卓 信 大 华 评 报 字 (2011) 第 004 号 二 一 一 年 三 月 十 日
目 录 资 产 评 估 报 告 声 明 (1) 摘 要 (3) (5) 资 产 评 估 明 细 表 附 件 与 评 估 目 的 相 对 应 的 经 济 行 为 文 件 资 产 评 估 委 托 方 及 被 评 估 单 位 营 业 执 照 ( 副 本 复 印 件 ) 被 评 估 单 位 审 计 报 告 ( 复 印 件 ) 被 评 估 单 位 财 务 报 表 土 地 使 用 权 证 资 产 评 估 委 托 方 及 被 评 估 单 位 承 诺 函 注 册 资 产 评 估 师 承 诺 函 资 产 评 估 机 构 资 产 评 估 资 格 证 书 ( 复 印 件 ) 资 产 评 估 机 构 法 人 营 业 执 照 ( 副 本 复 印 件 ) 评 估 人 员 名 单 及 资 格 证 书
评 估 报 告 声 明 注 册 资 产 评 估 师 声 明 的 签 字 注 册 资 产 评 估 师 对 委 托 方 海 南 海 药 股 份 有 限 公 司 拟 转 让 海 南 海 药 房 地 产 开 发 有 限 公 司 股 权 的 资 产 评 估 报 告 特 做 如 下 声 明 : 一 就 注 册 资 产 评 估 师 所 知, 评 估 报 告 中 陈 述 的 事 项 是 客 观 的 二 注 册 资 产 评 估 师 在 评 估 对 象 中 没 有 现 存 的 或 预 期 的 利 益, 同 时 与 委 托 方 和 相 关 当 事 方 没 有 个 人 利 益 关 系, 对 委 托 方 和 相 关 当 事 方 不 存 在 偏 见 三 评 估 报 告 的 分 析 和 结 论 是 在 恪 守 独 立 客 观 和 公 正 原 则 基 础 上 形 成 的, 仅 在 评 估 报 告 设 定 的 评 估 假 设 和 限 制 条 件 下 成 立 四 评 估 结 论 仅 在 评 估 报 告 载 明 的 评 估 基 准 日 起 一 年 内 有 效 评 估 报 告 使 用 者 应 当 根 据 评 估 基 准 日 后 的 资 产 状 况 和 市 场 变 化 情 况 合 理 确 定 评 估 报 告 使 用 期 限 五 注 册 资 产 评 估 师 及 本 评 估 机 构 具 备 本 评 估 业 务 所 需 的 执 业 资 质 和 相 关 专 业 评 估 经 验 六 注 册 资 产 评 估 师 本 人 和 业 务 助 理 人 员 对 评 估 对 象 进 行 了 现 场 勘 查 七 注 册 资 产 评 估 师 执 行 资 产 评 估 业 务 的 目 的 是 对 评 估 对 象 价 值 进 行 估 算 并 发 表 专 业 意 见, 并 不 承 担 相 关 当 事 人 决 策 的 责 任 评 估 结 论 不 应 当 被 认 为 是 对 评 估 对 象 可 实 现 价 格 的 保 证 八 遵 守 相 关 法 律 法 规 和 资 产 评 估 准 则, 对 评 估 对 象 价 值 进 行 估 算 并 发 表 专 业 意 见, 是 注 册 资 产 评 估 师 的 责 任 ; 提 供 必 要 的 资 料 并 保 证 所 提 供 资 料 的 真 实 性 合 法 性 和 完 整 性, 恰 当 使 用 评 估 报 告 是 委 托 方 和 相 关 当 事 方 的 责 任 九 本 次 评 估 范 围, 由 委 托 方 确 定, 我 们 对 其 进 行 评 估, 并 不 代 表 对 其 权 属 状 况 发 表 任 何 意 见 ; 注 册 资 产 评 估 师 执 行 资 产 评 估 业 务 的 目 的 是 对 评 估 对 象 价 值 进 行 估 算 并 发 表 专 业 意 见, 并 对 评 估 对 象 的 法 律 权 属 状 况 给 予 了 必 要 的 关 注, 1
评 估 报 告 声 明 但 不 对 评 估 对 象 的 法 律 权 属 做 任 何 形 式 的 保 证 十 对 委 托 方 和 被 评 估 企 业 存 在 的 可 能 影 响 评 估 结 论 的 其 他 瑕 疵 事 项, 在 委 托 方 和 被 评 估 企 业 未 作 特 别 说 明, 而 评 估 人 员 已 履 行 评 估 程 序 后 仍 无 法 获 知 的 情 况 下, 评 估 机 构 及 评 估 人 员 不 承 担 相 关 责 任 十 一 评 估 报 告 仅 限 于 评 估 报 告 中 载 明 的 使 用 者 及 载 明 的 评 估 目 的 而 使 用, 因 使 用 不 当 造 成 的 后 果 与 签 字 注 册 资 产 评 估 师 及 本 机 构 无 关 十 二 我 们 出 具 的 评 估 报 告 中 的 分 析 判 断 和 结 论 受 评 估 报 告 中 假 设 和 限 定 条 件 的 限 制, 评 估 报 告 使 用 者 应 当 充 分 考 虑 评 估 报 告 中 载 明 的 假 设 限 定 条 件 特 别 事 项 说 明 及 其 对 评 估 结 论 的 影 响 2
海 南 海 药 房 地 产 开 发 有 限 公 司 股 权 评 估 报 告 摘 要 海 南 海 药 股 份 有 限 公 司 拟 转 让 海 南 海 药 房 地 产 开 发 有 限 公 司 股 权 资 产 评 估 项 目 摘 要 接 受 海 南 海 药 股 份 有 限 公 司 的 委 托, 对 委 托 方 拟 实 施 转 让 海 南 海 药 房 地 产 开 发 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 海 药 房 地 产 ) 股 权 之 经 济 行 为 涉 及 的 该 公 司 股 东 全 部 权 益 价 值 在 评 估 基 准 日 2011 年 2 月 28 日 所 表 现 的 市 场 价 值 作 出 公 允 反 映, 为 该 经 济 行 为 提 供 价 值 参 考 意 见 截 止 至 本 次 评 估 基 准 日 2011 年 2 月 28 日, 经 审 计 后 的 海 南 海 药 房 地 产 开 发 有 限 公 司 账 面 资 产 总 计 3,946.26 万 元, 均 系 流 动 资 产 ; 账 面 负 债 总 计 5,389.91 万 元, 均 系 流 动 负 债 ; 账 面 净 资 产 -1,440.65 万 元 根 据 本 次 评 估 目 的, 评 估 对 象 的 价 值 类 型 为 在 持 续 经 营 前 提 下 的 市 场 价 值 根 据 国 家 有 关 资 产 评 估 的 规 定, 本 着 独 立 公 正 科 学 和 客 观 的 原 则 及 必 要 的 评 估 程 序, 本 公 司 的 评 估 人 员 对 委 托 评 估 的 资 产 和 负 债 实 施 了 实 地 勘 查 市 场 调 查 与 询 证, 对 纳 入 本 次 评 估 范 围 内 的 海 药 房 地 产 股 东 全 部 权 益 采 用 资 产 基 础 法 进 行 了 评 估 在 资 产 基 础 法 下, 评 估 前 账 面 资 产 总 计 3,949.26 万 元, 评 估 价 值 11,295.39 万 元, 增 值 7,346.13 万 元, 增 值 率 186.01%; 账 面 负 债 总 计 5,389.91 万 元, 评 估 价 值 5,389.91 万 元 ; 账 面 净 资 产 -1,440.65 万 元, 评 估 价 值 5,905.48 万 元, 增 值 7,346.13 万 元, 增 值 率 509.92 % 评 估 结 论 详 细 情 况 见 评 估 明 细 表 和 评 估 报 告 本 次 评 估 结 果 的 有 效 使 用 期 限 为 自 评 估 基 准 日 起 一 年 有 效, 超 过 一 年, 需 重 新 进 行 资 产 评 估 评 估 报 告 的 使 用 者 应 注 意 本 报 告 中 的 特 别 事 项 对 评 估 结 论 所 产 生 的 影 响 3
海 南 海 药 房 地 产 开 发 有 限 公 司 股 权 评 估 报 告 摘 要 以 上 内 容 摘 自, 欲 了 解 本 报 告 项 目 的 全 面 情 况, 应 认 真 阅 读 全 文 评 估 机 构 法 定 代 表 人 : ( 林 梅 ) 中 国 注 册 资 产 评 估 师 : ( 陈 雷 ) 中 国 注 册 资 产 评 估 师 : ( 孟 兆 胜 ) 二 一 一 年 三 月 十 日 4
海 南 海 药 股 份 有 限 公 司 拟 转 让 卓 信 大 华 评 报 字 (2011) 第 004 号 一 绪 言 接 受 海 南 海 药 股 份 有 限 公 司 的 委 托, 根 据 国 家 有 关 法 律 法 规 和 资 产 评 估 准 则 资 产 评 估 原 则, 采 用 资 产 基 础 法, 按 照 必 要 的 评 估 程 序, 对 委 托 方 拟 实 施 股 权 转 让 之 目 的 所 涉 及 的 海 南 海 药 房 地 产 开 发 有 限 公 司 的 股 东 全 部 权 益 在 2011 年 2 月 28 日 所 表 现 的 市 场 价 值 进 行 了 评 估 现 将 资 产 评 估 情 况 报 告 如 下 二 委 托 方 被 评 估 单 位 概 况 ( 一 ) 委 托 方 企 业 名 称 : 注 册 地 址 : 海 南 海 药 股 份 有 限 公 司 海 口 市 秀 英 区 南 海 大 道 西 66 号 企 业 类 型 : 股 份 有 限 公 司 ( 上 市 ) 股 票 代 码 : 000566 法 定 代 表 人 : 注 册 资 本 : 刘 悉 承 人 民 币 21,284.8992 万 元 海 南 海 药 股 份 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 海 药 股 份 ) 系 1992 年 8 月 8 日 经 海 南 省 股 份 制 试 点 领 导 小 组 办 公 室 琼 股 办 字 [1992]10 号 文 批 准, 在 原 海 口 市 制 药 厂 基 础 上 改 组 设 立 的 股 份 有 限 公 司 公 司 于 1992 年 12 月 30 日 取 得 海 南 5
省 工 商 行 政 管 理 局 颁 发 的 企 业 法 人 营 业 执 照 ;1993 年 12 月, 公 司 经 中 国 证 券 监 督 管 理 委 员 会 证 监 发 审 字 [1993]115 号 文 复 审 通 过 深 圳 证 券 交 易 所 深 证 所 字 [1994] 第 002 号 文 审 核 批 准 发 行 人 民 币 普 通 股, 并 于 1994 年 5 月 在 深 圳 证 券 交 易 所 上 市 流 通 截 止 评 估 基 准 日 2011 年 2 月 28 日, 海 药 股 份 总 股 本 为 212,848,992.00 股, 其 中 : 有 限 售 条 件 股 份 2,473,941.00 股, 无 限 售 条 件 股 份 210,375,051.00 股 公 司 最 近 一 期 的 企 业 法 人 营 业 执 照 由 海 南 省 工 商 行 政 管 理 局 于 2010 年 5 月 核 发, 注 册 号 :460000000147194 经 营 范 围 : 精 细 化 工 产 品 化 学 原 料 药 中 药 材 中 药 成 药 西 药 成 药 保 健 品 药 用 辅 料 化 工 原 料 及 产 品 ( 专 营 除 外 ) 建 材 金 属 材 料 ( 专 营 除 外 ) 家 用 电 器 日 用 百 货 机 械 产 品 纺 织 品 的 生 产 批 发 零 售 代 购 代 销 ; 自 有 房 产 经 营 ; 中 药 材 花 卉 种 植 经 营 ; 进 出 口 业 务 ( 凭 许 可 证 经 营 ) ( 二 ) 被 评 估 单 位 企 业 名 称 : 注 册 地 址 : 企 业 类 型 : 法 定 代 表 人 : 注 册 资 本 : 海 南 海 药 房 地 产 开 发 有 限 公 司 海 口 市 龙 昆 北 路 30 号 宏 源 证 券 大 厦 有 限 责 任 公 司 许 力 宏 人 民 币 2000 万 元 本 次 资 产 评 估 的 被 评 估 单 位 海 南 海 药 房 地 产 开 发 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 海 药 房 地 产 ), 系 1992 年 10 月 14 日 经 海 南 省 工 商 行 政 管 理 局 核 准 成 立 独 资 企 业, 出 资 人 为 海 南 海 药 股 份 有 限 公 司 ( 原 名 : 海 南 省 海 口 市 制 药 厂 ), 初 始 投 资 额 为 人 民 币 34,129,572.00 元 2004 年 公 司 根 据 公 司 法 进 行 规 范, 由 海 南 海 药 股 份 有 限 公 司 海 口 多 多 之 旅 接 待 服 务 有 限 公 司 共 同 投 资 组 建, 注 册 资 本 金 人 民 币 2000 万 元, 其 中 : 海 南 海 药 股 份 有 限 公 司 出 资 1880 万 元, 占 注 册 资 本 94%, 海 6
口 多 多 之 旅 接 待 服 务 有 限 公 司 出 资 120 万 元, 占 注 册 资 本 6% 海 药 房 地 产 由 于 多 年 未 进 行 房 地 产 项 目 开 发, 已 被 取 消 房 地 产 开 发 资 质 经 营 范 围 : 房 地 产 项 目 开 发, 建 材 销 售 ; 中 药 材 花 卉 种 植 经 营 ( 凡 涉 及 行 政 许 可 的 需 凭 许 可 证 经 营 ) 截 止 至 本 次 评 估 基 准 日 2011 年 2 月 28 日, 海 药 房 地 产 账 面 资 产 总 计 3,946.26 万 元, 均 系 流 动 资 产 ; 账 面 负 债 总 计 5,389.91 万 元, 均 系 流 动 负 债 ; 账 面 净 资 产 -1,440.65 万 元 海 药 房 地 产 2008 年 营 业 收 入 0.00 万 元, 利 润 总 额 414.73 万 元, 净 利 润 414.73 万 元 ; 2009 年 度 营 业 收 入 0.00 万 元, 利 润 总 额 37.14 万 元, 净 利 润 37.14 万 元 ;2010 年 营 业 收 入 0.00 万 元, 利 润 总 额 -112.56 万 元, 净 利 润 -112.56 万 元 ;2011 年 1-2 月 营 业 收 入 0.00 万 元, 利 润 总 额 -25.43 万 元, 净 利 润 -25.43 万 元 ( 三 ) 委 托 方 和 被 评 估 单 位 之 间 的 关 系 被 评 估 单 位 海 南 海 药 房 地 产 开 发 有 限 公 司 系 委 托 方 海 南 海 药 股 份 有 限 公 司 出 资 设 立 的 子 公 司 ( 四 ) 委 托 方 以 外 的 其 他 评 估 报 告 使 用 者 我 们 就 本 次 评 估 报 告 使 用 者 问 题, 与 委 托 方 进 行 了 沟 通 了 解 并 确 认 本 评 估 报 告 书 仅 供 委 托 方 海 南 海 药 股 份 有 限 公 司 为 本 次 评 估 目 的 使 用, 国 家 法 律 法 规 另 有 规 定 的 除 外 评 估 报 告 使 用 者 应 恰 当 使 用 本 评 估 报 告, 因 不 当 使 用 评 估 报 告 所 造 成 的 不 良 后 果 的 责 任 不 得 由 评 估 机 构 承 担 三 评 估 目 的 根 据 2011 年 2 月 28 日 海 南 海 药 股 份 有 限 公 司 总 经 理 办 公 会 会 议 纪 要, 7
海 南 海 药 股 份 有 限 公 司 拟 实 施 转 让 海 南 海 药 房 地 产 开 发 有 限 公 司 股 权 因 此, 本 次 评 估 目 的 是 对 海 药 股 份 拟 实 施 股 权 转 让 之 经 济 行 为 涉 及 的 海 药 房 地 产 的 股 东 全 部 权 益 价 值 在 评 估 基 准 日 2011 年 2 月 28 日 所 表 现 的 市 场 价 值 作 出 公 允 反 映, 为 该 经 济 行 为 提 供 价 值 参 考 意 见 四 评 估 对 象 和 评 估 范 围 本 次 评 估 对 象 为 委 托 方 所 指 定 的 应 用 于 本 次 评 估 目 的 涉 及 的 海 药 房 地 产 的 股 东 全 部 权 益 本 次 评 估 范 围 为 海 药 房 地 产 的 全 部 资 产 及 负 债, 账 面 资 产 总 计 3,949.26 万 元, 均 系 流 动 资 产, 包 括 : 货 币 资 金 673.02 万 元, 交 易 性 金 融 资 产 277.97 万 元, 其 他 应 收 款 560.00 万 元, 存 货 - 土 地 使 用 权 2,438.26 万 元 ; 账 面 负 债 总 计 5,389.91 万 元, 均 系 流 动 负 债 - 其 他 应 付 款 ; 账 面 净 资 产 -1,440.65 万 元 纳 入 评 估 范 围 的 主 要 资 产 权 属 状 况 : 土 地 使 用 权 资 产 1 宗, 已 取 得 国 有 土 地 使 用 权 证 本 次 评 估 委 托 方 及 被 评 估 单 位 未 申 报 相 关 的 账 外 资 产 及 账 外 无 形 资 产, 评 估 人 员 亦 无 法 获 取 相 关 账 外 资 产 及 账 外 无 形 资 产 的 迹 象, 故 本 次 评 估 仅 对 纳 入 评 估 范 围 的 账 面 资 产 予 以 评 估 本 次 评 估 范 围 中 的 土 地 使 用 权 资 产 1 宗, 委 托 方 已 另 行 委 托 北 京 中 财 金 润 土 地 和 房 地 产 评 估 有 限 公 司 予 以 评 估, 并 出 具 中 财 金 润 京 ( 估 )2011 字 0102 号 土 地 估 价 报 告 本 报 告 中 的 土 地 使 用 权 评 估 值 系 引 用 北 京 中 财 金 润 土 地 和 房 地 产 评 估 有 限 公 司 出 具 的 土 地 估 价 报 告 的 评 估 结 果 海 药 房 地 产 在 本 次 评 估 基 准 日 的 财 务 报 表 业 经 四 川 华 信 ( 集 团 ) 会 计 师 事 务 所 有 限 责 任 公 司 审 计, 并 出 具 川 华 信 审 [2011]079 号 无 保 留 意 见 审 计 报 告 本 次 评 估 对 象 和 评 估 范 围 与 委 托 方 所 指 定 的 应 用 于 拟 股 权 转 让 之 目 的 所 涉 8
及 的 评 估 对 象 和 评 估 范 围 一 致, 与 同 期 审 计 范 围 一 致 五 价 值 类 型 及 其 定 义 企 业 价 值 评 估 一 般 可 供 选 择 的 价 值 类 型 包 括 市 场 价 值 和 非 市 场 价 值 根 据 本 次 评 估 目 的, 评 估 对 象 的 价 值 类 型 为 在 持 续 经 营 前 提 下 的 市 场 价 值 市 场 价 值 是 指 自 愿 买 方 和 自 愿 卖 方 在 各 自 理 性 行 事 且 未 受 任 何 强 迫 的 情 况 下, 评 估 对 象 在 评 估 基 准 日 进 行 正 常 公 平 交 易 的 价 值 估 计 数 额 六 评 估 基 准 日 本 项 目 评 估 基 准 日 为 2011 年 2 月 28 日 为 了 保 证 评 估 结 果 的 时 效 性, 并 与 评 估 目 的 的 实 现 尽 可 能 接 近, 我 们 根 据 本 次 评 估 所 服 务 的 经 济 行 为 的 性 质 与 委 托 方 协 商, 最 终 由 委 托 方 确 定 评 估 基 准 日 为 2011 年 2 月 28 日 本 次 评 估 基 准 日 为 一 个 月 度 的 截 止 日, 有 关 资 料 财 务 数 据 较 全 面, 具 有 较 好 的 可 比 性, 有 利 于 评 估 目 的 的 实 现, 因 此 委 托 方 确 定 2011 年 2 月 28 日 为 本 次 评 估 基 准 日 本 次 评 估 中 所 采 用 的 取 价 标 准 包 括 价 格 税 率 费 率 汇 率 存 贷 款 利 率 等 均 为 评 估 基 准 日 有 效 的 价 格 标 准 七 评 估 依 据 我 们 在 本 次 评 估 过 程 中 所 遵 循 的 国 家 地 方 政 府 和 有 关 部 门 的 法 律 法 规, 以 及 在 评 估 中 参 考 的 文 件 资 料 依 据 主 要 有 : ( 一 ) 行 为 依 据 9
1 2011 年 2 月 28 日 海 南 海 药 股 份 有 限 公 司 总 经 理 办 公 会 会 议 纪 要 ; 2 委 托 方 与 签 订 的 资 产 评 估 业 务 约 定 书 ( 二 ) 主 要 法 律 法 规 依 据 1 国 务 院 [ 第 91 号 ] 令 国 有 资 产 评 估 管 理 办 法 ; 2 原 国 家 国 有 资 产 管 理 局 国 资 办 发 [1992] 36 号 文 国 有 资 产 评 估 管 理 办 法 实 施 细 则 ; 3 原 国 家 国 有 资 产 管 理 局 国 资 办 发 [1996] 23 号 资 产 评 估 操 作 规 范 意 见 ( 试 行 ) ; 4 财 政 部 [2001] 第 14 号 令 国 有 资 产 评 估 管 理 若 干 问 题 的 规 定 ; 5 国 务 院 办 公 厅 国 办 发 [2001] 102 号 国 务 院 办 公 厅 转 发 财 政 部 关 于 改 革 国 有 资 产 评 估 行 政 管 理 方 式 加 强 资 产 评 估 监 督 管 理 工 作 意 见 的 通 知 ; 6 国 资 委 财 政 部 [2003] 第 3 号 令 企 业 国 有 产 权 转 让 管 理 暂 行 办 法 ; 7 国 务 院 [2003] 第 378 号 令 企 业 国 有 资 产 监 督 管 理 暂 行 条 例 ; 8 国 资 委 [2005] 第 12 号 令 企 业 国 有 资 产 评 估 管 理 暂 行 办 法 ; 9 国 资 产 权 [2006] 274 号 关 于 加 强 企 业 国 有 资 产 评 估 管 理 工 作 有 关 问 题 的 通 知 ; 10 中 华 人 民 共 和 国 公 司 法 ; 11 中 华 人 民 共 和 国 土 地 管 理 法 ; 12 中 华 人 民 共 和 国 城 市 房 地 产 管 理 法 ; 13 中 华 人 民 共 和 国 物 权 法 ; 14 中 华 人 民 共 和 国 城 镇 国 有 土 地 使 用 权 出 让 和 转 让 暂 行 条 例 ; 15 中 华 人 民 共 和 国 土 地 管 理 法 实 施 条 例 ; 16 海 南 经 济 特 区 土 地 管 理 条 例 (2006 年 3 月 30 日 海 南 省 第 三 界 人 民 代 表 大 会 常 务 委 员 会 第 二 十 二 次 会 议 关 于 修 改 海 南 经 济 特 区 土 地 管 理 条 例 的 决 定 修 正, 自 2006 年 6 月 1 日 起 施 行 ); 10
17 财 政 部 [2006] 第 41 号 令 企 业 财 务 通 则 ; 18 其 他 相 关 的 法 律 法 规 ( 三 ) 准 则 依 据 1 财 企 [2004]20 号 关 于 印 发 资 产 评 估 准 则 基 本 准 则 和 资 产 评 估 职 业 道 德 准 则 基 本 准 则 的 通 知 ; 2 中 评 协 [2007]189 号 中 国 资 产 评 估 协 会 关 于 印 发 资 产 评 估 准 则 评 估 报 告 等 7 项 资 产 评 估 准 则 的 通 知 ; 3 中 评 协 [2008]217 号 资 产 评 估 准 则 无 形 资 产 ; 4 会 协 [2003]18 号 注 册 资 产 评 估 师 关 注 评 估 对 象 法 律 权 属 指 导 意 见 ; 5 中 评 协 [2004]134 号 中 国 资 产 评 估 协 会 企 业 价 值 评 估 指 导 意 见 ( 试 行 ) ; 6 中 评 协 [2007] 189 号 资 产 评 估 价 值 类 型 指 导 意 见 ; 7 中 评 协 [2008] 218 号 企 业 国 有 资 产 评 估 报 告 指 南 ( 四 ) 权 属 依 据 1 土 地 使 用 权 证 ; 2 国 有 土 地 使 用 权 出 让 合 同 ; 3 项 目 建 设 用 地 规 划 许 可 证 ; 4 其 他 相 关 权 属 文 件 ( 五 ) 取 价 依 据 1 海 南 省 澄 迈 县 基 准 地 价 ; 2 被 评 估 单 位 财 务 报 表 ; 3 其 他 与 企 业 取 得 使 用 资 产 等 有 关 的 合 同 会 计 凭 证 等 资 料 ( 六 ) 其 他 参 考 依 据 11
1 被 评 估 单 位 提 供 的 资 产 清 查 评 估 明 细 表 ; 2 评 估 人 员 现 场 勘 察 调 查 表 收 集 整 理 的 其 他 资 料 ; 3 四 川 华 信 ( 集 团 ) 会 计 师 事 务 所 有 限 责 任 公 司 出 具 的 审 计 报 告 ; 4 其 它 与 评 估 有 关 的 资 料 八 评 估 方 法 根 据 企 业 价 值 评 估 指 导 意 见 ( 试 行 ), 注 册 资 产 评 估 师 执 行 企 业 价 值 评 估 业 务, 应 当 根 据 评 估 对 象 价 值 类 型 资 料 收 集 情 况 等 相 关 条 件, 分 析 收 益 法 市 场 法 和 成 本 法 三 种 资 产 评 估 基 本 方 法 的 适 用 性, 恰 当 选 择 一 种 或 多 种 资 产 评 估 基 本 方 法 企 业 价 值 评 估 中 的 市 场 法, 是 指 将 评 估 对 象 与 参 考 企 业 在 市 场 上 已 有 交 易 案 例 的 企 业 股 东 权 益 证 券 等 权 益 性 资 产 进 行 比 较 以 确 定 评 估 对 象 价 值 的 评 估 思 路 市 场 法 中 常 用 的 两 种 方 法 是 参 考 企 业 比 较 法 和 并 购 案 例 比 较 法 参 考 企 业 比 较 法 是 指 通 过 对 资 本 市 场 上 与 被 评 估 单 位 处 于 同 一 或 类 似 行 业 的 上 市 公 司 的 经 营 和 财 务 数 据 进 行 分 析, 计 算 适 当 的 价 值 比 率 或 经 济 指 标, 在 与 被 评 估 单 位 比 较 分 析 的 基 础 上, 得 出 评 估 对 象 价 值 的 方 法 并 购 案 例 比 较 法 是 指 通 过 分 析 与 被 评 估 单 位 处 于 同 一 或 类 似 行 业 公 司 的 买 卖 收 购 及 合 并 案 例, 获 取 并 分 析 这 些 交 易 案 例 的 数 据 资 料, 计 算 适 当 的 价 值 比 率 或 经 济 指 标, 在 与 被 评 估 单 位 比 较 分 析 的 基 础 上, 得 出 评 估 对 象 价 值 的 方 法 参 考 企 业 比 较 法 和 并 购 案 例 比 较 法, 两 种 方 法 的 共 同 特 点 是 均 需 要 使 用 相 应 的 价 值 比 率 ( 乘 数 ) 进 行 对 比, 并 最 终 以 此 为 基 础 评 估 出 被 评 估 单 位 评 估 对 象 的 价 值 由 于 在 市 场 上 不 能 找 到 与 被 评 估 单 位 处 于 同 一 或 类 似 行 业 公 司 的 买 卖 收 购 及 合 并 案 例, 故 本 次 评 估 不 宜 采 用 市 场 法 企 业 价 值 评 估 中 的 收 益 法, 是 指 通 过 将 被 评 估 单 位 预 期 收 益 资 本 化 或 折 现 以 12
确 定 评 估 对 象 价 值 的 评 估 思 路 收 益 现 值 法 是 指 通 过 估 算 被 评 估 资 产 未 来 预 期 收 益 并 折 算 成 现 值, 借 以 确 定 被 评 估 资 产 价 值 的 一 种 资 产 评 估 方 法 该 方 法 的 应 用, 实 际 上 就 是 对 被 评 估 资 产 未 来 预 期 收 益 进 行 折 现 或 本 金 化 的 过 程 收 益 现 值 法 的 适 用 前 提 条 件 (1) 被 评 估 资 产 必 须 是 能 用 货 币 衡 量 其 未 来 期 望 收 益 的 单 项 或 整 体 资 产 ;(2) 资 产 所 有 者 所 承 担 的 风 险 也 必 须 是 能 用 货 币 衡 量 的 根 据 本 次 评 估 目 的 所 对 应 的 经 济 行 为 的 特 性, 以 及 评 估 现 场 所 收 集 到 的 企 业 经 营 资 料, 考 虑 海 药 房 地 产 截 止 评 估 基 准 日 以 前 连 续 三 个 年 度 的 财 务 信 息 以 及 2011 年 1-2 月 公 司 的 财 务 状 况, 我 们 发 现 被 评 估 单 位 未 开 展 主 营 业 务 经 营, 无 主 营 业 务 经 营 收 入, 因 此 无 法 准 确 预 测 委 估 资 产 在 未 来 所 能 产 生 的 收 益, 所 能 创 造 的 现 金 流 亦 难 以 预 测, 故 本 次 评 估 不 适 宜 采 用 收 益 法 企 业 价 值 评 估 中 的 资 产 基 础 法 也 称 成 本 法, 是 指 在 合 理 评 估 企 业 各 项 资 产 价 值 和 负 债 的 基 础 上 确 定 评 估 对 象 价 值 的 评 估 思 路 成 本 法 是 一 种 以 资 产 更 新 重 置 成 本 为 基 础 确 定 评 估 值 的 方 法, 是 指 在 评 估 资 产 时 按 被 评 估 资 产 的 更 新 重 置 成 本 扣 减 其 各 项 损 耗 后 确 定 被 评 估 资 产 价 值 的 方 法 即 先 求 出 各 单 项 资 产 的 评 估 价 值, 然 后 加 和 汇 总 各 单 项 资 产 评 估 价 值 得 出 被 评 估 单 位 纳 入 评 估 范 围 的 资 产 及 相 关 负 债 的 现 行 市 场 价 值, 以 此 反 映 股 东 全 部 权 益 的 现 行 市 场 价 值, 该 方 法 基 于 这 样 的 理 论,(1) 资 产 的 价 值 取 决 于 资 产 的 成 本, (2) 资 产 的 价 值 是 随 其 本 身 的 运 动 和 其 他 因 素 的 变 化 而 变 化 根 据 本 次 评 估 目 的 所 对 应 的 经 济 行 为 的 特 性, 以 及 评 估 现 场 所 收 集 到 的 企 业 经 营 资 料, 同 时, 考 虑 到 成 本 法 的 评 估 结 果 主 要 是 以 评 估 基 准 日 企 业 现 有 资 产 的 更 新 重 置 成 本 为 基 础 确 定 的, 基 本 反 映 了 企 业 资 产 的 现 行 市 场 价 格, 具 有 较 高 的 可 靠 性, 因 此, 本 次 评 估 适 宜 采 用 资 产 基 础 法 鉴 于 上 述 评 估 思 路, 本 次 对 海 药 房 地 产 采 用 资 产 基 础 法 评 估 采 用 资 产 基 础 法 ( 成 本 法 ) 具 体 评 估 如 下 : 13
( 一 ) 流 动 资 产 包 括 : 货 币 资 金 交 易 性 金 融 资 产 应 收 账 款 其 他 应 收 款 存 货, 主 要 采 用 成 本 法 进 行 评 估 1 货 币 资 金 包 括 : 银 行 存 款 其 他 货 币 资 金 评 估 人 员 索 取 银 行 对 账 单 银 行 存 款 余 额 调 节 表 银 行 存 款 询 证 函 ; 抽 查 大 额 现 金 银 行 存 款 发 生 额, 确 定 货 币 资 金 真 实 完 整 性 ; 本 次 评 估 以 核 实 后 的 账 面 值 确 定 评 估 值 2 交 易 性 金 融 资 产 主 要 为 被 评 估 单 位 购 置 的 以 交 易 为 目 的 的 广 州 药 业 股 票 评 估 人 员 索 取 评 估 基 准 日 股 票 的 对 账 单, 通 过 查 阅 账 簿 原 始 凭 证 等 审 验 程 序, 核 实 该 资 产 抵 押 质 押 受 限 条 件, 确 定 交 易 性 金 融 资 产 账 面 价 值 真 实 完 整 性 本 次 评 估 对 持 有 上 市 股 票, 根 据 该 等 资 产 在 评 估 基 准 日 公 开 市 场 上 的 交 易 价 格 为 基 础, 乘 以 实 际 数 量, 计 算 确 定 评 估 值 3 应 收 款 项 包 括 : 应 收 账 款 其 他 应 收 款 评 估 人 员 通 过 查 验 账 簿 原 始 凭 证, 索 取 大 额 主 要 客 户 的 收 付 款 凭 证, 对 大 额 应 收 款 发 函 询 证, 结 合 采 用 替 代 审 核, 检 查 期 末 余 额 未 达 账 项 期 后 回 款 等 审 验 程 序, 确 定 应 收 款 项 账 面 价 值 真 实 完 整 性 ; 通 过 账 龄 分 析, 了 解 欠 款 原 因 债 务 人 经 营 情 况 信 用 状 况 ; 索 取 认 定 坏 账 损 失 的 证 据, 分 析 测 试 坏 账 损 失 率, 对 账 龄 一 年 以 上 的 应 收 款 项 通 过 调 查 了 解, 分 析 产 生 坏 账 损 失 的 可 能 性, 采 用 账 龄 分 析 法 确 定 坏 账 损 失 率 ; 对 于 有 确 凿 证 据 表 明 已 构 成 坏 账 损 失 的 采 用 个 别 认 定 法 确 定 坏 账 损 失 率 ; 对 应 收 款 项 中 关 联 方 单 位 及 单 位 职 工 个 人 款 项 行 政 机 关 款 项, 不 予 考 虑 坏 账 损 失 ; 本 次 评 估 根 据 每 笔 应 收 款 项 可 能 收 回 的 数 额 确 定 评 估 值 坏 账 准 备, 为 企 业 按 企 业 会 计 准 则 规 定 计 提 数, 故 本 次 评 估 按 零 值 确 定 4 存 货 14
系 海 药 房 地 产 位 于 老 城 开 发 区 道 辅 村 东 门 岭 地 段 的 商 住 综 合 用 地 的 土 地 使 用 权 本 次 对 土 地 使 用 权 评 估, 委 托 方 已 另 行 委 托 北 京 中 财 金 润 土 地 和 房 地 产 评 估 有 限 公 司 予 以 评 估, 并 出 具 中 财 金 润 京 ( 估 )2011 字 0102 号 土 地 估 价 报 告 本 报 告 中 的 土 地 使 用 权 评 估 值 系 引 用 北 京 中 财 金 润 土 地 和 房 地 产 评 估 有 限 公 司 出 具 的 土 地 估 价 报 告 的 评 估 结 果 ( 三 ) 负 债 均 为 流 动 负 债 其 他 应 付 款 我 们 对 负 债 项 目 通 过 账 账 账 表 的 核 对, 查 阅 相 关 合 同 抽 查 凭 证 等 审 核 程 序, 对 各 负 债 项 目 进 行 了 认 真 核 查, 对 其 业 务 内 容 发 生 时 间 和 偿 还 记 录 进 行 了 核 实, 以 确 定 各 项 负 债 的 真 实 完 整 性 本 次 对 负 债 项 目 的 评 估 以 核 实 后 的 实 际 应 偿 还 的 债 务 确 定 评 估 值 九 评 估 程 序 实 施 过 程 和 情 况 委 托 方 为 实 现 股 权 转 让 之 目 的, 在 与 我 公 司 接 洽 后, 决 定 委 托 我 公 司 进 行 资 产 评 估 我 公 司 接 受 委 托 后, 在 明 确 评 估 目 的 的 基 础 上, 对 评 估 对 象 评 估 范 围 的 具 体 内 容, 以 及 本 次 评 估 所 对 应 的 经 济 行 为 的 性 质 执 行 情 况 等 方 面 进 行 了 初 步 了 解, 与 委 托 方 协 商 确 定 评 估 基 准 日, 并 根 据 评 估 目 的 确 定 的 评 估 对 象 和 评 估 范 围 粗 略 估 算 工 作 量, 拟 定 初 步 评 估 方 案, 签 订 资 产 评 估 业 务 约 定 书 ; 按 照 资 产 评 估 准 则 评 估 程 序 的 规 定, 向 被 评 估 单 位 提 供 资 产 评 估 所 需 申 报 资 料, 指 导 被 评 估 单 位 清 查 资 产 填 报 相 关 表 格 ; 完 成 上 述 前 期 准 备 工 作 后, 我 公 司 组 织 评 估 人 员 于 2011 年 3 月 4 日 进 入 评 估 现 场, 开 始 进 行 现 场 勘 察, 核 实 资 产 验 证 资 料, 正 式 进 行 评 估 工 作 本 次 对 海 药 房 地 产 采 用 资 产 基 础 法 评 估, 评 估 人 员 根 据 国 家 有 关 资 产 评 15
估 准 则 规 定 和 一 般 公 认 的 评 估 原 则, 对 评 估 范 围 内 的 全 部 资 产 和 负 债 进 行 了 评 估 在 评 估 过 程 中 我 们 严 格 遵 循 独 立 客 观 科 学 专 业 的 工 作 原 则 和 资 产 继 续 使 用 公 开 市 场 替 代 等 操 作 原 则, 强 调 评 估 程 序 的 科 学 性, 取 价 标 准 的 公 正 性, 资 产 状 态 确 认 的 现 实 性, 以 科 学 公 正 客 观 地 确 定 被 评 估 资 产 在 评 估 基 准 日 时 点 上 的 公 允 价 值 整 个 评 估 工 作 我 们 将 接 受 项 目 委 托, 拟 定 评 估 方 案 ; 清 查 资 产, 搜 集 验 证 资 料 ; 选 择 评 估 方 法 搜 集 市 场 信 息 评 定 估 算 ; 评 估 结 果 汇 总 评 估 结 论 分 析 撰 写 评 估 报 告 内 部 三 级 审 核 提 交 报 告 等 过 程, 分 为 : 前 期 准 备 资 产 清 查 评 定 估 算 提 交 报 告 四 个 阶 段 进 行 十 评 估 假 设 本 次 对 申 报 资 产 的 评 估 结 论 是 在 以 下 假 设 前 提 限 制 条 件 成 立 的 基 础 上 得 出 的, 如 果 这 些 前 提 条 件 不 能 得 到 合 理 满 足, 本 报 告 所 得 出 的 评 估 结 果 一 般 会 有 不 同 程 度 的 变 化 1 本 评 估 报 告 成 立 的 前 提 条 件 是 经 济 行 为 符 合 国 家 法 律 法 规 的 有 关 规 定 评 估 师 和 评 估 机 构 的 责 任 是 对 本 报 告 所 述 评 估 目 的 下 的 资 产 价 值 量 做 出 专 业 判 断, 并 不 涉 及 到 评 估 师 和 评 估 机 构 对 该 项 评 估 目 的 所 对 应 的 经 济 行 为 做 出 任 何 判 断 2 评 估 工 作 在 很 大 程 度 上, 依 赖 于 委 托 方 和 被 评 估 单 位 提 供 的 有 关 资 料 因 此, 评 估 工 作 是 以 委 托 方 及 被 评 估 单 位 提 供 的 有 关 经 济 行 为 文 件, 资 产 所 有 权 文 件 证 件 资 产 评 估 申 报 表 及 会 计 原 始 凭 证 等 有 关 法 律 文 件 和 评 估 资 料 的 真 实 合 法 为 前 提 3 本 评 估 报 告 成 立 的 假 设 条 件 是 委 托 评 估 范 围 内 的 资 产 均 持 续 使 用 4 企 业 所 在 地 区 的 社 会 经 济 环 境 无 重 大 改 变 无 其 他 人 力 不 可 抗 拒 及 不 可 预 见 因 素 造 成 的 重 大 不 利 影 响 16
5 假 定 在 市 场 上 交 易 的 资 产 或 拟 在 市 场 上 交 易 的 资 产, 资 产 交 易 双 方 彼 此 地 位 平 等, 彼 此 都 有 获 取 足 够 市 场 信 息 的 机 会 和 时 间, 以 便 于 对 资 产 的 功 能 用 途 及 其 交 易 价 格 等 作 出 理 智 的 判 断 6 假 设 评 估 对 象 所 涉 及 资 产 的 购 置 取 得 过 程 均 符 合 国 家 有 关 法 律 法 规 规 定 ; 均 无 附 带 影 响 其 价 值 的 权 利 瑕 疵 负 债 和 限 制, 与 之 相 关 的 税 费 各 种 应 付 款 项 均 已 付 清 7 没 有 考 虑 遇 有 自 然 力 及 其 他 不 可 抗 力 因 素 的 影 响, 也 没 有 考 虑 特 殊 交 易 方 式 可 能 对 评 估 结 论 产 生 的 影 响 8 由 于 无 法 获 取 行 业 及 相 关 股 权 的 交 易 情 况 资 料, 且 受 现 行 产 权 交 易 定 价 规 定 的 限 制, 本 次 评 估 中 没 有 考 虑 控 股 权 和 少 数 股 权 等 因 素 产 生 的 溢 价 和 折 价 9 本 次 评 估 不 考 虑 通 货 膨 胀 因 素 的 影 响 10 本 次 评 估 没 有 考 虑 将 来 可 能 承 担 的 抵 押 担 保 事 宜, 以 及 特 殊 的 交 易 方 式 可 能 追 加 付 出 的 价 格 等 对 评 估 结 论 的 影 响 11 无 其 他 人 力 不 可 抗 拒 因 素 及 不 可 预 见 因 素, 造 成 对 企 业 重 大 不 利 影 响 十 一 评 估 结 论 在 实 施 了 上 述 不 同 的 资 产 评 估 方 法 和 程 序 后, 对 委 托 方 所 指 定 的 应 用 于 股 权 转 让 之 目 的 所 涉 及 的 海 药 房 地 产 的 股 东 全 部 权 益 价 值, 在 2011 年 2 月 28 日 所 表 现 的 市 场 价 值, 根 据 以 上 评 估 工 作, 得 出 如 下 评 估 结 论 : 评 估 前 账 面 资 产 总 计 3,949.26 万 元, 评 估 价 值 11,295.39 万 元, 增 值 7,346.13 万 元, 增 值 率 186.01%; 账 面 负 债 总 计 5,389.91 万 元, 评 估 价 值 5,389.91 万 元 ; 账 面 净 资 产 -1,440.65 万 元, 评 估 价 值 5,905.48 万 元, 增 值 7,346.13 万 元, 增 值 率 509.92 % 17
资 产 基 础 法 评 估 结 果 表 货 币 单 位 : 人 民 币 万 元 帐 面 价 值 评 估 价 值 增 值 额 增 值 率 % 项 目 A B C=B-A D=(B-A)/A 流 动 资 产 1 - - - - 货 币 资 金 2 673.02 673.02 - - 交 易 性 金 融 资 产 3 277.97 277.97 - - 应 收 账 款 4 - - - - 其 他 应 收 款 5 560.00 876.44 316.44 56.51 存 货 6 2,438.26 9,467.95 7,029.69 288.31 资 产 总 计 7 3,949.26 11,295.39 7,346.13 186.01 流 动 负 债 8 5,389.91 5,389.91 - - 非 流 动 负 债 9 - - - - 负 债 总 计 10 5,389.91 5,389.91 - - 净 资 产 11-1,440.65 5,905.48 7,346.13 509.92 评 估 结 论 详 细 情 况 见 评 估 明 细 表 本 次 对 土 地 使 用 权 评 估 值 系 引 用 北 京 中 财 金 润 土 地 和 房 地 产 评 估 有 限 公 司 中 财 金 润 京 ( 估 )2011 字 0102 号 土 地 估 价 报 告 的 评 估 结 果 详 细 情 况 查 验 北 京 中 财 金 润 土 地 和 房 地 产 评 估 有 限 公 司 出 具 的 中 财 金 润 京 ( 估 )2011 字 0102 号 土 地 估 价 报 告 本 评 估 结 论 系 根 据 本 所 列 示 的 目 的 假 设 及 限 制 条 件 依 据 方 法 程 序 得 出, 本 评 估 结 论 只 有 在 上 述 目 的 依 据 假 设 前 提 存 在 的 条 件 下 成 立, 且 评 估 结 论 仅 为 本 次 评 估 目 的 服 务 十 二 特 别 事 项 说 明 1 注 册 资 产 评 估 师 执 行 资 产 评 估 业 务 的 目 的 是 对 评 估 对 象 的 价 值 进 行 估 算 并 发 表 专 业 意 见, 对 评 估 对 象 法 律 权 属 的 确 认 或 发 表 意 见 已 超 出 注 册 资 产 评 估 师 的 执 业 范 围 ; 本 次 评 估 资 产 的 范 围, 由 委 托 方 确 定, 我 们 对 其 进 行 评 估, 并 不 代 表 对 其 权 属 状 况 发 表 任 何 意 见 18
2 本 报 告 中 的 存 货 土 地 使 用 权, 委 托 方 已 另 行 委 托 北 京 中 财 金 润 土 地 和 房 地 产 评 估 有 限 公 司 进 行 评 估, 并 出 具 中 财 金 润 京 ( 估 )2011 字 0102 号 土 地 估 价 报 告 本 评 估 报 告 仅 将 其 评 估 结 果 汇 入 海 药 房 地 产 股 东 全 部 权 益 价 值 之 评 估 结 果 中, 因 此, 本 评 估 机 构 不 对 其 存 货 土 地 使 用 权 的 评 估 结 果 承 担 责 任 3 被 评 估 单 位 海 药 房 地 产 于 1993 年 4 月 20 日 与 海 南 诚 利 集 团 有 限 公 司 ( 前 身 为 海 南 海 阳 实 业 总 公 司 ) 签 订 合 作 投 资 协 议 书, 约 定 投 资 兴 建 海 阳 别 墅 项 目, 海 药 房 地 产 投 资 500 万 元 ( 现 挂 账 在 其 他 应 收 款 ), 由 于 种 种 原 因, 该 项 投 资 未 能 最 终 实 施 2000 年 2 月 4 日, 经 海 南 省 海 南 中 级 人 民 法 院 (2000) 海 南 民 初 字 第 5 号 民 事 判 决 书 判 决, 要 求 海 南 诚 利 集 团 有 限 公 司 退 还 合 作 款 3,800,324.20 元 并 承 担 该 款 50% 的 利 息 损 失 由 于 海 南 诚 利 集 团 有 限 公 司 拒 不 履 行 法 院 判 决,2010 年 3 月 29 日 依 海 药 房 地 产 申 请, 海 南 省 第 一 中 级 人 民 法 院 查 封 了 海 南 诚 利 集 团 有 限 公 司 拥 有 海 口 市 国 用 (2009) 字 第 001756 号 土 地 使 用 权 在 海 南 汉 峰 实 业 有 限 公 司 提 供 780 万 元 存 款 担 保 后, 海 南 省 第 一 中 级 人 民 法 院 解 除 了 海 口 市 国 用 (2009) 字 第 001756 号 土 地 使 用 权 的 查 封 海 药 房 地 产 己 于 2010 年 7 月 27 日 就 执 行 纠 纷 一 案 向 海 南 省 第 一 中 级 人 民 法 院 提 出 诉 讼, 截 止 评 估 基 准 日 诉 讼 尚 在 进 行 之 中 本 次 评 估 按 照 预 计 可 收 回 的 金 额 确 定 评 估 值, 如 果 法 院 的 判 决 与 评 估 值 不 一 致, 应 相 应 调 整 评 估 值 4 本 次 应 收 款 项 评 估 减 值, 并 不 代 表 企 业 对 相 应 债 权 的 放 弃, 企 业 对 有 关 应 收 债 权 应 当 依 照 相 关 审 批 程 序 经 报 批 后 实 行 账 销 案 存, 因 此 仍 继 续 保 留 对 相 关 应 收 债 权 的 追 索 权 并 予 以 追 索 5 由 于 被 评 估 单 位 2011 年 未 通 过 房 地 产 公 司 资 质 年 检, 公 司 原 有 的 房 地 产 开 发 贰 级 资 质 已 被 取 消, 本 次 评 估 时 未 考 虑 该 事 项 对 评 估 值 造 成 的 影 响 6 本 次 评 估 的 土 地 使 用 权, 系 海 药 房 地 产 依 据 1997 年 与 海 南 省 澄 迈 县 土 地 管 理 局 签 订 的 国 有 土 地 出 让 合 同 而 取 得, 海 药 房 地 产 于 2009 年 取 得 国 有 土 地 使 用 权 证 截 至 评 估 基 准 日 该 土 地 使 用 权 已 闲 置 多 年, 本 次 评 估 未 考 虑 该 土 地 使 用 权 可 能 因 长 期 闲 置 被 政 府 收 回 等 因 素 19
7 对 委 托 方 和 被 评 估 单 位 存 在 的 可 能 影 响 评 估 结 论 的 其 他 瑕 疵 事 项, 在 委 托 方 和 被 评 估 单 位 未 作 特 别 说 明, 而 评 估 人 员 已 履 行 评 估 程 序 后 仍 无 法 获 知 的 情 况 下, 评 估 机 构 及 评 估 人 员 不 承 担 相 关 责 任 8 本 评 估 结 论 没 有 考 虑 未 来 可 能 承 担 的 抵 押 担 保 事 宜, 没 有 考 虑 溢 价 或 折 价, 以 及 特 殊 的 交 易 方 可 能 追 加 或 减 少 付 出 的 价 格 等 对 评 估 结 果 的 影 响, 也 未 考 虑 国 家 宏 观 经 济 政 策 发 生 变 化 以 及 遇 有 自 然 力 和 其 他 不 可 抗 力 对 资 产 价 格 的 影 响 ; 若 前 述 条 件 以 及 评 估 中 遵 循 的 持 续 经 营 原 则 等 其 他 假 设 前 提 发 生 变 化 时, 评 估 结 果 一 般 会 失 效, 使 用 人 不 能 使 用 本, 否 则 所 造 成 的 一 切 后 果 由 报 告 使 用 者 承 担 9 本 评 估 结 论 未 考 虑 评 估 增 减 值 所 引 起 的 税 收 责 任, 本 项 目 评 估 报 告 使 用 者 在 使 用 本 资 产 评 估 报 告 时, 应 考 虑 相 关 税 收 责 任 的 影 响 10 本 评 估 结 果 是 对 评 估 对 象 的 市 场 价 值 所 做 出 的 客 观 反 映, 评 估 机 构 无 意 要 求 被 评 估 单 位 按 本 评 估 结 果 进 行 相 关 的 账 务 处 理 是 否 进 行 及 如 何 进 行 有 关 账 务 处 理, 应 当 依 据 国 家 有 关 法 律 法 规 的 规 定 11 在 评 估 基 准 日 至 本 评 估 报 告 日 之 间, 委 托 方 及 被 评 估 单 位 未 申 报 产 生 重 大 影 响 的 期 后 事 项, 评 估 人 员 亦 无 法 发 现 产 生 重 大 影 响 的 期 后 事 项 12 在 评 估 报 告 日 至 评 估 报 告 有 效 期 内 如 资 产 数 量 发 生 重 大 变 化, 应 对 资 产 数 额 进 行 相 应 调 整 ; 若 资 产 价 格 标 准 发 生 变 化, 并 对 资 产 评 估 结 果 产 生 明 显 影 响 时, 应 重 新 评 估 上 述 事 项 的 存 在 可 能 会 对 评 估 结 果 产 生 影 响 十 三 评 估 报 告 使 用 限 制 说 明 1 本 只 能 用 于 载 明 的 评 估 目 的 2 本 只 能 由 本 载 明 的 评 估 报 告 使 用 者 使 用, 国 家 法 律 法 规 另 有 规 定 的 除 外 20
3 本 如 需 按 国 家 现 行 规 定 提 交 相 关 部 门 进 行 核 准 或 备 案, 则 在 取 得 批 复 后 方 可 正 式 使 用 4 除 法 律 法 规 规 定 以 及 相 关 当 事 方 另 有 约 定, 未 征 得 评 估 机 构 同 意, 评 估 报 告 的 内 容 不 得 被 摘 抄 引 用 或 者 披 露 于 公 开 媒 体 5 本 资 产 评 估 报 告 使 用 有 效 期 为 一 年, 即 自 本 报 告 书 载 明 的 评 估 基 准 日 2011 年 2 月 28 日 起 至 2012 年 2 月 27 日 止, 超 过 本 报 告 使 用 有 效 期 不 得 使 用 本 资 产 评 估 报 告 书 6 本 解 释 权 仅 归 本 项 目 评 估 机 构 所 有, 国 家 法 律 法 规 另 有 规 定 的 除 外 十 四 评 估 报 告 日 二 一 一 年 三 月 十 日 评 估 机 构 法 定 代 表 人 : ( 林 梅 ) 中 国 注 册 资 产 评 估 师 : ( 陈 雷 ) 中 国 注 册 资 产 评 估 师 : ( 孟 兆 胜 ) 二 一 一 年 三 月 十 日 21
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