目录 1. 销售 : 大部分开发商提前完成全年销售目标, 金九银十较为平淡去化 : 京内显著优于京外, 低总价小户型畅销房价 : 判断核心区域房价仍具上涨潜力, 京

股票研究行业专题研究证券研究报告 [Table_MainInfo] [Table_Title] 2012.11.12 北京七大热点开发商调研 : 北京需求旺盛, 拿地难度增大, 转型纷至沓来行走的力量系列李品科 ( 分析师 ) 孙建平 ( 分析师 ) 林鸽 ( 研究助理 ) 010-59312815 021-38676316 010-59312742 lipinke@gtjas.com sunjianping@gtjas.com linge@gtjas.com 证书编号 S0880511010037 S0880511010044 S0880111090079 本报告导读 : 我们于 11 月 5-8 日组织了北京 7 家热点开发商调研, 与开发商高管以及项目负责人员对销售价格政策判断等进行探讨, 预判行业走势摘要 : [Table_Summary] 销售 : 北京市场销售旺盛, 大部分开发商已提前甚至超额完成全年销售目标但金九银十销售表现并不影响,9 月表现并不佳, 进入十月后有所好转并保持持平去化 : 北京项目去化高于外地项目, 小户型低总价项目仍是市场成交主流部分核心区域低总价项目出现日光现象房价 : 核心区域房价仍有相当上涨动力, 京郊区域房价已经修复到降价前水平, 别墅类产品房价表现相对不佳, 开发商对于核心区域项目仍然保持涨价意愿预计未来核心区域房价仍然具备上涨潜力, 京郊区域房价得益于较大供给房价将保持平稳且未来会出现分化拿地态度 : 投资意愿出现分化, 拿地难度显著加大未来北京土地稀缺性是必然, 但受制于资金实力开发商投资态度出现显著分化拿地方式 : 传统通过一二级联动拿地方式难度大大提升, 借助商业 / 旅游地产的综合体拿地模式将成为主流传统一二级联动方式摄取土地红利的方式已不可持续, 而凭借优势商业 / 旅游地产开发等能力获取综合体项目, 降低拿地成本的模式将成为未来主流资金情况 : 综合资金成本维持高位下跌态势, 近期开发贷受年底额度限制有所收紧, 优势开发商谋求多样化融资渠道开发贷获取难度好于上半年但由于临近年底额度开始偏紧资金成本维持高位下降, 开发贷为基准至上浮 15%, 信托为 11-15% 优势开发商开始寻求私募债地产基金等多样化渠道进行融资开发商未来谋求转型态度坚决, 部分小开发商开始有意识去地产化, 其余开发商也依据自身特点进行重新战略定位 1) 小开发商有意识去地产化 ;2) 依托自身优势和特色进行开发战略的重新定位 ;3) 寻求多样化渠道进行融资将成为行业竞争的又一核心竞争要素调研结论 : 华夏幸福 ( 园区 ) 中弘股份 ( 旅游地产 ) 阳光股份 ( 商业综合体 ) 等民营中小开发商依托特色业务模式, 在未来竞争中有望获得差异化优势 ; 而北京城建和首开等较大的国资背景开发商拥有优势资源储备和通畅融资渠道, 同时管理和周转持续改善, 有望在未来实现超越行业的成长我们预判行业基本面及政策面双面稳定龙头仍可保持成长, 行业估值偏低, 存在修复性行情建议增持, 以一二线龙头为核心配臵, 如保利地产金地集团招商地产万科华侨城荣盛发展首开股份中南建设等请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_Invest] 评级 : [Table_Industry] 细分行业评级房地产经营房地产开发 [Table_Industry] [Table_Report] 相关报告上次评级 : 房地产增持增持增持中国房地产中长期需求量化分析 - 房地产深度专题系列之五 2012.10.17 商业地产季报第 4 期 (2012Q2) 京渝写字楼沪杭深零售租金表现优异 2012.10.15 广州 8 大 A/ 港股开发商调研 : 基本面平稳资金成本下降战略分歧加剧行走的力量系列 2012.10.10 以史为鉴 : 韩国地产调控为什么失败? 2012.09.10 8 月全国数据 : 亮丽, 销售开工等回升 7 月全国房地产行业运行数据点评 2012.09.09 2012 年房地产深圳专题会议综述专家 20 余家开发商高管交流 2012.09.03 修复性行情明确, 梅开二度深圳专题策略会 PPT 2012.09.03 风往哪吹 - 房地产政策专题督查结果整体满意, 判断政策延续稳定 2012.08.09 二次督查来临, 政策并无本质性变化国务院派出督察组进行地产调控专项调查点评 2012.07.25 风往哪吹 - 房地产政策专题给予地王现象压力, 政策不会实质加严 2012.07.20 行业逻辑再剖析 : 地产股目前的形势和任务 2012.07.19 风往哪吹 - 房地产政策专题公积金政策 : 托起市场的力量之一 2012.06.28 库存和去化分析 : 房价难以明显普遍上涨 2012.06.15 央行首套房贷利率下限明确为 7 折特大利好 2012.06.13 降息重大利好地产股 2012.06.08 +50% 房地产 2012 年中期投资策略 2012.05.29 推货上升 + 降准 + 地方政策放松, 地产行情持续 2012.05.14 投资下滑以价换量驱使政策面合理修正 2012.04.16 降价与信贷支持刚需释放 2012.04.09 首套房需求得到大力支持 2012.03.19 影响政策修正的因素仍存在, 逢调整建议低配者加仓地产政策跟踪系列 10 2012.03.15 投资下滑趋势确定, 政策松动路径不变 1-2 月全国房地产行业运行数据点评 2012.03.13 政策趋松为必然 : 星星之火, 逐将燎原地产政策跟踪系列 9 2012.02.22 市场来访量活跃, 中西部发展战略

目录 1. 销售 : 大部分开发商提前完成全年销售目标, 金九银十较为平淡..4 2. 去化 : 京内显著优于京外, 低总价小户型畅销...5 3. 房价 : 判断核心区域房价仍具上涨潜力, 京郊区域房价保持平稳且会出现分化...6 4. 拿地计划 : 投资态度出现分化, 拿地资金实力要求显著上升...6 5. 拿地方式 : 传统一二级联动方式不可持续, 借助商业 / 旅游地产的综合体拿地模式将成为主流...7 6. 资金 : 综合资金成本维持从高位下降, 优势开发商谋求私募债地产基金等多样化渠道进行融资...7 7. 地产暴利时代结束后谋求转型已成开发商共识, 小开发商开始有意识去地产化...8 8. 政策判断 : 保持平稳...9 9. 我们的观点 : 双面稳定, 修复性行情, 增持...9 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 13

事件 : 国泰君安北京区域七大热点开发商调研时间 :2012 年 11 月 5 日 -8 日调研对象 : 华夏幸福首开股份北京城建华业地产中弘股份阳光股份亿城股份上市公司高管及项目负责人下面是我们这次调研的主要结论 : 行业对未来走势判断出现明显分化, 比较明确市场有所好转, 开发商拿地态度差异大, 新开工普遍无上调 (1) 销售 : 北京市场销售旺盛, 大部分开发商已提前甚至超额完成全年销售目标但金九银十销售表现并不影响,9 月表现并不佳, 进入十月后有所好转并保持平稳 (2) 去化 : 北京项目去化高于外地项目, 小户型低总价项目仍是市场成交主流部分核心区域低总价项目出现日光现象 (3) 房价 : 核心区域房价仍有相当上涨动力, 京郊区域房价已经修复到降价前水平, 别墅类产品房价表现相对不佳, 开发商对于核心区域项目仍然保持涨价意愿预计未来京城核心区域房价仍然具备上涨潜力, 京郊区域房价得益于较大供给房价将保持平稳且未来会出现分化 (4) 拿地态度 : 投资意愿出现分化, 拿地难度显著加大未来北京土地稀缺性是必然, 但受制于资金实力开发商投资态度出现显著分化 (5) 拿地方式 : 传统通过一二级联动拿地方式难度大大提升, 借助商业 / 旅游地产的综合体拿地模式将成为主流由于拆迁难度和补偿成本的上升, 以及政府对土地供应控制的加强, 传统通过一二级联动方式摄取土地红利的方式已经不可持续而凭借优势商业 / 旅游地产开发等能力进行拿地竞争, 获取综合体项目, 降低拿地成本的模式将成为未来主流 (6) 资金情况 : 综合资金成本维持高位下跌态势, 近期开发贷受年底额度限制有所收紧, 优势开发商谋求多样化融资渠道开发商普遍表示资金链非常安全开发贷获取难度好于上半年但由于临近年底额度开始偏紧资金成本维持高位下降, 开发贷为基准至上浮 15%, 信托为 11-15% 同时优势开发商开始寻求私募债地产基金等多样化渠道进行融资, 以增强自身资金实力, 降低总体资金成本开发商未来谋求转型态度坚决, 部分小开发商开始有意识去地产化, 其余开发商也依据自身特点进行重新战略定位 (1) 小开发商有意识去地产化去地产化分为两个层次, 第一层次是快速销售回笼资金, 收缩拿地投资规模, 降低资产负债率, 向请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 13

轻资产管理输出方向转型 ; 第二层次是通过收购矿山等直接向其他资源类行业转型 (2) 依托自身优势和特色进行开发战略的重新定位例如首开将自身定位为超大盘中低档商品房开发者 ; 中弘股份将自身定位为通过全国型的旅游地产的开发和运营获取规模优势 ; 阳光股份将利用自身优势商业地产管理能力坚持综合体开发模式 ; 北京城建将收缩污水等非主业投资布局, 依托稀缺的小营项目, 全力打造龙樾产品系列, 升级品牌和产品形象 (3) 寻求多样化渠道进行融资将成为行业竞争的又一核心竞争要素在行业融资面在中短期内仍将维持紧缩态势的背景下, 开发商将依托自身特色和优势寻求多样化融资渠道, 包括私募债地产基金等模式 1. 销售 : 大部分开发商提前完成全年销售目标, 金九银十较为平淡金九银十开端很差, 进入十月后有所好转北京区域目前仍是小户型低总价项目销售较好, 刚需仍是市场需求主流由于按揭和公积金放贷速度有所延长, 销售回款速度明显放缓由于目前主流销售产品仍是小户型低总价类型项目, 通常按揭贷款和公积金贷款使用较多, 由于临近年底, 银行和公积金贷款额度额度均有限, 放款速度有所延长, 销售回款速度明显放缓北京市场需求旺盛, 大部分开发商已提前甚至超额完成全年销售目标由于北京市场需求旺盛, 限购实施长达两年后对需求的限制效应也有所消减, 北京区域开发商大多较好的完成了全年销售目标华夏幸福 : 前三季完成住宅销售 119 亿, 同比上升 20% 首开股份 : 预计截止 10 月底已经基本完成全年 147 亿销售目标金九银十开始非常差, 十月相对平稳一些, 从销售分布来看,6-8 月月度销售额均超过 20 亿,9 月有所下降,10 月销售金额同比 9 月略上升北京城建 : 预计截止 10 月已经 82 亿, 超额完成年初 70 亿计划, 其中 9 月底开盘的小营世华龙樾项目基本实现日光华业地产 : 预计截止 10 月底实现 21 亿销售额, 预计实现全年 25.8 亿的销售任务问题不大, 其中主力项目北京通州华业玫瑰项目截止 10 月底销售额达到了 17 亿, 为去年同期三倍亿城股份 : 预计截止 10 月签约销售金额约 33 亿, 为去年同期一倍, 超越市场预期其中北京西山公馆 12 年签约销售金额达 17 亿元左右, 已基本售罄, 为今年公司收入结算主力图 1: 北京住宅成交量,10 月环比 9 月有所好转图 2: 一线城市一手住宅销售同比 : 北京表现良好请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 of 13

数据来源 : 各地房地产交易网 WIND CEIC 中指数据国泰君安证券研究 2. 去化 : 京内显著优于京外, 低总价小户型畅销京内项目去化率显著优于京外项目, 小户型低总价项目更为畅销在限购政策不变的大环境下, 刚需仍是目前市场主流, 得益于旺盛市场需求, 北京区域去化率显著高于京外首开股份 : 公司今年的整体去化率仍然只有 50% 左右, 和去年仍然持平, 其中北京地区项目整体去化率比京外高 7% 北京城建 : 小营项目开盘基本日光, 目前只剩余少量大户型未售亿城股份 : 北京西山公馆在售基本售罄而以别墅产品为主的燕西华府上半年基本封盘,5 月开始销售, 截止目前销售额约 5 亿, 并不理想外地项目去化率略差于北京且分化较为严重, 天津和苏州等地表现相对较好, 小户型低总价的销售速度不错, 例如天津堂庭二期小户型销售去化率达到 80% 图 3: 北京目前去化时间 10 个月,15 个典型城市为 11 个月请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 of 13

数据来源 : 各地房地产交易网 WIND CEIC 中指数据国泰君安证券研究 3. 房价 : 判断核心区域房价仍具上涨潜力, 京郊区域房价保持平稳且会出现分化核心区域房价仍有相当上涨动力, 京郊区域房价已经修复到降价前水平, 别墅类产品房价表现相对不佳, 开发商对于核心区域项目仍然有涨价意愿由于需求的旺盛性, 核心区域供给的稀缺性和有限性, 开发商对核心区域的房价未来表现仍保持相当信心, 但郊区别墅类产品房价仍然表现相对不佳, 我们预计未来京城核心区域房价仍然具备上涨潜力, 京郊区域得益于较大供给房价将保持平稳且未来会出现分化华夏幸福 : 由于包括固安在内的京郊区域是年初量价下跌的重灾区, 孔雀城在 12 年年初曾降价到 5000 元左右, 而目前孔雀城联排别墅 290 平米的价格约为 200 万, 均价约 7000 左右, 已恢复到降价前的水平而高层产品大卫城和英国宫的均价也恢复到 6500-7000 元的水平北京城建 : 世华龙樾一期均价为 35000 元, 预计二期将会有 10% 左右的价格上跳亿城股份 : 别墅产品量价表现相对不佳, 燕西华府联排总价 800 万, 每平米 2 万多, 同比略有下降图 4: 北京一手房价 : 近期保持平稳数据来源 : 各地房地产交易网 WIND CEIC 中指数据国泰君安证券研究 4. 拿地计划 : 投资态度出现分化, 拿地资金实力要求显著上升未来北京土地稀缺性是必然, 但受制于资金实力开发商投资态度出现显请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 of 13

著分化国企 / 资金实力雄厚开发商调高了拿地预算, 但小开发商普遍收缩了未来投资预算虽然北京近期土地供应量有显著提升, 但是从供地区域来看, 三环内无新批商品房, 四环无保障房, 即使五环区域存量供应也非常有限, 导致拿地竞争异常激烈, 对开发商资金实力要求极高北京城建 : 将拿地预算从从 30 亿提到 40 亿以上首开股份 : 三季度较大量的发行了信托对未来拿地作出资金储备, 但由于拿地竞争过于激烈,9 10 月北京的集中推地公司只摘得一幅地块中弘股份 : 未来将快速消化现有纯商业 / 住宅的开发类项目, 不会再进行过多土地投资华业地产 : 土地投资将显著收缩, 谨慎拿地 5. 拿地方式 : 传统一二级联动方式不可持续, 转向借助商业 / 旅游地产的综合体的拿地模式一二级联动拿地方式难度大大提升, 通过联动开发摄取土地红利的方式已不可持续, 借助商业 / 旅游地产的综合体拿地模式将成为主流由于拆迁补偿成本显著提升, 国土资源部门的土地供应控制的加强, 通过传统一二级联动方式获取相对低廉价格土地的方式已经不可持续但是由于综合体项目对开发商的开发管理能力有更高要求, 且符合政府诉求, 未来将成为开发商降低拿地成本的主流模式首开股份 : 一二级联动拿地模式难度上升, 首开方庄项目拆迁难度大于预期, 贵阳项目属于生地熟挂, 政府承诺的土地整理和拆迁等进度也低于预期亿城股份 : 唐山两个一级开发项目拆迁进度显著低于预期, 且国土资源部供地有控制, 因而已经终止阳光股份 : 通州和酒仙桥一级开发项目进度均低于预期, 都会考虑退出但借助于公司日益强化的商业地产领域的品牌优势, 未来公司将只会考虑获取综合体地块来降低总体拿地成本北京城建 : 未来会更多考虑商业地产公司合作, 拿地后公司做住宅, 商业公司做商业部分中弘股份 : 公司会借助旅游文化地产项目和政府采取深度合作, 获得优越条件, 显著降低拿地承恩 6. 资金 : 综合资金成本维持从高位下降, 优势开发商谋求私募债地产基金等多样化渠道进行融资开发商普遍表示资金链非常安全开发贷获取难度好于上半年但由于临请务必阅读正文之后的免责条款部分 7 of 13

近年底额度开始偏紧资金成本维持高位下降, 开发贷为基准至上浮 15%, 信托为 11-15% 同时优势开发商开始寻求私募债地产基金等多样化渠道进行融资, 以增强自身资金实力, 降低总体资金成本首开 : 信托成本为 11-12% 综合融资成本 7%; 目前信托贷款余额 103 亿, 平均成本 11-12%, 年底无偿债压力公司债等资本市场融资方式短期内无开放可能, 公司拟发行 30 亿五年期私募债, 利率为基准下浮 10% 北京城建 : 公司基本无信托借款, 综合资金成本为基准左右华业 : 在三季度进行资金运作后, 目前总体借款规模为 40 亿, 到期日均为两年后, 短期资金非常安全成本方面, 公司真正意义的信托只有针对陕西金矿发行的 2 亿矿业信托, 成本约为 14% 左右 ; 另一笔 10 亿规模的信托为和渤海银行合作的通过信托通道实现的贷款, 综合成本不到 10% 中弘股份 : 总负债额 35 亿左右, 综合资金成本 10%, 其中银行负债和信托规模各占各一半, 银行贷款成本为基准上浮 15%, 信托成本为 13% 左右公司在 9 月初参与设立了旅游地产基金, 基金投资标的为公司旗下旅游地产项目, 目标募集规模将达 150-200 亿元, 若募集成功将对公司旅游地产项目提供长期的有力支持亿城股份 : 公司目前信托余额 2 亿目前信托市场利率 15% 左右, 公司的信托借款利率为 13%-14% 左右, 今年公司新签开发贷 6-7 亿 7. 地产暴利时代结束后谋求转型已成开发商共识, 小开发商开始有意识去地产化 (1) 对于项目评估, 相比于过去单纯看重毛利等盈利指标, 周转能力在整体评价中的权重显著上升尤其是针对于京外项目, 毛利率指标已经是次要因素, 周转指标已经成为更为重要考虑因素, 项目内部收益率成为核心评价因素同时开发商也表示过去凭借北京优势资源储备进行开发的模式不可持续, 未来将力图在开发流程和产品质量等方面迎头赶上, 进行精细化管理, 提高自身周转能力 (2) 小开发商纷纷开始有意识去地产化去地产化转型也分为两个层次, 第一层次是快速销售回笼资金, 收缩拿地投资规模, 降低资产负债率, 向轻资产管理输出方向转型 ; 第二层次是通过收购矿山等直接向其他资源类行业转型 (3) 未来战略定位方面, 即使表态将继续专注于地产行业的开发商也开始基于自身优势和特色进行重新定位开发商普遍表示简单开发的模式在未来不可持续, 如想在未来竞争中保持优势需对自身优势进行重新定位和梳理首开将自身定位为超大盘中低档商品房开发者 ; 中弘股份将自身定位为通过全国型的旅游地产的请务必阅读正文之后的免责条款部分 8 of 13

开发和运营获取规模优势 ; 阳光股份将利用自身优势商业地产管理能力坚持综合体开发模式 ; 北京城建将收缩污水等非主业投资布局, 依托稀缺的小营项目, 全力打造龙樾产品系列, 升级品牌和产品形象 (4) 寻求多样化渠道进行融资将成为行业竞争的又一核心竞争要素在行业融资面在中短期内仍将维持紧缩态势的背景下, 开发商将依托自身特色和优势寻求多样化融资渠道例如首开将依托保障房建设继续发行低成本长期限私募债中弘股份正在积极筹备发行规模高达 150-200 亿的旅游地产基金, 判断未来地产行业在融资端的金融属性将继续强化, 融资能力将成为未来行业竞争一个重要影响因素 (5) 区域布局 : 普遍对北京区域持续看好, 三四线城市谨慎进入在投资布局方面, 三四线城市下沉谨慎, 即使进入三四线城市一定会向市中区靠拢北京包括京郊区域未来仍将具备相当潜力是开发商共识, 目前北京三环内无新盘, 四环内无保障房, 五环的项目已是稀缺地块, 通州房山大兴等京郊区域或凭借其便利交通条件或凭借其优势自然环境, 在承接城市核心区域居住功能的角度分析, 仍然具备相当的发展潜力 8. 政策判断 : 保持平稳维持平稳, 预判现在到明年年初没有太大变化政策主基调仍是抑制投资投机性需求, 支持首臵首改的需求, 政策还是继续有保有压, 政策仍保持平稳 9. 我们的观点 : 双面稳定, 修复性行情预判地产政策总体基调将是维持稳定, 整体打击总需求的可能性较小房地产投资新开工仍持续下降, 目前宏观经济景气政府财政地产量价等关键指标与之前地产行业政策加码的 10 11 年有着天壤之别我们预判行业基本面及政策面双面稳定龙头仍可保持成长, 行业估值偏低, 存在修复性行情而从我们的调研结论来看, 华夏幸福 ( 园区 ) 中弘股份 ( 旅游地产 ) 阳光股份 ( 商业综合体 ) 等民营中小开发商依托特色业务模式, 在未来竞争中有望获得差异化竞争优势 ; 而北京城建和首开股份等较大的国资背景开发商拥有优势资源储备和通畅融资渠道, 同时管理和周转持续改善, 有望在未来实现超越行业的成长请务必阅读正文之后的免责条款部分 9 of 13

附表 1: 行业重点公司和关注公司业绩预测及财务估值 ( 单位 : 元, 亿股, 亿元 ) 分类证券简称 1102 股价 11AEPS 12EEPS 13E EPS 11A PE 12E PE 13E PE PB RNAV 溢价率总市值总股本涨幅投资评级一线万科 A 8.65 0.88 1.15 1.50 9.9 7.5 5.8 1.69 12.00-28% 951.09 109.95 17.5% 增持保利地产 11.79 0.91 1.19 1.56 12.9 9.9 7.6 2.22 15.42-24% 841.57 71.38 43.6% 增持招商地产 23.67 1.51 1.92 2.43 15.7 12.3 9.7 1.81 28.49-17% 406.49 17.17 32.6% 增持金地集团 5.51 0.67 0.70 0.90 8.2 7.9 6.1 1.16 8.43-35% 246.38 44.72 12.5% 增持首开股份 10.70 1.26 1.30 1.57 8.5 8.2 6.8 1.33 17.20-38% 159.93 14.95 14.7% 增持一线均值 12.06 1.05 1.25 1.59 11.5 9.6 7.6 1.64 16.31-28% 521.09 51.63 二线荣盛发展 10.70 0.82 1.13 1.55 13.1 9.5 6.9 2.74 12.80-16% 200.28 18.72 22.8% 增持金科股份 11.33 0.92 1.22 1.60 12.3 9.3 7.1 2.01 16.10-30% 131.26 11.59-3.1% 增持滨江集团 8.71 0.58 0.99 1.15 15.0 8.8 7.6 2.26 14.55-40% 117.76 13.52 23.7% 增持泛海建设 4.13 0.06 0.11 0.21 73.0 37.5 19.7 2.32 10.02-59% 188.22 45.57-3.1% 增持苏宁环球 6.46 0.39 0.53 0.63 16.8 12.2 10.3 2.81 10.10-36% 131.99 20.43 23.3% 增持嘉凯城 3.80 0.11 0.32 0.47 33.3 11.8 8.1 1.73 6.00-37% 68.56 18.04-2.1% 增持中南建设 11.88 0.80 1.05 1.39 14.9 11.3 8.5 2.26 15.50-23% 138.74 11.68 41.1% 增持中粮地产 4.03 0.23 0.27 0.38 17.3 14.7 10.6 1.71 7.12-43% 73.09 18.14 6.7% 增持中华企业 4.50 0.48 0.59 0.66 9.3 7.6 6.8 1.29 6.16-27% 70.01 15.56 33.1% 增持信达地产 3.90 0.37 0.45 0.54 10.6 8.7 7.2 0.95 10.17-62% 59.45 15.24 5.8% 增持上实发展 6.71 0.42 0.51 0.63 16.0 13.2 10.7 1.53 10.73-37% 72.69 10.83 31.9% 增持华发股份 7.52 0.94 1.06 1.28 8.0 7.1 5.9 0.96 13.50-44% 61.44 8.17 5.2% 增持鲁商臵业 4.55 0.23 0.46 0.60 19.4 9.9 7.6 3.33 10.20-55% 45.54 10.01-2.6% 增持宋都股份 5.79 0.30 0.37 0.47 19.2 15.5 12.3 2.98 3.18 82% 62.16 10.74 48.2% 谨慎增持宁波富达 6.66 0.44 0.67 0.93 15.1 9.9 7.2 2.70 10.81-38% 96.25 14.45 7.4% 增持名流臵业 2.18 0.06 0.11 0.15 33.8 19.8 14.5 1.06 5.78-62% 56.24 25.80 0.0% 增持苏州高新 4.60 0.24 0.29 0.37 18.9 15.6 12.4 1.53 8.13-43% 48.66 10.58 5.5% 增持华夏幸福 22.18 1.54 1.96 2.50 14.4 11.3 8.9 4.85 20.25 10% 195.61 8.82 109% 增持二线均值 7.20 0.50 0.67 0.86 14.48 10.7 8.4 2.17 10.62-31% 101.00 15.99 三线深振业 A 4.48 0.34 0.44 0.56 13.3 10.2 8.0 1.84 5.46-18% 57.60 12.86 42.9% 增持深长城 19.97 1.33 1.61 2.08 15.0 12.4 9.6 1.69 29.74-33% 47.82 2.39 48.1% 增持华联控股 3.47 0.06 0.10 0.13 56.2 35.1 26.7 2.20 8.10-57% 39.00 11.24 40.5% 谨慎增持阳光城 11.95 0.58 1.02 1.40 20.5 11.7 8.5 3.44 13.78-13% 64.05 5.36 88.6% 增持请务必阅读正文之后的免责条款部分

卧龙地产 3.93 0.19 0.19 0.27 20.2 20.7 14.6 2.01 5.16-24% 28.50 7.25 3.7% 增持香江控股 5.07 0.06 0.09 0.13 88.3 55.2 39.0 2.91 10.51-52% 38.93 7.68 0.6% 增持万通地产 3.59 0.26 0.34 0.45 14.0 10.6 8.0 1.36 7.80-54% 43.68 12.17 16.1% 增持天房发展 3.55 0.24 0.30 0.38 14.7 11.8 9.3 0.92 4.67-24% 39.25 11.06 12.7% 增持京投银泰 4.17 0.16 0.22 0.29 26.0 18.6 14.4 1.97 5.62-26% 30.89 7.41-11.1% 增持凤凰股份 5.24 0.32 0.39 0.49 16.6 13.4 10.7 2.27 6.50-19% 38.81 7.41 3.6% 增持中航地产 6.09 0.78 0.84 0.98 7.9 7.2 6.2 1.48 4.00 52% 40.62 6.67 96.7% 增持天津松江 4.58 0.38 0.39 0.46 12.0 11.6 10.0 2.77 9.91-54% 28.69 6.26 2.2% 增持顺发恒业 5.52 0.50 0.67 0.95 11.0 8.2 5.8 2.22 7.01-21% 57.71 10.46 45.5% 增持亿城股份 4.09 0.30 0.40 0.50 13.5 10.2 8.2 1.26 5.42-25% 48.75 11.92 28.1% 增持中国武夷 4.88 0.20 0.21 0.26 24.5 23.8 18.8 1.62 5.77-15% 19.01 3.89 28.4% 谨慎增持三线均值 6.04 0.38 0.48 0.62 15.9 12.5 9.7 2.00 8.63-26% 41.55 8.27 地产 +X 华侨城 A 6.14 0.44 0.54 0.68 14.1 11.5 9.0 2.54 14.50-58% 446.47 72.71 12.7% 增持新湖中宝 3.43 0.22 0.27 0.33 15.3 12.7 10.4 2.04 11.80-71% 214.68 62.59 0.3% 增持建发股份 5.43 1.01 1.20 1.42 5.4 4.5 3.8 1.36 11.00-51% 121.51 22.38-13.6% 增持中国宝安 9.09 0.25 0.31 0.39 36.7 29.3 23.3 3.49 21.20-57% 99.15 10.91-16.6% 增持城投控股 4.98 0.37 0.42 0.47 13.5 11.9 10.6 1.11 7.12-30% 148.78 29.88 8.3% 增持合肥城建 6.30 0.50 0.61 0.72 12.5 10.3 8.8 1.79 8.97-30% 20.17 3.20 14.6% 增持中天城投 6.95 0.41 0.57 0.66 16.9 12.1 10.5 3.85 13.83-50% 88.88 12.79 10.7% 增持中弘股份 7.30 0.55 0.68 0.85 13.2 10.7 8.6 3.00 10.78-32% 73.88 10.12 36.0% 增持北京城建 11.54 0.96 1.20 1.62 12.0 9.6 7.1 1.68 21.20-46% 102.61 8.89-5.3% 增持福星股份 8.39 0.73 0.92 1.15 11.4 9.1 7.3 1.00 14.45-42% 59.77 7.12 19.8% 增持黑牡丹 6.15 0.32 0.42 0.52 19.3 14.5 11.8 1.16 18.50-67% 48.92 7.96 19.1% 增持冠城大通 5.38 0.68 0.77 0.92 8.0 7.0 5.8 1.87 7.52-28% 63.31 11.77 43.5% 增持深天健 7.12 0.40 0.44 0.53 17.6 16.2 13.4 1.11 15.52-54% 35.76 5.02 14.8% 增持雅戈尔 7.29 0.79 0.78 0.92 9.2 9.3 7.9 1.30 14.43-49% 162.32 22.27-18.8% 增持华业地产 4.48 0.32 0.34 0.45 14.2 13.2 10.0 2.18 7.41-40% 63.57 14.19 32.2% 增持地产 +X 6.66 0.53 0.63 0.78 12.6 10.6 8.6 1.96 13.22-47% 116.65 20.12 商业金融街 6.08 0.67 0.85 1.04 9.1 7.2 5.8 0.97 9.99-39% 184.05 30.27 2.0% 增持中国国贸 10.45 0.19 0.30 0.43 54.2 34.8 24.3 2.29 16.40-36% 105.26 10.07 16.0% 增持请务必阅读正文之后的免责条款部分 11 of 13

北辰实业 2.94 0.14 0.21 0.26 21.1 14.1 11.3 0.99 6.16-52% 98.99 33.67 8.8% 增持阳光股份 5.25 0.23 0.23 0.24 22.8 22.8 21.9 1.48 7.50-30% 39.37 7.50 37.1% 增持世茂股份 10.13 1.01 1.12 1.37 10.0 9.0 7.4 1.00 22.60-55% 118.58 11.71-3.1% 增持陆家嘴 10.68 0.53 0.58 0.69 20.3 18.3 15.5 1.79 18.79-43% 199.47 18.68-4.6% 增持浦东金桥 6.63 0.49 0.51 0.59 13.6 12.9 11.2 1.46 12.47-47% 61.58 9.29-0.9% 增持张江高科 6.81 0.30 0.38 0.48 22.6 17.9 14.2 1.73 13.26-49% 105.47 15.49 2.8% 增持外高桥 8.14 0.35 0.42 0.51 23.0 19.4 16.0 1.77 11.85-31% 82.28 10.11-11.5% 增持商业地产 7.46 0.43 0.51 0.62 17.2 14.6 12.0 1.50 13.23-43% 110.56 16.31 世联地产 12.53 0.48 0.54 0.73 26.0 23.2 17.2 3.00 25.00-50% 40.90 3.26 12.6% 增持整体均值 7.30 0.51 0.64 0.81 14.3 11.4 9.1 1.99 12.01-36% 124.32 17.81 数据来源 : 国泰君安证券研究请务必阅读正文之后的免责条款部分 12 of 13

本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力, 保证报告所采用的数据均来自合规渠道, 分析逻辑基于作者的职业理解, 本报告清晰准确地反映了作者的研究观点, 力求独立客观和公正, 结论不受任何第三方的授意或影响, 特此声明免责声明本报告仅供国泰君安证券股份有限公司 ( 以下简称本公司 ) 的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告仅在相关法律许可的情况下发放, 并仅为提供信息而发放, 概不构成任何广告本报告的信息来源于已公开的资料, 本公司对该等信息的准确性完整性或可靠性不作任何保证本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断, 本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期, 本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时, 本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改, 投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户, 不构成客户私人咨询建议在任何情况下, 本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议在任何情况下, 本公司本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利, 不与投资者分享投资收益, 也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者务必注意, 其据此做出的任何投资决策与本公司本公司员工或者关联机构无关本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域部门或关联机构之间的信息流动因此, 投资者应注意, 在法律许可的情况下, 本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易, 也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务在法律许可的情况下, 本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事市场有风险, 投资需谨慎投资者不应将本报告为作出投资决策的惟一参考因素, 亦不应认为本报告可以取代自己的判断在决定投资前, 如有需要, 投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策本报告版权仅为本公司所有, 未经书面许可, 任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用如征得本公司同意进行引用刊发的, 需在允许的范围内使用, 并注明出处为国泰君安证券研究, 且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改若本公司以外的其他机构 ( 以下简称该机构 ) 发送本报告, 则由该机构独自为此发送行为负责通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议, 本公司本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任评级说明 1. 投资建议的比较标准投资评级分为股票评级和行业评级以报告发布后的 12 个月内的市场表现为比较标准, 报告发布日后的 12 个月内的公司股价 ( 或行业指数 ) 的涨跌幅相对同期的沪深 300 指数涨跌幅为基准股票投资评级评级增持谨慎增持中性减持说明相对沪深 300 指数涨幅 15% 以上相对沪深 300 指数涨幅介于 5%~15% 之间相对沪深 300 指数涨幅介于 -5%~5% 相对沪深 300 指数下跌 5% 以上 2. 投资建议的评级标准报告发布日后的 12 个月内的公司股价 ( 或行业指数 ) 的涨跌幅相对同期的沪深 300 指数的涨跌幅行业投资评级增持中性减持明显强于沪深 300 指数基本与沪深 300 指数持平明显弱于沪深 300 指数国泰君安证券研究上海深圳北京地址上海市浦东新区银城中路 168 号上海银行大厦 29 层深圳市福田区益田路 6009 号新世界商务中心 34 层北京市西城区金融大街 28 号盈泰中心 2 号楼 10 层邮编 200120 518026 100140 电话 (021)38676666 (0755)23976888 (010)59312799 E-mail:gtjaresearch@gtjas.com 请务必阅读正文之后的免责条款部分

目 录 1. 销 售 : 大 部 分 开 发 商 提 前 完 成 全 年 销 售 目 标, 金 九 银 十 较 为 平 淡..4 2. 去 化 : 京 内 显 著 优 于 京 外, 低 总 价 小 户 型 畅 销...5 3. 房 价 : 判 断 核 心 区 域 房 价 仍 具 上 涨 潜 力, 京

目录 1. 销售 : 大部分开发商提前完成全年销售目标, 金九银十较为平淡..4 2. 去化 : 京内显著优于京外, 低总价小户型畅销...5 3. 房价 : 判断核心区域房价仍具上涨潜力, 京