中 国 房 地 产 业 发 展 漫 谈 小 组 : 燎 原 小 组 口 号 : 星 星 之 火, 可 以 燎 原 小 组 成 员 : 崔 砚 青, 夏 子 正, 王 海 松, 李 德 祥 李 娜, 孙 亚 男, 唐 丽 萍, 杜 伟 伟 任 课 教 师 : 张 沛
豪 华 酒 店
迪 拜 塔
豪 华 别 墅
办 公 大 楼
现 代 普 通 住 宅 商 品 房
棚 户 区
普 通 居 民 房
西 柳 奥 体
( 第 一 部 分 ) 房 地 产 基 础 知 识 房 地 产 的 基 本 概 念 房 地 产 是 指 土 地 建 筑 物 及 固 着 在 土 地 建 筑 物 上 不 可 分 离 的 部 分 及 其 附 带 的 各 种 权 益 房 地 产 由 于 其 自 己 的 特 点 即 位 置 的 固 定 性 和 不 可 移 动 性, 在 经 济 学 上 又 被 称 为 不 动 产 可 以 有 三 种 存 在 形 态 : 即 土 地 建 筑 物 房 地 合 一 台 湾 : 土 地 及 其 定 着 物 美 国 : 土 地 自 然 实 体 人 工 实 体 永 久 附 着 物 及 室 内 设 施 中 国 : 土 地 及 其 建 筑 物
建 筑 物 分 类 砖 木 结 构 混 合 结 构 钢 结 构 其 他 结 构 钢 混 结 构
砖 木 结 构
砖 混 结 构
钢 混 结 构
钢 结 构
木 结 构 别 墅
活 动 板 房
竹 结 构
房 地 产 的 分 类 住 宅 用 房 地 产 商 业 用 房 地 产 生 产 用 房 地 产 行 政 用 房 地 产 其 他 专 业 用 房
房 地 产 业
房 地 产 业 的 含 义 和 产 业 归 类 房 地 产 业 的 含 义 : 从 事 房 地 产 开 发 经 营 和 管 理 等 各 类 经 济 活 动 的 行 业, 是 国 民 经 济 中 具 有 生 产 和 服 务 两 种 职 能 的 独 立 的 产 业 部 门 房 地 产 业 的 产 业 归 类 第 三 产 业
房 地 产 业 的 行 业 特 性 先 导 性 和 基 础 性 综 合 性 和 关 联 性 资 金 密 集 性 和 高 风 险 性 级 差 收 益 性 和 区 域 性 权 力 主 导 性 和 制 约 性
我 国 房 地 产 业 的 发 展 历 程 建 国 初 期 改 革 开 放 以 前 : 不 存 在 房 地 产 业 1949 年 以 前, 中 国 也 有 房 地 产 业, 那 时 的 中 国 房 地 产 业 主 要 是 外 国 资 本 民 族 资 本 家 洋 行 教 会 等 个 人 和 机 构 纷 纷 投 资 土 地 和 房 屋 建 设, 其 特 点 主 要 是 土 地 和 房 产 的 私 有 化, 同 时 具 有 半 殖 民 地 半 封 建 社 会 经 济 下 的 投 机 性 和 掠 夺 性 1949 年, 中 华 人 民 共 和 国 成 立 后, 随 着 城 市 土 地 国 有 化 和 实 行 福 利 住 房 制 度, 房 地 产 业 的 经 营 活 动 几 乎 没 有 了 1949~1956 年 是 中 国 房 地 产 业 整 顿 阶 段 此 时, 官 僚 资 本 家 的 房 地 产 被 没 收, 成 为 国 有 资 产, 分 配 给 国 家 机 关 和 企 事 业 单 位 使 用,1956 年 开 始 了 房 地 产 业 的 社 会 主 义 改 造 1957~1978 年 中 国 房 地 产 业 受 到 严 格 控 制 通 过 房 地 产 业 的 社 会 主 义 改 造, 到 1964 年, 城 市 土 地 已 归 属 于 国 家, 实 行 无 偿 无 限 期 由 国 家 划 拨 使 用 的 原 则, 土 地 不 允 许 买 卖 转 让 房 屋 租 赁 经 营 基 本 消 灭 房 屋 由 国 家 投 资 建 设, 住 房 完 全 由 国 家 提 供, 是 一 种 按 需 分 配 的 福 利 住 房 制 度, 限 制 和 禁 止 个 人 建 房 买 房, 中 国 房 地 产 业 和 房 地 产 市 场 基 本 消 失
改 革 开 放 以 后 八 十 年 代 末 : 起 步 1978 年 理 论 界 提 出 了 住 房 商 品 化 土 地 产 权 等 观 点 改 革 开 放 后, 随 着 社 会 经 济 体 制 改 革 的 深 入 进 行, 原 有 体 制 已 经 不 能 适 应 社 会 生 产 力 的 发 展, 城 市 土 地 有 偿 转 让 的 实 施 和 住 宅 商 品 化 的 发 展, 国 家 由 过 去 的 大 一 统 的 计 划 分 配 转 向 鼓 励 通 过 引 进 市 场 来 解 决 住 房 问 题, 房 地 产 业 又 重 新 成 为 一 个 重 要 的 社 会 经 济 部 门 1980 年 9 月, 北 京 市 住 房 统 建 办 公 室 率 先 挂 牌, 成 立 了 北 京 市 城 市 开 发 总 公 司, 对 房 地 产 进 行 综 合 开 发 ; 同 年, 深 圳 市 房 地 产 公 司 与 香 港 一 家 房 地 产 公 司 签 订 了 客 商 独 资 营 建 商 住 大 厦 协 议, 第 一 次 使 国 有 土 地 有 偿 使 用 1984 年, 深 圳 广 东 开 始 征 收 土 地 使 用 费 1986 年 实 施 全 国 第 一 轮 房 改 1987 年 10 月 中 共 的 第 十 三 次 代 表 大 会 沿 着 有 中 国 特 色 的 社 会 主 义 道 路 前 进 报 告 明 确 指 出, 应 将 房 地 产 纳 入 社 会 主 义 市 场 体 系, 标 志 着 中 国 房 地 产 市 场 的 诞 生 同 年, 深 圳 市 出 让 了 中 华 人 民 共 和 国 第 一 块 国 有 土 地 使 用 权, 打 开 了 封 闭 的 房 地 产 市 场 大 门 1988 年 4 月 12 日, 全 国 第 七 届 人 大 第 一 次 会 议 删 去 了 宪 法 第 十 条 第 四 款 中 不 得 出 租 土 地 的 规 定, 修 改 为 土 地 的 使 用 权 可 以 依 照 法 律 的 规 定 转 让
1990 1997: 膨 胀 整 顿 时 期 1990 年 5 月 19 日, 国 务 院 颁 布 了 中 华 人 民 共 和 国 城 镇 国 有 土 地 使 用 权 出 让 和 转 让 暂 行 条 例, 为 土 地 市 场 的 发 育 提 供 了 法 律 支 持, 土 地 使 用 从 无 偿 无 限 期 变 为 有 偿 有 限 期 1992 年 国 民 经 济 快 速 发 展 的 同 时 出 现 了 房 地 产 投 资 过 热 现 象 1993 年 关 于 当 前 经 济 情 况 和 加 强 宏 观 调 控 意 见, 出 台 16 条 强 力 调 控 措 施, 开 始 全 面 紧 缩 银 根 一 夜 之 间, 资 金 链 断 裂, 大 量 开 发 商 倒 闭 坚 决 纠 正 违 章 拆 借 资 金 严 格 控 制 信 贷 总 规 模 对 在 建 项 目 进 行 审 核 排 队, 严 格 控 制 新 开 工 项 目 坚 决 制 止 各 种 乱 集 资 等 宏 观 经 济 调 控 后, 房 地 产 业 投 资 增 长 率 普 遍 大 幅 回 落 房 地 产 市 场 在 经 历 一 段 时 间 的 低 迷 之 后 开 始 复 苏 1994 年 国 务 院 关 于 深 化 城 镇 住 房 改 革 的 决 定 发 布 实 施, 掀 开 了 中 国 城 镇 住 房 改 革 新 篇 章 改 革 的 基 本 内 容 是 : 改 革 住 房 的 建 设 供 给 分 配 和 管 理 体 制 ; 建 立 住 房 公 积 金 制 度 ; 发 展 住 房 金 融 ; 建 立 规 范 化 的 房 地 产 交 易 市 场 1994 年 城 市 房 地 产 管 理 法 颁 布 此 后 还 颁 布 了 一 系 列 的 法 规 规 章 :1995 年, 建 设 部 发 布 了 城 市 房 地 产 开 发 经 营 管 理 暂 行 办 法 城 市 商 品 房 预 售 管 理 办 法 城 市 房 屋 租 赁 管 理 办 法 和 城 市 房 地 产 转 让 管 理 规 定 ;1996 年 建 设 部 发 布 了 城 市 房 地 产 中 介 服 务 管 理 规 定 ;1997 年 建 设 部 发 布 了 城 市 房 地 产 抵 押 管 理 办 法, 国 家 土 地 管 理 局 发 布 了 关 于 土 地 使 用 权 抵 押 管 理 有 关 问 题 的 通 知 等, 这 些 法 规 为 1998 年 以 后 的 房 地 产 市 场 奠 定 了 法 律 基 础
1998 至 今 : 繁 荣 与 快 速 发 展 时 期 1998 年 7 月 3 日, 国 务 院 发 出 关 于 进 一 步 深 化 城 镇 住 房 制 度 改 革 加 快 住 房 建 设 的 通 知, 住 房 实 物 分 配 逐 步 停 止, 随 着 住 房 制 度 改 革 不 断 深 化 和 居 民 收 入 水 平 的 提 高, 住 房 成 为 新 的 消 费 热 点 1998 以 后, 随 着 住 房 实 物 分 配 制 度 的 取 消 和 按 揭 政 策 的 实 施, 房 地 产 投 资 进 入 平 稳 快 速 发 展 时 期, 房 地 产 业 成 为 经 济 的 支 柱 产 业 之 一 2003 年 以 来, 价 格 持 续 上 扬, 进 入 多 项 调 控 措 施 出 台 的 新 阶 段 房 屋 价 格 持 续 上 扬, 大 部 分 城 市 房 屋 销 售 价 格 上 涨 明 显 随 之 而 来 出 台 了 多 项 针 对 房 地 产 行 业 的 调 控 政 策 2004 年 调 控 供 给 2005 年 调 控 需 求 2006 年 调 控 结 构 2007 年 继 续 调 整 2008 年 奥 运 会 以 来 又 开 始 新 的 一 轮 增 长 2008 年 在 全 球 金 融 危 机 的 影 响 下, 国 务 院 出 台 扩 大 内 需 十 项 措 施 增 加 千 亿 元 投 资, 即 后 来 大 家 简 称 的 国 十 条 2010 年 新 国 十 条
房 地 产 业 对 国 民 经 济 的 影 响 1 房 地 产 业 是 经 济 结 构 的 主 要 构 成 部 分 作 为 国 家 支 柱 性 产 业, 占 GDP30% 左 右, 房 地 产 业 的 兴 衰 与 否 对 国 民 经 济 影 响 巨 大 2 房 地 产 业 是 当 前 国 内 经 济 发 展 的 核 心 中 枢, 影 响 着 上 下 游 相 关 一 百 多 个 行 业 的 兴 衰 如 钢 铁, 水 泥 等 建 筑 材 料 行 业 都 会 受 到 巨 大 的 影 响 3 房 地 产 是 产 业 结 构 调 整 的 先 导, 在 当 前 全 球 经 济 危 机 下, 号 称 中 国 经 济 发 展 的 三 驾 马 车 中 的 出 口 已 经 严 重 萎 缩, 只 有 依 靠 内 需 和 投 资 拉 动 4 有 利 于 增 加 政 府 财 政 收 入 5 扩 大 就 业 面, 房 地 产 属 于 资 金 密 集 性 行 业 的 同 时 也 是 劳 动 密 集 性 行 业, 对 稳 定 和 扩 大 就 业 功 不 可 没, 如 现 在 出 现 的 民 工 返 乡 潮 及 大 量 的 厂 矿 和 建 筑 材 料 企 业 效 益 下 滑 或 破 产 多 因 房 地 产 不 景 气 需 求 不 足 引 起
(1) 房 产 经 营 房 地 产 经 营 房 产 经 营 一 般 由 房 地 产 企 业 经 营 在 社 会 主 义 市 场 经 济 条 件 下, 我 国 房 地 产 业 的 经 营 目 标 是 合 理 有 效 地 组 织 好 房 屋 的 流 通, 实 现 房 屋 的 价 值, 积 累 房 屋 扩 大 再 生 产 的 资 本 或 资 金, 发 挥 房 屋 的 效 用, 最 大 限 度 地 满 足 人 民 群 众 的 居 住 需 求 和 社 会 需 要 为 此 目 的 而 进 行 的 房 屋 建 造 买 卖 租 赁 信 托 交 换 维 修 装 饰 等 各 项 经 济 活 动, 都 是 房 产 经 营 的 内 容
(2) 地 产 经 营 地 产 经 营 的 内 容 包 括 产 权 经 营 和 开 发 经 营 两 部 分, 即 以 城 市 土 地 使 用 权 为 对 象 的 出 让 转 让 抵 押 等 产 权 经 营 和 以 城 市 土 地 为 劳 动 对 象 进 行 三 通 一 平 七 通 一 平, 把 生 地 变 成 熟 地 的 开 发 经 营
三 通 一 平 水 电 路 通, 场 地 整 平 七 通 一 平 通 上 水 通 下 水 通 电 通 路 通 煤 气 通 暖 通 电 话, 场 地 整 平 生 地 未 进 行 征 地 补 偿 的 新 区 土 地 毛 地 未 经 拆 迁 安 置 补 偿 的 旧 城 区 土 地 熟 地 已 具 备 七 通 一 平 三 通 一 平 建 设 条 件 的 土 地
(3) 服 务 经 营 房 地 产 咨 询 : 为 有 关 房 地 产 活 动 的 当 事 人 提 供 法 律 法 规 政 策 信 息 技 术 等 方 面 服 务 的 经 营 活 动 价 格 评 估 : 以 房 地 产 为 对 象, 由 专 业 估 价 人 员, 根 据 估 价 目 的, 遵 循 估 价 原 则, 按 照 估 价 程 序, 选 用 适 宜 的 估 价 方 法, 并 在 综 合 分 析 影 响 房 地 产 价 格 因 素 的 基 础 上, 对 房 地 产 在 估 价 时 点 的 客 观 合 理 价 格 或 价 值 进 行 估 算 和 判 定 的 活 动 房 地 产 经 纪 : 向 进 行 房 地 产 投 资 开 发 转 让 抵 押 租 赁 的 当 事 人 提 供 房 地 产 居 间 介 绍 和 代 理 的 经 营 行 为 物 业 管 理 : 对 投 入 使 用 的 各 类 房 屋 及 其 附 属 配 套 设 施, 运 用 现 代 管 理 科 学 和 先 进 的 维 修 养 护 技 术, 以 经 营 方 式 进 行 管 理, 使 物 业 发 挥 最 大 的 使 用 效 益 和 经 济 效 益
房 地 产 经 营 的 特 征 1. 易 受 国 家 经 济 政 策 等 多 方 面 的 影 响 2. 涉 及 面 广 综 合 性 和 复 杂 性 强 3. 开 发 成 本 高 建 设 周 期 长 风 险 大 4. 房 产 与 地 产 使 用 权 的 转 让 都 必 须 符 合 国 家 法 律 规 定, 同 时 也 必 须 具 备 法 律 规 定 的 必 备 形 式
( 第 二 部 分 ) 境 外 热 钱 对 中 国 房 地 产 市 场 的 影 响
热 钱 热 钱 (Hot Money), 又 称 游 资 (Refugee Capital) 或 叫 投 机 性 短 期 资 本, 只 为 追 求 最 高 报 酬 以 最 低 风 险 而 在 国 际 金 融 市 场 上 迅 速 流 动 的 短 期 投 机 性 资 金 热 钱 流 出, 就 是 变 卖 本 国 货 币 计 价 资 产, 如 外 资 拥 有 的 股 票 国 债 投 机 性 土 地 等, 大 量 变 卖, 换 成 他 国 货 币 之 后, 倾 巢 汇 出 以 上 一 进 一 出, 如 果 时 间 短 而 流 量 大, 将 造 成 本 国 股 市 债 市 房 市, 爆 起 乍 跌 前 辈 们 说 的 好, 不 可 不 防 也! 1 高 收 益 性 与 风 险 性 2 高 信 息 化 与 敏 感 性 3 高 流 动 性 与 短 期 性 4 投 资 的 高 虚 拟 性 与 投 机 性
境 外 热 钱 进 入 房 地 产 的 原 因 ( 一 ) 人 民 币 升 值 预 期 ( 二 ) 赚 取 利 率 收 益 差 ( 三 ) 中 国 的 房 地 产 市 场 的 高 利 润 ( 四 ) 引 资 冲 动 的 存 在 为 境 外 资 本 流 入 房 地 产 行 业 提 供 便 利 机 会 境 外 热 钱 进 入 房 地 产 的 方 式 ( 一 ) 境 外 资 金 直 接 购 买 房 地 产 ( 二 ) 与 国 内 企 业 合 作, 开 发 房 地 产 ( 三 ) 借 助 于 地 产 基 金 吸 引 境 外 资 本 ( 四 ) 非 居 民 外 汇 流 入, 结 汇 购 买 房 产
中 国 房 地 产 现 状 中 国 房 价 增 长 过 快 已 经 是 不 争 的 事 实, 而 衡 量 房 地 产 是 否 出 现 泡 沫 则 可 以 通 过 空 置 率 房 价 收 入 比 和 租 购 比 三 个 指 标 加 以 衡 量 以 下 通 过 对 比 房 屋 租 赁 指 数 与 销 售 指 数 的 增 长 速 度, 即 变 相 的 租 购 比 来 判 断 房 价 是 否 过 高
从 图 1 可 以 看 出, 从 2001 年 开 始, 除 了 2003 年 低 房 屋 租 赁 价 格 有 一 个 快 速 的 拉 升 外, 大 部 分 时 间 房 价 同 比 增 幅 都 远 高 于 租 金 2001 年 后 房 价 的 高 增 长 则 主 要 源 于 商 品 房 市 场 的 逐 步 增 长 与 繁 荣 尤 其 是 2004-2008 年, 租 金 涨 幅 维 持 在 2% 上 下, 房 价 增 幅 却 高 达 6%-10%, 这 种 房 价 脱 离 房 租 的 现 象 说 明 房 价 增 长 过 快, 已 经 不 合 理
热 钱 的 计 算 估 算 热 钱 流 入 规 模 的 最 常 用 方 式, 是 用 外 汇 储 备 增 加 额 减 去 贸 易 顺 差 与 国 际 直 接 投 资 (FDI) 差 额 为 正 表 示 热 钱 流 入, 为 负 责 表 示 热 钱 流 出
通 过 上 述 步 骤 及 其 相 关 调 整, 计 算 得 出 从 2005 年 到 2009 年 上 半 年 热 钱 规 模 分 别 为 1526 亿 美 元 1526 亿 美 元 3333 亿 美 元 1171 亿 美 元 除 2008 年 底 全 球 金 融 危 机 爆 发, 大 量 海 外 资 金 撤 出 以 求 自 保 造 成 热 钱 流 出, 其 他 时 候 都 是 热 钱 流 入 热 钱 的 涌 入 造 成 了 大 量 的 外 汇 占 款, 基 础 货 币 投 放 量 过 多, 加 剧 了 中 国 流 动 性 过 剩 的 问 题 中 国 流 动 性 过 剩 现 象 的 主 要 特 点 是 投 机 交 易 性 货 币 需 求 极 大 旺 盛, 出 现 大 量 货 币 追 逐 有 限 货 币 资 产, 并 导 致 资 产 价 格 泡 沫 膨 胀 的 现 象
从 图 2 图 3 可 以 看 出, 热 钱 的 流 出 流 入 规 模 与 中 国 房 地 产 市 场 的 价 格 有 密 切 关 系 2005-2008 年 上 半 年 热 钱 流 入 规 模 与 房 地 产 都 是 平 稳 的 增 长,2008 年 下 半 年 热 钱 开 始 流 出, 房 地 产 价 格 急 剧 下 滑, 知 道 2009 年 初 热 钱 又 开 始 流 入 中 国, 三 大 城 市 房 地 产 价 格 才 开 始 回 升
境 外 热 钱 进 入 房 地 产 的 影 响 ( 一 ) 抬 高 房 地 产 行 业 的 价 格, 助 长 了 房 地 产 市 场 的 经 济 泡 沫 ( 二 ) 加 剧 房 地 产 市 场 的 供 给 结 构 不 合 理 ( 三 ) 增 加 了 房 地 产 金 融 体 系 的 潜 在 风 险 ( 四 ) 热 钱 出 逃 将 对 房 地 产 市 场 造 成 不 稳 定 影 响, 并 拖 累 中 国 经 济 的 增 长
对 境 外 热 钱 进 入 房 地 产 的 监 管 政 策 ( 一 ) 限 制 外 资 进 入 中 国 金 融 房 地 产 业 ( 二 ) 消 除 房 地 产 市 场 的 垄 断 ( 三 ) 健 全 房 地 产 金 融 市 场 ( 四 ) 提 高 房 地 产 增 值 税
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