2007 年 7 月 23 日 荣 盛 发 展 (002146) 荣 盛 发 展 (002146) 新 股 研 究 报 告 主 要 数 据 总 股 本 ( 万 股 ) 40000 内 容 提 要 合 理 估 值 :28.0-35.0 发 行 股 数 ( 万 股 ) 7000 每 股 收 益 ( 摊 薄 ) 0.43 * 每 股 净 资 产 1.80 发 行 价 12.93 市 盈 率 29.91 * 本 次 发 行 前 公 司 此 次 拟 公 开 发 行 7,000 万 股, 发 行 后 总 股 本 40,000 万 股, 预 计 募 集 资 金 约 9 亿 元, 将 投 资 于 廊 坊 徐 州 蚌 埠 和 沧 州 的 房 地 产 项 目 公 司 跨 地 区 业 务 在 紧 紧 围 绕 京 津 冀 和 长 江 三 角 洲 两 大 经 济 圈 的 基 础 上, 立 足 中 等 城 市, 稳 步 涉 足 风 险 较 小 的 大 城 市, 有 选 择 地 兼 顾 发 展 较 快 的 小 城 市 进 行 商 品 住 宅 的 规 模 开 发 目 前 公 司 已 在 河 北 江 苏 安 徽 等 省 的 多 个 中 等 城 市 开 展 了 房 地 产 开 发 业 务 截 至 2006 年 末, 公 司 土 地 储 备 已 经 达 到 283.19 万 平 方 米, 较 为 充 足 而 且 公 司 获 取 土 地 的 成 本 较 低, 平 均 单 位 面 积 楼 面 地 价 仅 为 664.91 元 / 平 方 米, 按 当 前 市 场 价 格 计 算, 公 司 这 些 土 地 储 备 能 够 提 供 丰 厚 的 利 润, 未 来 几 年 的 业 绩 将 以 较 快 速 度 增 长, 不 确 定 性 很 小 荣 盛 控 股 股 份 有 限 公 司 目 前 持 有 本 公 司 52.06% 的 股 份, 为 发 行 人 控 股 股 东 公 司 实 际 控 制 人 为 耿 建 明 耿 建 明 除 了 直 接 持 有 公 司 20.14% 的 股 份 外, 通 过 控 制 荣 盛 建 设 持 有 公 司 22.76% 的 股 权, 通 过 控 制 荣 盛 控 股 持 有 公 司 52.06% 的 股 权 ; 本 次 发 行 后, 耿 建 明 仍 直 接 持 有 和 间 接 控 制 公 司 78.35% 的 股 份 研 究 员 : 马 骏 电 话 :025-83367888-3005 E-mail:jma@njzq.com.cn 根 据 我 们 的 预 测, 公 司 07 年 每 股 收 益 将 达 到 0.70 元,08 09 年 将 分 别 达 到 1.35 和 2.11 元 参 考 房 地 产 行 业 主 要 上 市 公 司 估 值 水 平, 我 们 认 为 公 司 上 市 后 可 给 予 40-50 倍 市 盈 率, 对 应 二 级 市 场 合 理 股 价 区 间 在 28.0-35.0 元 之 间 编 者 郑 重 声 明 : 在 本 人 所 知 情 的 范 围 内, 本 人 所 属 机 构 以 及 财 产 上 的 利 害 关 系 人 与 本 人 所 评 价 的 证 券 没 有 利 害 关 系
- 1 - 公 司 此 次 拟 公 开 发 行 7,000 万 股, 发 行 后 总 股 本 40,000 万 股, 预 计 募 集 资 金 约 9 亿 元, 将 投 资 于 廊 坊 徐 州 蚌 埠 和 沧 州 的 房 地 产 项 目 公 司 概 况 公 司 是 一 家 致 力 于 中 等 城 市 商 品 住 宅 规 模 开 发 专 业 化 经 营 稳 步 成 长 的 跨 地 区 大 型 房 地 产 开 发 企 业 公 司 具 有 国 家 房 地 产 开 发 一 级 资 质 公 司 以 商 品 住 宅 开 发 为 主 导, 以 建 筑 设 计 物 业 服 务 为 支 撑, 专 业 化 程 度 较 高, 具 有 跨 地 区 经 营 优 势 公 司 跨 地 区 业 务 在 紧 紧 围 绕 京 津 冀 和 长 江 三 角 洲 两 大 经 济 圈 的 基 础 上, 立 足 中 等 城 市, 稳 步 涉 足 风 险 较 小 的 大 城 市, 有 选 择 地 兼 顾 发 展 较 快 的 小 城 市 进 行 商 品 住 宅 的 规 模 开 发 目 前 公 司 已 在 河 北 江 苏 安 徽 等 省 的 多 个 中 等 城 市 开 展 了 房 地 产 开 发 业 务, 并 且 在 石 家 庄 廊 坊 沧 州 南 京 徐 州 蚌 埠 等 地 拥 有 土 地 储 备 规 划 建 筑 面 积 283.19 万 平 方 米 荣 盛 控 股 股 份 有 限 公 司 目 前 持 有 本 公 司 52.06% 的 股 份, 为 发 行 人 控 股 股 东 公 司 实 际 控 制 人 为 耿 建 明 耿 建 明 除 了 直 接 持 有 公 司 20.14% 的 股 份 外, 通 过 控 制 荣 盛 建 设 持 有 公 司 22.76% 的 股 权, 通 过 控 制 荣 盛 控 股 持 有 公 司 52.06% 的 股 权 ; 本 次 发 行 后, 耿 建 明 仍 直 接 持 有 和 间 接 控 制 公 司 78.35% 的 股 份 耿 建 明 现 任 公 司 董 事 长, 对 公 司 具 有 较 大 的 影 响 和 控 制 力 表 1: 本 次 发 行 前 股 本 结 构 : 股 东 名 称 发 行 前 出 资 额 发 行 前 发 行 后 出 资 额 发 行 后 ( 万 元 ) 所 占 比 例 ( 万 元 ) 所 占 比 例 荣 盛 控 股 3,090.00 58.30% 3,090.00 52.06% 荣 盛 建 设 1,828.00 34.49% 1,351.00 22.76% 耿 建 明 1,081.00 18.21% 耿 建 富 200.00 3.77% 64.00 1.08% 邹 家 立 65.00 1.23% 89.00 1.50% 王 鸿 飞 65.00 1.23% 95.00 1.61% 王 德 武 52.00 0.98% 曹 西 峰 44.00 0.74% 谢 金 永 38.00 0.64% 编 者 郑 重 声 明 : 在 本 人 所 知 情 的 范 围 内, 本 人 所 属 机 构 以 及 财 产 上 的 利 害 关 系 人 - 与 1 本 - 人 所 评 价 的 证 券 没 有 利 害 关 系
- 2 - 刘 山 32.00 0.54% 赵 亚 新 32.00 0.54% 唐 心 雄 19.00 0.32% 合 计 5,300.00 100.00% 5,935.00 100.00% 资 料 来 源 : 招 股 意 向 书 主 营 业 务 分 析 公 司 在 京 津 冀 地 区 以 廊 坊 为 基 点, 向 沧 州 霸 州 石 家 庄 等 城 市 延 伸, 长 江 三 角 洲 辐 射 区 以 南 京 为 基 点, 向 蚌 埠 徐 州 等 城 市 扩 展, 形 成 以 区 域 为 代 表 的 不 同 板 块 之 间 协 调 发 展 目 前, 公 司 选 择 进 入 的 城 市 经 济 发 展 迅 猛, 房 地 产 发 展 均 呈 稳 步 上 升 态 势 表 2: 公 司 在 各 城 市 的 市 场 占 有 率 情 况 年 份 廊 坊 市 场 沧 州 市 场 蚌 埠 市 场 占 南 京 六 合 市 场 占 有 率 占 有 率 有 率 占 有 率 2004 8.92% 11.89% 5.11% 7.58% 2005 13.46% 4.79% 8.45% 30.00% 2006 10.23% 12.06% 10.72% 14.41% 数 据 来 源 : 招 股 意 向 书 土 地 储 备 充 足, 未 来 几 年 业 绩 快 速 增 长 有 可 靠 保 证 截 至 2006 年 末, 公 司 土 地 储 备 已 经 达 到 283.19 万 平 方 米, 较 为 充 足 而 且 公 司 获 取 土 地 的 成 本 较 低, 平 均 单 位 面 积 楼 面 地 价 仅 为 664.91 元 / 平 方 米, 按 当 前 市 场 价 格 计 算, 公 司 这 些 土 地 储 备 能 够 提 供 丰 厚 的 利 润, 未 来 几 年 的 业 绩 将 以 较 快 速 度 增 长, 不 确 定 性 很 小 表 3: 公 司 土 地 储 备 一 览 表 序 号 项 目 名 称 土 地 储 备 规 划 建 筑 面 积 土 地 成 本 单 位 楼 面 地 价 ( 万 平 方 米 ) 万 元 元 / 平 方 米 1 廊 坊 阿 尔 卡 迪 亚 四 期 11.41 4,834.00 423.66 编 者 郑 重 声 明 : 在 本 人 所 知 情 的 范 围 内, 本 人 所 属 机 构 以 及 财 产 上 的 利 害 关 系 人 - 与 2 本 - 人 所 评 价 的 证 券 没 有 利 害 关 系
2 廊 坊 君 兰 苑 17.62 8,005.38 454.33 3 霸 州 阳 光 嘉 苑 1.88 432.36 229.98 4 沧 州 阿 尔 卡 迪 亚 44.82 16,556.00 369.39 5 徐 州 阿 尔 卡 迪 亚 一 二 期 38.36 33,900.00 883.73 6 邳 州 文 景 苑 18.21 8,330.00 457.44 7 蚌 埠 阿 尔 卡 迪 亚 二 三 期 31.72 17,843.44 562.53 8 南 京 阿 尔 卡 迪 亚 三 期 36.05 15,841.00 439.42 9 南 京 盛 棠 苑 18.72 8,755.00 467.68 10 石 家 庄 阿 尔 卡 迪 亚 64.40 73,800.00 1145.96 合 计 283.19 188,297.18 664.91 资 料 来 源 : 招 股 意 向 书 - 3 - 募 集 资 金 用 途 廊 坊 阿 尔 卡 迪 亚 四 期 项 目 廊 坊 阿 尔 卡 迪 亚 项 目 是 公 司 的 品 牌 项 目, 项 目 总 建 筑 面 积 为 75 万 平 方 米, 该 项 目 是 廊 坊 市 规 模 最 大 的 住 宅 小 区, 项 目 一 期 二 期 和 三 期 已 经 交 房 入 住 四 期 项 目 规 划 占 地 面 积 7.80 万 平 方 米, 总 建 筑 面 积 11.41 万 平 方 米 其 中, 住 宅 总 建 筑 面 积 8.80 万 平 方 米, 套 型 建 筑 面 积 90 平 方 米 以 下 住 宅 总 建 筑 面 积 6.26 万 平 方 米, 占 住 宅 总 建 筑 面 积 的 71.14% 项 目 土 地 是 公 司 于 2003 年 购 置, 地 价 款 为 4834 万 元, 单 位 楼 面 地 价 仅 为 424 元 / 平 方 米, 预 计 项 目 总 投 资 为 21987 万 元, 预 计 平 均 售 价 为 3200 元 / 平 方 米, 总 销 售 收 入 为 36508 万 元, 预 计 项 目 利 润 为 10784 万 元, 项 目 的 投 资 净 利 润 率 将 达 到 32.86% 该 项 目 于 2007 年 4 月 开 工, 预 计 2008 年 5 月 全 部 竣 工 徐 州 阿 尔 卡 迪 亚 一 期 项 目 该 项 目 地 块 位 于 徐 州 市 泉 山 区, 属 于 徐 州 市 十 一 五 住 房 建 设 规 划 界 定 的 老 城 区, 规 划 占 地 面 积 4.81 万 平 方 米, 总 建 筑 面 积 10.10 万 平 方 米 其 中, 住 宅 总 建 筑 面 积 为 9.22 万 平 方 米, 套 型 建 筑 面 积 90 平 方 米 以 下 住 宅 总 建 筑 面 积 4.93 万 平 方 米, 占 住 宅 总 建 筑 面 积 的 53.47% 包 括 项 目 一 期 在 内 的 徐 州 阿 尔 卡 迪 亚 项 目 土 地 占 地 规 模 共 200 多 亩, 是 徐 州 编 者 郑 重 声 明 : 在 本 人 所 知 情 的 范 围 内, 本 人 所 属 机 构 以 及 财 产 上 的 利 害 关 系 人 - 与 3 本 - 人 所 评 价 的 证 券 没 有 利 害 关 系
- 4 - 市 区 较 大 规 模 建 设 用 地 徐 州 阿 尔 卡 迪 亚 项 目 定 位 为 中 档 住 宅 小 区, 主 要 面 对 中 等 收 入 阶 层 该 项 目 土 地 是 公 司 2005 年 购 得, 项 目 土 地 成 本 为 12033 万 元, 单 位 楼 面 地 价 为 1191 元 / 平 方 米, 预 计 项 目 总 投 资 为 32,092 万 元, 预 计 销 售 均 价 为 4750 元 / 平 方 米 左 右, 预 计 总 销 售 收 入 为 47,863 万 元, 预 计 项 目 利 润 为 8,777 万 元, 项 目 的 投 资 净 利 润 率 将 达 到 27.35% 该 项 目 于 2006 年 8 月 开 工, 预 计 2008 年 10 月 全 部 竣 工 蚌 埠 阿 尔 卡 迪 亚 二 期 项 目 蚌 埠 阿 尔 卡 迪 亚 项 目 二 期 项 目 位 于 蚌 埠 新 城 区, 属 于 蚌 埠 市 城 市 住 房 建 设 规 划 (2006-2010) 界 定 的 套 型 结 构 弱 控 区, 规 划 占 地 面 积 17.54 万 平 方 米, 总 建 筑 面 积 34.46 万 平 方 米, 住 宅 总 建 筑 面 积 31.98 万 平 方 米 其 中, 二 期 一 批 住 宅 总 建 筑 面 积 7.99 万 平 方 米,2006 年 1 月 开 工,2006 年 9 月 竣 工 ; 二 期 二 三 批 住 宅 总 建 筑 面 积 23.99 万 平 方 米, 套 型 建 筑 面 积 90 平 方 米 以 下 住 宅 总 建 筑 面 积 10.18 万 平 方 米, 占 二 三 批 住 宅 总 建 筑 面 积 的 42.43% 蚌 埠 阿 尔 卡 迪 亚 包 括 项 目 二 期 在 内 的 项 目 占 地 总 规 模 500 多 亩, 总 规 划 建 筑 面 积 达 76 万 平 方 米, 是 目 前 蚌 埠 规 划 建 设 的 最 大 规 模 居 住 小 区 蚌 埠 阿 尔 卡 迪 亚 项 目 土 地 是 公 司 于 2003 年 购 得, 土 地 成 本 较 低, 土 地 成 本 为 15242 万 元, 单 位 楼 面 地 价 为 442 元 / 平 方 米, 预 计 项 目 总 投 资 为 65,539 万 元, 预 计 销 售 均 价 为 2800 元 / 平 方 米 左 右, 预 计 总 销 售 收 入 为 94,627 万 元, 预 计 项 目 利 润 为 15,932 万 元, 项 目 的 投 资 净 利 润 率 将 达 到 24.31% 该 项 目 于 2006 年 1 月 开 工, 预 计 2008 年 9 月 全 部 竣 工 沧 州 阿 尔 卡 迪 亚 项 目 该 项 目 规 划 占 地 面 积 17.54 万 平 方 米, 总 建 筑 面 积 44.82 万 平 方 米 其 中, 住 宅 总 建 筑 面 积 40.74 万 平 方 米, 套 型 建 筑 面 积 90 平 方 米 以 下 住 宅 总 建 筑 面 积 29.46 万 平 方 米, 占 住 宅 总 建 筑 面 积 的 72.33% 沧 州 阿 尔 卡 迪 亚 项 目 土 地 成 本 为 15242 万 元, 单 位 楼 面 地 价 为 369 元 / 平 方 米, 预 计 项 目 总 投 资 为 83,898 万 元, 预 计 销 售 均 价 为 2850 元 / 平 方 米 左 右, 预 计 编 者 郑 重 声 明 : 在 本 人 所 知 情 的 范 围 内, 本 人 所 属 机 构 以 及 财 产 上 的 利 害 关 系 人 - 与 4 本 - 人 所 评 价 的 证 券 没 有 利 害 关 系
- 5 - 总 销 售 收 入 为 127,117 万 元, 预 计 项 目 利 润 为 24,204 万 元, 项 目 的 投 资 净 利 润 率 将 达 到 28.85% 该 项 目 计 划 2007 年 5 月 开 工, 预 计 2010 年 7 月 全 部 竣 工 截 至 2006 年 12 月 31 日, 该 项 目 已 完 成 投 资 1.76 亿 元 投 资 风 险 目 前, 我 国 房 地 产 业 尚 处 于 初 级 发 展 阶 段, 已 成 为 我 国 国 民 经 济 的 重 要 支 柱 产 业, 为 引 导 和 规 范 房 地 产 业 的 健 康 发 展, 政 府 必 然 会 运 用 产 业 政 策 等 手 段 对 房 地 产 业 进 行 宏 观 调 控 : 如 2005 年 4 月 底, 国 务 院 常 务 会 议 提 出 八 大 措 施 引 导 和 调 控 房 地 产 市 场 之 后, 中 央 七 部 委 联 合 出 台 关 于 做 好 稳 定 住 房 价 格 工 作 的 意 见, 提 出 调 高 房 屋 交 易 税 禁 止 期 房 转 让 打 击 炒 地 等 具 体 措 施, 这 些 政 策 的 出 台 直 接 导 致 以 上 海 杭 州 为 代 表 的 区 域 房 地 产 市 场 价 格 的 回 落 盈 利 预 测 与 估 值 根 据 我 们 的 预 测, 公 司 07 年 每 股 收 益 将 达 到 0.70 元,08 09 年 将 分 别 达 到 1.35 和 2.11 元 参 考 房 地 产 行 业 主 要 上 市 公 司 估 值 水 平, 我 们 认 为 公 司 上 市 后 可 给 予 40-50 倍 市 盈 率, 对 应 二 级 市 场 合 理 股 价 区 间 在 28.0-35.0 元 之 间 表 4: 盈 利 预 测 ( 单 位 : 万 元 ) 2006 2007E 2008E 2009E 营 业 总 收 入 136,642 194,255 331,287 469,950 增 长 率 14% 42.16% 70.54% 41.86% 净 利 润 17,324 27,882 54,096 84,562 增 长 率 33% 60.95% 94.02% 56.32% 摊 薄 每 股 收 益 ( 元 ) 0.43 0.70 1.35 2.11 资 料 来 源 : 公 司 公 告, 南 京 证 券 编 者 郑 重 声 明 : 在 本 人 所 知 情 的 范 围 内, 本 人 所 属 机 构 以 及 财 产 上 的 利 害 关 系 人 - 与 5 本 - 人 所 评 价 的 证 券 没 有 利 害 关 系
- 6 - 表 5:A 股 市 场 相 关 上 市 公 司 估 值 水 平 证 券 代 码 证 券 简 称 EPS PE 06 07E 06 07E 601588 北 辰 实 业 0.10 0.11 102.16 89.05 600053 中 江 地 产 0.23 0.59 75.77 29.97 600748 上 实 发 展 0.23 0.48 121.08 56.87 000031 中 粮 地 产 0.25 0.45 113.36 63.40 600823 世 茂 股 份 0.25 0.40 102.36 64.45 000667 名 流 置 业 0.31 0.29 81.57 42.97 000616 亿 城 股 份 0.46 0.77 46.75 25.50 002133 广 宇 集 团 0.48 0.48 50.70 38.62 000002 万 科 A 0.49 0.55 70.91 42.65 600533 栖 霞 建 设 0.56 0.76 36.28 26.87 600675 中 华 企 业 0.62 0.58 56.26 46.05 600383 金 地 集 团 0.67 0.80 75.81 50.45 000006 深 振 业 A 0.85 1.25 31.70 21.68 000024 招 商 地 产 0.92 1.02 72.45 54.96 600048 保 利 地 产 1.20 0.91 90.74 59.52 资 料 来 源 :Wind 资 讯, 南 京 证 券 编 者 郑 重 声 明 : 在 本 人 所 知 情 的 范 围 内, 本 人 所 属 机 构 以 及 财 产 上 的 利 害 关 系 人 - 与 6 本 - 人 所 评 价 的 证 券 没 有 利 害 关 系
- 7 - 南 京 证 券 上 市 公 司 投 资 评 级 标 准 : ----- 以 推 荐 日 收 盘 价 为 基 准 ; 强 烈 推 荐 : 六 个 月 内 预 计 涨 幅 大 于 30%; 推 荐 : 六 个 月 内 预 计 涨 幅 为 10%-30% 之 间 ; 观 望 : 六 个 月 内 预 计 涨 幅 为 -10%-10% 之 间 ; 回 避 : 六 个 月 内 预 计 涨 幅 为 -10% 及 以 下 编 者 郑 重 声 明 : 在 本 人 所 知 情 的 范 围 内, 本 人 所 属 机 构 以 及 财 产 上 的 利 害 关 系 人 - 与 7 本 - 人 所 评 价 的 证 券 没 有 利 害 关 系