人 民 币 贬 值 是 房 地 产 贬 值 前 兆? 曾 经 预 测 的 2014 年 人 民 币 和 房 价 将 暴 跌 狂 泻 腰 斩 已 经 被 房 价 上 涨 同 比 1.4% 证 明 为 胡 说 八 道, 说 明 人 民 币 即 使 会 有 贬 值 小 波 动, 却 不 会 导 致 房 价 暴 跌, 楼 市 崩 盘, 更 加 不 是 会 导 致 楼 市 泡 沫 崩 溃 2014 年 2 月 有 人 说 人 民 币 大 跌 是 泡 沫 破 灭 的 信 号,2014 年 2 月 5 日, 人 民 币 连 续 9 天 大 幅 下 跌, 跌 去 了 去 年 整 个 涨 幅 的 四 分 之 一, 在 2014 年 2 月 18 日 再 次 下 跌, 跌 去 91 点, 险 些 跌 停 2015 年 人 民 币 贬 值 会 阻 挡 房 价 上 涨, 导 致 下 跌 之 言 论 又 卷 土 重 来, 理 由 是 人 民 币 贬 值 房 地 产 迎 利 空, 会 导 致 热 钱 流 出 中 国, 导 致 抛 弃 国 内 物 业 投 资 国 外, 导 致 国 企 融 资 成 本 上 升, 导 致 国 内 企 业 债 务 风 险, 会 导 致 供 应 增 加, 会 导 致 房 企 抛 房 销 售, 最 后 导 致 泡 沫 破 灭, 房 价 暴 跌 对 于 所 谓 2015 年 人 民 币 贬 值 难 挡 房 价 泡 沫 破 灭 与 人 民 币 贬 值 导 致 房 价 暴 跌 的 结 论, 我 是 坚 决 反 对, 因 为 全 国 房 价 总 体 上 没 泡 沫, 人 民 币 不 会 持 续 大 幅 度 贬 值, 即 便 人 民 币 贬 值 有 短 期 波 动, 绝 对 不 会 导 致 泡 沫 破 灭, 房 价 暴 跌 其 理 由 一 是 巨 量 的 海 外 融 资 规 模 将 引 发 房 企 资 金 链 紧 张 同 时, 美 元 走 强 后, 热 钱 可 能 流 出 中 国 市 场 人 民 币 贬 值 促 使 大 量 对 赌 人 民 币 升 值 的 国 际 资 本 在 短 期 内 流 出 中 国, 进 一 步 加 剧 国 际 资 本 流 出 二 是 中 国 房 地 产 业 在 经 过 十 几 年 的 高 速 增 长 情 况 下, 不 仅 聚 集 了 大 量 资 本, 国 际 资 本 占 比 也 不 断 增 加, 热 钱 的 流 出 无 疑 将 增 加 部 分 企 业 的 债 务 风 险 三 是 人 民 币 受 美 元 升 值 而 产 生 的 对 外 贬 值, 使 得 海 外 投 资 者 对 投 资 中 国 物 业 市 场 趋 于 谨 慎 一 旦 国 际 市 场 的 投 资 回 报 率 上 升, 一 些 短 线 操 作 投 资 者 可 能 会 抛 售 国 内 市 场 的 物 业, 进 而 转 向 海 外 市 场 四 是 房 地 产 属 于 资 金 密 集 型 行 业, 资 本 的 流 出 将 不 利 于 企 业 融 资, 一 定 程 度 上 造 成 企 业 短 期 融 资 成 本 上 涨 和 融 资 难 度 增 加 国 内 房 地 产 商 的 开 发 资 金 来 源 中, 银 行 贷 款 的 比 例 只 占 13%~15%, 剩 下 的 全 部 来 自 销 售 回 款 和 自 筹 资 金 其 中, 自 筹 资 金 的 解 决 途 径 就 包 括 海 外 发 债 海 外 上 市 房 地 产 信 托 基 金 企 业 兼 并 和 联 合 拍 地 模 式 等 多 种 模 式 五 是 海 外 融 资 成 本 和 汇 率 风 险 加 剧, 很 有 可 能 被 迫 抛 售 房 产 回 流 资 金, 从 而 增 加 市 场 供 给, 最 终 导 致 房 价 下 降
六 是 过 去 9 年, 中 国 房 价 大 涨 的 原 因 有 很 多, 其 中 之 一 便 是 人 民 币 升 值 而 银 行 不 断 释 放 的 限 贷 甚 至 停 贷 信 号 也 是 导 致 地 产 股 暴 跌 的 重 要 原 因 之 一 2014 年 2 月 22 日 深 夜, 网 传 兴 业 银 行 停 止 房 地 产 贷 款, 接 着 陆 续 传 出 交 通 银 行 招 商 银 行 中 信 银 行 和 农 业 银 行 等 有 类 似 规 定 和 通 知 后 经 确 认 证 实, 兴 业 银 行 总 行 通 知 全 行 暂 时 停 止 办 理 房 地 产 夹 层 融 资 业 务 并 暂 停 房 地 产 供 应 链 金 融 业 务, 并 非 针 对 开 发 贷 与 个 人 住 房 按 揭 等 大 口 径 房 地 产 信 货, 但 仍 然 引 起 市 场 敏 感 笔 者 认 为, 我 们 必 须 承 认 : 房 地 产 和 股 票 是 我 国 居 民 投 资 结 构 中 最 普 遍 最 重 要 的 配 置 资 产, 主 要 是 基 于 供 求 关 系 与 基 本 面 的 指 标 及 国 内 政 治 经 济 政 策 货 币 因 素 实 际 上, 逐 渐 强 化 其 对 我 国 房 地 产 与 股 票 市 场 的 影 响 加 大, 不 过 绝 对 不 是 所 谓 的 决 定 性 的 因 素 与 主 要 作 用 力 2014 年 全 国 房 价 总 体 趋 势 是 温 和 下 降, 当 年 全 国 商 品 房 销 售 面 积 较 上 年 下 降 7.6%, 商 品 房 销 售 额 下 降 6.3%, 其 中, 一 二 线 城 市 房 价 保 持 平 稳, 而 三 四 线 城 市 房 价 回 调 幅 度 较 大 房 价 下 行 的 原 因 中, 最 核 心 因 素 是 供 求 关 系 的 改 变, 其 他 诸 如 政 府 反 腐 措 施 的 持 续 展 开, 以 及 信 托 互 联 网 金 融 等 替 代 投 资 工 具 的 兴 起 也 对 房 价 下 行 产 生 了 作 用 随 着 人 民 币 国 际 化 和 资 本 项 目 开 放 进 程 的 逐 步 推 进, 汇 率 实 际 上 已 经 作 为 影 响 国 内 与 国 外 两 个 市 场 资 产 配 置 效 率 的 因 素 之 一 2014 年 初 以 来 的 人 民 币 汇 率 走 低, 也 对 房 价 形 成 了 下 行 压 力 纵 观 房 地 产 市 场, 全 国 房 价 的 总 体 下 行 趋 势 与 人 民 币 汇 率 走 低 基 本 一 致 笔 者 认 为, 其 实, 无 论 人 民 币 升 值 与 否, 住 宅 价 格 与 之 并 无 直 接 联 系 一 线 城 市 有 较 为 稳 定 的 刚 性 需 求 做 支 撑, 楼 市 很 难 有 崩 盘 风 险 二 三 四 线 城 市 由 于 缺 乏 产 业 支 撑, 正 处 于 挤 泡 沫 进 程, 但 由 于 各 地 发 展 水 平 不 均 衡, 因 此 房 价 会 出 现 愈 来 愈 重 的 分 化 趋 势 2015 年 1 月 26 日, 人 民 币 兑 美 元 即 期 汇 率 开 盘 大 幅 下 跌 接 近 300 点, 跌 幅 0.47%, 创 逾 7 个 月 新 低, 逼 近 跌 停 板 人 民 币 汇 率 接 近 跌 停 的 最 直 接 原 因 有 二 :
第 一, 希 腊 左 翼 激 进 联 盟 党 上 在 国 内 选 举 中 获 胜, 新 政 府 可 能 会 使 希 腊 退 出 欧 元 区, 从 而 给 予 欧 元 重 创 第 二, 上 周 末 欧 央 行 宣 布 实 施 量 化 宽 松 政 策 几 乎 所 有 人 都 预 计, 未 来 几 天 内 人 民 币 不 会 再 跌 停 也 不 会 持 续 贬 值, 因 为 任 何 套 利 盘 子 遇 到 的 对 手 可 能 是 中 国 央 行, 中 国 有 足 够 的 外 汇 储 备, 可 以 随 时 出 手 以 市 场 的 手 段 应 付 因 为 套 利 而 引 起 的 不 正 常 的 汇 率 波 动 所 以, 人 民 币 贬 值 是 中 国 经 济 的 需 要, 但 人 民 币 贬 值 又 是 有 限 的, 央 行 的 出 手 只 是 偶 然, 需 要 的 可 能 只 是 进 一 步 扩 大 人 民 币 汇 率 波 动 幅 度 这 离 人 民 币 汇 率 市 场 化 就 只 是 咫 尺 之 遥 了 如 广 州 日 报 消 息 2015 年 1 月 28 日, 国 家 统 计 局 发 布 的 工 业 企 业 财 务 数 据 显 示, 2014 年, 全 国 规 模 以 上 工 业 企 业 利 润 比 上 年 增 长 3.3%, 增 速 比 上 年 回 落 8.9 个 百 分 点 而 去 年 12 月 份 利 润 同 比 降 8%, 降 幅 比 11 月 份 扩 大 3.8 个 百 分 点 总 体 而 言, 我 国 经 济 增 长 的 放 缓 趋 势 不 变, 货 币 政 策 难 以 收 紧, 甚 至 可 能 提 前 降 准 降 息 欧 央 行 QE 导 致 欧 元 兑 多 种 主 要 货 币 的 汇 率 迅 速 跌 至 多 年 低 位, 加 上 希 腊 大 选 结 果 助 推 影 响, 欧 元 兑 人 民 币 中 间 价 跌 破 7, 中 国 企 业 对 欧 出 口 压 力 骤 增 受 以 上 因 素 影 响, 人 民 币 暴 跌 两 日 后 (2015 年 1 月 26-27 日 ) 虽 于 2015 年 1 月 28 日 趋 于 平 稳, 但 贬 值 预 期 升 温, 人 民 币 贬 值 是 房 地 产 贬 值 前 兆 的 声 音 甚 嚣 尘 上 笔 者 认 为, 其 实, 虽 有 利 空, 但 内 地 房 价 不 会 立 跌,2015 年 房 价 处 于 回 暖 周 期, 房 价 数 据 最 差 也 能 够 止 跌 回 升 不 过, 人 民 币 贬 值 将 影 响 到 融 资 高 额 美 元 债 的 房 企 的 资 金 成 本 同 时, 由 于 资 本 可 能 外 流, 人 民 币 贬 值 可 能 会 施 压 A 股, 并 可 能 引 发 内 地 通 胀 水 平 的 反 弹, 从 而 增 加 我 国 货 币 政 策 的 复 杂 性 而 我 国 货 币 政 策 仍 将 松 紧 适 度, 人 民 币 不 会 出 现 趋 势 性 大 幅 贬 值 如 广 州 日 报 消 息 降 息 预 期 让 人 民 币 承 压 事 实 上, 欧 版 QE 推 出 叠 加 希 腊 选 举 影 响, 美 元 快 速 升 值, 已 经 引 发 人 民 币 贬 值 预 期 升 温 暴 跌 两 日 (2015 年 1 月 26 日 -27 日 ) 后, 人 民 币 兑 美 元 汇 率 1 月 28 日 有 所 企 稳, 即 期 交 易 市 场 昨 收 盘 报 6.2435, 较 上 一 日 反 弹 百 余 点 欧 元 兑 人 民 币 中 间 价 报 6.9146, 比 1 月 27 日 上 涨 402 个 基 点,1 月 28 日, 由 于 标 普 下 调 俄 罗 斯 等 国 家 信
用 评 级, 卢 布 暴 跌, 人 民 币 兑 卢 布 中 间 价 报 11.0029, 上 涨 7210 个 基 点, 涨 幅 高 达 7% 虽 然 人 民 币 兑 美 元 出 现 了 阶 段 性 贬 值, 而 对 欧 元 日 元 英 镑 澳 元 加 元 出 现 了 较 大 幅 度 升 值 人 民 币 承 压, 一 方 面 是 外 汇 储 备 连 续 两 个 季 度 回 落, 贸 易 顺 差 不 断 缩 小, 甚 至 出 现 逆 差, 资 本 流 出 上 升 另 一 方 面 是 由 于 单 位 劳 动 力 成 本 的 上 升, 我 国 出 口 行 业 的 劳 动 力 成 本 优 势 越 来 越 小, 这 都 给 人 民 币 带 来 了 压 力 正 如 哈 继 铭 认 为, 人 民 币 稍 微 贬 一 点, 不 一 定 是 坏 事, 贬 一 点, 中 国 出 口 增 长 会 好 一 些, 缓 解 经 济 下 行 压 力 近 期 人 民 币 出 现 了 贬 值 压 力, 预 计 今 年 人 民 币 的 波 动 比 较 大, 但 不 会 出 现 趋 势 性 的 大 幅 贬 值 2015 年 1 月 28 日, 欧 元 兑 人 民 币 中 间 价 报 6.9146, 比 前 日 上 涨 402 个 基 点, 但 与 去 年 12 月 初 相 比 下 跌 近 10% 另 一 方 面, 因 油 价 重 挫 并 触 及 6 年 低 位, 加 之 俄 罗 斯 信 用 评 级 遭 标 普 下 调 至 垃 圾 级, 十 年 来 首 次 低 于 投 资 级 卢 布 日 内 再 现 崩 跌 一 幕, 盘 中 跌 幅 接 近 7%, 并 收 于 创 纪 录 的 最 弱 水 平 对 房 地 产 利 空 不 大, 房 价 今 年 将 复 苏 上 涨 一 方 面 是 外 逃 资 金 投 资 标 的 其 实 并 不 多, 除 了 美 国, 很 难 找 到 比 中 国 内 地 市 场 更 好 的 标 的 另 一 方 面 是 而 限 购 措 施 早 已 把 外 资 挡 在 内 地 房 地 产 投 资 门 外, 人 民 币 贬 值 导 致 外 资 撤 退 在 房 地 产 业 内 表 现 得 并 不 明 显 去 年 12 月 房 地 产 投 资 的 数 据 历 史 上 首 现 负 增 长, 房 地 产 最 好 的 时 代 已 结 束, 长 期 来 说, 房 地 产 业 利 润 下 行 的 长 周 期 是 不 变 的, 但 会 有 一 些 小 周 期 的 回 暖,2015 年 房 价 上 涨 概 率 很 大, 同 时 去 存 货 的 效 应 会 比 较 明 显, 春 节 后, 随 着 政 府 刺 激 政 策 出 台, 房 地 产 投 资 放 缓 的 情 势 可 能 会 有 所 缓 和 2014 年 年 底, 标 杆 房 企 再 次 进 入 土 地 市 场, 从 去 年 11 月 开 始, 标 杆 房 企 连 续 3 个 月 拿 地 突 破 300 亿 元, 在 2015 年 1 月 份 截 至 1 月 28 日, 房 企 拿 地 就 已 超 340 亿 元, 入 市 积 极 性 明 显 增 高 2014 年, 人 民 币 银 行 间 即 期 汇 率 以 年 度 贬 值 2.5% 收 官, 这 也 就 意 味 着, 若 一 个 内 地 房 企 在 去 年 年 初 发 了 融 资 利 率 为 10% 的 美 元 债, 目 前 其 融 资 利 率 已 达 12.5%
往 年 已 经 发 了 高 额 美 元 债 的 房 企 将 面 临 融 资 利 率 上 升 的 窘 境 同 时 如 果 债 券 是 在 公 开 市 场 交 易, 汇 率 变 化 可 能 导 致 债 券 价 格 发 生 剧 烈 波 动 人 民 币 贬 值 压 力 下, 巨 量 的 海 外 融 资 规 模 将 引 发 房 企 资 金 链 紧 张, 甚 至 出 现 违 约 来 自 上 海 同 策 咨 询 的 最 新 统 计 数 据 显 示, 上 周 上 海 市 商 品 住 宅 成 交 17.54 万 平 方 米, 环 比 上 扬 16%; 成 交 均 价 为 29518 元 / 平 方 米, 环 比 下 跌 6% 2015 年 首 月 即 将 进 入 尾 声, 上 海 楼 市 的 成 交 维 持 低 位 运 行 临 近 春 节 上 海 楼 市 的 整 体 供 销 量 明 显 走 低, 尽 管 降 息 降 准 的 预 期 较 为 强 烈, 但 总 体 来 看, 预 计 整 个 一 季 度 的 市 场 表 现 都 将 较 为 平 淡