北 京 市 物 业 管 理 办 法 有 关 问 题 的 问 答 北 京 市 物 业 管 理 办 法 已 于 2010 年 4 月 6 日 市 政 府 第 64 次 常 务 会 议 审 议 通 过, 并 将 于 2010 年 10 月 1 日 起 施 行 2010 年 5 月 27 日 上 午, 北 京 市 物 业 管 理 办 法 新 闻 发 布 会 召 开 中 央 电 视 台 北 京 日 报 北 京 电 视 台 等 中 央 和 市 属 新 闻 媒 体, 以 及 部 分 境 外 媒 体 参 加 了 发 布 会 会 上, 市 政 府 法 制 办 市 住 房 和 城 乡 建 设 委 员 会 领 导 就 办 法 的 有 关 情 况 作 了 简 要 介 绍, 并 回 答 了 记 者 提 问 一 市 政 府 法 制 办 市 住 建 委 领 导 介 绍 规 章 基 本 情 况 ( 一 ) 市 政 府 法 制 办 副 主 任 李 灵 雁 介 绍 北 京 市 物 业 管 理 办 法 的 立 法 过 程 1 立 法 的 背 景 和 必 要 性 自 上 世 纪 90 年 代 以 来, 物 业 管 理 基 本 上 向 着 自 制 管 理 和 社 会 化 服 务 的 方 向 发 展 本 市 1995 年 出 台 了 政 府 规 章 北 京 市 居 住 小 区 物 业 管 理 办 法 这 个 办 法 的 出 台 使 本 市 的 物 业 管 理 实 现 了 物 业 服 务 企 业 化 社 会 化, 但 是 这 个 办 法 没 有 从 根 本 上 确 立 物 业 管 理 业 主 的 根 本 权 利, 政 府 的 相 关 部 门 以 及 居 委 会 在 物 业 管 理 中 还 是 发 挥 着 主 导 作 用 随 着 改 革 的 深 入, 特 别 是 近 些 年 借 鉴 了 香 港 物 业 管 理 的 经 验, 形 成 了 新 的 物 业 管 理 模 式, 这 就 是 以 产 权 较 为 明 晰 的 商 品 房 为 管 理 对 象, 以 业 主 产 权 为 基 础, 业 主 大 会 业 主 委 员 会 以 及 业 主 共 同 管 理 的 模 式 2007 年 中 华 人 民 共 和 国 物 权 法 颁 布 出 台, 这 部 法 律 进 一 步 明 确 了 建 筑 物 的 区 分 所 有 权, 以 及 物 业 共 有 部 分 业 主 享 有 共 同 管 理 权 的 一 些 权 利 随 着 这 部 法 律 的 实 施, 目 前 的 物 业 管 理 模 式 逐 步 形 成 以 国 务 院 物 业 管 理 条 例 这 个 规 定 为 模 板 的 物 业 管 理 方 式, 同 时 也 进 一 步 拓 展 物 业 管 理 当 中 业 主 大 会 成 立 业 主 委 员 会 运 行 业 主 共 同 管 理 物 业 的 工 作 机 制 在 物 业 服 务 的 形 式 上 出 现 多 样 化 的 形 态, 比 如 业 主 自 行 管 理 物 业 的 形 态, 还 有 业 主 委 托 企 业 进 行 物 业 管 理 的 形 态 应 该 说, 物 权 法 和 物 业 管 理 条 例 是 规 范 物 业 管 理 领 域 里 两 部 基 本 的 法 律 从 本 市 的 情 况 来 看, 这 两 部 法 律 虽 然 是 基 本 法 律, 但 是 在 物 业 管 理 的 操 作 层 面 还 有 一 些 需 要 地 方 通 过 立 法 的 形 式 进 一 步 细 化 实 施 补 充 的 内 容, 这 也 是 启 动 这 次 立 法 的 重 要 原 因 随 着 近 些 年 来 民 主 化 进 程 的 推 进, 业 主 自 治 管 理 法 律 意 识 和 能 力 的 增 强, 针 对 物 业 管 理 中 存 在 的 热 点 和 难 点 荩 60 法 治 政 府 建 设
问 题 各 方 提 出 了 很 多 意 见, 这 些 都 对 此 次 立 法 提 供 了 很 好 的 条 件 2 物 业 管 理 中 存 在 的 突 出 问 题 一 是 开 发 建 设 阶 段 遗 留 的 问 题 影 响 到 后 期 的 物 业 管 理 比 如 说 物 业 的 配 套 设 施 建 设 不 健 全, 包 括 房 屋 质 量 问 题, 这 些 问 题 在 开 发 建 设 阶 段 一 直 没 有 解 决 一 些 业 主 多 数 以 不 交 物 业 费 的 方 式 表 达 对 物 业 管 理 企 业 的 不 满 二 是 业 主 委 员 会 的 成 立 有 困 难 有 一 些 地 方 的 业 主 委 员 会 虽 然 已 成 立, 但 没 有 完 全 按 法 律 的 职 责 履 行 职 责, 甚 至 还 有 侵 害 业 主 权 利 的 现 象 出 现 三 是 物 业 服 务 的 不 规 范 物 业 服 务 与 业 主 之 间 的 要 求 差 距 比 较 大, 物 业 服 务 企 业 缺 乏 合 作 和 信 任 为 了 解 决 这 些 问 题, 更 好 地 贯 彻 物 权 法 和 国 务 院 物 业 管 理 条 例, 总 结 北 京 市 多 年 来 在 物 业 管 理 领 域 积 累 的 一 些 成 功 经 验 和 工 作 机 制 方 面 的 制 度 成 果, 从 2003 年 开 始, 北 京 市 就 启 动 了 物 业 管 理 办 法 规 章 的 调 研, 经 过 这 些 年 的 工 作, 我 们 感 觉 到 解 决 这 些 问 题 的 措 施 已 经 相 对 比 较 成 熟 所 以 把 这 些 这 个 规 章 列 入 了 2009 年 的 立 法 规 划, 最 近 通 过 市 政 府 正 式 颁 布 实 施 3 立 法 公 开 征 求 意 见 工 作 的 有 关 情 况 在 起 草 过 程 当 中, 市 政 府 法 制 办 自 2009 年 11 月 18 日 到 12 月 7 日 在 首 都 之 窗 网 站 公 开 征 求 了 意 见, 得 到 了 网 民 的 热 烈 回 应 有 741 位 网 民 通 过 等 方 面, 提 了 很 好 的 意 见 我 们 对 这 些 意 见 进 行 了 认 真 的 梳 理 研 究 分 析, 同 时 针 对 网 民 关 注 的 重 点 问 题, 召 开 了 座 谈 会, 直 接 与 网 民 进 行 对 话, 取 得 了 比 较 好 的 效 果 ( 二 ) 市 住 房 和 城 乡 建 设 委 员 会 副 主 任 张 农 科 介 绍 北 京 市 物 业 管 理 办 法 的 内 容 亮 点 以 1995 年 北 京 市 居 住 小 区 管 理 办 法 ( 北 京 市 人 民 政 府 第 21 号 令 ) 颁 布 实 施 为 标 志, 物 业 管 理 这 一 现 代 房 屋 管 理 模 式 正 式 进 入 北 京 15 年 来, 伴 随 着 住 房 制 度 改 革 的 不 断 深 入 和 房 地 产 业 的 迅 速 发 展, 北 京 市 物 业 管 理 行 业 已 经 成 为 首 都 经 济 社 会 发 展 和 城 市 建 设 管 理 的 重 要 力 量 第 二 次 全 国 经 济 普 查 数 据 显 示, 北 京 市 物 业 服 务 企 业 主 营 业 务 收 入 已 经 达 到 255.4 亿 元, 占 全 市 国 内 生 产 总 值 的 2.44% 目 前, 在 本 市 7 亿 多 平 方 米 的 城 镇 房 屋 建 筑 中, 实 施 物 业 管 理 的 已 达 4 亿 多 平 方 米 其 中,3.2 亿 平 方 米 3591 个 住 宅 项 目 由 物 业 服 务 企 业 实 施 物 业 管 理, 覆 盖 了 住 宅 总 量 的 80% 目 前, 成 立 业 主 委 员 会 的 住 宅 项 目 有 730 个, 占 住 宅 项 目 总 数 的 20% 截 至 今 年 一 季 度, 全 市 共 有 物 业 服 务 企 业 3074 家, 从 业 人 员 超 过 20 万 人 这 次 出 台 的 北 京 市 物 业 管 理 办 法, 除 了 贯 彻 落 实 物 权 法 和 物 业 管 理 条 例 的 内 容 外, 重 点 结 合 我 市 物 业 管 理 行 业 的 发 展 现 状, 直 面 深 层 电 子 邮 件 发 表 了 意 见, 同 时 在 各 区 县 政 府 委 办 局 市 高 院 基 层 单 位 等 地 召 开 了 座 谈 会, 征 求 了 各 方 对 规 章 草 案 的 意 见 总 体 上 来 讲, 大 家 对 规 章 草 案 基 本 上 是 同 意 的, 认 为 此 次 立 法 很 有 必 要, 对 草 案 提 出 的 问 题 也 进 行 了 热 烈 的 讨 论 比 如 说 立 法 的 权 限 问 题, 物 业 管 理 当 中 政 府 的 职 能 定 位 问 题, 居 委 会 村 委 会 在 物 业 管 理 当 中 的 作 用 问 题, 还 有 物 业 服 务 企 业 如 何 提 高 服 务 质 量, 如 何 进 一 步 规 范 服 务 行 为, 促 进 业 主 和 物 业 企 业 之 间 的 和 谐 共 赢 的 关 系, 促 进 社 会 稳 定 2010.3 61 荨
四 是 规 范 了 交 接 查 验 的 标 准 和 行 为 建 设 单 位 全 体 业 主 物 业 服 务 企 业 和 物 业 服 务 评 估 监 理 机 构 在 进 行 前 期 物 业 承 接 查 验 时, 应 当 按 照 技 术 标 准 进 行 这 个 标 准 将 以 北 京 市 地 方 标 准 的 形 式 于 近 期 发 布 2 围 绕 业 主 大 会 五 难 问 题, 完 善 业 主 自 我 治 理 机 制 目 前, 本 市 业 主 大 会 成 立 和 活 动 有 五 难, 次 矛 盾 和 问 题, 全 面 梳 理 物 业 管 理 的 现 行 制 度, 以 解 决 物 业 管 理 实 践 中 存 在 的 突 出 问 题 为 目 标, 以 改 革 管 理 机 制 为 抓 手, 以 创 新 管 理 模 式 为 突 破 口, 紧 紧 围 绕 抓 住 一 个 矛 盾 规 范 两 个 主 体 调 动 三 方 力 量, 解 决 四 个 难 题, 在 解 决 思 路 上 做 出 了 一 些 有 益 的 探 索 和 尝 试 1 围 绕 开 发 遗 留 问 题, 创 新 前 期 物 业 管 理 制 度 长 期 以 来, 前 期 开 发 遗 留 问 题 已 经 成 为 物 业 管 理 矛 盾 的 核 心 症 结, 为 解 决 这 一 问 题, 办 法 对 前 期 物 业 管 理 制 度 进 行 了 大 胆 创 新 一 是 明 晰 了 前 期 物 业 管 理 的 法 律 关 系 办 法 规 定, 在 业 主 大 会 成 立 之 前, 由 建 设 单 位 承 担 物 业 的 维 修 养 护 和 管 理 完 善 责 任 配 套 措 施 还 将 规 定 在 合 理 的 期 限 内, 建 设 单 位 应 当 按 照 约 定 的 服 务 等 级 标 准 提 供 前 期 物 业 服 务, 但 不 得 向 业 主 收 取 物 业 服 务 费 二 是 明 确 了 前 期 开 发 与 后 期 管 理 的 责 任 分 界 点 办 法 把 物 业 共 用 部 分 交 接 查 验 作 为 前 期 开 发 与 后 期 管 理 的 分 界 点, 业 主 大 会 成 立 并 确 定 物 业 管 理 方 式 后, 建 设 单 位 应 当 与 全 体 业 主 进 行 物 业 共 用 部 分 查 验 交 接 三 是 引 入 第 三 方 机 构 进 行 承 接 查 验 为 保 证 前 期 物 业 交 接 查 验 的 公 正 性, 全 体 业 主 与 建 设 单 位 可 以 共 同 委 托 物 业 服 务 评 估 监 理 机 构 进 行 查 验 对 查 验 中 发 现 的 前 期 开 发 遗 留 问 题, 建 设 单 位 应 当 及 时 解 决 即 : 启 动 难 筹 备 难 备 案 难 决 策 难 换 届 难 为 解 决 以 上 问 题, 办 法 以 相 关 法 律 法 规 为 基 础, 总 结 实 践 经 验, 对 业 主 大 会 的 成 立 和 活 动 机 制 进 行 了 创 新 一 是 建 立 业 主 大 会 成 立 双 启 动 机 制 在 业 主 大 会 发 起 阶 段, 办 法 规 定 了 建 设 单 位 协 助 组 织 业 主 大 会 筹 备 和 成 立 活 动 的 相 关 义 务, 同 时 规 定 业 主 和 建 设 单 位 均 可 以 启 动 成 立 业 主 大 会 二 是 规 定 了 街 道 办 事 处 乡 镇 人 民 政 府 的 协 助 指 导 和 监 督 职 责 办 法 规 定, 在 业 主 大 会 筹 备 阶 段, 街 道 办 事 处 乡 镇 人 民 政 府 指 定 代 表 担 任 筹 备 组 组 长 指 导 筹 备 工 作 办 法 还 规 定, 业 主 大 会 成 立 后, 业 主 委 员 会 向 街 道 办 事 处 乡 镇 人 民 政 府 申 请 备 案 时, 材 料 齐 全 的, 街 道 办 事 处 乡 镇 人 民 政 府 应 当 当 场 予 以 备 案 此 外, 本 市 还 鼓 励 和 支 持 公 益 律 师 担 任 筹 备 组 组 长, 为 住 宅 区 业 主 大 会 成 立 活 动 提 供 法 律 服 务 三 是 建 立 业 主 公 共 决 策 平 台, 解 决 业 主 大 会 决 策 难 问 题 业 主 利 用 决 策 平 台 表 决 共 同 决 定 事 项, 不 但 可 以 提 高 决 策 效 率, 更 可 以 保 证 决 策 结 果 的 真 实 性 和 有 效 性 该 平 台 目 前 正 在 研 发 阶 段, 将 配 合 办 法 的 实 施 同 步 投 入 使 用 四 是 完 善 了 业 主 委 员 会 委 员 任 期 制 度, 解 决 业 主 委 员 会 换 届 难 问 题 办 法 规 定, 业 主 委 员 会 委 员 实 行 任 期 制, 有 关 任 期 候 补 空 缺 资 格 终 止 等 事 项 由 业 主 大 会 议 事 规 则 规 定 目 前 我 们 正 会 同 有 关 部 门 研 究 修 订 北 京 市 住 宅 区 业 主 大 会 荩 62 法 治 政 府 建 设
和 业 主 委 员 会 指 导 规 则, 规 则 将 对 业 主 委 员 会 委 员 任 期 等 问 题 予 以 规 范, 为 业 主 大 会 的 成 立 运 行 提 供 依 据 3 围 绕 构 建 质 价 相 符 的 市 场 环 境, 创 新 管 理 手 段 长 期 以 来, 业 主 与 物 业 服 务 企 业 就 物 业 服 务 收 费 物 业 服 务 质 量 等 问 题 纠 纷 不 断, 直 接 影 响 了 业 主 与 物 业 企 业 和 谐 互 信 关 系 的 建 立 一 是 制 定 五 级 住 宅 物 业 服 务 标 准 对 应 不 同 的 住 宅 类 型 和 服 务 需 求, 将 住 宅 物 业 服 务 量 化 为 五 级 标 准 业 主 在 签 订 物 业 服 务 合 同 前, 可 以 根 据 需 求 选 择 服 务 等 级 二 是 建 立 物 业 服 务 成 本 发 布 制 度 市 物 业 管 理 行 业 协 会 每 季 度 将 发 布 一 次 全 市 物 业 服 务 平 均 成 本, 业 主 与 物 业 服 务 企 业 在 协 商 物 业 服 务 价 格 时 可 以 参 照 三 是 改 革 价 格 形 成 机 制 在 签 订 物 业 服 务 合 同 前, 业 主 可 以 委 托 第 三 方 评 估 监 理 机 构, 根 据 物 业 服 务 事 项 和 服 务 标 准 对 物 业 服 务 价 格 进 行 测 算 四 是 引 入 第 三 方 机 构 评 估 监 理 物 业 服 务 质 量 和 服 务 费 用 业 主 与 建 设 单 位 物 业 服 务 企 业 就 物 业 服 务 质 量 和 服 务 价 格 发 生 争 议 时, 可 以 聘 请 第 三 方 评 估 监 理 机 构 进 行 评 估 4 围 绕 规 范 物 业 服 务 企 业 行 为, 创 新 行 业 监 管 模 式 办 法 对 物 业 服 务 企 业 监 管 方 式 进 行 了 探 索, 建 立 了 物 业 管 理 行 业 监 管 的 新 模 式 一 是 实 施 物 业 服 务 企 业 动 态 监 管, 推 动 企 业 资 质 管 理 向 信 用 管 理 转 变, 逐 步 实 现 对 物 业 服 务 企 业 由 传 统 的 资 质 管 理 向 行 为 管 理 过 渡 二 是 调 整 行 业 监 管 重 心, 建 立 物 业 项 目 备 案 制 度 将 行 业 监 管 的 重 心 由 物 业 服 务 企 业 转 移 到 物 业 服 务 项 目 要 求 物 业 服 务 企 业 以 项 目 为 单 位, 将 服 务 事 项 服 务 标 准 收 费 项 目 收 费 标 准 等 有 关 情 况 进 行 公 示 三 是 创 新 项 目 管 理 模 式, 建 立 项 目 负 责 人 制 度 办 法 规 定, 物 业 服 务 企 业 应 当 按 照 物 业 服 务 合 同 指 派 项 目 负 责 人, 更 换 项 目 负 责 人 时, 应 当 告 知 业 主 同 时, 逐 步 建 立 物 业 项 目 负 责 人 信 用 信 息 系 统, 对 项 目 负 责 人 的 行 为 实 施 动 态 监 管 四 是 制 定 物 业 项 目 接 撤 管 办 法, 规 范 物 业 项 目 变 更 物 业 管 理 方 式 和 物 业 服 务 企 业 时 的 接 撤 管 活 动 五 是 建 立 物 业 管 理 从 业 人 员 持 证 上 岗 制 度 要 求 物 业 服 务 项 目 经 理 及 管 理 人 员 接 受 培 训 并 且 考 核 通 过 后 方 可 上 岗 二 就 办 法 的 有 关 问 题 回 答 记 者 提 问 ( 一 ) 北 京 电 视 台 : 之 前 的 业 主 纠 纷, 大 都 是 开 发 商 遗 留 的 问 题 造 成 的, 新 出 台 的 物 业 管 理 办 法 针 对 这 个 问 题 做 出 了 哪 些 改 进? 张 农 科 : 在 前 几 年 物 业 矛 盾 纠 纷 总 量 当 中 有 70% 是 前 期 开 发 遗 留 问 题 引 发 的 这 次 在 立 法 过 程 中 经 过 认 真 调 查 研 究 分 析, 我 们 认 为 问 题 出 在 制 度 本 身 按 目 前 的 制 度 实 际, 开 发 商 把 共 用 设 施 和 共 用 设 备 交 给 了 设 施 物 业 管 理 的 物 业 企 业, 原 因 是 这 时 候 的 主 体 没 有 出 现, 我 们 的 业 主 大 会 还 没 有 召 开 组 织 起 来 开 发 商 把 我 们 业 主 的 物 业 交 错 了 对 象, 交 给 了 物 业 企 业, 对 共 用 部 位 和 共 用 设 施 的 维 护 养 护 又 恰 恰 是 物 业 企 业 存 在 的 核 心 价 值 这 次 的 创 新 实 际 上 是 要 调 整 过 去 在 逻 辑 上 的 2010.3 63 荨
混 乱, 让 业 主, 即 真 正 的 物 业 主 体 出 现, 让 开 发 企 业 促 成 开 发 商 能 把 物 业 交 给 物 业 的 主 人 我 们 最 近 组 织 了 几 十 名 专 家, 制 订 了 北 京 市 新 建 物 业 项 目 交 给 查 验 技 术 标 准, 规 定 了 详 细 的 验 收 程 序 内 容 方 法, 将 以 北 京 市 的 地 标 形 式 予 以 公 布 ( 二 ) 澳 亚 卫 视 : 请 具 体 介 绍 一 下 社 会 反 映 的 意 见 中 有 关 立 法 权 限 的 问 题 李 灵 雁 : 网 民 之 所 以 关 注 此 次 立 法 主 要 是 因 为 物 业 管 理 涉 及 到 业 主 的 所 有 权 管 理 权 使 用 权 等 等, 这 些 权 利 的 规 范 应 该 通 过 法 律 法 规 规 定 更 好 一 些, 因 为 它 的 层 级 比 较 高 这 方 面, 国 家 出 台 了 物 权 法, 国 务 院 出 台 了 物 业 管 理 条 例 从 北 京 市 来 讲, 也 从 2003 年 开 始 一 直 开 展 这 方 面 的 调 研, 但 是 现 在 感 觉 物 业 管 理 的 问 题, 涉 及 面 比 较 广, 内 容 也 很 复 杂, 需 要 在 调 研 和 贯 彻 国 家 物 权 法 及 物 业 管 理 条 例 的 过 程 中, 把 积 累 的 经 验 加 以 总 结, 有 一 些 新 的 创 新 性 的 措 施 还 需 要 进 一 步 探 索 在 与 市 人 大 常 委 会 有 关 机 构 的 工 作 人 员 进 行 沟 通 的 基 础 上, 我 们 一 致 认 为 应 该 通 过 政 府 规 章 的 形 式 来 解 决 当 前 物 业 管 理 当 中 一 些 急 需 解 决 的 问 题, 待 条 件 成 熟 之 后 再 将 其 上 升 为 地 方 性 法 规 ( 三 ) 北 京 日 报 : 关 于 业 主 大 会 允 许 双 启 动, 开 发 商 和 业 主 都 可 以 申 请 成 立 业 主 大 会, 两 个 不 同 的 班 子 在 社 区 同 时 存 在 的 局 面 有 可 能 出 现 吗? 于 良 ( 市 住 房 和 城 乡 建 设 委 员 会 物 业 管 理 处 处 长 ): 业 主 是 物 业 管 理 的 权 利 和 责 任 主 体, 业 主 行 使 共 同 管 理 权 的 主 要 形 式 是 业 主 大 会, 但 是 长 期 以 来, 由 于 业 主 行 使 权 利 的 观 念 比 较 单 薄, 并 且 受 到 时 间 空 间 等 因 素 的 制 约, 使 得 业 主 在 启 动 业 主 大 会 的 时 候 无 法 做 到 及 时 有 效 因 此 在 这 个 办 法 制 订 的 过 程 中, 经 过 反 复 调 研 论 证, 最 终 确 定 了 业 主 大 会 成 立 的 双 启 动 机 制 在 这 个 制 度 中, 启 阶 段, 业 主 和 建 设 单 位 推 荐 的 代 表 都 可 以 向 街 道 办 事 处 和 乡 镇 人 民 政 府 申 请 成 立 业 主 大 会 但 是, 到 了 递 交 申 请 之 后 就 进 入 了 筹 备 阶 段 街 道 办 事 处 和 乡 镇 人 民 政 府 接 到 申 请 之 后, 会 指 定 代 表 或 委 派 公 益 律 师 担 任 筹 备 组 长 负 责 筹 备 阶 段 的 召 集, 体 现 了 街 道 乡 镇 对 业 主 大 会 成 立 的 协 助 指 导 监 督 作 用 如 果 多 批 业 主 同 时 进 行 申 请, 由 于 一 个 物 业 管 理 区 域 内 只 能 成 立 一 个 业 主 大 会, 那 么 针 对 这 种 情 况, 街 道 办 事 处, 乡 镇 人 民 政 府 将 会 通 过 他 们 指 定 的 担 任 筹 备 组 长 的 代 表 协 调 各 方 分 别 推 荐 业 主 代 表 组 成 业 主 大 会 ( 四 ) 北 京 青 年 报 : 市 政 府 法 制 办 组 织 过 网 民 代 表 和 业 主 代 表 进 行 直 接 座 谈, 他 们 的 意 见 是 否 被 采 纳? 可 否 举 例 说 明? 毛 初 颖 ( 市 政 府 法 制 办 法 制 三 处 副 处 长 ): 市 政 府 在 民 主 立 法 方 面 已 经 进 行 了 多 年 探 索, 例 如 网 上 征 求 意 见 在 这 次 的 物 业 管 理 立 法 起 草 和 征 求 意 见 过 程 当 中, 很 多 市 民 通 过 网 络 或 其 他 形 式 积 极 地 建 言 献 策, 他 们 的 意 见 和 建 议 都 是 有 建 设 性 的, 但 是 相 对 比 较 零 散 同 时 还 有 很 多 业 主 代 表 集 体 通 过 意 见 书 的 方 式 反 馈 书 面 意 见, 我 们 感 到 很 有 必 要 同 网 民 代 表 和 业 主 代 表 进 行 直 接 座 谈 通 过 召 开 的 两 次 座 谈 会, 和 网 民 业 主 代 表 进 行 了 沟 通 和 解 释, 取 得 了 很 好 的 效 果 在 规 章 草 案 的 修 改 过 程 中, 也 充 分 考 虑 了 网 民 和 业 主 代 表 的 意 见 举 例 来 说, 乡 镇 政 府 和 街 道 办 事 处 应 当 承 担 对 业 主 大 会 和 业 主 委 员 会 的 指 导 及 监 督 职 能 ; 应 当 明 确 规 范 政 府 的 指 导 职 能 和 相 关 责 任 ; 无 论 采 用 包 干 制 还 是 酬 金 制 的 企 业, 其 收 支 情 况 都 应 该 公 示 ; 对 于 不 撤 出 的 物 业 企 业 不 应 该 进 行 收 费 等 等 针 对 这 些 问 题, 网 民 和 业 主 代 表 的 建 议 我 们 都 给 予 了 采 纳, 在 现 在 的 办 法 中 予 以 了 体 现 ( 摘 编 自 首 都 之 窗 网 站 对 此 次 新 闻 发 布 会 的 文 字 实 录 ) 动 和 筹 备 两 个 阶 段 是 分 离 的 在 业 主 大 会 的 启 动 荩 64 法 治 政 府 建 设