十 八 届 三 中 全 会 全 面 深 化 改 革 对 房 地 产 行 业 影 响 分 析 尚 正 行 2013 年 11 月 19 日
中 共 中 央 关 于 全 面 深 化 改 革 若 干 重 大 问 题 的 决 定, 于 2013 年 11 月 12 日 通 过 中 国 共 产 党 第 十 八 届 中 央 委 员 会 第 三 次 全 体 会 议, 并 于 2013 年 11 月 15 日 发 布 中 共 中 央 关 于 全 面 深 化 改 革 若 干 重 大 问 题 的 决 定 在 以 下 部 分 简 称 决 定 决 定 涉 及 15 个 领 域 60 个 具 体 任 务, 范 围 大, 强 度 高, 重 点 清 晰, 有 些 方 针 超 出 预 期 虽 没 有 针 对 房 地 产 行 业 提 出 具 体 要 求, 但 对 于 与 房 地 产 相 关 的 人 口 金 融 经 济 行 政 财 税 户 籍 等 相 关 体 制 或 领 域 都 有 较 大 改 革, 在 这 种 改 革 影 响 下, 未 来 房 地 产 发 展 将 有 什 么 新 的 特 征? 我 们 通 过 整 理 分 析, 得 出 与 房 地 产 行 业 发 展 相 关 的 六 大 关 注 点, 分 别 是 : 一. 市 场 在 资 源 配 置 中 起 决 定 性 作 用, 减 少 行 政 干 预 二. 推 进 城 镇 化, 公 共 资 源 均 衡 发 展, 放 开 中 小 城 市 户 籍 三. 建 立 城 乡 统 一 建 设 用 地 市 场, 提 高 农 民 财 产 性 收 入 四. 央 地 财 权 事 权 相 对 应, 加 快 房 地 产 税 立 法 并 推 进 改 革 五. 放 开 单 独 二 胎, 人 口 长 期 均 衡 发 展 六. 金 融 体 系 市 场 化, 利 率 市 场 化 我 们 将 分 别 针 对 这 六 大 关 注 点, 进 行 详 细 分 析
一 市 场 在 资 源 配 置 中 起 决 定 性 作 用, 减 少 行 政 干 预 决 定 中 相 关 描 述 : 紧 紧 围 绕 使 市 场 在 资 源 配 置 中 起 决 定 性 作 用 深 化 经 济 体 制 改 革, 经 济 体 制 改 革 是 全 面 深 化 改 革 的 重 点, 核 心 问 题 是 处 理 好 政 府 和 市 场 的 关 系, 使 市 场 在 资 源 配 置 中 起 决 定 性 作 用 和 更 好 发 挥 政 府 作 用, 着 力 解 决 市 场 体 系 不 完 善 政 府 干 预 过 多 和 监 管 不 到 位 问 题, 大 幅 度 减 少 政 府 对 资 源 的 直 接 配 置, 推 动 资 源 配 置 依 据 市 场 规 则 市 场 价 格 市 场 竞 争 实 现 效 益 最 大 化 和 效 率 最 优 化, 市 场 机 制 能 有 效 调 节 的 经 济 活 动, 一 律 取 消 审 批, 凡 是 能 由 市 场 形 成 价 格 的 都 交 给 市 场, 政 府 不 进 行 不 当 干 预 尚 正 行 分 析 : 1. 房 地 产 调 控 由 短 期 行 政 手 段 干 预 改 为 长 期 市 场 手 段 调 节 : 从 新 一 届 政 府 执 政 近 一 年 在 各 经 济 领 域 的 措 施 手 段 来 看, 未 来 房 地 产 调 控 去 行 政 化 已 是 大 势 所 趋, 从 长 远 来 看, 延 长 了 房 地 产 行 业 发 展 周 期, 房 价 变 化 波 幅 不 再 是 单 一 上 涨 路 线, 整 体 有 利 于 行 业 发 展 2. 短 期 内 政 府 仍 占 主 导 地 位, 市 场 变 化 不 会 很 大 : 限 购 限 贷 作 为 行 政 干 预 的 主 要 手 段, 在 去 行 政 化 的 趋 势 下, 未 来 必 定 会 退 出 房 地 产 市 场 但 由 于 房 地 产 市 场 化 机 制 需 要 探 索, 各 城 市 房 地 产 情 况 差 异 较 大, 在 部 分 严 重 供 不 应 求 的 城 市 如 北 京 上 海, 若 短 期 内 取 消 限 购 等 政 策, 市 场 无 法 及 时 补 足 供 应, 可 能 会 导 致 房 地 产 市 场 的 偏 预 期 发 展, 因 此 尚 正 行 分 析, 短 期 内, 政 府 主 导 性 仍 较 强, 并 且 将 保 持 较 长 一 段 时 间, 长 期 来 看, 在 供 求 趋 向 平
衡, 金 融 环 境 利 于 行 业 市 场 化 的 时 候, 将 从 边 缘 调 控 手 段 逐 步 向 核 心 调 控 手 段 取 消 行 政 干 预, 由 二 三 线 城 市 向 核 心 的 一 二 线 城 市 逐 步 取 消 3. 政 府 管 保 障 房, 市 场 调 商 品 房 : 在 明 确 政 府 职 能, 去 行 政 化 的 趋 势 下, 房 地 产 市 场 未 来 将 形 成 政 府 管 理 保 障 性 住 房, 市 场 供 应 调 节 商 品 住 房 的 格 局 政 府 主 导 的 保 障 房 建 设 缺 位, 市 场 供 应 量 少, 即 使 未 来 加 大 保 障 房 供 应 量, 而 在 以 市 场 化 为 主 的 机 制 下, 商 品 房 仍 是 住 房 市 场 的 主 力 4. 房 地 产 行 业 将 重 新 洗 牌, 客 户 置 业 更 循 序 渐 进 : 在 市 场 主 导 的 格 局 下, 房 地 产 企 业 也 将 出 现 强 者 越 强, 差 者 愈 差 甚 至 被 淘 汰 出 局 的 局 面, 而 这 也 将 是 对 房 地 产 行 业 的 重 新 洗 牌 同 时 对 市 场 在 售 项 目 的 产 品 格 局 也 有 较 大 影 响, 主 要 体 现 在 深 化 产 品 层 次, 让 更 有 价 值 的 产 品 得 到 进 一 步 的 提 升, 拉 开 产 品 之 间 的 差 距, 而 这 也 将 使 客 户 的 置 业 过 程 更 加 循 序 渐 进, 由 小 面 积 到 大 面 积 户 型 的 逐 步 更 换 将 成 为 常 态, 一 步 到 位 的 置 业 需 求 将 缩 小 二 推 进 城 镇 化, 公 共 资 源 均 衡 发 展, 放 开 中 小 城 市 户 籍 决 定 中 相 关 描 述 : 推 进 城 乡 要 素 平 等 交 换 和 公 共 资 源 均 衡 配 置, 推 进 以 人 为 核 心 的 城 镇 化, 推 动 大 中 小 城 市 和 小 城 镇 协 调 发 展 产 业 和 城 镇 融 合 发 展, 促 进 城 镇 化 和 新 农 村 建 设 协 调 推 进, 推 进 农 业 转 移 人 口 市 民 化, 逐 步 把 符 合 条 件 的 农 业 转 移 人 口 转 为 城 镇 居 民, 全 面 放 开 建 制 镇 和 小 城 市 落 户 限 制, 有 序 放 开 中 等 城 市 落 户 限 制, 合 理 确 定 大 城 市 落 户 条 件, 严 格 控 制 特 大 城 市 人 口 规 模, 稳 步 推 进 城 镇 基 本 公 共 服 务 常 住 人 口 全 覆 盖, 把 进 城 落 户 农 民 完 全 纳 入 城 镇 住 房 和 社 会 保 障 体 系, 在 农 村 参 加 的 养 老 保 险 和 医 疗 保 险 规 范 接 入 城 镇 社 保 体 系
尚 正 行 分 析 : 1. 产 城 融 合 中 小 城 市 户 口 开 放 公 共 资 源 均 衡 是 城 镇 化 发 展 的 强 大 助 推 器 : 城 乡 二 元 结 构 是 改 革 开 放 以 来 城 市 经 济 快 速 发 展 所 造 成 的, 推 进 城 镇 化, 既 是 生 产 力 发 展 的 结 果, 也 是 目 前 经 济 持 续 增 长 的 最 大 突 破 点 城 镇 化 必 须 要 解 决 农 民 进 城 后 的 的 家 和 业 的 问 题, 而 之 前 的 城 镇 化 建 设, 多 是 以 新 农 村 的 形 式, 更 多 是 对 家 即 住 房 的 建 设, 没 有 解 决 就 业 问 题, 而 此 次 提 出 产 城 融 合 中 小 城 市 户 口 开 放 并 向 中 小 城 市 均 衡 公 共 资 源, 是 对 当 前 城 镇 体 系 的 补 充 更 新, 就 是 在 原 有 的 居 住 的 基 础 上, 提 供 配 套 的 公 共 设 施 和 社 会 保 障, 更 重 要 的 是 产 业 发 展 能 够 提 供 就 业 机 会, 这 样 不 仅 能 够 解 决 农 民 生 活 农 村 剩 余 劳 动 力 的 问 题, 也 能 减 少 原 来 由 于 家 乡 小 城 市 产 业 空 心 化 而 导 致 的 人 口 过 度 向 大 城 市 集 中 的 现 象, 使 人 口 有 一 定 回 流, 从 而 推 动 城 镇 产 业 的 发 展 这 也 是 中 央 政 府 关 于 以 人 为 核 心 的 城 镇 化 发 展 的 有 力 手 段 2. 中 小 城 市 是 未 来 农 业 人 口 主 要 流 入 方 向, 中 小 城 市 购 买 力 增 强 : 从 户 籍 制 度 的 改 革 以 及 城 镇 产 业 的 发 展, 我 们 可 以 看 出, 中 小 城 市 将 成 为 未 来 农 业 人 口 小 城 镇 人 口 流 入 的 主 要 方 向, 大 城 市 人 口 将 维 持 当 前 的 增 长 速 度, 小 城 市 人 口 净 流 出 现 象 将 得 到 改 变 随 着 人 口 流 向 的 转 变, 高 收 入 人 群 向 中 小 城 市 反 流, 中 小 城 市 的 购 买 力 也 会 随 之 提 高 3. 城 镇 化 是 未 来 房 地 产 发 展 最 重 要 的 推 手, 中 小 城 市 将 成 为 发 展 重 地 : 随 着 农 民 进 城 居 住 就 业, 将 会 催 发 大 量 的 住 房 需 求, 这 将 成 为 房 地 产 市 场 最 大 的 需 求 来 源 未 来 的 中 小 城 市 在 落 户 制 度 的 引 导 下, 将 因 其 产 业 配 套
低 房 价 而 更 具 吸 引 力, 房 地 产 需 求 大 大 增 加 而 大 城 市 则 因 户 口 限 制 生 活 成 本 高 昂 等, 新 增 需 求 有 限 4. 大 中 型 城 市 房 地 产 发 展 重 心 将 随 着 城 镇 化 率 的 提 高 而 发 生 转 移 : 城 镇 化 率 在 35% 以 上 的 城 市, 住 宅 市 场 是 房 地 产 行 业 发 展 重 心 ; 达 到 60% 以 上 的 城 市, 市 场 发 展 重 心 逐 渐 由 住 宅 转 向 商 业, 不 同 级 别 城 市 房 地 产 发 展 重 心 将 发 生 变 化 三 推 进 城 镇 化, 城 乡 统 一 建 设 用 地 市 场, 提 高 农 民 财 产 性 收 入 决 定 中 相 关 描 述 : 建 立 城 乡 统 一 的 建 设 用 地 市 场, 允 许 农 村 集 体 经 营 性 建 设 用 地 出 让 租 赁 入 股, 实 行 与 国 有 土 地 同 等 入 市 同 权 同 价, 扩 大 国 有 土 地 有 偿 使 用 范 围, 减 少 非 公 益 性 用 地 划 拨, 赋 予 农 民 更 多 财 产 权 利, 保 障 农 民 集 体 经 济 组 织 成 员 权 利, 积 极 发 展 农 民 股 份 合 作, 赋 予 农 民 对 集 体 资 产 股 份 占 有 收 益 有 偿 退 出 及 抵 押 担 保 继 承 权, 保 障 农 户 宅 基 地 用 益 物 权, 改 革 完 善 农 村 宅 基 地 制 度, 选 择 若 干 试 点, 慎 重 稳 妥 推 进 农 民 住 房 财 产 权 抵 押 担 保 转 让, 探 索 农 民 增 加 财 产 性 收 入 渠 道, 建 立 农 村 产 权 流 转 交 易 市 场, 推 动 农 村 产 权 流 转 交 易 公 开 公 正 规 范 运 行 尚 正 行 分 析 : 1. 长 期 利 好 房 地 产 健 康 发 展, 可 有 效 抑 制 房 价 上 涨 : 建 立 城 乡 统 一 建 设 用 地 是 对 土 地 政 策 的 根 本 性 改 变, 可 以 改 变 现 在 强 征 地 现 象 对 农 民 权 益 的 损 害, 使 农 民 权 益 得 到 保 障 城 乡 建 设 用 地 投 入 市 场, 与 国 有 土 地 共 同 形 成 土 地 市 场 的 大 量 供 应, 是 从 根 本 上 缓 解 供 求 压 力, 有 利 于 挤 出 泡 沫, 高 价 地 将
逐 渐 消 失, 伴 随 的 是 房 价 增 长 速 度 将 得 到 抑 制, 长 期 来 看, 有 益 于 房 地 产 市 场 健 康 发 展 2. 集 体 土 地 流 传 避 不 开 政 府 层 面, 短 期 对 市 场 影 响 较 小 : 集 体 土 地 的 流 转 取 消 了 必 须 经 过 地 方 政 府 征 地 的 环 节, 才 能 进 入 市 场 开 发 的 制 度 障 碍, 地 方 政 府 的 土 地 财 政 收 益 将 受 到 极 大 影 响, 并 且 涉 及 到 农 民 权 益, 预 计 会 出 现 双 方 博 弈, 土 地 流 转 进 程 缓 慢 集 体 土 地 流 转 必 定 仍 要 通 过 地 方 政 府 实 现 相 关 手 续, 在 利 益 的 博 弈 中, 以 后 很 有 可 能 是 地 方 政 府 协 调 农 民 和 开 发 商, 从 而 进 行 三 方 交 易, 甚 至 政 府 可 能 仍 起 主 导 作 用, 由 此 可 见, 集 体 建 设 用 地 入 市, 短 期 内 并 不 会 对 土 地 市 场 及 房 地 产 市 场 造 成 大 的 影 响 3. 预 计 土 地 改 革 周 期 长, 短 期 内 临 近 城 市 或 自 然 资 源 比 较 好 的 土 地 有 较 高 的 价 值 : 北 京 广 东 成 都 湖 南 浙 江 等 多 个 城 市 一 直 在 进 行 集 体 土 地 的 确 权 和 流 转 试 点, 预 计 未 来 将 加 大 试 点 范 围 而 实 现 真 正 的 市 场 化 流 转, 可 能 需 要 5 至 10 年 的 时 间 短 期 来 看, 不 是 所 有 的 集 体 建 设 用 地 都 适 合 流 转, 也 并 非 所 有 土 地 都 有 流 转 价 值, 只 有 临 近 城 市 或 自 然 资 源 比 较 好 的 土 地 价 值 才 能 得 到 提 高, 尤 其 是 部 分 宜 商 宜 住 的 土 地 随 着 城 镇 化 的 发 展, 其 他 深 入 乡 村 的 集 体 土 地 才 能 逐 步 得 到 释 放 4. 充 足 的 购 买 力 支 撑 房 地 产 需 求 : 农 民 将 有 更 多 的 财 产 性 收 入, 意 味 着 农 民 将 有 充 足 的 购 买 力, 在 城 镇 化 的 进 程 中, 受 农 民 市 民 化 的 住 房 需 求 影 响, 这 类 购 买 力 将 主 要 流 向 房 地 产, 形 成 对 房 地 产 市 场 的 有 效 需 求 增 加, 利 好 房 地 产 市 场
5. 盘 活 农 民 资 产, 易 形 成 投 资 泡 沫 : 农 民 以 宅 基 地 转 让 抵 押 或 者 其 他 财 产 性 收 入 获 得 的 资 金, 若 集 中 投 入 市 场, 在 无 科 学 的 投 资 理 念 和 引 导 下, 易 形 成 市 场 泡 沫 四 央 地 财 权 事 权 相 对 应, 加 快 房 地 产 税 立 法 并 推 进 改 革 决 定 中 相 关 描 述 : 深 化 税 收 制 度 改 革, 完 善 地 方 税 体 系, 逐 步 提 高 直 接 税 比 重, 逐 步 建 立 综 合 与 分 类 相 结 合 的 个 人 所 得 税 制, 加 快 房 地 产 税 立 法 并 适 时 推 进 改 革, 加 快 资 源 税 改 革, 推 动 环 境 保 护 费 改 税, 建 立 事 权 和 支 出 责 任 相 适 应 的 制 度, 适 度 加 强 中 央 事 权 和 支 出 责 任, 国 防 外 交 国 家 安 全 关 系 全 国 统 一 市 场 规 则 和 管 理 等 作 为 中 央 事 权 ; 部 分 社 会 保 障 跨 区 域 重 大 项 目 建 设 维 护 等 作 为 中 央 和 地 方 共 同 事 权, 逐 步 理 顺 事 权 关 系 ; 区 域 性 公 共 服 务 作 为 地 方 事 权, 中 央 和 地 方 按 照 事 权 划 分 相 应 承 担 和 分 担 支 出 责 任, 建 立 透 明 规 范 的 城 市 建 设 投 融 资 机 制, 允 许 地 方 政 府 通 过 发 债 等 多 种 方 式 拓 宽 城 市 建 设 融 资 渠 道, 允 许 社 会 资 本 通 过 特 许 经 营 等 方 式 参 与 城 市 基 础 设 施 投 资 和 运 营, 研 究 建 立 城 市 基 础 设 施 住 宅 政 策 性 金 融 机 构 尚 正 行 分 析 : 1. 财 税 改 革, 降 低 土 地 财 政 依 赖, 利 好 地 方 政 府 和 房 地 产 市 场 : 一 直 以 来, 事 权 和 支 出 责 任 的 不 对 应 是 一 些 地 方 政 府 面 临 的 两 难 问 题 在 财 力 不 足 的 情 况 下, 一 些 地 方 政 府 就 有 了 通 过 土 地 收 入 银 行 贷 款 以 及 融 资 平 台 等 来 满 足 发 展 经 济 的 种 种 需 要, 从 而 导 致 地 方 政 府 性 债 务 风 险 出 现 土 地 财 政 一 路 推 高 土 地 价 格, 造 成 了 现 在 的 高 房 价, 隐 性 地 方 债 的 偿 还 方 式, 使 社 会 资 本 面 临 较 大 风 险 现 在 财 权 和 事 权 相 对 应 的 改 革, 意 味 着 中 央 将 还 权
于 地 方 政 府, 缓 解 了 地 方 的 财 税 压 力, 地 方 政 府 将 有 更 多 的 资 金 改 善 民 生, 进 行 城 市 建 设, 对 土 地 财 政 的 依 赖 将 降 低, 长 期 来 看, 利 于 房 地 产 行 业 的 健 康 发 展 允 许 地 方 债 的 发 行, 还 可 以 将 地 方 政 府 实 际 上 已 在 进 行 的 隐 性 负 债, 变 为 显 性 负 债, 能 够 增 加 负 债 的 透 明 度, 利 于 民 众 资 金 安 全 2. 可 能 实 施 轻 流 通 重 持 有 的 税 收 政 策, 并 从 低 税 率 的 增 量 房 向 高 税 率 存 量 房 征 收 : 房 地 产 税 主 要 分 为 流 通 税 和 持 有 税, 前 者 主 要 包 括 契 税 营 业 税 印 花 税 等, 而 后 者 目 前 主 要 指 具 财 产 税 性 质 的 房 产 税 和 遗 产 税 我 国 主 要 征 收 的 是 交 易 流 通 税, 结 合 国 外 的 房 地 产 税 征 收 情 况, 我 国 未 来 的 房 地 产 税 改 革 可 能 实 施 轻 流 通 重 持 有 的 税 收 政 策, 即 减 少 房 屋 交 易 流 通 税, 增 加 对 房 屋 持 有 税 依 据 中 国 国 情, 持 有 税 的 税 率 提 高, 很 有 可 能 是 从 低 税 率 逐 步 提 高 到 高 税 率, 征 收 对 象 可 能 会 从 增 量 房 适 度 向 存 量 房 征 收 另 外, 征 收 房 产 持 有 税, 可 减 少 房 产 投 机 现 象, 征 收 的 税 又 可 供 政 府 用 于 城 市 发 展 整 体 来 看, 这 两 项 均 有 利 于 市 场 健 康 发 展 3. 房 产 税 将 改 变 市 场 需 求 结 构, 回 归 自 住 需 求 为 主 : 若 房 产 税 推 进 改 革 的 方 向 是 轻 流 通 重 持 有, 将 有 效 减 少 房 屋 持 有 率, 以 房 产 作 为 主 要 投 资 途 径 的 客 户 将 会 更 慎 重 地 考 虑 其 他 投 资 途 径, 那 么 也 就 从 深 层 次 弱 化 了 房 地 产 的 投 资 属 性, 投 资 性 物 业 投 资 空 间 将 大 幅 缩 小, 房 产 的 市 场 特 性 将 回 归 为 以 自 住 为 主 五 放 开 单 独 二 胎, 人 口 长 期 均 衡 发 展
决 定 中 相 关 描 述 : 坚 持 计 划 生 育 的 基 本 国 策, 启 动 实 施 一 方 是 独 生 子 女 的 夫 妇 可 生 育 两 个 孩 子 的 政 策, 逐 步 调 整 完 善 生 育 政 策, 促 进 人 口 长 期 均 衡 发 展 尚 正 行 分 析 : 1. 增 加 经 济 活 力, 调 整 人 口 结 构, 减 轻 老 龄 化 危 机 : 我 国 享 受 了 20 多 年 的 人 口 红 利 已 达 到 高 峰, 推 动 中 国 经 济 发 展 的 主 推 进 器 进 入 尾 效 阶 段, 预 计 在 2017 年 或 2018 年 将 出 现 负 增 长, 它 将 导 致 中 国 面 临 巨 大 的 阻 碍, 并 且 会 严 重 限 制 其 发 展 潜 力 放 开 单 独 二 胎 将 有 效 刺 激 国 内 经 济 需 求, 产 生 积 极 影 响 在 中 国 进 入 老 龄 化 社 会 的 关 键 节 点, 放 开 单 独 二 胎 是 大 势 所 趋, 该 政 策 即 是 对 人 口 结 构 越 来 越 重 要 显 现 的 弊 端 的 调 整 之 需, 也 是 适 应 民 众 生 育 愿 望 的 情 感 之 需 2. 部 分 人 群 将 成 为 主 要 受 益 群 体 : 公 务 员 事 业 单 位 员 工 军 人 等 对 二 胎 政 策 执 行 较 严 格 人 群 将 成 为 主 要 受 益 群 体, 单 独 二 胎 放 开 将 极 大 地 改 变 他 们 的 生 活 ; 经 济 收 入 较 高 的 适 龄 生 育 人 群 将 成 为 主 要 受 益 群 体, 这 些 人 群 主 要 集 中 在 较 大 城 市, 经 济 条 件 好, 有 能 力 抚 养 家 庭 第 二 个 孩 子 ; 对 低 收 入 家 庭 和 农 村 的 家 庭 结 构 改 变 不 大, 随 着 子 女 抚 养 成 本 的 提 高, 单 独 二 胎 对 低 收 入 家 庭 影 响 不 会 有 较 大 改 变, 而 农 村 的 二 胎 管 理, 自 改 革 开 放 以 来 一 直 管 理 不 严 格, 对 其 影 响 也 不 会 很 剧 烈 3. 不 会 大 幅 增 加 市 场 需 求, 但 会 影 响 产 品 需 求 结 构 : 放 开 单 独 二 胎 政 策 将 延 续 房 地 产 行 业 人 口 红 利, 但 不 会 大 幅 增 加 整 体 需 求 单 独 二 胎 政 策 对 房 地 产 市 场 的 影 响 主 要 为 产 品 结 构, 受 土 地 资 源 限 制 和 高 利 润 目 标 影
响, 预 计 开 发 商 开 发 的 新 增 项 目 将 会 结 合 当 地 人 口 情 况, 规 划 更 多 多 卧 房 但 面 积 紧 凑 的 产 品, 有 可 变 空 间 但 居 住 不 舒 适 的 二 加 一 房 型 向 宜 居 的 三 房 转 变, 多 数 一 二 线 城 市 以 两 房 为 主 力 的 刚 需 将 受 到 一 定 程 度 的 冲 击 六 金 融 体 系 市 场 化, 利 率 市 场 化 决 定 中 相 关 描 述 : 允 许 具 备 条 件 的 民 间 资 本 依 法 发 起 设 立 中 小 型 银 行 等 金 融 机 构, 健 全 多 层 次 资 本 市 场 体 系, 多 渠 道 推 动 股 权 融 资, 发 展 并 规 范 债 券 市 场, 提 高 直 接 融 资 比 重 鼓 励 金 融 创 新, 丰 富 金 融 市 场 层 次 和 产 品, 完 善 人 民 币 汇 率 市 场 化 形 成 机 制, 加 快 推 进 利 率 市 场 化, 健 全 反 映 市 场 供 求 关 系 的 国 债 收 益 率 曲 线, 建 立 存 款 保 险 制 度, 完 善 金 融 机 构 市 场 化 退 出 机 制 尚 正 行 分 析 : 1. 金 融 体 系 市 场 化, 有 利 于 经 济 持 续 发 展 : 利 率 是 引 导 资 源 优 化 配 置 的 重 要 市 场 指 标, 利 率 市 场 化 是 各 国 经 济 持 续 发 展 的 必 经 之 路, 可 以 降 低 整 个 社 会 的 融 资 成 本 而 利 率 市 场 化, 银 行 会 出 现 不 同 利 率, 效 益 较 好 的 得 以 继 续 生 存, 而 效 益 较 差 的 则 会 逐 渐 被 社 会 淘 汰 允 许 发 起 民 间 银 行 建 立 存 款 保 险 制 度 完 善 金 融 机 构 市 场 化 退 出 机 制, 就 是 金 融 市 场 化 的 重 要 体 现 2. 房 地 产 企 业 融 资 渠 道 增 多, 行 业 整 体 融 资 成 本 降 低, 行 业 集 中 度 提 高 : 提 高 直 接 融 资 比 重, 融 资 平 台 的 多 样 化, 也 将 使 整 体 房 地 产 企 业 融 资 成 本 降 低 在 利 率 市 场 化 的 情 况 下, 银 行 将 更 看 重 资 金 收 益 偿 还 能 力 和 偿 还 周 期 对 于 房 地 产 行 业 而 言, 银 行 及 其 他 金 融 机 构 将 更 加 倾 向 于 贷 款 给 信 誉
良 好 资 产 结 构 优 有 品 牌 影 响 力 的 优 质 开 发 商, 而 此 类 开 发 商 也 将 优 于 其 他 中 小 开 发 商 获 低 成 本 资 金 而 中 小 开 发 商 在 融 资 成 本 和 渠 道 上 将 均 落 后 于 优 质 开 发 商, 无 合 理 的 战 略 考 虑 的 中 小 开 发 商 还 将 面 临 行 业 市 场 化 带 来 的 强 大 竞 争 压 力, 此 类 企 业 很 有 可 能 在 改 革 进 程 中 破 产 或 者 被 大 型 企 业 兼 并 重 组 由 此 预 计, 未 来 房 地 产 行 业 集 中 度 将 更 高, 中 小 企 业 可 能 将 寻 求 精 细 化 专 业 化 来 应 对 行 业 竞 争 3. 增 加 民 众 投 资 渠 道, 减 少 房 地 产 投 资 需 求 : 现 在 国 内 投 资 渠 道 极 少, 房 地 产 为 主 要 投 资 途 径, 本 次 决 定 的 丰 富 金 融 市 场 层 次 和 产 品 的 改 革, 将 使 社 会 上 的 投 资 渠 道 增 加, 客 户 有 多 元 化 的 投 资 理 财 渠 道, 将 大 大 减 少 房 地 产 的 投 资 需 求 结 论 : 通 过 以 上 分 析, 我 们 可 以 看 出, 本 次 改 革 虽 并 未 提 及 房 地 产 行 业, 但 市 场 化 起 决 定 性 作 用 贯 穿 了 所 有 可 以 影 响 到 房 地 产 行 业 的 改 革 领 域, 因 此 房 地 产 的 改 革 也 是 以 市 场 化, 去 行 政 化 为 主, 以 长 效 手 段 代 替 短 效 手 段, 所 以, 短 期 内 市 场 不 会 有 大 的 改 变 如 果 各 项 措 施 都 得 以 实 施, 综 合 而 言, 预 计 市 场 会 有 以 下 特 征 的 改 变 : 1. 建 立 统 一 城 乡 建 设 用 地 市 场 市 场 在 资 源 配 置 中 起 决 定 性 作 用, 减 少 行 政 干 预 将 改 变 政 府 对 土 地 供 应 的 垄 断 格 局, 更 容 易 由 市 场 供 应 判 断 房 价 变 动 但 由 于 供 应 量 变 得 不 可 控, 房 价 的 变 化 将 由 单 一 上 升 波 线 变 为 震 荡 波 线, 买 房 不 再 是 稳 赚 不 赔 的 投 资 行 为
2. 央 地 财 权 事 权 相 对 应, 允 许 地 方 政 府 通 过 发 债 等 多 种 方 式 拓 宽 城 市 建 设 融 资 渠 道 推 进 城 镇 化, 公 共 资 源 均 衡 发 展, 放 开 中 小 城 市 户 籍 提 高 农 民 财 产 性 收 入 等, 降 低 了 地 方 财 政 对 土 地 的 依 赖, 提 高 了 地 方 城 市 建 设 能 力, 增 强 了 中 小 城 市 吸 引 力, 人 口 流 向 会 有 变 化, 小 城 市 人 口 净 流 出 将 会 停 止, 购 买 需 求 增 加, 购 买 力 得 到 提 升 3. 放 开 单 独 二 胎 加 快 房 地 产 税 立 法 并 适 时 推 进 改 革 将 对 城 市 户 型 结 构 带 来 变 化, 根 据 一 胎 设 计 的 两 房 产 品 需 求 量 受 到 冲 击, 有 可 变 空 间 但 居 住 不 舒 适 的 二 加 一 房 型 向 宜 居 的 三 房 转 变, 自 住 型 多 卧 室 产 品 将 成 为 市 场 需 求 主 流