值 ; a 土 地 年 纯 收 益 ; r 土 地 还 原 利 率 ; n 土 地 使 用 年 期 根 据 公 式 A 和 公 式 B, 本 着 公 正 公 平 公 开 的 原 则, 在 分 析 现 有 资 料 的 基 础 上, 采 用 收 益 还 原 法 和 假 设 开 发 法, 经 测 算 确 定 估 价 对 象 地 面 土 地 使 用 权 价 格 为 : V 上 ( 楼 面 地 价 )=7915 元 / 平 方 米 银 河 广 场 地 下 空 间 土 地 使 用 权 测 算 银 河 广 场 楼 面 地 价 为 7915 元 /m2, 结 合 已 建 成 的 银 河 广 场 分 层 空 间 土 地 使 用 权 价 格 系 数 表, 银 河 广 场 地 上 土 地 使 用 权 共 占 比 例 为 81.83%, 故 银 河 广 场 整 体 土 地 使 用 权 价 值 为 9673 元 /m2 故 : 银 河 广 场 地 下 一 层 土 地 使 用 权 价 值 为 1239 元 /m2 (=7915 12.81%); 银 河 广 场 地 下 二 层 土 地 使 用 权 价 值 为 512 元 /m2 (=7915 5.28%) 六 地 下 空 间 土 地 使 用 权 评 估 指 引 的 研 究 ( 一 ) 估 价 目 的 本 指 引 研 究 的 是 地 下 空 间 土 地 使 用 权 出 让 价 格 的 评 估, 不 考 虑 其 他 估 价 目 的 地 下 空 间 价 格, 也 不 考 虑 除 产 生 经 济 收 益 以 外 的 地 下 空 间 公 益 使 用 方 式 下 的 价 格 问 题 35 / 42

( 二 ) 估 价 对 象 依 据 地 下 空 间 的 规 划 方 式, 包 括 地 下 空 间 结 合 地 面 建 筑 一 并 开 发 建 设 的 结 建 地 下 空 间 权 和 地 下 空 间 单 独 开 发 的 单 建 地 下 空 间 权, 所 以 估 价 对 象 应 按 结 建 和 单 建 进 行 分 类 又 因 为 地 下 空 间 不 得 建 设 住 宅 托 幼 园 所 养 老 院 学 校 医 院 病 房 等 项 目, 在 现 阶 段 的 利 用 方 向 主 要 为 人 防 工 程 地 下 轨 道 交 通 或 通 道 地 上 建 筑 的 配 套 建 筑 地 下 存 车 库 和 地 下 商 业 经 营 场 所, 另 外 还 会 有 部 分 用 于 保 密 的 军 事 或 科 研 用 途, 所 以 此 类 估 价 对 象 已 非 常 明 显 仅 包 括 地 下 存 车 库 和 商 业 经 营 场 所 两 类 估 价 对 象 ( 注 意 商 业 经 营 用 途 的 地 下 建 筑 一 般 均 会 配 建 地 下 停 车 库 ) ( 三 ) 价 值 定 义 地 下 空 间 土 地 使 用 权 的 价 格, 是 指 正 常 市 场 状 况 和 工 程 条 件 下 的 土 地 使 用 权 未 来 纯 收 益 的 现 值 总 和 在 本 指 引 中 引 入 投 资 收 益 分 析, 建 立 模 型, 通 过 地 面 空 间 土 地 使 用 权 价 格 求 取 地 下 空 间 土 地 使 用 权 出 让 价 格 ( 四 ) 估 价 原 则 在 预 期 收 益 原 则 替 代 原 则 最 有 效 利 用 原 则 供 需 原 则 报 酬 递 增 递 减 原 则 贡 献 原 则 变 动 原 则 价 值 主 导 原 则 审 慎 原 则 公 开 市 场 原 则 中, 特 别 强 调 最 有 效 利 用 原 则 报 酬 递 增 递 减 原 则 贡 献 原 则 1. 最 有 效 利 用 原 则, 判 断 土 地 的 最 有 效 利 用 以 土 地 利 36 / 42

用 符 合 其 自 身 利 用 条 件 法 律 法 规 政 策 及 规 划 限 制 市 场 要 求 和 最 佳 利 用 程 度 等 对 于 城 市 中 心 的 结 建 项 目 一 般 由 于 地 面 建 筑 容 积 率 高, 停 车 位 要 求 较 多, 地 面 又 没 有 足 够 空 间, 所 以 一 般 高 层 建 筑 无 论 是 住 宅 还 是 经 营 性 建 筑, 都 会 设 置 一 定 深 度 和 面 积 的 地 下 建 筑, 用 于 停 车 场 和 可 行 的 配 套 用 途, 以 尽 量 节 约 地 上 建 筑 面 积 用 于 产 生 更 高 的 收 益 但 此 种 利 用 并 不 是 多 多 益 善, 而 是 要 考 虑 建 筑 运 营 成 本 和 地 下 建 筑 的 特 点 进 行 科 学 设 置, 以 达 到 合 法 性 经 济 性 技 术 可 行 性 的 要 求 2. 报 酬 递 增 递 减 原 则, 是 在 技 术 等 条 件 一 定 的 前 提 下, 土 地 纯 收 益 会 随 着 土 地 投 资 的 增 加 而 出 现 由 递 增 到 递 减 的 特 点 对 于 建 筑 物 高 度 和 地 下 空 间 深 度 的 追 求 成 为 人 类 扩 展 生 存 空 间 的 最 大 手 段, 但 这 种 开 发 必 然 受 到 经 济 规 律 的 限 制, 无 限 扩 大 的 投 资 和 技 术 上 的 追 求, 必 然 提 高 投 资 的 边 际 成 本, 最 终 带 来 报 酬 减 少 至 控 制 成 本 线 以 下, 甚 至 不 足 运 营 成 本 许 多 空 间 被 浪 费, 许 多 杰 作 最 后 沦 为 人 类 炫 耀 技 术 的 标 本 和 地 球 环 境 的 杀 手, 带 来 无 法 估 量 的 经 济 损 失 报 酬 递 增 递 减 原 则 是 地 下 空 间 权 价 格 评 估 的 重 要 原 则, 脱 离 实 际 的 投 资 规 模 往 往 会 带 来 事 与 愿 违 的 结 果, 估 价 师 在 进 行 此 类 评 估 时 一 定 要 关 注 收 益 较 低 或 成 本 过 高 带 来 的 问 题 3. 贡 献 原 则, 是 指 房 地 产 总 收 益 是 由 土 地 及 其 他 生 产 37 / 42

要 素 共 同 作 用 的 结 果, 估 价 对 象 的 价 格 以 该 部 分 空 间 对 房 地 产 总 收 益 的 贡 献 大 小 决 定, 同 时 其 成 本 也 以 对 该 部 分 空 间 做 出 的 贡 献 大 小 决 定 地 下 空 间 的 开 发 往 往 是 一 个 综 合 行 为, 出 于 配 套 的 考 虑 会 将 地 下 交 通 人 防 停 车 配 套 设 施 商 业 经 营, 甚 至 景 观 工 程 放 在 同 一 个 空 间 中 规 划, 这 就 要 求 我 们 对 其 建 筑 结 构 和 配 套 设 施 功 能 进 行 深 入 的 研 究, 将 为 其 他 功 能 或 建 筑 服 务 的 空 间 和 成 本 进 行 最 大 限 度 同 时 有 理 有 据 的 剥 离, 产 生 相 应 收 益 的 空 间 面 积 的 确 定 更 加 科 学 合 理, 使 建 筑 成 本 和 运 营 成 本 的 确 定 更 加 科 学 合 理 ( 五 ) 估 价 方 法 选 用 理 论 上 所 有 土 地 使 用 权 估 价 方 法 均 适 用 于 地 下 空 间 价 格 的 评 估 但 由 于 目 前 土 地 空 间 使 用 权, 特 别 是 空 间 分 层 使 用 的 相 关 立 法 的 不 完 善, 造 成 地 下 空 间 的 权 属 界 定 市 场 交 易 等 均 有 相 当 困 难, 基 本 以 规 划 审 批 的 限 高 地 上 建 筑 面 积 地 下 建 筑 面 积 地 下 层 数 为 依 据 对 于 结 建 地 下 空 间 土 地 使 用 权 的 评 估, 我 们 在 本 指 引 中 讨 论 的 两 类 用 途 的 估 价 对 象 又 很 少 进 行 市 场 交 易, 由 于 交 易 案 例 的 缺 乏, 不 宜 选 用 市 场 比 较 法, 而 成 本 逼 近 法 也 仅 适 用 于 对 土 地 使 用 权 的 整 体 评 估 ; 但 其 可 以 产 生 收 益, 所 以 我 们 可 采 用 收 益 法 和 剩 余 法 采 用 收 益 法 时 应 注 意 产 生 收 益 的 地 下 空 间 的 范 围, 在 扣 除 运 营 费 用 和 建 筑 物 开 发 成 本 折 旧 时 应 与 其 对 应 ; 采 用 剩 余 法 时, 可 求 取 此 地 下 建 筑 空 38 / 42

间 的 收 益 现 值 总 和, 再 扣 除 贡 献 于 此 部 分 建 筑 物 的 开 发 成 本 现 值, 求 取 此 部 分 地 下 空 间 权 的 土 地 使 用 权 价 值 对 于 单 建 地 下 空 间 土 地 使 用 权 的 评 估, 由 于 不 存 在 地 上 建 筑, 土 地 使 用 权 的 全 部 收 益 均 归 于 地 下 空 间, 所 以 该 宗 土 地 使 用 权 的 出 让 价 格 即 为 其 地 下 空 间 权 的 出 让 价 格 由 于 土 地 使 用 方 面 的 限 制, 如 采 用 市 场 比 较 法 则 必 须 选 取 同 类 单 建 地 下 空 间 的 土 地 使 用 权 成 交 价 格 作 为 可 比 实 例, 但 在 进 行 修 正 时 必 须 注 意 规 划 方 面 的 条 件 和 限 制 ; 采 用 收 益 法 时, 应 注 意 区 分 产 生 收 益 的 部 分 和 为 其 他 建 筑 进 行 配 套 的 部 分, 避 免 在 扣 除 运 营 费 用 和 建 筑 物 开 发 成 本 折 旧 时 发 生 错 误 ; 采 用 成 本 逼 近 法 时, 要 特 别 注 意 该 宗 土 地 开 发 在 取 得 成 本 税 费 方 面 的 优 惠 政 策, 土 地 开 发 成 本 中 配 套 方 面 的 优 惠, 地 面 成 本 投 入 以 及 开 发 利 润 和 土 地 增 值 方 面 低 于 一 般 结 建 项 目 的 特 点 ; 采 用 剩 余 法 时, 先 要 采 用 收 益 法 ( 如 有 足 够 交 易 案 例 也 可 采 用 市 场 法 ) 计 算 产 生 收 益 的 房 地 产 价 格, 再 扣 除 相 应 的 建 筑 物 的 开 发 成 本 七 估 价 程 序 ( 一 ) 明 确 估 价 基 本 事 项, 签 订 估 价 委 托 书 和 委 托 合 同 估 价 目 的 已 经 确 定 为 地 下 空 间 土 地 使 用 权 出 让 价 格 的 评 估 ; 估 价 委 托 人 也 应 该 是 政 府 土 地 主 管 部 门 或 其 代 表 机 构 ; 估 价 期 日 在 此 估 价 目 的 下 应 为 该 土 地 挂 牌 公 告 发 布 之 日 ( 是 否 会 存 在 结 建 项 目 土 地 已 出 让 完 毕, 需 补 充 评 估 其 地 39 / 42

下 空 间 土 地 使 用 权 的 价 格 分 摊 或 补 缴 地 下 空 间 土 地 出 让 金 的 情 况 ); 确 定 估 价 对 象 应 根 据 项 目 规 划, 区 别 结 建 项 目 和 单 建 项 目, 不 仅 要 由 委 托 方 提 供 土 地 出 让 条 件, 还 要 提 供 修 建 性 详 细 规 划, 包 括 土 地 面 积 规 划 地 上 地 下 建 筑 面 积 配 套 建 筑 位 置 面 积 规 划 车 位 数 位 置 规 划 商 业 经 营 面 积 位 置 地 下 人 防 公 共 交 通 面 积 和 设 置 位 置 对 于 单 建 项 目, 如 要 求 土 地 使 用 者 建 设 地 面 设 施 的, 还 应 提 供 地 面 设 施 园 林 绿 化 的 详 细 规 划 设 计 图 纸 主 材 和 景 观 植 物 清 单 ; 上 述 内 容 都 确 定 后 应 签 订 委 托 书 和 评 估 委 托 合 同, 委 托 书 应 明 确 委 托 人 和 估 价 机 构 名 称 估 价 目 的 估 价 对 象 价 值 定 义 和 内 涵 估 价 时 点 估 价 工 作 日 期 委 托 方 应 提 供 的 资 料 ; 评 估 委 托 合 同 中 除 上 述 内 容 外 还 应 有 评 估 过 程 中 双 方 的 权 利 和 义 务 负 责 该 项 目 的 评 估 师 评 估 费 用 及 收 取 方 式 评 估 报 告 交 付 时 间 方 式 违 约 责 任 解 决 争 议 的 方 法 ( 二 ) 确 定 估 价 技 术 路 线, 制 定 估 价 作 业 方 案 首 先 确 定 地 下 空 间 的 利 用 方 式, 即 区 分 结 建, 还 是 单 建 ; 之 后, 详 细 了 解 该 项 目 各 部 分 分 区 的 规 划 用 途, 确 定 各 类 功 能 分 区 的 建 筑 面 积 ( 包 括 自 身 使 用 的 建 筑 面 积 和 分 摊 的 建 筑 面 积 ); 确 定 可 以 产 生 收 益 的 功 能 区, 并 调 查 同 类 地 区 类 似 地 下 功 能 区 的 收 益 情 况, 注 意 制 定 收 益 实 例 调 查 表, 调 查 表 内 容 应 包 括 各 类 功 能 区 收 益 额 和 该 建 筑 物 的 各 种 相 关 影 响 因 素 ; 调 查 并 计 算 整 体 建 筑 物 的 开 发 成 本 和 合 理 利 润 ; 40 / 42

如 果 是 单 建 项 目, 还 应 收 集 本 地 区 其 他 单 建 项 目 的 资 料, 包 括 规 划 条 件 土 地 出 让 条 件 项 目 配 套 条 件 等, 因 为 现 在 此 类 项 目 并 不 多 见, 在 此 可 以 尽 量 放 宽 可 比 实 例 选 取 范 围, 如 果 在 一 个 城 市 中 存 在 三 个 以 上 此 类 项 目, 基 本 都 会 集 中 在 土 地 资 源 稀 缺 的 中 心 地 区, 所 以 只 要 是 功 能 类 型 相 似 的 单 建 项 目 就 可 以 成 为 可 比 案 例 ; 依 据 上 述 调 查, 选 择 收 益 法 剩 余 法 做 为 估 价 方 法, 单 建 项 目 可 以 采 用 市 场 比 较 法 ( 三 ) 对 估 价 对 象 和 类 似 项 目 进 行 现 场 勘 查, 按 照 估 价 作 业 方 案 搜 集 资 料, 认 真 填 写 调 查 表 ( 四 ) 根 据 估 价 作 业 方 案 和 调 查 获 得 的 资 料, 选 取 可 行 的 估 价 方 法, 进 行 计 算, 确 定 评 估 价 格 八 研 究 成 果 的 转 化 ( 一 ) 通 过 划 分 不 同 繁 华 程 度 商 业 地 区, 制 作 各 地 区 的 分 层 空 间 土 地 使 用 权 价 格 系 数 表 和 修 正 系 数 表 ( 二 ) 土 地 使 用 权 价 格 系 数 表 和 修 正 系 数 表, 经 相 关 部 门 审 核 发 布 后, 可 以 作 为 收 取 地 下 空 间 土 地 使 用 权 出 让 金 的 依 据 ( 三 ) 分 层 空 间 土 地 使 用 权 价 格 系 数 表 和 修 正 系 数 表 要 定 期 更 新, 并 发 布 ( 四 ) 当 政 府 企 业 或 个 人 少 量 使 用 他 人 使 用 期 内 的 土 地 地 上 地 下 空 间, 需 设 定 地 役 权 时, 可 以 利 用 发 布 并 有 效 的 分 层 空 间 土 地 使 用 权 价 格 系 数 表 和 修 正 系 数 表, 评 估 地 41 / 42

上 地 下 空 间 使 用 权 的 价 格 42 / 42