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三 )19 97 年 7 月 香 港 回 归 祖 国 后, 特 区 政 府 推 出 八 万 五 政 策, 后 来 因 亚 洲 金 融 危 机 等 原 因 而 中 止 随 后 香 港 政 府 推 出 可 租 可 买 的 公 屋 政 策, 近 几 年 公 屋 的 供 应 量 明 显 提 升, 已 由 19 98 年 的 1 5, 00 0 个 单 位, 增 加 至 20 01 年 的 51,00 0 及 20 02 年 的 3 4,0 00 个, 居 屋 的 供 应 则 越 来 越 少 截 至 20 02 年 12 月 3 1 日, 约 21 0 万 人 居 住 于 公 共 租 住 屋 村, 而 租 住 公 屋 单 位 的 数 目 约 为 6 84,50 0 个 截 至 2 00 3 年 5 月, 已 售 出 的 居 屋 及 私 人 参 建 居 屋 单 位 超 过 3 06,0 00 个 在 公 营 房 屋 居 住 的 长 者 (6 0 岁 或 以 上 ) 约 有 57 9, 00 0 人, 占 香 港 老 年 人 口 的 58 % (7) ( 二 ) 香 港 公 屋 的 管 理 架 构 1 政 府 管 理 公 共 房 屋 的 架 构 构 造 简 图 如 下 : 行 政 长 官 房 屋 及 规 划 地 政 局 房 屋 委 员 会 房 屋 署 房 屋 协 会 2 相 关 的 管 理 发 展 机 构 1 房 屋 及 规 划 地 政 局 2 房 屋 委 员 会 3 房 屋 署 4 房 屋 协 会 上 述 机 构 的 职 能 如 下 : 房 屋 及 规 划 地 政 局 : 是 决 策 局, 其 职 责 是 负 责 制 定 统 筹 和 监 察 香 港 的 房 屋 政 策 房 屋 委 员 会 : 成 立 于 1 97 3 年, 是 法 定 的 决 策 机 构, 负 责 推 行 香 港 公 营 房 屋 计 划, 负 责 策 划 和 兴 建 公 营 房 屋, 把 公 屋 出 租 或 出 售 给 低 收 入 人 士 此 外, 房 委 会 负 责 管 理 其 辖 下 的 公 共 租 住 屋 村 中 转 房 屋 临 时 安 置 所 分 屋 工 厂 大 厦 以 及 附 属 商 业 及 配 套 设 施 ( 如 商 场 停 车 场 ) 还 负 责 推 行 长 者 租 金 津 贴 计 划, 并 为 低 收 入 家 庭 提 供 免 息 贷 款, 协 助 他 们 置 业 (8) 房 屋 署 : 最 早 成 立 于 1 97 3 年, 当 时 是 由 徙 置 事 务 处 和 屋 宇 建 设 委 员 会 合 并 而 成, 它 是 房 屋 委 员 会 的 执 行 机 构 现 时 的 房 屋 署 是 香 港 政 府 于 20 02 年 7 月 1 日 将 前 房 屋 局 和 前 房 屋 署 合 并 为 新 的 房 屋 署 其 职 责 是 在 提 供 公 营 房 屋, 向 私 营 机 构 采 购 服 务 评 核 各 类 公 营 房 屋 资 助 计 划 的 资 格 准 则 以 及 提 供 房 屋 贷 款 和 津 贴 等 方 面, 负 责 执 行 既 定 的 政 策 和 实 务 工 作 (8 ) 房 屋 协 会 : 成 立 于 19 48 年, 是 独 立 的 非 牟 利 机 构, 负 责 策 划 和 兴 建 一 些 特 定 类 别 的 公 营 房 屋, 并 以 住 户 可 以 负 担 的 租 金 或 价 格, 把 房 屋 出 租 或 出 售 给 予 特 定 类 别 的 人 士 ( 8) ( 三 ) 香 港 公 屋 的 运 行 机 制 香 港 公 屋 起 步 较 早, 迄 今 已 有 4 9 年 的 发 展 历 史, 并 成 功 地 摸 索 出 一 套 具 有 自 身 特 色 的 运 行 机 制, 其 表 现 在 : 1 公 屋 受 助 对 象 的 确 定 : 19 84 年 以 前, 公 屋 主 要 以 父 母 与 子 女 构 成 的 核 心 家 庭 为 主 要 受 助 对 象, 而 对 大 家 庭 给 优 先 考 虑 19 84 年 后, 房 屋 委 员 会 决 定 允 许 单 身 人 士 和 二 人 家 庭 申 请 租 住 公 屋 (9) 现 时 申 请 租 住 公 屋 的 条 件 是 :(1 ) 申 请 人 年 龄 需 满 18 岁 以 上 ; (2) 在 香 港 居 住 满 7 年 且 仍 继 续 在 港 居 住 ;(3 ) 没 有 拥 有 私 人 住 宅 物 业, 没 有 签 订 协 议 购 买 住 宅 及 没 有 持 有 一 间 拥 有 住 宅 的 公 司 一 半 的 股 权 ( 4) 符 合 入 息 及 资 产 净 值 限 额 的 规 定 ( 详 见 表 四 )2 严 格 实 行 轮 候 配 屋 制 香 港 房 屋 委 员 会 设 置 公 屋 轮 候 册, 按 登 记 次 序 向 合 资 格 的 申 请 人 编 配 租 住 公 屋 截 至 2 00 2 年 底, 在 公 屋 轮 候 册 登 记 的 家 庭 数 目 为 91 60 0 个, 轮 候 公 屋 的 平 均 时 间 为 2.3 年 ;(1 0) 3 实 行 公 屋 退 出 制 : 香 港 房 屋 政 策 规 定, 有 关 申 请 人 只 能 享 受 一 次 福 利 政 策 ( 租 住 公 屋 和 购 买 居 屋 ), 公 屋 租 住 权 不 能 自 动 世 代 相 传 当 租 住 公 屋 户 主 及 其 配 偶 去 世 后, 其 他 成 年 家 庭 成 员 必 须 接 受 全 面 的 经 济 状 况 审 查 后, 才 可 获 批 新 租 约 ( 11 ) 此 外, 公 房 住 户 须 每 2 年 向 房 屋 署 申 报 家 庭 资 产 如 家 庭 入 息 及 拥 有 的 资 产 净 值 均 超 逾 指 定 限 额, 或 选 择 不 申 报 资 产, 便 须 迁 出 所 租 的 公 屋 单 位 若 住 户 虚 报 资 料, 房 屋 委 员 会 可 终 止 其 租 约, 并 根 据 香 港 法 例 第 28 3 章 房 屋 条 例 第 2 6 条 的 规 定 予 以 检 控 : 香 港 法 例 规 定, 任 何 人 士 如 故 意 向 房 屋 委 员 会 虚 报 资 料, 即 属 违 法, 一 经 定 罪, 可 判 罚 款 2 00 00 元 及 监 禁 6 个 月 (1 2); 为 解 决 住 户 的 实 际 困 难, 同 时 维 护 不 让 承 租 人 长 时 间 享 有 双 重 房 屋 资 助 的 原 则, 房 屋 委 员 会 于 20 00 年 3 月 9 日 修 订 了 获 取 其 他 形 式 资 助 房 屋 后 交 回 公 屋 单 位 的 政 策, 规 定 在 该 日 或 之 后 接 收 所 购 单 位 或 签 订 所 购 单 位 的 有 关 契 约 文 件, 或 新 租 约 / 租 约 证 生 效 日 期 起 计 6 0 天 内, 终 止 所 租 公 屋 单 位 租 约 / 租 用 证, 并 把 单 位 腾 空 交 回 房 屋 署 (1 3) 4 维 护 公 屋 资 源 合 理 分 配 香 港 房 屋 委 员 会 19 86 年 11 月 决 定, 要 求 居 于 公 共 房 屋 10 年 以 上, 而 被 界 定 为 富 户 的 住 户, 缴 交 双 倍 租 金, 该 政 策 从 19 88 年 4 月 开 始 实 行 (1 4) 19 93 年 4 月, 政 策 调 整 为 凡 在 公 屋 住 满 10 年 而 经 济 状 况 较 佳 的 住 户, 须 交 倍 半 至 二 倍 净 额 租 金 加 差 响, 缴 交 额 外 租 金 满 3 年 后, 住 户 可 以 第 二 优 先 资 格 购 买 居 屋 (15 ) 1 99 6 年 开 始 实 施 的 政 策 规 定 : 凡 在 公 屋 住 满 10 年, 且 所 报 入 息 又 超 出 公 屋 资 助 入 息 上 限 的 租 户, 均 须 申 报 所 有 资 产, 资 产 净 值 超 过 指 定 限 额 或 选 择 不 申 报 资 产 的 住 户, 就 须 交 十 足 市 值 租 金 (16 ) 房 屋 委 员 会 1 99 9 年 2 月 5 日 检 讨 有 关 政 策, 并 决 定 如 公 屋 住 户 家 庭 入 息 及 拥 有 的 资 产 净 值 均 超 逾 指 定 限 额 ( 见 表 五 ), 或 选 择 不 申 报 资 产, 便 须 迁 出 所 住 的 公 屋 单 位 (1 7) 5 公 屋 租 金 的 确 定 香 港 公 屋 租 金 不 以 房 屋 的 成 本 来 确 定, 即 在 确 定 租 金 额 度 并 不 考 虑 租 金 能 否 全 部 抵 消 建 设 投 资 管 理 维 修 等 方 面 成 本, 而 是 按 照 以 下 四 个 方 面 的 因 素 来 考 虑 :(1 ) 住 户 的 负 担 能 力 为 确 保 住 户 能 负 担 租 金, 房 委 会 根 据 以 下 准 则 厘 订 租 金 : a 以 最 低 编 配 标 准 每 人 5. 5 平 方 米 室 内 楼 面 面 积 计 算, 准 租 户 的 租 金 与 入 息 比 例 中 位 数 不 超 逾 15 %;b 以 最 你 编 配 标 准 每 人 7 平 方 米 室 内 楼 面 面 积 计 算, 准 租 户 的 租 金 与 入 息 比 例 中 位 数 不 超 逾 1 8. 5% 公 屋 租 金 比 私 人 租 金 要 低 廉 许 多, 是 香 港 一 般 家 庭 能 够 承 担 得 起 的 ( 详 见 表 六 ) 根 据 香 港 房 屋 条 例 第 16 (I A) 条 规 定, 房 委 会 调 整 辖 下 公 屋 租 金, 整 体 租 金 与 入 息 比 例 中 位 数 不 得 超 逾 1 0%, 且 公 屋 租 金 3 年 内 不 得 调 整 超 过 1 次 (1 8)( 2) 屋 村 的 环 境 和 设 施 房 委 会 根 据 屋 村 的 建 成 时 间 座 落 地 区 楼 宇 设 备 屋 村 环 境 及 交 通 设 施 等 因 素, 以 质 定 租, 藉 此 反 映 屋 村 的 优 劣 ( 3) 政 府 规 定 的 税 收 公 屋 租 金 包 括 差 响 及 管 理 费, 房 委 会 代 政 府 向 住 户 收 税, 住 户 所 交 税 金 占 租 金 ( 含 税 金 ) 的 16 2 5% ;(4 ) 通 货 膨 胀 与 维 修 管 理 实 际 费 用 的 增 加 屋 村 维 修 管 理 费 等 日 常 开 支 经 常 受 通 货 膨 胀 影 响, 因 此 房 委 会 在 每 次 审 定 新 租 金 时 都 要 参 考 前 次 租 金 调 整 后 消 费 的 价 指 数 变 动 的 情 况, 并 据 此 作 出 相 应 的 调 整 (1 9) 6 资 助 自 置 居 所 香 港 房 委 会 在 1 97 8 年 和 19 79 提 先 后 推 出 居 者 有 其 屋 计 划 及 私 人 机 构 参 建 居 屋 计 划, 并 以 特 惠 折 扣 价 ( 一 般 为 市 场 价 的 5 0% ) 出 售 居 屋, 协 助 合 资 格 的 中 低 收 入 家 庭 和 公 屋 租 户 置 业 截 至 20 03 年 5 月, 已 出 售 的 居 屋 及 私 人 参 建 居 屋 单 位 超 过 3 0,6 00 个 ( 20 ) 现 时 香 港 政 府 采 取 更 灵 活 有 效 的 贷 款 方 式, 协 助 低 收 入 家 庭 置 业 香 港 房 委 会 于 20 03 年 1 月 推 出 新 的 置 业 资 助 贷 款 计 划, 以 取 代 原 有 的 自 置 居 所 贷 款 计 划 和 香 港 房 屋 协 会 的 首 次 置 业 贷 款 计 划, 向 合 资 格 的 申 请 人 提 供 3 9 万 53 万 元 的 免 息 贷 款, 或 为 期 48 个 月 每 月 高 达 3 80 0 元 的 按 揭 还 款 补 助 金 ( 21 ) ( 四 ) 香 港 公 屋 的 成 功 经 验

1 注 重 公 屋 组 织 建 设, 不 断 检 讨 公 屋 架 构 在 香 港 公 屋 的 发 展 过 程 中, 香 港 政 府 非 常 注 重 公 屋 的 组 织 建 设 为 此, 香 港 政 府 在 公 屋 早 期 便 成 立 了 徙 置 事 务 处 和 香 港 屋 宇 建 设 委 员 会 两 个 专 门 机 构, 分 别 负 责 全 港 徙 置 大 厦 廉 租 公 屋 质 的 兴 建 和 管 理 随 着 形 势 的 发 展, 香 港 政 府 及 时 总 结 经 验, 重 新 检 讨 原 有 的 公 屋 组 织 架 构, 于 1 97 3 年 成 立 新 的 房 屋 委 员 会, 并 将 徙 置 事 务 处 和 屋 宇 建 设 委 员 会 合 并 为 房 屋 署, 作 为 房 屋 委 员 会 的 执 行 机 构, 全 面 负 责 香 港 公 屋 的 规 划 设 计 建 设 和 管 理 现 时 的 房 屋 署 是 香 港 特 区 政 府 于 20 02 年 7 月 1 日 将 前 房 屋 局 和 前 房 屋 署 合 并 而 成 的, 通 过 不 断 地 重 组 优 化 公 屋 的 组 织 架 构, 确 保 了 香 港 公 屋 得 以 持 续 地 全 面 发 展 2 注 重 公 屋 发 展 计 划, 适 时 调 整 公 屋 政 策 早 在 5 0 年 代 初 期, 香 港 政 府 在 安 置 灾 民 的 同 时, 透 过 香 港 房 屋 协 会 进 行 廉 租 公 屋 试 点, 并 于 19 54 年 4 月 成 立 半 独 立 的 香 港 屋 宇 建 设 委 员 会, 负 责 廉 租 公 屋 计 划 的 开 展 19 73 年 推 出 十 年 建 屋 计 划,1 97 8 年 又 开 始 推 行 居 者 有 其 屋 计 划 8 0 年 代, 香 港 政 府 检 讨 公 屋 政 策, 并 于 1 98 7 年 推 出 长 远 房 屋 发 展 策 略, 随 后 发 展 到 现 时 的 提 供 置 业 资 助 和 注 重 公 屋 资 源 的 合 理 分 配 3 注 重 房 屋 规 划 设 计, 楼 宇 质 素 经 久 耐 用 香 港 房 委 会 从 开 始 就 很 注 重 房 屋 的 规 划 和 设 计, 一 方 面 充 分 发 挥 自 己 建 筑 设 计 部 门 的 优 势, 应 自 身 对 房 屋 质 素 的 要 求 及 居 民 需 要 的 改 变, 去 调 整 屋 村 的 设 计 ; 另 一 方 面 注 重 建 设 部 门 和 规 划 部 门 的 沟 通, 在 每 个 屋 村 规 划 之 初, 建 筑 师 工 程 师 都 听 取 屋 村 经 理 的 意 见, 来 考 虑 房 屋 单 位 面 积 的 大 小 商 场 的 规 模 和 需 要 有 怎 样 的 设 施 等 等 在 香 港 公 屋 发 展 历 史 上, 发 挥 里 程 碑 作 用 的, 恐 怕 要 数 19 65 年 开 始 筹 划 建 造 的 华 富 村, 它 是 前 屋 宇 建 设 委 员 会 兴 建 的 最 大 型 廉 租 屋 村, 计 划 可 容 人 口 6 万 人 以 上 由 于 当 时 华 富 村 位 于 远 离 市 中 心 的 港 岛 西 南 岸, 为 使 它 成 为 数 万 居 民 的 安 居 之 所, 前 屋 宇 建 设 委 员 会 在 设 计 上 引 入 城 市 规 划 的 概 念, 务 求 把 屋 村 发 展 成 一 个 能 提 供 商 铺 教 育 社 区 设 施 等 各 类 服 务 的 新 市 镇 正 如 梁 美 仪 博 士 在 家 香 港 公 屋 四 十 五 年 中 所 言 : 当 香 港 人 口 日 渐 膨 胀, 市 区 及 市 区 附 近 可 供 发 展 的 土 地 日 益 短 缺 之 际, 华 富 村 的 经 验, 有 着 先 驱 者 的 价 值 有 计 划 地 将 大 量 住 宅 兴 建 在 远 离 市 中 心 的 地 区, 配 以 适 当 的 效 能 网 络 商 业 文 教 服 务 和 社 区 设 施, 使 之 发 展 成 新 市 镇, 就 成 为 日 后 香 港 大 型 屋 村 设 计 和 城 市 发 展 的 主 导 模 式 时 至 今 日, 早 期 公 共 屋 村 仍 能 完 整 保 存, 而 五 六 十 年 代 兴 建 的 徙 置 大 厦, 已 大 多 数 被 清 拆 这 无 疑 说 明 了 优 质 公 屋 更 经 得 起 长 时 间 的 考 验 4 注 重 房 管 专 业 培 训, 屋 村 管 理 与 时 俱 进 随 着 大 批 房 屋 的 建 成 和 公 屋 屋 村 规 模 的 扩 大, 市 民 对 良 好 居 住 环 境 的 要 求 日 益 增 加, 香 港 政 府 对 房 屋 管 理 之 质 素 越 来 越 重 视, 并 从 英 国 引 进 物 业 管 理 之 人 才 管 理 概 念 和 方 法 香 港 房 屋 委 员 会 积 极 鼓 励 房 屋 管 理 人 员 到 香 港 大 学 修 读 房 屋 管 理 专 业 的 函 授 课 程, 学 制 三 年 三 年 内 学 员 由 浅 入 深 地 学 习 关 于 房 屋 管 理 的 原 则 和 实 务 ( 包 括 房 屋 管 理 的 历 史 ) 有 关 房 屋 的 法 律 楼 宇 建 筑 沟 通 理 论 和 技 巧 社 会 政 策 等 课 程 课 程 还 要 求 学 员 就 工 作 上 取 得 的 实 践 经 验, 运 用 所 学 的 知 识 作 出 报 告 和 分 析 通 过 这 样 的 训 练, 全 面 提 高 房 管 员 的 房 屋 管 理 专 业 水 平 例 如 居 民 欠 了 房 租, 房 管 员 首 先 要 做 的 是 找 出 背 后 的 原 因, 然 后 帮 助 他 们 如 果 户 主 失 业 了, 房 管 员 会 介 绍 他 / 她 到 劳 工 处, 而 且 可 安 排 分 期 缴 交 租 金 ; 如 果 住 户 因 子 女 读 书 问 题 或 因 家 人 健 康 问 题 而 出 现 经 济 困 难, 房 管 员 又 会 向 他 们 推 荐, 让 他 们 按 适 当 的 途 径 获 得 援 助 ( 22 ) 在 这 种 专 业 人 性 化 管 理 之 下, 管 理 层 和 居 民 之 间, 自 始 即 能 建 立 和 谐 合 作 的 关 系, 并 成 功 地 处 理 早 期 徙 置 区 的 管 理 问 题 为 充 分 发 挥 住 户 和 业 主 自 我 管 理 民 主 管 理 的 作 用 房 委 会 自 1 99 5 年 4 月 1 日 起 实 施 屋 村 管 理 咨 询 委 员 会 计 划 现 时, 该 计 划 已 推 广 至 大 部 分 租 住 屋 村 村 管 咨 委 会 计 划 的 目 的, 是 将 管 理 屋 村 的 参 与 权 进 一 步 下 放 到 基 层, 促 进 与 住 户 的 沟 通 及 加 强 住 户 对 屋 村 管 理 工 作 的 参 与 和 认 识, 以 培 养 住 户 对 屋 村 的 归 属 感 和 责 任 感 村 管 咨 委 会 成 员 可 以 在 村 管 咨 委 会 定 期 会 议 上 就 地 方 屋 村 管 理 事 务 向 屋 村 事 务 经 理 提 出 建 议, 而 且 更 参 与 编 订 屋 村 的 管 理 和 维 修 的 工 作 计 划 及 评 核 屋 村 服 务 承 办 商 的 工 作 表 现 房 屋 署 在 延 续 承 办 商 服 务 合 约 时 会 将 评 价 加 以 考 虑, 有 利 于 不 断 提 高 屋 村 管 理 和 服 务 的 质 素, 改 善 屋 村 的 居 住 环 境 二 国 内 廉 租 房 产 现 状 及 存 在 的 问 题 城 镇 廉 租 房 是 指 政 府 和 单 位 在 住 房 领 域 实 施 社 会 保 障 职 能, 向 具 有 城 镇 常 住 居 民 户 口 的 最 低 收 入 家 族 提 供 的 租 金 相 对 低 廉 的 普 通 住 房 ( 23 ) 最 低 收 入 家 庭 的 住 房 保 障 是 住 房 保 障 的 重 点 和 难 点, 其 保 障 程 度 高, 对 政 府 水 平 的 要 求 也 高 因 此, 廉 租 房 供 应 分 配 制 度 是 建 立 健 全 我 国 住 房 保 障 制 度 的 重 要 环 节, 也 是 深 化 住 房 制 度 改 革 的 重 要 内 容 为 此, 国 家 建 设 部 于 19 99 年 4 月 专 门 颁 布 第 7 0 号 令 城 镇 廉 租 住 房 管 理 办 法, 确 定 了 我 国 城 镇 廉 租 房 供 应 体 系 的 政 策 框 架 经 过 4 年 多 来 部 分 城 市 的 实 践, 目 前 已 初 步 建 立 起 廉 租 房 供 应 体 系 虽 然 迄 今 为 止, 我 国 绝 大 部 分 地 区 廉 租 住 房 的 规 划 发 展 和 制 度 建 设 都 未 超 过 办 法 所 体 现 我 思 路 设 计, 但 一 些 城 市 在 探 索 建 立 廉 租 房 供 应 体 系 的 实 践 中 不 断 总 结 经 验, 在 具 体 操 作 上 已 有 所 突 破 和 创 新, 成 效 显 著 ( 24 ) 具 体 表 现 如 下 : ( 一 ) 以 租 金 补 贴 为 主 的 模 式 如 上 海 市 北 京 市, 在 廉 租 住 房 补 贴 方 式 中, 选 择 以 租 金 补 贴 为 主, 向 符 合 申 请 条 件 的 家 庭, 按 规 定 标 准 发 放 租 金 补 贴 此 方 式 最 早 出 现 在 上 海 市 (25 ) 上 海 市 早 在 1 99 9 年 便 出 台 最 低 收 入 家 庭 廉 租 房 保 障 制 度 的 政 策, 并 率 先 在 长 宁 闸 北 两 区 展 开 试 点 在 总 结 试 点 经 验 的 基 础 上, 上 海 市 自 20 01 年 1 2 月 起 在 全 市 范 围 推 开 廉 租 住 房 保 障 制 度 (26 ) 上 海 市 规 定, 对 经 审 查 合 格, 确 定 为 符 合 领 取 租 金 补 贴 的 申 请 家 庭, 应 当 与 廉 租 办 签 订 租 金 补 贴 协 议 选 定 的 房 源 经 廉 租 办 认 可 后, 出 租 人 凭 上 海 市 城 镇 廉 租 住 房 租 金 补 贴 发 放 通 知 书 和 身 份 证 到 区 县 廉 租 办 指 定 的 银 行 专 户 领 取 补 贴 租 金 上 海 市 廉 租 住 房 租 金 补 贴 的 住 房 面 积 标 准 暂 定 为 人 均 居 住 面 积 7 平 方 米 ( 包 括 原 住 房 居 住 面 积 ) 对 廉 租 住 户 按 配 租 标 准 每 月 每 平 方 米 居 住 面 积 补 贴 租 金, 9 个 中 心 区 和 浦 东 新 区 不 超 过 4 0 元, 闵 行 宝 山 嘉 定 3 个 区 不 超 过 30 元, 其 它 6 个 区 县 不 超 过 2 0 元 (26 ) 北 京 市 廉 租 房 制 度 启 动 于 20 01 年 11 月, 由 市 国 土 房 管 局 负 责 实 施 管 理, 北 京 市 城 镇 廉 租 住 房 管 理 试 行 办 法 规 定, 本 市 廉 租 房 租 金 补 贴 的 住 房 面 积 标 准 是 人 均 使 用 面 积 1 0 平 方 米 对 实 行 租 金 补 贴 的 家 庭, 其 原 住 房 低 于 10 平 方 米 的 差 额 部 分 暂 按 每 月 每 平 方 米 补 贴 2 5 元 北 京 市 廉 租 房 实 行 申 请 轮 候 和 退 出 制 度 ( 27 ) ( 二 ) 以 新 建 廉 租 住 房 为 主 的 模 式 如 天 津 市 新 建 廉 租 住 房 是 全 国 各 地 实 施 廉 租 房 早 期 普 遍 采 取 的 方 式 其 主 要 做 法 是 政 府 统 一 兴 建 成 片 的 廉 租 房, 以 廉 租 住 房 租 金 标 准 分 配 给 符 合 双 困 条 件 的 家 庭 天 津 市 政 府 于 1 99 8 年 利 用 住 房 公 积 金 增 值 资 金 专 门 兴 建 了 普 康 里 住 宅 小 区, 其 中 部 分 作 为 廉 租 房, 提 供 给 最 低 收 入 且 住 房 困 难 的 家 庭 19 99 年, 对 廉 租 房 进 行 分 配, 解 决 了 1 46 户 双 困 家 庭 的 住 房 困 难 ( 三 ) 现 房 认 定, 租 金 减 免 的 模 式 如 长 春 市 采 取 现 有 公 房 认 定 方 式, 对 城 区 最 低 生 活 保 障 线 以 下 的 家 庭 所 承 租 的 公 房, 通 过 审 核 确 认 符 合 廉 租 房 条 件 的, 可 以 认 定 现 住 公 房 为 廉 租 房, 按 廉 租 房 租 金 标 准, 收 取 房 租, 与 现 行 公 房 租 金 的 差 额 部 分, 由 政 府 用 筹 集 到 的 廉 租 房 租 金 补 贴 给 产 权 单 位

长 春 市 市 区 财 政 偏 紧, 解 决 廉 租 房 的 资 金 短 缺, 能 力 有 限 据 统 计, 全 市 最 低 生 活 保 障 线 以 下 居 民 约 4 00 0 户, 其 中 有 16 08 户 办 理 了 城 市 最 低 生 活 保 障 优 惠 证 和 保 障 金 领 取 证 根 据 长 春 市 的 社 会 经 济 条 件, 认 为 新 建 或 购 置 廉 租 房 还 不 切 实 际, 通 过 综 合 分 析, 最 终 选 择 认 定 廉 租 住 房 的 方 式, 开 始 启 动 廉 租 住 房 工 作 长 春 市 把 2 00 0 年 廉 租 房 租 金 确 定 为 第 一 步 租 金 改 革 时 的 标 准, 即 使 用 面 积 月 基 本 租 金 为 0.4 元 / 平 方 米, 以 后 每 年 公 布 一 次 经 概 算, 全 市 每 年 需 补 贴 现 行 租 金 与 廉 租 租 金 之 间 的 差 额 约 2 00 万 元, 3 年 需 补 交 差 额 租 金 6 00 万 元 左 右 ( 28 ) 这 种 方 式 既 解 决 了 城 区 最 低 生 活 保 障 线 以 下 家 庭 的 住 房 经 济 困 难, 又 不 减 少 产 权 单 位 的 租 金 收 入, 政 府 也 用 力 所 能 及 的 资 金 实 施 了 德 政 工 程 ( 四 ) 通 过 置 换 筹 集 廉 租 住 房 的 模 式 如 厦 门 市 置 换 方 式 是 指 政 府 廉 租 住 房 主 管 部 门 负 责 组 织 兴 建 商 品 房, 现 承 租 在 符 合 廉 租 住 房 标 准 的 旧 公 房 的 住 户, 可 以 置 换 出 旧 公 房, 购 买 新 建 的 商 品 房 政 府 在 出 售 收 购 置 换 过 程 中, 获 得 很 多 廉 租 房 的 房 源, 然 后 再 把 这 些 廉 租 住 房 按 廉 租 房 租 金 标 准 提 供 给 双 困 户 厦 门 市 最 早 在 这 方 面 进 行 了 有 益 的 尝 试 厦 门 市 制 定 了 厦 门 市 旧 公 有 住 房 与 政 府 新 购 建 住 房 置 换 办 法, 该 办 法 出 台 后, 其 有 2 00 多 户 旧 公 房 承 租 户 提 出 置 换 申 请 截 至 20 01 年 8 月, 已 有 12 1 户 置 换 成 功 通 过 置 换 收 回 的 售 房 款 旧 公 房 建 筑 面 积 分 别 是 14 77 万 元 4 67 9 平 方 米, 而 政 府 实 际 只 开 支 1 65 万 元 ( 29 ) 这 种 新 旧 住 房 置 换 办 法, 既 有 效 地 提 高 了 财 政 资 金 的 使 用 率, 又 将 廉 租 住 户 分 散 居 住, 不 会 形 成 新 的 贫 民 区, 加 快 了 当 地 廉 租 住 房 制 度 的 建 设 步 伐 ( 五 ) 西 部 地 区 城 市 典 型 做 法 : 以 实 物 配 租 起 步, 逐 步 过 渡 到 租 金 补 贴 如 成 都 市 等 西 部 地 区 大 部 分 城 市, 由 于 刚 开 始 时 缺 乏 稳 定 的 资 金 来 源, 廉 租 住 房 大 都 从 实 物 配 租 起 步, 待 条 件 成 熟 后 推 行 租 金 补 贴 成 都 市 自 1 99 5 年 提 出 先 行 解 决 住 房 双 困 户 的 居 住 问 题, 该 市 规 定 : 住 房 困 难 户 是 指 家 庭 年 收 入 6 50 0 元 以 下, 无 房 居 住 或 人 均 居 住 面 积 低 于 6 平 方 米 的 家 庭 (30 ) 成 都 市 租 金 补 贴 方 法 有 以 下 几 种 :(1 ) 按 家 庭 收 入 标 准 补 贴 即 承 租 人 个 人 出 资 额 为 家 庭 收 入 的 25 %, 政 府 补 贴 不 足 部 分 ; (2) 差 额 补 贴 对 不 足 定 额 人 均 使 用 面 积 部 分, 按 每 平 方 米 给 予 租 金 补 贴, 使 承 租 户 可 将 原 住 房 出 租 后 再 租 房 (3 ) 定 额 补 贴 以 定 额 的 人 均 使 用 面 积 为 解 决 标 准 进 行 全 额 补 贴 适 用 于 无 房 户 和 愿 意 退 出 原 租 公 房 的 承 租 户 (4 ) 以 市 场 指 导 价 租 金 为 标 准 定 额 补 贴 即 在 限 定 的 人 均 居 住 面 积 内, 以 不 同 地 段 市 场 指 导 价 租 金 的 9 5% 为 补 贴 标 准, 以 避 免 个 人 出 资 额 为 零 (3 1) 当 然, 在 我 国 廉 租 房 供 应 体 系 的 建 立 完 善 中 还 存 在 许 多 问 题 和 难 点, 主 要 表 现 在 : 第 一 廉 租 房 资 金 来 源 的 渠 道 不 多, 专 项 资 金 缺 乏 ; 第 二 廉 租 房 房 源 的 筹 集 较 为 困 难, 房 源 渠 道 有 待 拓 宽 ; 第 三 廉 租 房 退 出 操 作 中 还 存 在 许 多 困 难, 如 退 出 条 件 的 设 计 界 限 较 为 模 糊, 对 廉 租 家 庭 收 入 变 动 情 况 的 跟 踪 管 理 较 为 困 难, 不 能 采 取 强 制 措 施 进 行 腾 退 等 ; 第 四 管 理 机 构 未 能 理 顺, 造 成 管 理 主 体 不 明, 职 责 不 分 ; 第 五 存 在 廉 租 房 分 配 审 批 不 严 及 取 消 廉 租 资 格 的 操 作 不 够 规 范, 开 展 廉 政 同 步 监 察 不 力, 存 在 关 系 户 脱 离 廉 租 房 退 出 机 制 的 现 实 条 件 和 渠 道 (3 2) 三 借 鉴 香 港 经 验, 加 快 廉 租 房 建 设 香 港 公 屋 迄 今 已 有 49 年 的 发 展 经 历, 各 方 面 的 建 设 均 较 成 熟, 正 处 于 稳 定 的 发 展 阶 段, 而 长 沙 市 的 廉 租 房 建 设, 目 前 才 刚 刚 起 步, 如 能 成 功 地 借 鉴 香 港 公 屋 的 发 展 经 验, 必 将 有 助 于 推 进 长 沙 廉 租 房 体 系 的 建 立 对 此, 笔 者 有 如 下 的 建 议 : ( 一 ) 设 立 专 门 的 廉 租 房 管 理 机 构, 全 面 统 筹 廉 租 房 工 作 香 港 公 屋 之 所 以 取 得 成 功, 与 其 有 一 个 权 威 性 的 管 理 决 策 机 构 是 分 不 开 的 香 港 的 公 屋 建 设, 曾 经 由 徙 置 事 务 处, 香 港 屋 宇 建 设 委 员 会 分 别 负 责 为 了 统 一 有 效 地 抓 好 公 屋 工 作, 香 港 政 府 于 1 97 3 年 重 组 原 有 的 公 屋 组 织 架 构, 成 立 新 的 房 屋 委 员 会, 其 执 行 机 构 为 房 屋 署, 统 一 负 责 全 港 公 屋 的 建 设 和 管 理 考 虑 到 廉 租 房 体 系 的 建 立 是 一 项 长 期 的 系 统 工 程, 牵 涉 面 广, 根 据 香 港 的 经 验, 结 合 长 沙 实 际, 笔 者 认 为 有 必 要 设 立 长 沙 市 廉 租 房 管 理 办 公 室, 作 为 市 房 产 局 的 执 行 机 构, 全 面 负 责 长 沙 市 廉 租 房 的 整 体 发 展 规 划 建 设 目 标 和 管 理 ( 二 ) 尽 快 建 立 廉 租 房 制 度, 从 严 限 定 适 用 对 象 透 过 香 港 公 屋 的 发 展, 不 难 看 出 其 发 展 过 程 是 各 项 法 规 制 度 的 建 立 和 完 善 的 过 程 同 样, 要 构 建 长 沙 廉 租 房 体 系, 首 当 其 冲 是 建 立 廉 租 房 制 度 根 据 20 03 年 9 月 25 日 召 开 的 长 沙 市 房 地 产 工 作 会 议 精 神, 从 今 年 开 始 要 建 立 长 沙 廉 租 房 制 度 此 外, 由 于 廉 租 房 是 政 府 向 最 低 收 入 家 庭 提 供 的 租 金 低 廉 具 有 社 会 保 障 性 质 的 住 房, 为 维 护 廉 租 房 资 源 的 合 理 分 配, 根 据 香 港 的 经 验, 长 沙 需 严 格 确 定 廉 租 房 的 适 用 对 象, 现 时 可 优 先 考 虑 城 区 低 保 户 住 房 特 困 户 和 进 城 务 工 农 民 通 过 制 定 并 公 布 廉 租 户 的 经 济 收 入 和 人 均 居 住 面 积 标 准, 严 格 按 此 标 准 实 施, 确 保 廉 租 房 提 供 给 最 需 要 帮 助 的 家 庭 ( 三 ) 多 渠 道 筹 集 房 源 和 资 金, 加 快 廉 租 房 体 系 的 建 立 香 港 公 屋 的 起 步 之 初, 由 于 当 时 房 屋 较 为 短 缺, 故 采 取 大 量 兴 建 公 屋 来 逐 步 建 立 公 屋 供 应 体 系 与 香 港 相 比, 长 沙 目 前 的 情 况 是 : 其 一 有 一 定 数 量 的 直 管 公 房 单 位 旧 房 及 空 置 商 品 房 等 存 量 住 房 ; 其 二 长 沙 市 政 府 没 有 巨 额 资 金 来 资 助 廉 租 房 建 设 对 此, 长 沙 可 抓 住 盘 活 存 量 住 房 和 搞 活 房 地 产 市 场 的 契 机, 通 过 直 管 公 房 解 决 一 部 分 腾 退 单 位 旧 房 解 决 一 部 分 以 及 政 府 出 资 购 建 一 部 分 的 办 法, 多 渠 道 筹 集 廉 租 房 的 房 源 同 时 借 鉴 香 港 的 经 验, 充 分 挖 掘 私 人 发 展 商 和 金 融 机 构 的 潜 力 ( 如 私 人 机 构 参 建 居 屋 ), 出 台 长 沙 市 新 的 优 惠 政 策, 通 过 减 免 土 地 出 让 金 和 报 建 审 批 费 用 等, 鼓 励 房 地 产 开 发 商 积 极 参 与 长 沙 廉 租 房 建 设 : 即 在 开 发 商 品 房 的 同 时, 承 担 一 定 比 例 的 廉 租 房 建 设 指 标, 既 可 实 现 房 地 产 开 发 与 廉 租 房 建 设 同 步 推 进, 又 可 避 免 出 现 新 的 贫 民 区, 加 快 长 沙 廉 租 房 体 系 的 建 立 参 考 文 献 : 1 梁 美 仪 著 : 家 香 港 公 屋 4 5 年, 香 港 房 屋 委 员 会 19 99 年 版, P2 2; 2 A nn ua l Re po rt o f th e Ho ng K on g Au th or it y 19 54-1 95 5,( Ho ng K on g :H on g Ko ng G ov er nm en t), 段 8 ; 3 宋 春 华 等 主 编 : 房 地 产 大 辞 典, 红 旗 出 版 社, 19 93,P8 37-8 45 ; 4 邬 满 海 : 私 人 机 构 参 与 居 屋 计 划 的 发 展, 香 港 大 学 社 会 科 学 论 文,19 83,P 97 ; 5 同 1,P 24 0; 6 O ld T en an t,n ew H om es :M ov in g Ho us e fo r 50 0, 00 0 Re si de nt s,( Ho ng K on g: Ho ng K on g H ou si ng A ut ho ri ty ), 19 91,P 8-18 ; 7 香 港 特 区 政 府 网, 房 屋 借 鉴,2 00 3, 5; 8 香 港 20 02, 香 港 特 区 政 府 出 版, P1 56 ; 9 同 1,P 20 5;

1 0 同 8; 1 1 同 7; 1 2 香 港 房 屋 委 员 会 : 公 屋 住 户 房 屋 资 助 问 题 绿 皮 书, 19 85,8, P1 4; 1 3 香 港 特 区 政 府 网 : 房 屋 委 员 会 公 营 房 屋 政 策 乙 部 第 1 1 章, 20 03,9, 15 ; 1 4 香 港 房 屋 委 员 会 年 报 1 98 6/ 19 87,P 7 及 香 港 房 屋 委 员 会 年 报 19 88 /1 98 9 P1 1; 1 5 香 港 房 屋 委 员 会 年 报 1 99 2/ 19 93,P 9; 1 6 香 港 房 屋 委 员 会 年 报 1 99 5/ 19 96,P 6; 1 7 同 13, 公 营 房 屋 政 策 乙 部 第 5 章,2 00 3, 9,1 5; 1 8 同 7; 1 9 同 3, P8 42 ; 2 0 同 7; 2 1 同 7; 2 2 同 1, P1 19 ; 2 3 中 华 人 民 共 和 国 建 设 部 令 第 70 号 城 镇 廉 租 住 房 管 理 办 法 第 二 条 (19 95 年 5 月 起 实 行 ); 2 4 经 济 体 制 改 革,20 02 年 第 3 期, 廉 租 房 运 作 机 制 评 析 及 创 新 ; 2 5 中 国 社 会 报, 20 03,1, 4, 廉 租 房 模 式 之 比 较 ; 2 6 全 国 廉 租 住 房 工 作 研 讨 会 ( 20 01,3, 9), 上 海 房 地 局 及 长 宁 闸 北 区 成 都 长 春 厦 门 福 州 北 京 等 地 会 议 交 流 报 告 ; 2 7 北 京 青 年 报, 20 01,10,1 3 第 0 01 版, 廉 租 房 办 法 昨 日 敲 定 ; 2 8 同 25 ; 2 9 同 25 ; 3 0 北 京 青 年 报 2 00 1, 11,16 5, 你 了 解 外 地 的 廉 租 房 吗 ; 3 1 同 24 ; 3 2 北 京 城 建 规 划,20 02,6, 廉 租 房 建 设 的 现 状 和 思 考 表 一 共 营 房 屋 19 54 /5 5 至 1 97 2/ 73 年 度 建 房 屋 资 料 来 源 : 香 港 房 屋 委 员 会, 引 自 邬 满 海, 私 人 机 构 参 与 居 屋 计 划 的 发 展, 香 港 大 学 社 会 学 硕 士 论 文, 19 83 年,9 7 页 表 二 公 营 房 屋 19 73 /7 4 至 19 82 /8 3 年 度 建 屋 量

资 料 来 源 : 香 港 房 屋 委 员 会, 引 自 邬 满 海 私 人 机 构 参 与 居 屋 计 划 的 发 展, 香 港 大 学 社 会 学 硕 士 论 文, 19 83 年,9 7 页 表 三 公 营 房 屋 1 98 3/ 84 至 1 99 2/ 93 年 度 建 屋 量 资 料 来 源 : 香 港 房 屋 委 员 会 表 四 单 身 人 士 及 一 般 家 庭 入 息 及 资 产 限 额 资 料 来 源 : 香 港 房 屋 委 员 会 表 五 在 二 零 零 三 年 四 月 一 日 生 效 的 指 定 入 息 及 资 产 净 值 限 额 如 下 :

一 二 或 三 人 的 小 家 庭, 若 其 所 有 成 员 均 为 五 十 五 岁 以 上, 其 资 产 净 值 限 额 与 四 人 家 庭 的 限 额 相 同, 即 $ 1, 22 7, 00 0. 表 六 19 87 20 02 年 香 港 公 屋 单 位 租 金 与 私 人 单 位 租 金 ( 港 元 / M2 ) 资 料 来 源 : 香 港 房 屋 委 员 会,2 00 3 推 荐 给 好 友 大 中 小 打 印 此 页 关 闭 窗 口 收 费 标 准 付 款 确 认 付 款 方 式 法 律 声 明 广 告 服 务 本 站 招 聘 网 上 投 稿 联 系 我 们 版 权 所 有 : 中 共 湖 南 省 委 组 织 部 领 导 干 部 考 试 与 测 评 中 心 联 系 地 址 : 湖 南 省 长 沙 市 韶 山 路 1 号 湖 南 省 委 大 院 电 教 楼 一 楼 邮 政 编 码 :410011 联 系 电 话 :0731-2218504 传 真 号 码 :0731-2688707 建 议 使 用 IE 5.5 以 上 1024*768 分 辨 率 浏 览 湘 ICP 备 040238 号